Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung - Stadt Leverkusen
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Leverkusener Wohnungsmarktbericht 2017 >> Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung
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INHALT 1. Vorwort.............................................................................................. 1 2. Auf einen Blick……..….……….…………………….…………............ 2 3. Wohnungsnachfrage…….………………………………..……............ 4 3.1 Bevölkerung 4 3.2 Zu- und Fortzüge 5 3.3 Innerstädtische Umzüge 7 3.4 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf 7 3.5 Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte 8 3.6 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte 9 4. Wohnungsangebot……………………...…….….….......................... 10 4.1 Wohnungsbestand und –struktur und Bauintensität 10 4.2 Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 11 4.3 Wohnungsleerstände 12 4.4 Soziale Wohnraumförderung 13 5. Grundstücksmarkt…………………………………..…....................... 15 5.1 Kauffälle 15 5.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser 15 5.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich 16 5.4 Wohnbauflächenbereitstellung 16 5.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland 17 6 Miet- und Kaufpreise……………………………………..................... 18 6.1 Wohnungsmieten in NRW 18 6.2 Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen 18 6.3 Kaufpreise in Leverkusen 19 7 Angebotspreise der Immobilien- und Wohnungsanzeigen…….. 20 7.1 Immobilienmarkt in Leverkusen 20 7.1.1 Immobilienangebote im Neubau 21 7.1.2 Immobilienangebote im Bestand 22 7.1.3 Angebotspreise im regionalen Vergleich 23 7.1.4 Preisentwicklung der Angebote 24 7.2 Mietwohnungsmarkt in Leverkusen 25 7.2.1 Angebotene Mietwohnungen und Mietpreise 25 7.2.2 Wohnungsangebote nach Mietpreisen und Größe 26 7.2.3 Mietpreise in der Region 27 7.2.4 Entwicklung der Angebotsmieten 27 7.2.5 Angebotener Wohnraum für Hartz IV-Empfänger 28 8 Wohnungsmarktbarometer Leverkusen 2014……….................... 29 8.1 Die Wohnungsmarktlage 29 8.2 Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt 30 8.3 Mietwohnungsmarkt und Hartz IV 31 8.4 Aktuelles und künftiges Investitionsklima 32 8.5 Faktoren des Investitionsverhaltens 32 8.6 Einschätzung der künftigen Nachfrage 35 9 Fazit……………………………………………….……….……………… 36
ABBILDUNGEN
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2017......................4
Abbildung 2: Prognose der einzelnen Altersgruppen bis 2040 .........................................5
Abbildung 3: Zu-, Fortzüge und Saldo gesamt 2005 - 2017 .............................................5
Abbildung 4: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbargemeinden
1990 bis 2017 ...............................................................................................6
Abbildung 5: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 2000 bis 2016 ..............................6
Abbildung 6: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen .......................7
Abbildung 7: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2016 .........................................8
Abbildung 8: Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 2015 in der Region ................8
Abbildung 9: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen .....................................9
Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV) ....................9
Abbildung 11: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2016 in den Stadtteilen ...... 10
Abbildung 12: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2016.................... 11
Abbildung 13: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2006 bis 2016 ................. 12
Abbildung 14: Leerstandsquote* in den statistischen Bezirken am 31.12.2016 ............ 13
Abbildung 15: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen ....................... 14
Abbildung 16: Geförderte Neubaumaßnahmen 2006 bis 2016 ..................................... 14
Abbildung 17: Bodenpreisgebirge in der Region ........................................................... 16
Abbildung 18: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte .......................... 17
Abbildung 19: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW .................................... 18
Abbildung 20: Immobilienanzeigen 2010 bis 2016 in Leverkusen ................................. 21
Abbildung 21: Angebotspreise der Eigenheime in der Region 2016 ............................. 23
Abbildung 22: Angebotspreise der Eigentumswohnungen in Leverkusen 2016............ 23
Abbildung 23: Preisentwicklung der Neubauangebote 2005 bis 2016 .......................... 24
Abbildung 24: Preisentwicklung der Bestandsangebote 2005 bis 2016 ........................ 24
Abbildung 25: Preisentwicklung der Eigentumswohnungen 2005 bis 2016 .................. 25
Abbildung 26: Verteilung der Mietangebote 2016 .......................................................... 26
Abbildung 27: Mietangebotspreise in der Region 2016 ................................................. 27
Abbildung 28: Mietpreise 2005 bis 2016 ........................................................................ 27
Abbildung 29: Bewertung der Wohnungsmarktlage 2006, 2015 und 2016 ................... 27
Abbildung 30: Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt ................................................. 27
Abbildung 31: Mietwohnungsmarkt und Hartz IV ........................................................... 27
Abbildung 32: Aktuelles Investitionsklima ...................................................................... 27
Abbildung 33: Anreize für das Investitionsverhalten ...................................................... 27
Abbildung 34: Hemmnisse für das Investitionsverhalten ............................................... 27
Abbildung 35: Einschätzung der künftigen Nachfrage nach Wohnraum ....................... 27
TABELLEN
Tabelle 1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2016 .......................... 15
Tabelle 2: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen 2017 (in Euro) ................................... 19
Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise 2016 .......................................................... 19
Tabelle 4: Neubauangebote 2016 im Vergleich zum Vorjahr ........................................ 22
Tabelle 5: Bestandsangebote 2016 im Vergleich zum Vorjahr ...................................... 22
Tabelle 6: Mietangebote 2016 im Vergleich zum Vorjahr .............................................. 26
1. Vorwort Mit dem vorliegenden Wohnungsmarktbericht 2017 dokumentiert die Stadt Lever- kusen die aktuelle Situation und die Entwicklungen auf dem Leverkusener Woh- nungsmarkt überwiegend aus dem Jahr 2016 und auch 2017, soweit hier schon Daten vorliegen. Im Jahr 2003 hat die Stadt Leverkusen das Instrument der kommunalen Wohnungs- marktbeobachtung eingeführt, dessen wesentliche Ergebnisse seither jährlich in einem Bericht dokumentiert werden. Das Ziel der Wohnungsmarktbeobachtung ist es, das aktuelle Geschehen auf dem lokalen Wohnungsmarkt transparent zu machen sowie Probleme und Handlungsfel- der in den verschiedenen Marktsegmenten aufzuzeigen. Der Bericht dient den Entscheidungsträgern in Politik, Verwaltung und Wohnungswirtschaft als Informati- onsgrundlage. Basis für den Bericht bildet ein Indikatorensystem, das aus kommunalen Daten und anderen öffentlichen Datenquellen erstellt wird. Ein weiterer Baustein ist die Auswertung einer durchgeführten Befragung von Experten zum Leverkusener Wohnungsmarkt (Wohnungsmarktbarometer). Abgerundet wird der Bericht mit einer Auswertung der im Internet bereitgestellten Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen, um den Leverkusener Angebotsmarkt transparenter zu machen und Bewegungen am Wohnungsmarkt zu verdeutlichen. Diese einzelnen Bausteine sollen gebündelt zur Markttransparenz beitragen und die Agierenden am Wohnungsmarkt bei ihren Entscheidungen unterstützen. Darüber hinaus erarbeitet die Stadt Leverkusen derzeit mit externer Unterstützung das Wohnungsbauprogramm 2030+ und hat ein Baulandkataster auf den städtischen Internetseiten veröffentlicht, das die vorhandenen Potentialflächen für den Woh- nungsbau darstellt. So sollen potentielle Bauflächen für Bauwillige sichtbar gemacht werden und damit die Bautätigkeit von Wohnungen vorangetrieben werden. An dieser Stelle möchte ich der Wohnungsgesellschaft Leverkusen, dem Gemeinnüt- zigen Bauverein Opladen, der Wilhelm Sander - Stiftung sowie der Baugesellschaft Filser herzlich dafür danken, dass sie es seit vielen Jahren durch ihr Sponsoring der Preisdaten möglich machen, den wichtigen Baustein der Angebotspreise im Wohnungsmarktbericht zu erhalten. Weiterhin bedanke ich mich bei allen, die sich an der Befragung beteiligt haben und auch denjenigen, die für diesen Bericht Informatio- nen und Daten zur Verfügung gestellt haben. Andrea Deppe Beigeordnete für Planen und Bauen Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen
2. Auf einen Blick
Wohnungsmarktbeobachtung in Leverkusen – ausgewählte Daten und Trends
Indikator Veränderung
2016 2017 zum Vorjahr
Bevölkerung 166.081 166.737
Wanderungssaldo +468 +927
Indikatoren mit aktuellstem Datenstand 2016 2015 2016
Durchschnittsalter 43,7 43,8
Haushaltsgröße (Anzahl Personen je Haushalt) 1,99 1,99
Saldo Geburten - Sterbefälle -349 -239
Arbeitslosenquote (Werte vom 30.06.) 8,8 8,7
Bedarfsgemeinschaften (nach SGB II) 8.465 8.762
Wohnungsbestand 82.074 82.400
Wohnungsleerstandsquote 1,0 1,0
Bestand geförderte Wohnungen 5.467 5.278
Baufertigstellungen 153 149
Baugenehmigungen 310 215
Neubau geförderte Mietwohnungen 83 60
Verkaufspreis neue Doppelhaushälften / Rei-
henhäuser (Durchschnitt in €, ca. 130 m² 405.000 450.000
Wohnfl.)
Durchschnittliche Nettokaltmiete der angebote-
7,14 7,41
nen Wohnungen (€/m²)
Typische Baulandpreise baureife Grundstücke
(€/m² für freist. Ein- und Zweifamilienhäuser)
gute Lage 335 350
mittlere Lage 290 310
einfache Lage 240 250
Veränderung um mehr als -10 % Veränderung um +1,1 % bis +10 %
Veränderung um -10 % bis -1,1 % Veränderung um mehr als +10 %
Veränderung um -1,1 % bis +1 %
Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen
Der Wohnungsmarkt in Leverkusen ist – mit Ausnahme des oberen Mietpreisseg- ments – angespannt bis sehr angespannt. Einwohnerzahl steigt, Einwohner werden älter: Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2017 bei 166.737 und ist seit Dezember 2016 um 656 Personen gestiegen. In 2017 ist der Zuwanderungsüberschuss höher als 2016. Die Leverkusener Be- völkerung wächst, wird aber älter; die einzig deutlich wachsende Altersgruppe ist die der 65-Jährigen und Älteren. Wanderungsplus aus Köln und dem Ausland: Im Jahr 2017 kann Leverkusen erneut einen Wanderungsgewinn für sich verzeichnen mit + 927 Personen. Die positiven Wanderungssalden kommen dabei überwiegend aus Köln und dem Aus- land. An die bergischen, eher ländlich geprägten Nachbarkommunen verliert Le- verkusen hingegen Einwohner. Wohnungsbedarf hält an: Die Haushalte in Leverkusen nehmen zu. Nach der ak- tuellsten IT.NRW-Prognose nehmen nicht nur die Einpersonenhaushalte, sondern auch die Drei- und Vierpersonenhaushalte. Der Bedarf an zusätzlichen Wohnun- gen hält vor dem Hintergrund einer wachsenden Bevölkerung und entsprechend zunehmenden Haushalten an. Arbeitslosenquote sinkt minimal, Bedarfshaushalte steigen: Die Zahl der Ar- beitslosenquote beträgt im Juni 2016 8,7 % und ist gegenüber 2015 leicht gesun- ken. Die Anzahl der Personen, die Hartz IV beziehen, liegt in 2016 bei 18.042 und ist gegenüber dem Vorjahr um rund 680 Personen gestiegen. Ein Drittel hiervon sind Kinder. Bautätigkeit unverändert niedrig, niedrige Leerstandquote: Ende 2016 gibt es in Leverkusen 82.400 Wohnungen, das ist ein Zuwachs von 0,4 %. Die Zahlen der Baugenehmigungen und Baufertigstellungen sind weiter rückläufig. Die Leerstand- quote liegt 2016 mit 1,0 % auf gleichbleibend niedrigem Niveau wie im Vorjahr. Sie liegt weiterhin unterhalb der empfohlenen Fluktuationsreserve von mindestens 2 %. Kauffälle und Umsatzvolumen gestiegen: 2016 sind sowohl die Kauffälle mit 1.328 als auch der Geldumsatz deutlich gestiegen. Am häufigsten wurden Eigen- tumswohnungen gekauft (54 %), gefolgt von bebauten Grundstücken (37 %). Bauland und Immobilien deutlich teurer: Die Baulandpreise für Ein- und Zwei- familienhäuser stiegen in 2016 um rund 4 %. Neue Einfamilienhäuser wurden um rund 9 % teurer verkauft. Neue Eigentumswohnungen sind im Verkaufspreis um 11 % gestiegen. Immobilien- und Mietangebote ebenfalls teurer: Das Volumen an Immobilien- und Mietanzeigen ist seit 2010 tendenziell rückläufig, so auch in 2016. Die Eigen- heime sind im Neubau zum Teil deutlich teurer angeboten worden (bis + 18 %), die Mietwohnungsangebote sind im Schnitt 4 % teurer gegenüber dem Vorjahr ange- boten worden. Angespannter bis sehr angespannter Wohnungsmarkt laut Experten: Nach Einschätzung der Experten ist derzeit nur noch der Teilmarkt des oberen Miet- preissegments ausgewogen. Kaufimmobilien sowie mittleres, preisgünstiges und gebundenes Mietsegment sind angespannt bis sehr angespannt. Das untere und gebundene Mietpreissegement sollen auch in den nächsten drei bis fünf Jahren angespannt bleiben bzw. sehr angespannt werden. Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen
3. Wohnungsnachfrage
Maßgeblich für den Bedarf an Wohnungen ist die Entwicklung der Zahl der Haus-
halte, denn ein Haushalt entspricht im Regelfall1 einer Wohnung. Verschiedene
Faktoren, wie z. B. Einwohnerzuwachs, Altersstruktur, Familienbildungsverhalten
und die allgemeine Wirtschaftsentwicklung, nehmen auf die Haushaltsentwicklung
Einfluss. Eine weitere wesentliche Einflussgröße auf die Wohnungsnachfrage sind
Wanderungen von und nach Leverkusen. Ein Umzug oder die Entscheidung für
eine Familiengründung werden von sozioökonomischen Faktoren, wie der Ent-
wicklung von Einkommen, Berufssituation bzw. Arbeitslosigkeit beeinflusst. Die
Entwicklung all dieser Faktoren in Leverkusen wird im Folgenden dargestellt.
3.1 Bevölkerung
Die Einwohnerzahl liegt am 31.12.2017 bei 166.737 und ist gegenüber dem Vor-
jahr um 656 Einwohner gestiegen. Der Einwohnerzuwachs ist damit in 2017 höher
als in 2016. Er liegt aber hinter den hohen Zuwachsraten der Jahre 2013 – 2015,
die auf die hohe Flüchtlingszuwanderung in diesen Jahren, vor allem in 2015, zu-
rückzuführen sind.
Leverkusen kann seit Jahren durch hohe Zuwanderungen eine stabile bis leicht
zunehmende Einwohnerzahl für sich verbuchen. Seit 2010 ist ein deutlicher Zu-
wachstrend erkennbar, Tendenz weiterhin steigend.
Abbildung 1: Bevölkerungs- und Beschäftigtenentwicklung 1975 bis 2017
175.000
78.000
Einwohner 170.000
SVP- Beschäftigte
75.000
Einwohner
72.000 165.000
69.000 160.000
66.000
155.000
63.000
150.000
60.000 SVP-Beschäftigte
57.000 145.000
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Lange war bei stabiler Bevölkerungszahl die Entwicklung der sozialversicherungs-
pflichtig (kurz = SVP) Beschäftigten rückläufig. Seit 2007 ist jedoch ein Ende des
Rückgangs erkennbar und seither wächst die Zahl der SVP-Beschäftigten.
Laut aktueller Bevölkerungsprognose des Landesstatistikamtes Information und
Technik Nordrhein-Westfalen (kurz IT.NRW) von 2015 wächst die Bevölkerung in
Leverkusen bis 2030 auf rund 170.500 Einwohner. Das ist ein Zuwachs von rund
4.700 Einwohnern gegenüber 2015. In der Prognose wird eine höhere Zuwande-
rung angenommen als in früheren Prognosen. Diese höhere Zuwanderung wird,
da hauptsächlich junge Menschen zuwandern, den jüngeren Alterskohorten in Le-
verkusen einen zahlenmäßigen leichten Zuwachs bescheren. Der Prozess der Al-
terung der Bevölkerung wird dadurch leicht verlangsamt, aber nicht aufzuhalten
sein. Laut o. g. Bevölkerungsprognose wird vor allem die Zahl der Einwohner ab
65 Jahren deutlich steigen.
1
Ausnahmen bilden die Wohnformen Wohnheime und Wohngemeinschaften (z. B. Pflegewohnheim, oder Studen-
tenwohnung, in der sich z. B. fünf Singles eine Wohnung teilen.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen
Abbildung 2: Prognose der einzelnen Altersgruppen bis 2040
80 und mehr + 5.100
65 bis 80 + 6.800
- 1.600 40 bis 65 Übergang der geburtenstarken Jahrgänge
25 bis 40 + 900 ins Rentenalter
19 bis 25 + 100
16 bis 19 + 400
10 bis 16 + 900
6 bis 10 + 400
0 bis 6 + 100
-4000 -2000 0 2000 4000 6000 8000
Zu- bzw. Abnahme Bevölkerung
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT NRW, Bevölkerungsvorausberechnung 2014/2040
Das anhaltende Wachstum der Wohnbevölkerung führt zu einem zusätzlichen Be-
darf an Wohnraum. Die Flüchtlingszuwanderungen verstärken diesen Bedarf. Vor
allem ist diese Zielgruppe, hierunter sind sehr viele Familien, auf großen und be-
zahlbaren Wohnraum angewiesen.
3.2 Zu- und Fortzüge
Die positiven Wanderungssalden (mehr Zuwanderungen als Abwanderungen) der
letzten Jahre tragen wesentlich zur wachsenden Einwohnerzahl in Leverkusen bei.
Auch in 2017 weist die Wanderungsstatistik für Leverkusen wieder ein positives
Wanderungssaldo auf. Ein Plus ist dabei sowohl bei den Nah- als auch bei den
Fernwanderungen zu verzeichnen. Bei Betrachtung der Zu- und Fortzugszahlen
sowie des Saldos der letzten rund zehn Jahre wird deutlich, dass die Zahl der
Zuzüge seit 2011 deutlich ansteigt, während die Zahl der Fortzüge ab 2010 mit
leichten jährlichen Schwankungen bis 2015 tendenziell auf gleichbleibendem
Niveau verbleibt. In 2016 und 2017 fielen die Fortzugszahlen allerdings wieder
höher aus.
Abbildung 3: Zu-, Fortzüge und Saldo gesamt 2005 - 2017
10000 Vor allem hohe Zuzüge
Zuzüge Fortzüge
aus dem Ausland
8000 (+ 2.619) und aus Köln
6000
(+ 1.494) führen 2017
zu einem Wanderungs-
4000 überschuss mit einem
positiven Saldo von
2000 + 927 Personen. Das
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
Wanderungssaldo fällt
3000 aber deutlich geringer
Wanderungssaldo aus als im Rekordjahr
2000 2015, als die hohe
Flüchltingszuwande-
1000 rung ein Saldo von fast
0 2.500 Personen in Le-
verkusen erreichte.
-1000
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenBetrachtet man ausschließlich die Nahwanderungen (unmittelbar angrenzende
Nachbargemeinden), ist die Bilanz in 2017 mit + 382 Personen zwar positiv. Wie
Abbildung 4 aber zeigt, gibt es unterschiedliche Wanderungsströme zur großen
Nachbarstadt Köln und zu den restlichen, kleinen und zum Teil eher ländlich ge-
prägten Kommunen.
Abbildung 4: Wanderungsüberschusse bzw. -verluste mit den Nachbargemeinden
1990 bis 2017
800
+ 600
400 Köln
200
0
1995
2014
1990
1991
1992
1993
1994
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2015
2016
2017
-200
- -400 Benachbarte Kommunen,
kleinstädtisch bis ländlich
-600 geprägt*
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (*Monheim, Langenfeld, Leichlingen, Burscheid,
Odenthal, Bergisch Gladbach)
Aus Köln bezieht Leverkusen stets einen Wanderungsplus, da mehr Personen
zu- als fortziehen. An die benachbarten, kleinstädtischen und eher ländlich ge-
prägten Kommunen verliert Leverkusen über die Jahre jedoch an Bevölkerung.
Der positive Saldo der Nahwanderungen, also aller angrenzenden Kommunen,
resultiert - abgesehen von wenigen Jahren - ausschließlich aus dem hohen Plus
aus Köln. An die bergischen Nachbarn verliert Leverkusen Einwohner.
Seit 1974 sind in Leverkusen die Sterbezahlen höher als die Geburtenzahlen
(= Sterbeüberschuss). An diesem Trend hat sich seither kaum etwas geändert,
auch wenn in 2015 ein Rekordwert der Zahl der Geburten erreicht wurde. In 2016
sind die Geburtenzahlen mit 1.523 Geburten zwar wieder leicht zurückgegangen,
aber immer noch auf deutlich höherem Niveau als die Jahre zuvor. Die hohen
Sterberaten können damit jedoch nicht kompensiert werden. Der Sterbeüber-
schuss beträgt 2016 239 Personen und ist etwas geringer als im Vorjahr.
Abbildung 5: Geburten und Sterbefälle in Leverkusen 2000 bis 2016
Zahl der Geburten- bzw.
2000
1800
Sterbefälle
1600
1400
1200
1000
Geburten Sterbefälle
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenLeverkusen ist trotz Sterbeüberschuss aufgrund eines seit Jahren anhaltenden,
positiven Wanderungssaldos in der Lage, seine Bevölkerungszahl konstant zu
halten bzw. sogar Zuwächse zu erreichen. Für die zunehmende Zahl an Haushal-
ten müssen jedoch ausreichende und zielgruppenorintierte Wohnangebote ge-
schaffen werden.
3.3 Innerstädtische Umzüge
Die Umzugstätigkeit ist in 2016 minimal zurückgegangen, auf 64 Umzüge je
1.000 Einwohner (Vorjahr 65). Bei gleichzeitig steigender Einwohnerzahl ist die
Zahl der stadtweiten Umzüge tendenziell rückläufig. Sinkende Umzugszahlen am
Wohnungsmarkt bei gleichzeitig niedrigen Fertigstellungszahlen und steigenden
Miet- und Immobilienpreisen deuten auf eine angespannte Situation am
Wohnungsmarkt hin: Wo zu wenig Angebote vorhanden sind, kann nur wenig
umgezogen werden. Die 2016 wieder leicht rückläufige Zahl der Umzüge in
Verbindung mit den geringen Fertigstellungszahlen und dem anhaltend niedrigem
Wohnungsleerstand (siehe Punkt 4.3) deuten auf eine weiterhin hohe Auslastung
des Wohnungsbestandes hin.
Abbildung 6: Innerstädtische Umzüge je 1.000 Einwohner in Leverkusen
76 74
73 72
71
je 1.000 Einwohner
71 69 70 69 68
67 67
65 66 65 64
66 64 64
61
60
56
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
3.4 Haushaltsentwicklung und Wohnungsbedarf
Die Zahl der Haushalte nimmt in Leverkusen derzeit und auch in Zukunft zu. Nach
einer aktuellen Haushaltsprognose des IT.NRW bis zum Jahr 2040 nehmen die
Haushalte insgesamt um fast 7 % zu2. Dabei wachsen die Einpersonenhaushalte
absolut am deutlichsten, während die Zweipersonenhaushalte sogar leicht rückläu-
fig sind. Die Drei- und Vierpersonenhaushalte nehmen, wenn auch weniger stark
als die Einpersonenhaushalte, entgegen früherer Prognosen ebenfalls zu.
Die durchschnittliche Haushaltsgröße – die Anzahl an Personen je Wohnung – war
in den letzten zehn Jahren tendenziell rückläufig. Dieser Trend ist seit 2014 ge-
stoppt. Der Prozess kleiner werdender Haushalte hatte sich bereits seit 2010
deutlich verlangsamt. In 2016 ist die Zahl der Personen pro Wohnung auf gleich-
bleibendem Niveau wie im Vorjahr mit durchschnittlich 1,99 Personen pro Woh-
nung verblieben.
2
Modellrechnungen zur Entwicklung der Privathaushalte in Nordrhein-Westfalen, IT.NRW, 2015
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenGrundsätzlich gibt es für kleiner werdende Haushalte demografische
(Remanenzeffekt3) und wohlstandsbedingte Gründe, die beide zur Zunahme von
Single- und Zweipersonen-haushalten führen. In der Summe führt dies zu einem
ansteigenden Wohnflächenverbrauch und zu einem anhaltenden Wohnungsbe-
darf.
Dieser nun gestoppte langjährige Trend ist zu erklären mit dem rasanten jüngs-
ten Bevölkerungswachstum auf der einen Seite und einer gleichbleibend eher
moderaten Wohnungsneubautätigkeit, die zu Engpässen am Wohnungsmarkt
führen. Der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum in Leverkusen hält vor dem Hin-
tergrund einer wachsenden Bevölkerung und entsprechend zunehmenden, auch
größeren, Haushalten weiter an.
Abbildung 7: Entwicklung der Haushaltsgröße 2000 bis 2016
2,06
2,04
2,02
2,00
1,98
1,96
1,94
1,92
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
Anzahl Personen je Wohnung
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
3.5 Verfügbare Einkommen der privaten Haushalte
Nach Angaben des IT.NRW verfügt jeder Leverkusener im Jahr 2015 (aktuellste
Daten zum Redaktionsschluss) durchschnittlich über ein verfügbares Jahresein-
kommen4 von 20.682 €. Das sind 561 € mehr als 2014. Trotzdem liegt Lever-
kusen nach wie vor hinter dem Landesdurchschnitt von 21.336 € und hinter dem
durchschnittlichen Einkommen im Regierungsbezirk Köln (RBK) mit 21.461 €.
Auch in Köln, Solingen, Langenfeld oder Bergisch Gladbach haben die Einwoh-
ner mehr Geld zur Verfügung als in Leverkusen.
Abbildung 8: Einkommen der privaten Haushalte im Jahr 2015 in der Region
30.000,00
25.468 €
24.528 €
25.000,00 23.148 €
21.461 € 21.514 €
20.682 € 21.336 €
20.000,00
15.000,00
Leverkusen NRW Köln RBK Solingen Langenfeld Bergisch
Gladbach
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW
3
Remanenzeffekt: Begriff für ein städtebauliches Phänomen der Pro-Kopf-Zunahme der
Wohnfläche. Dieses resultiert daraus, dass die (Rest-)Familien in einmal bezogenen Woh-
nungen verbleiben, obwohl sich durch familiäre Veränderungen, wie Auszug der Kinder
und/oder Tod eines Partners, der Bedarf an Wohnfläche eigentlich vermindert hat.
4
Das verfügbare Einkommen ist das Einkommen, das den privaten Haushalten für Konsum- und Sparzwecke
zur Verfügung steht.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen3.6 Entwicklung der Arbeitslosen- und Hartz IV-Haushalte
Die Zahl der Arbeitslosen beträgt im Juni 2016 7.428 Personen. Das entspricht
einer Arbeitslosenquote5 von 8,7 %. Sie ist gegenüber dem Vorjahr minimal um
0,1 Prozentpunkte gesunken. Leverkusen liegt über dem Landesdurchschnitt von
7,6 % (Wert vom 30.06.2016).
Abbildung 9: Entwicklung der Arbeitslosenzahlen in Leverkusen
15
12.000 13,9 15
10,9 12,3 13
10.000 10,610,6 10,5
9,5 9,9 11
8.000 8,3 8,4 8,8 8,7
8,1 7,4 7,9 9
7,3
6.000 7
4.000 5
3
2.000 1
0 -1
Arbeitslose (nach SGB II und SGB III)
Arbeitslosenquote (SGB II und SGB III)
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle (Werte jeweils vom 30. Juni des Jahres)
Ende 2016 gibt es 8.762 (Vorjahr: 8.465) Bedarfsgemeinschaften in Leverkusen.
Darin leben 18.042 (Vorjahr: 17.364) Personen - ein Drittel hiervon sind Kinder -
und beziehen Arbeitslosengeld II, besser bekannt als Hartz IV. Das sind rund 680
Personen mehr als im Vorjahr und rund 11 % der Bevölkerung. Sowohl die Zahl
der Personen im Hartz IV-Bezug als auch generell die Zahl aller Personen, die
Transferleistungen beziehen, z. B. Hilfe zum Lebensunterhalt (SGB XII) oder
Asylleistungen, steigen an.
Abbildung 10: Personen in Bedarfsgemeinschaften nach SGB II (Hartz IV)
30.000
24.780 25.552
25.000 23.053
20.812 21.379 21.883
20.303
20.000
17.364 18.042
15.794 16.363
15.000 14.408 14.719 15.034
10.000
5.000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
darunter Personen in Bedarfsgemeinschaften (Hartz IV-Bezug)
Alle Personen mit Bezug von Transferleistungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Einkommensersatzleistungen für Personen ohne Erwerbseinkommen sind ein
wesentlicher Ausgabenbereich der Stadt Leverkusen. Die Übernahme der Unter-
kunftskosten für Arbeitslose und Sozialhilfeempfänger machen einen großen Teil
des kommunalen Sozialetats aus.
5
Arbeitslosenquote gemessen an allen zivilen Erwerbspersonen
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenDie Leistungsempfänger verteilen sich dabei sehr unterschiedlich über das
Stadtgebiet (vgl. Abbildung 11). Während in Hitdorf und der Waldsiedlung nur
2 % der Bevölkerung Hartz IV bezieht, sind es in Alkenrath 21 %. Die Stadtteile
Wiesdorf (Ost + West), Rheindorf, Manfort und Alkenrath liegen deutlich über
dem städtischen Durchschnitt.
Abbildung 11: Anteil Personen in Bedarfsgemeinschaften 2016 in den Stadtteilen
25
Bedarfsgemeinschaften in Prozent
20%21%
20 18%
16%
Anteil der Personen in
15 13%13%
9% 10%11%11%11%
10 7% 8%
4% 4%
5 2% 2%
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Die Ausgaben für Sozialhilfe steigen jedes Jahr an. Laut Sozialbericht Lever-
kusen von 2012 wird dies auch in Zukunft so bleiben. Der Anteil der Empfänger
von Einkommensersatzleistungen variiert danach zwischen den einzelnen Gene-
rationen deutlich. Das hohe Rentenniveau und eine starke Kaufkraft der älteren
Bevölkerung sind die Hauptgründe dafür, dass derzeit verhältnismäßig wenig äl-
tere Menschen auf Sozialleistungen angewiesen sind. Anders sieht dies bei den
jüngeren Altersgruppen aus. Im Sozialbericht Leverkusen stehen daher Kinder,
Jugendliche und Familien6 im Mittelpunkt. Da die Zahl der Rentner demogra-
fiebedingt in den nächsten Jahren weiter ansteigen wird und die Renten tenden-
ziell immer geringer ausfallen, ist davon auszugehen, dass in Zukunft mehr ältere
Menschen Sozialleistungen in Anspruch nehmen werden als heute und auf
preiswerte Wohnungen angewiesen sein werden.
4. Wohnungsangebot
4.1 Wohnungsbestand, -struktur und Bauintensität
Im Jahr 2016 gibt es in Leverkusen 82.400 Wohnungen, davon sind 55.952 bzw.
68 % Geschosswohnungen. Der Wohnungszuwachs entspricht + 0,4 % gegenüber
dem Vorjahr. Das Gebäudeverhältnis Eigenheime zu Geschosswohnhäusern liegt
derzeit bei 72 : 28. Die Bautätigkeit, gemessen an der Bauintensität7, beträgt 2016
1,8 und ist gegenüber dem Vorjahr zurückgegangen. Es ist der niedrigste Wert seit
15 Jahren.
6
Vgl. Gerechte Teilhabe in Leverkusen; Sozialbericht 2010 und 2012 der Stadt Leverkusen
7
Die Bauintensität ist die Zahl der fertig gestellten Wohnungen je 1.000 Bestandswohnungen am 31.12. des Vor-
jahres.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenZuletzt wurde im Jahr 2001 eine ähnlich niedrige Bauintensität von nur 1,75 er-
rechnet. Die derzeitige Bauintensität liegt deutlich unter dem landesweiten Wert für
2016 von 5,2 und bewegt sich seit Jahren auf niedrigem Niveau.
In den 90er Jahren, einer Zeit mit hoher Nachfrage nach Wohnungen, lag die
Bauintensität mit jährlichen Durchschnittswerten von 8,8 auf hohem Niveau - vor
allem in der ersten Hälfte des Jahrzehnts. So wurden etwa 1993 bis 1998 jährlich
durchschnittlich rund 570 Wohnungen gebaut. Seit 1999 bewegt sich diese Bau-
kennziffer auf niedrigerem, seit 2012 auf sehr niedrigem Nievau unter 2.
Abbildung 12: Bauintensität und Zuwachs an Wohnungen 1990 bis 2016
2.000 16
Zuwachs Wohnungen
14
Bauintensität
1.500 12
10
1.000 8
6
500 4
2
0 0
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Wohnungszuwachs in Mehrfamilienhäusern
Wohnungszuwachs in Ein-/Zweifamilienhäusern
Bauintensität*
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Fast die Hälfte aller Gebäude, nämlich 46 %, sind Bauten der 50er bis 70er Jahre.
Altbauten vor 1949 nehmen einen Anteil von 25 % an allen Gebäuden ein. 9 %
aller Gebäude sind nach 2000 gebaut worden8. 40 % aller Wohnungen in Lever-
kusen sind Zwei- oder Dreizimmerwohnungen. Mit nur 3 % ist der Anteil an Ein-
zimmerwohnungen sehr klein. Im Unterschied zu Land und Bund gibt es in Lever-
kusen mit 15 % deutlich weniger größere Wohnungen ab 5 Zimmern (20 % landes-
und bundesweit)9. Knapp ein Drittel aller Wohnungen sind zwischen 60 bis 79 m²
groß. Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Leverkusen liegt bei 83,3 m² (Wert
Regierungsbezirk Köln 90,7 m²). In Leverkusen werden 34 % der Wohnungen von
den Eigentümern selbst genutzt und 63 % vermietet10.
4.2. Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
In 2016 ist die Zahl der Baugenehmigungen für Neubauvorhaben weiterhin niedrig
mit 215 (Vorjahr: 310). Auch die Fertigstellungszahlen sind 2016 leicht gesunken,
auf 149 fertig gestellte Wohnungen (Vorjahr: 153). Insgesamt wurden in den letz-
ten zehn Jahren (2006 bis 2016) 2.946 Wohnungen genehmigt und 2.575 Woh-
nungen tatsächlich gebaut. Das sind jährlich durchschnittlich 234 fertig gestellte
und 268 genehmigte Wohnungen. Der Bauüberhang liegt derzeit bei 343 geneh-
migten, aber noch nicht fertig gestellten Wohnungen.
8
Vgl. Zensus 2011
9
Vgl. Zensus 2011
10
Vgl. IT.NRW 2013 und Zensus 2011, die restlichen 3 % der Wohnungen sind Ferien- oder Freizeitwohnungen
oder stehen leer.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenLaut dem Leverkusener Handlungsprogramm Wohnen müssen bis 2020 440
Wohnungen jährlich neu gebaut werden, um den Bedarf decken zu können11.
Die tatsächliche Neubaurate liegt unter dem errechneten Bedarf und führt, wie
anhand einiger Indikatoren bereits deutlich geworden ist, zu Engpässen am
Wohnungsmarkt. Nach ersten Datenauswertungen des IT.NRW für 2017, die
zum Redaktionsschluss noch nicht auf kommunaler Ebene vorliegen, ist dies
keine Leverkusener Besonderheit: die Bautätigkeit in 2017 ist landesweit, auch
in den größeren Städten, rückläufig12.
Abbildung 13: Baugenehmigungen und Baufertigstellungen 2006 bis 2016
600
495
500 412 428
Baugenehmigungen
400 310
282 282 293
291
300 238 232 215
234 177 166 158
200 270 153 149
257
183 168
100
128 Baufertigstellungen
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
4.3 Wohnungsleerstände
Als Definition für den Leerstand wurde eine Mindestfrist von 90 Tagen festgelegt.
Das bedeutet, dass eine Wohnung als leer stehend gilt, wenn sie seit mindestens
90 Tagen nicht mehr bewohnt ist. Nach den aktuellen Stromzählerauswertun-
gen13 stehen am 31.12.2016 838 Wohnungen leer, das sind 7 mehr als im Vor-
jahr. Das entspricht einer Leerstandsquote von 1 % wie im Vorjahr. Damit bleibt
die Leerstandsquote auf niedrigem Niveau und liegt unterhalb der empfohlenen
Fluktuationsreserve, die mindestens bei 2 % liegen sollte. Dies deutet auf einen
hohen Nachfragedruck am Wohnungsmarkt und eine hohe Auslastung des Woh-
nungsbestandes hin.
Die Leerstände verteilen sich stadtweit sehr unterschiedlich (vgl. Abbildung 14).
Die Spanne reicht von 1,7 % in Küppersteg bis 0,5 % in der Waldsiedlung. Die
Leerstände befinden sich in nahezu allen Stadtteilen auf Vorjahresniveau. Die
unterschiedlichen Leerstandsquoten in den Stadtteilen lassen sich in der Regel
mit dem Alter, dem Gebäudetyp, der Qualität, dem Wohnumfeld und damit ein-
hergehenden Attraktivitätssteigerungen bzw.-verlusten des Wohnungsangebotes
erklären.
11
Vgl. Zukunft Wohnen in Leverkusen, 7. Auflage 2015, Kapitel II – Wohnungsneubau, S. 16
12
Vgl. Kölner Stadtanzeiger, Ausgabe vom 12.03.2018
13
Seit Anfang des Jahres 2004 wird im Auftrag der Stadtentwicklungsplanung die Leerstandsquote für Wohn-
gebäude ermittelt. Die Energieversorgung Leverkusen (EVL) erstellte ein Programm, das anhand der abgemel-
deten Stromzähler die Leerstände in den privaten Wohnungen ermitteln kann.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenAbbildung 14: Leerstandsquote* in den statistischen Bezirken am 31.12.2016
1,8 1,7%
1,6
1,4 1,3% 1,3% 1,3%
1,2%
1,2 1,1% 1,1%
1,0% 1,0%
1 0,9%
0,8% 0,8% 0,8%
0,8 0,7% 0,7%
0,6%
0,6 0,5%
0,4
0,2
0
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle; *Anteil der leer stehenden Wohnungen an allen
Wohnungen in statistischen Bezirken
Generell stellen leer stehende Wohnungen bis zu einem Jahr den notwendigen
Renovierungs- und Fluktuationsleerstand dar. Bei Leerständen, die ein Jahr und
länger andauern, bestehen hingegen oftmals strukturelle Probleme, z. B. eine nicht
mehr marktgängige Wohnung, Renovierungsstau oder ungünstige Wohnlage.
In 2016 stehen durch Umzüge oder Renovierungen insgesamt nur 387 Wohnun-
gen bis zu einem Jahr leer (Vorjahr 347). Rund 451 Wohnungen stehen ein Jahr
und länger leer (Vorjahr 484). Hierunter befindet sich zum Teil struktureller Leer-
stand. Die Zahl der strukturellen Leerstände ist zurückgegangen: Ein Zeichen des
hohen Nachfragedrucks auf den Wohnungsbestand.
4.4. Soziale Wohnraumförderung
Der Bestand an geförderten Wohnungen beträgt am 31.12.2016 5.278 Wohnun-
gen (Miete und Eigentum) und hat gegenüber 2015 um 189 Wohneinheiten abge-
nommen. Aktuell sind 5,8 % des Wohnungsbestandes öffentlich geförderte Miet-
wohnungen. Leverkusen liegt damit über dem Landesdurchschnitt von 5,2 %
(NRW.BANK 2016).
Nach aktuellsten Fortschreibungsdaten der NRW.BANK von 2016 reduziert sich
der preisgebundene Mietwohnungsbestand in NRW um ein knappes Drittel bis
2030. Dies liegt zum einen an auslaufenden Mietpreisbindungen im Bestand und
nicht ausreichend kompensierender Neubauaktivität. Folglich, so die NRW.BANK,
reicht die Bautätigkeit in den meisten Regionen nicht aus, um die wachsende
Nachfrage zu decken und den Preisdruck von den Beständen zu nehmen.
Dies gilt insbesondere für Großstädte und Ballungsräume, darunter sehr ange-
spannte Märkte, wie etwa Düsseldorf oder Köln. Auch in Leverkusen soll der
preisgebundene Bestand bis 2030 um rund ein Drittel zurückgehen. Leverkusen
soll dann nur noch rund 3.400 gebundene Mietwohnungen aufweisen. Seit 2011
hat sich der Rückgang der gebundenen Mietwohnungen jedoch etwas verlang-
samt.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenAbbildung 15: Entwicklung der geförderten Wohnungen in Leverkusen
Anzahl Wohnungen
12.000 Fortschreibung
NRW.Bank
8.000
4.000
0
Mietwohnungen Eigentumswohnungen/Eigenheime
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle, NRW.BANK 2016
In 2016 wurden 3 Eigentumsmaßnahmen und 60 Mietwohnungen gefördert. Das
sind zwar weniger geförderte Mietwohnungen als in 2015 aber immer noch deut-
lich mehr als in den acht Jahren zuvor. Seit 2006 wurden insgesamt rund 530
Wohnungen gefördert, darunter waren gut die Hälfte, nämlich 263, geförderte
Mietwohnungen.
Abbildung 16: Geförderte Neubaumaßnahmen 2006 bis 2016
100
Anzahl Wohnungen
50
0
2006 2008 2010 2012 2014 2016
Eigentumswohnungen / Eigenheime Mietwohnungen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Stadt Leverkusen, Statistikstelle
Aufgrund des rückläufigen Sozialwohnungsbestandes hat der Rat der Stadt Le-
verkusen am 15.07.2013 beschlossen, den Neubau geförderter Mietwohnungen
voranzutreiben sowie preiswerten Wohnraum im Bestand zu sichern. Eine der
beschlossenen Zielsetzungen ist deshalb, bis 2030 zusätzlich 1.000 neue Miet-
wohnungen mit Förderung zu errichten. Hierfür muss das jährliche Förderkontin-
gent des Landes NRW für Mietwohnungen von rund 50 Wohneinheiten restlos
ausgeschöpft werden. Um dies zu erreichen, sollen Wohnbauflächen mit vorge-
sehener Geschosswohnungsbebauung gesichert bzw. künftig dem Wohnungs-
bau zufallende Flächen mit vorrangiger Festsetzung Geschosswohnungsbau ge-
prüft werden.
Bei Eignung dieser Flächen für den sozialen Wohnungsbau sollen darauf – so-
weit die Stadt Eigentümerin ist – bis zu 25 % der entstehenden Wohnungen mit
Förderung realisiert werden. Auf Privatflächen wird die bauliche Umsetzung mit
den Investoren verhandelt.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenDa stadtweit nicht ausreichende Flächen für den Geschosswohnungsbau vorhan-
den sind, wird derzeit im Rahmen der Erstellung des Wohnungsbauprogramms
2030+ geprüft, inwieweit zusätzliche Potentialflächen für den Wohnungsbau identi-
fiziert werden können.
5 Grundstücksmarkt
5.1 Kauffälle
Im Jahr 2016 sind laut Grundstücksmarktbericht 2017 des Gutachterausschusses
für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen sowohl die Kauffälle mit 1.328
(2015: 1.246) als auch der Geldumsatz 636 Mio. Euro (2015: 303 Mio.) deutlich
gestiegen. Der hohe Geldumsatz ist auf den starken Anstieg von neu errichteten
Eigentumswohnungen sowie auf den Verkauf einiger weniger hochpreisiger Objek-
te zurückzuführen. In 710 Fällen wurden Eigentumswohnungen gekauft (54 %).
490 Kauffälle (37 %) waren für bebaute Grundstücke getätigt worden, das sind
hauptsächlich Ein- und Zweifamilienhäuser. 114 Verkaufsfälle (9 %) fielen auf
unbebaute Grundstücke, hauptsächlich Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäu-
ser. Der höchste Geldumsatz wurde 2016 wiederum bei den bebauten Grundstü-
cken (76 %) überwiegend aus dem Verkauf von Ein- bis Zweifamilienhäusern
erzielt. Mit einigem Abstand folgen Eigentumswohnungen (21 %) und unbebaute
Grundstücke (3 %).
Der überwiegende Anteil der Objekte, nämlich 67 %, wurde von Käufern erworben,
die bereits vorher in Leverkusen ansässig waren. 21 % der Käufer kamen aus den
Nachbargemeinden und die restlichen 12 % wurden von weiter entfernt wohnen-
den Käufern erworben.
5.2 Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Baulandpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind laut Grundstücksmarktbe-
richt 2017 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Lever-
kusen in 2016 um rund 4 % gestiegen. Ein Grundstück zum Bau eines freistehen-
den Einfamilienhauses in guter Lage kostet durchschnittlich 350 € pro Quadratme-
ter. Der Baulandpreis für Geschosswohnungsbau ist ebenfalls gestiegen, auf
360 € pro Quadratmeter.
Tabelle 1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke in 2016
Baulandpreise in €/m²
Lage
Art der baulichen Nutzung gut mittel einfach
Freist. Ein- und Zweifamilien-
häuser (Grundstücksfläche: 350 310 250
350 m² - 800 m²)
Reihenmittelhäuser (150 m² -
370 330 290
300 m²)
Geschosswohnungsbau (GFZ
ca. 1,2; Geschosse III-V) 360 290 245
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücks-
marktbericht 2017
Die Bodenpreise der Bauflächen für Ein- und Zweifamilienhäuser steigen seit Ende
der 80er Jahre stetig an. So kostete ein Quadratmeter Bauland für Ein- und Zwei-
familienhäuser in mittlerer Lage im Jahr 1990 160 €/m², in 2016 bereits 310 €/m²
und ist damit um über 90 % gestiegen.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen5.3 Bodenpreise im regionalen Vergleich
Hinsichtlich der Baulandpreise ist Leverkusen innerhalb der hochpreisigen Region
Rheinland mit 310 €/m² mittlerer Lage günstiger als die direkten Nachbarstädte
Köln, Monheim, und Langenfeld aber auch Bergisch Gladbach. Köln, Langenfeld
und Bergisch Gladbach bilden 2016 mit jeweils über 390 €/m² die Preisgipfel in der
Region. Köln als Oberzentrum ist mit 500 €/m² mit Abstand am teuersten.
Abbildung 17: Bodenpreisgebirge in der Region
450
2016
350
€ / qm
250
2010
150
50
Kilometer-Entfernung (Luftlinie) von Leverkusen
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücks-
marktberichte 2011 und 2017 sowie Daten des oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Land Nordrhein-
Westfalen, Grundstücksmarktberichte 2011 und 2017, unbebaute Grundstücke, mittlere Lage
Der Vergleich mit den Bodenpreisen im Jahr 2010 macht deutlich, dass die Prei-
se ausschließlich in den Städten, angrenzend an die Rheinmetropolen Köln und
Düsseldorf, gestiegen sind. Die Preise sind hier sowohl in Köln als auch in den
Städten im Umkreis, wie Leverkusen, Langenfeld und Bergisch Gladbach, ge-
genüber dem Vorjahr weiter angestiegen. Ein Zeichen dafür, dass der gesamte
städtische Raum innerhalb der Region nachgefragt ist und sich deshalb verteu-
ert. Ein deutlicher Abfall der Bodenpreise ist im ländlichen Raum ab Kürten zu
erkennen. Diese Gemeinden bilden den „zweiten suburbanen Zuwanderungsring“
in der Region mit niedrigeren Bodenpreisen, in denen in den letzten fünf Jahren
keine Preisbewegungen stattgefunden haben. Ein Zeichen dafür, dass die Nach-
frage im ländlichen Raum mit schlechter ÖV-Anbindung deutlich geringer ist.
5.4 Wohnbauflächenbereitstellung
Aus dem derzeit gültigen Flächennutzungsplan von 2006 sind aktuell circa 85
Hektar Reserveflächen für Leverkusen dargestellt. Für diese Reserveflächen be-
stehen Steckbriefe mit allen planungsrechtlichen und umweltrelevanten Aspek-
ten. Durch diese Dokumentation und Fortschreibung wird es möglich, das vor-
handene Wohnbauflächenangebot zukünftig besser steuern zu können.
Darüber hinaus wurde am 21.02.2018 das Baulandkataster online gestellt. Er-
fasst werden alle innerörtlichen unbebauten Baugrundstücke, die kurzfristig be-
baubar sind, weil sie im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im Zu-
sammenhang bebauter Ortsteile liegen. Dieses Kataster soll die Transparenz
vorhandener Potentialflächen für Bauwillige optimieren und somit die Vermark-
tung und die Wohnungsbautätigkeit im Innenbereich voran treiben.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenIn einer Modellrechnung des Ministeriums für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung
und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (kurz MBWSV) und der NRW.BANK
von 2016 werden die Neubaubedarfe in Nordrhein-Westfalen unter Berücksichti-
gung auch der Flüchtlingsintegration auf dem Wohnungsmarkt dargestellt. Dem-
nach wird der Neubaubedarf in Leverkusen bis 2020 auf 2.000 bis 2.500
Wohneinheiten und der Wohnflächenbedarf auf rund 100 Hektar beziffert. Gleich-
zeitig steht im Stadtgebiet Leverkusen für diese Aufgabe im Bestand kein mobili-
sierbarer Leerstand zur Verfügung (vgl. Punkt 4.3.).
Vor dem Hintergrund der seit einiger Zeit deutlich zunehmenden Wohnbevölke-
rung in Leverkusen sowie der aktuellen Bevölkerungsvorausberechnung des
IT.NRW werden die vorhandenen Potentialflächen voraussichtlich nicht ausrei-
chen, um die Wohnbevölkerung angemessen mit Wohnraum zu versorgen. Das
Leverkusener Handlungsprogramm Wohnen hat eine Laufzeit bis 2020. Die aktu-
ellsten, oben beschriebenen Entwicklungen, vor allem die starke Zuwanderung der
jüngsten Zeit, sind zudem noch nicht eingearbeitet und bewertet worden. Die Stadt
erarbeitet deshalb mit externer Unterstützung, als Fortschreibung des jetzigen
Handlungsprogramms Wohnen, das Wohnungsbauprogamm 2030+. Darin werden
die Entwicklungen analysiert und passgenaue Ziele und Instrumente zur Umset-
zung für Leverkusen formuliert, damit die Leverkusener Wohnungspolitik auch
über 2020 hinaus handlungsfähig bleibt.
5.5 Entwicklung der Bauzinsen in Deutschland
Immobilienkäufe können derzeit in Deutschland nach wie vor günstig finanziert
werden. Der Effektivzinssatz für Hypotheken auf Wohngrundstücke mit einer Zins-
festschreibung von fünf bis zehn Jahren liegt Mitte 2017 bei rund 1,87 %. Die
Angebote der Kreditgeber weichen dabei um ca. +/- 0,5 Prozentpunkte voneinan-
der ab. Gegenüber 2016 ist der Effektivzinssatz leicht gestiegen aber nach wie vor
unter 2 %.
Die anhaltende Niedrigzinspolitik, auch als Reaktion auf die Finanz- und Wirt-
schaftskrise in einigen europäischen Ländern, wird durchaus kritisch gesehen. Es
wird befürchtet, dass die anhaltende Vergabe von günstigen Baukrediten die Im-
mobiliennachfrage weiter erhöht und damit das Angebot verknappt. Das Immobili-
enangebot verteuert sich hierdurch. Kreditnehmer profitieren allerdings von den
niedrigen Zinsen. Es wird erwartet, dass sich am derzeit niedrigen Zinsstand –
auch in 2018 - nichts ändern wird. Abbildung 18 zeigt die Entwicklung des Effektiv-
zinssatzes für Wohnungsbaukredite von 2010 bis Mitte 2017.
Abbildung 18: Kosten für Wohnungsbaukredite an private Haushalte
5,50 4,83
effektiver Jahreszins
5,00
4,18
4,50 3,78
4,00 3,48
3,50 2,91 2,78
%
3,00
2,50 2 2,171,89 1,87 1,91 1,87
1,78 1,74 1,68 1,72
2,00 1,52
1,50
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten der Deutschen Bundesbank; effektiver Jahreszinssatz einschl. Kosten, 10 Jahre
Zinsbindung
Wohnungsmarkt 2016 Stadt Leverkusen6 Miet- und Kaufpreise
6.1 Wohnungsmieten in NRW
Im Zeitraum 2010 bis 2017 sind laut Verbraucherpreisindex NRW die Nettokaltmie-
ten insgesamt um 11,6 % gestiegen. Mit diesem Zuwachs liegen sie in etwa gleich
auf mit den allgemeinen Lebenshaltungskosten (+ 11 %). Weniger stark gestiegen
sind die Wohnnebenkosten (+
9,7 %). Der Anstieg der Nettokaltmieten deutet auf eine erhöhte Nachfrage am
Mietwohnungsmarkt hin. Ebenfalls gestiegen – auch gegenüber dem Vorjahr – ist
der Preisindex für Haushaltsenergien, um 1,4 % gegenüber dem Vorjahr und um
12,2 % seit 2010. Der enorme Anstieg der Haushaltsenergien in 2011 bis 2013
hängt mit einem enormen Preisanstieg für Heizöl in dieser Zeit zusammen. 2014
und 2015 ging der Preis für Heizöl zurück, erst in 2017 ist hier wieder ein leichter
Preisanstieg zu verzeichnen.
Abbildung 19: Entwicklung der Lebenshaltungskosten in NRW
120
Index 2010 = 100
115
110
105
100
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Nettokaltmiete Wohnnebenkosten*
Haushaltsenergien Lebenshaltungskosten gesamt
*Wohnnebenkosten: Trinkwasser, Müllabfuhr, Abwasserbeseitigung, Straßenreinigung, Schornsteinfegergebühren,
Dienstleistungen für Gartenpflege und Grundsteuer, Haushaltsenergien: Elektrizität, Gas und andere Brennstoffe
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des IT.NRW, *Daten jeweils vom Dezember des Jahres
6.2 Bestandsmieten nach Mietspiegel in Leverkusen
Nach dem aktuellen Mietspiegel14 vom 1. April 2017 sind die Bestandsmieten ge-
genüber 2013 annähernd gleich geblieben, mit Ausnahme der neueren Mietwoh-
nungen ab 2010. Hier ist eine Preissteigerung von 5 % zu verzeichnen. Tabelle 2
zeigt die Mittelwerte und die Mietpreisspannen der Baualtersklassen beispielhaft
für einen in Leverkusen weit verbreiteten Wohnungstyp zwischen 50 m² bis 70 m²
Wohnfläche.
14
In Leverkusen wurde 2017 erstmalig ein qualifzierter Mietspiegel erstellt und herausgegeben. Die Einteilung in
Baualtersklassen und Wohnfächen wurde jedoch in etwa beibehalten, um die Vergleichbarkeit zu den Werten
früherer Mietspiegel zu gewährleisten.
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenTabelle 2: Mietrichtwerte nach Baualtersklassen 2017 (in Euro)
Baualtersklassen Mittelwert Preisspannen
Bis 1949 (Altbau) 5,53 5,08 - 5,96
1950 - 1968 5,52 5,15 - 5,93
1969 – 1978 5,80 5,04 - 6,96
1979 – 1994 6,54 6,42 - 7,72
1995 - 2009 6,81 6,27 - 7,54
Ab 2010 8,53 7,83 - 9,20
Quelle: Eigene Darstellung nach Daten des aktuellen Mietspiegels Leverkusen 2017, Wohnungen 50m² bis unter 70m²,
qualifizierter Mietspiegel für den nicht preisgebundenen Wohnraum Leverkusen 2017
6.3 Kaufpreise in Leverkusen
Laut aktuellem Grundstücksmarktbericht 2017 des Gutachterausschusses für
Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen wurden neue Einfamilienhäuser 2016
gegenüber dem Vorjahr um 9 % teurer verkauft. Ein neues Doppel- oder Reihen-
haus mit 130 m² Wohnfläche kostet demnach 2016 durchschnittlich 450.000 €.
Gebrauchte Einfamilienhäuser sind im Preis um bis zu 3 % gestiegen.
Bei steigenden Preisen ist die Zahl der Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäu-
sern gegenüber dem Vorjahr um 7 % gestiegen auf 358 (2015: 335). Die Anzahl
der Kauffälle in den unteren Preisgruppen ist zurückgegangen. Dafür ist sie in der
Preisgruppe bis 500.000 € gestiegen. Dies ist auf die hohe Zahl von Neubauten
im hochpreisigen Bereich zurückzuführen.
Tabelle 3: Durchschnittliche Neubaupreise 2016
Doppelhaushälften und Reihenhäuser
inkl. 280 m² Grundstücksfläche
Bodenwert: 350 €/m²
Preis €/m² Wohnflä-
Wohnfläche in m² Durchschnittspreis
che.
130 450.000 3.450
140 455.000 3.250
150 460.000 3.050
160 465.000 2.900
170 470.000 2.750
Durchschnittliche Standardabweichung = ± 20.000 €
Quelle: Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Leverkusen, Grundstücksmarktbericht 2017
Wohnungsmarkt 2016 Stadt LeverkusenNeue Eigentumswohnungen im Erstverkauf sind in guten Wohnlagen ge-
genüber dem Vorjahr mit 3.430 €/m² (2015: 3.080 €/m²) deutlich um 11 %
gestiegen. Für Wohnungen in mittleren Wohnlagen ist mit 2.900 €/m²
(2015: 2.585 €/m²) ebenfalls ein deutlicher Anstieg um 12 % zu verzeich-
nen. Insgesamt wurden 2016 wieder mehr Eigentumswohnungen ver-
kauft. Deutlich gestiegen sind dabei Kauffälle für neue Eigentumswoh-
nungen. Insgesamt überwiegt jedoch der Handel mit gebrauchten Eigen-
tumswohnungen. Eine gebrauchte Eigentumswohnung in bis zu 5-
geschossiger Bauweise wurde in guter Wohnlage 2016 für bis zu
2.570 €/m² verkauft. Die durchschnittliche Preissteigerung bei Eigen-
tumswohnungen liegt bei 8 %.
Die Eigentumsbildung aus dem Mietwohnungsbestand heraus spielt in
Leverkusen derzeit weiterhin kaum eine Rolle. Entsprechend gering sind
mit 29 Wohneinheiten die Fallzahlen von Umwandlungen.
Steigende Preise sind nicht nur bei den tatsächlichen Verkäufen von Im-
mobilien zu beobachten. Auch die Angebote für Immobilien werden 2016
in allen Objekttypen teurer (vgl. Punkt 6).
7 Angebotspreise der Immobilien- und
Wohnungsanzeigen
Die Auswertung von Mietwohnungs- und Immobilienanzeigen erfolgt seit
2006 mit Preisdaten von Empirica. Grundlage dieser Preisdatenbank ist
die Erfassung aller Wohnungs- und Immobilieninserate im Internet im Be-
richtsjahr. Darin enthalten sind z. B. die für Leverkusen wichtigen Zeitun-
gen „Rheinische Post“, „Leverkusener Anzeiger“ sowie „Lokale Informati-
onen“. Darüber hinaus werden auch überregionale Internetwohnungs- und
Immobilienanzeigenportale erfasst. Im Folgenden werden die Preisdaten
des Berichtsjahres 2016 dargestellt.
7.1 Immobilienmarkt Leverkusen
Insgesamt werden für das Jahr 2016 1.031 Immobilienanzeigen erfasst
(Vorjahr: 1.184). Das Angebotsvolumen ist damit abermals gegenüber
dem Vorjahr um 153 Inserate gesunken. Es werden 785 Bestandsimmobi-
lien und 246 Neubauimmobilien15 angeboten. Der Bestandsimmobilien-
markt spielt in Leverkusen eine weitaus größere Rolle als der Neubau-
markt.
Mit 641 Inseraten ist das Angebot an Eigentumswohnungen deutlich grö-
ßer als das an Häusern zum Kauf. Der überwiegende Teil der angebote-
nen Eigentumswohnungen sind gebrauchte Immobilien. 390 Angebote
bieten Eigenheime an, auch hiervon stammt der überwiegende Teil aus
dem Bestand.
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Immobilie nicht älter als zwei Jahre.
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