IMMOBILIEN-INVESTMENTS - im Südosten der USA www.tso-europe.de - SIO-Invest
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IMMOBILIEN-
INVESTMENTS
im Südosten
der USA
www.tso-europe.de
Inhalt
The Simpson Organization:
Immobilieninvestments, die auf Erfahrung und Sorgfalt fußen 4
Erfahrung schafft Rendite
Sorgfalt für sicheren Erfolg
Die Philosophie:
Orientierung an Qualitätsfaktoren 7
Erfahrung, die sich auszahlt
Mitverantwortung übernehmen
Disziplin und Sorgfalt in der Investmentauswahl
Lokale Präsenz in den USA – und in Deutschland
Bewährte Werkzeuge:
Analyse-Filter und Drei-Säulen-Modell 8
Der TSO Analyse-Filter
Das TSO Drei-Säulen-Modell
Chattanooga,
Bundesstaat Tennessee
Die Investmentstrategie:
Immer das Ganze im Blick 11
Strenge Investitonskriterien
Erwerb nur nach Due Diligence und Marktanalyse
Niedriger Erwerbspreis und Wertentwicklungspotenzial
Entscheidung durch den Investitionsausschuss
Kontakt 12
TSO in Deutschland
„Jede Person, die in gut ausgewählte TSO in den USA (Hauptverwaltung)
Immobilien im wachsenden Bereich einer
wohlhabenden Gegend investiert,
wendet die sicherste Methode an, um Hinweis
unabhängig zu werden – denn Immobilien-
Diese Beschreibung der TSO – The Simpson Organization stellt kein öffentliches Angebot und keine Auffor-
derung zur Beteiligung an einer konkreten Vermögensanlage dar. Es werden auch keine konkreten Anlage-
investitionen sind das Fundament des
produkte beworben. Informationen zu den aktuellen Anlageprodukten, einschließlich der Verkaufsprospekte
ÃÜi`iÀ6iÀ}iÃ>>}ivÀ>ÌÃLBÌÌiÀ]w`i-iÕÌiÀ\ÜÜÜ°ÌÃiÕÀ«i°`i° i`iÃi
Wohlstands.”
Dokument enthaltenen Angaben dienen lediglich Informationszwecken, für deren Richtigkeit und Vollstän-
digkeit keine Gewähr übernommen wird. Eine Weitergabe an Dritte ist untersagt.
Impressum
Theodore Roosevelt TSO Capital Advisors GmbH Fotos
TaunusTurm /ÌiL`âi}ÌƂÌ>Ì> Õ`iÃÃÌ>>ÌiÀ}>\ÃÌV°>`Li°V
Taunustor 1 q^ÃÕÃ>iÓÈnn]-iÌi{\^->LÀ>ii]-iÌix\ÃÌV°>`Li°
60310 Frankfurt am Main Vq^>Ã]-iÌiÈ\ÃÌV°>`Li°Vq^Lvv]-iÌi\ÃÌV°
Tel. +49 (0) 69 / 8700 06 56 - 0 >`Li°Vq^Ì >]-iÌi£ä\ÃÌV°>`Li°Vq^Û>}
E-Mail info@tso-europe.de
3
The Simpson Organization:
Immobilieninvestments, die auf Erfahrung
und Sorgfalt fußen
The Simpson Organization („TSO“) wurde im Erfahrung schafft Rendite
Jahr 1988 von A. Boyd Simpson gegründet, um
institutionelle Immobilienanleger inmitten einer Bis heute hat TSO rund 80 große Immobilien-
Abwärtsspirale am Immobilienmarkt Ende der transaktionen im Wert von ca. USD 4,3 Mrd.
1980er-Jahre zu beraten. Über die letzten Jahr- `ÕÀV }ivØ ÀÌ° ii`iLiÛiÃÌiÌ
zehnte hat sich TSO dann von einem Beratungs- erzielte TSO eine Rendite von mindestens
unternehmen zu einem Full-Service-Anbieter 10 % p.a. auf Anlegerebene.
für Immobilienmanagement und -investment
entwickelt. TSO konzentriert sich bei seinen Investments auf
den Südosten der USA, eine Region mit nachhal-
Heute leiten Geschäftsführerin Melody Mann- tigem Bevölkerungswachstum und einem attrak-
Simpson und Gründer A. Boyd Simpson TSO ÌÛi1vi`vØÀ1ÌiÀi i° i`i"Li-
gemeinsam. Das TSO-Team besteht aus meh- ten handelt es sich um gewerbliche Immobilien,
reren Experten aus den Bereichen Immobilien, z. B. Büro-, Gewerbe- und Wohnimmobilien. Der
Finanzen, Konstruktion, Verpachtung, Entwick- ÕÃi}Ì>Õv"LiÌiÕ` BÀÌi]`ii
lung, Vermögens- und Kontenverwaltung und Visionen, Werte und nachhaltige Entwicklung zu-
EDV. Derzeit beschäftigt das Unternehmen, das sammenwachsen. Durch die unmittelbare Nähe
seine Zentrale in Atlanta (GA) hat, ca. 120 Mit- der TSO-Zentrale bzw. -Niederlassungen zu den
arbeiter. "LiÌi >Ì`>Ã/-"/i>«ÀvÕ`i iÌÃ-
ÃiØLiÀi`iƂëiÌiiÃi`i"LiÌð
In Deutschland werden die Anlageprodukte von
TSO über das Tochterunternehmen TSO Capital
Advisors vertrieben. TSO Capital Advisors hat Sorgfalt für sicheren Erfolg
seinen Sitz am Finanzplatz Frankfurt am Main.
Kein Investment ohne penibelste Prüfung. Das
hauseigene TSO-Analyseverfahren umfasst den
gesamten Prozess vom Einkauf der Immobilie
über die Erstellung eines detaillierten Geschäfts-
plans, der die Möglichkeiten der Bebauung,
Substanzveränderung und Sanierung berück-
sichtigt, bis zu den Grundlagen für einen er-
folgreichen Verkauf der Immobilie. Da TSO nur
Immobilien ankauft, von deren Nachhaltigkeit
das Unternehmen überzeugt ist, investiert TSO
grundsätzlich gemeinsam mit den Privatinvesto-
ren – und schafft so Vertrauen.
A. Boyd Simpson, Gründer Melody Mann-Simpson, Kai Hendrik Bruns leitet Patrick S. Frühwirt leitet
und Präsident von TSO The Geschäftsführerin von TSO die Vertriebsgesellschaft die Vertriebsgesellschaft Piedmont Park Atlanta,
Simpson Organization, Inc., The Simpson Organization, TSO Capital Advisors TSO Capital Advisors Bundesstaat Georgia
setzt auf Sorgfalt und Nach- Inc. und Domestic Aquisi- GmbH mit Sitz in Frankfurt GmbH mit Sitz in Frankfurt
haltigkeit für solide Immobi- tion Director, ist zuständig am Main. am Main.
lieninvestments. für US-Akquisitionen.
5
Die Philosophie:
Orientierung an Qualitätsfaktoren
Die Investitionsqualität von TSO basiert auf vier Lokale Präsenz in den USA –
>ÌÀi\ Àv}] ÌÛiÀ>ÌÜÀÌÕ}] Ãâ« und in Deutschland
und Sorgfalt sowie lokale Präsenz.
In den USA
TSO investiert ausschließlich im wirtschaftlich
Erfahrung, die sich auszahlt starken Südosten der USA – und auch nur dort,
wo TSO mit eigenen Niederlassungen vertreten
TSO verfügt seit mehr als 30 Jahren über fun- ist. Lokale Präsenz in den USA bedeutet also,
dierte Erfahrung im Ankauf, in der Entwicklung `>ÃÃÕÀ"LiÌi}i>ÕvÌ]LiÌÀiÕÌ]ÛiÀÜ>ÌiÌÕ`
und der Bewirtschaftung sowie dem Verkauf von vermarktet werden, die „vor der Haustür“ liegen
Immobilien – Erfahrung, die sich für die Anleger und bei denen die Standortfaktoren bekannt und
auszahlt. So haben die im Zeitraum von 1992 überprüfbar sind.
bis Mai 2016 von TSO verkauften Immobilien
bei einer durchschnittlichen Laufzeit von ca. Der Südosten der USA verzeichnet – im Ver-
fünf Jahren einen Ertrag von rund 24 % pro Jahr gleich zu den restlichen USA – die höchsten
erwirtschaftet.1 Ein solches Ergebnis kann TSO Wachstumsraten. Hier siedeln sich vorwiegend
`> V µÕ>wâiÀÌiÀÕ`iÀv> ÀiiÀ Ì- Unternehmen aus den Bereichen Technologie
arbeiterinnen und Mitarbeiter erzielen sowie der und Produktion an.
Tatsache, dass die Führungsebene kaum Fluk-
tuation aufweist. TSO stellt so sicher, dass das Die Region hat sich zudem zum Zentrum der
7ÃÃiØLiÀ-ÌÀ>Ìi}iÕ`ÛiÃÌiÌLiÌi US-Automobilindustrie entwickelt – VW, BMW,
im Haus verbleibt und immer weiter ausgebaut Daimler Benz, KIA Motors, Porsche, aber auch
werden kann. Siemens, Wacker Chemie und viele mittelständi-
sche deutsche Unternehmen haben genauso wie
> >vÌi>«>ÃV iiÀÃÌiiÀ-Ø`ÃÌi`iÀ
Mitverantwortung übernehmen USA Niederlassungen. Seit Jahrzehnten nimmt
die Anzahl gut ausgebildeter Arbeitskräfte zu.
TSO legt selbst erhebliche Eigenmittel im Im- iÃ7iÌiÀiVÌ`i,i}Õ}i iÃV i
Li«ÀÌv>° >ÃLi`iÕÌiÌ\/-"ÌÀB}Ì mit hervorragenden Bildungsmöglichkeiten so-
die Chancen und Risiken einer Anlage mit – ein wie Familienförderungsprogrammen an. All diese
klares Bekenntnis, dass TSO an den Erfolg eines Aspekte lassen den Südosten der USA nachhal-
Immobilieninvestments glaubt. Dieser Aspekt tig wachsen.
wird noch dadurch unterstrichen, dass TSO das
Asset Management seiner Immobilien selbst
übernimmt, um für Mieter und Investoren vor In Deutschland
Ort immer direkt ansprechbar zu sein. TSO- TSO ist auch in Deutschland präsent und hat am
Immobilien sind nie anonyme Geldanlagen. Finanzplatz Frankfurt am Main seinen Hauptsitz.
Hier steht die lokale Präsenz für die hohe Wert-
schätzung, die TSO für seine deutschen Investo-
Disziplin und Sorgfalt in der ren hegt.
Investmentauswahl
Auf allen Ebenen des Immobilieninvestments
lässt TSO äußerste Sorgfalt walten und hält sich
strikt an verbindlich gesetzte Maßstäbe. Bevor
/-">Õv LiiiiÀ"LiÌ}iÃiÃV >vÌ-
mobilien ankauft, um diese weiterzuentwickeln
oder zu bebauen, werden diese umfassend
analysiert. Erst wenn sämtliche Kernfaktoren für 1
Lt. einer 2016 veröffentlichten Studie des unabhängigen
ein langfristiges und nachhaltiges Engagement Analyseinstituts FMG FondsMedia GmbH. Demgegen-
Taunusanlage gegeben sind, kommt es zur Akquisition. über haben die 22 ausgewerteten deutschen Emissions-
Frankfurt am Main häuser für US-Immobilien im Zeitraum 2012 bis 2014
durchschnittlich lediglich einen Ertrag von 6,6 % erbracht.
6 7
Bewährte Werkzeuge:
Analyse-Filter und Drei-Säulen-Modell
Die erfolgreiche Investmentstrategie von TSO Das TSO Drei-Säulen-Modell
basiert auf dem strikten Einsatz des TSO Analyse-
Filters und des Drei-Säulen-Modells. "LiÌi]`i`iƂ>ÞÃiÌiÀ`ÕÀV >Õvi]
werden einem peniblen Prüfprozess unterzogen.
Die Prüfungen basieren auf den Kriterien des
Der TSO Analyse-Filter Drei-Säulen-Modells. Eine positiv abgeschlos-
sene Prüfung steht dann für einen erfolgreichen
B ÀV }i iV>°£°Óää"LiÌ>}iLÌiLi Immobilienkauf.
TSO ein. 85 % davon erfüllen nicht die notwen-
digen Qualitätskriterien. Die verbleibenden 15 % Säule I: Prüfung der Gründe für den Verkauf
der Angebote durchlaufen das Analysemodell von Es werden grundsätzlich nur Immobilien er-
A bis Z. Von den rd. 70 Kaufangeboten pro Jahr worben, deren aktuelle wirtschaftliche Situation
werden dann sechs bis zehn Käufe realisiert. transparent beurteilt werden kann und bei denen
etwaige Wertsteigerungspotenziale konkret
beziffert werden können. Mangelt es hier an
ca. 1.200 plausiblen Informationen, wird der Prüfprozess
Objektangebote/Jahr beendet.
Säule II: Kauf ausschließlich unter den Wieder-
ca. 180
Prüfungen/Jahr
herstellungskosten
TSO kauft grundsätzlich nur dann, wenn der
Kaufpreis für eine Immobilie unterhalb der Wie-
ca. 70 derherstellungskosten liegt.2 So werden güns-
Kaufangebote/Jahr tige Einstandspreise erreicht, die eine rentable
Bewirtschaftung auch bei geringen Mieterlösen
ermöglichen. Ein günstiger Einstandspreis erhöht
ferner die Flexibilität im Hinblick auf den Verkauf.
ca. 7 Realisierungen/Jahr Säule III: Positive Wirtschaftlichkeitsprognose
Nur wenn die Wirtschaftlichkeitsprognose positiv
Der TSO Analyse-Filter unterstützt darin, ist, kommt es zum Kauf. Die Prognose wird von
`iLiÃÌi"LiÌiâÕ`iÌwâiÀi° unabhängigen Gutachtern erstellt, die Parame-
ter wie Vermietungsquote, Mieterlöse, Kosten,
Kapitaldienst, Wertentwicklung, Verkaufsszenario
usw. berücksichtigen. TSO arbeitet hier nicht
mit standardisierten Parametern, sondern be-
T S O
ÀØVÃV Ì}Ì>ÕV `iëiâwÃV iƂëiÌi`iÀ
Immobilie, z. B. die Besonderheiten des lokalen
Marktes vor Ort, etwaige Revitalisierungen oder
I II III
Erweiterungsinvestitionen.
Die Ergebnisse müssen mit den Zielen der
ÛiÃÌiÌÃÌÀ>Ìi}ivØÀ`iiÜi}ivØÀ`i
Immobilien vorgesehenen Gesellschaften konsis-
Gründe für den Verkauf, Kauf unter Wiederherstellungs- tent sein. Mit Hinblick auf die deutschen Vermö-
kosten und positive Wirtschaftlichkeitsprognose – auf gensanlagen spielen die geplanten Auszahlun-
diesen drei Säulen steht ein TSO-Investment. gen in Höhe von 8 % p.a. eine zentrale Rolle.
2
Die Wiederherstellungskosten entsprechen, pragma- Miami,
tisch ausgedrückt, dem Neubaupreis einer Bestands-
immobilie, bereinigt um die Aufwendungen für Abnut-
Bundesstaat Florida
zungserscheinungen, Grundstücksanteil usw. TSO kauft
in der Regel zu ca. 50 % - 70 % der Wiederherstellungs-
kosten.
8 9
Die Investmentstrategie:
Immer das Ganze im Blick
Zum Zeitpunkt der Emission deutscher Vermö- TSO analysiert zudem die Marktbedingungen
gensanlagen stehen die Immobilienvorhaben und die voraussichtlichen Mieteinnahmen und
BÕw}V V ÌviÃÌ° V >ÕV `iÃi- Aufwendungen, und überprüft die Baukosten zur
mobilen durchlaufen bei Ankauf die strengen Verbesserung oder zur Errichtung der Gebäude
Analyseprozesse von TSO, um die angestrebte durch unabhängige Unternehmer und die Mit-
B ÀV iii"ÀÌ] den, damit die angestrebte Zielrendite erreicht
an dem eine große Nachfrage nach solchen werden kann.
Immobilien besteht, sodass sich ausreichend
iÌÌiÀiÃÃiÌiÕ` Õ`iw`i° Wesentliche Faktoren, um die Zielvorgaben zu
• Die Immobilie muss das Potenzial haben, iÀÀiV i]Ã`\`i"Li̵Õ>ÌBÌ]`i >Õ
nach einer gewissen Halte- und Betriebs- Õ`->iÀÕ}ÃiÃÌÕ}iÕ``iy>ÌÃ-
dauer zu einem höheren Verkaufspreis anpassungsmechanismen innerhalb der nach
veräußert werden zu können. der Entwicklung abzuschließenden oder bereits
U iLiLiw`iÌÃV >ii-Ì>` bestehenden Mietverträge. Erhöht sich der Miet-
ort, der in räumlicher Nähe zu einer der zins bestimmter Immobilien unter Einsatz des
sieben Niederlassungen oder Repräsentan- erfahrenen Asset Managements von TSO oder
zen von TSO steht und ist ohne großen ist es in anderer Weise zu einer Wertsteigerung
Zeitaufwand erreichbar. der Immobilien gekommen, steigt der Verkaufs-
wert an.
Das Asset Management von TSO setzt konse-
quent auf eine Betreuung vor Ort und stellt hier-
vØÀiÜiÃii}iiÃ]Ãi ÀiÀv> ÀiiÃ/i>vØÀ Entscheidung durch den Investitions-
Konzeption, Entwicklung, bauliche Planung und
ausschuss
Überwachung sowie anschließende Verwaltung
und Vermietung der so entwickelten Immobilien
Nur wenn der Investitionsausschuss von TSO auf
zusammen.
der Grundlage der vorgenommenen Analyse der
gesamten Due Diligence-Daten zu der Ansicht
gelangt, die angestrebte Rendite aus den Im-
Erwerb nur nach Due Diligence mobilienvorhaben auf risikobereinigter Basis zu
und Marktanalyse erreichen, erfolgt eine positive Erwerbsentschei-
dung.
Dem Erwerb einer Immobilie gehen ferner
umfangreiche Prüfungen (die sogenannte Due Es kann allerdings keine Garantie für das Er-
Diligence) durch TSO voraus. Die Due Diligence reichen der angestrebten Zielrendite darstellen,
Õv>ÃÃÌi`i>Õ>L B}}i->V ÛiÀÃÌB- `>iÃ>ÕÃ`ÛiÀÃiÀØ`iâÕÃ}w>Ìi
digenuntersuchungen zu den Themen Umwelt- Schwankungen kommen kann. Gleichwohl han-
bedingungen, physischer Zustand des Immobi- delt es sich bei dem beschriebenen Verfahren
iLiÌÃ]LiÌ}Ìi,ØV>}ivØÀâÕØvÌ}i um einen erprobten Mechanismus zur konse-
Instandhaltungsarbeiten und Verbesserungen µÕiÌi ÌÃV i`Õ}Ãw`Õ}°
Miami Beach, `iÀƂL`Õ}`iÃ"LiÌð LiÃÜiÀ`i`>Ã
Bundesstaat Florida rechtliche Umfeld und die Eigentumsverhältnisse
an der Liegenschaft untersucht.
10 11„Warte nicht darauf in
Immobilien zu investieren,
investiere in Immobilien
und warte.”
T. Harv Eker
Überreicht durch: TSO in Deutschland
TSO Capital Advisors GmbH
TaunusTurm
Taunustor 1
60310 Frankfurt am Main
Telefon +49 (0) 69 / 8700 06 56 - 0
E-Mail info@tso-europe.de
TSO in den USA (Hauptverwaltung)
The Simpson Organization, Inc.
1170 Peachtree Street, Suite 2000
Atlanta, GA 30309
TSO hat Niederlassungen in Orlando (FL),
Raleigh und Charlotte (NC), Memphis und
Chattanooga (TN) sowie in Roanoke und
Hampton (VA).
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