ISEK Hagen 2035 Bestandsanalyse Entwurfsfassung - HAGENplant 2035 - PLAN PORTAL
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ISEK Hagen 2035
Bestandsanalyse
Entwurfsfassung
HAGENplant 2035
INTEGRIERTES STADTENTWICKLUNGSKONZEPT - ISEK
Impressum
ISEK Hagen 2035 Autorinnen und Autoren
Bestandsanalyse Sarah Werlemann
Entwurfsfassung – 12. Februar 2018 Simon Willemsen
Jan Niklas Lenßen
Bearbeitung
Ergänzungen durch
Michael Kopp (Büro StadtVerkehr)
Alexander Quante (grünplan)
plan-lokal GbR
Jochen Becker (Stadt Hagen)
Bovermannstraße 8
Dr. Ralf Blank (Stadt Hagen)
44141 Dortmund
Marianne Booke (Stadt Hagen)
0231.952083.0
Ralf Braun (Stadt Hagen)
www.plan-lokal.de
Michael Ellinghaus (HAGENagentur)
Kirsten Fischer (HAGENagentur)
in Kooperation mit
Jana Funke (Stadt Hagen)
Martina Gleiß (Stadt Hagen)
Renate Haack (Stadt Hagen)
grünplan - Büro für Landschaftsplanung Irene Heidasch (Stadt Hagen)
Willy-Brandt-Platz 4 Carsten Kamp (Stadt Hagen)
44135 Dortmund Ute Korflür (Stadt Hagen)
0231.529021 Ralf Kriegel (Stadt Hagen)
www.gruenplan.org Felix Othmer (Stadt Hagen)
Uwe Schubert (Stadt Hagen)
Dr. Birgit Schulte (Stadt Hagen)
Doris Vogeler (Stadt Hagen)
Büro StadtVerkehr
Planungsgesellschaft mbH & Co. KG Hinweis zu Abbildungen
Mittelstraße 55 Alle Abbildungen stammen – sofern nicht anders
40721 Hilden angegeben – von plan-lokal.
02103.91159.0
Alle Plandarstellungen basieren auf Kartengrund-
www.buero-stadtverkehr.de
lagen der Stadt Hagen.
Hagen - Einblicke in eine vielseitige Stadt Eine Auseinandersetzung mit der Bestandssituation bildet die Voraussetzung für die Definition von Leitlinien und Zielsetzungen der Stadtentwicklung. Wer sich darüber äußern möchte, wie man im Jahr 2035 in Hagen leben, arbeiten und sich fortbewegen soll, muss sich zunächst einen Überblick über die Bestandssituation im Jahr 2017 verschaffen. Fundierte Einblicke in und Erkenntnisse zur Stadt Ha- gen liefern diverse, bereits vorliegende (teilräumliche) Konzepte und fachliche Gutachten. Beispielhaft sei an dieser Stelle auf die Wohnungsmarktstudie Hagen oder das Wirtschaftsflächenkonzept verwie- sen. Die Leserinnen und Leser dieser Bestandsanalyse werden an entsprechenden Stellen auf Konzepte und Fachgutachten verwiesen. Die nachfolgenden Einblicke in die Stadt Hagen verstehen sich als eine Zusammenführung des be- reits vorhandenen Wissens, teils ergänzt um eine gutachterliche Beurteilung der für den ISEK-Prozess verantwortlich zeichnenden Planerinnen und Planer. In sämtlichen Handlungsfeldern dienen regionale Vergleiche einer Einordnung und Reflexion der Ausgangslage in Hagen. Die nachfolgenden Kapitel liefern Informationen zu den acht zentralen Handlungsfeldern der Stadt- entwicklung. Kernaussagen werden innerhalb des Fließtextes hervorgehoben. Ein Fazit bündelt die wesentlichen Erkenntnisse und verweist auf mögliche Handlungsansätze.
Inhalt Ufer der Ennepe in Wehringhausen
1 Stadtstruktur 2 Bevölkerung 3 Wohnen und
und Städtebau und Sozialstruktur Wohnraumentwicklung
ab Seite 8 ab Seite 14 ab Seite 24
Hagen von innen nach außen Einwohnerentwicklung Wohnungsbestand und -angebot,
Bautätigkeit und Bauabgänge
Hagen von außen nach innen Ausländische Bevölkerung
Leerstand
Erscheinungsbild und Architektur Altersstruktur
Mieten -
Jüngere Stadtentwicklung und Bevölkerungsprognose
Hagen im regionalen Vergleich
laufende Projekte
Sozialstruktur
Mieten -
Fazit
Fazit Die Stadtbezirke im Vergleich
Kaufen
Eigentumsquote und -struktur
Haushaltszahlen
Wohnungsangebot und
Entwicklung des Wohnungsbedarfs
Flächenbedarf
Hagener Wohngebietstypen
Status und Entwicklung einzelner
Wohnlagen
Fazit
4 Gewerbe, 5 Freiraum, 6 Freizeit,
Einzelhandel, Umwelt, Tourismus,
Dienstleistung Natur Kultur
ab Seite 34 ab Seite 40 ab Seite 46
Gewerbe und Industrie Natur- und Landschaftsschutzgebiet Stadt am Wasser
Entwicklung der vergangenen Jahre Gewässer Radtourismus
und Status Quo
Parks und Grünanlagen Wanderstadt Hagen
Flächenbestand, Flächenentwicklung
Klimaschutz und Klimaanpassung Parks und gestaltete Grünflächen
und Flächenpotenziale
Fazit Museumsstandort Hagen
Einzelhandel
Theater, Musik, Film
Fazit
und Unterhaltung
Vereine und Brauchtum
Vermarktung nach innen und außen
Fazit
7 Mobilität, 8 Soziale Infrastruktur,
Verkehr, Bildung
technische Infrastruktur
ab Seite 52 ab Seite 58
Individualverkehr Kindertagesstätten und
Familienzentren
Bahn und Bus in und um Hagen
Schulische Einrichtungen
Pendlerbeziehungen
Grundschulen
Radverkehr
Weiterführende Schulen
Mobilitätsverhalten
Berufs- und Hochschulen
Wandel im Mobilitätsverhalten -
Wandel der Mobilitätsangebote - Einrichtungen für Kinder
Wandel im Stadtraum und Jugendliche
Lärmaktions- und Luftreinhalteplan Einrichtungen für Senioren
Fazit Generationenübergreifende Einrich-
tungen und Dienstleistungsangebote
Fazit
1 Stadtstruktur
und Städtebau
Graf-von-Galen-Ring in Höhe der Volme
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 9
Die kreisfreie Stadt Hagen ist ein Oberzentrum in Die Innenstadt wird von dicht bebauten grün-
der geografischen Mitte des Landes Nordrhein- derzeitlichen Stadtteilen und Wohnquartieren
Westfalen. Sie bildet das Scharnier zwischen den umrahmt. Entlang der Bahntrassen in Altenhagen
urbanen Siedlungsstrukturen des Ruhrgebietes sowie in den Stadtteilen Wehringhausen und
und den reizvollen Landschaftsräumen des Sauer- Remberg findet sich geschlossene Blockrand-
landes. In Hagen leben auf einer Fläche von 160 bebauung. Nach Norden und Osten hin dehnt
Quadratkilometern rund 190.000 Menschen, sich die Kernstadt in die Fläche aus. Mit größerer
verteilt auf den Kernsiedlungsbereich zwischen Entfernung vom Stadtzentrum nimmt die Bebau-
Stadtmitte und Ruhr im Norden sowie entlang ungsdichte ab. Stadtteile wie Emst oder Halden/
der Siedlungsbänder in den Tälern der Ennepe, Herbeck präsentieren sich größtenteils als aufge-
Volme und Lenne. Die Stadt gliedert sich in die lockerte Siedlungsbereiche mit Ein- und Zweifa-
fünf Bezirke Mitte, Nord, Haspe, Eilpe/Dahl und milienhausgebieten. Die Siedlungsausdehnung
Hohenlimburg. Die Stadtbezirke bilden neben der wird durch den Verlauf der Bundesautobahnen
Gesamtstadt die zentrale Maßstabsebene für das A 1 und A 45 begrenzt. Lediglich die zum Stadt-
ISEK Hagen 2035. bezirk Nord gehörenden Ortsteile Vorhalle und
Kabel/Bathey sowie ein Großteil des Stadtbezirks
Die räumliche Struktur Hagens wird geprägt
Hohenlimburg liegen jenseits dieser Verkehrsach-
durch die bewegte Topografie und die historische
sen.
Entwicklung der Stadt. Neben den vier Flüssen
bilden zentrale Verkehrsachsen sowie altindustri- In Richtung Südwesten und Südosten löst sich die
elle Areale Siedlungskorridore und stadträumliche Kompaktheit der Innenstadt auf und geht fließend
Zäsuren gleichermaßen. Auf den Höhenlagen in die Siedlungsbänder entlang der B 7 (Bezirk
lässt sich anhand entsprechender Siedlungstypen Haspe) und der B 54 (Bezirk Eilpe/Dahl) über.
die Stadtentwicklung der Nachkriegszeit ablesen. Diese Siedlungsbänder kennzeichnen sich durch
Bedingt durch die naturräumlichen Gegeben- ein dichtes Nebeneinander aus Verkehrsräumen,
heiten sowie durch Lage und Ausdehnung der großflächigen Gewerbegebieten und Wohnlagen.
Siedlungskörper und Verkehrstrassen lässt sich Beispielhaft sei an dieser Stelle auf den Stadt-
der Übergang zwischen Stadt und Landschaft in teil Westerbauer im Bezirk Haspe verwiesen. An
Hagen auffallend klar zeichnen. die ehemalige Zwiebackfabrik der Firma Brandt
schmiegen sich Mehrfamilienhäuser und Gewer-
Hagen von innen nach außen bebetriebe. An die unmittelbar nördlich verlau-
Das Zentrum Hagens wird durch den innerstädti- fende Ennepe wiederum grenzt ein aufgelockertes
schen Straßenring (Graf-von-Galen-Ring, Bergi- Wohngebiet mit Ein- und Zweifamilienhäusern.
scher Ring, Märkischer Ring) definiert. Innerhalb Der Bezirk Hohenlimburg liegt im Osten des
dieses dicht bebauten Rings befinden sich das Stadtgebietes. Sein Kernsiedlungsbereich liegt
Geschäftszentrum der Stadt, das Rathaus sowie östlich der Autobahn A 45 und weist keine
zentrale Kultureinrichtungen wie das Theater und stadträumlichen Verknüpfungen zu den übrigen
das Osthaus Museum im Kunstquartier. Grüne Bezirken Hagens auf. Lediglich die Siedlungs-
Stadtbausteine innerhalb des Rings markieren die und Gewerbebereiche des Ortsteils Halden
Uferbereiche der Volme. liegen westlich der A 45 mit räumlichen Bezügen
zur Kernstadt. Der dörflich geprägte Bezirkskern
befindet sich am Südufer der Lenne. Die großflä-
10 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
City Blockrandbebauung Mischgebiet
typisch für: typisch für: typisch für:
Bebauung innerhalb des Altenhagen-Süd Boele-Zentrum
Innenstadtrings Remberg Eckesey-Süd
Wehringhausen-West Haspe-Zentrum
Wehringhausen-Ost
chigen Wohnbereiche des Bezirks liegen wiede- konfrontiert. Die Gemengelage aus Busbahnhof,
rum nördlich der Lenne. Hier markiert die Auto- hoher Verkehrsbelastung sowie unattraktivem und
bahn A 46 eine räumliche Zäsur und unterteilt bahnhofstypischem Handelsbesatz sorgt für einen
den Siedlungskörper in die Bereiche Elsey und negativen ersten Eindruck.
Henkhausen.
Erscheinungsbild und Architektur
Hagen von außen nach innen
Hagens Erscheinungsbild setzt sich aus unter-
Die Wahrnehmung einer Stadt wird häufig durch schiedlichen Mosaiksteinen städtebaulicher
die Qualität und Gestaltung der Stadteingänge Epochen und Strömungen seit dem Mittelalter
geprägt. Besucher und Bewohner Hagens werden zusammen. Die grundlegende Bauphase in Ha-
je nach Himmelsrichtung über großzügig definier- gen setzte gegen Mitte des 19. Jahrhunderts ein.
te Straßenräume, durch unattraktive räumliche Bis zum Ausbruch des Ersten Weltkriegs im Jahr
Gemengelagen oder Fachmarktagglomerationen 1914 erlebte Hagen eine städtebauliche Blüte-
in die Stadt geleitet. An dieser Stelle sei beispiel- zeit. Während des Zweiten Weltkriegs wurden
haft auf den Vorhaller Kreisel im Bezirk Nord ver- die Innenstadt und die angrenzenden Stadtviertel
wiesen. Die vorhandenen Raumnutzungen lassen durch Bombardierungen stark zerstört. Diese his-
diesen Stadteingang beliebig wirken. torischen und substanziellen Verluste konnte der
Wiederaufbau zwischen 1947-1960 nicht mehr
Nutzer der Bahn werden bei einem Besuch der
ausgleichen. So kennzeichnet sich insbesondere
Stadt Hagen zunächst mit dem Hauptbahnhof,
das Stadtzentrum durch einen hohen Anteil funkti-
dem Berliner Platz und dem Graf-von-Galen-RingBestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 11 Aufgelockertes Wohnen Nahtlagen Ländlicher Raum typisch für: typisch für: typisch für: Emst-West Delstern Dahl Fleyerviertel Vorhalle-Süd Eilpe-Süd/Selbecke Halden-Herbeck Westerbauer-Süd Priorei/Rummenohl onaler Nachkriegsarchitektur. Einzelne historische Repräsentationsbauten des Adels in der Neuzeit. Bauwerke wie der Hauptbahnhof, das Theater Zudem finden sich in Hagen auch mittelalterliche oder das alte Rathaus bereichern die Innenstadt Kirchenbauten, von denen die frühere Elseyer jedoch ebenso wie bauliche Zeugnisse des Klas- Stiftskirche als Mittelpunkt eines 1810 säku- sizismus, des Historismus und der Neugotik im larisierten Klosters und Damenstifts besonders Bereich des Kunstquartiers. bedeutend ist. Rund 300 Baudenkmäler verteilen sich über das Viele Baudenkmäler entstanden zu Beginn des Stadtgebiet Hagens. Sie reichen von der Roma- 20. Jahrhunderts, als Hagen das Zentrum einer nik und Gotik des Mittelalters, über Burgen und internationalen Strömung war, die sich gegen die Adelssitze aus dem Mittelalter und der Frühen Strukturen des Wilhelminismus wendete. Ausdruck Neuzeit bis hin zu historischen Zweckbauten des dieser Bewegung ist der Jugendstil, welcher in 20. Jahrhunderts. Zu den überregional bedeu- Hagen seine Entwicklung zur Bauhaus-Architektur tenden Bauten des Mittelalters in Hagen zählen aufnahm. Ihrem Kunstmäzen und Kulturreformer besonders das Schloss Hohenlimburg sowie das Karl Ernst Osthaus verdankt die Stadt zahlreiche Wasserschloss Werdringen im Stadtteil Vorhalle. Bauwerke dieser Epoche. Osthaus verfolgte die Beide Gebäude stehen für den im 12. und 13. Vision, „die Schönheit wieder zur herrschenden Jahrhundert verstärkt einsetzenden Bau von Bur- Macht im Leben“ werden zu lassen. Rückbli- gen und Adelssitzen in der Region. Ihre erhaltene ckend wird diese Epoche als Hagener Impuls Bausubstanz dokumentiert darüber hinaus den bezeichnet. Zu den herausragenden Bauwerken Wandel von Wehrbauten des Mittelalters hin zu dieser Phase zählen der Hohenhof (Henry van de
12 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 Velde) mitsamt der Gartenvorstadt Hohenhagen. Jüngere Stadtentwicklung Neben diesem international bekannten Ensemble und laufende Projekte entstand zu Beginn des 20. Jahrhunderts eine Sinnbildlich für den Umbau der von Nachkrieg- Vielzahl an Stadthäusern, Wohn- und Geschäfts- sarchitektur und hoher Dichte geprägten Innen- häusern in der Innenstadt, in Altenhagen und stadt steht der Abriss des einst stadtbildprägen- Wehringhausen sowie im Ortsteil Oege im den Sparkassenhochhauses Langer Oskar im Jahr Stadtbezirk Hohenlimburg. Für die Stadt Hagen 2004. Mit der Errichtung des SparkassenKarrees, spielen die Jugendstil-Gebäude eine bedeutende der Einkaufszentren Volme Galerie und Rathaus Vermarktungsrolle. Für das Kulturhauptstadtjahr Galerie sowie der Revitalisierung der Elbershallen 2010 wurde die Broschüre Jugendstil & mehr hat sich die Innenstadt in den vergangenen zwei entwickelt, in der Rundgänge durch einzelne Jahrzehnten in ein zeitgemäßes Geschäfts- und Stadtteile skizziert sind. Dienstleistungszentrum mit Zugängen zum Was- Neben herausragenden Zeugnissen des Jugend- ser gewandelt. Die durchgeführten Maßnahmen stils finden sich in Hagen zahlreiche gut erhaltene bewirken, dass Hagen über ein Zentrum von bzw. restaurierte und teilweise verschieferte Fach- unaufgeregter Maßstäblichkeit verfügt. werkgebäude oder Fachwerkhausreihen. Beson- Mit der Bahnhofshinterfahrung wurde in den ders markant ist das Ensemble Lange Riege, das vergangenen Jahren das zentrale Projekt der Ha- nach dem Dreißigjährigen Krieg als Wohn- und gener Stadtentwicklung initiiert. Die Bahnhofshin- Arbeitsstätte für Klingenschmiede im Ortsteil Eilpe terfahrung dient zum einen der Erneuerung und errichtet wurde. Entwicklung der Stadtstruktur westlich des Haupt- Hagen ist eine Stadt der Türme, deren Wahrneh- bahnhofes und zum anderen der Verkehrsent- mung dank der größtenteils drei- bis maximal lastung des Stadtteils Wehringhausen sowie des fünfgeschossigen Blockrandbebauung der inner- Graf-von-Galen-Rings. Im Zuge der Maßnahme städtischen Quartiere von diversen Höhenlagen entstehen vielseitig nutzbare und verkehrsgünstig aus ermöglicht wird. Neben den markanten gelegene Flächen zur Ansiedlung von Dienstleis- Türmen des Hauptbahnhofes, des Rathauses, der tung und Gewerbe. Im Bereich Wehringhausen Agentur für Arbeit sowie ortsbildprägenden Kirch- wird das Projekt durch zahlreiche Maßnahmen türmen gibt es in Hagen zahlreiche Aussichts- der Wohnumfeldqualifizierung flankiert. Hierzu türme in Hochlagen. Hierzu zählen der Freiherr- zählen eine Uferpromenade entlang der Ennepe vom-Stein-Turm auf dem Kaisberg in Vorhalle, sowie das Freizeitareal Bohne. der Kaiser-Friedrich-Turm auf der Hesterthardt in Haspe, der Eugen-Richter-Turm auf der Egge in Wehringhausen sowie der Bismarckturm auf dem Goldberg.
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 13 Hagen ist eine topografisch geprägte Stadt, deren Kernsiedlungs- bereiche sich sowohl kompakt als auch bandartig präsentieren. Neben den vier Flüssen und Hanglagen formen altindustrielle Räume und Verkehrskorridore den Siedlungsraum. Die räumlichen Gemengelagen im Bereich von Stadteingängen bewirken vielfach einen negativen ersten Eindruck. Der Hagener Städtebau definiert sich über die Strömungen diver- ser Epochen. Neben herausragenden Zeugnissen der Gründerzeit bzw. des Jugendstils weist der Kernbereich Hagens einen hohen Anteil funktionaler Nachkriegsarchitektur auf. Mit zahlreichen Maßnahmen zu Beginn der 2000er Jahre wurde eine erste Phase des Innenstadtumbaus vollzogen. Abseits des Stadtzentrums do- minieren im Bereich der flächigen Ortslagen Siedlungen in Zeilen- bauweise sowie großflächige Ein- und Zweifamilienhausgebiete das Stadtbild. Entlang der Siedlungsbänder B 7 und B 54 herrscht ein dichtes und häufig unattraktives Nebeneinander aus Wohnen und Gewerbe. Teile der Bezirke Nord, Eilpe/Dahl und Hohenlim- burg sind hingegen ländlich geprägt.
2 Bevölkerung
und Sozialstruktur
Passanten auf der Elberfelder StraßeBestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 15
In Hagen leben rund 190.000 Einwohnerin- stark rückläufige Einwohner-
nen und Einwohner auf einer Fläche von 160
entwicklung in den 1990er
Quadratkilometern. Die Bevölkerungsdichte der
Stadt, bezogen auf die Siedlungs- und Ver- und 2000er Jahren
kehrsfläche (rund 56 km²), liegt mit rund 3.400
Der massive Rückgang resultiert zum einem aus
Einwohnern je Quadratkilometer deutlich über
dem anhaltenden Überschuss der Sterbefälle und
der Bevölkerungsdichte des Landes (2.280 EW/
zum anderen aus der jahrzehntelang negativen
km²) und leicht über dem Durchschnittswert aller
Wanderungsbilanz. Im Zeitraum von 1992 bis
nordrhein-westfälischen Städte mit vergleichbarer
2012 hat die Stadt im jährlichen Durchschnitt
Bevölkerungszahl (3.280 EW/km²).1
rund 1.500 Einwohnerinnen und Einwohner
Die Bevölkerung verteilt sich sehr heterogen auf verloren. Dabei entfallen ca. 40 Prozent auf
die Stadtbezirke. Mit einer Einwohnerzahl von das negative natürliche Bevölkerungssaldo und
79.500 ist Hagen Mitte der größte Stadtbezirk 60 Prozent auf das negative Wanderungssaldo.
(41 % der Gesamtbevölkerung). Mit deutlichem Im regionalen Vergleich war Hagen lange Zeit
Abstand folgen der Stadtbezirk Nord mit rund besonders stark von abwanderungsbedingten
38.000 (20 %) sowie Haspe mit 31.000 (16 %) Einwohnerverlusten betroffen. In Untersuchungen
und Hohenlimburg mit 29.400 Einwohnerinnen zur Bevölkerungsentwicklung in der Ruhrgebiets-
und Einwohnern (15 %). Eilpe/Dahl ist der kleins- region für den Betrachtungszeitraum 1998 bis
te Stadtbezirk mit einer Einwohnerzahl von knapp 2006 bildete die Stadt das Schlusslicht bei der
16.700 (9 %).2 Wanderungsbilanz.4
Einwohnerentwicklung Eine Studie zu den Wanderungsmotiven der
Hagener Stadt-Umland-Wanderer aus dem Jahr
Die Einwohnerzahl der Stadt Hagen war bis in die
2014 verdeutlicht, dass berufsbedingte und woh-
1990er Jahre hinein durch einen Anstieg gekenn-
nungs- bzw. wohnumfeldbezogene Motive haupt-
zeichnet und erreichte 1992 mit fast 215.000
ausschlaggebend für die Abwanderung sind.
Einwohnern ihren letzten Höchststand innerhalb
Während die beruflichen Perspektiven in Hagen
der letzten 35 Jahren. Seither verzeichnete Hagen
insgesamt negativ bewertet werden, bezieht sich
einen stetigen Abwärtstrend. Im Jahr 2012 lebten
die negative Einschätzung der Wohnqualität als
noch knapp 186.000 Personen in der Stadt.
ausschlaggebender Fortzugsgrund vordergründig
So ist die Bevölkerung innerhalb von 20 Jahren
auf einzelne Bezirke (Altenhagen, Wehringhau-
um 13,5 Prozent (ca. 30.000 Personen) ge-
sen, Vorhalle, Eilpe).5
schrumpft.3
hohe Wanderungsverluste
1 vgl. IT.NRW 2017: 4f.
Hinweis: Aufgrund der unterschiedlichen Erhebungsmetho-
dik weichen die Daten der kommunalen Statistik der Stadt
Hagen von der laufenden Bevölkerungsstatistik des
Landesbetriebs für Information und Technik (IT.NRW) leicht
ab. Die melderegisterbasierten Einwohnerzahlen der Stadt
Hagen werden nachfolgend für Auswertungen verwendet,
die sich auf die Ebene der Stadtbezirke beziehen.
Für alle anderen Auswertungen und interkommunalen
Vergleiche werden die Daten des IT.NRW verwendet.
2 vgl. Stadt Hagen 2017a 4 vgl. BBR 2006
3 vgl. IT.NRW 2017: 5 5 vgl. Schmidt 2014Einwohnerinnen und Einwoh
225.000
16 200.000
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
175.000
150.000
125.000
250.000
Einwohnerinnen und Einwohner
100.000
225.000
75.000
200.000
50.000
175.000
25.000
150.000
0
125.000
Bevölkerungsentwicklung zwischen 1978 und 2016
100.000
75.000
In jüngster Vergangenheit ist eine bundeswei- Die Zuwanderung in den vergangenen Jahren
te Trendumkehr
50.000 der Einwohnerentwicklung zu konzentriert sich dabei auf wenige innerstädtische
beobachten, die aus dem starken Zuzug aus Wohnbezirke. Den stärksten Zuzug verzeich-
dem Ausland
25.000 resultiert. Auch in Hagen hat diese neten im Jahr 2014 die Wohnbezirke Zentrum
Entwicklung zu einem zwischenzeitlichen Anstieg (+237) und Eckesey-Süd (+206), gefolgt von
0
der Einwohnerzahl geführt. Seit 2010 weist Ha- Altenhagen-Süd (+192) und Wehringhausen-
gen ein positives Wanderungssaldo bezogen auf Ost (+150). In der Gesamtbetrachtung sind es
die nichtdeutsche Bevölkerung auf, während das vor allem die innerstädtischen und innenstadt-
Wanderungssaldo der deutschen Staatsbürgerin- nahen Tallagen, die Einwohner hinzugewonnen
nen und -bürger nach wie vor negativ ausfällt. In haben, während die Stadtrandlagen verstärkt
den Jahren 2013 und 2014 führte die Zuwande- von Einwohnerverlusten betroffen waren.7 So
rung aus Südosteuropa und 2015 verstärkt durch stehen verbunden mit der Zuwanderung aus dem
die Flüchtlingszuwanderung zu einer positiven Ausland derzeit insbesondere die innerstädtischen
Gesamtbilanz der Einwohnerentwicklung. Von Wohnquartiere vor besonderen Herausforderun-
2011 bis 2015 ist die Einwohnerzahl der Stadt gen hinsichtlich der Integration der Neuzugewan-
Hagen um 0,6 Prozent gewachsen, die Zahl der derten.
nichtdeutschen Bevölkerung im gleichen Zeitraum
um 6,3 Prozent. Diese Werte liegen deutlich über Konzentration der Zuwande-
dem Landesdurchschnitt (+0,2 bzw. +2,7 %) und rung auf wenige innerstädti-
den Werten vergleichbarer Kommunen in NRW
sche Wohnbezirke
(+0,1 % bzw. +2,4 %).6
kurzfristige Trendumkehr der
Einwohnerentwicklung durch
Zuwanderung aus dem
Ausland
6 vgl. IT.NRW 2017: 7 7 vgl. IRI 2016: 34f., nach: Stadt HagenBestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 17
4.000
3.000
2.000
Einwohnerinnen und Einwohner
1.000
0
-1.000
-2.000
-3.000
-4.000
Saldo natürliche Entwicklung Wanderungssaldo Gesamtsaldo
Darstellung der Wanderungssalden zwischen 1983 und 2015
Ausländische Bevölkerung auf. Vor allem in den Wohnbezirken, in denen
der Anteil an ausländischen Einwohnern bereits
In Hagen liegt der Anteil der Bevölkerung ohne
hoch war, hat die Konzentration dieser Bevölke-
deutsche Staatsangehörigkeit mit 15,9 Prozent
rungsgruppe in den letzten Jahren weiter zuge-
weit über dem nordrhein-westfälischen Durch-
nommen, während einige Bezirke mit geringem
schnitt (11,8 %) und höher als in vergleichbaren
Ausländeranteil sogar einen Rückgang des Anteils
Kommunen in NRW (13,4 %). Der Anteil ist in
verzeichneten.9
Hagen auch höher als in den benachbarten Ruhr-
gebietsstädten.8 Altersstruktur
Es zeigt sich eine Konzentration von Einwohnern Die Bevölkerung Hagens ist durch ein relativ ho-
mit nichtdeutscher erster Staatsangehörigkeit hes Durchschnittsalter gekennzeichnet. Auffallend
in den innerstädtischen und innenstadtnahen ist der unterdurchschnittliche Anteil der 18- bis
Tallagen Hagens. In den Wohnbezirken Zentrum, 30-Jährigen mit 14,2 Prozent gegenüber 16,2
Eckesey-Süd und -Nord sowie Haspe-Zentrum Prozent in vergleichbaren Kommunen in NRW.10
betrug der Anteil im Jahr 2015 über 30 Prozent. Auch die Altersgruppe der 30- bis 50-Jährigen
Die niedrigsten Anteile zwischen zwei und drei ist in Hagen leicht unterrepräsentiert. Demge-
Prozent weisen die nordöstlich gelegenen Wohn- genüber liegt der Anteil der über 65-Jährigen mit
bezirke Garenfeld, Berchum, Halden-Herbeck 22,3 Prozent vergleichsweise hoch (20,6 % in
sowie der südöstlich gelegene Wohnbezirk Dahl
9 vgl. ebenda
8 vgl. IT.NRW 2017: 7 10 vgl. IT.NRW 2017: 718 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
10,0
9,0
8,0
Anteil der Altersgruppe in Prozent
7,0
6,0
5,0
4,0
3,0
2,0
1,0
0,0
1996 2006 2016
Entwicklung der Altersklassen
vergleichbaren Kommunen in NRW). Zusammen Wohnbezirke im Nordosten des Stadtgebietes
mit dem Ennepe-Ruhr-Kreis weist Hagen in der gekennzeichnet. In den Wohnbezirken Emst-West
Region den höchsten Anteil an Einwohnern auf, und -Ost, Eppenhausen, Fley/Helfe, Elsey-Nord,
die 75 Jahre oder älter sind. In den übrigen Al- Halden/Herbeck und Fleyerviertel sind mehr als
tersgruppenvergleichen sind die Unterschiede nur ein Drittel der Bewohner älter als 60 Jahre.11
marginal ausgeprägt.
Ein Vergleich der Altersstruktur der Stadt Ha-
relativ hohes Durchschnitts- gen in den Jahren 1996 und 2016 zeigt eine
deutliche Verschiebung.12 Während sämtliche
alter der Bevölkerung Altersklassen unter 50 Jahre anteilig an der
Gesamteinwohnerzahl geschrumpft sind, haben
Auf kleinräumiger Ebene sind deutliche Unter-
alle Altersgruppen der Personen ab 50 Jahre
schiede in der Altersstruktur festzustellen. Ein
zugenommen. Die stärkste prozentuale Abnahme
hoher Anteil an jungen Einwohnern ist in den
ist im Zeitraum von 20 Jahren in der Gruppe
innerstädtischen Wohnbezirken vorzufinden. In
der 30- bis 50-Jährigen festzustellen (- 4,3 %),
Eckesey-Süd sind knapp 57 Prozent der Einwoh-
während der höchste prozentuale Zuwachs in
ner unter 40 Jahre alt. Auch in den Wohnbe-
der Gruppe der 50- bis 65-Jährigen und in der
zirken Wehringhausen-Ost, Zentrum, Remberg
Gruppe der über 80-Jährigen zu verzeichnen ist
und Haspe-Zentrum liegt der Anteil bei über
(jeweils + 2,2 %). Die Stadt Hagen ist in den
50 Prozent. Durch einen hohen Anteil an äl-
teren Menschen hingegen sind vor allem die
11 vgl. IRI 2016: 45f., nach: Stadt Hagen
12 vgl. IT.NRW 2017: 8Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 19
30,0
25,0
25,4
25,2
24,5
24,4
24,3
23,9
23,8
22,4
Anteil der Altersgruppe in Prozent
21,6
20,0 20,5
18,7
18,2
17,3
16,9
16,6
16,5
16,1
15,0
15,9
14,3
14,0
10,0
10,2
9,8
8,8
8,2
8,0
7,7
6,6
6,5
6,2
6,1
5,0
5,1
4,7
4,1
3,8
3,7
0,0
Mitte Hagen-Nord Haspe Hohenlimburg Eilpe/Dahl
unter 5 Jahre 5 bis 15 Jahre 15 bis 30 Jahre 30 bis 50 Jahre 50 bis 65 Jahre 65 bis 80 Jahre 80 Jahre und älter
Entwicklung der Altersklassen in den Hagener Stadtbezirken
vergangenen 20 Jahren deutlich gealtert. Diese Die Einwohnerzahl der Stadt Hagen hat sich wie
Alterung vollzog sich stärker als in vergleichbaren in den meisten anderen Städten deutlich besser
Kommunen in NRW. Die Zahlen verdeutlichen entwickelt als prognostiziert, sodass vorherige
das Fortschreiten des demografischen Wandels. Prognosen stark von der realen Entwicklung
Zu berücksichtigen sind in den letzten Jahren abweichen. Im Rahmen der Wohnungsmarkt-
jedoch die beeinflussenden Faktoren der ver- studie Hagen hat das Institut für Raumforschung
stärkten Auslandszuwanderung, die aufgrund & Immobilienwirtschaft unter Berücksichtigung
des tendenziell jüngeren Alters der Zuwanderer der zukünftig zu erwartenden Zuwanderung eine
und Flüchtlinge zu einer leichten Verjüngung der gesamtstädtische Bevölkerungsprognose bis zum
Bevölkerung beigetragen haben.13 Jahr 2025 in drei Szenarien erstellt. Das mittlere
Szenario, welches als abgestimmte Grundlage
deutliche Alterung der für weitergehende Überlegungen im Rahmen der
Bevölkerung Wohnungsmarktstudie, vor allem für die Flächen-
bedarfsprognose diente (vgl. hierzu auch Kapitel
Bevölkerungsprognose 3), geht von einer derzeit noch leicht anwach-
Vorausberechnungen der zukünftigen Einwohner- senden Bevölkerungszahl aus.14 Aber bereits ab
entwicklung finden aufgrund der starken Beein- 2018 wird sich der kurzzeitige Trend der letzten
flussung durch die Auslandszuwanderung derzeit Jahre ins Negative umkehren und Hagen weiter
unter erschwerten Bedingungen statt. an Einwohnerinnen und Einwohnern verlieren.
13 vgl. Stadt Hagen 2017a 14 vgl. IRI 2016: 57ff.20 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
Für das Jahr 2025 wird eine Einwohnerzahl von gender Anstieg der Beschäftigtenzahl feststellen,
rund 189.600 prognostiziert, was gegenüber jedoch fällt dieser im regionalen Vergleich unter-
heute einem Rückgang um etwa vier Prozent durchschnittlich aus. Während Essen und Dort-
entspricht. mund zwischen 2005 und 2015 jeweils einen
Zuwachs um 15 Prozent verzeichneten, wuchs die
mittel- bis langfristig weiterer Beschäftigtenzahl in Hagen nicht einmal halb so
Rückgang der Einwohnerzahl stark (6 %). Nur Bochum und Wuppertal weisen
hier noch geringere Werte auf. Hagen konnte von
und fortschreitende Alterung
der wirtschaftlichen Wachstumsphase der letzten
Sozialstruktur Jahre weniger als ein Großteil der anderen Kom-
munen der Region profitieren. Hinsichtlich der
Mit der im Jahr 2015 von der Stadt Hagen
Beschäftigtenentwicklung der letzten fünf Jahre
durchgeführten Sozialraumanalyse liegen aktuelle
bildet Hagen im regionalen Vergleich sogar das
Informationen über die Sozialstruktur der einzel-
Schlusslicht.18
nen Wohnbezirke vor. Anhand eines Indexver-
fahrens wurde unter Einbeziehung verschiedener unterdurchschnittliche
Indikatoren eine Klassifizierung der Wohnbezirke
Entwicklung der Zahl der
im Vergleich zur Gesamtstadt vorgenommen.15
Daraus lassen sich Gebiete identifizieren, die von sozialversicherungspflichtig
überlagernden sozialen Problemlagen betroffen Beschäftigten
sind und entsprechenden Handlungsbedarf auf-
weisen. Vor allem die Wohnbezirke Altenhagen- Nach einer deutlichen Abnahme der Arbeitslo-
Süd, Eckesey-Süd, Haspe-Zentrum, Wehringhau- senquote zwischen 2005 und 2008 (von 14,0
sen-Ost und Zentrum fallen in der Untersuchung auf knapp 11,0 Prozent) und einem darauffol-
mit deutlich vom gesamtstädtischen Durchschnitt genden kurzzeitigen Anstieg bis 2010 auf ca.
abweichenden, negativen Werten auf.16 12,0 Prozent, bewegte sich die Arbeitslosenquote
der Stadt Hagen in den Folgejahren bis 2015 um
Auch im Rahmen der Wohnungsmarktstudie
etwa 10,5 Prozent, lag zuletzt jedoch wieder bei
wurden einzelne Indikatoren hinsichtlich der
11,3 Prozent (Stand September 2016).19
wirtschaftlichen und sozialen Lage im Stadtgebiet
untersucht sowie Problemgebiete auf kleinräumi- Im regionalen Vergleich ist die Arbeitslosenquote
ger Ebene identifiziert.17 mit der Bochumer und Wuppertaler Quote ver-
gleichbar, unter anderem in Dortmund, Gelsen-
Bei Betrachtung der Entwicklung der Zahl der
kirchen oder Essen liegt diese noch etwas höher.
sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, als
Die benachbarten Landkreise verzeichnen ent-
Indikator für die wirtschaftliche Entwicklung der
gegen deutlich niedrigere Arbeitslosenzahlen.20
Stadt, lässt sich für Hagen in den letzten zehn
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die gesamte
Jahren zwar ein dem bundesweiten Trend fol-
Region durch eine stark über dem Bundes- und
15 vgl. Quelle Indexverfahren (noch nicht vorliegend)
Hinweis: Verwendete Indikatoren: Haushalte mit Kindern, 18 vgl. IRI 2016: 9f., nach: Regionalstatistik der Statistschen
Alleinerziehende, Arbeitslose, Kinder und Jugendliche mit Ämter des Bundes und der Länder
Migrationshintergrund, Wanderungssaldo, Zuzüge, 19 vgl. IRI 2016: 10f., nach: Regionalstatistik der Statistschen
Kinderarmut und Transferleistungsempfänger Ämter des Bundes und der Länder
16 vgl. Stadt Hagen 2017 20 vgl. IRI 2016: 10f., nach: Regionalstatistik der Statistschen
17 vgl. IRI 2016: 9ff., 40ff. Ämter des Bundes und der LänderBestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 21
Landesdurchschnitt liegende Arbeitslosigkeit ge- desdeutschen Durchschnitt liegen. Ersichtlich wird
kennzeichnet ist (5,9 bzw. 7,6 Prozent). hier die insgesamt unterdurchschnittliche Wirt-
schaftskraft der Region, in deren Kontext die Stadt
überdurchschnittlich Hagen noch schlechter abschneidet als viele ihrer
hohe Arbeitslosenquote Nachbarkommunen.
Wie die Arbeitslosenquote liegt in Hagen auch geringe Kaufkraft der
die SGB-II-Quote mit mehr als 17 Prozent über Haushalte
dem landesweiten Durchschnitt. Auch hier sind es
im regionalen Vergleich nur die Städte Dortmund Räumlich verteilt sich die Kaufkraft der Haushalte
und Essen, die höhere Quoten aufweisen. Seit sehr heterogen über das Hagener Stadtgebiet.22
2013 ist in Hagen ein überdurchschnittlicher An- Ein unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau ist in
stieg zu verzeichnen. Von hohen SGB-II-Quoten den innerstädtischen und innenstadtnahen Talla-
sind vor allem die Wohnbezirke in den verdichte- gen festzustellen. Dagegen verfügen die Wohn-
ten innerstädtischen und innenstadtnahen Tal- bezirke im Nordosten des Stadtgebietes sowie
lagen betroffen. Mit Abstand am höchsten liegt der westlich der Innenstadt gelegene Wohnbezirk
die SGB-II-Quote in den Wohnbezirken Eckesey- Geweke/Tücking über ein hohes Kaufkraftniveau.
Süd und Zentrum. Dagegen weisen zahlreiche
Eine Gegenüberstellung der Kaufkraft pro Haus-
Wohnbezirke im Nordosten sowie der südöstlich
halt und der SBG II/III-Quote in den Wohnbe-
gelegene Wohnbezirk Dahl unterdurchschnittliche
zirken verdeutlicht die sozioökonomische Teilung
SGB-II-Quoten auf. Zwischen 2010 und 2015 ist
des Hagener Stadtgebietes, die sich in den letzten
in knapp zwei Drittel der Wohnbezirke ein Rück-
Jahren noch verschärft hat. Fast alle innerstädti-
gang dieser Quote festzustellen. Einen weiteren
schen und innenstadtnahen Wohnbezirke weisen
Anstieg haben vor allem die ohnehin schon von
eine hohe SGB-II/III-Quote und eine sehr geringe
einer hohen SGB-II-Quote gekennzeichneten
Kaufkraft auf. Zu dieser Gruppe gehören auch die
Wohnbezirke erfahren.21
Tallagen von Haspe und Vorhalle. Die geringste
hohe Anzahl von Transferleis- Kaufkraft ist in Eckesey vorzufinden, Eckesey-Süd
ist zudem der Wohnbezirk mit der höchsten SGB-
tungsempfängerinnen und II/III-Quote. Dagegen liegen die Wohnbezirke, in
-empfängern denen eine hohe Kaufkraft und eine stark unter-
durchschnittliche SGB-II/III-Quote vorherrschen,
Die Kaufkraft der Haushalte liegt in Hagen auf größtenteils im Nordosten des Stadtgebietes.23
einem vergleichsweise geringen Niveau. Der
Kaufkraftindex war 2016 mit 92,3 deutlich sozioökonomische Teilung des
geringer als der deutschlandweite Mittelwert von Stadtgebietes
100. Lediglich Dortmund verzeichnet unter den
Kommunen in der Region ein noch niedrigeres Weitere wichtige Erkenntnisse zur Struktur und Zu-
Niveau. In Bochum, Essen und Wuppertal verfü- sammensetzung der Hagener Wohnbezirke liefert
gen die Haushalte im Schnitt über eine höhere die Wohnungsmarktstudie mit einer Einteilung
Kaufkraft, wenngleich auch diese unter dem bun- der Bezirke in unterschiedliche Milieutypen (vgl.
21 vgl. IRI 2016: 42f., nach: Stadt Hagen, IT.NRW Kapitel 3).
Hinweis: Die SGB-II-Quote stellt den Anteil der leistungsbe-
rechtigten Personen nach SGB II an der Bevölkerung 22 vgl. IRI 2016: 42f., nach: Stadt Hagen, Microm
unter 65 Jahre dar. 23 vgl. IRI 2016: 43ff., nach: Stadt Hagen22 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 Hagen verzeichnete lange Zeit eine konstant rückläufige und im regionalen Vergleich deutlich negative Einwohnerentwicklung. Geburtendefizit und Sterbeüberschuss konnten nicht mehr durch Wanderungsgewinne kompensiert werden. Die zu beobachtende bundesweite Trendumkehr der Einwohnerentwicklung in den ver- gangenen drei bis vier Jahren ist fast ausschließlich auf die Zuwan- derung aus dem Ausland zurückzuführen – der Wanderungssaldo der deutschen Staatsbürger ist nach wie vor negativ. Mittel- bis langfristig ist mit einem weiteren Rückgang der Einwohnerzahl so- wie einer Alterung der Bevölkerung zu rechnen. Die starke Zuwanderung stellt für verschiedene Lebensbereiche in der Stadt Hagen eine Chance und Herausforderung zugleich dar. Vor allem die innerstädtischen Wohnbezirke haben eine starke Zuwanderung erfahren, während die Stadtrandlagen weiterhin Einwohnerverluste verzeichnen. Da es sich bei der Zuwanderung überwiegend um Zuzüge aus dem Ausland handelt, sind die Her- ausforderungen hinsichtlich der Integration der Neuzugewander- ten in den innerstädtischen und innenstadtnahen Wohnquartieren am stärksten ausgeprägt. Auf Hagener Stadtgebiet ist eine deutliche sozialräumliche Un- gleichheit festzustellen, die sich in jüngster Vergangenheit nicht ausschließlich, aber auch aufgrund der Auslandszuwanderung weiter verschärft hat. Während sich vor allem in den innerstädti- schen und innenstadtnahen Tallagen sozialstrukturelle Probleme konzentrieren, ist der Nordosten von Hagen durch kaufkraftstarke Haushalte, einen sehr geringen Anteil an Arbeitslosen und Trans- ferleistungsempfängern geprägt.
Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 23
3 Wohnen und
Wohnraumentwicklung
Innenhof in WehringhausenBestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 25
Bei der Analyse des Handlungsfeldes Wohnen desland liegt der Anteil an Gebäuden aus dieser
und Wohnraumentwicklung profitiert das ISEK Entstehungszeit bei 20,9 Prozent.24
vom Hagener Wohnungsmarktprofil 2016 der
NRW.Bank sowie von der Wohnungsmarktstudie hoher Anteil an
Hagen, die das Institut für Raumforschung & alter Bausubstanz
Immobilienwirtschaft (kurz IRI) aus Dortmund in
den Jahren 2016 und 2017 erstellt hat. Beide Ein besonders hoher Anteil an Gebäuden aus
Gutachten enthalten eine stadt- und regional- der Zeit vor 1949 findet sich mit über 60 Prozent
ökonomische Einbettung der Wohnungsmarktent- in Wehringhausen-West. Die Zentren von Haspe
wicklung sowie eine Untersuchung des Woh- und Hohenlimburg sowie Wehringhausen-Ost
nungsangebotes und der Wohnungsnachfrage. weisen mit über 50 Prozent ebenfalls überdurch-
Die Wohnungsmarktstudie des IRI formuliert schnittlich viele Altbaubestände auf. Neuere
darüber hinaus Handlungsempfehlungen für Bausubstanz lässt sich vorzugsweise im Nordos-
Verwaltung, Politik und wohnungswirtschaftliche ten der Stadt identifizieren. Der Anteil an nach
Akteure. Anfang 2018 erstellt das IRI auf Basis 1990 errichteten Gebäuden ist mit knapp 22
der Wohnungsmarktstudie ein Handlungskon- Prozent in Berchum (Bezirk Hohenlimburg) am
zept Wohnen. In diesen Planungsprozess werden höchsten. Es folgen Halden-Herbeck (ebd.) und
wohnungswirtschaftliche Akteure bzw. lokale Garenfeld (Bezirk Nord). In Wehringhausen-West,
Wohnungsunternehmen einbezogen. Altenhagen-Süd und Zentrum (Bezirk Mitte), in
Vorhalle-Süd (Bezirk Nord) sowie in Oege/Nah-
Die Inhalte beider Gutachten müssen größten-
mer (Hohenlimburg) ist der Anteil dieser Bau-
teils im Kontext der Bevölkerungsentwicklung
altersklasse mit unter drei Prozent hingegen am
der Stadt Hagen und vor dem Hintergrund von
geringsten.25
Wanderungsbewegungen reflektiert werden (siehe
Kapitel 2). Im Folgenden werden die zentralen, Der Mietwohnungsbestand in Hagen verteilt sich
für das ISEK relevanten Erkenntnisse zusammen- auf diverse Gebäudeeigentümer. Im Jahr 2011
fassend dargestellt. Regionale oder landesweite sind rund 46 Prozent des Mietwohnungsbestan-
Vergleiche ermöglichen teilweise eine übergeord- des im Besitz von Privatpersonen. Dieser Wert
nete Einordnung der Bestandssituation. liegt im Bezugsjahr leicht unter dem landesweiten
Durchschnitt (49,6 %). Der Anteil an Wohnungen
Wohnungsbestand und -angebot, im Besitz von Wohnungsgenossenschaften ist im
Bautätigkeit und Bauabgänge Jahr 2011 mit 21,7 Prozent vergleichsweise hoch
(Landesdurchschnitt bei 6,4 %). Vergleichsweise
Laut Statistikstelle der Stadt gibt es in Hagen
niedrig ist hingegen der Anteil an Mietwohnun-
105.748 Wohnungen (Bezugsjahr 2013). Der
gen im Besitz von Wohnungseigentümergemein-
Anteil an Wohnungen, die vor 1970 errichtet
schaften (Hagen 14,3 % / NRW 21,9 %) sowie
worden sind, liegt mit 68,9 Prozent deutlich über
von privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen
dem landesweiten Durchschnitt von 54,9 Prozent
(Hagen 8,1 % / NRW 13,3 %).26 Es ist davon
und dem Durchschnittswert aller nordrhein-west-
auszugehen, dass sich die Anteile am Mietwoh-
fälischen Städte mit vergleichbarer Bevölkerungs-
nungsbestand gegenwärtig ähnlich darstellen.
zahl (58,7 %). Mit 26,8 Prozent ist zudem der
Anteil an Gebäuden, deren Errichtung vor 1949 24 vgl. NRW.Bank 2016: 4; (teils Vergleich mit Gemeindegrö-
ßenklasse 100.000 bis 200.000 Einwohnern)
erfolgte, vergleichsweise hoch. Im gesamten Bun- 25 vgl. IRI 2016: 24f., nach: Stadt Hagen
26 vgl. NRW.Bank 2016: 1026 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
Im Jahr 2015 verfügt eine durchschnittliche Die Trendlinie der Baufertigstellungen verläuft
Hagener Wohnung über 80,3 Quadratmeter dennoch insgesamt negativ. Die Zahl der Bau-
Wohnfläche. Die durchschnittliche Wohnungsgrö- abgänge ist gegenwärtig ebenfalls rückläufig,
ße in vergleichbaren Kommunen liegt im selben nachdem sie 2009 und 2010 mit über 100
Jahr bei 85, in Nordrhein-Westfalen insgesamt abgängigen Wohnungen ihren Höchstwert im Be-
bei 90,3 Quadratmetern. Bei der Wohnfläche trachtungszeitraum ab 1997 vorwies. Der Saldo
pro Person liegt Hagen mit 43,5 Quadratme- aus Baufertigstellungen und Bauabgängen weist
tern leicht über dem Durchschnitt vergleichbarer in den letzten Jahren im Schnitt einen Zuwachs
Städte (43 Quadratmeter) und knapp unter dem von jährlich 150 Wohneinheiten auf.28
landesweiten Mittelwert von 44,9 Quadratme-
tern.27 Bautätigkeit auf niedrigem
Im Rahmen der Wohnungsmarkstudie wird die Niveau
Zahl der Baufertigstellungen in Wohn- und Nicht-
Leerstand
wohngebäuden ab 1997 betrachtet. Demnach
befindet sich die Neubautätigkeit in Hagen in den Mit rund sieben Prozent liegt die Hagener Woh-
2000er Jahren auf einem niedrigeren Niveau als nungsleerstandsquote deutlich über dem nord-
noch Ende der 1990er Jahre. Eine Ausnahme rhein-westfälischen Durchschnitt von 3,7 Prozent
bildet das Jahr 2005. bzw. deutlich über der notwendigen Fluktuati-
onsreserve von drei Prozent. Differenziert nach
27 vgl. NRW.Bank 2016: 4; (teils Vergleich mit Gemeindegrö-
ßenklasse 100.000 bis 200.000 Einwohnern) 28 vgl. IRI 2016: 16f., nach: IT.NRW, Stadt Hagen
8,0
7,0
7,1
6,0
5,7
5,4
5,0
Leerstand in Prozent
4,8
4,5
4,0
4,0
3,7
3,5
3,0
2,0
1,0
0,0
Hagener Wohnungsleerstandsquote im regionalen VergleichBestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 27
Eigentümertypen verzeichnen die Kommune bzw. Mieten –
kommunale Wohnungsunternehmen mit 13,2 Hagen im regionalen Vergleich
Prozent sowie privatwirtschaftliche Unternehmen Das Mietpreisniveau30 liegt in Hagen unter dem
mit 11,8 Prozent die höchsten Leerstandsquoten. nordrhein-westfälischen Landesdurchschnitt.
Die Leerstandssituation bildet sich räumlich- Auch nach Marktsegmenten differenziert sind die
strukturell äußerst heterogen ab. Sowohl in sozial Werte – gesamtstädtisch betrachtet – unterdurch-
belasteten Gebieten wie Eckesey-Süd als auch in schnittlich. Besonders markant ist die Situation
bürgerlichen Quartieren wie Dahl liegt die Leer- im oberen Marktsegment. Hier liegt das Hagener
standsquote über dem städtischen Durchschnitt. Mietpreisniveau 40 Prozent unter dem landes-
In zahlreichen Wohnbezirken des Stadtbezirks weiten Durchschnitt. Im mittleren und unteren
Mitte liegt die Quote zwischen acht und teils elf Marktsegment beträgt die negative Abweichung
Prozent. Mit über 13 Prozent ist die Leerstands- 20 bzw. zehn Prozent. Während die Mietpreise
quote im Wohnbezirk Oege/Nahmer (Bezirk landesweit zwischen 2010 und 2015 im mittleren
Hohenlimburg) am höchsten. Die nordöstlichen Preissegment um elf Prozent bzw. im oberen Preis-
Wohnlagen wie Garenfeld, Berchum oder Hal- segment um 20 Prozent angestiegen sind, betrug
den-Herbeck verzeichnen mit unter vier Prozent das Wachstum in Hagen im mittleren Segment le-
hingegen die niedrigsten Leerstandsquoten.29 diglich vier Prozent bzw. im oberen Segment acht
Prozent. Knapp über dem Landesdurchschnitt
insgesamt hohe Leerstands-
liegt mit neun Prozent Wachstum zwischen 2010
quote, die sich jedoch räum- und 2015 hingegen die Mietpreisentwicklung im
lich heterogen abbildet unteren Marktsegment.
niedriges Mietpreisniveau –
geringe Dynamik
29 vgl. IRI 2016: 26ff., nach IT.NRW,
Hinweis: Die Zahlen zur Leerstandsquote in Hagen bzw. in
den einzelnen Wohnbezirken basieren auf dem Zensus 2011. 30 Durchschnittsmiete pro Quadratmeter Wohnfläche
Eine aktuelle Leerstandsstatistik liegt nicht vor. im Jahr 2015
12
11
Mietpreisniveau in €/m²/Monat
10
9
unteres Marktsegment Hagen
8
unteres Marktsegment NRW
7 Median Hagen
6 Median NRW
oberes Marktsegment Hagen
5
oberes Marktsegment NRW
4
3
2010 2011 2012 2013 2015
Mietpreisentwicklung differenziert nach Segmenten im regionalen Vergleich28 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
Die Mietbelastungsquote (Anteil der Warmmiete Gemein ist allen Bezirken, dass die durchschnitt-
an der Haushaltskaufkraft) ist in Hagen mit 17,1 liche Kaltmiete pro Quadratmeter zwischen 2009
Prozent vergleichsweise gering. Im landesweiten und 2015 angestiegen ist. Wie bereits beschrie-
Durchschnitt liegt die Mietbelastungsquote bei ben, erfolgte dieser Anstieg im regionalen Ver-
18,2 Prozent, zum Vergleich in Dortmund bei gleich jedoch auf einem geringen Niveau. Den
19,9 und in Düsseldorf bei 24,5 Prozent. Die stärksten Anstieg des Preisniveaus im mittleren
Mietbelastungsquote variiert innerhalb Hagens Segment verzeichnen Hohenlimburg und Hapse,
jedoch stark (s.u.).31 im oberen Marktsegment ist der Anstieg in Teilen
des Bezirks Mitte (u.a. Emst) auffällig. Diese Miet-
Mieten – preisentwicklung deutet darauf hin, dass einzelne
Die Stadtbezirke im Vergleich innerstädtische Quartiere verstärkt nachgefragt
Für eine differenziertere Untersuchung der werden und in Hagen – wenngleich äußerst
durchschnittlichen Kaltmiete bzw. der Mietpreis- partiell – Reurbanisierungstrends erkennbar sind.
entwicklung innerhalb Hagens greift das IRI auf Generell deutet die Entwicklung im Bezirk Mitte
die Erkenntnisse des LEG Wohnungsmarktreports auf eine räumliche Nähe von stark nachgefragten
zurück. Demnach verteilt sich die durchschnittli- und kaum nachgefragten Wohnquartieren hin.
che Kaltmiete von 3,80 Euro bis 4,60 Euro pro Indikator hierfür sind die niedrigen Mieten im
Quadratmeter im unteren Marktsegment ver- unteren sowie die eher überdurchschnittlichen
hältnismäßig homogen über das Stadtgebiet. In Mieten im oberen Marktsegment.33
Teilen Hohenlimburgs ist sie am niedrigsten. Im
mittleren Marktsegment legt sich der niedrigste Kaufen
Wert von knapp fünf Euro pro Quadratmeter Beim Kaufpreisniveau verfügt Hagen über das
von Nordwesten nach Südosten über das Stadt- niedrigste Niveau im regionalen Städtevergleich
gebiet. Haspe sowie Teile der Bezirke Nord und mit Düsseldorf, Wuppertal, Essen, Dortmund und
Hohenlimburg weisen mittlere Werte, weitere Bochum. Während in den genannten Städten die
Ortslagen im Bezirk Mitte (Emst) sowie Teile Durchschnittspreise für Wohnimmobilien je Qua-
Hohenlimburgs (Halden-Herbeck und Berchum) dratmeter Wohnfläche zwischen 2010 und 2015
hingegen vergleichsweise hohe Werte auf. Im teils deutlich anstiegen – in Düsseldorf gar um
oberen Marktsegment lässt sich tendenziell ein über 30 Prozent –, blieben sie in Hagen weitest-
Nord-Süd-Gefälle von höheren zu niedrigeren gehend stabil. Die höchsten Kaufpreise werden
Durchschnittsmieten beobachten. Das höchste im Nordosten der Stadt erzielt. Das niedrigste
Mietpreisniveau in diesem Segment weisen Teile Kaufpreisniveau für Wohnungen weist der Stadt-
Hohenlimburgs und des Bezirks Mitte auf (zwi- teil Wehringhausen im Bezirk Mitte auf.34
schen sieben und acht Euro pro Quadratmeter).
niedriges Kaufpreisniveau
Die Mietbelastungsquote ist in den innerstäd-
tischen Wohnbezirken wie Wehringhausen am im regionalen Vergleich
höchsten. Am niedrigsten ist sie in den nord-
östlichen Wohnbezirken (u.a. Halden-Herbeck,
Berchum). Zugleich ist hier das Mietpreis- und
Kaufniveau am höchsten.32
31 vgl. IRI 2016: 19ff., nach: LEG 33 vgl. IRI 2016: 20f., nach: LEG
32 vgl. ebenda 34 vgl. IRI 2016: 17ff., nach: Immobilienscout 24Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018 29
4.500
Durchschnittspreise für Wohneigentum in €/m² Wohnfläche
4.000
Düsseldorf
Essen
3.500
Wuppertal
3.000 Bochum
Dortmund
2.500 Unna
Witten
2.000 Hagen
1.500
2009/2010 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15
Kaufpreisentwicklung im regionalen Vergleich
Eigentumsquote und -struktur mit drei und mehr Personen um über zwei Prozent
geschrumpft ist. Besonders hoch ist der Anteil
Mit rund 27 Prozent ist der Anteil an Privateigen-
an Einpersonenhaushalten in innerstädtischen
tümern selbst genutzter Wohnungen auf einem
Wohnlagen. In Stadtrandlage dominieren Mehr-
für Großstädte typischen Niveau. Städte mit
personenhaushalte.36
ähnlichen Strukturen und Bautypologien weisen
nahezu identische Werte auf. In den umliegenden Für das Jahr 2014 hat IT.NRW für Hagen eine
Kreisen ist der Anteil an Wohnungseigentümern durchschnittliche Haushaltsgröße von 1,97
erwartungsgemäß höher.35 Personen ermittelt. Für das Jahr 2025 wird ein
Rückgang dieser durchschnittlichen Haushalts-
Haushaltszahlen, Wohnungsangebot größe auf 1,94 Personen prognostiziert. Das IRI
und Entwicklung des Wohnungsbe- hat auf Basis dieser Prognose drei Szenarien für
darfs die Weiterentwicklung der Zahl der Haushalte in
Die Entwicklung der Haushaltszahlen ist neben Hagen berechnet und kommt zu dem Ergebnis,
der Einwohnerentwicklung (siehe Kapitel 2) ein dass die Entwicklung der Zahl der Haushalte
entscheidender Faktor für die Entwicklung der positiver ausfällt als die Einwohnerentwicklung.
Nachfragesituation am Wohnungsmarkt. Häufig Das als wahrscheinlich anzunehmende Szenario
reagiert die Öffentlichkeit vorschnell irritiert, wenn dient – in Abstimmung mit der Verwaltung – als
trotz eines prognostizierten Einwohnerrückgangs Grundlage für weitere Überlegungen und eine
die Zahl der Haushalte steigt. Die Gründe für Flächenbedarfsprognose. Die Zahl der Haus-
diese Entwicklung liegen in der Individualisie- halte wird sich demnach von 93.72237 im Jahr
rung von Lebensstilen und im Trend zu kleineren 2015 auf 94.413 Haushalte erhöhen. Bedingt
Haushalten (geringere durchschnittliche Per- durch Auslandszuwanderung wird die Zahl der
sonenzahl pro Haushalt). So ist in Hagen der Haushalte voraussichtlich bis 2018 steigen (über
Anteil der Einpersonenhaushalte zwischen 2009 95.000 Haushalte), anschließend jedoch entspre-
und 2014 von 40,7 auf 43,1 Prozent gestiegen, chend des Zielwertes moderat sinken.38
während der Anteil der Zweipersonenhaushalte
nahezu stagnierte und der Anteil an Haushalten 36 vgl. IRI 2016: 37, nach: Stadt Hagen
37 Hauptwohnsitz
35 vgl. IRI 2016: 25f., nach: IT.NRW 38 vgl. IRI 2016: 63ff.30 Bestandsanalyse - Entwurfsfassung 12. Februar 2018
Als Reflex auf aktuelle Trends wie die Reurbani- Hagener Wohngebietstypen
sierung und die Individualisierung von Wohnprä-
Im Rahmen der Wohnungsmarkstudie des IRI
ferenzen sowie als Reaktion auf die vorhandene
werden auf Basis einer stadtweiten Milieu-Unter-
Leerstandsproblematik empfiehlt das IRI eine
suchung vier Wohngebietstypen definiert:
Qualifizierung des Wohnraumangebotes und
eine gezielte Bestandsreduktion gleichermaßen. Im Zentrum sowie in den innerstädtischen Tal-
Der konkrete Vorschlag umfasst einen jährlichen lagen befinden sich demnach Wohngebiete mit
Neubau von mindestens 150 Wohnungen bei schwieriger Sozialstruktur und einem hohen Kre-
einem parallelen Rückbau von jährlich 350 Woh- ativmilieuanteil. Der Anteil an Arbeitslosen und
nungen. Diese Doppelstrategie führt aus Sicht der Transfergeldempfängern ist in diesen Quartieren
Gutachter dazu, den Anteil der Wohnungsleer- vergleichsweise hoch.41
stände auf eine angemessenere Fluktuationsre- Für einzelne Stadtrandlagen (Vorhalle-Nord, Ka-
serve bzw. auf den landesweiten Durchschnitt zu bel/Bathey, Spielbrink, Westerbauer-Süd, Oege/
reduzieren und zugleich das Wohnraumangebot Nahmer) sowie Haspe-Zentrum und Eilpe-Nord
für unterschiedliche Ziel- und Altersgruppen identifiziert das IRI Gebiete mit traditionellen,
zu qualifizieren bzw. auszudifferenzieren.39 Der prekären und hedonistischen Milieus bzw. einem
Rückbau einer innerstädtisch gelegenen 50er- hohen Anteil an einkommensschwachen Haus-
Jahre-Siedlung mit anschließendem Neubau von halten. Wenngleich diese Bezirke baulich hete-
sieben Mehrfamilienhäusern an der Rheinstraße rogen sind, ist hier der Bestand an Wohnungen
in Altenhagen-Süd ist ein Beispiel für die Praktika- lokaler Unternehmen wie ha.ge.we und GWG
bilität der skizzierten Strategie. vergleichsweise hoch.42
Doppelstrategie aus Vorzugsweise nördlich (Vorhalle-Süd, Boe-
le, Altenhagen-Nord, Fley/Helfe) und südlich
Rück- und Neubau
(Haspe-Süd, Eilpe-Süd/Selbecke und Delstern)
des Hagener Stadtzentrums befinden sich Misch-
Flächenbedarf
gebiete. Hier sind Haushalte aus der Ober-, Mit-
Die Entwicklungen der letzten Jahre führen die tel- und Unterschicht – konzentriert in bestimmten
Gutachter des IRI zu der Annahme, dass sich Lagen – gleichermaßen vorzufinden. Es herrscht
Neubauaktivitäten künftig zu zwei Dritteln auf ein Nebeneinander aus problematischen und
das Segment der Einfamilienhäuser und zu einem guten Nachbarschaften.43
Drittel auf das Segment der Mehrfamilienhäuser
Die bürgerliche Mitte und die Oberschicht sind
aufteilen. Aus diesen Annahmen lässt sich ein Be-
nahezu flächendeckend im nordöstlichen Stadt-
darf an Neubauflächen ableiten: Auf Einfamilien-
gebiet, in Teilen Hohenlimburgs, in Dahl und
häuser entfallen demnach 47 Hektar, auf Mehrfa-
Priorei/Rummenohl (Bezirk Eilpe/Dahl) sowie
milienhäuser sechs Hektar. Dieser Flächenbedarf
Geweke/Tücking (Bezirk Haspe) zu finden. In vie-
kann im Rahmen geltender Bebauungspläne bzw.
len Quartieren des bürgerlichen Milieus lässt sich
gemäß § 34 BauGB (insgesamt 23,5 Hektar) so-
das Wohn-Leitbild des Eigenheims im Stadtraum
wie durch Potenzialflächen (34,8 Hektar) gedeckt
ablesen.44
werden.40
41 vgl. IRI 2016: 74ff.
42 vgl. IRI 2016: 81ff.
39 vgl. IRI 2016: 65ff. 43 vgl. IRI 2016: 84ff.
40 vgl. ruhrFIS 2017 44 vgl. IRI 2016: 87ff.Sie können auch lesen
