Immofonds 1 Rechenschaftsbericht zum 30.09.2020 - Union Investment Austria
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immofonds 1 Rechenschaftsbericht zum 30.09.2020
Rechenschaftsbericht 1
zum 30. September 2020 des immofonds 1
Inhalt
1 Union Investment Real Estate Austria AG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
2 immofonds 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
3 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1 Entwicklung im abgelaufenen Geschäftsjahr . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
3.1.2 Anteilwert und Fondsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
3.1.3 Immobilienvermögen und Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.1.4 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
3.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
3.3 Besondere Themen im Berichtszeitraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
4 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
4.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
4.1.1 Aufteilung der Immobilien nach Ländern und Bundesländern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4.1.2 Aufteilung der Immobilien nach Nutzungsart . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
4.3 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
5 Immobilienbestand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
5.1 Direkt gehaltene Immobilien und indirekt gehaltene Immobilien über Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . 21
5.2 Beteiligungen an Komplementärgesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
5.3 Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
6 Steuerliche Behandlung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
7 Bestätigungsvermerk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
8 Informationspflichten gegenüber Anlegern gemäß § 21 AIFMG . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37
9 Fondsbestimmungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1
Zeitraum 01.10.2019 – 30.09.2020
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch
exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten, Prozentangaben usw.) auftreten.
Titelfoto: Solingen, Piepersberg 30, „BONG“ (Deutschland)
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 2
1 Union Investment Real Estate Austria AG
Anschrift Vorstand (Stand 30.9.2020)
Union Investment Real Estate Austria AG Dr. Kurt Rossmüller, MRICS
Schottenring 16 Manfred Stagl
1010 Wien Dipl.-BW (FH) Lars Fuhrmann, MBA (bis 31.01.2020)
Telefon + 43 - 1 - 205505 - 5172
Bankprüfer
Aktionäre Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH
Union Investment Austria GmbH, Wien (94,50 %) Renngasse 1 / Freyung
BAG Bankaktiengesellschaft, Hamm / Deutschland (5,50 %) 1010 Wien
Staatskommissäre Grundkapital
Mag. Andrea Delfauro-Bischof, MA EUR 5.000.000,–
Dr. Sebastian Pfeiffer, LL.M.
Aufsichtsrat
Dr. Gunter Haueisen (Vorsitzender)
Jens Wilhelm (stellv. Vorsitzender)
Dr. Reinhard Kutscher (bis 31.12.2019)
Hans Joachim Reinke (bis 02.03.2020)
Sonja Albers (ab 02.03.2020)
Klaus Riester
Angaben Vergütung gemäß § 20 Abs. 2 Z 5 und 6 AIFMG 1
Anzahl Mio. EUR
Durchschnittliche Anzahl der Mitarbeiter der Verwaltungsgesellschaft 19
während des Geschäftsjahres (inkl. Geschäftsleiter)
• Anzahl der Führungskräfte 2 5
• Anzahl der Risikoträger und Mitarbeiter mit Kontrollfunktion 6
Gesamtsumme der an die Mitarbeiter (inkl. Geschäftsleiter) 1,9
der Verwaltungsgesellschaft gezahlten Vergütungen
• hiervon fixe Vergütungen 1,7
• hiervon variable Vergütungen 0,2
Gesamtsumme der Vergütungen an die Führungskräfte 0,8
Gesamtsumme der Vergütungen an Risikoträger und Mitarbeiter mit Kontrollfunktion 0,9
Carried Interest —
1
Die Angaben beziehen sich auf das Geschäftsjahr 2019 der Verwaltungsgesellschaft.
2
Leitung Risikomanagement und Compliance ist hier enthalten.
Die letzte Überprüfung der Einhaltung der Verfahren der Die Beschreibung der Berechnung können Sie der Ver
Vergütungspolitik durch den Aufsichtsrat hat keine Unre- gütungspolitik der Gesellschaft entnehmen, welche
gelmäßigkeiten ergeben. Weiters hat es bei der letzten auf der Internetseite https://union-investment.at/
Prüfung keine wesentlichen Prüfungsfeststellungen durch realestate/infos abrufbar ist.
die Interne Revision gegeben.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 3
2 immofonds 1
Immobilienfonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz (ImmoInvFG)
i. V. m. dem Alternative Investmentfonds Manager-Gesetz (AIFMG)
Rechenschaftsbericht über das Geschäftsjahr vom 1. Oktober 2019 bis 30. September 2020
ISIN: AT0000632195 Ausschütter Auflagedatum: 22.03.2004
ISIN: AT0000A0S392 Thesaurierer Auflagedatum: 01.12.2011
Verwaltung: Union Investment Real Estate Austria AG, Schottenring 16, 1010 Wien
Depotbank: VOLKSBANK WIEN AG, Dietrichgasse 25, 1030 Wien
Abschlussprüfer: Deloitte Audit Wirtschaftsprüfungs GmbH, Renngasse 1 / Freyung, 1010 Wien
Wesentliche Änderungen im Verlauf der
Berichtsperiode:
Es gab in der Berichtsperiode keine wesentlichen
Änderungen.
Prospektkundmachung im Amtsblatt zur Wiener Zeitung vom 29.01.2004
1. Änderung am 26.11.2005 14. Änderung am 13.10.2010 27. Änderung am 26.03.2015 40. Änderung am 29.12.2016
2. Änderung am 17.10.2006 15. Änderung am 22.12.2010 28. Änderung am 03.07.2015 41. Änderung am 03.01.2017
3. Änderung am 29.12.2006 16. Änderung am 30.03.2011 29. Änderung am 18.12.2015 42. Änderung am 31.01.2017
4. Änderung am 15.03.2007 17. Änderung am 31.05.2011 30. Änderung am 31.12.2015 43. Änderung am 01.03.2017
5. Änderung am 25.09.2007 18. Änderung am 30.06.2011 31. Änderung am 18.02.2016 44. Änderung am 28.09.2017
6. Änderung am 15.04.2008 19. Änderung am 31.10.2011 32. Änderung am 17.03.2016 45. Änderung am 29.12.2017
7. Änderung am 01.07.2008 20. Änderung am 29.03.2012 33. Änderung am 14.06.2016 46. Änderung am 29.01.2018
8. Änderung am 27.11.2008 21. Änderung am 16.11.2012 34. Änderung am 30.06.2016 47. Änderung am 28.09.2018
9. Änderung am 14.02.2009 22. Änderung am 27.12.2012 35. Änderung am 26.08.2016 48. Änderung am 29.01.2019
10. Änderung am 22.09.2009 23. Änderung am 28.03.2013 36. Änderung am 29.09.2016 49. Änderung am 14.03.2019
11. Änderung am 26.09.2009 24. Änderung am 20.12.2013 37. Änderung am 30.09.2016 50. Änderung am 29.01.2020
12. Änderung am 27.03.2010 25. Änderung am 27.03.2014 38. Änderung am 03.10.2016
13. Änderung am 31.08.2010 26. Änderung am 18.12.2014 39. Änderung am 19.12.2016
Der veröffentlichte Prospekt (mit den Informationen für Vollständigkeit, Aktualität oder Genauigkeit der Angaben
Anleger gemäß § 21 AIFMG) sowie das Kundeninforma und Inhalte. Druckfehler vorbehalten.
tionsdokument (KID, wesentliche Anlegerinformation)
dieses Immobilienfonds inklusive sämtlicher Änderungen Die Wert- und Ertragsentwicklungen von Immobilienfonds
seit Erstverlautbarung stehen dem Interessenten in aktueller können nicht mit Bestimmtheit vorausgesagt werden. Per-
Fassung unter www.union-investment.at/realestate und formanceergebnisse der Vergangenheit (Quelle: OeKB)
in den Hauptanstalten und Geschäftsstellen der Volksbank lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung
Gruppe in deutscher Sprache zur Verfügung. eines Immobilienfonds zu. Ausgabe- und Rücknahmespesen
sowie Provisionen, Gebühren und andere Entgelte sind in
Die hier dargestellten Informationen wurden mit größter der Performanceberechnung nicht berücksichtigt und kön-
Sorgfalt recherchiert. Die Union Investment Real Estate nen sich mindernd auf die angeführte Bruttowertentwick-
Austria AG übernimmt keine Haftung für die Richtigkeit, lung auswirken.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 4
3 Bericht der Geschäftsführung
Sehr geehrte Anteilsinhaberin, Aufschwungphase wieder auf Vorkrisenniveau zurück-
sehr geehrter Anteilsinhaber, zukehren.
der Bericht des immofonds 1, ein Immobilieninvestment-
fonds nach dem Immobilien-Investmentfondsgesetz, be-
zieht sich auf den Zeitraum 01.10.2019 bis 30.09.2020. 3.1 Entwicklung im
Das Geschäftsjahr 2019 / 2020 wurde dominiert von den abgelaufenen Geschäftsjahr
globalen Auswirkungen der sich seit Anfang 2020 rapide
ausbreitenden Corona-Pandemie. Die Auswirkungen sind 3.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte
in allen Lebensbereichen zu spüren. Die Gesundheit der
Menschen, die soziale bzw. physische Distanzierung im täg-
lichen Leben sowie die Effekte auf die weltweiten Volks- Die Coronakrise sorgte in der ersten Jahreshälfte 2020 für
wirtschaften und Unternehmen zeigen dies deutlich. Welt- einen deutlichen Einbruch der weltweiten Konjunktur. An
weit setzen die Regierungen vorübergehend auf signifi- den Immobilien-Investmentmärkten machte sich dies ins-
kante Beschränkungen des wirtschaftlichen und sozialen besondere zwischen März und Juni durch eine spürbare
Lebens. Gleichzeitig wurden staatliche Unterstützungen Investorenzurückhaltung, ein deutlich verringertes Ange-
mit umfangreichen Wirtschaftsprogrammen für die von bot und folglich einen Rückgang der Transaktionsaktivi-
der Pandemie betroffenen Unternehmen verabschiedet. tät bemerkbar. Die meisten Transaktionen, die im zwei-
Auch ein Teil unserer Mieter ist von Ertragsausfällen be- ten Quartal durchgeführt wurden, waren bereits vor der
troffen. Eine der wichtigsten Aufgaben im Bestandsmana Coronakrise in die Wege geleitet worden.
gement von Immobilien ist die Sicherstellung der Miet
einnahmen für die Anleger unseres Offenen Immobilien- Deutsche Büromärkte
fonds. Unsere Bestandsmanager sind mit Mietern, die In den fünf deutschen Immobilienhochburgen ging die
stärker von der Krise getroffen sind, darum in kontinuier Büroflächennachfrage im ersten Halbjahr 2020 im Zuge
lichem Austausch und suchen im Sinne unserer Anleger der Mieterzurückhaltung infolge der Corona-Pandemie
nach zufriedenstellenden Lösungen für beide Seiten. Die spürbar zurück. Die durchschnittliche Vermietungsleistung
Auswirkungen der Pandemie sind aktuell vor allem indivi- an den fünf größten deutschen Büroimmobilienmärkten
duell und objektspezifisch zu managen. Die österreichi- Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / Main, Hamburg und Mün-
sche sowie die deutsche Bundesregierung haben umfas- chen fiel in den ersten sechs Monaten des Jahres 2020 ge-
sende Stützungsmaßnahmen zur Abfederung der Aus- genüber dem Vorjahreszeitraum um – 11,9 %. Aufgrund
wirkungen der Corona-Pandemie getroffen. Demgemäß des vor der Krise bestehenden enormen Angebotsmangels
sind Vermieter angehalten, unter gewissen Voraussetzun- machte sich dies bisher jedoch kaum in steigenden Leer-
gen auf Mietnachlässe bzw. Mietstundungen einzugehen. ständen bemerkbar. Die durchschnittliche Leerstandsrate
Ein entsprechendes Vorgehen liegt auch im Interesse des lag Ende Juni 2020 folglich bei äußerst niedrigen 4,0 %.
Immobilienfonds, um durch gemeinsame Lösungen mit Somit konnten die Spitzenmieten in den Bürohochburgen
den Mietern für beide Seiten ungewollte Nachwirkungen ihr hohes Vorkrisenniveau flächendeckend halten. Der Ham-
einzugrenzen bzw. zu vermeiden. Für das Sondervermögen burger Büromarkt verzeichnete sogar ein Mietpreiswachs-
erfolgt ein sehr enges Monitoring zu Mieteingängen, Ent- tum um 3,4 %, da hier die Nachfrage nach modernen
wicklungen der Liquidität, zu erwartenden Ergebnisaus- Flächen in Top-Lagen weiterhin höher war als das ent-
wirkungen, etwaigen Insolvenzen in der Mieterschaft und sprechende Angebot.
wertrelevanten Veränderungen.
Österreichische Büromärkte
Die Immobilienmärkte befinden sich in einer vergleichs- Der Wiener Büromarkt zeigte im ersten Halbjahr 2020 trotz
weise robusten Position. Niedrige Leerstandsraten und der Coronakrise eine vergleichsweise robuste Entwicklung.
moderate Fertigstellungsvolumina neuer Flächenangebote Obwohl die Vermietungsleistung im Jahresvergleich um
bilden die Grundlage für eine weiterhin stabile Entwicklung. etwa die Hälfte zurückging, fiel die Leerstandsrate erstmals
Zudem erzielen die Immobilien grundsätzlich attraktive seit 2009 unter die 4,0 %-Marke. Vor dem Hintergrund der
Mieteinnahmen, die sich mit der Rückkehr zur Normalität nach wie vor knappen Angebotssituation entwickelten
auch wieder deutlich bemerkbar in der Fondspreisentwick sich die Spitzenmietpreise für moderne Büroflächen im
lung niederschlagen werden. Es gibt aktuell keine Anzei- Jahresvergleich stabil.
chen, die eine grundlegende Neubewertung der Immo-
bilien erforderlich machen, was ein guter Indikator für Deutsche Einzelhandelsmärkte
stabile Immobilienwerte sein könnte. Die Corona-Pandemie war auch auf den deutschen Einzel-
handelsmärkten spürbar. Bedingt durch den Lockdown und
Grundsätzlich ist das Portfolio des immofonds 1 für die die Zurückhaltung der Konsumenten war der Umsatz im
Zukunft gut aufgestellt, um die aktuelle Marktphase ver- ersten Halbjahr 2020 geringer als im ersten Halbjahr 2019.
gleichsweise stabil durchlaufen zu können und in einer Profitiert von der Krise haben auch in Deutschland der Le-
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 5
bensmitteleinzel- und der Onlinehandel. Die Spitzenmieten Mieten bzw. Kaufpreisen leichte Korrekturen zu erwarten
zeigten sich in den großen deutschen Metropolen im ersten sein. Während sich Core-Immobilien, d. h. hochwertige
Halbjahr 2020 noch stabil, während in kleineren Städten Objekte in guten Lagen mit langen Mietvertragslaufzeiten,
leicht nachgebende Einzelhandelsmieten registriert wurden. relativ stabil entwickeln dürften, sollte die Korrektur bei ri-
sikobehafteten Immobilien etwas deutlicher ausfallen.
Österreichische Einzelhandelsmärkte
Trotz der Corona-Pandemie und höherer Online-Umsätze Geld- und Kapitalmarkt
blieben die Einzelhandelsspitzenmieten im ersten Halbjahr Zu Beginn des Berichtszeitraums senkte die US-Notenbank
in Wien unverändert. Fed ein weiteres Mal die Leitzinsen. Gleichzeitig kündigte
sie aber unter Verweis auf erste Anzeichen einer vorsichti-
Deutsche Hotelmärkte gen konjunkturellen Stabilisierung eine Zinspause an. Die
Nach einem positiven Jahresauftakt für die deutschen Beruhigung im Handelsstreit zwischen China und den USA
Hotelmärkte mit flächendeckend starken Auslastungs sorgte für eine freundliche Grundstimmung. Europäische
zahlen sorgte die Corona-Pandemie ab Mitte März für Staatsanleihen litten unter der Attraktivität ihres US-Pen-
ein abruptes Ende des Aufwärtstrends. Im folgenden zwei- dants. Anschließend starteten die Rentenmärkte zunächst
ten Quartal 2020 führten Lockdown-Maßnahmen, Reise- freundlich ins neue Jahr und vor allem risikobehaftete Pa-
beschränkungen und das Ausbleiben von Messen und piere konnten deutlich zulegen. Bis in den Februar hinein
Geschäftsreisen letztendlich zu einem Einbruch der Über- schien das neuartige Coronavirus vor allem ein Problem für
nachtungsnachfrage und zu zahlreichen temporären Ho- China, jedoch nicht für den Rest der Welt zu sein. Doch als
telschließungen. Daraus resultierend ging der durchschnitt- sich mit der folgenden weltweiten Virusausbreitung die
liche Zimmererlös (RevPAR) im Schnitt über die fünf wich- Lage schnell änderte, waren die als sicher geltenden Bundes-
tigsten deutschen Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt / anleihen und US-Schatzanweisungen von den Anlegern
Main, Hamburg und München in der ersten Jahreshälfte sehr gefragt. Gleichzeitig kam es bei den risikobehafteten
2020 im Jahresvergleich um – 59,8 % zurück. Papieren aufgrund der außerordentlichen Verunsicherung
zu starken Kursverlusten. Entsprechend erhöhten sich die
Österreichische Hotelmärkte Risikoaufschläge von Staats- und Unternehmensanleihen
Der Wiener Hotelmarkt hat in der ersten Jahreshälfte in der europäischen Peripherie deutlich.
2020 ebenfalls stark unter den Auswirkungen der Corona-
Pandemie gelitten. Aufgrund zahlreicher temporärer In dieser Phase kam es zudem zu ungewöhnlich starken
Hotelschließungen und einer sehr geringen Nachfrage Marktverwerfungen. Dies veranlasste die Notenbanken
im Zuge der Reisebeschränkungen ging der RevPAR im weltweit zu umfassenden Maßnahmenpaketen, die teils
Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres um – 65,6 % bis in den Juni 2020 hinein aufgestockt wurden. Flankie-
zurück. rend kam auf fiskalpolitischer Seite die Unterstützung der
einzelnen Staaten hinzu. Die Größenordnung der Konjunk-
Immobilien-Investitionsmärkte turprogramme erreichte dabei historische Dimensionen.
In Europa lag das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmo- Daraufhin stabilisierte sich der Rentenmarkt. Die Einigung
bilien zur Jahresmitte 2020 bei rund EUR 80,0 Mrd., womit auf einen EU-Wiederaufbaufonds stützte vor allem die
es um 18,4 % geringer ausfiel als im entsprechenden Vor- Peripherie. Dort hatten sich die Renditen den Tiefständen
jahreszeitraum. In Deutschland wurden im ersten Halbjahr vom Februar 2020 mittlerweile wieder angenähert oder sie,
2020 Gewerbeimmobilien im Wert von etwa EUR 19,0 Mrd. wie im Falle Italiens, sogar unterschritten. In den Kern-
gehandelt. Damit machte das Transaktionsvolumen für Ge- Staatsanleihenmärkten verschob sich die US-Zinsstruktur-
werbeimmobilien fast ein Viertel des gesamten europä kurve deutlich nach unten. US-Treasuries mit zehn Jahren
ischen Handelsvolumens aus. Coronabedingt lag das Trans- Laufzeit rentierten im Sommer mit rund 0,5 % auf einem
aktionsvolumen in Deutschland aber dennoch 6,3 % unter Rekordtiefstand. Die Fed hat zudem ein neues Inflations-
dem hohen Wert des ersten Halbjahres 2019. In Österreich ziel angekündigt. Demnach streben die US-Währungshüter
wurden in der ersten Jahreshälfte 2020 etwa EUR 831,0 Mio. künftig eine Inflation von durchschnittlich 2,0 % an. Län-
in Gewerbeimmobilien investiert, womit das Transaktions- gere Phasen niedriger Teuerung erlauben damit perspekti-
volumen 23,0 % unter dem Wert des entsprechenden Vor- visch die Inkaufnahme von Phasen mit entsprechend hö-
jahreszeitraums lag. herer Teuerung. Auf Ebene des JP Morgan US Global Bond
Index verteuerten sich US-Staatsanleihen im Berichtszeit-
Ausblick raum um 8,4 %. Euro-Staatsanleihen konnten hingegen
Trotz des eingeschränkten Transaktionsgeschehens zeigten kaum zulegen. So stieg der iBoxx Euro Sovereign Index im
sich die Immobilienpreise zur Jahresmitte 2020 weitgehend Berichtszeitraum nur um 0,7 % an.
stabil. Eine Belebung des Investmentmarkts ist erst im Laufe
der zweiten Jahreshälfte zu erwarten. Sowohl Käufer als Unternehmensanleihen lagen mit 0,2 %, gemessen am
auch Mieter agieren weiterhin sehr vorsichtig. Für das ICE BofA Merrill Lynch Euro Corporate Index, nach dem
laufende und auch das kommende Jahr werden bei den deutlichen Einbruch wieder leicht im Plus.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 6
Übersicht seit Fondsbeginn (22.03.2004)
Rechnungs- Fonds- Ausschüttungsanteil AT0000632195 (A) Thesaurierungsanteil AT0000A0S392 (T) 1
jahr vermögen
Errechneter Aus- Wert- Errechneter Zur The- KESt- Wert-
in EUR
Wert schüttung verän- Wert saurierung Auszahlung verän-
je Anteil in EUR derung je Anteil verwendeter in EUR derung
in EUR in % 2 in EUR Betrag in EUR in % 2
2004 3 38.468.480,89 99,53 2,00 2,77 — — — —
2004 / 2005 205.541.822,65 102,74 4,20 5,32 — — — —
2005 / 2006 310.512.344,99 101,71 3,00 3,19 — — — —
2006 / 2007 310.335.356,36 102,95 3,13 4,27 — — — —
2007 / 2008 308.989.700,93 104,51 3,10 4,65 — — — —
2008 / 2009 220.838.239,78 97,36 0,00 – 4,00 — — — —
2009 / 2010 219.848.084,57 101,97 3,50 4,74 — — — —
2010 / 2011 244.725.147,82 101,64 3,70 3,18 — — — —
2011 / 2012 232.522.263,32 101,32 3,20 3,42 101,32 3,1942 0,0000 3,42
2012 / 2013 272.725.923,17 100,61 3,00 2,52 103,87 2,5953 0,0000 2,52
2013 / 2014 436.120.448,23 101,01 3,00 3,45 107,46 2,8969 0,0800 3,46
2014 / 2015 690.939.311,27 100,19 2,20 2,2 109,75 2,2199 0,1900 2,20
2015 / 2016 698.053.290,76 99,64 1,80 1,68 111,39 1,9843 0,1297 1,67
2016 4 691.874.001,12 99,77 0,00 0,13 111,53 0,1273 0,0000 0,13
2016 / 2017 759.723.875,46 100,01 1,80 2,07 113,71 2,1859 0,0664 2,07
2017 / 2018 908.782.261,04 100,24 1,80 2,06 115,97 2,4534 0,0818 2,05
2018 / 2019 1.047.081.975,56 100,53 1,80 2,11 118,33 2,4308 0,1378 2,11
2019 / 2020 1.106.571.218,31 100,03 1,50 1,31 119,73 1,8878 0,0159 1,30
1
Auflage 1. Dezember 2011.
2
Der Ertrag aus deutschen Immobilien wird in Deutschland mit Körperschaftsteuer (KÖSt) und Solidaritätszuschlag belastet, ist aber in Österreich nicht mehr der Besteuerung
unterworfen. Dieser ausländische Steuerabzug bewirkt optisch einen niedrigeren Ertragsausweis, wird aber im Regelfall durch die Ausschüttung ohne inländischen Kapitalertrag
steuer(KESt)-Abzug wieder ausgeglichen.
3
Rumpfgeschäftsjahr vom 17.03.2004 bis 31.08.2004.
4
Rumpfgeschäftsjahr vom 01.09.2016 bis 30.09.2016.
3.1.2 Anteilwert und Fondsvermögen Thesaurierungsanteile
Für die Thesaurierungsanteile werden für das Rechnungs-
Das Fondsvermögen des immofonds 1 erhöhte sich im jahr 2019 / 2020 je Anteil EUR 1,8878 thesauriert verwen-
Berichtszeitraum von EUR 1.047.081.975,56 auf EUR det, das sind bei 3.442.903 Thesaurierungsanteilen insge-
1.106.571.218,31. Der Anteilumlauf stieg im Laufe des samt EUR 6.499.673,90. Nähere Details dazu sind im Punkt
Geschäftsjahres 2019 / 2020 von 9.882.450 Stück auf „4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermö-
10.384.249 Stück. gens“ angeführt. Für Thesaurierungsanteile ist ein Betrag
in Höhe der auf den Jahresertrag entfallenden Kapitalertrag-
Der Rechenwert des immofonds 1 für die ausschüttenden steuer auszuzahlen. Für das Rechnungsjahr 2019 / 2020
Anteile beträgt zum 30.09.2020 EUR 100,03 gegenüber wird eine KESt-Auszahlung von EUR 0,0159 vorgenommen.
EUR 100,53 zum 30.09.2019, für die thesaurierenden An-
teile EUR 119,73 gegenüber EUR 118,33. Ausschüttung / Auszahlung
Die Ausschüttung bzw. Auszahlung wird am 15.12.2020
Ausschüttungsanteile bei den Zahlstellen des Fonds, VOLKSBANK WIEN AG, Wien,
Für das Rechnungsjahr 2019 / 2020 wird eine Ausschüt- und sämtlichen im österreichischen Volksbanken-Verbund
tung von EUR 1,50 je Anteil vorgenommen, das ergibt bei zusammengefassten Kreditinstituten sowie durch weitere
6.941.346 immofonds 1-Anteilen die Summe von EUR Vertriebspartner kostenfrei gutgeschrieben bzw. ausge-
10.412.019. Der KESt-Abzug beträgt EUR 0,0135 je Anteil. zahlt. Die Kapitalertragsteuer wird von der kuponauszah-
lenden Bank direkt an die Finanzbehörde abgeführt.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 7
3.1.3 Immobilienvermögen und Voraussetzungen auch für längerfristige Aufenthalte der
Beteiligungen an Grundstücks- Gäste am Gewerbestandort Eschborn. Über den öffent
lichen und privaten Nahverkehr (195 Außenstellplätze)
Gesellschaften sind gute Anbindungen zum Frankfurter Flughafen, ins
Stadtzentrum und zum Messegelände der Stadt Frankfurt
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich gegeben.
im Berichtszeitraum um rund 1,3 % von EUR 638,7 Mio. auf
EUR 646,8 Mio., es setzt sich am 30.09.2020 aus 31 Immobi- Graz, Neubaugasse 41, 43, 45, 47, 49, 49 a, 51,
lien zusammen. Im Berichtszeitraum wurden fünf Objekte Wiener Straße 10 a
veräußert sowie zwei Objekte in den Bestand übernom- Am 24.09.2019 hat Union Investment eine projektierte
men. Außerdem werden zum Stichtag acht Beteiligungen Wohnimmobilie im österreichischen Graz erworben. Bis
an Grundstücks-Gesellschaften mit einem Wert von EUR September 2022 entstehen insgesamt 255 Wohneinheiten.
235,2 Mio. gemäß Vermögensaufstellung gehalten. Davon Neben den rund 15.500 m2 Mietfläche für die Wohnein-
wurden im Geschäftsjahr drei Beteiligungen an einer heiten sind rund 1.000 m2 für Büroräume und rund 120 m2
Grundstücks-Gesellschaft, eine davon mit einem Grund- für einen Einzelhändler vorgesehen. Die durchschnittliche
stück in Bebauung, eingegangen. Die diesbezüglichen Wohnungsgröße des Neubaus wird bei 61 m2 liegen. Ins-
Werte betragen zum Stichtag EUR 62,5 Mio. sowie EUR gesamt setzt sich die Wohnanlage aus vier Gebäudeteilen
15,5 Mio. gemäß Vermögensaufstellung. zusammen, die im hinteren Bereich eine offene Garten-
fläche umschließen. Alle Wohnungen werden über Frei
flächen in Form von Loggien, Terrassen oder Balkonen ver-
3.1.4 Immobilienaktivitäten fügen. Die Wohnanlage mit der Adresse Neubaugasse und
Wiener Straße liegt im dynamischen Lendviertel von Graz.
Im Berichtszeitraum wurden fünf direkt gehaltene Objekte Graz ist die wachstumsstärkste Metropole in Österreich und
veräußert, zwei Objekte in den Bestand übernommen so- bietet derzeit in unterschiedlichen Nutzungsarten sehr gute
wie drei Beteiligungen an Grundstücks-Gesellschaften ein- Bedingungen für langfristig orientierte Immobilieninvesto-
gegangen. ren. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am 11.06.2020.
Hartberg, „Hatric Q2“
Projektentwicklungen Am 31.07.2020 wurde der Ankauf des Fachmarktzentrums
„Hatric Q2“ im österreichischen Hartberg beurkundet. Das
Wien, „HS 17“ Hatric ist ein Fachmarktzentrum mit insgesamt vier Bauab-
Am 23.10.2018 wurde der Ankauf der im Bau befindlichen schnitten (Q1 – Q4) und rund 30.687 m2 Mietfläche. Es ist
Wohnimmobilie in Wien (Österreich) beurkundet. Der das größte und vom Mieterbesatz attraktivste Fachmarkt-
Standort befindet sich in Favoriten, dem 10. und bevölke- zentrum im Einzugsgebiet. Das 2005 eröffnete „Hatric Q2“
rungsreichsten Gemeindebezirk von Wien. Die Wohnan- besteht aus zwei Gebäudeteilen: einem Lebensmittelmarkt,
lage wird aus zwei Baukörpern bestehen, die gemeinsam welcher bis Mitte September 2020 auf rund 3.460 m2 er-
einen Innenhof bilden. 83 der 97 Einheiten werden Zwei- weitert wurde, und einer Fachmarktzeile mit rund 3.330 m2
zimmerwohnungen mit einer durchschnittlichen Größe Mietfläche. Die Flächen sind zu 100 % vermietet. Hartberg
von 40 m2 sein. Die übrigen 14 Einheiten sind als Dreizim- ist ein langjährig etablierter und führender Einzelhandels-
merwohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von standort in der Region. Das Fachmarktzentrum hat eine
57,5 m2 konzipiert. Alle Wohnungen werden über einen sehr gute Sichtbarkeit von der B 50 (Zufahrtsstraße nach
eigenen Freibereich verfügen: kleine Gärten, Terrassen, Hartberg) und ist mit dem Individualverkehr und öffent
Balkone oder Loggien. Die Fertigstellung und Übergabe lichen Verkehrsmitteln gut zu erreichen. Der wirtschaft
der Wohnimmobilie ist für Januar 2021 vorgesehen. Der liche Übergang erfolgte am 01.08.2020.
wirtschaftliche Übergang erfolgte am 06.06.2019.
Solingen, „BONG“
Die Logistikimmobilie „BONG“ in Solingen (Deutschland)
Ankäufe wurde am 27.05.2019 erworben. Das im Jahr 2013 errich-
tete Objekt mit Light-Industrial-Komponenten verfügt über
Eschborn, „Hyatt House“ rund 10.300 m2 Mietfläche, die sich auf rund 8.700 m2 Hal-
Das am 26.09.2018 beurkundete Apartmenthotel der len-, einer etwa 900 m2 großen Mezzanin- und rund 700 m2
Marke „Hyatt House“ in Eschborn bei Frankfurt / Main Bürofläche verteilt. Hinzu kommen 72 Pkw-Stellplätze.
(Deutschland) wurde am 20.03.2020 an Union Investment Das Gebäude ist vollständig an die Bong GmbH vermietet,
übergeben. Das Hotel verfügt über ein Erdgeschoss und einen Hersteller von Briefumschlägen und ähnlichen Papier-
fünf Obergeschosse mit einer Gesamtmietfläche von ca. produkten. Das Logistikzentrum befindet sich im Gewerbe
7.320 m2. Die Ausstattung der 190 Zimmer, welche über- gebiet Piepersberg im Norden von Solingen. Aus immobilien-
wiegend mit Kitchenettes ausgestattet sind, schafft die wirtschaftlicher Perspektive zählt der Standort Piepersberg
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 8
zur Logistikregion Düsseldorf. Die Landeshauptstadt von feld (Steiermark, Österreich) mit zusammen rund 9.800 m2
Nordrhein-Westfalen ist rund 20 km entfernt. Der wirtschaft Mietfläche aus dem Bestand des immofonds 1 veräußert.
liche Übergang des Logistikobjekts erfolgte am 30.04.2020. Das Fachmarktzentrum in der Villacher Straße 24 in Feld
kirchen bietet rund 4.600 m2 Mietfläche. Eröffnet wurde es
Wels, „Welas Park“ im Jahr 2005, im Folgejahr hatte es der immofonds 1 für
Am 17.06.2019 hat Union Investment den „Welas Park“, ein sein Portfolio erworben. Das Objekt war zum Verkaufszeit-
neu gestaltetes Fachmarktzentrum in der wirtschaftlich punkt nahezu vollvermietet. Zu den Mietern zählen Fussl,
prosperierenden Region Linz-Wels (Österreich), erworben. C&A und dm. Das Fachmarktzentrum in der Grazerstraße
Das Objekt wurde ursprünglich im Jahr 2006 errichtet 12 in Fürstenfeld mit den Ankermietern MoreFit und
und im Frühjahr 2019 neu eröffnet. Rund 33 % der knapp Dänisches Bettenlager umfasst rund 5.200 m2 Mietfläche.
15.000 m2 Mietfläche entfallen auf die beiden Ankermieter Es wurde im Jahr 2002 errichtet und befand sich seit dem
Merkur und Lidl. Damit setzt der „Welas Park“ einen klaren Ankauf im Jahr 2005 im Bestand. Der wirtschaftliche
Schwerpunkt auf den Lebensmittelhandel, ergänzt durch Übergang der beiden Fachmarktzentren erfolgte am
weitere Nahversorgungsangebote in insgesamt 24 Laden 31.12.2019 (Feldkirchen) und am 11.01.2020 (Fürsten-
einheiten. Der „Welas Park“ ist zum Zeitpunkt des Ankaufs feld).
zu rund 95 % vermietet. Die durchschnittliche gewichtete
Mietdauer der Ladeneinheiten liegt bei etwa zehn Jahren.
Die Mietfläche wird ergänzt durch 612 öffentliche Kun- Immobilienaktivitäten ohne Nutzen-Lasten-Übergang
denparkplätze. Hiervon wurden 70 Pkw-Stellplätze dem
Hauptmieter zur exklusiven Nutzung überlassen. Die Im- Wiesbaden, „K7“
mobilie befindet sich in unmittelbarer Nähe zur Bundes- Am 28.02.2020 erfolgte die Beurkundung für das Projekt „K7“
straße B1, der Hauptverkehrsstraße zwischen der Stadt in Wiesbaden (Deutschland). Union Investment entwickelt
Wels und dem Autobahnkreuz Linz. Das Einzugsgebiet für ihren Bestandsmieter, eine Wirtschaftsauskunftei, in
umfasst rund 165.000 Einwohner. Der wirtschaftliche Eigenregie einen Erweiterungsbau mit zusätzlichen rund
Übergang erfolgte am 03.03.2020. 3.400 m2 Mietfläche am Standort Kormoranweg in Wiesba-
den. Damit steigt die vom Mieter genutzte Fläche auf ins-
gesamt rund 11.700 m2 in den drei Einzelgebäuden „K3“,
Verkäufe „K5“ und „K7“. Die beiden Bestandsgebäude am Kormo
ranweg wurden in den Jahren 2005 und 2006 fertiggestellt
Dresden, Strehlener Straße 10 und dienen der Wirtschaftsauskunftei seitdem als Unter-
Union Investment hat am 01.10.2019 aus dem Bestand des nehmenszentrale. Der Mietvertrag für den Neubau hat
immofonds 1 das Objekt Strehlener Straße 10 in Dresden eine Laufzeit von zehn Jahren. Darüber hinaus wurden
(Deutschland) im Rahmen einer Portfolio-Optimierung ver- auch die Bestandsverträge an die Laufzeit des Neuvertra-
äußert. Der Verkaufserlös lag über dem zuletzt ermittelten ges angepasst. Der Baubeginn ist für das Frühjahr 2021
Verkehrswert. Das Objekt wurde 1973 errichtet und 2008 geplant, die Fertigstellung ist für Ende 2022 vorgesehen.
für den immofonds 1 (damals noch lmmo KAG) angekauft
und ist zu 100 % an die „a&o hostel and hotel Dresden
GmbH“ vermietet. Das Objekt wurde als Hostel mit 159 3.2 Ausblick
Zimmern genutzt. Der Mietvertrag hat eine Restlaufzeit
von ca. acht Jahren plus fünf Jahre mieterseitige Verlänge Zins- und Devisenkursentwicklungen
rungsoption. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte am Das Coronavirus prägte den Beginn der 2020er Jahre an
21.10.2019. den Kapitalmärkten entscheidend mit. Im Vergleich zur
Finanzkrise 2008 ist der konjunkturelle Einbruch wesent-
Meerbusch, Otto-Hahn-Straße 10 lich tiefer und er erfolgte in deutlich kürzerer Zeit. Nach
Neuried, Forstenrieder Straße 8 – 14 Einschätzung von Union Investment dürfte die konjunktu-
Im Rahmen einer Portfolio-Optimierung hat Union Invest- relle Talsohle weltweit aber bereits im zweiten Quartal
ment am 22.08.2019 zwei Objekte des immofonds 1 2020 erreicht worden sein. Die umfangreichen wirtschafts-
in Meerbusch (Deutschland) mit 4.000 m2 und Neuried und geldpolitischen Stützungsmaßnahmen lindern den
(Deutschland) mit rund 10.600 m2 Mietfläche verkauft. Einbruch und verbessern die mittelfristige Perspektive.
Diese beiden Immobilien wurden zuvor mehr als zehn Eine Prognose über den weiteren Pandemieverlauf ist
Jahre im Bestand des immofonds 1 gehalten. Der wirt- trotz aller Fortschritte in der Medizin und im generellen
schaftliche Übergang erfolgte am 30.11.2019. Umgang mit der Situation jedoch weiterhin mit erheb
lichen Unsicherheiten behaftet. Aus vergleichbaren Vor-
Feldkirchen, Villacher Straße 24 kommnissen der Vergangenheit lässt sich nach Bewertung
Fürstenfeld, Grazerstraße 12 von Union Investment ableiten, dass die betroffenen Volks-
Am 20.11.2019 und 19.12.2019 wurden zwei Fachmarkt wirtschaften ab Mitte 2021, begleitet von fiskal- und geld-
zentren in Feldkirchen (Kärnten, Österreich) und Fürsten- politischen Stimuli, wieder auf den ursprünglichen Wachs-
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 9tumspfad zurückkehren sollten. Dies wird aber möglicher- Des Weiteren konnte bei einem Objekt in Wiesbaden eine
weise auf einem etwas niedrigeren Niveau als bisher erfol- Nachbarliegenschaft für die Entwicklung und Realisierung
gen, da verlorene Produktionszeit oder Konsummöglich- eines Erweiterungsbaues zu unserer bestehenden Immo
keiten sich nicht mehr nachholen lassen. bilie erworben werden. Dadurch wird dem Mieter des
Hauses ermöglicht, zu expandieren und langfristig an die-
Auch künftig wird der wirtschaftspolitische Fokus auf Wachs- sem Standort zu bleiben.
tumsförderung und weniger auf der Bekämpfung öffent
licher Haushaltsdefizite liegen. Um die Tragfähigkeit der Bestandsoptimierungen und die qualitative Weiterent-
weltweiten Staatsschulden zu gewährleisten, ist jedoch wicklung des Immobilienportfolios dienen einer mittel-
eine Fortsetzung der geldpolitischen Unterstützung un bis langfristigen Stabilisierung der Vermietungsquote und
erlässlich. Die Zentralbanken werden ihre Gläubigerrolle somit einer stabilen Ertragslage. Die Nachhaltigkeit der
im Markt für Staatsanleihen ausbauen und auf Jahre hin- Immobilien ist sowohl in der Bestandsverwaltung als auch
aus die Renditen drücken. Dabei rückt die Inflationsbe- bei Ankäufen ein wichtiger Faktor der Portfoliostrategie.
kämpfung nicht in den Hintergrund. Jedoch deutet sich
an, dass die Zentralbanken temporär höhere Inflationsraten
zulassen werden, wenn die Inflation zeitweise auch deut- 3.3 Besondere Themen
lich unter die Zielmarken fallen sollte. Insofern wird sich
das Niedrig- bzw. Negativzinsumfeld tendenziell weiter im Berichtszeitraum
verschärfen.
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 / 2020 sind keine
Portfoliostrategie wesentlichen Vorkommnisse zu erwähnen. Zum Thema
Der immofonds 1 ist ein auf Deutschland und Österreich Corona-Pandemie finden Sie mehr ab Seite 5 im Bericht
fokussierter Immobilienfonds. Ziel des Fondsmanagements der Geschäftsführung.
im berichtsgegenständlichen Zeitraum war, neben der wei-
teren Diversifikation und dem weiteren Ausbau des Immo-
bilienportfolios, auch die aktuelle Marktphase zu nutzen,
um den derzeitigen Immobilienbestand weiter zu optimieren
und zukunftsfähig auszurichten. Im strategischen Anlage-
fokus des immofonds 1 liegen Büro-, Logistik-, Handels- und
Hotelimmobilien sowie Wohnimmobilien. Investitionen sind
sowohl in bereits bestehende als auch in noch zu entwickeln-
de Immobilien möglich. Derzeit liegt der strategische Schwer-
punkt auf der Ausweitung des Büroanteils in Deutschland.
Ziel der vom Fondsmanagement verfolgten Portfoliostra-
tegie ist es, stets eine ausreichende Fungibilität zu gewähr-
leisten und mit einer mehrdimensionalen Diversifikation
des Immobilienbestandes eine weitgehend schwankungs-
arme und wertstabile Entwicklung des Sondervermögens
zu erreichen.
Es muss jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen werden,
dass durch die sich seit Anfang März 2020 weltweit ver-
breitende Corona-Pandemie seitens des Fondsmanage-
ments kurzfristig eine Anpassung der Portfoliostrategie
notwendig werden könnte.
Zur Portfolioerweiterung konnte im abgelaufenen Geschäfts-
jahr das Bestandsobjekt „HATRIC Einkaufspark Hartberg“
um den Zukauf eines weiteren Bauteils u. a. mit einem na-
menhaften Lebensmittel-Ankermieter erweitert werden.
Die Genehmigungsphase des Wohnprojektes in Graz ist
inzwischen abgeschlossen, die Bauarbeiten haben im Juni
2020 begonnen. Das Wohnbauprojekt „HS 17“ in Wien
befindet sich nunmehr bereits in der Endausbauphase, mit
der Fertigstellung und Übergabe an die Mieter wird für
März 2021 gerechnet.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 104 Zahlen, Daten, Fakten
4.1 Zusammensetzung
des Fondsvermögens
4.1.1
Aufteilung der Immobilien nach Ländern
und Bundesländern
4.1.2
Aufteilung der Immobilien nach Nutzungsart
4.2 Ertragsrechnung und Entwicklung
des Fondsvermögens
4.3 Vermögensaufstellung
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 114.1 Zusammensetzung des Fondsvermögens
Kurswert per 30.09.2019 Kurswert per 30.09.2020
in Mio. EUR in % in Mio. EUR in %
Summe Vermögenswerte (Immobilien und Beteiligungen) 785.050.681,20 74,98 882.040.701,27 79,71
Immobilien inkl. Anschaffungsnebenkosten 785.050.681,20 74,98 882.005.701,27 79,71
Objekte direkt gehalten
Österreich 200.028.117,05 19,10 188.175.038,70 17,01
Wien 89.896.145,22 8,59 90.236.154,26 8,16
Steiermark 43.676.651,14 4,17 38.471.334,14 3,48
Niederösterreich 21.900.000,00 2,09 22.850.000,00 2,06
Tirol 19.919.865,57 1,90 19.162.174,33 1,73
Oberösterreich 13.960.455,12 1,33 14.030.375,97 1,27
Kärnten 10.675.000,00 1,02 3.425.000,00 0,31
Deutschland 438.649.473,49 41,89 458.636.686,34 41,45
München 60.200.000,00 5,75 61.800.000,00 5,59
Burgwedel 48.531.983,67 4,63 48.866.016,57 4,43
Nürnberg 35.900.000,00 3,43 38.450.000,00 3,47
Stuttgart 36.142.917,98 3,45 36.214.769,95 3,27
Eschborn 0,00 0,00 33.315.228,10 3,01
Hamburg 33.306.663,15 3,18 33.059.636,69 2,99
Wiesbaden 1 32.750.000,00 3,13 33.000.000,00 2,98
Düsseldorf 32.618.204,96 3,12 32.517.418,07 2,94
Gräfelfing 25.665.607,58 2,45 25.688.240,49 2,32
Dresden 29.390.601,25 2,81 23.051.542,05 2,08
Hannover 21.050.000,00 2,01 21.500.000,00 1,94
Unterföhring 17.987.352,72 1,72 17.284.466,29 1,56
Oberhausen 17.581.142,18 1,68 16.661.636,87 1,51
Mainz 16.000.000,00 1,53 16.500.000,00 1,49
Solingen 0,00 0,00 12.177.731,26 1,10
Martinsried 8.200.000,00 0,78 8.550.000,00 0,77
Neuried 19.200.000,00 1,83 0,00 0,00
Meerbusch 4.125.000,00 0,39 0,00 0,00
Objekte gehalten über Grundstücks-Gesellschaften
Österreich 109.834.552,92 10,49 204.818.715,22 18,51
Steiermark 88.907.326,26 8,49 103.717.967,17 9,37
Wien 20.927.226,66 2,00 54.399.220,74 4,92
Oberösterreich 0,00 0,00 46.701.527,31 4,22
Objekte gehalten über Grundstücks-Gesellschaften – Grundstücke in Bebauung
Österreich 36.538.537,74 3,49 30.375.261,01 2,74
Steiermark 0,00 0,00 15.493.678,57 1,40
Wien 36.538.537,74 3,49 14.881.582,44 1,34
Beteiligungen
Österreich 0,00 0,00 35.000,00 0,00
Mehrheitsbeteiligungen an Komplementärgesellschaften 0,00 0,00 35.000,00 0,00
1
Bei den beiden Bestandsobjekten Kormoranweg 3 und Kormoranweg 5 steht derzeit ein Erweiterungsbau auf dem Grundstück Kormoranweg 7 in vorbereitender Umsetzung. Nach
Projektrealisierung werden alle 3 Gebäude zu einer gemeinsamen Einheit verschmolzen und vom derzeitigen Generalmieter besiedelt. Die diesbezüglich adaptierten Mietverträge
wurden mit dem Generalmieter bereits final abgeschlossen. In diesem Kontext erfolgten im Zuge der zuletzt stattgefundenen Nachbewertung im Mai 2020 Aufwertungen bei den
derzeitigen Bestandsobjekten Kormoranweg 3 (EUR 1.400.000,–) und Kormoranweg 5 (EUR 3.4500.000,–). Im Hinblick auf den aus heutiger Sicht zu erwartenden Gesamt-Projekterfolg
war mit einer Drohverlustrückstellung in jeweils gleicher Höhe Vorsorge zu treffen. Die Bestandsobjekte Kormoranweg 3 und Kormoranweg 5 werden vorerst bis zum Projektabschluss
Kormoranweg 7 mit unveränderten Wertansätzen fortgeführt.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 12Kurswert per 30.09.2019 Kurswert per 30.09.2020
in Mio. EUR in % in Mio. EUR in %
Summe Vermögenswerte 785.050.681,20 74,98 882.040.701,27 79,71
Bankguthaben 209.816.261,82 20,04 142.914.189,44 12,92
Wertpapiere 85.773.057,20 8,19 104.112.825,32 9,41
Sonstige Vermögenswerte 21.552.736,25 2,06 20.369.406,00 1,84
Sonstige Vermögenswerte 13.605.516,44 1,30 18.555.880,73 1,68
aus Grundstücks-Gesellschaften
Fremdfinanzierungen* – 34.941.360,21 – 3,34 – 27.000.000,01 – 2,45
Rückstellungen – 11.639.584,64 – 1,11 – 14.390.494,25 – 1,30
Verbindlichkeiten – 17.314.042,56 – 1,65 – 15.023.495,72 – 1,36
aus Immobilien und Bewirtschaftung
Sonstige Verbindlichkeiten – 1.821.225,59 – 0,17 – 2.018.006,03 – 0,18
Sonstige Verbindlichkeiten – 3.000.064,35 – 0,29 – 2.989.788,44 – 0,27
aus Grundstücks-Gesellschaften
Fondsvermögen 1.047.081.975,56 100,00 1.106.571.218,31 100,00
* d
ies entspricht einer Fremdfinanzierungsquote 4,57 3,15
gem. § 5 Abs. 2 ImmoInvFG von
4.1.1 Aufteilung der Immobilien 4.1.2 Aufteilung der Immobilien
nach Ländern und Bundesländern 1 nach Nutzungsart 1
0,4 % 6,7 %
2,1 %
2,7 %
7,0 %
12,1 %
17,8 %
51,8 % 12,2 % 52,9 %
18,2 %
16,1 %
Deutschland Oberösterreich Kärnten Büro Hotel Logistik
Wien Niederösterreich Einzelhandel Wohnen
Steiermark Tirol
Bestand inkl. Projekte zum Schätzwert und über Grundstücks-Gesellschaften gehaltene
1 Immobilienvermögen (brutto) in EUR
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
Büro 453,8 Mio.
Einzelhandel 138,3 Mio.
Hotel 104,4 Mio.
Wohnen 103,9 Mio.
Logistik 57,8 Mio.
Gesamt 858,2 Mio.
1
Bestand inkl. Projekte zum Schätzwert und über Grundstücks-Gesellschaften gehaltene
Immobilien zum anteiligen Verkehrswert.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 134.2 Ertragsrechnung und Entwicklung des Fondsvermögens
Ausschüttungsanteile Thesaurierungsanteile
I. Wertentwicklung des Rechnungsjahres (Fonds-Performance) 1
Anteilwert am Beginn des Rechnungsjahres in EUR 100,53 118,33 2
Ausschüttung am 16.12.2019 von EUR 1,80 entspricht 0,01814 Anteile 3
Anteilwert am Ende des Rechnungsjahres in EUR 100,03 119,73
Gesamtwert inkl. (fiktiv) durch Ausschüttung erworbene Anteile in EUR 101,84 119,87
Nettoertrag pro Anteil in EUR 1,31 1,54
Wertentwicklung eines Anteils im Rechnungsjahr 1,31 % 1,30 %
EUR EUR EUR
II. Gewinnermittlung
a) Wertpapiere und Barvermögen
(Wertpapier- und Liquiditätsgewinn gem. § 14 Abs. 5 ImmoInvFG)
Zinserträge 6.596,90
Wertpapiererträge 859.267,99
Zinsaufwand (ohne Darlehen für Immobilienfinanzierung) – 353.068,64
Verluste aus Wertpapieren 0,00
Sonstiger Aufwand Barvermögen – 32.699,72
Bestandsprovision 0,00
Ergebnis Barvermögen und Wertpapiere aus transparenten 0,00
Grundstücks-Gesellschaften
Ertragsausgleich 10.904,40 491.000,93
b) Bewirtschaftung der Immobilien
(Bewirtschaftungsgewinn gem. § 14 Abs. 3 ImmoInvFG)
Mieterträge 37.203.844,84
Dotierung Einzelwertberichtigungen Mieterträge – 2.625.314,28
Mieterträge transparente Grundstücks-Gesellschaften 8.597.577,63
Dotierung Einzelwertberichtigungen Mieterträge transparente Grundstücks- – 254.585,76
Gesellschaften
Sonstige Erträge 1.322.832,42
Betriebskosten Leerstehungen / Pacht (Superädifikat) – 3.720.962,01
Dotierung Instandhaltungsrücklage – 7.440.768,94
Dotierung Instandhaltungsrücklage aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften – 1.719.515,49
Sonstiges Bewirtschaftungsergebnis aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften – 2.108.885,29
Zinsaufwand Fremdfinanzierung – 572.473,60
Ausländische Ertragsteuern (inkl. KÖSt) – 1.317.417,42
Ertragsausgleich 675.411,51 28.039.743,61
c) Aufwendungen
Gebühr für Fondsverwaltung – 10.730.098,85
Gebühr für Fondsadministration – 496.404,46
Aufwand transparente Grundstücks-Gesellschaften – 298.067,62
Honorar Wirtschaftsprüfer – 135.000,00
Sonstige Kosten (Veröffentlichungskosten und Bereitstellungsprüfung) – 12.000,00
Ertragsausgleich – 296.563,51 – 11.968.134,44
d) Aufwertungsgewinne der Immobilien
(Aufwertungsgewinn gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG)
Aufwertungsgewinn / -verlust (inkl. Honorare der Schätzgutachter) 4 6.661.862,87
Aufwertungsgewinn / -verlust transparente Grundstücks-Gesellschaften – 642.941,24
(inkl. Honorare der Schätzgutachter) 4
Latente Steuern – 1.348.798,65
Auflösung der Anschaffungsnebenkosten – 3.134.963,80
Aufwertungsgewinn / -verlust gesamt 1.535.159,18
Abzüglich Kürzung gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG 5 – 307.031,84 – 307.031,84
Gewinn gemäß § 14 ImmoInvFG 17.790.737,44
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 14EUR EUR EUR
III. Ermittlung Fondsergebnis
Kürzung gem. § 14 Abs. 4 ImmoInvFG 5 307.031,84
Nicht realisierte Veränderungen Wertpapiere 6 – 989.838,78
Realisierte Gewinne / Verluste aus dem Abgang von Wertpapieren – 175.309,74
Dotierung Instandhaltungsrücklage 7.440.768,94
Dotierung Instandhaltungsrücklage aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften 1.719.515,49
Abgrenzung für Instandhaltungen 30.300,00
Durchgeführte Instandhaltungen und Investitionen – 11.773.672,37
Auflösung der Abgrenzung für Instandhaltungen aus Immobilienverkäufen 0,00 – 3.441.204,62
Fondsergebnis gesamt (01.10.2019 – 30.09.2020) 14.349.532,82
IV. Entwicklung des Fondsvermögens
Fondsvermögen am Beginn des Rechnungsjahres (9.882.450 Anteile) 1.047.081.975,56
Ausschüttung – 12.469.852,80
KESt-Auszahlung – 432.586,85
Ausgabe und Rücknahme von Anteilen 58.042.149,58
Fondsergebnis gesamt 14.349.532,82
Fondsvermögen am 30.09.2020 (10.384.249 Anteile) 1.106.571.218,31
V. Verwendungs- / Herkunftsrechnung
Gewinn gem. § 14 ImmoInvFG 17.790.737,44
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 8.519.149,72
Gewinnübertrag auf Substanz 0,00
Ausschüttungsfähiger Gewinn 26.309.887,16
Übertrag von Substanz 0,00
Ausschüttungsfähiger Betrag 26.309.887,16
Ausschüttung am 15.12.2020 für 6.941.346 Auschüttungsanteile zu je EUR 1,5000 – 10.412.019,00
KESt-Auszahlung am 15.12.2020 für 3.442.903 Thesaurierungsanteile zu je EUR 0,0159 – 54.742,16
Wiederveranlagung für 3.442.903 Thesaurierungsanteile zu je EUR 1,8691 – 6.435.130,00
Wiederveranlagung für 3.442.903 Thesaurierungsanteile zu je EUR 0,0187 7 – 64.543,90
Ausschüttung / KESt-Auszahlung / Wiederveranlagung – 16.966.435,06
Gewinnvortrag in die Folgeperiode 9.343.452,10
1
Ermittlung nach OeKB-Berechnungsmethode: pro Anteil in Fondswährung (EUR) ohne Berücksichtigung eines Ausgabeaufschlags bzw. ohne Berücksichtigung inländischer
Steuern, jedoch unter Berücksichtigung ausländischer Steuern.
2
Rechenwert für einen Thesaurierungsanteil am 12.12.2019 (Ex-Tag) EUR 118,79.
3
Rechenwert für einen Ausschüttungsanteil am 12.12.2019 (Ex-Tag) EUR 99,24.
4
Nicht realisierte Aufwertungsgewinne Immobilien: EUR 12.043.473,41, nicht realisierte Abwertungsverluste Immobilien: EUR 4.771.475,21, nicht realisierte Aufwertungsgewinne
Immobilien aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften: EUR 472.190,24, nicht realisierte Abwertungsverluste Immobilien aus transparenten Grundstücks-Gesellschaften:
EUR 1.115.131,48.
5
Laut § 14 Abs. 4 ImmoInvFG sind 80 % der Bewertungsdifferenz abzgl. 80 % der darauf anfallenden Kosten als steuerpflichtiger Aufwertungsgewinn anzusehen.
6
Nicht realisierte Veränderung Gewinne Wertpapiere EUR 0,00, nicht realisierte Veränderung Verluste Wertpapiere EUR 989.838,78.
7
Nähere Informationen siehe in Punkt 6 (Seite 33) „Steuerliche Behandlung je Thesaurierungsanteil“, „Überleitung Fondsergebnis“.
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 154.3 Vermögensaufstellung
I. Immobilienvermögen
Lfd. Objekte Anschaffungs- Schätzwert Anschaffungs- Aktueller Anteil
Nr. kosten per 30.09.2020 nebenkosten 1 Schätzwert inkl. am Fonds-
(Kaufpreis netto) in EUR in EUR Anschaffungs- vermögen
in EUR nebenkosten in %
in EUR
Immobilien 2
Österreich
1 1030 Wien, Franzosengraben 15 17.030.000,00 18.100.000,00 — 18.100.000,00 1,64
2 1070 Wien, Schottenfeldgasse 29 17.728.000,00 18.750.000,00 304.206,31 19.054.206,31 1,72
3 1120 Wien, Grünbergstraße 13, 39.500.000,00 40.700.000,00 1.170.898,17 41.870.898,17 3,78
Schönbrunner Straße 297
4 1200 Wien, Dresdner Straße 82 11.240.000,00 10.850.000,00 361.049,78 11.211.049,78 1,01
5 3107 St. Pölten, Dr.-Adolf-Schärf-Straße 10, 20.547.447,00 22.850.000,00 — 22.850.000,00 2,06
Dr.-Rudolf-Kirchschläger-Straße 8,
Fachmarktzentrum „Traisen Center“
6 4020 Linz, Fabrikstraße 34, Honauerstraße 2 – 4 13.200.000,00 13.650.000,00 380.375,97 14.030.375,97 1,27
7 6020 Innsbruck, Olympiastraße 41, 17.500.000,00 18.400.000,00 762.174,33 19.162.174,33 1,73
„Ramada Innsbruck Tivoli“
8 8020 Graz, Annenstraße 20, Europaplatz 20 21.790.000,00 21.800.000,00 988.838,03 22.788.838,03 2,06
9 8020 Graz, Gürtelturmplatz 1, „Gürtelturm“ 14.760.000,00 14.750.000,00 932.496,11 15.682.496,11 1,42
10 9020 Klagenfurt, Völkermarkter Straße 146 – 150 6.100.000,00 3.425.000,00 — 3.425.000,00 0,31
Summe Österreich 179.395.447,00 183.275.000,00 4.900.038,70 188.175.038,70 17,01
Deutschland
11 01097 Dresden, Antonstraße 43, 21.611.284,67 21.850.000,00 1.201.542,05 23.051.542,05 2,08
„Super 8 by Wyndham Dresden“
12 21073 Hamburg, Am Wall 1 14.339.341,07 15.150.000,00 — 15.150.000,00 1,37
13 22525 Hamburg, Holstenkamp 1, 3/ 17.200.000,00 17.150.000,00 759.636,69 17.909.636,69 1,62
Kieler Straße 143, 145, 147
14 30163 Hannover, Am Yachthafen / 21.489.901,73 21.500.000,00 — 21.500.000,00 1,94
Werftstraße 9, 15 –17, 20
15 30938 Burgwedel, Am Berghopsfeld 2, 45.600.025,35 46.600.000,00 2.266.016,57 48.866.016,57 4,42
„Fiege Mega Center“
16 40237 Düsseldorf, Grafenberger Allee 297, 29.625.003,71 30.950.000,00 1.567.418,07 32.517.418,07 2,94
„Global Gate III“
17 42653 Solingen, Piepersberg 30, „BONG“ 10.961.430,10 11.150.000,00 1.027.731,26 12.177.731,26 1,10
18 46047 Oberhausen, Brammenring 111, 16.228.814,67 15.300.000,00 1.361.636,87 16.661.636,87 1,51
„Super 8 by Wyndham Oberhausen“
19 55124 Mainz, Isaac-Fulda-Allee 5 15.415.988,36 16.500.000,00 — 16.500.000,00 1,49
20 65189 Wiesbaden, Welfenstraße 11 10.850.000,00 12.100.000,00 — 12.100.000,00 1,09
21 65201 Wiesbaden, Kormoranweg 3, „K3“ 3 5.636.455,00 5.850.000,00 — 5.850.000,00 0,53
22 65201 Wiesbaden, Kormoranweg 5, „K5“ 3
14.856.464,00 15.050.000,00 — 15.050.000,00 1,36
23 65760 Eschborn, Frankfurter Straße 77 – 77 A, 31.751.183,15 30.750.000,00 2.565.228,10 33.315.228,10 3,01
„Hyatt House“
24 70563 Stuttgart, Curiestraße, Gropiusplatz 2, 5.200.000,00 5.675.000,00 390.322,18 6.065.322,18 0,55
Meitnerstraße 17 / 2, Wankelstraße 10, 12,
Wankelstraße, „STEP 4“
25 70563 Stuttgart, Meitnerstraße 6, „STEP 8.3“ 27.976.287,50 28.150.000,00 1.999.447,77 30.149.447,77 2,72
26 80807 München, Leopoldstraße 254 – 256, 29.500.000,00 35.500.000,00 — 35.500.000,00 3,21
„Leopold Center“
Union Investment Real Estate Austria AG immofonds 1 / Rechenschaftsbericht zum 30. September 2020 16Sie können auch lesen
