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MARKTBERICHT
MARKET REPORT
Transparenz auf dem Transparency on
deutschen Markt der Germany’s Industrial
Unternehmensimmobilien Real Estate Market
2. Halbjahr 2018 H2 2018
2. Halbjahr 2018 | H2 2018 1
Inhaltsverzeichnis Die Märkte
_The Markets
Contents 6 Der Investmentmarkt für
Unternehmensimmobilien im 2. Halbjahr 2018
The Investment Market for
Unternehmensimmobilien in H2 2018
26 Der Vermietungsmarkt für
Unternehmensimmobilien im 2. Halbjahr 2018
The Letting Market for
Unternehmensimmobilien in H2 2018
42 Fertigstellungen und Pipeline für
Unternehmensimmobilien
Completions and Pipeline for
Unternehmensimmobilien
44 Marktwerte und Flächenvolumen für
Unternehmensimmobilien
Market-value and Floor Space for
Unternehmensimmobilien
Executive Summary
4
Marktbericht Nr. 10 der
INITIATIVE UNTERNEHMENS
IMMOBILIEN
The Market Report No. 10 of the
INITIATIVE UNTERNEHMENS
IMMOBILIEN
Nachwort
_Postscript
46 Hinweise zur Analyse
Notes on the Analysis
47 Abbildungsverzeichnis
List of Figures
48 Glossar
Glossary
50 Kontakt, Copyright und Disclaimer
Contact, Copyright and Disclaimer
2 Die Märkte | The Markets 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 3
Der Marktbericht Nr. 10 Flächenumsätze nach Objektkategorie in Tsd. m², 2. Hj. 2018
The Market Report No. 10
Take-ups by property type in '000 m², H2 2018
100
150
200
250
300
350
50
0
Transformationsimmobilien
46,5 Converted properties
Gewerbeparks
196,0
der INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN Lager-/Logistikimmobilien
Business parks
99,0
of the INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN
Warehouse/logistics properties
Produktionsimmobilien
15,5 Light manufacturing properties
This implies a one-year decline of nearly 14% com-
pared to 2017. Going forward, the situation con-
tinues to be dominated not by a drop in demand
Auch weiterhin ist es nicht eine abnehmende but, on the contrary, by short supply, which conse-
Nachfrage, sondern im Gegenteil ein zu geringes quently reduces the demand volume. Since only a
Investmentvolumen nach Objektkategorie in Mio. Euro, 2. Hj. 2018 Angebot, was das sinkende Nachfragevolumen few planning projects are in the pipeline, market
Investment volume by property category in million euros, H2 2018 bewirkt. Da der Markt nur in geringem Maß neue players have intensified their hunt for investment
Projektierungen realisiert, wird auch stark im opportunities in the existing building stock.
Gebäudebestand nach Anlagemöglichkeiten
100
150
200
250
300
350
50
0
Transformationsimmobilien gefahndet. However, corporate groups as well small and
304,5 Converted properties medium-sized enterprises are firmly clinging to
796,7
Gewerbeparks Aber sowohl Konzerne als auch die kleinen und their real estate stock. As a result, investors are
Business parks
mittelständischen Unternehmen halten stark an increasingly prepared to risk more exposure by
Lager-/Logistikimmobilien
237,3 Warehouse/logistics properties
ihrem Gebäudebestand fest. Als Resultat tendieren investing in second- or third-tier properties or in
Produktionsimmobilien
Investoren immer stärker dazu ins Risiko zu gehen properties that come with high asset management
464,7 Light manufacturing properties und in Immobilien zu investieren, die eher in zwei- requirements. The development is reflected in the
ter oder dritter Reihe liegen bzw. hohen Assetma- yield curve of the second half-year.
nagementbedarf aufweisen. Die Renditekurven
spiegeln dies für die zweite Jahreshälfte wieder. Take-up presents principally the same picture.
Rental units, especially those in central locations,
Beim Flächenumsatz sieht es grundsätzlich nicht are harder and harder to come by. So, take-up is
In den vergangenen Jahren kannte die Bericht- In years past, the figures reported by Initiative anders aus. Mietflächen sind, insbesondere in zen- following a downward trend. Increasingly, prem-
erstattung der Initiative Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien seemed to have only tralen Lagen, in immer geringerem Maße verfüg- ises of inferior quality are rented in order to meet
nahezu nur eine Richtung: steil nach oben oder in one way to go: upward at a brisk pace, and down- bar. Der Flächenumsatz nimmt tendenziell ab. floor space requirements temporarily. Lease terms
Bezug zur Renditeentwicklung steil nach unten. ward just as fast in terms of yield performance. But Immer häufiger werden qualitativ nachrangigere in this context tend to be short because occupiers
Doch bereits Ende 2017 deutete sich an, dass die in late 2017, first signs that the market develop- Flächen angemietet, um den kurzfristigen Flächen- are unwilling to tie themselves permanently to
Marktentwicklung gebremst wurde – das Transak- ment is slowing began to show as the transaction bedarf decken zu können. Die Vertragsdauern sind such accommodation but plan to find sustainable
tionsvolumen ging zurück. Das Problem war: Die volume declined. The problem was: The largest dabei meist eher kurz, um sich nicht langfristig an solutions as soon as the opportunity arises. It is
größten Portfolios waren gedreht und die Mög- portfolios had already been traded, and the diese Flächen zu binden und bei Gelegenheit one of the reasons why rent growth was rather
lichkeit größere Investitionsvolumen schnell zu options for quickly placing major investment vol- nachhaltige Lösungen zu finden. Die Mietpreisstei- muted during the second half of 2018.
platzieren deutlich schwieriger geworden. Die umes had become far more difficult. In subsequent gerungen verlaufen auch aus diesem Grund im
Marktakteure konzentrierten sich in der Folge eher months, market operators tended to focus on sin- zweiten Halbjahr 2018 eher moderat. It will be interesting to see how 2019 will develop.
auf Einzeltransaktionen. gle-asset deals instead. Will demand slacken in sync with the economic
Es bleibt spannend, wie sich 2019 entwickeln wird. downturn? Or will the boom on the real estate
Da auch hier der Markt immer enger wurde, redu- Since the market became more strained for this Wird die Nachfrage aufgrund des Wirtschaftsab- market for Unternehmensimmobilien continue?
zierte sich das Transaktionsvolumen bis zum ersten kind of trading as well, the transaction volume schwungs nachlassen? Oder wird die Rallye auf Initiative Unternehmensimmobilien is looking for-
Halbjahr 2018 immer stärker. Erst im zweiten Halb- declined at an accelerating rate until mid-year of dem Immobilienmarkt für Unternehmensimmobilien ward to engaging you in animated dialogue.
jahr 2018 konnte der Engpass im Transaktions- 2018. It was only in the second half of 2018 that fortgesetzt? Die Initiative Unternehmensimmobilien
markt wieder aufgelöst werden. Zu einer neuen the bottleneck on the transactions market began freut sich auf einen spannenden Dialog mit Ihnen.
Bestmarke reichte es dann aber nicht mehr. Mit to widen. Still, the market action did not suffice to
knapp 767 Mio. Euro aus dem ersten Halbjahr und set a new record. With barely 767 million euros
gut 1,8 Mrd. Euro im zweiten Halbjahr konnte ein worth of assets traded during the first half-year
Gesamt-Transaktionsvolumen von knapp 2,6 Mrd. and just over 1.8 billion euros in the second, the
Euro für 2018 erzielt werden. Das Transaktionsvolu- year-end transaction volume for 2018 fell short of
Herausgeber und Redaktion durch Publisher and editing by
men lag somit knapp 14 % niedriger als noch 2017. 2.6 billion euros. die Geschäftsstelle der Initiative the Office of the Initiative
Unternehmensimmobilien Unternehmensimmobilien:
4 Executive Summary 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 5
Der Investmentmarkt
The Investment Market Hohe Nachfrage auf dem
Investmentmarkt
für Unternehmensimmobilien im 2. Halbjahr 2018 Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2018 schoss
das Investmentvolumen in der zweiten Jahres-
for Unternehmensimmobilien in H2 2018 hälfte um gut 127 % kräftig in die Höhe auf ca. _Keen Demand on the Investment
1,8 Mrd. Euro. Die herausragende Stellung dieses Market
Halbjahres manifestiert sich zudem darin, dass das
langjährige Mittel um ca. 76 % übertroffen wur- Compared to the first half-year of 2018, the
de. Mit rund 2,6 Mrd. Euro blieb das Jahresend- investment volume shot up by more than 127% to
ergebnis zwar hinter dem 2017er zurück, auf- a total of c. 1.8 billion euros. The outstanding per-
grund der enormen Investmentaktivitäten im formance of this half-year also manifests itself in
zweiten Halbjahr 2018 wurde das 5-jährige Mittel the fact that it exceeded the long-term mean by
Quelle/Source: Aurelis Real Estate, Ingo E. Fischer
aber um fast ein Viertel übertroffen. Der positive about 76%. At c. 2.6 billion euros, the year-end
Transaktionstrend aus 2017 setzte sich auch im total admittedly falls short of the 2017 figure, but
Jahr 2018 fort. Die steigende Attraktivität von the enormous investment activities during the sec-
Unternehmensimmobilien als Anlageobjekt bleibt ond half of 2018 ensured that it topped the 5-year
somit weiterhin ungebrochen. mean by nearly a quarter. The positive transaction
trend of 2017 continued in 2018. It is therefore
Insbesondere Gewerbeparks vereinen mit einem safe to say that the rising appeal of Unternehmen-
Investitionsvolumen von ca. 797 Mio. Euro einen simmobilien as investment-grade assets keeps
Anteil von rund 44 % auf sich. Einen hohen growing.
Zuwachs konnte zudem das Segment Produktions-
immobilien verzeichnen, dessen Investmentvolu- Business parks claim a particularly large chunk of
men sich im Vergleich zum ersten Halbjahr 2018 around 44% with an investment volume of c. 797
mehr als verdoppelte (+ 140 %). Mit einem Anteil million euros. Massive gains were also made by the
von knapp 26 % setzten sich die Produktionsim- segment of light manufacturing properties whose
mobilien an die zweite Stelle der Investmentaktivi- investment volumes more than doubled since mid-
täten und erzielten ein Rekordergebnis, welches den year 2018 (+140%). With a share of nearly 26%,
Peak aus dem ersten Halbjahr 2017 noch übertraf. light manufacturing properties now rank second in
terms of investment activities and achieved a
Das verhältnismäßig hohe Transaktionsvolumen record result that surpassed even the mid-year
der Transformationsimmobilien im ersten Halbjahr peak of 2017.
wurde getragen von wenigen sehr hochpreisigen
Investments. Auffallend ist, dass alle Objektkate- The relatively high transaction volume of con-
gorien weit über ihren langjährigen Mittel lagen. verted properties during the first half-year was
Lager-/Logistikimmobilien konnten ebenfalls eine generated by a low number of big-ticket invest-
stärkere Nachfrage generieren, die im letzten ments. Striking to note is that all of the property
Halbjahr mehr als 33 % über dem langjährigen categories substantially outperformed their long-
Mittel lag. term mean. Warehouse/logistics properties also
generated a stronger demand, driving the transac-
tion volume up to over 33% above the category's
long-term mean.
Außenansicht eines Gewerbeparks
Exterior view of a business park
6 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 7
Spezialfonds veräußerten über-
Quelle/Source: Siemens Real Estate
durchschnittlich viele
Unternehmensimmobilien
Im zweiten Halbjahr 2018 vereinten sowohl käu- _Institutional Funds Sell Above-Average
fer- als auch verkäuferseitig die Spezialfonds mit Number of Unternehmensimmobilien
einem Anteil von 64 % das größte Handelsvolu-
men auf sich. Damit stellten sie die mit Abstand During the second half-year of 2018, institutional
bedeutendste Akteursgruppe im vergangenen funds claimed the largest pro-rata share of the
Halbjahr auf dem Markt dar. Auf Käuferseite ist trading volume both on the purchaser and on the
das Handelsvolumen vornehmlich zurückzuführen seller side as they accounted for 64% of the total.
auf zahlreiche Transaktionen, die innerhalb von This means they constituted by far the most signif-
Portfoliodeals vorwiegend Gewerbeparks beinhal- icant group of actors on the market during the
teten. past half-year. On the purchaser side, the trading
volume is primarily attributable to a high number
Während die Spezialfonds in der Vergangenheit of transactions in the form of portfolio deals that
eher durch ein im Median hohes Ankaufvolumen included mainly business parks.
charakterisiert waren, konnten sie im vergangenen
Halbjahr auch bei den Verkäufen ein weit ober- In the past, the hallmark of institutional funds used
halb des Medians der vergangenen Jahre liegen- to be a high median acquisition volume, but dis-
den Anteil verzeichnen. posals transacted during the past half-year were
far above the median of recent years as well.
Luftaufnahme eines Gewerbeparks
Aerial view of a business park
Abb. 01: Investmentvolumen nach Objektkategorie
Fig. 01: Investment volume by property category
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lager-/Logistikimmobilien Produktionsimmobilien Gesamtjahr
Converted properties Business parks Warehouse/logistics properties Light manufacturing properties Full year
3.005,1
3.000
2.750
2.500 2.598,9
2.358,8
2.250
1.938,9
Mio. Euro | million euros
2.000
464,1
1.750 1.837,2
464,7
1.500
458,0
1.250 1.341,8 195,2
237,3
1.000 159,2
458,9 240,2 204,7
224,4
750 136,9 193,6 796,7
153,0 198,6 862,3
515,5 256,7 160,5
187,8 196,7 238,5
500 200,9
77,6 101,1 329,2 180,0 355,8 243,3
148,8 624,8 147,0
199,1 126,7 172,5
250
287,8 325,1 304,5
220,8 232,0 293,6 404,2 195,7 273,2 267,5 254,2
0 29,0 82,7
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
8 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 9
Abb. 02: Käufe und Verkäufe nach Akteuren
Fig. 02: Acquisitions and disposals by type of player
Asset-/Fondsmanager/Private Equity | Asset managers/Private Equity
372,2 37,0
Spezialfonds | Institutional funds
607,9 712,1
Immobilien AG/REIT | Property PLC/REIT
57,2 64,8
Projektentwickler/Bauträger | Property developers/principals
502,6 9,8
Immobilienunternehmen/Wohnungsgesellschaft | Real Estate companies
14,5 62,3
Eigennutzer/Industrie | Owner-occupiers/Industrial
135,5 84,1
Privat | Private Investors
15,4
Sonstige | Miscellaneous
113,4 57,1
Bemerkenswert ist zudem, dass Banken das
Öffentlich/Staatlich | Public sector
höchste Handelsvolumen seit Beginn der Bericht-
erstattung der Initiative Unternehmensimmobilien
erreichten. Dies resultiert ebenfalls vorrangig aus
den hohen Kaufvolumina innerhalb von Portfolio-
Leasinggesellschaft | Leasing companies
transaktionen. Damit belief sich der Anteil dieser Also worth noting is that banks achieved their
Akteursgruppe am gesamten Handelsvolumen auf highest trading volume since Initiative Unterneh-
mehr als ein Viertel (26 %). Auch für die Akteurs- mensimmobilien started reporting. Again, the high
gruppe Versicherungen/Pensionskassen waren purchase volumes are explained by the fact that
Käufe H2 2018 Bank | Banks
Portfoliotransaktionen ursächlich für das relativ these assets were part of portfolio transactions. As Acquisitions H2 2018
hohe Handelsvolumen im H2 2018. a result, the share of this group of market players
Median jährliche Käufe 2014–2018
536,9
accounted for more than one quarter of the total Median of annual acquisitions 2014–2018
Auch Asset-/Fonds-Manager hatten mit einem trading volume. Analogously, portfolio transactions Verkäufe H2 2018 Geschlossener Fonds | Closed-end funds
Volumen rund 370 Mio. Euro einen relativ großen were also the cause for the relatively high trading Disposals H2 2018
Anteil an den Veräußerungen von Unternehmens- volume of another group of actors in H2 2018, Median jährliche Verkäufe 2014–2018
immobilien. Dieser lag jedoch leicht unter dem namely insurance companies / pension funds. Median of annual disposals 2014–2018
Median der letzten Jahre. Projektentwickler bli-
Offener Fonds | Open-end funds
cken hinsichtlich der Verkäufe auf ein starkes Asset managers and fund managers, too, claimed a
Halbjahr zurück. Mit einem Volumen von mehr als relatively large share of Unternehmensimmobilien
500 Mio. Euro rangieren ihre Verkaufsaktivitäten sales, accounting for a volume of 370 million euros.
rund 16 % über dem langjährigen Mittel. However, the figure is slightly lower than the
Versicherung/Pensionskasse | Insurance companies/pension funds
median of recent years. Property developers look Mio. Euro
in million euros
back on a half-year of robust sales. With a volume 223,7
of more than 500 million euros, their sales activities
topped the long-term mean by around 16%.
750 500 250 0 250 500 750
10 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 11
Ladezone einer
Lager-/Logistikimmobilie
Loading area of a
warehouse/logistics property
Stärkstes Halbjahr bei Portfolio-
transaktionen
Im vergangenen Jahr wurde erstmals seit Beginn
der Berichterstattung ein Anteil der Portfoliotrans- _Strongest Half-Year in Portfolio
aktionen am Gesamt-Investitionsvolumen von Transactions Yet
mehr als 50 % registriert. Bis einschließlich 2016
wurden jeweils mehr als zwei Drittel der Invest- For the first time since the start of the survey, the
ments durch Einzeltransaktionen getätigt. 2017 registered share of portfolio transactions in the
war bereits ein Portfoliotransaktionen betreffendes total investment volume exceeded the mark of
sehr starkes Jahr. Dieser Peak konnte im vergange- 50% last year. Up to and including 2016, more
nen Gesamtjahr nochmals übertroffen werden. than two of three investments took the form of
Unter anderem durch die Portfolios Laetitia und single transactions. But 2017, portfolio trading
Optimus Prime wurde das Jahresendergebnis von gathered considerable momentum. Its peak was
2,5 Mrd. Euro gehandelter Unternehmensimmobi- topped again by the end of last year. Not least
lien maßgeblich durch Portfoliotransaktionen because of the portfolios Laetitia and Optimus
erreicht. Prime, the year-end result of 2.5 billion worth of
Unternehmensimmobilien traded was achieved
Quelle/Source: Aurelis Real Estate, Henning Kreft
through portfolio transactions.
After the tremendous investment growth during
the second half-year, in which nearly 60% of the
portfolios were traded, the first half-year of 2019
might see the market action slow down. The
intention for the bulk of the traded assets is prob-
Nach dem enormen Investitionsschub im zweiten ably to hold on to the investments and to integrate
Halbjahr, auf das knapp 60 % der Portfolios entfie- them into the asset management. The large vol-
len, könnte das erste Halbjahr 2019 wieder etwas ume of richly varied portfolio transactions docu-
Abb. 03: Investmentvolumen nach Art der Transaktion gemäßigter ausfallen. Das Ziel, die Investments zu ments the high level of acceptance even among
Fig. 03: Investment volume by type of transaction halten und in das Asset Management zu integrie- major institutional investors.
ren, wird zumindest einen Großteil der gehandel-
ten Objekte betreffen. Das hohe Volumen der
Portfoliotransaktion
Portfolios
Einzeltransaktion
Single transaction
Gesamtjahr
Full year
breitgefächerten Portfoliotransaktionen dokumen- _Domestic Players Account for Majority
tiert die hohe Akzeptanz auch seitens großer insti- of Transactions
tutioneller Investoren.
3.005,1 A look back at the year 2018 as a whole shows
3.000 that German purchasers and sellers have been the
Großteil der Transaktionen entfällt most active players on Germany’s investment mar-
2.750 auf nationale Akteure ket. In either role, domestic investors scored a
share of more than 60%. While domestic players
2.500 2.360,9 2.598,9 Rückblickend auf das Gesamtjahr 2018 sind deut- made a smaller footprint on the purchaser side,
sche Käufer und Verkäufer auf dem Investment- German market operators mainly disinvested,
2.250
markt am aktivsten in Erscheinung getreten. Auf when compared to the previous year.
1.927,3
beiden Seiten konnte ein Anteil von über 60 %
Mio. Euro | million euros
2.000
den heimischen Akteuren zugerechnet werden. Accordingly, cross-border capital movements inevi-
1.750
1.837,3 Wohingegen auf Käuferseite eine schwächere Prä- tably played a greater role. The bulk of interna-
867,4 senz der hiesigen Akteure zu sehen war, haben tional players in 2018 as a whole originated in
1.500
805,5 deutsche Marktakteure im Vergleich zum Vorjahr other European countries (around 35% of the pur-
1.250
in erster Linie desinvestiert. chasers and about 26% of the sellers). Especially
1.341,4 the disposals by investors from Europe slowed
1.000 Infolgedessen spielten zwangsläufig grenzüber- noticeably, but they were all the more prominent
1.432,9
957,4
schreitende Kapitalbewegungen eine stärkere on the buying side.
750
788,6 Rolle. Der größte Anteil der internationalen
1.184,4 Akteure stammt im Gesamtjahr 2018 aus europäi-
478,0 997,7
500 447,7
418,8 882,0 schen Ländern (rund 35 % der Käufer und ca. 26
566,3
594,8 514,0
250 % der Verkäufer). Insbesondere die Verkäufe von
372,8 264,7 244,5 266,4 334,6 317,7 Akteuren europäischer Herkunft haben im Ver-
53,5 126,8 83,2 71,3
0 gleich zum Vorjahr erheblich nachgelassen - dafür
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 waren sie besonders stark im Ankauf.
12 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 13
Quelle/Source: SEGRO
Die Marktaktivitäten von nordamerikanischen
Akteuren hielten sich im Gesamtjahr 2018 stark in
Grenzen. Die im Vorjahr noch starken Investments
lagen 2018 nur noch unter der 1-%-Marke. Die
übrigen Regionen waren – bis auf Asien in margi-
nalem Umfang – auf dem Investmentmarkt für The market activity of North American actors was
Unternehmensimmobilien in diesem Zeitraum very muted throughout 2018. Unlike the previous
nicht vertreten. year, when they had been very active, their invest-
ments dropped below the 1% mark. The other
Insgesamt wurden von deutschen Investoren regions—except for a marginal role played by
Unternehmensimmobilien für knapp 1.328 Mio. Asia—were not active on the investment market
Euro gekauft und ca. 1.526 Mio. Euro verkauft, for Unternehmensimmobilien during this time.
während internationale Investoren für rund 838
Mio. Euro gekauft und 640 Mio. Euro verkauft All things considered, German investors purchased
haben. Unternehmensimmobilien assets worth nearly
1,328 million euros while disposing of c. 1,526
million euros in assets, whereas international
investors spent c. 838 million euros buying and
collected 640 million euros from disposals.
Abb. 04: Käufe und Verkäufe nach Herkunft der Akteure
Fig. 04: Acquisitions and disposals by origin of players
Deutschland Europa Nordamerika Australien Asien Nahost Sonstige
Germany Europe North America Australia Asia Middle East Other
100 % 1,4 % 1,8 % 1,8 %
2,5 % 3,3 % 2,2 % 1,0 % 1,4 %
2,0 % 4,0 % 5,7 % 2,2 %
10,0 % 9,9 % 3,4 % 5,5 % 9,1 %
19,3 %
8,1 % 5,9 %
90 %
2,7 % 2,4 % 9,6 %
25,6 % 25,5 %
21,1 % 34,8 %
12,5 % 21,9 % 14,2 %
80 %
18,0 %
11,7 %
33,8 % 2,8 % 37,9 %
70 %
60 %
50 %
83,4 %
74,5 %
40 %
74,8 % 71,5 % 70,0 % 70,4 %
68,9 % 69,9 % 68,9 %
63,2 %
30 %
53,5 % 51,4 %
20 %
10 %
0%
Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer Käufer Verkäufer
Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller Purchaser Seller
2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 2017 2017 2018 2018
Außenansicht einer Gewerbepark-Einheit
14 Der Investmentmarkt | The Investment Market Exterior view of a business park unit
Abb. 05: Bruttoanfangsrenditen* nach Objektkategorie
Fig. 05: Gross initial yields* by property category
Renditekompression verliert an Fahrt
Max. Rendite
Max. yield *Die erzielbaren Renditen werden als Bruttoanfangsrendite (BAR)
ausgewiesen. Sie stellen den Quotienten der Nettorohmieteinnah- Für einen Großteil der Objektkategorien wurde ein
Durchschnittsrendite
Average yield
men und der Nettokaufpreise zum Zeitpunkt der Transaktion dar.
Sie berücksichtigt somit die Ertragskraft als auch den Wert einer
Rückgang der Spitzenrenditen zum ersten Halbjahr _Yield Compression is Losing Momentum
Marktübliches Spektrum
Immobilie und unterscheidet sich damit von einer langfristigen 2018 beobachtet. Das Investmentinteresse in dem
Performancekennziffer wie dem GPI. Eine Definition der Bruttoan-
Standard market spectrum
fangsrendite (BAR) sowie des GPI sind im Glossar aufgeführt. Segment der Unternehmensimmobilien ist nach Market action during the first half-year of 2018
Spitzenrendite wie vor ungebrochen. Dies gilt bei anhaltender Flä- showed a hardening of prime yields for the majority
Prime yield
*The achievable yields are posted in gross initial yields (GIY). chenknappheit vor allem für die von vielen Unter- of asset categories. Now, as then, the investor inter-
Min. Rendite It represents the ratio of the net rental income and the net purchase
Min. yield price at the time of the transaction. Accordingly, it reflects both nehmen bevorzugten innerstädtischen Standorten: est in the segment of Unternehmensimmobilien
the profitability and the value of a given property, which sets the ratio Hier können steigende Kaufpreise und sinkende remains high. As floor space continues to be in
apart from long-term performance indicators such as the GPI.
For a definition of the gross initial yield (GIY) and the GPI, please Renditen festgestellt werden. short supply, this is particularly true for inner-city
see the glossary. locations that many companies favour: Here, pur-
chase prices have been going up while yields have
been declining.
Transformationsimmobilien Lager-/Logistikimmobilien
Converted properties Warehouse-/logistics properties
14 % 14 %
12 % 12 %
10 % 10 %
8% 8% 8,2 %
7,3 %
6,6 %
6% 6,0 % 6%
4,7 %
4,3 % 4,1 %
4% 4%
3,6 %
2% 2%
0% 0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
Gewerbeparks Produktionsimmobilien
Business parks Light manufacturing properties
14 % 14 %
12 % 12 %
10,7 %
10 % 10 %
9,3 %
8% 8% 8,2 %
7,4 %
6% 6,0 % 6%
5,2 %
4,4 % 4,3 %
4% 4%
2% 2%
0% 0%
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
16 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 17Außenansicht einer Produktionsimmobilie
Exterior view of a light manufacturing property
Um einiges breiter fällt dieser Renditekorridor bei
den Gewerbeparks aus, deren Spitzen- und Durch-
schnittsrenditen zwar jeweils 20 Basispunkte im
Vergleich zur ersten Jahreshälfte verloren. Im Ver-
gleich zu den Jahresendwerten von 2017 lagen sie
insbesondere im Durchschnitt teilweise deutlich
darüber. Hier bestätigt sich die Erkenntnis, dass
mehr value-add-Investments mit höheren Renditen The yield corridor is much broader for business
Quelle/Source: Garbe
getätigt wurden. Auch generell werden hier die parks, whose peak and average yields lost 20 basis
höchsten Renditen im Vergleich zu den anderen points each since the first half of the year. Still,
Objektkategorien erzielt. they exceeded some of the year-end figures of
2017 substantially, especially the average figures.
Im Segment Produktionsimmobilien verharrten die This confirms the observation that the number of
Spitzenrenditen im Vergleich zum vorherigen Halb- value-add investment, which offer higher yields,
jahr auf ihrem Niveau von 5,2 %. Damit lagen sie has increased. Indeed, they generally show the
rund 40 Basispunkte über dem Wert des zweiten highest yield rates among the property categories.
Halbjahres 2017. Im graphischen Verlauf scheint
sich die Spitzenrendite allmählich eingependelt zu In the segment of light manufacturing properties,
Generell deutet sich bereits seit dem ersten Halb- haben. Die Durchschnittsrenditen der Produktions- prime yields maintained their level of 5.2% half-
jahr 2018 ein Abflachen der Renditekompression immobilien sind in der zweiten Jahreshälfte zwar year on half-year. They were thus around 40 basis
an. Dieser Trend setzte sich auch in der zweiten um 40 Basispunkte gesunken, in Anbetracht des points above the mid-year rate of 2017. A look at
Jahreshälfte fort. Dies hatte zur Folge, dass die verhältnismäßig starken Sprungs zum ersten Halb- the chart shows that the prime yield graph appears
Renditen eher auf eine Seitwärtsbewegung zusteu- jahr ist dieser Rückgang nicht zwangsläufig als wei- to have levelled out. Although average yields on
ern anstatt auf ein deutlich geringeres Niveau. tere Renditekompression zu bewerten, da diese light manufacturing properties fell by 40 basis
Zurückzuführen ist dieser Umstand u. a. auf den noch klar über derjenigen des zweiten Halbjahres points during the second half of the year, this
Mangel an Top-Objekten in den begehrtesten 2017 lag. decline should not necessarily be seen as a further
Lagen, wodurch sich Investoren auch Objekten That said, it should be added that the yield com- yield compression, considering the relatively strong
mit höherem Investitionsrisiko abseits der Core- pression started to level out during the first six leap in the first half of the year, because it was still
Bereiche zuwenden. months of 2018. The trend continued during the well above that of the second half of 2017.
second half-year. As a result, yield rates gravitated
Die Transformationsimmobilien verzeichneten zwar toward a lateral movement rather than toward a
einen leichten Rückgang der Spitzenrenditen um noticeably lower level. The development is explained,
10 Basispunkte auf 4,3 %, sie bewegen sich jedoch inter alia, by the shortage in premium properties in
in Bezug auf die Durchschnittsrenditen mit 6,0 % coveted locations, which has prompted investors to
auf dem Niveau von Ende 2017. Die Spitzen- und turn toward alternative assets with higher invest-
Durchschnittsrenditen fallen im Vergleich zu den ment risks outside the core areas as well.
übrigen Objektkategorien der Unternehmensimmo-
bilien am niedrigsten aus, da sie aufgrund ihrer Converted properties, while having experienced a
vielfältigen Nutzerstruktur und zumeist innerstädti- modest dip in prime yields by 10 basis points to
schen Lage höhere Mieten für eine breitere Mieter- 4.3%, still maintain the average yield level of 6.0%
zielgruppe aufweisen. they showed at the end of 2017. Prime and average
yields are the lowest when compared to the other
In Bezug auf die kleinflächigen und urban gelege- property categories of corporate real estate, as
nen Lager-/Logistikimmobilien war auch ein Absin- they show higher rents for a broader target tenant
ken der Spitzenrendite um 10 Basispunkte bezie- group due to their varied occupancy structures and
hungsweise ein Rückgang der Durchschnittsrendite mostly inner-city locations.
um 20 Basispunkte festzustellen. Während sich
hier die Spitzenrendite in der letzten zeit zuse- As far as small-scale warehouse/logistics proper-
hends stabilisiert hat, erfährt die Durchschnittsren- ties in urban locations go, prime yields dropped by
dite noch eine geringe Kompression. Die Rendite- 10 basis points whereas average yields went down
bandbreite für Lager-/Logitikimmobilien fällt damit by 20 basis points. While the prime yields steadily
immer schmaler aus. stabilised here lately, the average yield is still sub-
ject to minor compression. The yield spread for ware-
house/logistics properties thus keeps narrowing.
18 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 19Abb. 06: Investmentvolumen nach Region
Fig. 06: Investment volume by region
Investmentvolumen aller Regionen Region West Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Hamburg und Umland
Investment volume of all regions Western region Conurbation Rhine-Ruhr Hamburg and greater area
Region Nord Region Süd Stuttgart und Umland Berlin und Umland
Northern region Southern region Stuttgart and greater area Berlin and greater area
Das erheblich gewachsene Investmentvolumen zum
Region Ost Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar München und Umland
zweiten Halbjahr 2018 schlug sich vor allem in Eastern region Conurbation Rhine-Main-Neckar Munich and greater area
den etablierten Verdichtungsräumen nieder. Den
höchsten Anteil am Gesamtvolumen mit knapp
21 % (381,3 Mio. Euro) nahm dabei Berlin und sein The massively increased investment volume in the 2.051,8
Umland ein. Der Fokus der Investmenttätigkeiten second half of 2018 was most evident in the
lag hierbei auf dem Kerngebiet Berlin, in welchem established conurbations. Berlin and greater area
256,3
einige großvolumige Transaktionen durchgeführt accounted for the single largest share in the total 28,6
wurden. Die Region Berlin und Umland konnte mit with nearly 21% (381.3 million euros). Investment 262,7
großem Abstand ein Rekordergebnis verzeichnen. activities here focused on the core area of Berlin 259,3
1.803,2
Nach dem bereits sehr investmentstarken ersten which saw several large-scale transactions. At the 238,0
Halbjahr 2018 war die Hauptstadtregion im same time, it was by far the highest record volume 511,4
44,6
Gesamtjahr der führende Hotspot für Investments for the region of Berlin and greater area as such. 72,0
1.032,3 92,5
in Unternehmensimmobilien. Gathering further momentum in the wake of the 138,1
16,8
already fast-trading first half of 2018, the capital 121,9
113,6
An zweiter Stelle des Rankings – sowohl in der region had become the leading hot spot for 23,3 163,6
272,5
45,3
Halbjahres- als auch in der Ganzjahresbetrachtung – Unternehmensimmobilien investments by the end 953,3 165,7
51,9
folgt die Region München und Umland. Nachdem of the year. 1.274,1 167,3
2.000 269,8
im ersten Halbjahr hier die Investments in Unter- 1.234,8 199,8 25,8 320,1
nehmensimmobilien noch ausblieben, wurde im The second place of the ranking—both from a 50,3 183,3 12,4 228,7
1.084,7 795,7
zweiten Halbjahr mit einem Transaktionsvolumen mid-year and a full-year perspective—is taken up 54,0 124,7 61,6 31,1 381,3
von 320 Mio. Euro der höchste Halbjahreswert seit by the region Munich and greater area. Although 28,1 17,6 109,5 118,0
mehreren Jahren erzielt. Das starke zweite Halbjahr investments in Unternehmensimmobilien stalled 145,9 47,7 192,2 54,3 39,9 110,9
reichte damit auch aus, das Mittel der vergange- during the first six months of the year, the region 112,4 19,8 143,7 804,9 33,6 244,2 41,6
nen 5 Jahre in der Ganzjahresbetrachtung um ca. registered the highest half-year total in a number 215,3 26,2 245,9 173,3 88,1
41 % zu übertreffen. of years after the second semester returned a 134,3 66,6 67,4 27,0 25,2 128,9
694,2 178,8 105,4 19,4 16,6 181,2 28,0
transaction volume of 320 million euros. In fact,
56,2 145,4 224,4 89,2 102,2 102,2
Ein wachsendes Investmentvolumen wurde zum the strong second half-year sufficed, from a full- 1.500
13,0 58,7 77,4 188,7 104,7 114,0
zweiten Halbjahr ebenso in der Region Hamburg year perspective, to push the region’s total roughly
Mio. Euro | million euros
80,1 251,0 499,1 93,4 34,7
und Umland verzeichnet. Hier wurde der bisherige 41% past the mean of the past 5 years. 685,2 71,5 93,6
45,2 147,4
Rekord aus dem ersten Halbjahr 2015 leicht über- 656,6 94,6 51,9 37,1
troffen und damit auch im Gesamtjahr ein deutlich A growth in investment volume during the second 28,4 60,9 75,6
überdurchschnittliches Investmentvolumen erzielt. half-year was also evident in the region of Ham- 10,1 63,2 68,8 9,0
Die Region war dabei häufig das Ziel von Portfolio- burg and greater area. It narrowly exceeded the 165,5 37,5 96,9 258,7
transaktionen. Das verstärkte Auftreten von Invest- standing record from mid-year 2015 and eventu- 34,0 93,0 59,7
ments in der zweiten Jahreshälfte machte sich ally achieved a clearly above-average investment 67,1 44,8 51,5
ebenfalls in dem Verdichtungsraum Rhein-Main- total by the end of the year as well. During that 128,5 91,6 97,3
Neckar bemerkbar. Das Handelsvolumen schoss in time, portfolio transactions often targeted the 1.000 20,2 64,0
64,5 15,3
dieser Region um 873 % in die Höhe. region. The increased incidence of investments
83,4 89,1
during the second half of the year was also felt in
83,7 68,7
Nachdem die Region Nord im ersten Halbjahr 2018 the Rhine-Main-Neckar conurbation. The trading
89,5
noch ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielen volume in this region shot up by 873%.
konnte, blieb das Investmentvolumen im zweiten
Halbjahr mit rund 45 Mio. Euro um knapp 60 % While the Northern region showed an above-aver-
hinter diesem zurück. Weit über dem langjährigen age result at mid-year 2018, the investment vol-
Mittel lag das Investmentvolumen in der Region ume of the second half-year was almost 60%
Ost, in der häufig das Gebiet Halle/Leipzig nachge- lower at c. 45 million euros. Far above its long-
500
fragt wurde. Die Region Stuttgart und Umland term mean was the investment volume of the East-
konnte ein investmentstarkes Jahr verbuchen, wel- ern region, with demand being particularly high in
ches gut 76 % über dem 5-Jahres-Mittel lag und the Halle/Leipzig area. The region “Stuttgart and
im zweiten Halbjahr insbesondere das Stuttgarter greater area” ended the year with a formidable
Umland stark nachgefragt wurde. Die Region West investment performance that surpassed its 5-year
sowie der Verdichtungsraum Rhein-Ruhr lagen im mean by over 76%. During the second half-year,
Jahr 2018 um ca. 45 % für erstere und um gut 26 % demand was particularly keen for assets in Stutt-
für letztere unter ihrem langjährigen Mittel. gart and greater area. Conversely, the Western
region and the Rhine-Ruhr conurbation fell short
of their long-term mean in 2018, the former by 0
around 45% and the latter by just over 26%. H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
20 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 21Abb. 07: Regionale Verteilung der Investments nach Objektkategorie, 2. Halbjahr 2018 Abb. 08: Regionale Verteilung der Flächenumsätze nach Objektkategorie, 2. Halbjahr 2018
Fig. 07: Regional distribution of investments by property category, H2 2018 Fig. 08: Regional distribution of take-ups by property type, H2 2018
Objektkategorie
Proberty category
Transformationsimmobilien
Converted properties
Gewerbeparks
Business parks
Lager-/Logistikimmobilien
Warehouse/logistics properties
Produktionsimmobilien
Light manufacturing properties
Hamburg und Umland Hamburg und Umland
Teilraum Hamburg and greater area Hamburg and greater area
Sub-area 18.500
Region Nord
Northern region
Region Ost
Eastern region Berlin und Umland Berlin und Umland
Berlin and greater area Berlin and greater area
Region West 72.500
Western region
Region Süd
Southern region Region Nord
Northern region
Verdichtungsräume 12.500
Conurbations Region West
Western region
10.500
Region Ost
Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Verdichtungsraum Rhein-Ruhr Eastern region
Conurbation Rhine-Ruhr Conurbation Rhine-Ruhr 59.500
61.000
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar Conurbation Rhine-Main-Neckar
43.000
Region Süd
Southern region
37.500
München und Umland München und Umland
Munich and greater area Munich and greater area
19.000
Stuttgart und Umland Stuttgart und Umland
Stuttgart and greater area Stuttgart and greater area
23.000
© 2019 bulwiengesa AG, Kartengrundlagen: © elevenfifteen © 2019 bulwiengesa AG, Kartengrundlagen: © elevenfifteen
22 Der Investmentmarkt | The Investment Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 23Quelle/Source: Sirius Facilities Außenansicht eines Gewerbeparks in Berlin Exterior view of a business park in Berlin
Der Vermietungsmarkt Berlin stemmt sich gegen den
Bundestrend
The Letting Market Der Flächenumsatz im Gesamtjahr 2018 hatte im
Vergleich zu dem sehr starken Vorjahr einen deut-
lichen Rückgang um 40 % erfahren. Mit einem
_Berlin Bucks the National Trend
Gesamtergebnis von 856.500 m² umgesetzter Flä- Compared to the very strong prior year, the year-
che zum Jahresende sinkt diese auf den niedrigsten end take-up in 2018 suffered a massive set-back
für Unternehmensimmobilien im 2. Halbjahr 2018* Wert seit Beginn der Berichterstattung durch die by 40%. With a total result of 856,500 m² in
Initiative Unternehmensimmobilien. Zum ersten absorbed floor space by the end of the year, the
for Unternehmensimmobilien in H2 2018* Mal blieb man in der Gesamtjahresbetrachtung figure dropped to the lowest level it has shown
unter der Marke von 900.000 m². Das zweite Halb- since the start of the survey by Initiative Unterneh-
jahr 2018 fiel dabei noch einmal um knapp 29 % mensimmobilien. It is the first time that the year-
hinter dem ersten Halbjahr zurück. Mit 357.000 m² end total fell short of the mark of 900,000 m². In
vermieteter Fläche wurde das geringste Halbjahres- fact, the second half-year of 2018 undercut the
ergebnis seit Beginn der Berichterstattung registriert. half-year total by nearly 29%. And at 357,000 m²
in lettings, the mid-year take-up was the lowest
figure since the start of the survey.
*Der Vermietungsmarkt spiegelt nur die Aktivitäten der in der
INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN eingebundenen
Unternehmen wider. Die Aussagen sind nicht vollumfänglich
auf den Gesamtmarkt übertragbar. *The occupier market reflects only the activities of companies
associated with the INITIATIVE UNTERNEHMENSIMMOBILIEN. The
statements are therefore not fully applicable to the overall market.
Abb. 09: Flächenumsätze nach Region
Fig. 09: Take-ups by region
658,5 679,5
581,5 74,0 593,0
24,0 554,0
527,0 21,5
10,0 499,5
11,0 45,5
480,0 66,0
36,0 20,5 466,5
37,5 3,5 440,0 109,0 28,0
13,0 44,0 357,0
42,5
17,0 37,5 60,0 122,5
72,0 53,0 388,0 36,0 17,0 27,5
32,5 16,5 46,5 3,5 81,0 56,0 12,0 17,0 12,5
113,5 72,0
105,0 37,0 11,0 24,0 50,5 65,5
13,0 137,0 48,5 1,0 42,5 59,5
73,0 175,0 16,5 61,5 16,0 146,0
800 61,5 24,5 98,5 40,5 51,5 10,5 Flächenumsatz aller Regionen
Take-ups of all regions
116,0 128,0 45,5 49,0 5,0 15,5
90,5 38,5 29,0 96,5 67,0 37,5
3,5 30,0 33,5 163,0 44,5 45,5 Region Nord
48,5 68,5 49,5 67,5 29,0 43,0
Northern region
15,5 66,0 61,0 37,5 63,5
47,5 58,5 2,5 42,0 61,0
19,0 77,0 121,0 69,5 106,5 Region Ost
26,5 96,5 51,0 98,0 23,0 Eastern region
Tsd. m2 | ‘000 m2
600 15,5
108,0 22,5 6,0 75,0 19,0
81,0
11,0 20,5 Region West
123,0 103,5 18,5 Western region
71,5 25,0
72,5
104,0 Region Süd
Southern region
400
Verdichtungsraum Rhein-Main-Neckar
Conurbation Rhine-Main-Neckar
Verdichtungraum Rhein-Ruhr
Conurbation Rhine-Ruhr
Stuttgart und Umland
200 Stuttgart and greater area
München und Umland
Munich and greater area
Hamburg und Umland
Hamburg and greater area
0
Berlin und Umland
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018 Berlin and greater area
26 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 27Ausdifferenzierung der Größen-
strukturen
Im zweiten Halbjahr 2018 konnte beobachtet wer-
den, dass der Flächenanteil der Klasse größer als
10.000 m² an den Vermietungsabschlüssen enorm _Greater Differentiation of Size Structures
angestiegen ist. In der Folge haben diese ca. 20 %
am gesamten Flächenumsatz eingenommen. Spit- Market evidence during the second half-year of
zenreiter – mit einem Anteil von gut 25 % – sind 2018 showed a tremendous increase in the pro-
allerdings nach wie vor kleinere Flächeneinheiten rata share of the class of premises larger than
mit einer Größe von 101 bis 999 m². Die gesteigerte 10,000 m² in the lettings total. The class eventually
Nachfrage kleinerer Flächeneinheiten aus den ver- came to claim around 20% of the entire take-up.
gangenen Jahren bleibt dabei weiterhin erkennbar, That being said, the smaller units sized 101 to
auch wenn der Anteil im Vergleich zum ersten 999 m² still remained in the lead with a share of
Quelle/Source: Fraser Property
Halbjahr 2018 leicht abgenommen hat. Die Nutzer just over 25%. The increased demand for smaller
benötigen tendenziell weniger Raum für die Ab- premises seen in previous years is still apparent
wicklung ihrer Aktivitäten und streben eher flexible even if their share has slightly declined since mid-
Größeneinheiten an. year 2018. Occupiers tend to require slightly less
space for conducting their business and favour flex-
Die mittelgroßen Flächen erreichten mit den ver- ibly sized units instead.
gangenen Betrachtungszeiträumen vergleichbare
Niveaus. Am deutlichsten gewonnen hat die Flä- The midsize units more or less maintained the level
Produktionsimmobilie des Automotive Sektors
Light manufacturing property of the automotive sector chenkategorie von 5.000 bis 7.499 m², welche mit they had scored in previous survey periods. The
ihrem Rekordhoch ca. 14 % des gesamten Flächen- most substantial gains were registered in the unit
umsatzes ausmachten. In der Gesamtbetrachtung size band of 5,000 to 7,499 m², which set a new
zeigt sich eine Ausdifferenzierung in der Größen- record by claiming about 14% of the entire
struktur der Vermietungen, bei welcher auf der take-up. From an overall perspective, the lettings
Die Ursache ist weniger in einem nachlassenden einen Seite die kleinen Flächen stärker gefragt sind reveal a greater degree of differentiation within the
Interesse an der Immobilienklasse zu suchen, son- und auf der anderen Seite ebenso die sehr großen size band structure, as the demand for smaller
dern eher in der Tatsache, dass die Nachfrage nur Flächen einen großen Anklang finden. units has increased, on the one hand, while very
unzureichend von dem auf dem Markt befindli- The reason is not so much slackening interest in large units, on the other hand, are equally popular.
chen Angebot bedient werden kann. Ein Großteil this real estate class but rather the fact that the
der Flächen ist bereits vermietet und wird eher in supply available on the market simply does not
Anschlussmietverträge überführt. suffice to meet demand. The bulk of the floor
space is already occupied and mostly let on subse-
Die am stärksten nachgefragte Region im Gesamt- quent leases.
jahr 2018 war Berlin. Mit einem Flächenumsatz
Abb. 10: Umsatzleistung nach Flächengrößenklassen
von 72.500 m² vereint die Region gut 20 % des The region most in demand during the year 2018 Fig. 10: Take-ups by area size category
gesamten Flächenumsatzes auf sich, knapp 11 % as a whole was Berlin. With a take-up of 72,500
weniger als im vorangegangenen Halbjahr. Gerade m², the region accounts for well over 20% of the
in Berlin sind Unternehmensimmobilien für eine total, which is still nearly 11% less than during the
Vielzahl von Interessenten eine passende Lösung previous half-year. In Berlin more than in other 100 %
5,9
2,6 3,7 Umsatz größer
10.000 m²
adäquate Flächen im urbanen Raum zu beziehen. places, Unternehmensimmobilien units are a great 11,0 10,8 Lettings of more than
11,1 20,1
Den stärksten Zuwachs konnte derweil die Region solution for a number of leads who are looking for 90 % 21,5 23,5
11,5 10,000 m²
24,2
Ost für sich verbuchen, welche das Ergebnis des adequate accommodation in an urban environ- 36,1 32,2 10,1
17,2
7.500 bis 10.000 m²
10,6
vorherigen Halbjahres mehr als verdoppeln konnte ment. The steepest increase was reported from the 80 % 12,8 10,9
2,8 7,500 to 10,000 m²
und infolgedessen ca. 308 % über dem Mittel der Eastern region, which more than doubled its mid- 50,2 5,6
5.000 bis 7.499 m²
letzten 5 Jahre lag. Tendenziell wird dadurch er- year total and therefore exceeded the mean value 7,2 11,5 11,1 14,3
11,2 5,000 to 7,499 m²
70 %
sichtlich, dass aufgrund der Flächenknappheit in of the past 5 years by about 308%. This suggests a 13,0
18,5 2.500 bis 4.999 m²
den Ballungsräumen der Metropolen zunehmend tendency among occupiers to consider peripheral 1,8 10,8 10,8 19,7 17,5
2,500 to 4,999 m²
60 % 9,0
auch periphere Regionen in den Fokus der Nutzer regions because of the short supply of accommo- 9,2 16,5 14,3
11,5 20,0
rücken. Die Mehrheit der Abschlüsse fanden hier in dation in the metropolises and their conurbations. 5,4 1.000 bis 2.499 m²
1,000 to 2,499 m²
Gewerbeparks statt. Mit einem Anteil von rund The majority of lease signings concerned premises 50 % 4,4 16,7
17,1 19,1 17,6
17 % am gesamten Flächenumsatz lag die Region in business parks. With a share of around 17% of 11,4 3,1 12,6 14,0 101 bis 999 m²
23,0 101 to 999 m²
Ost knapp hinter dem zweitplatzierten Verdich- the take-up total, the Eastern region made it into 40 %
16,4 19,3
10,6
tungsraum Rhein-Ruhr. the top three, closely trailing the Rhine-Ruhr con- 18,4 Bis 100 m²
12,5 14,6
urbation in second place. 30 %
15,3 14,1 13,8
Up to 100 m²
Einhergehend mit dem allgemeinen Nachlassen
15,5
der Flächenumsätze schnitten die meisten anderen The general slowdown in take-up coincides with a 31,2
31,1
20 %
Regionen unterdurchschnittlich ab. Hamburg und sub-average performance of most of the other 22,2 22,6 24,1 23,7 26,7
24,8
Umland musste zwar einen Rückgang um knapp regions. Hamburg and its greater area, while suf- 23,0 20,9
19,5
81 % hinnehmen, aufgrund des starken ersten fering a set-back by nearly 81%, still tops the long- 10 % 12,9
Halbjahres 2018 wurde trotz in der Ganzjahresbe- term mean by around 42% for the full year 7,2
4,3 5,7 4,6 3,9 3,8 4,5 6,3 5,8 6,6 4,3
3,2
trachtung dennoch das langjährige Mittel um rund because of its robust first half-year of 2018. 0%
42 % übertroffen. H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
28 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 29In Summe machen die Verträge mit einer sehr kur-
zen Laufzeit von weniger als einem Jahr zusam-
men mit den rollierenden Verträgen annähernd die
Hälfte aus. Die flexible Laufzeitgestaltung hatte Overall, leases with very short terms of less than
sich im zweiten Halbjahr 2018 großer Beliebtheit one year together with rolling lease agreements
erfreut. Die Verschiebung hin zu den sehr kurzfris- accounted for almost half of all signings. Flexibly
tigen Mietverträgen hatte zur Folge, dass die Miet- structured lease terms proved immensely popular
verträge mit einem mittleren Zeitfenster hinter during the second half of 2018. As a consequence
ihrem langjährigen Mittel zurückgeblieben sind. In of the shift toward the very short lease agree-
der Summe stand der langfristige Mietzeitraum ments, leases with medium lifetimes lagged
demnach für ca. 20 % der Flächennachfrage. behind their long-term mean. Long-term leases
Während eine Bindung von 10 Jahren und länger ultimately made up around 20% of the overall
2013 noch häufig vereinbart wurde, ist die Ver- demand for space. As recently as 2013, fixed
tragslaufzeit im Verlauf der letzten Jahre signifi- terms of 10 years or more were still frequently
kant gesunken. Aktuell mieten nur knapp 5 % der agreed, whereas in the course of the past few
Mieter für 10 Jahre oder länger an. Die Nutzer- years, the contract period has shortened signifi-
nachfrage steht damit sowohl für langfristig gesi- cantly. At the moment, a mere 5% of the occupi-
cherte Cashflows, bedient aber gleichzeitig auch ers rent for periods of 10 year or longer. Occupier
die Flexibilitätsbedürfnisse einiger Mieter. demand is thus characterised both by secure long-
term cashflow and by the accommodation of the
flexibility requirements of some tenants.
Abb. 11: Flächengewichtete Laufzeit der Mietverträge
Fig. 11: Lease term weighted by take-ups
10 Jahre und länger
100 % 5,7 4,7 10 years and longer
8,0
7,3 12,2 9,2
19,1 18,9 5 bis kürzer als 10 Jahre
90 % 21,3 5 to shorter than 10 years
28,3 16,0
31,3 18,9 3 bis kürzer als 5 Jahre
29,6
24,0 3 to shorter than 5 years
80 %
13,2
24,2 2 bis kürzer als 3 Jahre
2 to shorter than 3 years
35,5
24,1
Rollierende Mietverträge sprechen 70 % 17,4 1 bis kürzer als 2 Jahre
43,3 25,1
für Flexibilität 12,6 1 to shorter than 2 years
17,8 20,0 Kürzer als 1 Jahr
60 % 27,4
Die Flächenumsätze zeigten im vergangenen Halb- _Rolling Leases Point to Need for 24,3 Shorter than 1 year
jahr einen deutlichen Zuwachs der Mietverträge Flexibility 33,4
12,4 Rollierend
mit einer Laufzeit kürzer als 1 Jahr. Bei einem 50 % 16,8 27,6 14,5 Rolling
12,6
Anteil von ca. 36 % lag dieser gut 16 % über dem Take-up figures during the past half-year suggest a 12,7 3,7
15,6
langjährigen Mittel. Im gleichen Zuge haben die considerable increase in the number of leases
23,1 9,5 2,7 16,6
mittleren Laufzeiten von 3 bis kürzer 5 Jahre, die signed for terms of less than one year. With a 40 % 6,4 13,0
vormals die bevorzugte Mietvertragslänge dar- share of around 36%, they were more than 16% 10,9 9,8 8,2
stellte, einen großen Teil an Relevanz eingebüßt. above their long-term mean. Inversely, leases for 9,9 7,5
30 % 8,5 7,2
medium terms of 3 to just under 5 years, which 19,0 11,5
19,3
used to represents the preferred lease term, lost 12,4 12,6 6,6 35,6
8,5
much of their relevance. 20 % 20,6
14,7 15,3
6,0 18,6
7,6 9,1 13,5 13,3
9,3
10 % 11,1
3,8
6,9
6,9 4,6
13,0 9,3 10,8 10,2
7,8 5,8 7,9 7,7 7,2
0% 3,3 4,3 3,8
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
30 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 31Abb. 12: Flächenumsätze nach Objektkategorie
Fig. 12: Take-ups by property type
1.400
1.338,0
1.200
1.108,5
1.059,5
1.000
920,0 942,0
856,5
Tsd. m2 | ’000 m2
800
65,5
600
184,0 24,5
22,5 63,0
162,5 21,5
27,0 229,5 183,5
32,5
193,0 12,5 141,5
400 173,5 127 ,5
67,5 99,5 147,5 54,5 163,5 15,5
70,5 99,0
185,0 180,5 250,5
148,0 234,0 210,5
200 216,0 177,0 189,0
153,5 183,0
196,0
163,5 166,5 173,5 140,0
112,0 128,5 129,5 128,5 109,5 134,5
87,5
46,5
0
H1 2013 H2 2013 H1 2014 H2 2014 H1 2015 H2 2015 H1 2016 H2 2016 H1 2017 H2 2017 H1 2018 H2 2018
Transformationsimmobilien Gewerbeparks Lager-/Logistikimmobilien Produktionsimmobilien Alle Flächen (Gesamtjahr)
Converted properties Business parks Warehouse/logistics properties Light manufacturing properties Total space (full year)
Hohe Nachfrage in Gewerbeparks
Auch im zweiten Halbjahr konnten die Gewerbe-
parks ihr starkes Ergebnis aus der ersten Jahres- _Keen Demand in Business Parks Runner-up was the category warehouse/logistics
hälfte wiederholen. Mit gut 196.000 m² Flächen- properties, which failed to cross the mark of
umsatz liegt dieser für die Objektart nahezu auf Business parks managed to repeat their robust per- An zweiter Position stehen die Lager-/Logistikim- 100,000 m² and thus fell 31% short of its long-
Niveau des 5-Jahres-Mittels; dies in einem Halb- formance during the first half of 2018 in the sec- mobilien, welche haarscharf den Sprung über die term mean. The most dramatic dip in take-up of
jahr, welches in der Gesamtbetrachtung durch ein ond half. The take-up of over 196,000 m² is more 100.000 m² Marke verfehlt haben und damit 31 any category as a result of the supply shortage was
niedriges Vermietungsvolumen gekennzeichnet or less level with the 5-year mean, and this in a % hinter dem langjährigen Mittel zurückblieben. suffered by converted properties. In stark contrast
war. Bei einem Anteil von ca. 55 % am gesamten half-year that, from an overall perspective, was Besonders dramatisch fiel der durch den Ange- to the sound performance of the first half-year, the
Flächenumsatz nehmen die Gewerbeparks unan- defined by a low lettings total. With a share of botsmangel induzierte Rückgang des Flächenum- take-up dropped by roughly 67% and trailed the
gefochten die Spitzenposition im zweiten Halbjahr about 55% of the total take-up, business parks satzes bei den Transformationsimmobilien aus. Im 5-year mean by around 61%. A similar full-year
2018 unter den Objektarten der Unternehmensim- remained unrivalled in the top spot among the Vergleich zum guten Verlauf im ersten Halbjahr trend was observed for light manufacturing prop-
mobilien ein. Gleichermaßen führen die Gewerbe- Unternehmensimmobilien property types during ging der Flächenumsatz um rund 67 % zurück erties whose performance continued to follow the
parks auch die Rangliste mit 406.500 m² umge- the second half-year of 2018. At the same time, und lag ebenfalls ca. 61 % unter dem 5-Jah- slightly downward trajectory of recent years.
setzter Fläche in der Ganzjahresbetrachtung an. business parks also headed the list from a full-year res-Mittel. Ein ähnlicher Verlauf wurde bei den
Weiterhin ist die Flexibilität der Flächen in Gewer- perspective with 406,500 m² in floor area absorbed. Produktionsimmobilien im gesamten Jahr beob-
beparks gerade auch für Nutzergruppen aus den What makes business parks so interesting even and achtet, der den leicht rückläufigen Trend der ver-
Bürosegmenten interessant. especially for groups of office occupiers is the flexi- gangenen Jahre fortführt.
bility of their units.
32 Der Vermietungsmarkt | The Letting Market 2. Halbjahr 2018 | H2 2018 33Sie können auch lesen
