LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ

Die Seite wird erstellt Levin Zahn
 
WEITER LESEN
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE
 FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
                 LUISENSTADT (MITTE)

      im Auftrag des Bezirksamt Mitte von Berlin

      Berlin, im März 2014
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
Infrastruktur- und
Bevölkerungsentwicklungsanalyse
Fördergebiet
Städtebaulicher Denkmalschutz
Luisenstadt (Mitte)

Ergebnisbericht

im Auftrag des
Bezirksamts Mitte von Berlin
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Sanierungsverwaltungsstelle
Ansprechpartner:
Frau Ackermann, Herr Hinz
Müllerstraße 146/147
13353 Berlin

erstellt durch
arbeitsgruppe gemeinwesenarbeit
und stadtteilplanung argus GmbH
Danckelmannstraße 21
14059 Berlin
Bearbeitung
Dipl. Päd. Bernd Maier

in Zusammenarbeit mit
S.T.E.R.N.
Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH
Schwedter Straße 263
10119 Berlin
Bearbeitung
Dipl.-Ing. Heike Pfeiffer
Dipl.-Ing. Barbara Neubauer
B.Sc. Jan Hendrik Brinkkötter
B.Sc. Christiane Hanemann

Berlin, im März 2014
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Inhalt

1. Untersuchungsanlass und Zielsetzung .............................................................................. 2
2. Wohnungsbestand und Entwicklung im Prognosezeitraum .............................................. 3
      2.1     Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen ................................................................................... 4
      2.2     Umfang der Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet und voraussichtliche Realisierung ....... 5

3. Wohnbevölkerung und Entwicklung im Prognosezeitraum ............................................... 8
      3.1     Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen ................................................................................... 8
      3.2     Sozialstrukturelle Merkmale der Wohnbevölkerung und Entwicklung ..................................................... 8
      3.3     Anzahl der Einwohner und Entwicklung .................................................................................................. 11
              3.3.1        Allgemeine Bevölkerungsentwicklung der Bevölkerungsprognose Berlin 2011 bis 2030 ......... 13
              3.3.2        Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Veränderung der Mieterstruktur in den
                           Siedlungsbeständen .................................................................................................................. 14
              3.3.3        Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Ausschöpfung der Wohnungspotenziale im
                           Untersuchungsgebiet ................................................................................................................ 17
              3.3.4        Zusammenfassung: Bevölkerungsprognose 2013 bis 2027 ...................................................... 19
      3.4     Altersaufbau der Bevölkerung und Entwicklung ..................................................................................... 23

4. Bestands- und Bedarfsanalyse der Infrastruktur und Handlungsempfehlungen .............. 29
      4.1     Grundschulen .......................................................................................................................................... 29
      4.2     Kindertagesstätten .................................................................................................................................. 35
      4.3     Kinder- und Jugendeinrichtungen ........................................................................................................... 38
      4.4     Familienzentren ....................................................................................................................................... 40
      4.5     Stadtteilzentren ....................................................................................................................................... 41
      4.6     Seniorenfreizeit- und Seniorenfürsorgeeinrichtungen ........................................................................... 42
      4.7     Bildungs- und Kultureinrichtungen ......................................................................................................... 43
      4.8     Gedeckte Sportflächen ............................................................................................................................ 46
      4.9     Ungedeckte Sportflächen ........................................................................................................................ 47
      4.10    Öffentliche Grün- und Freiflächen........................................................................................................... 49
      4.11    Öffentliche Spielplätze ............................................................................................................................ 50
      4.12    Zusammenfassung der Ergebnisse der Versorgung mit sozialer Infrastruktur ....................................... 51

5. Verzeichnisse................................................................................................................. 52

Anhang
             Karte Wohnbaupotenziale
             Tabelle Wohnbaupotenziale
             Standortprofile Infrastruktur

Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf eine geschlechtsneutrale Differenzierung verzichtet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für beide Geschlechter.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                                 Seite 1
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

1.       Untersuchungsanlass und Zielsetzung
Das Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt ist durch eine inhomogene städtebauliche Nutzungs-
struktur geprägt. Vorherrschend sind Wohnnutzungen, teils in Siedlungsbeständen des industriell gefer-
tigten Wohnungsbaus, teils in neuem Geschosswohnungsbau und gründerzeitlicher Blockrandbebauung.
Das Gebiet weist auch eine Vielzahl gewerblicher Nutzungen in größeren Arealen sowie eingelagert in
Wohnnutzungen auf. Darüber hinaus verfügt das Gebiet über diverse Infrastrukturstandorte mit lokaler
und überregionaler Bedeutung.
In dem ehemals an den Westteil der Stadt angrenzenden Gebiet bestehen noch bis in die Gegenwart
zahlreiche fehl- oder untergenutzte Brachflächen. Die günstige Lage des Untersuchungsgebiets zum
Parlaments- und Regierungsviertel Berlins und z.T. hochwertige Grundstückslagen, insbesondere entlang
der Spree, haben in den letzten Jahren zu einem deutlich verstärkten Aufwertungsdruck in dem Gebiet
geführt. Eine Vielzahl von geplanten und z.T. schon realisierten Bauvorhaben demonstriert ein nachhal-
tiges Interesse von Investoren an diesem attraktiven, zentral gelegenen und stadträumlich gut einge-
bundenen Quartier. Die Entwicklungstendenz der Bautätigkeit liegt, im Gegensatz zur ersten Entwick-
lungsphase nach der Wende, einseitig beim Wohnungsbau, teils durch Umnutzung von Gewerbegebäu-
den, teils durch Wohnungsneubau. Insbesondere mit dem Segment der „gehobenen“ Eigentumswoh-
nungen in attraktiven Spreelagen verknüpfen sich hohe Renditeerwartungen. Spektakuläre Wohnungs-
bauvorhaben wie das Postfuhramt, das AOK-Gebäude und das Bauprojekt „Myrica“ der Berolina e.G.
werden allein mehr als 500 zusätzliche Wohnungen in das Gebiet bringen.
Durch Wanderungsbewegungen, generative Bevölkerungsentwicklungen insbesondere aber den Woh-
nungszugang sind in dem Untersuchungsgebiet bereits in den letzten Jahren Veränderungen bezüglich
der Anzahl und demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu beobachten, die von den
demografischen und baulich-städtebaulichen Entwicklungen in den übergeordneten räumlichen Gebie-
ten abweichen. Die Tendenzen lassen sich in einem verstärkten Bevölkerungszuwachs und einer zuneh-
menden Verjüngung der Wohnbevölkerung zusammenfassen.
In dem als Fördergebiet im Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ und in einem Teilraum auch als
Sanierungsgebiet ausgewiesenen Untersuchungsgebiet zeichnet sich eine baulich-städtebauliche Ent-
wicklung zur forcierten Verstärkung der Wohnfunktion ab. Es ist daher zu erwarten, dass sowohl hin-
sichtlich der Anzahl der in dem Gebiet wohnenden Menschen als auch der demografischen Zusammen-
setzung der Bewohnerschaft erhebliche Veränderungen eintreten werden. Anpassungen im Bereich der
Wohnfolgeeinrichtungen, insbesondere der Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wer-
den daher aufgrund der Bevölkerungsentwicklung in den nächsten Jahren unvermeidlich sein.
Mit der vorliegenden Studie werden vor dem Hintergrund der erwarteten baulich-städtebaulichen Ent-
wicklung zunächst der voraussichtliche Wohnungszugang durch Ausschöpfung der Wohnungspotenziale
in den nächsten 15 Jahren abgeschätzt und quantitative Ableitungen vorgenommen, zur demografi-
schen Entwicklung der Wohnbevölkerung auch unter Berücksichtigung der allgemeinen Bevölkerungs-
prognose in Berlin und wohnungsstruktureller Besonderheiten in dem Gebiet.
Auf der Grundlage der Bevölkerungsentwicklungsanalyse wird im zweiten Teil der Studie der Richtwert-
bedarf an Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ermittelt und die Möglichkeiten der
Bedarfsdeckung anhand einer Analyse der vorhandenen Angebote und Einrichtungen beurteilt. Auf
Grundlage einer detaillierten Aufnahme und Bewertung der bestehenden Infrastruktur werden ab-
schließend Vorschläge und Empfehlungen zur kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsdeckung für die
einzelnen Versorgungssektoren formuliert.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                   Seite 2
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

2.       Wohnungsbestand und Entwicklung im Prognosezeitraum
Der Untersuchungsbereich erstreckt sich über die beiden Planungsräume Heine-Viertel West und Heine-
Viertel Ost und wird bei der Ermittlung des kurzfristigen Wohnungszuwachses ergänzt um einen unmit-
telbar westlich angrenzenden Bereich, Beuthstraße / Seydelstraße / Elisabeth-Mara-Straße / Neue Grün-
straße. Diese Erweiterung wurde in Abstimmung mit dem Auftraggeber vorgenommen, da hier zum
Zeitpunkt des Beginns der Untersuchung mehrere große Wohnungsbauvorhaben kurz vor der Fertigstel-
lung standen bzw. im Bau waren. Die hier entstehende Nachfrage nach Infrastrukturangeboten wird
voraussichtlich zu einem großen Teil durch die Einrichtungen und Angebote im Untersuchungsgebiet
nördliche Luisenstadt gedeckt werden müssen.
Abbildung 1:    Abgrenzung Untersuchungsgebiet und Teilräume

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                   Seite 3
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

2.1      Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen
Als Grundlage für die Erhebungen zur aktuellen und zukünftigen Entwicklung des Wohnungsbestandes
im Untersuchungsgebiet dienten Übersichten über konkrete Bauvorhaben sowie Baupotenziale im Sa-
nierungsgebiet Nördliche Luisenstadt, im Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mit-
te) sowie teilweise in der näheren Umgebung. Diese Zusammenstellungen (Stand 31.12.2012) wurden
uns vom Sanierungsbeauftragten Koordinationsbüro für Stadtentwicklung und Projektmanagement -
KoSP GmbH (im Folgenden KoSP) zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus gingen die Informationen aus
der Karte „Geplanter Wohnungsneubau“ vom Bezirksamt Mitte, Stand 21.01.2013, in die Ausgangsdaten
ein. Die berücksichtigten Standorte wurden im Einzelnen überprüft und anhand der Rahmenplanung für
das Fördergebiet abgeglichen.
Im Rahmen von Gebietsbegehungen sind alle Baulücken und Brachflächen erfasst und auf ihren aktuel-
len Entwicklungsstatus hin überprüft worden. Soweit bereits Bauschilder vorhanden waren, konnten die
Daten zu Wohnungszahl, Wohnungsschlüssel und geplantem Fertigstellungstermin aufgenommen wer-
den. Ergänzend sind in die Ermittlungen Angaben zu Wohnungsbauprojekten im Vorbereitungsstadium
aus Immobilienanzeigen der Berliner Presse und dem Internet eingeflossen. Gebäude, die augenschein-
lich 2013 fertig gestellt und bezogen wurden, sind mit ihrem Wohnungsbestand ebenfalls noch in die
Erfassung der Neubauwohnungen eingegangen, da davon auszugehen ist, dass die Bewohner noch nicht
mit der Einwohnerstatistik zum Stichtag 31.12.2012 erfasst wurden.
Im Oktober 2013 erhielten wir eine Aktualisierung der im Bezirk vorliegenden und mit positiver Stel-
lungnahme versehenen Bauanträge mit den entsprechenden Wohnungszahlen und konnten, in Rück-
sprache mit dem Stadtplanungsamt, das Wohnungsbaupotenzial für den Block 104 009, Stallschreiber-
straße / Alte Jakobstraße, entsprechend der Ansätze im Bebauungsplan I-14 berücksichtigen.
Desweiteren sind in die Daten zur Entwicklung des Wohnungsbestandes im Untersuchungsgebiet auch
Projekte eingeflossen, bei denen es zu einer Schaffung neuen Wohnraums durch Umwandlung von Ge-
werbegebäuden kommt, wie z. B. in dem denkmalgeschützten ehemaligen AOK-Gebäude Rungestraße
3-7 oder auch in nicht mehr genutzten ehemaligen Bürogebäuden , wie in der Köpenicker Straße 86-90
oder 55-55B. Die geplante Umnutzung der letztgenannten Plattenbauten zu Kleinwohnungen entspricht
einem aktuellen Trend, der offenbar der großen Wohnungsnachfrage und den guten Vermarktungs-
chancen in zentralen Bereichen der Stadt geschuldet ist. Für die beiden genannten Standorte war bis vor
kurzem noch ein Abriss der Gebäude und Neubau von Gewerbefläche bzw. eine Sanierung für erneute
Büronutzung des leer stehenden Gebäudes vorgesehen.
Der im Untersuchungsgebiet vorhandene Wohnungsbestand befindet sich in Zeilenbauten aus den
1950er bis 1980er Jahren, gründerzeitlicher Bebauung, in 10- bis 11-geschossigen Plattenbauten sowie
in ab 1990 errichteten Neubauten. Der Siedlungsbestand der Wohnungsbaugenossenschaft Berolina
und der WBM wurde in den vergangenen Jahren zum Teil recht aufwändig erneuert, so dass hier nach
unserer Einschätzung kurz- bis mittelfristig nicht von einer Erweiterung des Wohnungsbestandes durch
Aufstockung auszugehen ist. In den Wohngebäuden aus der Gründerzeit sind die Dachgeschosse zum
Teil bereits ausgebaut. Zahlenmäßig halten wir das noch vorhandene Potenzial an neu zu schaffenden
Dachgeschosswohnungen für die Gesamtbetrachtung für gering und daher vernachlässigbar.
Überlegungen zu möglicher baulicher Verdichtung auf den Flächen der beiden oben genannten großen
Wohnungsunternehmen führten zu der Annahme, dass hier kurz- bis mittelfristig keine über das bereits
realisierte Maß hinaus gehenden Neubauvorhaben zu erwarten sind. Die möglichen Potenzialflächen,
wie z. B. entlang der Heinrich-Heine-Straße (östliche Seite), entlang der Köpenicker Straße (südliche
Seite) zwischen Heinrich-Heine-Straße und Michaelkirchstraße oder an der Neuen Roßstraße (nördliche
Seite, Fischerinsel) sind überwiegend als Stellplatzflächen an die Bewohner vermietet und damit als
Wohnbauflächen derzeit nicht verfügbar. In Abstimmung mit Bezirk und Sanierungsbeauftragtem (Ter-
min 25.10.2013) wurde daher von einer Berücksichtigung dieser Flächen abgesehen. Bei einem entspre-
chend hohen Entwicklungsdruck und einer für die Wohnungsbaugenossenschaft oder die WBM günsti-
gen Förderung von Wohnungsneubau ist die Situation langfristig möglicherweise verändert zu bewer-
ten.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                   Seite 4
LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

2.2      Umfang der Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet und
         voraussichtliche Realisierung
Die für das Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt und das westlich angrenzende Verflechtungsge-
biet ermittelten Wohnungsbaupotenziale belaufen sich auf insgesamt ca. 4.700 Wohnungen. Diese
Wohnungen werden voraussichtlich überwiegend in neu errichtetem Geschosswohnungsbau sowohl als
Miet- wie auch als Genossenschafts- und Eigentumswohnungen entstehen.
Abbildung 2:    Wohnbaupotenziale im Untersuchungsgebiet und Verflechtungsbereich

Einen Überblick über die räumlichen Entwicklungsschwerpunkte und die zeitliche Zuordnung der vo-
raussichtlichen Wohnungszugänge ist der vorstehenden Abbildung 2: Wohnungspotenziale zu entneh-
men. Grundstücksbezogene Angaben zu den Einzelvorhaben (Standort, Anzahl der Wohnungen, soweit
bekannt Wohnungsschlüssel und voraussichtlicher Bezugstermin) sind in einer tabellarischen Zusam-
menstellung („Tabelle Wohnbaupotenziale“) im Anhang dokumentiert.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                   Seite 5
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Tabelle 1:                         Zusammenfassung Wohnungsbaupotenziale im Zeitraum 2013 bis 2027
                                                      Anzahl Wohneinheiten nach voraussichtlichem Bezugstermin

Region                                                       2013                 2014               2015-2017          2018-2022          2023-2027
                                                                                                                                                                   gesamt
                                                                                                                            6 bis 10           11 bis 15
                                                                           bis 5 Jahre
                                                                                                                             Jahre              Jahre

Heine-Viertel-West                                            249                 189                   550                  220                 375                1.583

Heine-Viertel -Ost                                            467                 220                   840                  785                 324                2.636

Verflechtungsbereich                                          373                 108                                                                                  481

gesamt                                                   1.089                    517                  1.390                 1.005               699                4.700
Quelle:                    eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013

An dem bis 2027 zu erwartenden Wohnungszugang ist der Teilraum Heine-Viertel Ost aufgrund der gro-
ßen Wohnungsbaupotenziale entlang der Köpenicker Straße mit mehr als der Hälfte (56%) aller erwarte-
ten Wohnungen am stärksten beteiligt. Etwa 34% des Wohnungszugangs kann mit Schwerpunkten an
der Sebastian- und Stallschreiberstraße im Heine-Viertel Ost erwartet werden. Im westlich an das Unter-
suchungsgebiet angrenzenden Verflechtungsbereich wird vor allem auf den Standorten Neue Grün- und
Beuthstraße ein Wohnungszugang von ca. 10% der Gesamtzahl von 4.700 Wohnungen erwartet.
Nach Abstimmung mit dem Bezirk und dem Sanierungsbeauftragten wurden im Hinblick auf die Bevöl-
kerungsprognose und den Bedarf an Infrastruktureinrichtungen die voraussichtlichen Fertigstellungs-
termine der Wohnungen in drei Fünf-Jahres-Zeiträume eingeordnet: kurzfristig (1 bis unter 5 Jahre),
mittelfristig (5 bis unter 10 Jahre) und langfristig (10 bis 15 Jahre). Die Informationsgrundlagen haben für
die kurzfristig fertiggestellten Bauvorhaben eine konkrete Zuordnung zu den Jahren 2013 und 2014 er-
möglicht. Bauvorhaben ab 2015 wurden über die Folgejahre bzw. die jeweiligen Fünf-Jahres-Zeiträume
durch lineare Interpolation verteilt.
Die nachstehende Grafik zeigt die Entwicklung des voraussichtlichen Wohnungszuwachses über den
gesamten Prognosezeitraum (2013 bis 2027) nach den einzelnen Teilräumen und für das Untersu-
chungsgebiet gesamt einschließlich des Verflechtungsbereichs.
Grafik 1:                        Entwicklung des prognostizierten Wohnungszuwachses zwischen 2013 und 2027 nach
                                 Teilräumen und im Gesamtgebiet

                        5000                                                                                                                                                           4.700
                                                                                                                                                                              4.560
                                 Eintwicklung des voraussichtlichen Wohnungszuwachses                                                                                 4.420
                        4500                                                                                                                               4.281
                                                      2013 bis 2027                                                                               4.141
                                                                                                                                        4.001
                        4000                                                                                                   3.800
                                                                                                                     3.599
                                                                                                         3.398
                        3500
                                                                                                3.197
                                                                                      2.996
                        3000
                                                                                                                                                                              2.571    2.636
                                                                          2.533                                                                                       2.506
                                                                                                                                                  2.377    2.442
                        2500                                                                                                            2.312
                                                                2.069                                                          2.155
                                                                                                                     1.998
                        2000                                                                             1.841
                                                                                                1.684
    Anzahl Woohnungen

                                                      1.606                           1.527                                                                                            1.583
                                                                                                                                                                      1.433   1.508
                        1500                                                                                                                      1.283    1.358
                                                                          1.247                                                         1.208
                                          1.089                                                                      1.120     1.164
                                                                                                1.032    1.076
                                                                    967                988
                        1000                                              805
                                                       687
                                                                    621
                                              467
                        500                            438
                                        373
                                        249            481          481   481          481       481      481         481       481     481        481     481        481     481      481
                          0
                          Jahr   2012     2013        2014      2015      2016        2017      2018     2019        2020      2021     2022      2023     2024       2025    2026     2027

                                               Heine-Viertel West                Heine-Viertel Ost               Verflechtungsbereich             Gesamtentwicklung

Quelle:                    eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                                                          Seite 6
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Im zeitlichen Verlauf ist der voraussichtliche Wohnungszugang im ersten Fünf-Jahres-Zeitraum etwas
stärker und verflacht dann zunehmend in den Folgezeiträumen. Insbesondere sind, gegenüber den an-
deren Teilräumen überproportionale Fertigstellungsvolumina für Planungsraum Heine-Viertel West bis
zum Jahr 2017 zu erwarten.
Insgesamt wird sich der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet von derzeit 8.766 Wohnungen
durch die Ausschöpfung der Wohnungsbaupotentiale im Prognosezeitraum 2013 bis 2027, ohne Berück-
sichtigung des Verflechtungsbereichs, auf ca. 13.000 Wohnungen erhöhen.
Grafik 2:                        Prognose der Entwicklung des Wohnungsbestandes zwischen 2013 und 2027 im
                                 Untersuchungsgebiet und den Teilräumen Heine-Viertel West und Heine-Viertel Ost

                                  Entwicklung des voraussichtlichen Wohnungszuwachses Untersuchungsgebiet
                        14 000                      ohne Verflechtungsbereich 2013 bis 2027
                                                           (Ausgangsstand GWZ 2012)                                                                                   12 845   12 985
                                                                                                                                                    12 566   12 705
                                                                                                                                  12 286   12 426
                                                                                                                       12 085
                                                                                                              11 884
                        12 000                                                                     11 683
                                                                                          11 482
                                                                                11 281
                                                                    10 818
                                                           10 354
                                                  9 891
                        10 000           9 482
                                 8 766

                         8 000
                                                                                                                                                             6 902    6 967     7 032
                                                                                                                                  6 708    6 773    6 838
    Anzahl Woohnungen

                                                                                                              6 394     6 551
                                                                                           6 080   6 237
                                                                                5 923
                         6 000                                      5 643
                                                            5 363
                                                  5 083                                                                                                                         5 953
                                         4 863                                                                                                      5 728    5 803    5 878
                                                                                                              5 490     5 534     5 578    5 653
                                 4 396                                          5 358      5 402   5 446
                                                            4 991   5 175
                                         4 619    4 808
                         4 000   4 370
                            Jahr 2012    2013     2014      2015    2016         2017      2018    2019       2020      2021      2022     2023     2024     2025     2026      2027

                                           Heine-Viertel West                Heine-Viertel Ost              Untersuchungsgebiet

Quelle:                      GWZ, eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                                                   Seite 7
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

3.       Wohnbevölkerung und Entwicklung im Prognosezeitraum
Unter Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung zwischen 2007 und 2012, der Bevölkerungsprog-
nose 2011 bis 2030 die vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und der Senatsverwaltung für Stadt-
entwicklung und Umwelt vorgelegt wurde, der vorstehenden Bestandsaufnahme der Wohnungsbaupo-
tenziale und der bevölkerungsstrukturellen Besonderheiten in den Siedlungsbeständen werden im Fol-
genden die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose für den Zeitraum 2013 bis 2027 dargestellt. Die Be-
funde werden sowohl räumlich (Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt mit den Teilräumen Heine-
Viertel West und Ost sowie westlich angrenzender Verflechtungsbereich) als auch zeitlich (Jahresergeb-
nisse bzw. 5-Jahres-Zeiträume) differenziert. Als überörtliche Referenz werden für ausgewählte Angaben
der „Prognoseraum Zentrum“, der Bezirk Mitte und Berlin vergleichend dokumentiert.
Der Bevölkerungsprognose vorangestellt werden einige ausgewählte sozialstrukturelle Angaben zur
Wohnbevölkerung aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung für den Zeitraum 2007 bis 2010.

3.1      Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen
Zur Erstellung der Bevölkerungsprognose wurden folgende Quellen genutzt:
         Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner am Ort der Hauptwohnung 2007 bis
         2012 nach Altersjahren, Geschlecht und Staatsangehörigkeit, Amt für Statistik Berlin-
         Brandenburg, im folgenden „EMR“
         Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
         für den Zeitraum 2007 bis 2010
         Bevölkerungswanderung 2007 bis 2012, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
         Angaben zur Anzahl und zum Wohnungsschlüssel des Siedlungsbestands im Untersuchungsge-
         biet der Wohnungsgenossenschaft „Berolina“ e.G (Stand Januar 2014) und der Wohnungsbau-
         gesellschaft Berlin-Mitte mbH (Stand Oktober 2013)
         Wohnungs- und Wohngebäudebestand in Berlin am 31. Dezember 2012 nach Planungsräumen
         Ergebnisse auf Grundlage der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 (Stand 31. Mai 2013), Amt
         für Statistik Berlin-Brandenburg, im folgenden „GWZ“
         Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011 – 2013, Senatsverwaltung für Stadtent-
         wicklung und Umwelt Ref. IA – Stadtentwicklungsplanung in Zusammenarbeit mit dem Amt für
         Statistik Berlin-Brandenburg, Oktober 2012, im folgenden „Bevölkerungsprognose“
         Erhebungen der in Kapitel 2 dokumentierten Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet

3.2      Sozialstrukturelle Merkmale der Wohnbevölkerung und Entwicklung
Im Folgenden werden aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Senatsverwaltung für Stadt-
entwicklung und Umwelt ausgewählte Angaben zum sozialen Status der Wohnbevölkerung der beiden
Teilräume Heine-Viertel West und Ost im Vergleich zu den räumlich übergeordneten Bereichen Bezirks-
region Alexanderplatz und Bezirk Mitte von Berlin dargestellt. Für die Darstellungsebene der Planungs-
räume Heine-Viertel West (01011305) und Ost (01011306) sind Daten aus den Monitoringberichten
2008 bis 2011 verfügbar. Die Statusindikatoren haben jeweils den Datenstand 31.12. des vorangegange-
nen Jahres, die Dynamikindikatoren jeweils den Zeitraum 1.1. bis 31.12. des vorangegangenen Jahres.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                   Seite 8
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Tabelle 2:    Ausgewählte Sozialdaten Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2008 bis 2011 für die Teilräume
              Heine-Viertel West und Ost sowie die Vergleichsgebiete Bezirksregion Alexanderplatz und
              Bezirk Mitte
 Indikator-   Indikator                             Monitoring       Heine-        Heine-       Bezirks-        Bezirk
 typ                                                              Viertel West   Viertel Ost     region         Mitte
                                                                                               Alexander-
                                                                                                  platz
                                                      2008            6.165        7.356         45.903       323.017
              Einwohner zum                           2009            6.079        7.348         46.054       323.304
 Status       Statusstichtag                          2010            5.996        7.361         46.108       327.082
                                                      2011            6.018        7.377         46.096       326.650
                                      Entwicklung 2008 bis 2011        -147           21            193          3.633
                                                      2008              247          253
              Rangplatz im Bezug auf alle 447         2009              291          265
 Entwick-     PLR Berlins (1 = PLR mit bester
              Sozialstruktur)                         2010              247          256
 lung
                                                      2011            k.A.          k.A.
                                      Entwicklung 2008 bis 2011       +/-            +/-

              Status/Dynamik-Index (Gruppe)           2008             2-            2-        Erläuterung:
              (Status: Skala 1 bis 4;                 2009             2-            2-        Die Einzelbefunde zu-
 Entwick-     1=günstigster Wert,                                                              sammenfassender Indika-
                                                      2010            2+/-           2-        tor.
 lung         Dynamik: +/- = stabile, - negative,
              + positive Entwicklung)                 2011            2+/-           2-

                                      Entwicklung 2008 bis 2011      positiv         +/-
                                                      2008            34,3          34,5       Erläuterung:
              Standardisierter Status-Index           2009            38,8          34,9       Die Statusindikatoren,
 Entwick-     (Skala 0 bis 100; 0=günstigster                                                  d.h. die Zustandsbe-
              Wert)                                   2010            37,2          36,7       schreibung zum Stichtag
 lung
                                                      2011            38,0          35,0       zusammenfassender
                                                                                               Indikator.
                                      Entwicklung 2008 bis 2011       +/-            +/-
                                                      2008            46,8          47,4       Erläuterung:
              Standardisierter Dynamik-Index          2009            78,6          77,5       Die Dynamikindikatoren,
 Entwick-     (Skala 0 bis 100; 0=günstigster                                                  d.h. die Verlaufsbeschrei-
              Wert)                                   2010            67,0          69,3       bung eines Jahres zu-
 lung
                                                      2011            31,5          41,6       sammenfassender Indika-
                                                                                               tor.
                                      Entwicklung 2008 bis 2011       k.A.          k.A.
                                                      2008             9,0          10,5           10,9           15,5
              Kinder und Jugendliche unter 18         2009             8,9           9,9           10,8           15,5
 Status       Jahren pro 100 EW                       2010             8,7          10,0           11,1           15,3
                                                      2011             8,5          10,2           11,2           15,5
                     Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte)        -0,5          -0,3            0,3            0
                                                      2008            31,9          19,2           19,8           14,3
              Personen 65 und älter                   2009            32,5          19,6           20,2           14,3
 Status       pro 100 EW                              2010            33,4          19,7           20,3           14,2
                                                      2011            32,9          19,5           20,0           14,0
                     Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte)         1,0           0,3            0,2            -0,3
              Einwohner mit Migrationshinter-         2008            24,5          26,8           25,9           44,5
              grund pro 100 EW                        2009            24,7          28,3           27,3           44,9
              (Ausländer und Deutsche mit ange-
 Status       nommener deutscher Staatsbür-           2010            22,1          28,2           26,8           45,0
              gerschaft)                              2011            23,5          28,8           27,5           44,8
                     Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte)        -1,0            2,0           1,6             0,3

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                      Seite 9
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

 Indikator-    Indikator                                Monitoring          Heine-          Heine-         Bezirks-         Bezirk
 typ                                                                     Viertel West     Viertel Ost       region          Mitte
                                                                                                          Alexander-
                                                                                                             platz
                                                            2008             32,2             37,1            35,0            37,0
               Wanderungsvolumen                            2009             25,7             33,2            31,2            34,9
 Dynamik       in % der EW                                  2010             26,9             36,6            32,6            36,5
                                                            2011             25,9             36,7            31,6            36,5
                       Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte)              -6,3            -0,4             -3,4           -0,5
                                                            2008               0,0            -1,2             -0,1            0,1
               Wanderungssaldo                              2009              -1,3             0,0             0,2            -0,1
 Dynamik
               in % der EW 2008                             2010              -0,9            -0,3             -0,1            0,9
                                                            2011               1,0             0,0             -0,1           -0,3
                                                            2008              -5,6            -3,5             -2,5           -2,8
               Wanderungssaldo von Kindern                  2009              -7,2            -6,0             -5,1           -3,0
 Dynamik       unter 6 Jahren
               in % der EW unter 6 Jahren                   2010              -6,4            -7,4             -5,2           -3,0
                                                            2011               1,6            -9,9             -0,5           -2,5
                                                            2008               7,6             8,3             7,0            12,1
               Arbeitslose Empfänger von                    2009               7,7             7,7             6,9            11,6
               SGB II- u. III Leistungen insgesamt
 Status        in % der 15-65 j. EW                         2010               7,7             8,1             7,3            11,8
                                                            2011               7,4             8,3             7,1            12,4
                       Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte)              -0,2             0               0,1             0,3
Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, eigene Berechnungen argus gmbh 2013

Für den Zeitraum 2007 bis 2010, für den Daten aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2008 bis
2011 zur Verfügung stehen, werden beide Teilräume im mittleren Bereich des Rankings aller Planungs-
räume Berlins taxiert. D.h. die Gebiete weisen eine, im Vergleich zu allen Planungsräumen in Berlin,
durchschnittliche soziale Belastung auf. Signifikante Veränderungen sind im Beobachtungszeitraum
nicht eingetreten. Im Dynamik-Index, der den Entwicklungstrend bewertet, wird für das Heine-Viertel
Ost eine leicht zunehmende soziale Belastung angenommen, während dem Heine-Viertel West ab 2009
eine stabile soziale Entwicklung attestiert wird.
Mit Ausnahme einiger Daten im Heine-Viertel West liegt die Ausprägung der Bevölkerungs- und Sozial-
daten im Bereich der Bezirksregion Alexanderplatz. Das Heine-Viertel West weist mit geringeren Antei-
len von Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren und höheren Anteilen von Senioren über 64 Jahren
den für ältere Siedlungsbestände typischen Altersaufbau auf. Komplementär zu diesem Befund sind ein
vermindertes Wanderungsvolumen und ein geringer Anteil von Einwohnern mit Migrationshintergrund.
Aus dem positiven Wanderungssaldo von Kindern unter 6 Jahren im letzten Auswertungszeitraum kann
geschlossen werden, dass die Entwicklung des Altersaufbaus im Heine-Viertel West eine Tendenz zur
Angleichung an das Heine-Viertel Ost und die Bezirksregion aufweist.
Wie im Folgenden gezeigt werden wird, kann die im Monitoring für 2007 bis 2010 abgebildete sozial-
und bevölkerungsstrukturelle Entwicklung jedoch nicht auf den Prognosezeitraum fortgeschrieben wer-
den, weil die sich abzeichnende besondere bauliche Entwicklung des Untersuchungsgebiets und den
damit verbundenen hohen positiven Wanderungssaldo gravierende Auswirkungen auch Auswirkungen
auf die demografische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben wird.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                Seite 10
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

3.3                   Anzahl der Einwohner und Entwicklung
Im Untersuchungsgebiet sind mit Stand vom 31.12.2012 insgesamt 14.220 Einwohner melderechtlich
registriert, wobei sich die Bevölkerung in den beiden Teilräumen Heine-Viertel West und Ost in etwa
halbiert. Die Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsgebiet war zwischen 2007 und 2010 leicht
rückläufig. Seit 2010 sind jedoch in beiden Teilräumen im Zusammenhang mit der baulichen Entwicklung
deutliche Bevölkerungsgewinne zu verzeichnen (2010 bis 2012 insgesamt 826 Einwohner, entsprechend
ca. 6%).
Grafik 3:                  Bevölkerungsentwicklung von 2007 bis 2012 nach Bezugsräumen (absolut)

                             Bevölkerungsentwicklung 2007 bis 2012
                 17.000
                              Heine-Viertel West, Heine-Viertel Ost
                                   und Untersuchungsgebiet

                 15.000
                                                                                                                          14.220
                                                                                             13.838
                                  13.521               13.427         13.357   13.394

                 13.000

                                                                                                      Heine-Viertel West

                 11.000                                                                               Heine-Viertel Ost

                                                                                                      Untersuchungsgebiet

                  9.000
                                                                                                                          7.857
                                                                                             7.579
                                  7.356                 7.348         7.361    7.376
     Einwohner

                  7.000                                                                                                   6.363
                                  6.165                 6.079                                6.259
                                                                      5.996    6.018

                  5.000
                          Jahr    2007                  2008          2009     2010          2011                          2012

Quelle: EMR

Die vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um-
welt in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg veröffentlichte Bevölkerungs-
prognose 2011 bis 2013 basiert auf der Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre und Annahmen
zu voraussichtlichen Entwicklungen im Prognosezeitraum. Berücksichtigt werden hierbei die sogenannte
natürliche Bevölkerungsentwicklung, d.h. der Geburten- bzw. Sterbeüberschuss aufgrund der sich ver-
ändernden demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie die voraussichtlichen Zu-
und Abwanderungen von Wohnbevölkerung. Nach den Ergebnissen der Bevölkerungsprognose war in
den zurückliegenden Jahren die Wanderungsbewegung der Wohnbevölkerung die wesentliche Einfluss-
größe der Bevölkerungsentwicklung. Auch für den Prognosezeitraum 2011 bis 2030 gehen die Autoren
davon aus, dass Bevölkerungswanderung die Bevölkerungsentwicklung dominieren wird.1
Die Bevölkerungsprognose 2011 bis 2013 berücksichtigt zur Abschätzung der Bevölkerungswanderung in
der hier verwendeten „mittleren Variante“ neben allgemeinen Rahmenbedingungen der Bevölkerungs-
entwicklung in Berlin (Wirtschafts- und Arbeitsmarktsituation, grundsätzliche Bestimmungen auf Bun-
des- und Landesebene, Veränderung der Attraktivität Berlins u.a.) auch den voraussichtlichen Woh-
nungsneubau. Da jedoch die Bevölkerungsprognose als kleinste räumliche Analyseeinheit nur den soge-
nannten „Prognoseraum“ zum Gegenstand hat, können kleinräumliche Besonderheiten auf der unter-
geordneten Ebene der Planungsräume nicht angemessen berücksichtigt werden.
Das Untersuchungsgebiet liegt im „Prognoseraum Zentrum“ das eine Fläche von 1.600 ha aufweist und
ca. 95.000 Einwohnern (Stand 31.12.2012) hat. Der Prognoseraum Zentrum ist wiederum in die vier
Bezirksregionen Tiergarten Süd, Regierungsviertel, Alexanderplatz und Brunnenstraße Süd gegliedert.
Das Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt ist ein Teilraum der Bezirksregion Alexanderplatz und
hat lediglich eine Größe von 135 ha und 14.220 Einwohner (Stand 31.12.2012). Wie im Folgenden ge-
zeigt wird, sind die für den „Prognoseraum Zentrum“ getroffenen Wanderungsannahmen aufgrund

1
    Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011 bis 2030: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Ref. I A
    – Stadtentwicklungsplanung in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berlin, Oktober 2012

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                       Seite 11
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

nutzungsstruktureller Unterschiede und spezifischer lokaler Entwicklungspotentiale nicht auf das
Untersuchungsgebiet übertragbar.
Abbildung 3:                                               Bezugssystem Prognoseraum, Bezirksregionen, Untersuchungsgebiet

Quelle:                                    Kartengrundlage FIS Broker Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Zugriff 4.1.2014)

In der Bevölkerungsprognose (mittlere Variante) wird für den Bezirk Mitte und den Prognoseraum Zent-
rum bis zum Jahr 2020 ein deutlich höheres Bevölkerungswachstum angenommen. Ab dem Jahr 2020
geht die Prognose allerdings für beide Bezugsräume von einem leicht rückläufigen Bevölkerungswachs-
tum aus.
Grafik 4:                                      Relative Bevölkerungsentwicklung von 2007 bis 2012 und Bevölkerungsprognose 2013 bis 2027 nach
                                               Bezugsräumen

                                   125 %

                                                      Relative Bevölkerungsentwicklung/-prognose nach Bezugsräumen
                                   120 %                                   (IBasis 2007 = 100%)

                                   115 %

                                   110 %
   Einwohhner in % (2007 = 100%)

                                   105 %

                                   100 %                                                                                                                                       Untersuchungsgebiet
                                                                                                                                                                               Prognoseraum Zentrum

                                   95 %                                                                                                                                        Bezirk Mitte

                                                                        Entwicklung              Prognose                                                                      Berlin

                                   90 %
                                            2007          2008   2009    2010     2011   2012   2013   2014   2015   2016   2017   2018   2019   2020   2021   2022   2023   2024       2025   2026   2027
                                                   Jahr

Quelle: EMR, Bevölkerungsprognose

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                                                                     Seite 12
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Als bedeutsame Einflussfaktoren der im Folgenden dargestellten kleinräumigen Bevölkerungsprognose
werden im Einzelnen berücksichtigt:
          die allgemeine Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum Zentrum (Sterbe- bzw. Geburten-
          überschuss und Wanderungsbewegungen) auf Basis der mittleren Bevölkerungsprognose Berlin
          2011 bis 2030,
          der Bevölkerungszuwachs durch die sukzessive Ausschöpfung der Wohnungsbaupotenziale im
          Untersuchungsgebiet im Zeitraum 2013 bis 2027 und
          die Veränderung der demografischen Struktur der Mieterschaft und der Belegungsdichte in den
          überalterten Siedlungsbeständen des Untersuchungsgebiets.

3.3.1 Allgemeine Bevölkerungsentwicklung der Bevölkerungsprognose Berlin 2011 bis 2030
Die allgemeine Bevölkerungsentwicklung der Bevölkerungsprognose Berlin 2011 bis 2030 berücksichtigt
die Veränderung der Anzahl der Wohnbevölkerung durch den Geburten- bzw. Sterbeüberschuss sowie
die Bevölkerungswanderung. Die Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg berücksichtig besondere Aus-
prägungen der Bevölkerungsentwicklung auf dem Bezugssystem der Prognoseräume als kleinste räumli-
che Einheit. Insbesondere wegen räumlich differenzierter Wanderungsannahmen (Binnen-und Außen-
wanderung) weichen die regionalen Prognosen auf der Ebene der Prognoseräume von denen der über-
geordneten Gebiete „Ortsteil“, „Bezirk“ und „Berlin“ ab. Für den Bezirk Mitte und den Prognoseraum
Zentrum werden im Vergleich zu Berlin gesamt überdurchschnittliche Wanderungsgewinne angenom-
men. Der Bezirk Mitte weist bis 2030 in der Bevölkerungsprognose nach Pankow und Friedrichshain-
Kreuzberg die höchsten Wanderungsgewinne auf.
Tabelle 3:     Allgemeine Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2030
               (Bevölkerungsprognose für Berlin mittlere Variante)
                                                                Zuwachs 2011
Bezugsraum
                                                                  bis 2030
Berlin (00)                                                          7,3%
Bezirk Mitte (01)                                                    8,6%
Prognoseraum Zentrum (0101)                                         10,5%
Quelle: Bevölkerungsprognose, eigene Berechnungen argus gmbh 2013

Für die Veränderung der Einwohnerzahl, verursacht durch den Geburten- bzw. Sterbeüberschuss sowie
die Bevölkerungswanderung (ohne Berücksichtigung besonderer lokaler Entwicklungen) wird für das
Untersuchungsgebiet als Teilraum des „Prognoseraums Zentrum“ angenommen, dass sich diese im Pro-
gnosezeitraum 2013 bis 2027 analog der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum Zent-
rum (mittlere Variante) entwickelt.
Zwischen 2013 und 2027 ergibt sich im Untersuchungsgebiet aus der allgemeinen Bevölkerungsentwick-
lung ein Bevölkerungszuwachs von 1.385 Personen entsprechend 9,5% der Bevölkerung von 2012. Im
Gegensatz zu der Entwicklung in der Gesamtstadt (vgl. Grafik 4), die einen kontinuierlichen Anstieg bis
2030 annimmt, wird für den „Prognoseraum Zentrum“ im Jahr 2020 ein Maximum (2.245 Personen im
Untersuchungsgebiet) vorhergesagt. Danach wird, verursacht durch eine dann negative Bilanz der Au-
ßen- und Binnenwanderung im Prognoseraum, wieder ein leichter Bevölkerungsrückgang prognostiziert.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                  Seite 13
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Grafik 5:                    Veränderung der Einwohnerzahl durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung 2013 bis 2027 im
                             Untersuchungsbereich nördliche Luisenstadt nach der mittleren Variante der Bevölkerungsprognose
                             für den Prognoseraum Zentrum

               3.000

                              Veränderung der Einwohnerzahl 2013 bis 2027
                              durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung
               2.500

                                                                                       2.145   2.108
                                                                               2.027                   2.076
                                                                                                               2.022   1.973
               2.000                                                   1.895                                                   1.905
                                                                                                                                       1.842
                                                               1.744                                                                             1.767
                                                       1.568
               1.500                           1.363

                                       1.105

               1.000
                             788
   Einwohner

                500

                  -
                      Jahr   2013      2014    2015    2016    2017    2018    2019    2020    2021    2022    2023    2024    2025    2026      2027

Quelle: Bevölkerungsprognose, eigene Berechnungen argus gmbh 2013

3.3.2 Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Veränderung der Mieterstruktur in den
      Siedlungsbeständen
Das Untersuchungsgebiet umfasst nach der fortgeschriebenen Gebäude- und Wohnungszählung 2011
insgesamt 8.766 Wohnungen (Stand 2012). Hiervon liegen in Siedlungen des industriellen Montagebaus
ca. 1.000 Wohneinheiten im Eigentum der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH und weitere ca.
2.600 Wohneinheiten im Eigentum der Wohnungsgenossenschaft „Berolina“ e.G (Stand Januar 2014)
sowie ca. 800 Wohneinheiten in privatem Einzeleigentum.
Abbildung 4:                        Siedlungsbestand im Untersuchungsgebiet

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                   Seite 14
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Der Siedlungsbestand umfasst damit insgesamt ca. 4.400 Wohnungen und damit in etwa die Hälfte des
Gesamtwohnungsbestands im Untersuchungsgebiet.
Ein Vergleich der Altersstruktur der Bewohnerschaft der Siedlungsbestände mit den Einwohnern des
gesamten Untersuchungsgebiets ergibt insgesamt eine signifikante „Überalterung“ der Bewohner der
Siedlungsbestände. Die Alterskohorten der über 65-Jährigen sind in diesen Beständen zu Lasten der
Kinder unter 6 Jahren und der mittleren Altersgruppe deutlich stärker besetzt. Offenkundig werden die
Wohnungen, wie in vielen Siedlungsbeständen Berlins, noch in Teilen von Erstbeziehern bewohnt, die
die Wohnungen nach dem Auszug der Kinder auch weiterhin als Altersruhesitz nutzen.
Grafik 6:                                Altersverteilung Siedlungsbestand WBM und Berolina e.G. im Vergleich
                                         zum Untersuchungsgebiet gesamt

                                    70

                                              Altersverteilung Siedlungsbestand und                                            58,7
                                    60          Untersuchungsgebiet (31.12.2012)
                                                                                                                        51,5
                                    50
   Anteil in % (Stand 31.12.2012)

                                    40

                                                        Siedlungsbestand
                                    30                                                                                                 25,8
                                                        Untersuchungsgebiet gesamt
                                                                                                                                              18,8
                                    20

                                    10                                                                   6,5 7,3                                       6,5 5,3
                                                                          4,5 4,4
                                                          2,6 3,4                         2,0 1,2
                                           0,6 0,9
                                     0
                                         unter 1 Jahr   1 bis unter 6   6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 25 25 bis unter 65 65 bis unter 80 80 und mehr

                                            Altersgruppen

Quelle: EMR, eigene Berechnungen argus gmbh 2013

Abbildung 5:                                Lage der stat. Blöcke 610 und 010
                                                                                                        Die kleinräumige Analyse der Bevölkerungs-
                                                                                                        struktur zeigt jedoch in den einzelnen statis-
                                                                                                        tischen Blöcken mit Siedlungsbeständen
                                                                                                        disparitäre Ausprägungen. Lediglich in den
                                                                                                        statistischen Blöcken 610 und 010, die beide
                                                                                                        im Planungsraum Heine-Viertel West liegen,
                                                                                                        kann von einer, für die künftige Bevölke-
                                                                                                        rungsentwicklung relevanten Abweichung
                                                                                                        der Altersgruppenverteilung vom Gebiets-
                                                                                                        durchschnitt gesprochen werden.
                                                                                                        Die besondere Altersverteilung in den
                                                                                                        Wohnblöcken 610 und 010 erklärt zu we-
                                                                                                        sentlichen Teilen die Unterschiede zwischen
                                                                                                        der Altersverteilung in den Siedlungsbe-
                                                                                                        ständen gesamt und dem Untersuchungs-
                                                                                                        gebiet.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                               Seite 15
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Grafik 7:                                 Altersverteilung statistischer Block 610 im Vergleich zum Untersuchungsgebiet gesamt

                                     70

                                     60
                                              Altersverteilung Block 610 im Vergleich zum                            58,7
    Anteil in % (Stand 31.12.2012)

                                                   Untersuchungsgebiet (31.12.2012)
                                                                                                                 48,8
                                     50

                                     40
                                                                                                                               33,6
                                                        Block 610
                                     30
                                                        Untersuchungsgebiet
                                                                                                                                  18,8
                                     20
                                                                                                                                             12,6
                                     10                                                                    7,3
                                                                                 4,4                 3,9                                            5,3
                                                                   3,4
                                              0,6 0,9        0,0           0,6          0,0 1,2
                                      0
                                           unter 1 Jahr 1 bis unter 6 bis unter 15 bis unter 18 bis unter 25 bis unter 65 bis unter          80 und
                                                             6          15          18           25           65           80                mehr
                                            Altersgruppen

Quelle: EMR, eigene Berechnungen argus gmbh 2013

Grafik 8:                                 Grafik Altersverteilung statistischer Block 010 im Vergleich zum Untersuchungsgebiet gesamt

                                     70

                                     60
                                             Altersverteilung Block 010 im Vergleich zum                                58,7
                                                  Untersuchungsgebiet (31.12.2012)
    Anteil in % (Stand 31.12.2012)

                                     50
                                                                                                                 41,4
                                     40                                                                                        35,0

                                     30
                                                       Block 010
                                                                                                                                      18,8
                                     20                Untersuchungsgebiet                                                                   13,8

                                     10                                                                    7,3
                                                                                                                                                    5,3
                                                            1,6
                                                                   3,4     2,9 4,4                   3,7
                                             0,6 0,9                                    1,0 1,2
                                      0
                                          unter 1 Jahr 1 bis unter       6 bis unter 15 bis unter 18 bis unter 25 bis unter 65 bis unter     80 und
                                                            6                15          18           25           65           80           mehr
                                           Altersgruppen

Quelle: EMR, eigene Berechnungen argus gmbh 2013

Aus der Altersentwicklung in den beiden Wohnblöcken zwischen 2007 und 2012 kann entnommen wer-
den, dass sich die Altersstruktur der Bewohner zunehmend an die Ausprägung der Altersstruktur im
Untersuchungsgebiet insgesamt angleicht. Da die besondere Altersstruktur auch mit einer geringeren
Belegungsdichte der Wohnungen korrespondiert, kann angenommen werden, dass sich der Anglei-
chungsprozess im Prognosezeitraum fortsetzt und im Zuge der Neubelegung der Wohnungen eine Be-
völkerungszunahme eintreten wird.
Nach Maßgabe der Belegung der nicht „überalterten“ Wohnungen in den Siedlungsbeständen wird da-
von ausgegangen, dass bis 2027 insgesamt ca. 200 Personen zusätzlich in den beiden genannten statisti-
schen Blöcken wohnen werden.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                        Seite 16
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Grafik 9:                   Bevölkerungszuwachs durch Veränderung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen des Unter-
                            suchungsgebiets zwischen 2013 und 2027

               500

               450            Bevölkerungszuwachs 2013 bis 2027 durch die Veränderung der
                                 Mieterstruktur in den statistischen Blöcken 010 und 610
               400

               350

               300

               250
                                                                                                                                                 210
                                                                                                                                        196
               200                                                                                                               182
                                                                                                                          168
                                                                                                                   154
                                                                                                            140
               150                                                                                   126
                                                                                             112
   Einwohner

                                                                                  98
               100                                                        84
                                                                   70
                                                          56
                                                 42
                50                    28
                             14

                 -
                     Jahr   2013     2014       2015     2016     2017   2018    2019       2020     2021   2022   2023   2024   2025   2026     2027

3.3.3 Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Ausschöpfung der Wohnungspotenziale im
Untersuchungsgebiet
Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung wird maßgeblich durch die Annahmen zum dargestellten
Wohnungszugang im Untersuchungsgebiet und unmittelbaren westlich angrenzenden Verflechtungsbe-
reich bestimmt. Auf Basis der vorstehenden Ermittlungen kann davon ausgegangen werden, dass zwi-
schen 2013 und 2027 im Untersuchungsgebiet 4.219 und im Verflechtungsbereich 481 zusätzliche Woh-
nungen bezogen werden, wobei der zeitliche Schwerpunkt des Wohnungszugangs im ersten 5-Jahres-
Zeitraum zwischen 2013 und 2017 liegen wird (vgl. Grafik 1).
Im Zusammenhang mit der Erhebung der Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet konnte von
einer Auswahl bereits fertiggestellter bzw. noch im Bau befindlicher Wohnungsbauvorhaben auch der
jeweilige Wohnungsschlüssel ermittelt werden. Die Auswertung von 20 Bauvorhaben mit insgesamt ca.
950 Wohnungen (vgl. Tabelle: Wohnungsbaupotenziale im Anhang) ergibt bezüglich der Anzahl der
Wohneinheiten und der Zimmeranzahl folgende Verteilung:
Grafik 10: Wohnungsgrößen nach Anteil in ausgewählten
           Bauvorhaben

   Wohnungsschlüssel Neubau
                                   6-Zi.-Whg.          7 und mehr-Zi.-
                                       1%                  Whg.
                                                                         1-Zi.-Whg.
               5-Zi.-Whg.                                    2%
                                                                             6%
                   7%

                                                                                        2-Zi.-Whg.
 4-Zi.-Whg.                                                                                24%
    21%

                                                                                3-Zi.-Whg.
                                                                                   39%

Quelle:               eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                   Seite 17
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Der Wohnungsschlüssel der Wohnbauvorhaben beträgt im Durchschnitt 3,1 Räume pro Wohnung und
liegt damit etwas unter dem Wert für das Untersuchungsgebiet gesamt mit 3,3 Räumen pro Wohnungen
(fortgeschriebene GWZ 2011 mit Stand vom 31.5.2013).
Zur Berechnung des Bevölkerungszugangs im Zusammenhang mit dem zusätzlichen Wohnungsbestand
mussten Annahmen zur durchschnittlichen Belegungsdichte der Wohnungen getroffen werden. Unter
Berücksichtigung des Umstands, dass es sich bei den neu geschaffenen Wohnungen zu größeren Teilen
um Wohnungseigentum und zu kleineren Teilen um freifinanzierten Mietwohnungsbau handelt, wurde
von einem überdurchschnittlichen Wohnflächenverbrauch und einer tendenziellen Unterbelegung der
Wohnungen ausgegangen:
Tabelle 4:     Annahmen zur durchschnittlichen Belegung des Wohnungsneubaus
                            1-Zimmer-         2-Zimmer-         3-Zimmer-       4-Zimmer-        5-Zimmer-      6-und mehr
                               Whg.              Whg.              Whg.            Whg.             Whg.       Zimmer-Whg.
Belegung mit
                               1                 1,2               2               2,5               3             4
Personen
Quelle:   argus gmbh 2013

Aus der Verteilung des Wohnungsschlüssel und der Belegungsmatrix ergibt sich eine durchschnittliche
Belegung von ca. 1,9 Personen pro Neubauwohnung. Zum Vergleich: die Belegungsdichte im Heine-
Viertel West beträgt 1,5 und Heine-Viertel Ost 1,8 Personen pro Wohnung (fortgeschriebene GWZ 2011
mit Stand vom 31.5.2013 und EMR zum 31.12.2012).
Wird die durchschnittliche Belegungsdichte dem ermittelten Wohnungszugang zugrundegelegt ist zwi-
schen 2013 und 2027 insgesamt ein Bevölkerungszuwachs von ca. 8.930 Personen zu erwarten.
Tabelle 5:     Voraussichtlicher Bevölkerungszuwachs durch Wohnungszugang im Zeitraum 2013 bis 2027
                                   Einwohnerzuwachs nach voraussichtlichem Bezugstermin

Region                               2013              2014       2015-2017      2018-2022        2023-2027
                                                                                                                  gesamt
                                                                                                   11 bis 15
                                                  bis 5 Jahre                   6 bis 10 Jahre
                                                                                                    Jahre

Heine-Viertel-West                      473              359           1.045             418             713      3.008

Heine-Viertel -Ost                      887              418           1.596         1.492               616      5.008

Verflechtungsbereich                    709              205                -               -              -        914

gesamt                               2.069              982         2.641           1.910           1.328         8.930
Quelle:   eigene Berechnungen, argus gmbh 2013

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                       Seite 18
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Werden die angenommenen Einwohnerzuwächse entsprechend der zeitlichen Zuordnung der Baufertig-
stellungen (vgl. Grafik 1) auf die jeweiligen Jahre verteilt, ergibt sich folgende Wachstumsprognose:
Grafik 11: Einwohnerzuwachs durch die Belegung neugeschaffenen Wohnraums im Untersuchungsgebiet und
           Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027

          12.000

                                   Entwicklung des Einwohnerzuwachses 2013 bis 2027
          10.000                        durch die Neuschaffung von Wohnraum
                                                                                                                                                                          8.930
                                                                                                                                                               8.664
                                                                                                                                                      8.399
                                                                                                                                            8.133
                                                                                                                                  7.868
              8.000                                                                                                      7.602
                                                                                                              7.220
                                                                                                    6.838
                                                                                           6.456
                                                                                  6.074
              6.000                                                    5.692

                                                              4.812

                                                     3.932
              4.000
                                           3.051

                                2.069
  Einwohner

              2.000

                 -
                      Jahr 2013            2014      2015     2016      2017      2018     2019     2020      2021       2022      2023     2024      2025      2026      2027

Quelle:                  eigene Berechnungen, argus gmbh 2013

3.3.4 Zusammenfassung: Bevölkerungsprognose 2013 bis 2027
Wie dargestellt, erbringen die für die künftige Entwicklung der Wohnbevölkerung im Untersuchungsge-
biet und Verflechtungsbereich relevanten Faktoren unterschiedliche Beiträge zur Gesamtentwicklung.
Bezogen auf das Resultat im Jahr 2027 ist die maßgebliche Einflussgröße mit ca. 82% der Bevölkerungs-
zuwachs durch den Wohnungszugang. Demgegenüber trägt die allgemeine Bevölkerungsentwicklung
(Wanderungsgewinne und Sterbe- bzw. Geburtenüberschuss) lediglich 16% und der Zuwachs durch die
zu erwartende Angleichung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen nur 2% bei.
Grafik 12: Entwicklung des Einwohnerzuwachses nach den Einzelfaktoren im Untersuchungsgebiet
           und Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027

              12.000
                                   Entwicklung des Einwohnerzuwachses 2013 bis 2027 im Untersuchungsbereich
                                                durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung ,
              10.000                   die Veränderung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen und
                                                       die Neuschaffung von Wohnraum                                                                                       8.930
                                                                                                                                                                 8.664
                                                                                                                                                       8.399
                                                                                                                                             8.133
                                                                                                                                    7.868
               8.000                                                                                                      7.602
                                                                                                               7.220
                                                                                                     6.838
                                                                                            6.456
                                                                                   6.074
               6.000
                                                                         5.692
                                                               4.812
                                                      3.932
  Einwohner

               4.000
                                            3.051
                                 2.069                                                      2.027    2.145     2.108      2.076     2.022    1.973     1.905
                                                                         1.744     1.895                                                                         1.842     1.767
               2.000                                  1.363    1.568
                                            1.105
                                 788
                                  14          28       42        56          70     84       98      112       126         140       154      168       182       196      210
                     -
                         Jahr    2013        2014     2015      2016     2017      2018     2019     2020      2021       2022      2023      2024     2025      2026      2027

                                        allgemeine Bevölkerungsentwicklung        Neuschaffung von Wohnraum            Veränderung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen

Quelle:                  eigene Berechnungen, argus gmbh 2013

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                                             Seite 19
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)

Nach den dargestellten Berechnungen ist davon auszugehen, dass sich die Bevölkerung im Untersu-
chungsgebiet und Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027 insgesamt um ca. 11.000 Einwohner
erhöhen wird. Aufgrund relativ detaillierter Informationen über die Bauvorhaben kann davon ausgegan-
gen werden, dass im ersten 5-Jahres-Zeitraum (2013 bis 2017) die Aussagen sowohl bezüglich der quan-
titativen Abschätzung, als auch der zeitlichen Zuordnung der Zugänge mit einer relativ hohen prognosti-
schen Sicherheit getroffen werden können. Wegen der zeitlich zunehmend unsichereren Ausprägung
der Einflussfaktoren muss für Langfristprognosen sowohl bezüglich der Stetigkeit der Entwicklung als
auch der erwarteten Quantitäten eine ansteigende Schwankungsbreite des Prognoseergebnisses hinge-
nommen werden. Der maßgebliche Einfluss auf die Prognoseergebnisse wird von der angenommenen
Realisierung der Wohnungsbauvorhaben ausgeübt. Die innerstädtische Wohnungsbautätigkeit unter-
liegt jedoch einer Vielzahl von wohnungspolitischen und finanzwirtschaftlichen Einflussfaktoren, die in
dem Prognosezeitraum von 15 Jahren nur schwer vorhersehbar sind. Wir gehen daher bis 2027 von ei-
ner zunehmenden Schwankungsbreite der Ergebnisse auf ca. +/- 10% aus. D.h. bis zum Jahr 2027 kann
die Bevölkerungsprognose um ca. +/- 1.000 Einwohner von der mittleren Variante abweichen.
Grafik 13: Bevölkerungszuwachs mittlere Variante und +/- 10% Schwankungsbereich im Untersuchungsgebiet
           und Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027
                                                                                                                                         11.701   11.998
          12.000                                                                                                               11.394
                                                                                                                     11.096
                           Bevölkerungszuwachs 2013 bis 2027 gesamt                                         10.780
                                                                                                   10.473
                                                                                          10.021
          10.000                                                                  9.580                                                 10.702    10.907
                                                                          8.982                                      10.274    10.486
                                                                                                   9.818    10.044
                                                                  8.376                   9.454                                9.498     9.610       9.707
                                                                                                            9.253     9.387
                                                          7.757                   9.095            9.120
               8.000                                                                      8.853
                                                                          8.582   8.584
                                                  6.608           8.054   8.162
                                                          7.506   7.719
               6.000                      5.444           7.248
                                                  6.436
                                                  6.260
                                  4.240   5.337
   Einwohner

               4.000                      5.228
                          2.890   4.185
                                  4.128
                                                                                                                     Zuwachs mittlere Variante
               2.000      2.871
                                                                                                                     Zuwachs obere Variante (+10%)
                          2.852
                                                                                                                     Zuwachs untere Variante (-10%)

                  -
                  Jahr
                          2013    2014    2015    2016    2017    2018    2019    2020    2021     2022      2023     2024      2025      2026        2027

Quelle:                eigene Berechnungen, argus gmbh 2013

In den folgenden Darstellungen werden auf der Grundlage des derzeitigen Kenntnisstandes jeweils die
Ergebnisse der mittleren Variante als Prognose mit der höchsten Wahrscheinlichkeit genutzt.

argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH                                                                                                                      Seite 20
Sie können auch lesen