Halbjahresbericht zum 31. Oktober 2013 AXA Immoselect
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Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2013
AXA Immoselect
Bitte beachten Sie, dass die AXA Investment
Managers Deutschland GmbH die Verwaltung des
Sondervermögens AXA Immoselect mit Wirkung zum
20. Oktober 2014 gekündigt hat. Darüber hinaus hat
die Gesellschaft die Ausgabe und Rücknahme von
Anteilen des Sondervermögens AXA Immoselect mit
sofortiger Wirkung und endgültig ausgesetzt. Das be-
deutet, dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge
nicht mehr ausgeführt werden. Weitere Informationen,
insbesondere zum Ablauf der regelmäßigen Auszah-
lungen an die Anleger, finden Sie auf der Website
www.axa-im.de.
Inhalt
Kündigung der Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
AXA Immoselect auf einen Blick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Bericht der Fondsverwaltung (Tätigkeitsbericht)
Vorwort der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Entwicklung der
europäischen Immobilienmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Anlageziele und Fondsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Besondere Vorkommnisse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Mittelaufkommen und Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Immobilienportfolio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Länderstruktur des Immobilienportfolios . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Wirtschaftliche Altersstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Größenklassen der Fondsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Nutzungsarten der Fondsimmobilien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Branchenstruktur der Mieterträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Immobilientransaktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Ankaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Verkaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Vermietungssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Leerstandssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Währungssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Fazit und Ausblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Übersichten/Tabellen
Immobilienverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
Verzeichnis der Käufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Verzeichnis der Verkäufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Vermietungsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Vermietungsinformationen nach Jahresmietertrag . . . . . . . . . . . . . . . 40
Vermietungsinformation nach Leerstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Erläuterung zur Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Firmenspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Titelbild: Tschechien, Prag, „Oregon House“
HALBJAHRESBERICHT
AXA Immoselect
Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2013
Die Geschäftsführung der AXA Invest- InvG und § 12 Abs. 4 der Allgemeinen aus den Veräußerungsgeschäften oder
ment Managers Deutschland GmbH (im Vertragsbedingungen des Sondervermö- zu erwartende Auseinandersetzungskos-
Nachfolgenden „Gesellschaft“) hat im gens darstellt. ten den Einbehalt im Sondervermögen
Oktober 2011 die Verwaltung des Son- verlangen.
dervermögens AXA Immoselect (ISIN Am Kündigungsstichtag erlischt somit
DE0009846451) gem. § 38 Abs. 1 Invest- das Recht der Gesellschaft das Son- Die Gesellschaft wird die Anleger über
mentgesetz (InvG) i. V. m. § 16 Abs. 1 der dervermögen zu verwalten mit der Folge, den Abverkauf von Vermögensgegenstän-
Allgemeinen Vertragsbedingungen des dass das Sondervermögen (sofern es den bis zum Kündigungsstichtag durch
AXA Immoselect (im Nachfolgenden „Son- zu dem Kündigungsstichtag noch fortbe- die jeweiligen Halbjahres- und Jahres-
dervermögen“ oder „Fonds“) mit Wirkung steht) mit den dann gegebenenfalls noch berichte zu den bisherigen Stichtagen
zum 20. Oktober 2014 (im Nachfolgen- verbleibenden Vermögensgegenständen unterrichten. Die Jahres- und Halbjah-
den „Kündigungsstichtag“) gekündigt. per Gesetz auf die Depotbank übergeht. resberichte sind bei der AXA Investment
Die Depotbank (Sal. Oppenheim jr. & Cie. Managers Deutschland GmbH, Bleich-
Darüber hinaus hat die Gesellschaft AG & Co. KGaA) wird sodann das Sonder- straße 2–4, 60313 Frankfurt am Main
die Ausgabe und Rücknahme von Antei- vermögen abwickeln und an die Anleger kostenlos erhältlich. Bei vollständiger
len des Sondervermögens gemäß § 37 verteilen. Ziel der Gesellschaft ist es, Auflösung des Sondervermögens zum
Abs. 1 Satz 1 InvG in Verbindung mit sämtliche Vermögensgegenstände bis Kündigungsstichtag erstellt die Gesell-
§ 12 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4 der Allge- zum Kündigungsstichtag zu veräußern. schaft einen Auflösungsbericht, der den
meinen Vertragsbedingungen des Son- Den Anlegern werden aus den Veräuße- Anforderungen eines Jahresberichtes ent-
dervermögens mit sofortiger Wirkung und rungserlösen regelmäßige, möglichst spricht.
endgültig ausgesetzt. Die Aussetzung der halbjährliche Abschläge ausgezahlt, so-
Anteilscheinausgabe und -rücknahme war fern diese Erlöse u. a. nicht zur Sicher-
erforderlich, da die Kündigung der Verwal- stellung einer ordnungsgemäßen laufen- Die Geschäftsführung der
tung des Sondervermögens einen außer- den Bewirtschaftung benötigt werden und AXA Investment Managers
gewöhnlichen Umstand gem. § 37 Abs. 2 soweit nicht Gewährleistungszusagen Deutschland GmbH, Köln
Grundsätzlicher Hinweis:
Das Investmentgesetz wurde zwischenzeitlich zunächst durch das am 28. Dezember 2007 in Kraft getretene Investmentänderungsgesetz sowie das am 8. April 2011 in Kraft getretene Anlegerschutz-
und Funktionsverbesserungsgesetz novelliert. Mit Wirkung zum 22. Juli 2013 ist sodann das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches das Investmentgesetz ablöst, in Kraft getreten.
Da das Sondervermögen AXA Immoselect die Anteilscheinrücknahme seit dem 28. Oktober 2008 (mit zwischenzeitlicher kurzer Unterbrechung) ausgesetzt hat, konnten die Vertragsbedingungen an
die zwischenzeitlichen Gesetzesnovellierungen nicht angepasst werden. Dies hat zur Folge, dass für das Immobilien-Sondervermögen AXA Immoselect bis zur endgültigen Abwicklung des Sonder-
vermögens die vor dem 28. Dezember 2007 geltende Fassung des Investmentgesetzes angewendet wird, sofern die Vertragsbedingungen keinen dynamischen Verweis auf die Bestimmungen des
geltenden Gesetzes in ihrer jeweils gültigen Fassung enthalten bzw. die aufsichtliche Verwaltungspraxis die Anwendbarkeit der neuen Regelung verlangt. Demgemäß erstatten wir den vorliegenden
Bericht nach den Vorschriften des § 44 Abs. 1 InvG in der bis zum 27. Dezember 2007 geltenden Fassung.
Steuerlicher Hinweis:
Die im Zuge der eingeleiteten Abwicklung u. U. erfolgenden Auszahlungen aus dem Sondervermögen AXA Immoselect können aus ordentlichen Erträgen (Mieten, Zinsen und Dividenden, etc.), aus
außerordentlichen Erträgen (etwa Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien und Immobilien-Gesellschaften) oder aus Substanzauskehrungen erfolgen. Soweit es sich um Auszahlungen aus den ordent-
lichen Erträgen und aus den außerordentlichen Erträgen handelt, entspricht die steuerliche Behandlung der Behandlung der jährlichen Ausschüttung. Soweit es sich um Substanzauskehrungen handelt,
werden diese in den steuerlichen Daten nach § 5 (1) InvStG gesondert aufgeführt, die steuerliche Behandlung wird in den Abschnitten „Substanzauskehrungen“ beschrieben.
Hinweis zur Wertentwicklung:
Die frühere Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen oder fallen und werden nicht garantiert. Berechnungsmethode nach BVI Bundes-
verband Investment und Asset Management e.V., d. h. als Basis für die Berechnung der Wertentwicklung die Anteilwerte (= Rücknahmepreise) herangezogen werden, und zwar unter Hinzurechnung
zwischenzeitlicher Ausschüttungen, die kostenfrei reinvestiert werden. Ausgabeaufschläge finden hier keine Berücksichtigung.
Es wird darauf hingewiesen, dass die in diesem Dokument enthaltenen Meinungsäußerungen unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes wiedergeben. Diese können
sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern.
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AXA Immoselect
Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2013
AXA Immoselect auf einen Blick
International Securities Identification Number (ISIN) DE0009846451
Wertpapier-Kennnummer (WKN) 984 645
Fondsmanager Ian Gordine
Auflagedatum 3. Juni 2002
Kennzahlen zum Stichtag 31. Oktober 2013 30. April 2013
Fondsvermögen 1.791,4 Mio. EUR 2.147,8 Mio. EUR
Mittelaufkommen netto 1) 0,0 Mio. EUR 0,0 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt – Verkehrswerte und Aktivierungen – 1.334,7 Mio. EUR 2.137,2 Mio. EUR
davon direkt gehalten 540,1 Mio. EUR 1.294,7 Mio. EUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 794,6 Mio. EUR 842,5 Mio. EUR
Fondsobjekte gesamt 39 55
davon direkt gehalten 19 35
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 20 20
davon im Bau/Umbau befindlich 0 0
Ankäufe von Objekten 2) 0 0
Zugegangene Objekte 3) 0 0
Verkäufe von Objekten 2) 16 10
Abgegangene Objekte 3) 16 10
Vermietungsquote 4) 88,3 % 88,9 %
Anlageerfolg (BVI-Rendite) 5)
1 Jahr – 16,4 % –5,8 %
3 Jahre – 23,8 % –12,1 %
5 Jahre – 21,3 % –7,5 %
seit Fondsauflage 7,0 % 22,9 %
Liquiditätsquote 6) 30,1 % 11,8 %
Fremdfinanzierungsquote 7) 10,7 % 13,0 %
Anteilwert 37,21 EUR 44,62 EUR
1) Nettomittelaufkommen im jeweiligen Berichtszeitraum
2) Im Berichtszeitraum unterzeichnete An- bzw. Verkaufsverträge
3) Im Berichtszeitraum dem Vermögen durch Wechsel Besitz-Nutzen-Lasten zugegangene bzw. abgegangene Objekte
4) Am Stichtag auf Basis der Bruttosollmiete
5) Nach Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
6) Summe der Liquiditätsanlagen im Fonds im Verhältnis zum Fondsvermögen
7) Summe der Darlehen im Fonds zzgl. Summe der Darlehen mit Dritten in Immobiliengesellschaften im Verhältnis zum Gesamtimmobilienvermögen
4
HALBJAHRESBERICHT
Köln, im November 2013
Sehr geehrte Anlegerinnen bis dahin noch nicht verkauften, Objekte ausschüttung im Berichtshalbjahr auch
und Anleger, auf die Depotbank Kosten verursachen eine Kapitalrückzahlung möglich. Wie im
wird (insbesondere Grunderwerbsteuer). letzten Jahresbericht angekündigt, wur-
am 20. Oktober 2011 startete die Liqui- den am 25. Juli 2013 je Anteilschein Er-
dation des AXA Immoselect. Seitdem wur- Die Fondsobjekte wurden in den letz- träge von 1,15 EUR ausgeschüttet, insge-
den insgesamt 27 von 66 Immobilien des ten Jahren konsequent auf den Verkauf samt ca. 55,5 Mio. EUR. Hinzu kam eine
Sondervermögens verkauft. Im aktuellen vorbereitet. Dazu wurden insbesondere Kapitalrückzahlung von 0,59 EUR je An-
Berichtshalbjahr Mai 2013 bis Oktober vorzeitige Mietvertragsverlängerungen teilschein, zusammen ca. 28,3 Mio. EUR.
2013 haben sich mit 16 Verkäufen die oder der Abschluss neuer langfristiger Weitere Rückzahlungen sind geplant:
Verkaufsanstrengungen auch stärker in Mietverträge, wenn auch teilweise zu Nach Abzug der Liquiditätsreserve, die
Erfolge niedergeschlagen. niedrigeren Mieten, vorgenommen. Da insbesondere für noch nicht getilgte Dar-
die langfristige Vermietung meist eine lehen vorzuhalten ist, stehen hierfür ca.
Im Durchschnitt lagen die Verkaufspreise Grundvoraussetzung für einen Verkauf 230 Mio. EUR zur Verfügung. Das ent-
der 27 Immobilien um 16,7 % unter den einer Immobilie ist, waren diese Maßnah- spricht etwa 12,9 % des Nettofondsvolu-
letzten festgestellten Verkehrswerten. men nötig und auch erfolgreich, wie der mens oder ca. 4,80 EUR je Anteilschein.
Die Abweichungen zeigen eine größere Verkauf einer ganzen Reihe von Objekten Diese Rückzahlung wird voraussichtlich
Bandbreite: Während beim Verkauf einer zu marktgerechten Preisen zeigt. im Dezember 2013 stattfinden.
Büroimmobilie in Saint-Denis bei Paris im
September 2013 etwa 7,4 % mehr als der In den letzten Monaten wurden die Ver- Das verbliebene Immobilienportfolio
Verkehrswert erlöst wurde, musste bei kaufserlöse teilweise zur Rückführung zeichnet sich durch einen hohen Vermie-
sieben niederländischen Objekten, die im von Finanzierungen genutzt, um mög- tungsstand und weiterhin stabile Erträge
Juli 2013 im Paket verkauft wurden, ein liche Liquiditätsrisiken für das Sonderver- aus. Dies wird auch in den kommenden
durchschnittlicher Abschlag von 45,7 % mögen zu verringern bzw. zu vermeiden. Monaten Verkäufe ermöglichen, die zu
hingenommen werden. Insgesamt sind seit Liquidationsbeginn weiteren Kapitalrückzahlungen führen
Darlehen in Höhe von rund 628 Mio. EUR werden.
Letzterer Verkauf spiegelt die sehr abgelöst worden, darunter alle Finanzie-
schwache Verfassung des niederländi- rungen von direkt gehaltenen Immobilien. Auf den folgenden Seiten informieren
schen Gewerbeimmobilienmarkts wider. Bei den verbliebenen Darlehen handelt wir Sie ausführlich über die Immobilien-
Das Immobilien- und damit Mietflächen- es sich ausschließlich um Kredite an märkte und die Entwicklung des Sonder-
angebot liegt nach Jahren des Baubooms Immobilien-Gesellschaften, an denen der vermögens in der ersten Hälfte des Ge-
deutlich über dem Bedarf und die Miet- AXA Immoselect beteiligt ist. Diese stel- schäftsjahres 2013/2014, also der Zeit
nachfrage ist gering. Zudem sehen sich len allerdings per heute kein nennenswer- von Mai bis Oktober 2013. Hinzu kommt
viele Fonds ähnlich wie der AXA Immo- tes Liquiditätsrisiko mehr dar. Ziel ist es, ein kurzer Ausblick auf die zu erwartende
select zu Verkäufen gezwungen. Da in die verbliebenen Immobilien-Gesellschaf- Entwicklung in den kommenden Monaten.
absehbarer Zeit keine Verbesserung der ten zusammen mit ihren Finanzierungen
Marktsituation zu erwarten ist, hat sich zu veräußern, sofern dies wirtschaftlich
das Fondsmanagement im Juli 2013 sinnvoll ist.
trotz des Abschlags zu einem Verkauf ent-
schlossen. Entscheidungsrelevant war Die kurze, insgesamt dreijährige Liquida-
auch, dass die dreijährige Liquidations- tionsfrist gebietet eine konservative und
phase des AXA Immoselect am 20. Okto- damit risikominimierende Liquiditätspoli-
ber 2014 endet und die Übertragung aller, tik. Dennoch waren neben einer Ertrags-
5
AXA IMMOSELECT
Deutschland, München, Georg-Muche-Straße
Wirtschaftliche Rahmen- Dennoch bleibt die Stimmung am euro- Das Geschäftsklima hat sich in Europa in
bedingungen und Entwicklung päischen Arbeitsmarkt eher trüb. Die den letzten Monaten deutlich verbessert.
der europäischen Immobilien- Arbeitslosenquote blieb mit 11 % im Euro- Der Economic Sentiment Index der euro-
raum und 12,2 % in der EU im September päischen Kommission stieg im November
märkte
2013 hoch, so dass außerhalb Deutsch- um 0,8 auf 98,5 Punkte und liegt seit
lands bis auf weiteres kein Anstieg der sechs Monaten im Normalbereich. Es
Volkswirtschaftliche Rahmen- Reallöhne zu erwarten ist. Am höchsten wird erwartet, dass sich der Konjunktur-
bedingungen in Europa ist die Arbeitslosenquote noch immer in aufschwung 2014 sogar noch beschleu-
D
ie europäische Wirtschaft scheint Spanien (26,6 %). Hier macht vor allem nigt. Er bleibt aber fragil, da Südeuropa
die Wende geschafft zu haben: die hohe Jugendarbeitslosigkeit Sorgen; aufgrund der noch immer ungelösten
Im dritten Quartal 2013 ist das 55 % der 16–25-jährigen haben keinen Probleme in den nächsten zwei Jahren
Bruttoinlandsprodukt um 0,2 % und da- Arbeitsplatz. wohl nur verhalten wachsen wird. Ins-
mit zum zweiten Mal in Folge gestiegen.
Bereits im zweiten Quartal hatte erst-
mals seit zwei Jahren der private Konsum
wieder zugelegt; im dritten stieg er dann
EU: BIP nach Sektoren
erneut. Die Investitionen verzeichneten
ebenfalls einen leichten Anstieg – nach
1,5
sieben negativen Quartalen in Folge.
1,0
Quartalsveränderung in %
0,5
Auch die Einzelhandelsumsätze haben
0,0
sich von ihrem Tiefststand erholt. Seit
–0,5
Jahresbeginn 2013 sind sie in Europa
–1,0
kontinuierlich gestiegen; im September
–1,5
2013 waren sie 1,7 % höher als Ende
–2,0
2012. Besonders in Spanien sind die
–2,5
Fortschritte spürbar. In den ersten neun
–3,0
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Monaten des Jahres 2013 stiegen die
Umsätze dort um 3,5 %. Der Aufschwung
folgt auf einen Rückgang um fast 30 %
■ Lagerinvestitionen ■ Investitionen ■ Privater Konsum Quellen: Datastream,
seit 2007. ■ Nettoexport ■ Staatsverbrauch BIP AXA Real Estate Research
6
HALBJAHRESBERICHT
Frankreich, Issy-les-Moulineaux,
rue Rouget de l’Isle
gesamt erwarten wir daher frühestens Einzelhandelsumsatz (Volumen)
2016 eine erste Leitzinserhöhung der
EZB. Zurzeit beträgt der Hauptrefinanzie- 110
rungssatz 0,25 %. 105
100
Dez 2007 = 100
Für die kommenden zwei Jahre werden
95
Inflationsraten unter 2 % erwartet – und
90
damit unter dem Zielwert der EZB. In
Europa fiel die Inflation im Oktober 2013 85
auf ein Vierjahrestief von 0,7 %, wobei 80
sich insbesondere in Südeuropa Defla- 75
tionstendenzen abzeichnen. Nur in Groß- 70
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britannien, das dem Euroraum nicht ange-
hört, ist die Teuerung höher.
Großbritannien Frankreich Deutschland Quellen: Datastream,
EU28 Italien Spanien AXA Real Estate Research
Büroimmobilien
In Europa betrug der Vermietungsumsatz Inflation (CPI)
von Oktober 2012 bis September 2013
7,4 Mio. m2. Damit war er ähnlich hoch 6
wie in den zwölf Monaten zuvor, liegt aber 5
jährliche Veränderung in %
noch immer unter seinem langjährigen 4
Mittelwert. 3
2
Deutschland verzeichnete ein Minus von
1
6 %, Spanien eines von 3 %. Während die
Vermietungsleistung in Deutschland den- 0
noch weiter ihr langjähriges Mittel über- –1
steigt, spürt der spanische Büromarkt –2
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seit Ende 2007 die Auswirkungen der
Rezession.
Großbritannien Frankreich Deutschland Quellen: Datastream,
EU28 Italien Spanien AXA Real Estate Research
7
AXA IMMOSELECT
Vermietungsumsatz Büro tige Flächen kaum noch vermietbar sein
und daher auch nicht mehr vermarktet
3,5 werden.
3,0
Die Spitzenmieten der europäischen
2,5
Bürohochburgen lagen im dritten Quar-
in Mio m²
2,0 tal 2013 um durchschnittlich 1 % über
1,5
den Vorjahreswerten – der geringste
Anstieg seit drei Jahren. In Großbritan-
1,0
nien, Frankreich und den Niederlanden
0,5 hat sich der Mietanstieg verlangsamt, in
0,0 Deutschland hingegen nicht. In Spanien
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hat sich zumindest der Rückgang ver-
langsamt. Generell bleibt das Nord-Süd-
Frankreich Deutschland Großbritannien Quellen: DTZ, Gefälle aber bestehen, mit Mietwachs-
Italien Spanien Niederlande AXA Real Estate Research
tum in Nordeuropa und Mietrückgang in
Südeuropa.
Die angespannte Lage spiegelt die Verun- Deutschland, Großbritannien und Schwe- In Frankreich beschränkt sich das Miet-
sicherung vieler europäischer Unterneh- den liegen sie in allen größeren europä- wachstum auf einige Teilmärkte in Paris,
men wider. Die besseren wirtschaftlichen ischen Ländern über dem Zehnjahres- die der eher schwachen Konjunktur trot-
Rahmenbedingungen werden den Markt durchschnitt, und nur in Deutschland, zen; hier zeichnen sich punktuelle Nach-
aber zunehmend stützen. Allerdings ist Großbritannien, Belgien und Irland gingen frageüberhänge im Spitzensegment ab.
in den meisten Ländern vor 2015 keine sie in den letzten zwölf Monaten zurück. Ansonsten überwiegt in Frankreich eher
positive Nettoabsorption von Büroflächen In allen anderen Ländern stiegen sie die Skepsis. Die Bereitschaft, zusätzliche
zu erwarten, da vorerst noch genügend weiter. Während die Verfügbarkeit freier Flächen zu mieten, ist insbesondere an
nicht vermarktete Flächen zur Verfügung Flächen in Spanien mit 14 % und den Nie- den kleineren Regionalmärkten sehr be-
stehen dürften. derlanden mit 17 % relativ hoch ist, ist grenzt.
die Lage in Italien geradezu prekär. Die
Hinzu kommen die noch immer hohen offizielle Leerstandsquote beträgt zwar
Leerstandsquoten. Abgesehen von nur 10 %, doch dürften viele minderwer-
8
HALBJAHRESBERICHT
Italien, Antegnate, „BreBeMi/Bergamo“
Bürospitzenmieten in Europa Einzelhandelsimmobilien
Die europäischen Einzelhandelsmieten
40 waren im September 2013 3,8 % höher
als ein Jahr zuvor. Dies übertrifft die
Veränderung im Quartal in %
30
20
Performance des Büromarkts bei wei-
tem. Die Spitzenmieten stiegen trotz des
10
schwachen Konsums und der Tendenz
0
zum Online-Handel. Allerdings lässt sich
–10 seit Ausbruch der Finanzkrise im Jahr
–20 2008 eine stetige Divergenz zwischen
–30 den so genannten Bestlagen (Mikrolagen
–40 in Fußgängerzonen sowie einzelne Ein-
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kaufszentren) und den Nebenlagen be-
obachten. Während die Mieten in den
Frankreich Deutschland Großbritannien Quellen: DTZ, Bestlagen zum Teil sehr stark steigen,
Italien Spanien Niederlande AXA Real Estate Research
nehmen die Leerstände in Nebenlagen
sowie peripheren Standorten zu. Hier ge-
Einzelhandelsspitzenmieten in Europa raten die Mieten zunehmend unter Druck.
25
Das Spitzensegment wurde in den letzten
20
Jahren von internationalen Einzelhändlern
jährliche Veränderung in %
15
geprägt, die in neue Märkte expandieren
10
und dort um die besten Lagen konkurrie-
5
ren. Dieser Trend wird die europäischen
0 Märkte weiter beeinflussen.
–5
–10 Ähnlich wie im Bürosektor zeigt sich auch
–15 bei den Einzelhandelsmieten ein starkes
–20
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Nord-Süd-Gefälle. Während die Mieten
in Nord- und Westeuropa seit 2010 wie-
der zulegen, fallen sie in Südeuropa seit
Zentral- und Osteuropa Westeuropa Großbritannien & Irland Quellen: DTZ,
Nordeuropa Südeuropa AXA Real Estate Research
9
AXA IMMOSELECT
Italien, Oleggio, Via Canapi
2009 nahezu kontinuierlich. Der leichte Logistikimmobilien wächse vor allem durch den E-Commerce
Aufschwung im dritten Quartal 2013 Am stärksten sind die strukturellen Verän- prognostiziert.
(+2,3 % zum Vorjahr) war ausschließlich derungen zurzeit am Logistikmarkt, was
Rom und Lissabon zu verdanken. die Flächennachfrage trotz der schwa- Seit Ende 2012 sind die Spitzenmieten
chen Konjunktur zumindest stabilisiert kontinuierlich gestiegen; im dritten Quar-
Aufgrund des schwachen Konsumklimas hat. Insbesondere der Internethandel hat tal 2013 lagen sie 1,4 % über dem Vor-
werden in Europa zurzeit nur wenige Pro- der Branche in den letzten Jahren neue jahresniveau. Der Anstieg ist jedoch aus-
jektentwicklungen realisiert. Eine Aus- Wachstumsimpulse gegeben. Zwar stel- schließlich Großbritannien zu verdanken,
nahme ist Deutschland, wo noch immer len die herkömmliche Logistik sowie die wo die Mieten um 6 % stiegen. Während
viele Einkaufszentren gebaut werden. Lagerhaltung für stationäre Einzelhändler sich dies anfangs nur auf Manchester
Nachdem 2012 über 540.000 m2 neue und industrielle Erzeuger weiterhin den und London konzentrierte, haben in den
Flächen entstanden sind, nahm das Fer- Großteil der Nachfrage, doch werden Zu- letzten drei Quartalen auch die Mieten in
tigstellungsvolumen 2013 zwar etwas ab,
blieb aber noch immer recht hoch. Insbe-
sondere in kleinen und mittleren Städten
werden viele Projekte realisiert, was den
Wettbewerb zwischen diesen Städten Logistikspitzenmieten in Europa
deutlich verschärfen wird. Es ist zweifel-
15
haft, ob diese neuen, oft kleineren Ein-
kaufszentren wirklich attraktiv für Kunden
jährliche Veränderung in %
10
und Mieter sind – anders als die großen
5
Zentren in großstädtischen Innenstadt-
lagen. Mit der Eröffnung der Hofstatt in 0
München, des Skyline Plazas in Frankfurt
und des Kö-Bogens in Düsseldorf wurden –5
2013 die innerstädtischen Einzelhan- –10
delsflächen erfolgreich erweitert.
–15
Q4 2002
Q4 2003
Q4 2004
Q4 2005
Q4 2006
Q4 2007
Q4 2008
Q4 2009
Q4 2010
Q4 2011
Q4 2012
Q2 2003
Q2 2004
Q2 2005
Q2 2006
Q2 2007
Q2 2008
Q2 2009
Q2 2010
Q2 2011
Q2 2012
Q2 2013
Zentral- und Osteuropa Westeuropa Großbritannien & Irland Quellen: DTZ,
Nordeuropa Südeuropa AXA Real Estate Research
10HALBJAHRESBERICHT
Luxemburg, Luxemburg-Strassen,
„Espace Strassen“
Birmingham und Edinburgh zugelegt, was Transaktionsvolumen in Europa
auf eine breitere Erholung hinweist. Auch
im Logistiksektor sind die Korrekturen in 40
Südeuropa weiterhin am stärksten. Seit 35
ihrem Höchststand 2006 sind die Spit- 30
zenmieten hier um 27 % gefallen.
Mrd. EUR
25
20
Stabilisierend wirkt aber die geringe Bau-
tätigkeit. Die Verkehrswerte liegen an 15
den meisten Märkten noch deutlich unter 10
den Wiederherstellungskosten; die Kos- 5
ten für Land, Baumaterial und Arbeitsleis- 0
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2013
tung übersteigen also den gegenwärtigen
Marktwert. Für Projektentwickler gibt es
deswegen keinen wirtschaftlichen Grund, ■ Logistik ■ Einzelhandel ■ Büro Quellen: DTZ,
AXA Real Estate Research
neue Projekte spekulativ in Angriff zu neh-
men. Deshalb werden fast ausschließ-
lich maßgeschneiderte Objekte mit Vor-
vermietungen realisiert. Deren Mieten auch für das Gesamtjahr mit einem An- in Frankreich und Großbritannien die
übersteigen die Marktmieten häufig um stieg gegenüber dem Vorjahr. Transaktionen weiter zunahmen. In allen
10–20 % und sind deswegen für Projekt- drei Ländern lag das Volumen aber über
entwickler äußerst attraktiv. Während der Büroimmobilienumsatz im seinem langjährigen Mittelwert. Dies gilt
dritten Quartal 2013 um 28 % gestiegen insbesondere für Deutschland, so dass
Investmentmarkt ist, ging das Transaktionsvolumen im Ein- der zuletzt leichte Rückgang wohl eher
Im dritten Quartal 2013 wurden für ins- zelhandelsbereich, vermutlich aufgrund eine Normalisierung als der Beginn eines
gesamt 27 Mrd. EUR Immobilien umge- der Preisentwicklung, im dritten Quartal Abwärtstrends ist.
setzt, 14 % mehr als im zweiten Quartal. um 8 % zurück.
In den ersten neun Monaten des Jahres Zu einer echten Wende kam es in Süd-
2013 war das Transaktionsvolumen um Von den europäischen Kernmärkten ver- europa. Die Volumina waren sowohl in
über 20 % höher als im entsprechenden zeichnete im dritten Quartal nur Deutsch- Spanien als auch in Italien in den ersten
Vorjahreszeitraum. Wir rechnen daher land einen leichten Rückgang, während neun Monaten des Jahres 2013 mehr als
11AXA IMMOSELECT
Niederlande, Amsterdam, „MexxTower“
doppelt so hoch wie von Januar bis Sep- kerneuropäischen Büro- und Einzelhan- toren eher dazu bereit sind, ein Risiko
tember 2012. delssektor jetzt ihren Tiefststand erreicht bei der Vermietungssituation als bei der
haben und die Investoren aufgrund höhe- Lage des Objektes einzugehen. Trotz
Die europäischen Spitzenrenditen gingen rer Renditeerwartungen wieder „risikorei- ansteigendem Interesse spiegeln die
2013 weiter leicht zurück. Die Büroren- chere“ Objekte nachfragen. momentanen Preise weiterhin die höhe-
diten fielen um zehn Basispunkte, die ren Risiken, die mit einer Immobilien-
Einzelhandelsrenditen um sechs Ba- Die Risikobereitschaft variiert allerdings investition verbunden sind, wider. Zusätz-
sispunkte. Generell ist aber davon aus- je nach Land und Lage der Investition, lich bleibt die Finanzierungssituation
zugehen, dass die Spitzenrenditen im wobei zu beobachten ist, dass Inves- schwierig.
Spitzenrenditen in Europa
8,5
8,0
7,5
7,0
6,5
in %
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
Q4 2007
Q1 2008
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
Q4 2011
Q1 2012
Q2 2012
Q3 2012
Q4 2012
Q1 2013
Q2 2013
Q3 2013
Büro Einzelhandel Logistik Quellen: DTZ,
AXA Real Estate Research
12HALBJAHRESBERICHT
Frankreich, Charenton-le-Pont,
avenue de la Liberté
Anlageziele und Fondsstrategie male Kaufpreise zu erzielen. Im Berichts- In Anlehnung an die Neuregelung in § 81a
halbjahr ist es uns mit diesem Konzept Abs. 4 InvG war beabsichtigt, die durch
A
nlageziel des AXA Immoselect gelungen, weitere 16 Objekte zu ver- Verkäufe gewonnene Liquidität möglichst
war, Immobilien in Europa zu er- äußern. halbjährlich an die Anleger auszuzahlen.
werben und zu verwalten. Der Häufigkeit und Höhe der Kapitalauszah-
Fokus lag dabei auf Büroimmobilien. Er- Auch in Zukunft werden wir bei den Ver- lungen hängen aber davon ab, wie viel
gänzend wurde in gemischt genutzte Ob- käufen darauf achten, angemessene Liquidität sich durch die Verkaufsaktivi-
jekte, Einzelhandelsflächen sowie Logis- Preise zu erzielen. Wir gehen aber davon täten im Fonds befindet. Dies hatte zur
tik- und Hotelimmobilien investiert. Die aus, dass die Verkehrswerte in der der- Folge, dass entgegen den ursprünglichen
Strategie der Kapitalanlagegesellschaft zeitigen Marktsituation schwer zu errei- Planungen die erste Teilrückzahlung erst
war, ein nach Nutzungsarten, Mietver- chen sind. im Dezember 2012 stattfand. Die zweite
tragslaufzeiten und Ländern diversifizier- Rückzahlung folgte im Juli 2013, die
tes Immobilienportfolio auf- und auszu- Die künftige Fondsperformance wird dritte ist für den Dezember 2013 geplant.
bauen sowie dessen Attraktivität und aufgrund der Auflösung des Sonderver- Zu beachten ist allerdings, dass von der
Ertragsfähigkeit zu erhalten. mögens im Wesentlichen von den erziel- geschaffenen Liquidität u. a. Beträge
ten Immobilienverkaufspreisen abhängen. einbehalten werden müssen, die für
Mit der Kündigung der Verwaltung des Wegen der anhaltenden Unsicherheit an die weitere ordnungsgemäße laufende
Sondervermögens hat sich die Strategie den Immobilienmärkten ist die Wertent- Bewirtschaftung, für Gewährleistungs-
des AXA Immoselect grundlegend geän- wicklung aber nicht prognostizierbar. zusagen aus den Veräußerungsgeschäf-
dert. Ziel ist jetzt, alle Immobilien bis ten und für zu erwartende Auseinan-
zum Kündigungsstichtag, dem 20. Okto- Dabei ist auch zu beachten, dass durch dersetzungskosten benötigt werden. In
ber 2014, zu bestmöglichen Preisen zu die zukünftigen Kapitalrückzahlungen den Beträgen berücksichtigt sind eben-
veräußern. Das Immobilienportfolio wird das Sondervermögen sukzessive verrin- falls die Kosten, die durch die Übertra-
weiterhin professionell bewirtschaftet, gert wird und sich bei geringerem Fonds- gung der am Ende der Liquidationsfrist
allerdings mit einer angepassten Stra- vermögen etwaige Vermögensänderun- verbleibenden Immobilien (direkt und
tegie, um so schnell wie möglich opti- gen verhältnismäßig stärker auswirken. indirekt gehalten) auf die Depotbank
13AXA IMMOSELECT
Frankreich, Issy-les-Moulineaux,
rue Rouget de l’Isle
entstehen (u. a. Grunderwerbsteuer). Die Besondere Vorkommnisse des Mieters, unentdeckt. Im dritten Quar-
ordentliche Bewirtschaftung des Immo- tal wurde dann für die laut Buchhaltung
D
bilienportfolios darf zu keinem Zeitpunkt as Assetmanagement (einschließ- hohen aufgelaufenen Forderungen eine
gefährdet werden. Ebenfalls ist zu be- lich Neuverhandlung und Ab- Stellungnahme von AXA REIM angefordert.
achten, dass im Zuge der Liquidation schluss von Mietverträgen) für die Dadurch wurde der Fehler aufgedeckt.
des Fonds Finanzierungen zurückgeführt französischen Objekte des Sondervermö-
werden müssen und dafür Liquidität ein- gens ist an AXA Real Estate Investment Notwendig wurde eine Korrekturbuchung
geplant werden muss. Aufgrund der Liqui- Managers France s. a. (AXA REIM) aus- in Höhe von ca. 7,2 Mio. EUR, die zum
dation des Sondervermögens mit der gelagert. AXA REIM hat mit dem General- 31. Oktober 2013, dem Stichtag des vor-
Folge, dass alle Immobilien verkauft wer- mieter der Büroimmobilie 14–18 Rue liegenden Halbjahresabschlusses, vorge-
den, wurden bereits im Fondsgeschäfts- Rouget de Lisle in Issy-les-Moulineaux nommen wurde. Damit bildet der Anteil-
jahr 2012/2013 für alle ausländischen die Mietkonditionen neu verhandelt und preis die Situation bei der Immobilie in
Objekte und Objekte inländischer Kapital- Ende Dezember 2012 fixiert. Neben einer Issy-les-Moulineaux jetzt wieder korrekt ab.
gesellschaften Rückstellungen für poten- Verlängerung um weitere neun Jahre Die zu viel berechnete Verwaltungs- und
zielle Steuern auf Veräußerungsgewinne wurde eine einjährige mietfreie Zeit ver- Depotbankvergütung wurden dem Sonder-
gebildet (siehe Textbox „Risikovorsorge einbart, beginnend rückwirkend zum vermögen wieder gutgeschrieben. Somit
für Steuer auf Veräußerungsgewinne“ auf 1. Oktober 2012. entstand für den Anleger kein Schaden.
Seite 46).
Darüber wurde zwar das Fondsmanage- Neben der Depotbank wurde auch die
ment, nicht aber die Fondsbuchhaltung BaFin informiert. Der Vorfall wird durch
informiert. Durch diesen Übermittlungs- unser Risikomanagement und die Compli-
fehler wurde der Mietertrag in der Buchhal- anceabteilung weiter untersucht. Es wer-
tung zu hoch ausgewiesen. In der ersten den Prozessanpassungen eingeleitet, um
Jahreshälfte 2013 blieb der Fehler, nicht ähnliche Übermittlungsfehler in Zukunft
zuletzt durch anfängliche Überzahlungen zu vermeiden.
14HALBJAHRESBERICHT
Mittelaufkommen und nen seit dem 27. April 2011 ausgesetzt. Da die Kündigung der Verwaltung des Son-
Anlegerstruktur Damit bestanden beide Aussetzungen dervermögens einen außergewöhnlichen
während des gesamten Berichtszeit- Umstand gem. § 37 Abs. 2 InvG und
A
ufgrund der Liquidation des Fonds raums. § 12 Abs. 4 der AVB des AXA Immoselect
werden keine weiteren Anteile darstellt, wurde zeitgleich die endgültige
ausgegeben. Im Berichtszeitraum Liquidation des Fonds Aussetzung der Rücknahme und Ausgabe
gab es deshalb keine Mittelzuflüsse. Der Auflösung des Fonds geht die Kün- von Anteilscheinen beschlossen.
digung der Verwaltung des Sondervermö-
Die Anlegerstruktur ist geprägt durch einen gens nach § 38 Abs. 1 InvG in Verbindung
hohen Anteil an Privatanlegern, die über mit § 16 Abs. 1 der Allgemeinen Vertrags-
Kreditinstitute und freie Berater bzw. Bera- bedingungen (AVB) voraus. Diese wurde
tungsplattformen betreut werden. Dieses am 19. Oktober 2011 beschlossen.
Segment macht rund 80 % aller Anteile
aus. Die restlichen Anteile in Höhe von Mit Ablauf des erklärten Kündigungs-
rund 20 % werden von semi-institutionelle stichtages 20. Oktober 2014 erlischt das
Anlegern (z. B. Dachfonds, Vermögensver- Verwaltungsrecht der Kapitalanlagege-
walter) bzw. von institutionellen Anlegern sellschaft mit der Folge, dass per Gesetz
(z. B. als Eigenanlage) gehalten. das Sondervermögen und damit die dann
noch im Sondervermögen befindlichen
Aussetzung der Anteilscheinrücknahme / Objekte auf die jeweilige Depotbank über-
Anteilscheinausgabe gehen (§ 39 Abs. 1 InvG). Dieses Ver-
Die Rücknahme der Anteilscheine des fahren ist im Verkaufsprospekt des AXA
AXA Immoselect ist seit dem 17. Novem- Immoselect und in den AVB des Fonds
ber 2009, die Ausgabe von Anteilschei- (§ 16 Abs. 3) beschrieben.
15AXA IMMOSELECT
Italien, Mailand, „nhow-Hotel“
Immobilienportfolio nach den Verkäufen von drei bzw. sieben Anteile Polens, Spaniens, Schwedens,
Objekten deutlich zurückgegangen, aber Luxemburgs, Tschechiens und Belgiens
Länderstruktur auch der Anteil Österreichs hat sich durch sind aufgrund der Verkäufe in anderen
Am 31. Oktober 2013, zum Ende des die Trennung von vier Positionen verrin- Ländern gestiegen.
Berichtshalbjahres, besteht das Immo- gert. Spitzenreiter ist jetzt – trotz zweier
bilienportfolio des AXA Immoselect noch Verkäufe – Deutschland, gefolgt von Ita- Insgesamt ist der Verkehrswert des Immo-
aus 39 direkt bzw. über Immobilien- lien, wo wir angesichts der schlechten bilienportfolios im Berichtshalbjahr von
gesellschaften gehaltenen Immobilien. Verfassung des Immobilienmarkts im 2.137,2 Mio. EUR auf 1.334,7 Mio. EUR
Im Berichtszeitraum wurden 16 Immo- Berichtshalbjahr kein Objekt veräußert zurückgegangen. Davon entfielen rund
bilien verkauft. haben. Fast die Hälfte des Verkehrswerts 525,6 Mio. EUR auf Verkaufserlöse. Die
des Restportfolios entfällt jetzt auf diese verbleibenden 276,9 Mio. EUR ergaben
Dies hatte deutliche Verschiebungen beiden Länder, deren Portfolioanteile sich aus Verkehrswertänderungen.
der Länderstruktur zur Folge. Die Anteile am 31. Oktober 2013 signifikant höher
Frankreichs und der Niederlande sind waren als vor sechs Monaten. Auch die
Länderstruktur des Immobilienportfolios Land Anteil am Anteil am
31.10.2013 30.04.2013
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen) Frankreich 7,6 % 29,4 %
Deutschland 22,8 % 18,4 %
Tschechien (1 Objekt) 2,5 % Niederlande 6,1 % 13,5 %
Belgien (1 Objekt) 1,7 % Italien 22,1 % 12,3 %
Schweden (2 Objekte) 5,8 % Spanien 10,8 % 6,0 %
Frankreich (2 Objekte)
Österreich (8 Objekte) 4,0 % 7,6 % Polen 10,9 % 5,2 %
Luxemburg 5,7 % 4,9 %
Luxemburg (2 Objekte) 5,7 % Deutschland (5 Objekte)
22,8 % Österreich 4,0 % 4,8 %
Polen (5 Objekte) 10,9 % Schweden 5,8 % 2,9 %
Niederlande (1 Objekt) Tschechien 2,5 % 1,4 %
Spanien (6 Objekte) 10,8 % 6,1 %
Belgien 1,7 % 1,2 %
Italien (6 Objekte) 22,1 % Summe 100,0 % 100,0 %
16HALBJAHRESBERICHT
Deutschland, Bad Homburg,
Kaiser-Friedrich-Promenade
Wirtschaftliche Altersstruktur anderen waren jüngere Immobilien ten-
Am Berichtsstichtag waren rund 54 % denziell leichter zu verkaufen.
des Immobilienportfolios des AXA Immo-
select höchstens zehn Jahre alt, ein Ein hohes Alter ist aber nicht in jedem Fall
Rückgang um etwa acht Prozentpunkte. ein Verkaufshindernis. Im Berichtshalb-
Der Anteil älterer Immobilien ist entspre- jahr gelang es uns, für drei vor mehr als
chend gestiegen. Diese Veränderung 20 Jahren errichtete Gebäude Käufer zu
spiegelt zweierlei wider: Zum einen sind finden. Der Portfolioanteil dieser Alters-
alle Fondsimmobilien seit dem letzten klasse ging daher ebenfalls zurück – von
Bericht entsprechend geworden, zum 13,4 auf 9,2 %.
Wirtschaftliche Altersstruktur des Immobilienportfolios
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
40 %
35 %
30 %
25 %
20 %
15 %
10 %
5%
0% ≤ 5 Jahre 6 ≤ 10 Jahre 11 ≤ 15 Jahre 16 ≤ 20 Jahre > 20 Jahre
18,4 % 35,6% 18,4% 18,4% 9,2%
17AXA IMMOSELECT
Größenklassen gung an einem Bürogebäude in der Düs- 25–50 Mio. EUR und 50–100 Mio. EUR)
Im Berichtshalbjahr haben wir uns von der, seldorfer Wilhelm-Bötzkes-Straße. waren am 31. Oktober 2013 mit etwa
zum Zeitpunkt der Veräußerung, größten gleich vielen Objekten im Sondervermögen
verbliebenen Position des Sondervermö- Ansonsten enthält das Portfolio jetzt vertreten. Der Portfolioanteil der elf Objek-
gens getrennt, einem Büroobjekt in Paris, keine Objekte mit Verkehrswerten von te mit Verkehrswerten zwischen 50 und
Colombes. Das größte Einzelinvestment mehr als 100 Mio. EUR. Die drei mittle- 100 Mio. EUR war mit fast 50 % des Immo-
ist jetzt eine gut 52-prozentige Beteili- ren Größenklassen (10–25 Mio. EUR, bilienvermögens naturgemäß am größten.
Größenklassen der Fondsimmobilien 1)
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
> 200 Mio. EUR 0 ≤ 10 Mio. EUR Größenklassen Anteil am Anteil am
(1 Objekt) 8,2 % (6 Objekte) 2,3 % 31.10.2013 30.04.2013
0 ≤ 10 Mio. EUR 2,3 % 1,3 %
50 ≤ 100 Mio. EUR
(11 Objekte) 48,9 % 10 ≤ 25 Mio. EUR 10 ≤ 25 Mio. EUR 12,8 % 12,1 %
(10 Objekte) 12,8 % 25 ≤ 50 Mio. EUR 27,8 % 29,2 %
50 ≤ 100 Mio. EUR 48,9 % 40,2 %
25 ≤ 50 Mio. EUR
100 ≤ 150 Mio. EUR 0,0 % 4,6 %
(11 Objekte) 27,8 %
150 ≤ 200 Mio. EUR 0,0 % 7,5 %
> 200 Mio. EUR 8,2 % 5,1 %
Summe 100,0 % 100,0 %
1) Indirekt gehaltene Immobilien werden den Größenklassen entsprechend ihren Gesamtverkehrswerten zugeordnet, bei den
Prozentanteilen aber nur mit der Beteiligungsquote des Sondervermögens berücksichtigt. Dies erklärt, weshalb nur 8,2 % auf
die größte Größenklasse entfallen: AXA Immoselect hält am einzigen Objekt dieser Kategorie nur 52,125 %.
18HALBJAHRESBERICHT
Niederlande, Rotterdam, Hofplein
Nutzungsarten rückgegangen. Noch immer stellen Büro-
Da wir im Berichtszeitraum überdurch- immobilien aber fast zwei Drittel des
schnittlich viele Büroobjekte verkauft Portfoliovolumens, gefolgt vom Handel
haben, ist ihr Portfolioanteil von 68,3 % mit 18,8 % (zehn Objekte). Hinzu kommen
(31 Objekte) auf 60,7 % (19 Objekte) zu- Hotel- und Logistikimmobilien.
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
Hotel (4 Objekte) Logistik (6 Objekte) Aggregierte Anteil am Anteil am
10,5 % 10,0 % Nutzungsarten 31.10.2013 30.04.2013
Büro 60,7 % 68,3 %
Handel (10 Objekte) Büro (19 Objekte) Handel 18,8 % 17,7 %
18,8 % 60,7 % Hotel 10,5 % 7,4 %
Logistik 10,0 % 6,6 %
Summe 100,0 % 100,0 %
19AXA IMMOSELECT
Österreich, Wals, „Airport Business Point“
Branchenstruktur der Mieterträge scheidungen. Insgesamt halten sich die
Aufgrund der Liquidation des Sonderver- Verschiebungen der Branchenstruktur in
mögens sind die Anteile der einzelnen Grenzen. Die Anteile der Dienstleistungs-
Branchen am Gesamtmietertrag nicht branchen sind aber insgesamt leicht zu-
mehr das Ergebnis einer gezielten Bran- rückgegangen, da wir uns von überdurch-
chenallokation des Fondsmanagements, schnittlich vielen Büroobjekten getrennt
sondern das Residuum der Verkaufsent- haben.
Branchenstruktur der Mieterträge
Angaben in % der Nettosollmiete
Sonstiges 4,1 % Produktion/Verarbeitung 3,0 %
Verkehr/Logistik 6,4 % Werbung/Medien 1,1 %
Versicherungen 7,4 % Institutionen 0,2 %
Handel 16,8 %
Bank und Finanzdienste
8,5 % Kommunikation 15,3 %
Hotel/Gastronomie 9,9 % Beratung/Freie Berufe
14,3 %
Leerstand 13,0 %
20HALBJAHRESBERICHT
Österreich, Wien, Billrothstraße
Immobilientransaktionen 2.900 m2 haben wir am 6. Juni 2013 er- Juni 2013
halten. Der erzielte Preis entsprach etwa Frankreich, Colombes,
Ankaufstätigkeit dem im April 2013 vom Sachverständi- rue du Débarcadère
Im Geschäftsjahr 2012/2013 haben wir genausschuss ermittelten Verkehrswert Die Büroimmobilie nordwestlich von Paris
keine Immobilien erworben. von 6,2 Mio. EUR. Damit hatte der Ver- war zum Zeitpunkt des Verkaufs das
kauf dieser Immobilie keine Auswirkung größte Einzelinvestment des AXA Immo-
Verkaufstätigkeit auf den Anteilscheinpreis. Am 6. Juni select. Bei dem Objekt wurde von
In der ersten Hälfte des Geschäftsjah- 2013 gingen Nutzung und Lasten auf den Kaufinteressenten ein erhebliches An-
res 2013/2014 haben wir 16 Objekte neuen Eigentümer über. schlussvermietungsrisiko für über 50 %
für insgesamt 525,6 Mio. EUR verkauft. der Mietfläche gesehen. Es war nicht
Ihr Verkehrswert betrug zusammen Juni 2013 zu erwarten, dass sich die Vermietungs-
714,3 Mio. EUR. Damit haben wir uns Deutschland, Düsseldorf, situation im verbleibenden Liquidations-
seit Bekanntgabe der Liquidation am „Grafenberger Höfe“ zeitraum maßgeblich verbessert. Der
20. Oktober 2011 von 27 Objekten Der Verkaufspreis für das Büroensemble Verkaufspreis von 126,5 Mio. EUR lag
getrennt (Verkaufspreise insgesamt lag bei 30,5 Mio. EUR, etwa 21 % unter daher ebenfalls etwa 21 % unter dem
1.132,7 Mio. EUR, gegenüber zuletzt ver- dem Verkehrswert von 38,6 Mio. EUR. Die zuletzt festgestellten Verkehrswert von
öffentlichten Verkehrswerten von insge- Hauptgründe für die Abweichung waren das 160,5 Mio. EUR. Mit diesem Verkauf
samt 1.364,6 Mio. EUR). recht hohe Anschlussvermietungsrisiko wurde eine Finanzierung in Höhe von
des Objekts und die weiterhin angespann- 70 Mio. EUR vorzeitig zurückgeführt.
Die 16 Verkäufe im Einzelnen: te Marktlage am Bürostandort Düsseldorf-
Grafenberg. Im Rahmen des strukturierten Juli 2013
Juni 2013 Verkaufsprozesses wurden mehr als 40 Niederlande-Portfolio
Österreich, Wien, Billrothstraße potenzielle Käufer angesprochen. Viele Am 21. Juni 2013 wurde ein Vertrag
Den Kaufpreis für die gemischt genutzte Interessenten zogen aber ihre Angebote über den Verkauf von insgesamt sieben
Immobilie mit einer Mietfläche von ca. zurück oder gaben gar keines ab. Objekten in den Niederlanden abge-
21AXA IMMOSELECT
Frankreich, Saint-Denis, „Innovatis 2“
schlossen. Es handelt sich hierbei um ation mit einem Leerstand von ca. 15 % SNCF zu erreichen. Dies führte zu einem
sechs Bürogebäude sowie eine Einzel- (seit Oktober 2013) und die nur noch Verkaufspreis von rund 93 Mio. EUR,
handelsimmobilie: den Mexx-Bürokomplex durchschnittlich für drei Jahre gesicher- ca. 7,4 % über dem von den unabhängi-
in Amsterdam, ein weiteres Bürogebäude ten Erträge aus den bestehenden Miet- gen Gutachtern zuletzt im Januar 2013
in der Amsterdamer Karperstraat, ein verträgen führten zu einem Verkaufspreis festgestellten Verkehrswert in Höhe von
Bürogebäude in Den Haag, eines in unter dem zuletzt im August 2012 von ca. 86,8 Mio. EUR. Käufer ist eine der
Arnheim, den Chelsea-Bürokomplex im den unabhängigen Gutachtern festge- führenden Verwaltungsgesellschaften für
Plaspoelpolder-Büropark in Rijswijk, ein stellten Verkehrswert (11,4 Mio. EUR, französische Spareinlagen, Pensions-
Bürogebäude in Rotterdam sowie das d. h. 42,6 % Abschlag). Der Käufer ist und private Investmentfonds.
Suydersee-Einkaufszentrum in Dronten. eine internationale Immobilien- und Be-
Aufgrund der angespannten Lage am teiligungsgesellschaft, die das Objekt für September 2013
niederländischen Immobilienmarkt haben ein von ihr verwaltetes Immobiliensonder- Frankreich, Paris Issy-les-Moulineaux,
wir uns trotz eines durchschnittlichen vermögen erworben hat. „Les Tropic“
Abschlags von 45,7 % auf den letzten Zur Vorbereitung für den Verkauf wurde
festgestellten Verkehrswert zum Verkauf September 2013 nach langen Verhandlungen eine vorzei-
entschlossen. Der erzielte Kaufpreis lag Frankreich, Saint-Denis, „Innovatis 2“ tige Mietvertragsverlängerung bis Sep-
somit bei ca. 140 Mio. EUR. Im Vorfeld des Verkaufes dieser Büro- tember 2021 erreicht und so eine we-
immobilie hatte das Fondsmanagement sentliche Voraussetzung für den Verkauf
August 2013 entschieden, die bestehenden Mietver- geschaffen. Der Verkaufspreis liegt mit
Deutschland, Hattersheim, hältnisse vorzeitig aufzulösen. Nur so war 77 Mio. EUR zwar knapp unter dem im
Philipp-Reis-Straße es möglich, die für einen erfolgreichen Januar 2013 festgestelltem Verkehrswert
Insbesondere die für einen Kaufinteres- Verkauf notwendige Vollvermietung an von 80 Mio. EUR, doch hat die Immobilie
senten unkomfortable Vermietungssitu- die französischen Eisenbahngesellschaft über ihre Haltedauer im Portfolio auch
22HALBJAHRESBERICHT
Österreich, Wals, „Wals Trade Center“
aufgrund ihrer stabilen Mieterträge einen zen Mietvertragslaufzeiten war auf abseh-
positiven Deckungsbeitrag geleistet. Der bare Zeit keine signifikante Verbesserung
Käufer ist eine französische Versiche- der Mietvertragssituation und damit auch
rungsgesellschaft, die in keiner Verbin- der möglichen Verkaufspreise zu erwar-
dung zur AXA Gruppe steht. ten. Am Ende gelang uns der Verlauf für
ca. 41 Mio. EUR. an eine österreichische
September 2013 Privatperson.
Österreichisches Teilportfolio
(„Grüner Wald“, „Shopping City Wals“ Zum Berichtszeitpunkt stehen wir bei
und „Wals Trade Center“) einer Reihe von Objekten in konkreten
Der zuletzt veröffentlichte Verkehrs- Verhandlungen mit potenziellen Interes-
wert der drei Objekte lag bei rund senten. Trotz der noch immer schwieri-
62,8 Mio. EUR. Letztlich kamen die gen Marktlage sehen wir gute Chancen,
Immobilien aufgrund ihrer Mischnutzung weitere Immobilien zu veräußern.
mit Hotel, Gastronomie, Büro, Fitness-
und einem Bowling-Center aber nur für
einen sehr kleinen Investorenkreis in
Frage. Hinzu kamen eine Leerstandsquo-
te von ca. 18 % und vergleichsweise kurze
Mietvertragslaufzeiten. Zudem konzent-
riert sich die Nachfrage in Österreich seit
der Finanzkrise fast ausschließlich auf
absolute Spitzenlagen. Aufgrund der kur-
23AXA IMMOSELECT
Luxemburg, Luxemburg-Strassen,
„Espace Strassen“
Vermietungssituation Laufzeit der Mietverträge 1)
Angaben in % der Nettosollmiete
A
uch die Vermietungssituation ist
bei einem in Liquidation befind- 20%
lichen Portfolio das Residuum der 18%
Verkaufsentscheidungen. 16%
14%
Nachdem wir im Geschäftsjahr 2012/ 12%
10%
2013 zahlreiche Objekte neu- bzw. an-
8%
schlussvermietet und damit auf den Ver-
6%
kauf vorbereitet hatten, haben wir uns
4%
im Berichtshalbjahr von vielen dieser
2%
Objekte getrennt. Im Restportfolio sind 0% unbe- leer 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023+
daher kurze Vertragslaufzeiten überreprä- fristet 13,0% 9,6% 9,1% 14,9 % 10,6 % 2,8% 11,6 % 5,4% 3,4% 4,0% 0,2% 12,8%
2,6%
sentiert, doch enthält es mit 12,8 % auch 1) Basis: Mietvertragslaufzeiten bis zur ersten Sonderkündigungsmöglichkeit bzw. bis zum Mietvertragsende
einen hohen Anteil von Objekten, die über
das Jahr 2023 hinaus vermietet sind.
Die folgende Liste enthält alle Objekte mit einem Leerstand von mehr als 33 %:
Der größte Mieter trägt zurzeit rund 7,5 %
zum Gesamtmietertrag des Sonder- Leerstand >33 %
vermögens bei. Die Restlaufzeit (erste Angaben in % der Bruttosollmiete
Kündigungsmöglichkeit) des Mietvertra-
ges beträgt rund 4,7 Jahre. Land Stadt Straße Leerstand in %
Belgien Brüssel 110, avenue des Communautés / 92,5 %
22, rue de Bretagne
Unterdessen hat sich die Leerstandsquote Italien Tortona Strada Statale 10 76,1 %
gegenüber dem Ende des Geschäftsjah- Spanien Madrid/Getafe Centro Logistico de Abastecimiento, 63,3 %
res 2012/2013 nur leicht erhöht – um Calle Zujar No. 1
Spanien Barcelona Avenida de las Garrigas 33 55,2 %
1,1 Prozentpunkte auf 13 % auf Basis
Luxemburg Luxemburg/Strassen 7, rue de Primeurs 45,4 %
der Bruttosollmiete. Dies ist nicht über-
Polen Warschau Bitwy Warszawskiej 1920 r Nr. 7, 7a, 7b 45,1 %
raschend, da vermietete Objekte in der Österreich Salzburg Münchner Bundesstraße 114; 114a und b 40,5 %
Regel leichter zu veräußern sind als leer- Spanien Madrid Avenida del Acero 10 –12 38,2 %
stehende.
24HALBJAHRESBERICHT
Liquidität der Banken, die für die Liquiditätsanlagen
genutzt werden. Darüber hinaus wird für
D
er AXA Immoselect hält per jede Bank eine spezifische Anlagegrenze
31. Oktober 2013 eine Liquidität definiert. Zur Optimierung der Liquiditäts-
von ca. 539,6 Mio. EUR. Das ent- rendite werden für jede Festgeldanlage
spricht einem Anteil am Wert des Sonder- die aktuellen Konditionen verschiedener
vermögens von 30,1 %. Banken verglichen.
Die Liquiditätsanlagen umfassen aus- Zur Wahrung der konservativen Ausrich-
schließlich Bankguthaben, welche in tung des AXA Immoselect wird auf kom-
Sichteinlagen, Tages- und Festgeldern plexe, weniger liquide und weniger wert-
investiert sind. Zur Minimierung des Aus- stabile Anlageprodukte verzichtet.
fallrisikos erfolgt eine Bonitätsprüfung
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