MARKTBERICHT Market Report - Aurelis Real Estate
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MARKTBERICHT
Market Report
Transparenz auf dem Transparency on
deutschen Markt der Germany‘s Industrial
Unternehmensimmobilien Real Estate Market
1. Halbjahr 2018 H1 2018
1. Halbjahr 2018 | H1 2018 1
3
Inhaltsverzeichnis Nachwort
_Postscript
12
Contents
46 Hinweise zur Analyse
Notes on the Analysis
47 Abbildungsverzeichnis
List of Figures
48 Glossar
Glossary
50 Kontakt, Copyright und Disclaimer
Contact, Copyright and Disclaimer
Executive Summary
4
Marktbericht Nr. 9 der
INITIATIVE UNTERNEHMENS
IMMOBILIEN
Die Märkte
_The Markets
The Market Report No. 9 of the
INITIATIVE UNTERNEHMENS
6 Der Investmentmarkt für
IMMOBILIEN
Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2018
The Investment Market for
Unternehmensimmobilien in H1 2018
26 Der Vermietungsmarkt für
Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2018
The Letting Market for
Unternehmensimmobilien in H1 2018
42 Fertigstellungen und Pipeline für
Unternehmensimmobilien
Completions and Pipeline for
Unternehmensimmobilien
44 Marktwerte und Flächenvolumen für
Unternehmensimmobilien
Market-value and Floor Space for
Unternehmensimmobilien
2 Die Märkte | The Markets 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 3
Der Marktbericht Nr. 9 Flächenumsätze nach Objektkategorie in Tsd. m², 1. Hj. 2018
The Market Report No. 9
Take-ups by property type in '000 m², H1 2018
100
150
200
250
300
350
50
0
Transformationsimmobilien
139,9 Converted properties
Gewerbeparks
210,7
der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN Lager-/Logistikimmobilien
Business parks
126,5
of the INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
Warehouse/logistics properties
Produktionsimmobilien
21,7 Light manufacturing properties
Aktuelle Abschlüsse werden daher verstärkt in
Investmentvolumen nach Objektkategorie in Mio. Euro, 1. Hj. 2018 Marktregionen registriert, die weniger gut doku-
Investment volume by property category in million euros, H1 2018 mentiert sind. Auch werden Objekte gekauft, die
noch vor ein paar Jahren als zu risikoreich erschie-
nen oder Restrukturierungsbedarf aufweisen. Um Recent signings were thus increasingly reported
100
150
200
250
300
350
50
0
Transformationsimmobilien solche Investments zu tätigen, wird grundsätzlich from market regions that are less well docu-
254,0 Converted properties lokales Know-how benötigt. Es wundert daher mented. Apart from that, there is now a market
147,0
Gewerbeparks nicht, dass es aktuell eher einheimische Unter- for assets that, just a few years ago, would have
Business parks
nehmen sind, die vermehrt Einzeltransaktionen seemed too risky or would have been ignored had
Lager-/Logistikimmobilien
200,9 Warehouse/logistics properties
durchführen. they required restructuring work. To engage in this
Produktionsimmobilien
kind of investment you principally need local
193,6 Light manufacturing properties Wie geht es weiter? Da Top-Objekte immer selte- know-how. Unsurprisingly therefore, the market
ner verfügbar sind, gehen internationale Großin- action has gravitated toward single transactions
vestoren dazu über, ganze Unternehmen mitsamt lately, and it has been dominated by domestic
ihrem Bestand zu kaufen. Der Markt ist und bleibt companies.
daher heiß.
Die Entwicklungen des ersten Halbjahrs 2018 knüp- Which way forward now? Since prime properties
fen direkt an das Jahresende 2017 an: Die Nach- Knapp eine halbe Million neu vermieteter Fläche are increasingly hard to come by, international
frage nach Unternehmensimmobilien ist weiterhin bei den Mitgliedsunternehmen belegen im ersten big-ticket investors have started buying up entire
hoch. Mit knapp 800 Mio. Euro Investmentumsatz The developments of the first half-year of 2018 Halbjahr 2018 das weiterhin hohe Interesse (+ 7 % companies—lock, stock and barrel. In short, it has
lag das Ergebnis dennoch knapp 17 % niedriger resumed directly where 2017 left off: Demand for zum vorherigen Halbjahr) an Unternehmensimmo been and will continue to be a hot market.
als im vorhergehenden Halbjahr bzw. rund 32 % Unternehmensimmobilien—German for multi-use bilien. Es gab zwar Halbjahre mit noch höherem
niedriger als im langjährigen Schnitt der vorherigen and multi-let commercial real estate—remained Flächenumsatz, beispielsweise rund um das Jahr Our member companies reported nearly half a
Halbjahre. strong. Still, with an investment turnover of barely 2015, mittlerweile sind die Flächenkontingente million square metres in floor space let on new
800 million euros, the mid-year result was almost der Anbieter jedoch gut ausgelastet. Vor allem leases during the first six months of 2018, which
Die Ursachen hierfür sind fehlende Angebote und 17% lower than it had been in the previous half- innerstädtisch gelegene Flächen in Multi-Tenant- demonstrates the persistently high interest (+7%
ein sich wandelndes Marktumfeld. Die am Markt year or roughly 32% lower than the long-term Objekten sind sehr begehrt. Die steigende Nach- compared to the previous half year) in Unterneh-
verfügbaren Objekte sind mehrheitlich bereits in average of the prior half-years. frage führt in immer engeren Märkten zu stei- mensimmobilien. There have admittedly been
den Vorjahren gehandelt worden – teilweise in genden Mieten. Aus diesem Grund tendieren die half-years with higher take-ups—for instance, in
Form von großvolumigen Portfoliotransaktionen, Underlying causes include a shortage of product Mieter wieder zu längeren Mietverträgen. and around 2015—but the available accommo
an denen oft internationale Investoren beteiligt and a shifting market environment. The majority dation shows a high occupancy rate. Especially
waren. Gegenstand dieser Transaktionen waren of properties available on the market were already accommodation in multi-tenant properties in inner
zumeist gut dokumentierte Objekte in Lagen mit traded in previous years—some of them in the cities is highly sought. Growing demand is driving
hoher Markttransparenz. Solche Objekte sind vor- form of large-scale portfolio transactions that often up prices on increasingly strained markets. For this
erst nicht mehr in der gewünschten Stückzahl auf involved international investors. Most of these trans reason, tenants are once again inclined to sign
dem Tableau verfügbar. actions saw well-documents assets in locations longer leases.
characterised by a high level of market transparency
change hands. For the time being, such assets are
no longer available in the desired number.
Herausgeber und Redaktion durch Publisher and editing by
die Geschäftsstelle der Initiative the Office of the Initiative
Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien:
4 Executive Summary 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 5
Der Investmentmarkt
The Investment Market Transformationsimmobilien
prägen im ersten Halbjahr 2018
den Investmentmarkt bei
für Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2018 Unternehmensimmobilien
for Unternehmensimmobilien in H1 2018 Im ersten Halbjahr 2018 wurde ein eher moderates _Converted Properties Defined the Invest
Investmentvolumen in Unternehmensimmobilien ment Market for Unternehmensimmo
erzielt. Verglichen mit dem enormen Wachstums- bilien during the First Half-Year of 2018
sprung in der ersten Hälfte des Vorjahres prägte
das knappe Unternehmensimmobilienangebot das The mid-year total in Unternehmensimmobilien
Ergebnis. investments was rather moderate. Compared to
the tremendous surge in growth during the first
Das Investmentvolumen verteilte sich recht ausge- half of the previous year, the short supply in
Quelle/Source: Christoph Knoch, München (bereitgestellt durch Aurelis Real Estate)
wogen über alle Objektkategorien. Transformati- Unternehmensimmobilien set the pace.
onsimmobilien – also Immobilien, die erst durch
Umbau und Sanierung für Gewerbe nutzbar The investment volumes are spread more or less
gemacht werden – wurden jedoch am stärksten evenly across all property categories. Converted
nachgefragt. Auf dieses Segment entfielen knapp properties—meaning real estate repurposed for
32 % (254 Mio. Euro) der Gesamtinvestitionen. commercial use through structural alteration and
Hiermit bestätigte sich die hohe Anziehungskraft refurbishment—generated the strongest demand.
der Transformationsimmobilien aus den vergan- This segment accounted for nearly 32% (254 mil-
genen Betrachtungszeiträumen. Vor dem Hinter- lion euros) of the investment total. The figures
grund hoher Flächenknappheit, unter anderem confirm the high appeal that converted properties
bei büroaffinen Nutzflächen, überzeugen diese already showed in previous survey periods. Against
Immobilien häufig mit Nutzungsflexibilität. Zudem the background of a pronounced shortage of floor
liegen sie meist in gut erschlossenen, zentralen space, not least of office-like accommodation,
Lagen und verfügen über attraktive Nachvermie- these properties boast a compelling flexibility of
tungspotenziale. use. Moreover, they tend to occupy conveniently
accessed central locations and come with attrac-
Das mit 201 Mio. Euro zweithöchste Transaktions- tive reletting potential.
volumen wurde in der Kategorie Lager-/Logistik
immobilien verzeichnet. Die Nachfrage lag damit The second-highest transaction volume at 201 mil-
deutlich oberhalb des vorangegangenen Halbjah- lion euros was registered in the warehouse/logis-
res und gut 13 % über dem langjährigen Mittel. tics properties category. This puts demand well
Die Berichterstattung der Initiative Unternehmens above the preceding half-year and more than 13%
immobilien fokussiert sich dabei lediglich auf eine above the long-term mean. The reporting by Initia-
Teilmenge des gesamten Lager-/Logistikimmobilien- tive Unternehmensimmobilien in this context limits
marktes und berücksichtigt ausschließlich urbane itself to a subset of the total warehouse/logistics
Immobilien mit einer Gesamtgröße von maximal properties market as it exclusively considers urban
10.000 m². Der festgestellte Anstieg spiegelt jedoch properties with an overall footprint of 10,000 sqm
die enorm gestiegene Nachfrage in der Gesamt- or less. Yet the observed increase does reflect the
heit dieser Assetklasse wider. brisk rise in demand within the asset class as a
whole.
Auffällig sind die rückläufigen Investments, die
mehr als 60 % unterhalb des Mittels der vergan- Striking to note are the declining investments,
genen 5 Jahre lagen. Hintergrund ist das knappe which undercut the mean of the past 5 years by
Flächenangebot, da der Markt insgesamt sehr over 60%. The background to this is the short
limitiert ist und zahlreiche Flächen in jüngerer floor space supply, as the overall market is rather
Vergangenheit bereits den Besitzer gewechselt limited in size and quite a number of assets
hatten. Ein Rückgang ist auch bei den Produkti- changed hands in the recent past. The decline is
onsimmobilien erkennbar, wobei dies durch die also noticeable among light manufacturing prop-
grundsätzlich hohe Eigennutzerbindung verstärkt erties, although it should be added that here the
wird. Das Investmentvolumen lag hier bei etwa effect is reinforced by the generally high rate of
194 Mio. Euro und damit knapp 28 % unterhalb owner-occupancy. The investment volume in this
des langjährigen Schnitts. segment approximated 194 million euros and thus
Innenansicht einer Lager-/Logistikimmobilie
undercut the long-term average by nearly 28%.
Interior view of a warehouse/logistics property
6 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 7
Mehr private Investoren bei Unter-
Quelle/Source: Cromwell Property Group
nehmensimmobilien engagiert
Im ersten Halbjahr 2018 waren andere Investoren- _More Private Investors Committing to
gruppen aktiv als in der Vergangenheit. Sowohl die Unternehmensimmobilien
Käufe als auch die Verkäufe waren diesmal in star-
kem Maße durch private Investoren geprägt. Mit Investor groups active during the first half-year of
einem Volumen von rund 424 Mio. Euro gehandel 2018 were not the ones that used to work this
ten Verkäufen und ca. 391 Mio. Euro Ankäufen ent market. Both the buying and the selling sides were
fielen über 50 % am Gesamtvolumen auf die Priva- dominated by private investors this time. With a
ten, die damit deutlich oberhalb des langjährigen volume of c. 424 million euros in transacted sales
Schnitts lag. and c. 391 million euros in acquisitions, private
investors accounted for more than 50% of the
An zweiter Position liegen die Asset- und Fonds- total and thus well exceeded their long-term
manager, auf die jedoch ein deutlich geringerer average.
Teil der Käufe entfällt. Auch das gehandelte Volu-
men der weiteren Akteure aus dem Private Equity- Runners-up were the asset managers and fund
Bereich fiel niedriger als gewöhnlich aus. managers, albeit with a far smaller share in acqui-
sitions. Analogously, the volume traded by the
other players in the private equity sector was lower
than usual.
Außenansicht einer Transformationsimmobilie
Exterior view of a converted property
Abb. 01: Investmentvolumen nach Objektkategorie
Fig. 01: Investment volume by property category
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lager-/Logistikimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse/logistics properties Light manufacturing properties Full year
3.005,1
3.000
2.750
2.500
2.358,8
2.250
1.938,9
Mio. Euro | million euros
2.000
464,1
1.750 1.837,2
1.500
458,0
1.250 1.341,8 195,2
1.000 159,2
458,9 240,2 204,7
224,4
750 136,9 193,6
153,0 198,6 862,3
515,5 256,7 160,5
187,8 196,7 238,5
500 200,9
77,6 101,1 329,2 180,0 355,8 243,3
148,8 624,8 147,0
199,1 126,7 172,5
250
287,8 325,1
220,8 232,0 293,6 404,2 195,7 273,2 267,5 254,2
0 29,0 82,7
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
8 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 9
Abb. 02: Käufe und Verkäufe nach Akteuren
Fig. 02: Acquisitions and Disposals by type of player
Asset-/Fondsmanager/Private Equity | Asset managers/Private Equity
144,0 127,1
Spezialfonds | Institutional funds
0 98,9
Immobilien AG/REIT | Property PLC/REIT
0 40,7
Projektentwickler/Bauträger | Property developers/principals
85,5 13,9
Immobilienunternehmen/Wohnungsgesellschaft | Real Estate companies
0 0
Eigennutzer/Industrie | Owner-occupiers/Industrial
19,7 0
Privat | Private Investors
423,8 391,1
Sonstige | Miscellaneous
104,5 34,1
Öffentlich/Staatlich | Public sector
13,4 0
Leasinggesellschaft | Leasing companies
0 0
Bank | Banks
Bauträger und Projektentwickler verzeichneten ein
Handelsvolumen von 139 Mio. Euro. Zieht man den
Käufe H1 2018 4,8 0
Acquisitions H1 2018
Median aus dem Zeitraum von 2013 – 2017 als
Median jährliche Käufe 2013–2017
Vergleich heran wird deutlich, dass diese deutlich Median of annual acquisitions 2013–2017
Geschlossener Fonds | Closed-end funds
weniger gehandelt haben als in den vorherigen Verkäufe H1 2018 0 0
Perioden. Dies betrifft auch die Eigennutzer. Project and property developers reported a trading Disposals H1 2018
volume of 139 million euros. Using the median of Median jährliche Verkäufe 2013–2017
Die Aktivität von Banken sowie Versicherungen the 2013 through 2017 period as benchmark Median of annual disposals 2013–2017 Offener Fonds | Open-end funds
und Leasinggesellschaften bleibt dagegen nahezu shows that these traded a lot less than in preced- 0 13,6
unverändert. Von ihnen wurden nur verschwin- ing periods. The same goes for owner-occupiers.
dend geringe Investments getätigt.
The activities of banks and insurance companies as Versicherung/Pensionskasse | Insurance companies/pension funds
well as leasing companies have remained virtually
0 0
unchanged. Their investments amounted to a neg- Mio. Euro
in million euros
ligibly low amount.
500 250 0 250 500
10 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 11
Innenansicht einer
Gewerbepark-Einheit
Interior view of a
business park unit
Unternehmensimmobilien werden
aktuell überwiegend in Einzeltrans-
aktionen gehandelt
Einzeltransaktionen nehmen mit rund 60 % den _Unternehmensimmobilien Assets
überwiegenden Anteil am Kaufgeschehen ein. In Trade Primarily in Single Transactions
absoluten Zahlen wurden demnach 478 Mio. Euro at Present
in Einzeltransaktionen gehandelt, ein Rückgang
um mehr als 400 Mio. Euro gegenüber dem vor- At around 60%, single transactions account for
herigen Halbjahr. Dem gegenüber stehen gut the majority of acquisitions. In absolute figures, this
318 Mio. Euro an Portfoliotransaktionen. Sie neh- implies 478 million euros traded in single transac-
men im Vergleich zum eher schwachen zweiten tions, which is a drop by more than 400 million
Halbjahr 2017 wieder einen deutlich höheren euros half-year on half-year. The sum is matched
Anteil ein. Im Vergleich zum langjährigen Schnitt by more than 318 million euros in portfolio trans-
wird erkennbar, dass Portfoliotransaktionen nur in actions. Compared to the rather slow second half-
einigen Halbjahren dominieren und mehrheitlich year of 2017, they reclaimed a considerably larger
Einzeltransaktionen das Investitionsvolumen prägen. share. The comparison with the long-term average
reveals that portfolio transactions dominate only a
few of the half-years while the investment vol-
Quelle/Source: SEGRO
umes of most are defined by single transactions.
_Domestic Investors Wake up to the
German Investment Market for Unter
Abb. 03: Investmentvolumen nach Art der Transaktion nehmensimmobilien
Hiesige Investoren entdecken den
Fig. 03: Investment volume by type of transaction
deutschen Investmentmarkt für As a group, German buyers and sellers accounted
Unternehmensimmobilien for the bulk of investments. Both on the buying
and selling side, they were responsible for more
Portfoliotransaktion Einzeltransaktion Gesamtjahr
Portfolios Single transaction Full year
Deutsche Käufer und Verkäufer bilden die invest than 80% of the volume of deals transacted. This
mentstärkste Gruppe: Sowohl im An- als auch time, the sum total of acquisitions and sales in
3250 Verkauf stehen diese für etwas mehr als 80 % des Germany climbed to the highest pro-rata transac-
3.005,1 Volumens der getätigten Transaktionen. Die Summe tion volume since Initiative Unternehmensimmo-
3.000 der Käufe und Verkäufe in Deutschland machte bilien launched the survey.
diesmal das höchste anteilige Transaktionsvolu-
2.750 men seit Beginn der Berichterstattung der Initiative A look at international capital flows reveals that
Unternehmensimmobilien aus. market players from elsewhere in Europe were the
2.500 2.360,9 most active ones, accounting for around 15% of
2.250 Bei der Betrachtung der internationalen Kapital- the acquisitions and around 14% of the sales.
1.927,3 ströme sind es vorwiegend europäische Akteure, North American buyers claimed just 11% of the
welche mit einem Anteil von ca. 15 % bei den acquisitions this past half-year, which is the lowest
Mio. Euro | million euros
2.000
Käufen und etwa 14 % bei den Verkäufen aktiv level since the start of the survey and below the
1.750
1.837,3 wurden. Aus Nordamerika wurden im vergange- 5-year mean. Whenever North American players
867,4 nen Halbjahr seit Beginn der Berichterstattung mit did make a showing it tended to be for the pur-
1.500
nur 11 % die niedrigsten Kaufaktivitäten verzeich- pose of reselling assets.
1.250 net und diese liegen nunmehr unter dem 5-jäh-
1.341,4
rigen Mittel. Wenn nordamerikanische Akteure
1.000
1.432,9
überhaupt in Erscheinung getreten sind, dann
957,4 eher, indem sie Objekte wieder veräußert haben.
750
788,6
1.184,4
478,0
500 447,7
418,8 882,0
566,3
594,8 514,0
250
372,8 264,7 244,5 266,4 334,6 317,7
53,5 126,8 83,2 71,3
0
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
12 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 13
Quelle/Source: GSG Berlin
Aus den übrigen internationalen Regionen gab
es dagegen – bis auf wenige Käufe aus dem asia-
tischen Raum – keine herausragenden Transaktionen
von Unternehmensimmobilien. Insgesamt beliefen
sich die Käufe und Verkäufe internationaler Ak
teure im vergangenen Halbjahr auf rund 164 bzw. The other international regions engaged in no
125 Mio. Euro. noteworthy transactions involving Unternehmen-
simmobilien, except for a few acquisitions by
Die Entwicklung bei Unternehmensimmobilien ist Asian buyers. On the whole, acquisitions and sales
dabei gegenläufig zu der bei großvolumigen Logis- completed by foreign market players during the
tikimmobilien. Der Anteil im gleichen Berichtszeit- past half-year added up to 164 million euros and
raum stammt hier nur zu rund 35 % aus Deutschland 125 million euros, respectively.
oder Europa.
Worth noting is that the market trend in Unterne-
hmensimmobilien is converse to the trading of
large-scale logistics real estate. Here, Germans or
Europeans accounted only for about 35% of the
market action during the same reporting period.
Abb. 04: Käufe und Verkäufe nach Herkunft der Akteure
Fig. 04: Acquisitions and disposals by origin of players
Deutschland Europa Nordamerika Australien Asien Nahost Sonstige
Germany Europe North America Australia Asia Middle East Other
100 %
2,5 % 2,2 % 1,4 % 1,0 % 1,4 %
3,3 % 4,0 % 5,7 % 5,1 %
2,0 %
10,0 % 9,9 % 3,4 % 5,5 % 9,1 %
19,3 % 15,2 %
8,1 % 5,9 %
90 %
2,7 % 2,4 % 9,6 % 13,7 %
25,6 %
21,1 %
12,5 % 21,9 % 14,2 %
80 %
18,0 %
11,7 %
33,8 % 2,8 % 37,9 %
70 %
60 %
50 %
83,2 %
83,4 % 81,2 %
40 % 74,5 %
74,8 % 71,5 % 70,0 %
68,9 % 69,9 % 68,9 %
30 %
53,5 % 51,4 %
20 %
10 %
0%
Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer
Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 H1 2018 H2 2018
Außenansicht eines Gewerbeparks der GSG Berlin
14 Der Investmentmarkt | The Investment Market Exterior View of a business park of GSG Berlin
Abb. 05: Bruttoanfangsrenditen* nach Objektkategorie
Fig. 05: Gross initial yields* by property category
Renditekompression schwächt sich ab
Max. Rendite
Max. yield *Die erzielbaren Renditen werden als Bruttoanfangsrendite (BAR)
ausgewiesen. Sie stellen den Quotienten der Nettorohmieteinnah- Die Bruttoanfangsrenditen der Unternehmens
Durchschnittsrendite
Average yield
men und der Nettokaufpreise zum Zeitpunkt der Transaktion dar.
Sie berücksichtigt somit die Ertragskraft als auch den Wert einer
immobilien waren in den vergangenen Jahren _Yield Compression Slowing down
Marktübliches Spektrum
Immobilie und unterscheidet sich damit von einer langfristigen geprägt durch eine beständige und spürbare Ren-
Performancekennziffer wie dem GPI. Eine Definition der Bruttoan-
Standard market spectrum
fangsrendite (BAR) sowie des GPI sind im Glossar aufgeführt. ditekompression, welche die Durchschnitts- und Over the past years, the gross initial yields of
Spitzenrendite Spitzenrendite auf ein noch nie dagewesenes Unternehmensimmobilien have been paced by
Prime yield
*The achievable yields are posted in gross initial yields (GIY). niedriges Niveau geführt hat. Am eindringlichsten consistent and demonstrable yield compression
Min. Rendite It represents the ratio of the net rental income and the net purchase
Min. yield price at the time of the transaction. Accordingly, it reflects both hat sich dieser Effekt in der Vergangenheit bei den that has pushed both average and prime yield
the profitability and the value of a given property, which sets the ratio Transformationsimmobilien und den Gewerbeparks rates down to levels never seen before. Histori-
apart from long-term performance indicators such as the GPI.
For a definition of the gross initial yield (GIY) and the GPI, please dargestellt. Tendenziell ist das Investmentinteresse cally, the effect used to be most pronounced in
see the glossary. an Unternehmensimmobilien nach wie vor sehr the market for converted properties and business
hoch; es werden jedoch sukzessive auch Objekte parks. Investor interest in Unternehmensimmobil-
mit höherem Risikoprofil erworben. ien assets remains as high as ever; yet there has
been a gradual shift toward acquisitions of proper-
ties with higher risks profiles, too.
Transformationsimmobilien Lager-/Logistikimmobilien
Converted properties Warehouse-/logistics properties
14 % 14 %
12 % 12 %
10 % 10 %
8,5 %
8% 8%
7,4 %
6,8 %
6% 6,0 % 6%
4,8 %
4,4 % 4,2 %
4% 4%
3,6 %
2% 2%
0% 0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
Gewerbeparks Produktionsimmobilien
Business parks Light manufacturing properties
14 % 14 %
12 % 12 %
11,4 %
10 % 10 %
9,5 %
8,4 %
8% 8% 7,8 %
6% 6,2 % 6%
5,2 %
4,5 % 4,4 %
4% 4%
2% 2%
0% 0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
16 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 17Kaffeerösterei in „The Plant Konstanz”
Coffee roastery in „The Plant Konstanz“
Bei den Lager-/ Logistikimmobilien ist die Rendi-
tekompression ebenfalls zum Halten gekommen.
Die Spitzenrendite stieg um 20 Basispunkte auf
4,8 %. Jedoch verzeichnete die Durchschnittsren- But the yield compression has also been checked
dite abermals einen der stärksten Rückgänge im in the warehouse/logistics properties segment.
gesamten Verlauf der Auswertung, wodurch sich Here, prime yields rose by 20 basis points to 4.8%.
Durchschnitts- und Spitzenrendite wieder deutlich Then again, the average yield experienced one of
annähern. Auch dies ist auf Objekte zurückzufüh- the steepest drops seen during the survey cycle, so
Quelle/Source: Investa Real Estate
ren, die nicht unbedingt den Grade-A-Spezifikati- that the gap between average yield and prime
onen entsprechen. Aufgrund des innerstädtischen yield has narrowed considerably. This, too, is an
Flächenmangels bei gleichzeitig steigender Nach- effect attributable to assets that do not necessarily
frage nach urbaner Logistik werden auch Objekte meet Grade A specifications. As the shortage of
mit hohem Capex-Bedarf immer häufiger nachge- space in Germany’s inner cities coincides with
fragt. growing demand for urban logistics services, even
properties with high capex requirements are
Ansonsten entwickelten sich die Durchschnittsren- increasingly demanded.
diten gleichbleibend (Transformationsimmobilien)
bis steigend. Mit einem Anstieg um etwa 7 Pro- Meanwhile, average yields followed a stable to
zentpunkte bewegte sich die Durchschnittsrendite upward trend (converted properties). By rising
der Gewerbeparks in einem Bereich, der zuletzt about 7 percentage points, the average yield of
Die Marktentwicklungen deuten darauf hin, dass im Jahr 2015 erreicht wurde. Die Durchschnitts- business parks moved into a range last seen in
möglicherweise der tiefste Punkt im graphischen rendite der Produktionsimmobilien verzeichnete 2015. The average yield rate for light manufac-
Verlauf der Renditen durchquert wurde und die mit einem Anstieg von 98 Basispunkten auf 7,8 % turing properties returned to the level of the first
Renditen nicht weiter abfallen. Denn nachdem sich eine Rückkehr in die Bereiche des ersten Halbjah- half-year of 2017 with an increase by 98 basis
in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres be- res 2017. Für die Produktionsimmobilien hatten points, up to 7.8%. Previously, there had been a
reits ein Abflachen der Talfahrt der Spitzenrenditen sich dabei die Durchschnitts- und Spitzenrenditen widening gap between average and prime yields
angekündigt hat, kam diese im vergangenen Halb- A look at the market development graphs sug- weiter voneinander entfernt, während sich diese of light manufacturing properties. In the business
jahr spürbar zum Erliegen. gests that the yield cycle has passed through its Spanne bei den Gewerbeparks noch einmal ver- park segment, the same gap continued to widen
trough and that yields are unlikely to harden any größert hat und nun bei 3,3 % rangiert. and is now at 3.3%.
Eine Ausnahme bildet die Spitzenrendite der Trans- further. With signs that prime yields were about to
formationsimmobilien, die auch im zurückliegen level out and approach the end of the down-cycle
den Halbjahr weiter um 6 Basispunkte fiel und sich becoming apparent as early as the second half of
nun auf einer Bruttoanfangsrendite von 4,4 % be last year, the past half-year saw the down-trend
wegt. Die Durchschnittsrendite verharrte im Ver- definitely checked.
gleich stabil auf dem Niveau des vorherigen Halb-
jahres bei rund 6,0 %. Erstmals seit 2014 wurde Only prime yields of converted properties take
dabei kein Renditerückgang ermittelt. exception as they continued to drop by another 6
basis points to a current prime yield level of 4.4%.
Für die übrigen Objektkategorien konnte nun By contrast, the average yield remained stable at
erstmalig eine Abkehr von der langanhaltenden around 6.0%, maintaining the level of the prior
Kompression der Renditen festgestellt werden. Bei half-year. It was the first time since 2014 that yields
Gewerbeparks und Produktionsimmobilien konnte failed to harden further.
sogar ein leichter Anstieg der Spitzenrenditen um
jeweils rund 39 Basispunkte ermittelt werden. Im The long-sustained compression of yields was also
Fall der Gewerbeparks stellte sich die Spitzenren- observed to be easing in the other property cate-
dite auf ein Niveau von 6,2 % und für Produkti- gories for the first time. In fact, the segments of
onsimmobilien auf 5,2 % ein. Zurückzuführen ist business parks and light manufacturing properties
dies unter anderem auf den Mangel an verfügba- actually manifested a modest increase in prime
ren Investmentgelegenheiten. Die Marktakteure yields by around 39 basis points each. In the case
greifen auch auf risikoreichere Objekte zurück, die of business parks, the prime yield rate attained a
nicht mehr zwingend den Grade-A-Kriterien ent- level of 6.2% while the rate for light manufactur-
sprechen. Dieser Sachverhalt spiegelt sich dann in ing properties ascended to 5.2%. This is explained
der daraus resultierenden höheren Rendite wider. by the lack of available investment opportunities,
among other reasons. Market operators have
begun to consider higher-risk properties that do
not necessarily meet Grade A criteria. This situa-
tion is reflected in the promise of higher rates of
return.
18 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 19Abb. 06: Investmentvolumen nach Region
Fig. 06: Investment volume by region
Investmentvolumen aller Regionen Region West Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Hamburg und Umland
Investment volume of all regions Western region Conurbation Rhine-Ruhr Hamburg and greater area
Region Nord Region Süd Stuttgart und Umland Berlin und Umland
Northern region Southern region Stuttgart and greater area Berlin and greater area
Region Ost Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar München und Umland
Eastern region Conurbation Rhine-Main-Neckar Munich and greater area
2.051,8
Berlin mausert sich zum Investment-
Hotspot 256,3
28,6
Das Investmentvolumen im ersten Halbjahr 2018 262,7
entfiel zu rund 19 % auf die Region Berlin und 259,3
238,0
Umland, womit sie diesmal das Feld der Zielregi-
511,4
onen von Investoren anführt. Bemerkbar macht
72,0
sich dies auch mit einem Investmentwachstum 1.032,3
2.250 138,1
von über 44 % im Vergleich zum vorherigen Halb-
121,9
jahr. In Summe wurden hier gut 147 Mio. Euro 23,3 163,6
investiert, wobei das Nachfragewachstum auf nur 45,3
wenige, jedoch hochpreisige Transaktionen im 51,9
953,3
Kerngebiet von Berlin zurückzuführen ist. 1.274,1 269,8
2.000
1.234,8 199,8 25,8
Das stärkste Wachstum der Investments konnte _Berlin Becoming an Investment Hot 1.084,7
50,3 183,3 12,4
54,0 124,7 61,6 31,1 795,7
dabei in der Region Nord ausgemacht werden. Spot 118,0
28,1 17,6 109,5
Hier wurde im Vergleich zu dem zweiten Halbjahr
145,9 47,7 192,2 54,3 39,9 110,9
2017 um 330 % mehr investiert, was dazu führt, Berlin and its greater area accounted for around 1.750
804,9
112,4 19,8 143,7 33,6 244,2 41,6
dass die Region 88 % über dem fünfjährigen 19% of the mid-year investment total of 2018,
215,3 26,2 245,9 173,3 88,1
Mittel des getätigten Transaktionsvolumens lag. which put the region on the top of the list of tar- 134,3 66,6 67,4 27,0 25,2 128,9
Bremen lag im Fokus der Investmentaktivitäten. Von get regions among investors. The fact is reflected 694,2 77,4 105,4 19,4 16,6 181,2 28,0
einem wachstumsstarken Investmenthalbjahr wur- in a half-year-on-half-year growth in investments 56,2 145,4 224,4 89,2 102,2 102,2
den ebenso die Region Ost und die Region West mit by more than 44%. Over 147 million euros were 1.500
13,0 58,7 77,4 188,7 104,7 114,0
Wachstumsraten im 3-stelligen Bereich mit 236 % invested here, although it should be added that 80,1 251,0 499,1 93,4 34,7
Mio. Euro | million euros
(Region Ost) und 182 % (Region West) geprägt. the growth in demand is driven by just a few, 685,2 71,5 45,2 93,6 147,4
Der Transaktionsschwerpunkt lag im Osten bei albeit high-priced, transactions in the core area of 656,6 94,6 51,9 37,1
Lager-/Logistikimmobilien, während die Nachfrage Berlin. 28,4 60,9 75,6
1.250 10,1 63,2 68,8 9,0
im Westen über alle Objektkategorien verteilt war.
165,5 37,5 96,9 258,7
The fastest growth in investments was noted in
34,0 93,0 59,7
In der Region Süd gab es im Vergleich zum vor- the Northern Region. The amount invested here
67,1 44,8 51,5
herigen Halbjahr keine starken Veränderungen. increased by 330% since the end of the second
128,5 91,6 97,3
Dennoch wurden hier zahlreiche Transaktionen half-year of 2017, with the effect that the region 20,2
1.000 64,0
getätigt, die mit einem Investitionsvolumen von exceeded the five-year mean volume of completed 64,5 15,3
gut 128 Mio. Euro (ca. 16 % am Gesamtvolumen) transactions by 88%. Investment activities focused 83,4 89,1
für einen Spitzenplatz im deutschlandweiten Ver- on Bremen. Similarly, the Eastern and Western 83,7 68,7
gleich sorgten. Gleichermaßen hatte der Raum regions experienced a half-year of brisk investment 89,5
Stuttgart trotz geringer Anzahl der Transaktionen growth in the triple-digit range at 236% (Eastern 750
ein hohes Volumen der Investments auf sich ver- region) and 182% (Western region). Transactions in
eint. Wenngleich dieses unterhalb desjenigen aus East Germany concentrated on warehouse/logistics
dem zweiten Halbjahr 2017 lag, wurde das lang- properties whereas demand in the West extended
jährige Mittel deutlich um gut 43 % übertroffen. to all property categories.
500
The Southern region saw no major changes half-
year on half-year, which means it remained one of
the leading regions across Germany with a high
number of deals transacted that added up to an
investment volume of over 128 million euros 250
(about 16% of the total volume). The Stuttgart
region mirrored this performance by generating a
high volume of investments via a limited number
of transactions. Even though the result fell short of
0
the mid-year total of 2017, it clearly topped the
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
long-term mean by over 43%.
20 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 21Abb. 07: Regionale Verteilung der Investments nach Objektkategorie, 1. Halbjahr 2018 Abb. 08: Regionale Verteilung der Flächenumsätze nach Objektkategorie, 1. Halbjahr 2018
Fig. 07: Regional distribution of investments by property category, H1 2018 Fig. 08: Regional distribution of take-ups by property type, H1 2018
Objektkategorie
Proberty category
Transformationsimmobilien
Converted properties
Gewerbeparks
Business parks
Lager-/Logistikimmobilien
Warehouse/logistics properties
Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties
Hamburg und Umland
Hamburg und Umland
Hamburg and greater area
Hamburg and greater area
98.000
Teilraum
Sub-area
Region Nord
Northern region
Region Ost Berlin und Umland Berlin und Umland
Eastern region Berlin and greater area Berlin and greater area
81.000
Region West
Western region
Region Ost
Region Nord
Region Süd Eastern region
Northern region
Southern region 27.500
44.000
Verdichtungsräume Region West
Conurbations Western region
17.000
Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Verdichtungsraum Rhein-Ruhr
Conurbation Rhine-Ruhr Conurbation Rhine-Ruhr
67.000
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar Conurbation Rhine-Main-Neckar
51.500
Region Süd
Southern region
42.500
Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area
Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area
29.000
München und Umland
Munich and greater area München und Umland
Munich and greater area
42.000
© 2018 bulwiengesa AG, Kartengrundlagen: © elevenfifteen © 2018 bulwiengesa AG, Kartengrundlagen: © elevenfifteen
22 Der Investmentmarkt | The Investment Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 23Quelle/Source: Investa Real Estate Kaffeerösterei in „ The Plant Konstanz” Coffee roastery in „The Plant Konstanz“
Der Vermietungsmarkt Positive Konjunkturlage bedingt
The Letting Market
weiterhin hohe Flächenumsätze
Mietflächen in Unternehmensimmobilien wurden _Positive Business Cycle Keeps Take-up
auch im ersten Halbjahr 2018 stark nachgefragt. on High Level
In der Summe wurden knapp eine halbe Million m²
umgesetzt. Dadurch stieg der Umsatz im Vergleich Rental accommodation in Unternehmensimmobil-
für Unternehmensimmobilien im 1. Halbjahr 2018* zum vorherigen Halbjahr noch einmal um rund 7 % ien continued to be very much in demand in H1
und rangierte nur noch geringfügig unter dem 2018. Overall, the take-up added up to nearly half a
for Unternehmensimmobilien in H1 2018* Mittel der vergangenen 5 Jahre. Gefördert wurde million square metres. Compared to the prior half-
diese Entwicklung durch die anhaltend positive year, this implies an increase by roughly another
Konjunkturlage, die den Raumbedarf der Unter- 7% and was almost level with the mean score of
nehmen weiter vorantrieb. the past 5 years. The performance benefited not
least from the positive business cycle which boosted
corporate space requirements.
*Der Vermietungsmarkt spiegelt nur die Aktivitäten der in der
INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN eingebundenen
Unternehmen wider. Die Aussagen sind nicht vollumfänglich
auf den Gesamtmarkt übertragbar. *The occupier market reflects only the activities of companies
associated with the INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN. The
statements are therefore not fully applicable to the overall market.
Abb. 09: Flächenumsätze nach Region
Fig. 09: Take-ups by region
658,5 679,5
581,5 554,0 593,0
527,0 24,0
74,0 499,5
480,0 21,5
10,0 466,5
11,0 440,0 66,0
36,0 20,5
45,5
37,5 3,5
42,5
109,0 28,0 388,0 13,0 44,0
17,0 37,5 60,0 72,0 36,0 17,0 27,5
122,5 53,0
32,5 16,5 46,5 3,5 81,0 56,0 12,0 17,0
113,5 72,0
105,0 37,0 11,0 24,0 50,5 65,5 Flächenumsatz aller Regionen
13,0 137,0 48,5 1,0 42,5
Take-ups of all regions
73,0 175,0 16,5 61,5 16,0 146,0
800 61,5 24,5 98,5 40,5 51,5
116,0 128,0 45,5 49,0 5,0 15,5 Region Nord
90,5 38,5 29,0 96,5 67,0 Northern region
3,5 30,0 33,5 163,0 44,5 45,5
48,5 68,5 49,5 67,5 29,0
700
15,5 66,0 61,0 37,5 63,5 Region Ost
47,5 58,5 2,5 42,0 Eastern region
Tsd. m2 | ‘000 m2
19,0 77,0 121,0 69,5 106,5
26,5 96,5 51,0 98,0
600 15,5 Region West
108,0 22,5 6,0 75,0 81,0 Western region
11,0 20,5
123,0 103,5
Region Süd
500 71,5 25,0 Southern region
104,0
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar
400
Verdichtungraum Rhein-Ruhr
Conurbation Rhine-Ruhr
300
Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area
200 München und Umland
Munich and greater area
Hamburg und Umland
100
Hamburg and greater area
Berlin und Umland
0 Berlin and greater area
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
26 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 27Gefragt: Kleinere, flexibel nutzbare
Flächeneinheiten
Die Nachfrage nach verhältnismäßig kleinen Flächen
der Kategorie 101 – 999 m² lag im ersten Halbjahr
2018 bei einem Volumen von ca. 31 % über alle _Sought: Smaller Units Good for Flexible
betrachteten Flächenkategorien. Das Mittel der Use
vergangenen 5 Jahre wurde hierbei um knapp
9 Prozentpunkte übertroffen. Gleichzeitig verfes The demand for relatively small units of the cate-
tigten sich die rückläufigen Tendenzen der großen gory 101 to 999 sqm equalled a volume of around
Flächen (über 10.000 m²), welche zwar zum vorheri 31% across all unit size bands during the first half-
gen Halbjahr mehr Abschlüsse generieren konnten, year of 2018. The mean of the past 5 years was
aber mit etwa 4 % an den gesamten Umsätzen thereby exceeded by almost 9 percentage points.
weiterhin deutlich entfernt sind von dem Mittel At the same time, regressive tendencies in the
der vergangenen fünf Jahre. large unit segment (over 10,000 sqm) have caused
volumes to remain a far cry from the five-year
Die Größenklassen der kleinen bis mittelgroßen mean with just 4% of the total revenues, but it
Flächen waren weiterhin durch Volatilität gekenn- should be added that the segment saw a higher
zeichnet. Folglich hatten etwa die Flächenkatego- number of leases signed than the previous
rien 1.000 – 2.499 m² und 5.000 – 7.499 m² nach half-year.
dem Anstieg zum zweiten Halbjahr 2017 nun
leichte Einbußen zu verkraften. Insgesamt lagen The size bands of small to midsize units were still
die mittelgroßen Flächen dabei in geringem Maße marked by a high degree of volatility. Specifically,
über ihrem langjährigen Mittel. the unit size bands of 1,000 to 2,499 sqm and
Quelle/Source: SEGRO
5,000 to 7,499 sqm suffered minor setback after
their growth during the second half-year of 2017.
Overall, the midsize units outperformed their long-
term mean by a narrow margin.
Außenansicht eines Gewerbeparks in Berlin
Exterior View of a business park in Berlin
Am beliebtesten waren dabei Hamburg und sein
Umland. Hier entfiel mit einem Flächenumsatz
Abb. 10: Umsatzleistung nach Flächengrößenklassen
von 98.000 m² ein außergewöhnlich hoher Anteil Fig. 10: Take-ups by area size category
von knapp 20 % am Gesamtvolumen des Mark- Hamburg and its greater area proved the most
tes für Unternehmensimmobilien in Deutschland. popular region. It reported a take-up of 98,000 sqm
Gegenüber der zweiten Hälfte des bisherigen Re and thereby claimed an exceptionally high share of
kordjahres 2017 wurde ein sattes Wachstumsplus nearly 20% in the total volume of the German 100 % Umsatz größer
2,6 3,7
5,9 10.000 m²
von 31 % erzielt. Damit erscheint eine weitere Best- market for Unternehmensimmobilien. Indeed, the 11,0 10,8 Lettings of more than
11,1
marke für Hamburg im Gesamtjahr 2018 sehr take-up topped the record-setting second half- 90 %
21,5 23,5
11,5 10,000 m²
24,2
realistisch, nachdem zu Beginn der Berichterstat- year of 2017 by a whopping 31%. This makes it 10,1
17,2
7.500 bis 10.000 m²
36,1 32,2 10,6
tung diese Region eine weitgehend untergeord- highly likely that 2018 as a whole will be another 80 %
12,8
7,500 to 10,000 m²
10,9
nete Rolle spielte. Der im letzten Jahr begonnene banner year for Hamburg, a region that used to 50,2 5,6
5.000 bis 7.499 m²
Vormarsch der Region Hamburg wurde somit auch play largely a secondary role in the early years of 70 % 7,2 11,5 11,1 5,000 to 7,499 m²
11,2
im neuen Jahr fortgesetzt. the survey. But after starting to outperform last
13,0 18,5 2.500 bis 4.999 m²
year, the Hamburg region has continued this year 1,8 10,8 10,8 19,7 17,5
2,500 to 4,999 m²
60 % 9,0
Des Weiteren hat Berlin eine hohe Dynamik auf to make its way up the list. 16,5
11,5 9,2 20,0
dem Flächenmarkt für die vier Objektkategorien 5,4 1.000 bis 2.499 m²
1,000 to 2,499 m²
der Unternehmensimmobilien erfahren. Mit einem Another city whose occupier market boasts a brisk 50 % 16,7
4,4 17,1
19,1
Flächenumsatz von 81.000 m² liegt Berlin auf dynamic across all four property categories of 11,4 3,1 12,6 14,0 17,6 101 bis 999 m²
23,0 101 to 999 m²
Position 2 im regionalen Vergleich, auch wenn die Unternehmensimmobilien is Berlin. With a take-up 40 % 16,4
10,6
hohen Umsatzzahlen aus den beiden Halbjahren of 81,000 sqm, the German capital made second 18,4 Bis 100 m²
12,5 14,6
des Vorjahres nicht erreicht werden konnten. place among the regions, even though it failed to 30 % 15,3 14,1 13,8
Up to 100 m²
match its own high take-up figures of the prior
15,5
Im Verdichtungsraum Rhein-Ruhr wurde im ersten year’s two semesters. 31,1
20 % 31,2
Halbjahr 2018 das Niveau der Flächenumsätze mit 22,2 24,1 23,7 26,7
22,6
67.000 m² im Vergleich zu 67.500 m² aus dem In the Rhine-Ruhr conurbation, the take-up of 23,0 19,5
20,9
10 %
vorherigen Halbjahr nahezu beibehalten, was diese 67,000 sqm during the first six months of 2018 12,9
Region auf den dritten Platz brachte. was nearly identical to the level of the previous 7,2
4,3 3,2 5,7 4,6 3,9 3,8 4,5 6,3 5,8 6,6
half-year (67,500 sqm) and put the region into 0%
third place. H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
28 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 29Großer Beliebtheit erfreuten sich zudem die Miet-
verträge mit Laufzeiten von 3 bis 5 Jahren. Ihr
Anteil ist um 6 % gewachsen und macht nun ein
Drittel der gesamten Mietverträge aus. Mietver- Equally popular were lease agreements over terms
träge mit derartigen Laufzeiten sind im ersten of 3 to 5 years. Their share grew by 6% and now
Halbjahr 2018 mit Abstand am nachgefragtesten accounts for one third of all lease agreements.
und überstiegen ihr langjähriges Mittel um rund Leases with this length of term were by far the
15 %. Selbiges konnte überraschenderweise nicht most sought during the first half-year of 2018 and
für Verträge mit mittelfristigen Laufzeiten festge- topped their long-term mean by around 15%. Sur-
stellt werden; sie waren im ersten Halbjahr 2018 prisingly, not the same was observed for leases
eher rückläufig. Führt man sich diese Entwicklung with medium-term lifetimes, whose numbers
Mietverträge von 3 bis 5 Jahren vor Augen, scheinen sich die 3- bis 5-jährigen showed a downward trend during the first half-
machen ein Drittel der Umsätze aus Mietverträge als ein neuer Standard bei den Lauf- year of 2018. A closer look at these trends sug-
zeiten etabliert zu haben. gests that lease agreements over 3 to 5 years seem
Bei einem Rückblick auf die Entwicklungen der _Lease Agreements over 3 to 5 years to have established themselves as the new
vergangenen Jahre ist eines besonders auffällig: Make up One Third of the Take-up Der Bedarf an Mietverträgen mit Laufzeiten von standard.
der enorme Anstieg des Anteils von Mietverträgen 5 bis 10 Jahren fiel im ersten Halbjahr 2018 mit
mit einer Laufzeit von 10 Jahren und länger im When looking back at the developments of recent gut 13 % weitaus geringer als im Mittel über die The demand for leases with lifetimes of 5 to 10
Berichtszeitraum. Dieser Anteil hat sich im Vergleich years, one aspect is particularly striking to note: letzten 5 Jahre aus. Zusehends weniger stark nach- years was down to 13% during the first half-year
zum zweiten Halbjahr 2017 um knapp 11 Prozent- the rapid increase in the percentage of leases with gefragt waren im ersten Halbjahr 2018 auch die of 2018, which is well below the mean figure of
punkte erhöht, obwohl er in den vergangenen lifetimes of 10 years or more during the reporting Mietvertragslaufzeiten mit einem kurzen und sehr the past 5 years. Demand for lease terms with a
Jahren tendenziell eher zurückgegangen war. period. Their share expanded by nearly 11 per- kurzen Zeithorizont. Sie konnten aber immerhin short or very short time horizon declined visibly
centage points since the end of the second half- noch knapp ein Fünftel der Mietverträge auf sich during the first six months of 2019. But for what
year 2017, and did so despite the general down- vereinen. it’s worth, they still accounted for nearly one in
ward trend over the past years. five leases signed.
Abb. 11: Flächengewichtete Laufzeit der Mietverträge
Fig. 11: Lease term weighted by take-ups
100 % 10 Jahre und länger
5,7 8,0 10 years and longer
7,3 12,2 9,2
19,1 18,9 5 bis kürzer als 10 Jahre
90 %
21,3 5 to shorter than 10 years
28,3
29,6 31,3 18,9 3 bis kürzer als 5 Jahre
80 % 24,0 3 to shorter than 5 years
13,2
24,2 2 bis kürzer als 3 Jahre
2 to shorter than 3 years
35,5
70 % 24,1
1 bis kürzer als 2 Jahre
43,3 25,1 1 to shorter than 2 years
12,6
60 % 17,8 20,0
27,4 Kürzer als 1 Jahr
24,3 Shorter than 1 year
33,4
Rollierend
50 %
16,8 27,6 12,6 14,5 Rolling
12,7
15,6
40 % 23,1 9,5 2,7 16,6
6,4 13,0
10,9 9,8 8,2
9,9 7,5
30 % 8,5 7,2
19,0 11,5
19,3
12,4 12,6 6,6
8,5
20 %
14,7 15,3 20,6
6,0 18,6
7,6 9,1 13,5 13,3
9,3
10 % 11,1
3,8
6,9
6,9 4,6
13,0 9,3 10,8
7,8 5,8 7,9 7,7 7,2
3,3 4,3 3,8
0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
30 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 31Abb. 12: Flächenumsätze nach Objektkategorie
Fig. 12: Take-ups by property type
1.400
1.338,0
1.200
1.108,5
1.059,5
1.000
920,0 942,0
Tsd. m2 | ’000 m2
800
65,5
600 184,0 24,5
22,5 162,5 63,0
229,5 183,5 21,5
27,0 32,5
193,0 12,5 141,5 173,5 126,5
400
67,5 99,5 147,5
54,5 163,5
70,5
185,0 180,5 250,5 210,5
148,0 234,0
216,0 177,0 189,0
200 153,5 183,0
163,5 166,5 173,5 140,0
112,0 128,5 129,5 128,5 109,5 134,5
87,5
0
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lager-/Logistikimmobilien Produktionsimmobilien Alle Flächen (Gesamtjahr)
Converted properties Business parks Warehouse/logistics properties Light manufacturing properties Total space (full year)
Run auf Flächen in Gewerbeparks
Die Flächenumsätze über die Objektkategorien hat- Einen gehörigen Zuwachs erfuhren auch die Flächen The take-up for converted properties also experi-
ten sich im vergangenen Halbjahr auf die Gewer- _Run on Business Park Units umsätze der Transformationsimmobilien. Sie wei- enced a drastic surge. Half-year on half-year, it
beparks fokussiert. Darauf entfielen gut 42 % der sen eine 60-prozentige Steigerung zum vorherigen jumped up by 60% and scored the finest half-year
Gesamtumsätze. Gegenüber dem Mittel der ver- The take-up drilldown by property categories Halbjahr auf und verzeichneten mit 140.000 m² result at 140,000 sqm since the second half of
gangenen 5 Jahre konnte diese Kategorie noch- shows that the market action focused on business das beste Halbjahresergebnis seit der zweiten Jah- 2015. The reasons for this are the same as those
mals ein Plus von knapp 10 % verbuchen und ihre parks. The latter accounted for over 42% of the reshälfte 2015. Die Gründe entsprechen denen, that have generated such keen demand for busi-
Spitzenposition aus dem Jahr 2017 festigen. Hier- total revenues. Compared to the mean figure of the warum auch Gewerbeparks zurzeit sehr gefragt ness parks.
für gibt es mehrere Ursachen: den Mangel an Flä- past 5 years, the category almost gained another sind.
chen für Lager und Logistik in den Innenstädten, die 10% and consolidated the lead position it has held Warehouse/logistics properties as well as light
hohe Flexibilität der Flächennutzung in Gewerbe- since 2017. There are several reasons for this: the Die Lager-/Logistikimmobilien sowie die Produkti- manufacturing properties were affected by sub-
parks und die angespannte Lage der Büromärkte in shortage in land zoned for warehousing and logis- onsimmobilien waren von stärkeren Rückgängen stantial declines in take-up, which specifically in the
vielen Metropolen. tics purposes in inner cities, the high flexibility des Flächenumsatzes betroffen, welcher insbe- case of light manufacturing properties dropped well
regarding types of use in business parks and the sondere bei Produktionsimmobilien mit 21.500 m² below the 5-year average with just 21,500 sqm.
strained situation on office markets in many weit unter dem Schnitt der letzten 5 Jahre lagen. Despite the slowing turnover, warehouse/logistics
metropolises. Trotz des nachlassenden Umsatzes haben die Lager-/ properties still claim roughly a quarter of the entire
Logistikimmobilien immer noch rund ein Viertel take-up between them.
der gesamten Flächenumsätze auf sich vereint.
32 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 33Starker Anstieg der Nachfrage nach
klassischen Büros
Die zunehmende Nachfrage nach Unternehmens
immobilien von klassischen Büronutzern führte zu
einem Halbjahresrekord der Flächenumsätze durch
die Dienstleistungsbranchen. Mit einem Anteil an
den Flächenumsätzen von ca. 19 % platzierte man
sich sogar mit einigem Abstand vor den Branchen
des Verarbeitenden Gewerbes.
Die Sammelkategorie „Andere“ hat mit etwa 31 %
im ersten Halbjahr 2018 den höchsten Anteil seit _Fast Rise in Demand for Classic Offices
der Berichterstattung der Initiative Unternehmens
immobilien erreicht. Damit wurde der positive Trend The growing demand for Unternehmensimmobil-
der vergangenen Jahre fortgeführt. Daraus wird ien among occupiers of classic accommodation—
deutlich, dass sich der Bedarf an Unternehmens specifically from the service industries—produced
immobilien aus einem breiten Spektrum an Nutzer a mid-year record take-up. With a take-up share
gruppen zusammensetzt. of about 19%, offices actually placed well ahead
of the sectors of the manufacturing industry.
Trotz einer Verringerung um knapp 10 % des Flä-
chenumsatzes war der Sektor „Logistik, Transport“ The catch-all category “Others” achieved its high-
mit rund einem Viertel weiter einer der wichtigs- est-ever share of the market since reporting by the
ten Umsatztreiber auf dem Markt. Initiative Unternehmensimmobilien started, as it Abb. 13: Flächenumsätze nach aggregiertem Wirtschaftszweig
accounted for 31 % of the take-up. It marked the Fig. 13: Take-ups by aggregated economic sector
plausible continuation of the category’s up ward
trend in recent years. The fact demonstrates once
more that there is a broad spectrum of occupier Andere Dienstleistungsbranchen Handel, Kfz-Reparatur und Service Verarbeitendes Gewerbe, Industrie und Produktion Logistik, Transport
Others Service industries Retail, automotive repairs and servicing Manufacturing and industrial production Logistics, transport
groups behind the demand for Unternehmens-
immobilien.
The “logistics, transport” sector remained, despite 100 %
a drop by almost 10% in take-up, one of the prin-
22,2 21,0
90 %
cipal powerhouses in the market as it generated 24,1
25,7
27,4 30,6
about one quarter of the take-up. 30,0
80 % 35,9 35,6
38,6
39,1
70 %
25,5 19,6 25,0
17,5 12,8 15,3
60 %
11,1 19,6
20,4 14,6 21,1 8,4
50 %
13,4 19,6
18,9 20,2
14,7 20,8
40 %
22,3 13,0 8,7 19,3
21,5
18,2
30 % 10,8 13,5
17,0 12,0 10,7
11,5
11,4
9,9
20 % 6,1
31,3
23,5 26,7
10 % 20,1 21,8 24,2 21,8 23,9
18,7 17,6 16,0
0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018
34 Der Vermietungsmarkt The Letting Market 1. Halbjahr 2018 | H1 2018 35Sie können auch lesen
