Investmentmarktüberblick - Deutschland | 3. Quartal 2020 Erschienen im Oktober 2020 - JLL
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Investmentmarktüberblick Deutschland | 3. Quartal 2020 Erschienen im Oktober 2020
Vorsichtiger Optimismus kehrt zurück
JLL Research hat mit Jahresbeginn 2019 seine Investment-
statistik modifiziert: Das Transaktionsvolumen beinhaltet nun
neben dem gewerblichen Transaktionsvolumen auch die neue
Kategorie Living, die Mehrfamilienhäuser und Wohnport-
folios ab 10 Wohneinheiten, Appartmenthäuser, Studenten-
wohnen, Senioren/Pflegeimmobilien und Kliniken umfasst.
Aber was bringt uns der Herbst? Kommt die befürchtete
Analog zu den sinkenden Infektionszahlen während der zweite Welle? Sind wir schon mittendrin? Kann Deutsch-
Sommermonate kehrte auch an den Finanz- und Kapital- land eine zweite Welle vermeiden? Oder kommt nach der
märkten das Vertrauen langsam wieder zurück. Von Normali- zweiten auch die dritte oder vierte Welle? Ungeklärte Fra-
tät kann allerdings noch keine Rede sein. Steigende bzw. gen, von denen die weitere Erholung der Konjunktur bzw.
sich stabilisierende Aktienkurse und die seit Jahren fest ze- die Dauer der Rezession abhängen. Solange es keinen
mentierten niedrigen Zinsen sind zumindest Entwicklungen, Impfstoff gibt, werden alle Akteure mit einer maximalen
die auch vor Covid-19 schon galten. Und neben der massiv Unsicherheit leben müssen. Kann man sich an diese Unsi-
vorhandenen Kapitalliquidität kamen in den letzten drei Mo- cherheit gewöhnen? Falls ja: mit welchen Konsequenzen?
naten zumindest punktuell Lockerungen in Bezug auf Reise-
freiheit hinzu, die auch ausländischen Investoren wieder Bleibt der Blick auf einige wesentliche Indizien. Hierzu gehö-
eine physische Besichtigung der ins Auge gefassten Immobi- ren die konjunkturellen Unterstützungsmaßnahmen des
lien ermöglichte - eine wesentliche Grundlage für den Ab- Staates, die Entwicklung der Arbeitslosigkeit und der Unter-
schluss von Transaktionen. nehmensinsolvenzen sowie last but not least der Blick auf
Transaktionsvolumen Deutschland
40,0 Mrd. Euro
30,0
20,0
Transaktionsvolumen in Mrd. Euro
Durchschnitt (Q1 2015 - Q2 2020):
10,0
19,68 Mrd. Euro
20,54
21,22
16,57
22,01
10,01
12,00
18,22
26,48
16,00
15,58
17,88
23,05
19,48
17,32
19,79
22,43
15,38
17,15
25,10
34,17
27,95
14,68
15,46
0,0
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
2015 2016 2017 2018 2019 2020
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 2Transaktionsvolumen nach Risikoprofil
der Investments
100 %
80
60
40
20 spricht für den deutschen Immobilienmarkt und seine Be-
deutung für nationale und internationale Anleger. Und dass
0 diese Steigerung nicht nur auf größeren Volumina beruht,
2015 2016 2017 2018 2019 Q1-3 2020 verdeutlicht der Blick auf die Anzahl der Transaktionen. Wie
Core Value Add ein Jahr zuvor konnten von Januar bis September 2020 rund
Core plus Opportunistisch 1.500 Einzel- und Portfoliotransaktionen registriert werden.
Nicht überraschend zeigt der Verlauf der drei Quartale aber
die Finanzierungs- und Refinanzierungsaktivitäten der Ban- einen deutlichen Einschnitt zwischen den ersten drei Mo-
ken. Damit wird auch klar, dass neben Liquidität, Wachstum naten (48 % des Transaktionsvolumens) und den beiden
und Innovation das Krisenmanagement von Regierungen folgenden Quartalen. Immerhin legte das dritte Quartal mit
und Behörden mehr denn je zu einem Anlagekriterium für In- knapp 15,5 Mrd. Euro wieder zu (Q2: 14,7 Mrd. Euro). Wir
vestoren wird. Hier zeigt sich, wie gut und nachhaltig Vertrau- sind optimistisch, dass diese Entwicklung nachhaltig ist.
en und Stabilität geschaffen werden – zwei unerschütterliche Die Gespräche mit Investoren lassen einen durchaus star-
Grundsätze für Investitionen. Und Deutschland scheint dies- ken Endspurt vermuten. Unsere Jahreserwartung erhöhen
bezüglich gut aufgestellt. Neben der Zuversicht und dem Ver- wir auf 75 Mrd. Euro, nicht ausgeschlossen ein noch deut-
trauen in die politische Führung des Landes bleibt der Faktor lich höheres Ergebnis.
Alternativlosigkeit in Bezug auf die Anlageoptionen nach wie
vor bestehen. In den nächsten vier Jahren laufen deutsche Solide Investmentprodukte sind sowohl bei Investoren als
Staatsanleihen im Gesamtvolumen von über 900 Mrd. Euro auch bei den finanzierenden Banken begehrt. Zahlreiche ins-
aus. Dieses Kapital muss reinvestiert werden und es er- titutionelle und private Investoren suchen nach attraktiven
scheint nur logisch, dass die ‚alternative assets‘ profitieren Anlagemöglichkeiten und wie oft in Krisenzeiten fokussiert
werden. Neben Infrastruktur- und Energieanlagen werden sich die Nachfrage vermehrt auf das Core-Segment, hier vor
auch Immobilien ihre Anteile im Portfolio institutioneller In- allem auf Produkte mit langlaufenden Mietverträgen und mit
vestoren weiter ausbauen, immerhin beläuft sich der Rendi- Mietern der öffentlichen Hand. Für diese Objekte erwarten
te-Abstand einer Bürospitzenrendite zu einer 10-jährigen wir auch weiterhin keinen Preisdiscount. Schwieriger ge-
Staatsanleihe aktuell auf rund 300 Basispunkte. stalten sich dagegen die Finanzierungsprozesse rund um
Bestandsimmobilien mit Leerständen oder Projektentwick-
Transaktionsvolumen zieht im Quartalsvergleich lungen, bei denen die anvisierte Vorvermietungsquote
wieder an nicht erreicht wird. Dies gilt vor allem für Büroimmobilien,
Mit einem gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von wo sich die Wünsche der Nutzer nach mehr Flexibilität und
rund 58 Mrd. Euro (inklusive Living) übertraf das Dreiviertel- kürzeren Mietvertragslaufzeiten und die der Entwickler und
jahr 2020 die Erwartungen und lag im Vergleich sogar leicht Finanzierer nach stabilen und langlaufenden Mieteinnah-
über dem entsprechenden Vorjahreswert. Dieses Ergebnis men konträr gegenüberstehen.
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 3Transaktionsvolumen von Deutschland Q4 2019 - Q3 2020
Transaktionsvolumen Deutschland 2019 Q4 - 2020 Q3
Verkaufsvolumen in Mio. € *
kein
über 0 bis 20
über 20 bis 100
über 100 bis 300
über 300
SCHLESWIG-HOLSTEIN
JLL Research 2020
MECKLENBURG-VORPOMMERN
Hamburg
Bremen
NIEDERSACHSEN
Berlin
SACHSEN-ANHALT
Hannover
BRANDENBURG
NORDRHEIN-WESTFALEN
Essen Dortmund Leipzig
Düsseldorf
Dresden
Köln
HESSEN SACHSEN
THÜRINGEN
Frankfurt
Wiesbaden am Main
RHEINLAND-PFALZ
SAARLAND Mannheim Nürnberg
BAYERN
Karlsruhe
Stuttgart
Augsburg
BADEN-WÜRTTEMBERG München
* 2019 Q4 - 2020 Q3, aggregiert in 40 x 40 km Makrozellen,
überregionale Portfoliotransaktionen wurden nicht berücksichtigt
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 4Käufe ausländischer Investoren
2015
2016
2017
2018
…und was macht der aktuell viel und kontrovers
2019 Anteil am
diskutierte Bürosektor?
Transaktionsvolumen Fast könnte man sagen, das Vertrauen der Investoren in
Q1-Q3 in Deutschland in %
2020 diese Assetklasse ist unerschütterlich, zumindest gemessen
0 20 40 60 an den drei Quartalen des laufenden Jahres. Die liegen al-
lesamt zwischen 4,5 Mrd. Euro und 4,9 Mrd. Euro. Summiert
ergibt sich für das Dreivierteljahr ein Büro-Transaktionsvo-
Living bleibt vorn – Logistikimmobilien ziehen verstärkt lumen von 14,2 Mrd. Euro, im Vergleich zum Vorjahr (rund
Nachfrage auf sich… 21 Mrd. Euro) allerdings ein deutlicher Rückgang. Es sind
Ende des dritten Quartals liegt weiterhin die Assetklasse Li- eben nicht nur Überhänge aus der Vor-Corona-Zeit, son-
ving auf Platz eins. Hier wurden insgesamt rund 19 Mrd. Euro dern auch - und darunter größere - Transaktionen, die mit-
investiert. Der größte Deal in den Monaten Juli bis Ende Sep- ten in der Krise angeschoben und nun über die Ziellinie ge-
tember ist diesem Sektor zuzurechnen: der Portfolioerwerb bracht wurden, wie z.B. der Portfolio-Verkauf von insgesamt
mit etwa 4000 Wohneinheiten in Berlin durch den schwedi- sechs Büroimmobilien in Düsseldorf und Berlin für rund
schen Konzern Heimstaden. Der Anteil des Living-Sektors am 400 Mio. Euro. Auch von Seiten der Banken scheint das Ver-
Gesamtvolumen ist im Vergleich zum Halbjahr leicht auf 33 trauen in Büros nach wie vor vorhanden, zumindest deuten
Prozent gesunken, was zum Teil auch daran liegt, dass die die Erwartungen der befragten Finanzierer im Rahmen des
anderen Assetklassen etwas Boden gut gemacht haben. Deutschen Immobilien-Finanzierungs-Index DIFI darauf hin.
Sowohl für Banken als auch für Investoren spielt dabei der
Logistikimmobilien, die im Vergleich zum Vorquartal ein wei- Blick auf die Bonitäten der Nutzer eine wesentliche Rolle
teres Plus von 20 Prozent erzielt haben, erreichen damit ei- und diese werden trotz aller Widrigkeiten immer noch als
nen Anteil von 10 Prozent am gesamten Transaktionsvolu- vergleichsweise gut eingeschätzt.
men. Allein fünf Transaktionen mit jeweils über 100 Mio. Euro
haben dazu beigetragen. Logistisch genutzte Immobilien Einzelhandelsgenutzte Immobilien konnten ihren relati-
dürfen zu Recht aktuell als „Investors‘ Darling“ bezeichnet ven Anteil zumindest halten, was angesichts der immer
werden. Der Trend zu mehr Online-Shopping hat sich weiter noch fehlenden positiven Impulse für den Sektor schon
verfestigt und erfordert in der Konsequenz immer weiter aus- als gute Nachricht zu werten ist. Insgesamt knapp 8 Mrd.
differenzierte Lieferketten und ein erhöhtes Netz an Ausliefe- Euro flossen im Dreivierteljahr in deutsche Einzelhandels-
rungs- und Verteilungszentren. Zu den größten Deals des immobilien. Auch wenn es vereinzelt wieder Transaktio-
Quartals gehört mit über 250 Mio. Euro der Erwerb eines 50 nen von Shopping Centern gibt: Der überwiegende Teil
Prozent-Anteils an einem neuen Logistik- und Gewerbepark entfällt mit 4,2 Mrd. Euro auf Fachmärkte, Fachmarktzent-
im Münchener Umland durch die Allianz. ren oder Supermärkte und Discounter.
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 5Einfluss von Mietpreis- und Renditeänderung auf das
Wachstum der Kapitalwerte von Büroimmobilien
25 Prozentpunkte Schwierig bleibt die Lage nach wie vor bei Hotels. Der Anteil
am gesamten Transaktionsvolumen für den Neun-Monats-
20
Zeitraum liegt bei nur etwas über 2 Prozent. Nur von kurzer
15 Dauer war die Freude bei Betreibern und Anlegern über eine
10 Erholung im Juni mit steigenden geschäftlichen und touristi-
schen Reisetätigkeiten und Hotel-Wiedereröffnungen. Mit
5
dem erneuten Anstieg der Infizierten in nahezu allen europä-
0 ischen Ländern sind auch die Belegungsraten sofort wieder
2015 2016 2018 2018 2019 Q1-3 2020
gefallen. Die Hoffnung auf eine zügige Rückkehr zu alten Rei-
Einfluss des Mietpreiswachstums Einfluss der Renditeveränderung segewohnheiten scheint erst einmal passé zu sein.
Aggregierte Zahlen für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart ohne Kombieffekte Transaktionsvolumen in den Big 7 sinkt,
nur Hamburg im Plus
DIn der Aggregation entfällt ein Transaktionsvolumen von
knapp 27 Mrd. Euro auf die Big 7 (Berlin, Düsseldorf, Frank-
Transaktionsvolumen Big 7 (Mio. Euro) furt, Hamburg, München, Köln und Stuttgart). Das ist ein
Anteil von 46 Prozent am gesamtdeutschen Transaktions-
Q1-Q3 2019 Q1-Q3 2020 %
volumen und ein Minus von 17 Prozent gegenüber dem
Berlin 11.790 8.320 -29
Düsseldorf 2.590 2.600 0
Frankfurt/M 5.580 4.650 -17 Transaktionsvolumen bundesweit (Mio. Euro)
Hamburg 3.780 4.890 29
Köln 1.600 1.010 -37 Q1-Q3 2019 Q1-Q3 2020 %
München 5.140 4.360 -15 Einzelobjekte 34.500 27.200 -21
Stuttgart 1.500 780 -48 Portfolios 23.100 30.900 34
Gesamt 31.980 26.610 -17 Gesamt 57.600 58.100 1
Transaktionsvolumen nach Hauptnutzungsart
2019: 91,8 Mrd. € Q1-3 2020: 58,1 Mrd. €
6% 5%
24 %
10 % 14 %
8% 40 %
10 %
12 %
14 % 33 %
24 %
Büro Living Einzelhandel Logistik-Industrie Mischnutzung andere*
* Hotels, Grundstücke, Spezialimmobilien; Stand: Oktober 2020; Quelle: JLL
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 6Spitzenrendite in 1A-Lagen (Aggregierte Nettoanfangsrendite in den Big 7 in %)
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020
Büro 2,97 2,93 2,93 2,91 2,85
Einzelhandel: Shopping Center 4,40 4,50 4,65 4,75 4,75
Einzelhandel: Fachmarktzentren 4,30 4,20 4,20 4,20 4,00
Einzelhandel: einzelne Fachmärkte 5,10 5,00 5,00 4,80 4,60
Einzelhandel: Geschäftshäuser 2,84 2,84 2,84 2,87 2,89
Lager/Logistik 3,80 3,75 3,75 3,75 3,53
Büro-Spitzenrendite in %
Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020 Q3 2020
Berlin 2,75 2,65 2,65 2,65 2,65
Düsseldorf 3,10 3,10 3,10 3,10 3,00
Frankfurt/M 2,85 2,85 2,85 2,85 2,85
Hamburg 2,95 2,95 2,95 2,85 2,80
Köln 3,20 3,20 3,20 3,20 3,10
München 3,00 2,80 2,80 2,80 2,70
Stuttgart 2,95 2,95 2,95 2,95 2,85
Transaktionsvolumen* nach Käufer- und Verkäufertyp (Mio. Euro)
Verkäufer Käufer
andere ** andere **
Private Investoren Private Investoren
Corporates Corporates
Versicherungen Versicherungen
Offene Publikumsfonds Offene Publikumsfonds
Private Equity/Hedge Fonds Private Equity/Hedge Fonds
Immobilienunternehmen Immobilienunternehmen
Entwickler Entwickler
Spezialfonds Spezialfonds
Immobilien AGs Immobilien AGs
Asset/Fonds Manager Asset/Fonds Manager
-20.000 -15.000 -10.000 -5.000 0 5.000 10.000 15.000 20.000
Mio. Euro
*Zeitraum: Q1 2020 – Q3 2020; **andere: REITs, Pensionskassen, kommunale, gemeinnützige Wohnungsgesellschaft, Öffentliche Verwaltung, Banken, Ge-
schlossene Fonds, Genossenschaften, Gemeinnützige Organisationen; Stand: Oktober 2020; Quelle: JLL
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 7Vorjahresvolumen. Weiterhin als einzige der sieben Hochbur- welten wird das Büro seinen Platz behalten. Ob nun als
gen liegt Hamburg im Vergleich zum Vorjahr im Plus. Rund Single-Headquarter in den Innenstädten oder als soge-
4,9 Mrd. Euro wurden in der Hansestadt investiert und damit nannte Hubs oder Satelliten-Büros an den Randbereichen
29 Prozent mehr als noch 2019. Düsseldorf konnte sein Volu- der Städte, ist noch nicht ausgemacht. Es darf auch nicht
men aus dem Vorjahr immerhin konstant halten, in den an- vergessen werden, dass einer nationalen und internatio-
deren Märkten lag das Minus zwischen 15 Prozent in Mün- nalen Kapitalflut angesichts von Minizinsen nach wie vor
chen und immerhin 48 Prozent in Stuttgart. kein adäquates Angebot gegenübersteht. Investoren tun
dennoch gut daran, die Nutzermärkte und vor allem das
Weiter zugenommen hat das Interesse für Immobilien außer- Verhalten der Nutzer im Lichte der sozialen und gesell-
halb der etablierten Hochburgen. Hier wurden vom ersten schaftlichen Veränderungsprozesse in Bezug auf die Ar-
Quartal bis Ende des dritten Quartals immerhin mehr als 31 beitswelten genauestens zu verfolgen. Dabei geht es auch
Mrd. Euro investiert (Q1 -3 2019: 25,6 Mrd. Euro). Neben der um die Zukunftsfähigkeit des Geschäftsmodells, der Boni-
regionalen Objektstreuung von gehandelten Portfolios erge- tät und der grundlegenden sektoralen Trends.
ben sich gerade für die aktuell stark nachgefragten Produkte
wie Pflegeimmobilien, lebensmittelgeankerte Einzelhandels- Im Einzelhandel ist dagegen noch kein Silberstreif am Ho-
objekte oder Logistikhallen interessante und gute Investiti- rizont zu erkennen. Sowohl für innerstädtische Geschäfts-
onsoptionen abseits der etablierten Märkte. Immerhin konn- häuser als auch für Shopping Center hat es keine weitere
ten bislang 16 Einzeltransaktionen von jeweils mehr als 100 Renditekompression gegeben. Zu registrieren war maxi-
Mio. Euro beobachtet werden. mal eine stabile Entwicklung, eher sogar ein leichter Auf-
wärtstrend. Hier regiert nach wie vor die Vorsicht. Gleich-
Spitzenrenditen knüpfen da an, wo sie vor Corona wohl könnten sich gerade im Shopping Center Segment
aufgehört haben neue Opportunitäten ergeben. Dann nämlich, wenn es ge-
Wendepunkt bei den Preisen? Von wegen. Der Blick auf lingt, den Mix aus stationärem und online-Handel mit den
die Spitzenrenditen offenbart alles andere als eine Krise. entsprechenden Mietern zu verbinden. Auch über Nut-
Die Schockstarre des zweiten Quartals ist überwunden zungsänderungen muss in diesem Zusammenhang si-
und die Renditen knüpfen dort an, wo sie zu Beginn der cherlich diskutiert werden.
Pandemie aufgehört haben. Die Aktivitäten führten in drei
Assetklassen in den Monaten Juli bis September zu erneut
steigenden Preisen: Für Logistikimmobilien sanken die
Renditen um 22 Basispunkte auf nun 3,53 Prozent im Mit-
tel über alle Big 7 Regionen. Für Fachmarktzentren und
einzelne Fachmärkte reduzierten sie sich um jeweils 20
Basispunkte auf neue historische Tiefststände. Auch Bü-
roimmobilien sind für Investoren ein attraktives Anlage-
produkt. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg
gemittelten Büro-Spitzenrendite von 2,85 Prozent liegt
das Preisniveau aktuell sogar noch einmal sechs Basis-
punkte niedriger als vor drei Monaten. Das mag ange-
sichts der Debatten über die Zukunftsfähigkeit dieser Im-
mobilien und der Schlagzeilen rund um einen sinkenden
Bürobedarf der Unternehmen überraschen. Doch vieles
scheint überzeichnet. In der Realität der künftigen Arbeits-
Investmentmarktüberblick | 3. Quartal 2020 8Kontakte
Nick Jones
Kontakt Sandra Ludwig Marcus Lütgering
Head of Industrial and Logistics Head of Retail Investment Germany Head of Office Investment Germany,
Name
Investment Germany +49 (0) 40 350011 207 Member of the JLL Strategy Board
Title/Function
+44 (0) 207 087 5697 sandra.ludwig@eu.jll.com Germany
City
nick.jones@eu.jll.com +49 (0) 89 290088 158
tel +49 (0) 00 000000 000 marcus.luetgering@eu.jll.com
firstname.lastname@eu.jll.com
Dr. Konstantin Kortmann Helge Scheunemann
Head of Residential Investment Germany, Head of Research Germany
Member of the JLL Strategy Board +49 (0) 40 350011 225
Germany helge.scheunemann@eu.jll.com
+49 (0) 69 2003 1390
konstantin.kortmann@eu.jll.com
jll.de Alle Informationen rund um JLL und unsere Dienstleistungen
jll.de/research Alle Research-Berichte zu aktuellen Marktzahlen und Spezialthemen
jll.de/immo Gewerbeimmobilienangebote zur Miete und zum Kauf deutschlandweit
Copyright © JONES LANG LASALLE SE, 2020.
2019.
Dieser Bericht wurde mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt und basiert auf Informationen aus Quellen, die wir für zuverlässig erachten, aber für deren Genauigkeit, Vollständigkeit und Richtigkeit
wir keine Haftung übernehmen. Die enthaltenen Meinungen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichtes dar und können sich ohne Vorankündigung ändern.
Historische Entwicklungen sind kein Indiz für zukünftige Ergebnisse. Dieser Bericht ist nicht für den Vertrieb oder die Empfehlung zum Kauf oder Verkauf einer bestimmten Finanzanlage bestimmt.
Die in diesem Bericht zum Ausdruck gebrachten Meinungen und Empfehlungen berücksichtigen nicht individuelle Kundensituationen, -ziele oder -bedürfnisse und sind nicht für die Empfehlung einzelner
Wertpapiere, Finanzanlagen oder Strategien einzelner Kunden bestimmt. Der Empfänger dieses Berichtes muss seine eigenen unabhängigen Entscheidungen hinsichtlich einzelner Wertpapiere oder
Finanzanlagen treffen. Jones Lang LaSalle übernimmt keine Haftung für direkte oder indirekte Schäden, die aus Ungenauigkeiten, Unvollständigkeiten oder Fehlern in diesem Bericht entstehen.Sie können auch lesen
