"Keine Eintagsfliege" - CSL Immobilien
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Trends IMMOBILIEN BUSINESS_10/2019
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«Keine Eintagsfliege»
Büroimmobilien – Coworking-Konzepte und kurzfristige Mietflächenangebote auf
Stunden-, Tages- oder Monatsbasis haben den Markt auch in der Schweiz verändert.
Die Nachfrage nach flexiblen Lösungen nimmt weiter zu.
Von Mathias Rinka – Bilder: IWG plc; PD
Künftiges Coworking am Flughafen Zürich: das neue Spaces im Projekt The Circle.
Für Manuele Fumagalli ist es eine klare Fumagallis Geschäftsidee zeigt exemp- Auch grössere Betreiber von Business-
Win-win-Situation: Räumlichkeiten, die larisch, wie flexibel der Markt für Büro- Centern, wie etwa die seit Langem im
nur während einiger Stunden am Tag, und Geschäftsimmobilien in der Zwi- Geschäft tätige IWG Group, sind auf den
beispielsweise von einer Privatschule schenzeit geworden ist. Zug mit Coworking und flexibleren Of-
für ihre Klassen und Kurse, genutzt fice-Angeboten aufgesprungen. IWG
werden, anderen zur Verfügung stellen «Eigenes Nachfragersegment» bietet nun neben der traditionellen Mar-
und damit die Auslastung der Ge- ke Regus verschiedenste Modelle für
schäftsflächen erhöhen. Mit der Vermie- Zwar hat der US-Gigant We Work den unterschiedlichste Zielgruppen an, u.a.
tungsplattform Workspace2go setzte Schweizer Markt bisher mit seinem den neuen Brand Spaces.
Fumagalli seine Idee 2016 in die Realität Konzept links liegen gelassen hat; doch 2018 bot IWG hierzulande auf total rund
um – und offenbar sehr erfolgreich: In- einige lokale Akteure haben die Nische 40.000 Quadratmeter flexibles Arbeiten
zwischen nutzen auch grosse Konzerne genutzt und bieten flexible Büroflächen an, 2019 ist ein Wachstum um rund
wie Microsoft oder UBS das webbasier- stunden- oder tageweise an. Der Vorteil: 30.000 Quadratmeter geplant. Im ersten
te Angebot, um geeignete Locations für Mit den Kurzfristmietern lässt sich Quartal 2019 wurden vier neue Stand-
Sitzungen und Workshops zu buchen. meist ein höherer Mietzins erzielen. orte eröffnet; bis Ende 2020 kommen
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NACHRICHT
Coworking-Studie
«Die Coworking-Branche hat
noch Potenzial und wird weiter Bis zu zehn Prozent
wachsen.»
Patricia Reichelt, CSL Immobilien Marktpotenzial
Per Ende Jahr 2018 gab es in der
«Flexibles Arbeiten wird in der Schweiz 185 Coworking Spaces. Die
Zahl hat sich damit in den vergange-
Schweiz immer mehr zur Norm.»
nen zwei Jahren von rund 90 (2016)
Garry Gürtler, IWG Schweiz mehr als verdoppelt. Dies geht aus
dem Mitte August veröffentlichten
«Shared Office Monitor 2019» von Im-
modea hervor. Den Marktanteil aller
insgesamt 15 Neueröffnungen dazu. «In chenanfragen vermehrt an die Shared-Office-Angebote am gesamten
Genf wird sich die Anzahl Standorte der jeweiligen Betreiber der flexiblen Of- Büromarkt schätzt Daniel Hediger,
beiden Marken Spaces und Regus bis fice-Flächen im eigenen Portfolio ver- Geschäftsführer von Immodea, auf
Ende Jahr von sechs auf elf fast verdop- wiesen, so Kuprecht weiter. 0,9 Prozent. «Die Geschwindigkeit, mit
peln, auch in Basel wächst unsere Prä- der in den vergangenen zwei Jahren
senz von zwei auf vier Standorte an», «Ohne Mieter kein Geschäft» neue Spaces entstanden sind, war
berichtet Garry Gürtler, Geschäftsfüh- also hoch. Und das Wachstum bleibt
rer von IWG Schweiz. Sein Ziel: Noch vor Robert Hauri, CEO der SPG Intercity Zu- weiterhin hoch.»
dem Jahr 2025 in der Schweiz ein Netz- rich AG, sieht die Entwicklung etwas Der Studienautor geht davon aus, dass
werk von 100 Standorten mit ungefähr differenzierter: «An zentralen Lagen hat das Angebot der Shared Offices bis ins
150.000 Quadratmetern Arbeitsfläche sich wenig verändert. Es sind lediglich Jahr 2025 fünf bis zehn Prozent des
mit den Marken Regus und Spaces sowie ein weiteres Angebot und weitere Nach- Schweizer Büromarkts ausmachen
mit No. 18 und Signature by Regus HQ frager dazugekommen.» Flexible Office- wird. Der Schweizer Markt gleiche
zu betreiben. «Flexibles Arbeiten wird Flächen würden von den Nutzern als sich somit den reiferen Märkten wie
auch in der Schweiz immer mehr zur willkommene Ergänzung zum restlichen Holland, UK und den Grossstädten
Norm», so Gürtler. Büroflächenangebot gesehen, so Hauri. Deutschlands an, so Hediger. Es
Für Florian Kuprecht, Managing Direc- Die bezahlten Mieten seien auf Markt- wachse nicht nur die Anzahl an
tor bei CBRE Schweiz, hat sich der niveau und der Marktanteil von flexiblen Spaces; diese würden auch grösser,
Büromarkt in zweierlei Hinsicht verän- Büros sei gering. Den momentanen insbesondere in Zürich, Lausanne und
dert: «Zum einen gelten die Betreiber Marktanteil der Shared Office Spaces Genf. In der Limmatstadt eröffneten
von flexiblen Office-Flächen an zentra- schätzt Hauri auf knapp ein bis zwei Pro- zuletzt drei neue Angebote mit einer
len Lagen inzwischen als eigenes Nach- zent. «An periphereren Lagen werden Fläche von über 2.000 Quadratmetern.
fragersegment für mittlere und zuneh- Coworking-Space-Anbieter oftmals als Zudem plane IWG mit der Eröffnung
mend auch für grössere Flächen.» Zum ‹Heilsbringer› für die Vermieter bzw. In- des Konzepts No.18 einen Space auf
anderen schätzen viele Eigentümer – vestoren gesehen, wenn es nicht gelingt über 4.500 Quadratmetern.
ganz anders als noch vor wenigen Jah- Büroflächen auf konventionelle Art und Nebst reinen Shared-Office-Betrei-
ren – flexible Büroangebote mittlerwei- Weise zu vermieten», so Hauri. bern würden auch Hotels und Restau-
le «als gute Ergänzung, ja sogar als Was dabei vergessen werde: Auch die rants mit flexiblen Flächen neue Kun-
Attraktivitätsfaktor», dies etwa, weil sie Anbeiter der Coworking Spaces bräuch- den gewinnen und die Auslastung zu
oft einen Zugang zu «Communities» ten Kunden, die Flächen und allenfalls Randzeiten erhöhen. Das Büroflächen
herstellten und Dienstleistungen anbö- auch Services nutzen wollen. «Ohne angebot sei zudem durch Coworking,
ten, die sonst anderweitig bezogen wer- Mieter gibt es auch kein Geschäft für den Shared und Flexible Offices, Klein
den müssten. «Diese Angebote führen Betreiber und damit auch kein funktio- büros und Business Center vielfältiger
auch dazu, dass gerade in grösseren nierendes Geschäftsmodell.» Seine geworden, heisst es in der Immodea-
Bürogebäuden heute mehr Zusatzleis- Marktbeobachtungen zeigten, dass nur Studie. Diese Vielfalt werde in den
tungen selber oder über Dritte angebo- wenige der Anbieter bislang rentabel nächsten Jahren weiter zunehmen, so
ten werden», erklärt Kuprecht. Insge- arbeiten. Vielerorts würden Coworking die Prognose. Eigentümer und Betrei-
samt profitierten deshalb sehr viele Spaces «mit viel Enthusiasmus und Ide- ber entwickelten Angebote für spezifi-
Nutzer direkt oder indirekt von den Aus- alismus am Leben erhalten», so Hauri. sche Zielgruppenbedürfnisse, so zum
wirkungen dieses Trends. Darüber hi- Doch gebe es in der Zwischenzeit auch Beispiel, um Cluster gleichartiger Un-
naus würden die Kleinst- und Kleinflä- mehr und mehr sehr professionelle und ternehmen zu schaffen. (mr)
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NACHRICHT
Knotel
Grosse Finanzie-
«Aus 20 Partnerfirmen in Zürich, die
rungsrunde freie Räume über Workspace2go an-
Knotel, Anbieter flexibler Büroflächen
bieten, sind inzwischen über 400 in der
an über 200 Standorten weltweit, hat ganzen Schweiz geworden.»
eine Finanzierungsrunde der Series C Manuele Fumagalli, Workspace2go
in Höhe von 400 Millionen US-Dollar
abgeschlossen. Die Runde wird von
der Investmentgesellschaft Wafra mit
Sitz in New York angeführt. Knotel will
mit dem frischen Geld seine globale
Präsenz weiter ausbauen und die Ex- wohl auch rentable Anbieter von flexib- vereinbarung mit Cash-Flow-Risiken
pansion in die 30 weltweit wichtigsten len Büros. Auch Patricia Reichelt, Lei- und den Auswirkungen auf die Bewer-
Städte fortsetzen. «Mit Wafra an unse- terin Research & Marktanalyse bei CSL tung umgehen.»
rer Seite werden wir unser rapides Immobilien, betont, dass diverse Cowor- «Die Nachfrage nach solchen Flächen
Wachstum weltweit fortsetzen und un- king-Anbieter noch immer keine nimmt in der Schweiz weiterhin zu, als
seren Platz an der Spitze des schnell schwarzen Zahlen schreiben würden. flexible Option für Grossnutzer und als
wachsenden Marktes für flexible Bü- Die Nachfrage nach Büroflächen habe Homebase für die vielen Mikrofirmen,
roflächen festigen», sagt Amol Sarva, sich klar geändert und hier vor allem die die zum Beispiel im Zuge der Digitalisie-
Mitgründer und CEO von Knotel. Anforderungen an die Flexibilität sowie rungswelle entstehen», sagt CBRE-Ex-
Im Gegensatz zu klassischen Co die Entwicklung von Kleinunternehmen. perte Kuprecht. Es fänden sich zudem
working-Anbietern konzentriert sich «Wir glauben, dass die Coworking- immer mehr Spezialisierungen unter
das Unternehmen nicht auf Freelancer Branche noch weiteres Potenzial hat den Anbietern bzw. zielgruppenspezifi-
und kleinere Dependancen von Unter- und weiter wachsen wird – das steht sche Ausprägungen. Gleichzeitig re-
nehmen. Knotel entwirft, baut und ausser Frage», sagt Reichelt. agierten die Nutzer von Grossflächen
verwaltet individuell gestaltete und auch vermehrt auf den Trend, indem sie
voll ausgestattete Büros mit kurzen Starke Nachfragergruppe selber Angebote aus der Coworking-
Vertragslaufzeiten für global tätige Welt entwickelten oder Teile ihrer Flä-
Unternehmen. Zudem wolle man die Die bisherige Entwicklung führte dieses chen für Drittparteien zugänglich mach-
Produkte Baya und Geometry weiter Jahr erstmals dazu, dass CSL Immobi- ten. «Für das gesamte Jahr 2019 beläuft
ausbauen, so Sarva. lien explizit die Coworking-Anbieter als sich das von uns begleitete Transakti-
Baya ist eine Blockchain-Plattform, eigene Nachfragergruppe in ihrem onsvolumen für flexible Büros in der
die von Knotel intern genutzt wird, um Marktbericht auflistet. Gemäss «Som- Schweiz voraussichtlich auf eine Miet-
eine datengetriebene Entscheidung bei merumfrage 2019» von CSL unter mehr fläche von rund 35.000 Quadratmeter»,
der Akquisition neuer Flächen zu un- als 200 Marktexperten nannten zwölf so der Managing Director von CBRE
terstützen und Transaktionskosten zu Prozent der Befragten das Segment Schweiz. Dies umfasse die Flächen von
senken. Geometry ist ein Abonne- Coworking in der Wirtschaftsregion Zü- Mietern bzw. Betreibern und der Eigen-
ment-Service für anpassbare Büro- rich als grösstes Nachfragesegment, tümer. Aktuellste Erhebungen hätten
ausstattung und -möblierung. Mit nur noch übertroffen von der Informa- beispielsweise für Zürich einen Anteil
Geometry kann Knotel die Flächen für tions- und Kommunikationstechnologie der Flexible Offices am städtischen Ge-
Kunden flexibler, intelligenter und kos- mit 19 Prozent. Doch sind auch regiona- samtflächenumsatz («Take-up») von be-
teneffizienter ausstatten. le Unterschiede feststellbar: Während reits hohen 10 bis 15 Prozent ergeben.
Neben Wafra haben sich das japani- im Wirtschaftsraum Basel die Quote
sche Immobilienunternehmen Mori zehn Prozent beträgt, sind es in Bern le- «Kein kurzfristiger Trend»
Trust, der Handelskonzern Itochu und diglich vier Prozent, die dem Coworking
die Equity-Firma Mercuria (beide eine deutliche Nachfrage zuschreiben. Auch SPG Intercity Zurich CEO Hauri
ebenfalls aus Japan) an der Finanzie- Reichelt sieht die Herausforderung beim geht davon aus, dass der Marktanteil von
rungsrunde beteiligt. Unter den bishe- Angebot von flexiblen Büroflächen denn sogenannten Shared Offices weiter
rigen Knotel-Investoren befinden sich auch vor allem bei den Immobilieneigen- wachsen wird, aber unter fünf Prozent
Norwest Venture Partners, Newmark tümern: «Diese müssen in einem Marktanteil bleiben werde. «Flexible
Knight Frank, Bloomberg Beta sowie schlechteren Wirtschafts- respektive Nutzungsmodelle werden das mehr
Rocket Internet aus Berlin. (mr) Büromarktzyklus je nach Mietvertrags- oder weniger klassische Büro nichtIMMOBILIEN BUSINESS_10/2019 Trends
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«Flexible Nutzungsmodelle «Viele Eigentümer erachten
werden das klassische Büro die flexiblen Büroangebote
nicht komplett verdrängen.» als gute Ergänzung und
Robert Hauri, SPG Intercity Zurich Attraktivitätsfaktor.»
Florian Kuprecht, CBRE Schweiz
komplett verdrängen. Meine These für oder der Veränderung Sinn und könne nem Angebot der flexiblen Geschäfts-
die Zukunft: Unternehmen werden sich für bestimmte Projekte richtig sein, etwa räume, das zuweilen auch schon als
in hybriden Formen organisieren.» bei grosser Reisetätigkeit oder wenn «Airbnb für Büros» bezeichnet wurde,
Das klassische Büro, das «Corporate neue Regionen respektive Märkte er- offensichtlich den Nerv potenzieller
Home» als der Ort, an dem das Unter- schlossen würden. «In diesem Sinn gehe Nutzer getroffen: Aus 20 Partnerfirmen
nehmen zu Hause ist, und wo die Kultur ich davon aus, dass Shared Offices ge- in Zürich, die freie Räume über die Platt-
der jeweiligen Firmen gelebt wird, wer- kommen sind, um zu bleiben, und es sich form anbieten, sind inzwischen über 400
de durch flexibel nutzbare Flächen wie nicht um eine Eintagsfliege oder einen in der ganzen Schweiz geworden, die
etwa Coworking Spaces ergänzt, prog- kurzfristigen Trend handelt», so Hauri. mehr als 800 Arbeitsplätze und Sit-
nostiziert Hauri. Diese Ergänzung ma- Auch Manuele Fumagalli, Mitgründer zungszimmer stunden- und tageweise
che in Phasen schnellen Wachstums und CEO von Workspace2go, hat mit sei- offerieren. Tendenz: steigend.
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