Ista Verwaltertage 2018 - Herzlich Willkommen! Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch - ista Hannover 14.-15.2.2018

ista Verwaltertage 2018
      Herzlich Willkommen!

   Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
 Rechtsanwälte Krall, Kalkum & Partner GbR, Solingen            1
                                                       24.01.2018

ista Verwaltertage 2018
     Rechtsprechungs-Update WEG
Aktuelles aus den Gerichtssälen und vom Gesetzgeber

         Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch
       Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
       Rechtsanwälte Krall, Kalkum & Partner GbR, Solingen            2
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Nutzung des Sondereigentums
Boardinghouse
Eigentümer E vermietet seine Eigentumswohnung über
eine Internet-Seite tageweise an sparwillige Touristen,
Messebesucher und Montagearbeiter.
Die Gemeinschaftsordnung regelt, dass die Einheiten nur
zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen; eine gewerb-
liche Nutzung ist ausdrücklich untersagt.
Die übrigen Wohnungseigentümer nehmen E auf Unter-
lassung in Anspruch, da sie der Auffassung sind, dass
eine störende gewerbliche Nutzung als hotelähnlicher
Beherbergungsbetrieb vorliegt.

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Nutzung des Sondereigentums
BGH, Urt. v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, ZMR 2010, 378
Die kurzfristige Vermietung von Wohnungseigentum an
ständig wechselnde Nutzer, insbesondere Touristen, Fe-
riengäste, Montagearbeiter, etc., verstößt grundsätzlich
nicht gegen dien Nutzungszweckbestimmung „Wohnen“.
Der Begriff des Wohnens ist aber nicht allzu eng auszu-
legen. Auch wechselnde Nutzer wie (Medizin-)Touristen,
Feriengäste, Montagearbeiter, Aus- und Übersiedler,
Flüchtlinge und Asylbewerber „wohnen“.
Dass Kurzmieter mehr als andere Mieter stören, eine
Sicherheitsgefahr darstellen oder die Eigenart der Wohn-
anlage ändern, kann nicht pauschal unterstellt werden.
Dabei ist es auch unerheblich, dass diese Form der Ver-
mietung als gewerbliche Tätigkeit anzusehen sein kann,
da dies keinen Einfluss auf die tatsächliche Nutzung hat.     4
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Nutzung des Sondereigentums
Boardinghouse II
Da die Gemeinde eine „Wohnraumzweckentfremdungs-
satzung“ erlassen hat, wenden sich die übrigen Woh-
nungseigentümer an die zuständige Ordnungsbehörde.
Diese teilt mit, dass man den Fall prüfen werde und bittet
darum, wegen der derzeitigen Arbeitsüberlastung von
Sachstandsanfragen Abstand zu nehmen.
Nun machen die übrigen Eigentümer dem E gegenüber
geltend, dass die der Zweckentfremdungssatzung wider-
sprechende Nutzung einen wohnungseigentumsrecht-
lichen Unterlassungsanspruch gem. §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1,
13 Abs. 1 WEG, 1004 BGB auslöse.

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Nutzung des Sondereigentums
Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot
       der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
               vom 12. Dezember 2013
§ 4 Zweckentfremdung
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch die Verfügungsberechtigte
    bzw. den Verfügungsberechtigten und/oder die Mieterin bzw. den Mieter
    anderen als Wohnzwecken zugeführt wird.
    Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
    1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet
         oder überlassen wird,
    2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für
       Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
    3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst
       für Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird,
    4. länger als drei Monate leer steht oder
    5. beseitigt wird (Abbruch).
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Nutzung des Sondereigentums
Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot
       der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS)
               vom 12. Dezember 2013

§ 13 Anordnungen
(2) Ist eine Zweckentfremdung auch nachträglich nicht genehmigungs-
     fähig, kann der Verfügungsberechtigten bzw. dem Verfügungsbe-
     berechtigten und der Nutzerin bzw. dem Nutzer aufgegeben werden,
     die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden und den
     Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen.
§ 14 Ordnungswidrigkeiten
(1) Mit einer Geldbuße bis zu 50.000,00 Euro kann nach Art. 5 ZwEWG
    belegt werden, wer ohne die erforderliche Genehmigung Wohnraum
    für andere als Wohnzwecke verwendet oder überlässt.
(2) Eine nach Art. 5 ZwEWG begangene Ordnungswidrigkeit wird durch
    eine nachträgliche Genehmigung nicht geheilt.
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Nutzung des Sondereigentums
       Entwurf eines Gesetzes über das Verbot der
   Zweckentfremdung von Wohnraum in Niedersachsen
                       (ZwEWG)
    Niedersächsischer Landtag - Drucksache 17/8117

                                  §2
Gemeinden mit Wohnraummangel können durch Satzung mit einer Geltungs-
dauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder
in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen
als Wohnzwecken zugeführt werden darf (Zweckentfremdung).
Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwecke verwendet oder
    überlassen wird,
2. baulich derart verändert oder in einer Weise genutzt wird, dass er für
   Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist,
3. nicht nur vorübergehend gewerblich oder gewerblich veranlasst für
   Zwecke der Fremdenbeherbergung genutzt wird, …

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Nutzung des Sondereigentums
LG München I, Urt. v. 8.2.2017 - 1 S 5582/16, IMR 2017, 328
Ein wohnungseigentumsrechtlicher Nutzungsunterlassungsan-
spruch kann nicht auf einen Verstoß gegen die Zweckentfrem-
dungssatzung der Stadt München gestützt werden.
Auf einen Verstoß gegen die Zweckentfremdungssatzung können
sich die übrigen Wohnungseigentümer unmittelbar nicht berufen,
da es dieser am notwendigen Charakter einer drittschützenden
Norm fehlt.
Dass der Begriff der Wohnnutzung durch öffentlich-rechtliche Be-
stimmungen enger ausgelegt wird, steht einer abweichenden Be-
urteilung im Rahmen des Wohnungseigentumsrechts nicht ent-
gegen. Anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des
BGH v. 26.02.2016 (V ZR 205/14), wonach die Erfüllung baurecht-
licher Auflagen (Stellplatznachweis) Aufgabe der aller Wohnungs-
eigentümer ist, denn die Verpflichtung folgt nicht unmittelbar aus
der Baugenehmigung, sondern aus dem Anspruch auf erstmalige
plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums.                  9
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Nutzung des Sondereigentums

Boardinghouse III
Die übrigen Wohnungseigentümer wenden sich darauf-
hin an die Bauaufsichtsbehörde und verlangen den Er-
lass einer auf Nutzungsuntersagung gerichteten Ord-
nungsverfügung gegen E, da nach dem für den Standort
der WEG-Anlage geltenden Bebauungsplan (Wohngebiet)
keine Beherbergungsbetriebe zulässig sind.

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Nutzung des Sondereigentums
VGH München v. 17.8.2017 - 9 CE 17.1362, ZWE 2017, 425
Die besonderen Regelungen des Wohnungseigentums-
rechts für das Verhältnis der Sondereigentümer unterein-
ander schließen die Anwendbarkeit öffentlich-rechtlicher
Schutzrechte innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungs-
eigentümer ein- und desselben Grundstücks grundsätz-
lich aus.
Daher kann offen bleiben, ob der Antragsteller überhaupt
analog § 42 Abs. 2 VwGO antragsbefugt ist und hier aus-
nahmsweise ein Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches
Einschreiten besteht, denn der Antragsteller ist nicht in
eigenen Rechten verletzt.
Die Unvereinbarkeit des Gebrauchs des Sondereigentums
mit der Gemeinschaftsordnung hat der Antragsteller auf
dem Zivilrechtsweg geltend zu machen.                  11
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Nutzung des Sondereigentums
VGH Mannheim v. 17.1.2017 - 8 S 1641/16, NVwZ-RR 2017, 520
Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung als
Boardingshouse“ gem. § 34 BauGB i.V.m. der BauNVO
hängt von der im Einzelfall vorzunehmenden schwer-
punktmäßigen Zuordnung der Nutzungsart ab und beur-
teilt sich nach dem jeweiligen Nutzungskonzept.
Je nachdem, ob danach die eigenständige Haushalts-
führung oder hoteltypische Leistungen im Vordergrund
stehen, ist entweder eine Wohnnutzung oder ein Beherr-
bergungsbetrieb anzunehmen.
Alleine aufgrund einer Kurzfristigkeit der Nutzung ist
nicht grundsätzlich von einem hoteltypischen Kurzaufent-
halt auszugehen.
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Nutzung des Sondereigentums
VGH Mannheim v. 17.1.2017 - 8 S 1641/16, NVwZ-RR 2017, 520
Eine Wohnnutzung wird durch eine eigenständige Haus-
haltsführung, die unabhängige Gestaltung des häuslichen
Wirkungskreises sowie von der Freiwilligkeit des Aufent-
halts geprägt.
Dies lässt sich aus einer Überschreitung der für Hotelzim-
mer üblichen Größe sowie u.a. einer eigenen Kochgele-
genheit nebst Bad sowie der Unabhängigkeit von der In-
anspruchnahme von Gemeinschaftsräumen wie etwa
Speisesaal, Aufenthaltsraum, usw., ablesen.
Dass zusätzlich eher hoteltypische Nebenleistungen mit
angeboten werden, wie etwa eine Zimmerreinigung, ein
Wäsche- oder Verpflegungsservice, rechtfertigt dabei eine
abweichende Beurteilung nicht.
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Nutzung des Sondereigentums

Boardinghouse mal umgekehrt
Eigentümer E vermietet seine in der Teilungserklärung als
„Gewerbe“ bezeichnete Einheit über eine Internet-Seite
tageweise an sparwillige Touristen, Messebesucher und
Montagearbeiter.
Die übrigen Wohnungseigentümer nehmen E mit der Be-
gründung, dass die Rechtsprechung die Nutzung als
Boardinghouse als Wohnnutzung ansieht, auf Unter-
lassung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung in An-
spruch.

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Nutzung des Sondereigentums
LG Frankfurt a.M. v. 30.8.2017 – 2-31 S 207/14, ZMR 2017, 1000
AG München, Urt. v. 12.12.2013 – 483 C 21495/13, ZMR 2016, 321

Aus der Bezeichnung der Sondereigentumseinheit in der
Teilungserklärung als „Gewerbe“ ergibt sich, dass diese
nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf.
Allerdings kann auch eine abweichende Nutzung hinzu-
nehmen sein, sofern die konkrete abweichende Nutzung
bei typisierender Betrachtungsweise keine größeren
Störungen anderer Bewohner im Hause hervorruft, als die
Störungen, die durch die erlaubte Wohnnutzung ohnehin
auftreten würden.
Da im Rahmen einer gewerblichen Nutzung der Betrieb
eines Hotels ohne weiteres zulässig wäre, ergibt der Ver-
gleich der konkreten Nutzung mit der zulässigen Nutzung
im vorliegenden Fall, dass ein Unterlassungsanspruch          15
mangels Beeinträchtigung nicht besteht.               24.01.2018

Nutzung des Sondereigentums

Flüchtlingsunterkunft
Eigentümer E vermietet seine in der Teilungserklärung als
Altenpflegeheim bezeichnete Einheit als Heimunterkunft
für Asylbewerber und Flüchtlinge.
Die übrigen Wohnungseigentümer nehmen E mit der Be-
gründung, dass die Rechtsprechung die Nutzung des
Sondereigentums zur Unterbringung von Flüchtlingen
und Asylbewerbern als Wohnnutzung ansieht, auf Unter-
lassung einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung in
Anspruch.

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Nutzung des Sondereigentums
BGH, Urt. v. 27.10.2017 – V ZR 193/16, ZWE 2018, 28
Die Überlassung von Wohnungen an Flüchtlinge und
Asylbewerber dient, auch wenn die Bewohner nicht fami-
liär miteinander verbunden sind, grundsätzlich Wohn-
zwecken.
Die Unterbringung von Flüchtlingen in einer Gemein-
schaftsunterkunft i.S.d. § 53 AsylG ist aber grundsätzlich
nicht als Wohnnutzung, sondern als heimähnliche Unter-
bringung anzusehen, die im Teileigentum erfolgen kann.
Eine nicht zu Wohnzwecken dienende Heimunterbringung
ist dadurch gekennzeichnet, dass eine heimtypische Or-
ganisationsstruktur an die Stelle einer Eigengestaltung
der Haushaltsführung tritt.
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Nutzung des Sondereigentums

Boardinghouse IV
Da durch alle bisher eingeleiteten Maßnahmen kein greif-
barer Erfolg erzielt wurde, beschließen die übrigen
Wohnungseigentümer:
Dem Eigentümer E wird ab […] die entgeltliche Überlassung
seiner Wohnung an ständig wechselnde Dritte (ausgenommen
Ehegatten, Verwandte, Haushaltsangehörige und Pflege-
kräfte) für einen kürzeren Zeitraum als 6 Wochen untersagt.
Als E trotz Fristsetzung seine Kurzzeitvermietung fort-
setzt, wird Unterlassungsklage erhoben.

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Nutzung des Sondereigentums
 BGH, Urt. v. 18.6.2010 - V ZR 193/09, ZMR 2010, 777
 BGH, Urt. v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, ZMR 2010, 378
LG München I, Urt. v. 8.2.2016 - 1 S 21019/14, ZMR 2016, 490
Der Beschluss ist nichtig, da den Wohnungseigentümern
mit Blick auf das sog. Belastungsverbot keine Beschluss-
kompetenz zur Schaffung originärer Anspruchsgrundlagen,
weder als Leistungs- noch als Unterlassungspflichten, zu-
steht.

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Nutzung des Sondereigentums

Boardinghouse V
Nun beschließen die übrigen Wohnungseigentümer:
Sämtlichen Eigentümern wird ab […] die entgeltliche Über-
lassung ihrer Wohnungen an ständig wechselnde Dritte (aus-
genommen Ehegatten, Verwandte, Haushaltsangehörige und
Pflegekräfte) für einen kürzeren Zeitraum als 6 Wochen unter-
sagt.
Als E trotz Fristsetzung seine Kurzzeitvermietung fort-
setzt, wird Unterlassungsklage erhoben.

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Nutzung des Sondereigentums
LG Berlin, Beschl. v. 25.6.2013 - 85 S 143/12 WEG, NZM 2013, 686
  AG Laufen, Urt. v. 4.2.2016 - 2 C 565/15 WEG, ZMR 2016, 320
Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl. 2017, § 13 Rn. 25, § 15 Rn. 76
 Der Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
 Durch die generelle Untersagung der Nutzung von Woh-
 nungen im Wege der Überlassung an wechselnde Perso-
 nen für bestimmte kürzere Zeiträume wird nicht nur der
 Umfang der zulässigen Nutzung im Wege einer bloßen
 Gebrauchsregelung i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG eingeschränkt,
 sondern es wird eine bestimmte zulässige Nutzungsart
 grundsätzlich verboten.
 a.A.: Kümmel, Anm. zu BGH v. 15.1.2010, ZMR 2010, 382
       Keine Nichtigkeit, nur Rechtswidrigkeit

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Nutzung des Sondereigentums

Boardinghouse VI
Nun beschließen die übrigen Wohnungseigentümer unter
Ausübung einer vereinbarten allgemeinen Öffnungs-
klausel:
Sämtlichen Eigentümern wird ab […] die entgeltliche Über-
lassung ihrer Wohnungen an ständig wechselnde Dritte (aus-
genommen Ehegatten, Verwandte, Haushaltsangehörige und
Pflegekräfte) für einen kürzeren Zeitraum als 6 Wochen unter-
sagt.
Als E trotz Fristsetzung seine Kurzzeitvermietung fort-
setzt, wird Unterlassungsklage erhoben.

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Nutzung des Sondereigentums
LG Berlin, Urt. v. 23.9.2014 - 55 S 89/13, ZMR 2015, 327
 Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 13 Rn. 65
Ist eine allgemeine Öffnungsklausel vereinbart, besteht Be-
schlusskompetenz für ein Verbot der Kurzzeitvermietung.
Eine generelle Vermietungsbeschränkung greift zwar we-
sentlich in die Nutzung des Wohnungseigentums ein, da
aber weder die Möglichkeit der Eigennutzung noch die un-
eingeschränkte Vermietbarkeit zum Kernbereich des
Wohnungseigentums zu rechnen sind, liegt kein unzu-
lässiger Eingriff vor, zumal die Vermietung nur in einzelnen
Bereichen, nicht aber generell untersagt wird.

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Nutzung des Sondereigentums
Hier vertretener Rechtsauffassung nach ist dies mit Blick auf die
Ausweitung des Schutzes des einzelnen Wohnungseigentümers
gegen Eingriffe in seine Rechtsposition durch Beschlüsse auf-
grund von Öffnungsklauseln (vgl.: BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR
315/13) nicht haltbar.
Bei dem in § 13 Abs. 1 WEG ausdrücklich genannten Recht auf
Vermietung des Sondereigentums handelt es sich um ein sog.
mehrheitsfestes Recht, auf welches zwar (im Rahmen einer Ver-
einbarung gem. § 15 abs. 1 WEG) verzichtet werden kann, das
aber nicht durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden kann.
So auch:
Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl. 2017, § 13 Rn. 25, § 15 Rn. 80, § 23 Rn. 183,
der aber eine „schwebende Unwirksamkeit“ ablehnt und von bloßer Rechts-
widrigkeit ausgeht.
Dabei dürfte der Beschluss ohnehin regelmäßig wegen Verstoßes gegen die
Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung rechtswidrig sein (vgl.: Kümmel,
Anm. zu BGH v. 15.1.2010, ZMR 2010, 382).                                         24
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Nutzung des Sondereigentums
Hilfe, fremde Menschen!
Eigentümer E vermietet seine Eigentumswohnung an die
Gemeinde G zwecks kurzzeitiger Unterbringung von
Flüchtlingen und Asylbewerbern.
Die Gemeinschaftsordnung regelt:
Die Überlassung des Wohnungseigentums an Dritte bedarf der
Zustimmung des Verwalters, welche nur verweigert werden darf,
wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein solcher liegt vor, wenn die
beabsichtigte Nutzung gegen gesetzliche Vorschriften verstößt,
eine unzumutbare Beeinträchtigung der Bewohner befürchten
lässt oder den Charakter des Wohnhauses beeinträchtigt.
Verwalter V lässt sich duch Beschluss der Eigentümer-
versammlung anweisen, die Genehmigung zu verweigern.

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Nutzung des Sondereigentums
BGH, Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 204/11, ZMR 2012, 970
BGH, Urt. v. 13.5.2011 - V ZR 166/10, ZMR 2011, 813
Die Wohnungseigentümer können in Bezug auf das Sonder-
eigentum vereinbaren, dass dessen Vermietung der Zu-
stimmung bedarf, wobei diese auch ohne ausdrückliche Be-
stimmung nur aus wichtigem Grund versagt werden darf.
Dabei können die Wohnungseigentümer die Entscheidung über
eine vereinbarungsgemäß vom Verwalter zu erteilende Zu-
stimmung an sich ziehen.
Wird beschlossen, sie zu verweigern, sind sie und nicht der Ver-
walter für die Klage auf Erteilung der Zustimmung passiv-
legitimiert, selbst wenn sie den Verwalter durch Beschluss an-
gewiesen haben, die Zustimmung selbst zu verweigern.

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Nutzung des Sondereigentums
   BGH, Urt. v. 13.7.2012 - V ZR 204/11, ZMR 2012, 970
   Bärmann/Suilmann, WEG, 13. Aufl. 2015, § 12 Rn. 22
Jennißen/Schultzky, WEG, 5. Aufl. 2017, § 13 Rn. 26, § 15 Rn. 22
Solange die Zustimmung nicht erteilt ist, bleibt die Vermietung
zwar wohnungseigentumsrechtlich unzulässig, einer Inan-
spruchnahme auf Unterlassung der Vermietung kann aber immer
entgegengehalten werden, dass ein Anspruch auf Erteilung der
(soeben beantragten) Zustimmung besteht.
Zudem führt die fehlende Zustimmung im Unterschied zur Ver-
äußerungszustimmung gem. § 12 Abs. 3 S. 1 WEG nicht dazu,
dass der Abschluss des Mietvertrags etwa unwirksam wäre.
Dementsprechend ist eine vereinbarte Verwalterzustimmung le-
diglich als eine rein formale Voraussetzung der Vermietung an-
zusehen, die jederzeit nachgeholt werden kann.

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Nutzung des Sondereigentums
 LG Koblenz, Urt. v. 4.8.2016 - 2 S 124/15, NZM 2016, 800
Die Eigentümergemeinschaft ist im vorliegenden Fall zur Ver-
weigerung der Vermietungszustimmung berechtigt.
Durch das Zustimmungserfordernis soll verhindert werden, dass
eine Vermietung an Personen erfolgt, die keine Gewähr für eine
Einordnung in die Gemeinschaft bieten, was bei kurzfristig wech-
selnden Mietern nicht rechtzeitig geprüft werden kann und zu
einer Fluktuation führt, die dem Charakter einer auf stabile Ver-
hältnisse ausgerichteten Wohnungsanlage widerspricht.

    BGH, Urt. v. 15.1.2010 - V ZR 72/09, ZMR 2010, 378
  LG Darmstadt, Urt. v. 8.12.2015 - 6 S 409/15, NZM 2016, 802
Dass Kurzmieter, Flüchtlinge oder Asylbewerber sich weniger als ande-
re Mieter in die Hausgemeinschaft einfügen, eine Störungsgefahr dar-
darstellen oder die Eigenart der Wohnanlage ändern, kann nicht pau-
schal unterstellt werden.
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Nutzung des Sondereigentums

Schwacher Trost
Nun beschließen die übrigen Wohnungseigentümer:
Für die besondere Abnutzung des Treppenhauses wird ab
[…] eine Umzugskostenpauschale i.H.v. 50,00 EUR für jeden
Ein- und Auszug erhoben, welche der betreffenden Sonder-
eigentumseinheit im Rahmen der Jahresabrechnung belastet
wird. Die so eingenommenen Beträge werden der Instand-
haltungsrückstellung zugeführt.

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Nutzung des Sondereigentums
BGH, Urt. v. 1.10.2010 - V ZR 220/09, ZMR 2011, 141
Im Rahmen der aus § 21 Abs. 7 Alt. 2 WEG folgenden Be-
schlusskompetenz können die Eigentümer die Erhebung
eines Sonderentgelt für eine besondere Nutzung des gemein-
schaftlichen Eigentums erheben.
Für das Vorliegen einer besonderen Nutzung des gemein-
schaftlichen Eigentums kommt es nicht darauf an, ob eine
zulässige oder unzulässige Nutzung vorliegt.
Es kommt nur darauf an, ob bei typisierender Betrachtungs-
weise die (normale) Nutzung die Entstehung zusätzlicher,
(besonderer) Kosten wahrscheinlich macht.
Eine solche Umzugskostenpauschale bis nur bis max. 50,00 €
ermessensgerecht.

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Tücken des Sondernutzungsrechts
Das flüchtige Sondernutzungsrecht
In der durch den Bauträger B im Jahre 2009 errichteten
Teilungserklärung wurden Sondernutzungsrechte an
diversen PKW-Stellplätzen auf dem gemeinschaftlichen
Grundstück vereinbart.
Mit Blick auf den noch folgenden Abverkauf der Wohnun-
gen behielt sich B die Zuordnung der Stellplätze zu den
einzelnen Wohnungen noch vor. Dabei sollte die Grund-
bucheintragung der Sondernutzungsrechte bei den ein-
zelnen Wohnungen auf gesondertes Ersuchen an den
beurkundenden Notar erfolgen, was jedoch vergessen
wurde.
Im Jahre 2016 tritt Käufer K als neuer Eigentümer in die
Gemeinschaft ein und parkt hartnäckig auf dem Stellplatz
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des Eigentümers E.                                    24.01.2018

Tücken des Sondernutzungsrechts

                § 10 Abs. 3 WEG
Vereinbarungen, durch die die Wohnungseigentümer ihr
Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung
von Vorschriften dieses Gesetzes regeln, sowie die Ab-
änderung oder Aufhebung solcher Vereinbarungen wir-
ken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigen-
tümers nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im
Grundbuch eingetragen sind.

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Tücken des Sondernutzungsrechts

OLG Düsseldorf v. 9.6.2017- 3 Wx 46/17, IMR 2018, 34
Mangels Eintragung im Grundbuch lagen lediglich
schuldrechtlich vereinbarte Sondernutzungsrechte
vor.
Diejenigen Wohnungseigentümer, die an der Verein-
barung über die Begründung von Sondernutzungs-
rechten mitgewirkt bzw. die Pflichten hieraus (im Zu-
ge des Ersterwerbs) übernommen haben, sind aber
untereinander vertraglich zur Beachtung der einge-
räumten Sondernutzungsrechte verpflichtet.

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Tücken des Sondernutzungsrechts

OLG Düsseldorf v. 9.6.2017- 3 Wx 46/17, IMR 2018, 34
Mit dem Eintritt neuer Sonderrechtsnachfolger, die
gemäß § 10 Abs. 3 WEG wegen unterbliebener Eintra-
gung an die Vereinbarung als Inhalt des Sonder-
eigentums nicht gebunden sind, werden die bloß
schuldrechtlichen Sondernutzungsrechte hinfällig.
Der Nutzungsberechtigte kann sich dann nicht nur
nicht gegenüber dem neuen Wohnungseigentümer,
sondern auch nicht mehr gegenüber den übrigen
bisherigen Eigentümern auf sein Sondernutzungs-
recht berufen.

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
Vorsicht Falle
Mehrheitseigentümerin M, Alleineigentümerin und Be-
treiberin der entgeltlich zu nutzenden Tiefgaragenanla-
ge, befindet sich in wirtschaftlicher Schieflage, da die
im Gemeinschaftseigentum stehenden Außenpark-
plätze auch von externen Nutzern kostenlos genutzt
werden können.
Um die drohenden Hausgeldausfälle abzuwenden, be-
schließt die Eigentümerversammlung, die Bewirtschaf-
tung der ab sofort nur noch gegen Entgelt zu nutzen-
den Außenstellplätze für die Dauer von 12 Monaten der
M zu überlassen und danach über eine Übernahme der
Tiefgaragenanlage zu entscheiden.
Wohnungseigentümer Q ist außer sich – zu Recht?             35
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

LG Aurich v. 8.12.2017 – 4 S 159/17, IMRRS 2018, 0018
LG Lüneburg v. 16.3.2016 – 9 S 64/15, ZMR 2016, 647
Wird durch Beschluss die Außenbewirtschaftung einer
sondernutzungsfreien Gemeinschaftsfläche genehmigt,
handelt es sich um die nichtige Einräumung eines Son-
dernutzungsrechts und nicht um eine (in Ansehung der
Entgeltlichkeit) zulässige Gebrauchsregelung i.S.d.
§ 15 Abs. 2 WEG.
Die alleinige Zuweisung einer Grundstücksfläche von
einem Jahr ist derart lange, dass von einem (befristeten)
Sondernutzungsrecht auszugehen ist, welches den
übrigen Eigentümern die Möglichkeit des unmittelbaren
Eigengebrauchs verwehrt.
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

Harte Bandagen
Eigentümer E ist auf den Rollstuhl angewiesen und
beantragt, ihm dem Einbau eines von ihm alleine zu
nutzenden Fahrstuhls in das Treppenauge des
Treppenhauses auf eigene Kosten zu gestatten.
Die Eigentümerversammlung kommt seiner Bitte
nach.
Wohnungseigentümer Q ist außer sich – zu Recht?

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
BGH, Beschl. v. 6.4.2017 – V ZR 96/16, ZfIR 2017, 466
BGH, Urt. v. 13.1.2017 – V ZR 96/16, ZMR 2017, 319
Soll der einzubauende Personenaufzug nur einzelnen
bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur
Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungs-
recht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppen-
hausteil eingeräumt; hierfür bedarf es einer Verein-
barung der Wohnungseigentümer.

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

Reingefallen?
Da an den auf dem gemeinschaftlichen Grundstück
befindlichen PKW-Außenstellplätzen keine Sonder-
nutzungsrechte begründet sind, beschließen die
Wohnungseigentümer, dass die mit Nummern zu
kennzeichnenden 21 Stellplätze jeweils einem der
insgesamt 21 Wohnungseigentümer zur alleinigen
Nutzung zugewiesen werden.
Wohnungseigentümer Q ist außer sich – zu Recht?

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
BGH, Urt. v. 8.4.2016 - V ZR 191/15, ZMR 2016, 888
Die Zuweisung im Gemeinschaftseigentum stehender
Flächen an einzelne Wohnungseigentümer zur aus-
schließlichen Nutzung begründet ein Sondernutzungs-
recht und erfordert daher eine Vereinbarung gemäß
§ 10 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Dies gilt selbst dann, wenn alle Wohnungseigentümer
eine gleichwertige Fläche zur alleinigen Nutzung er-
halten.

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
Schon wieder reingefallen?
Da an den auf dem gemeinschaftlichen Grundstück
befindlichen PKW-Außenstellplätzen keine Sonder-
nutzungsrechte begründet sind und aufgrund des
Umstands, dass doppelt so viele potentielle Stell-
platznutzer wie Stellplätze vorhanden sind, be-
schließt die Eigentümerversammlung, dass die ein-
zelnen Stellplätze im rollierenden Verfahren für die
Dauer von jeweils 6 Monaten nur bestimmten Eigen-
tümern zur alleinigen Nutzung zugewiesen werden.
Dabei wird die Reihenfolge der Nutzung im Losver-
fahren bestimmt.
Wohnungseigentümer Q ist außer sich – zu Recht?
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

BGH, Urt. v. 8.4.2016 - V ZR 191/15, ZMR 2016, 888
Eine Regelung, die im Interesse eines geordneten Ge-
brauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnus-
mäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer
vorsieht, führt dagegen grundsätzlich nicht zu einem
(befristeten) Sondernutzungsrecht; sie kann daher
durch (Mehrheits-) Beschluss als Gebrauchs- und
Nutzungsregelung gem. § 15 Abs. 2 WEG durch Be-
schluss getroffen werden.
Die turnusmäßige Neuverteilung kann dabei zulässigerweise
nach einem Losverfahren geregelt werden (vgl.: KG, Beschl. v.
27.4.1994 - 24 W 7352/93, NJW-RR 1994, 912; BayObLG, Beschl.
v. 30.10.1992 - 2Z BR 88/92).
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

Zu großzügig?
Die Eigentümerversammlung beschließt, einen im
Gemeinschaftseigentum stehenden und ungenutzten
„Keller“ auf die Dauer von 20 Jahren für 150,00 EUR
p.M. zzgl. Nebenkosten an den Gewerbeeigentümer G
zu vermieten.
Wohnungseigentümer Q ist außer sich – zu Recht?

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
LG Hamburg, Urt. v. 28.10.2015 – 318 S 9/15, ZMR 2016, 57
In der Beschlussfassung auch über die langfristige Ver-
mietung eines im Gemeinschaftseigentum stehenden
Kellerraums liegt keine faktische Einräumung eines Son-
dernutzungsrechts und damit keine unzulässige Umgeh-
ung der dafür erforderlichen Vereinbarung.
Es handelt es sich um eine zulässige Gebrauchsregelung
i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG.
Der Umstand, dass der Keller infolge der Vermietung den
Wohnungseigentümern zur Eigennutzung nicht mehr zur
Verfügung steht, reicht für sich genommen nicht aus, denn
§ 13 Abs. 2 WEG gewährt kein Recht zum Eigengebrauch
des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern bestimmt nur
das Maß der Mitbenutzung bei geregelter Benutzungsart.
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
LG Hamburg, Urt. v. 28.10.2015 – 318 S 9/15, ZMR 2016, 57
Dass kein dauerhafter Entzug des Mitbenutzungsrechts
vorliegt, folgt einerseits aus dem Sonderkündigungsrecht
der Wohnungseigentümergemeinschaft und andererseits
daraus, dass der temporäre Ausschluss vom Mitgebrauch
durch den mittelbaren Fremdgebrauch in Gestalt des ent-
sprechenden Anteils an den Mieteinnahmen ersetzt wird.
Die Gebrauchsregelung entspricht vorliegend auch den
Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, da weder
konkreter Nutzungsbedarf der Eigentümer an dem Raum
besteht, die Vermietung zu keiner Belästigung führt und
die Mieteinnahmen ein adäquates Äquivalent für die Nut-
zungsüberlassung darstellen.

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

Zu großzügig II
Die Eigentümerversammlung beschließt, es dem
Eigentümer E zu gestatten, im Anschluss an seine
im Erdgeschoss gelegenen zwei Einheiten zwei
überdachte Terrassenflächen zu errichten.
Über die relevanten Grundstücksflächen wird ein
auf 15 Jahre befristeter Mietvertrag geschlossen,
wobei die jährliche Miete 80,00 EUR beträgt.
Wohnungseigentümer Q ist außer sich – zu Recht?

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
AG Schweinfurt v. 26.10.2017 – 10 C 44/17 WEG, IMR 2017, 540
Zwar kann die Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums
eine zulässige Gebrauchsregelung i.S.d. § 15 Abs. 2 WEG
darstellen, bei der gleichzeitigen baulichen Umgestaltung
der vermieteten Fläche erscheint eine auf Dauer angelegte
Veränderung des Gebäudes als gegeben, so dass wegen
des absehbaren Bedürfnisses nach einer Verlängerung
des Mietvertrags ein erheblicher Nachteil vorliegt.
Hinweis:
Entsprechendes gilt, wenn Teile des gemeinschaftlichen
Eigentums einem Wohnungseigentümer gegen Zahlung
eher symbolischer (Einmal-)Beträge langfristig überlassen
werden und der Begünstigte den Überlassungszeitraum,
etwa durch eine Verlängerungsoption, einseitig unbe-
grenzt ausdehnen kann.                                  47
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
Gerechtigkeit
Die Gemeinschaftsordnung der WEG enthält eine krude
Kostentragungsregelung, die einzelne Eigentümer erheb-
lich und unbillig benachteiligt.
Daraufhin haben diese Eigentümer sogar ein Urteil er-
stritten, welches dies rechtskräftig bestätigt.
Daher beschließt die Eigentümerversammlung, Notar N
mit der Errichtung einer Änderungsurkunde zur Gemein-
schaftsordnung zu beauftragen, die eine dem Inhalt des
Urteils Rechnung tragende Regelung vorsieht.
Als Eigentümer Q trotz mehrfacher Aufforderung nicht bei
Notar N erscheint, beschließt die Eigentümerversamm-
lung, den Q gerichtlich auf Unterschriftsleistung in An-
spruch zu nehmen.
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

                § 10 Abs. 2 S. 3 WEG
Jeder Wohnungseigentümer kann eine vom Gesetz ab-
weichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Ver-
einbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der gelten-
den Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Be-
rücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbeson-
dere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungs-
eigentümer, unbillig erscheint.

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

              § 10 Abs. 6 S. 3 WEG
Sie [die Wohnungseigentümergemeinschaft] übt die
gemeinschaftsbezogenen Rechte der Wohnungseigen-
tümer aus und nimmt die gemeinschaftsbezogenen
Pflichten der Wohnungseigentümer wahr, ebenso sons-
tige Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer, so-
weit diese gemeinschaftlich geltend gemacht werden
können oder zu erfüllen sind.

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Beschlusskompetenzen der Eigentümer

  BGH. Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 305/17, BGH-online
LG Nürnberg-Fürth v. 28.9.2016 - 14 S 2471/16 WEG, IMRRS 2017, 0789

Für die Verfolgung des Anspruchs auf Abänderung der
Gemeinschaftsordnung gem. § 10 Abs. 2 S. 3 WEG be-
steht keine der Beschlusskompetenz.
Bei dem aus § 10 Abs. 2 S. 3 WEG folgenden Anspruch auf
Änderung der Gemeinschaftsordnung handelt es sich
nicht um einen vergemeinschaftungsfähigen Individual-
anspruch, denn dieser bezieht sich nicht auf die Verwal-
tung des Gemeinschaftseigentums, sondern auf einen
Eingriff in das jeweilige Wohnungseigentum.
Ein gleichwohl gefasste Beschluss ist nichtig, d.h. rechts-
unwirksam.
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Beschlusskompetenzen der Eigentümer
 AG Schwelm, Urt. v. 11.8.2017 - 29 C 37/16, ZWE 2017, 421
 AG Kassel, Urt. v. 9.6.2016 - 800 C 5349/15, IMR 2017, 26
Ist keine Möglichkeit gegeben, den Änderungsanspruch
über die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verfolgen,
so ist auch bereits der Beschluss der Eigentümerver-
sammlung, einen Notar mit einer Änderung der Gemein-
schaftsordnung zu beauftragen und die Kosten hierfür
aus den Mitteln der Gemeinschaft aufzubringen, mangels
Beschlusskompetenz unwirksam.

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Individualrechte und die WEG
Nachbarschaftskrieg
Nachbar N beklagt, dass vom Grundstück der WEG
Zweige in erheblich beeinträchtigendem Maße auf
sein Grundstück herüberwachsen und zwar vom
Sondernutzungsrecht des Q ausgehend, da Q der
ihm gemäß Gemeinschaftsordnung obliegenden
Gartenpflege nicht nachkommt.
Nach fruchtlosen Ablauf einer dem Q gesetzten Frist
verlangt N von der WEG gem. § 910 BGB Ersatz
seiner Aufwendungen für das Kürzen der Zweige.

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Individualrechte und die WEG
BGH, Urt. v. 11.12.2015 - V ZR 180/14, ZMR 2016, 379
 BGH, Urt. v. 2.3.2012 - V ZR 169/11, ZMR 2012, 745

Die Erfüllung der zivilrechtlichen Nachbarpflichten
stellt, ebenso wie die Beseitigung von Eigentums-
störungen, soweit das gemeinschaftliche Eigentum
betroffen ist, eine gemeinschaftsgebundene Pflicht
i.S.d. § 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG dar, weshalb solche
Ansprüche (nur) gegenüber dem rechtsfähigen Ver-
band der Wohnungseigentümer geltend zu machen
sind.

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Individualrechte und die WEG
Nachbarschaftskrieg II
Jetzt setzt Nachbar N über die Grundstücksgrenze
hinaus einen Zaun in den dem Sondernutzungsrecht
des Q unterliegen Bereich.
Nach fruchtlosen Ablauf einer dem N gesetzten Frist
verklagt Q den N auf Entfernung des Zauns.
N gibt sich ganz entspannt – zu Recht?

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Individualrechte und die WEG
  BGH, Urt. v. 13.10.2017 – V ZR 45/17, IMR 2018, 23
Für Ansprüche aus dem Gemeinschaftseigentum gem.
§ 1004 Abs. 1 BGB besteht keine geborene Ausübungsbe-
fugnis des Verbandes gem. § 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 1 WEG,
sondern lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis gem.
§ 10 Abs. 6 Satz 3 Hs. 2 WEG.
Dies gilt nicht nur, wenn sich die Ansprüche gegen einen
anderen Wohnungseigentümer richten, sondern auch
dann, wenn Anspruchsgegner ein außerhalb der WEG
stehender Dritter ist.
Der einzelne Eigentümer ist daher zur individuellen Durch-
setzung dieser Ansprüche befugt; etwaigen Differenzen
hinsichtlich der Art und Weise des Vorgehens kann da-
durch begegnet werden, dass die WEG die Rechtsverfol-
gung durch Beschluss an sich zieht.                           56
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Individualrechte und die WEG
Hilfe – Kinder!
Wohnungseigentümer Q entnimmt der Presse, dass
dem Trägerverein T eine Baugenehmigung für die
Errichtung eines Heims für Jugendliche mit heraus-
forderndem sozialen Hintergrund nebst Bolzplatz
auf dem Nachbargrundstück erteilt wurde.
Q Klage erhebt vor dem Verwaltungsgericht Klage
gegen die dem T erteilte Baugenehmigung und be-
antragt die Anordnung der aufschiebenden Wir-
kung der Klageerhebung gegen den Vollzug der
Baugenehmigung.
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Individualrechte und die WEG
 VGH München v. 27.7.2017 – 1 CS 17.198, ZWE 2018, 47
OVG Lüneburg v. 26.7.217 – 1 KN 171/16, ZWE 2017, 423
Abwehrrechte nach öffentlichem (Bau-)Recht gegen
ein Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück sind
als gemeinschaftsbezogene Ansprüche nur durch die
Wohnungseigentümergemeinschaft geltend zu
machen.
Ein einzelner Eigentümer ist hierzu nur bei besonde-
rer individueller und unmittelbarer Betroffenheit ge-
rade seines Sondereigentums berechtigt.
Der WEG-Verwalter ist auch ohne ermächtigenden
Beschluss nicht zur Anspruchsgeltendmachung be-
rechtigt.
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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

Stimmrechtsausschluss?
Die Eigentümerversammlung beschließt, mit der Fa.
X GmbH & Co. KG einen Vertrag über die Erbringung
von Bauleistungen für das Gemeinschaftseigentum
abzuschließen.
Eigentümer Q erhebt Beschlussanfechtungsklage,
weil für den Beschluss auch Eigentümer X stimmte,
der mit 51% an der X-GmbH beteiligt und deren Gre-
schäftsführer ist.

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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
               § 25 Abs. 5 WEG
Ein Wohnungseigentümer ist nicht stimmberechtigt,
wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf
die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
bezüglichen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Ein-
leitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der
anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft
oder wenn er nach § 18 rechtskräftig verurteilt ist.

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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

BGH, Urt. v. 13.1.2017 - V ZR 138/16, ZMR 2017, 415
Nach dem Wortlaut des § 25 Abs. 5 WEG ist diese
Bestimmung auf den hier vorliegenden Fall nicht
anwendbar, weil Vertragspartner der WEG die Fa.
X-GmbH & Co. KG werden soll und nicht der Eigen-
tümer Y selbst.
Da das Stimmrecht des Eigentümers ein wesent-
liches Mittel zur Mitgestaltung der Gemeinschafts-
angelegenheiten darstellt, ist bei einer analogen
Anwendung besondere Zurückhaltung geboten, da
die Gefahr eines Eingriffs in den Kernbereich ele-
mentarer Mitgliedschaftsrechte besteht.
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Stimmrecht in der Eigentümerversammlung

BGH, Urt. v. 13.1.2017 - V ZR 138/16, ZMR 2017, 415
Nur dann, wenn der Eigentümer an dem potentiellen
Vertragspartner der Wohnungseigentümergemein-
schaft nicht nur finanziell, sondern gleichzeitig auch
an dessen unternehmerischer Führung beteiligt ist,
ist wegen des besonderen Interessenkonflikts ein
Stimmrechtsausschluss anzunehmen.
Dies liegt aber nur vor, wenn der betreffende Eigen-
tümer an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt
sowie deren Geschäftsführer oder geschäftsführen-
der Gesellschafter ist.

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Verwalter und Eigentümer

Alleingang
Die Eigentümerversammlung beschließt die Durch-
führung einer Instandsetzungsmaßnahme.
Da Verwalter V nachträglich Bedenken hinsichtlich
der Sinnhaftigkeit und technischen Umsetzbarkeit der
Maßnahme kommen, führt er den Beschluss im Ein-
vernehmen mit dem Beirat zunächst nicht aus.
Daraufhin fordert Eigentümer Q den Verwalter unter
Fristsetzung zur Beschlussumsetzung auf und erhebt
nach Fristablauf Klage gegen V, gerichtet auf dessen
Verurteilung zur Beschlussdurchführung sowie Ersatz
der entstandenen außergerichtlichen Anwaltskosten.
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Verwalter und Eigentümer
LG Frankfurt, Beschl. v. 15.2.2017 – 2-13 S 128/16, ZMR 2017, 500
Der verwaltervertragliche Anspruch auf Beschlussdurch-
führung steht nur dem Verband zu. Der aus § 27 Abs. 1 Nr.
1 WEG folgende Anspruch auf Beschlussdurchführung ist
gemeinschaftsbezogen. Der einzelne Eigentümer kann
diese Ansprüche somit nur aufgrund einer Ermächtigung
durch Eigentümerbeschluss geltend machen.
Hierfür spricht auch die praktische Überlegung, dass an-
sonsten jeder Eigentümer den Verwalter individuell mit
der Begründung verklagen könnte, dieser habe einen Be-
schluss nicht, nicht vollständig oder nicht ordnungsge-
mäß umgesetzt.
so auch: LG Hamburg, Urt. v. 2.3.2016 – 318 S 22/15, ZMR 2016, 393
         AG Langen, Urt. v. 21.7.2016 – 56 C 75/16 (10), ZWE 2017, 379
                                                                                 64
         a.A. die Literatur, vgl.: Elzer, ZMR 2017, 459                  24.01.2018

Verwalter und Eigentümer
LG Hamburg, Urt. v. 3.5.2017 – 318 S 18/16, ZWE 2017, 446
Führt der Verwalter schuldhaft gefasste Beschlüsse nicht
aus, so ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dem
einzelnen Wohnungseigentümer für die bei diesem hier-
durch eingetretenen Nachteile schadensersatzpflichtig.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist dem einzelnen
Wohnungseigentümer gegenüber aus dem wohnungsei-
gentumsrechtlichen Treueverhältnis verpflichtet, den Ver-
walter zur unverzüglichen Umsetzung von Beschlüssen
anzuhalten (vgl.: BGH, Urt. 13.7.2012 - V ZR 94/11, ZMR
2012, 974).

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Verwalter und Eigentümer
LG Hamburg, Urt. v. 3.5.2017 – 318 S 18/16, ZWE 2017, 446
Diese Rechtsmeinung ist hier vertretener Auffassung
nach fraglich, da sich u.a. die Frage stellt, wie der Verband
eigenständig (d.h., ohne Eigentümerbeschluss) einer sol-
chen Aufsichtspflicht nachkommen soll.
Der BGH hat dies in einer nachfolgenden Entscheidung
(BGH, Urt. v. 17.10.2014 - V ZR 9/14, ZMR 2015, 241) auch
ausdrücklich offen gelassen.
Die Literatur befürwortet in diesen Fällen eine Organ-
haftung des Verbands für den Verwalter gem. §§ 31, 89
BGB analog (vgl.: Jennißen/Heinemann, WEG, 5. Aufl.
2017, § 21 Rn. 48b; § 27 Rn. 179).
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Neues aus der Verordnungsküche
  Verordnung zur Neuordnung trinkwasserrechtlicher
 Vorschriften vom 3.1.2018 (BGBl. Teil I Nr. 2, S. 99)
            In Kraft getreten am 9.1.2018

               Trinkwasserverordnung 2018
       § 3 Nr. 13: Definition der Gefährdungsanalyse
Explizite Forderung, dass im Rahmen der gem. § 16 Abs. 7
S. 1 Nr. 2 TrinkwV zu veranlassenden Gefährdungsanaly-
se insbesondere festgestellte Abweichungen von den all-
gemein anerkannten Regeln der Technik zu dokumentie-
ren sind.
Hierzu regelt die VDI-Richtlinie 6023, dass für den einwandfreien Betrieb die
Einhaltung folgender technischer Vorschriften als unabdingbar bezeichnet
wird: VDI-6023, VDI 3810, DIN 1988, DIN EN 806, DIN EN 1717 sowie die
DVGW-Arbeitsblätter W 551, W 553, W 556 sowie W 557.                             67
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Neues aus der Verordnungsküche
           Trinkwasserverordnung 2018
     § 3 Nr. 13: Definition der Gefährdungsanalyse
Hieraus folgt, dass die Einhaltung der durch die genann-
ten Regelwerke vorgesehenen technischen Voraussetzun-
gen sowie Inspektions- und Dokumentationsarbeiten zur
ordnungsgemäßen Wahrnehmung der Verkehrssiche-
rungspflicht beim Betrieb einer Wasserversorgungsan-
lage gehört (vgl.: BGH, Urt. v. 6.5.2015 - VIII ZR 161/14,
ZMR 2015, 702).
Damit steht nicht nur die Frage im Raum, ob die Warm-
wasserversorgung in Bezug auf Legionellen einwandfrei
ist, sondern darüber hinaus die Frage, ob die Wasserver-
sorgungsanlage insgesamt, also auch die Versorgung mit
Kaltwasser, einwandfrei betrieben wird.                    68
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Neues aus der Verordnungsküche
          Trinkwasserverordnung 2018
     § 3 Nr. 13: Definition der Gefährdungsanalyse
Damit führt die Gefährdungsanalyse gem. § 3 Nr. 13 Trink-
wasserverordnung 2018 über die Beurteilung einer Legio-
nellenkontamination und der für deren Beseitigung erfor-
derlichen Maßnahmen hinaus zu einer ingenieurtech-
nischen Gesamtbewertung der Wasserversorgungsan-
lage, die insbesondere Aufschluss darüber gibt, ob deren
Betreiber auch seinen sonstigen Verkehrssicherungs-
pflichten genügt hat.

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Neues aus der Verordnungsküche
          Trinkwasserverordnung 2018
      § 15a: Meldepflicht der Untersuchungsstelle
Erschwerend kommt hinzu, dass aufgrund der in § 15a
TrinkwV 2018 enthaltenen Neuregelung die beauftragte
Untersuchungsstelle von ihr festgestellte Überschreitun-
gen des sog. technischen Maßnahmenwerts unverzüglich
dem Gesundheitsamt anzuzeigen hat.

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Digitale Kommunikation
Eigentümer Q und die digitale Welt
Verwalter V wird von Eigentümer Q aufgefordert, ihm
eine aktuelle Eigentümerliste zu übermitteln, da be-
absichtigt, die in der letzten Eigentümerversammlung
gefassten Beschlüsse anzufechten.
V übermittelt die Eigentümerliste dem Q per E-Mail,
da der Q dem V diesen Kommunikationsweg schon
vor einiger Zeit ausdrücklich freigegeben hat.
Kurz darauf rügt Q eine Verletzung des Daten-
schutzes durch V.

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Digitale Kommunikation
 BGH, Urt. v. 14.12.2012 - V ZR 162/11, ZMR 2013, 291
 BGH, Urt. v. 11.2.2011 - V ZR 66/10, ZMR 2011, 568
OLG München, Beschl. v. 9.3.2007 - 32 Wx 177/06, ZMR 2007, 720
Jedem Wohnungseigentümer steht gegenüber dem Ver-
walter ein grundsätzlich nicht beschränkbares Recht auf
Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu;
insbesondere schuldet der Verwalter die Herausgabe
einer Eigentümerliste.
Datenschutzrechtliche Bedenken spielen dabei keine
Rolle, da die Wohnungseigentümergemeinschaft daten-
schutzrechtlich eine geschlossene Gemeinschaft bildet
und Einsichtnahmen sowie Auskunftseinholungen der
Zweckbestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses
dienen.
                                                                  72
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Digitale Kommunikation
      Neuregelung des Datenschutzrechts
       Datenschutz-Grundverordnung (DS-GVO)
Verordnung (EU) 2016/679 des Europäischen Parlaments
und des Rates vom 27. April 2016 zum Schutz natürlicher
Personen bei der Verarbeitung personen-bezogener Daten,
zum freien Datenverkehr und zur Aufhebung der Richtlinie
95/46/EG (Die DSGVO wird noch durch die in Abstimmung befindliche EU-
e-Privacy-Verordnung, die ebenfalls am 25. Mai 2018 in Kraft treten soll und
Internet- und Telemediendienste betrifft, ergänzt werden.)

       Bundesdatenschutzgesetz 2017 (BDSG)
Gesetz zur Anpassung des Datenschutzrechts an die VO
(EU) und zur Umsetzung der RL (EU) 2016/680
           (Datenschutzanpassungsgesetz)
                   Inkrafttreten: 25.08.2018                                    73
                                                                        24.01.2018

Digitale Kommunikation
                § 64 Abs. 1 BDSG 2017
Der Verantwortliche […] haben unter Berücksichtigung des
Stands der Technik, der Implementierungskosten, der Art, des
Umfangs, der Umstände und der Zwecke der Verarbeitung so-
wie der Eintrittswahrscheinlichkeit und der Schwere der mit
der Verarbeitung verbundenen Gefahren für die Rechtsgüter
der betroffenen Personen die erforderlichen technischen und
organisatorischen Maßnahmen zu treffen, um bei der Verar-
beitung personenbezogener Daten ein dem Risiko ange-
messenes Schutzniveau zu gewährleisten, […].
Der Verantwortliche hat hierbei die einschlägigen Technischen
Richtlinien und Empfehlungen des Bundesamtes für Sicherheit
in der Informationstechnik zu berücksichtigen.
Hinweis: BSI Technische Richtlinie TR-02102                    74
                                                       24.01.2018

Digitale Kommunikation
                § 64 Abs. 3 BDSG 2017
Im Fall einer automatisierten Verarbeitung haben der Verant-
wortliche […] nach einer Risikobewertung Maßnahmen zu er-
greifen, die Folgendes bezwecken:

8. Gewährleistung, dass bei der Übermittlung personenbezo-
   gener Daten sowie beim Transport von Datenträgern die
   Vertraulichkeit und Integrität der Daten geschützt werden
   (Transportkontrolle),

Ein Zweck nach Satz 1 Nummer 2 bis 5 kann insbesondere
durch die Verwendung von dem Stand der Technik ent-
sprechenden Verschlüsselungsverfahren erreicht werden.

                                                                75
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Digitale Kommunikation
                Art. 32 Abs. 1 a) DS-GVO
Unter Berücksichtigung des Stands der Technik, der Imple-
mentierungskosten und der Art, des Umfangs, der Umstände
und der Zwecke der Verarbeitung sowie der unterschiedlichen
Eintrittswahrscheinlichkeit und Schwere des Risikos für die
Rechte und Freiheiten natürlicher Personen treffen der Verant-
wortliche […] geeignete technische und organisatorische Maß-
nahmen, um ein dem Risiko angemessenes Schutzniveau zu
gewährleisten; diese Maßnahmen schließen unter anderem
Folgendes ein:
a) die Pseudonymisierung und Verschlüsselung personen-
   bezogener Daten;

                                                                76
                                                        24.01.2018

So schlimm ist es nun auch wieder nicht!