Abwicklungsbericht zum 30. April 2017 AXA Immoselect - FONDS ...
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Abwicklungsbericht zum 30. April 2017 AXA Immoselect Die AXA Investment Managers Deutschland GmbH hat die Verwaltung des Sondervermö- gens AXA Immoselect mit Wirkung zum 20. Oktober 2014 gekündigt. Demzufolge ist das Sondervermögen kraft Gesetzes zum 21. Oktober 2014 auf die Depotbank, CACEIS Bank S. A., Germany Branch übergegangen. Die Depotbank wird das Sondervermögen abwickeln und die Netto-Erlöse an die Anleger verteilen. Über die einzelnen Stadien der Abwicklung des Fonds werden die Anleger durch die Abwicklungsberichte zu den Stichtagen der bisherigen Jahresberichte unterrichtet. Die Berichte sind auf der Webseite www.axa-immoselect.de abrufbar.
Inhalt
Abwicklung des Sondervermögens. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 Kapitalinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
AXA Immoselect auf einen Blick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Wertänderungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Bericht der Fondsverwaltung (Tätigkeitsbericht) Vermietungsinformationen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26
Vorwort der Geschäftsführung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Vermietungsinformation nach Jahresmietertrag. . . . . . . . 26
Immobilienmärkte in Europa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Vermietungsinformation nach Leerstand. . . . . . . . . . . . . 27
Abwicklungsstrategie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Laufzeit der Mietverträge. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
Besondere Vorkommnisse. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Entwicklung des Fonds. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Veränderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen . . . . . . . . 9 Entwicklung des Fonds (Mehrjahresübersicht). . . . . . . . . 28
Mittelaufkommen und Anlegerstruktur. . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Entwicklung des Fondsvermögens . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
Immobilienportfolio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29
Geografische Verteilung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Erläuterung zur Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . 31
Wirtschaftliche Altersstruktur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Ertrags- und Aufwandsrechnung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
Größenklassen der Fondsobjekte. . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Erläuterung zur Ertrags- und Aufwandsrechnung. . . . . . . 35
Nutzungsarten der Fondsobjekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Verwendungsrechnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36
Branchen nach Mietertrag. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Vermerk des Abschlussprüfers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Immobilientransaktionen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Steuerliche Hinweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
Ankaufstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Bescheinigung nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3
Verkaufstätigkeit. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Investmentsteuergesetz (InvStG) über die Erstellung
Vermietungssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 der steuerlichen Angaben mit umfassenden
Prüfungshandlungen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
Leerstandssituation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Steuerrechnung der Zwischenausschüttung
Laufzeit der Mietverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14 am 22. Dezember 2016 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Risikoprofil. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 .
Steuerrechnung der Endausschüttung
Liquidität. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 am 27. Juli 2017 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
Steuerliche Behandlung der Zwischenausschüttung
Währungssicherung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 für den Zeitraum vom 1. Mai 2016 bis zum
31. Oktober 2016 am 22. Dezember 2016. . . . . . . . . . . 54
Fazit und Ausblick. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Steuerliche Behandlung der Endausschüttung
Übersichten/Tabellen für das Geschäftsjahr 2016/2017 am 27. Juli 2017. . . . 55
Immobilienverzeichnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Steuerliche Behandlung der Zwischen- und der
Verzeichnis der Käufe und Verkäufe. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Endausschüttung für das Geschäftsjahr 2016/2017. . . . 56
Ergebniskomponenten der Fondsrendite. . . . . . . . . . . . . . . . 23 Neuberechnung Aktiengewinne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Entwicklung der Renditekennzahlen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Firmenspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58ABWICKLUNGSBERICHT
AXA Immoselect
Abwicklungsbericht zum 30. April 2017
Die Geschäftsführung der AXA Invest Depotbank, CACEIS Bank S. A., Germany
ment Managers Deutschland GmbH Branch, vormals: CACEIS Bank Deutsch-
hat im Oktober 2011 die Verwaltung land GmbH (CACEIS), übergegangen. Die
des Sondervermögens AXA Immoselect Depotbank wird das Sondervermögen ab-
(ISIN DE0009846451) (im Nachfolgen- wickeln und die Liquidität, nach Abzug der
den „Sondervermögen“ oder „Fonds“) Kosten und unter Berücksichtigung von
gem. § 38 Abs. 1 Investmentgesetz Eventualverbindlichkeiten, an die Anleger
(InvG) in Verbindung mit § 16 Abs. 1 auszahlen.
der Allgemeinen Vertragsbedingungen
des Sondervermögens mit Wirkung zum Über die weiteren Stadien der Abwick-
20. Oktober 2014 (im Nachfolgenden lung des Sondervermögens werden die
„Kündigungsstichtag“) gekündigt. Das Anleger durch die Abwicklungsberichte
Sondervermögen befindet sich seitdem zu dem Stichtag der bisherigen Jahres-
in Abwicklung. berichte unterrichtet. Diese stehen Ihnen
auf der nachfolgenden Homepage zur Ver-
Mit Ablauf der Kündigungsfrist ist die fügung: www.axa-immoselect.de.
erwaltung des Sondervermögens und
V
damit die darin verbliebenen Vermögens Die Niederlassungsleitung der
gegenstände gemäß § 39 Abs. 1 InvG in CACEIS Bank S. A., Germany Branch,
Verbindung mit § 16 Abs. 3 der Allgemei München
nen Vertragsbedingungen (AVB) auf die
Rechtlicher Hinweis:
Das Investmentgesetz wurde zwischenzeitlich zunächst durch das am 28. Dezember 2007 in Kraft getretene Investmentänderungsgesetz sowie das am 8. April 2011 in Kraft getretene Anlegerschutz-
und Funktionsverbesserungsgesetz novelliert. Mit Wirkung zum 22. Juli 2013 ist sodann das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB), welches das Investmentgesetz ablöst, in Kraft getreten.
Da das Sondervermögen AXA Immoselect die Anteilscheinrücknahme seit dem 28. Oktober 2008 (mit zwischenzeitlicher kurzer Unterbrechung) ausgesetzt hat, durften die Vertragsbedingungen an die
zwischenzeitlichen Gesetzesnovellierungen nicht angepasst werden. Dies hat zur Folge, dass für das Immobilien-Sondervermögen AXA Immoselect bis zur endgültigen Abwicklung des Sondervermögens
die vor dem 28. Dezember 2007 geltende Fassung des Investmentgesetzes angewendet wird, soweit die Regelungen des Investmentgesetzes auf die Abwicklung durch die vormalige Depotbank noch
anwendbar sind und sofern die Vertragsbedingungen keinen dynamischen Verweis auf die Bestimmungen des geltenden Gesetzes in ihrer jeweils gültigen Fassung enthalten bzw. die aufsichtliche
Verwaltungspraxis die Anwendbarkeit der neuen Regelung verlangt.
Hinweis zur Wertentwicklung:
Die frühere Wertentwicklung ist kein Indikator für die Zukunft. Wert und Rendite einer Anlage in Fonds können steigen oder fallen und werden nicht garantiert. Berechnungsmethode nach BVI Bundes-
verband Investment und Asset Management e.V., d. h. als Basis für die Berechnung der Wertentwicklung werden die Anteilwerte (= Rücknahmepreise) herangezogen, und zwar unter Hinzurechnung
zwischenzeitlicher Ausschüttungen, die kostenfrei reinvestiert werden. Ausgabeaufschläge finden hier keine Berücksichtigung.
Die Informationen in diesem Abwicklungsbericht wurden sorgfältig nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Für die Richtigkeit der Informationen und Inhalte werden jedoch keine Gewähr
und keine Haftung übernommen. Es wird darauf hingewiesen, dass die in diesem Dokument enthaltenen Meinungsäußerungen unsere aktuelle Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses
Berichtes wiedergeben. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündigung ändern.
3AXA IMMOSELECT
AXA Immoselect
Abwicklungsbericht zum 30. April 2017
AXA Immoselect auf einen Blick
International Securities Identification Number (ISIN) DE0009846451
Wertpapier Kennnummer (WKN) 984 645
Fondsmanager Dr. Harald Moll
Auflagedatum 3. Juni 2002
Kennzahlen zum Stichtag 30. April 2017 30. April 2016
Fondsvermögen 251,7 Mio. EUR 347,9 Mio. EUR
Mittelaufkommen netto 1) 0,0 Mio. EUR 0,0 Mio. EUR
Immobilienvermögen gesamt – Verkehrswerte und Aktivierungen – 153,2 Mio. EUR 233,6 Mio. EUR
davon direkt gehalten 37,7 Mio. EUR 75,1 Mio. EUR
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 115,5 Mio. EUR 158,4 Mio. EUR
Fondsobjekte gesamt 4 7
davon direkt gehalten 1 2
davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 3 5
davon im Bau/Umbau befindlich 0 0
Ankäufe von Objekten 2) 0 0
Zugegangene Objekte 3) 0 0
Verkäufe von Objekten 2) 3 2
Abgegangene Objekte 3) 3 2
Vermietungsquote 4) 67,7 % 70,2 %
Anlageerfolg (BVI-Rendite) 5)
1 Jahr – 5,8 % – 3,6 %
3 Jahre – 17,4 % – 32,1 %
5 Jahre – 39,8 % – 37,5 %
seit Fondsauflage – 21,5 % – 16,6 %
Liquiditätsquote 6) 36,1 % 31,4 %
Fremdfinanzierungsquote 7) 12,5 % 9,1 %
Gesamtkostenquote 8) 0,66 % 0,61 %
Transaktionsabhängige Vergütung 9) 0,13 % 0,18 %
Zwischenausschüttung je Anteil 0,53 EUR 3,02 EUR
(hiervon Kapitalrückzahlung) 0,53 EUR 3,02 EUR
Endausschüttung am 27. Juli 2017 28. Juli 2016
Endausschüttung je Anteil 1,80 EUR 1,13 EUR
(hiervon Kapitalrückzahlung) 1,78 EUR 0,43 EUR
Ertragsausschüttung 0,02 EUR 0,70 EUR
Steuerfrei insgesamt je Anteil im Privatvermögen 10) 0,00 EUR 0,00 EUR
Steuerfreier Ausschüttungsanteil in % im Privatvermögen 0,0 % 0,0 %
Steuerfrei insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen I 11) 0,00 EUR 0,00 EUR
Steuerfreier Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen I 0,0 % 0,0 %
Steuerfrei insgesamt je Anteil im Betriebsvermögen II 12) 0,00 EUR 0,00 EUR
Steuerfreier Ausschüttungsanteil in % im Betriebsvermögen II 0,0 % 0,0 %
Anteilwert 5,23 EUR 7,23 EUR
1) Nettomittelaufkommen im jeweiligen Berichtszeitraum.
2) Im Berichtszeitraum unterzeichnete An- bzw. Verkaufsverträge.
3) Im Berichtszeitraum dem Vermögen durch Wechsel Besitz-Nutzen-Lasten zugegangene bzw. abgegangene Objekte.
4) Am Stichtag auf Basis der Bruttosollmiete.
5) Nach Berechnungsmethode des BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V.
6) Summe der Liquiditätsanlagen im Fonds im Verhältnis zum Fondsvermögen.
7) Summe der Darlehen im Fonds zzgl. Summe der Darlehen mit Dritten in Immobilien-Gesellschaften im Verhältnis zum Gesamtimmobilienvermögen.
8) Die Gesamtkostenquote drückt die Summe der Kosten und Gebühren als Prozentsatz des durchschnittlichen Fondsvolumens innerhalb eines Geschäftsjahres aus und umfasst damit alle im
Zusammenhang mit der Fondsanlage anfallenden Gebühren und Kosten, jedoch nicht die sogenannten Transaktionskosten und den möglicherweise anfallenden Ausgabeaufschlag.
9) Die transaktionsabhängige Vergütung in Prozent drückt die Gebühren, welche die Gesellschaft gemäß § 12 der Besonderen Vertragsbedingungen (BVB) erhalten hat, als Prozentsatz des durch-
schnittlichen Fondsvermögens aus. Unter anderem aufgrund der unterschiedlichen (De-)Investitionstätigkeit kann diese Kennzahl deutlich schwanken. Die transaktionsabhängige Vergütung in
Prozent lässt keinen Schluss auf die zukünftige Performance des Fonds zu.
10) Für im Privatvermögen gehaltene Anteile hat die Kapitalertragsteuer inkl. Solidaritätszuschlag abgeltende Wirkung („Abgeltungssteuer“). Für Privatanleger beträgt daher die effektive S
teuerbelastung
der Ausschüttung (ohne Kirchensteuer) maximal 26,375 % (vor Anrechnung ausländischer Steuern).
11) Anteile werden durch Einzelunternehmen oder Personengesellschaften im Betriebsvermögen gehalten (Betriebsvermögen I).
12) Anteile werden durch Kapitalgesellschaften im Betriebsvermögen gehalten (Betriebsvermögen II).
4ABWICKLUNGSBERICHT
München, im Mai 2017
Sehr geehrte Anlegerinnen unklar ist, ob, wann und in welchem und drei über Immobilien-Gesellschaften
und Anleger, Umfang solche und weitere Verbindlich- gehaltene Objekte investiert. Das Fonds-
keiten zukünftig fällig werden können. vermögen reduzierte sich im Berichts-
mit diesem Abwicklungsbericht möchte Zum einen sind mögliche steuer liche zeitraum von 347,9 Mio. EUR auf
CACEIS Sie über die Entwicklung des Prüfungsverfahren im In- und Ausland 251,7 Mio EUR.
offenen Immobilienfonds AXA Immoselect zu nennen, die sich noch über Jahre
für das Geschäftsjahr vom 1. Mai 2016 hinziehen und erst durch rechtskräftige Insgesamt ging der Verkehrswert des Im-
bis 30. April 2017 informieren. Steuer bescheide oder den Ablauf der mobilienportfolios im Berichtszeitraum
jeweils national geltenden Verjährungs- von 233,6 Mio. EUR auf 153,2 Mio. EUR
Nachdem die AXA Investment Managers fristen abgewickelt werden können. Zum zurück.
Deutschland GmbH die Verwaltung des anderen können aus den Objektverkäu-
Sondervermögens zum 20. Oktober 2014 fen eventuell noch Ansprüche gegen das Zum 30. April 2017 beträgt der Anlage-
gekündigt hatte, ging mit Wirksamwerden Fondsvermögen gestellt werden. Hier erfolg des AXA Immoselect, bezogen auf
der Kündigung die Verwaltung des Son- tritt erst Klarheit ein, wenn die Vertrags ein Jahr, –5,8 %.1)
dervermögens auf die CACEIS Bank S.A., partner die Betriebskostenabrechnung
Germany Branch, als Depotbank, über. anerkannt haben oder Verjährungsfristen Die folgenden Kapitel bieten Ihnen eine
abgelaufen sind. Über die Höhe und das detaillierte Darstellung der Entwicklung
Das Ziel von CACEIS ist es auch weiter- Datum zukünftiger Auszahlungen werden des Sondervermögens während des
hin unter Wahrung der Interessen der Sie rechtzeitig auf der Homepage unter abgelaufenen Geschäftsjahres. Hinzu
Anleger, schnellstmöglich freie Liquidität www.axa-immoselect.de informiert. kommt ein Ausblick auf das kommende
für die Auszahlung zu schaffen. Die Höhe Geschäftsjahr.
dieser Zahlungen wird im Wesentlichen Unter anderem durch die Verkäufe der
von den Kosten der ordnungsgemäßen Objekte in Spanien, Avenida de Mano-
Bewirtschaftung des Sondervermögens teras und in Tschechien, Revnicka ulize
und der für Eventualverbindlichkeiten konnten im vergangenen Geschäftsjahr
nötigen liquiden Mittel beeinflusst. Ins- insgesamt 1,66 EUR je Anteil an Sie aus-
besondere für Eventualverbindlich keiten geschüttet werden.
müssen ausreichende Rücklagen in 1) Die Berechnung der Performance erfolgt gemäß dem BVI-
Form von Bankguthaben vorhanden sein, Das Sondervermögen ist zum Stichtag Standard für Immobilienfonds in Abwicklung, das heißt,
dass keine Wiederanlage der Ausschüttungen seit Beginn
auch wenn zum heutigen Zeitpunkt noch noch in eine direkt gehaltene Immobilie der Abwicklung unterstellt wird.
5AXA IMMOSELECT
Immobilienmärkte in Europa In Großbritannien verlangsamte sich 2015 ten Haushalte nicht vom Investieren und
das Wirtschaftswachstum von 2,2 % auf Konsumieren abhalten, trotz politischer
Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2,0 % im Jahr 2016, was zu einem be- Unsicherheiten, die durch die hohe An-
in Europa trächtlichen Teil die Unsicherheit in Folge zahl an Wahlen und die noch nicht abseh-
D
ie Wirtschaft in der Eurozone des Brexit-Referendums im zweiten Halb- baren Auswirkungen des Brexit hervor
setzte 2016 ihren moderaten
jahr widerspiegelt. gerufen wurden.
Wachstumskurs fort und stieg um
1,7 %. Der Konsum der privaten Haushalte Im ersten Quartal 2017 wuchs die euro Die starke Binnennachfrage wurde in-
sowie die Ausgaben öffentlicher Haus päische Wirtschaft im Euroraum um nerhalb der letzten Jahre durch niedrige
halte waren dabei die Hauptwachstums 0,5 %. Unter den wichtigsten Ländern Verbraucherpreise gestützt. Im zweiten
treiber. Gleichzeitig verlangsamte sich stieg das Wachstum in Spanien mit 0,8 % Halbjahr kam es jedoch zu einem Anstieg
das Wachstum der Anlageinvestitionen. am stärksten, gefolgt von Deutschland dieser Preise. Im Dezember 2016 belief
Die Entwicklung der europäischen Netto- mit 0,6 %. Frankreich blieb etwas hinter sich die jährliche Inflation im Euroraum
exporte nahm einen negativen Einfluss den Erwartungen und konnte nach einem auf 1,1 % gegenüber 0,2 % im August. Im
auf das europäische Wirtschaftswachs- Wachstum von 0,5 % im vierten Quartal Februar kletterten die Preise mit 2,0 % so
tum. Unter den großen Volkswirtschaf- 2017 nur ein Wachstum von 0,3 % ver- kräftig wie seit vier Jahren nicht mehr und
ten der Eurozone erfuhr Spanien im Jahr zeichnen. Getragen wurde das Wachstum auch im April 2017 betrug die jährliche
2016 mit 3,0 % das stärkste Wirtschafts- von kräftigen Lager- und Anlageinvesti Inflation noch 1,9 %.
wachstum, gefolgt von den Niederlanden tionen sowie dem staatlichen Konsum.
mit 2,5 %. Die deutsche Wirtschaft ver- Enttäuschend waren hingegen der private Niederlande Büromarkt
zeichnete mit 1,8 % eine nur minimale Ver- Konsum und der Außenbeitrag in Frank- Die Erholung der niederländischen Wirt-
ringerung im Vergleich zum Wachstum des reich. schaft wirkte sich zunehmend auf die nie-
Jahres 2015, während die französische derländische Unternehmenslandschaft
Wirtschaft starke Einbußen hinnehmen Innerhalb der gesamten Eurozone jedoch aus. Dies zeigte sich dahingehend, dass
musste und 2016 nur um 1,0 % wuchs. ließen sich die Unternehmen und priva- sich weniger Unternehmen dazu veran-
lasst sahen, besetzte Bürofläche aus
kostentechnischen Gründen freizuset-
zen. Die verbesserte Mieteraktivität kon-
zentrierte sich in erster Linie auf die wirt-
EU28 – Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Sektoren schaftlich stärksten Regionen innerhalb
der Niederlande. Der Büroflächenumsatz
1,5 erreichte in Amsterdam im ersten Quartal
1,0 2017 83,4 Tsd. m² und war damit mehr
0,5 als fünfmal so hoch wie der Umsatz im
% zum Vorquartal
0,0 ersten Quartal 2016. Es handelt sich
– 0,5 dabei ebenfalls um das stärkste Umsatz
– 1,0 volumen innerhalb des ersten Quartals
– 1,5 seit 2007. Dies wirkte sich positiv auf die
– 2,0 Leerstandsraten aus, die in den letzten
– 2,5 zwölf Monaten von 12,2 % auf 7,8 % im
– 3,0 ersten Quartal 2017 fielen. Die jährlichen
Q4 2006
Q2 2007
Q4 2007
Q2 2008
Q4 2008
Q2 2009
Q4 2009
Q2 2010
Q4 2010
Q2 2011
Q4 2011
Q2 2012
Q4 2012
Q2 2013
Q4 2013
Q2 2014
Q4 2014
Q2 2015
Q4 2015
Q2 2016
Q4 2016
Flächenumsätze stiegen ebenfalls in Den
Haag und Rotterdam, während sie in
■ Privater Konsum ■ Netto-Exporte
■ Öffentlicher Konsum ■ Bestandsveränderungen Quelle: Eurostat,
■ Investitionen BIP AXA IM – Real Assets
6ABWICKLUNGSBERICHT
trecht leicht zurückgingen. Abgesehen
U Dadurch stieg die Preistransparenz, was In beiden Märkten konnte jedoch kein
von Amsterdam blieben die Leerstands- sich wiederum negativ auf die Profitabili- weiteres Wachstum im ersten Quartal
raten in den drei anderen Randstadt Städ- tät auswirkte. 2017 verzeichnet werden. Die Mieten
ten (Utrecht, Den Haag und Rotterdam) in Rom lagen in diesem Zeitraum bei
über der Marke von 10 %. Trotz der rela- Die Spitzenmieten in Stockholms 1A- 5.800 EUR pro m²/Jahr und damit leicht
tiv hohen Leerstandsraten registrierten Lagen stiegen trotzdem weiter an unterhalb der Spitzenmiete in Mailand
die niederländischen Märkte ein hohes und erreichten 2016 einen Wert von von 6.000 EUR pro m²/Jahr.
Spitzenmietwachstum innerhalb der letz- 20,0 Tsd. SEK pro m²/Jahr. Im ersten
ten zwölf Monate. In Amsterdam und Quartal 2017 blieben sie stabil. Hinsicht- Die Mieten in dominanten Einkaufszent-
Utrecht wuchsen die Mieten um 12,9 % lich der letzten zwölf Monate bis zum ren stiegen in Italien innerhalb von 2016
und 13,6 %. In beiden Märkten war dies Ende des ersten Quartals ergibt sich ein ebenfalls. In Rom stiegen sie um 8,6 %,
der stärkste jährliche Mietanstieg inner- Wachstum von 2,6 %. Die Spitzenmieten wohingegen Mailand ein Wachstum von
halb der letzten 15 Jahre. Spitzenmieten stiegen seit dem dritten Quartal 2002 6,0 % verzeichnete. Die Anstiege fanden
in Amsterdam lagen im ersten Quartal kontinuierlich um insgesamt 66,7 %. Der jedoch nur im ersten Quartal 2016 statt.
bei 395 EUR pro m²/Jahr, in Utrecht bei Bau von Einzelhandelsflächen dürfte Innerhalb der letzten vier Quartale sahen
250 EUR pro m²/Jahr, in Rotterdam bei den Einzelhandelsmarkt in Schweden die Mieten in diesen Märkten kein wei-
235 EUR pro m²/Jahr und in Den Haag in den nächsten Jahren weiter beleben. teres Wachstum und lagen bei 950 EUR
bei 210 EUR pro m²/Jahr. Gleichzeitig Laut PMA sind in den kommenden drei pro m²/Jahr in Rom beziehungsweise
kam es zu einem Rückgang der mietfreien Jahren Um- und Neubauprojekte mit bei 900 EUR pro m²/Jahr in M ailand im
Zeiten in den niederländischen Märkten, einer Gesamtfläche von durchschnittlich ersten Quartal 2017.
sodass das Wachstum der Effektivmieten 143,0 Tsd. m² pro Jahr geplant. Dies ist
noch stärker ausfiel als das der Nominal- eine Steigerung von 21,1 % verglichen
mieten. mit den Jahresdurchschnitten innerhalb
der letzten zehn Jahre. Auch der Invest
Schweden Einzelhandelsmarkt mentmarkt in Schweden blieb solide,
Schweden blieb die stärkste Wirtschaft was zu weiterhin niedrigen Spitzenrendi-
Skandinaviens mit einem Wachstum des ten in Stockholm führte. Im ersten Quar-
BIP von 3,1 % im Jahr 2016. Auch dem tal 2017 erzielten diese laut CBRE einen
schwedischen Einzelhandel geht es gut. Wert von 3,8 %.
Nach Angaben von HUI Research, dem
Marktforschungs institut der Branchen Italien Einzelhandelsmarkt
organisation Svensk Handel, erhöhte Das Wirtschaftswachstum in Italien blieb
sich der Umsatz in der Branche zwischen mit 0,2 % im ersten Quartal 2017 niedrig.
2007 und 2016 um rund 27 %. Für 2017 Wie in den meisten europäischen Län-
prognostiziert das Institut ein Wachstum dern wird das Wachstum stark vom pri-
von 3,5 %. Der stationäre Einzelhandel vaten Konsum angetrieben und das Kon-
profitiert jedoch weniger von diesen Ent- sumentenvertrauen zeigte sich zu B
eginn
wicklungen. Die Profitabilität sank im des Jahres 2017 positiv.
letzten Jahr und der Sektor ist von einer
hohen Konkursrate betroffen. Die Haupt- Die Spitzenmieten in den italienischen
gründe hierfür sind der starke Anstieg 1A-Lagen verbuchten 2016 ein starkes
von Digitalisierung und E-Commerce, Mietwachstum. In Rom und M
ailand stie-
welche die Branche radikal veränderten. gen die Mieten um 23,4 % und 14,3 %.
7AXA IMMOSELECT
Abwicklungsstrategie den verbliebenen Fondsobjekten bestens schen Objekte sowie Objekte inländischer
vertraut ist. Sie unterliegt den Weisun- Kapitalgesellschaften Rückstellungen für
D
as Anlageziel des AXA Immoselect gen von CACEIS. Seit dem 1. Mai 2017 potenzielle Steuern auf Veräußerungs-
war, Immobilien in Europa zu er- werden die Tätigkeiten der Fondsbuch- gewinne gebildet (siehe Textbox „Risiko
werben und zu verwalten. Der Fo- haltung, des Controllings und Reportings vorsorge für Steuer auf Veräußerungs
kus lag dabei auf Büroimmobilien. Ergän- durch die Tochtergesellschaft der Depot- gewinne“ auf Seite 32).
zend wurde in gemischt genutzte Objekte, bank, der CACEIS Fonds Service GmbH,
Einzelhandelsflächen sowie Logistik- und übernommen.
Hotelimmobilien investiert. Die Strategie Besondere Vorkommnisse
der Kapitalanlagegesellschaft war ein Im Berichtsjahr wurden eine direkt gehal-
I
nach Nutzungsarten, Mietvertragslaufzei- tene Immobilie und zwei indirekt gehal- m Berichtszeitraum wurde im Mai 2016
ten und Ländern diversifiziertes Immobi- tene Immobilien veräußert. Ziel ist die die Freizeitimmobilie Spanien, Avenida
lienportfolio auf- und auszubauen sowie Veräußerung aller Immobilien bis Oktober de Manoteras, mit einem geringen
dessen Attraktivität und Ertragsfähigkeit 2017. Abschlag zu dem zuletzt festgestellten
zu erhalten. Verkehrswert veräußert. Hingegen konn-
Es ist zu beachten, dass sich durch die ten die über Immobilien-Gesellschaften
Mit der Kündigung der Verwaltung des Kapitalrückzahlungen das Fondsvermö- gehaltenen Immobilien in Luxemburg und
Sondervermögens durch die AXA Invest- gen sukzessive verringert und sich da- Prag nur mit einem unter dem zuletzt fest-
ment Managers Deutschland GmbH hat durch etwaige Vermögensänderungen gestellten Verkehrswert verkauft werden.
sich die Strategie des AXA Immoselect verhältnismäßig stärker auswirken. In
grundlegend geändert. Ziel war es, alle Anlehnung an § 81a Abs. 4 InvG war Ausschüttungen im Berichtszeitraum er-
Immobilien bis zum Kündigungsstichtag, beabsichtigt, die durch Verkäufe gewon- folgten am 28. Juli 2016 in Höhe von
dem 20. Oktober 2014, zu bestmög nene Liquidität möglichst halbjährlich an 1,13 EUR je Anteil sowie am 22. Dezem-
lichen Preisen zu veräußern. Auch nach die Anleger auszuzahlen. Häufigkeit und ber 2016 in Höhe von 0,53 EUR je Anteil.
dem 20. Oktober 2014 wurde das Im- Höhe der Kapitalauszahlungen hängen Somit wurden insgesamt 1,66 EUR je
mobilienportfolio weiterhin professionell aber davon ab, wie viel Liquidität sich Anteil an die Anteilseigner ausgeschüttet.
durch CACEIS bewirtschaftet, geprägt durch die Verkaufsaktivitäten im Fonds Die Zusammensetzung der Auszahlungen
durch den Abwicklungsauftrag der Bun- befindet. erfolgte im Einklang mit einem Schreiben
desanstalt für Finanzdienstleistungsauf- des Bundesministerium der Finanzen.
sicht (BaFin), die Vermögensgegenstände Zu beachten ist weiterhin, dass von der Demnach müssen zunächst ordentliche
zu veräußern und das Sondervermögen geschaffenen Liquidität u. a. Beträge und außerordentliche Erträge ausge-
zu liquidieren. einbehalten werden müssen, die für die schüttet werden, bevor die Substanz des
weitere ordnungsgemäße laufende Be-
Sondervermögens ausbezahlt werden
Im Hinblick auf den Veräußerungsprozess wirtschaftung, für Gewährleistungszusa- kann.
sowie die weiterhin zu gewährleistende gen aus den Veräußerungsgeschäften
ordnungsgemäße laufende Bewirtschaf- und für zu erwartende Auseinanderset- Detaillierte Informationen zu den Aus-
tung der zu veräußernden Vermögensge- zungskosten benötigt werden. Die ordent- schüttungen sowie steuerliche Hinweise
genstände bedient sich CACEIS seit dem liche Bewirtschaftung des Immobilien- finden Sie auf den Seiten 38ff. dieses
21. Oktober 2014 der Dienste (als Bera- portfolios muss jederzeit gewährleistet Abwicklungsberichtes.
ter und Dienstleister) der AXA Investment sein.
Managers Deutschland GmbH als vorma-
lige Kapitalanlagegesellschaft. Dies ge- Aufgrund der Liquidation des Sonder-
währleistet Kontinuität, da die AXA Invest vermögens wurden bereits im Fondsge-
ment Managers Deutschland GmbH mit schäftsjahr 2011/2012 für alle ausländi-
8ABWICKLUNGSBERICHT
Veränderung der gesetzlichen ausländische Investmentfonds eine Kör- Aussetzung der Anteilscheinrücknahme/
Rahmenbedingungen perschaftsteuererklärung erstellen und Anteilscheinausgabe
abgeben. Die Rücknahme der Anteilscheine des
Die Reform des Investmentsteuer AXA Immoselect ist seit dem 17. Novem-
gesetzes Auf Ebene des Anlegers sind (i) Ausschüt- ber 2009, die Ausgabe von Anteilscheinen
A
m 26. Juli 2016 wurde das Ge- tungen des Investmentfonds unabhängig seit dem 27. April 2011 ausgesetzt. Da-
setz zur Reform der Investment- von ihrer Zusammensetzung (z. B. auch mit bestanden beide Aussetzungen wäh-
besteuerung im Bundesgesetz- Kapitalrückzahlungen), (ii) eine Vorab- rend des gesamten B erichtszeitraums.
blatt veröffentlicht; es wird am 1. Januar pauschale sowie (iii) Gewinne aus der
2018 in Kraft treten. Jedes Investment- Veräußerung von Investmentanteilen Liquidation des Sondervermögens
vermögen im Sinne des Investmentauf- steuerpflichtig. Eine Teilfreistellung ist AXA Immoselect
sichtsrechts unterliegt den neuen Be- möglich, wenn der Investmentfonds als Der Auflösung des Sondervermögens
steuerungsregeln. Aktienfonds, als Mischfonds oder als AXA Immoselect geht die Kündigung der
Immobilienfonds qualifiziert. Verwaltung des Sondervermögens nach
Der Kern der Investmentsteuerreform ist § 38 Abs. 1 InvG in Verbindung mit § 16
die Abschaffung des investmentsteuer Zur Klärung von Details bzw. individuelle Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbedin-
rechtlichen Transparenzprinzips für In- Auswirkungen empfehlen wir die Konsul- gungen (AVB) voraus. Diese wurde am 19.
vestmentfonds und die Einführung einer tation steuersachkundiger Berater. Oktober 2011 beschlossen.
Besteuerung auf der Basis des Tren-
nungsprinzips. Im Ergebnis ergibt sich Mit Ablauf des erklärten Kündigungs-
damit eine Besteuerung auf zwei E
benen: Mittelaufkommen und stichtages, dem 20. Oktober 2014, er-
(i) Besteuerung auf der Ebene des In- Anlegerstruktur losch das Verwaltungsrecht der Kapital-
vestmentfonds und (ii) Besteuerung auf anlagegesellschaft mit der Folge, dass
A
der Ebene des Anlegers. Ein steuerrecht ufgrund der Liquidation des Fonds per Gesetz das Sondervermögen und
liches Anlegerreporting ist nicht mehr wurden weder Anteile ausgegeben damit die dann noch im Sondervermögen
erforderlich. noch Anteile zurückgenommen. befindlichen Objekte auf CACEIS übergin-
Im Berichtszeitraum gab es somit keine gen (§ 39 Abs. 1 InvG). Dieses Verfahren
Der Investmentfonds wird grundsätzlich daraus resultierende Mittelbewegung. ist in den AVB des Fonds (§ 16 Abs. 3)
mit Erträgen steuerpflichtig, bei denen beschrieben.
Deutschland das Besteuerungsrecht zu- Die Anlegerstruktur ist, nach Kenntnis
steht. Folglich unterliegen vor allem Miet von CACEIS, durch einen hohen Anteil Da die Kündigung der Verwaltung des
erträge und Gewinne sowie deutsche an Privatanlegern geprägt, die über Sondervermögens einen außergewöhn
Dividenden aus der Veräußerung von in Kreditinstitute und freie Berater bzw. lichen Umstand gem. § 37 Abs. 2 InvG
Deutschland belegenen Immobilien der Beratungsplattformen betreut werden. und § 12 Abs. 4 der AVB des AXA Immo-
deutschen Körperschaftsteuer. Die restlichen Anteile werden von semi- select darstellt, wurde zeitgleich die end-
institutionellen Anlegern (z. B. Dachfonds, gültige Aussetzung der Rücknahme und
Im Hinblick auf Erträge, die keinem Vermögensverwalter) bzw. von institutio Ausgabe von Anteilscheinen beschlossen.
(ggf. reduzierten) Kapitalertragsteuerab- nellen Anlegern (z. B. als Eigenanlage)
zug unterliegen, muss der deutsche oder gehalten.
9AXA IMMOSELECT
Immobilienportfolio Das Portfolio ist aufgrund der Veräuße- Land. Als zweitstärkstes Land im Sonder-
rungen nicht mehr in den Immobilien- vermögen ist Schweden mit zwei Objek-
Länderstruktur märkten Luxemburg, Tschechien und ten zu nennen. Eine weitere Immobilie ist
A
m 30. April 2017 besteht das Im- Spanien, welche am 30. April 2016 noch in den Niederlanden belegen.
mobilienportfolio des AXA Immo- mit 5,8 %, 10,1 % bzw. 12,9 % im Fonds
select noch aus einer direkt und vertreten waren, investiert.
drei über Immobilien-Gesellschaften ge-
haltenen Immobilien. Im Berichtszeitraum Somit ist Italien mit 50,1 % das am
wurden drei Immobilien verkauft. stärksten im AXA Immoselect vertretene
Geografische Verteilung der Objekte
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
Land Anteil zum Anteil zum
30.04.2017 30.04.2016
Italien
50,1 % Italien 50,1 % 34,0 %
Schweden 25,3 % 17,9 %
Niederlande 24,6 % 19,3 %
Niederlande Spanien 0,0 % 12,9 %
24,6 %
Luxemburg 0,0 % 5,8 %
Schweden Tschechien 0,0 % 10,1 %
25,3 % Summe 100,0 % 100,0 %
10ABWICKLUNGSBERICHT
Wirtschaftliche Altersstruktur Größenklassen jekte mit Verkehrswerten zwischen 25
Am Berichtsstichtag sind 75,4 % des Im- Das größte Einzelinvestment ist eine und 100 Mio. EUR stellen zum Berichts-
mobilienportfolios des AXA Immoselect 100 %ige Beteiligung an einer Immobilien- stichtag 74,7 % des Portfoliowertes dar;
höchstens zehn Jahre alt. Der Anteil der Gesellschaft, die Eigentümerin eines zwei von vier Objekten fallen zum Stichtag
Immobilien älter als zehn Jahre ist auf- Einkaufszentrums in Antegnate, Strada in diese Kategorie. Darüber hinaus hält
grund der Veräußerungen auf 24,6 % ge- Statale in Italien ist. der Fonds zwei Objekte mit Verkehrswer-
sunken. ten zwischen 10 und 25 Mio. EUR. Es
Das Portfolio enthält keine Immobi- gibt keine Objekte im Portfolio, die einen
lie mehr, deren Verkehrswert über Verkehrswert unter 10 Mio. EUR haben.
100 Mio. EUR beträgt. Mittelgroße Ob
Wirtschaftliche Altersstruktur
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
80% Wirtschaftliche Anteil zum Anteil zum
Altersstruktur 30.04.2017 30.04.2016
70%
≤ 5 Jahre 0,0 % 0,0 %
60% 6 ≤ 10 Jahre 75,4 % 74,9 %
50% 11 ≤ 15 Jahre 24,6 % 25,1 %
16 ≤ 20 Jahre 0,0 % 0,0 %
40%
> 20 Jahre 0,0 % 0,0 %
30% Summe 100,0 % 100,0 %
20%
10%
0% ≤ 5 Jahre 6 ≤ 10 Jahre 11 ≤ 15 Jahre 16 ≤ 20 Jahre > 20 Jahre
0,0 % 75,4 % 24,6 % 0,0% 0,0 %
Größenklassen der Fondsobjekte 1)
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
Größenklassen Anteil zum Anteil zum
50 ≤ 100 Mio. EUR 30.04.2017 30.04.2016
50,1 %
0 ≤ 10 Mio. EUR 0,0 % 0,0 %
10 ≤ 25 Mio. EUR 25,3 % 33,8 %
25 ≤ 50 Mio. EUR 24,6 % 32,2 %
10 ≤ 25 Mio. EUR
25,3 % 50 ≤ 100 Mio. EUR 50,1 % 34,0 %
> 100 Mio. EUR 0,0 % 0,0 %
25 ≤ 50 Mio. EUR Summe 100,0 % 100,0 %
24,6 %
1) Indirekt gehaltene Immobilien werden entsprechend ihrem Gesamtverkehrswert in eine der Größenklassen eingeteilt.
Sofern das Sondervermögen keine 100,0 %-Beteiligung an der Immobilien-Gesellschaft hält, werden die Immobilien im Rahmen
der prozentualen Verteilung der Verkehrswerte auf die verschiedenen Größenklassen, jedoch nur anteilig entsprechend der
Höhe der Beteiligung des Sondervermögens an der Immobilien-Gesellschaft, gewichtet.
11AXA IMMOSELECT
Nutzungsarten Branchenstruktur der Mieterträge scheidungen. Nach Mietertrag ist zum
Der Anteil der Immobilien mit der Nut- Aufgrund der Liquidation des Sonderver- Berichtsstichtag die Branche Handel mit
zungsart Handel hat sich aufgrund der mögens sind die Anteile der einzelnen 58,8 % am stärksten vertreten. Der Leer-
Veräußerungen von Büroimmobilien von Branchen am Gesamtmietertrag nicht stand im Gesamtportfolio ist von 34,3 %
64,8 % auf 75,4 % erhöht. Das Portfolio mehr das Ergebnis einer gezielten Bran- auf 37,5 % gestiegen.
hält nur noch eine Büroimmobilie in den chenallokation des Fondsmanagements,
Niederlanden (24,6 %). sondern das Residuum der Verkaufsent-
Nutzungsarten der Fondsobjekte
Angaben in % der Immobilienverkehrswerte (inklusive Beteiligungen)
Büro Handel Aggregierte Anteil zum Anteil zum
24,6 % 75,4 % Nutzungsarten 30.04.2017 30.04.2016
Handel 75,4 % 64,8 %
Büro 24,6 % 35,2 %
Summe 100,0 % 100,0 %
Branchen nach Mietertrag Aggregierte Monats Anteil zum
Branchen ertrag 30.04.20171)
Angaben in % der Nettosollmiete in EUR
Handel 731.998 58,8 %
Leerstand 466.328 37,5 %
Produktion/Verarbeitung 0,7 %
Beratung/Freie Berufe 1,3% Sonstiges 18.152 1,5 %
Institutionen 0,3 % Beratung/ 15.772 1,3 %
Sonstiges 1,5 %
Freie Berufe
Handel 58,8 % Produktion/ 8.654 0,7 %
Leerstand 37,5 %
Verarbeitung
Institutionen 4.221 0,3 %
Summe 1.245.125 100,0 %
1) Die hier veröffentlichten Zahlen wurden exakt berechnet
und anschließend auf die erste Nachkommastelle
gerundet, sodass Rundungsdifferenzen auftreten können.
12ABWICKLUNGSBERICHT
Immobilientransaktionen veräußert werden und lag damit 4,3 % welches 25,6 % unter dem zuletzt ver-
unter dem zuletzt festgestellten Verkehrs- öffentlichten Verkehrswert in Höhe von
Ankaufstätigkeit wert von 30,0 Mio. EUR. 13,4 Mio. EUR liegt, veräußert.
Im Berichtszeitraum wurden keine Immo-
bilien gekauft. Es handelt sich um eine Freizeitimmobi- Oktober 2016
lie, welche sich ca. 10 km nördlich der Tschechien, Revnicka ulize 170
Verkaufstätigkeit Innenstadt von Madrid befindet. Das Ver- Die über eine Immobilien-Gesellschaft
Im Berichtszeitraum wurden zwei Immo kaufsobjekt verfügt über eine Mietfläche gehaltene Immobilie in Prag, an der
bilien und eine Immobilie in einem Share von 12.681 m², wovon sich 10.685 m² das Sondervermögen AXA Immoselect
Deal für Verkaufspreise von insgesamt auf ein Kino und 1.996 m² auf acht mit 100 % beteiligt war, konnte in einem
57,0 Mio. EUR veräußert. Die zuletzt Gastronomieeinheiten verteilen. Kurz vor Share Deal verkauft werden.
festgestellten Verkehrswerte der Immobi- Verkauf verzeichnete die Immobilie einen
lien betrugen zusammen 67,2 Mio. EUR. Leerstand nach Bruttosollmiete in Höhe Die im Februar 2006 gebaute Büroimmo
Damit wurden seit Bekanntgabe der Liqui- von 1,9 %. bilie verfügt über eine vermietbare Flä-
dation am 20. Oktober 2011 insgesamt che von rund 14,3 Tsd. m². Der erzielte
62 Objekte veräußert (Verkaufspreise Juli 2016 Verkaufspreis betrug 18,3 Mio. EUR. Der
insgesamt rund 2,0 Mrd. EUR gegenüber Luxemburg, Rue des Primeurs 7 Verkaufspreis lag somit 23 % unter dem
zuletzt veröffentlichten Verkehrswerten Das Bürogebäude in Strassen mit letztmalig im März 2016 festgestellten
von insgesamt rund 2,4 Mrd. EUR). 4.406 m² Mietfläche wurde über eine Verkehrswert in Höhe von 23,7 Mio. EUR.
Immobilien-Gesellschaft gehalten, an der
Mai 2016 das Sondervermögen AXA Immoselect
Spanien, Avenida de Manoteras 40 zu 100 % beteiligt war. Bedingt durch die
Die direkt gehaltene Immobilie in Madrid Marktverhältnisse und die Liquidation
konnte im Mai 2016 für 28,8 Mio. EUR wurde das Fondsobjekt für 10,0 Mio. EUR,
13AXA IMMOSELECT
Vermietungssituation Leerstand >33,0 %
Angaben in % der Bruttosollmiete
I
m aktuellen Marktumfeld werden von
Investoren in der Regel Immobilien Land Stadt Straße Leerstand in %
bevorzugt, deren Erträge durch lange Niederlande Amersfoort Van Asch van Wijkstraat 55 91,5 %
(AGIS-Gebäude)
Mietverträge gesichert sind. Es wurde
Schweden Arlöv Vassvägen 20 und 24 58,4 %
deshalb besonders auf die Vermietung
der Fondsimmobilien und auf die Stabi-
lisierung der langfristigen Mieterträge
Wert gelegt, um die Immobilien für den
Verkauf zu optimieren. Zum 30. April henden Flächen neu zu vermieten. Der nunmehr 25 % der Immobilie (7.300 m²)
2017 liegt der Vermietungsstand auf Ba- Leerstand beträgt zum Ende des Berichts- für zehn Jahre an Vesting Finance vermie-
sis der Bruttosollmieten bei 67,7 % ge- jahres 58,4 %. Das Objekt wurde zwischen- tet. Mietvertragsbeginn ist der 15. No-
genüber 70,2 % zum 30. April 2016. Das zeitlich verkauft und ist am 26. Mai 2017 vember 2017.
Shopping Center in Italien, Antegnate an den neuen Eigentümer übergegangen.
sowie der Einkaufspark Schweden, Arlöv, Laufzeit der Mietverträge
Vassvägen 21 und 23 sind fast vollstän- Niederlande, Amersfoort, Zum 30. April 2017 beträgt der Leerstand
dig vermietet. Van Asch van Wijkstraat 55 auf Basis der Nettosollmiete 37,3 %. Bei
„AGIS-Gebäude“ den verbleibenden Immobilien im Port-
Leerstandssituation Seit Auszug des Hauptmieters im März folio des AXA Immoselect ist eine mög-
Schweden, Arlöv, Vassvägen 20 und 24 2015 beträgt der Leerstand 91,0 %. Es lichst lange und stabile Vermietung nach
Es wurden im Berichtsjahr Verhandlungen wurde im Berichtsjahr mit mehreren poten wie vor eine wichtige Voraussetzung für
geführt, um einen Großteil der leerste- ziellen Mietern verhandelt. Es wur den einen Verkauf.
Laufzeit der Mietverträge 1) Laufzeit Monatsertrag
in EUR in %
Angaben in % der Nettosollmiete unbefristet 15.761 1,3 %
leer 466.328 37,3 %
40%
2017 11.470 0,9 %
35% 2018 81.567 6,6 %
30% 2019 110.003 8,8 %
2020 64.286 5,2 %
25%
2021 118.194 9,5 %
20% 2022 16.930 1,4 %
15% 2023 55.493 4,5 %
2024 157.110 12,6 %
10%
2025 108.595 8,7 %
5% 2026 7.420 0,6 %
0% unbe- leer 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027+ 2027+ 31.968 2,6 %
fristet 37,3% 0,9% 6,6% 8,8 % 5,2% 9,5 % 1,4 % 4,5 % 12,6 % 8,7 % 0,6 % 2,6 % Summe 1.245.125 100,0 %
1,3%
1) Basis: Mietvertragslaufzeiten bis zur ersten Sonderkündigungsmöglichkeit bzw. bis zum Mietvertragsende.
14ABWICKLUNGSBERICHT
Risikoprofil gegebenenfalls nur zu schlechteren Kon- durch die fortlaufende Überwachung der
ditionen möglich. Zahlungsverpflichtungen berücksichtigt
Adressausfallrisiken (vgl. Kapitel „Liquidität“ auf S
eite 16).
R
isiken von Immobilieninvestitionen Zur adäquaten Steuerung der Adressaus-
wirken sich durch Veränderungen fallrisiken wird die Beobachtung von Ver- Operationelle Risiken
bei den Erträgen, den Aufwendun- änderungen der Bonität der Mieter durch Operationelle Risiken bezeichnen die
gen und dem Verkehrswert der Immobilien das Property Management vor Ort vorge- Gefahr von Verlusten, welche infolge der
auf den Anteilwert des Sondervermögens nommen. Unangemessenheit oder des Versagens
aus. Speziell im Grundbesitz liegende von internen Verfahren, Systemen und
Risiken sind zum Beispiel Leerstände,
Personen oder infolge externer Ereignisse
Mietrückstände und Mietausfälle, die sich Marktpreisrisiken eintreten. Im Rahmen des Risikomanage
unter anderem aus der Veränderung der Marktpreisrisiken sind das Zinsände- ments werden regelmäßig Risiken bei
Standortqualität oder der Mieterbonität rungsrisiko und das Währungsrisiko. Das den wesentlichen fondsbezogenen Ge-
ergeben können. Der Ausfall eines Mie- Zinsänderungsrisiko umfasst zinsindu- schäftsprozessen identifiziert und diesen
ters kann sich auf die Ertrags- und Liqui zierte Risiken aus der Liquiditätsanlage. wird durch risikomindernde Maßnahmen
ditätslage des Sondervermögens auswir- Das Währungsrisiko liegt in den für das wie z. B. Kontrolle ausgewählter Prozesse
ken. Der Ausfall von Mietzahlungen der Sondervermögen getätigten Geschäften, entgegengewirkt.
Bestandsmieter führt u. a. zu geringeren welche nicht in der Fondswährung (Euro)
Zahlungsmittelzuflüssen und einem gerin- abgerechnet wurden. Zu den Gegenmaß-
geren Jahresrohertrag. Dies gilt sowohl nahmen verweisen wir auf das Kapitel
für direkte als auch für indirekte Invest- „Währungssicherung“ auf Seite 18.
ments über Immobilien- Gesellschaften.
Wenn Mietverträge auslaufen, kann die Liquiditätsrisiken
Neuvermietung frei gewordener Flächen Das Liquiditätsrisiko impliziert unter an-
mehr Zeit beanspruchen als ursprünglich derem, dass die angelegten Mittel zur
angenommen oder im Extremfall sogar Sicher
stellung einer ordnungsgemäßen
ganz ausbleiben. Eine Verlängerung von laufenden Bewirtschaftung nicht aus-
bestehenden Mietverträgen oder der reichen oder nicht sogleich zur Verfü-
Neuabschluss eines Mietvertrages ist gung stehen. Das Liquiditätsrisiko wird
15AXA IMMOSELECT
Liquidität der ordnungsgemäßen laufenden Bewirt- Zur Wahrung der konservativen Ausrich-
schaftung der Immobilien die Deckung tung des AXA Immoselect wird auf kom-
D
er AXA Immoselect verfügt zum von Eventualverbindlichkeiten z. B. für plexe, weniger liquide und weniger wert
30. April 2017 über Liquiditätsan- Gewährleistungen und Haftungsrisiken stabile Anlageprodukte verzichtet.
lagen in Höhe von 90,8 Mio. EUR. aus der Veräußerung von Objekten sowie
Das entspricht einem Anteil am Wert die Abdeckung möglicher steuerlicher Die im Berichtszeitraum marktbedingte
des Sondervermögens zum Bewertungs- Risiken aus vergangenen Veranlagungs- Null-Verzinsung der Liquiditätsanlagen
stichtag von 36,1 %. zeiträumen zu gewährleisten. Bei diesen beeinflusst die Gesamtrendite des AXA
Eventualverbindlichkeiten ist es unklar, Immoselect. Durch entsprechende Dis-
Die Liquiditätsanlagen umfassen aus- ob und wann Zahlungen erforderlich wer- position und unter Berücksichtigung ver-
schließlich Bankguthaben, welche in den. schiedener Banken konnte eine negative
Sichteinlagen investiert sind. Zur Mini- Verzinsung von Bankguthaben, wie sie
mierung des Ausfallrisikos erfolgt eine Bei möglichen Forderungen der Steuerbe- bereits durch mehrere Banken eingeführt
Bonitätsprüfung der Banken, die für die hörden oder sonstigen Verbindlichkeiten, wurde, abgemildert werden. Es besteht
Liquiditätsanlagen genutzt werden. Darü- die für Rechnung des Sondervermögens weiterhin das Risiko, dass für Rechnung
ber hinaus wird für jede Bank eine spe- eingegangen wurden oder noch einzuge- des AXA Immoselect gehaltene Liquidi-
zifische Anlagegrenze definiert. Zur Opti- hen sind, ist eine längerfristige Bindung tätsanlagen einer negativen Verzinsung
mierung der Liquiditätsrendite werden für der liquiden Mittel im Sondervermögen er- unterliegen, welche sich letztlich negativ
jede Festgeldanlage die aktuellen Kondi- forderlich. Insbesondere steuerliche Prü- auf den Anteilwert des Sondervermögens
tionen verschiedener Banken verglichen. fungsverfahren können auch noch einige auswirken würde.
Jahre nach den jeweiligen Veranlagungs-
Die liquiden Mittel des Fonds sind grund- zeiträumen durchgeführt werden. Ihren
sätzlich für Auszahlungen an die Anleger Abschluss finden sie dann erst durch die
vorgesehen. Im Rahmen der Abwicklung rechtskräftigen Steuerbescheide.
des AXA Immoselect ist allerdings die
jederzeitige Zahlungsfähigkeit des Fonds Wegen des vorstehend skizzierten Liqui-
sicherzustellen: So muss unter anderem ditätsbedarfs werden die liquiden Mittel
Liquidität vorgehalten werden, um neben nur auf kurzfristiger Basis angelegt.
16ABWICKLUNGSBERICHT
Finanzierung dem zu welchem Zeitpunkt finanzierte kanntgabe der Liquidation ist die Finan-
bzw. nicht finanzierte Objekte verkauft zierungsquote von 25,6 % auf 12,5 %
D
ie am 19. Oktober 2011 beschlos- werden. zurückgegangen.
sene Liquidation des AXA Immo-
select hat Auswirkungen auf die So ist durch den Verkauf von nicht finan- Zum Berichtsstichtag besteht nunmehr
Finanzierungsstrategie. Es sind keine zierten Objekten im vergangenen Ge- noch ein Darlehen auf Ebene einer Immo
neuen Finanzierungen vorgesehen. Mit schäftsjahr die Fremdfinanzierungsquote bilien-Gesellschaft. Es ist aufgrund der
dem Verkauf von finanzierten Objekten von 9,1 % zum 30. April 2016 auf 12,5 % Liquidation des AXA Immoselect nicht
wird in der Regel auch eine vorzeitige zum Berichtsstichtag gestiegen, ohne auszuschließen, dass eine vorzeitige Dar-
Rückführung der Finanzierungen erfolgen, dass sich das absolute Finanzierungs lehensrückführung, unabhängig vom Ver-
die gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschä- volumen erhöht hat. kauf des finanzierten Objekts, notwendig
digungen an die Banken auslösen. Der wird.
Verkauf von Objekten kann Einfluss auf Im Berichtszeitraum wurden keine wei-
die Finanzierungsquote haben – je nach- teren Darlehen zurückgeführt. Seit Be-
Übersicht Kredite
Kreditvolumen Verhältnis zu den Kreditvolumen Verhältnis zu den Kreditvolumen Verhältnis zu den
direkt Verkehrswerten indirekt Verkehrswerten gesamt Verkehrswerten
in EUR aller Immobilien (über Immobilien- aller Immobilien in EUR aller Immobilien
in % Gesellschaften) in % in %
in EUR
EURO-Kredite Inland 0 0,0 0 0,0 0 0,0
EURO-Kredite Ausland 0 0,0 19.157.807 12,5 19.157.807 12,5
Fremdwährungskredite 0 0,0 0 0,0 0 0,0
Gesamt 0 0,0 19.157.807 12,5 19.157.807 12,5
Restlaufzeit der Zinsfestschreibung
unter 1 Jahr 1 – 2 Jahre 2 – 5 Jahre 5 – 10 Jahre über 10 Jahre
in % in % in % in % in %
EURO-Kredite Inland 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
EURO-Kredite Ausland 100,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Fremdwährungskredite 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0
Laufzeitende der Darlehen
40
30
Mio. EUR
20
10
0 2017 2018 2019 2020 2021 2022 >2022
17AXA IMMOSELECT
Währungssicherung Forwards werden revolvierend jeweils mit ten und durch den Abschluss von
einer Laufzeit von maximal drei Monaten Vereinbarungen zur Stellung von Sicher-
F
ür den AXA Immoselect wird eine abgeschlossen und nach Laufzeitende heiten verringert.
risikominimierende Fremdwährungs durch jeweils einen neuen FX Forward
strategie verfolgt. Zum Berichts- ersetzt (sogenannter Rollover). Diese Beim Einsatz von Derivaten in dem Son-
stichtag befinden sich 25,3 % der Im- Rollover führen je nach zwischenzeit dervermögen wird der einfache Ansatz im
mobilienverkehrswerte außerhalb der licher Währungskursentwicklung zu reali- Sinne der §§ 15 ff. Derivateverordnung
Eurozone (Schweden). Die Wechselkurs sierten Gewinnen bzw. Verlusten und zu (DerivateV) angewendet.
risiken für Vermögenspositionen in entsprechenden Liquiditätszuflüssen bzw.
Fremdwährung werden nahezu vollstän- -abflüssen. Für diese potenziellen Zahlun-
dig abgesichert. Das Absicherungsvolu- gen wird eine Liquiditätsreserve im Son-
men wird bei Bedarf – z. B. bei Verkehrs- dervermögen vorgehalten.
wertänderungen – zeitnah angepasst.
Das Ausfallrisiko des Devisengeschäfts-
Die Absicherung erfolgt über Devisen kontrahenten wird durch eine regel
termingeschäfte (FX Forwards). Diese FX mäßige Bonitätsprüfung der Kontrahen
Übersicht Währungsrisiken
Nettovermögen Nettovermögen Sicherungs Nicht währungs- Nicht währungs- Sicherungsquote Verhältnis
in Fremdwährung umgerechnet kontrakte gesichertes gesichertes in % v. Netto zum Fonds-
in EUR in Fremd Nettovermögen Nettovermögen vermögen im Fremd vermögen
währung in Fremd- in EUR währungsraum in %
währung
SEK 492.859.843 51.223.780 485.000.000 7.859.843 816.887 98,4 0,3
Bestand der Währungskurssicherungsgeschäfte
Offene Positionen am Stichtag
Währung Volumen (Fremd- Kurswert Verkauf Kurswert Stichtag Unrealisiertes Ergebnis
währung in Tsd.) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR)
SEK 485.000 51.110 50.408 701
Summe offener Positionen 51.110 50.408 701
Beendete Sicherungsgeschäfte im Berichtszeitraum
Währung Volumen (Fremd- Kurswert Verkauf Kurswert Kauf Realisiertes Ergebnis
währung in Tsd.) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR) (Tsd. EUR)
SEK 2.845.000 299.563 298.207 1.356
Summe beendete Positionen 299.563 298.207 1.356
18ABWICKLUNGSBERICHT
Fazit und Ausblick lichen, am Markt realisierbaren Verkaufs Wann genau weitere Rückzahlungen reali
preises zu veräußern.“ sierbar sind, hängt vom Erfolg der Ver-
A
ls Depotbank ist es die Aufgabe kaufsanstrengungen und damit letztlich
von CACEIS die Vermögensgegen- Am 6. April 2017 wurde der Kaufvertrag auch von der Marktlage ab, die CACEIS
stände des Sondervermögens über die beiden Objekte in Schweden, nicht beeinflussen kann. Weitere Details
AXA Immoselect zu verkaufen und zu Arlöv, unterzeichnet. Der Übergang von
erhalten Sie durch die Investorenmit
liquidieren. In einer Auslegungsentschei- Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte am teilungen bzw. durch den kommenden
dung zu den Vorgaben an die Depotbank 26. Mai 2017. Abwicklungsbericht.
bei der Abwicklung eines Sondervermö-
gens nach § 39 Absatz 2 Investment Die Verkaufsprozesse für die in Italien Den nächsten Abwicklungsbericht legt
gesetz schrieb die BaFin am 27. Novem- und den Niederlanden gehaltenen Im CACEIS Ihnen zum Ende des Geschäfts-
ber 2012: mo bilien wurden begonnen. Als ihre jahres 2017/2018 in etwa einem Jahr
Hauptaufgabe sieht CACEIS es an, vor. Bis dahin informiert CACEIS Sie auf
„Die Depotbank hat nach Ablauf der Kün durch Ob jektver
käufe weitere Kapital www.axa-immoselect.de regelmäßig über
digungsfrist die übergegangenen Vermö rückzahlungen möglich zu machen, so die Entwicklung des AXA Immoselect.
gensgegenstände im Rahmen eines ge dass Sie Ihr zurzeit noch im Fonds
ordneten, den jeweiligen Marktusancen gebundenes Kapital schnellstmöglich
entsprechenden Veräußerungsprozesses zurück erhalten. Dies geschieht immer Mit freundlichen Grüßen
zum Verkauf zu stellen, mit dem Ziel, unter der Prämisse, Liquidität für mög
alle verbliebenen Vermögensgegenstände liche Ansprüche, für eventuelle Gewähr- CACEIS Bank S.A., Germany Branch
grundsätzlich binnen drei Jahren tatsäch leistungen aus Immo bilienverkäufen
lich veräußert zu haben. Im Rahmen des oder mögliche Steuerr ückforderungen Niederlassungsleitung
Verkaufsprozesses hat die Depotbank die seitens der Finanzverwaltung zurück zu
Vermögensgegenstände zum bestmög behalten.
Bastien Charpentier Philippe Durand
19AXA IMMOSELECT
Immobilienverzeichnis zum 30. April 2017
Objektdaten Ausstattungs- Art der Nutzung (in % der Nettosollmiete)
merkmale
Nr. Ort, Anschrift, Objektname
Personenaufzug
Art des Grund-
Erwerbsdatum
Lastenaufzug
Gastronomie
maßnahmen
Klimaanlage
Umbaujahr
Bestands-
Projekt-/
stückes1)
Industrie
Handel/
Wohnen
Freizeit
Andere
Bau-/
Hotel
Büro
Kfz
I. Direkt gehaltene Immobilien in Ländern mit Euro-Währung
Niederlande
1 3811 LP Amersfoort G März 2007 2002 ● ● 82,4 % 0,4 % 15,5 % 1,7 %
Van Asch van Wijkstraat 55
„AGIS-Gebäude“
II. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien mit Euro-Währung
Italien
Firma: Iniziativa Tredici S.r.I.; Sitz: Corso di Porta Romana 68, I-20122 Milano
2 24051 Antegnate G Juli 2009 2009 ● ● ● 100,0 %
Strada Statale 11
„BreBeMi / Bergamo“
Beteiligung: 100,0 %, erworben am 31.07.2009; Gesellschaftskapital: 59.478.166,26 EUR; Beteiligungswert: 60.341.182,39 EUR
III. Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien mit anderer Währung
Schweden
Firma: IS Stora Bernstorp A AB, Süd; Sitz: c/o Newsec Asset Management Box 114 05, SE-404 29 Göteborg
3 23291 Arlöv G Dez. 2008 2008 100,0 %
Vassvägen 20 und 24
„Retail Park ‚Stora Bernstorp‘
Haus 1, 2 und 5“
Beteiligung: 100,0 %, erworben am 31.12.2008; Gesellschaftskapital: 20.425.581,11 EUR; Beteiligungswert: 20.539.988,79 EUR
Firma: IS Stora Bernstorp B AB, Nord; Sitz: c/o Newsec Asset Management Box 114 05, SE-404 29 Göteborg
4 23291 Arlöv G Juni 2009 2009 100,0 %
Vassvägen 21 und 23
„Retail Park ‚Stora Bernstorp‘
Haus 3 und 4“
Beteiligung: 100,0 %, erworben am 30.06.2009; Gesellschaftskapital: 30.359.027,09 EUR; Beteiligungswert: 30.475.292,74 EUR
1) W = Wohngrundstück, G = Geschäftsgrundstück, W/G = gemischt genutztes Grundstück, i.B. = im Bau befindlich.
2) Bei Immobilien mit weniger als fünf Mietern wird auf einen Ausweis der Daten „Auslaufende Mietverträge im folgenden Geschäftsjahr“, „Durchschnittliche Restlaufzeiten der Mietverträge“
und „Mieteinnahmen im Berichtszeitraum“ aufgrund des Daten- und Wettbewerbsschutzes verzichtet.
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