MARKTBERICHT MARKET REPORT - Bulwiengesa
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MARKTBERICHT MARKET REPORT Transparenz auf dem Transparency on deutschen Markt der Germany’s Industrial Unternehmensimmobilien Real Estate Market 1. Halbjahr 2019 H1 2019
Inhaltsverzeichnis
Contents
Executive Summary Die Märkte Nachwort
_The Markets _Postscript
4
Marktbericht Nr. 11 der 6 Der Investmentmarkt für 46 Hinweise zur Analyse
INITIATIVE UNTERNEHMENS Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2019 Notes on the Analysis
IMMOBILIEN The Investment Market for
47 Abbildungsverzeichnis
The Market Report No. 11 of the Unternehmensimmobilien in H1 2019
List of Figures
INITIATIVE UNTERNEHMENS
26 Der Vermietungsmarkt für
IMMOBILIEN 48 Glossar
Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2019
Glossary
The Letting Market for
Unternehmensimmobilien in H1 2019 50 Kontakt, Copyright und Disclaimer
Contact, Copyright and Disclaimer
42 Fertigstellungen und Pipeline für
Unternehmensimmobilien
Completions and Pipeline for
Unternehmensimmobilien
44 Marktwerte und Flächenvolumen für
Unternehmensimmobilien
Market-value and Floor Space for
Unternehmensimmobilien
2 Die Märkte | The Markets 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 3
Der Marktbericht Nr. 11 Flächenumsätze nach Objektkategorie in Tsd. m², 1. Hj. 2019
The Market Report No. 11
Take-ups by property type in '000 sqm, H1 2019
Transformationsimmobilien
21,0 Converted properties
Gewerbeparks
93,5
der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN Business parks
Lager-/Logistikimmobilien
106,5
of the INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
Warehouse/logistics properties
Produktionsimmobilien
25,0 Light manufacturing properties
Mangel an Investmentmöglich _Shortage in Investment Opportunities
keiten – Mangel bei Flächen and in Accommodation
Investmentvolumen nach Objektkategorie in Mio. Euro, 1. Hj. 2019
Investment volume by property category in million euros, H1 2019 Auch bei den Unternehmensimmobilien ist eine The segment for Unternehmensimmobilien, mean-
hohe Nachfrage nach Investmentobjekten und an ing multi-use and multi-let commercial real estate,
Flächen für Anmietungen festzustellen. Dem steht shows a similarly keen demand for properties to
Transformationsimmobilien ein Mangel an beidem gegenüber. Es ist daher sell or to let. Either type is in short supply at the
197,5 Converted properties nicht verwunderlich, dass das Investmentvolumen moment. It comes as no surprise therefore that the
438,9
Gewerbeparks ebenso wie das Vermietungsvolumen im ersten investment volume during the first half-year of
Business parks
Halbjahr 2019 gegenüber dem zweiten Halbjahr 2019 declined since the second half-year of 2018.
Lager-/Logistikimmobilien
182,2 Warehouse/logistics properties
2018 zurückgeht.
Produktionsimmobilien
265,0 Light manufacturing properties _Third-Highest Transaction Turnover
Trotz Objektmangel dritthöchster since the Initiative was Formed, Despite
Transaktionsumsatz seit Bestehen Property Shortage
der Initiative
It is true that the transaction turnover dropped by
Zwar sinkt der Transaktionsumsatz im Vergleich 40% compared to the second half-year of 2018.
Hohe Objektnachfrage und Flächen zum zweiten Halbjahr 2018 um 40 %. Mit einer But at one billion euros, it was still the third high-
bedarf treffen auf immer weniger Mrd. Euro wird aber dennoch der dritthöchste est total on record since Initiative Unternehmen-
Angebot Transaktionsumsatz in der Marktberichterstattung simmobilien started its market reporting. The drop
der Initiative Unternehmensimmobilien erzielt. Das in investment volume is explained primarily by the
Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt ist in gesunkene Investmentvolumen lässt sich vor allem lack of suitable investment-grade properties.
einer lang anhaltenden Hochphase – beflügelt _Strong Demand for Property and Floor durch das Fehlen geeigneter Investmentobjekte
durch die andauernde Null-Zins-Politik der EZB Space Coincides with Shrinking Supply erklären.
und eine hohe Liquidität. Ein klarer Wendepunkt _Barely any Accommodation on the
lässt sich bislang nicht erkennen. Zwar sind erste Germany’s real estate investment market is going Market – Take-up during First Half-Year
Zeichen einer Stimmungseintrübung erkennbar: through a sustained peak phase – fuelled by the Kaum verfügbare Flächen vorhan of 2019 down to 246,000 sqm
Einzelne Marktbarometer wie das Deutsche Hypo ECB’s sustained zero-interest policy and a high den – Flächenumsatz im ersten Halb
Immobilienklima1 und der Deutsche Hypo Real level of liquidity. There have been no clear signs of jahr 2019 bei nur 246 Tsd. m² As a result of the short supply in accommodation
Estate Economy Index (REECOX2) deuten schon a turning point so far. There are admittedly first to let, the take-up during the first half-year of
seit Längerem an, dass „der Zenit überschritten“ indications of deteriorating sentiment: Certain Angesichts des geringen Angebots an vermietba- 2019 dropped to just 246,000 sqm. Making more
sein könnte. Doch scheint der Investmenthunger market barometers such as the Deutsche Hypo rer Fläche betrug der Flächenumsatz im ersten properties available is evidently needed to dissolve
vieler Investoren auf deutsche Immobilien längst Real Estate Climate 1 and the Deutsche Hypo Real Halbjahr 2019 nur 246.000 m². Offenbar sind the bottleneck. This could be done by stepping up
noch nicht gestillt zu sein. Dies zeigen zumindest Estate Economy Index (REECOX 2) have for some neue Objekte notwendig, um den Engpass wieder construction activities or by companies divesting
die laufenden Transaktionsmeldungen an. Die time now suggested that the cycle has “passed its aufzulösen. Dies könnte durch eine stärkere Neu- themselves of owner-occupied properties and put-
Renditen fallen weiterhin und das Investmentvolu- zenith.” Among many market players, however, bautätigkeit oder durch Herauslösen von eigenge- ting them on the real estate investment market.
men befindet sich in den meisten Assetklassen auf the thirst for German real estate investments is far nutzten Objekten mit Einbringung in den Immobi-
Rekordkurs. from quenched. Or so the latest transaction lieninvestmentmarkt erfolgen.
reports suggest. Yield rates continue to harden,
and the investment volume in most asset classes is
Herausgeber und Redaktion durch Publisher and editing by
at a record high. 1) siehe / see www.immoklima.de die Geschäftsstelle der Initiative the Office of the Initiative
2) siehe / see www.reecox.de Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien:
4 Executive Summary 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 5
Der Investmentmarkt
The Investment Market
für Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2019
for Unternehmensimmobilien in H1 2019
Investmentbedarf bei Unterneh
Quelle/Source: Corestate Capital Group, Fotograf/Photographer: Magnus Contzen, projekt m/c GmbH
mensimmobilien längst noch nicht
gestillt
Das Transaktionsvolumen für Unternehmensimmo- _Investment Demand for Unterneh-
bilien hat im ersten Halbjahr 2019 erneut auf mensimmobilien Assets Not Nearly
einem sehr respektablen Niveau gelegen. Lediglich Satisfied
im ersten Halbjahr 2015 und im ersten Halbjahr
2017 konnten größere Volumina präsentiert wer- The transaction volume in the Unternehmensim-
den. Das Ergebnis des ersten Halbjahres 2015 mobilien segment maintained an impressive level
wurde nur um 1,1 Mio. Euro verfehlt. Das Ergebnis during the first half-year of 2019. The only years
des Rekordhalbjahres 2017 mit knapp 1 Mrd. Euro with yet higher mid-year totals were 2015 and
Differenz dagegen liegt in weiter Ferne. Das 2017. The result of the first half-year of 2015 was
Gesamtjahr 2018 zeigte aber bereits, dass in der missed by only 1.1 million euros. By contrast, the
zweiten Jahreshälfte viel Potenzial steckt und somit sum total of the record-breaking H1 2017, being
auch 2019 wieder ein Rekordjahr werden kann. nearly 1 billion euros higher, was clearly out of
Die Nachfrage ist ungebrochen und selbst die kon- reach. But the year 2018 as a whole already sug-
junkturellen Risiken kratzen kaum am Anlagebe- gested that the second half of the year harbours
darf der Investoren. Dem steht derzeit das man- plenty of potential, and that 2019 could thus
gelnde Angebot an Investmentobjekten become another bumper year. Demand is as strong
gegenüber. Gerade Transformationsimmobilien as ever, and even economic risks are barely affect-
und Gewerbeparks sind nur begrenzt am Markt ing the investors’ need to commit themselves. For
verfügbar. Produktionsimmobilien befinden sich the time being, this contrasts with the short supply
nach wie vor mehrheitlich im Besitz der Unterneh- in investment-grade properties. Particularly low is
men und werden nur sehr selten als Investmentob- the number of conversion properties and business
jekt dem Markt zugeführt. parks on the market. The majority of light manu-
facturing properties remain in the possession of
the companies occupying them and are rarely put
on the market as investment properties.
Außenansicht des SIGMA Technopark in Augsburg
Exterior view of the SIGMA Technopark in Augsburg
6 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 7
Quelle/Source: Siemens Real Estate
Gewerbeparks als begehrteste
Objektkategorie
Mit Ausnahme der Gewerbeparks (+ 1,3 %) büß-
ten zuletzt alle Objektkategorien im Vergleich zum
5-Jahres-Schnitt an Transaktionsvolumen ein.
Gewerbeparks sind die am stärksten gehandelte _Business Parks the Most Desirable
Objektkategorie im ersten Halbjahr 2019. Mit Asset Category
knapp 440 Mio. Euro Transaktionsumsatz stellten
sie knapp 41 % des gesamten Investmentvolu- With the exception of business parks (+1.3%), all
mens dar. Produktionsimmobilien kamen immerhin asset categories saw their transaction volumes
mit 265 Mio. Euro auf knapp ein Viertel der Trans- decrease compared to the five-year average. The
aktionssumme. fastest-trading asset category during the first half-
year of 2019 was that of business parks. At nearly
440 million euros in transaction revenue, they
accounted for almost 41% of the investment total.
Light manufacturing properties made up nearly one
quarter of the transaction total at 265 million
euros.
Siemens Technopark in Nürnberg
Siemens Technopark in Nuremberg
Abb. 01: Investmentvolumen nach Objektkategorie
Fig. 01: Investment volume by property category
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lager-/Logistikimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse/logistics properties Light manufacturing properties Full year
3.500
3.250
3.005,1
3.000
2.750 2.598,9
2.500 2.358,8
2.250
Mio. Euro | million euros
1.938,9
2.000 1.837,2
464,1
1.750
464,7
1.500 1.341,8
458,0
1.250 237,3
195,2
1.000 458,9 240,2 159,2
204,7 265,0
224,4
750 136,9 198,6 182,2
153,0 515,5 256,7 862,3 193,6 796,7
160,5
187,8 196,7 238,5
500 329,2 180,0 200,9
77,6 101,1 355,8 243,3 438,9
148,8 624,8
199,1 126,7 172,5 147,0
250
287,8 404,2 273,2 325,1 304,5
220,8 232,0 293,6 195,7 267,5 254,2 197,5
0 29,0 82,7
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
8 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 9
Abb. 02: Käufe und Verkäufe nach Akteuren
Fig. 02: Acquisitions and disposals by type of player
Asset-/Fondsmanager/Private Equity | Asset managers/Private Equity
252,2 210,3
Spezialfonds | Institutional funds
259,0
Immobilien AG/REIT | Property PLC/REIT
26,9 198,8
Projektentwickler/Bauträger | Property developers/principals
143,4 88,2
Akteursgruppen beim Transak
tionsvolumen sortieren sich neu
Immobilienunternehmen/Wohnungsgesellschaft | Real Estate companies
3,6
Der Reigen der am Transaktionsmarkt für Unter-
nehmensimmobilien tätigen Akteure hat sich im _Groups of Actors Reshuffled in Drill-
Eigennutzer/Industrie | Owner-occupiers/Industrial
vergangenen Halbjahr neu sortiert. Asset-/Fonds- down of Transactions Total
manager kauften Objekte für gut 210 Mio. Euro 169,6 22,6
an, während das Transaktionsvolumen im 2. Halb- A drilldown of the transactions market for
jahr 2018 lediglich 37 Mio. Euro betrug. Das Unternehmensimmobilien suggests a reshuffling of Privat | Private Investors
Investmentvolumen lag dennoch ein Drittel niedri- the market players during the past half-year. Asset/
ger als der fünfjährige Schnitt (knapp 368 Mio. fund managers spent well over 210 million euros, 156,8 16,5
Euro). Als Verkäufer waren sie mit gut 250 Mio. up from just 37 million euros in transactions dur-
Euro jedoch deutlich weniger aktiv als im zweiten ing the 2nd half-year of 2018. Still, their invest- Sonstige | Miscellaneous
Halbjahr 2018 (372,2 Mio. Euro). Spezialfonds ment total undercut the five-year average (close to
fehlen in diesem Halbjahr auf Verkäuferseite voll- 368 million euros) by one third. On the seller side, 319,5 183,6
ständig, nachdem sie im zweiten Halbjahr 2018 however, they were much less active at 250 million
Immobilien für fast 610 Mio. Euro veräußert hat- euros than they had been during H2 2018 Öffentlich/Staatlich | Public sector
ten. Während sie im Fünf-Jahres-Schnitt bisher mit (372.2 million euros). Institutional funds were
4,6 17,7
rund 477 Mio. Euro auf Käuferseite aktiv waren, almost entirely absent from the seller side during
erreicht das von ihnen getätigte Ankaufsvolumen this half-year, after selling nearly 610 million euros
aktuell lediglich rund 260 Mio. Euro. Auch Immo- worth of real estate in H2 2018. While they used Leasinggesellschaft | Leasing companies
bilien-AGs/REITs sind im Vergleich zum Fünf-Jah- to account for a five-year average of c. 477 million
res-Schnitt aktiver beim Ankauf von Unterneh- euros on the buyer side, the most recently trans-
mensimmobilien. Interessant ist im ersten Halbjahr acted acquisitions added up to c. 260 million euros
Bank | Banks
only. Similarly, public property companies/REITs
were busier buying than selling Unternehmensim- 27,0
Käufe H1 2019
mobilien, judging by the five-year average. Worth Acquisitions H1 2019
noting is that players who used to keep to the Geschlossener Fonds | Closed-end funds
Median jährliche Käufe 2014–2018
Median of annual acquisitions 2014–2018
7,0
Verkäufe H1 2019
Disposals H1 2019
Median jährliche Verkäufe 2014–2018 Offener Fonds | Open-end funds
Median of annual disposals 2014–2018
Versicherung/Pensionskasse | Insurance companies/pension funds
Mio. Euro 55,2
in million euros
750 500 250 0 250 500 750
10 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 11
Flurförderfahrzeuge im
Innenbereich einer Halle
Forklifts parked inside a hall
2019, dass verstärkt Akteure ins Verkaufsgesche-
hen eingreifen, die normalerweise nicht so stark in
Erscheinung treten. Neben Eigennutzern/Industrie
waren dies private Marktteilnehmer sowie die
Sammelkategorie der „Sonstigen“. Alle drei
genannten Gruppen lagen spürbar über ihrem background became more active on the seller side
Fünf-Jahres-Mittel und trennten sich, vermutlich in the first half-year of 2019. In addition to own-
der guten Marktopportunität wegen, in größerem er-occupiers/industrial actors, these represented
Umfang von ihren Immobilien. private market participants and the catch-all cate-
gory “miscellaneous.” All three of the above
groups noticeably exceeded their five-year means
Investmentvolumen stammt nahezu as they divested themselves of real estate on a
vollständig aus Einzeltransaktionen larger scale, probably because of auspicious mar-
ket opportunities.
Portfoliotransaktionen waren in den vergangenen
Jahren ein beliebtes Instrument, um eine größere
Anzahl von Immobilien in kurzer Zeit zu erwerben _Investment Total Composed almost
und somit schnell einen Fußabdruck im Markt für Entirely of Single Transactions Quelle/Source: Sirius Facilities, Fotograf/Photographer: Marcus Wichert
Unternehmensimmobilien zu erzeugen. So
basierte der lebhafte Markt im Rekordjahr 2017 in In recent years, portfolio transactions proved a
popular instrument for the purpose of buying up a
larger number of assets within a short period of
time and to quickly establish a sizeable footprint in
the Unternehmensimmobilien market by doing so.
großen Teilen auf Portfoliotransaktionen. Auch im
zweiten Halbjahr 2018 konnten über 50 % des
gesamten Transaktionsvolumens darüber erzeugt
werden. Im ersten Halbjahr 2019 fehlten Portfolio-
transaktionen in der Assetklasse Unternehmensim-
mobilien dagegen fast vollständig. Knapp 1 Mrd. This is why the lively market action in the bumper
Abb. 03: Investmentvolumen nach Art der Transaktion Euro wurde ausschließlich durch Einzeltransaktio- year of 2017 was largely due to portfolio transac-
Fig. 03: Investment volume by type of transaction nen generiert. Lediglich das zweite Halbjahr 2015 tions. Similarly, more than 50% of the transaction
war hier im Vergleich stärker. Vor diesem Hinter- total was generated by this type of deal during H2
grund ist das Ergebnis für das erste Halbjahr 2019 2018. This contrasts with the trend in portfolio
Portfoliotransaktion Einzeltransaktion Gesamtjahr
Portfolios Single transaction Full year
durchaus respektabel. Umso wichtiger ist es, dass transactions, of which there were next to none in
dem Investmentmarkt zukünftig weitere Investi- the Unternehmensimmobilien asset class during
tionsmöglichkeiten aus der Industrie und/oder von the first half-year of 2019. Nearly 1 billion euros
Einzeleigentümern zugeführt werden. were exclusively generated through single transac-
3.005,1
3.000 tions. This has been topped only once so far,
namely during the second half of 2015. Against
2.750 2.598,9 Investmentmarkt für Unterneh this background, the mid-year total of 2019 was
mensimmobilien aktuell weniger certainly respectable. This makes it all the more
2.500
2.360,9 international geprägt important for industrial owners and/or private
owners to make more investment opportunities
2.250
In den vergangenen Jahren war der Investment- available to the market in future.
1.927,3 markt für Unternehmensimmobilien internationa-
Mio. Euro | million euros
2.000
ler geprägt. Dies stand häufig mit großen Portfo-
1.750 1.837,3 liotransaktionen in Zusammenhang. Teilweise _Investment Market for Unternehmens-
867,4 haben ganze Unternehmen mit ihren Immobilien- immobilien Less International in
1.500
805,5
beständen den Besitzer gewechselt. Hierdurch sind Character Lately
1.341,4 viele bekannte Namen wie Valad oder Geneba
1.250
vom Markt verschwunden – und neue wie Crom- Over the past years, the investment market for
1.000 well oder Frasers hinzugekommen. Hier zeigt sich Unternehmensimmobilien was more international
1.432,9
957,4 in character. The reason for this was often the
750 788,6 transaction of large portfolio deals. In some cases,
1.184,4
478,0 999,4 entire companies complete with their real estate
500 447,7 882,0 997,7
418,8 holdings changed hands. Many known names,
566,3
594,8 514,0
250
such as Valad or Geneba vanished from the market
372,8 334,6 317,7 this way while new names entered it, e.g. Crom-
264,7 244,5 266,4
53,5 126,8 83,2 71,3 84,2
0 well or Frasers. During the first six months of
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
12 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 13
Quelle/Source: Garbe
der Transaktionsmarkt im ersten Halbjahr 2019
wieder etwas gesetzter und lokaler. Nationale
Marktteilnehmer legten um über 20 % zu und
prägen den Markt mit einem Anteil von über
83 % auf der Käuferseite. Auf Verkäuferseite sieht 2019, the transactions market settled down and
es nahezu identisch aus. Solche hohen Anteile der had a more local feel. Domestic market players
Inländer gab es in der bisherigen Berichterstattung increased their market share by more than 20%
der Initiative Unternehmensimmobilien noch nie. while dominating the buyer side with a share of
Vor allem der Anteil europäischer Marktteilnehmer more than 83%. The seller side presented a virtu-
ging massiv zurück. Während in der vergangenen ally identical picture. Never before did a report of
Periode noch knapp 35 % aus dem europäischen the Initiative Unternehmensimmobilien register
Ausland stammten, waren es im Berichtszeitraum such high market shares. Particularly rapid was the
nur noch gut 15 %. Es ist zu erwarten, dass sich decline in market share for players form other
dies erst dann maßgeblich ändert, wenn die Port- European countries. Having claimed almost 35%
foliotransaktionen wieder zunehmen. of the market as recently as the previous period,
the market share of actors from elsewhere in
Europe dropped to just over 15%. It is safe to
assume that the distribution will not seriously shift
back until portfolio transactions regain their
momentum.
Abb. 04: Käufe und Verkäufe nach Herkunft der Akteure
Fig. 04: Acquisitions and disposals by origin of players
Deutschland Europa Nordamerika Australien Asien Nahost Sonstige
Germany Europe North America Australia Asia Middle East Other
100 %
2,5 % 2,2 % 1,4 % 1,0 % 1,4 % 1,8 % 1,8 % 1,8 %
3,3 % 4,0 % 5,7 % 2,2 % 5,1 %
2,0 %
10,0 % 9,9 % 3,4 % 5,5 % 9,1 %
8,1 % 5,9 % 19,3 % 15,2 %
90 %
2,7 % 2,4 % 9,6 % 13,7 %
25,6 % 25,5 %
21,1 % 34,8 %
80 % 12,5 % 21,9 % 14,2 %
18,0 %
11,7 %
33,8 % 2,8 % 37,9 %
70 %
60 %
50 %
83,4 %
74,5 % 83,2 % 81,2 %
40 %
74,8 % 71,5 % 70,0 % 70,4 %
68,9 % 69,9 % 68,9 %
63,2 %
30 %
53,5 % 51,4 %
20 %
10 %
0%
Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer
Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018 H1 2019 H1 2019
Außenansicht des Rudolph Multi-User Logistikzentrums
14 Der Investmentmarkt | The Investment Market Exterior view of the Rudolph multi-user logistics centre
Abb. 05: Bruttoanfangsrenditen* nach Objektkategorie
Fig. 05: Gross initial yields* by property category
Renditekompression kommt
Max. Rendite
Max. yield *Die erzielbaren Renditen werden als Bruttoanfangsrendite (BAR)
weitgehend zum Stillstand
ausgewiesen. Sie stellen den Quotienten der Nettorohmieteinnah-
Durchschnittsrendite
Average yield
men und der Nettokaufpreise zum Zeitpunkt der Transaktion dar.
Sie berücksichtigt somit die Ertragskraft als auch den Wert einer
Die Renditekompression der vergangenen Jahre _Yield Compression has Largely Levelled
Marktübliches Spektrum
Immobilie und unterscheidet sich damit von einer langfristigen
Performancekennziffer wie dem GPI. Eine Definition der Bruttoan-
war einer der prägenden Effekte im Immobilienin- out
Standard market spectrum
fangsrendite (BAR) sowie des GPI sind im Glossar aufgeführt. vestmentmarkt. Dieses trifft auf die Wohn- und
Spitzenrendite Büroimmobilienmärkte ebenso wie auf die Unter- The yield compression of recent years was one of
Prime yield
*The achievable yields are posted in gross initial yields (GIY). nehmensimmobilien zu. Von einer weiteren Rendi- the defining effects on the real estate investment
Min. Rendite It represents the ratio of the net rental income and the net purchase
Min. yield price at the time of the transaction. Accordingly, it reflects both tekompression ist bei den Unternehmensimmobi- market. This goes for the residential and office real
the profitability and the value of a given property, which sets the ratio lien allerdings nicht auszugehen. estate markets as much as for the Unternehmen-
apart from long-term performance indicators such as the GPI.
For a definition of the gross initial yield (GIY) and the GPI, please simmobilien market. Yet it is safe to assume that
see the glossary. the yields of Unternehmensimmobilien will harden
no further.
Transformationsimmobilien Lager-/Logistikimmobilien
Converted properties Warehouse-/logistics properties
14 % 14 %
12 % 12 %
10 % 10 %
8% 8% 8,3 %
7,4 %
6,6 %
6% 6,1 % 6%
4,4 % 4,6 %
4% 4% 4,1 %
3,6 %
2% 2%
0% 0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
Gewerbeparks Produktionsimmobilien
Business parks Light manufacturing properties
14 % 14 %
12 % 12 %
10 % 10,3 % 10 %
9,1 %
8,7 %
8% 8%
7,6 %
6% 6,1 % 6%
5,3 %
4,5 % 4,5 %
4% 4%
2% 2%
0% 0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
16 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 17sämtliche Level einander an – wenn auch sehr
langsam. Während sich die Spitzenrendite nur
Außenansicht der Rheinhöfe, einer Transformationsimmobilie in Düsseldorf
Exterior view of the Rheinhöfe, a converted property in Dusseldorf marginal bewegt, sinkt die Durchschnittsrendite
weiter um rund 20 Basispunkte ab.
Lager-/Logistikimmobilien noch albeit at a very slow pace. While prime rents are
von Renditekompression geprägt showing only marginal movement, the average
yield continued to drop by around 20 basis points.
Nach den Transformationsimmobilien weist die
Objektkategorie Lager-/Logistikimmobilien die nied-
rigste Spitzenrendite aus. Diese Entwicklung verläuft _Warehouse/Logistics Properties still
analog zu den großflächigen Logistikimmobilien Defined by Yield Compression
(nicht Teil der Betrachtung im Rahmen der IUI), bei
denen dieser Effekt noch stärker zu beobachten ist. Warehouse/logistics properties show the lowest
Aufgrund des hohen Bedarfs und Anlagedrucks sin- prime yield after conversion properties. This devel-
ken hier die Renditen weiter ab, wenn auch mit opment is progressing in analogy to large-scale
deutlich geringerer Dynamik als in der Vergangen- logistics real estate (a segment not covered by the
heit. Lager-/Logistikimmobilien im Verständnis der IUI reporting) where the effect is even more con-
Quelle/Source: BEOS AG, Fotograf/Photographer: Jens Küsters
Initiative Unternehmensimmobilien erreichen im spicuous. Due to the keen demand and pressure to
aktuellen Marktumfeld Spitzenrenditen von 4,6 % invest, yield rates keep hardening, albeit at a much
BAR. slower pace than they used to. Warehouse/logis-
tics properties as defined for the purposes of the
Initiative Unternehmensimmobilien trade at prime
Produktionsimmobilien stagnieren yields of 4.6% GIY in the present market
bei der BAR environment.
Transformationsimmobilien weisen
die geringste Bruttoanfangsrendite Die BAR für Produktionsimmobilien entwickeln sich
auf derzeit vergleichbar zu den drei anderen betrachte- _Flatlining GIY for Light Manufacturing
ten Objektkategorien. Der Renditelevel bewegt sich Properties
Transformationsimmobilien weisen mit 4,4 % die _Conversion Properties Show the Lowest nur marginal und kann am ehesten mit einer Stagna-
geringste Bruttoanfangsrendite (BAR) auf und liegen Gross Initial Yield tion beschrieben werden. In der Spitze wird derzeit At the moment, the GIY of light manufacturing
sogar unterhalb des Wertes für Lager-/Logistikimmo- eine BAR von 5,3 % erzielt. properties is developing in analogy to the other
bilien. Im Vergleich vom ersten Halbjahr 2019 zum Conversion properties are on record with the low- three asset categories discussed here. The yield
zweiten Halbjahr 2018 sind dies jedoch 10 Basis- est gross initial yield (GIY) at 4.4%, which is actu- level is showing marginal movement only, and can
punkte mehr. Auch die anderen Renditelevel sind mit ally lower than the rate for warehouse/logistics be most aptly described as stagnation. At peak
Ausnahme der Minimalrenditen leicht angestiegen. properties. At the same time, the figure marks a level, the current GIY equals 5.3%.
Dieses liegt unter anderem daran, dass nur wenige gain by 10 basis points between H2 2018 and H1
Transformationsimmobilien für mögliche Ankäufe 2019. The other yield level softened slightly, too,
am Markt angeboten werden. Spotlight-Objekte ste- with the exception of the minimum yield rates. This
hen dabei sogar nur in Ausnahmefällen zur Verfü- is due to the fact that only a few conversion prop-
gung, wodurch das aggregierte Risikoprofil in höhe- erties were offered as potential sales on the mar-
ren Renditen mündet. Insgesamt gesehen ist die ket, among other reasons. Spotlight properties are
Renditeentwicklung jedoch mit einer Stagnation zu actually available only in exceptional cases, with the
beschreiben. Der hier beschriebene Effekt beim Risi- aggregated risk profile reflected in higher yields. All
koprofil kann grundsätzlich auch auf die anderen things considered, however, the yield performance
Objektkategorien der Unternehmensimmobilien is clearly flatlining. The effect described here in
übertragen werden, sofern dem Markt nicht weitere regard to the risk profile can principally be applied
Objekte mit niedrigem Risikoprofil zugeführt wer- to other Unternehmensimmobilien asset catego-
den. ries, as long as no other assets with a lower risk
profile are put on the market.
Gewerbeparks mit größtem Rendite
spread _Business Parks Show Widest Yield
Spread
Der größte Spread zwischen den Minimal- und
Maximalrenditen kann mit 5,8 % bei Gewerbe- The widest spread between minimum and maxi-
parks festgestellt werden. Auch die Spanne zwi- mum yield rates was registered for business park
schen Spitzen- und Durchschnittsrendite ist mit at 5.8%. The spread between prime and average
3 % sehr ausgeprägt. Aktuell nähern sich yield is also rather pronounced at 3%. At the
moment, the gaps are narrowing across the board,
18 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 19Abb. 06: Investmentvolumen nach Region
Fig. 06: Investment volume by region
Investmentvolumen aller Regionen Region West Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Hamburg und Umland
Investment volume of all regions Western region Conurbation Rhine-Ruhr Hamburg and greater area
Region Nord Region Süd Stuttgart und Umland Berlin und Umland
Northern region Southern region Stuttgart and greater area Berlin and greater area
Die Regionen abseits der Verdich
Region Ost Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar München und Umland
tungsregionen dominieren den Eastern region Conurbation Rhine-Main-Neckar Munich and greater area
Investmentmarkt
Auf die Region Nord entfällt mit knapp 19 % _Regions Outside the Conurbation 2.051,8
(202,3 Mio. Euro) ganz klar der größte Anteil des Regions Dominate the Investment
Transaktionsvolumens an Unternehmensimmobi- Market 256,3
lien. Im Vergleich zum vorangegangenen Halbjahr 28,6
verzeichnete der Norden im ersten Halbjahr 2019 The Northern Region accounts for nearly 19% 262,7
ein Wachstum von knapp 254 % und im Vergleich (202.3 million euros) and thus clearly for the larg- 259,3 1.803,2
zum 5-jährigen Mittel um 210 %. Die separat est share of the transaction volume in Unterneh- 238,0
betrachteten Städte Hamburg und München mit- mensimmobilien assets. During the first half-year 511,4
44,6
samt ihrem Umland haben im Vergleich zur Vorpe- of 2019, the North registered a growth by almost 72,0
92,5
riode um knapp 50 % (München) bzw. knapp 254% over prior half-year and by 210% compared 1.032,3 138,1 1.083,6
16,8
33 % (Hamburg) an Investmentvolumen verloren, to the five-year mean. The separately examined cit- 121,9
113,6
sind aber mit gut 14 % (153,4 Mio. Euro) sowie ies of Hamburg and Munich, each with their 23,3 163,6 202,3
272,5
15 % (162,7 Mio. Euro) der Region Nord dicht auf greater metro regions, lost nearly 50% (Munich) 45,3 953,3 165,7
90,3
51,9 63,0
den Fersen. Im Vergleich zum 5-jährigen Mittel and nearly 33% (Hamburg) in investment volume 2.000 167,3
konnten deutliche Zuwächse von rund 25 % bzw. over prior period, but still follow closely behind the 1.234,8 1.274,1 269,8
25,8 320,1
120,9
199,8 58,1
52 % erzielt werden. Neben der Region Nord kann Northern Region at over 14% (153.4 million euros) 12,4 228,7
1.084,7 183,3
795,7 112,0
auch die Region West im Vergleich zum vorherigen and 15% (162.7 million euros), respectively. Com- 54,0 50,3 31,1 381,3
61,6 56,4
28,1 124,7 118,0
Halbjahr substanziell zulegen. Mit einem Zuwachs pared to the five-year mean, the cities scored seri- 109,5 162,7
145,9 47,7 17,6 39,9 110,9
von rund 275 % stieg das Investmentvolumen im ous increases of around 25% and 52%, respec- 804,9 54,3 153,4
112,4 19,8 192,2 244,2 41,6
Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 auf nunmehr tively. Aside from the Northern Region, the 33,6 64,5
215,3 26,2 143,7 173,3 88,1
63 Mio. Euro an. Die Region Süd kann als letzte Western Region also made substantial gains since 245,9 25,2 128,9
134,3 66,6 27,0
Region einen marginalen Zuwachs von gut 6 % the previous half-year. A growth by around 275% 694,2 67,4 16,6 181,2 28,0
178,8 105,4
verzeichnen (120,9 Mio. Euro). Die Region Ost legt since the second half of 2018 pushed the invest- 56,2 145,4 19,4 89,2 102,2 102,2
1.500
zwar nicht zu, der Verlust ist mit -2,4 % jedoch ment volume up to 63 million euros by mid-year. 58,7 77,4 224,4 104,7 114,0
13,0
marginal. The Southern Region, the one with the slowest 251,0 188,7 93,4 34,7
Mio. Euro | million euros
80,1 499,1
growth, registered a marginal gain by just over 6% 685,2 71,5 45,2 93,6 147,4
(120.9 million euros). The Eastern Region, while 656,6 94,6 51,9 37,1
Top-Region Berlin und Umland suffering a loss, reported a negative growth just as 28,4 60,9 75,6
verliert massiv im Vergleich zum marginal at -2.4%. 10,1 63,2 68,8 9,0
165,5 37,5 258,7
zweiten Halbjahr 2018 34,0 93,0
96,9
59,7
Der größte Verlierer im ersten Halbjahr 2019 ist die _Top Region of Berlin and Greater Area 67,1 44,8 51,5
128,5 91,6
Region Berlin samt Umland. Die zuvor stark Suffers Massive Loss since Second Half of 1.000 20,2 64,0
97,3
gesuchte Region hat beim Investmentvolumen gut 2018 64,5 15,3
83 % zur Vorperiode nachgegeben. Mit 64 Mio. 83,4 89,1
Euro bzw. knapp 6 % des Umsatzvolumens spielt The region with the heaviest losses during the first 83,7 68,7
Berlin diesmal kaum eine Rolle. Ganz ähnlich ergeht half-year of 2019 was Berlin and Greater Area. The 89,5
es dem Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar. previously strongly coveted region saw its invest-
Diese Region belegt nur einen Anteil von gut 5 % ment volume drop by over 83% over prior period.
des gesamten Investmentvolumens (58,1 Mio. With barely 6% of the turnover total or 64 million
Euro). Gegenüber dem zweiten Halbjahr 2018 hat euros, Berlin played a negligible role this time. The
diese Region einen Rückgang von knapp 80 % Rhine-Main-Neckar conurbation presents a similar
erfahren. Im Vergleich zum 5-jährigen Schnitt picture. This region claims a share of just over 5% 500
beträgt der Rückgang immerhin noch rund 60 %. of the investment total only (58.1 million euros).
Compared to the second half-year of 2018, this
region experienced a set-back by almost 80%. The
drop still amounts to around 60% when compared
to the five-year average.
0
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
20 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 21Abb. 07: Regionale Verteilung der Investments nach Objektkategorie, 1. Halbjahr 2019 Abb. 08: Regionale Verteilung der Flächenumsätze nach Objektkategorie, 1. Halbjahr 2019
Fig. 07: Regional distribution of investments by property category, H1 2019 Fig. 08: Regional distribution of take-ups by property type, H1 2019
Objektkategorie
Property category
Transformationsimmobilien
Converted properties
Gewerbeparks
Business parks
Lager-/Logistikimmobilien
Warehouse/logistics properties
Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties
Hamburg und Umland Hamburg und Umland
Teilraum Hamburg and greater area Hamburg and greater area
Sub-area 18.500
Region Nord
Northern region
Region Ost
Eastern region Berlin und Umland Berlin und Umland
Berlin and greater area Berlin and greater area
Region West 72.500
Western region
Region Süd
Southern region Region Nord
Northern region
Verdichtungsräume 12.500
Conurbations Region West
Western region
10.500
Region Ost
Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Eastern region
Conurbation Rhine-Ruhr Conurbation Rhine-Ruhr 59.500
61.000
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar Conurbation Rhine-Main-Neckar
43.000
Region Süd
Southern region
37.500
München und Umland München und Umland
Munich and greater area Munich and greater area
Stuttgart und Umland 19.000
Stuttgart und Umland Stuttgart and greater area
Stuttgart and greater area 23.000
© 2019 bulwiengesa AG, Kartengrundlagen: © elevenfifteen © 2019 bulwiengesa AG, Kartengrundlagen: © elevenfifteen
22 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 23Außenansicht einer Produktionsimmobilie in Wolfratshausen
Exterior view of a light manufacturing property in Wolfratshausen
Quelle/Source: Deutsche Industrie REIT-AG, Fotograf/Photographer: Marcus Mueller-WitteDer Vermietungsmarkt Mangel an verfügbaren Flächen
prägt nach wie vor den Vermie
The Letting Market
tungsmarkt
Die immer geringere Verfügbarkeit von Flächen in _Shortage in Available Accommodation
Unternehmensimmobilien schlägt im ersten Halb- Continues to Define Letting Market
jahr 2019 voll durch. Der Flächenumsatz ist im
Vergleich zum vorherigen Halbjahr um über 30 % The decreasing availability of accommodation in
für Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2019* eingebrochen – im Vergleich zum Durchschnitt des Unternehmensimmobilien assets became perfectly
vergangenen 5-Jahreszeitraums sogar um gut visible during the first half of 2019. The take-up
for Unternehmensimmobilien in H1 2019* 50 %. In Zeiten drohender Konjunktureintrübung has dropped by more than 30% since the previous
setzen Immobilienunternehmen wieder stärker auf half-year – and by over 50% compared to the
Sicherheit. Dazu gehört, dass bei Neuanmietungen average of the past five-year period. Faced with an
Mietverträge mit längeren Laufzeiten abgeschlos- economic slowdown, real estate companies have
sen und zügig Anschlussmietverträge angestrebt shifted their focus back toward safety. In the case
werden. Die Flexibilität des Vermieters tritt wieder of new rentals, this means that lease agreements
etwas in den Hintergrund. are signed for longer terms and that subsequent
leases are negotiated as quickly as possible. Con-
versely, the landlord’s flexibility has lost in
*Der Vermietungsmarkt spiegelt nur die Aktivitäten der in der
INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN eingebundenen significance.
Unternehmen wider. Die Aussagen sind nicht vollumfänglich
auf den Gesamtmarkt übertragbar.
*The occupier market reflects only the activities of companies
associated with the INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN. The
Abb. 09: Flächenumsätze nach Region statements are therefore not fully applicable to the overall market.
Fig. 09: Take-ups by region
658,5 679,5
581,5 74,0 593,0
24,0 554,0
527,0 21,5
10,0 499,5
11,0 45,5
480,0 66,0
36,0 20,5 466,5
37,5 3,5 440,0 109,0 28,0
13,0 44,0 357,0
42,5
17,0 37,5 60,0 122,5
72,0 53,0 388,0 36,0 17,0 27,5
32,5 16,5 46,5 3,5 81,0 56,0 12,0 12,5
17,0
113,5 72,0 246,0
105,0 37,0 11,0 24,0 50,5 65,5 Flächenumsatz aller Regionen
13,0 137,0 48,5 1,0 42,5 59,5
Take-ups of all regions
800 73,0 175,0 16,5 61,5 16,0 146,0
61,5 24,5 98,5 40,5 51,5 10,5 31,5
116,0 128,0 45,5 49,0 5,0 15,5 Region Nord
90,5 38,5 29,0 96,5 67,0 37,5 11,0 Northern region
3,5 30,0 33,5 163,0 44,5 45,5
48,5 68,5 49,5 67,5 29,0 43,0 4,5
15,5 66,0 61,0 37,5 63,5 Region Ost
Tsd. m2 | ‘000 sqm
47,5 58,5 2,5 42,0 61,0 29,5 Eastern region
19,0 77,0 121,0 69,5 106,5
26,5 96,5 51,0 98,0 23,0 39,5
600 15,5 Region West
108,0 22,5 6,0 75,0 81,0 19,0 38,5 Western region
11,0 20,5
123,0 103,5 18,5 2,5 Region Süd
71,5 25,0
72,5 27,0 Southern region
104,0
25,0 Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
400 Conurbation Rhine-Main-Neckar
37,0
Verdichtungraum Rhein-Ruhr
Conurbation Rhine-Ruhr
Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area
200
München und Umland
Munich and greater area
Hamburg und Umland
Hamburg and greater area
Berlin und Umland
0 Berlin and greater area
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
26 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 27Eher gleichbleibend fielen die Flächenumsätze
neben Berlin und Umland mit 16 % am gesamten
Quelle/Source: Investa Asset Management, Fotograf/Photographer: Andreas Vallbracht
aktuellen Umsatz die beiden Verdichtungsräume
entlang des Rheins aus (Rhein-Main-Neckar und Aside from Berlin and Greater Area, which
Rhein-Ruhr): Sie vereinen ebenfalls rund 16 % des accounted for 16% of the recent turnover total,
aktuellen Umsatzes auf sich. Ungeachtet dessen take-up volumes remained more or less unchanged
verzeichnen auch diese Regionen Einbußen beim in the two conurbations along the Rhine (Rhine-
Flächenumsatz im Vergleich zum vorherigen Zeit- Main-Neckar and Rhine-Ruhr): These claimed
raum. Im Falle von Rhein-Main-Neckar sind diese roughly another 16% of the recent take-up. That
mit rund 8 % noch relativ moderat. Im Falle von being said, these regions also experienced set-
Rhein-Ruhr (-40,6 %) oder Berlin (-49,0 %) fallen backs in terms of take-up since the previous
sie schon deutlicher aus. period. In the case of the Rhine-Main-Neckar
Region, they were relatively moderate at around
Im Vergleich zum zweiten Halbjahr 2018 konnten 8%. Far more serious were the dips in Rhine-Ruhr
lediglich München (+42,1 %) wie auch Hamburg (-40.6%) and Berlin (-49.0%).
samt Umland (+35,1 %) und die Region Nord
(+152,0 %) eine Steigerung erfahren. The only regions to register increases since the sec-
ond half of 2018 were Munich (+42.1%), Ham-
burg and Greater Area (+35.1%) and the Northern
Mittelgroße Flächen erfreuen sich Region (+152.0%).
höherer Beliebtheit
Luftbild / Aerial view „The Plant“, Konstanz
Das erste Halbjahr 2019 ist geprägt von einer stei- _Surge in Popularity of Midsize Units
genden Bedeutung mittelgroßer Flächen zwischen
1.000 und 2.500 m². Mit einem Anteil von 12,5 % The first half-year of 2019 was characterised by
erfahren sie eine um 15 % stärkere Nachfrage als the growing importance of midsize units ranging
im zweiten Halbjahr 2018. Mit einem Gesamtanteil from 1,000 to 2,500 sqm. Claiming a market share
Konjunkturelle Risiken erreichen von knapp 32 % ist es die mit Abstand meistge- of 12.5%, demand for them increased by 15%
den Vermietungsmarkt bislang noch handelte Flächenklasse. Auch die zweitstärkste since the second half of 2018. As it accounts for
nicht Größenklasse bis rund 5.000 m2 (21,8 %) konnte an absolute share of nearly 32%, it is by far the
fastest-trading unit size category. Similarly, the sec-
Der aktuelle Rückgang des Flächenumsatzes setzt ond-most prominent size category, the one for
den Trend der vergangenen Halbjahre fort. Dieser units up to around 5,000 sqm (21.8%), recorded a
Rückgang lässt sich nach wie vor maßgeblich
durch die immer begrenzter zur Verfügung ste-
henden Flächen erklären. Konjunkturelle Risiken
sind hierbei nicht als Ursache anzuführen. Es ver- _Economic Risks Have so far Failed to Abb. 10: Umsatzleistung nach Flächengrößenklassen
Fig. 10: Take-ups by area size category
dichten sich dennoch immer mehr die Anzeichen Impact the Letting Market
eines konjunkturellen Wendepunkts. Inwieweit
dies den Vermietungsmarkt maßgeblich beeinflus- The current decline in take-up continues the trend
sen kann, bleibt indes noch offen. Vielmehr ist der of previous half-years. Now, as then, the downturn
Flächenengpass als Ursache für resultierende nied- is definitively explained by the steadily shrinking 100 % 2,6 3,7 Umsatz größer
5,9 10.000 m²
rige Flächenumsätze zu sehen. supply of available accommodation. Economic 11,0 10,8 9,9
Lettings of more than
11,1 20,1
risks do not qualify as underlying causes. That 90 % 21,5 23,5
11,5 10,000 sqm
24,2
being said, there is mounting evidence for an 36,1 32,2 10,1
17,2
7,8 7.500 bis 10.000 m²
10,6
Berlin sowie die Regionen entlang imminent economic trend reversal. It remains to be
80 % 12,8 10,9
2,8 7,500 to 10,000 sqm
der Rhein-Schiene sind stabil seen, though, to what extent this will have a defin- 50,2 5,6
12,6 5.000 bis 7.499 m²
itive influence on the letting market. Rather, the 14,3
aufgestellt 70 %
7,2
11,2
11,5 11,1 5,000 to 7,499 sqm
shortage of accommodation should be seen as 13,0
1,8 18,5 2.500 bis 4.999 m²
Besonders gravierend ist der Rückgang der Miet- cause for the slow take-up. 10,8 10,8 19,7 17,5
2,500 to 4,999 sqm
60 % 9,0
abschlüsse rund um Stuttgart oder auch in der 9,2 16,5 14,3 21,8
11,5 20,0
Region West und Ost. Der Flächenumsatz ist hier 5,4 1.000 bis 2.499 m²
1,000 to 2,499 sqm
im Vergleich zum vorherigen Halbjahr um knapp _Regions where the Situation is Stable 50 % 4,4
16,7
17,1 19,1
60 % (Region West), 80 % (Region Ost) bzw. Include Berlin and the Regions along the 11,4 3,1 12,6 14,0
23,0
17,6 101 bis 999 m²
101 to 999 sqm
90 % (Stuttgart und Umland) zurückgegangen. Rhine 40 %
16,4 19,3
10,6
18,4 31,8 Bis 100 m²
12,5 14,6
Particularly dramatic is the decline in lease signings 30 %
15,3 14,1 13,8
Up to 100 sqm
around Stuttgart and in the Western and Eastern
15,5
regions. Here, the take-up has declined by nearly 31,2
31,1
20 %
60% (Western Region), 80% (Eastern Region) and 22,2 22,6 24,1 23,7 26,7
24,8
90% (Stuttgart and Greater Area). 23,0 20,9
19,5
10 % 12,9 15,2
7,2 6,3 5,8 6,6
4,3 3,2 5,7 4,6 3,9 3,8 4,5 4,3
0% 0,8
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
28 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 29sehr stark nachgefragt. Sie stellt aktuell den größ-
ten Nachfrageanteil und ist im Vergleich zum vor-
herigen Halbjahr um knapp 15 % gestiegen. Diese
Kategorie kann auch im Vergleich zum Durch-
schnitt der vergangenen fünf Jahre ein Plus von
knapp 9 % aufweisen.
Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zehn fact, they currently represent the largest demand
Jahren nahmen um 8 % im Vergleich zum vorheri- share after increasing it by nearly 15% since the
gen Halbjahr zu. Mit rund 13 % Anteil am gesam- previous half-year. Compared to the average of the
ten Vermietungsmarkt schlägt sich hier das Bestre- past five years, this category gained nearly 9%.
ben nach Planungssicherheit auf Nutzerseite ganz
besonders nieder. The number of leases with terms longer than ten
years increased by 8% since the previous half-year.
Den größten Nachfragerückgang verzeichneten With a share of around 13% of the total occupier
Mietverträge mit einer Laufzeit von weniger als market, it visibly reflects a need for planning cer-
einem Jahr. Mit gut 21 % fällt dieser sogar sehr tainty on the occupier side.
deutlich aus und liegt wieder nahezu auf dem
Niveau des Durchschnitts der vergangenen 5 Leases over terms of less than one year registered
Jahre. Die weiteren Kategorien bleiben in etwa the steepest drop in demand. Indeed, after having
konstant und fluktuieren lediglich etwas im Ver- declined by over 21%, their share has now
gleich untereinander sowie im Vergleich zum returned more or less to the average level of the
Schnitt der letzten 5 Jahre. past five years. The other categories remained
largely stable, only fluctuating slightly among
themselves and relative to the average of the last
five years.
growth of 7.5%. Compared to their five-year aver- Abb. 11: Flächengewichtete Laufzeit der Mietverträge
ages, demand for these segments has visibly gone Fig. 11: Lease term weighted by take-ups
up. These medium size bands are particularly inter-
ein Wachstum von 7,5 % verzeichnen. Im Ver- esting because they permit a viable compromise
gleich zum 5-Jahres-Schnitt sind diese beiden Seg- between the availability of floor space and flexibil-
mente in der Nachfrage deutlich gestiegen. Für ity. Conversely, demand for very small and very
10 Jahre und länger
viele Mieter sind diese mittleren Größenklassen large units has slackened. Particularly conspicuous 100 % 5,7 8,0 4,7 10 years and longer
besonders interessant, da sie einen guten Kompro- is the decline in demand for units of 100 sqm or 7,3 12,2 9,2 12,7
19,1 18,9 5 bis kürzer als 10 Jahre
miss zwischen Flächenverfügbarkeit und Flexibilität less (-3.5%) and even more so for units of 101 to 5 to shorter than 10 years
21,3
ermöglichen. Sehr kleine und sehr große Flächen 999 sqm (-9.6%). Then again, the latter segment 90 %
28,3 16,0
werden dagegen seltener nachgefragt. Besonders still accounts for over 15% of all units absorbed by 29,6 31,3 18,9
3 bis kürzer als 5 Jahre
24,0 3 to shorter than 5 years
sichtbar ist der Rückgang bei den Flächen bis the market. An outlier recorded during the second
80 %
100 m2 (-3,5 %) bzw. noch stärker bei 101 bis half of 2018 was the take-up in units of more than 24,2
13,2 30,7 2 bis kürzer als 3 Jahre
2 to shorter than 3 years
999 m2 (-9,6 %). Letzteres Segment stellt aber 10,000 sqm as it amounted to over 20%. Current 35,5
immerhin noch einen Anteil von gut 15 % aller demand in this segment is down to around 5%, 24,1
70 % 17,4 1 bis kürzer als 2 Jahre
umgesetzten Flächen. Beim Umsatz von Flächen which more or less matches the level of past years 43,3 25,1 1 to shorter than 2 years
12,6
mit einer Größe von mehr als 10.000 m2 stellte das (about 5% to 10%). 17,8 20,0 Kürzer als 1 Jahr
27,4
zweite Halbjahr 2018 mit einem Anteil von gut 60 % 24,3 Shorter than 1 year
20 % einen Ausreißer dar. Aktuell bewegt sich die 33,4 16,9
_Planning Certainty More Important
Rollierend
Nachfrage in diesem Segment mit rund 5 % in 12,4
Rolling
50 % 16,8 27,6 12,6 14,5
etwa auf dem Niveau der vergangenen Jahre (ca. than Maximum Flexibility 12,7 3,7
5 % bis 10 %). 15,6
2,7 16,6
As limited availability of floor space coincides with 40 % 23,1 9,5 6,4 13,0 11,6
rising economic risks, tenants of Unternehmensim- 10,9 9,8 8,2
Planerische Sicherheit wichtiger als mobilien prioritise planning certainty. Favoured 9,9 7,5
8,5
maximale Flexibilität over maximum flexibility, lease term categories of 30 %
19,0
7,2
11,5
5,8
five to ten years are subject to very strong demand 19,3
12,4 6,6 35,6
8,5 12,6
In Zeiten begrenzter Flächenverfügbarkeit bei and account for a share of 31% of the total. In
20 % 20,6
14,7 15,3
gleichzeitig steigenden konjunkturellen Risiken
18,6 14,3
favorisieren die Mieter von Unternehmensimmobi- 9,1 6,0
7,6 13,5 13,3
9,3
lien planerische Sicherheit. Statt einer maximalen 10 %
11,1
3,8
Flexibilität sind die Laufzeitkategorien von fünf bis 6,9
6,9 4,6
13,0 10,8
zehn Jahren mit einem Anteil von knapp 31 % 7,8 9,3
5,8 7,9 7,7 7,2
10,2 7,9
3,3 4,3 3,8
0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
30 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 31Abb. 12: Flächenumsätze nach Objektkategorie
Fig. 12: Take-ups by property type
1.400 1.338,0
1.200
1.108,5
1.059,5
1.000 942,0
920,0
856,5
Tsd. m2 | ’000 sqm
800
65,5
600
184,0 24,5
63,0
22,5 162,5
229,5 183,5 21,5
27,0
32,5
12,5 141,5
193,0 127 ,5
400 173,5
67,5 99,5 147,5
54,5 163,5 15,5
70,5 99,0
180,5
185,0 250,5 210,5
148,0 234,0 25,0
216,0 177,0 189,0
200
153,5 183,0 106,5
196,0
163,5 166,5 173,5 93,5
112,0 128,5 129,5 128,5 134,5 140,0
109,5 87,5
46,5 21,0
0
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lager-/Logistikimmobilien Produktionsimmobilien Alle Flächen (Gesamtjahr)
Converted properties Business parks Warehouse/logistics properties Light manufacturing properties Total space (full year)
Kaum verfügbare Flächen in
Multi-Tenant-Objekten
Die erwähnte Flächenknappheit ist insbesondere
in den Multi-Tenant-Objekten, also vor allem in nicht entspannen. Obwohl Transformations
Gewerbeparks und Transformationsimmobilien, immobilien nur einen kleinen Teil des Flächenan-
feststellbar. Dies hängt mit der in den vergange- gebots ausmachen, bieten sie durch ihre urbane
nen Jahren stark gestiegenen Nachfrage im Büro- Lage Qualitäten, die kaum replizierbar sind. Der
segment zusammen. Flächen in diesen Objektka- _Few Units Available in Multi-Tenant Mangel an Immobilien mit diesen Qualitäten wird
tegorien werden nicht nur aus den Properties selbst bei einem Abflauen der Konjunktur spürbar Although conversion properties make up only a
industriell-gewerblichen Branchen, sondern auch bleiben. fraction of the floor space supply, the features they
von Unternehmen mit büroaffinem Hintergrund The aforementioned scarcity of floor space is par- offer due to their urban locations are virtually
bezogen. Gerade in den Metropolregionen ist der ticularly conspicuous in multi-tenant properties, Der größte Teil der Nachfrage entfällt aktuell auf impossible to replicate. The shortage in real estate
Engpass daher immer spürbarer und es ist nicht meaning in business parks and conversion proper- Lager-/Logistikimmobilien. Mit knapp 44 % des with such characteristics will still be keenly felt
verwunderlich, dass der Rückgang beim Flächen- ties above all. It has to do with surging demand in Flächenumsatzes wurde im Vergleich zum vorheri- even when the economy has started to slow
umsatz im Vergleich zum vorherigen Halbjahr in the office segment in recent years. Units in this gen Halbjahr eine knapp 8 % höhere Nachfrage down.
beiden Kategorien mit jeweils über 50 % deutlich asset category are occupied not just by tenants bedient. Dies korreliert mit dem großen Bedarf an
ausgeprägt ist. Da die Bautätigkeit bei den beiden from the industrial-commercial sectors but also by Objekten dieser Kategorie – auch wenn im Kon- The demand side is currently dominated by ware-
betrachteten Objektkategorien nur gering ausfällt, companies with an office-related background. text der Initiative Unternehmensimmobilien eher house/logistics properties. It claimed nearly 44% of
wird sich diese Situation in nächster Zeit auch Especially in the metro regions, the shortages are kleine und urbane Objekte gemeint sind. the take-up, which implies an almost 8% increase
becoming more and more apparent, and it comes in demand compared to the previous half-year.
as no surprise that the take-up dipped by more This correlates with the keen demand for proper-
than 50% in either category since the previous ties of this category – even if the context of the
half-year. Considering that the building activity is Initiative Unternehmensimmobilien limits the logis-
sluggish in both of the discussed asset categories, tics/warehouse category to smallish urban assets.
the situation is unlikely to ease up any time soon.
32 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 33Lager/Logistik und Dienstleistungs
branchen dominieren Mieterschaft
Eine Stärke von Unternehmensimmobilien ist der
breit gefächerte Mietermix. Doch zeigt sich ein
Wandel der Nachfrage in den vergangenen fünf
Jahren. Klassische Mieter aus dem Bereich Ver-
arbeitendes Gewerbe, Leichtindustrie und dem
Automotive-Umfeld werden tendenziell von
Unternehmen aus den Bereichen Logistik und
Dienstleistungen abgelöst. Auch die Nachfrage-
gruppe „Sonstige“, die sich aus vielfältigen klei-
nen Wirtschaftszweigen zusammensetzt, wird
immer prägnanter. Die klassischen Mieter, die _Warehouse/Logistics and Service
einstmals rund 50 % der Mieterschaft gestellt Industries Dominate the Tenant Base
haben, summieren sich immer häufiger auf gerin-
gere Anteile um 20 % bis 25 %. Im Vergleich zum One forte of Unternehmensimmobilien assets is
5-jährigen Mittel haben sich die Flächenumsätze their broad-based tenant mix. It should be added,
beispielsweise aus dem Segment Verarbeitendes however, that the nature of demand has shifted
Gewerbe, Industrie und Produktion um über 11 % over the past five years. Classic tenants from the
reduziert. Mieter aus dem Segment Logistik und area of the manufacturing industry, light industry
Transport sind hingegen auch außerhalb der and the automotive field are gradually being
Objektkategorie Lager-/Logistikimmobilie immer replaced by companies from the sectors of logistics
häufiger in Unternehmensimmobilien zu finden. and services. Similarly, the demand group “Miscel- Abb. 13: Flächenumsätze nach aggregiertem Wirtschaftszweig
Dies liegt nicht nur am veränderten Konsumver- laneous,” which is composed of diverse minor Fig. 13: Take-ups by aggregated economic sector
halten der Bevölkerung, sondern auch am Zusam- industrial sectors, plays an increasingly important
menwachsen von Produktion und Logistik. Infolge role. The share of classic tenants, which used to
des immer knapper werdenden Angebots an make up around 50% of the tenant base, has Andere Dienstleistungsbranchen Handel, Kfz-Reparatur und Service Verarbeitendes Gewerbe, Industrie und Produktion Logistik, Transport
Logistikimmobilien und an Grundstücken auf der often dwindled to much lower shares of 20% to Others Service industries Retail, automotive repairs and servicing Manufacturing and industrial production Logistics, transport
grünen Wiese weichen viele Nutzer auf andere 25%. Compared to the five-year mean, take-up in
Kategorien der Unternehmensimmobilien aus. the manufacturing and industrial production seg-
ment dropped by more than 11%, for example. 100 %
Tenants from the logistics and transport segment 22,2 21,0
increasingly opt for Unternehmensimmobilien 90 %
27,4
24,1
25,7
30,6
premises rather than moving into warehouse/logis- 30,0 35,9
tics properties. This is attributable not just to 35,9 35,6
80 % 38,6 41,2
39,1
changes in the consumption patterns of the gen-
eral public but also to the gradual merging of pro- 70 %
duction and logistics. The steadily contracting sup- 25,5 19,6 25,0 15,3
17,5 12,8
ply of logistics real estate and green-field plots has
60 %
lately prompted many occupiers to opt for accom- 11,1 19,6 15,2
7,8
modation in other Unternehmensimmobilien 20,4 14,6 21,1 8,4
categories. 50 %
13,4 19,6 8,6
18,9 20,2 10,9
14,7 20,8
40 % 22,3 13,0 8,7 19,3
21,5 15,3 12,3
18,2
10,8 13,5
30 % 17,0 12,0 10,7
11,5
11,4
9,9
20 % 6,1
31,3 25,0 27,9
10 % 23,5 26,7 21,8 24,2 21,8 23,9
20,1
18,7 17,6
16,0
0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2019
34 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2019 | H1 2019 35Sie können auch lesen
