LEERSTAND BIETET CHANCEN - BEI PWC SCHWEIZ
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11. Dezember 2020
Immobilien Business
Leerstand bietet Chancen
Retailimmobilien - Bisher erweist sich der Detailhandel in den Highstreets der grossen
Schweizer Städte als relativ krisenresistent. Doch Topmieten sind auch dort nicht mehr
überall zu erzielen; Experten sprechen von zunehmender Polarisierung der Bestlagen.
Von Susanne Osadnik - Fotos: Depositphotos.com; Frederike Asael; zVg
Seit Kurzem steht fest, dass die Zürcher bei SPG Intercity Zurich AG, zu den Top- na sind die Leerstandsraten auf fast
Bahnhofstrasse mit der Hausnum- Standorten für internationale Retailer. gleichem Niveau wie im Vorjahr geblie-
mer 32 eine neue Mieterin erhält: Die Leerstand im Erdgeschoss kennt man ben, wie aus einer aktuellen Studie von
550 Quadratmeter grosse Verkaufsflä- hier kaum. Denn wer Luxus verkaufen CBRE Schweiz hervorgeht.
che wird ein internationales Fashion- will, Weiss genau, was er will: den bes- Das Immobilienberatungsunternehmen
label im Luxussegment beziehen. In ten Standort, an dem zu hundert Prozent hat mit Stand Ende September rund
absoluter Premiumlage in der Nähe des alles stimmt. Und den findet man hier 1.400 Highstreet-Detailhandelsflächen
Paradeplatzes sucht man nicht allzu - daran hat auch die Corona-Krise in der Schweiz untersucht und kommt
lange nach Nachmietern - selbst in die- nichts geändert. Denn aus Erfahrung auf einen Gesamtleerstand von nur 1,9
sen schwierigen Zeiten nicht. wüssten solche Retailer, «dass auf Kri- Prozent. Verglichen mit den Ergebnis-
sen häufig ein Wirtschaftsaufschwung sen des dritten Quartals 2019 macht das
Auf Krise folgt Aufschwung folgt», so Brandenberg. einen leichten Anstieg von 0,4 Prozent
Dasscheintauch fürdie wichtigsten und aus. In Zürich liegt der Leerstand un-
Denn diese Lagen gehören laut Gabrie- bekanntesten Einkaufsstrassen anderer verändert bei einem Prozent, in Genf bei
la Brandenberg, Head Office and Retail Schweizer Städte zu gelten. Trotz Coro¬ 2,8 Prozent (+0,4 Prozent), in Basel bei
tel. +41 41 531 22 15
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«In neuen Wohn- und Arbeitsquartieren ist
es enorm wichtig, die Erdgeschosstagen
publikumswirksam zu gestatten.»
Marie Seiler, PwC Schweiz
«Mit neuen Konzepten
«Auf Krisen folgt häufig eine Weiterentwicklung der
ein Wirtschaftsaufschwung.» Lage anschieben.»
Gabriela Brandenberg, SRG Intercity Zurich Michael Dressen, CBRE Switzerland
2,9 Prozent (+0,8 Prozent). In Luzern er- «Wir beobachten schon seit geraumer Unterstützungen wegfallen und irgend-
höhte sich der Leerstand auf 0,8 Pro- Zeit, dass sich die A-Lagen grundsätz- wann wieder auf «Normalbetrieb» um-
zent, und in Bern kennt man gar keinen lich immerstärkerverdichten und selbst geschaltet werden muss. Dann heisst
Leerstand (0 Prozent) an den untersuch- in einer Rue de Rhone, die international es auch für Vermieter: flexibel sein und
ten Strassen. Nur Lausanne liegt mit 4,8 für ihre Luxuslabels berühmt ist, nicht neue Wege gehen.
Prozent Leerstand an der Spitze (+0,7 mehr überall Top-Mieten zu erzielen
Prozent). Wie Michael Dressen, Head of sind», sagt der CBRE-Detailhandels- «Lokale Themen» im Vorteil
Retail CBRE Switzerland, betont, muss experte. «Die Polarisierung der Best-
jedoch auch dieserWert relativiert wer- lagen hat durch Corona noch einmal Als krisenresistent hat sich in diesem
den. «Wir haben in Lausanne insgesamt einen zusätzlichen Schub bekommen.» Jahr die Niederdorfstrasse/Oberdorf-
146 Ladenlokale näher betrachtet», so Während man im mittleren Teil der Lu- strasse in der Zürcher Altstadt erwie-
Dressen. «Davon standen gerade einmal xus-Shopping-Meile noch für Quadrat- sen. Der Leerstand von 1,5 Prozent im
sieben leer, und dies ist nur eine Mo- meterpreise von 6.500 Franken vermie- dritten Quartal 2019 sank auf 0,8 Prozent
mentaufnahme.» ten kann, reduziert sich der Mietzins Ende September 2020. Das ist Dressen
Auch der Leerstand in einzelnen Seiten- sowohl am östlichen als auch am west- zufolge vor allem den zahlreichen loka-
strassen der Haupteinkaufszonen deu- lichen Ende der Strasse teilweise, je len Anbietern zu verdanken, die auch die
tet auf geringe Bewegung hin. So kommt nach angebotener Fläche, auch auf ge- einheimische Bevölkerung frequentiert.
etwa die Löwenstrasse in Zürich als B- rade einmal 2.500 Franken. Das kann Allein in den vergangenen zwölf Mona-
Lage zwar auf drei Prozent Leerstand mittelfristig schon zu Verschiebungen ten haben sich neun neue Geschäfte an-
faktisch stehen aber von 67 Geschäften in der Bewertung von Einzellagen füh- gesiedelt. Der Marktladen «Berg und
nur zwei leer. «Das ist häufig die Art von ren, birgt aber auch die Chance für neue Tal», der auf handwerklich gefertigte
leerstehenden Flächen, die zukünftig Handelsformate. «Insbesondere dort, Lebensmittel von Kleinproduzenten aus
auch mit neuen Konzepten eine Weiter- wo es natürliche Barrieren wie Plätze derSchweiz setzt, habe in diesem Som-
entwicklung der Lage anschieben kön- oder eine grössere Strasse gibt, über mer sogar seinen zweiten Laden in der
nen», sagt Dressen. die hinausdie Luxus-Label-Anbieterneu Altstadt eröffnet, so der CBRE-Experte:
nicht mehr mieten würden, können sich «In Zeiten von Corona zeigen Anbieter
Chance für neue Handelsformate neue junge Retailer, Gastronomen oder mit lokalen Themen eine gewisse Stär-
sogar ein Food-Discounter ansiedeln», ke gegenüber den internationalen La-
Deutlicherats in Zürich könnte eine sol- sagt Dressen und kündigt an, dass dies bels, die momentan stark mit der Be-
che Entwicklung für Genf anstehen in Zürich demnächst an einer innerstäd- reinigung ihrer grossen Ladennetze
beispielsweise in der Rue de Rhone, wo tischen sehr zentralen Lage der Fall sein beschäftigt sind und die Filialen aufge-
von 113 untersuchten Ladenlokalen der- werde. Vor drei Jahren habe die Eröff- ben, die nicht an den Toplagen stehen
zeit fünf nach neuen Mietern suchen und nung des Food-Discounters Lidl in einer und stattdessen in ihre Flagship-Stand-
damit einen Leerstand von 4,4 Prozent Top-Lage noch Wellen geschlagen orte investieren.»
dokumentieren. Eigentlich wäre dies heutzutage werde das sicher nicht mehr Diese Erfahrungen machen in der
kein grosses Problem. so sein, ist sich Dressen sicher. Schweiz immer mehr Städte. Struktu-
Aber Veränderungen wird es dennoch Ein Umdenken wird nicht zuletzt auch relle Veränderungen im Detailhandel,
mit sich bringen. Denn die leerstehen- deshalb angesagt sein, weil sich aus Onlinebestellungen und manchmal die
den Geschäfte konzentrieren sich im Sicht von Detailhandelsfachleuten die Konkurrenz eines Shoppingcenters in
westlichen Bereich der Einkaufsstras- Zahl der Insolvenzen im kommenden nächster Nähe, lassen die Erdgeschoss-
se, wo zurzeit auch noch gebaut wird. Jahr erhöhen dürfte - sobald staatliche lagen der Innenstädte immer schneller
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brach liegen. Etwa St.Gallen, wo die top-gelegenes Innenstadtquartier erst
Shopping Arena mit ihren 36.500 Quad- langsam anlief und sich inzwischen eta-
ratmetern viel Kaufkraft aus der City bliert hat, weil es eine gute Mischung
bündelt und die Ausblutung der Innen- aus Wohnen und Arbeiten, aus kleinen
stadt beschleunigt hat. Boutiquen, Mode-Flagshipstores,
Sport- und Outdoor-Artikeln, vielfältiger
Zwischennutzungen als Konzept Gastronomie, Bars, aberauch schicken
gegen innerstädtischen Leerstand Beauty-Salons bietet.» Dass Erdge-
schosslagen grundsätzlich dem Detail-
Stadtverantwortliche und Wirtschafts- handel, den Ateliers und der Gastrono-
vertreter haben versucht, einer solchen mie Vorbehalten bleiben sollten, findet
Entwicklung mithilfe dervorvier Jahren die Immobilienexpertin richtig.
gross angelegten Initiative «Zukunft
St.Galler Innenstadt» entgegenzuwir- Auf die Mischung kommt es an
ken. Zu den zahlreichen Massnahmen
gehörte unter anderem auch die erleich- «Vor allem in neu entstehenden Wohn-
terte Eröffnung von Pop-up-Stores. Laut und Arbeitsquartieren ist es enorm
Abschlussbericht in diesem Sommer wichtig, die Erdgeschosslagen publi-
hat man so zwischen 2018 und 2019 kumswirksam zu gestalten», ist Marie
also immerhin zwei Jahre lang - 21 Zwi- Seiler überzeugt. «Egal, wie schwierig
schennutzungen realisieren können. es anfangs erscheinen mag. die richti-
Gleichwohl bleibt abzuwarten, wie sich gen Mieter und die beste Mischung zu
die St.Galler Innenstadt und ihre Erd- finden, gibt es keine Alternative dazu.
geschosslagen mittel- bis langfristig Wenn man attraktive und lebendige
entwickeln werden. Denn bekannter- Quartiere schaffen will, bedarf es einer
massen braucht es eine gewisse Zeit, guten Durchmischung bei den Bewoh-
bis Orte, Konzepte und Neuerungen von nern, aber auch beim Angebot an Ein-
der Bevölkerung angenommen werden. kaufs- und Verweilmöglichkeiten.»
Diese Zeit müssen insbesondere die bei Man müsse von Anfang an so kalkulie-
der Entwicklung von neuen Quartieren ren, dass die Mieten für Detailhändler
beteiligten Akteure einplanen und ein- und Bar- oder Restaurantbetreiber at-
kalkulieren. traktiv gestaltet werden können und erst
Exemplarisch zeigt sich dies an der Ent- später - wenn auch die letzte Baustelle
wicklung des Grossprojekts Europaallee beseitigt ist und alle neuen Bewohner
in Zürich. Das direkt hinter dem Haupt- eingezogen sind - die Mieten sukzessive
bahnhof gelegene und bis an die Aus- erhöhen, empfiehlt die PwC-Expertin.
gangsmeile Langstrasse reichende Eine Quersubventionierung, wie sie
neue Quartier wurde von Anfang an in- manche Projektentwickler anstreben,
klusive einer attraktiven Begegnungs- ist aus Sicht von Seiler nicht nötig.
zone mit hoher Aufenthaltsqualität ge- «Wenn von vornherein feststeht, dass
plant und auch so realisiert - und ein Quartier entsteht, in dem man sich
dennoch hat es einige Jahre gedauert, zum Afterwork-Drink oder im Cafe um
bis es als eine Einkaufsmeile funktio- die Ecke treffen kann, mit den Kindern
nierte, die heute zum Bummeln und Ver- abends beim Quartiers-Italiener essen
weilen einlädt. «Quartiersentwicklung kann oder in der Vorweihnachtszeit in
bringt eine längerfristige Dauerbaustel- Kooperation mit den Detailhändlern und
le mit sich, und daher muss man Geduld Gastronomen ein kleiner Markt stattfin-
mitbringen und abwarten, bis die letzten det, werden die Wohnungsmieter gerne
Baukräne verschwunden sind, bis die höhere Mieten an so einer schönen Lage
Bodenbeläge der Begegnungszonen bezahlen.»
einwandfrei und mit Blumenbeeten ge- Biete man ihnen indes nichts als Woh-
schmückt sind und bis die Menschen die nen, könne man weder auf ein entspre-
neuen Gegebenheiten entdeckt haben», chendes Mietniveau hoffen noch auf ein
gibt Marie Seiler, Partnerin und Head lebendiges Quartier, mahnt Marie Seiler.
Real Estate Advisory PwC Schweiz, zu «Dann haben wir wieder das, was nie-
bedenken. Aus ihrer Sicht ist die Euro- mand mehr will: die Schlafstadt aus ver-
paallee ein gutes Beispiel dafür, «wie ein gangenen Jahrzehnten.» A
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