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DEUTSCHLAND EINZELHANDEL INVESTMENT MARKTBERICHT 2020 / 2021
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EINZELHANDEL INVESTMENT
INVESTMENT | 2020 / 2021
Deutschland | Colliers International
Transaktionsvolumen von der Metro erwarb. Im 4. Quartal kam
das Matrix-Portfolio mit 33 Metro-Groß-
Im Berichtsjahr 2020 wurden Einzelhan-
GESAMTMARKT
handelsmärkten hinzu, das von Around-
delsimmobilien für 11,4 Mrd. € in Deutsch-
town an P3, der europäischen Logistik-
land verkauft. Das Transaktionsvolumen
City Survey Marktbericht
plattform des Staatsfonds GIC aus
lag damit 12 % über dem Vorjahresergeb-
EINZELHANDEL
Singapur, für rund 800 Mio. € verkauft
DEUTSCHLAND
nis und löste 2019 als drittbestes Jahr der
wurde. Diese marktprägenden Megadeals
Dekade ab. Vor allem die Trendwende
trugen maßgeblich zu dem hohen Anteil
zum Jahresende mit einem Ergebnisplus
von Paketverkäufen bei, die mit 7,7 Mrd. €
von 42 % gegenüber dem Vorquartal sorg-
rund zwei Drittel des Gesamtvolumens
te für einen positiven Abschluss des von
ausmachten.
der Corona-Krise geprägten Jahres.
Die größte Einzeltransaktion wurde im
Angebot und Nachfrage 3. Quartal mit dem Verkauf des Karstadt-
Warenhauses an der Hamburger Möncke-
Die größten Einzelhandelstransaktionen
bergstraße für rund 250 Mio. € von Quan-
2020 fanden jedoch im 1. Quartal statt.
tum an Signa verzeichnet. Insgesamt
Dazu zählt der Übergang von mehr als 30
wurden fünf Einzelobjekte im dreistelli-
Retailobjekten im Rahmen der TLG-Über-
gen Millionen-Euro-Bereich im Jahres-
nahme durch Aroundtown. Der Einzel-
verlauf registriert, davon zwei im 4. Quar-
handelsanteil des Mischportfolios macht
tal. Auch nach Verhängung des zweiten
volumenmäßig rund ein Viertel des Ge-
Lockdowns blieb das Marktgeschehen
samtvolumens von 4 Mrd. € aus. Eine ähn-
sichtbar im Gang.
liche Größenordnung besitzt das Paket
von 80 Real-SB-Warenhäusern, die die
russische SCP Group für rund 900 Mio. €
Fast Facts GRAFIK 1: Transaktionsvolumen
Einzelhandelsimmobilien in Mrd. €
Investment 2020 2019
Transaktionsvolumen (in Mio. ¤) 11.365 10.122 16
Portfoliotransaktionen 67 % 57 % 14
TOP 7 21 % 33 % 11,9
12 11,4
Internationale Käufer 52 % 39 % 9,8 10,1
10 9,2
Internationale Verkäufer 42 % 53 %
8
Spitzenrendite 2,80 % 2,75 %
6
4
2
0
2016 2017 2018 2019 2020
Gesamtjahr Mittelwert 2016 – 202013
3
Bei den Betriebstypen entwickeln sich Chance zur Repositionierungen inner-
reine Lebensmittelfachmärkte immer städtischer Hochfrequenzimmobilien als
City
Marktbericht
DEUTSCHLAND
EINZELHANDEL GESAMTMARKT
stärker zu einem wesentlichen Treiber Mixed-Use-Objekte erkennen. Diese Ent-
Survey Deutschland
des Investmentgeschehens. Zwischen wicklung steht noch relativ am Anfang,
2016 und 2020 hat sich deren Transakti- erfährt durch die Corona-Krise aber aktu-
| Colliers International
onsvolumen von 0,6 Mrd. € auf einen ell einen zusätzlichen Bedeutungsschub.
INVESTMENT | 2020
Rekordwert von 2,0 Mrd. € mehr als ver- Einkaufszentren verringerten ihren
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dreifacht. Dabei erlebten Discounter, Marktanteil von 18 % auf 15 % und erreich-
Supermärkte und SB-Warenhäuser 2020 ten ein Anlagevolumen von 1,7 Mrd. €. Eng
durch die Corona-Krise eine Sonderkon- verbunden mit dem niedrigen Anteil von
| 2020
junktur. Binnen Jahresfrist hat sich das Geschäftshäusern und auch Einkaufs-
/ 2021
/ 2021
Volumen allein um 30 % gesteigert. Der zentren ist die geringe Quote von Trans-
Anteil an allen Einzelhandelsinvestments aktionen in den sieben deutschen Invest-
ist in den letzten fünf Jahren kontinuier- mentzentren, deren Anteil während des
lich von 6 % auf 18 % gestiegen. vergangenen Jahres von 33 % auf 21 %
gesunken ist.
Fachmärkte und Fachmarktzentren ver-
einten im abgelaufenen Jahr 5,7 Mrd. € Internationale Investoren und nationale
auf sich, also insgesamt die Hälfte des Anlegergruppen hielten sich in etwa die
Gesamtvolumens von Handelsobjekten Waage mit 52 % bzw. 48 % Marktanteil.
und damit 13 Prozentpunkte mehr als im Bei den dominierenden Investorengrup-
Vorjahr. Innerstädtische Geschäftshäuser pen ergibt sich wegen der aufgeführten
in 1a-Lagen, zu denen auch Waren- und Großdeals folgendes Bild: Die ersten drei
Kaufhäuser zählen, landeten auf Platz 2 Plätze belegen auf der Käuferseite dicht
mit 4,0 Mrd. € bzw. 35 % Marktanteil. hintereinander offene Immobilien- und
Das entspricht einem Minus von 10 Pro- Spezialfonds mit 2,2 Mrd. € und 19 %
zentpunkten gegenüber 2019. Transaktio- Marktanteil vor Immobilien AGs sowie
nen wie der Hamburger Deal belegen aber Asset- und Fondsverwaltern mit jeweils
auch, dass Investoren zunehmend die 2,0 Mrd. € bzw. 18 %. Bei den Verkäufern
GRAFIK 2: Transaktionsvolumen GRAFIK 3: Käufer- und Verkäufergruppen
nach Immobilientyp 2020 Anteil in % in Deutschland in Mrd. €
Fachmärkte/Fachmarktzentren 50 %
Fachmärkte/Fachmarktzentren 50 % 0 01 12 23 34 45 5
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
1a-Lage/Geschäfts-
1a-Lage/Geschäfts-
häuser 35 % Immobilien AGsAGs
Immobilien
häuser 35 %
Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager
Opportunity Fonds/Private Equity
Opportunity Fonds/Private Fonds
Equity Fonds
Pensionskassen/Pensionsfonds
Pensionskassen/Pensionsfonds
Sonstige Investoren
Sonstige Investoren
Immobilien AGsAGs
Immobilien
Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager
Einkaufszentren 15 %
Einkaufszentren 15 %
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
Offene Immobilienfonds/Spezialfonds
Projektentwickler/Bauträger
Projektentwickler/Bauträger
Geschlossene Immobilienfonds
Geschlossene Immobilienfonds
Sonstige Investoren
Sonstige Investoren
Käufer Verkäufer
Käufer Verkäufer14
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dominieren Immobilien AGs mit 39 % bzw. Fazit und Prognose
4,5 Mrd. € unangefochten das Geschehen
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Deutschland | Colliers International
Die aktuelle Corona-Krise zeigt, dass ins-
vor Asset- und Fondsmanagern mit 15 %
besondere Handelsimmobilien in ihrer
sowie offenen Immobilien- und Spezial-
Resilienz entsprechend ihrer Heterogeni-
fonds mit 13 %.
tät zu beurteilen sind. Während der statio-
GESAMTMARKT
näre Textileinzelhandel der Innenstädte
Renditen starke Einbußen hinnehmen musste, pro-
City Survey Marktbericht
fitieren andere Branchen von einer Son-
EINZELHANDEL
Bei der Renditeentwicklung hat sich im
DEUTSCHLAND
derkonjunktur, wozu neben dem Lebens-
Jahresverlauf 2020 die gegenläufige
mittelhandel auch Non-food-Branchen
Entwicklung einzelner Betriebstypen ver-
wie Freizeit und Sport sowie Heimwer-
festigt und spiegelt die unterschiedliche
kerbedarf zählen. Selbst in diesem
Investorennachfrage wider: Geschäfts-
schwierigen Umfeld wurde mit dem ver-
häuser in den 1a-Lagen der sieben Invest-
gleichsweise kleinvolumigen Fachmarkt-
mentzentren haben das historisch niedri-
und Fachmarktzentrensegment als
ge Niveau verlassen und bewegen sich
Hauptumsatzbringer ein jährliches
mittlerweile zwischen 2,80 % in München
Transaktionsvolumen von deutlich über
und Frankfurt und 3,40 % in Düsseldorf
10 Mrd. € erzielt, das als Mindestumsatz
und Köln, während Shoppingcenter an
auch für nächstes Jahr erwartet wird.
frequenzstarken Standorten 4,80 % er-
bringen. Spitzenrenditen von Fachmarkt-
zentren entwickeln sich zunehmend Rich-
tung 4,00 % und sind somit niedriger als
Shoppingcenter in Toplagen einzuprei-
sen. Freistehende Fachmärkte werden
Susanne Kiese zum Teil deutlich unter der 5%-Marke
Head of Research gehandelt, wobei der Lebensmittel-
+49 211 862062-47 schwerpunkt hierbei einen wesentlichen
susanne.kiese@colliers.com Ausschlag gibt.
GRAFIK 4: Spitzenrendite 1a-Lage / Geschäftshäuser
in %
4,5
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
Q4 16 Q4 17 Q4 18 Q4 19 Q4 20
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln München StuttgartANSPRECHPARTNER RETAIL INVESTMENT RESEARCH Dirk Hoenig-Ohnsorg Susanne Kiese Head of Retail Investment I Germany Head of Research I Germany + 49 89 624294-27 +49 211 86 20 62-47 dirk.hoenig@colliers.com susanne.kiese@colliers.com Bildnachweis Titelseite: Getty Images International Copyright © 2021 Colliers International Deutschland GmbH. Die Informationen in dieser Broschüre / diesem Dokument sind von Colliers International nach bestem Wissen und Gewissen Colliers International zusammengestellt worden und sollen einem Überblick über den benannten Markt zum Zeitpunkt des Erscheinens vermitteln. Trotz sorgfältiger Recherche kann ein Anspruch weder auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit der Informationen erhoben Deutschland GmbH werden. Die Covid-19-Pandemie hat die Marktaktivitäten in vielen Sektoren beeinträchtigt. Wie diese Pandemie den Immobi- Thurn-und-Taxis-Platz 6 lienmarkt weiter beeinflussen wird, ist derzeit ungewiss. Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument dargestellten Preisan- gaben und Einschätzungen basieren auf den heute erkennbaren Eindrücken. Da es zu Veränderungen am Vermietungs- und 60313 Frankfurt Investitionsmarkt kommen kann, die zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Einschätzung in keiner Weise vorhergesagt werden können, ist es wichtig, die Informationen unter Berücksichtigung der Entwicklungen regelmäßig neu zu beurteilen. Eine Haftung hinsichtlich der Inhalte wird ausgeschlossen. Die Broschüre ist nicht geeignet als Basis für kaufmännische Ent- scheidungen und kann mithin eine eigene Prüfung der Marktgegebenheiten in keinem Fall ersetzen. Diese Broschüre / dieses Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. © 2021. Alle Rechte vorbehalten.
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