INITIATIVE UNTERNEHMENS IMMOBILIEN - bulwiengesa
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INITIATIVE Transparenz auf dem
deutschen Markt
UNTERNEHMENS der Unternehmensimmobilien
Transparency on
IMMOBILIEN Germany’s Industrial Real
Estate Market
15
1. Halbjahr 2021 | H1 2021
MARKTBERICHT
MARKET REPORT
unternehmensimmobilien.net
1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
1. Halbjahr 2021 | H1 2021
DER MARKTBERICHT
THE MARKET REPORT
# 15
Die INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN ist eine Kooperation von:
The INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN is a cooperation of:
I N H A LT
TA B L E O F C O N T E N T S
EXECUTIVE SUMMARY
2 Marktbericht Nr. 15
The Market Report No. 15
DIE MÄRKTE THE MARKETS
4 Der Investmentmarkt
The Investment Market
18 Der Vermietungsmarkt
The Letting Market
32 Fertigstellungen und Pipeline
Completions and Pipeline
34 Marktwerte und Flächenvolumen
Market-value and Floor Space
36 Was sind Unternehmensimmobilien?
What are Unternehmensimmobilien?
NACHWORT POSTSCRIPT
38 Hinweise zur Analyse
Notes on the Analysis
39 Abbildungsverzeichnis
List of Figures
40 Glossar
Glossary
42 Impressum
Imprint
MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
DER MARKTBERICHT
THE MARKET REPORT
#15
Abb. 0.1: Investmentvolumen nach Objektkategorie in Mio. Euro, 1 Hj. 2021
Fig. 0.1: Investment volume by property category, in million euros, H1 2021
1.150,7 Transformationsimmobilien
Converted properties
489,6 Gewerbeparks
Business parks
349,7 Lagerimmobilien
Warehouse properties
922,6 Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties
Investitionsvolumen steigt wieder an
Nachdem es am Investmentmarkt für Unterneh-
mensimmobilien 2020 etwas ruhiger geworden
ist, konnten im ersten Halbjahr 2021 wieder starke
Marktbewegungen festgestellt werden. Die Zurück- Investment volume on the rise again
haltung der Akteure aufgrund der Corona-Pandemie
scheint nun vollends gewichen zu sein. Deutschlands After the investment market for Unternehmens
Wirtschaft wächst wieder und insbesondere Unter- immobilien became somewhat quieter in 2020,
nehmensimmobilien bieten mit ihrer Flächenvielfalt strong market movements were again observed in
eine gute Voraussetzung für Nutzungen aus den the first half of 2021. The reluctance of the market
unterschiedlichsten Branchen. Dies haben auch viele players due to the Corona pandemic now seems to
Investoren erkannt und folglich ist das Investmentvo- have completely disappeared. Germany's economy is
lumen von Unternehmensimmobilien über die letzten growing again and Unternehmensimmobilien in par
Jahre hinweg stetig angestiegen. ticular, with their diversity of space, offer good con
ditions for uses from a wide range of sectors. Many
investors have also recognized this and, as a result,
the investment volume in Unternehmensimmobilien
has risen steadily in recent years.
Executive Summary 2
MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Gewerbeparks sind
die gefragteste
Objektkategorie
Abb. 0.2: Flächenumsätze nach Objektkategorie in Tsd. qm, 1. Hj. 2021
Fig. 0.2: Take-ups by property type, in '000 m², H1 2021
65,0 Transformationsimmobilien
Converted properties
116,0 Gewerbeparks
Business parks
4 Lagerimmobilien
Warehouse properties
54,5 Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties
In the leasing market take-up
Vermietungsmarkt weiterhin von remains low but steady.
Flächenknappheit geprägt
Auf dem Vermietungsmarkt sind die Flächenumsätze
weiterhin gering, aber kontinuierlich. Der Flächenum-
satz, der an der Studie teilnehmenden Partnerunter-
nehmen hat zwar inzwischen mit rund 240.000 qm
im Halbjahr 2021 einen Tiefpunkt erreicht. Es ist
jedoch damit zu rechnen, dass die Umsätze erstmal Rental market still affected by
auf einem ähnlichen Niveau verweilen werden. Grund shortage of space
hierfür ist der anhaltende Mangel an weiteren Miet-
flächen, die Neuvermietungen ermöglichen würden. In the leasing market take-up remains low but steady.
Derzeit sind einige Projektentwicklungen für die Take-up by the partner companies participating in
nächsten Jahre in der Pipeline. Die Fertigstellungen the study has indeed reached a low point of around
sollten den Flächenumsatz dann wieder ansteigen 240,000 sqm in the first half of 2021. However, it is
lassen. expected that take-up will remain at a similar level at
first. The reason for this is the continuing lack of fur
ther rental space that would allow new leases. There
are currently a number of project developments in
the pipeline for the next few years. The completions
should cause a rise of take-up again.
Executive Summary 3
MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
DER INVESTMENTMARKT
THE INVESTMENT MARKET
Der Investmentmarkt ist wieder
in Bewegung
Nachdem das Transaktionsvolumen insbesondere im The investment market is on
vorangegangenen Halbjahr etwas hinter den gestie- the move again
genen Erwartungen zurücklag, zeigt sich nun wieder
ein klarer Aufwärtstrend. Im ersten Halbjahr konnte After transaction volumes fell somewhat short of
mit rund 2,9 Mrd. Euro Investmentvolumen eine neue increased expectations, particularly in the previous
Rekordmarke verzeichnet werden. Dies entspricht half-year, a clear upward trend is now evident again.
einer Steigerung von 87 % im Vergleich zum letz- In the first half of the year a new record was set with
ten Halbjahr. Hier spielt es sicherlich eine Rolle, dass an investment volume of around 2.9 billion euros.
Investments aus dem vergangenen Jahr geschoben This represents an increase of 87 % compared with
wurden und jetzt eine Art Nachholeffekt einsetzt, the previous half-year. It certainly plays a role here
welcher das Investmentvolumen in die Höhe treibt. that investments from the previous year were post
poned and a kind of catch-up effect is now setting in,
which is driving up the investment volume.
Abb. 01: Investmentvolumen nach Objektkategorie in Mio. Euro
Fig. 01: Investment volume by property category in million euros
3.500
3.250
3.000 2.938,4
2.750 2.625,0
2.500
2.250 2.175,7
Mio. Euro | million euros
2.076,8
2.000
1.750
421,0
232,1
1.500
176,2 197,6 201,0
1.250 1.335,2 128,2
499,1
1.000
745,3
55,7 684,4
750 249,2 1.000,8
170,6 212,5 428,7
177,9 192,2 138,4
500 65,7
74,8 128,9
193,5 189,1 244,2
139,2
250 284,3 396,1 186,4 517,1 569,0
274,0 239,5 249,2 274,9
0 71,5 102,1
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lagerimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse properties Light manufacturing properties Full year
Der Investmentmarkt The Investment Market 4
MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Converted properties more highly
traded than business parks
Transformationsimmobilien stärker A closer look at the individual property types trad
gehandelt als Gewerbeparks ed on the market reveals a particularly high propor
tion of converted properties. This property category
Bei näherer Betrachtung der einzelnen Objektarten, has been rather rare on the market in the past. At
die am Markt gehandelt wurden, fällt besonders der almost 1.2 billion euros it accounted for almost 40
hohe Anteil der Transformationsimmobilien auf. Die- percent of the total transaction volume in the half-
se Objektkategorie ist in der Vergangenheit eher rar year under review. This high proportion is largely
am Markt gewesen. Mit fast 1,2 Mrd. Euro macht sie attributable to a single major transaction involving
im betrachteten Halbjahr fast 40 Prozent des gesam- a Munich converted property. Overall growth was
ten Transaktionsvolumens aus. Dieser hohe Anteil ist also recorded in the other property types compared
größtenteils auf eine große Transaktion einer Mün- with the previous half-year. The warehouse proper
chener Transformationsimmobilien zurückzuführen. ties amounted to around 350 million euros (+ 48%)
Insgesamt konnte auch bei den anderen Objektar- and the light manufacturing properties also record
ten ein Zuwachs im Vergleich zum letzten Halbjahr ed an increased transaction volume of around 922
festgestellt werden. Die Lagerimmobilien liegen bei million euros (+ 68%). Only in the case of business
rund 350 Millionen Euro (+ 48 %) und auch die Pro- parks, with around 490 million euros, a decline of 23
duktionsimmobilien haben mit rund 922 Mio. Euro percent can be quantified. However, this is due more
(+ 68 %) ein gesteigertes Transaktionsvolumen ver- to a lack of product on offer than to low demand for
zeichnen können. Einzig und allein bei den Gewerbe- business parks on the market.
parks ist mit rund 490 Mio. Euro ein Rückgang von
23 Prozent zu beziffern. Dies liegt jedoch eher am
mangelnden Produktangebot als an einer geringen
Nachfrage nach Gewerbeparks am Markt.
Investmentvolumen nach Objektkategorie in Mio. Euro
Investment volume by property category in million euros
3.443,8
3.500
3.145,2 3.250
2.944,3 3.000
2.750
2.500
922,6
2.250
Mio. Euro | million euros
2.000
934,5
349,7
1.750
520,4 433,8
1.500
125,3 489,6
192,2
415,6 547,8 1.250
1.000
190,1 884,1
222,1 897,0 236,5
78,4
750
139,5 149,3
407,8 916,8 1.150,7
115,7 500
353,8 635,5
266,3
464,2 250
364,4 348,5
270,7 205,7
125,3 132,5
0
H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019 H2 2019 H1 2020 H2 2020 H1 2021
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lagerimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse properties Light manufacturing properties Full year
Der Investmentmarkt The Investment Market 5
MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Ungewöhnlich großer Deal sorgt für Unusually large deal generates
starkes Transaktionsvolumen bei strong transaction volume for
Immobilien AG / REITs Property PLC / REITs
Wie bereits zuvor dargestellt, dominiert eine große As previously outlined, a major transaction in Munich
Transaktion in München den Investmentmarkt im ers- dominates the investment market in the first half of
ten Halbjahr 2021. Diese Transaktion hat das Volu- 2021. This transaction has significantly increased
men der Verkäufe der Immobilien AG / REITs deut- the volume of disposals by Property PLC / REITs, so
lich ansteigen lassen, sodass diese bei den Verkäufen that they account for the largest share of sales with
mit fast 1,1 Mrd. Euro den größten Anteil ausmachen. almost 1.1 billion euros. In second place, with around
An zweiter Stelle stehen mit rund 485 Mio. Euro an 485 million euros in transaction volume, are the
Transaktionsvolumen die Projektentwickler / Bauträ- property developers/principals. Close behind are
ger. Knapp dahinter rangieren mit rund 466 Mio. Euro owner-occupiers with around 466 million euros in
an Umsatz die Eigennutzer. Der Trend zu Sale-and- disposals. The trend towards sale-and-lease-back
lease-back scheint sich damit auch weiterhin fortzu- transactions of properties therefore appears to be
setzen, sodass auch in Zukunft weiterhin mit einigen continuing, so that a number of disposals by own
Verkäufen von Eigennutzern zu rechnen ist. er-occupiers can be expected in the future.
Auf der Käuferseite stechen – auch hier bedingt On the buyer side, special funds stand out with a
durch die Münchner Transaktion – die Spezialfonds transaction volume of almost 1.2 billion euros in the
mit fast 1,2 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im ers- first half of 2021 - again due to the Munich transac
ten Halbjahr 2021 hervor. Weit hinter diesem Wert tion. Far behind this value are the property develop
liegen die Projektentwickler/Bauträger mit 596 Mio. ers/principals with 596 million euros in second place.
Euro auf Rang zwei. Ein ähnlich hohes Transaktions- Asset/fund managers also achieved a similarly high
volumen tätigten auch die Asset-/Fonds Manager mit transaction volume of 587 million euros. All other
587 Mio. Euro. Alle andere Marktakteure liegen mit market players are far behind with their investments.
ihren Investitionen weit dahinter.
Luftaufnahme des Turbinenwerks in Mannheim Aerial view of Turbinenwerk in Mannheim Quelle Source: Aurelis © Immolox
Der Investmentmarkt The Investment Market 6MARKTBERICHT · MARKET REPORT #14 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Abb. 02: Käufe und Verkäufe nach Akteuren in Mio. Euro
Fig. 02: Acquisitions and disposals by type of player in million euros
Verkäufe 2021 H1 Disposals 2021 H1 Käufe 2021 H1 Acquisitions 2021 H1
Asset-/Fonds Manager/Private Equity | Asset managers/Private Equity
346,2 586,9
Spezialfonds | Institutional funds
245,7 1.194,1
Immobilien AG/REIT | Property PLC/REIT
1.059,4 115,0
Projektentwickler/Bauträger | Property developers/principals
484,7 595,7
Immobilienunternehmen/Wohnungsgesellschaft | Real estate companies
0 131,9
Eigennutzer/Industrie | Owner-occupiers/Industrial
465,9 150,3
Privat | Private investors
42,2 15,2
Sonstige | Miscellaneous
268,5 42,7
Öffentlich/Staatlich | Public sector
0 0
Leasinggesellschaft | Leasing companies
0 0
Banken | Banks
0 0
Geschlossener Fond | Closed-end funds
0 0
Offener Fond | Open-end funds
0 32,8
Versicherung/Pensionskasse
0 48
1.500 1.000 500 0 500 1.000 1.500
Median jährliche Verkäufe 2016 – 2020 Median jährliche Käufe 2016 – 2020
Der Investmentmarkt
The Investment Market Median of annual disposals 2016 – 2020 Median of annual acquisitions 2016 – 2020 7MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Fast ausschließlich Einzeltransaktionen
Fast 99 % des gesamten Transaktionsvolumens
wurden als Einzeltransaktionen getätigt. Dies ist ein
Rekord eines Trends, der sich weiter fortsetzt. Wie
bereits in den vergangenen Marktreports erläutert,
kann das an der Produktknappheit von Unterneh- Almost exclusively single transactions
mensimmobilien liegen. Anderseits waren die Port-
foliotransaktionen nie so vorherrschend, wie sie es Almost 99 % of the total transaction volume was
teilweise bei Logistikimmobilien in der Vergangenheit transacted as single transactions. This is a record of
waren. Dies kann daran liegen, dass Unternehmens- a trend that is continuing. As explained in previous
immobilien als Investmentprodukt weniger standar- market reports, this may be due to the product scar
disiert sind als beispielsweise Logistikimmobilien, city of Unternehmensimmobilien. On the other hand,
welche untereinander noch eine stärker ausgeprägte portfolio transactions have never been as prevalent
Vergleichbarkeit aufweisen. as they have been in some cases for logistics prop
erties in the past. This may be due to the fact that
Unternehmensimmobilien as an investment product
are less standardized than, for example, logistics
real estate, which is still more comparable with one
another.
Abb. 03: Investmentvolumen nach Art der Transaktion
Fig. 03: Investment volume by type of transaction
3.500 3.443,9
3.250 3.145,2
3.000 2.938,4 2.944,3
2.750 2.625,0
2.500
2.175,7
2.250
Mio. Euro | million euros
2.076,8
2.000
1.750
1.500 773,7 900,1 2.868,5
2.103,6
1.250 1.335,2
1.211,4
1.000 1.556,2
1.005,4
1.353,4
750 1.425,4
588,2
568,8 1.124,0 1.058,0
500 424,3 1.040,8
584,7 624,9
631,6 517,0
250 532,5
374,2 312,3 397,9 304,6
245,5 335,3
72,2 114,3 112,5 152,5 112,1 127,0 44,1
0
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Portfoliotransaktion Einzeltransaktion Gesamtjahr
Portfolios Single transaction Full year
Der Investmentmarkt The Investment Market 8MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
International players are more active
on the investment market again
After international players were rather restrained on
the German investment market for Unternehmens
Internationale Akteure sind wieder immobilien in the previous year 2020, their share
aktiver am Investmentmarkt increased again in the first half of 2021. Among
sellers, twice as many foreign players were active
Nachdem im vorangegangenen Jahr 2020 die on the market in the period under review (almost
internationalen Akteure eher zurückhaltend am 36 %) than in the previous year (18 %). In particu
deutschen Investmentmarkt für Unternehmens lar the North American purchaser group, which had
immobilien waren, hat sich ihr Anteil im ersten Halb- bought far less in the previous year, can claim the
jahr 2021 wieder gesteigert. Bei den Verkäufern sind second-largest share of purchases this time, at 15 %.
im betrachteten Zeitraum mit fast 36 % doppelt so This corresponds to an increase of almost 9 %. Fur
viele ausländische Akteure am Markt aktiv als noch thermore, the rest of Europe generated 11 % of the
im Jahr zuvor (18 %). Insbesondere die nordameri- transaction volume.
kanische Käufergruppe, welche im letzten Halbjahr
weitaus weniger gekauft hatte, kann diesmal mit
15 % den zweitgrößten Anteil an den getätigten Käu-
fen für sich verbuchen. Dies entspricht einem Plus
von fast 9 %. Weiterhin generiert das europäische
Ausland 11 % des Transaktionsvolumens.
Abb. 04: Käufe und Verkäufe nach Herkunft der Akteure
Fig. 04: Acquisitions and disposals by origin of players
1,2 0,9 0,3 1,9 0,7 1,9 2,2 0,3 1,1 0,1
100 % 0,5 0,4 0,7
1,7 1,2 1,2 0,1 4,8 5,8 6,0 2,3
10,1 4,4 7,1 8,3
7,8 10,7 9,5 5,6 5,8 5,9 6,4 0,6 0,6 9,2
0,6 6
0,5 3,7 5,2 1,5 1,5 2 17,7
90 % 1,2 1,3 4,2 16,0 1,7 1,2
2,3 4,7 9,0
8,5 4,4 11,2
11,2 13,8 5,8
11,9 18,8 14,9
80 % 22,7 29,4 0,9 4,3
20,6 15,9 14,8 0,7
19,4 7,5
70 % 24,2 13,1
43,1 4,8 10,7
6,8
60 %
50 %
82,6 83,7 82,1
40 % 79,8 78,0
75,0
69,0 69,6 71,7
67,5 67,0 69,3 67,0
63,2 64,2
30 % 58,5 57,6
46,9
20 %
10 %
0%
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021 2021
Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer
Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller
Deutschland Europa Nordamerika Australien Asien Nahost Sonstige
Germany Europe North America Australia Asia Middle East Other
Der Investmentmarkt The Investment Market 9MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien
bleiben beliebt remain popular
Unternehmensimmobilien haben sich in der jüngsten In the recent past, Unternehmensimmobilien have
Vergangenheit als krisenbeständig und wertstabil proven to be crisis-resistant and stable in value. Due
erwiesen. Ein Portfolio aus Unternehmensimmobi- to the high mix of uses, a portfolio of Unternehmens
lien bietet aufgrund der hohen Nutzungsmischung immobilien offers a high degree of diversification,
eine große Diversifikation, die mit anderen Asset- which is less achievable with other asset classes. It
klassen weniger zu erreichen ist. Es ist also nicht is therefore not surprising that this asset class has
verwundernswert, dass diese Anlageklasse zuletzt recently become increasingly popular and that few
immer beliebter wurde und inzwischen weniger er properties are now available on the market. The
Objekte am Markt verfügbar sind. Die gesteigerte increased popularity is causing purchase prices to
Beliebtheit sorgt für steigende Kaufpreise und im rise and, as a result, yields to fall. The yields shown
Abb. 05: Bruttoanfangsrenditen* nach Objektkategorie
Fig. 05: Gross initial yields* by property category
{
* Die erzielbaren Renditen werden als Bruttoanfangsrendite (BAR) ausgewiesen. Sie stel- Max. Rendite Max. yield
len den Quotienten der Nettorohmieteinnahmen und der Nettokaufpreise zum Zeitpunkt
der Transaktion dar. Sie berücksichtigt somit die Ertragskraft als auch den Wert einer Tendenziell Ankaufsobjekte
Immobilie und unterscheidet sich damit von einer langfristigen Performancekennziffer Tendential purchase object Durchschnittsrendite Average yield
wie dem GPI. Eine Definition der Bruttoanfangsrendite (BAR) sowie des GPI sind im
Glossar aufgeführt. Marktübliches Spektrum
{
* The achievable yields are posted in gross initial yields (GIY). It represents the ratio of the Standard market spectrum
net rental income and the net purchase price at the time of the transaction. Accordingly,
Tendenziell Verkaufsobjekte Spitzenrendite Prime yield
it reflects both the profitability and the value of a given property, which sets the ratio
apart from long-term performance indicators such as the GPI. For a definition of the Tendential sales object
gross initial yield (GIY) and the GPI, please see the glossary. Min. Rendite Min. yield
Relativer Anteil des Transaktionsvolumens am Gesamtvolumen
Transformationsimmobilien Converted properties Relative share of transaction volume in total volume
40 %
14 %
12 %
10 %
8%
6,9 %
6%
5,4 %
4% 4,0 %
3,4 %
2%
0%
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
17 %
Relativer Anteil des Transaktionsvolumens am Gesamtvolumen
Gewerbeparks Business parks Relative share of transaction volume in total volume
14 %
12 %
10 %
9,5 %
8%
7,6 %
6%
4,9 %
4% 4,0 %
2%
0%
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Investmentmarkt The Investment Market 10MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Zuge dessen für sinkende Renditen. Die im Folgen- in the following are a Germany-wide average and
den aufgezeigten Renditen sind ein deutschland- therefore also have a large variance. Overall, a
weiter Durchschnitt und besitzen demnach auch downward trend in yields is noticeable in all proper
eine große Varianz. Insgesamt macht sich bei allen ty categories of Unternehmensimmobilien. Depend
Objektkategorien der Unternehmensimmobilien eine ing on the property category, this trend is stronger
fallende Tendenz der Rendite bemerkbar. Je nach or weaker. Nevertheless, there are regional differ
Objektkategorie fällt diese stärker oder schwächer ences, and in particular due to the great diversity
aus. D
ennoch gibt es regionlae Unterschiede. So of Unternehmensimmobilien among each other, the
können die Renditen beispielsweise bereits aufgrund yields can also vary greatly depending on the prop
der großen Unterschiedlichkeit von Unternehmens- erty.
immobilien auch abhängig vom Objekt stark variieren.
Abb. 05: Bruttoanfangsrenditen* nach Objektkategorie
Fig. 05: Gross initial yields* by property category
{
Max. Rendite Max. yield
Tendenziell Ankaufsobjekte
Tendential purchase object Durchschnittsrendite Average yield
Marktübliches Spektrum
{
Standard market spectrum
Tendenziell Verkaufsobjekte Spitzenrendite Prime yield
Tendential sales object
Min. Rendite Min. yield
12 %
Relativer Anteil des Transaktionsvolumens am Gesamtvolumen
Lagerimmobilien Warehouse properties Relative share of transaction volume in total volume
14 %
12 %
10 %
8%
6,8 %
6%
5,5 %
4% 3,9 %
3,5 %
2%
0%
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Relativer Anteil des
32 %
Transaktionsvolumens am Gesamtvolumen
Produktionsimmobilien Light manufacturing properties Relative share of transaction volume in total volume
14 %
12 %
10 %
8,9 %
8%
7,5 %
6%
5,2 %
4,6 %
4%
2%
0%
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Investmentmarkt The Investment Market 11MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Beliebtheit von Gewerbeparks
führt zu sinkenden Renditen
Auch, wenn in diesem betrachteten Halbjahr auf-
grund eines einzelnen Abschlusses die Transforma- Popularity of business parks
tionsimmobilien einen hohen Anteil am Investment- leads to declining yields
markt einnehmen bildet dies eher die Ausnahme.
Insgesamt sind Transformationsimmobilien derzeit Even though this property category appeared to be
eher weniger am Markt vorhanden. Angesichts dieser heavily traded on the market in the first half of the
Beschränkung sinken auch die Renditen der Objek- year due to a major transaction involving a convert
te, die noch am Markt gehandelt werden, sodass die ed property, this is still the exception rather than
Durchschnittsrenditen bei Transformationsimmobi- the rule. Overall, converted properties are currently
lien inzwischen etwa bei 5,40 % liegen. Auch bei den rather less available on the market. In view of this
Gewerbeparks macht sich der Nachfrageüberhang restriction, the yields of the properties that are still
bemerkbar. Gerade diese Objektkategorie hat sich als traded on the market are also falling, so that the
besonders krisenfest im vergangenen Jahr erwiesen. average yields for converted properties are now
Insofern sind auch hier die Renditen weiter gesun- around 5.40 %. The excess demand is also making
ken, sodass die Durchschnittsrendite inzwischen bei itself felt in the case of business parks. This property
7,60 % liegt und die Spitzenrendite mit 4,90 % erst- category in particular proved to be particularly cri
mals unter die 5-Prozent-Marke fällt. sis-resistant last year. In this respect, yields have also
fallen further here, with the result that the average
yield is now 7.60 % and the prime yield, at 4.90 %,
has fallen below the 5-percent-mark for the first time.
Luftaufnahme einer Lagerimmobilie in Wildau Aerial view of a warehouse property in Wildau Quelle Source: Deutsche Industrie REIT -AG
Der Investmentmarkt The Investment Market 12MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Innenansicht einer Lagerimmobilie in Hanau Interior view of a warehouse property in Hanau Quelle Source: Deutsche Industrie REIT - AG
Durchschnittsrendite bei
Lagerimmobilien weiter gesunken
Ebenso macht sich bei den Lager- und Logistikim-
mobilien ein Absinken der Durchschnittsrenditen,
um zwanzig Basispunkte, auf 5,50 % bemerkbar. Die Average yields for warehouse
Renditen sind jedoch nicht eins zu eins mit den noch properties fell further
niedrigeren Renditen der großflächigen Logistikim-
mobilien vergleichbar. Die Lagerimmobilien, welche The average yields for warehouse properties also
unter die Unternehmensimmobilien fallen, sind häu- fell by twenty basis points to 5.50 %. However, the
fig kleinflächiger und eher standardisierter in ihrer yields are not one-to-one comparable with the even
Ausgestaltung, sodass das Risiko der Wiedervermiet- lower yields of large-scale logistics properties. The
barkeit bei solchen Flächen höher ist als bei den der warehouse properties, which fall under the Unter
"Standard-Logistikhallen" und demzufolge auch die nehmensimmobilie, are often smaller and rather sim
Rendite etwas höher ausfällt. Die Spitzenmiete liegt pler, so that the risk of reletting is higher for such are
derzeit etwa bei 3,90 % und unterschreitet damit as than for the "standard logistics properties" and
erstmals die 4-Prozent-Marke. consequently the yield is also somewhat higher. The
Bei den Produktionsimmobilien ist der Markt prime rent is currently around 3.90 %, falling below
nach dem kurzen Corona-Stillstand wieder dyna- the 4-percent-mark for the first time.
misch. Der Markt zeigt eine große Spreizung der Ren- In the case of light manufacturing properties,
diten auf, wenngleich die Tendenz nach unten geht. the market is dynamic again after the brief Corona
Inzwischen liegt die Durchschnittsrendite bei 7,50 % standstill. The market shows a wide spread of yields,
und die Spitzenrendite bei 5,20 %. although the trend points downward. Meanwhile,
the average yield is 7.50 % and the prime yield is
5.20 %.
13MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Fast ein Drittel des gesamten
Transaktionsvolumens geht
auf München zurück
Vor allem große Volumina einzelner Transaktionen
sorgen in diesem Halbjahr dafür, dass bestimmte Almost one-third of the total transac-
Regionen einen großen Anteil am Gesamtvolumen tion volume is attributable to Munich
haben. Hier ist insbesondere München und Umland
zu nennen. Aufgrund des bereits zuvor genannten, Especially large volumes of individual transactions
großen Deals der Transformationsimmobilie konnte ensure that certain regions account for a large share
diese Region mit 934 Mio. Euro fast ein Drittel des of the total volume in this half-year. Munich and the
gesamten Transaktionsvolumens auf sich vereinen. surrounding area is particularly worthy of mention
Mit großem Abstand folgt der Verdichtungsraum here. Due to the aforementioned large deal of the
Rhein-Ruhr mit 378 Mio. Euro Transaktionsvolumen. converted property, this region accounted for almost
Dies ist immer noch ein gutes Halbjahresergebnis one-third of the total transaction volume of 934
und zeugt von der Kontinuität des Marktgeschehens million euros. The Rhine-Ruhr conurbation follows
in dieser Region. Weiterhin kann auch die sonst eher a long way behind with a transaction volume of 378
wenig auffällige Region West durch ein paar größere million euros. This is still a good half-year result and
Transaktionen 375 Mio. Euro und damit fast 13 % des testifies to the continuity of market activity in this
Gesamtanteils für sich gewinnen. Ähnlich hoch fällt region. Furthermore, the otherwise rather inconspic
mit 362 Mio. Euro auch das Transaktionsvolumen in uous West region was able to win 375 million euros
Berlin und Umland aus. and thus almost 13 % of the total share thanks to a
few larger transactions. The transaction volume in
Berlin and the surrounding area was similarly high at
362 million euros.
Flächenknappheit macht sich besonders
stark in Stuttgart bemerkbar
Das mangelnde Angebot an Flächen macht sich Shortage of space is particularly
besonders in der Region Stuttgart und Umland noticeable in Stuttgart
bemerkbar. Nachdem im letzten Berichtszeitraum
dort wieder mehr Aktivitäten am Markt stattfanden, The lack of available space is particularly noticeable
wurde in diesem Halbjahr nur ein minimaler Umsatz, in the Stuttgart region and surrounding areas. After
unter 10 Mio. Euro, festgestellt. Eine ähnliche Ten- more activity was seen on the market there again
denz ist in nächster räumlicher Nähe, in der Region in the last reporting period, only a minimal turnover,
Rhein-Main-Neckar, erkennbar. Auch hier wurde im below 10 million euros, was recorded in this half-year.
Vergleich zum letzten Halbjahr ein um rund 52 % A similar trend can be seen in the immediate vicinity,
niedrigeres Transaktionsvolumen getätigt. Insgesamt in the Rhine-Main-Neckar region. Here, too, almost
zeigt sich hier eine Abweichung um 18 % vom 5-Jah- 20 % less transaction volume was transacted com
res-Mittel. Aber auch im Norden des Landes zeigt pared with the previous half-year. Overall, there is
sich eine geringere Marktbewegung. Die Region Nord a deviation of 18 % from the 5-year average. But
hat ebenfalls mit rund 68 Mio. Euro ein „Transaktions- the north of the country also shows a lower mar
Tief“ zu verzeichnen. Der Wert liegt um 43 % hinter ket movement. The northern region also recorded
dem 5-Jahres-Mittel. a "transaction low" of around 68 million euros. The
value is 43 % behind the 5-year average.
Der Investmentmarkt The Investment Market 14MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Abb. 06: Investmentvolumen nach Region
Investmentvolumen aller Regionen | Investment volume of all regions
Fig. 06: Investment volume by region
Region Nord | Northern region
Region Ost | Eastern region
Region West | Western region
Region Süd | Southern region 2.912,5
67,9
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar | Conurbation Rhine-Main-Neckar
107,8
Verdichtungsraum Rhein-Ruhr | Conurbation Rhine-Ruhr 375,0
Stuttgart und Umland | Stuttgart and greater area 269,7
München und Umland | Munich and greater area 151,0
378,1
Hamburg und Umland | Hamburg and greater area
8,6
Berlin und Umland | Berlin and greater area 934,0
3.000 231,3
362,1
2.408,1
208,5
136,3
71,4
354,9
291,7
133,3
357,6
398,4
109,6
2.500 1.958,1 346,3 1.891,4
66,2 115,5
1.897,7 71,4 103,2
280,3 77,9
23,5
30,7 810,8
125,5
1.744,0 223,1 188,2 1.552,4
384,7
35,6 268,6 304,6 181,5
221,2
68,4 222,3 0,0 24,3
159,7
78,5 369,4 250,8 74,3
250,2
353,9 72,0 40,5 164,9
235,3
225,8 143,8 0,0 315,5
1.505,9 420,5
2.000 68,8 309,8 118,2 115,0
80,3 169,3 151,8
148,2
12,8 514,0 33,1
1.379,6
223,7 41,1 222,3
67,4
170,3 36,6 269,7
35,8
145,8 288,5
141,6 33,9
250,5 30,0 1.040,8
134,9 273,9 113,0 737,0
212,1 255,7 881,0 0,0 57,6
28,2 986,1
35,7 27,6 16,6
1.500 39,8 25,4 71,9
107,2
49,4
76,1 19,4
316,1 38,6 63,5
Mio. Euro | million euros
76,8 77,2
238,7 37,2
126,9 115,4
669,8 182,8 91,8
114,3 15,6
59,1 38,4 25,3
25,7 108,7
9,1 194,4 155,0
82,7 114,0
697,2 20,3 135,4 142,4
703,9 10,8 95,1
631,3 15,6 63,3 98,4
29,6 314,2 143,6
57,0 119,3 127,0
12,1 190,0
45,0 60,4 175,3
190,5
91,9 83,3 121,0
1.000 41,7
38,7 58,4 0,0
44,5
87,8 65,8 39,5
60,6
65,6 124,7 55,0
22,6
122,5 14,8 49,4
98,5 51,7 44,2
81,4 72,3 76,0
106,6
500
0
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Investmentmarkt The Investment Market 15MARKTBERICHT · MARKET REPORT # 15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Abb. 07: Regionale Verteilung der Investments nach Objektkategorie
Fig. 07: Regional distribution of investments by property category
OBJEKTKATEGORIE
PROPERTY CATEGORY
Transformationsimmobilien
Converted properties
Gewerbeparks
Business parks
Hamburg und Umland
Lagerimmobilien Hamburg and greater area
Warehouse properties
Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties
REGION NORD
NORTHERN REGION
Verdichtungsraum Rhein-Ruhr
Conurbation Rhine-Ruhr
REGION OSTEN
EASTERN REGION
REGION WEST
WESTERN REGION
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar
REGION SÜD
SOUTHERN REGION
Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area
München und Umland
Munich and greater area
Der Investmentmarkt The Investment Market 16MARKTBERICHT · MARKET REPORT # 15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Abb. 08: Regionale Verteilung der Flächenumsätze nach Objektkategorie
Fig. 08: Regional distribution of take-ups by property type
OBJEKTKATEGORIE
PROPERTY CATEGORY
Transformationsimmobilien
Converted properties
Gewerbeparks
Business parks
100+z
Hamburg und Umland
Lagerimmobilien Hamburg and greater area
Warehouse properties
Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties 5.500
97+ 3 + z 75+ 19 + 6 z REGION NORD
NORTHERN REGION 18.000
Berlin und Umland
Berlin and greater area
8+44+147u 38+19+24z
100+z
Region West
Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Western region 16.000
Conurbation Rhine-Ruhr
0
Region Nord
Northern region REGION OSTEN
102.000 EASTERN REGION
Region Ost
10.500
Eastern region
REGION WEST
56+44+u 44+46+10u
WESTERN REGION
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar 39.000
Region Süd
36.500 Southern region
REGION SÜD
100+z 100+y
SOUTHERN REGION
Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area 1.500
München und Umland
Munich and greater area
11.000
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 17MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
DER VERMIETUNGSMARKT
THE LETTING MARKET
Abb. 09: Flächenumsätze nach Region
Fig. 09: Take-ups by region
Flächenumsatz aller Regionen | Take-ups of all regions Verdichtungsraum Rhein-Ruhr | Conurbation Rhine-Ruhr
Region Nord | Northern region Stuttgart und Umland | Stuttgart and greater area
Region Ost | Eastern region München und Umland | Munich and greater area
Region West | Western region Hamburg und Umland | Hamburg and greater area
Region Süd | Southern region Berlin und Umland | Berlin and greater area
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar | Conurbation Rhine-Main-Neckar
679,5
658,5 74,0
24,0 10,0
21,5 36,0
581,5 66,0 109,0
11,0 42,5 72,0 554,0
3,5 122,5 81,0 20,5
800 527,0
37,5 113,5 24,0 28,0
37,5
16,5 480,0 137,0 61,5 53,0
17,0
37,0 60,0 24,5 49,0 72,0
32,5
175,0 440,0 3,5 38,5 163,0 48,5
105,0
700 128,0 46,5 13,0 68,5 98,5 388,0
73,0
30,0 11,0 61,5 29,0 50,5
116,0
66,0 16,5 90,5 49,5 16,0
3,5
77,0 45,5 48,5 58,5 5,0
15,5
600 33,5 47,5 96,5 44,5
19,0
61,0 26,5 37,5
108,0
121,0 6,0 69,5
22,5 123,0 15,5
11,0
500 20,5
Tsd. qm | ‘000 sqm
71,5 25,0
104,0
400
300
200
100
0
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 18MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Top Regionen bleiben auch im
neuen Jahr die gleichen
Obwohl die Nachfrage nach Flächen in Unterneh- Top regions remain the same
mensimmobilien, trotz der gegenwärtigen Corona- in the new year
Pandemie, hoch ist, liegen die Flächenumsätze auf
einem niedrigen Niveau. Der Flächenumsatz des Although demand for space in Unternehmensimmo
ersten Halbjahres lag dabei rund 39 % unter dem bilien is high, despite the current Corona pandemic,
Durchschnitt der Umsätze der Halbjahre der voran- take-up is at a low level. Take-up in the first half of
gegangen 5 Jahre. Ursächlich dafür ist der Mangel an the year was around 39 % below the average for the
vermietbaren Flächen in den Unternehmensimmobi- half-years of the previous five years. The reason for
lien. Die Tendenz, die in den vorangegangenen Halb- this is the lack of rental space in Unternehmensim
jahren festgestellt wurde, führt sich damit auch in mobilien. The trend observed in the previous half-
diesem Jahr fort. Insgesamt hat sich so auf dem Flä- years has thus continued this year. Overall, there has
chenmarkt im Zuge der nun auch schon länger wäh- been no clear slump in the space market in the wake
renden Corona-Pandemie kein eindeutiger Einbruch of the Corona pandemic, which has now also been
feststellen lassen. going on for some time.
Abb. 09: Flächenumsätze nach Region
Fig. 09: Take-ups by region
Flächenumsatz aller Regionen | Take-ups of all regions Verdichtungsraum Rhein-Ruhr | Conurbation Rhine-Ruhr
Region Nord | Northern region Stuttgart und Umland | Stuttgart and greater area
Region Ost | Eastern region München und Umland | Munich and greater area
Region West | Western region Hamburg und Umland | Hamburg and greater area
Region Süd | Southern region Berlin und Umland | Berlin and greater area
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar | Conurbation Rhine-Main-Neckar
593,0
45,5
13,0
36,0 800
56,0 499,5
466,5 44,0
65,5
17,0 27,5
146,0
12,0 17,0
15,5
1,0
700
45,5 42,5
40,5 51,5
63,5
96,5 67,0
357,0
106,5
67,5 12,5 282,0
29,0
2,5 59,5 30,0
600
42,0
51,0 10,5 18,0
98,0 269,5 240,0
75,0 81,0
37,5 23,0 255,0
246,0 12,0 16,0
103,5 43,0 31,0 11,0
31,5 8,0 10,5
61,0 43,0 20,0 500
Tsd. qm | ‘000 sqm
11,0 0 0
23,0 69,5 10,5
4,5 86,0 36,5
19,0 8,5 71,0
29,5 54,0 39,0
18,5 14,5 49,5
39,5 49,0 102,0
72,5 17,5 57,0 400
38,5 15,5 1,5
27,0 12,0
2,5 5,0 11,0
11,0
27,0 16,5 5,5
5,0
25,0 23,5 18,0
8,0
37,0 300
200
100
0
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 19Luftaufnahme des Technoparks in Ruhstorf Aerial view of the Technopark in Ruhstorf Quelle Source: Siemens Real Estate
Den größten Anteil an den Flächenumsätzen in The southern region alone accounted for the largest
Deutschland nimmt der Verdichtungsraum Rhein- share of take-up in Germany, at around 43 %. This
Ruhr mit alleine rund 43 % ein. Zurückzuführen ist result is primarily attributable to a large-volume
dieses Ergebnis vor allem auf eine großvolumige lease to a company from the manufacturing sector.
Vermietung an ein Unternehmen aus dem Verarbei- The region was already among the top regions in the
tenden Gewerbe. Die Region war bereits im letzten last half of 2020, illustrating the high level of sta
Halbjahr des Jahres 2020 unter den Top-Regionen bility that characterizes the region even in times of
vertreten und verdeutlicht damit die hohe Stabilität, crisis. The result for the region in the first half of the
welche die Region auch in Krisenzeiten auszeichnet. year was well above the average for the past 5-year
Das Ergebnis des ersten Halbjahres lag für die Region period. The total of 102,000 sqm of space taken up
weit über dem Durchschnitt im zurückliegenden in the first half of the year corresponds to almost the
5-Jahreszeitraum. Die insgesamt 102.000 qm umge- entire take-up for the whole of 2020.
setzte Fläche im ersten Halbjahr entsprechen nahezu The other regions with a significantly higher share
dem gesamten Flächenumsatz im Jahr 2020. of take-up are the Southern Region (15 %) and the
Die weiteren Regionen, welche einen signifikant Rhine-Main-Neckar conurbation (16 %), but both
höheren Anteil am Flächenumsatz einnehmen, sind are below their long-term average take-up. The top
die Region Süd (15 %) und der Verdichtungsraum three regions have thus remained the same as in the
Rhein-Main-Neckar (16 %), beide liegen jedoch previous half-year.
unter ihrem langjährigen Mittel des Flächenumsat-
zes. Damit sind die Top-3 Regionen zum vorherigen
Halbjahr die gleichen geblieben.
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 20MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Kleine Flächen sind gefragt
Nachdem im vorherigen Halbjahr bereits ein gestei-
gerter Anteil an kleinen Flächen im Bereich von 101 Small areas are in demand
bis 999 qm verzeichnet werden konnte, hat sich der
Anteil nochmals erhöht, sodass dieser nun 30,7 % Following an increase in the proportion of small units
am gesamten Flächenumsatz ausmacht. Kleine Ein- in the 101 to 999 sqm range in the previous half-year,
heiten, die flexibel hinzugemietet werden können, this figure has risen again to 30.7 % of total take-up.
sind derzeit sehr gefragt am Markt. Die traditionell Small units that can be flexibly rented in addition are
stark umgesetzte Flächenkategorie von 1.000 bis currently in great demand on the market. The tradi
2.400 qm ist mit einem Anteil von 20,9 % weiterhin tionally strong take-up category of 1,000 to 2,400
nachgefragt. Bemerkenswert ist auch, dass die Kate- sqm is also still in demand, with a share of 20.9 %. It
gorie von 2.500 bis 4.999 qm nach einem Umsatz- is also worth noting that the category from 2,500
einbruch im letzten Jahr einen Zuwachs von 14,2 % to 4,999 sqm has seen an increase of 14.2 % after
erlebt hat und nun einen Anteil von 17,5 % ausmacht. a slump in sales last year and now accounts for a
Dahingegen zeigt sich bei der Flächenkategorie grö- share of 17.5 %. In contrast, the space category larg
ßer 10.000 qm ein Rückgang von 10 %, sodass diese er than 10,000 sqm shows a decline of 10 %, so that
in diesem Halbjahr einen Anteil von 11,7 % ausmacht. it accounts for a share of 11.7 % in this six-month
Im Hinblick auf die vergangenen Jahre ist dies nicht period. In terms of previous years, this is not low, but
wenig, doch es zeigt sich damit, dass die starken it does show that the strong sales in 2020 were
Umsätze im Jahr 2020 wohl ungewöhnlich hoch probably unusually high. In fact, these seem to have
waren. Tatsächlich scheinen dies Reaktionen auf been reactions to a lack of storage capacity in times
mangelnde Lagerkapazitäten in Zeiten der Corona- of the Corona pandemic.
Pandemie gewesen zu sein.
Abb. 10: Umsatzleistung nach Flächengrößenklassen
Fig. 10: Take-ups by area size category
100 %
2,6 3,7 Größer 10.000 qm
5,9
10,8 9,9 9,6 11,7
More than 10,000 sqm
11,0
20,1 21,9
90 % 11,1 23,6 7.500 bis 10.000 qm
24,2 11,5
21,5 23,5 0,0 7,500 to 10,000 sqm
17,2
36,1 32,2 10,1 7,8
10,7
10,6
80 % 5.000 bis 7.499 qm
10,9 2,8 5,000 to 7,499 sqm
50,2 12,8
5,6 12,6 3,3 9,5 17,3
7,2 11,1 2.500 bis 4.999 qm
11,2 11,5 14,3
70 % 19,4
2,500 to 4,999 sqm
13,0 10,4
10,8 18,5 13,3 1.000 bis 2.499 qm
1,8 10,8 19,7 17,5
60 % 9,0 1,000 to 2,499 sqm
16,5 17,5
14,3 21,8
11,5 9,2 20,0 10,8
5,4 3,3 101 bis 999 qm
50 % 101 to 999 sqm
23,5
4,4 16,7
17,1
11,4 12,6 14,0 17,6 Bis 100 qm
3,1 19,1 20,9
16,4 Up to 100 sqm
40 % 23,0
19,3 22,4
10,6
18,4
12,5 14,6
15,3 13,8 31,8 31,4
30 % 14,1
15,5 19,0
20 % 31,2 31,1
26,7
23,7 30,7
22,2 22,6 24,1
19,5 20,9 24,8 28,1
10 % 23,0
12,9 17,2 19,3
15,2
5,7 4,6 3,9 3,8 4,5 7,2 6,3 5,8 6,6 4,3 2,1
0% 4,3 3,2 0,8 0,7 1,3 1,4
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 21MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Mittelange Laufzeiten sind
am häufigsten gefragt
Nachdem in den vergangenen Berichtszeiträumen
mit etwa drei Viertel der Umsätze ein enorm hoher
Anteil der Mietverträge mit einer Laufzeit von 3 bis
5 Jahren geschlossen wurden, ist in diesem Halbjahr Medium-length terms are
die Verteilung der Anteile zwischen den Vertrags- most in demand
laufzeiten wesentlich ausgeglichener ausgefallen.
Der größte Anteil von rund 33 % geht dabei auf die Whereas in previous reporting periods an enormous
Mietverträge mit einer Laufzeit von 5 bis kürzer als ly high proportion of leases with a term of 3 to 5 years
10 Jahre zurück. Damit liegt das Ergebnis der histo- accounted for around three quarters of sales, in this
risch schon immer stark gefragten Laufzeitkategorie half-year the distribution of the shares between the
rund 10 Prozentpunkte über dem Durchschnitt der contract terms has turned out to be much more bal
letzten fünf Jahre. Die im letzten Jahr stark nachge- anced. The largest share of around 33 % is attribut
fragten Laufzeiten von 3 bis kürzer 5 Jahren sind mit able to leases with a term of 5 to less than 10 years.
einem Anteil von rund 24 % weiterhin bei den wich- This means that the result for this term category,
tigsten Laufzeitkategorien vertreten. which has historically always been in high demand, is
around 10 percentage points above the average for
the past five years. Terms of 3 to shorter than 5 years,
which were in strong demand last year, continue to
be represented among the most important maturity
categories with a share of around 24 %.
Abb. 11: Flächengewichtete Laufzeit der Mietverträge
Fig. 11: Lease term weighted by take-ups
100 % 0,0 2,0 10 Jahre und länger
5,7 4,7
7,3 8,0 10 years and longer
9,2 12,7
12,2 19,1 18,9
90 % 21,3 18,5
25,8 12,2 5 bis kürzer als 10 Jahre
29,6 31,3 10 years and longer
28,3 16,0
32,9
80 % 18,9 3 bis kürzer als 5 Jahre
24,0
3 to shorter than 5 years
13,2 30,7
24,2
35,5
24,1 2 bis kürzer als 3 Jahre
70 % 2 to shorter than 3 years
43,3 17,4
12,6 25,1 37,7
21,9 1 bis kürzer als 2 Jahre
17,8
60 % 1 to shorter than 2 years
24,3 27,4
20,0
33,4
Kürzer als 1 Jahr
12,4
50 % 14,5 16,9 23,7 Shorter than 1 year
16,8 27,6 12,6
12,7 3,7
15,6
74,4 Rollierend
16,6 Rolling
40 % 23,1 9,5 2,7
11,4
6,4 13,0
11,6 30,6
10,9 9,8 8,2
7,5
8,5 9,9
30 % 7,2
19,0
19,3 11,5 5,8 16,5 15,8
12,6 6,6 35,6
8,5 12,4
20 % 14,7
15,3 4,5
20,6 18,6
7,6 6,0 13,5 13,3 14,3 15,1
9,1 9,3 6,2 4,3
4,5
10 % 3,8
11,1
6,9 13,0 4,5
6,9 4,6 13,0 8,7 9,8
10,8 10,2
7,8 9,3 7,9 7,7 7,9 4,5
3,8 5,8 7,2
0% 3,3 4,3 1,1 0,0 0,0 0,0
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 22MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Innenansicht des Siemens Technoparks in Ruhstorf Interior view of the Siemens Technopark in Ruhstorf Quelle Source: Siemens Real Estate © Erich Malter
Einen vergleichsweise hohen Anteil können im ersten
Halbjahr auch die Mietverträge mit einer Laufzeit von
1 bis kürzer als 2 Jahre und 2 bis kürzer als 3 Jahre
mit jeweils rund 15 % und 16 % am Gesamtvolumen
einnehmen. Die Anteile lagen dabei für beide Lauf-
zeitklassen leicht über dem Durschnitt des 5-Jahre-
Mittel. Leases with a term of 1 to less than 2 years and 2 to
less than 3 years also accounted for a comparative
ly high share of the total volume in the first half of
the year, at around 15 % and 16 % respectively. The
shares for both term categories were slightly above
the 5-year average.
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 23MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Abb. 12: Flächenumsätze nach Objektkategorie
Fig. 12: Take-ups by property type
1400
1.338.000
1200
1.108.500
1.059.500
1000
920.000 942.000
Tsd. qm | ‘000 sqm
800
65,5 24,5
600 184,0
22,5
63,0
162,5 27,0
229,5 183,5
12,5
193,0 141,5
400 67,5
173,5
99,5 147,5
54,5
70,5
185,0 180,5 250,5
148,0 234,0
216,0 177,0 189,0
200 153,5
163,5 166,5 173,5
112,0 128,5 129,5 128,5 109,5 134,5
0
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lagerimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse properties Light manufacturing properties Full year
Gewerbeparks sind die
gefragteste Objektkategorie
Unter den Objektkategorien der Unternehmens-
immobilien waren es in der ersten Hälfte des Jah-
res 2021, wie auch schon im abgelaufenen Jahr, die Business parks are the
Gewerbeparks, welche das höchste Umsatzvolu- most demanded property category
men verzeichnen konnten. Ein Flächenumsatz von
rund 116.000 qm im ersten Halbjahr führte dazu, In the first half of 2021, as in the previous year, the
dass auf diese Kategorie ein Anteil von etwa 48 % highest take-up among the categories of Unterneh
des gesamten Volumens entfiel. Gewerbeparks stel- mensimmobilien was recorded by business parks.
len aufgrund des breiten Spektrums an Flächenty- Take-up of around 116,000 sqm in the first half of
pen und -ausgestaltungen ein attraktives Angebot the year meant that this category accounted for
dar. Dementsprechend wird eine Branchendiversität around 48 % of the total volume. Business parks are
der Mieter und damit eine hohe Krisenfestigkeit des an attractive proposition due to the broad spectrum
Objekttypus befördert. Dennoch blieb das Ergebnis of space types and designs. Accordingly, the diversity
der Gewerbeparks im Gesamtjahr um knapp 30 % of tenants' sectors and thus the high crisis resistance
hinter dem langjährigen Mittel zurück. of the property type are promoted. Nevertheless, the
results of the business parks for the year as a whole
fell short of the long-term average by almost 30 %.
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 24MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Abb. 12: Flächenumsätze nach Objektkategorie
Fig. 12: Take-ups by property type
1400
1200
1000
856.500
Tsd. qm | ‘000 sqm
800
600
21,5
527.500 524.500
32,5
127,5
15,5
400
163,5
99,0
25,0 52,0
210,5
30,5 86,5 54,5
95,5 200
183,0 106,5 4,0 4,0
196,0 15,5
155,5 129,0 116,0
98,0
140,0 93,5
87,5 65,0
46,5 21,0 43,5 50,0 46,0
0
H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019 H2 2019 H1 2020 H2 2020 H1 2021
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lagerimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse properties Light manufacturing properties Full year
Der zweithöchste Flächenumsatz, mit einem Anteil
von rund 23 % und einem absoluten Volumen von
etwa 55.000 qm, ist auf Produktionsimmobilien
zurückzuführen. Diese können dabei als einzige der
Objekttypen unter den Unternehmensimmobilien
auf einen Flächenumsatz verweisen, welcher über
dem Durchschnitt aus den vergangenen 5 Jahren The second highest take-up, with a share of around
liegt und diesen um etwa 16 % übertrifft. Überaus 23 % and an absolute volume of around 55,000
gering fielen die Flächenumsätze für die Lagerimmo- sqm, is attributable to light manufacturing proper
bilien mit lediglich 4.000 qm im ersten Halbjahr 2021 ties. This is the only property type among the Unter
aus. Der durchschnittliche Umsatz für diesen Objekt- nehmensimmobilien that can point to a volume of
typ lag im langjährigen Mittel bei etwa 97.400 qm. take-up in the first half of the year that is above
the average of the past five years and exceeds it by
around 16 %. The take-up for warehouse properties
was extremely low at just 4,000 sqm in the first half
of 2021. The average take-up for this property type
in the long-term average was around 97,400 sqm.
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 25MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Verarbeitendes Gewerbe bleibt eine
starke Nachfragegruppe
Nachdem im vergangenen Halbjahr die Nutzer aus
dem Verarbeitenden Gewerbe eine wichtige Nach-
fragegruppe für Flächen in den Unternehmensim-
mobilien waren und damit die Robustheit des Wirt-
schaftszweiges auch während der Krise unter Beweis
gestellt haben, konnte diese Tendenz auch in der ers- Manufacturing sector remains a
ten Hälfte des neuen Jahres untermauert werden. Mit strong demand group
einem Anteil von etwa 30 % am gesamten Flächen-
umsatz wird das langjährige Mittel um rund 9 Pro- After users from the manufacturing sector were an
zentpunkte übertroffen. important demand group for space in Unterneh
Den zweithöchsten Anteil nehmen die Nutzer mensimmobilien in the past half-year, thus proving
aus den Wirtschaftszweigen die Logistik, Transport the robustness of the industry sector even during
zugehören ein und damit einem Sektor, der die Krise the crisis, this trend was also underpinned in the first
ebenfalls gefestigt durchstanden hat. half of the new year. With a share of around 30 % of
Mit einem Anteil von rund 28 % am gesamten Flä- total take-up, the long-term average is exceeded by
chenumsatz liegt dies ungefähr auf dem Niveau des around 9 percentage points.
langjährigen Mittels (30 %). The second highest share is taken by users from
the economic sectors that belong to logistics, trans
port and thus also a sector that has come through
the crisis in a firm manner.
With a share of around 28 % of total take-up,
this is roughly on a par with the long-term average
(30 %).
Abb. 13: Flächenumsätze nach aggregiertem Wirtschaftszweig
Fig. 13: Take-ups by aggregated economic sector
100 % Logistik, Transport
27,4 Logistics, transport
15,6
90 % 22,2 24,1 21,0 24,5 24,7
30,6 30,0 25,7 Verarbeitendes Gewerbe,
28,0
35,9 39,1 35,6 35,9 Industrie und Produktion
38,6 Manufacturing and
80 % 41,2
industrial production
70 % Handel, Kfz-Reparatur
25,0 und Service
25,5 39,7
19,6
17,5
15,3 Retail, automotive repairs
60 % 19,6 12,8 21,1 22,6
15,2 40,2 30,3
and servicing
11,1
20,4 7,8
14,6 8,4
50 % Dienstleistungsbranchen
13,4 Service industries
18,9 20,2 8,6 10,9
14,7 19,6
20,8 8,7
13,0 17,2 Andere
40 % 19,3
22,3
16,7 Others
21,5 15,3 13,4
12,3
18,2
30 % 17,0
10,8 13,5
11,5
10,7 10,0
12,0 11,0
11,4
6,3
9,9 13,5 4,5
20 % 6,1
31,3
27,9
26,7 21,8 23,9 25,0 24,7
23,5 24,2 22,1
10 % 18,7 20,1 21,8
20,6
17,6 16,0 14,5
0%
H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1 H2 H1
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 2019 2019 2020 2020 2021
Der Vermietungsmarkt The Letting Market 26MARKTBERICHT · MARKET REPORT #15 1. HALBJAHR 2021 · H1 2021
Außenansicht eines Gewerbeparks in Schortens Exterior View of a business park in Schortens Quelle Source: Deutsche Industrie REIT -AG
Gewerbeparks und Transformationsimmobilien
besitzen den Vorteil, dass sie sehr variabel bei der
Mieterschaft sind. Das heißt, sie bieten oftmals
unterschiedliche Flächenarten- und -größen an.
Die-se Flächen, seien es Büro-, Lager-, Logistik, Pro-
duktions- oder Flex-Space-Flächen, können von den
unterschiedlichsten Nutzergruppen bzw. Branchen
angemietet werden. Somit können konjunkturge- Business parks and converted properties have the
triebene Schwankungen in der Nachfrage seitens advantage of being very variable in terms of tenants.
der unterschiedlichen Branchen besser abgefedert This means that they often offer different types and
werden. Eine Schwächung der Dienstleistungsbran- sizes of space. These spaces, whether office, ware
che beispielsweise kann so mit einer stärkeren Nach- house, logistics, light manufacturing or flex space,
frage aus dem Bereich der Produktion kompensiert can be rented by a wide variety of user groups
werden. and industries. In this way, cyclical fluctuations in
demand from the various sectors can be better cush
ioned. A weakening of the service sector, for example,
can be compensated for with stronger demand from
the production sector.
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