Wir leben Substanz Wiener Zinshaus-Marktbericht 2018 - EHL-Immobilien
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Wir leben
Substanz
Wiener Zinshaus-Marktbericht 2018
Wir leben
Immobilien.
Vorwort
Die exzellente Entwicklung des Wiener Zinshausmarktes ermöglichte es in der
jüngsten Vergangenheit durch gezielte Investments interessante Wertsteigerungen
zu erzielen. Diese positive Entwicklung ist vor allem für kurzfristig orientierte Pro-
jektentwickler und Bauträger eine hervorragende Geschäftsgrundlage. Viel stärker
ist bei Zinshausinvestments aber auch wieder der langfristige Veranlagungshorizont
von Privatinvestoren in den Vordergrund gerückt.
Der EHL-Zinshausmarktbericht enthält daher heuer neben den umfangreichen
Detailanalysen zum Status Quo des Gesamtmarktes und der zahlreichen Teilmärk-
te auch einige Beiträge, die genau jene langfristigen Potenziale evaluieren, die In-
Mag. Michael Ehlmaier FRICS
vestitionen in Zinshäuser gegenüber allen anderen Assetklassen auszeichnen. Die
Geschäftsführender Gesellschafter
Allgemein beeideter und gerichtlich
Beiträge zu den gravierenden Einflüssen der sich anbahnenden Mobilitätswende
zertifizierter Sachverständiger und die Vorschau auf die potenziellen Folgen der von der Regierung geplanten Än-
derungen im MRG und anderen immobilienrelevanten Gesetzen können Ihnen eine
wichtige Orientierung für Ihre langfristigen Investitionsentscheidungen bieten.
Gerade nach dem starken Preisanstieg der vergangenen Jahre ist eine sorgfältige
Analyse des Gesamtmarktes, des Mikrostandortes und des einzelnen Objektes
unverzichtbar, um nachhaltig erfolgreich in Zinshäuser investieren zu können.
Ich lade Sie herzlich ein, die Analyse gemeinsam mit unseren erfahrenen Exper-
ten vorzunehmen, die Sie bei Ihren Investitionsentscheidungen perfekt beraten
werden.
2
Auszeichnungen
EHL–der Zinshausspezialist
Wir stehen für hohe Werte
Wir streben danach, die Qualität und Kompetenz in der Immobilienbranche
positiv zu beeinflussen. Der verantwortungsvolle Umgang mit Partnern
und Kunden wurde bereits mehrfach innerhalb und außerhalb der Branche mit
Auszeichnungen honoriert. Wir stehen für soziales Bewusstsein, das unsere
ethische Handlungsweise leitet, und sehen es als unsere Aufgabe, diese
Werte als Mitglied der bedeutendsten Immobilienvereinigungen zu etablieren.
EHL wurde als erstes Mit dem Immobilien- EHL Immobilien wurde als EHL Immobilien wurde vom
Unternehmen Öster markenaward wurde EHL erster Immobilienberater unabhängigen Institut „Great
reichs nach den europaweit 2018 bereits zum sieben Österreichs von der Place to Work“ als einziges
geltenden Standards für ten Mal als wertvollste Österreichischen Immobilienunternehmen aus-
Dienstleistungen der Im Marke Österreichs in der Gesellschaft für Nachhaltige gezeichnet und zählt damit
mobilienmakler EN 15733 Kategorie Immobilienmak- Immobilienwirtschaft ÖGNI zu „Österreichs Besten
zertifiziert. ler sowie zum vierten Mal in mit dem Zertifikat für ethische Arbeitgebern 2017“.
Folge in der Kategorie Asset Unternehmensführung ausge-
Management ausgezeichnet. zeichnet.
EHL konnte bereits zum Der Cäsar honoriert jährlich EHL wurde 2017 vom re- EHL wurde 2018 als österrei
achten Mal in Folge den herausragende Leistun nommierten Finanzmagazin chischer Leitbetrieb zertifi-
IMMY und somit die höchste gen in der Immobilien „EUROMONEY“ bereits zum ziert. Kriterien sind nachhalti-
Auszeichnung des Qualitäts wirtschaft von natürlichen vierten Mal innerhalb von ger Unternehmenserfolg,
preises der Wiener Immo Personen. EHL kann bereits sechs Jahren als Öster Innovationskraft und gesell-
bilienmakler in der Kategorie acht Cäsar-Auszeichnungen reichs bester Immobilien schaftliche Verantwortung.
„Wohnungsvermittlung“ vorweisen – so viele wie kein dienstleister mit dem Award
erringen und wurde auch in anderes Unternehmen inner- of Excellence ausgezeichnet.
der erstmals vergebenen Ka- halb der Immobilienbranche.
tegorie „Immobilienverwalter“
mit Gold ausgezeichnet.
3
EHL-Zinshausspezialisten
Die EHL-Zinshausspezialisten –
Engagement und Kompetenz
Mit dem EHL-Zinshausteam steht Ihnen das Know-how eines der führenden österreichischen
Immobiliendienstleister zur Verfügung. Umfassende Kompetenz in den Bereichen Marktforschung,
Immobilienbewertung, Development Consulting und Wohnungsvermietung sichert Ihnen perfekte
Unterstützung bei Ihrer Zinshausinvestition bzw. beim Verkauf Ihres Objektes.
Mag. Franz Pöltl FRICS Herwig Michael Peham MRICS
Geschäftsführender Gesellschafter Leitung Investment
EHL Investment Consulting GmbH h.peham@ehl.at
f.poeltl@ehl.at + 43/1/512 76 90-303
+ 43/1/512 76 90-300
DI Sandra Bauernfeind FRICS Mag. (FH) David Breitwieser MRICS
Geschäftsführende Gesellschafterin Leitung Wohnimmobilien | Prokurist
EHL Wohnen GmbH EHL Wohnen GmbH
Allg. beeidete und gerichtlich d.breitwieser@ehl.at
zertifizierte Sachverständige +43/1/512 76 90-410
s.bauernfeind@ehl.at
+43/1/512 76 90-400
Bruno Schwendinger, M.A. Mag. (FH) Veronika Ecker
Geschäftsführer Geschäftsführerin
EHL Immobilien Management GmbH EHL Immobilien Management GmbH
b.schwendinger@ehl.at v.ecker@ehl.at
+ 43/1/512 76 90-864 +43/1/512 76 90-878
Mag. Astrid Grantner, MSc MRICS Wolfgang Wagner MRICS
Geschäftsführerin Geschäftsführer
EHL Immobilien Bewertung GmbH EHL Immobilien Bewertung GmbH
Allg. beeidete und gerichtlich Allg. beeideter und gerichtlich
zertifizierte Sachverständige zertifizierter Sachverständiger
a.grantner@ehl.at w.wagner@ehl.at
+43/1/512 76 90-750 + 43/1/512 76 90-753
Arch DI Stefan Ehrenberger Thomas Stix
Leitung Baumanagement Akademisch geprüfter
s.ehrenberger@ehl.at Immobilientreuhänder (TU Wien)
+43/1/512 76 90-850 t.stix@ehl.at
+ 43/1/512 76 90-304
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Inhalt
Vorwort 28 5. Bezirk Margareten
3 Auszeichnungen 30 6. Bezirk Mariahilf
4 EHL-Zinshausspezialisten 32 7. Bezirk Neubau
5 Inhalt 34 8. Bezirk Josefstadt
6 Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick 36 9. Bezirk Alsergrund
7 Marktüberblick 38 10. Bezirk Favoriten
9 Zinshausbewertung 11. Bezirk Simmering
10 Reformvorhaben im Regierungsprogramm 40 12. Bezirk Meidling
12 Baumanagement: Technische Ausstattung 42 13. Bezirk Hietzing
13 Analyse rechtlicher Rahmenbedingungen 23. Bezirk Liesing
14 Auswirkungen der Mobilitätswende 44 14. Bezirk Penzing
17 Ausblick 46 15. Bezirk Rudolfsheim-Fünfhaus
18 Referenzen 48 16. Bezirk Ottakring
17. Bezirk Hernals
50 18. Bezirk Währing
Wiener Bezirke im Überblick 19. Bezirk Döbling
52 21. Bezirk Floridsdorf
20 1. Bezirk Innere Stadt 22. Bezirk Donaustadt
22 2. Bezirk Leopoldstadt
20. Bezirk Brigittenau 54 EHL-Investitionslexikon
24 3. Bezirk Landstraße
26 4. Bezirk Wieden
5
Wiener Zinshausmarkt auf einen Blick
Marktvolumen Zinshausmarkt
Transaktionsvolumen Anzahl Transaktionen Anzahl Transaktionen
in Mio. EUR* Zinshäuser Zinshausanteile
1.500 600 600
1.200 500 500
400 400
900
300 300
600
200 200
300 100 100
0 0 0
11 012 013 014 015 016 017 11 012 013 014 015 016 017
20 2 2 2 2 2 2 20 2 2 2 2 2 2 11 012 013 014 015 016 017
20 2 2 2 2 2 2
*Zinshäuser + Zinshausanteile
Die verarbeiteten Daten beziehen sich auf die 2017 grundbücherlich erfassten Transaktionen (Asset Deals).
Abweichungen zu den Vorjahren können sich durch nachträgliche Eintragungen ergeben.
Zinshausmarkt nach Zinshausmarkt nach
Käufern Transaktionsvolumen pro Objekt
1% 1% 2%
3%
15 %
16 % 25 %
29 %
65 % 33 % 23 %
22 %
11 % 24 %
13 % 16 %
>10 M EUR 4–6 M EUR 1–2 M EUR
Stiftungen & Private Immo-AGs & Fonds 6–10 M EUR 2–4 M EUR
Starke Nachfrage, steigende Preise,
aber nur wenige wollen verkaufen
Das Transaktionsvolumen ist bei sinkender Transaktionszahl und stagnierendem
Flächenumsatz stabil geblieben. Das Angebot ist weiterhin zu gering.
Der Wiener Zinshausmarkt kannte in dem knappen Jahrzehnt seit Ausbruch der globalen Finanzkrise
im Herbst 2008 nur eine Richtung: nach oben. Das Jahr 2017 und die ersten Monate des Jahres 2018
schlossen an diese Entwicklung nahtlos an. Ausgehend vom hohen Preisniveau Ende 2016 stiegen die
Preise für Zinshausflächen bei vergleichbarer Lage- und Objektqualität um bis zu 15 Prozent. Da der
Anteil hochpreisiger Objekte am gesamten Transaktionsvolumen weiter gewachsen ist, sind die bei den
2017 und Anfang 2018 abgeschlossenen Transaktionen erzielten Durchschnittspreise pro Quadratmeter
noch stärker angestiegen.
2017 wurde mit insgesamt 495 Verkäufen (Zinshäuser und Zinshausanteile) ein leichter Rückgang bei
der Anzahl der Transaktionen verzeichnet. Das gesamte Transaktionsvolumen (Asset und Share Deals)
erreichte 2017 ca. EUR 1,35 Mrd. und liegt damit annähernd gleich wie der Vergleichswert 2016 mit
EUR 1,45 Mrd. Im letzten Jahrzehnt wurde beinahe eine Verdoppelung des jährlichen Transaktionsvolumens
erreicht: Bis 2008 gab es kein Jahr mit mehr als EUR 750 Mio. Umsatz.
Dabei spiegelt auch diese Entwicklung die enorme Nachfrage nach Zinshäusern in Wien nur abge-
schwächt wider. Die Anzahl der Transaktionen ist deutlich gesunken, da vor allem von Privatinvestoren
und Versicherungen bzw. Banken derzeit trotz sehr attraktiver möglicher Verkaufspreise kaum Bereit-
schaft besteht, tatsächlich zu verkaufen. Da das Angebot an Objekten wenig preiselastisch ist (ein we-
sentlicher Teil des Bestands wird von Eigentümern gehalten, die ihre Objekte geradezu im Wortsinn „um
keinen Preis“ verkaufen wollen), ist das geringe Angebot, vor allem im Preisbereich über EUR 10 Mio.
weiterhin der limitierende Faktor und zahlreiche kaufwillige Investoren kommen trotz marktadäquater
Preisvorstellungen oft lange Zeit nicht zum Zug.
.
Kaufpreise in EUR/m2
n 4.000–9.250
n 2.100–4.500
n 1.700–3.900
n 1.450–3.250
n 1.050–2.450
Quelle: EHL Market Research | Q2 2018
7
Kostenfalle beim Auf Käuferseite dominierten mit einem Anteil von ca. 65 Prozent am Transak-
Dachbodenausbau tionsvolumen weiterhin Privatinvestoren und Privatstiftungen, die wegen ihres
außerordentlich langfristigen Investmenthorizonts auch die mittlerweile sehr
Der Ausbau von Dachböden und in niedrigen Mietrenditen in Kauf nehmen. Die andere wichtige Käufergruppe
manchen Fällen Aufstockung sind waren Entwickler (33 Prozent), die bei Objekten mit Ausbaupotenzial den Ton
meist die wichtigsten Wertsteige- angeben. Diese Zinshäuser werden fast durchwegs parifiziert und als Eigentums-
rungspotenziale bei Zinshäusern. wohnungen abverkauft. Dadurch ging der Zinshausbestand weiter auf ca. 14.500
Die zuletzt deutlich anziehenden zum Jahresende 2017 zurück. Die Transaktionen erfolgten zum weit überwie-
Baukosten werden für Entwick- genden Teil zwischen Österreichern, ausländische Investoren spielten in diesem
ler und Investoren aber zu einer Marktsegment, vor allem wegen der komplexen Mietrechtslage, praktisch keine
zunehmenden Belastung. Dabei Rolle.
sind nicht nur die Baukosten im
engeren Sinn kräftig gestiegen, Die anhaltend gute Preisentwicklung bei Wohnungen in den klassischen Wiener
die Preise für andere Gewerke wie Zinshauslagen und im Stadtzentrum sorgte dafür, dass die Rechnung der Ent-
Bodenleger, Installateur, Maler und wickler bisher fast immer aufging. Eine steigende Zahl von Transaktionen (auch
Anstreicher etc. haben sich teilwei- in Form von Share Deals, bei denen Objektgesellschaften verkauft werden) geht
se sogar noch stärker verteuert. Auf auf das Konto von Zinshaushändlern, welche verstärkt wieder die dynamische
diese Gewerke entfallen gerade bei Preisentwicklung nutzen, um kurzfristige Wertsteigerungen zu realisieren.
Ausbauten, Sanierungen und Mo-
dernisierungen aufgrund individuell In zentralen Lagen ist eine kontinuierliche Änderung der Nutzungsstruktur zu
anzupassender Lösungen beson- verzeichnen. In Zinshäusern untergebrachte Büros werden einerseits sehr oft
ders hohe Anteile der gesamten wieder zu Wohnungen umgenutzt, andererseits sind auch weitere neue Hotels in
Errichtungskosten und dement- bestehende Altbauten integriert worden.
sprechend ist das Kostenproblem
bei Zinshäusern tendenziell noch
gravierender als im Neubau.
Insbesondere bei geplanten Dach-
bodenausbauten in durchschnitt- Renditen in %*
lichen Lagen mit geringerem
Ertragspotenzial ist eine Rückstel- n 1,3–2,7%
lung des Ausbaus daher durchaus n 2,2–3,8%
eine überlegenswerte Option. Da n 2,5–3,9%
n 3,4–4,5%
Finanzierungen weiterhin sehr
kostengünstig sind, kann sich eine
Verschiebung von großen Ausbau-
arbeiten bis sich die Preissituation
wieder etwas entspannt, tatsäch-
lich lohnen.
*Bruttorenditen auf Basis Vollvermietung
Quelle: EHL Market Research | Q2 2018
8
Kommentar
Zinshaus-Bewertung im Spannungsfeld
zwischen Theorie und Praxis
Das Entwicklungspotenzial eines Zinshauses ist ein wichtiges
Entscheidungskriterium, das bei der Bewertung berücksichtigt
werden muss.
Immobilienbewertungen sind in der Regel primär Rechenaufgaben: Aus den
wesentlichen Kennzahlen wird mittels einer anerkannten Berechnungsmethode
der Wert eines Objekts errechnet. Dieser basiert auf harten Fakten. Hoffnungen
und Fantasien der Investoren finden keine Berücksichtigung.
Mag. Astrid Grantner,
MSc MRICS
Bei Zinshäusern stellt sich die Lage aus guten Gründen etwas anders dar. Das
Geschäftsführerin
stark gestiegene Preisniveau und die niedrigen Renditen führen dazu, dass
EHL Immobilien Bewertung GmbH
Zinshäuser für Investoren oft nur mehr dann interessant sind, wenn sie zusätz-
liche Wertsteigerungsmöglichkeiten, wie Dachbodenausbauten oder Aufsto-
ckungen, aufweisen. Die Bewertung dieses Potenzials stellt Immobilienbewerter
vor große Herausforderungen, denn entsprechend der reinen Lehre dürften
Wert- und Ertragssteigerungen, die durch Aus- oder Umbau erzielbar sind, nur
dann Berücksichtigung finden, wenn es dafür eine Baugenehmigung gibt. Die
reale Marktsituation zeigt hingegen eindeutig, dass auch nicht baugenehmigte
Ausbaumöglichkeiten als realer Wert betrachtet werden und es die Bereitschaft
gibt, für diese auch zu bezahlen.
Ähnlich komplex ist die Bewertung von Mietzinsvereinbarungen. Grundsätzlich
sollten nur gesetzlich sicher gedeckte Mieten angesetzt werden. Schließlich
können Mieter Richtwertmietzinse bei der Schlichtungsstelle oder bei Gericht
überprüfen lassen und das kann zu einer erheblichen Minderung der Miete
führen. Der Markt billigt aber durchaus auch Mietanteilen eine gewisse Nachhal-
tigkeit zu, die über dem Wert liegen, der von einer Schlichtungsstelle festgesetzt
würde.
Aus diesen Gründen kann die Bewertung eines Zinshauses nicht streng schema-
tisiert nach theoretischen Gesichtspunkten erfolgen, wie es für Objekte anderer
Assetklassen möglich ist, sondern es müssen auch zukünftige Ertragspotenziale
einfließen. Langjährige Erfahrung, Marktnähe und Sachverstand sind neben
fundierten Kenntnissen der Bewertungsverfahren essenziell für die korrekte Be-
wertung von Zinshäusern. Letztlich gilt es, einen realistischen Spagat zwischen
den Entwicklungschancen und der richtigen Einschätzung zukünftiger Mieterträ-
ge zu finden.
9
Angesagte Revolutionen...
Die angekündigten Änderungen im österreichischen Mietrecht können Zinshaus-
eigentümern und -entwicklern interessante Wertsteigerungspotenziale bieten.
Angesagte Revolutionen und österreichische Mietrechtsänderungen haben eines gemeinsam: Sie finden
meist nicht statt und so sind zu den ambitionierten Reformvorhaben im aktuellen Regierungsprogramm
bis zu ihrer tatsächlichen Umsetzung noch einige Fragezeichen angebracht. Falls die Ankündigungen
aber tatsächlich umgesetzt werden, ist mit beachtlichen Folgen zu rechnen, die bei Investitionsentschei-
dungen jedenfalls zu bedenken sind.
Die für den Zinshausmarkt wichtigsten Änderungen und ihre Folgen im Überblick:
Kurzfristige Änderungen: Innerhalb des bestehenden MRG sollen bis 2019 kleinere Änderungen umge-
setzt werden.
Befristungen: Staffelabschläge je nach Dauer der Befristung, Möglichkeit für Befristungen unter drei
Jahren.
Folge: Befristete Vermietung bei längeren Zeiträumen wird wegen geringerer Abschläge interessanter. Dies
kann zu weniger Leerstandskosten vor Sanierungen führen.
Eintrittsrechte: Die Eintrittsrechte von Ehegatten, Partnern und Kindern (künftig bis 25 statt bis 18 Jah-
re) bleiben bestehen, aber deutlichere Anhebung der Miete. In Rede stehen angeblich rund 50 Prozent
der Marktmiete, bei Eintritt älterer Kinder und Kindeskinder laut früheren Forderungen etwa 70 Prozent.
Folge: Je nach Mieterstruktur und tatsächlichen Eintrittsrechten kann langfristig eine deutliche Verbesse-
rung der Mietrendite erzielt werden.
Lagezuschlag: Verbot des Lagezuschlags in Gründerzeitvierteln wird fallen.
Folge: Die führt zu einer stärkeren Preisdifferenzierung innerhalb des durch Richtwertmieten geregelten
Marktsegments. Inwieweit die Richtwertmieten im Durchschnitt steigen werden, ist speziell wegen des
aktuellen OGH-Urteils zu Richtwerten noch nicht absehbar.
Barrierefreiheit: Der Mieter darf sinnvolle bauliche Maßnahmen jedenfalls vornehmen, hat aber die
Kosten selbst zu tragen.
Folge: Daraus entsteht mehr Rechtssicherheit und das Kostenrisiko verschwindet, da der Vermieter An-
spruch auf Rückbau bei Auszug des Mieters hat.
Langfristige Änderungen:
Bei einem „Mietrechtskonvent“ im Jahr 2019 sollen sehr weitreichende Änderungen erarbeitet und bis
spätestens Ende der Legislaturperiode umgesetzt werden.
Vollanwendungsbereich des MRG: Derzeit sind (stark vereinfacht) alle vor Mai 1945 errichteten Objek-
te sehr strengen Mietbeschränkungen unterworfen, bei allen später (nicht gefördert) errichteten Bauten
10ist weitgehend freie Mietzinsbildung möglich. Künftig soll es für
alle Neubauten sowie alle Gebäude, die sich auf zeitgemäßem
Standard befinden bzw. gebracht wurden (Generalsanierung),
freie Mietzinsbildung geben.
Folge: Sanierungen werden für deutlich mehr Objekte sinnvoll.
Vor allem in guten Lagen steigt das Ertragspotenzial dadurch
stark.
Betriebskosten: Der starre BK-Katalog soll deutlich ausgewei- DI Sandra Bauernfeind FRICS
tet werden. Ziel ist, dass möglichst alle wirtschaftlich sinnvollen Geschäftsführende Gesellschafterin
Maßnahmen der ordentlichen Hausverwaltung als BK weiterver- EHL Wohnen GmbH
rechenbar werden.
Folge: Dies führt zu mehr Flexibilität bei Maßnahmen der Haus- Positive Aussichten für Investoren und
verwaltung. Bisher gelten beispielsweise zwar Kosten der Tau- Entwickler
benkotentfernung als Betriebskosten, Kosten für Taubenabwehr
(Eisenspitzen am Sims) hat aber der Vermieter zu tragen. Die für den Zinshausmarkt relevanten Überlegun-
gen im aktuellen Regierungsprogramm folgen
Einstimmigkeitsprinzip: Dieses wird auch für Maßnahmen der Generallinie „mehr Markt“ und das eröffnet
der a.o. Hausverwaltung gelockert, statt Einstimmigkeit sollen in der Praxis beachtliches Mietsteigerungspo-
Mehrheitsentscheidungen (mit der Einschränkung durch ein tenzial, allerdings nach wie vor im sozial nach-
richterliches Mäßigungsrecht) reichen. Wirtschaftlich sinnvolle vollziehbaren Rahmen. Das wiederum würde
Maßnahmen in WEG-Objekten sollen so leichter durchsetzbar generell wertsteigernd wirken und auch in vielen
werden. Fällen dazu führen, dass die Vermietung gegen-
Folge: Damit werden vor allem Dachbodenausbauten und Aufsto- über dem Abverkauf von Eigentumswohnungen
ckungen erleichtert, um die explizit gewünschte Nachverdichtung wieder gewinnt. Auch das rechtliche Damokles-
zu forcieren. schwert, die Forderung von Mietern auf Mietzins-
herabsetzung wird dadurch entschärft.
Die im Regierungsprogramm ebenfalls enthaltene 1/10-Abset-
zung für Instandsetzungen und begünstigten Herstellungsauf- Aus Sicht von Investoren und Entwicklern sind
wand wird voraussichtlich wegen des Ziels eines Nulldefizits die angekündigten oder zumindest angedeute-
doch nicht kommen. ten Maßnahmen zweifellos positiv. Die Frage ist,
ob sie tatsächlich umgesetzt werden. Vor allem
Weitere den Immobilienmarkt betreffende Maßnahmen sind im beim wichtigsten Punkt, der Möglichkeit auch
Regierungsprogramm auf Seite 47 ff nachzulesen: mit Altobjekten aus der Zeit vor 1945 in die freie
https://www.bundeskanzleramt.gv.at/regierungsdokumente Mietzinsbildung zu wechseln, ist noch Skepsis
angebracht. Diese Einschätzung muss derzeit
wohl jeder Investor für sich vornehmen, erheb-
lichen Einfluss auf den langfristigen Erfolg einer
Veranlagung werden die künftigen rechtlichen
Rahmenbedingungen jedenfalls haben.
11Kommentar
Die Tücken der Technik
Nicht alles, was in der technischen Gebäudeausstattung möglich
ist, ist auch wirtschaftlich langfristig sinnvoll. Entwickler sollten
genau überlegen, wieviel Technik letztlich verbaut werden soll.
Die technische Gebäudeausstattung wird immer komplexer und hat nach den
modernen Büroobjekten auch den Wohnbau voll erfasst. Die Flut an neuen
Möglichkeiten, die von der vernetzten, zentralen Steuerung sämtlicher Syste-
me wie Heizung, Licht, Jalousien und Zutrittskontrollen bis hin zur Steuerung
Arch DI Stefan Ehrenberger
einzelner Elektrogeräte reicht, haben bei vielen Investoren und Entwicklern
Leitung Baumanagement
geradezu einen Hype ausgelöst. Hochmoderne BUS-Systeme, die über ein
zentrales Steuerelement bzw. über Tablet und Smartphone bedient werden, sind
ein schlagkräftiges Argument bei Vermietung oder Verkauf von Wohnungen. Für
Bauträger gilt es, über die Vermarktungsstrategie hinaus auch die langfristigen
Herausforderungen durch derartige Systeme in der Verwaltung zu beachten.
Diese sind aufwändig in der Instandhaltung und erfordern regelmäßige Wartung
durch Spezialisten, was sich in höheren Betriebskosten niederschlägt. Etwaige
Einsparungen, die Nutzer durch die intelligenten Systeme bei den Energiekosten
erzielen, werden durch die höheren Wartungskosten oftmals zunichte gemacht.
Auf den Einsatz moderner Technik völlig zu verzichten, wäre aber ebenso wenig
zielführend, wie eine Überfrachtung mit allen technischen Möglichkeiten. So
kann es sinnvoll sein, die Heizung digital zu steuern – von der völligen Vernetzung
aller Geräte bis hin zum Radio und Weinkühler ist aber aufgrund des komplexen
und teuren Wartungsaufwands abzuraten. Von der EHL-Baumanagement-
abteilung werden neben den Anschaffungskosten auch die langfristigen Kosten
berücksichtigt. Dabei wird analysiert, welche technischen Neuerungen für die
künftigen Bewohner langfristig einen echten Mehrwert bieten.
Mietniveau in Wien (in EUR/m2)
6.000
14.900
5.200
5.050
4.975
4.500
4.900
4.725
4.575
4.550
4.375
4.350
4.375
3.975
3.550
3.000
3.400
3.400
3.300
3.250
3.225
3.175
3.150
3.150
3.125
2.650
1.500
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30
10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12
* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug Quelle: EHL Market Research | Q2 2018
12Kommentar
Auf der Suche nach Lichtblicken
im Paragraphendschungel
Eine genaue Beleuchtung der spezifisch geltenden recht-
lichen Rahmenbedingungen für ein Objekt ermöglichen
mitunter beträchtliche Wertsteigerungspotenziale.
Die rechtliche Situation räumt Mietern alle Rechte ein, den Vermietern dafür gar
keine – so lautet das gängige Pauschalurteil zur rechtlichen Situation in Zinshäu-
sern, das durchaus seine Berechtigung hat. Glücklicherweise gibt es aber auch
für Zinshausbesitzer Lichtblicke im Paragraphendschungel. Es benötigt jedoch
Bruno Schwendinger, M.A.
einiges an Fachwissen und vor allem akribische Arbeit der Hausverwaltung, um
Geschäftsführer
sie auch zu finden.
EHL Immobilien Management GmbH
Tatsächlich sollte man selbst vermeintliche Gewissheiten in Frage stellen, wenn
man die rechtlichen Möglichkeiten zur Verbesserung der Ertragskraft eines Ob-
jekts ausloten möchte. Etwa die Ansicht, dass man in vor 1945 errichteten Ob-
jekten keine Mieterhöhungen durchführen kann. Das stimmt zwar meistens, aber
eben nicht immer. So wurden z.B. viele Objekte, die durch Bombentreffer stark
beschädigt oder weitgehend zerstört worden waren, nach dem zweiten Weltkrieg
mit Fördermitteln wieder instandgesetzt. Wenn danach aber eine begünstigte
Rückzahlung der Fördermittel entsprechend des Rückzahlungsbegünstigungsge-
setzes (RBG) 1971 bzw. des RBG 1987 stattgefunden hat, ist eine Anhebung auf
den freien bzw. angemessenen Mietzins möglich. Beide orientieren sich an den
marktüblichen Mietpreisen in der Umgebung.
Auch eine Überprüfung, ob bei der Liegenschaft ein nachträglicher Zu- bzw.
Aufbau stattgefunden hat, ist von Relevanz. So ergibt sich je nach Datum der
Baubewilligung die Möglichkeit, für die jeweiligen Mietgegenstände einen an-
gemessenen bzw. freien Mietzins zu vereinbaren. Bei Gebäuden, die nach dem
8.5.1945 und vor dem 1.7.1953 baubewilligt sind, ergibt sich eine interessante
Konstellation für den Eigentümer durch eine nachträgliche Parifizierung (Begrün-
dung von Wohnungseigentum), selbst wenn die Wohnungen nicht einzeln abver-
kauft werden sollen. Neu abgeschlossene Mietverträge unterliegen anschließend
nicht mehr dem Vollanwendungsbereich, sondern dem Teilanwendungsbereich
des Mietrechtsgesetzes und somit kann zukünftig ein freier Mietzins verlangt
werden.
Dies sind nur einige Beispiele, die zeigen, wie lohnend es sein kann, im Rahmen
der aktiven Bewirtschaftung die rechtlichen Gegebenheiten genau zu analysie-
ren. In vielen Fällen kann dadurch das langfristige Ertragspotenzial des Zinshau-
ses deutlich gesteigert werden.
13Kommentar
Die moderne Mobilität schafft
einen neuen Immobilienmarkt
Die innerstädtische Mobilität wird sich in den kommenden zehn bis 20 Jahren
radikal verändern. Das wird auch wesentliche Auswirkungen auf den Immobili-
enmarkt haben und sollte schon heute bei Investitionsentscheidungen Berück-
sichtigung finden.
Das Jahr 1978 wurde zu einer Zäsur für den Wiener Immobilienmarkt. Mit der Eröffnung der U1 begann
ein neues Zeitalter, in dem die Beschreibung „U-Bahn-Nähe“ zu einem der wichtigsten Lagekriterien
wurde. Jetzt bahnt sich eine neuerliche Wende an, deren Beginn zwar zeitlich nicht genau zu definieren
ist, aber ähnlich weitreichende Folgen haben wird: Die Schlagworte dieser Wende sind Elektromobilität,
autonomes Fahren und Sharing Economy.
Nach vier Jahrzehnten, in denen die Entwicklung des öffentlichen Verkehrs die entscheidenden Impulse
für die Beurteilung von Lagequalitäten gab, werden in Zukunft vor allem die Veränderungen des Individu-
alverkehrs tonangebend sein, prognostiziert Wolfgang Feilmayr, Prof. für Stadt- und Regionalforschung,
an der TU Wien. Diese werde über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten erfolgen, erste spürbare
Auswirkungen auf Flächennachfrage und Lagequalität werden bereits in weniger als zehn Jahren zu
verzeichnen sein.
Dabei seien direkte Folgen für die Wohnqualität (Lärm, Abgase, Freiflächen) ebenso zu erwarten wie
Auswirkungen auf die Lagequalität durch veränderte, meist verbesserte Erreichbarkeit von Wohngebie-
ten. Noch kaum abschätzbar, aber erwartbar sind auch Einflüsse auf die Wanderungsbewegungen von
Städten Richtung Umland und umgekehrt.
Preisniveau bei Eigentumswohnungen in Wien (in EUR/m2)
6.000
14.900
5.200
5.050
4.975
4.500
4.900
4.725
4.575
4.550
4.375
4.350
4.375
3.975
3.550
3.000
3.400
3.400
3.300
3.250
3.225
3.175
3.150
3.150
3.125
2.650
1.500
0
10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30 40 50 60 70 80 90 00 10 20 30
10 10 10 10 10 10 10 10 10 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 12 12 12 12
* Durchschnittspreise aus Erst- und Zweitbezug Quelle: EHL Market Research | Q2 2018
14Die wichtigsten Treiber der Mobilitätswende und ihre
möglichen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im
Überblick:
Elektromobilität: Aus diesem Titel sind die ersten und am
besten einschätzbaren Folgewirkungen zu erwarten. In einem
Zeitraum von zehn bis 25 Jahren werden Lärm und Abgasbelas-
tung großteils reduziert werden. Davon können am stärksten
Wohnlagen entlang von Hauptverkehrsadern wie Gürtel oder Herwig Michael Peham MRICS
Westeinfahrt, aber auch vielbefahrene Straßen in zentraler Leitung Investment
Lage wie z.B. die 2er-Linie oder die Maria-Theresien-Straße im
Alsergrund profitieren. Faustregel: Je größer die aktuelle Lärm-
und Abgasbelastung, desto höher das Wertsteigerungspotenzial Jenseits des Tellerrands
in der Zukunft. Ronald Weberndorfer von der Firma Data-
Science Service hat eine Formel entwickelt, mit der der Einfluss Zinshäuser sind besonders langfristige Inves-
des Umgebungslärms auf den Wert von Eigentumswohnungen titionen und nicht selten wechseln sie über
berechnet werden kann. Für eine stark belastete Straße, wie Generationen hinweg nicht die Besitzerfamilie.
etwa die Hadikgasse, mit aktuell bis zu 80 db Durchschnitts- Daher sollten bei Investitionsentscheidungen
belastung ergibt diese bei Reduktion des Lärms auf rund 70 db nicht nur aktuelle Lagekriterien berücksichtigt
ein Aufwertungspotenzial von ca. fünf Prozent, bei einer Reduk- werden, sondern auch wie sich die Lagequalität
tion auf 60 db sind es ca. acht Prozent. Folgeeffekte wie die voraussichtlich in den nächsten zehn, 20 oder
Verbesserung der Sozialstruktur bei steigender Wohnqualität sogar 30 Jahren entwickeln könnte. Dafür ist
durch geringere Lärmbelastung können zusätzliche Wertsteige- es notwendig über den Tellerrand, sprich über
rungen bewirken. klassische Immobilienkennzahlen, hinauszubli-
cken und den Einfluss gesellschaftlicher, allge-
Sharing Economy: Die Entwicklung hat mit mittlerweile rund meinwirtschaftlicher und technischer Entwick-
1.500 „Free float“-Leihautos (keine fixen Stellplätze) bereits be- lungen auf die Qualität einer Lage und damit
gonnen und Anbieter sowie Verkehrsforscher erwarten weiter den Wert einer Immobilie zu antizipieren.
steigendes Wachstum. Auswirkungen sind im Neubau in Form
geringerer Nachfrage nach Stellplätzen zu bemerken, mittelfris- Dies wird in den seltensten Fällen mit wissen-
tig dürfte auch in zentraleren Lagen die Verfügbarkeit von Park- schaftlicher Genauigkeit möglich sein, aber zu-
und Garagenplätzen an Bedeutung verlieren. mindest Tendenzen lassen sich absehen, wenn
man für die Stadtentwicklung maßgebliche
Autonomes Fahren: Wissenschaftler des von der Daimler-Stif- Einflussfaktoren wie Mobilität, Demographie,
tung finanzierten Forschungsprojekts „avenue21“ prognosti- Sozialstrukturen, Arbeitsorganisation etc. sorg-
zieren erste nennenswerte Einflüsse auf die Alltagsmobilität fältig beobachtet und entsprechend berück-
ab etwa 2030. Tendenziell ist davon auszugehen, dass dies sichtigt – es lohnt sich, bereits heute an die
periphere Lagen stärkt, weil Fahrzeiten aktiv genutzt werden Zukunft zu denken.
können. Außerdem wird dadurch der Trend weg vom eigenen
Auto mit den oben genannten Folgen verstärkt werden. In
weiterführenden Szenarien werden auch Verlagerungen von
Verkehrsströmen und Einflüsse auf Stoßzeiten gesehen.
15Der Lärm von heute ist das Potenzial von morgen
Der Blick auf Lärmkarten kann sich für langfristig orientierte Immobilieninvestoren durchaus lohnen. Viele
der derzeit noch stark belasteten Straßenzüge sind durch ihre zentrale Lage und die zumeist auch sehr
gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr grundsätzlich sehr attraktiv und werden derzeit von Woh-
nungssuchenden in erster Linie nur wegen der Lärm- bzw. Abgasbelastung gemieden. Sinkt diese durch
Lärmkarte
die Zunahme der lärm- und emissionsarmen Elektromobilität, wird das dem Wohnungsmarkt in diesen
Bereichen neuen Schwung verleihen.
Straßenverkehr
Die kontinuierliche Lärmreduktion wird auch durch konkrete und bereits kurzfristig wirksame Maßnahmen
seitens der Stadtverwaltung vorangetrieben. Die auf Basis der EU-Umgebungslärmrichtlinie entwickel-
ten Lärmkarten bilden die Grundlage für Aktionspläne der Stadt Wien, die sowohl bauliche Maßnahmen,
wie die Errichtung neuer Lärmschutzwände oder die Verwendung spezieller lärmarmer Fahrbahnbelege
als auch die Erweiterung der Tempo 30-Zonen oder die Förderung des Einbaus von Lärmschutzfenstern
vorsehen. Somit werden auch seitens der Stadtverwaltung lärmreduzierende Maßnahmen gesetzt, welche
die Wohnqualität in lärmbelasteten Straßenzügen weiter verbessern und diese Wohnlagen attraktivieren.
Auf der Website www.laerminfo.at stellt das Bundesministerium für Nachhaltigkeit und Tourismus detail-
lierte Karten zur Verfügung, welche die Lärmbelastung durch Autobahnen, Schnellstraßen und Bundes-
straßen für ganz Österreich ausweisen. Die Werte stellen den über Tag, Abend und Nacht gemittelten
Lärmpegel von Hauptverkehrsstraßen in der Zuständigkeit der Bundesländer in 4 m Höhe über Boden dar.
Die geringste Belastung von 55–60 Dezibel wird in Orange dargestellt, die stärkste Belastung von mehr als
75 Dezibel in dunklem Lila.
Lärmkarte Wien – Innere Stadt
Lärmbelastung
n > 75 dB
n 70–75 dB
n 65–70 dB
n 60–65 dB
n 55–60 dB
© bmnt.gv.at
16Kommentar
Ausblick
Solide Perspektiven auf sicherem Fundament
In den vergangenen Jahren wurde dem Wiener Zinshausmarkt schon mehr-
mals bescheinigt, dass nun aber wirklich der Plafond erreicht sei, und weitere
Preissteigerungen allenfalls sehr gemäßigt ausfallen würden. Die tatsächliche
Entwicklung hat die Erwartungen der Experten jedoch regelmäßig übertroffen.
Dennoch raten wir mittlerweile dazu, zumindest das kurzfristige Potenzial nicht
Mag. Franz Pöltl FRICS
zu optimistisch zu bewerten. In den zentralen Lagen, also der Innenstadt und
Geschäftsführender Gesellschafter
dem Großteil der Wohnlagen innerhalb des Gürtels, sind die Mietrenditen bereits
EHL Investment Consulting GmbH
so niedrig, dass damit in Einzelfällen gerade die nicht weiter verrechenbaren
Kosten und werterhaltenden Investitionen gedeckt werden können, netto bleibt
also kein nennenswerter Cash-Zustrom übrig. In durchschnittlichen Lagen
wiederum ist das Ertragspotenzial durch Ausbau und Aufwertung wegen der
deutlich gestiegenen Baupreise aktuell ebenfalls empfindlich geschmälert.
Die guten Nachrichten sind hingegen, dass sich auch kurzfristig keinerlei Risiko
erkennen lässt, dass die Preise sinken könnten, und dass die mittel- und langfris-
tigen Perspektiven weiter höchst interessant sind. Das Fundament dafür ist die
demographische Entwicklung, die in zentralen Lagen auch dann für zusätzliche
Nachfrage und steigende Preise sorgen wird, wenn peripher künftig mehr gebaut
werden sollte.
Chancen eröffnen sich auch, wenn die im aktuellen Regierungsprogramm ange-
kündigten Änderungen der gesetzlichen Rahmenbedingungen, wie stärkere Miet-
anhebungen beim Eintritt von Nachkommen, Aufweichung des Vollanwendungs-
bereichs des MRG, flexiblere Befristungsmöglichkeiten etc. (Details Seiten 10
und 11) tatsächlich kommen sollten. Das würde Zinshausinvestments vor allem
wieder für jene Käufer interessanter machen, die das Gesamtobjekt langfristig
halten und nicht parifizieren sowie abverkaufen wollen. Denn andererseits ist
auch klar: je restriktiver das Mietrecht das Ertragspotenzial von Zinshäusern
einschränkt, umso weniger Wohnungen in historischen Objekten wird es am
Vermietungsmarkt geben, da Parifizierung und Abverkauf den Investoren
wesentlich höhere Renditen bieten.
17Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Marc-Aurel-Straße, 1010 Wien Schubertring, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 3.425 m 2
Nutzfläche ca. 9.445 m2
Samuel Berr erbaute 1886 dieses 6-geschossige späthis- Der Christinenhof an der Ringstraße, erbaut 1863– 65
torische Eck-Zinshaus in Formen der Neorenaissance. von Ludwig Zettl, ist ein freistehender, frühhistorischer
Die Straße geht bis in die römische Geschichte zurück. Wohnhof mit architektonisch gestaltetem Innenhof.
Dorotheergasse, 1010 Wien Elisabethstraße, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 5.180 m 2
Nutzfläche ca. 1.820 m2
Dieser spätsecessionistische Bau, erb. 1912/13, Dieses Eck-Zinshaus, eines der ältesten der Ringstraße,
beherbergte den Österreichischen Bühnenverein mit wurde 1860 von Wilhelm Westmann errichtet, 1997 voll-
Veranstaltungssaal und seit 1939 das Café Hawelka. ständig saniert und um einen DG-Ausbau erweitert.
Hoher Markt, 1010 Wien Karlsplatz, 1010 Wien
Nutzfläche ca. 4.580 m 2
Nutzfläche ca. 3.810 m2
Das 1949/50 wieder aufgebaute Zinshaus befindet Erbaut 1862 am Übergang zum strengen Historismus in
sich an einem der geschichtsträchtigsten Plätze Wiens. Formen der Neu-Wiener Renaissance mit repräsentativem
Hier befand sich einst die erste Münzprägestätte. Entree und Blick Richtung Karlskirche und Naschmarkt.
18Referenzen | Vermittelte Zinshäuser
Wassergasse, 1030 Wien Weyringergasse, 1040 Wien
Nutzfläche ca. 2.080 m 2
Nutzfläche ca. 7.300 m2
Das 1887 erbaute Eckzinshaus mit gemischter Mieter- Das ehemalige Bürgerspital wurde 1886 erbaut und befin-
struktur befindet sich an der Landstraßer Hauptstraße, det sich beim Oberen Belvedere und dem dazugehörigen
einer der beliebtesten Einkaufsstraßen Wiens. Garten sowie unweit des neuen Wiener Hauptbahnhofs.
Blechturmgasse, 1040 Wien Lerchengasse, 1080 Wien
Nutzfläche ca. 3.060 m 2
Nutzfläche ca. 830 m2
Das revitalisierte Eckzinshaus aus 1912 in aufstrebender Das Eckzinshaus in attraktiver Geschäftslage direkt an der
Stadtlage verbindet die nahe Innenstadt mit dem Haupt- Josefstädter Straße bietet nachhaltigen Mietertrag kombi-
bahnhof. niert mit Ausbaupotenzial.
Beingasse, 1150 Wien Hockegasse, 1180 Wien
Nutzfläche ca. 2.145 m 2
Nutzfläche ca. 4.560 m2
Dieses mehrgeschossige Jahrhundertwendehaus be- Dieses Wohngebäude wurde 1930/31 im Nobelbe-
findet sich im Bezirksteil Fünfhaus, einem der aufstre- zirksteil Pötzleinsdorf von den Architekten Ferdinand
bendsten Bezirke Wiens. Glaser und Rudolf Eisler errichtet.
19Innere Stadt
Zinshauspreise 4.000 bis 9.250 EUR/m2
Renditen 1,3 bis 2,7 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø k.A.
Büros 15,0 bis 25,5
Geschäftslokale A-Lagen 220–400
B-Lagen 15–90
1., Innere Stadt
Der erste Bezirk ist nach wie vor der am stärksten gefragte Teilbereich des Wiener
Zinshausmarktes trotz des hohen Preisniveaus. Die Investitionsaktivität hat sich auf-
grund der geringen Anzahl verfügbarer Objekte zuletzt jedoch deutlich verringert.
Preise auf hohem Niveau stabil Innenstadt. Zinshäuser in diesem Bereich verfügen
noch über deutliche Wertsteigerungspotenziale.
Die Spitzenpreise für Zinshäuser im ersten Bezirk Die größte Käufergruppe stellen nach wie vor
konnten ihr hohes Niveau halten und betragen bis österreichische Privatinvestoren und Versicherun-
zu 9.250 EUR/m2. Die langjährige Aufwärts- gen sowie Projektentwickler dar. Die Investment-
entwicklung hat sich zuletzt eingependelt und strategie der Käufer teilt sich in etwa zu gleichen
das Preissteigerungspotenzial im Spitzenseg- Teilen zwischen langfristiger Haltung der Immobi-
ment scheint weitgehend ausgereizt. Die Durch- lie im Bestand und Ausbau und Parifizierung. Der
schnittspreise sind hingegen auch 2017 weiter anhaltende Boom bei Luxuswohnungen, die für
gestiegen und der Preisabstand zwischen den bis zu 30.000 EUR/m2 verkauft werden, macht
Spitzenlagen im Goldenen U zwischen Kärntner die Parifizierung nach wie vor zu einer attraktiven
Straße, Graben, Kohlmarkt und anderen Gebieten Alternative und hat zur Folge, dass dem Markt
hat sich merklich verringert. weiterhin Zinshäuser entzogen werden. Zu den
derzeit hochwertigsten Bauprojekten im Luxus-
Zu den bislang noch weniger beachteten Lagen zählt segment zählen z.B. das Palais Schottenring
z.B. das ehemalige Textilviertel zwischen Gonzaga- Vienna sowie Projekte in der Goethegasse, der
gasse, Wipplingerstraße und Judengasse im Nord- Schellinggasse und am Parkring.
westen, das am dichtesten besiedelte Grätzl der
20Zinshäuser werden zu Hotels Die Vermietung von Büros in Gründerzeithäusern
ist deutlich schwieriger geworden. Zum einen be-
Die hervorragende Tourismusentwicklung in Wien steht starke Konkurrenz durch die Entwicklung von
wirkt sich ebenfalls auf den Zinshausmarkt aus. hochwertigen neuen Angeboten in den etablierten
2017 konnte mit ca. 15,5 Mio. Nächtigungen, Büroclustern, zum anderen sind derzeit kaum
einem Plus von ca. vier Prozent gegenüber dem Großmieter wie z. B. Rechtsanwaltskanzleien, die
Vorjahr, ein neuer Nächtigungsrekord erzielt sich traditionell in den prestigeträchtigen Lagen
werden. Insbesondere bestandsfreie, größere der Inneren Stadt ansiedeln, auf der Suche nach
Objekte ab 3.000 m2 werden daher oftmals in neuen Flächen.
Hotels umgenutzt, aber auch in prestigeträchtigen
ehemaligen Bankenzentralen, wie beispielsweise
in der früheren Erste Bank-Zentrale am Graben,
entstehen neue Luxushotels.
Schottenring
Schottenring U2 U4
1.
Gonzagagasse
Schottentor U2
Marc-Aurel-Straße
Schwedenplatz U1 U4
Tuchlauben Urania
Kohlmarkt Graben
U3 Wollzeile
U2 U5 Rathaus
U1 U3 Stephansplatz
U3
1. Landstraße - Wien Mitte U3 U4
Kärntner Straße
U2 U3 U5 Volkstheater überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
Stadtpark U4
U2 U5 unterdurchschnittliche Preislagen
Karlsplatz U1 U2 U4 U5 U-Bahn
U5 in Planung
Haushaltsentwicklung* Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Einkommen Staatsbürger
2009 9.098 Haushalte
2020 +5,5 % Ø Wien EUR 22.173,– Ø Wien 28,6%
2030 +8,9 %
2040 +11,8 % 1. Bez., EUR 34.478,– +56,7 % 1. Bez., 24,5 % -4,1 %
2050 +15,3 %
*Quelle: ÖROK 21LEOPOLDSTADT
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 10,9
Büros 10,0 bis 18,5
Geschäftslokale A-Lagen 12–25
B-Lagen 6–10
BRIGITTENAU
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 10,1
LEOPOLDSTADT BRIGITTENAU Büros 8,5 bis 13,5
Zinshauspreise 1.450 bis 3.250 EUR/m 2
Zinshauspreise 1.200 bis 2.400 EUR/m2
Geschäftslokale A-Lagen 10–20
Renditen 2,6 bis 3,7 % Renditen 3,6 bis 4,1 % B-Lagen 5–11
2., Leopoldstadt | 20., Brigittenau
Der zweite Bezirk ist derzeit zweifellos einer der interessantesten Zinshaus-Teil-
märkte. Eine ganze Reihe von Faktoren trägt dazu bei, aus dem ewigen „Ge-
heimtipp“ nach dem ersten Schub durch die U2-Verlängerung einen echten
Hotspot mit starker Investorennachfrage und deutlicher Aufwärtstendenz bei
den Preisen zu machen.
Impulse durch Stadtentwicklung der Neunutzung des riesigen Areals des früheren
Nordwestbahnhofs erwarten. Weitgehend unge-
Insbesondere die ausgezeichnete Entwicklung der nutzte Flächen werden neu belebt und gemeinsam
großen Neubauprojekte am Rand des Praters mit mit mehreren Tausenden freifinanzierten sowie
prominenten Firmenzentralen und hochwertigen geförderten Wohnungen werden dort auch wichtige
Neubauwohnungen im Viertel Zwei hat wesent- Infrastruktureinrichtungen entstehen, die das
lichen Anteil daran, dass sich das Image der gesamte Umfeld positiv beeinflussen werden.
Leopoldstadt als beliebter Büro- und Wohnbezirk
kontinuierlich und spürbar verbessert hat. Zudem Besonders gefragt sind in der Leopoldstadt die
sorgt die Wirtschaftsuniversität Wien für stark Lagen in unmittelbarer Nähe der Innenstadt, also
steigende Nachfrage nach studentischem Wohnen entlang oder nahe des Donaukanals, sowie Grätzl,
sowie kleineren Wohnungen für Studierende und von denen der Grüne Prater rasch erreicht werden
Absolventen. Auch die Aufwertung der ehemaligen kann. In der Regel setzen Entwickler auf Reno-
Problemzone Stuwerviertel hat diese Wohnlage vierung und Ausbau von Bestandsobjekten. Die
attraktiver gemacht. Zahl der Dachbodenausbauten ist zuletzt deutlich
Ähnlich positive Auswirkungen lassen sich für Ent- gestiegen und die Ausbauten werden mit Blick auf
wickler und Investoren in naher Zukunft auch von anspruchsvolle Zielgruppen auch aufwendiger.
22Ein attraktives Beispiel dafür ist „Julie & Ferdy“ in noch stärker profitieren als der zweite Bezirk und
der Ferdinandstraße in unmittelbarer Nähe zum auch die etablierte Büroagglomeration Lasalle-
ersten Bezirk. Abriss und Neubau bilden hingegen straße sorgt für konstante Nachfrage nach nahe-
weiterhin die Ausnahme. gelegenen Wohnmöglichkeiten.
Brigittenau: Investoren setzen auf Neubau Wesentlicher Unterschied zur Leopoldstadt ist
aber der im Schnitt deutlich schlechtere bauli-
Die Entwicklung des Immobilienmarktes in der che Zustand des Zinshausbestands. Das macht
Brigittenau orientiert sich (auf etwas niedrigerem die Brigittenau vor allem für Projektentwickler
Niveau) traditionell am angrenzenden 2. Bezirk. interessant, die auf Abriss und Neubau setzen.
Derzeit deutet aber einiges darauf hin, dass der Gute Nachfrage gibt es vor allem im Umfeld der
Abstand zum beliebteren Nachbarbezirk immer U-Bahnstationen der Linien U4 und U6 sowie der
geringer wird. Von der Neunutzung des 850.000 m² Millennium City.
großen Nordwestbahnhofs wird der 20. Bezirk
20.
U6 Handelskai
U6 2.
Spittelau U4 U6 U6
Handelskai
Lassallestraße
Wallensteinplatz
U1 Donauinsel
U4 Augarten 20.
U4 Nordwestbahnhof U1
Ausstellungsstraße
Schottenring U2 U4 U1 U2 Praterstern
U1 U2 Messe-Prater
U2
Schwedenplatz U1 U4
Donaukanal U2 Stadion
Landstraße - Wien Mitte U3 U4 WU Wien U2
U3 Prater überdurchschnittliche Preislagen
U3 Viertel Zwei durchschnittliche Preislagen
U3
unterdurchschnittliche Preislagen
U3 Erdberg
2. U-Bahn
Haushaltsentwicklung*
2009 2. Bez., 46.495 Haushalte
2020 +13,5 %
2030 +18,4 %
2040 +22,7 % Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
2050 +27,4 % Einkommen Staatsbürger
2009 20. Bez., 41.030 Haushalte
Ø Wien EUR 22.173,– Ø Wien 28,6%
2020 +6,4 %
2030 +9,8 % 2. Bez., EUR 21.177,– -4,5 % 2. Bez., 33,5 % +4,9 %
2040 +13,8 %
2050 +17,8 % 20. Bez., EUR 18.515,– -16,5 % 20. Bez., 36,5 % +7,9 %
*Quelle: ÖROK 23LANDSTRASSE
Zinshauspreise 1.700 bis 3.750 EUR/m2
Renditen 2,4 bis 3,8 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 11,5
Büros 10,5 bis 19,0
Geschäftslokale A-Lagen 25–50
B-Lagen 5–15
3., Landstraße
Als traditionsreicher „gutbürgerlicher“ Bezirk ist Landstraße bis heute einer der
wichtigsten Zinshausmärkte Wiens. Ein beachtlich großer und qualitativ hoch-
wertiger Bestand an Gründerzeithäusern macht den „Dritten“ zu einem attrakti-
ven Zielgebiet für Investoren und Entwickler, in dem das Angebot mit der Nach-
frage allerdings nicht Schritt halten kann.
Trophy Assets im Botschaftsviertel bei nicht so prominenten Liegenschaften. Doch
auch unabhängig von diesen emotionalen Faktoren
Die innenstadtnahen Teile des 3. Bezirks zwischen ist der Bezirksteil für Investoren weiterhin sehr
Landstraße und Rennweg bis etwa zur Neuling- attraktiv. Parifizierung und Abverkauf von Eigen-
gasse / Ungargasse zählen zu den klassischen, tumswohnungen bieten wegen des dort erreichten
großbürgerlichen Wohnlagen Wiens mit einem hohen Preisniveaus für Altbauwohnungen noch
dementsprechend hochwertigen Bestand an Grün- beachtliches Wertsteigerungspotenzial. Allerdings
derzeitbauten. Trotz des mittlerweile recht hohen sind in letzter Zeit nur sehr wenige Objekte auf den
Preisniveaus gibt es dafür starke Investorennach- Markt gekommen. Zwei Entwicklungsprojekte Am
frage, insbesondere seitens österreichischer Heumarkt werden dem Markt auch eine gewisse
Privatinvestoren und -stiftungen. Für sie zählen Orientierung für das auf längere Sicht realisti-
zum einen langfristige Wertsteigerungsperspekti- sche Preisniveau bieten. Der Baubeginn für den
ven mehr als kurzfristige Renditeerwartungen, zum Ausbau eines exklusiven Gründerzeithauses „Am
anderen gelten Objekte mitten im traditionellen Heumarkt 25“ erfolgt im Juli 2018 und das seit
Botschaftsviertel als klassische „Trophy Assets“, längerem geplante Hochhausprojekt Heumarkt soll
bei denen auch weniger scharf kalkuliert wird als im Herbst 2018 gestartet werden.
24Spektakuläre Neubauprojekte einige Entwicklungen (Rennweg 50, 52, 88) wieder
stärker als attraktive Wohnlage ins Blickfeld ge-
Mehr Bewegung als in den zentralsten Lagen gibt rückt. Hier dominiert aufgrund der geringwertige-
es in den Bezirksteilen bis zur Schlachthausgasse, ren Bausubstanz sowie der nicht optimal genutz-
wo einige bemerkenswerte Neubauprojekte auf ten Bauklassen klar der Abriss von Altobjekten, um
ehemals gewerblich genutzten Liegenschaften ent- Wohnungsneubauten zu errichten.
stehen. Dazu zählen das Hochhausprojekt TrIIIple
(drei Türme mit insgesamt ca. 500 Wohnungen), Jenseits der Schlachthausgasse ist das Preisniveau
das Laendyard mit ebenfalls rund 500 Wohnungen deutlich niedriger. In diesen Lagen kommen immer
sowie „Das Ensemble“ an der Erdberger Lände wieder Objekte auf den Markt, bei denen noch at-
36–38 mit ca. 800 Wohneinheiten. Im höherprei- traktivere Vermietungsrenditen erzielt werden kön-
sigen Segment wird aktuell u.a. das Projekt The nen. Darüber hinaus wird sich die gute Entwicklung
Ambassy im Diplomatenviertel in der Beatrixgasse in den innenstadtnahen Bereichen längerfristig
errichtet. Das Umfeld des Rennwegs ist durch auch auf diese Bezirksteile positiv auswirken.
Landstraße - Wien Mitte U3 U4
Stadtpark U4 U3 Rochusgasse
Wassergasse 3.
Landstraßer Hauptstraße
Neulinggasse
Ungargasse
U3 Kardinal-Nagl-Platz
Belvedere 3.
Rennweg U3 Schlachthausgasse
Prinz-Eugen-Straße
U3 Erdberg
Schlachthausgasse
Landstraßer Gürtel
Schweizergarten
überdurchschnittliche Preislagen
Arsenal durchschnittliche Preislagen
unterdurchschnittliche Preislagen
U-Bahn
Haushaltsentwicklung* Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Einkommen Staatsbürger
2009 43.728 Haushalte
2020 +4,6 % Ø Wien EUR 22.173,– Ø Wien 28,6%
2030 +7,7 %
2040 +11,2 % 3. Bez., EUR 24.267,– +9,5 % 3. Bez., 30,0 % +1,4 %
2050 +14,9 %
*Quelle: ÖROK 25WIEDEN
Zinshauspreise 1.900 bis 3.800 EUR/m2
Renditen 2,4 bis 3,6 %
Monatsmieten netto in EUR/m2
Wohnungen Ø 12,0
Büros 10,0 bis 17,5
Geschäftslokale A-Lagen 15–24
B-Lagen 5–10
4., Wieden
Die Wieden ist flächenmäßig einer der kleinsten Wiener Bezirke, wegen des intak-
ten und hochwertigen Zinshausbestands aber einer der attraktivsten Teilmärkte.
Der große Erfolg des Stadtentwicklungsgebiets Hauptbahnhof hat dem lange Zeit
eher beschaulichen Geschehen neuen Schwung verliehen und den Markt auf ein
Preisniveau gebracht, das besonders hochwertige Projekte ermöglicht.
Zinshauspreise nähern sich 4.000 EUR/m2 Der Hauptbahnhof ist derzeit der wichtigste Hot-
spot Wiens für Büroneubauten im Topsegment und
Spätestens seit Fertigstellung des Hauptbahnhofs in den kommenden Jahren werden dort mehrere
im Jahr 2014 galt der zwischen der Innenstadt und Tausend weitere hochwertige Arbeitsplätze entste-
Wiens neuem Verkehrsknotenpunkt gelegene vier- hen. Mittlerweile werden für Neubauwohnungen
te Bezirk zusätzlich zum etablierten Botschafts- durchschnittliche Quadratmeterpreise von ca.
viertel als eines der großen Hoffnungsgebiete für EUR 6.000 verlangt, was wiederum positive Aus-
den Wiener Zinshausmarkt. Wie sich seither zeigte wirkungen auf die Wohnungs- und Zinshauspreise
auch völlig zurecht, denn die sehr hochgesteck- in den angrenzenden Bezirksteilen haben wird.
ten Erwartungen wurden erreicht und teilweise
übertroffen. Mittlerweile werden Zinshäuser mit Der erfolgreiche Abschluss ehrgeiziger Wohnpro-
Preisen gehandelt, die sich bereits der Marke von jekte unterstreicht die positive Entwicklung. So
4.000 EUR/m² annähern. Dennoch bietet der waren beim Luxusprojekt Palais Wessely (Ausbau
Markt weiteres Potenzial. eines Bestandsobjekts um mehrere Dachgeschoße)
26in der Argentinierstraße im Herbst 2017 alle Aufwärtspotenzial am Gürtel
Wohnungen bereits bei Fertigstellung verkauft
und es wurden dabei Quadratmeterpreise bis zu Für renditeorientiertere Investoren bieten die
EUR 14.000 erzielt. Das kann durchaus als starkes weniger zentral gelegenen Standorte bessere
Indiz dafür gewertet werden, dass in den Lagen Möglichkeiten, weil hier das Preisniveau noch etwas
nahe Karlsplatz und Naschmarkt Potenzial für das niedriger liegt. Das längerfristige Potenzial zeigt
absolute Hochpreissegment gegeben ist. Weitere sich auch daran, dass die Beschreibung „Gürtelnä-
Revitalisierungsprojekte wie in der Wohllebengas- he“ zusehends durch „nahe am Hauptbahnhof“
se 3–5 befinden sich bereits in Umsetzung. Wenn ersetzt und der frühere Lagenachteil zu einem
darüber hinaus das Palais Schwarzenberg neben zugkräftigen Verkaufs- bzw. Vermietungsargument
dem laufenden Garagenbau einer dauerhaften Nut- wird. In diesem Bereich werden aktuell Projekte für
zung zugeführt werden kann, wird auch das diesem Parifizierung und Abverkauf ebenso realisiert wie
Bezirksteil zusätzlichen Schub verleihen. Investitionen mit dem Ziel, das Gesamtobjekt zu
behalten und langfristig zu vermieten.
Karlsplatz U1 U2 U4 U5
Operngasse Technische Universität
Naschmarkt
Gußhausstraße 4.
Rennweg
U1 Taubstummengasse
Paulanergasse Prinz-Eugen-Straße
Favoritenstraße
Wiedner Hauptstraße
Schönburgstraße
Hauptbahnhof
U1 Südtiroler Platz
4. Hauptbahnhof überdurchschnittliche Preislagen
durchschnittliche Preislagen
unterdurchschnittliche Preislagen
Gürtel U-Bahn
U5 in Planung
Haushaltsentwicklung* Durchschnittliches Anteil nicht-österreichischer
Einkommen Staatsbürger
2009 16.319 Haushalte
2020 +7,5 % Ø Wien EUR 22.173,– Ø Wien 28,6%
2030 +12,0 %
2040 +16,3 % 4. Bez., EUR 24.719,– +11,5 % 4. Bez., 31,0 % +2,4 %
2050 +20,5 %
*Quelle: ÖROK 27Sie können auch lesen
