Handlungskonzept Wohnen - Kreisstadt Olpe - Bochum, 17.07.2020
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Handlungskonzept Wohnen Kreisstadt Olpe Bochum, 17.07.2020
Auftraggeber: Stadt Olpe
Ansprechpartner: Ingo Sondermann
Amt Bildung, Soziales, Sport
Franziskanerstraße 6
57462 Olpe
E-Mail: i.sondermann@olpe.de
Tel.: 02761 83-1240
Auftragnehmer: InWIS Forschung & Beratung GmbH
Ansprechpartnerinnen: Regina Höbel, Dipl.-Ing. Raumplanerin
Raza Hadzic, M.Sc. Geografie
InWIS Forschung & Beratung GmbH
Springorumallee 20a
44795 Bochum
Tel.: 0234 - 890 34-24/bzw. -23
Fax: 0234 - 890 34-49
E-Mail: regina.hoebel@inwis.de, raza.hadzic@inwis.de
Internet: www.inwis.de
© InWIS, Bochum. Alle Rechte vorbehalten.
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wurde in der Regel die männliche Schreibweise
verwendet. Wir weisen an dieser Stelle ausdrücklich darauf hin, dass sowohl die
männliche als auch die weibliche Schreibweise für die entsprechenden Beiträge gemeint
ist.
2
Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Inhalt
Abbildungen.............................................................................................. 5
Tabellen ............................................................................................... 7
Abkürzungsverzeichnis .............................................................................. 8
1. Einleitung ............................................................................................. 9
2. Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes .......................................... 11
2.1. Soziodemografische Rahmenbedingungen ....................................... 11
2.2. Die Bedeutung von regionalen Wanderungs- und
Pendlerverflechtungen ................................................................... 14
2.3. Sozioökonomische Rahmenbedingungen ......................................... 17
2.4. Eckdaten zum Wohnungsbestand..................................................... 21
3. Situationsanalyse der Wohnungsteilmärkte ........................................... 28
3.1. Der Markt für Wohneigentum .......................................................... 28
3.1.1 Rahmenbedingungen des Eigenheimmarkts ........................... 28
3.1.2 Rahmenbedingungen des Eigentumswohnungsmarkts ............ 33
3.2. Der Markt für frei finanzierte Mietwohnungen ................................. 39
4. Soziale Wohnraumversorgung .............................................................. 45
5. Prognosen .......................................................................................... 55
5.1. Bevölkerungsprognose ................................................................... 55
5.2. Wohnungsbedarfsprognose ............................................................ 58
5.3. Vorausschätzung des Bedarfs an preisgünstigen Wohnungen
sowie Wohnformen im Alter ............................................................ 66
6. Marktbewertung.................................................................................. 70
7. Zielsetzungen in der Wohnungsmarktentwicklung ...................................73
8. Handlungsempfehlungen .......................................................................75
8.1. Handlungsfeld: Attraktiveres Angebot in der Region schaffen ..........75
8.1.1 Ausweisung von Bauplätzen für Familien ............................... 76
8.1.2 Mehr verdichtete Wohnformen (insbesondere
Reihenhäuser) schaffen ..........................................................77
8.1.3 Mehr moderne Mietwohnungen in zentralen Lagen
schaffen .................................................................................77
8.1.4 Unterstützung der Eigentümer in der
Bestandsmodernisierung ....................................................... 78
8.2. Handlungsfeld: Schaffung Wohnformen im Alter ............................. 79
8.2.1 Stärkung der Aktivitäten zur Wohnraumanpassung im
Bestand ................................................................................. 79
8.2.2 Barrierefreien Wohnungsneubau/-umbau an Standorten
mit Infrastruktur fördern ........................................................ 80
8.2.3 Altengerechte Quartiersentwicklung initiieren .........................81
8.3. Handlungsfeld: Sicherung preisgünstigen Wohnraums .................... 84
8.3.1 Geförderten Wohnungsbau fördern ........................................ 84
8.3.2 Bereitstellung preisvergünstigter kommunaler
Grundstücke .......................................................................... 87
3
Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
8.3.3 Auf Erarbeitung eines aktuellen Schlüssigen Konzeptes
beim Kreis hinwirken ............................................................. 87
8.4. Handlungsfeld: Stärkung des Wohnens im Ortskern ........................ 88
8.4.1 Aktivierung von Bauflächen im Bestand ................................. 88
8.4.2 Kopplungsmodelle im Neubau & Umbau umsetzen ................. 89
8.5. Handlungsfeld: Baulandmanagement ............................................. 90
8.5.1 Flächenreserven in Diskussion mit Bezirksregierung
sichern .................................................................................. 90
8.5.2 Ausreichende Bereitstellung von baureifen Flächen &
Monitoring ............................................................................. 91
8.5.3 Kommunaler Zwischenerwerb von Flächen ............................. 92
8.5.4 Aktivierung von Bauflächen im Bestand ................................. 93
9. Ausblick ............................................................................................ 94
Quellenverzeichnis ...................................................................................95
4Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildungen
Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung 2009-2018 ...................................... 12
Abbildung 2: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Olpe 2009-2018
.......................................................................................... 13
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung im Kreis- und Landesvergleich 2009-
2018 .................................................................................. 13
Abbildung 4: Zusammensetzung der Altersstrukturen 2009 und 2018 .......... 14
Abbildung 5: Wanderungsverflechtungen der Stadt Olpe 2008-2017 ............. 15
Abbildung 6: Altersspezifischer Wanderungssaldo der Stadt Olpe 2009-2018
......................................................................................... 16
Abbildung 7: Pendlersaldo 2010-2018 .......................................................... 17
Abbildung 8: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Olpe 2010-2019
(Stand: März) .....................................................................18
Abbildung 9: Arbeitslosenquotient* in Olpe 2014-2018 (in Prozent) ............. 19
Abbildung 10: Haushaltsbezogene Kaufkraftkennziffern 2018 ...................... 20
Abbildung 11: Entwicklung des Wohnungsbestandes in Wohn-/
Nichtwohngebäuden ........................................................... 21
Abbildung 12: Entwicklung des Wohnungsbestandes nach Segmenten* .........22
Abbildung 13: Struktur des Wohnungsbestandes in Olpe nach dem Baualter
2011 ...................................................................................22
Abbildung 14: Struktur des Gebäudebestands nach Eigentumsform in Olpe
2011 ...................................................................................23
Abbildung 15: Wohnungsgrößen nach Flächen in Olpe 2011 (in Prozent) .......23
Abbildung 16: Baufertigstellungs- und Genehmigungszahlen von Wohnungen*
2009-2018 .........................................................................25
Abbildung 17: Baufertigstellungen* nach Segmenten in der Stadt Olpe 2009-
2018 ..................................................................................25
Abbildung 18: Bauintensität nach Gebäudeart im regionalen Vergleich ........ 26
Abbildung 19: Durchschnittlicher Kaufpreis und Interesse für freistehende
Einfamilienhäuser 2014-2019 ............................................. 31
Abbildung 20: Preis- und Nachfrageentwicklung im Segment der
Eigentumswohnungen 2014 -2019 ..................................... 38
Abbildung 21: Preis- und Nachfrageentwicklung im Mietwohnungssegment in
der Stadt und im Kreis Olpe 2014 – 2019 ........................... 43
Abbildung 22: Entwicklung der Bedarfsgemeinschaften SGB II (Stand: Juli) .. 45
Abbildung 23: Bedarfsgemeinschaften nach Haushaltsgröße (Stand: 07/2019)
......................................................................................... 46
Abbildung 24: Fallzahlen nach SGB XII ........................................................ 47
Abbildung 25: Einkommensschwache Haushalte in Olpe 2019 ...................... 48
Abbildung 26: Entwicklung des preisgebundenen Wohnungsbestands .......... 49
Abbildung 27: Modellrechnung zur Entwicklung des preisgebundenen
Mietwohnungsbestandes 2018 - 2030 ................................ 49
Abbildung 28: Baufertigstellungen im geförderten Geschosswohnungsbau ... 50
Abbildung 29: Prozentualer Anteil der Wohnungen nach KdU ........................ 51
Abbildung 30: Entwicklung der Angebotspreise in verschiedenen Preisklassen
(ohne Neubau) ....................................................................52
Abbildung 31: Bevölkerungsprognose 2017 bzw. 2018 bis 2039 ................... 56
5Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 32: Veränderung der Altersgruppen 2017 bis 2039 ....................... 57
Abbildung 33: Entwicklung der Haushalte mit Wohnungsbedarf in Olpe ....... 60
Abbildung 34: Komponenten des quantitativen Wohnungsbedarfs ................ 61
Abbildung 35: Kumulierte Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2039
(IT.NRW-Variante) ............................................................. 62
Abbildung 36: Kumulierte Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2039 (InWIS-
Prognose).......................................................................... 63
Abbildung 37: Korridor des Wohnungsbedarfs bis 2039 ............................... 64
Abbildung 38: Neubaubedarf p.a. bis 2039 .................................................. 64
Abbildung 39: Wohnraumbedarfe Einkommensschwacher (IT.NRW-Variante) 67
Abbildung 40: Wohnraumbedarfe Einkommensschwacher (InWIS-Variante) . 67
Abbildung 41: Wohnraumbedarfe Senioren (IT.NRW-Prognose) .................... 68
Abbildung 42: Wohnraumbedarfe Senioren (InWIS-Prognose) ...................... 68
Abbildung 43: Bedarfe am Wohnungsmarkt ................................................. 70
Abbildung 44: Probleme/Risiken am Wohnungsmarkt ................................... 71
Abbildung 45: Zielsetzungen in der Wohnungsmarktentwicklung .................. 73
Abbildung 46: Handlungsfelder .................................................................... 75
Abbildung 47: Überblick zu Empfehlungen im Handlungsfeld „Attraktives
Angebot in der Region schaffen“ ........................................ 76
Abbildung 48: Überblick zu Empfehlungen im Handlungsfeld „Schaffung von
Wohnformen im Alter“ ....................................................... 79
Abbildung 49: Überblick zu Empfehlungen im Handlungsfeld „Sicherung
preisgünstigen Wohnraums“ .............................................. 84
Abbildung 50: Förderbedingungen für den Mietwohnungsneubau ................ 85
Abbildung 51: Zusatzförderung für besondere Vorhaben .............................. 85
Abbildung 52: Überblick zu Empfehlungen im Handlungsfeld „Stärkung des
Wohnens im Ortskern und in den Dörfern“ ......................... 88
Abbildung 53: Überblick zu Empfehlungen im Handlungsfeld
„Baulandmanagement“ ...................................................... 90
6Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Tabellen
Tabelle 1: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 2009-2018
..........................................................................................18
Tabelle 2: Kaufkraftindex für Olpe im Kreis- und Landesvergleich 2018 ........ 19
Tabelle 3: Wohnungsleerstandsprofil 2011 ................................................... 24
Tabelle 4: Vergleich der regionalen Nachfrage im Segment der Eigenheime .. 29
Tabelle 5: Kauffälle und Geldumsatz im Segment der Ein- und
Zweifamilienhäuser in Olpe 2013-2018 .............................. 29
Tabelle 6: Angebot und Nachfrage in Segmenten der Eigenheime in der Stadt
Olpe .................................................................................. 30
Tabelle 7: Freistehende Einfamilienhäuser nach Baujahr .............................. 30
Tabelle 8: Preisklassen der freistehenden Einfamilienhäuser ........................ 31
Tabelle 9: Freistehende Einfamilienhäuser nach Wohnfläche .........................32
Tabelle 10: Objektzustand im Einfamilienhaussegment .................................32
Tabelle 11: Vergleich der Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen des
individuellen Wohnungsbaus 2019 .................................... 33
Tabelle 12: Vergleich der regionalen Nachfrage im Segment der
Eigentumswohnungen ........................................................ 34
Tabelle 13: Kauffälle im Segment des Wohnungseigentums 2014-2018 ......... 34
Tabelle 14: Zusammengefasste Kauffälle im Segment des Wohnungseigentums
2012-2018 ......................................................................... 35
Tabelle 15: Preisniveau im Wohnungseigentum ............................................ 35
Tabelle 16: Objektzustand im Segment der Eigentumswohnungen ................ 36
Tabelle 17: Baujahr im Segment der Eigentumswohnungen .......................... 36
Tabelle 18: Objektgröße im Segment der Eigentumswohnungen ....................37
Tabelle 19: Vergleich der regionalen Nachfrage im Mietwohnungssegment ... 39
Tabelle 20: Objektalter im Mietwohnungssegment ....................................... 40
Tabelle 21: Objektzustand im Mietwohnungsangebot ................................... 41
Tabelle 22: Objektgröße im Mietwohnungsangebot ...................................... 41
Tabelle 23: Nachfrage nach Objektgröße und Mietpreis ................................ 42
Tabelle 24: Empfänger von Asylbewerberleistungen und Wohngeld 2015-2019
in Olpe .............................................................................. 47
Tabelle 25: Gegenüberstellung KdU/Versorgungsmöglichkeiten am freien
Markt 2014-2019 ............................................................... 53
7Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abkürzungsverzeichnis
EZFH Ein- und Zweifamilienhäuser
IT.NRW Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen
ISEK Integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept
Kap. Kapitel
KdU Kosten der Unterkunft
MFH Mehrfamilienhaus
MHKBG NRW Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung
des Landes Nordrhein-Westfalen
NRW Nordrhein-Westfalen
SGB II Zweites Sozialgesetzbuch
vgl. vergleiche
z.B. zum Beispiel
8Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
1. Einleitung
Die Mittelstadt Olpe, die im gleichnamigen Kreis im südwestlichen Sauerland
liegt, verfügt über eine Vielzahl an Lagequalitäten. Bewohner profitieren einer-
seits von einer urbanen Infrastruktur und der guten Arbeitsmarktsituation und
andererseits von nahen Erholungs- und Freizeiträumen, sowie dem ländlichen
Charme der Umgebung. Olpe ist deshalb ein beliebter Wohnstandort in der Re-
gion. Diese Attraktivität, aber auch die Fluchtzuwanderung in 2015/2016 haben
dazu geführt, dass sich auf dem örtlichen Wohnungsmarkt eine Marktanspan-
nung spürbar gemacht hat, die sich nachteilig auf die bedarfsgerechte Versor-
gung der Bevölkerung mit Wohnraum auswirkte.
Mit Blick auf die Zukunft der Wohnraumversorgung in Olpe sind auch die Aus-
wirkungen langfristiger Trends abzuschätzen und daraus resultierende Woh-
nungs- und Handlungsbedarfe abzuleiten. Nicht nur der anhaltende Trend zu
kleineren Haushalten, auch der Generationenwechsel in älteren Eigenheimquar-
tieren, die wachsende Zahl älterer Menschen und die Wohnraumbedarfe im
preisgünstigen Wohnen werden die Wohnraumnachfrage in Olpe weiterhin be-
einflussen.
Zusätzlich zu den Quantitäten am Wohnungsmarkt verändern sich auch die ge-
wünschten Qualitäten. Die demografischen Veränderungen und der Wertewan-
del verändern die Anforderungen und Wohnwünsche — so entstehen z.B. ver-
stärkt Bedarfe hinsichtlich der Barrierearmut, ambulanter Betreuung und ge-
meinschaftlicher Wohnformen. Im Hinblick auf die Versorgung weniger zah-
lungskräftiger Haushalte rückt auch in Olpe die Bezahlbarkeit des Wohnraums
wie auch die Frage, wie das Angebot an preisgünstigen Wohnungen ausgeweitet
werden kann, verstärkt in den Fokus.
Das Handlungskonzept Wohnen soll für die Kreisstadt Olpe die örtliche Woh-
nungsmarktsituation in ihren verschiedenen Facetten und Trends analysieren,
die Entwicklung zukünftiger Wohnraumbedarfe vorausschätzen und die Heraus-
forderungen einer auf veränderte Bedarfslagen ausgerichteten kommunalen
Wohnungspolitik herausarbeiten. Zielsetzung ist es, die maßgeblichen quanti-
tativen und qualitativen Rahmenbedingungen der Wohnraumversorgung der
kommenden Jahre zu ermitteln. Das Konzept soll die kommunalen wohnungs-
und sozialpolitischen Vorstellungen zum Ausdruck bringen und damit auch den
Wohnungsmarktakteuren eine erhöhte Planungssicherheit bieten.
Mehrere Fragestellungen sind Gegenstand des Konzeptes:
▪ Wie haben sich Angebot und Nachfrage am Olper Wohnungsmarkt
entwickelt?
▪ Welche Wohnungsangebote fehlen derzeit am Markt? Für welche
Zielgruppen? Wie ist die Situation in der sozialen
Wohnraumversorgung derzeit zu bewerten?
▪ Wie wird sich der Wohnungsbedarf in Zukunft entwickeln? Mit welcher
Nachfrage ist zu rechnen und welcher Neubaubedarf besteht?
9Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
▪ Mit welchen Strategien und Maßnahmen kann es gelingen, Olpe
nachhaltig als attraktiven Wohnstandort zu erhalten und zu stärken?
Zur Erstellung des Handlungskonzeptes wurde auf einen Methodenmix zurück-
gegriffen. So sind in die Analyse und Bewertung verschiedene Informations-
quellen eingeflossen, die sich gegenseitig ergänzt und validiert haben. Hierzu
zählen Daten der Stadt Olpe und von IT.NRW, eine Wohnungsannoncenauswer-
tung durch die Angebotsdatenbank des ImmobilienScout24, die Auswertung
von Wohnungsmarktberichten (z.B. Grundstücksmarktbericht) und weiterer Li-
teratur. Zusätzlich wurden Expertengespräche mit lokalen Marktakteuren ge-
führt, um Markteinschätzungen und Versorgungslücken in Erfahrung zu bringen
und die Ergebnisse der Wohnungsannoncenauswertung rückzukoppeln.
Die Zielsetzungen des Handlungskonzeptes verlangen, im Hinblick auf eine zu-
kunftsorientierte Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, nach einem abge-
stimmten Handlungskonsens, insbesondere zwischen den Planungen der Kom-
munalverwaltung, der Kommunalpolitik und den Wohnungsmarktakteuren. Das
Konzept wurde daher in einem intensiven Diskussionsprozess erarbeitet. Hierzu
wurde ein begleitender Lenkungskreis mit Vertretern des Amtes für Bildung, So-
ziales und Sport, des Bauordnungs- und Planungsamtes, der verschiedenen
Fraktionen des Stadtrates sowie der Wohnungsgenossenschaft im Kreis Olpe,
Südsauerland eG eingerichtet. In insgesamt drei Lenkungskreissitzungen wur-
den die Analyseergebnisse, Situationsbewertungen und Handlungsempfehlun-
gen diskutiert, ergänzt und abgestimmt.
10Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
2. Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes
Im Folgenden wird die Entwicklung der nachfrage- und angebotsseitigen Rah-
menbedingungen des Wohnungsmarktes der Kreisstadt Olpe dargestellt und be-
wertet. Dazu werden wesentliche Kernindikatoren analysiert.
2.1. Soziodemografische Rahmenbedingungen
Die Bevölkerungsentwicklung einer Stadt gilt bei der Analyse des Wohnungs-
und Immobilienmarktes als wichtige Determinante. Hierzu zählt neben der Ver-
änderung der absoluten Bevölkerungszahl auch die Entwicklung der Altersstruk-
tur einer Stadt, welche im besonderen Maße Einfluss auf wohnungswirtschaftli-
che Fragestellungen nimmt.
Die Stadt Olpe ist mit rund 25.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt im gleich-
namigen Kreis. Die Daten des statistischen Landesamts IT.NRW zeigen seit
2009 eine Bevölkerungsabnahme um rd. 800 Einwohner, also um ca. 3 Prozent.
Der Rückgang lässt sich sowohl im Zeitraum 2008-2010 als auch danach fest-
stellen. Der starke Rückgang zwischen 2010 und 2011 ist auf die Datenumstel-
lung im Zusammenhang mit dem Zensus 2011 zurückführen.1 In den Jahren 2014
und 2015 war die Bevölkerungsentwicklung hingegen positiv, bedingt durch
Wanderungsgewinne im Rahmen der Fluchtzuwanderung. Das Wachstum
schwenkt jedoch zum Jahr 2016 wieder in eine leichte Bevölkerungsabnahme
um. Erst jüngst im Jahr 2018 ist die Einwohnerzahl wieder gestiegen (siehe Abb.
1). Betrachtet man nur den Zeitraum zwischen 2011 (Umstellung der Daten
durch die Zensus-Erhebung) und 2018, gingen die Bevölkerungszahlen in der
Stadt Olpe lediglich um 0,3 Prozent zurück, was einer Stagnation entspricht.
Die städtischen Einwohnerdaten weichen von den Daten von IT.NRW ab. Sie lie-
gen ab dem Jahr 2011 durchgehend über den Zahlen von IT.NRW. Bei Betrach-
tung der städtischen Statistik zeichnet sich im Gesamtverlauf jedoch ein sehr
ähnliches Bild. Die Bevölkerungsabnahme im Zeitraum 2009 bis 2018 betrug
insgesamt 0,1 Prozent.
Auch andere Städte im Sauerland waren zwischen 2015 und 2017 von einem
Bevölkerungsrückgang betroffen. Olpe ist demnach eher den Regionen mit
schrumpfender Bevölkerung in NRW zuzuordnen.2
1 Seit 2011 basieren die Daten des statistischen Landesamtes (IT.NRW) auf der Volkszählung Zen-
sus 2011.
2 Quelle: NRW.Bank 2019: Wohnungsmarktbericht NRW 2018, S. 18
11Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung 2009-2018
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Die natürliche Bevölkerungsentwicklung (Verhältnis von Geburten und Sterbe-
fällen) war in der Kreisstadt zwischen 2009 und 2018 durchgehend negativ. Die
einzige Ausnahme stellt das Jahr 2014 dar, dort ist die natürliche Bevölkerungs-
entwicklung einmalig mit zehn Personen positiv. In den übrigen Jahren beläuft
sich der Sterbeüberschuss auf 9 bis 62 Personen im Jahr. Die Gründe für diese
Entwicklung, die nahezu in allen Kommunen in Deutschland identisch ist, sind
die seit Jahrzehnten gesunkene Fertilitätsrate und die in der Folge auch gerin-
gere Anzahl nachkommender Frauen im gebärfähigen Alter. Dennoch weisen so-
wohl die Stadt als auch der Kreis Olpe im Jahr 2017 ein teilweise geringeres
Geburtendefizit als andere Städte und Gemeinden im Sauerland auf, wobei es
in der Stadt selbst, im Vergleich zum Kreis, wiederum höher ist. 3 Dies spricht
insgesamt dafür, dass Olpe ein interessanter Standort für Familien ist.
Auch der Wanderungssaldo in Olpe ist von 2009 bis 2013 negativ und weist
dabei eine stabile Tendenz auf. Seitdem ist eine dynamische Entwicklung zu
verzeichnen: In 2014 ist der Wanderungssaldo mit 44 Personen leicht positiv
und steigt im Jahr 2015 analog zur Bevölkerungszahl auf 132 Personen an. Die
seit 2014 steigende Zuwanderung nach Olpe entspricht einem Trend, der in vie-
len Kommunen Nordrhein-Westfalens zu beobachten und u.a. auf die gestei-
gerte (Flucht-)Zuwanderung aus dem Ausland zurückzuführen ist. Ein großer
Einbruch der Wanderungszahlen ist im Anschluss in 2016 zu verzeichnen. Die-
ser ist auf eine Datenumstellung bei der Landesdatenbank IT.NRW zurückzufüh-
ren und fiel daher vermutlich nicht so stark aus, wie dargestellt. Dies bestätigt
die städtische Statistik. Im Jahr 2018 entwickelten die Zuwanderungen sich wie-
der deutlich positiv, sodass Olpe in diesem Jahr mit einem Zuwachs von fast 170
Personen seinen höchsten Wert seit 2009 erreicht. Insgesamt zeigt sich, dass
die kontinuierlich negative natürliche Bevölkerungsentwicklung in Olpe ledig-
lich in 2014, 2015 und in 2018 durch starke Zuwanderungszahlen ausgeglichen
werden kann.
3 Ebd., S. 13
12Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 2: Determinanten der Bevölkerungsentwicklung in Olpe 2009-2018
300
224
200
132 166
117
100
54 44
10
0
-9 -8 -21
-18 -15
-45 -43 -45 -45
-70 -56 -62 -53 -66 -58
-100
-110 -88 -88 -70 -171
-101
-119
-200
-224
-300
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungen Gesamtentwicklung
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Der Vergleich der Bevölkerungsentwicklung der Stadt Olpe mit den Entwicklun-
gen im Kreis und im Land Nordrhein-Westfalen zeigt, dass die Stadt im Zeitraum
zwischen 2009 und 2018 stärkere Bevölkerungsverluste zu verzeichnen hat.
Nur in den Jahren 2014 und 2018 entwickelte sich die Stadt etwas besser als
der Kreis, im Vergleich zum Basisjahr 2009 ist die Bevölkerungszahl aber auch
in diesen Jahren niedriger. Nordrhein-Westfalen erfährt im langen Zeitraum da-
gegen im Verhältnis weniger Verluste und seit 2015 sogar einen positiven
Saldo. Im Kreis Olpe lag der Bevölkerungsrückgang im Betrachtungszeitraum
bei einem Prozent, das Land Nordrhein-Westfalen hingegen profitiert insgesamt
von einem Bevölkerungszuwachs um 2,2 Prozent.
Abbildung 3: Bevölkerungsentwicklung im Kreis- und Landesvergleich 2009-2018
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
13Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Über quantitative Bevölkerungsentwicklungen hinaus, beeinflussen auch quali-
tative Entwicklungen wie die Veränderung der Altersstruktur die Wohnbedarfe.
In Olpe können solche altersstrukturellen Veränderungen beobachtet werden.
Während die Bevölkerungszahl von 2009 bis 2018 insgesamt abnimmt, vergrö-
ßert sich entsprechend dem Bundestrend die absolute Zahl der über 65-Jährigen
und somit ihr Anteil an der Gesamtbevölkerung. Besonders stark hat die Gruppe
der 50- bis unter 65-Järhigen zugenommen, insgesamt um 25 Prozent. Jüngere
Bevölkerungsgruppen verzeichnen hingegen eine Abnahme um 18,2 Prozent.
Die Altersgruppen der 30- bis unter 50-Jährigen und der unter 18-jährigen sind
dabei besonders von der Abnahme betroffen. Die rückläufige Anzahl von Fami-
lienhaushalten weist, neben der Nachfrageveränderung im Zuge des demogra-
phischen Wandels, auf möglichen Handlungsbedarf im Bereich des Familien-
wohnens hin. Die Zunahme älterer Bevölkerungsgruppen zeigt zudem, dass es
in Zukunft auch verstärkt Bedarf an entsprechenden Angeboten für diese Ziel-
gruppe gibt.
Abbildung 4: Zusammensetzung der Altersstrukturen 2009 und 2018
30.000
65 und mehr
Jahre
25.000
5.015 50 bis unter
5.431 65 Jahre
20.000
4.710 30 bis unter
5.919 50 Jahre
15.000
25 bis unter
7.558 30 jahre
10.000 5.984
18 bis unter
1.490
1.395 25 jahre
5.000 2.124 1.822
unter 18
4.599 4.137 Jahre
0
2009 2018
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
2.2. Die Bedeutung von regionalen Wanderungs- und
Pendlerverflechtungen
Wanderungsverflechtungen sind neben der natürlichen Bevölkerungsentwick-
lung eine der entscheidenden Determinanten der Bevölkerungsentwicklung. Zu-
künftig wird diese Determinante entscheidenden Einfluss auf die Bevölkerungs-
entwicklung nehmen. Im Folgenden werden daher die Wanderungsverflechtun-
gen der Stadt Olpe betrachtet.
Den Wanderungsverflechtungen mit der Region im Betrachtungszeitraum 2008
bis 2017 ist zu entnehmen, dass die Stadt Olpe sowohl Zuzüge aus den angren-
zenden Gemeinden und Städten als auch Abwanderungen in diese verzeichnet.
Die stärksten Verflechtungen bestehen mit den südlich angrenzenden Kommu-
nen Drolshagen und Wenden in einer Größenordnung von 233 bzw. 314 Zu- und
Fortzügen im Betrachtungszeitraum und jeweils einem negativen Saldo von ei-
ner bzw. rd. 12 Personen. Auch an Lüdenscheid verliert die Stadt Olpe
14Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Einwohner. Der Wanderungssaldo betrug im Betrachtungszeitraum -3,3. Wande-
rungsgewinne generiert die Stadt hauptsächlich aus den nördlichen Kreisge-
meinden Attendorn, Lennestadt und Finnentrop mit einem positiven Wande-
rungssaldo zwischen rd. 7 und 14 Personen. Auch aus anderen Gemeinden in
der Region verzeichnet die Stadt Olpe mehr Zu- als Fortzüge, z.B. aus Bad Ber-
leburg, Hilchenbach, Meinerzhagen und Bergneustadt.
Abbildung 5: Wanderungsverflechtungen der Stadt Olpe 2008-2017
Quelle: InWIS 2020, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Während die Bevölkerungsentwicklung zwar insgesamt eine Abnahme an Fami-
lienhaushalten zeigt, wird jedoch an der Altersstruktur der Wanderungsbewe-
gungen die Bedeutung der Stadt Olpe als Wohnstandort für Familien deutlich.
Zu schließen ist dies aus den deutlichen Zugewinnen an Kindern und Jugendli-
chen (unter 18-Jährige) sowie potenziellen Familiengründern und Eltern (25- bis
unter 30-Jähige sowie 30- bis unter 50-Jährige). Der Anteil der Familienhaus-
halte an allen Privathaushalten beträgt im Kreis Olpe im Jahr 2017 bis zu 25
Prozent. In dem Großteil der anderen Kreise des Sauerlandes (Märkischer Kreis,
Hochsauerlandkreis, Soest) liegt der Anteil zu diesem Zeitpunkt bei bis zu 23
Prozent und ist damit etwas geringer.4 Deutliche Wanderungsverluste verzeich-
net die Stadt Olpe hingegen bei den 18- bis unter 25-Jährigen (-502 Personen,
d.h. etwa 50 Personen pro Jahr), die nach dem Schulabschluss zur Aufnahme
einer Ausbildung oder eines Studiums in andere Städte (z.B. Siegen, Köln oder
Bonn) ziehen.
Die Altersgruppe 50 bis 65 Jahre umfasst die sogenannten Best-Ager. Sie kenn-
zeichnen sich im Vergleich zu anderen Altersgruppen durch eine vergleichs-
weise hohe Kaufkraft und eine noch hohe Mobilität. Diese Nachfrager suchen
auf dem Wohnungsmarkt zumeist qualitativ hochwertigen Wohnraum, wenn sie
ihre Wohnsituation verändern wollen. Bei der Altersgruppe der über 65-Jähri-
gen, welche sich in dieser Lebensphase ggf. noch einmal neu orientieren und
ihre Wohnsituation im Hinblick auf die eingetretene dritte Lebensphase neu
überdenken, sind wohnwertorientierte Gründe für das Wanderungsverhalten
4 Ebd., S. 21
15Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
von größerer Bedeutung. In Olpe überwiegen bei den Best-Agern leicht die Fort-
züge gegenüber den Zuzügen, wobei bei den über 65-jährigen mehr Zuzüge ge-
neriert werden und der Saldo mit 150 zugewanderten Personen den höchsten
Wert im Vergleich zu allen anderen Altersgruppen aufweist. Daraus lässt sich
schließen, dass Olpe auch für Senioren einen bedeutenden Wohnstandort dar-
stellt.
Abbildung 6: Altersspezifischer Wanderungssaldo der Stadt Olpe 2009-2018
816
65 und mehr 666
150
1.207
50 bis unter 65 1.232
-25
4.694
30 bis unter 50 4.607
87
2.776
25 bis unter 30 2.646
130
3.195
18 bis unter 25 3.697
-502
3.255
unter 18 3.163
92
-1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000
Zuzüge Fortzüge Saldo
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Wanderungsbewegungen stehen in einem engen Zusammenhang mit den Pend-
lerbewegungen. Gerade im Umfeld von Kernstädten verlaufen die Pendlerbewe-
gungen in der Regel in umgekehrter Richtung zu den Wanderungsbewegungen.
Die Analyse der Pendlerverflechtungen (2010 bis 2018) zeigt, dass die stärks-
ten Pendlerintensitäten mit den Nachbarkommunen Wenden, Drolshagen und
Attendorn bestehen. Aber auch mit den anderen Städten des Kreises sowie mit
Siegen sind die Pendlerverflechtungen vergleichsweise stark. Bei fast allen in
der Karte dargestellten Kommunen und Gemeinden überwiegen die Berufsein-
pendler, außer in Attendorn und Lüdenscheid.
Die Bedeutung der Stadt Olpe als Arbeitsort in der Region zeigt sich insbeson-
dere im Einpendlerüberschuss. Insgesamt standen 2018 6.733 Auspendlern
13.467 Einpendlern gegenüber. Tagsüber befinden sich etwa 25 Prozent mehr
Menschen in Olpe, als die Stadt Einwohner hat.5
5 Quelle: IT.NRW (Hg.) 2018: Pendleratlas NRW
16Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 7: Pendlersaldo 2010-2018
Quelle: InWIS 2020, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
2.3. Sozioökonomische Rahmenbedingungen
Die Wirtschafts- und Beschäftigungsentwicklung einer Stadt hat maßgeblichen
Einfluss auf die Attraktivität eines Wohnstandortes und fließen daher in die
Analyse mit ein.
In der Kreisstadt Olpe arbeitet die Hälfte der sozialversicherungspflichtig Be-
schäftigten im Dienstleistungssektor, dazu kommen rd. 14 Prozent aus dem Be-
reich Handel, Gastgewerbe und Verkehr. Dass rd. 30 Prozent der Beschäftigten
im produzierenden Gewerbe tätig ist, zeigt die anhaltende Bedeutung als In-
dustriestandort. Es gibt einen starken Mittelstand mit einer Vielzahl von Hand-
werks- und produzierenden Unternehmen.
Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Olpe hat
sich von 2009 bis 2018 um über 22 Prozent auf 15.945 Beschäftigte gesteigert.
In diesem Zeitraum liegt der durchschnittliche jährliche Zuwachs bei rd. 324
Beschäftigten. Dabei stiegen die Beschäftigungszahlen in den Jahren 2016 bis
2018 deutlich stärker, um durchschnittlich 631 Beschäftigte pro Jahr. Lediglich
in den Jahren 2014 und 2015 ist die Anzahl der Beschäftigten im Vergleich zum
Vorjahr zurückgegangen.
17Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 8: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Olpe 2010-2019 (Stand: März)
18.000
1.300
16.000 15.369 15.945
14.718 1.100
13.897 14.321 14.092
14.021 13.646 14.053
14.000
13.030 867 900
12.000 665 651
576 700
10.000
500
8.000 300
300
407
6.000 100
124
4.000 -229 -100
-446
2.000 -300
0 -500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten Veränderung zum Vorjahr
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, eigene Darstellung
In der Stadt Olpe verzeichnet die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig
Beschäftigten am Arbeitsort im Zeitraum zwischen 2014 und 2018 einen Zu-
wachs von 12,3 Prozent und liegt damit oberhalb der prozentualen Zuwachsra-
ten des Kreises Olpe (+11,5%) und des Landes Nordrhein-Westfalen (+9,4%).
Tabelle 1: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte am Arbeitsort 2009-2018
Beschäftigte Beschäftigte Beschäftigte Veränderung Veränderung
Raumeinheit
2009 2014 2018 2009 - 2018 2014 - 2018
NRW 5.871.057 6.368.904 6.969.074 +18,7% +9,4%
Kreis Olpe 48.995 53.774 59.951 +22,4% +11,5%
Stadt Olpe 12.965 14.056 15.791 +21,8% +12,3%
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW (jeweils zum 31.12.), eigene Darstellung
Bei Betrachtung der mittleren jährlichen Entwicklung der Arbeitnehmerzahl seit
2013 fällt auf, dass diese im Kreis Olpe bis zu 0,5 Prozent zunimmt und damit
im Vergleich zum restlichen Sauerland insgesamt nur geringfügig schlechter
ausfällt.6
Der Arbeitslosenquotient ist in der Kreisstadt Olpe im Betrachtungszeitraum der
vergangenen fünf Jahre abnehmend. Im Jahr 2014 lag dieser noch bei 4,2 Pro-
zent und ist bis 2018 auf 2,9 Prozent gesunken. Damit liegt der Arbeitslosen-
quotient in Olpe zuletzt weit unter dem Landesquotienten (5,6 Prozent) und auf
ähnlichem Niveau wie der des Kreises Olpe (3,0 Prozent).
6 Quelle: NRW.Bank 2019: Wohnungsmarktbericht NRW 2018, S. 27
18Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 9: Arbeitslosenquotient* in Olpe 2014-2018 (in Prozent)
6,0
5,0
4,1
3,8
4,0
3,6
3,4
2,9
3,0
2,0
1,0
0,0
2014 2015 2016 2017 2018
Arbeitslosenquotient
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit, IT.NRW, eigene Darstellung (*der Arbeits-
losenquotient wird berechnet als Anteil der Zahl der Arbeitslosen an der erwerbsfähigen Bevölkerung
ab 15 bis unter 65 Jahren)
Auch die Anzahl der SGB II-Bezieher zwischen 2016 und 2018 ist in der Stadt
Olpe mit einem Rückgang von fünf bis zehn Prozent relativ stark rückläufig. Im
Vergleich zum Kreis selbst und zu den Kreisen der Region weist die Stadt Olpe
damit einen der besten Wertebereiche auf.7
Das verfügbare durchschnittliche Haushaltseinkommen (Kaufkraft) ist ein ent-
scheidender Indikator für die Bemessung der Sozialstruktur einer Stadt. Zudem
kann die Wohnkaufkraft abgeleitet werden, also der Anteil des Einkommens, der
für das Wohnen aufgewendet werden kann. Die folgenden Kaufkraftkennziffern
ergeben sich aus der Kaufkraft der Stadt in Relation zum Bundesdurchschnitt
(100). Bezogen auf die Haushalte ergibt sich für die Stadt Olpe ein Kaufkraftin-
dex von 119,1. Dieser ist nicht nur im Bundes- sondern auch im Landes- und
Kreisvergleich überdurchschnittlich hoch und erklärt sich u.a. durch die ver-
gleichsweise geringere Arbeitslosigkeit.
Tabelle 2: Kaufkraftindex für Olpe im Kreis- und Landesvergleich 2018
Raumeinheit Kaufkraftindex pro Person Kaufkraftindex pro Haushalt
NRW 98,7 100,0
Kreis Olpe 102,0 113,8
Olpe 109,1 119,1
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: Gesellschaft für Konsumforschung, eigene Darstellung
Im regionalen Vergleich werden Spreizungen der Kaufkraftwerte innerhalb des
Verflechtungsraums von Olpe deutlich. Bis auf die Stadt Lennestadt weisen alle
Kommunen des Kreises Olpe einen überdurchschnittlichen Kaufkraftindex pro
Haushalt auf, wobei die Ausprägung zwischen den Kommunen stark variiert. Die
Kreisstadt Olpe weist mit einem Kaufkraftindex pro Haushalt von 119,1 einen
7 Ebd., S. 32
19Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
stark überdurchschnittlichen Wert auf. Im Kreisgebiet und den näheren Kommu-
nen weist lediglich Attendorn (139,1) eine noch höhere Kaufkraft auf. Im Ver-
gleich zu den anderen Kreisen der Region fällt der Kreis Olpe positiv auf.8
Abbildung 10: Haushaltsbezogene Kaufkraftkennziffern 2018
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: Gesellschaft für Konsumforschung, eigene Darstellung
Zwischenfazit Soziodemografie und -ökonomie
▪ Nach langjährigen Bevölkerungsrückgängen infolge von Sterbefallü-
berschüssen und Wanderungsverlusten zuletzt Stabilisierung der Be-
völkerungszahl durch zeitweise Wanderungsgewinne (Jahre 2014,
2015, 2018)
▪ Demografische Entwicklungstrends zeigen sich auch in Olpe: Insbeson-
dere die Zunahme der älteren Bevölkerung und wachsende Sterbeüber-
schüsse
▪ In der Wanderungsstatistik zeigt sich eine Abwanderung junger Er-
wachsener in Ausbildungs- und Arbeitsmarktzentren. Zugleich entste-
hen Wanderungsgewinne bei Familien und Senioren, die vornehmlich
aus den nördlich an Olpe angrenzenden Kommunen zuwandern
▪ Die Pendlerverflechtungen heben die Bedeutung der Stadt Olpe als Ar-
beitsort hervor
▪ Olpe verzeichnet im regionalen Vergleich eine sehr hohe Kaufkraft und
geringe Arbeitslosigkeit
▪ Insgesamt zeigen die dargestellten sozioökonomischen Rahmenbedin-
gungen eine positive Dynamik und lassen für Olpe eine stabile bis
schrumpfende, aber vielseitige Nachfrageentwicklung erwarten
8 Ebd., S. 30
20Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
2.4. Eckdaten zum Wohnungsbestand
Der Wohnungsbestand in der Kreisstadt Olpe ist in den vergangenen Jahren im
Zuge der Neubautätigkeit, wie in den meisten nordrhein-westfälischen Kommu-
nen, angestiegen. Die Statistik wird ab 2010 gewählt, da diese auf der Fort-
schreibung der Zensus-Ergebnisse basiert.9 Seit 2010 ist der Wohnungsbestand
in Wohn- und Nichtwohngebäuden stetig gestiegen und auf 11.919 Wohnungen
im Jahr 2018 gewachsen.
Abbildung 11: Entwicklung des Wohnungsbestandes in Wohn-/ Nichtwohngebäuden
12.500 160
11.788 11.824 11.919
12.000 140
11.573 11.620 11.707 11.758
11.462 11.528
11.500 120
95
11.000 87 100
10.500 80
66
10.000 51 60
45 47
36
9.500 30 40
9.000 20
8.500 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Wohnungsbestand Veränderung zum Vorjahr
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Die differenzierte Betrachtung des Wohnungsbestandes in Wohngebäuden nach
den Segmenten Ein- und Zweifamilien- sowie Mehrfamilienhäuser zeigt, dass
entsprechend der Gesamtzunahme des Wohnungsbestandes beide Segmente
von 2010 bis 2018 zugenommen haben. Obgleich die Anzahl der Mehrfamilien-
häuser (+6,5%) im Betrachtungszeitraum deutlich stärker gestiegen ist als die
Anzahl der Eigenheime (+2,7%), liegt der Bestandsfokus in Olpe mit rd. 60 Pro-
zent auf den Ein- und Zweifamilienhäusern.
9Die Zahlen ab 2010 basieren auf der Fortschreibung der Zensus-Ergebnisse. Im Rahmen des Zen-
sus 2011 fand eine bundesweite Erhebung des Wohnungsbestandes statt. Zusätzlich wurde eine
neue Definition von Wohnraum verwendet, nach der eine Wohnung nicht mehr zwangsläufig über
eine Küche oder Kochnische verfügt. IT.NRW hat den Wohnungsbestand 2010 an den Zensus ange-
passt und zurückgerechnet, sodass der Zuwachs durch die geänderte Definition schon 2010 ables-
bar ist.
21Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 12: Entwicklung des Wohnungsbestandes nach Segmenten*
14.000
12.000
10.000
4.245
4.175
4.156
4.136
4.102
4.051
4.024
4.005
3.986
8.000
6.000
7.043
7.021
7.004
6.994
6.976
4.000
6.940
6.924
6.898
6.859
2.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung (*nur in Wohngebäuden)
In Olpe existiert mit 49 Prozent ein hoher Anteil an Wohnungen aus den ersten
Nachkriegs-Jahrzehnten (Baujahr 1949 bis 1978). Daraus lässt sich ein Hinweis
auf Handlungsbedarfe hinsichtlich energetischer Modernisierungen und der An-
passung von Grundrissen und Ausstattungsmerkmalen ableiten. Neuwertige
Wohnungen (ab dem Baujahr 2001) mit modernen Ausstattungsstandards bil-
den mit neun Prozent den geringsten Anteil des Wohnungsbestandes.
Abbildung 13: Struktur des Wohnungsbestandes in Olpe nach dem Baualter 2011
9%
14%
vor 1949
1949 bis 1978
28%
1979 bis 2000
2001 bis 2011
49%
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: Zensus 2011, eigene Darstellung
In der Kreisstadt Olpe befinden sich laut Zensus im Jahr 2011 ca. 90 Prozent des
Wohnungsbestands in Besitz von privaten Einzeleigentümern (68,3%) und Ge-
meinschaften von Wohnungseigentümern (21,7%). Diese Werte sind vergleich-
bar mit denen des Kreises, liegen aber deutlich über dem landesweiten Niveau
(83,2%). Mit sieben Prozent spielen die Wohnungsgenossenschaften nach den
privaten Eigentümern eine große Rolle am Wohnungsmarkt in Olpe. Bei den
Wohnungsgenossenschaften nehmen die Wohnungsgenossenschaft Kreis Olpe
22Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Südsauerland e. G. und die Wohnungsgenossenschaft Südwestfalen e.G. eine
zentrale Rolle ein. Andere Akteure spielen am Wohnungsmarkt in Olpe hingegen
eine untergeordnete Rolle.
Abbildung 14: Struktur des Gebäudebestands nach Eigentumsform in Olpe 2011
1%
2%
7%
22%
Gemeinschaft von
Wohnungseigentümern
Privatperson/-en
Wohnungsunternehmen
Wohnungsgenossenschaften
Andere
68%
Quelle: InWIS 2019, Datengrundlage: Zensus 2011, eigene Darstellung
Im landesweiten Vergleich fällt auf, dass der Anteil kleinerer Wohnungen bis
unter 60 m² in der Stadt Olpe und dem Kreis deutlich geringer ausfällt. Damit
einhergehend ist Olpe durch einen vglw. hohen Anteil von Wohnungen ab 120
m² geprägt. Die Wohnungsgrößen sind maßgeblich von der Bebauungsstruktur
vor Ort abhängig und durch die ländliche Prägung sowie die Eigenheimdomi-
nanz in Olpe geprägt.
Abbildung 15: Wohnungsgrößen nach Flächen in Olpe 2011 (in Prozent)
100
12
90 19 22
10
80
14 12
70 15
60 14
15 18
50
17
40 18
26
30
21
20 19
10 23
14 12
0
Stadt Olpe Kreis Olpe Nordrhein-Westfalen
über 140 120 bis unter 140 100 bis unter 120
80 bis unter 100 60 bis unter 80 unter 60
Quelle: InWIS 2019, Datengrundlage: Zensus 2011, eigene Darstellung
23Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Der Wohnungsleerstand lag im Jahr 2011 in der Stadt Olpe mit 2,8 Prozent deut-
lich unterhalb des Niveaus des Kreis- (3,6%) und des Landesniveaus (3,7%) und
damit in etwa auf der Höhe einer durchschnittlichen Fluktuationsreserve10.
Betrachtet man den Leerstand nach der Anzahl an Wohneinheiten je Gebäude,
ist der größte Leerstand in Zweifamilienhäusern vorzufinden. Dabei handelt es
sich wahrscheinlich um „gewollten“ Leerstand, da die Privateigentümer die
noch leerstehende Wohnung nicht vermieten möchten oder diese für Familien-
mitglieder oder Besuch freihalten. Demgegenüber ist der Leerstand im Mehrfa-
milienhausbestand im Vergleich zum Kreis- oder NRW-Durchschnitt eher unter-
durchschnittlich und lässt auf eine gute Nachfragesituation schließen. Bei der
Unterscheidung der Gebäude nach Baualtersklassen liegt die Leerstandsquote
mit 52,8 Prozent bei Wohneinheiten in Gebäuden aus den Nachkriegsjahren
(1949-1978) im Vergleich am höchsten; ein Ergebnis, dass jedoch im Kreis- und
Landesvergleich unauffällig ist. Das insgesamt geringe Leerstandsniveau ist ein
wichtiger Hinweis auf eine Wohnungsmarktsituation mit stabiler Nachfrage in
der Stadt Olpe.
Tabelle 3: Wohnungsleerstandsprofil 2011
Stadt Olpe Kreis Olpe NRW
Anzahl Wohnun-
Anteil in % Anteil in % Anteil in %
gen
Leerstand insgesamt 318 2,8 3,6 3,7
Leerstand 1 WE 32 10,1 12,9 11,3
nach Zahl der
WE im Ge- 2 WE 169 53,1 47,0 19,6
bäude 3+ WE 117 36,8 40,1 69,1
< 1919 30 9,4 15,4 18,6
1919 - 1948 24 7,5 12,4 13,5
Leerstand
nach Baual- 1949 - 1978 168 52,8 50,7 53,8
ter
1979 - 1986 29 9,1 8,8 5,9
> 1986 67 21,1 12,6 8,3
Quelle: InWIS 2019, Datengrundlage: Zensus 2011, eigene Darstellung
Die jährlichen Baufertigstellungszahlen in der Stadt Olpe haben sich im Betrach-
tungszeitraum von 2009 bis 2018 verdoppelt. Insgesamt schwankt die Bautä-
tigkeit zwischen 35 und 98 Wohneinheiten pro Jahr. Auch die Anzahl der geneh-
migten Wohneinheiten schwankt im Zeitverlauf stärker. Seit 2017 ist sie aller-
dings wieder rückläufig. Zuletzt wurden im Jahr 2019 56 Wohneinheiten geneh-
migt und 98 fertiggestellt.
10Die Fluktuationsreserve ist für die Funktionstüchtigkeit des Wohnungsmarktes notwendig, da
infolge von Wohnungswechseln oder Modernisierungen immer einige Wohnungen kurzfristig leer
stehen.
24Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Abbildung 16: Baufertigstellungs- und Genehmigungszahlen von Wohnungen* 2009-2018
120
100
98
90
87
80
81
79
74
70
67
66
60
60
60
56
56
50
46
40
45
41
39
37
35
20
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Genehmigte WE Fertiggestellte WE
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung (*nur in Neubau in Wohn- und Nicht-
wohngebäuden)
Die Baufertigstellungszahlen der vergangenen Dekade zeigen Schwankungen in
beiden Segmenten. Der Schwerpunkt der Bautätigkeit liegt in den meisten Jah-
ren mit sieben bis 51 Wohneinheiten auf dem Geschosswohnungsbau. Ausnah-
men stellen die Jahre 2009, 2011 und 2017 dar, in denen die Fertigstellungs-
zahlen von Wohnungen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser (insgesamt
Fertigstellungen zwischen 13 bis 40 Wohneinheiten pro Jahr) etwa den Zahlen
im Geschosswohnungsbau entsprechen bzw. diese sogar überschreiten. Nach
einer sehr geringen Fertigstellungszahl im Segment der Mehrfamilienhäuser im
Jahr 2017, stieg diese in 2018 auf 48 Wohneinheiten an.
Abbildung 17: Baufertigstellungen* nach Segmenten in der Stadt Olpe 2009-2018
Quelle: InWIS 2019, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung (*nur in Neubau in Wohngebäuden)
Vergleicht man die Baufertigstellungen der Stadt Olpe mit denen der Gemein-
den gleicher Größenklasse in Nordrhein-Westfalen, zeigt sich nicht nur die Be-
deutung des Mehrfamilienhausbaus in der Kreisstadt (er dominiert die
25Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Bautätigkeit und hat früher als im Kreisdurchschnitt an Fahrt aufgenommen).
Der Vergleich offenbart auch eine vergleichsweise geringe Bautätigkeit im Seg-
ment der Ein- und Zweifamilienhäuser, die nach Auskunft der Marktexperten
vornehmlich auf den bestehenden Baulandengpass in der Kreisstadt zurückzu-
führen ist.
Abbildung 18: Bauintensität nach Gebäudeart im regionalen Vergleich
Quelle: NRW.Bank Wohnungsmarktprofil Olpe 2019, S. 12; Anmerkung: GGK = Gemeindegrößenklasse;
Lesehilfe: die dunkelblauen Balken zeigen an, wie hoch die Bauintensität für Mehrfamilienhäuser in
den letzten 3 Jahren im Durchschnitt pro Jahr war. Ein Wert von 0,1 bedeutet, dass der Bestand im Be-
trachtungszeitraum durchschnittlich jedes Jahr um 0,1% gewachsen ist. Je höher der Wert, desto stär-
ker der Zuwachs im Bestand
Der Bodenrichtwert für baureife Grundstücke in guter Lage liegt in Olpe bei 220
Euro/m² und damit deutlich über dem Kreisdurchschnitt, jedoch gleichauf mit
der Stadt Attendorn (vgl. Grundstücksmarktbericht 2019, S. 39). Dabei tritt die
Stadt Olpe in fast der Hälfte der Kauffälle als Verkäufer auf und kann dämpfend
auf die jährliche Preisentwicklung einwirken (vgl. ebd. S. 40). Nach Angaben
der Stadt Olpe weist der gesamte Kreis mit einem Wert von 1,063 im landeswei-
ten Vergleich den höchsten Baupreisindex im individuellen Wohnungsbau auf 11.
Sie führt diesen Umstand auf die Knappheit an Grundstücken und die hohe Zah-
lungsbereitschaft in Verbindung mit der hohen Kaufkraft der Haushalte zurück.
11
Quelle: Baukosteninformationszentrum deutscher Architektenkammern 2018: BKI Baukosten.
Regionalfaktoren 2018 für Deutschland und Europa.
26Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
Zwischenfazit
▪ Der Wohnungsmarkt der Stadt Olpe ist von einem großen Bestand an
Ein- und Zweifamilienhäusern und einem dementsprechend großen An-
gebot an familiengerechten Wohnungen geprägt
▪ Der durch Ein- und Zweifamilienhäuser dominierte Wohnungsbestand
prägt die Eigentümerstruktur in Olpe. Neben der großen Mehrheit der
Privateigentümer gibt es zwei bedeutsame institutionelle Wohnungs-
anbieter. Erstens die Wohnungsgenossenschaft im Kreis Olpe,
Südsauerland eG mit einem großen Angebot an bezahlbaren Mietwoh-
nungen, zweitens die Wohnungsgenossenschaft Südwestfalen e.G.
▪ Die Bautätigkeit im Mehrfamilienhausbau hat seit einigen Jahren an
Fahrt aufgenommen und dominiert den Wohnungsbau. Der individuelle
Wohnungsbau schöpft jedoch nicht das Nachfragepotenzial in Olpe und
der Region aus. Ein Regionalvergleich und der Hinweis von lokalen
Marktexperten auf die Angebotsknappheit bei Bauland zeigen, dass die
Bautätigkeit deutlich hinter dem Niveau in Kommunen ähnlicher Grö-
ßenordnung in NRW zurückbleibt. Eine erhebliche Erschwernis im Woh-
nungsbau im Kreis Olpe stellt der für Nordrhein-Westfalen sehr hohe
Baupreisindex von 1,063 dar
▪ Die Wohnungsleerstandszählung des Zensus 2011 weist für die Kreis-
stadt einen im Kreis- und Landesvergleich geringen Wohnungsleer-
stand aus. Die meisten Leerstände traten in Zweifamilienhäusern auf
und betrafen vermutlich Einlieger- bzw. Dachgeschosswohnungen, die
– so die Erfahrungen – häufig bewusst nicht mehr vermietet werden.
Der relativ geringe Leerstand im Mehrfamilienhausbestand verweist
auf eine gute Vermietungssituation
▪ Im durch Nachkriegsgebäude geprägte Wohnungsbestand zeigen sich
Handlungsbedarfe in der energetischen und ausstattungsbezogenen
Nachrüstung. Wenngleich lokale Experten die Investitionsbereitschaft
der Privateigentümer in Olpe grundsätzlich als angemessen einschät-
zen, stellt ihre Vielzahl eine Herausforderung in der stetigen Qualifizie-
rung des Bestands dar. Auch etliche Bestände der institutionellen Ei-
gentümer weisen einen Modernisierungsbedarf auf
27Handlungskonzept Wohnen Stadt Olpe
3. Situationsanalyse der Wohnungsteilmärkte
3.1. Der Markt für Wohneigentum
Ein umfassendes Bild des Wohnungsmarkts in der Stadt Olpe erfordert eine Un-
tersuchung der einzelnen Marktsegmente. Neben dem Mietwohnungsmarkt ist
der Markt für Wohneigentum eine relevante Komponente. Dieser umfasst wie-
derum zum einen den Markt für Eigenheime und zum anderen den für Eigen-
tumswohnungen. Zur Analyse des aktuellen Angebots und der Nachfrage werden
insbesondere Angebotsdaten der Internetplattform ImmobilienScout24 ge-
nutzt. Betrachtet werden alle angebotenen Objekte im Zeitraum von 2014 bis
zum 3. Quartal 2019. Anhand der so genannten „Hits pro Monat“, also der durch-
schnittlichen Aufrufe eines Exposés im Internet in einem Monat, können Inte-
ressenstendenzen der Nachfrager abgebildet werden. Diese werden schließlich
differenziert nach Objektmerkmalen wie Größe und Preis betrachtet und geben
Aufschluss über die Struktur von Angebot und Nachfrage.12
3.1.1 Rahmenbedingungen des Eigenheimmarkts
Im Kreis Olpe wurden im Zeitraum 1. Quartal 2014 bis 3. Quartal 2019 über das
Portal ImmobilienScout24 insgesamt 1.911 Eigenheime angeboten. Von diesen
Eigenheimen lagen 270 in der Stadt Olpe. Die entsprechenden Inserate erreich-
ten im Schnitt 691 Hits pro Monat und weisen damit im regionalen Vergleich
einen durchschnittlichen Nachfrageindikatorwert auf. Der Wert bewegt sich je-
doch im oberen Bereich dieser Kategorie. Der Mittelwert liegt auf Kreisebene
bei 624 Hits pro Monat. Der durchschnittliche Angebotspreis ist mit 263.503
Euro in der Stadt Olpe außerdem der höchste im gesamten Kreis. Eine höhere
Nachfrage bei etwas niedrigeren Angebotspreisen erfahren Attendorn und Wen-
den mit 713 und 898 monatlichen Hits. Die Marktexperten bestätigen die hohe
Nachfrage nach Eigenheimen in Olpe. Insbesondere Familien und Paare, die
eine Familie planen stellen eine große Nachfragegruppe dar. Die Käufer kom-
men hauptsächlich aus der Stadt Olpe und schätzen die ländliche Umgebung, in
der sich die Eigenheime in der Regel befinden. Die Verkäufer wiederum sind
Senioren, die sich kleiner setzen möchten, Erbengemeinschaften oder Paare,
die sich scheiden lassen. Aufgrund der hohen Nachfrage und des knappen An-
gebots an Bauland sei der Markt für Eigenheime momentan generell als ange-
spannt zu bewerten.
12Bei der Auswertung der ImmobilienScout24-Daten werden Doppler (mehrere Anzeigen für das
gleiche Objekt) mit einem aufwändigen Verfahren weitgehend eliminiert. Bezogen auf die „Hits
pro Monat“ werden über die IP-Adressengleichheit Mehrfach-Klicks zwar weitgehend herausge-
rechnet, gleichwohl kann dieser Indikator natürlich keine absolute „Nachfrage“ nach einem Objekt
darstellen, erlaubt aber Rückschlüsse auf das Interesse v.a. in Relation zu anderen Objekten oder
Teilräumen
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