Halbjahresbericht zum 31. Oktober 2011 AXA Immoselect
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Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2011
AXA Immoselect
Bitte beachten Sie, dass die AXA Investment
Managers Deutschland GmbH die Verwaltung des
Sondervermögens AXA Immoselect mit Wirkung zum
20. Oktober 2014 gekündigt hat. Darüber hinaus hat
die Gesellschaft die Ausgabe und Rücknahme von
Anteilen des Sondervermögens AXA Immoselect mit
sofortiger Wirkung und endgültig ausgesetzt. Das be-
deutet, dass eingehende Kauf- und Verkaufsaufträge
nicht mehr ausgeführt werden. Weitere Informationen,
insbesondere zum Ablauf der halbjährlichen Auszah-
lungen an die Anleger, finden Sie auf der Website
www.axa-im.de.
Inhalt
Kündigung der Verwaltung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
AXA Immoselect auf einen Blick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Bericht der Fondsverwaltung (Tätigkeitsbericht)
Vorwort der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Entwicklung der
europäischen Immobilienmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Anlageziele und Fondsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Mittelaufkommen und Anlegerstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Veränderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Immobilienportfolio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Geographische Verteilung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Wirtschaftliche Altersstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Größenklassen der Fondsobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Nutzungsarten der Fondsobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Allokation der Mieter nach Branchen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Immobilientransaktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Ankaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Verkaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Vermietungssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Vermietungserfolge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
Leerstandssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Liquidität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Währungssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Fazit und Ausblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Übersichten/Tabellen
Immobilienverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Vermietungsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Vermietungsinformationen nach Jahresmietertrag . . . . . . . . . . . . . . . 40
Vermietungsinformation nach Leerstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Erläuterung zur Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Firmenspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
Titelbild: Deutschland, Dresden, „Hotel Maritim“
HALBJAHRESBERICHT
AXA Immoselect
Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2011
Die Geschäftsführung der AXA Invest- meinen Vertragsbedingungen des Son- aus den Veräußerungsgeschäften oder
ment Managers Deutschland GmbH (im dervermögens darstellt. zu erwartende Auseinandersetzungskos-
Nachfolgenden „Gesellschaft“) hat im ten den Einbehalt im Sondervermögen
Berichtszeitraum die Verwaltung des Am Kündigungsstichtag, 24 Uhr, erlischt verlangen.
Sondervermögens AXA Immoselect (ISIN somit das Recht der Gesellschaft das
DE0009846451) gem. § 38 Abs. 1 InvG Sondervermögen zu verwalten mit der Fol- Die Gesellschaft wird die Anleger über
i.V.m. § 16 Abs. 1 der Allgemeinen Ver- ge, dass das Sondervermögen (sofern es den Abverkauf von Vermögensgegenstän-
tragsbedingungen des AXA Immoselect zu dem Kündigungsstichtag noch fortbe- den bis zum Kündigungsstichtag durch
(im Nachfolgenden „Sondervermögen“ steht) mit den dann gegebenenfalls noch die jeweiligen Halbjahres- und Jahresbe-
oder „Fonds“) mit Wirkung zum 20. Okto- verbleibenden Vermögensgegenständen richte zu den bisherigen Stichtagen unter-
ber 2014 (im Nachfolgenden „Kündi- per Gesetz (§ 39 Abs. 1 Alt. 1 InvG) auf richten. Die Jahres- und Halbjahresberich-
gungsstichtag“) gekündigt. die Depotbank übergeht. Die Depotbank te sind bei der AXA Investment Managers
(Sal. Oppenheim jr. & Cie. AG & Co. KGaA) Deutschland GmbH, Bleichstraße 2 – 4,
Darüber hinaus hat die Gesellschaft hat dann das Sondervermögen abzu- 60313 Frankfurt am Main kostenlos er-
die Ausgabe und Rücknahme von An- wickeln und an die Anleger zu verteilen, hältlich. Bei vollständiger Auflösung des
teilen des Sondervermögens gemäß § 39 Abs. 2 InvG. Sondervermögens zum Kündigungsstich-
§ 37 Abs. 1 Satz 1 InvG in Verbindung mit tag erstellt die Gesellschaft einen Auf-
§ 12 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 4 der Allge- Ziel der Gesellschaft ist es, sämtliche Ver- lösungsbericht, der den Anforderungen
meinen Vertragsbedingungen des Son- mögensgegenstände zum Kündigungs- eines Jahresberichtes nach § 44 Abs. 1
dervermögens mit sofortiger Wirkung und stichtag zu veräußern. Den Anlegern InvG entspricht.
endgültig ausgesetzt. Die Aussetzung der werden aus den Veräußerungserlösen
Anteilscheinausgabe und –rücknahme ein halbjährlicher Abschlag ausgezahlt,
war erforderlich, da die Kündigung der sofern diese Erlöse u. a. nicht zur Sicher-
Verwaltung des Sondervermögens einen stellung einer ordnungsgemäßen laufen- Die Geschäftsführung der
außergewöhnlichen Umstand gem. § 37 den Bewirtschaftung benötigt werden und AXA Investment Managers
Abs. 2 InvG und § 12 Abs. 4 der Allge- soweit nicht Gewährleistungszusagen Deutschland GmbH, Köln
Grundsätzlicher Hinweis:
Das Investmentgesetz wurde zwischenzeitlich zunächst durch das am 28. Dezember 2007 in Kraft getretene Investmentänderungsgesetz sowie das am 8. April 2011 in Kraft getretene Anlegerschutz-
und Funktionsverbesserungsgesetz novelliert. Wir haben zunächst von der seinerzeit geltenden Übergangsvorschrift Gebrauch machend die Vertragsbedingungen nicht umgestellt. Infolge der
zwischenzeitlich erfolgten Kündigung der Verwaltung des Sondervermögens und der endgültigen Einstellung der Ausgabe- und Rücknahme von Anteilscheinen werden die Vertragsbedingungen nicht
mehr angepasst, so dass für das Immobilien-Sondervermögen AXA Immoselect bis zur endgültigen Abwicklung des Sondervermögens die vor dem 28. Dezember 2007 geltende Fassung des Gesetzes
angewendet wird, sofern die Vertragsbedingungen keinen dynamischen Verweis auf die geltenden Bestimmungen des Investmentgesetzes enthalten bzw. die aufsichtliche Verwaltungspraxis die
Anwendbarkeit der neuen Regelung verlangt. Demgemäß erstatten wir den vorliegenden Bericht nach den Vorschriften des § 44 Abs. 1 in der bis zum 27. Dezember 2007 geltenden Fassung.
Hinweis: Die frühere Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen oder fallen und werden nicht garantiert. Berechnungsmethode nach BVI.
Als Basis für die Berechnung der Wertentwicklung werden die Anteilwerte (= Rücknahmepreise) herangezogen, unter Hinzurechnung zwischenzeitlicher Ausschüttungen, die kostenfrei reinvestiert
werden. Ausgabeaufschläge finden hier keine Berücksichtigung.
Es wird darauf hingewiesen, dass die in diesem Dokument enthaltenen Meinungsäußerungen unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung wiedergeben. Diese können sich jederzeit ohne
vorherige Ankündigung ändern.
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AXA Immoselect
Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2011
AXA Immoselect auf einen Blick
International Securities Identification Number (ISIN) DE0009846451
Wertpapier Kennnummer (WKN) 984 645
Fondsmanager Ian Gordine
Auflagedatum 3. Juni 2002
Kennzahlen zum Stichtag 31. Oktober 2011 30. April 2011
Fondsvermögen 2.455,6 Mio. EUR 2.588,6 Mio. EUR
Mittelaufkommen netto 1) 0,0 Mio. EUR 23,8 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt – Verkehrswerte und Aktivierungen – 3.017,2 Mio. EUR 3.125,6 Mio. EUR
davon direkt gehalten 2.003,0 Mio. EUR 2.093,9 Mio. EUR
davon über Immobiliengesellschaften gehalten 1.014,2 Mio. EUR 1.031,7 Mio. EUR
Fondsobjekte gesamt 66 67
davon direkt gehalten 44 45
davon über Immobiliengesellschaften gehalten 22 22
davon im Bau/Umbau befindlich 0 0
Ankäufe von Objekten 2) 0 0
Zugegangene Objekte 3) 0 0
Verkäufe von Objekten 2) 1 3
Abgegangene Objekte 3) 1 3
Vermietungsquote 4) 90,5 % 90,8 %
Anlageerfolg (BVI-Rendite) 5)
1 Jahr – 6,7 % – 4,6 %
3 Jahre – 3,6 % 0,4 %
5 Jahre 6,1 % 11,0 %
seit Fondsauflegung 31,0 % 33,3 %
Liquiditätsquote 6) 9,9 % 10,6 %
Fremdfinanzierungsquote 7) 25,6 % 25,2 %
Anteilwert 51,01 EUR 53,77 EUR
1) Nettomittelaufkommen im jeweiligen Berichtszeitraum
2) Im Berichtszeitraum unterzeichnete An- bzw. Verkaufsverträge
3) Im Berichtszeitraum dem Vermögen durch Wechsel Besitz-Nutzen-Lasten zugegangene bzw. abgegangene Objekte
4) Am Stichtag auf Basis der Bruttosollmiete
5) Nach Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
6) Summe der Liquiditätsanlagen im Fonds im Verhältnis zum Fondsvermögen
7) Summe der Darlehen im Fonds zzgl. Summe der Darlehen mit Dritten in Immobiliengesellschaften im Verhältnis zum Gesamtimmobilienvermögen
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HALBJAHRESBERICHT
Köln, im November 2011
Sehr geehrte Anlegerinnen würde. Dann rückte ab August erneut land GmbH (AXA IM) die Verwaltung des
und Anleger, die Euro- und Schuldenkrise in den Vor- Sondervermögens entsprechend den
dergrund, die die Märkte nochmals er- gesetzlichen Regelungen des Invest-
das erste Halbjahr des zehnten Geschäfts- heblich verunsicherte und sich lähmend mentgesetzes und den Vertragsbedingun-
jahres des AXA Immoselect war das auf Verkaufsverhandlungen auswirkte. gen des Sondervermögens mit einer Frist
herausfordernste seit Auflage des Fonds Zeitgleich signalisierten unsere Ver- bis zum 20. Oktober 2014 gekündigt.
im Jahr 2002. triebspartner, dass deutlich mehr Anle-
ger den Fonds bei einer Wiederöffnung Uns ist bewusst, dass die Liquidation eine
Das „Gesetz zur Stärkung des Anleger- verlassen wollen, als noch im Frühsom- Reihe von Fragen aufwirft. Deshalb haben
schutzes und Verbesserung der Funk- mer von uns angenommen. wir eine Broschüre erstellt, in der alle we-
tionsfähigkeit des Kapitalmarktes“ wur- sentlichen Informationen zur Abwicklung
de im April dieses Jahres verabschiedet. Die Schere zwischen vorhandener bzw. er- und Auszahlung des AXA Immoselect ent-
Die neue gesetzliche Regelung bietet zielbarer Liquidität und anzunehmenden halten sind. Diese Broschüre steht unter
keine Hilfestellung für die Fonds, die Liquiditätsabflüssen durch Anteilschein- der Website www.axa-im.de (AXA Immo-
die Rücknahme von Anteilscheinen aus- rückgaben hatte sich nicht geschlossen, select im Fokus) zum Download bereit.
gesetzt haben. Wir haben folglich alle sondern weiter geöffnet.
denkbaren Optionen für eine nachhalti- Bis zur Wirksamkeit der Kündigung in
ge Wiederöffnung des Fonds verfolgt und Eine nachhaltige Wiederöffnung des rund drei Jahren ist es unsere Aufgabe,
versuchten letztlich mit einem Immobi- Fonds unter akzeptablen Bedingungen, die Immobilien zu verwalten und den ge-
lienverkaufsprogramm die notwendige sprich durch den Verkauf von Immobilien samten Immobilienbestand bestmöglich
Liquidität zur Wiederöffnung zu schaf- zu angemessenen Preisen unter Wahrung zu verkaufen. Zur Verwaltung gehören
fen; ein Spagat zwischen den Interessen der Gleichbehandlung aller Anleger, war die Erhaltung der Ertragsstärke und ins-
der Anleger, die im Fonds verbleiben und damit unmöglich geworden. besondere die Verbesserung der Vermie-
denen, die ihre Anteilscheine zurück ge- tungssituation jeder einzelnen Immobi-
ben wollten. Auf der einen Seite steht Konsequenz daraus ist die Liquidation lie. Dabei wird berücksichtigt, dass die
der Wunsch, ein gutes Portfolio zu erhal- des Fonds, die mit dem Verkauf des ge- Immobilien veräußert werden müssen.
ten, auf der anderen Seite das Wissen, samten Immobilienbestandes verbunden Bei der Veräußerung der Immobilien wer-
dass aber gerade die besten Immo- ist und halbjährliche Kapitalrückzahlun- den wir die Balance zwischen zeitnahen
bilien am einfachsten zu verkaufen sind. gen, startend voraussichtlich im April Verkaufserfolgen und bestmöglichen Prei-
Nachdem die Finanz- und damit auch 2012, an die Anleger vorsieht. sen im Sinne der Anleger halten.
die Immobilienmärkte sich in den Som-
mermonaten zu stabilisieren schienen, Um den Verkauf des gesamten Immo- Dieser Halbjahresbericht informiert Sie
hatten wir die Zuversicht gewonnen, bilienbestandes zu ermöglichen, hat auf den folgenden Seiten über die Ent-
dass eine Wiederöffnung machbar sein die AXA Investment Managers Deutsch- wicklungen im Fondsvermögen.
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AXA IMMOSELECT
Deutschland, München, Georg-Muche-Straße
Wirtschaftliche Rahmen- durch eine zunehmende Polarisierung der
bedingungen und Entwicklung Renditen vermeintlich sicherer Häfen wie ■ Die europäische Wirtschaft wird
der europäischen Immobilien- Deutschland und der Schweiz gegenüber durch die Schuldenproblematik
den peripheren Ländern, insbesondere der Länder geprägt
märkte
Südeuropas, widerspiegelte. Diese Risiko- ■ Weiterhin geringes Wirtschafts-
D
as wirtschaftliche Geschehen aversion bestimmte auch den Immobili- wachstum im dritten Quartal
Europas stand im Berichtszeit- enmarkt. Transaktionen fanden vor allem 2011
raum zunehmend im Licht der sich im „Core“-Segment statt. Die Nachfrage ■ Polarisierung Europas in sichere
weiterhin zuspitzenden Euro- und Schul- nach risikoarmen Anlagen drückte vor und risikoreiche Länder
denkrise. Die Schuldenlast peripherer allem die Spitzenrenditen in Staaten mit ■ Trotz relativ hoher Inflation
Staaten, insbesondere Griechenlands, geringerer Schuldenlast, wie den nord- wurden die Leitzinsen von
aber auch Frankreichs sowie Großbri- europäischen Ländern oder Deutschland. der EZB gesenkt
tanniens, veranlassten die Regierungen, Abseits des Immobilienspitzensegments
bereits bestehende Sparpakete zu ver- gab es nur geringe Nachfrage seitens der
schärfen. Obwohl sich Umfang und Art Investoren und Verkäufer mussten bei
der Sparpakete in den einzelnen Ländern Transaktionen Abschläge beim Verkaufs- blieb das Wirtschaftswachstum auch im
unterscheiden, haben sie gemein, dass preis in Kauf nehmen. dritten Quartal schwach. Es stagnierte in
die Maßnahmen insbesondere auf Privat- Spanien und fiel erneut in Portugal und
personen und weniger auf Unternehmen Obwohl sich die Sorge vor einer erneuten Griechenland. Schwächer als erwartet fiel
abzielen. So werden Ausgaben für Sozi- Rezession in Europa in den vergangenen das Wachstum in Belgien (0,0 %) und den
alleistungen zurückgefahren, Personal im sechs bis neun Monaten deutlich ver- Niederlanden (–0,3 %) aus.
öffentlichen Sektor abgebaut und gleich- schärfte, blieb das Wirtschaftswachstum
zeitig Steuern erhöht. Diese Maßnahmen im dritten Quartal auf geringem Niveau Ausgehend von verschiedenen Frühindi-
wirken sich negativ auf die Kaufkraft der stabil. Nach einem schwachen Wachs- katoren bewerten wir das gestiegene
Bevölkerung aus, was durch schwachen tum von nur 0,2 % (EU271) und Eurozone) Wachstum in Deutschland und Frank-
privaten Konsum wiederum negative Aus- blieb es nach vorläufigen Zahlen im drit- reich allerdings als eine nur kurzfristige
wirkungen auf das Wirtschaftswachstum ten Quartal unverändert. Die Wirtschaft Erholung. So waren die Auftragseingänge
hat. wurde insbesondere vom Anstieg des BIP
in Großbritannien (0,5 % nach 0,2 % im 1) Belgien, Deutschland, Frankreich, Italien, Luxemburg,
Niederlande, Dänemark, Irland, Großbritannien,
Gleichzeitig stieg die Unsicherheit von zweiten Quartal), Deutschland (0,5 % nach Griechenland, Portugal, Spanien, Finnland, Österreich,
Schweden, Estland, Lettland, Litauen, Malta, Polen,
Investoren im Berichtszeitraum weiterhin 0,3 %) und Frankreich (0,4 % nach –0,1 %)
Slowakei, Slowenien, Tschechien, Ungarn, Zypern,
an, was sich am Staatsanleihenmarkt getragen. Im südeuropäischen Raum Bulgarien, Rumänien
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HALBJAHRESBERICHT
Frankreich, Issy-les-Moulineaux, rue Rouget de l’Isle Österreich, Obertrum am See,
„FMZ Obertrum“
der Industrie in den vergangenen Mona- EU27 – BIP Wachstum
ten in Europa rückläufig. Geschäftser-
wartungen, gemessen beispielsweise 1,5
durch den IFO Index, sanken deutlich. 1,0
Quartalsveränderung in %
Unternehmen revidierten ihre Geschäfts- 0,5
prognosen nach unten und weltweit 0,0
kündigten Banken, vor allem jene mit –0,5
starker Investmentbanking-Ausrichtung, –1,0
einen Abbau des Personals an. Insbe- –1,5
sondere der letzte Punkt macht mögliche –2,0
Auswirkungen auf den Immobiliensektor –2,5
insofern deutlich, als dass im kommen-
–3,0
Q2 2008
Q3 2008
Q4 2008
Q1 2009
Q2 2009
Q3 2009
Q4 2009
Q1 2010
Q2 2010
Q3 2010
Q4 2010
Q1 2011
Q2 2011
Q3 2011
den Jahr mit einer geringeren Nachfrage
nach Bürofläche gerechnet werden muss.
■ Vorratsänderung ■ Investitionen ■ Privater Konsum Quelle: Datastream,
■ Netto-Export ■ Öffentlicher Konsum BIP AXA Real Estate Research,
Prognostizierten wir zum Ende des Oktober 2011
Geschäftsjahres 2010/2011 ein Wirt-
schaftswachstum von 1,8 % für die Euro-
zone, mussten wir dies nun nach unten 3,0 %, um 25 Basispunkte auf 1,25 % Monaten Schwächesignale abzeichneten,
korrigieren und erwarten für das kom- und negierte damit die Zinserhöhung von unterschied sich die Dynamik der Büro-
mende Jahr lediglich 0,9 %. Insbesondere Juli 2011. Der Preisanstieg in Europa war märkte. So lag die Vermietungsleistung in
während der ersten Hälfte des Jahres vor allem durch die importierte Inflation, Deutschland im zweiten und dritten Quar-
2012 rechnen wir mit nur schwachem bedingt durch den hohen Ölpreis, geprägt. tal etwa 25 % oberhalb des zehnjährigen
Wachstum, nahe an der Stagnation. Von Dieser gab allerdings seit Mitte 2011 Durchschnitts. Auch in den Niederlanden,
einer erneuten Rezession gehen wir aller- nach. Wir erwarten vor dem Hintergrund Luxemburg und Polen wurden im dritten
dings nicht aus, wobei das Risiko in süd- einer abkühlenden Weltwirtschaft, dass Quartal 2011 höhere Werte als im lang-
europäischen Ländern höher ist als in sich dieser Trend fortsetzt und damit das jährigen Durchschnitt erzielt. Die Nach-
„Kern-Europa“. Inflationsrisiko mindert. frage fiel in Frankreich (–3,1 %), Groß-
britannien (–9,9 %), Belgien (–24,7 %)
Um dem Rezessionsrisiko entgegenzu- Büroimmobilien und insbesondere Spanien (–46,0 %) im
wirken, senkte die EZB Anfang November Während sich in der Realwirtschaft euro- Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt
den Leitzins, trotz hoher Inflation von paweit bereits in den vergangenen sechs geringer aus.
7
AXA IMMOSELECT
Frankreich, Dijon, rue de la Liberté Italien, Oleggio, Via Canapi
Europa – Büroflächenangebot Gleichzeitig war das Fertigstellungsvolu-
men von Büroflächen in den vergange-
18 nen sechs Monaten gering, so dass in
16 vielen Ländern, auch jenen mit geringer
14 Flächennachfrage, die Leerstandsraten
in % des Bestandes
12 sanken. Deutlich negativer stellt sich
10 die Situation in Spanien dar, wo die An-
8 gebotsrate weiterhin steigt und im dritten
6 Quartal 140 Basispunkte über dem End-
4 jahreswert 2010 lag.
2
0 Im dritten Quartal 2011 waren die Büro-
Jun. 00
Dez. 00
Jun. 01
Dez. 01
Jun. 02
Dez. 02
Jun. 03
Dez. 03
Jun. 04
Dez. 04
Jun. 05
Dez. 05
Jun. 06
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Jun. 09
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Jun. 10
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Jun. 11
Dez. 11
spitzenmieten der meisten europäischen
Märkte höher als ein Jahr zuvor. Das
Frankreich Niederlande Schweden
Deutschland UK Spanien
Quelle: DTZ, AXA Real Estate Research,
Oktober 2011
stärkste Wachstum verzeichneten Polen,
Österreich, Großbritannien und die
nordeuropäischen Staaten mit Ausnah-
Europa – Wachstum der Bürospitzenmieten
me Dänemarks. Italien ist der einzige
südeuropäische Markt mit steigenden
30
Spitzenmieten, was das gewichtete Miet-
20 preiswachstum Südeuropas in den posi-
tiven Bereich hob. Grundsätzlich lässt
% über das Jahr
10
sich allerdings eine Verlangsamung der
0 Dynamik feststellen, insofern dass das
Mietpreiswachstum auf Quartalssicht in
–10
nahezu allen Ländern stagnierte oder fiel.
–20
–30
Sep. 02
Mrz. 03
Sep. 03
Mrz. 04
Sep. 04
Mrz. 05
Sep. 05
Mrz. 06
Sep. 06
Mrz. 07
Sep. 07
Mrz. 08
Sep. 08
Mrz. 09
Sep. 09
Mrz. 10
Sep. 10
Mrz. 11
Sep. 11
Zentral- und Osteuropa Nordeuropa UK & Irland Quelle: DTZ, AXA Real Estate Research,
Westeuropa Südeuropa Oktober 2011
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HALBJAHRESBERICHT
Italien, Tortona, „Tortona Logistic Centrum“ Niederlande, Amsterdam, „MexxTower“
Einzelhandelsimmobilien Es sind also insbesondere jene Län- Logistikimmobilien
Die Nachfrage nach Einzelhandelsfläche der mit überdurchschnittlich hohen Die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist
ist weiterhin selektiv. Es sind insbe- Spar paketen, in denen die Spitzen- länderübergreifend vor allem auf moder-
sondere international tätige Ketten, die mieten weiterhin unter Druck stehen. ne oder „maßgeschneiderte“ Immobilien
Einzelhandelsfläche nachfragen. Diese Ausgehend von einem nur schwachen fokussiert. Dabei stieg aufgrund der
beschränken ihre Expansionstätigkeit Wirtschaftswachstum und weiterem erhöhten Industrieproduktion und des
dabei vorwiegend auf sehr gute Lagen Einfluss der Sparpakete erwarten wir globalen Warenhandels insbesondere
der größeren und wirtschaftlich stärkeren ein nur geringes Mietpreiswachstum in Ländern wie den Niederlanden und
Zentren. Die Nachfrage nach Zweit- oder von 0,3 % im Euroraum im Jahr 2012, Deutschland die Logistikflächenabnahme
Drittlagen blieb indes weiterhin gering. was vor allem von negativer Mietpreis- deutlich. In Deutschland stieg diese im
entwicklung in Südeuropa geprägt ersten Halbjahr 2011 um über 40 % an
Aufgrund des knappen Angebots hoch- ist. und setzte damit eine neue Rekordmarke.
klassiger Flächen, unterlagen die Spit-
zenmieten im Einzelhandel bis zum
dritten Quartal 2011 weiterhin einer Europa – Wachstum der Spitzenmieten im Einzelhandel
Aufwärtsdynamik. Verglichen mit dem
Vorjahreswert lag diese in nahezu allen 25
europäischen Metropolen auf gleichem 20
oder höherem Niveau. Angeführt vom 15
Londoner West End, welches im Vor-
% über das Jahr
10
jahresvergleich einen Mietpreisanstieg 5
von 16 % verzeichnete, sahen auch die 0
nordeuropäischen Staaten (3,1 %), die –5
Schweiz (4,6 %), Deutschland und Öster-
–10
reich (jeweils 2,2 %) steigende Spitzen-
–15
mieten. Südeuropa, getrieben von Spa-
–20
Sep. 02
Mrz. 03
Sep. 03
Mrz. 04
Sep. 04
Mrz. 05
Sep. 05
Mrz. 06
Sep. 06
Mrz. 07
Sep. 07
Mrz. 08
Sep. 08
Mrz. 09
Sep. 09
Mrz. 10
Sep. 10
Mrz. 11
Sep. 11
nien (– 2,2 %), erzielte im dritten Quartal
geringere Spitzenmieten im Einzelhan-
Zentral- und Osteuropa Nordeuropa UK & Irland Quelle: DTZ, AXA Real Estate Research,
del als ein Jahr zuvor. Westeuropa Südeuropa Oktober 2011
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AXA IMMOSELECT
Tschechien, Prag, „Oregon House“ Deutschland, Berlin, Hotel „Motel One“
Immobilientransaktionsmarkt im gleichen Zeitraum weiterhin rückläu-
■ Mietpreiswachstum im Büro- Das Immobilientransaktionsvolumen be- fige Transaktionsvolumina.
segment verlangsamt sich wegte sich während der ersten drei Quar-
■ Internationale Filialisten treiben tale 2011 auf relativ konstantem Niveau Die regional- aber auch immobilienspezifi-
Nachfrage nach Spitzenflächen von ungefähr 25 Mrd. EUR pro Quartal. sche Fokussierung auf sichere Anlagen
im Einzelhandel Damit blieb jedes einzelne Quartal hin- spiegelt sich in den Spitzenrenditen
■ Nachfrage nach Logistikflächen ter dem zehnjährigen Durchschnitt von wider. Verglichen mit den Jahresendwer-
bleibt auf moderne und maß- 30,5 Mrd. EUR zurück. Allerdings liegt ten von 2010 lagen diese im dritten Quar-
geschneiderte Immobilien das Transaktionsvolumen der ersten tal länder- und sektorenübergreifend zum
beschränkt neun Monate des Jahres 2011 17,6 % Teil deutlich niedriger. Verglichen mit dem
höher als im vergleichbaren Zeitraum zweiten Quartal haben sich die Spitzen-
2010. Großbritannien, Deutschland und renditen größtenteils auf einem niedrigen
Frankreich blieben weiterhin im Fokus Niveau stabilisiert. Abseits der Spitzen-
Doch die Nachfrage nach Logistikfläche der Investoren; auf Sektorenebene lagen und „Core“-Immobilien nahm die Nach-
reagiert schnell auf Einflüsse der Real- Büro- und Einzelhandelsinvestments mit frage seitens der Investoren allerdings
wirtschaft und ließ in vielen europäischen jeweils etwa 35 % im dritten Quartal 2011 zunehmend ab, weshalb Verkäufer mit-
Märkten im dritten Quartal bereits wie- gleichauf. unter hohe Abschläge für solche Immo-
der nach. Das spiegelt sich in fallenden bilien in Kauf nehmen mussten.
Spitzenmieten, insbesondere in Irland Die eingangs erwähnte Risikoaversion
(– 7,7 %) und Polen (– 4,6 %) aber auch bestimmte zu großen Teilen den Trans-
Spanien (– 2,6 %) und den Niederlanden aktionsmarkt während der vergangenen ■ Der Investmentmarkt ist weiter-
(– 1,7 %) wider. Abgesehen von diesen sechs Monate. Transaktionen fanden ins- hin von Risikoaversion geprägt
Ländern blieben die Spitzenmieten im besondere im Spitzensegment statt und ■ Investorennachfrage insbeson-
dritten Quartal stabil. es floss zunehmend mehr ausländisches dere auf das sichere „Core“-
Geld in sicherere Länder wie Deutschland. Segment beschränkt
Wir rechnen für die kommenden drei Zwar stieg auch das Transaktionsvolu- ■ Spitzenrenditen haben sich in
Jahre in allen europäischen Märkten men in Italien im dritten Quartal deutlich der zweiten Jahreshälfte 2011
mit steigenden Spitzenmieten im Logis- an. Das ist allerdings hauptsächlich auf sektorübergreifend in den
tiksektor, allerdings wird das Wachstum zwei Großtransaktionen, des Westfield meisten europäischen
zwischen 2012 und 2014 mit durchschnitt- Milan Einkaufszentrums und eines Metro Märkten stabilisiert
lich 1,6 % pro Jahr das geringste der drei Cash & Carry Portfolios zurückzuführen.
Sektoren darstellen. Spanien, Irland und Portugal verzeichneten
10HALBJAHRESBERICHT
Luxemburg, Luxemburg-Strassen, Italien, Antegnate, „BreBeMi/Bergamo“
„Espace Strassen“
Anlageziele und Fondsstrategie Die letzten Monate waren allerdings ge- tung bzw. Gewährleistungszusagen aus
prägt durch die erneuten Turbulenzen den Veräußerungsgeschäften benötigt
A
nlageziel des AXA Immoselect an den Finanzmärkten und deren Aus- werden bzw. für zu erwartende Ausein-
war bisher die Investition in wirkungen auf die Immobilienmärkte. andersetzungskosten den Einbehalt im
Immobilien in Europa. Der Fokus Immobilientransaktionen verzögern sich Sondervermögen verlangen. Die ordent
lag dabei auf Büroimmobilien. Ergän- aufgrund der Unsicherheit der Markt- liche Bewirtschaftung des Immobilienport-
zend wurde in gemischt genutzte Objek- teilnehmer und nicht zuletzt durch den folios darf zu keinem Zeitpunkt gefährdet
te, Einzelhandelsflächen sowie in Logis- wieder erschwerten Zugang zu Finanzie- werden. Neben den vorgenannten Grün-
tik- und Hotelimmobilien investiert. Die rungsmitteln bei Banken. den für das Vorhalten von Liquidität ist
Strategie der Kapitalanlagegesellschaft ebenfalls zu beachten, dass im Zuge der
bestand darin, ein nach Nutzungsarten, Bei den Verkäufen werden wir darauf Fondsauflösung Finanzierungen zurück-
Mietvertragslaufzeiten und auf Länder- achten, angemessene Preise zu erzielen. geführt werden müssen. Die Höhe der
ebene diversifiziertes Immobilienport- Wir können jedoch das Risiko nicht aus- Auszahlungsraten hängt davon ab, wie
folio auf- und auszubauen sowie des- schließen, dass beim Verkauf die derzeiti- viel Liquidität sich durch die Verkaufsakti-
sen Attraktivität und Ertragsfähigkeit zu gen Verkehrswerte nicht erreicht werden. vitäten zum jeweiligen Stichtag im Fonds
erhalten. Die künftige Fondsperformance wird sich befindet. Die erste Auszahlung wird, so-
bedingt durch die Auflösung des Fonds fern es bis dahin gelingt, entsprechende
Mit der Kündigung der Verwaltung des im Wesentlichen abhängig von den er- „freie“ Liquidität zu schaffen, voraussicht-
Sondervermögens ändert sich die zielten Immobilienverkaufspreisen ent- lich im April 2012 erfolgen können.
Investitionsstrategie des AXA Immose- wickeln. Aufgrund der derzeitigen Verunsi-
lect. Ziel ist es nun, alle Immobilien cherung an den Immobilienmärkten sind Aufgrund der Auflösung des Sonderver-
bis zum Wirksamkeitstag der Kündi- die Gesamtauswirkungen nicht prognos- mögens, mit der fest steht, dass alle Im-
gung, dem 20. Oktober 2014, zu best- tizierbar. mobilien verkauft werden, sind auch für
erzielbaren Preisen zu veräußern. Das alle Objekte unverzüglich Rückstellungen
Immobilienportfolio wird weiterhin pro- In Anlehnung an die Neuregelung in für ausländische Steuern auf Veräuße-
fessionell bewirtschaftet, allerdings § 81 Abs. 4 des InvG ist beabsichtigt rungsgewinne in voller Höhe zu bilden.
mit einer angepassten Strategie, um die durch Verkäufe gewonnene Liquidi- Deshalb wurden im Berichtszeitraum un-
so schnell wie möglich optimale Kauf- tät in halbjährlichen Abständen an die mittelbar nach der Bekanntmachung der
preise zu erzielen. Die starke Vermie- Anleger auszuzahlen. Dabei werden von Auflösung die Rückstellungen auf 100 %
tungsleistung im ersten Geschäfts- der geschaffenen Liquidität u. a. solche der zu erwartenden Steuern aufgestockt.
halbjahr wird dem zu Gute kommen Beträge einbehalten, die für die weitere
(siehe Vermietungssituation). ordnungsgemäße laufende Bewirtschaf-
11AXA IMMOSELECT
Frankreich, Saint-Denis, „Innovatis 2“
Mittelaufkommen und ber 2009, die Ausgabe von Anteil- pekt des AXA Immoselect und in den
Anlegerstruktur scheinen seit dem 27. April 2011 Allgemeinen Vertragsbedingungen des
ausgesetzt. Damit bestanden beide Fonds (§ 16 Abs. 3) beschrieben.
I
m Berichtszeitraum verzeichneten wir Aussetzungen während des gesamten
aufgrund der Aussetzung der Ausga- Berichtszeitraums. Da die Kündigung der Verwaltung des
be von Anteilscheinen keine Mittel- Sondervermögens einen außergewöhn-
zuflüsse. Liquidation des Fonds lichen Umstand gem. § 37 Abs. 2 InvG
Der Auflösung des Fonds geht die Kün- und § 12 Abs. 4 der Allgemeinen Ver-
Die Anlegerstruktur ist geprägt durch digung der Verwaltung des Sonderver- tragsbedingungen des AXA Immoselect
einen hohen Anteil an Privatanlegern, mögens nach § 38 Abs. 1 des Invest- darstellt, wurde zeitgleich die finale
die über Kreditinstitute und freie Berater mentgesetzes (InvG) in Verbindung mit Aussetzung der Rücknahme und Aus-
bzw. Beratungsplattformen betreut wer- § 16 Abs. 1 der Allgemeinen Vertrags- gabe von Anteilscheinen beschlossen.
den. Dieses Segment macht rund 80 % bedingungen (AVB) voraus. Diese wurde
aller Anteile aus. Die restlichen Anteile am 19. Oktober 2011 beschlossen.
in Höhe von rund 20 % werden von semi-
institutionellen Anlegern (z. B. Dachfonds, Mit Ablauf des erklärten Kündigungs-
Vermögensverwalter) bzw. von institutio- stichtages 20. Oktober 2014 erlischt
nellen Anlegern (z. B. als Eigenanlage) das Verwaltungsrecht der Kapitalanlage-
gehalten. gesellschaft mit der Folge, dass per Ge-
setz das Sondervermögen und damit
Aussetzung der Anteilscheinrück- die dann noch im Sondervermögen be-
nahme/Anteilscheinausgabe findlichen Objekte auf die jeweilige De-
Die Rücknahme der Anteilscheine des potbank übergehen (§ 39 Abs. 1 InvG).
AXA Immoselect ist seit dem 17. Novem- Dieses Verfahren ist im Verkaufspros-
12HALBJAHRESBERICHT
Italien, Mailand, „nhow-Hotel“
Veränderung der gesetzlichen Im Investmentgesetz neu verankerte Be- ■ Die Bewertung der Immobilien hat bei
Rahmenbedingungen stimmungen sind u. a.: Fonds mit täglichem Anteilscheinrück-
gaberecht nicht mehr jährlich, son-
A
m 8. April 2011 trat das „Gesetz ■ Eine zweijährige Mindesthaltedauer dern quartalsweise zu erfolgen.
zur Stärkung des Anlegerschut- für Anteile an sog. „Offenen Immo-
zes und Verbesserung der Funk- bilienfonds“. Für Anleger, die vor der ■ Die Regeln zur Aussetzung der Rück-
tionsfähigkeit des Kapitalmarktes“ (sog. jeweiligen Umstellung der Vertragsbe- nahme von Anteilscheinen wurden
„AnsFuG“) in Kraft und novelliert damit dingungen auf das neue Investmentge- geändert und erweitert.
das Investmentgesetz. setz Anteile an dem Sondervermögen
erworben haben, gilt diese Mindest- Da sich das Sondervermögen AXA Immo-
Das AnsFuG enthält neue geänderte haltefrist als erfüllt. select in der Abwicklung befindet und
Bestimmungen insbesondere für Offe- die Anteilscheinrücknahme endgültig
ne Immobilienfonds. Die Novellierung ■ Alle Anleger haben eine einjährige eingestellt hat, können die Vertragsbe-
gelten grundsätzlich nicht unmittelbar Kündigungsfrist einzuhalten. Nach dingungen nicht mehr angepasst und auf
bei bestehenden Fonds, vielmehr be- Umstellung der Vertragsbedingungen das neue Investmentgesetz umgestellt
darf es regelmäßig der Umstellung der gilt diese auch für Altanleger. werden.
Vertragsbedingungen auf das neue
Investmentgesetz, damit diese ihre ■ Anleger haben das Recht, ohne Einhal- Dennoch konnten wir bereits beobach-
Wirkung entfalten. Hierfür hat der Ge- tung der Mindesthaltedauer und der ten, dass die neu im Gesetz implemen-
setzgeber eine Übergangsfrist bis zum Kündigungsfrist bis zu 30.000 EUR tierten Bestimmungen zur Auflösung
1. Januar 2013 vorgesehen, wobei für pro Halbjahr zurückzugeben. und Abwicklung von Immobiliensonder-
Fonds, deren Anteilscheinrücknahme vermögen gemäß der Verwaltungspraxis
zum 31. Dezember 2012 ausgesetzt ■ Die gesetzliche Höchstgrenze für die der Bundesanstalt für Finanzdienstleis-
ist, längere Übergangsfristen zuerkannt Fremdkapitalquote wird von derzeit 50 % tungsaufsicht (BaFin) teilweise antizipie-
werden. sukzessiv auf zukünftig 30 % reduziert. rend Anwendung finden.
13AXA IMMOSELECT
Deutschland, Bad Homburg,
Kaiser-Friedrich-Promenade
Immobilienportfolio ist durch die Beimischung weiterer sie- Wirtschaftliche Altersstruktur
ben Länder gegeben. Das Immobilienportfolio des AXA Immo-
Geographische Verteilung select ist auf Basis der Verkehrswerte zu
D
er AXA Immoselect besitzt zum Die geographische Verteilung der Län- über 70 % jünger als zehn Jahre. Knapp
Ende des Geschäftshalbjahres der innerhalb des Immobilienportfolios 30 % bzw. 20 Immobilien sind älter.
66 direkt bzw. über Immobilienge- hat sich seit Geschäftsjahresende
sellschaften gehaltene Immobilien. Der 2010/2011 nur geringfügig geändert. Größenklassen der Fondsobjekte
Schwerpunkt des paneuropäisch ausge- Hervorzuheben ist die Reduzierung des Die Allokation der Größenklassen im AXA
richteten Immobilienportfolios sind die Italienanteils um 1,3 Prozentpunkte. Immoselect wird von den zwei Kategorien
Immobilienmärkte Frankreich, Deutsch- Grund hierfür ist die Ausbuchung der ver- 25 bis 50 Mio. EUR und 50 bis 100
land, Niederlande und Italien. Diese zu- kauften Immobilie Italien, Rom, Via Cesa- Mio. EUR dominiert. Gemeinsam bilden
sammen bilden rund 74 % des Gesamt- re Giulio Viola aus dem Sondervermögen beide Kategorien knapp 63 % des Immo-
portfolios. Eine breitere Diversifizierung im Mai 2011. bilienbestandes. Auch die Anzahl der
Geographische Verteilung des Immobilienportfolios Land Anteil am Anteil am
31.10.2011 30.04.2011
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen) Frankreich 28,3 % 28,2 %
Deutschland 20,4 % 19,9 %
Österreich (12 Objekte) 4,7 % Schweden (2 Objekte) 2,7 % Niederlande 13,3 % 13,0 %
Italien 12,2 % 13,5 %
Polen (5 Objekte) 4,9 % Tschechien (1 Objekt) 1,3 % Spanien 6,1 % 6,0 %
Luxemburg (3 Objekte) 4,9 % Belgien (2 Objekte) 1,2 % Luxemburg 4,9 % 5,0 %
Polen 4,9 % 4,7 %
Spanien (6 Objekte) 6,1 % Frankreich (9 Objekte) Österreich 4,7 % 4,8 %
28,3 %
Italien (6 Objekte) 12,2 % Schweden 2,7 % 2,6 %
Deutschland (12 Objekte) Tschechien 1,3 % 1,2 %
Niederlande (8 Objekte) 13,3 % 20,4 % Belgien 1,2 % 1,1%
Summe 100,0 % 100,0 %
14HALBJAHRESBERICHT
Niederlande, Rotterdam, Hofplein
diesen beiden Kategorien zugeordneten Wirtschaftliche Altersstruktur des Immobilienportfolios
Immobilien mit 38 von insgesamt 66 un- Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
terstreicht diesen Schwerpunkt. Die dritt-
größte Kategorie sind Immobilien größer 45%
200 Mio. EUR. Die beiden darin enthalte- 40%
nen Immobilien entsprechen gemeinsam 35%
ca. 13 % des Gesamtimmobilienport- 30%
folios und sind gleichzeitig die größten 25%
Einzelinvestments im Fonds: Frankreich, 20%
Charenton-le-Pont, avenue de la Liberté 15%
(269,0 Mio. EUR) und Deutschland, 10%
Düsseldorf, Wilhelm-Bötzkes-Straße 1/ 5%
Uerdinger Straße 96 (235,9 Mio. EUR1)). 0% ≤ 5 Jahre 6 ≤ 10 Jahre 11 ≤ 15 Jahre 16 ≤ 20 Jahre > 20 Jahre
40,2% 31,4% 9,9% 14,5% 4,0 %
Größenklassen Anteil am Anteil am Größenklassen der Fondsimmobilien2)
31.10.2011 30.04.2011
0 ≤ 10 Mio. EUR 0,7 % 1,1 % Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
10 ≤ 25 Mio. EUR 10,7 % 10,3 %
25 ≤ 50 Mio. EUR 22,9 % 22,4 %
> 200 Mio. EUR 0 ≤ 10 Mio. EUR
50 ≤ 100 Mio. EUR 40,0 % 37,6 % (2 Objekte) 13,0 % (5 Objekte) 0,7 %
100 ≤ 150 Mio. EUR 6,9 % 10,2 %
150 ≤ 200 Mio. EUR 5,8 % 5,6 % 150 ≤ 200 Mio. EUR 10 ≤ 25 Mio. EUR
> 200 Mio. EUR 13,0 % 12,8 % (1 Objekt) 5,8 % (18 Objekte) 10,7 %
Summe 100,0 % 100,0 %
100 ≤ 150 Mio. EUR 25 ≤ 50 Mio. EUR
(2 Objekte) 6,9 % (20 Objekte) 22,9 %
50 ≤ 100 Mio. EUR
(18 Objekte) 40,0 %
1) AXA Immoselect hält hieran 52,195 %. 2) Indirekt gehaltene Immobilien werden entsprechend ihrem Gesamtverkehrswert in eine der Größenklassen eingeteilt.
Sofern das Sondervermögen keine 100 %-Beteiligung an der Immobiliengesellschaft hält, werden die Immobilien im Rahmen
der prozentualen Verteilung der Verkehrswerte auf die verschiedenen Größenklassen jedoch nur anteilig entsprechend der
Höhe der Beteiligung des Sondervermögens an der Immobiliengesellschaft gewichtet.
15AXA IMMOSELECT
Österreich, Wals, „Airport Business Point“
Nutzungsarten der Fondsimmobilien
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
Hotel (7 Objekte) Logistik (6 Objekte) Aggregierte Anteil am Anteil am
7,9 % 5,4 % Nutzungsarten 31.10.2011 30.04.2011
Büro 72,0 % 72,3 %
Handel (14 Objekte) Büro (39 Objekte) Handel 14,7 % 14,5 %
14,7 % 72,0 % Hotel 7,9 % 7,8 %
Logistik 5,4 % 5,4 %
Summe 100,0 % 100,0 %
Im Vergleich der Zuordnungen der Immo- Weitere Verschiebungen in den Antei- Mio. EUR im zurückliegenden Berichts-
bilien zu den verschiedenen Größenklas- len zu den Größenklassen gab es durch zeitraum stattgefunden haben, ergeben
sen ist seit April 2011 eine wesentliche das spanische Shopping-Center, Albace- sich in der Allokation der Nutzungsarten
Veränderung hervorzuheben. Der Anteil te, das sich nun in der Kategorie 25 bis nur geringe Verschiebungen, die neben
der Kategorie 100 bis 150 Mio. EUR ist 50 Mio. EUR befindet und die Immobilie dem Verkauf durch Verkehrswertänderun-
um 3,3 Prozentpunkte gesunken. Der Belgien, Brüssel, Avenue de la Couronne, gen begründet sind. Die dominierende
Grund hierfür ist, dass die Immobilie die nunmehr der Kategorie 10 bis Nutzungsart des Immobilienportfolios ist
Frankreich, Boulogne-Billancourt, „Quai 25 Mio. EUR zuzuordnen ist. nach wie vor das Segment Büro mit 72 %
Ouest“ im letzen Verkehrswertgutachten des Verkehrswertvolumens verteilt auf 39
geringer bewertet wurde. Somit rutscht Nutzungsarten der Fondsobjekte Immobilien. Der Handel ist mit 14,7 % am
sie in die Kategorie 50 bis 100 Mio. EUR, Da keine Ankäufe bzw. nur ein Verkauf zweitstärksten vertreten. Hotel und Logis-
die um 2,4 Prozentpunkte anstieg. mit einem Verkehrswert von rund 46,6 tik ergänzen das Immobilienportfolio.
16HALBJAHRESBERICHT
Frankreich, Charenton-le-Pont,
avenue de la Liberté
Branchen nach Mietertrag
Angaben in % der Nettosollmiete ■ Der AXA Immoselect bestehend
aus 66 direkt bzw. über Immo-
biliengesellschaften gehaltene
Verkehr/Logistik 3,9 % Versicherungen 3,2 %
Immobilien ist ein paneuro-
Sonstiges 4,0 % Werbung/Medien 1,6 % päischen Immobilienportfolio
Kommunikation 8,0 % Institutionen 1,3 % mit Schwerpunkt Frankreich,
Bank und Finanzdienste Deutschland, Niederlande und
Hotel/Gastronomie 8,5 %
18,0 % Italien
Leerstand 10,2 % Beratung/Freie Berufe ■ Insbesondere im Mieterbran-
15,8 % chenmix, der Größenklassen-
Produktion/Verarbeitung 10,5 %
Handel 15,0 % und Länderallokation weist
das Portfolio eine gute
Diversifikation auf
Allokation der Mieter nach Branchen größte Mieter trägt mit rund 8,1 % (Rest-
Zum Ende des Berichtszeitraumes wird laufzeit des Mietvertrages ca. elf Jahre)
durch die Branche Banken und Finanz- zum Gesamtmietertrag des Sonderver-
dienste mit 18,0 % der größte Teil des mögens bei. Durch die sehr gute Vertei-
Mietertrags erwirtschaftet. Nachfolgend lung der zehn Hauptmieter über Branche
sind die Branchen Beratung/Freie Berufe und Länder weist der AXA Immoselect ein
mit 15,8 % und Handel mit einem Anteil gut diversifiziertes Mieterportfolio auf.
von 15,0 % zu nennen. Das Ertragsausfallrisiko ist moderat.
Die Top-10 Mieter des Immobilienport-
folios erwirtschaften rund 35,7 % des
Gesamtmietertrags. Der nach Mietertrag
17AXA IMMOSELECT
Deutschland, Düsseldorf, Feldmühleplatz
Immobilientransaktionen Vermietungssituation
Am 19. Oktober 2011 wurde die Liqui-
D
Anlagetätigkeit dation des Sondervermögens AXA Immo- ie Vermietungsquote des AXA
Im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres select bekanntgegeben. Diese Situation Immoselect hat sich im Vergleich
2011/2012 wurden keine Immobilien- bedingt die Veräußerung des gesamten zum Ende des letzten Fondsge-
ankäufe getätigt. Immobilenportfolios innerhalb der nächs- schäftsjahres um 0,3 Prozentpunkte
ten drei Jahre. Das Portfolio wird Immo- leicht reduziert. Per 31. Oktober 2011
Verkaufstätigkeit bilie für Immobilie auf den bestmöglichen sind 90,5 % der Flächen auf Basis der
Im zurückliegenden Berichtszeitraum Verkaufszeitpunkt hin untersucht, not- Bruttosollmiete vermietet.
wurde eine Immobilie veräußert. Die wendige Maßnahmen zur Optimierung
Immobilie Italien, Rom, Via Cesare der Immobilien werden durchgeführt und Vermietungserfolge
Giulio Viola wurde am 13. Mai 2011 die Märkte sowie potentielle Erwerber In den ersten sechs Monaten des Fonds-
aus dem Sondervermögen ausgebucht. werden analysiert. Neben dem Verkauf geschäftsjahr wurden rund 119.200 m²
Der Verkaufspreis lag über dem letzten einzelner Immobilien sehen wir auch die neu- bzw. anschlussvermietet. Für rund
Verkehrswert. Nachdem die Vermie- Möglichkeit von Portfolioverkäufen mit 110.600 m² dieser Flächen hat die
tung aller Flächen (rund 18.300 m²) verschiedenen Schwerpunkten. Mietvertragslaufzeit bereits begonnen.
an den bestehenden Einzelmieter im Wesentliche Vermietungserfolge im Logis-
August 2010 erfolgt war, wurde die tikbereich waren:
Entscheidung getroffen, das Objekt auf-
grund von mittelfristig anstehenden sehr Spanien, Alcala de Henares,
umfangreichen Instandsetzungs- und „Alcala Garena“ (Nähe Madrid)
Sanierungsarbeiten sowie einer attrakti- In der Logistikimmobilie wurden zwei Miet-
ven Verkaufspreisindikation zum Verkauf verträge über ca. 22.000 m² verlängert.
an den Markt zu bringen. Nach Start des zweiten Mietvertrages Mit-
te November 2011 ist die Immobilie voll
vermietet. Trotz der schwierigen wirtschaft-
lichen Lage Spaniens konnten diese beiden
Mietverträge vorzeitig verlängert werden,
genauso wie bei der folgenden Immobilie.
18HALBJAHRESBERICHT
Luxemburg, Luxemburg-Strassen,
„Espace Strassen“
Spanien, El Prat de Liobregat, Frankreich, Colombes, digungen im Berichtszeitraum weitere ca.
„Mas Blau II“ (Nähe Barcelona) rue du Débarcadère 1.100 m² Vermietungsleistung an einen
Hier konnte eine Mietvertragsverlänge- Rund 50 % der Büroflächen im Objekt, ca. Bestandsmieter (ca. 530 m²) und an eine
rung über ca. 4.900 m² Logistikfläche 11.700 m², konnten an einen neuen Mie- neue Mietpartei (ca. 550 m², Mietbeginn
erzielt werden. Der Vermietungsstand be- ter für neun Jahre Festmietlaufzeit vermie- 15. Februar 2012) gegenüber.
trägt knapp 45 % der Flächen. tet werden. Mit dem bisherigen Mieter, der
die Gesamtmietflächen angemietet hatte Unter Berücksichtigung der Wirksamkeit
Auch die Vermietungen im Bürosektor tra- und der ein Kündigungsrecht zum 31. De- der Kündigungen bzw. der Starttermine
gen einen wesentlichen Beitrag zum Ge- zember 2013 hat, konnte die vorzeitige der neuen Mietverträge sind zum Be-
samtvermietungserfolg bei. Die größten Freigabe dieser Flächen erreicht werden. richtsstichtag rund 1.300 m² der Ge-
Vermietungsleistungen fanden in Frank- samtmietfläche von rund 4.800 m² unver-
reich, Deutschland, Tschechien und den Frankreich, Lille, „Onix“ mietet.
Niederlanden statt. In der über rund 16.000 m² Fläche ver-
fügenden Immobilie konnten an fünf Par- Für einen Großteil dieser leerstehenden
Frankreich, Charenton-le-Pont, teien insgesamt rund 4.900 m² vermietet Flächen konnte jedoch bereits Mitte
avenue de la Liberte werden. Nun stehen lediglich noch ca. November 2011 ein Mietvertrag mit
Mit dem Einzelmieter der Immobilie Frank- 300 m² zur Vermietung an. einem weiteren neuen Mieter abge-
reich, Charenton-le-Pont, avenue de la schlossen werden, der dann insgesamt
Liberte, dem größten Einzelinvestment Frankreich, Boulogne-Billancourt, ca. 1.300 m² anmietet. Der Mieter über-
im Portfolio, wurde im Mai 2011 vorzeitig rue de Silly nimmt die Flächen ab Mitte März 2012.
eine Verlängerung des Mietverhältnisses Für einen Großteil der Mieter bestand und
erreicht. Durch Abschluss eines neuen besteht im Kalenderjahr 2011 eine Kün- Deutschland, München,
Mietvertrages über rund 46.500 m², der digungsmöglichkeit. Fünf Mietpar teien, Prinzregentenstraße
rückwirkend zum 1. Januar 2011 beginnt, mit ca. 2.200 m² haben diese genutzt Weitere rund 1.200 m² wurden durch
beträgt die neue Mietvertragslaufzeit bzw. werden diese nutzen. Neben den in einem Bestandsmieter mit Wirkung zum
nun zwölf Jahre. Ein Kündigungsrecht des der Vorperiode bereits erfolgten Neu- bzw. 1. Mai 2011 für die Dauer von fünf Jah-
Mieters besteht über die Laufzeit nicht. Anschlussvermietungen, stehen den Kün- ren angemietet. Die Immobilie verfügt
19AXA IMMOSELECT
Italien, Tortona, „Tortona Logistic Centrum“ Niederlande, Rotterdam, Hofplein
insgesamt über 8.900 m², von denen Vertrag abgeschlossen in Vorperiode – Mietbeginn in Berichtsperiode
derzeit noch ca. 1.600 m² zu vermieten
sind. Für die gesamte Fläche sind wir der- Anschlussvermietung (m²) Neuvermietung (m²)
zeit in weit fortgeschrittenen Gesprächen Büro 3.765 3.160
Logistik – –
mit einem Bestandsmieter.
Hotel/Gastronomie – –
Handel 1.040 4.949
Deutschland, Hamburg, Am Sandtorkai Sonstiges – –
Eine der beiden Mietparteien hat ihren 4.805 8.109
Mietvertrag vorzeitig um neun Jahre
bis Dezember 2020 verlängert. Dabei
wurde die Mietfläche um rund 500 m²
auf jetzt rund 2.000 m² vergrößert. Der Vertrag abgeschlossen in Berichtsperiode – Mietbeginn in Berichtsperiode
Vermietungsstand der Immobilie liegt bei
Anschlussvermietung (m²) Neuvermietung (m²)
8.500 m² von 10.500 m² Gesamtfläche.
Büro 60.1581) 25.866
Logistik 21.422 –
Tschechien, Prag, „Oregon House“ Hotel/Gastronomie – 113
Der Mietvertrag mit einem der Hauptmie- Handel – 3.045
ter über rund 1.300 m² konnte vorzeitig Sonstiges – –
um 3 Jahre verlängert werden und läuft 81.580 29.024
1) Hierin ist die Vermietung von rund 46.500 m² in der Büroimmobilie Frankreich, Charenton-le-Pont, avenue de la Liberte
nun bis September 2015. enthalten, mit Mietvertragsabschluss im Mai 2011, jedoch Mietvertragsbeginn in der Vorberichtsperiode (1. Januar 2011).
Niederlande, Amsterdam, Karperstraat
Mit dem bisherigen Mieter, der die ge-
samte Immobilie angemietet hat, konnte Vertrag abgeschlossen in Berichtsperiode – Mietbeginn in späterer Berichtsperiode
eine zehnjährige Mietvertragsverlänge-
Anschlussvermietung (m²) Neuvermietung (m²)
rung bis 31. Juli 2021 über die Gesamt-
Büro 1.314 1.046
mietfläche von rund 8.900 m² vereinbart Logistik 5.509 –
werden. Hotel/Gastronomie – –
Handel – –
Sonstiges 700 –
7.523 1.046
20HALBJAHRESBERICHT
Schweden, Arlöv, „Retail Park
‚Stora Bernstorp‘ Haus 1, 2 und 5“
Luxemburg, Luxemburg-Kirchberg, zum Geschäftjahresende 2010/2011 Spanien, El Prat de Liobregat
„K-Point“ auf 10,2 % zum Berichtsstichtag erhöht (Nähe Barcelona), „Mas Blau II“
Seit der Vermietung der letzten leer- (Basis: Nettosollmiete). Bei der Immobilie hatte sich die wirtschaft-
stehenden Bürofläche im August 2011 liche Situation des Hauptmieters drama-
über ca. 300 m² und der Neuvermietung Schweden, Arlöv, „Retail Park, tisch verschlechtert. Deshalb war es not-
der letzten freien Einzelhandelseinheit ‚Stora Bernstorp‘ Haus 3 und 4“ wendig, rund zwei Drittel der von diesem
über ca. 150 m² im Juli 2011 ist die Die vom Verkäufer der Einzelhandels- Mieter genutzten Fläche, mithin 4.800 m²,
Immobilie voll vermietet. immobilie gewährte Mietgarantie über vorzeitig zurück zu nehmen, da sonst eine
eine Fläche von rund 8.300 m² lief zum Insolvenz des Mieters gedroht hätte.
Vermietungsfortschritte sind ebenfalls 30.06.2011 aus. Seit Ende Oktober
in folgender Freizeit- und Gastronomie- 2011 läuft jedoch der bereits im Dezem- In nachstehender Tabelle sind die Immo-
immobilie zu verzeichnen: ber 2010 abgeschlossene Mietvertrag bilien aufgelistet, die zum Berichtsstich-
mit einem Sportartikelhändler über rund tag einen individuellen Leerstand von
Spanien, Madrid, Avenida de Manoteras 4.900 m² Fläche, so dass derzeit noch ca. mehr als 33 % aufweisen.
Nachdem im Juli 2011 der General- 4.600 m² zur Vermietung anstehen.
mieter nach einer langen gerichtlichen
Auseinandersetzung aufgrund von er-
heblichen Mietzahlungsversäumnissen
mittels eines gerichtlichen Räumungs- Leerstand >33 %
beschlusses aus der Immobilie entfernt Angaben in % der Bruttosollmiete
werden konnte, ist das Sondervermögen
Land Stadt Straße Leerstand in %
in der Lage, die Flächen direkt zu vermie-
Belgien Brüssel 110 avenue des Communautés / 100,0 %
ten. Mit Stichtag 31. Oktober 2011 konn- 22 rue de Bretagne
ten bereits wieder vier (ca. 770 m²) der Frankreich Paris 11 boulevard de la Madeleine 82,7 %
insgesamt zehn Mieteinheiten erfolgreich Spanien Getafe Centro Logistico de Abastecimiento, 70,0 %
Calle Zujar No. 1
vermietet werden.
Niederlande Rotterdam Hofplein 20 56,7 %
Italien Tortona Strada Statale 10 54,4 %
Leerstandssituation Spanien El Prat de Liobregat Avenida de las Garrigas 33 52,1 %
Die Leerstandsrate hat sich insbesonde- Luxemburg Luxemburg-Strassen rue de Primeurs 7 47,5 %
re aufgrund von Veränderungen der Miet- Polen Warschau Sienna 73–75 43,3 %
situation in zwei Immobilien von 9,9 % Belgien Brüssel 159–165 avenue de la Couronne 35,1 %
21AXA IMMOSELECT
Polen, Warschau, „Warsaw Towers“
Neu aufgenommen wurde im Vergleich Tortona, „Tortona Logistic Centrum“, die
■ Stabile Vermietungsquote im zum 30. April 2011 die vorgenannte einen Anteil am Restrisiko in 2011 von
ersten Fondsgeschäftshalbjahr Immobilie in Spanien. Nicht mehr in der 43 % hat, läuft die verkäuferseitig gewähr-
2011/2012 von 90,5 % Tabelle enthalten sind zwei Immobilien. te Mietgarantie für die dritte Logistikhalle
(Basis: Bruttosollmiete) Bei der deutschen Immobilie in München, am 15. Dezember 2011 aus.
■ Im Berichtszeitraum konnten Georg-Muche-Straße und der österreichi-
rund 119.200 m² neu- bzw. schen Immobilie in Wals, „A1 Tradehall“ Die Immobilie Frankreich, Boulogne-
anschlussvermietet werden konnten die Vermietungsquoten deutlich Billancourt, rue de Silly ist mit 10 % das
■ Vollvermietung in spanischer erhöht werden, so dass der Leerstand zweitgrößte Einzelrisiko. Der durch die
Logistikimmobilie, Alcala de nun unter 33 % liegt. Kündigung drohende Leerstand konnte
Henares und Luxemburg, Kirch- allerdings schon wieder teilweise durch ei-
berg, nahezu Vollvermietung in Laufzeit der Mietverträge nen Mietvertrag, der im neuen Geschäfts-
Frankreich, Lille Das Risiko neuen Leerstandes durch halbjahr beginnt, kompensiert werden.
■ Vorzeitige langfristige Miet- Kündigungsmöglichkeiten der Mieter bzw.
vertragsverlängerungen in durch Ablauf von Mietverträgen für das Für das Kalenderjahr 2012 ist das Risiko
Frankreich, Colombes und restliche Kalenderjahr 2011 ist im Ver- neuen Leerstandes durch Kündigungs-
Amsterdam, Karperstraat gleich zum 30. April 2011 um rund 3,3 möglichkeiten der Mieter bzw. Mietver-
Prozentpunkte auf 1,6 % (Basis: Netto- tragsablauf leicht um 1,0 Prozentpunkt
sollmiete) gesunken. Effektiv wurden ca. auf 6,7 % im Vergleich zum Fondsge-
67 % der im Risiko stehenden Flächen in- schäftsjahresende 2010/2011 gestie-
nerhalb der letzten sechs Monate erfolg- gen. Hingegen ist der Wert für das Kalen-
reich neu- bzw. anschlussvermietet. derjahr 2013, um 1,4 Prozentpunkte auf
18,2 % gesunken.
Das noch bestehende Risiko im restlichen
Kalenderjahr 2011 betrifft im Wesent- Nachfolgend sind die Mietvertrags-Rest-
lichen zwei Immobilien. Bei der als Projekt- laufzeiten des Immobilienportfolios des
entwicklung erworbenen Immobilie Italien, AXA Immoselect dargestellt:
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