Immobilien-Anschlussfinanzierung - Preiswert in die nächste Runde
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Von Helga Riedel 14/21
Immobilien-Anschlussfinanzierung
Preiswert in die nächste Runde
Endet die Zinsbindung des ersten Baukredits, Der Grund: Viele Eigentümer verlängern, ohne
ist meist noch eine beachtliche Restschuld of- zu vergleichen, das Darlehen bei ihrer bisheri-
fen. Für diese benötigen Eigentümer eine An- gen Bank. Dabei können bereits kleine Kondi-
schlussfinanzierung. Viele entscheiden sich tionsunterschiede zu erheblichen Mehrkosten
für das sogenannte Prolongationsangebot der führen.
Hausbank, schließlich macht das wenig Arbeit Kostenbewusste Eigenheimer werfen deshalb
und die Konditionen erscheinen wegen des frühzeitig einen Blick auf die Konkurrenz. Au-
anhaltenden Zinstiefs günstig. ßerdem prüfen sie, ob es sich angesichts des
Doch die Rechnung geht nicht immer auf. niedrigen Zinsniveaus nicht lohnt, den Folge-
Während Käufer bei der Erstfinanzierung kredit Jahre im Voraus abzuschließen. Dies
meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie geht mittels Forward-Darlehen. Wie funktio-
bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. niert das und worauf ist zu achten?
Tiefzinsen sichern mit Forward-Darlehen
Die oberste Prämisse für Kreditnehmer mit sogar 66 Monate.
auslaufender Baufinanzierung heißt: Nicht das
Kreditende verschlafen! Nur wer sich rechtzei- So funktionieren Forward-Darlehen
tig informiert, kann Kostenvorteile erzielen. Ei-
nen allgemeingültigen festen Zeitpunkt, ab Forward-Darlehen sind auch unter dem Na-
dem man aktiv werden sollte, gibt es allerdings men Vorratsdarlehen bekannt. Damit sichern
nicht. Für jeden Eigentümer stellt sich die Si- sich Kreditnehmer ein Baudarlehen, das sie
tuation anders dar. Wichtig ist die jeweilige erst in ein paar Jahren brauchen. Der Vorteil
Marktsituation. „Geht man mittelfristig von stei- solcher Kredite kommt vor allem in Niedrig-
genden Zinsen aus und möchte damit verbun- zinsphasen zum Tragen. Denn die Finanzie-
dene Kostenrisiken beim Folgekredit aus- rung sichert die aktuellen Minizinsen für spä-
schließen, dann empfiehlt sich ein Forward- ter, wenn das Zinsniveau vielleicht schon wie-
Darlehen“, rät Christoph Zschätzsch, Leiter der gestiegen ist.
Privatkundenkredite bei der Deutschen Bank.
• Hoher Spareffekt: Klettert der Marktzins
Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die aktu- in den nächsten Jahren nach oben, spart
ellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das si- ein Forward-Darlehen ordentlich Geld.
chert langfristig niedrige Kreditkosten. Kredit- Beispiel: Ein Zinszuwachs von zwei Pro-
nehmer sparen damit nicht nur Geld, sondern zent gegenüber heutigen Konditionen ver-
erlangen zudem (hohe) Planungssicherheit. teuert einen Kredit über 150.000 Euro um
Viele Banken gewähren Forward-Darlehen bis rund 250 Euro pro Monat. Binnen zehn
zu 36 Monate im Voraus. Die Deutsche Bank Jahren entstehen Mehrkosten von 30.000
ermöglicht 48 Monate; Comdirect, National- Euro. Ein Forward-Darlehen mit einem
Bank 60 Monate und die Hypovereinsbank Zinszuschlag von 0,025 Prozent, das in
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drei Jahren startet, würde hingegen nur Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger
gut 12.000 Euro mehr kosten. als zehn Jahre, dann besteht ein außerorden-
tliches Kündigungsrecht seitens des Kredit-
Aber: Kreditexperte Zschätzsch rät, nicht nur nehmers.
auf die Zinskonditionen zu achten. „Wichtig ist,
dass das Gesamtkonzept für die Anschlussfi- Der Forward-Zins
nanzierung stimmt.“ Das sei nicht immer der
Fall. Sinnvoll können zum Beispiel Sondertil- Für die langfristige Festschreibung der aktuel-
gungsrechte sein oder die Möglichkeit, wäh- len Zinsen berechnen Banken eine zeitabhän-
rend der Zinsbindung den Tilgungssatz zu gige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur
wechseln. Passen die Rahmenbedingungen Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht,
nicht optimal zu den Wünschen des Kreditneh- beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil
mers, sollte man ausloten, ob man nicht bei 0,01 bis 0,04 Prozent. Das bedeutet: Je länger
seiner Hausbank nachverhandeln kann. die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag,
desto teurer die Anschlussfinanzierung.
Bedingungen von Forward-Darlehen
Positiv: Da die Zuschläge derzeit sehr niedrig
Die Bedingungen für Forward-Darlehen ent- sind, rechnen sich Forward-Darlehen schon
sprechen denen herkömmlicher Hypotheken- bei geringen Zinsanstiegen in der Zukunft. Die
darlehen. Die wesentlichen Eckpunkte sind: Santander Bank vergibt in bestimmten Fällen
Darlehensumfang, Laufzeit, Nominal- und Ef- Forward-Darlehen sogar ohne Aufzins, die
fektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Neben- 1822 direkt fordert 0,02 Prozent und die Alli-
bedingungen können Sondertilgungsrechte o- anz nur 0,01 Prozent.
der Tilgungssatzänderungen sein. Auch die Die ersten drei Monate bis zum Kreditstart
Kündigungsregeln entsprechen denen bei ei- sind meist aufschlagfrei. Allerdings sollte man
nem klassischen Hypothekendarlehen, also überlegen, ob sich bei einer langen Vorlaufzeit
ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zustim- und hohen Forward-Aufschlägen, der Vorrats-
mung der Bank möglich. kredit wirklich lohnt. Abwarten kann in diesem
Fall die bessere Wahl sein.
So hoch sind die Zinsaufschläge bei Forward-Darlehen
Bank Aufschlag pro Monat
in Prozent auf aktuelle Konditionen
National Bank (Rhein-Ruhr) 0,013 - 0,023 ab dem 4. Monat
Sparda Bank West 0,01 ab dem 7. Monat
Santander Bank 0,000 - 0,015 ab dem 13. Monat
1822 direkt 0,020 ab dem 7.Monat (0,04 bei < 10 Jahren Zins-
bindung)
Allianz 0,01 ab dem 4.Monat
PDS Bank Westfalen-Lippe 0,01 ab dem 7.Monat
Volksbank Bremerhaven Cuxland 0,02
Aachener Bank 0,02 ab dem 4. Monat
Degussa Bank 0,02 - 1,08
Mittelbrandenburgische Sparkasse 0,012 - 0,021
ING 0,015 ab dem 13. Monat
Deutsche Bank 0,000 - 0,72
PSD Bank Nord 0,025
PSD Berlin Brandenburg 0,010 vom 13. bis 36. Monat und 0,020 ab dem 37.
Monat bis max. 60 Monate
Sparda Bank München 0,01 ab dem 13. Monat
Quelle: Biallo.de, https://www.biallo.de/forward-darlehen/ , Stand: März 2021
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Wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kos- Die nachstehende Tabelle zeigt, für welche
ten des Baukredits auswirken, verdeutlichen Zeitspanne ausgewählte Banken auf Zinszu-
zwei Beispiele: schläge verzichten:
• Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Mo-
nat 0,02 Prozent Zinsaufschlag und startet Bank Zinsfreie Zeit
das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, ING 12 Monate
würde der Aufpreis auf heutige Konditio- Santander Bank 12 Monate
nen – abzüglich von drei Freimonaten – le- PSD Bank Nord 12 Monate
diglich 0,3 Prozent betragen. PSD Bank Berlin
12 Monate
Brandenburg
• Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Mo- PSD Bank RheinNeckar
6 - 12 Monate
nat 0,04 Prozent Zinsaufschlag und startet Saar
das Darlehen erst in 48 Monaten, sum- Sparda Bank München 12 Monate
miert sich der Aufzins auf 1,8 Prozent. Sparda Bank Hessen 6 Monate
Allianz 3 Monate
Quelle: biallo.de, Stand März 2021.
Darauf kommt es beim Forward-Darlehen
an
Wann lohnt sich das Forward-Darlehen
Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des For- nicht?
ward-Darlehens ist die maximale Aufschub-
zeit. Die meisten Banken gewähren 36 Mo- Forward-Darlehen sind nicht zu jedem Zeit-
nate Wartezeit, bis der Folgekredit starten punkt eine gute Wahl. Befindet sich der Markt
muss. Einige Institute räumen jedoch 48 oder gerade in einer Hochzinsphase, ist ein For-
60 Monate ein. Lange Vorlaufzeiten sind be- ward-Darlehen ungeeignet, denn es würde die
sonders für Immobilieneigner interessant, de- schlechten Zinsen für lange Zeit festschrei-
ren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf Jahren ben.
ausläuft und die wegen der Tiefzinsen bereits
jetzt aktiv werden wollen. Ob sich Immobilienbesitzer für ein Forward-
Darlehen entscheiden oder nicht, hängt also
Tipp: Manche Bank verzichtet während der davon ab, wie sie die weitere Zinsentwicklung
Vorlaufzeit eine gewisse Zeit lang auf For- einschätzen. Wer sinkende oder stagnierende
ward-Aufschläge. ING, Santander Bank und Zinsen erwartet, der sollte besser warten. Wer
etliche PSD Banken erheben beispielsweise langfristig von steigenden Zinsen ausgeht, der
bis zu zwölf Monate keine Forward-Zuschläge. sollte sich rechtzeitig nach einem günstigen
Folgedarlehen umsehen.
Prolongation: Kredit verlängern bei der bisherigen Bank
Endet der Erstkredit bereits in wenigen Mona- Bereitstellungszinsen. Das heißt, die Bank be-
ten, dann ist ein Forward-Darlehen nicht nötig. rechnet monatlich Zinsen für die Bereitstellung
Bei kurzfristiger Kreditverlängerung kommt die des Kreditbetrags. Meist beginnt die Zinserhe-
sogenannte Prolongation in Frage. Gemeint bung nach vier Monaten. In der Regel berech-
ist damit die Verlängerung der Baufinanzie- nen die Kreditinstitute dann monatlich 0,25
rung bei der bisherigen Bank. Das lohnt sich, Prozent Zinsen für den gesamten Darlehens-
wenn die Bank ein gutes Zins-Angebot macht betrag. Das kann schnell einige hundert Euro
und bis zum Start des Anschlusskredits keine kosten.
Bereitstellungszinsen anfallen. Oft lassen sich
Zinsnachlässe erzielen, denn die Bank geht
mit der Anschlussfinanzierung ein geringeres • Beispiel: Ein Folgedarlehen über
Risiko als im Neugeschäft ein. 150.000 Euro kostet bei einem Zinssatz
von 0,25 Prozent 375 Euro Breitstellungs-
Bereitstellungszinsen zinsen pro Monat.
Startet das Folgedarlehen erst in fünf oder Solche Zinsen sollte man vermeiden. Möglich
sechs Monaten, entstehen häufig sogenannte ist dies mit Kreditinstituten, die nicht nur für die
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ersten zwei oder drei Monate auf Bereitstel-
lungszinsen verzichten, sondern für eine we- 10 Monate ohne Extrazins gewähren:
sentlich längere Zeit. • Degussa Bank
• Debeka
15 Monate ohne Extrazins gewährt:
• PSD Hannover 6 Monate ohne Extrazins gewähren:
• Sparda Bank West
12 Monate ohne Extrazins gewähren: • Sparda Bank München
• 1822 Direkt • Hypovereinsbank
• Santander Bank • PSD Nord
• Allianz • Nassauische Sparkasse
Umschuldung zu einer anderen Bank
Nicht jede Bank zeigt sich verbraucherfreund-
lich. Manches Kreditinstitut denkt eher an Grundschuld abtreten
seine Gewinnmarge als an zufriedene Kunden
und legt ein überteuertes Prolongationsange- Das gern genutzte Argument des Bankbera-
bot vor. Die Bank spekuliert darauf, dass Kre- ters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei
ditnehmer die Mühen und Kosten scheuen, die einem anderen Kreditinstitut wegen der Kos-
mit einem Wechsel zu einem anderen Anbie- ten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt,
ter verbunden sind. Das sollten Verbraucher stimmt in der Regel nicht. In den meisten Fäl-
aber auf keinen Fall akzeptieren, sondern so- len reicht eine kostengünstige Abtretung der
fort Alternativangebote von anderen Banken Grundschuld an die neue Bank. Selbst bei Lö-
und freien Kreditvermittlern einholen. schung und Neueintrag der Grundschuld blei-
ben die Kosten im Vergleich zur möglichen Er-
Umschuldungskosten sparnis überschaubar.
Die Kosten für die Kreditumschuldung sollten • Beispiel: Bei einer Restschuld von
kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel 100.000 Euro ist eine Grundschuldabtre-
sein, denn eine Grundschuldabtretung kostet tung inklusive Nebenkosten ab rund 250
nur wenige hundert Euro und bringt im Zwei- Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen
felsfall mehr als eine ungünstige Prolongation. 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert
sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zins-
• Faustregel: Der Bankwechsel lohnt sich, bindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich ver-
wenn der Zinssatz der alternativen Baufi- bleibt eine Ersparnis von mehr als 5.000
nanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte Euro.
unter der angebotenen Prolongation liegt.
So viel kostet eine Grundschuldabtretung (Notar- und Grundbuchkosten)
Höhe der Grund- Grundschuldabtre- Löschung einer Grundschuldbestel-
schuld tung Grundschuld lung
(Urkunde wurde be-
reits von Bank entwor-
fen)
50.000 Euro 121,77 Euro 141,77 Euro 557,70 Euro
100.000 Euro 201,47 Euro 221,47 Euro 922,74 Euro
150.000 Euro 260,30 Euro 280,30 Euro 1196,52 Euro
200.000 Euro 300,80 Euro 320,80 Euro 1470,30 Euro
Hinzu kommen Auslagen je nach Aufwand, beispielsweise für Porto und Telefon.
Quelle: Notar- und Grundbuchkostenrechner Interhyp, Stand: 01.04.2021
Tipp: Banken bieten immer wieder Offerten, bei denen sie die Wechselkosten für
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Neukunden teilweise oder ganz erstatten. Erkundigen Sie sich danach!
Wichtige Punkte,
auf die Sie bei der Anschlussfinanzierung achten sollten
Anfangstilgung Zehnjahresdarlehen aus, das mit einem Pro-
zent Anfangstilgung begonnen wurde und bei
Die im Vergleich zum Erstkredit niedrigere dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet
Darlehenssumme sowie die noch immer sehr wurden, dürfte die Tilgungshöhe bei Auslaufen
tiefen Zinsen eröffnen Spielräume, die Kredit- des Erstkredits zwei bis drei Prozent erreicht
rate zu senken. Doch dies ist häufig nicht emp- haben. Behält man die Ratenhöhe bei, sollte
fehlenswert, da der Schuldenabbau dadurch unter aktuellen Zinsbedingungen ein Tilgungs-
verzögert wird. Wer die monatliche Belastung satz von vier oder gar fünf Prozent kein Prob-
des Erstkredits problemlos schultern kann, der lem sein.
sollte die aktuelle Monatsrate auch bei der An-
schlussfinanzierung beibehalten – zumal in Kreditnehmer profitieren von erheblichen Vor-
der Regel das Einkommen inzwischen höher teilen: Wer statt mit einem mit vier Prozent An-
liegt als bei Abschluss des Erstdarlehens. fangstilgung den Folgekredit startet, der ver-
kürzt bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent die
Tipp: Wer die Zinsersparnis in eine höhere Til- Darlehenslaufzeit um rund 40 Jahre. Statt in
gung investiert, spart Kreditzinsen und baut 61 ist der Kredit nach gut 21 Jahren getilgt.
die Schulden schneller ab. Zwar erhöht sich die monatliche Kreditrate,
dafür sinken die Zinskosten deutlich. Vier Pro-
In Verbindung mit den derzeitigen Minizinsen zent Anfangstilgung verringern den Zinsauf-
lässt sich der Tilgungssatz beim Folgekredit wand um knapp zwei Drittel – das gilt für alle
deutlich aufstocken. Läuft beispielsweise ein Kreditbeträge.
Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit
Anfangstilgung 1 Prozent 2 Prozent 3 Prozent 4 Prozent
Darlehensbetrag 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro
Sollzins 1,5 Prozent 1,5 Prozent 1,5 Prozent 1,5 Prozent
monatliche 208 Euro 292 Euro 375 Euro 458 Euro
Kreditrate
Zinskosten ca. 52.830 Euro ca. 30.660 Euro ca. 21.715 Euro ca. 16.840
gesamt Euro
Laufzeit 61 Jahre, 37 Jahre, 27 Jahre, 21 Jahre,
1 Monat 3 Monate 1 Monat 3 Monate
Quelle: biallo.de, eigene Berechnungen
Tilgungssatzwechsel • ING: bis zu zweimal kostenloser Wechsel
während der Kreditlaufzeit
Immer mehr Kreditinstitute ermöglichen Finan- • Sparda Bank Berlin: bis zu zweimal kos-
zierungen, bei denen Kreditnehmer den an- tenloser Wechsel während der Kreditlauf-
fänglich gewählten Tilgungssatz während der zeit
Zinsbindungsfrist verändern können. Dies ist • Santander Bank: bis zu zweimal kosten-
von Vorteil, wenn wider Erwarten die Einkünfte loser Wechsel während der Kreditlaufzeit
zurückgehen, etwa bei Verdienstausfall we- • Sparkasse Aachen: kostenloser Til-
gen der Geburt eines Kindes oder wegen Ar- gungssatzwechsel während der Laufzeit
beitslosigkeit. Ist die Einkommensschwäche zwischen einem und drei Prozent.
beendet, erlaubt der Tilgungssatzwechsel
dann das erneute Heraufsetzen der Tilgung. Tipp: Wie sich unterschiedlich hohe Tilgungs-
sätze und Raten auf ihre Anschlussfinanzie-
Zu den Banken, die einen Tilgungssatzwech- rung auswirken, können Immobilienbesitzer
sel ermöglichen, gehören unter anderem: mit dem Biallo-
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Anschlussfinanzierungsrechner ermitteln. Lebensversicherung aus oder stellen die
Eltern oder Schwiegereltern das vorzeitige
Zinsbindung Erbe in Aussicht, dann empfiehlt es sich,
den Betrag zur Schuldentilgung einzuset-
Läuft die Erstfinanzierung aus, stehen häufig zen. Überlegenswert ist in diesem Fall ein
noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Bu- Kredit mit variablen Zinsen. Dieser ermög-
che. Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhe- licht unbegrenzte Sondertilgungen und so-
stand abzubauen, empfiehlt es sich, nicht nur mit das jederzeitige Kreditende.
die Tilgung zu erhöhen, sondern auch die
Laufzeit entsprechend anzupassen. Als Faust- Sondertilgungsrechte
regel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte die Im-
mobilie schuldenfrei sein, da das Einkommen Neben der monatlichen Tilgung helfen Son-
in der Regel sinkt und hohe Kreditbelastungen dertilgungen, die Darlehensschuld schneller
nur schwer zu schultern sind. zu verringern und die Kreditkosten deutlich zu
senken. Dabei leisten Kreditnehmer je nach
Kritisch wird es, wenn das Zweitdarlehen im Kassenlage einmal im Jahr eine Extrazahlung
Ruhestand ausläuft und noch offene Kredit- innerhalb eines vereinbarten Rahmens. Ar-
schulden vorhanden sind. Viele Banken tun beitnehmer verwenden dafür gern Sonderzah-
sich schwer, Ruheständlern aufgrund des fort- lungen wie Weihnachtsgeld oder das 13. Mo-
geschrittenen Alters neue Immobilienkredite natsgehalt. Selbstständige legen häufig Teile
auszureichen. überdurchschnittlicher Einkünfte zurück und
zahlen sie einmal im Jahr auf das Hypothe-
• Volltilgerdarlehen: Ist der Kreditnehmer kenkonto ein.
nach Auslaufen des Erstkredits um die 50
Jahre alt, sollte er versuchen eine kom- Kostenlose Sondertilgung: Kreditnehmer
plette Restfinanzierung auf die Beine zu sollten allerdings sicher sein, dass sie das
stellen, damit das Objekt in zehn, zwölf o- Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen.
der 15 Jahren abgezahlt ist. Eine Möglich- Denn berechnet die Bank dafür einen Zinsauf-
keit sind sogenannte Volltilgerdarlehen. schlag, verteuert sich unnötig das Baudarle-
Dabei handelt es sich um klassische Hy- hen. Viele Geldhäuser erlauben inzwischen,
pothekendarlehen, die bis zur vollständi- bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme jähr-
gen Schuldenfreiheit laufen. Vorteil: Auf- lich ohne Aufpreis als Sondertilgung einzuzah-
grund hoher Rückzahlsicherheit für die len.
Bank gewährt diese meist ein oder zwei
Zehntel zusätzlichen Zinsrabatt.
Tipp: Mit dem Biallo-Baufinanzierungsver-
• Variable Darlehen: Bei der Suche nach gleich können Sie nicht nur Zinsen verglei-
der optimalen Zinsbindung sollten Darle- chen, sondern finden auch umfassende Infor-
hensnehmer berücksichtigen, ob während mationen zu den Kreditbedingungen – zum
der Vertragslaufzeit mit größeren Geld- Beispiel inwieweit der jeweilige Anbieter Son-
zahlungen zu rechnen ist. Läuft beispiels- dertilgungen und Tilgungssatzwechsel ermög-
weise in sechs oder acht Jahren die licht und ab wann Bereitstellungszinsen anfal-
len.
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