IMMOBILIEN-INVESTMENTMARKT - DIE PARTY GEHT WEITER
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Global Markets Real Estate
IMMOBILIEN-INVESTMENTMARKT –
DIE PARTY GEHT WEITER
Redaktionsschluss: 31. März 2015
Verantwortlich für den Inhalt: Deutsche Hypothekenbank
Ansprechpartner
Andreas Pohl · phone + 49 511 3045-310 · email: andreas.pohl@deutsche-hypo.de
Prof. Dr. Günter Vornholz · phone + 49 511 3045-640 · email: guenter.vornholz@deutsche-hypo.de
(V. i. S. d. P.; Markt-Analyse)
www.Deutsche-Hypo.deImmobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Gliederung
Management Summary 4
1. Immobilien-Investmentmärkte 5
2. Rahmenbedingungen 6
3. Globale Entwicklung der Immobilien-Investmentmärkte 9
3.1 Transaktionsvolumen 9
3.2 Rendite 11
4. Entwicklung in Deutschland 12
4.1 Akteure 12
4.2 Investmentstrategien 13
4.3 Finanzierungsbedingungen 14
4.4 Transaktionsvolumen 15
4.5 Preisentwicklung 17
4.6 Renditen 17
5. Grenzüberschreitende Immobilieninvestments in Deutschland 19
6. Ausblick 20
3Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Management Summary
Der Immobilien-Investmentmarkt ist seit die grenzüberschreitenden Investments kon-
dem Ende des letzten Jahrzehntes in einer tinuierlich zugenommen. Die Anleger sind
langjährigen Aufschwungsphase, wobei ein dabei zunehmend risikobereiter geworden,
Ende des Booms derzeit noch nicht abseh- was sich bei der Auswahl sowohl der Immo-
bar ist. Zwar gibt es in einzelnen Teilberei- bilienarten als auch der Regionen ausdrückt.
chen Unsicherheiten und Risiken für die Sie wenden sich vermehrt anderen Immobi-
Entwicklung der Investmentmärkte, aber lienklassen als Core-Immobilien oder den
insgesamt überwiegen derzeit die positiven A-Standorten zu.
Rahmenbedingungen für diesen Markt.
Es ist zu erwarten, dass die aufgezeigten po-
Neue Dynamik erhält der Investmentmarkt sitiven Rahmenbedingungen auch kurz- bis
durch u. a. die Entscheidungen der Euro- mittelfristig anhalten werden und so für Im-
päischen Zentralbank (EZB), die Finanz- pulse auf dem Immobilien-Investmentmarkt
märkte weiter mit ausreichend Liquidität sorgen werden. Die expansive Geldpolitik
zu versorgen. Die institutionellen Investo- der Notenbanken und der positive Abstand
ren sind aufgrund dieser für sie vorteilhaf- der Immobilienrenditen zu anderen Anlage-
ten Bedingungen weiter auf der Suche nach assets machen Immobilien auch zukünftig
attraktiven Anlageprodukten. Gleichzeitig zu einer interessanten Anlage.
stehen sie aber auch unter Druck, da es an
renditestarken Anlagen mangelt. Immo-
bilien bieten hierbei gute Chancen, da die
Spreads (Immobilienrenditen zu Verzinsung
von Anleihen etc.) historisch ein sehr hohes
Niveau erreicht haben.
Global hat der Immobilien-Investment-
markt schon das Rekordniveau des Immo-
bilienbooms des vergangenen Jahrzehnts
erreicht. Ebenfalls sind die Renditen nach
der Unterbrechung durch die Finanz- und
Wirtschaftskrise wieder in der Abwärts-
bewegung.
In Deutschland ist zwar das Transaktions-
volumen wiederum angestiegen, aber noch
weit entfernt von den Höchstständen des
Jahres 2007. Die Renditen sind hingegen
schon wieder so niedrig wie damals. Die
Preise für Immobilien haben auf einzelnen
Märkten bereits wieder starke Anstiege in
den letzten Jahren zu verzeichnen. So sind
auf den Büromärkten in Düsseldorf, Ham-
burg oder München die Preise für Büroflä-
chen auf einem historischen Höchststand; in
Düsseldorf sind sogar schon wieder Preis-
rückgänge zu verzeichnen.
Auf dem Immobilien-Investmentmarkt zeig-
te sich der typische Verlauf eines Investment-
zyklus. Seit 2009 haben in Deutschland so-
wohl die Investitionen insgesamt als auch
4Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
1. Immobilien- alle Asset-Klassen hinweg zur Verfügung
stehen. Durch die mittlerweile enge Ver-
Investmentmärkte zahnung zwischen Immobilien- und Kapi-
talmarkt ist die Kapitalmarktentwicklung
Der Immobilien-Investmentmarkt umfasst ein sehr bedeutender Faktor für die Immo-
Transaktionen, bei denen Käufer durch den bilienmärkte geworden, die ihrerseits nicht
Erwerb eines Objektes oder eines Immo- mehr nur von lokalen Akteuren, sondern
bilienportfolios eine Rendite erzielen wollen. zunehmend auch von international tätigen
Diese kann durch den mit Hilfe der Immo- Investoren geprägt werden.
bilie generierten Cash Flow oder durch einen
Wertzuwachs des jeweiligen Objektes reali- Trotz dieser hohen Bedeutung des Invest-
siert werden (vgl. Schaubild 1). Üblicherwei- mentmarktes für die Immobilienbranche
se werden in diesem Zusammenhang nur die existiert noch immer keine allgemein gültige
Marktaktivitäten professioneller Marktteil- Marktabgrenzung, was je nach Datenquelle
nehmer erfasst (in Deutschland bspw. nur und Untersuchungsfokus zu unterschied-
Transaktionen mit einem Volumen von mehr lichen Ergebnissen führen kann.
als 5 Mio. Euro). Die wesentliche ökonomi-
sche Funktion des Immobilien-Investment- Gegenstand der vorliegenden Studie ist in
marktes besteht in der Preisbildung für Im- erster Linie der institutionelle Immobilien-
mobilien und in den daraus resultierenden Investmentmarkt, welcher Transaktionen
Informationen für die Marktteilnehmer (In- gewerblich genutzter Immobilien durch
formationsfunktion des Preises). institutionelle Investoren erfasst. Neben
einer Kapitalanlage in gewerblich genutzte
Die Bestimmung der Relation zwischen Immobilien kommt für Investoren grund-
Immobilienpreis und dem Cash Flow (z. B. sätzlich auch ein alternatives Engagement
Jahresnettokaltmieten) sowie der Wertver- in Wohnimmobilien in Frage. Dem wird
änderung des Objektes führt dann zu den dadurch Rechnung getragen, dass die häufig
entsprechenden Renditekennziffern. Die- in der Öffentlichkeit viel beachteten Port-
se ermöglichen den Marktteilnehmern den foliotransaktionen von Wohnungsbeständen
Vergleich verschiedener Anlagealternativen separat berücksichtigt werden.
sowohl im Immobilienbereich als auch da-
rüber hinaus. Gerade Letzteres hat für die Das Transaktionsvolumen auf dem deut-
Marktteilnehmer im Zuge der Globalisie- schen Immobilien-Investmentmarkt erreich-
rung deutlich an Bedeutung gewonnen, da te im vergangenen Jahr knapp 40 Mrd. Euro,
Anlagealternativen heute weltweit und über was gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme
Immobilien-Investmentmärkte
Projekt- Vermietungs-/Nutzermarkt Verwertungsmarkt
entwicklungsmarkt
Angebot Nachfrage
Neubauaktivität Umbau
Mieten, Leerstand oder
Abriss
Rentabilität Cash Flow
Immobilien-Investmentmarkt
Angebot
Transaktion Verkäufer
Rendite Wert
Preis Nachfrage
Investoren
Schaubild 1
Quelle: Deutsche Hypo; in Anlehnung an Gondring
5Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
von ca. 30 v. H. bedeutet. Damit stiegen die me mehr als verfünffacht, die Europäische
Umsätze seit 2009 das sechste Jahr in Folge. Zentralbank (EZB) dagegen „nur“ knapp
Besonders stark war dabei das vierte Quar- verdoppelt. Die Bank of Japan legte hier ca.
tal, auf welches allein Transaktionen in Höhe das Zweieinhalbfache zu, während die Bank
von gut 14 Mrd. Euro entfielen. Damit weist of England ihre Bilanz auf knapp das Fünf-
dieses Quartal ein höheres Transaktions- fache erhöhte. Die EZB beabsichtigt aller-
volumen auf als das vierte Quartal des Jahres dings, ihre Bilanzsumme wieder mindestens
2007 mit gut 13 Mrd. Euro. Damit stellt sich auf das Niveau des Jahres 2012 zu bringen, in
allerdings auch die Frage, ob sich die dyna- welchem diese rd. 3 Bill. Euro betrug. Dies
mische Entwicklung der vergangenen Jahre bedeutet eine Ausweitung der Bilanzsumme
in dieser Form fortsetzt oder ob die Party um 50 v. H. Die damit verbundene weite-
vielleicht bald vorbei sein könnte. re Expansion der Geldmenge wird seit dem
09. 03. 2015 umgesetzt, indem bis September
Um eine Antwort hierauf zu geben, werden 2016 jeden Monat Anleihen europäischer
zunächst die Rahmenbedingungen der Ent- Staaten im Wert von 60 Mrd. Euro angekauft
wicklung untersucht. Es folgt eine Analyse werden sollen.
des globalen und des deutschen Immobilien-
Investmentmarktes, bevor auf die Bedeutung Damit zeichnet sich ab, dass die EZB und die
der grenzüberschreitenden Immobilien- FED bei der Versorgung der Weltwirtschaft
investments eingegangen wird. mit frischer Liquidität die Rollen tauschen
werden. Während gegen Ende des Jahres da-
mit gerechnet wird, dass die FED zum ers-
ten Mal seit sieben Jahren versuchen wird,
die Leitzinsen anzuheben, zeigen die letzten
Beschlüsse der EZB, dass diese die Euro-
2. Rahmenbedingungen Liquidität nochmals massiv ausweiten wird.
Begründet wurden die jeweils getroffenen
Zur Bekämpfung der Folgen der interna- Maßnahmen mit der Stützung des schwa-
tionalen Finanzkrise nach 2007 haben die chen Bankensektors, der Sorge um eine be-
Zentralbanken ihre jeweiligen Bilanzsum- ginnende Deflation und der Bekämpfung
men z. T. wiederum massiv ausgeweitet (vgl. der in Folge der Krise aufgetretenen Staats-
Schaubild 2). Damit haben sie den Märkten schuldenproblematik und der Wirtschafts-
umfangreich Liquidität zur Verfügung ge- schwäche in Südeuropa. Zudem sollten die
stellt. Seit 2006 hat das amerikanische Fede- Maßnahmen die Kreditvergabe der Banken
ral Reserve Board (FED) seine Bilanzsum- an den privaten Sektor anregen, um so die
Entwicklung der Bilanzsummen der Zentralbanken
2006 = 100
600
500
400
300
200
100
0
2006 2008 2010 2012 2014
Schaubild 2
Eurozone (19) Japan USA Großbritannien Quelle: FERI
6Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Investitions- und Konsumnachfrage zu stüt- die durch die Zentralbanken bereitgestellte
zen. Insgesamt steht damit global weit mehr Liquidität zu absorbieren, da diese nur zu
Liquidität zur Verfügung, als zur Unterstüt- einem kleinen Teil für Transaktionszwecke
zung des gleichzeitig erreichten Wirtschafts- benötigt wird. Insgesamt erholen sich die
wachstums erforderlich wäre. betrachteten Volkswirtschaften derzeit gut,
insbesondere die der USA, welche 2014 ein
Der Tiefpunkt der internationalen Finanz- Wirtschaftswachstum von 2,4 v. H. verzeich-
krise zeigt sich in der wirtschaftlichen Ent- nen konnte. Die in der Folge vorhandene
wicklung vor allem im Jahr 2009, mit einer Überschussliquidität hätte dann durch stei-
durchgängig rückläufigen Entwicklung des gende Verbraucherpreise zu Inflation in den
Bruttoinlandsproduktes (vgl. Schaubild 3). einzelnen Währungsräumen führen können.
In der Folge setzte die wirtschaftliche Er- Ein Blick auf die Entwicklung der interna-
holung mit der Rückkehr zu moderatem tionalen Inflationsraten zeigt aber, dass dies
Wirtschaftswachstum ein. Lediglich Japan nicht geschehen ist (vgl. Schaubild 4).
hatte mit der Tsunami-Katastrophe und der
daraus folgenden Zerstörung des Kernkraft- Im Gegenteil: In den betrachteten Wäh-
werks Fukushima im Jahr 2011 einen wei- rungsräumen sind keine inflationären Ent-
teren Schock für die gesamtwirtschaftliche wicklungen zu beobachten. In Japan zeigt
Entwicklung zu verkraften. In der Euro- sich seit der Asien-Krise und dem Platzen
zone ging das Wachstum, belastet durch die der Dot.com-Blase eine nur kurz unterbro-
Staatsschuldenkrise, zwar ebenfalls zurück, chene deflationäre Tendenz. In den USA und
blieb aber im positiven Wertebereich und er- der Eurozone präsentieren sich die Verbrau-
holt sich seitdem wieder. Im Jahr 2014 konn- cherpreise stabil. Für das derzeit zu beob-
te hier mit 0,9 v. H. ein höheres Wachstum achtende weitere Sinken der Inflationsraten
als allgemein erwartet verzeichnet werden. sind insbesondere die historisch niedrigen
Dies wurde u. a. durch die gute binnenwirt- Rohöl- und damit Energiepreise verantwort-
schaftliche Entwicklung getragen. Weltweit lich. Sie spiegeln demnach eher eine aktuelle
betrug das Wirtschaftswachstum 2014 nach Marktentwicklung wider und bedeuten nicht
Angaben des Internationalen Währungs- direkt eine geldmengeninduzierte Deflation.
fonds 3,3 v. H., für 2015 werden 3,8 v. H. er-
wartet. Damit zeigt sich die Weltwirtschaft Da die internationale Überschussliquidität
auf einem stabilen Erholungskurs. nicht durch Wirtschaftswachstum absorbiert
worden ist und sich auch nicht in steigenden
Das zu beobachtende Wirtschaftswachstum Verbraucherpreisen niedergeschlagen hat,
reicht allerdings bei weitem nicht aus, um kann sie zur Bildung von Preisblasen auf den
Entwicklung des Wirtschaftswachstums
in v.H. zum Vorjahr, saisonbereinigt
8
6
4
2
0
–2
–4
–6
–8
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016*
Schaubild 3
Eurozone (19) Japan USA * Prognosewerte Quelle: IWF, eigene Prognose
7Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Entwicklung der Verbraucherpreise
in v.H. zum Vorjahr
5
4
3
2
1
0
–1
–2
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Schaubild 4
Eurozone (19) Japan USA Quelle: IWF, Eurostat
Märkten für Vermögenswerte führen. Vor Schaubild 5). Damit kann sich zwar einer-
dem Hintergrund, dass Immobilieninves- seits der Bankensektor zu historisch günsti-
toren im Zuge der Globalisierung weltweit gen Konditionen refinanzieren, andererseits
agieren und ein Immobilien investment eine werden hierdurch auch die Kapitalmarktzin-
wichtige Anlagealternative geworden ist, sen beeinflusst.
betrifft diese Gefahr auch die Immobilien-
märkte. Dies gilt umso mehr, als Anleger auf Zeigte sich bei der EZB und der FED in der
der Suche nach sicheren Anlagen nach der Folge der Dot.com-Krise wieder ein Anstieg
Finanzkrise die Immobilie wiederentdeckt der Leitzinssätze, bleibt dies nach Überwin-
haben. dung der internationalen Finanzkrise bislang
aus. Im Gegenteil, die EZB hat ihre Leitzins-
Auch hierzu hat die expansive Geldpolitik sätze nochmals deutlich gesenkt. Mit derzeit
der Zentralbanken beigetragen, die neben 0,05 v. H. hat der Hauptrefinanzierungssatz
der Ausweitung der Geldmenge auch die einen historischen Tiefstand erreicht. Diese
Leitzinsen z. T. drastisch gesenkt haben (vgl. Zinsvorgabe seitens der Zentralbanken hat
Entwicklung der Leitzinssätze
in v.H. Jahresdurchschnitt
7
6
5
4
3
2
1
0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Schaubild 5
Eurozone (19) Japan USA Großbritannien Quelle: Zentralbanken, eigene Berechnung
8Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
entsprechende Wirkungen auf die interna- Die Rahmenbedingungen der internatio-
tionalen Kapitalmärkte. Hier existieren nur nalen Investmentmärkte stellen sich damit
noch wenige lohnende Anlagealternativen, insgesamt als gut dar. Es steht ausreichend
um welche die mit hoher Liquidität ausge- Liquidität zur Verfügung in einem sich ge-
statteten Anleger konkurrieren. Dies wie- samtwirtschaftlich stabil entwickelnden
derum treibt die Preise für Vermögenswerte, Umfeld. Bedingt durch die niedrigen Leit-
wodurch deren Renditen weiter unter Druck zinsen sind die Rendite-Spreads zwischen
geraten. Viele Marktbeobachter sprechen Staatsanleihen und alternativen Vermögen-
daher von einem aktuell zu beobachtenden sassets (wie z. B. Unternehmensanleihen,
„Anlagenotstand“. Dieser belastet insbe- Aktien, Pfandbriefen oder Gold) relativ
sondere das Geschäftsfeld institutioneller hoch. In Verbindung mit den vorhandenen
Investoren, da diese häufig Renditegarantien Unsicherheitsfaktoren der geopolitischen
eingegangen sind (wie z. B. Versicherungs- Entwicklung führt dies zu einer deutlich ge-
gesellschaften bei kapitalgedeckten Renten- stiegenen Nachfrage nach sicheren Anlagen
versicherungen), die sie nun immer schwerer wie Immobilien.
erfüllen können.
Weitere Verunsicherung erfahren die interna-
tionalen Investmentmärkte aktuell durch die
neue Dynamik der „Griechenland-Krise“.
Die Politik der neuen Athener Regierung
erhöht deutlich das Risiko eines Austritts
3. Globale Entwicklung
Griechenlands aus der Eurozone. Dies rückt der Immobilien-
die Problematik der Höhe der Staatsschulden
wieder vermehrt in den Blickwinkel der Öf-
Investmentmärkte
fentlichkeit. Staatspapiere büßen hierdurch
als vermeintlich sichere Anlageform weiter Zu diesen sicheren Anlagen zählen auch In-
an Ansehen ein, insbesondere für den Fall, vestments in Immobilien. Deren derzeitig
dass die griechische Regierung eingegangene hohe Attraktivität zeigt sich in der Entwick-
Verpflichtungen gegenüber den Gläubigern lung des globalen Transaktionsvolumens
nicht erfüllt. und der entsprechenden Renditen.
Neben diesen durch die wirtschaftliche Ent-
wicklung bestimmten Rahmenbedingungen 3.1 Transaktionsvolumen
spielt auch die politische Situation eine wich-
tige Rolle bei internationalen Investments. Seit dem Höhepunkt der durch das Plat-
Hier ist es vor allem die sicherheitspoliti- zen der Immobilienblase ausgelösten inter-
sche Lage, die das Investitionsklima belastet. nationalen Finanzkrise im Jahr 2009 hat
Zum einen ist hier aus europäischer Sicht der das weltweite Transaktionsvolumen wie-
Ukraine-Konflikt an erster Stelle zu nennen. der deutlich zugenommen. Im Jahr 2014
Er stellt zwar in erster Linie einen regiona- lag es mit 1.328 Mrd. US-Dollar bereits um
len Konflikt dar, der sich aber schnell zu ei- 6,4 v. H. über dem Vorkrisenniveau des Jah-
nem Stellvertreterkrieg ausweiten kann. Die res 2007 (vgl. Schaubild 6).
gegen Russland verhängten Sanktionen des
Westens belasten neben den Handels- auch Mit Ausnahme des Jahres 2012, als lediglich
die Finanzbeziehungen. Die Immobilien- ein geringer Anstieg zu verzeichnen war, hat
Investments in Russland sind beispielsweise das globale Transaktionsvolumen seit 2009
im vierten Quartal 2014 im Vergleich zum mit einer beachtlichen Dynamik zugenom-
selben Quartal des Vorjahres um 82 v. H. zu- men. Insgesamt hat es sich bis 2014 gut ver-
rückgegangen und lagen nach Angaben von dreifacht, mit einer durchschnittlichen Zu-
CBRE bei gerade einmal 283 Mio. €. Und nahme von rd. 20 v. H. pro Jahr.
das in einem Umfeld, in dem global neue Re-
korde bei der Höhe des Immobilienanlage- Mit der Erholung des globalen Investment-
volumens erreicht werden. volumens geht eine deutliche Verschiebung
9Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Globaler Immobilien-Investmentmarkt
in Mrd. USD
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
inkl. Multifamily
Schaubild 6
Asien Europa Nordamerika Rest Quelle: Cushman & Wakefield, eigene Berechnung
der Struktur einher. Betrug der Anteil des chen Zeitraum mit leicht rückläufiger Ten-
Investmentvolumens in Asien vor der Krise denz, trotz weiterer absoluter Zunahmen.
22 v. H., stieg er bis zum Jahr 2014 mit 46 v. H. Die Veränderung der relativen Anteile liegt
auf mehr als das Doppelte an. Nordamerika somit in der unterschiedlichen Verteilung
und Europa büßten entsprechend Anteile der absoluten Zuwächse begründet. Wäh-
ein. Während Europa seit 2007 rund 10 Pro- rend Asien überproportional zulegen konn-
zentpunkte verloren hat, sank der nordame- te und Nordamerika vor allem in den letzten
rikanische Anteil um 15 Prozentpunkte. Die beiden Jahren ein dynamisches Wachstum
Region Asien ist damit an Nordamerika und aufweist, konnte Europa noch nicht wie-
Europa vorbeigezogen (vgl. Schaubild 7). der das Niveau des Jahres 2007 erreichen.
Es ist davon auszugehen, dass insbesondere
Im Zuge dieser Entwicklung konnte das Westeuropa in diesem Jahr wieder deutlicher
nordamerikanische Immobilien-Invest- aufholen wird und somit einen deutlichen
mentvolumen allerdings Anteile zurück- Beitrag zum weiteren Anstieg des globa-
gewinnen. Seit 2009 nehmen diese nahezu len Immobilien-Investmentvolumens leis-
kontinuierlich zu. Europa stagniert im glei- ten wird. In abgeschwächter Form gilt dies
Anteile am globalen Immobilien-Investmentmarkt
in v. H.
60
50
40
30
20
10
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
inkl. Multifamily
Schaubild 7
Asien Europa Nordamerika Rest Quelle: Cushman & Wakefield, eigene Berechnung
10Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
auch für Nordamerika, wobei hier zu be- gistikimmobilien) gesunken. Damit weisen
rücksichtigen sein wird, ob es tatsächlich zu sie nach der Periode der krisenbedingt stei-
einer Zinswende durch die FED kommen genden Renditen wieder das Entwicklungs-
wird. muster der Jahre vor der Immobilienkrise
auf. Während dies in Asien und Nordameri-
Eine wichtige Rolle bei dieser Entwicklung ka deutlich erkennbar ist, zeigt Europa zwar
werden Cross-Border-Investments spielen. ebenfalls eine fallende Tendenz, diese ist aber
Stiegen bspw. 2013 intraregionale Invest- erheblich abgeschwächt. Die europäische
ments um 13 v. H., legten im selben Jahr in- Rendite liegt folgerichtig mit 6,8 v. H. auch
terregionale Immobilienanlagen um 36 v. H. 0,7 Prozentpunkte oberhalb der Renditen in
zu. Hierbei entfällt mit 43 v. H. der global den anderen beiden Vergleichsregionen.
größte Anteil der interregionalen Anlagen
auf nordamerikanische Investoren. Asiati- Über alle Objekttypen hinweg sind in den
sche Anleger erhöhten allerdings bereits in kommenden Jahren in Asien die jeweils
den vergangenen Jahren ihr weltweites En- höchsten Renditen zu erwarten (vgl. Schau-
gagement, so dass es durchaus wahrschein- bild. 9). Bei Logistik- und Industrieimmo-
lich ist, dass diese in naher Zukunft die bilien sowie Einzelhandelsobjekten folgt
Spitzenrolle bei den globalen Immobilien- Europa an zweiter Stelle, während bei Büro-
Investments übernehmen werden. und Wohnimmobilien die USA an Platz zwei
folgen. Der Spitzenplatz Asiens spiegelt zum
einen noch immer hohen Bedarf an moder-
nen Immobilien wider, zum anderen aber
3.2 Rendite auch das mit Emerging Markets verbundene
Risiko sowie zudem die in Relation zu reife-
Die zu beobachtende deutliche Dynamik ren Märkten günstigeren Preise.
der globalen Immobilien-Investmentmärkte
zeigt sich auch in der Entwicklung der Ren- Die Entwicklung in den USA profitiert vor
diten. Die in den vergangenen Jahren stark allem von den guten gesamtwirtschaftlichen
zunehmende Nachfrage übt Druck auf die Rahmenbedingungen. Das europäische Um-
Renditen aus (vgl. Schaubild 8). feld ist zwar weniger dynamisch, aber auch
hier zeigen sich in einigen Regionen Poten-
Seit 2009 sind in allen drei betrachteten Re- ziale.
gionen die durchschnittlichen Renditen von
Anlagen in Gewerbeimmobilien (Durch- Unabhängig von der Region weisen Logis-
schnitt aus Büro-, Einzelhandels- und Lo- tik- und Industrieobjekte die jeweils höchs-
Renditen nach Weltregionen
in v.H.
10
9
8
7
6
5
4
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Schaubild 8
Europa Asien Nordamerika Quelle: Cushman & Wakefield, eigene Berechnung
11Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Core Returns nach Objektart
in v. H.
10
8
6
4
2
0
Office Retail Logistic/Industrial Residential
Schaubild 9
Asien/Pazifik Europa USA 5-Jahres-Prognose, jährliche Rendite 2015–2019 Quelle: CBRE
ten Renditen auf, während Wohnimmobilien 4. Entwicklung in Deutschland
aufgrund des relativ geringen Risikos jeweils
die geringsten Renditen bieten. Während Im vergangenen Jahr konnte am deutschen
bei den Einzelhandelsobjekten die Rendite- Immobilieninvestmentmarkt die fünfte Zu-
erwartungen in Europa und Asien höher nahme des Transaktionsvolumens in Folge
sind als bei Büroimmobilien, ist dies in den verzeichnet werden. Hierbei spielte insbe-
USA genau umgekehrt. sondere die vermehrte Rückkehr ausländi-
scher Investoren eine wesentliche Rolle.
Die globale Entwicklung der Immobilien-
Investmentmärkte zeigt insgesamt eine
anhaltend hohe Dynamik der Nachfrage. 4.1 Akteure
Cross-Border-Aktivitäten nehmen, neben
US-amerikanischen auch vermehrt getrieben Das Investmentvolumen institutioneller
durch asiatische Investoren, zu. Da gleich- An leger erreichte in Deutschland 2013 gut
zeitig das Angebot begrenzt ist, steigen un- 32 Mrd. Euro und konnte damit um gut
terstützt von der verfügbaren Überschuss- 10 v. H. zulegen (vgl. Schaubild 10).
liquidität die Preise, so dass die Renditen
über alle Objektarten hinweg weiter ab- Größte Akteure unter den institutionellen
nehmen. Investoren sind mittlerweile wieder aus-
ländische Anleger, die auf einen Anteil von
knapp 32 v. H. kommen. Aufgrund der be-
sonderen Bedeutung grenzüberschreitender
Transaktionen wird auf diese Gruppe in Ka-
pitel fünf näher eingegangen.
Geschlossene Immobilienfonds als tradi-
tionelles Anlagevehikel haben 2013 weiter an
Bedeutung verloren. Dies sind noch immer
die Auswirkungen der unsicheren Rechtslage
aufgrund der Umsetzung der europäischen
AIFM-Richtlinie. Das Anlagevolumen sank
noch einmal um knapp 37 v. H. und erreichte
damit einen Anteil von 3,7 v. H. unter den in-
12Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Deutschland: Investmentvolumen institutioneller Anleger
in Mrd. EUR
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Immobilien-Leasing/Leasingfonds Versicherungen/Pensionskassen
Geschlossene Immobilienfonds Immobilien Aktiengesellschaften/REITs
Offene Immobilien-Publikumsfonds Ausländische Investoren
Schaubild 10
Immobilien-Spezialfonds Sonstige Quelle: bulwiengesa AG
stitutionellen Anlegern. Davon profitiert ha- der verschiedenen Marktteilnehmer auf un-
ben vor allem die Immobilien-Spezialfonds, terschiedlichen Investmentstrategien beru-
die ihren Anteil mehr als verdoppeln konn- hen, wird dies im folgenden Abschnitt näher
ten und 21 v. H. erreichten. Aber auch offene beleuchtet.
Immobilienfonds verdoppelten ihr Anlage-
volumen und erreichten mit einer Zunahme
von knapp 47 v. H. einen Anteil von 5 v. H. 4.2 Investmentstrategien
Ebenfalls deutlich gestiegen ist der Anteil Die traditionelle Anlagestrategie wird übli-
der Versicherungen und Pensionskassen, die cherweise als „Buy and hold“ beschrieben.
10 v. H. ausmachten und damit die drittgröß- Bei dieser Strategie treten die Investoren
te Gruppe institutioneller Anleger stellen. vorwiegend als Bestandhalter auf, die in der
Sie haben ihr Engagement um 1 Mrd. Euro Immobilie eine langfristige Kapitalanlage
und damit gut 43 v. H. ausgeweitet, womit sehen. Ein wertbestimmender Faktor für
sie auf den hohen Anlagedruck durch die eine Immobilie und deren Entwicklungs-
ungünstige Renditelage bei festverzinslichen potenzial ist der Vermietungsmarkt und
Papieren reagiert haben. seine Entwicklung. Der Ertragswert eines
Objektes für den Investor ergibt sich dann
An vierter Stelle hinsichtlich des Anlage- aus dem abdiskontierten Wert der erwarte-
volumens rangieren Immobilienleasing- ten zukünftigen Mieteinnahmen, wodurch
gesellschaften und -fonds. Insgesamt inves- der erwartete Cash Flow eine bedeutende
tierten diese 2 Mrd. Euro und erreichten Variable bei der Investitionsentscheidung
damit rd. 6 v. H. des Transaktionsvolumens. wird. Dieser bestimmt auch die erwarte-
Auch sie konnten ihr Anlagevolumen stei- te Rendite eines Engagements, womit der
gern – gut 11 v. H. Ihr Anteil allerdings sta- Vermietungsmarkt zu einem Einflussfaktor
gnierte, da dieser Zuwachs in etwa dem Ge- wird. Kurzfristig orientierte Exit-Strategien
samtwachstum entsprach. sind bei dieser Anlageform nicht notwendig,
im Gegenteil, sie widersprechen der eigent-
Demgegenüber konnten Immobilien Ak- lichen Grundidee.
tiengesellschaften und REITs ihren Anteil
um 25 v. H. auf 1,5 Mrd. Euro erhöhen und Als Alternative zum klassischen „Buy and
erlangten so 4,6 v. H. am gesamten Trans- hold“ ist insbesondere im Vorfeld der letzten
aktionsvolumen. Da die Geschäftsmodelle internationalen Finanzkrise das „Buy and
13Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
sell“ hinzugekommen. Hierbei wird von Investments zu tätigen. Folgerichtig steigt
vornherein eine klar definierte Exit-Strate- hierdurch auch die Gefahr von Übertrei-
gie verfolgt. Die Rendite wird in diesem Fall bungen im Markt deutlich an. Diese wäre
nicht nur vom langfristig zu erwartenden im Falle der „Buy and hold“-Strategie we-
Cash Flow eines Objektes bestimmt, son- sentlich geringer, da hier der Fokus auf dem
dern auch von den kurz- bis mittelfristig zu erfolgreichen Management einer Immobilie
erwartenden Veränderungen. In Kombina- liegt und nicht auf der Renditesteigerung ei-
tion mit modernen Portfolio-Management- nes Portfolios.
Instrumenten wird so ständig das Portfolio
und dessen Ertrag optimiert. Dies wird auch
als „Buy and manage“-Ansatz bezeichnet, bei
dessen Umsetzung gezielt zum Zwecke des 4.3 Finanzierungsbedingungen
aktiven Risiko- bzw. Renditemanagements
Immobilien in die Portfolios aufgenommen Aus geldpolitischer Perspektive steht dem
werden. Erleichtert wird die Verfolgung die- Bankensektor aufgrund der expansiven
ser Strategie durch das Zusammenwachsen Geldpolitik der Zentralbanken eine hohe
von Immobilien- und Finanzmarkt, so dass Menge an Liquidität zur Verfügung. Ebenso
einzelne Immobilien-Assets leichter gehan- sind die Refinanzierungskonditionen für die
delt werden können. Geschäftsbanken auf historisch günstigen
Niveaus, was deren Kreditvergabe deutlich
Das zu beobachtende starke Anwachsen des erleichtert. Einen weiteren positiven Ein-
Engagements ausländischer Investoren auf fluss auf die Finanzierungsbedingungen von
dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt Immobilieninvestments haben zum einen
seit 2009 bedeutet zugleich auch die Rückkehr der unerwartet gut verlaufene Stresstest der
zu risikoreicheren Investmentaktivitäten europäischen Banken und zum anderen die
nach der „Buy and sell“-Strategie. Ausländi- erfolgte Umsetzung der erhöhten Sicher-
sche Investoren sind vielfach Private Equity heitsanforderungen an die Kreditvergabe der
Gesellschaften, die außerhalb der Börsen Be- Geschäftsbanken (Basel III). Beides sorgt
teiligungskapital für Immobilien investments für eine Verbesserung des Vertrauensklimas,
einsammeln. Sie verfolgen generell eine stark welches eine Grundvoraussetzung für einen
opportunistische Anlagestrategie. Um die funktionierenden Kreditmarkt darstellt.
Eigenkapitalrentabilität zu erhöhen, nutzen
diese Gesellschaften den Leverage-Effekt, Diese insgesamt gute Situation schlägt sich
was den zumeist hohen Fremdkapitalanteil in der Folge auch in entsprechend niedrigen
bei der Finanzierung von Objekten erklärt. Hypothekarzinsen nieder (vgl. Schaubild 11).
Die hierfür notwendigen Voraussetzungen
– die Gesamtkapitalrendite muss höher sein Abgesehen von einem leichten Anstieg von
als der Fremdkapitalzins und der Cash Flow Ende 2007 bis Ende 2008 sind die Hypothe-
muss die Verbindlichkeiten decken können – karzinsen in Deutschland nach der Bundes-
sind im aktuellen Kapital- und Immobilien- bank-Statistik seit 2003 ständig gesunken.
marktumfeld erfüllt. Lagen sie damals noch bei knapp 6 v. H. be-
trugen sie Anfang 2014 noch gut 3 v. H. Da-
Der deutsche Immobilienmarkt ist aktuell mit sind die Finanzierungskosten für Immo-
für Private Equity Gesellschaften von be- bilieninvestments deutlich gesunken. Dieses
sonderem Interesse, da in einem guten ge- Entwicklungsmuster ist für die Eurozone
samtwirtschaftlichen Umfeld gerade Core- allerdings nicht repräsentativ. Zwar ist auch
Immobilien an A-Standorten eine äußerst für die Eurozone auch hier eine grundlegend
dynamische Preisentwicklung zeigen. Da fallende Tendenz der Hypothekarzinsen zu
alternative Kapitalinvestments derzeit weni- beobachten, allerdings unterbrochen durch
ger attraktiv sind, steigt die Nachfrage nach Phasen, in welche es auch Zinssteigerungen
diesem Objekttyp an. Damit kehren die Ver- gegeben hat.
treter der aggressiven Trading-Strategien der
Boomjahre 2005 bis 2007 zurück, die die In moderater Form zeigt sich dies für die
Bereitschaft mitbringen, auch risikoreiche Niederlande, erheblich deutlicher in Italien
14Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Langfristige Hypothekenzinsen
in v. H.
6,0
5,5
5,0
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
Jan 03 Jan 04 Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 Jan 09 Jan 10 Jan 11 Jan 12 Jan 13 Jan 14
Schaubild 11
Euroraum Italien Niederlande Spanien Deutschland Quelle: Deutschen Bundesbank
und im von der Immobilienblase besonders Transaktionsvolumen in Deutschland stieg
betroffenen Spanien. Hier weist die Zinsent- 2014 bereits das fünfte Mal in Folge an und
wicklung einen erheblich volatileren Verlauf erreichte absolut betrachtet einen Wert von
auf. Ausgelöst durch die Boomphase in der 55,5 Mrd. Euro. Hiervon entfielen knapp
Zeit von 2006 bis gegen Ende 2008 zeigen 72 v. H. auf Gewerbe- und gut 28 v. H. auf
sich nachfragegetrieben deutliche Zinsstei- Wohnimmobilien bzw. Immobilienport-
gerungen von gut 3 v. H. bis zu gut 5 v. H. folios. Damit setzte sich die bereits zuvor be-
Seitdem sind die Hypothekarzinsen wieder obachtbare Umschichtung von Investments
deutlich auf nur noch gut 2 v. H. gesunken. vom Anleihe- hin zum Immobilienmarkt
Sie liegen damit um ca. einen Prozentpunkt weiter fort.
unter dem Eurozonendurchschnitt und
knapp zwei Prozentpunkte unterhalb des Gegenüber dem Vorjahr bedeutet dies insge-
Niveaus in Deutschland. Der Verlauf der samt einen Anstieg um knapp 19 v. H., wobei
durchschnittlichen Hypothekarzinsen in der die Entwicklung bei den Wohnimmobilien
Eurozone ist demzufolge nicht repräsentativ mit einer Abnahme von 3 v. H. zwar leicht
für die einzelnen Mitgliedstaaten, in welchen rückläufig war, sich aber noch immer über
sich zwar ebenfalls eine grundlegend abneh- dem Niveau des Jahres 2007 befand. Ent-
mende Tendenz zeigt, aber ein wesentlich sprechend von deutlicherer Dynamik war
volatileres Entwicklungsmuster. die Entwicklung der Transaktionsvolumina
bei den Gewerbeimmobilien geprägt, wel-
Zusammengenommen ergibt sich auch von che mit 30 v. H. außergewöhnlich zulegen
der Finanzierungsseite ein positiver Einfluss konnte.
für die weitere Entwicklung des Immobi-
lien-Investmentmarktes in diesem Jahr. Die Das Transaktionsvolumen von Wohnimmo-
vorhandene Liquidität wird vom Banken- bilien stabilisierte sich auf hohem Niveau.
sektor an die Marktteilnehmer des Invest- Der leichte Rückgang kommt nach dem
mentmarktes weitergegeben, was deren Ak- Rekordjahr 2013 nicht gänzlich unerwar-
tionsspielräume für Transaktionen erhöht. tet und bedeutet keinesfalls eine Einbuße
an Marktaktivität bzw. -attraktivität. Ne-
ben dem Rekordwert des Vorjahres weisen
4.4 Transaktionsvolumen nur die Boomjahre 2004 bis 2006 höhere
Transaktionsvolumina auf. Zudem stiegen
Dies zeigt sich dann auch in der Entwicklung sowohl die Anzahl der Portfoliotransaktio-
der Transaktionsvolumina, insbesondere des nen wie auch die der gehandelten Wohnein-
vergangenen Jahres (vgl. Schaubild 12). Das heiten an.
15Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt
in Mrd. EUR
120
100
80
60
40
20
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Schaubild 12
Wohnen Gewerbe Quelle: bulwiengesa AG, eigene Schätzung
Bei den Gewerbeimmobilien bleiben Büro- welche nach einer Steigerung um 74 v. H. ein
immobilien mit einem Anteil von rd. 50 v. H. Volumen von 3 Mrd. Euro erreichten. Beide
auch 2014 auf der Spitzenposition. Hier konn- Werte führen zu einem Anteil von nun ca.
te eine Steigerung von rd. 31 v. H. beobachtet 8 v. H. am gesamten Transaktionsvolumen im
werden. Einzelhandelsimmobilien konnten Bereich der Gewerbeimmobilien. Dies zeigt,
ihren zweiten Platz behaupten, legten aller- dass An leger vermehrt auch die vom Volumen
dings nur um drei Prozentpunkte zu. her betrachtet kleineren Objektklassen nach-
fragen, da es hier noch nicht zu ähnlich nach-
Interessant und mit dem fortgeschrittenen haltigen Preisanstiegen gekommen ist wie bei
Immobilien-Investmentzyklus zu erklären Büro- und Einzelhandelsimmobilien.
bleibt die Fortsetzung der rasanten Entwick-
lung bei Logistik- und Hotelimmobilien. Ers- Das gestiegene Transaktionsvolumen über
tere erreichten 2014 ein Volumen von 3,3 Mrd. alle Objektarten hinweg belegt eine weitere
Euro, was einer Zunahme von 54 v. H. ent- Belebung des Marktgeschehens, welche vor
spricht. Noch dynamischer stellt sich die allem von der Nachfrageseite (Käufer) und
Veränderung bei den Hotelimmobilien dar, deren dynamischer Entwicklung ausgeht.
Anteile am gewerblichen Transaktionsvolumen 2014
in v. H.
5,8 4,2
8,0 51,0
8,0
23,0
Büro
Einzelhandel
Logistik
Hotel
Entwicklungsgrundstücke
sonstige
Schaubild 13
Quelle: CBRE, eigene Berechnung
16Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
4.5 Preisentwicklung aktionsvolumen ausmachen, soll deren Preis-
entwicklung im Folgenden näher betrachtet
Der „German Property Index“ (GPI) der werden (vgl. Schaubild 15). Seit 2009 zeigen
bulwiengesa AG ermittelt und prognosti- sich in allen betrachteten Standorten Preis-
ziert den „Total Return“ von Immobilienan- steigerungen. Allein in Düsseldorf sind 2014
lagen und differenziert dabei nach den Kom- die Preise wieder gesunken, sie liegen hier
ponenten „Cash Flow Return“ (Mieten) und aber noch immer deutlich über dem Niveau
„Capital Growth Return“ (Wertsteigerung). des Jahres 2007 (Immobilien-Boom).
Seit 2013 zeigt sich eine Abnahme des Total
Return (vgl. Schaubild 14). Letzteres gilt auch für Frankfurt am Main
und Berlin, wobei die Preise hier noch nicht
Ursächlich für diese Entwicklung ist ein das Niveau des Jahres 2001 erreicht haben,
deutliches Absinken des „Capital Growth in welchem die Dot.com-Blase zu einem
Return“, wofür sinkende Preissteigerungen Peak der Preise führte, wovon Frankfurt
verantwortlich sind. Diese Komponente ist in besonderem Maße profitierte. Entspre-
damit ein Indikator für die Preisentwicklung chend deutlich zeigt sich dort der Absturz
von Immobilien in Deutschland. Der „Cash nach dem Platzen der Blase, der bis 2004 an-
Flow Return“ zeigt sich über die Zeit als hielt. Anders stellt sich die Entwicklung in
eine sehr stabile Größe, welche bei ca. 6 v. H. Hamburg und München dar. Hier erreichten
liegt. Die Entwicklung des „Total Return“ die Preise Werte oberhalb der Boomphasen
wird vermehrt durch diese Komponente ge- des Beobachtungszeitraums, ohne dass eine
tragen. Lag dieser 2013 noch bei gut 6 v. H. Trendumkehr bislang erkennbar wäre.
wird er bis 2018 voraussichtlich auf nur noch
0,1 v. H. zurückgehen. Damit zeigen sich regional und nach Objekt-
typen differenziert hohe Risiken durch die
Diese Entwicklung wird je nach Objekttyp Bildung von Preisblasen. Wenngleich dies
und Standort jedoch z. T. deutlich unter- für Deutschland insgesamt nicht der Fall ist,
schiedlich ausgeprägt sein. Die Preissteige- sind gerade transaktionsstarke Teilmärkte
rungen konzentrieren sich in den Metropol- von diesen Risiken betroffen.
regionen, bei Wohnimmobilien zudem in
Universitätsstädten mit einer entsprechend
hohen Nachfrage nach Wohneinheiten. 4.6 Renditen
Da Büroimmobilien bei den gewerblichen Die zu beobachtenden steigenden Preise
Immobilien den größten Anteil am Trans- drücken in der Folge die Renditen von Im-
GPI – German Property Index
in v. H.
20
10
0
–10
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016* 2018*
Schaubild 14
Cash Flow Return Capital Growth Return Total Return * Prognosewerte Quelle: bulwiengesa AG
17Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Preisentwicklung von Büroimmobilien
13.000
12.000
11.000
10.000
9.000
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Schaubild 15
Frankfurt Berlin München Hamburg Düsseldorf Deutschland Quelle: CBRE, eigene Berechnung
mobilieninvestments, was die Entwicklung nahme der Werte, die in dieser Dynamik bei
der Nettoanfangsrenditen zeigt (vgl. Schau- den Mehrfamilienhäusern bereits seit 2009
bild 15). Diese ergibt sich aus dem Quotien- festzustellen ist. Besonders unter Druck zei-
ten der anfänglich erwarteten Nettomietein- gen sich hinsichtlich des Niveaus der erziel-
nahmen und dem Kaufpreis des Objektes. baren Nettoanfangsrendite Büro- und Ein-
Bei gleichbleibendem Cash Flow durch die zelhandelsimmobilien in zentralen Lagen
Mieteinnahmen führen steigende Preise so- der sieben A-Städte. Diese liegen jeweils um
mit zu sinkenden Nettoanfangsrenditen. gut einen Prozentpunkt unter den Durch-
schnittswerten, welche generell in zentralen
Seit 2009 ist über ist alle Objektarten hin- Lagen erzielt werden können. Im Vergleich
weg ein Rückgang der Nettoanfangsrendi- hierzu zeigt sich die Nettoanfangsrendite
te zu beobachten. Dies ist ein Beleg für die bei Lagerhallen vergleichsweise stabil.
Erholung der jeweiligen Märkte und für das
Vertrauen der Anleger in die Assetklasse Die für den Druck auf die Nettoanfangsren-
„Immobilie“. Zugleich zeigt sich im gewerb- diten ursächliche steigende Nachfrage wurde
lichen Bereich seit 2012 eine deutlichere Ab- im vergangenen Jahr vor allem von ausländi-
Nettoanfangsrenditen nach Objektart in Deutschland
in v. H.
10
9
8
7
6
5
4
1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Büro zentrale Lagen Einzelhandel zentrale Lagen Mehrfamilienhäuser Schaubild 16
Büro zentrale Lagen 7A-Städte Einzelhandel zentrale Lagen 7A-Städte Lagerhallen Quelle: bulwiengesa AG
18Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
schen Investoren getragen. Diese setzten auf Damit ist der deutsche institutionelle Immo-
eine risikofreudigere „Buy and Sell“-Strate- bilien-Investmentmarkt wieder in den Fokus
gie mit einem definierten Exit. Ihr Engage- ausländischer Marktteilnehmer gerückt. Der
ment zielt dabei nicht auf die lange Frist, größte Anteil der ausländischen Investments
sondern auf die eher kurzfristig orientierte kommt dabei von Anlegern aus den USA,
Gewinnmitnahme im Falle weiterer Preis- welche auf einen Gesamtmarktanteil von
steigerungen. Da gerade dieses Anlagever- 15 v. H. kommen. Zweitgrößte Gruppe sind
halten aber die Gefahr von Übertreibungen Anleger aus Europa, insbesondere der Euro-
und damit Blasenbildungen beinhaltet, sol- päischen Union. Herauszustellen ist für das
len im Folgenden die Cross-Border-Aktivi- vergangene Jahr der Zuwachs bei Investoren
täten auf dem Immobilien-Investmentmarkt aus dem asiatischen Raum. Diese steigerten
näher betrachtet werden. ihren Marktanteil von 1,5 v. H. im Jahr 2013
auf beachtliche 6 v. H. im Vorjahr, was einem
Volumen von 1,2 Mrd. Euro entspricht.
Die zu beobachtende Entwicklung zeigt ein
typisches Verhaltensmuster von Anlegern im
Investmentzyklus. Entscheiden Investoren
sich für ein internationales Engagement, se-
5. Grenzüberschreitende hen sie sich zunächst signifikanten Informa-
Immobilieninvestments tionsdefiziten gegenüber. Andere gesetzliche
Rahmenbedingungen, andere Marktusancen
in Deutschland und ein generell fremdes Marktumfeld sind
hierfür verantwortlich. Dieses Defizit wird
Das Interesse ausländischer Investoren an durch die Wahl möglichst transparenter und
deutschen Immobilien ist im vergangenen liquider Immobilienmärkte minimiert, die
Jahr wieder deutlich gewachsen. Ihr Inves- idealerweise zudem über eine ausreichende
titionsvolumen erreichte rd. 20 Mrd. Euro, Zahl an qualitativ guten Objekten verfügen.
was gegenüber dem Vorjahr nahezu eine Dieses eher risikoaverse Verhalten führt die-
Verdoppelung bedeutet. Entsprechend stieg se Investoren zunächst in eher sichere Märk-
auch der Anteil der ausländischen Markt- te, wie sie die „Global Cities“ (London, New
teilnehmer wieder an. Nachdem dieser 2013 York, Tokio, Hongkong, Paris) darstellen.
das erste Mal seit 2009 leicht gesunken war, Damit steigt hier jedoch die Nachfrage und
konnte er nun wieder deutlich auf gut 50 v. H. durch steigende Preise sinkt die erzielbare
zunehmen (vgl. Schaubild 17). Rendite.
Deutschland: Investmentvolumen und -anteile
institutioneller ausländischer Anleger
in Mrd. EUR in v.H.
50 80
70
40
60
30 50
40
20 30
20
10
10
0 0
2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Schaubild 17
Ausländische Investoren Anteile Quelle: bulwiengesa AG, eigene Berechnung
19Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Erfahrenere Anleger weichen im Rahmen ih- Die monetären Rahmenbedingungen sorgen
rer Diversifizierungsstrategien dann in we- für reichlich Liquidität und damit weiterhin
niger gut erschlossene Märkte aus, zu denen gute Finanzierungsbedingungen. Vermehrt
auch Deutschland zählt. In diesen Märkten wird es auch in schlechteren Lagen Preisstei-
sind die Preise noch nicht in gleicher Weise gerungen geben. Das Engagement auslän-
gestiegen und somit sind auch die erwarteten discher Investoren wird auf hohem Niveau
Renditen höher. Neben den Kauf von Port- weitergehen.
folios oder einzelner Objekte ist auch die Be-
teiligung eine häufig gewählte Anlageform, Insgesamt befindet sich der Markt derzeit
da sie eine flexiblere Risikostreuung im Ge- in der Phase der Euphorie („Euphoria“) im
samtportfolio eines Investors zulässt. Ablaufschema eines Investment-Booms
nach Charles Kindleberger. Vorangegangen
Auch in Deutschland werden zunächst vor- ist als den Investmentzyklus neu auslösende
nehmlich Objekte in A-Standorten nach- Veränderung („Displacement“) die inter-
gefragt, bevor auch weniger gute Lagen in nationale Finanzkrise der Jahre 2008/2009
das Blickfeld rücken. Die A-Standorte über- und die in deren Folge auftretende Staats-
nehmen damit eine Gateway-Funktion für schuldenkrise. Während der Euphorie ge-
die Erschließung umliegender regionaler winnt der Aufwärtstrend an Dynamik, ins-
Märkte durch internationale Investoren. besondere wenn positive Signale auch von
der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
Nach diesem Muster befindet sich der deut- ausgehen.
sche Immobilien-Investmentmarkt in einer
Aufschwungphase. Die Renditen in den Regionale Teilmärkte haben aber auch bereits
Global-Cities sind stärker unter Druck als heute das nächste Stadium erreicht, die Manie
die in den deutschen A-Standorten, so dass („Mania“). Hier gehen die Anleger aufgrund
ausländische Investoren vermehrt ihr Kapi- einer überaus optimistischen Grundhaltung
tal in deutschen Immobilien anlegen wollen. von immer weiteren Preissteigerungen aus,
Inzwischen sind auch Ausweichreaktionen so dass die Geschäfte deutlich spekulativer
in weniger attraktive Lagen zu beobachten. werden. Deren Erfolg zieht weitere Anleger
an, so dass die Preise weiter steigen. Eine sol-
Da die A-Standorte für ausländische Inves- che Konstellation ist in den Märkten Ham-
toren somit die erste Anlaufstation für den burg und München zu erwarten.
Markteintritt sind, kommt es in diesen auch
zu überproportionalen Nachfrage- und da- Die Phase der Besorgnis („Revulsion“)
mit Preisanstiegen, welche auch die Gefahr würde eintreten, wenn erste Investoren ihr
von Übertreibungen bedeuten. Eben diese Kapital abziehen. Da die Preise der Invest-
zeigen sich derzeit in Deutschland vor allem ments sich weit von ihren Fundamental-
auf den Büromärkten in Hamburg und Mün- werten entfernt haben, kommt es dann zu
chen, etwas weniger in Frankfurt am Main einem verstärkten Exit, dessen Dynamik im
und Berlin. Wobei es hier je nach Objektart Verlauf überproportional zunimmt. Es folgt
noch zu deutlichen Unterschieden kommen schließlich die Panik („Panic“), in deren Fol-
kann. ge Marktteilnehmer zu Wertberichtigungen
gezwungen sind.
Dies ist für den deutschen Immobilien-
Investmentmarkt aufgrund seiner dezentra-
len Struktur kein wahrscheinliches Szenario,
6. Ausblick jedoch sind wie am Büromarkt Düsseldorf
teilweise weiter sinkende Kapitalwerte zu
Für das laufende Jahr erwarten wir eine erwarten. Die Metropolregionen mit ihrer
Fortsetzung der Aufschwungphase am Funktion als „Gateway Cities“ sind einem
deutschen Immobilien-Investmentmarkt. deutlich höherem Risiko ausgesetzt.
20Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
21Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Übersicht der bisher erschienenen Studien:
Juni 2001 Die Finanzierung von Fußballstadien
November 2002 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil I)
Januar 2004 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil II)
– Handlungsoptionen für die Zukunft
März 2005 Immobilienmärkte – Einflussfaktoren und Perspektiven
August 2005 Real Estate Investment Trusts
Dezember 2005 Housing Bubble USA – Crash or Soft Landing?
März 2006 Logistikimmobilien – eine neue Chance
für den Gewerbeimmobilienmarkt?
September 2006 Liquiditätsschwemme auf deutschen Immobilienmärkten
Liquidity hurricane in Germany’s property markets
April 2007 Abenteuerland Asien?
August 2007 Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien
März 2008 Zukunft der Wohnimmobilien und der
Wohnungsunternehmen in Deutschland
August 2008 Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland
April 2009 Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte
August 2009 Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite
März 2010 Büroimmobilienmarkt der Zukunft
August 2010 Immobilien-Investmentmarkt: Nach dem Boom ist vor dem
Boom
März 2011 Logistikimmobilien – Cluster mit differenzierten
Entwicklungspotenzialen
August 2011 Neue Trends im deutschen Einzelhandel
März 2012 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
August 2012 Perspektiven der Wohnungsmärkte in Deutschland
März 2013 Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
August 2013 Perspektiven der Einzelhandelsimmobilienmärkte in Deutschland
April 2014 Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
August 2014 Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
22Immobilien-Investmentmarkt – die Party geht weiter
Disclaimer
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DEUTSCHE HYPOTHEKENBANK AG dem Deutsche Hypo-Management derzeit
(„Deutsche Hypo“) und richtet sich aus- zur Verfügung stehen. Ausgehend von den
schließlich an Empfänger innerhalb der Bun- bekannten und unbekannten Risiken, die
desrepublik Deutschland. dem Geschäft der Deutsche Hypo anhaften
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gebot und keine Aufforderung zur Abgabe aus solchen zukunfts- oder vergangenheits-
eines solchen Angebotes zum Kauf, Verkauf gerichteten Aussagen hergeleitet wurden.
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oder einer Finanzdienstleistung dar. genheitsgerichteten Aussagen kein uneinge-
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