Immobilienmarkt Tessin - Wirtschaft, Zahlen-Fakten, Immobilienmarkt-NEAT, 2019 Präsentiert von: SVKG
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Immobilienmarkt Tessin
Wirtschaft, Zahlen-Fakten, Immobilienmarkt-NEAT, 2019
Präsentiert von:
Brülhart & Partners SA, Pascal Brülhart, FRICS
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 1
Einführung
Überlegungen zum Immobilienmarkt heute
komplexer
volatiler
technischer
Man kann nicht mehr einfach nur Slides mit Zahlen zeigen..
Zusammenhänge verstehen…
Antworten zum Einfluss der NEAT auf den Immobilienmarkt hängt
heute auch von vielen anderen Faktoren ab.
Schauen wir uns diese mal an…
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 2
Inhalt
Wirtschaft
1.1 CH
1.2 Schulden
1.3 Bevölkerung/Geldkosten
1.4 Transport / Schiene TI, Beispiele Ceneri, Lugano, St Antonino, Zürich
1.5 Immobilienmarkt TI, Einflussfaktoren, BNS, Steuern, FINMA
1.6 Swiss Banking, Richtlinien Banken, Markt
1.7 Netto Anfangsrenditen
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 3
Inhalt
Immobilienwirtschaft
2.1 Tessiner Markt / EFH, STWE / Marktabsorption
2.2 Alterssegmente Kunden / Alter der Immobilien
2.3 Ausschreibungszeit
2.4 Preistendenzen
2.5 Miettendenzen
2.6 Outlook
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 4
1.1Wirtschaft, BIP
Quelle: SECO, UST
BIP 1985 – 2010 mit sehr positiver Tendenz. Ab 2010 bis 2019 mit
Seitwärtstrend. Eigentlich sollte jetzt die Bundesobligation 10J. Gut verzinst
werden. Dem ist aber nicht so…
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 5
1.1Wirtschaft, BIP Kantone, Mrd. CHF
DAS BIP Kanton Tessin
befindet sich im
forderen Mittelfeld der
CH.
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1.1Wirtschaft, Teuerung-Inflation
1941
1973
LIK 2018
Der LIK zeigt in den Jahren zu heute einen Trend gegen null an. 2017 und 2018 hat es
wegen dem Erdöl, dem Import und den Mieten noch eine leichte Steigung gegeben. Wir
sehen dass die Teuerung gegenüber den Löhnen schneller gestiegen ist. Die Kaufkraft
ist gleich geblieben wenn nicht leicht rückläufig.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 7
1.1Wirtschaft, Teuerung Fonte: SECO, UST, FPRE, Bearbeitung Brülhart & Partners, economic research. Die bekannten Wirtschaftsforscher und Banken haben Schwierigkeiten Teuerungsraten voraus zu sagen. Sie wechseln jede drei Monate. (steigende Volatilität) Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 8
1.1Wirtschaft, Markt
Quelle: SECO, UST
Die Schweizer Arbeitslosenrate liegt zirka um die 3%. Die Tessiner
Arbeitslosenrate ist immer leicht höher jedoch seit Monaten auch Rückläufig. Die
Teuerung hat sich zwar verlangsamt, steigt aber weiter an.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 9
1.1Kaufkraft TI
Quelle: ProperTI Market Study 2018, Brülhart & Partners SA
Das mittlere Salär im Privatsektor Tessin bleibt konstant 15% bis 20% unter
dem Schweizer Durchschnitt. Das wirkt sich auf die Luxusgüter, die
Immobilien, den Urlaub und den Freizeitsektor aus.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 101.1Versteuerte Einkommen
Quelle: ProperTI Market Study 2018, Brülhart & Partners SA
Verteilung der Lohnsegmente gemäss Steuererklärung der Bundessteuer. Das Bild
Tessin gegenüber der Schweiz ist sehr unterschiedlich. Im Tessin sind sehr viele
tiefe Saläre vorhanden und die Verteilung ist flach.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 111.1 Geldmenge vs.Geldkosten
Geldmenge M2
Geldkosten
Quelle: Meta Analyse FPRE
Die EZB und die SNB geben weiter Geldmengen in den Markt, die Geldkosten sinken
weiter kontinuierlich, die Wirtschaft (BIP) springt nicht an und die Inflation bleibt sehr
tief.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 121.1Geldmenge vs BIP
Geldmenge M1-M3 >
+ 10% p.a. zirka
Quelle: BFS
In der gelernten Theorie sollte bei soviel Geldmenge auf so lange Zeit im Markt die Inflation
anspringen. In 10 Jahren sind 400 Mia. mehr im Markt.
Das BIP wächst aber nur gerademal 1 bis 2.5% p.a. das muss zur Vorsicht und zum überlegen
anspornen.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 131.2 Staatsverschuldung
Die Schulden des
Staates liegen bei etwas
weniger als 300 Mia.
und ist bei zirka 70%
BIP.
Die Schweiz steht
hiermit, gegenüber der
EU gut da.
Gegenüberstellung UE:
https://www.smava.de/eurozone-
schulden-uhr/
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 141.2 Staatsverschuldung
Mit den Farben ist der
% Anteil an NPL
Schulden angegeben.
14 Länder haben im
jahre 2017 von 10% bis
50% NPL.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 151.2 Private Schulden
Private Haushalte
Private Unternehmen
Private Unternehmen Finanzsektor
Das Sorgenkind der BNS.
Alleine die Hypothekarschulden liegen
bei 150% vom BIP.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 161.2 Privatschulden, Total
BIP, CH 2018 = 689 Mia.
Privatschulden = 128.2 %
883 Mia. CHF
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 171.2 Bevölkerung, Vermögen
Immobilien
Titel, flüssige
Mittel
Fonte: BFS 2014
Beim Privatvermögen haben die meisten Schweizer mehr Immobilien als Titel
und flüssige Mittel.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 181.2 Geldkosten / Hypothek
Quelle: Credit Suisse: Mercato Immobiliare 2018 * Indicazioni di massima e valori medi
Gegenüber Aussagen einer Grossbank vom letzten Jahr, sind die Hypothekarkosten am
sinken. Die amerikanische FED hat ihre Zinspolitik in der Zwischenzeit schon wieder
nach unten korrigiert. Die EZB hält die Zinsen weiter tief und könnte nochmals nach
unten korrigiren.
https://it.comparis.ch/hypotheken/zinssatz/vergleich?canton=TI
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 191.2 Geldkosten / Hypothek
Fonte: Credit Suisse: Mercato Immobiliare 2018 * Indicazioni di massima e valori medi
Fonte: BCE 7.2019
> Für weitere 24 Monate zirka, wird sich das Szenario nicht gross ändern.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 201.3 Alter der Bevölkerung
Quelle: Credit Suisse, mercato immobiliare 2018
Die Bevölkerung im Tessin ist in der Regel immer älter als der Schweizer Durchschnitt.
Wir haben viele Pensionierte welche hier Wohnsitz nehmen. Die Architektur, die
Logistik und die Diestleistungen müssen sich dem anpassen.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 211.4Logistik und Transport
75 % des gesamten Privatverkehrs
verläuft im Kanton Tessin heute noch
über die Strasse mit Motorfahrzeugen.
Der öffentliche Verkehr mit S Bahn und
SBB, wird in diesen Jahren ausgebaut.
Es ist jedoch zu beachten dass der
Kanton Tessin ein Bergkanton ist und die Quelle: USTAT, ProperTI Market Study 2018, Brülhart & Partners SA
Bahnverbindungen nicht vorhanden sind.
Der Postautoverkehr ist wegen den
langen Reisezeiten nicht effizient.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 221.4 Logistik und Transport TI
Neuer Bahnhof Paradiso, 2019, 27 Mio.
Basistunnel Monte Ceneri, Eröffnung 2020
Verdoppelung Gleise Contone-Tenero, 98 Mio.
Neuer Bahnhof St. Antonino, 2020, 9 Mio.
Vergrösserung Bahnhof Chiasso, 245 Mio.
Neuer Knotenpunkt Cdenazzo
Fonte: FFS 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 231.4 Logistik und Transport TI
Ceneri-Basistunnel
Erst mit dem 15,4 km langen Basistunnel unter
dem Ceneri wird die durchgehende Flachbahn
von Altdorf bis Lugano Realität. Nach dem
Gotthard- und dem Lötschberg-Basistunnel ist
der Ceneri-Basistunnel das drittgrösste
Tunnelbauprojekt der Schweiz.
Auf Bestellung des Kantons Tessin wird die «Bretella Locarno – Lugano» realisiert, die dem
Tessiner Regionalverkehr dient. Sie schafft eine Direktverbindung zwischen Lugano und
Locarno und reduziert die Reisezeit zwischen Locarno und Lugano von heute 58 auf neu 30
Minuten.
Quelle: SBB 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 241.4 Logistik und Transport TI
Stand der Arbeiten 6.05.2019
Quelle: SBB 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 251.4 Logistik und Transport TI
Kürzere verbindungen
Reisezeiten mit dem Zug in Minuten
Quelle: SBB 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 261.4Logistik und Transport
Quelle: Google maps
> Dort wo neue Bahnhöfe, neue und schnelle Verbindungen entstehen, dort steigen die Preise um bis
zu 20% und mehr. Diese ziehen ebenso andere und zusätzliche Dienstleistungen an.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 271.5 Schweizer Immobilienmarkt CH Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 28
1.5 Schweizer Immobilienmarkt CH
Das Volumen hält, die Preise steigen leicht, Mieten steigen leicht,
Fremdkapital kostet wenig. Währung, Politik und Gesundheit sind stabil.
Bildung und Forschung sind sehr gut.
Die Schweiz bleibt eine gute sichere Investitionslandschaft. Inzwischen sind
die Nettorediten schon auf 2.0 bis 2.5% gefallen.
Eine gute Idee ? Nicht wirklich. Es fehlen aber Alternativen.
Priese für EFH und Wohnungen im STWE halten sich gut, solang die Baby
Boomer nicht in Pension gehen und ihre Häuser verkaufen möchten. Es
fehlen wenige Jahre.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 291.5 Währung / Markt CH
Würde viel Geld in die Schweiz fliessen und den Franken
stärken. Das würde dan Export limitieren.
Sollte die SNB hier erhöhen ?!
Bundesobligation
Saron
Oft spricht man davon, dass die Wirtschaft den freien Markt wiedersiegeln
soll. Hier sehen wir dass der Markt heute von der SNB stark gesteuert
wird. Diese reagiert vermehrt auf ausländische Ereignisse.
Quelle: SNB, homepage, 8.2019 Es öffnet sich die Schäre zwischen Geldpolitik und Konjunkturpolitik.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 301.6 FINMA / Swiss banking ?
Fonte: eigene Darstellung
Die tiefen Zinssätze unterstützen uns seit Jahren, aber wegen dem Bubble Index
herrschte auch Unsicherheit. Dieser Index ist, ausser in den Zentren, sinkend. Die
Tragbarkeit wurde erhöht. Soll der Privatsektor von den Banken unterstützt werden ?
Nein, wegen der höhen Verschuldung nicht; ja da die Institutionellen billig Geld in den
Immobilienmarkt einbringen. Dilemma….
Die Tragbarkeitsrechnung welche von FINMA /Swiss Banking vorgegeben wird, ist eine
Hürde.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 311.6 FINMA/ Tragbarkeit
Der rechnerische Zinssatz zur Tragbarkeit für einen
Hypothekarkredit, liegt zwischen 6-7% zirka.
Marktwert Immobilie = 1’000’000.- CHF
Belehnungswert = 75% = 750’000.- CHF
Berechnungssatz = 7%
750’000.- x 7% = 52’500.- soll ein Drittel vom Salär nicht
überschreiten
52’500.- / 33% x 100 = 159’000.- Lohn p.a.
Bei jungen Uni Abgängen und Pensionierte, bei den unteren
Einkommen und bei geschiedenen welche nch Alimente
bezahlen müssen, wird der Zugang zum Eigenheim unmöglich.
>> es brauch somit kleinere Flächen und tiefere Kosten. >>
auch hier sehen wir dass nicht der markt spielt sonder der
regulator mit Gesetzen.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 321.6 Swiss Banking / FINMA
In den letzten 12-18 Monaten haben wir vermehrt mit einm Probblem der
Namen von Wertedefinitionen bei Immobilienbewertungen angetroffen.
Bank / FINMA / Vorgabe Vorsichtsprinzip / interne Richtlinien
Belehnungswert (siehe SVS, EVS, IVS) Ausgangslage für den Kredit
> Ist kein Marktwert
>> Es entsteht eine Differenz zwischen den beiden Werten. Der normale Kunde
weiss das nicht. Achtung auf Bewertungszweck.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 331.7 Nettoanfangsrenditen
In den A Lagen in Zentrumslagen liegen die Renditen für Ertragswertobjekten
(Wohnen und gemischt genutzte) bei zirka tra 1.5 und 2.0%
Im Kanton Tessin haben wir Nettoanfangsrenditen in guten Lagen von 2.9% und
3.5%
Deutsche Schweiz Trend leicht sinkend
Tessin: Seitwärdstrend
bei mittleren bis schlechter Bonität der
Mieter, bei kurzen Laufzeiten oder bei
schlecht unterhaltenen Immobilien und
schlechter Lage, muss di Rendite
angepasst werden.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 34Tessiner Immobilienmarkt Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 35
2.1 Immobilienmarkt TI
Einige institutionelle Schweizer Investoren sind der Meinung dass im
Tessin im Moment nicht mehr investiert werden sollte.
Wieso?
- Migrationssaldo bei null, tiefe Kaufkraft welche nicht wächst
- Die lokale Wirtschaft ist micht sehr stark und produziert wenig.
- Die kantonale Raumplanung lässt wenig Spielraum offen für adekuate
raumgrössen für wichtige Überbauungen.
- Die grossen öffentliche kantonalem Projekte sind seit langen im Stillstand
- Stark motorisierter Strassenverkehr und überlastete Srrassen
- Leerstand im Wonbau ist kontinuierlich am steigen
Der Immobilienmarkt hat nun Schwierigkeiten neue Wonungen zu absorbieren. Wir
stehen nun in einem Veträngungsarkt und somit im Preiskampf. > «Yield
compression»
Der privatsektor muss sich mit FK eindecken wobei ihm ein strengen
Tragbarkeitsrechnung aufgebunden wird. Die Institutionellen kaufen mit 2-3% ein, da
sie der 0.75% Kapitalkosten auf Depot entweichen.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 362.1 Immobiliensegmente
STWE
EFH
Fonte: UST, ProperTI Market Study 2019, Brülhart & Partners SA
Die deutschen Kunden fallen langsam weg. Die Italiener kommen auch immer
weniger. Die Deutsche Schweiz fährt oft nach Italien weiter.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 372.1 Absorptionsgrad
Fonte: Baublatt e Credit Suisse
Absorptionsgrad mit Tendenz eher negativ auf alle Segmente.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 382.1 Andamento, assorbimento
Fonte: FPRE 2019, UST, USTAT 2018
Das Wachstum der Bevölkerung im Tessin liegt nahe bei 0. Migrationssaldo
Ticino 2017 > -666 Einheiten.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 392.2 Zweitresidenzen
Fonte: UST
Ferienobjekte werden immer mehr von älteren Personen gekauft. Der Grossteil
liegt zwischen dem Alter von 45 bis 85 Jahren. Behindertengerechtes Bauen,
Ausrichtung auf Seniorenresidenzen muss heute Rechnung getragen werden.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 402.2 Alter der Bauten TI
Grafik CH
Grafik TI
Quelle: USTAT
Die Altersstruktur der Immobilien im Tessin ist im Vergleich mit dem
Schweizer Durchschnitt wesentlich älter.
Mehr als 2/3 aller Immobilien sind von 1920 bis 1980.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 412.4 Preise, Tessin 2019
2-3% bis 8% Durchschnitt
An Zentrumslagen mit guten
Verbindungen halten die Preise
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 422.4 Einige Zahlen CHF/m2, 2019
Ascona 2018 / 2019
Fonte: Jahrbuch Brülhart & Partners SA, ProperTI Market Study 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 432.4 Einige Zahlen CHF/m2, 2019
Bellinzona 2018/2019
Fonte: Jahrbuch Brülhart & Partners SA, ProperTI Market Study 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 442.4 Einige Zahlen CHF/m2, 2019
Paradiso 2018/2019
Fonte: Jahrbuch Brülhart & Partners SA, ProperTI Market Study 2019
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 452.4 Trend der Mieten, Ticino 2019
5% bis 8%
Zentrumslagen halten sich, B
und C Lagen haben negativen
Trend
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 462.5 Mieten 2019
2017-2018 > es wurde sehr viel gebaut. Wenig absorption,
Leerstand 0.85 auf heute mehr als 2.5%, Tendenz steigend
Neue Wohnungen machen alten starke Konkurrenz,
Preiskampf
Bundesamt für Wohnungswesen
Zinssatz bei 1.5 %, technisch schon
bei 1.43%
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 472.5 Nettoanfangsrenditen
Mehrfamilienhäuser, 3.3 – 3.9%
Bürobauten, 3.9 - 4.2%
Gewerbe und LOgistik, 4.2 – 4.5%
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 482.6 Outlook, 2020
Verkaufspreise EFH
Verkaufspreise Wohnen STWE
Verkaufspreise MFH
Mietzinse Wohnungen
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 492.6 Outlook, 2020
Nahe der urbanen Zentren, nahe der öffentlichen Infrastruktur, ÖV, nahe der
Universitäten, der Forschungsstätten, nahe der Medizinversorgung,
Sportzentren und Kulturangeboten, ist sehr viel Potential vorhanden.
Der Basistunnel Monte Ceneri trägt sehr viel dazu bei, dass der Tessin eine
einzige grosse Stadt werden kann. Sie liegt auf der Nord-Süd Achse zwischen
2 G8 Länder. Die Werte und Priese werden sich verändern und entlang der
Bahnhöfe aufwerten.
Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 50Pascal Brülhart, FRICS 17.10.2019 51
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