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Kölner Impulse
zur Wirtschaftspolitik
Nr. 4/2021 | 06. Juli 2021
In dieser Ausgabe Aktuelles aus dem iwp
…In dieser Ausgabe schaut Felix Mindl auf Gemeinsam mit der Otto Wolff Stiftung
das zum 01. Juli 2021 in Kraft getretene und dem Exzellenzcluster ECONtribute
Wohnraumstärkungsgesetz. Er stellt zu Be- veranstalten wir heute von 12:00 bis 13:30
ginn die Entwicklung von Airbnb und die Uhr den 19. Kölner wirtschaftspolitischen
Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt dar. Dialog.
Anschließend wird der Einfluss der Corona- Prof. Dr. Andreas Schabert, Center for
Pandemie auf das Marktgeschehen beleuch- Macroeconomic Research der Universität
tet. Vor diesem Hintergrund diskutiert er das zu Köln, und Jens Ulbrich, Leiter des Zent-
Wohnraumstärkungsgesetz. Die Bestim- ralbereichs Volkswirtschaft der Deutschen
mungen zur Zweckentfremdung durch Kurz- Bundesbank, werden über „Geldpolitische
zeitvermietung scheinen dem Ziel Wohn- Herausforderungen in und nach der Pan-
raum zu schützen, ohne dabei Home Sharing demie” diskutieren.
übermäßig einzugrenzen, gerecht zu wer- Wir freuen uns über Ihre spontane Anmel-
den. Aufgrund eines erhöhten Missbrauchs- dung per kurzer E-Mail an Herrn Müller
potenzial gilt es weiterhin zu beobachten, (christian.mueller@wiso.uni-koeln.de, Be-
wie die Gastgeber auf das neue Gesetz rea- treff: „Anmeldung Kölner wirtschaftspoli-
gieren. tischer Dialog 6. Juli 2021"). Sie erhalten
dann umgehend den Zoom-Link zur Veran-
staltung.
Außerdem freuen wir uns darauf eine neue
Kollegin begrüßen zu dürfen!
Ann-Kristin Becker verstärkt unser Team
seit Sommer 2021 als wissenschaftliche
Mitarbeiterin.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 1
Trauer um Prof. Dr. Juergen B. Donges
Das Institut für Wirtschaftspolitik an der Universität zu Köln (iwp) trauert um seinen ehemaligen Direktor
Prof. Dr. Juergen B. Donges †
(24. Oktober 1940 – 25. Juni 2021)
Prof. Dr. Juergen B. Donges folgte seinem akademischen Lehrer Herbert Giersch von Saarbrücken nach
Kiel, als dieser Präsident des dortigen Instituts für Weltwirtschaft wurde. Donges selbst wurde bald Abtei-
lungsleiter und später Vizepräsident des renommierten Forschungsinstituts. 1989 folgte Juergen B. Don-
ges dem Ruf der Kölner Wirtschafts- und Sozialwissenschaftlichen Fakultät als Nachfolger von Hans Will-
gerodt auf den Lehrstuhl für Staatswissenschaften und Wirtschaftspolitik.
Von 1987 bis 1991 leitete Juergen B. Donges die von Helmut Kohl eingesetzte „Unabhängige Expertenkom-
mission zum Abbau marktwidriger Regulierungen“ (Deregulierungskommission), in deren Abschlussbe-
richt unter anderem die Abschaffung des Meisterzwangs im Handwerk und der Konzessionen im Taxige-
werbe, die Aufhebung von Monopolen im Energiemarkt, bei der Deutschen Bundespost bezüglich des Te-
lefon- und Postmarktes, sowie im Verkehrswesen bei Bahn- und Flugverkehr vorgeschlagen wurden. Teile
der Vorschläge wurden später umgesetzt, so z. B. Bahnreform, Postreform, Privatisierung der Lufthansa,
Schaffung der Bundesnetzagentur für Wettbewerb bei Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Post und Ei-
senbahnen.
Schon 1992 wurde Juergen B. Donges Mitglied des Sachverständigenrats zur Begutachtung der gesamt-
wirtschaftlichen Entwicklung, in dem er für 10 sehr bewegte Jahre bis 2002 stets unmissverständlich und
hart in der Sache für freiheitliche Wettbewerbspolitik, Freihandel und Deregulierung stritt. Von 2000 bis
2002 war er Vorsitzender dieses wichtigsten wirtschaftspolitischen Beratergremiums Deutschlands.
Aber auch über diese beiden sehr wichtigen Funktionen hinaus war Juergen B. Donges stets engagierter
und kaum überhörbarer Mahner für liberale Wirtschaftspolitik. So wirkte er beispielsweise von 1990 bis
2011 als Mitglied und damit Mitverfasser der zahlreichen Streitschriften des Kronberger Kreises, Stiftung
Marktwirtschaft. Bis zuletzt war Juergen B. Donges gefragter Gesprächspartner deutscher und spanischer
Wirtschaftsjournalisten. Als Interviewpartner der Journalisten und in Fachdiskussionen argumentierte
Donges stets messerscharf und pointiert. Manches mal überspitzte er ein Argument auch unnachgiebig so
sehr, dass er als einschüchternd wahrgenommen wurde. Wer ihn näher kannte weiß, dass dies stets aus-
schließlich dem Wunsch klarer Diskussionsstandpunkte geschuldet war. Im persönlichen Umgang war
Juergen B. Donges humorvoll, offenherzig und menschlich interessiert.
Bis zu seinem Tod blieb Prof. Donges Mitherausgeber der Zeitschrift für Wirtschaftspolitik und dem Institut
eng verbunden, besuchte regelmäßig alle Veranstaltungen des Instituts, und stand den jüngeren Kollegin-
nen und Kollegen im Institut mit seiner Erfahrung, seinem Rat und einem stets offenen Ohr zur Verfügung.
Wir verlieren einen der engagiertesten wirtschaftspolitischen Streiter für Freihandel, Deregulierung und
Ordnungspolitik.
Wir trauern um unseren früheren Direktor Juergen B. Donges und sind in Gedanken bei seiner Familie.
- Prof. Dr. Steffen J. Roth
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Wohnraumstärkungsgesetz – WohnStg, wird das Home-Sharing zukünftig seinem Namen ge- recht? Von Felix Mindl Die Sharing Economy hat die Tourismusbranche Corona-Pandemie auf das Marktgeschehen be- verändert. Mit Home-Sharing hat sich ein Ge- leuchtet, um die zukünftige Relevanz von Kurz- schäftsmodell mit lokalen Nebenwirkungen für zeitvermietungen einschätzen zu können. Vor den Wohnungsmarkt etabliert. diesem Hintergrund wird das Wohnraumstär- Unter Sharing Economy werden so genannte peer- kungsgesetz vorgestellt und diskutiert, inwiefern to-peer Plattformen im Internet verstanden, auf es dazu beitragen kann, die unerwünschten Ne- denen Privatpersonen Ressourcen mit anderen benwirkungen zu begrenzen. Verbrauchern teilen. Im Folgenden steht die kurz- zeitige Überlassung von Wohnraum gegen eine fi- Zum Hintergrund nanzielle Vergütung im Fokus, wie sie auf Plattfor- men wie Airbnb angeboten wird. Airbnb wurde 2008 in San Francisco gegründet. Das rasante Wachstum des Kurzzeitvermietungs- Seitdem erfährt die Kurzzeitvermietung (KZVM) Angebots hat vielerorts für Diskussionen, um ein starkes Wachstum. Zum Börsendebüt Ende mögliche unerwünschte Folgen dieses Geschäfts- 2020 schaffte die Aktie von Airbnb trotz der an- modells gesorgt. Im Fokus steht dabei meist die haltenden Corona-Pandemie einen Kurssprung Wohnraumverknappung auf den oft schon ange- von 115 %.1 Die Plattform hatte damit einen Wert spannten Wohnungsmärkten und die damit ver- von fast 102 Milliarden Dollar.2 Seit 2011 ist Airbnb bundenen Mietpreissteigerungen. In Nordrhein- auch auf dem deutschen Tourismusmarkt aktiv. Westfalen ist zum 1. Juli 2021 das Wohnraumstär- Anfangs konzentrierten sich die KZVM-Angebote kungsgesetz in Kraft getreten, welches das Woh- vor allem auf Berlin. Inzwischen hat Airbnb in nungsaufsichtsgesetz ablöst. Das Gesetz ermög- ganz Deutschland fußgefasst und ist zu einem der licht es, Gemeinden in Gebieten mit erhöhtem wichtigsten Anbieter aufgestiegen. In ganz Wohnungsbedarf eine Wohnraumschutzsatzung Deutschland wurden im Januar 2020 in etwa zu erlassen. Hierdurch sollen den Kommunen 130.000 Unterkünfte auf der Internetplattform Handlungsmöglichkeiten gegeben werden, um gegen die vermehrt auftretende Zweckentfrem- dung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietun- gen vorzugehen. In dem vorliegenden Beitrag stelle ich zunächst die Entwicklung von Airbnb, dem in vielen Län- dern dominierenden Anbieter, dar, um darauf aufbauend die Auswirkungen von Home Sharing zu diskutieren. Anschließend wird der Einfluss der 1 Dörner und Neuhaus, „Fulminantes Debüt: Airbnb-Ak- 2 Zum Vergleich: Marriott International, eine der größ- tie legt beim Börsengang mehr als 100 Prozent zu“, ten Hotelketten der Welt, ist mit ungefähr 45 Mrd. Handelsblatt, 11.12.2020. Dollar bewertet. Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 3
angeboten.3, 4 Dass immer mehr Menschen Woh- den Behörden. Somit war es für kommunale Ver-
nungen kurzzeitig vermieten, hat in den letzten waltungen unmöglich nachzuvollziehen, welche
Jahren in der Tourismusindustrie, Gesellschaft Wohnungen für KZVM genutzt werden.
und Politik eine intensive Debatte über die Regu- Kritiker weisen zudem darauf hin, dass die KZVM
lierung der Sharing Economy ausgelöst und in vie- dem Wohnungsmarkt wichtige Wohneinheiten
len Städten schon zu Einschränkungen geführt.5 entzöge, die besonders in urbanen Regionen be-
Die Befürworter von Home Sharing betonen das nötigt werden. Durch die Wohnraumverknap-
Gemeinschaftsgefühl und die effiziente Nutzung pung würden Mietpreise steigen. In Studien für
von Ressourcen. Sie argumentieren, dass die Berlin sowie Köln konnten wir diesen Zusammen-
Überlassung von Wohnraum durch Eigentümer hang empirisch nachweisen7 und zeigen, dass ein
oder Mieter eine attraktive Alternative zur traditi- erheblicher Anteil der aktiven KZVM-Unterkünfte
onellen Hotelübernachtung sei, da sich Gäste im nicht nur sporadisch geteilt, sondern das ganze
Urlaub „wie Einheimische“ fühlen könnten. Jahr über an Touristen vermietet wird. Bei sol-
Gleichzeitig verdienten sich die Gastgeber ein we- chen Wohnungen ist es ausgeschlossen, dass sie
nig Geld dazu. Auch profitierten die lokale Gastro- langfristig vermietet werden. Die kommerzielle
nomie und der Einzelhandel von der Kaufkraft der KZVM ist profitabel und lohnt sich je nach Woh-
Touristen. nung oft schon ab 89 Vermietungstagen im Jahr.
Kritische Stimmen kommen aus dem traditionel- Die guten Profitaussichten führen häufig dazu,
len Hotelgewerbe, der Kommunalpolitik und von dass einzelne Gastgeber gleich mehrere Unter-
Anwohnern. Anwohner beschweren sich zum ei- künfte über die Internetplattformen vermitteln.
nen über den Lärm der ständig wechselnden Tou- Im Folgenden werden Unterkünfte, die entweder
risten in ihren Wohnhäusern und zum anderen über 90 Tage kurzzeitvermietet oder von Gastge-
über den Zerfall der Gemeinschaft in der Nachbar- bern mit mehreren Unterkünften inseriert wer-
schaft durch die schrumpfende Anzahl an Lang- den, als professionell gewertet. Nach unseren
zeitmietern. Hotelverbände wie der DEHOGA Schätzungen können in Berlin ca. 50% der insge-
und die IHA sehen die Hotellerie in einem unfairen samt knapp 7.000 KZVM-Unterkünfte (Stand
Wettbewerb mit Sharing Economy-Angeboten6: 2015) und in Köln etwas mehr als 40% der gut
KZVM-Anbieter müssten nicht dieselben Sicher- 6.000 KZVM-Unterkünfte (Stand 2019) als profes-
heits- und Hygienestandards einhalten wie das sionell betrachtet werden. Bezogen auf den ge-
Hotelgewerbe. City-Taxen und Tourismusausga- samten Wohnungsbestand wirkt der Anteil der
ben würden bei KZVM-Angeboten nur selten ab- KZVM-Unterkünfte verschwindend gering (0,1 %
geführt. Ob die Gastgeber Steuern zahlten, in Berlin und 0,35 % in Köln).
könne von den zuständigen Behörden nur sehr Allerdings konzentrieren sich die KZVM-Unter-
schwer bis gar nicht nachverfolgt werden, was künfte meist auf die zentralen, touristischen La-
vor allem an der mangelnden Transparenz im gen, während in weniger zentralen Stadtteilen
KZVM-Markt läge. Bisher bestand für die KZVM- manchmal kein einziges Inserat zu finden ist. Ab-
Anbieter in NRW keine Registrierungspflicht bei bildung 1 zeigt die Verteilung von KZVM-Unter-
künften am Beispiel Kölns. Dies verdeutlich, dass
3 Die Daten stammen aus eigenen Erhebungen. 5 So zum Beispiel in San Francisco, Barcelona, Amster-
4 In Köln kommt Airbnb auf einen Marktanteil von 95% dam, Berlin und Hamburg.
in der internetbasierten KZVM. Es gibt keine Hin- 6 Vgl. Landtag NRW, DEHOGA Nordrhein e.V., Stellung-
weise darauf, dass der Marktanteil in anderen Regi- nahme 17/3571, S.4.
onen deutlich niedriger ist. Daher wird hier davon 7 Vgl. Mindl und Arentz (2020) und Mindl (2020).
ausgegangen, dass die Datenbasis in etwa repräsen-
tativ für den KZVM-Markt ist. Vgl. Mindl und Arentz
(2020), S.6.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 4Abbildung 1: Kurzzeitvermietungs-Unterkünfte in Köln pro Stadtteil in 2019
Quelle: Mindl und Arentz (2020)
die Wohnungsmarkteffekte von KZVM-Angebo- wicklung konnte sich auch Airbnb nicht entzie-
ten kleinräumig analysiert werden müssen. Ver- hen. Die zukünftige Bedeutung der Regulierung
gleicht man die KZVM-Angebote und die im sel- von KZVM hängt auch davon ab, inwieweit sich
ben Zeitraum zur Vermietung angebotenen der Markt von dem Rückschlag erholen wird.
Wohneinheiten auf kleinräumiger Ebene, zeigt Laut der Analysefirma Airdna hat Airbnb mit Aus-
sich in bestimmten Stadtteilen eine sehr starke bruch der Pandemie im Zeitraum von Januar bis
Relevanz der KZVM. Beispielsweise gab es in der Juni 2020 global 5% der KZVM-Unterkünfte auf ih-
Neustadt Süd in Köln im vierten Quartal 2018 rer Internetplattform verloren. Von Januar 2020
mehr als dreimal so viele professionelle Angebote bis März 2021 gab es eine Erholung des Angebots
von KZVM-Unterkünften wie Wohnungsinserate. um 2,5% (siehe Abbildung 2).9 Der Umsatz pro ver-
In Köln sind die Mietpreise für Wohnungen, die fügbarer Unterkunft (RevPAR10) ist für die Gast-
besonders häufig für KZVM genutzt werden8, von geber von KZVM-Unterkünften im Durchschnitt
Mitte 2015 bis Ende 2018 um 32,4 % gestiegen. 14,2
% des Anstiegs konnte auf den Einfluss der KZVM
zurückgeführt werden.
Kurzzeitvermietung in der Corona-Pandemie
Die Corona-Pandemie hat den Tourismussektor
besonders hart getroffen. Dieser negativen Ent-
8 Dabei handelt es sich um Wohnungen mit bis zu 3 Zim- 9 Vgl. https://www.airdna.co/blog/covid-19-pandemic-
mern in Stadtteilen mit besonders hoher KZVM-Prä- impacted-the-supply-of-strs, Zugriff 04.07.2021.
senz. 10 Revenue per available room (RevPAR).
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 5Quelle: Airdna.
um 4,5 % gesunken. Die Hotelbranche hatte im sel- markt gewesen zu sein. Hinzu kommt, dass Kon-
ben Zeitraum einen Einbruch von 64,8 % des Re- trollen des Beherbergungsverbotes bei KZVM
vPARs zu verzeichnen.11 schwieriger durchzuführen sind.
Eine Untersuchung des US-Marktes zeigt, dass Dennoch sah sich Arbnb Mitte 2020 veranlasst,
die resilientere Entwicklung der KZVM vor allem 250 Millionen Dollar an die sogenannten Super-
durch neue Angebote in ländlichen Regionen zu- hosts auszuschütten, um die Gastgeber auf der
stande kommt. Der Einbruch bei den KZVM-Un- Plattform zu halten. Gemessen an den schät-
terkünften in Großstädten fiel mit ca. 12% dreimal zungsweise 1,7 Millionen Unterkünften von Gast-
so hoch aus wie der gesamte Rückgang.12 Auch gebern mit Superhost-Status, entspricht dies ei-
der Umsatzeinbruch dürfte für Anbieter von ner durchschnittlichen Auszahlung von ungefähr
KZVM-Unterkünften in Städten deutlich stärker 150 Dollar pro Unterkunft. Es ist fraglich, ob die-
ausgefallen sein als im ländlichen Raum. Beher- ser Betrag vor allem für Gastgeber in Städten eine
bergungsverbote haben den Tourismus zeitweise substanzielle Hilfe darstellt, um die laufenden
ganz lahmgelegt. Insbesondere Städtereisen wa- Kosten zu decken.13
ren durch die strikten Corona-Maßnahmen nicht Unter diesen Umständen liegt es nahe, dass sich
möglich bzw. unattraktiv, weil Museen, Theater Gastgeber von der KZVM abwenden und ihre
und Gaststädten geschlossen waren und es teil- Wohnung wieder dem Langzeitmietmarkt zufüh-
weise noch sind. Touristen wichen daher auf länd- ren. Das Internetportal Immobilien Scout hat sich
liche Ziele aus, wo in der eigenen Ferienwohnung die Auswirkungen von Corona dahingehend ge-
Infektionsrisiken deutlich geringer sind. Durch die nauer angeschaut. Tatsächlich sind „in Dublin
Möglichkeit auf solche Nachfrageänderungen fle- oder Paris […] viele Airbnb-Wohnungen wieder
xibel reagieren zu können, scheint der Markt der auf den regulären Markt gekommen“ sagt Spre-
KZVM deutlich widerstandsfähiger als der Hotel-
11 Vgl. Sanford and DuBois (2020). 13 In Deutschland liegt die Superhostquote bei knapp
12 Vgl. https://www.airdna.co/blog/airdna-market-re- unter 30%. Nimmt man dieselbe Quote für das glo-
view-us-may-2021, Zugriff 04.07.2021. bale Airbnb Angebot von 5,6 Millionen Unterkünften
an, ergeben sich daraus 1,7 Millionen Unterkünfte
mit Superhost-Status weltweit.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 6cher Axel Schmidt gegenüber dem Bonner Gene- Das WohnStG als Nachfolger des WAG in NRW
ral- Anzeiger.14 Laut Immobilien Scout sind ähnli-
che Tendenzen für den deutschen Immobilien- Bisher galt in Fragen der Wohnungsaufsicht in
markt aber nicht zu erkennen.15 Das mag auch am NRW das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG). Die-
starken Mieterrecht in Deutschland liegen. Wenn ses Gesetz wurde zum 1. Juli. 2021 vom Wohn-
für die Wohnung ein regulärer Langzeitmietver- raumstärkungsgesetz (WohnStG) abgelöst. Das
trag geschlossen wird, kann der Eigentümer sie WohnStG deckt hauptsächlich drei Themenfelder
kurzfristig nur schwierig wieder in eine KZVM-Un- ab: Wohnungsinstandhaltung und Leerstand,
terkunft umwandeln. Einzig in der Rubrik „Woh- Mindestanforderungen für Unterkünfte zur Un-
nen auf Zeit“ auf Immobilien Scout, über die möb- terbringung von Arbeitnehmern und Arbeitneh-
lierte Wohnungen für 30 Tage und mehr vermie- merinnen sowie Regelungen zur KZVM, die im
tet werden, stieg das Angebot im April 2020 mit Folgenden näher betrachtet werden. Ziel des
hohen Steigerungsraten von bis zu 63% in sieben WohnStGs hinsichtlich der KZVM ist es, „die
Großstädten. Doch schon im Folgemonat war das Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden gegen
Gesamtangebot deutlich rückläufig.16 Dazu verstärkt auftretende Formen der Zweckent-
könnte auch beigetragen haben, dass Airbnb in fremdung von Wohnraum zu erweitern“.
dieser Zeit begonnen hat, auf der eigenen Platt- Mit dem WohnStG erhalten Gemeinden in NRW
form mittelfristige Aufenthalte von über einem ein Satzungsrecht und können eine Wohnraum-
Monat zu bewerben und zu fördern. schutzsatzung erlassen, um unter anderem KZVM
Diese Beobachtungen lassen darauf schließen, stärker zu regulieren. Um von ihrem Satzungs-
dass ein Großteil der Gastgeber in Deutschland recht Gebrauch zu machen, muss die Gemeinde
trotz der Corona-Pandemie weiterhin auf KZVM- einen erhöhten Wohnungsbedarf nachweisen
Angebote setzt. Mit Blick auf die Entwicklungen und darlegen, welche Maßnahmen sie ergreifen,
auf dem US-Markt könnte sich diese Strategie um Wohnraum zu schaffen. Wie der Nachweis er-
schon bald auszahlen. Untersuchungen von Air- folgen soll, ist nicht eindeutig geregelt. Grund-
dna zeigen, dass die Nachfrage nach KZVM-Unter- sätzlich kann der Nachweis eines angespannten
künften in Amerika im Mai 2021 um 17,4% angezo- Wohnungsmarktes über die Gebietskulisse ge-
gen hatte – verglichen mit dem Vor-Corona Ni- mäß Mieterschutzverordnung (MietSchVO NRW)
veau von Mai 2019. Bisher bevorzugen Touristen vom 9. Juni 202017 oder die Gebietskulisse des ak-
immer noch Aufenthalte in ländlichen Gegenden. tuellen Wohnraumförderprogramms erbracht
Mit weiteren Lockerungen dürften aber auch werden.18 Gemeinden, die in keiner der beiden
Städtereisen wieder an Attraktivität gewinnen Gebietskulissen mit erhöhtem Bedarf auftau-
und stärker nachgefragt werden. Sofern sich chen, werden es schwierig haben eine Wohn-
diese Entwicklungen auch in Europa vollziehen, raumschutzsatzung zu begründen.
kommt die KZVM wohlmöglich gestärkt aus der Es steht den Gemeinden offen, ob die Satzung für
Krise – mit einem vielseitigeren Angebot, das nun die ganze Gemeinde oder nur einzelne Teilge-
zunehmend auch ländliche Destinationen um- biete gilt.
fasst. Folglich wird auch die Regulierungsdebatte Das neue Gesetz sieht vor, dass Vermieter Woh-
weiterhin von Relevanz sein. nungen, die sie kurzzeitvermieten wollen, bei der
Stadt registrieren müssen. Das Land NRW soll
14 Scherer, „Airbnb-Vermieter sitzen Krise aus“, Bonner 17 Verfügbar unter:
Generalanzeiger, 27.07.2020. https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/me-
15 Vgl. https://embed.presseportal.de/de/31321/ar- dia/document/file/Gutachten%20Gebietskulis-
ticle/4614211, Zugriff 04.07.2021. sen%20Bericht%20.pdf, Zugriff 05.07.2021
18 Verfügbar unter:
16 https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/me-
Ebenda.
dia/document/file/2021_02_17_WoFP_2021_FI-
NAL.pdf, Zugriff 05.07.2021
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 7eine landeseinheitliche Software entwickeln, die regelmäßig um die Reinigung der Wohnung küm-
den Kommunen bereitgestellt wird, um an die mern. Bei welchem Modell der Aufwand höher
Gastgeber automatisch Wohnraum-Identitäts- ist, kann nicht pauschal beantwortet werden,
nummern zu vergeben. Die entsprechende Num- sondern hängt auch von den Präferenzen des Ver-
mer muss für jede Unterkunft auf den einschlägi- mieters ab. Gerade bei seltenen Mieterwechseln
gen Onlineportalen gut sichtbar angegeben wer- sollte der Aufwand für die Langzeitvermietung je-
den und Gastgeber müssen jede Übernachtung doch unter dem für KZVM liegen. Insofern scheint
an die zuständige Behörde bei der Stadt melden. die gesetzte Tagesgrenze angemessen, um kom-
So soll Transparenz und Nachvollziehbarkeit für merzielle KZVM zu unterbinden, ohne das Home
die Kommunen geschaffen werden. Erstmals gibt Sharing übermäßig einzugrenzen. Dennoch sollte
es nun auch eine rechtliche Bestimmung, in wel- die weitere Entwicklung beobachtet und die
chem Umfang KZVM erlaubt ist. Demnach liegt Grenzen ggf. angepasst werden.
eine Zweckentfremdung vor, wenn Gastgeber Die 180 Tageregelung für Studierende ist miss-
den Wohnraum an mehr als 90 Tagen pro Jahr zur brauchsanfällig. Durch die KZVM für jährlich 180
KZVM nutzen. Abweichend gilt, dass Wohnraum, Tage können deutliche höhere Gewinne als durch
den Studierende angemietet haben, für bis zu 180 Langzeitvermietung erzielt werden. Der DEHOGA
Tage kurzzeitvermietet werden darf. Möchten hat in seiner Stellungnahme vorgeschlagen, im
Gastgeber ihre Wohnungen für einen längeren Gesetzestext eindeutig zu formulieren, dass
Zeitraum zur KZVM nutzen, müssen sie gemäß § diese Privilegierung der Studierenden daran ge-
13 eine Genehmigung beantragen. bunden ein sollte, dass sie den Wohnraum in der
Besonders das Tageslimit war in der Landtagsan- restlichen Zeit selbst nutzen.20 Der Vorschlag
hörung zum WohnStG ein Streitpunkt unter den wurde nicht mit aufgenommen. Dies eröffnet
eingeladenen Sachverständigen. Die Mehrheit Gastgebern die Möglichkeit, einen der zulas-
der Experten hat für ein Limit von 8 Wochen, also sungsfreien Studiengänge zu nutzen, um mit
48 Tagen plädiert, um einerseits eine deutliche Hilfe des Studierendenstatus gleich mehrere
Distanz zu den 89 Tagen – dem Break-Even-Punkt Wohnungen für 180 Tage im Jahr kurzzeitig zu
ab dem die KZVM durchschnittlich rentabler als vermieten. Weiter wären Geschäftsmodelle denk-
die Langzeitvermietung ist – zu gewährleisten bar die KZVM und Zeitmietverträge kombinieren.
und andererseits Home Sharing weiterhin zu er- Gemäß § 575 BGB sind Zeitmietverträge nur mit
möglichen.19 Die Berechnung des Break-Even- geltender Begründung möglich. In der Praxis fin-
Punktes, ab dem die KZVM lukrativer ist als ein den sich allein in Köln 1.770 möblierte Wohnun-
Langzeitmietvertrag, vergleicht die Differenz zwi- gen in der schon vorher erwähnten Rubrik „Woh-
schen Einnahmen und Kosten für die jeweiligen nen auf Zeit“ bei Immobilien Scout. Mehrheitlich
Vermietungsformen. Dabei vernachlässigt die werden solche Angebote von Unternehmen wie
Modellrechnung weitere Einflussgrößen aus der Zeitwohnen Rhein Ruhr GmbH vermittelt. Die
Gründen der Komplexitätsreduktion. In der Rea- berichtet auf ihrer Website, dass „[sie] bisher mit
lität gibt es aber natürlich weitere Einflussgrößen, 3 Monaten Mindestmietzeit keine Probleme“
die das Ergebnis in die eine oder andere Richtung habe.21 Durch die Nutzung beider Vermietungsar-
beeinflussen können. So ist der Aufwand unter- ten, können so über das Jahr hohe Belegungsra-
schiedlich, der durch die beiden Vermietungsfor- ten erzielt werden, welche zu deutlichen Mehr-
men entsteht. Während die Suche nach einem einnahmen gegenüber der Langzeitvermietung
Langzeitmieter in der Regel mit höheren Suchan- führen. Der Wohnraum wäre auch bei diesem Ge-
strengungen verbunden sind, müssen bei der schäftsmodell dem Langzeitmarkt entzogen.
KZVM wesentlich häufiger Wohnungsübergaben
organisiert werden und der Gastgeber muss sich
19 Vgl. Landtag NRW, Ausschussprotokoll 17/1300. 21 Vgl. https://www.zeitwohnen.de/aus-aktuellem-an-
20 Vgl. Landtag NRW, DEHOGA Nordrhein e.V., Stellung- lass-faqs-zu-den-wichtigsten-fragen-wohnraum-
nahme 17/3571, S.6. zweckentfremdung/, Zugriff 04.07.2021.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 8Weiter stellt sich bei der Ausnahmeregelung die ten, die im Titel mit der guten Anbindung zur In-
Frage, warum die Gruppe der Studierenden privi- nenstadt oder der Messe beworben werden
legiert wird. Ein Grund hierfür war im Gesetzge- (siehe Abbildung 3). Ob solche Ausweichbewe-
bungsverfahren, dass es Studierenden ermög- gungen in die Randgebiete mit ähnlich starken
licht werden sollte, ihre Wohnkosten z.B. bei Aus- Konzentrationen von KZVM-Angeboten verbun-
landssemestern durch KZVM zu senken. Die In- den wären, wie sie derzeit in den Innenstädten zu
tention des Gesetzgebers ist einleuchtend und beobachten sind, bleibt abzuwarten.
nachvollziehbar. Allerdings bleibt offen, warum Für kleinere Gemeinden ist der Aufwand für die
etwa Monteure, die ebenfalls häufig ihren Wohn- Erstellung einer rechtssicheren Satzung erheb-
raum nicht selbst nutzen können, nicht dieselben lich, der mit den vorhandenen personellen Res-
Rechte eingeräumt bekommen. sourcen häufig nicht zu bewältigen sein dürfte.
Die kommunalen Spitzenverbände (Städtetag Die Landesregierung sollte hier zügig für eine
NRW, Landkreistag NRW und Städte- und Ge- Leitlinie sorgen. Die Stadt Köln etwa hat bereits
meindebund NRW) weisen in ihrer Stellung- vor Inkrafttreten des Gesetzes eine neue Wohn-
nahme zum WohnStG darauf hin, dass die Mög- raumschutzsatzung in die Beratung der Fachaus-
lichkeit eine Satzung für nur einzelne Teilgebiete schüsse gegeben.22
zu erlassen, zu Unklarheiten führt. In der Vergan- Letztlich wird es möglich sein, das Gesetz auf ver-
genheit hat das Verwaltungsgericht Münster aus schiedene Arten zu umgehen. In Gemeinden wie
dieser Möglichkeit abgeleitet, dass die Stadt dar- Köln mit derzeit ca. 6.000 KZVM-Unterkünften
legen muss, warum sich die Satzung auf das ge- wird es schwierig, alle im Internet angegebenen
samte Stadtgebiet bezieht. Ökonomisch betrach- Wohnraum-Identifikationsnummer zu kontrollie-
tet, würde eine Wohnraumschutzsatzung, die nur ren. Gastgeber können also mit gefälschter Num-
für einzelne Teilgebiete gilt, dazu führen, dass An- mer KZVM-Unterkünfte das ganze Jahr über an-
bieter in die angrenzenden Gebiete ausweichen. bieten. Eine weitergehende Kontrolle ist auch aus
Wie stark diese Ausweichreaktionen ausfallen,
hängt insbesondere von der öffentlichen Nahver-
kehrsanbindung ab. Schon jetzt sind beispiels-
weise in Köln an den äußeren Enden der Bahnli-
nien vereinzelt KZVM-Unterkünfte zu beobach-
Abbildung 3: Screenshot einer Airbnb-Unterkunft in Köln Ostheim.
Quelle: airbnb.com.
22 Vgl. https://www.stadt-koeln.de/politik-und-ver-
waltung/presse/mitteilungen/23366/index.html,
Zugriff 04.07.2021.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 9Abbildung 4: Airbnb-Dichte pro Postleitzahlgebiet in NRW Anfang 2020
Verhältnis der Anzahl von Airbnb-Unterkünften zur Anzahl der verfügbaren Wohneinheiten im 2.
Quartal 2020. Eigene Darstellung basierend auf eigens erhobenen Daten.
Datenschutzgründen umstritten. Das Verwal- wohnungen zu vermeiden. Die in der Regel länd-
tungsgericht Berlin hat nun entschieden, dass Be- lichen Gemeinden haben zwar grundsätzlich ein
hörden Internet-Plattformen bei einem Anfangs- Interesse an Tourismus, möchten dabei aber glei-
verdacht zur Auskunft über die Anbieter ver- che Wettbewerbsbedingungen für alle Akteure
pflichten können.23 Dieses Urteil ist jedoch noch auf dem Beherbergungsmarkt schaffen.
nicht rechtskräftig. Abbildung 4 zeigt eine Karte der Postleitzahlge-
Das W0hnStG fokussiert sich darauf, Gebieten mit biete in NRW und setzt das Angebot der Airbnb-
erhöhtem Wohnraumbedarf erweiterte Hand- Unterkünfte Anfang 2020 ins Verhältnis zu der
lungsmöglichkeiten zum Wohnraumschutz zu ge- Anzahl der zur Langzeitvermietung inserierten
ben. Allerdings könnte gerade die Registrierungs- Wohnungen. Liegt der Wert beispielsweise bei
pflicht von KZVM-Unterkünften für touristische 0,5 standen während eines Quartals halb so viele
Gebiete, die gemäß Gebietskulisse keinen erhöh- Airbnb-Unterkünfte wie Langzeitvermietungsan-
ten Wohnungsbedarf vorweisen können und so- gebote zur Verfügung. Ein Wert über eins gibt an,
mit nicht per se Satzungsberechtigt sind, ein dass die KZVM- die Langzeitvermietungsange-
wertvolles Instrument sein, um illegale Ferien- bote übersteigen. Diese Airbnb-Dichte dient als
ein Maß für die Relevanz der KZVM gemessen am
23 Pressemitteilung des Verwaltungsgerichts Berlin,
„Airbnb muss Vermieter-Daten übermitteln“ (Nr.
41/2021)
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 10Wohnungsmarkt. Außer den bekannten urbanen dem gesetzten Tageslimit von 90 Tagen im Jahr,
Gebieten Köln, Düsseldorf, Bonn, vereinzelten an denen man seine Wohnung kurzzeitvermieten
Teilen des Ruhrgebiets und Münster, fällt vor al- darf, scheint ein gutes Mittelmaß gefunden zu
lem eine sehr hohe Airbnb-Dichte in Gebieten der sein. Die Ausnahmeregelungen über eine Vermie-
Nordeifel sowie im Sauerland rundum Winter- tung von jährlich 180 Tagen für Studierende bie-
berg auf. Tabelle 1 zeigt die Anzahl der erfassten ten jedoch ein erhebliches Missbrauchspotenzial.
Airbnb-Unterkünfte und verfügbaren Langzeit- Ebenfalls ist Betrug durch gefälschte Identifikati-
mietangebote im 2. Quartal 2020 für die Top 5 der onsnummern, solange keine rechtskräftige Aus-
Postleitzahlgebiete mit einer erhöhten Airbnb- kunftspflicht seitens der Plattform herrscht, nicht
Präsenz, die nicht in den Gebietskulissen auftau- auszuschließen. Deshalb gilt es weiterhin zu be-
chen. Derzeit werden illegale KZVM-Unterkünfte obachten, wie die Gastgeber der KZVM-Unter-
in den Gemeinden händisch per Internetrecher- künfte auf das neue Gesetz reagieren.
che auf den einschlägigen Plattformen ausfindig Außerdem sollte angesichts der verhältnismäßig
gemacht. Diese aufwändige Recherchearbeit ist hohen KZVM-Präsenz in Gebieten, die nicht von
durch die geringen personellen Ressourcen der den Gebietskulissen erfasst werden, geprüft wer-
kleinen Gemeinden limitiert. Ebenda könnte die den, inwiefern hier die Einführung einer Registrie-
Einführung einer Registrierungspflicht Abhilfe rungspflicht ermöglicht werden sollte.
schaffen. In diesem Zusammenhang müsste un-
tersucht werden, ob die Wohnungsmarktanaly- Literaturhinweise
sen der Gebietskulissen die Besonderheiten sol-
cher Gemeinden adäquat abbilden. Ausschussprotokoll APr 17/1300 im Ausschuss für
Heimat, Kommunales, Bauen und Wohnen des
Tabelle 1: Top 5 der PLZ-Gebiete mit erhöhtem Landtags Nordrhein-Westfalen. (2021). Online
Airbnb aufkommen, ohne Wohnraumbedarf ge- abrufbar unter: https://www.land-
mäß Gebietskulisse, Anfang 2020 tag.nrw.de/portal/WWW/dokumentenarchiv/Do-
ment?Id=MMA17%2F1300|1|1&Id=MMA17%2F1300|
PLZ Ort Airbnbs Verfügbare
3|41&Id=MMA17%2F1300|43|45 (zuletzt abgeru-
Wohneinheiten
59955 Winterberg 604 21
fen am 06.07.2021).
57392 Schmallenberg 114 23 Gutachten zur sachlichen und räumlichen
59964 Medebach 108 1 Differenzierung der Wohnraumförderung in
52156 Monschau 95 15 Nordrhein-Westfalen (Gebietskulissen) (2020).
Online abrufbar unter:
52252 Simmerath 72 25
https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/me-
dia/document/file/Gutachten%20Gebietskulis-
Quelle: eigens erhobene Daten
sen%20Bericht%20.pdf (zuletzt abgerufen am
06.07.2021).
Fazit
Mindl, Felix (2020). “The effect of short-term
Die Landesregierung NRW hat den Wohnraum- rental platformns on rental prices: Evidence
schutz als politisches Ziel definiert. Um auf das ra- from Airbnb in Berlin”, Beiträge zur
sante Wachstum der Vermietungsangebote auf Jahrestagung des Vereins für Socialpolitik 2020:
Plattformen wie Airbnb zu reagieren, wurden Re- Gender Economics, ZBW - Leibniz Information
gelungen zur Zweckentfremdung durch KZVM in Centre for Economics, Kiel, Hamburg
das zum 1. Juli 2021 in Kraft getretene WohnStG
aufgenommen. Diese sollen zum einen für mehr Mindl, Felix und Oliver Arentz (2020) “Kurzzeit-
Transparenz auf dem Markt für KZVM sorgen und vermietung in Köln. Lokale Wohnungsmarktef-
zum anderen die professionelle KZVM regulieren, fekte durch plattformbasierte Kurzzeitvermie-
ohne dabei Home Sharing zu unterbinden. Mit tung“. Iwp Discussion Papers No. 1/2020.
Kölner Impulse zur Wirtschaftspolitik | Nr. 4/2021 www.iwp.uni-koeln.de | 11Öffentliche Wohnraumförderung des Landes
Nordrhein-Westfalen 2018 – 2022. (2020). Online
abrufbar unter:
https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/me-
dia/document/file/2021_02_17_WoFP_2021_FI-
NAL.pdf (zuletzt abgerufen am 06.07.2021).
Sanford, Will, and Dillion DuBois (2020). “COVID-
19 impact on hotels and short-term rentals”. On-
line abrufbar unter: https://www.air-
dna.co/blog/covid-19-impact-on-hotels-and-short-
term-rentals (zuletzt abgerufen am 06.07.2021).
Stellungnahme des DEHOGA Nordrhein e.V. zum
Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des Woh-
nungswesens in Nordrhein-Westfalen (Wohn-
raumstärkungsgesetzWohnStg.) Stellungnahme
17/3571 (2020). Online abrufbar unter:
https://www.landtag.nrw.de/portal/WWW/doku-
mentenarchiv/Dokument/MMST17-3571.pdf (zu-
letzt abgerufen am 06.07.2021).
Öffentliche Wohnraumförderung des Landes
Nordrhein-Westfalen 2018 – 2022. (2020). Online
abrufbar unter:
https://www.mhkbg.nrw/sites/default/files/me-
dia/document/file/2021_02_17_WoFP_2021_FI-
NAL.pdf (zuletzt abgerufen am 06.07.2021).
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