MARKTINFORMATIONEN NIEDERLANDE - Fakten, Trends, Besonderheiten - HIH
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HIH GRUPPE // 3 MARKTINFORMATIONEN NIEDERLANDE Fakten, Trends, Besonderheiten
4 // HIH
DER MARKT
GRUPPE
IN KÜRZE // KLEINES LAND, GROSSER WIRTSCHAFTLICHER ERFOLG
DER MARKT IN KÜRZE
Wirtschaftswachstum lässt weiter steigende Büromieten erwarten
▪ D ie Niederlande bleiben einer der stärksten Handels- und Forschungsstandorte in Europa
▪ Starkes Wirtschaftswachstum stützt das Beschäftigungswachstum und ist damit ein zentraler Treiber für die
Mietwachstumserwartungen bei Gewerbeimmobilien
▪ Büromarkt: Rückläufige Leerstandsquoten und steigende Mieten erhöhen die Attraktivität des Marktes
▪ Mieten für Handelsimmobilien in den Haupteinkaufsstraßen von Amsterdam befinden sich weiter im Aufwärtstrend
▪ Hohe Liquidität am Investmentmarkt und hoher institutioneller Reifegrad aller Sektoren bieten Vielzahl an attraktiven
Investmentopportunitäten
▪ Politisches Umfeld zeigt sich stabil
KLEINES LAND, GROSSER WIRTSCHAFTLICHER ERFOLG
Internationale Konzerne bevorzugen Amsterdam
Die Niederlande zählen trotz ihrer geringen Größe – das Land Drehkreuz für Europa. Dank sehr wirtschaftsfreundlichen Rah-
hat weniger als ein Achtel der Fläche und nur ein Fünftel der menbedingungen sind die Niederlande ein attraktiver Stand-
Bevölkerung Deutschlands – zu den wirtschaftlich stärksten ort für internationale Konzerne, die vor allem Amsterdam als
Ländern in Europa. Im internationalen Vergleich zahlreicher Tor nach Europa betrachten. Das wirtschaftliche Kraftzentrum
Standortfaktoren schneiden die Niederlande überdurch- der Niederlande ist die Randstad, der Ballungsraum in Hol-
schnittlich stark ab. Gleichzeitig ist das Land eine sehr wohlha- land mit den Zentren Amsterdam, Utrecht, Rotterdam und Den
bende Nation. Das Pro-Kopf-Einkommen in den Niederlanden Haag.
lag meist über dem von Deutschland und den USA. Die Fi-
nanzkrise in den Jahren 2008 und 2009, als die Niederlande Das positive gesamtwirtschaftliche Umfeld und die sinkende
als „kranker Mann Europas“ galten, die auch im Immobilien- Arbeitslosigkeit führen derzeit zu einer robusten Nachfrage
sektor ihre Spuren hinterlassen hatte, ist weitestgehend über- nach Gewerbeflächen, insbesondere nach hochwertigen Bü-
wunden. Die Arbeitslosigkeit geht kontinuierlich zurück und roflächen in den größten Städten. Das spiegelt sich auch in
ist zuletzt auf deutlich unter 4,0 Prozent gesunken. steigenden Mieten wider. Hinzu kommt, dass das Land eine
beliebte Reisedestination ist. Auch dies gilt nicht nur, aber vor
Die Niederlande sind eine traditionell offene und liberale allem für die Hauptstadt Amsterdam. 2017 zählten die Nieder-
Volkswirtschaft. Mit seinen großen Seehäfen, vor allem in Rot- lande über 110 Mio. Übernachtungen (+5,2 Prozent ggü. 2016)
terdam, sowie dem Amsterdamer Flughafen und seiner dich- und liegen in der EU damit auf Rang 6. Dies führt auch in den
ten Verkehrsinfrastruktur ist das Königreich ein zentrales Branchen Gastronomie, Hotellerie und Einzelhandel zu einem
weiter steigenden Flächenbedarf.
INHALT
Der Markt in Kürze
Kleines Land, großer
wirtschaftlicher Erfolg Was sind die wesentlichen
Die wichtigsten Trends Entwicklungen am
Marktbesonderheiten niederländischen Gewerbe
Marktausblick immobilienmarkt?DIE WICHTIGSTEN TRENDS HIH GRUPPE // 5
DIE WICHTIGSTEN TRENDS
Niederlande: Starker Handels- und For- tel und Flughafen. Insgesamt leben in der Randstad
schungsstandort in Europa mehr als 7,5 Millionen Menschen. Damit umfasst die
Die Niederlande sind mit ihren großen Seehäfen das Randstad mehr als 20 Prozent der Gesamtfläche der
europäische Tor zum internationalen Güterverkehr: In Niederlande, vereint auf dieser Fläche mehr als 40
den Niederlanden befinden sich etwas mehr als die Prozent der Bevölkerung und liefert bei einem BIP-
Hälfte aller europäischen Verteilerzentren für Handels- Anteil von über 50 Prozent einen Wachstumsbeitrag
waren. Vor allem amerikanische Unternehmen nutzen von mehr als 65 Prozent (Durchschnitt von 2013-2017).
die Niederlande als Zugang zu Europa. Insgesamt sind
es weit mehr als 1.500 Unternehmen, die dort ein Ver- Attraktivität des Büromarktes: Sinkende
teilerzentrum betreiben. Die Häfen von Amsterdam Leerstände, begrenzter Flächenzuwachs
und Rotterdam wickeln 44 Prozent des europäischen Die gute Situation auf dem Arbeitsmarkt sorgt für
Warenumschlags über den Schiffsverkehr ab, davon sinkende Leerstände im Büromarkt. Begünstigt wird
sind es allein in Rotterdam aktuell 36 Prozent. Damit dies durch bedarfsgerechten Flächenzuwachs sowie
decken die Niederlande auch den größten Anteil des durch aktive Stadtentwicklungspolitik in Reaktion auf
Güterverkehrs über Binnenschifffahrtswege in Europa die hohen Büroleerstände während der Krise. Nach-
ab. Weiterer Dreh- und Angelpunkt ist der Amsterda- gefragt werden Flächen unter anderem von Unter-
mer Flughafen Schiphol, der drittgrößte Luftfrachtflug- nehmen aus den Bereichen Finanzen, Beratung,
hafen in der Europäischen Union. Technologie, Medien und Coworking-Plattformen.
Dies ist stellenweise auch auf den angekündigten
Starkes Wachstumsumfeld Brexit zurückzuführen: So wird sich die Europäische
Das starke Wirtschaftswachstum stützt den anhal- Arzneimittel-Agentur (EMA) in Amsterdam niederlas-
tenden Beschäftigungsaufbau und ist damit ein sen. Das Transaktionsvolumen am niederländischen
zentraler Treiber für die Mietwachstumserwartun- Markt konnte im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem
gen. Die Prognose für das Wachstum der niederlän- Vorjahreszeitraum um 32 Prozent zulegen und lag mit
dischen Wirtschaft 2018 liegt bei rund 2,7 Prozent; fast 10 Mrd. Euro auf einem neuen Höchststand. Die
für 2019 werden derzeit 1,7 Prozent erwartet. Die Spitzenrenditen liegen aktuell bei 3,5 Prozent.
Arbeitslosenquote lag im September 2018 bei 3,7
Prozent und damit um 0,7 Prozentpunkte unter dem Steigende Mieten bei Handelsimmobilien
Niveau des Vorjahres. Ein starkes Konsumklima und der wachsende Tou-
rismus bieten gute Voraussetzungen für den Ein-
Hohe Liquidität und hoher Reifegrad zelhandel. Die Mieten für Handelsimmobilien in den
Eine hohe Marktliquidität und Transparenz am Invest- Haupteinkaufsstraßen von Amsterdam weisen weiter-
mentmarkt sowie ein hoher institutioneller Reifegrad hin eine positive Entwicklung auf: Für das Jahr 2018
aller Sektoren bieten eine Vielzahl an attraktiven In- wird für Geschäftshäuser ein Wachstum der Spitzen-
vestmentopportunitäten. Die Transaktionskosten und mieten von über 3,0 Prozent erwartet. Das Investiti-
der bürokratische Aufwand sind vergleichsweise ge- onsvolumen für Einzelhandelsobjekte konnte 2018 in
ring. Insgesamt weisen die Niederlande ein günstiges den ersten 9 Monaten gegenüber dem vergleichba-
Rendite-Risiko-Profil auf. Das macht sie für Investoren ren Vorjahreszeitraum um mehr als 10 Prozent zule-
attraktiv, insbesondere in den Nutzungsarten Büro und gen.
Logistik sowie Einzelhandel in Amsterdam.
Stabiles politisches Umfeld
Potenziale in der Randstad-Region Nach monatelangen Koalitionsverhandlungen im An-
Für Investments in Gewerbeimmobilien steht nicht nur schluss an die letzte Parlamentswahl im März 2017
die größte Stadt des Landes Amsterdam im Fokus. Ge- wurde die neue liberal-konservative Vier-Parteien-
fragt sind zudem die weiteren Märkte für Büro-, Einzel- Koalition am 26. Oktober 2017 vereidigt. Auch unter
handels- und Logistikimmobilien der Randstad, dem dieser Regierung ist eine tendenziell wirtschafts-
ökonomischen Herz der Niederlande. Hierzu zählen freundliche Politik zu erwarten: Steuersenkungen
insbesondere Den Haag mit dem Parlaments- und Re- für Unternehmen und private Haushalte, Gebäude-
gierungssitz sowie Rotterdam mit dem größten euro- Sanierungsprogramme und weniger städtebauliche
päischen Seehafen. Ein zentraler Büro-Hotspot ist die Restriktionen sind geplant.
Südachse von Amsterdam, zwischen Grachtenvier-MARKTBESONDERHEITEN // MARKTAUSBLICK
MARKTBESONDERHEITEN
Südachse Amsterdam als Blaupause für Büroviertel in Europa
Der wichtigste Bürostandort der Niederlande ist die sogenannte Südachse von Amsterdam zwischen Flughafen und Grach-
tenviertel. Das Gebiet hat durch gezielte städtebauliche Maßnahmen wie Umnutzungen, einen höheren Wohnanteil und die
Ansiedlung von Gastronomie und Einzelhandel eine starke urbane Aufwertung erfahren. Das macht den Standort zu einer
interessanten Blaupause für andere Büroviertel in Europa.
Mietverträge vollständig an Inflation gekoppelt
Der niederländische Büroimmobilienmarkt bietet für Investoren eine Reihe von Chancen. Beispielsweise ist die Gestal-
tung der Mietverträge sehr vermieterfreundlich. So werden die Mieten an die Entwicklung der Verbraucherpreise ge-
bunden und bieten den Investoren einen geeigneten Schutz vor Inflation. Außerdem tragen die Mieter in der Regel die
Kosten des laufenden Betriebs und mögliche Wartungskosten.
MARKTAUSBLICK
AUSBLICK
Die Niederlande werden auch weiterhin von ih- tik- und Einzelhandelsimmobilien. Das Preisni-
rer geografischen Lage und den beiden großen veau ist in den attraktivsten Lagen bereits relativ
Häfen Amsterdam und Rotterdam profitieren. hoch, gleichzeitig ist aber mit weiter steigenden
Dabei ist auch die Nähe zum deutschen Markt Mieten zu rechnen. Zudem ist das Risiko eines
sehr wichtig. Das Königreich ist der viertgrößte etwaigen Rückschlags derzeit als gering ein-
Handelspartner der Bundesrepublik Deutsch- zuschätzen. Begünstigt wird diese Entwicklung
land. Als Logistikzentrum und Verkehrsdreh- von der aktuell guten Konjunktur, den starken
scheibe sowie als Investitions- und Forschungs- Wachstumsprognosen und den stetig steigen-
standort für internationale Konzerne ist das Land den Beschäftigungszahlen. Hinzu kommt ein
von zentraler Bedeutung für Europa. sehr stabiles, transparentes und wirtschafts-
freundliches politisches Umfeld, auch unter der
Amsterdam gilt als eines der wichtigsten Aus- neuen Regierung.
weichziele für Unternehmen und Institutionen,
die im Zuge des Brexit London teilweise ver- Insgesamt ist daher davon auszugehen, dass
lassen werden. Von der Entscheidung für den sich in den Niederlanden die Preise für Gewer-
Umzug der Europäischen Arzneimittel-Agentur beimmobilien weiterhin positiv entwickeln. Es
EMA geht eine Signalwirkung aus. Die Behörde ist davon auszugehen, dass die hohe Nachfra-
hat etwa 600 Mitarbeiter und zieht allein jährlich ge aufgrund der guten Lage am Arbeitsmarkt
rund 30.000 Geschäftsreisende an. Viele inter- zu weiter sinkenden Leerstandsquoten in den
nationale Konzerne sehen Amsterdam weiterhin zentralen Lagen und gleichzeitig steigenden
als attraktivsten Standort in Europa – beispiels- Mieten führen wird.
weise als Konzernsitz nach grenzüberschreiten-
den Fusionen.
Insbesondere der sehr liquide Gewerbeimmobi-
lienmarkt in den Niederlanden bietet daher viel-
fältige attraktive Investmentmöglichkeiten für
inländische wie ausländische Investoren. Das
gilt sowohl für Büroobjekte als auch für Logis-DATEN IM ÜBERBLICK
DATEN IM ÜBERBLICK
Büroimmobilienmarkt Amsterdam
2015 2016 2017 2018 (Q2/Prognose)
Büroflächenbestand (Mio. m2 ) 5,97 5,90 5,81 5,76
Fertigstellungen (m ) 2
27.000 50.000 111.000 98.000
Flächenumsatz (m2 ) 217.000 282.000 329.000 n/a
Leerstandsrate (%) 15,00 12,40 9,10 7,30
Spitzenmiete (EUR/m2/Monat ) 320,00 340,00 385,00 400,00
Spitzenrendite (%) 4,80 4,40 3,70 3,50
Investitionsvolumen am Immobilienmarkt in den Niederlanden (in Mrd. EUR)(Quelle: CBRE Market-
view Österreich Investment, H1 2017)
1. Halbjahr 2.Halbjahr
20,0
18,0
16,0
14,0
12,0
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
0,0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Randstad: Die Wirtschaftsregion in den Niederlanden
Groningen
Leeuwarden
Die drei Randstad-Provinzen im Assen
Vergleich zu den Niederlanden Nordholland
BIP 2017: 156 Mrd. EUR
+4,3 %
> 20 % der Fläche Südholland
Zwolle
> 40 % der Bevölkerung BIP 2017: 158 Mrd. EUR
+4,1 %
Amsterdam
> 50 % des BIP Den Haag
Amsterdam
Utrecht
Utrecht Arnheim
> 65 % Wachstumsbeitrag Rotterdam
Den Haag
Durchschnitt 2013-2017
Utrecht
’s-Hertogenboschbosch BIP 2017: 64 Mrd. EUR
+3,9 %
Eindhoven
Quellen: Warburg-HIH Invest, Eurostat (2018), Oxford Economics (2018), PMA (2018), RCA (2018).HIH GRUPPE // 2
WARBURG-HIH INVEST REAL ESTATE
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E-Mail: rplantenga@warburg-hih.com
Telefon +31 611 360 582
De Bary // Herengracht 458 // 1017 CA Amsterdam // Niederlande
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