Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen

 
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
Leverkusener
Wohnungsmarktbericht 2017

>> Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
<
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
INHALT

1.      Vorwort.............................................................................................. 1
2.      Auf einen Blick……..….……….…………………….…………............ 2
3.      Wohnungsnachfrage…….………………………………..……............ 4
3.1     Bevölkerung                                                                                           4
3.2     Zu- und Fortzüge                                                                                      5
3.3     Innerstädtische Umzüge                                                                                7
3.4     Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf                                                               7
3.5     Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte                                                           8
3.6     Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte                                                  9
4.      Wohnungsangebot……………………...…….….….......................... 10
4.1     Wohnungsbestand und –struktur und Bauintensität                                                      10
4.2     Baugenehmigungen und Baufertigstellungen                                                             11
4.3     Wohnungsleerstände                                                                                   12
4.4     Soziale Wohnraumförderung                                                                            13
5.      Grundstücksmarkt…………………………………..…....................... 15
5.1     Kauffälle                                                                                            15
5.2     Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser                                                        15
5.3     Bodenpreise im regionalen Vergleich                                                                  16
5.4     Wohnbauflächenbereitstellung                                                                         16
5.5     Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland                                                             17
6       Miet- und Kaufpreise……………………………………..................... 18
6.1     Wohnungsmieten in NRW                                                                                18
6.2     Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen                                                        18
6.3     Kaufpreise in Leverkusen                                                                             19
7       Angebotspreise der Immobilien- und Wohnungsanzeigen…….. 20
7.1     Immobilienmarkt in Leverkusen                                                                        20
7.1.1   Immobilienangebote im Neubau                                                                         21
7.1.2   Immobilienangebote im Bestand                                                                        22
7.1.3   Angebotspreise im regionalen Vergleich                                                               23
7.1.4   Preisentwicklung der Angebote                                                                        24
7.2     Mietwohnungsmarkt in Leverkusen                                                                      25
7.2.1   Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise                                                              25
7.2.2   Wohnungsangebote nach Mietpreisen und Größe                                                          26
7.2.3   Mietpreise in der Region                                                                             27
7.2.4   Entwicklung der Angebotsmieten                                                                       27
7.2.5   Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger                                                          28
8       Wohnungsmarktbarometer Leverkusen 2014……….................... 29
8.1     Die Wohnungsmarktlage                                                                                29
8.2     Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt                                                                   30
8.3     Mietwohnungsmarkt und Hartz IV                                                                       31
8.4     Aktuelles und künftiges Investitionsklima                                                            32
8.5     Faktoren des Investitionsverhaltens                                                                  32
8.6     Einschätzung der künftigen Nachfrage                                                                 35
9       Fazit……………………………………………….……….……………… 36
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
ABBILDUNGEN
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2017......................4
Abbildung 2: Prognose der einzelnen Altersgruppen bis 2040 .........................................5
Abbildung 3: Zu-, Fortzüge und Saldo gesamt 2005 - 2017 .............................................5
Abbildung 4: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbargemeinden
            1990 bis 2017 ...............................................................................................6
Abbildung 5: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 2000 bis 2016 ..............................6
Abbildung 6: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen .......................7
Abbildung 7: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2016 .........................................8
Abbildung 8: Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 2015 in der Region ................8
Abbildung 9: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen .....................................9
Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV) ....................9
Abbildung 11: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2016 in den Stadtteilen ...... 10
Abbildung 12: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2016.................... 11
Abbildung 13: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2006 bis 2016 ................. 12
Abbildung 14: Leerstandsquote* in den statistischen Bezirken am 31.12.2016 ............ 13
Abbildung 15: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen ....................... 14
Abbildung 16: Geförderte Neubaumaßnahmen 2006 bis 2016 ..................................... 14
Abbildung 17: Bodenpreisgebirge in der Region ........................................................... 16
Abbildung 18: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte .......................... 17
Abbildung 19: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW .................................... 18
Abbildung 20: Immobilienanzeigen 2010 bis 2016 in Leverkusen ................................. 21
Abbildung 21: Angebotspreise der Eigenheime in der Region 2016 ............................. 23
Abbildung 22: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in Leverkusen 2016............ 23
Abbildung 23: Preisentwicklung der Neubauangebote 2005 bis 2016 .......................... 24
Abbildung 24: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2005 bis 2016 ........................ 24
Abbildung 25: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2005 bis 2016 .................. 25
Abbildung 26: Verteilung der Mietangebote 2016 .......................................................... 26
Abbildung 27: Mietangebotspreise in der Region 2016 ................................................. 27
Abbildung 28: Mietpreise 2005 bis 2016 ........................................................................ 27
Abbildung 29: Bewertung der Wohnungsmarktlage 2006, 2015 und 2016 ................... 27
Abbildung 30: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt ................................................. 27
Abbildung 31: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV ........................................................... 27
Abbildung 32: Aktuelles Investitionsklima ...................................................................... 27
Abbildung 33: Anreize für das Investitionsverhalten ...................................................... 27
Abbildung 34: Hemmnisse für das Investitionsverhalten ............................................... 27
Abbildung 35: Einschätzung der künftigen Nachfrage nach Wohnraum ....................... 27

TABELLEN
Tabelle 1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2016 .......................... 15
Tabelle 2: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen 2017 (in Euro) ................................... 19
Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise 2016 .......................................................... 19
Tabelle 4: Neubauangebote 2016 im Vergleich zum Vorjahr ........................................ 22
Tabelle 5: Bestandsangebote 2016 im Vergleich zum Vorjahr ...................................... 22
Tabelle 6: Mietangebote 2016 im Vergleich zum Vorjahr .............................................. 26
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
1. Vorwort

Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht 2017 dokumentiert die Stadt Lever-
kusen die aktuelle Situation und die Entwicklungen auf dem Leverkusener Woh-
nungsmarkt überwiegend aus dem Jahr 2016 und auch 2017, soweit hier schon
Daten vorliegen.

Im Jahr 2003 hat die Stadt Leverkusen das Instrument der kommunalen Wohnungs-
marktbeobachtung eingeführt, dessen wesentliche Ergebnisse seither jährlich in
einem Bericht dokumentiert werden.

Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, das aktuelle Geschehen auf dem
lokalen Wohnungsmarkt transparent zu machen sowie Probleme und Handlungsfel-
der in den verschiedenen Marktsegmenten aufzuzeigen. Der Bericht dient den
Entscheidungsträgern in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft als Informati-
onsgrundlage.

Basis für den Bericht bildet ein Indikatorensystem, das aus kommunalen Daten und
anderen öffentlichen Datenquellen erstellt wird. Ein weiterer Baustein ist die
Auswertung einer durchgeführten Befragung von Experten zum Leverkusener
Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbarometer). Abgerundet wird der Bericht mit einer
Auswertung der im Internet bereitgestellten Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen,
um den Leverkusener Angebotsmarkt transparenter zu machen und Bewegungen am
Wohnungsmarkt zu verdeutlichen.

Diese einzelnen Bausteine sollen gebündelt zur Markttransparenz beitragen und die
Agierenden am Wohnungsmarkt bei ihren Entscheidungen unterstützen.

Darüber hinaus erarbeitet die Stadt Leverkusen derzeit mit externer Unterstützung
das Wohnungsbauprogramm 2030+ und hat ein Baulandkataster auf den städtischen
Internetseiten veröffentlicht, das die vorhandenen Potentialflächen für den Woh-
nungsbau darstellt. So sollen potentielle Bauflächen für Bauwillige sichtbar gemacht
werden und damit die Bautätigkeit von Wohnungen vorangetrieben werden.

An dieser Stelle möchte ich der Wohnungsgesellschaft Leverkusen, dem Gemeinnüt-
zigen Bauverein Opladen, der Wilhelm Sander - Stiftung sowie der Baugesellschaft
Filser herzlich dafür danken, dass sie es seit vielen Jahren durch ihr Sponsoring der
Preisdaten möglich machen, den wichtigen Baustein der Angebotspreise im
Wohnungsmarktbericht zu erhalten. Weiterhin bedanke ich mich bei allen, die sich an
der Befragung beteiligt haben und auch denjenigen, die für diesen Bericht Informatio-
nen und Daten zur Verfügung gestellt haben.

Andrea Deppe

Beigeordnete für Planen und Bauen

Wohnungsmarkt 2016                                           Stadt Leverkusen
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
2. Auf einen Blick
Wohnungsmarktbeobachtung in Leverkusen – ausgewählte Daten und Trends

 Indikator                                                                      Veränderung
                                                         2016        2017       zum Vorjahr

 Bevölkerung                                           166.081     166.737           

 Wanderungssaldo                                         +468        +927            

 Indikatoren mit aktuellstem Datenstand 2016             2015        2016

 Durchschnittsalter                                      43,7        43,8            

 Haushaltsgröße (Anzahl Personen je Haushalt)            1,99        1,99            

 Saldo Geburten - Sterbefälle                            -349        -239            

 Arbeitslosenquote (Werte vom 30.06.)                    8,8          8,7            

 Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II)                    8.465        8.762           

 Wohnungsbestand                                        82.074      82.400           

 Wohnungsleerstandsquote                                 1,0          1,0            

 Bestand geförderte Wohnungen                           5.467        5.278           

 Baufertigstellungen                                     153          149            

 Baugenehmigungen                                        310          215            

 Neubau geförderte Mietwohnungen                          83          60             

 Verkaufspreis neue Doppelhaushälften / Rei-
 henhäuser (Durchschnitt in €, ca. 130 m²              405.000     450.000           
 Wohnfl.)

 Durchschnittliche Nettokaltmiete der angebote-
                                                         7,14        7,41            
 nen Wohnungen (€/m²)

 Typische Baulandpreise baureife Grundstücke
 (€/m² für freist. Ein- und Zweifamilienhäuser)
 gute Lage                                               335          350            
 mittlere Lage                                           290          310            
 einfache Lage                                           240          250            

  Veränderung um mehr als       -10 %            Veränderung um +1,1 % bis +10 %        
  Veränderung um -10 % bis -1,1 %                Veränderung um mehr als    +10 %       
  Veränderung um -1,1 % bis     +1 %    

Wohnungsmarkt 2016                                                   Stadt Leverkusen
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
Der Wohnungsmarkt in Leverkusen ist – mit Ausnahme des oberen Mietpreisseg-
ments – angespannt bis sehr angespannt.
Einwohnerzahl steigt, Einwohner werden älter: Die Einwohnerzahl liegt am
31.12.2017 bei 166.737 und ist seit Dezember 2016 um 656 Personen gestiegen.
In 2017 ist der Zuwanderungsüberschuss höher als 2016. Die Leverkusener Be-
völkerung wächst, wird aber älter; die einzig deutlich wachsende Altersgruppe ist
die der 65-Jährigen und Älteren.

Wanderungsplus aus Köln und dem Ausland: Im Jahr 2017 kann Leverkusen
erneut einen Wanderungsgewinn für sich verzeichnen mit + 927 Personen. Die
positiven Wanderungssalden kommen dabei überwiegend aus Köln und dem Aus-
land. An die bergischen, eher ländlich geprägten Nachbarkommunen verliert Le-
verkusen hingegen Einwohner.

Wohnungsbedarf hält an: Die Haushalte in Leverkusen nehmen zu. Nach der ak-
tuellsten IT.NRW-Prognose nehmen nicht nur die Einpersonenhaushalte, sondern
auch die Drei- und Vierpersonenhaushalte. Der Bedarf an zusätzlichen Wohnun-
gen hält vor dem Hintergrund einer wachsenden Bevölkerung und entsprechend
zunehmenden Haushalten an.

Arbeitslosenquote sinkt minimal, Bedarfshaushalte steigen: Die Zahl der Ar-
beitslosenquote beträgt im Juni 2016 8,7 % und ist gegenüber 2015 leicht gesun-
ken. Die Anzahl der Personen, die Hartz IV beziehen, liegt in 2016 bei 18.042 und
ist gegenüber dem Vorjahr um rund 680 Personen gestiegen. Ein Drittel hiervon
sind Kinder.

Bautätigkeit unverändert niedrig, niedrige Leerstandquote: Ende 2016 gibt es
in Leverkusen 82.400 Wohnungen, das ist ein Zuwachs von 0,4 %. Die Zahlen der
Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sind weiter rückläufig. Die Leerstand-
quote liegt 2016 mit 1,0 % auf gleichbleibend niedrigem Niveau wie im Vorjahr. Sie
liegt weiterhin unterhalb der empfohlenen Fluktuationsreserve von mindestens
2 %.

Kauffälle und Umsatzvolumen gestiegen: 2016 sind sowohl die Kauffälle mit
1.328 als auch der Geldumsatz deutlich gestiegen. Am häufigsten wurden Eigen-
tumswohnungen gekauft (54 %), gefolgt von bebauten Grundstücken (37 %).

Bauland und Immobilien deutlich teurer: Die Baulandpreise für Ein- und Zwei-
familienhäuser stiegen in 2016 um rund 4 %. Neue Einfamilienhäuser wurden um
rund 9 % teurer verkauft. Neue Eigentumswohnungen sind im Verkaufspreis um
11 % gestiegen.

Immobilien- und Mietangebote ebenfalls teurer: Das Volumen an Immobilien-
und Mietanzeigen ist seit 2010 tendenziell rückläufig, so auch in 2016. Die Eigen-
heime sind im Neubau zum Teil deutlich teurer angeboten worden (bis + 18 %), die
Mietwohnungsangebote sind im Schnitt 4 % teurer gegenüber dem Vorjahr ange-
boten worden.

Angespannter bis sehr angespannter Wohnungsmarkt laut Experten: Nach
Einschätzung der Experten ist derzeit nur noch der Teilmarkt des oberen Miet-
preissegments ausgewogen. Kaufimmobilien sowie mittleres, preisgünstiges und
gebundenes Mietsegment sind angespannt bis sehr angespannt. Das untere und
gebundene Mietpreissegement sollen auch in den nächsten drei bis fünf Jahren
angespannt bleiben bzw. sehr angespannt werden.

Wohnungsmarkt 2016                                           Stadt Leverkusen
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
3. Wohnungsnachfrage
 Maßgeblich für den Bedarf an Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der Haus-
 halte, denn ein Haushalt entspricht im Regelfall1 einer Wohnung. Verschiedene
 Faktoren, wie z. B. Einwohnerzuwachs, Altersstruktur, Familienbildungsverhalten
 und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung, nehmen auf die Haushaltsentwicklung
 Einfluss. Eine weitere wesentliche Einflussgröße auf die Wohnungsnachfrage sind
 Wanderungen von und nach Leverkusen. Ein Umzug oder die Entscheidung für
 eine Familiengründung werden von sozioökonomischen Faktoren, wie der Ent-
 wicklung von Einkommen, Berufssituation bzw. Arbeitslosigkeit beeinflusst. Die
 Entwicklung all dieser Faktoren in Leverkusen wird im Folgenden dargestellt.

 3.1 Bevölkerung
 Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2017 bei 166.737 und ist gegenüber dem Vor-
 jahr um 656 Einwohner gestiegen. Der Einwohnerzuwachs ist damit in 2017 höher
 als in 2016. Er liegt aber hinter den hohen Zuwachsraten der Jahre 2013 – 2015,
 die auf die hohe Flüchtlingszuwanderung in diesen Jahren, vor allem in 2015, zu-
 rückzuführen sind.
 Leverkusen kann seit Jahren durch hohe Zuwanderungen eine stabile bis leicht
 zunehmende Einwohnerzahl für sich verbuchen. Seit 2010 ist ein deutlicher Zu-
 wachstrend erkennbar, Tendenz weiterhin steigend.

     Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2017

                                                                                               175.000
                          78.000
                                                                                   Einwohner   170.000
      SVP- Beschäftigte

                          75.000

                                                                                                         Einwohner
                          72.000                                                               165.000
                          69.000                                                               160.000
                          66.000
                                                                                               155.000
                          63.000
                                                                                               150.000
                          60.000                   SVP-Beschäftigte
                          57.000                                                               145.000

     Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

 Lange war bei stabiler Bevölkerungszahl die Entwicklung der sozialversicherungs-
 pflichtig (kurz = SVP) Beschäftigten rückläufig. Seit 2007 ist jedoch ein Ende des
 Rückgangs erkennbar und seither wächst die Zahl der SVP-Beschäftigten.
 Laut aktueller Bevölkerungsprognose des Landesstatistikamtes Information und
 Technik Nordrhein-Westfalen (kurz IT.NRW) von 2015 wächst die Bevölkerung in
 Leverkusen bis 2030 auf rund 170.500 Einwohner. Das ist ein Zuwachs von rund
 4.700 Einwohnern gegenüber 2015. In der Prognose wird eine höhere Zuwande-
 rung angenommen als in früheren Prognosen. Diese höhere Zuwanderung wird,
 da hauptsächlich junge Menschen zuwandern, den jüngeren Alterskohorten in Le-
 verkusen einen zahlenmäßigen leichten Zuwachs bescheren. Der Prozess der Al-
 terung der Bevölkerung wird dadurch leicht verlangsamt, aber nicht aufzuhalten
 sein. Laut o. g. Bevölkerungsprognose wird vor allem die Zahl der Einwohner ab
 65 Jahren deutlich steigen.
 1
  Ausnahmen bilden die Wohnformen Wohnheime und Wohngemeinschaften (z. B. Pflegewohnheim, oder Studen-
 tenwohnung, in der sich z. B. fünf Singles eine Wohnung teilen.

Wohnungsmarkt 2016                                                                   Stadt Leverkusen
Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
Abbildung 2: Prognose der einzelnen Altersgruppen bis 2040

                        80 und mehr                                                      + 5.100
                            65 bis 80                                                              + 6.800
                   - 1.600 40 bis 65                         Übergang der geburtenstarken Jahrgänge
                            25 bis 40                  + 900 ins Rentenalter
                            19 bis 25            + 100
                            16 bis 19              + 400
                            10 bis 16                  + 900
                             6 bis 10              + 400
                              0 bis 6            + 100
   -4000              -2000                 0               2000                4000       6000        8000

                                          Zu- bzw. Abnahme Bevölkerung

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT NRW, Bevölkerungsvorausberechnung 2014/2040

Das anhaltende Wachstum der Wohnbevölkerung führt zu einem zusätzlichen Be-
darf an Wohnraum. Die Flüchtlingszuwanderungen verstärken diesen Bedarf. Vor
allem ist diese Zielgruppe, hierunter sind sehr viele Familien, auf großen und be-
zahlbaren Wohnraum angewiesen.

3.2 Zu- und Fortzüge
Die positiven Wanderungssalden (mehr Zuwanderungen als Abwanderungen) der
letzten Jahre tragen wesentlich zur wachsenden Einwohnerzahl in Leverkusen bei.
Auch in 2017 weist die Wanderungsstatistik für Leverkusen wieder ein positives
Wanderungssaldo auf. Ein Plus ist dabei sowohl bei den Nah- als auch bei den
Fernwanderungen zu verzeichnen. Bei Betrachtung der Zu- und Fortzugszahlen
sowie des Saldos der letzten rund zehn Jahre wird deutlich, dass die Zahl der
Zuzüge seit 2011 deutlich ansteigt, während die Zahl der Fortzüge ab 2010 mit
leichten jährlichen Schwankungen bis 2015 tendenziell auf gleichbleibendem
Niveau verbleibt. In 2016 und 2017 fielen die Fortzugszahlen allerdings wieder
höher aus.

Abbildung 3: Zu-, Fortzüge und Saldo gesamt 2005 - 2017

     10000                                                                             Vor allem hohe Zuzüge
                           Zuzüge               Fortzüge
                                                                                       aus     dem     Ausland
       8000                                                                            (+ 2.619) und aus Köln
       6000
                                                                                       (+ 1.494) führen 2017
                                                                                       zu einem Wanderungs-
       4000                                                                            überschuss mit einem
                                                                                       positiven Saldo von
       2000                                                                            + 927 Personen. Das
                  2005
                  2006
                  2007
                  2008
                  2009
                  2010
                  2011
                  2012
                  2013
                  2014
                  2015
                  2016
                  2017

                                                                                       Wanderungssaldo fällt
        3000                                                                           aber deutlich geringer
                              Wanderungssaldo                                          aus als im Rekordjahr
        2000                                                                           2015, als die hohe
                                                                                           Flüchltingszuwande-
        1000                                                                           rung ein Saldo von fast
             0                                                                         2.500 Personen in Le-
                                                                                       verkusen erreichte.
       -1000
  Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Wohnungsmarkt 2016                                                                       Stadt Leverkusen
Betrachtet man ausschließlich die Nahwanderungen (unmittelbar angrenzende
 Nachbargemeinden), ist die Bilanz in 2017 mit + 382 Personen zwar positiv. Wie
 Abbildung 4 aber zeigt, gibt es unterschiedliche Wanderungsströme zur großen
 Nachbarstadt Köln und zu den restlichen, kleinen und zum Teil eher ländlich ge-
 prägten Kommunen.

 Abbildung 4: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbargemeinden
 1990 bis 2017

                              800

          +                   600

                              400                       Köln
                              200

                               0
                                    1995

                                    2014
                                    1990
                                    1991
                                    1992
                                    1993
                                    1994

                                    1996
                                    1997
                                    1998
                                    1999
                                    2000
                                    2001
                                    2002
                                    2003
                                    2004
                                    2005
                                    2006
                                    2007
                                    2008
                                    2009
                                    2010
                                    2011
                                    2012
                                    2013

                                    2015
                                    2016
                                    2017
                             -200

            -                -400                                         Benachbarte Kommunen,
                                                                          kleinstädtisch bis ländlich
                             -600                                         geprägt*
 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (*Monheim, Langenfeld, Leichlingen, Burscheid,
         Odenthal, Bergisch Gladbach)

 Aus Köln bezieht Leverkusen stets einen Wanderungsplus, da mehr Personen
 zu- als fortziehen. An die benachbarten, kleinstädtischen und eher ländlich ge-
 prägten Kommunen verliert Leverkusen über die Jahre jedoch an Bevölkerung.
 Der positive Saldo der Nahwanderungen, also aller angrenzenden Kommunen,
 resultiert - abgesehen von wenigen Jahren - ausschließlich aus dem hohen Plus
 aus Köln. An die bergischen Nachbarn verliert Leverkusen Einwohner.

 Seit 1974 sind in Leverkusen die Sterbezahlen höher als die Geburtenzahlen
 (= Sterbeüberschuss). An diesem Trend hat sich seither kaum etwas geändert,
 auch wenn in 2015 ein Rekordwert der Zahl der Geburten erreicht wurde. In 2016
 sind die Geburtenzahlen mit 1.523 Geburten zwar wieder leicht zurückgegangen,
 aber immer noch auf deutlich höherem Niveau als die Jahre zuvor. Die hohen
 Sterberaten können damit jedoch nicht kompensiert werden. Der Sterbeüber-
 schuss beträgt 2016 239 Personen und ist etwas geringer als im Vorjahr.

 Abbildung 5: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 2000 bis 2016
  Zahl der Geburten- bzw.

                            2000

                            1800
        Sterbefälle

                            1600

                            1400

                            1200

                            1000

                                        Geburten                         Sterbefälle

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Wohnungsmarkt 2016                                                                         Stadt Leverkusen
Leverkusen ist trotz Sterbeüberschuss aufgrund eines seit Jahren anhaltenden,
positiven Wanderungssaldos in der Lage, seine Bevölkerungszahl konstant zu
halten bzw. sogar Zuwächse zu erreichen. Für die zunehmende Zahl an Haushal-
ten müssen jedoch ausreichende und zielgruppenorintierte Wohnangebote ge-
schaffen werden.

3.3 Innerstädtische Umzüge
Die Umzugstätigkeit ist in 2016 minimal zurückgegangen, auf 64 Umzüge je
1.000 Einwohner (Vorjahr 65). Bei gleichzeitig steigender Einwohnerzahl ist die
Zahl der stadtweiten Umzüge tendenziell rückläufig. Sinkende Umzugszahlen am
Wohnungsmarkt bei gleichzeitig niedrigen Fertigstellungszahlen und steigenden
Miet- und Immobilienpreisen deuten auf eine angespannte Situation am
Wohnungsmarkt hin: Wo zu wenig Angebote vorhanden sind, kann nur wenig
umgezogen werden. Die 2016 wieder leicht rückläufige Zahl der Umzüge in
Verbindung mit den geringen Fertigstellungszahlen und dem anhaltend niedrigem
Wohnungsleerstand (siehe Punkt 4.3) deuten auf eine weiterhin hohe Auslastung
des Wohnungsbestandes hin.

    Abbildung 6: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen

                            76                          74
                                      73           72
                                 71
       je 1.000 Einwohner

                            71             69 70             69           68
                                                                  67 67
                                                                               65 66              65 64
                            66                                                         64   64

                            61
                                                                                             60

                            56

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

3.4 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Die Zahl der Haushalte nimmt in Leverkusen derzeit und auch in Zukunft zu. Nach
einer aktuellen Haushaltsprognose des IT.NRW bis zum Jahr 2040 nehmen die
Haushalte insgesamt um fast 7 % zu2. Dabei wachsen die Einpersonenhaushalte
absolut am deutlichsten, während die Zweipersonenhaushalte sogar leicht rückläu-
fig sind. Die Drei- und Vierpersonenhaushalte nehmen, wenn auch weniger stark
als die Einpersonenhaushalte, entgegen früherer Prognosen ebenfalls zu.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße – die Anzahl an Personen je Wohnung – war
in den letzten zehn Jahren tendenziell rückläufig. Dieser Trend ist seit 2014 ge-
stoppt. Der Prozess kleiner werdender Haushalte hatte sich bereits seit 2010
deutlich verlangsamt. In 2016 ist die Zahl der Personen pro Wohnung auf gleich-
bleibendem Niveau wie im Vorjahr mit durchschnittlich 1,99 Personen pro Woh-
nung verblieben.

2
    Modellrechnungen zur Entwicklung der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen, IT.NRW, 2015

Wohnungsmarkt 2016                                                                                 Stadt Leverkusen
Grundsätzlich gibt es für kleiner werdende Haushalte demografische
 (Remanenzeffekt3) und wohlstandsbedingte Gründe, die beide zur Zunahme von
 Single- und Zweipersonen-haushalten führen. In der Summe führt dies zu einem
 ansteigenden Wohnflächenverbrauch und zu einem anhaltenden Wohnungsbe-
 darf.
 Dieser nun gestoppte langjährige Trend ist zu erklären mit dem rasanten jüngs-
 ten Bevölkerungswachstum auf der einen Seite und einer gleichbleibend eher
 moderaten Wohnungsneubautätigkeit, die zu Engpässen am Wohnungsmarkt
 führen. Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in Leverkusen hält vor dem Hin-
 tergrund einer wachsenden Bevölkerung und entsprechend zunehmenden, auch
 größeren, Haushalten weiter an.

 Abbildung 7: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2016
     2,06
     2,04
     2,02
     2,00
     1,98
     1,96
     1,94
     1,92
             2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

                                           Anzahl Personen je Wohnung
 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

 3.5 Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
 Nach Angaben des IT.NRW verfügt jeder Leverkusener im Jahr 2015 (aktuellste
 Daten zum Redaktionsschluss) durchschnittlich über ein verfügbares Jahresein-
 kommen4 von 20.682 €. Das sind 561 € mehr als 2014. Trotzdem liegt Lever-
 kusen nach wie vor hinter dem Landesdurchschnitt von 21.336 € und hinter dem
 durchschnittlichen Einkommen im Regierungsbezirk Köln (RBK) mit 21.461 €.
 Auch in Köln, Solingen, Langenfeld oder Bergisch Gladbach haben die Einwoh-
 ner mehr Geld zur Verfügung als in Leverkusen.

 Abbildung 8: Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 2015 in der Region
   30.000,00

                                                                                                       25.468 €
                                                                                          24.528 €
      25.000,00                                                                23.148 €
                                         21.461 € 21.514 €
                       20.682 € 21.336 €
      20.000,00

      15.000,00
                      Leverkusen       NRW           Köln          RBK         Solingen   Langenfeld   Bergisch
                                                                                                       Gladbach

     Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW

 3
   Remanenzeffekt: Begriff für ein städtebauliches Phänomen der Pro-Kopf-Zunahme der
   Wohnfläche. Dieses resultiert daraus, dass die (Rest-)Familien in einmal bezogenen Woh-
   nungen verbleiben, obwohl sich durch familiäre Veränderungen, wie Auszug der Kinder
   und/oder Tod eines Partners, der Bedarf an Wohnfläche eigentlich vermindert hat.
 4
   Das verfügbare Einkommen ist das Einkommen, das den privaten Haushalten für Konsum- und Sparzwecke
   zur Verfügung steht.

Wohnungsmarkt 2016                                                                        Stadt Leverkusen
3.6 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte
 Die Zahl der Arbeitslosen beträgt im Juni 2016 7.428 Personen. Das entspricht
 einer Arbeitslosenquote5 von 8,7 %. Sie ist gegenüber dem Vorjahr minimal um
 0,1 Prozentpunkte gesunken. Leverkusen liegt über dem Landesdurchschnitt von
 7,6 % (Wert vom 30.06.2016).

 Abbildung 9: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen

                                                 15
          12.000                                      13,9                                           15
                                        10,9              12,3                                       13
          10.000                10,610,6                      10,5
                      9,5 9,9                                                                        11
           8.000                                                                     8,3 8,4 8,8 8,7
                                                                     8,1     7,4 7,9                 9
                                                                         7,3
           6.000                                                                                     7
           4.000                                                                                     5
                                                                                                     3
           2.000                                                                                     1
                 0                                                                                   -1

                                          Arbeitslose (nach SGB II und SGB III)
                                          Arbeitslosenquote (SGB II und SGB III)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom 30. Juni des Jahres)

 Ende 2016 gibt es 8.762 (Vorjahr: 8.465) Bedarfsgemeinschaften in Leverkusen.
 Darin leben 18.042 (Vorjahr: 17.364) Personen - ein Drittel hiervon sind Kinder -
 und beziehen Arbeitslosengeld II, besser bekannt als Hartz IV. Das sind rund 680
 Personen mehr als im Vorjahr und rund 11 % der Bevölkerung. Sowohl die Zahl
 der Personen im Hartz IV-Bezug als auch generell die Zahl aller Personen, die
 Transferleistungen beziehen, z. B. Hilfe zum Lebensunterhalt (SGB XII) oder
 Asylleistungen, steigen an.

Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
      30.000
                                                                                                   24.780         25.552
      25.000                                                                       23.053
                     20.812         21.379         21.883
                                                                   20.303
      20.000
                                                                                            17.364          18.042
                                                             15.794           16.363
      15.000 14.408          14.719          15.034

      10.000

       5.000

           0
                     2010          2011            2012            2013            2014           2015            2016
                            darunter Personen in Bedarfsgemeinschaften (Hartz IV-Bezug)
                            Alle Personen mit Bezug von Transferleistungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

 Einkommensersatzleistungen für Personen ohne Erwerbseinkommen sind ein
 wesentlicher Ausgabenbereich der Stadt Leverkusen. Die Übernahme der Unter-
 kunftskosten für Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger machen einen großen Teil
 des kommunalen Sozialetats aus.

 5
     Arbeitslosenquote gemessen an allen zivilen Erwerbspersonen

Wohnungsmarkt 2016                                                                           Stadt Leverkusen
Die Leistungsempfänger verteilen sich dabei sehr unterschiedlich über das
    Stadtgebiet (vgl. Abbildung 11). Während in Hitdorf und der Waldsiedlung nur
    2 % der Bevölkerung Hartz IV bezieht, sind es in Alkenrath 21 %. Die Stadtteile
    Wiesdorf (Ost + West), Rheindorf, Manfort und Alkenrath liegen deutlich über
    dem städtischen Durchschnitt.

    Abbildung 11: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2016 in den Stadtteilen

                                        25
     Bedarfsgemeinschaften in Prozent

                                                                                                20%21%
                                        20                                                   18%
                                                                                          16%
          Anteil der Personen in

                                        15                                          13%13%
                                                                   9%   10%11%11%11%
                                        10                   7% 8%
                                                     4% 4%
                                         5   2% 2%
                                         0

    Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

    Die Ausgaben für Sozialhilfe steigen jedes Jahr an. Laut Sozialbericht Lever-
    kusen von 2012 wird dies auch in Zukunft so bleiben. Der Anteil der Empfänger
    von Einkommensersatzleistungen variiert danach zwischen den einzelnen Gene-
    rationen deutlich. Das hohe Rentenniveau und eine starke Kaufkraft der älteren
    Bevölkerung sind die Hauptgründe dafür, dass derzeit verhältnismäßig wenig äl-
    tere Menschen auf Sozialleistungen angewiesen sind. Anders sieht dies bei den
    jüngeren Altersgruppen aus. Im Sozialbericht Leverkusen stehen daher Kinder,
    Jugendliche und Familien6 im Mittelpunkt. Da die Zahl der Rentner demogra-
    fiebedingt in den nächsten Jahren weiter ansteigen wird und die Renten tenden-
    ziell immer geringer ausfallen, ist davon auszugehen, dass in Zukunft mehr ältere
    Menschen Sozialleistungen in Anspruch nehmen werden als heute und auf
    preiswerte Wohnungen angewiesen sein werden.

4. Wohnungsangebot
4.1 Wohnungsbestand, -struktur und Bauintensität
Im Jahr 2016 gibt es in Leverkusen 82.400 Wohnungen, davon sind 55.952 bzw.
68 % Geschosswohnungen. Der Wohnungszuwachs entspricht + 0,4 % gegenüber
dem Vorjahr. Das Gebäudeverhältnis Eigenheime zu Geschosswohnhäusern liegt
derzeit bei 72 : 28. Die Bautätigkeit, gemessen an der Bauintensität7, beträgt 2016
1,8 und ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Es ist der niedrigste Wert seit
15 Jahren.

6
  Vgl. Gerechte Teilhabe in Leverkusen; Sozialbericht 2010 und 2012 der Stadt Leverkusen
7
  Die Bauintensität ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des Vor-
jahres.

Wohnungsmarkt 2016                                                                    Stadt Leverkusen
Zuletzt wurde im Jahr 2001 eine ähnlich niedrige Bauintensität von nur 1,75 er-
rechnet. Die derzeitige Bauintensität liegt deutlich unter dem landesweiten Wert für
2016 von 5,2 und bewegt sich seit Jahren auf niedrigem Niveau.

In den 90er Jahren, einer Zeit mit hoher Nachfrage nach Wohnungen, lag die
Bauintensität mit jährlichen Durchschnittswerten von 8,8 auf hohem Niveau - vor
allem in der ersten Hälfte des Jahrzehnts. So wurden etwa 1993 bis 1998 jährlich
durchschnittlich rund 570 Wohnungen gebaut. Seit 1999 bewegt sich diese Bau-
kennziffer auf niedrigerem, seit 2012 auf sehr niedrigem Nievau unter 2.

Abbildung 12: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2016

                     2.000                                                                     16
      Zuwachs Wohnungen

                                                                                               14

                                                                                                    Bauintensität
                     1.500                                                                     12
                                                                                               10
                     1.000                                                                     8
                                                                                               6
                          500                                                                  4
                                                                                               2
                           0                                                                   0
                                1990
                                1991
                                1992
                                1993
                                1994
                                1995
                                1996
                                1997
                                1998
                                1999
                                2000
                                2001
                                2002
                                2003
                                2004
                                2005
                                2006
                                2007
                                2008
                                2009
                                2010
                                2011
                                2012
                                2013
                                2014
                                2015
                                2016
                                  Wohnungszuwachs in Mehrfamilienhäusern
                                  Wohnungszuwachs in Ein-/Zweifamilienhäusern
                                  Bauintensität*

    Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Fast die Hälfte aller Gebäude, nämlich 46 %, sind Bauten der 50er bis 70er Jahre.
Altbauten vor 1949 nehmen einen Anteil von 25 % an allen Gebäuden ein. 9 %
aller Gebäude sind nach 2000 gebaut worden8. 40 % aller Wohnungen in Lever-
kusen sind Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Mit nur 3 % ist der Anteil an Ein-
zimmerwohnungen sehr klein. Im Unterschied zu Land und Bund gibt es in Lever-
kusen mit 15 % deutlich weniger größere Wohnungen ab 5 Zimmern (20 % landes-
und bundesweit)9. Knapp ein Drittel aller Wohnungen sind zwischen 60 bis 79 m²
groß. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leverkusen liegt bei 83,3 m² (Wert
Regierungsbezirk Köln 90,7 m²). In Leverkusen werden 34 % der Wohnungen von
den Eigentümern selbst genutzt und 63 % vermietet10.

4.2. Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
In 2016 ist die Zahl der Baugenehmigungen für Neubauvorhaben weiterhin niedrig
mit 215 (Vorjahr: 310). Auch die Fertigstellungszahlen sind 2016 leicht gesunken,
auf 149 fertig gestellte Wohnungen (Vorjahr: 153). Insgesamt wurden in den letz-
ten zehn Jahren (2006 bis 2016) 2.946 Wohnungen genehmigt und 2.575 Woh-
nungen tatsächlich gebaut. Das sind jährlich durchschnittlich 234 fertig gestellte
und 268 genehmigte Wohnungen. Der Bauüberhang liegt derzeit bei 343 geneh-
migten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnungen.

8
  Vgl. Zensus 2011
9
  Vgl. Zensus 2011
10
  Vgl. IT.NRW 2013 und Zensus 2011, die restlichen 3 % der Wohnungen sind Ferien- oder Freizeitwohnungen
oder stehen leer.

Wohnungsmarkt 2016                                                                Stadt Leverkusen
Laut dem Leverkusener Handlungsprogramm Wohnen müssen bis 2020 440
 Wohnungen jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf decken zu können11.
 Die tatsächliche Neubaurate liegt unter dem errechneten Bedarf und führt, wie
 anhand einiger Indikatoren bereits deutlich geworden ist, zu Engpässen am
 Wohnungsmarkt. Nach ersten Datenauswertungen des IT.NRW für 2017, die
 zum Redaktionsschluss noch nicht auf kommunaler Ebene vorliegen, ist dies
 keine Leverkusener Besonderheit: die Bautätigkeit in 2017 ist landesweit, auch
 in den größeren Städten, rückläufig12.

     Abbildung 13: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2006 bis 2016

          600
                          495
          500 412                                                                        428
                                                    Baugenehmigungen
          400                                                                                  310
                          282                                    282        293
                                       291
          300                                                                      238   232         215
                      234                     177      166                 158
          200                       270                                                        153   149
                                                                  257
                                             183                                   168
          100
                                                       128           Baufertigstellungen
              0

     Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

 4.3 Wohnungsleerstände
 Als Definition für den Leerstand wurde eine Mindestfrist von 90 Tagen festgelegt.
 Das bedeutet, dass eine Wohnung als leer stehend gilt, wenn sie seit mindestens
 90 Tagen nicht mehr bewohnt ist. Nach den aktuellen Stromzählerauswertun-
 gen13 stehen am 31.12.2016 838 Wohnungen leer, das sind 7 mehr als im Vor-
 jahr. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1 % wie im Vorjahr. Damit bleibt
 die Leerstandsquote auf niedrigem Niveau und liegt unterhalb der empfohlenen
 Fluktuationsreserve, die mindestens bei 2 % liegen sollte. Dies deutet auf einen
 hohen Nachfragedruck am Wohnungsmarkt und eine hohe Auslastung des Woh-
 nungsbestandes hin.
 Die Leerstände verteilen sich stadtweit sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung 14).
 Die Spanne reicht von 1,7 % in Küppersteg bis 0,5 % in der Waldsiedlung. Die
 Leerstände befinden sich in nahezu allen Stadtteilen auf Vorjahresniveau. Die
 unterschiedlichen Leerstandsquoten in den Stadtteilen lassen sich in der Regel
 mit dem Alter, dem Gebäudetyp, der Qualität, dem Wohnumfeld und damit ein-
 hergehenden Attraktivitätssteigerungen bzw.-verlusten des Wohnungsangebotes
 erklären.

11
   Vgl. Zukunft Wohnen in Leverkusen, 7. Auflage 2015, Kapitel II – Wohnungsneubau, S. 16
12
   Vgl. Kölner Stadtanzeiger, Ausgabe vom 12.03.2018
13
   Seit Anfang des Jahres 2004 wird im Auftrag der Stadtentwicklungsplanung die Leerstandsquote für Wohn-
gebäude ermittelt. Die Energieversorgung Leverkusen (EVL) erstellte ein Programm, das anhand der abgemel-
deten Stromzähler die Leerstände in den privaten Wohnungen ermitteln kann.

Wohnungsmarkt 2016                                                                       Stadt Leverkusen
Abbildung 14: Leerstandsquote* in den statistischen Bezirken am 31.12.2016
     1,8                                                                                                        1,7%
     1,6
     1,4                                                                                      1,3% 1,3% 1,3%
                                                                                       1,2%
     1,2                                                                   1,1% 1,1%
                                                               1,0% 1,0%
       1                                                0,9%
                                      0,8% 0,8% 0,8%
     0,8                  0,7% 0,7%
                   0,6%
     0,6    0,5%
     0,4
     0,2
       0

 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; *Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen
         Wohnungen in statistischen Bezirken

Generell stellen leer stehende Wohnungen bis zu einem Jahr den notwendigen
Renovierungs- und Fluktuationsleerstand dar. Bei Leerständen, die ein Jahr und
länger andauern, bestehen hingegen oftmals strukturelle Probleme, z. B. eine nicht
mehr marktgängige Wohnung, Renovierungsstau oder ungünstige Wohnlage.

In 2016 stehen durch Umzüge oder Renovierungen insgesamt nur 387 Wohnun-
gen bis zu einem Jahr leer (Vorjahr 347). Rund 451 Wohnungen stehen ein Jahr
und länger leer (Vorjahr 484). Hierunter befindet sich zum Teil struktureller Leer-
stand. Die Zahl der strukturellen Leerstände ist zurückgegangen: Ein Zeichen des
hohen Nachfragedrucks auf den Wohnungsbestand.

4.4. Soziale Wohnraumförderung
Der Bestand an geförderten Wohnungen beträgt am 31.12.2016 5.278 Wohnun-
gen (Miete und Eigentum) und hat gegenüber 2015 um 189 Wohneinheiten abge-
nommen. Aktuell sind 5,8 % des Wohnungsbestandes öffentlich geförderte Miet-
wohnungen. Leverkusen liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 5,2 %
(NRW.BANK 2016).

Nach aktuellsten Fortschreibungsdaten der NRW.BANK von 2016 reduziert sich
der preisgebundene Mietwohnungsbestand in NRW um ein knappes Drittel bis
2030. Dies liegt zum einen an auslaufenden Mietpreisbindungen im Bestand und
nicht ausreichend kompensierender Neubauaktivität. Folglich, so die NRW.BANK,
reicht die Bautätigkeit in den meisten Regionen nicht aus, um die wachsende
Nachfrage zu decken und den Preisdruck von den Beständen zu nehmen.

Dies gilt insbesondere für Großstädte und Ballungsräume, darunter sehr ange-
spannte Märkte, wie etwa Düsseldorf oder Köln. Auch in Leverkusen soll der
preisgebundene Bestand bis 2030 um rund ein Drittel zurückgehen. Leverkusen
soll dann nur noch rund 3.400 gebundene Mietwohnungen aufweisen. Seit 2011
hat sich der Rückgang der gebundenen Mietwohnungen jedoch etwas verlang-
samt.

Wohnungsmarkt 2016                                                                           Stadt Leverkusen
Abbildung 15: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen

  Anzahl Wohnungen
                     12.000                                                                     Fortschreibung
                                                                                                    NRW.Bank
                      8.000

                      4.000

                                    0

                                                Mietwohnungen      Eigentumswohnungen/Eigenheime
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, NRW.BANK 2016

In 2016 wurden 3 Eigentumsmaßnahmen und 60 Mietwohnungen gefördert. Das
sind zwar weniger geförderte Mietwohnungen als in 2015 aber immer noch deut-
lich mehr als in den acht Jahren zuvor. Seit 2006 wurden insgesamt rund 530
Wohnungen gefördert, darunter waren gut die Hälfte, nämlich 263, geförderte
Mietwohnungen.

Abbildung 16: Geförderte Neubaumaßnahmen 2006 bis 2016

                                          100
                       Anzahl Wohnungen

                                           50

                                            0
                                                 2006       2008   2010       2012       2014        2016

                                            Eigentumswohnungen / Eigenheime          Mietwohnungen

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle

Aufgrund des rückläufigen Sozialwohnungsbestandes hat der Rat der Stadt Le-
verkusen am 15.07.2013 beschlossen, den Neubau geförderter Mietwohnungen
voranzutreiben sowie preiswerten Wohnraum im Bestand zu sichern. Eine der
beschlossenen Zielsetzungen ist deshalb, bis 2030 zusätzlich 1.000 neue Miet-
wohnungen mit Förderung zu errichten. Hierfür muss das jährliche Förderkontin-
gent des Landes NRW für Mietwohnungen von rund 50 Wohneinheiten restlos
ausgeschöpft werden. Um dies zu erreichen, sollen Wohnbauflächen mit vorge-
sehener Geschosswohnungsbebauung gesichert bzw. künftig dem Wohnungs-
bau zufallende Flächen mit vorrangiger Festsetzung Geschosswohnungsbau ge-
prüft werden.

Bei Eignung dieser Flächen für den sozialen Wohnungsbau sollen darauf – so-
weit die Stadt Eigentümerin ist – bis zu 25 % der entstehenden Wohnungen mit
Förderung realisiert werden. Auf Privatflächen wird die bauliche Umsetzung mit
den Investoren verhandelt.

Wohnungsmarkt 2016                                                                       Stadt Leverkusen
Da stadtweit nicht ausreichende Flächen für den Geschosswohnungsbau vorhan-
den sind, wird derzeit im Rahmen der Erstellung des Wohnungsbauprogramms
2030+ geprüft, inwieweit zusätzliche Potentialflächen für den Wohnungsbau identi-
fiziert werden können.

5 Grundstücksmarkt
5.1 Kauffälle
Im Jahr 2016 sind laut Grundstücksmarktbericht 2017 des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen sowohl die Kauffälle mit 1.328
(2015: 1.246) als auch der Geldumsatz 636 Mio. Euro (2015: 303 Mio.) deutlich
gestiegen. Der hohe Geldumsatz ist auf den starken Anstieg von neu errichteten
Eigentumswohnungen sowie auf den Verkauf einiger weniger hochpreisiger Objek-
te zurückzuführen. In 710 Fällen wurden Eigentumswohnungen gekauft (54 %).
490 Kauffälle (37 %) waren für bebaute Grundstücke getätigt worden, das sind
hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser. 114 Verkaufsfälle (9 %) fielen auf
unbebaute Grundstücke, hauptsächlich Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäu-
ser. Der höchste Geldumsatz wurde 2016 wiederum bei den bebauten Grundstü-
cken (76 %) überwiegend aus dem Verkauf von Ein- bis Zweifamilienhäusern
erzielt. Mit einigem Abstand folgen Eigentumswohnungen (21 %) und unbebaute
Grundstücke (3 %).

Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 67 %, wurde von Käufern erworben,
die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. 21 % der Käufer kamen aus den
Nachbargemeinden und die restlichen 12 % wurden von weiter entfernt wohnen-
den Käufern erworben.

5.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind laut Grundstücksmarktbe-
richt 2017 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lever-
kusen in 2016 um rund 4 % gestiegen. Ein Grundstück zum Bau eines freistehen-
den Einfamilienhauses in guter Lage kostet durchschnittlich 350 € pro Quadratme-
ter. Der Baulandpreis für Geschosswohnungsbau ist ebenfalls gestiegen, auf
360 € pro Quadratmeter.

   Tabelle 1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2016
                                                                 Baulandpreise in €/m²
                                                                        Lage
   Art der baulichen Nutzung                             gut                     mittel               einfach

   Freist. Ein- und Zweifamilien-
   häuser (Grundstücksfläche:                           350                        310                  250
   350 m² - 800 m²)
   Reihenmittelhäuser (150 m² -
                                                        370                        330                  290
   300 m²)
   Geschosswohnungsbau (GFZ
   ca. 1,2; Geschosse III-V)                           360                         290                  245

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücks-
        marktbericht 2017

Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen seit Ende
der 80er Jahre stetig an. So kostete ein Quadratmeter Bauland für Ein- und Zwei-
familienhäuser in mittlerer Lage im Jahr 1990 160 €/m², in 2016 bereits 310 €/m²
und ist damit um über 90 % gestiegen.

Wohnungsmarkt 2016                                                                        Stadt Leverkusen
5.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich
Hinsichtlich der Baulandpreise ist Leverkusen innerhalb der hochpreisigen Region
Rheinland mit 310 €/m² mittlerer Lage günstiger als die direkten Nachbarstädte
Köln, Monheim, und Langenfeld aber auch Bergisch Gladbach. Köln, Langenfeld
und Bergisch Gladbach bilden 2016 mit jeweils über 390 €/m² die Preisgipfel in der
Region. Köln als Oberzentrum ist mit 500 €/m² mit Abstand am teuersten.

 Abbildung 17: Bodenpreisgebirge in der Region

          450
                        2016
          350
 € / qm

          250
                          2010
          150
          50

                         Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücks-
         marktberichte 2011 und 2017 sowie Daten des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-
         Westfalen, Grundstücksmarktberichte 2011 und 2017, unbebaute Grundstücke, mittlere Lage

Der Vergleich mit den Bodenpreisen im Jahr 2010 macht deutlich, dass die Prei-
se ausschließlich in den Städten, angrenzend an die Rheinmetropolen Köln und
Düsseldorf, gestiegen sind. Die Preise sind hier sowohl in Köln als auch in den
Städten im Umkreis, wie Leverkusen, Langenfeld und Bergisch Gladbach, ge-
genüber dem Vorjahr weiter angestiegen. Ein Zeichen dafür, dass der gesamte
städtische Raum innerhalb der Region nachgefragt ist und sich deshalb verteu-
ert. Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist im ländlichen Raum ab Kürten zu
erkennen. Diese Gemeinden bilden den „zweiten suburbanen Zuwanderungsring“
in der Region mit niedrigeren Bodenpreisen, in denen in den letzten fünf Jahren
keine Preisbewegungen stattgefunden haben. Ein Zeichen dafür, dass die Nach-
frage im ländlichen Raum mit schlechter ÖV-Anbindung deutlich geringer ist.

5.4         Wohnbauflächenbereitstellung
Aus dem derzeit gültigen Flächennutzungsplan von 2006 sind aktuell circa 85
Hektar Reserveflächen für Leverkusen dargestellt. Für diese Reserveflächen be-
stehen Steckbriefe mit allen planungsrechtlichen und umweltrelevanten Aspek-
ten. Durch diese Dokumentation und Fortschreibung wird es möglich, das vor-
handene Wohnbauflächenangebot zukünftig besser steuern zu können.
Darüber hinaus wurde am 21.02.2018 das Baulandkataster online gestellt. Er-
fasst werden alle innerörtlichen unbebauten Baugrundstücke, die kurzfristig be-
baubar sind, weil sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im Zu-
sammenhang bebauter Ortsteile liegen. Dieses Kataster soll die Transparenz
vorhandener Potentialflächen für Bauwillige optimieren und somit die Vermark-
tung und die Wohnungsbautätigkeit im Innenbereich voran treiben.

Wohnungsmarkt 2016                                                                      Stadt Leverkusen
In einer Modellrechnung des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (kurz MBWSV) und der NRW.BANK
von 2016 werden die Neubaubedarfe in Nordrhein-Westfalen unter Berücksichti-
gung auch der Flüchtlingsintegration auf dem Wohnungsmarkt dargestellt. Dem-
nach wird der Neubaubedarf in Leverkusen bis 2020 auf 2.000 bis 2.500
Wohneinheiten und der Wohnflächenbedarf auf rund 100 Hektar beziffert. Gleich-
zeitig steht im Stadtgebiet Leverkusen für diese Aufgabe im Bestand kein mobili-
sierbarer Leerstand zur Verfügung (vgl. Punkt 4.3.).
Vor dem Hintergrund der seit einiger Zeit deutlich zunehmenden Wohnbevölke-
rung in Leverkusen sowie der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung des
IT.NRW werden die vorhandenen Potentialflächen voraussichtlich nicht ausrei-
chen, um die Wohnbevölkerung angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Das
Leverkusener Handlungsprogramm Wohnen hat eine Laufzeit bis 2020. Die aktu-
ellsten, oben beschriebenen Entwicklungen, vor allem die starke Zuwanderung der
jüngsten Zeit, sind zudem noch nicht eingearbeitet und bewertet worden. Die Stadt
erarbeitet deshalb mit externer Unterstützung, als Fortschreibung des jetzigen
Handlungsprogramms Wohnen, das Wohnungsbauprogamm 2030+. Darin werden
die Entwicklungen analysiert und passgenaue Ziele und Instrumente zur Umset-
zung für Leverkusen formuliert, damit die Leverkusener Wohnungspolitik auch
über 2020 hinaus handlungsfähig bleibt.

5.5                     Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Immobilienkäufe können derzeit in Deutschland nach wie vor günstig finanziert
werden. Der Effektivzinssatz für Hypotheken auf Wohngrundstücke mit einer Zins-
festschreibung von fünf bis zehn Jahren liegt Mitte 2017 bei rund 1,87 %. Die
Angebote der Kreditgeber weichen dabei um ca. +/- 0,5 Prozentpunkte voneinan-
der ab. Gegenüber 2016 ist der Effektivzinssatz leicht gestiegen aber nach wie vor
unter 2 %.
Die anhaltende Niedrigzinspolitik, auch als Reaktion auf die Finanz- und Wirt-
schaftskrise in einigen europäischen Ländern, wird durchaus kritisch gesehen. Es
wird befürchtet, dass die anhaltende Vergabe von günstigen Baukrediten die Im-
mobiliennachfrage weiter erhöht und damit das Angebot verknappt. Das Immobili-
enangebot verteuert sich hierdurch. Kreditnehmer profitieren allerdings von den
niedrigen Zinsen. Es wird erwartet, dass sich am derzeit niedrigen Zinsstand –
auch in 2018 - nichts ändern wird. Abbildung 18 zeigt die Entwicklung des Effektiv-
zinssatzes für Wohnungsbaukredite von 2010 bis Mitte 2017.

Abbildung 18: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte

                   5,50 4,83
effektiver Jahreszins

                   5,00
                                  4,18
                   4,50    3,78
                   4,00              3,48
                   3,50                     2,91   2,78
          %

                   3,00
                   2,50                                   2 2,171,89                                  1,87   1,91 1,87
                                                                       1,78      1,74   1,68   1,72
                   2,00                                                       1,52
                   1,50

Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Deutschen Bundesbank; effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten, 10 Jahre
        Zinsbindung

Wohnungsmarkt 2016                                                                             Stadt Leverkusen
6                        Miet- und Kaufpreise
6.1 Wohnungsmieten in NRW
Im Zeitraum 2010 bis 2017 sind laut Verbraucherpreisindex NRW die Nettokaltmie-
ten insgesamt um 11,6 % gestiegen. Mit diesem Zuwachs liegen sie in etwa gleich
auf mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten (+ 11 %). Weniger stark gestiegen
sind die Wohnnebenkosten (+
9,7 %). Der Anstieg der Nettokaltmieten deutet auf eine erhöhte Nachfrage am
Mietwohnungsmarkt hin. Ebenfalls gestiegen – auch gegenüber dem Vorjahr – ist
der Preisindex für Haushaltsenergien, um 1,4 % gegenüber dem Vorjahr und um
12,2 % seit 2010. Der enorme Anstieg der Haushaltsenergien in 2011 bis 2013
hängt mit einem enormen Preisanstieg für Heizöl in dieser Zeit zusammen. 2014
und 2015 ging der Preis für Heizöl zurück, erst in 2017 ist hier wieder ein leichter
Preisanstieg zu verzeichnen.

Abbildung 19: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW

                        120
     Index 2010 = 100

                        115

                        110

                        105

                        100
                              2010      2011       2012    2013         2014          2015          2016           2017
                               Nettokaltmiete                               Wohnnebenkosten*
                               Haushaltsenergien                            Lebenshaltungskosten gesamt

 *Wohnnebenkosten: Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren,
  Dienstleistungen für Gartenpflege und Grundsteuer, Haushaltsenergien: Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe
  Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, *Daten jeweils vom Dezember des Jahres

     6.2 Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen
     Nach dem aktuellen Mietspiegel14 vom 1. April 2017 sind die Bestandsmieten ge-
     genüber 2013 annähernd gleich geblieben, mit Ausnahme der neueren Mietwoh-
     nungen ab 2010. Hier ist eine Preissteigerung von 5 % zu verzeichnen. Tabelle 2
     zeigt die Mittelwerte und die Mietpreisspannen der Baualtersklassen beispielhaft
     für einen in Leverkusen weit verbreiteten Wohnungstyp zwischen 50 m² bis 70 m²
     Wohnfläche.

14
   In Leverkusen wurde 2017 erstmalig ein qualifzierter Mietspiegel erstellt und herausgegeben. Die Einteilung in
Baualtersklassen und Wohnfächen wurde jedoch in etwa beibehalten, um die Vergleichbarkeit zu den Werten
früherer Mietspiegel zu gewährleisten.

Wohnungsmarkt 2016                                                                          Stadt Leverkusen
Tabelle 2: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen 2017 (in Euro)
    Baualtersklassen                                 Mittelwert                            Preisspannen

       Bis 1949 (Altbau)                                   5,53                              5,08 - 5,96

       1950 - 1968                                         5,52                              5,15 - 5,93

       1969 – 1978                                         5,80                              5,04 - 6,96

       1979 – 1994                                         6,54                              6,42 - 7,72

       1995 - 2009                                         6,81                              6,27 - 7,54

       Ab 2010                                             8,53                              7,83 - 9,20
 Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des aktuellen Mietspiegels Leverkusen 2017, Wohnungen 50m² bis unter 70m²,
         qualifizierter Mietspiegel für den nicht preisgebundenen Wohnraum Leverkusen 2017

 6.3       Kaufpreise in Leverkusen
 Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht 2017 des Gutachterausschusses für
 Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen wurden neue Einfamilienhäuser 2016
 gegenüber dem Vorjahr um 9 % teurer verkauft. Ein neues Doppel- oder Reihen-
 haus mit 130 m² Wohnfläche kostet demnach 2016 durchschnittlich 450.000 €.
 Gebrauchte Einfamilienhäuser sind im Preis um bis zu 3 % gestiegen.
 Bei steigenden Preisen ist die Zahl der Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäu-
 sern gegenüber dem Vorjahr um 7 % gestiegen auf 358 (2015: 335). Die Anzahl
 der Kauffälle in den unteren Preisgruppen ist zurückgegangen. Dafür ist sie in der
 Preisgruppe bis 500.000 € gestiegen. Dies ist auf die hohe Zahl von Neubauten
 im hochpreisigen Bereich zurückzuführen.

    Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise 2016
                                        Doppelhaushälften und Reihenhäuser
                                            inkl. 280 m² Grundstücksfläche
                                                  Bodenwert: 350 €/m²
                                                                  Preis €/m² Wohnflä-
    Wohnfläche in m²                    Durchschnittspreis
                                                                          che.
             130                             450.000                     3.450
             140                               455.000                                3.250
             150                               460.000                                3.050
             160                               465.000                                2.900
             170                               470.000                                2.750
 Durchschnittliche Standardabweichung = ± 20.000 €
 Quelle: Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2017

Wohnungsmarkt 2016                                                                       Stadt Leverkusen
Neue Eigentumswohnungen im Erstverkauf sind in guten Wohnlagen ge-
genüber dem Vorjahr mit 3.430 €/m² (2015: 3.080 €/m²) deutlich um 11 %
gestiegen. Für Wohnungen in mittleren Wohnlagen ist mit 2.900 €/m²
(2015: 2.585 €/m²) ebenfalls ein deutlicher Anstieg um 12 % zu verzeich-
nen. Insgesamt wurden 2016 wieder mehr Eigentumswohnungen ver-
kauft. Deutlich gestiegen sind dabei Kauffälle für neue Eigentumswoh-
nungen. Insgesamt überwiegt jedoch der Handel mit gebrauchten Eigen-
tumswohnungen. Eine gebrauchte Eigentumswohnung in bis zu 5-
geschossiger Bauweise wurde in guter Wohnlage 2016 für bis zu
2.570 €/m² verkauft. Die durchschnittliche Preissteigerung bei Eigen-
tumswohnungen liegt bei 8 %.

Die Eigentumsbildung aus dem Mietwohnungsbestand heraus spielt in
Leverkusen derzeit weiterhin kaum eine Rolle. Entsprechend gering sind
mit 29 Wohneinheiten die Fallzahlen von Umwandlungen.

Steigende Preise sind nicht nur bei den tatsächlichen Verkäufen von Im-
mobilien zu beobachten. Auch die Angebote für Immobilien werden 2016
in allen Objekttypen teurer (vgl. Punkt 6).

7 Angebotspreise der Immobilien- und
  Wohnungsanzeigen
Die Auswertung von Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen erfolgt seit
2006 mit Preisdaten von Empirica. Grundlage dieser Preisdatenbank ist
die Erfassung aller Wohnungs- und Immobilieninserate im Internet im Be-
richtsjahr. Darin enthalten sind z. B. die für Leverkusen wichtigen Zeitun-
gen „Rheinische Post“, „Leverkusener Anzeiger“ sowie „Lokale Informati-
onen“. Darüber hinaus werden auch überregionale Internetwohnungs- und
Immobilienanzeigenportale erfasst. Im Folgenden werden die Preisdaten
des Berichtsjahres 2016 dargestellt.

7.1 Immobilienmarkt Leverkusen
Insgesamt werden für das Jahr 2016 1.031 Immobilienanzeigen erfasst
(Vorjahr: 1.184). Das Angebotsvolumen ist damit abermals gegenüber
dem Vorjahr um 153 Inserate gesunken. Es werden 785 Bestandsimmobi-
lien und 246 Neubauimmobilien15 angeboten. Der Bestandsimmobilien-
markt spielt in Leverkusen eine weitaus größere Rolle als der Neubau-
markt.
Mit 641 Inseraten ist das Angebot an Eigentumswohnungen deutlich grö-
ßer als das an Häusern zum Kauf. Der überwiegende Teil der angebote-
nen Eigentumswohnungen sind gebrauchte Immobilien. 390 Angebote
bieten Eigenheime an, auch hiervon stammt der überwiegende Teil aus
dem Bestand.

15
     Immobilie nicht älter als zwei Jahre.

     Wohnungsmarkt 2016                                       Stadt Leverkusen
Sie können auch lesen
NÄCHSTE FOLIEN ... Stornieren