LUISENSTADT (MITTE) INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
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INFRASTRUKTUR- UND BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNGSANALYSE
FÜR DAS FÖRDERGEBIET STÄDTEBAULICHER DENKMALSCHUTZ
LUISENSTADT (MITTE)
im Auftrag des Bezirksamt Mitte von Berlin
Berlin, im März 2014
Infrastruktur- und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte) Ergebnisbericht im Auftrag des Bezirksamts Mitte von Berlin Stadtentwicklungsamt Fachbereich Stadtplanung Sanierungsverwaltungsstelle Ansprechpartner: Frau Ackermann, Herr Hinz Müllerstraße 146/147 13353 Berlin erstellt durch arbeitsgruppe gemeinwesenarbeit und stadtteilplanung argus GmbH Danckelmannstraße 21 14059 Berlin Bearbeitung Dipl. Päd. Bernd Maier in Zusammenarbeit mit S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH Schwedter Straße 263 10119 Berlin Bearbeitung Dipl.-Ing. Heike Pfeiffer Dipl.-Ing. Barbara Neubauer B.Sc. Jan Hendrik Brinkkötter B.Sc. Christiane Hanemann Berlin, im März 2014
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Inhalt
1. Untersuchungsanlass und Zielsetzung .............................................................................. 2
2. Wohnungsbestand und Entwicklung im Prognosezeitraum .............................................. 3
2.1 Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen ................................................................................... 4
2.2 Umfang der Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet und voraussichtliche Realisierung ....... 5
3. Wohnbevölkerung und Entwicklung im Prognosezeitraum ............................................... 8
3.1 Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen ................................................................................... 8
3.2 Sozialstrukturelle Merkmale der Wohnbevölkerung und Entwicklung ..................................................... 8
3.3 Anzahl der Einwohner und Entwicklung .................................................................................................. 11
3.3.1 Allgemeine Bevölkerungsentwicklung der Bevölkerungsprognose Berlin 2011 bis 2030 ......... 13
3.3.2 Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Veränderung der Mieterstruktur in den
Siedlungsbeständen .................................................................................................................. 14
3.3.3 Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Ausschöpfung der Wohnungspotenziale im
Untersuchungsgebiet ................................................................................................................ 17
3.3.4 Zusammenfassung: Bevölkerungsprognose 2013 bis 2027 ...................................................... 19
3.4 Altersaufbau der Bevölkerung und Entwicklung ..................................................................................... 23
4. Bestands- und Bedarfsanalyse der Infrastruktur und Handlungsempfehlungen .............. 29
4.1 Grundschulen .......................................................................................................................................... 29
4.2 Kindertagesstätten .................................................................................................................................. 35
4.3 Kinder- und Jugendeinrichtungen ........................................................................................................... 38
4.4 Familienzentren ....................................................................................................................................... 40
4.5 Stadtteilzentren ....................................................................................................................................... 41
4.6 Seniorenfreizeit- und Seniorenfürsorgeeinrichtungen ........................................................................... 42
4.7 Bildungs- und Kultureinrichtungen ......................................................................................................... 43
4.8 Gedeckte Sportflächen ............................................................................................................................ 46
4.9 Ungedeckte Sportflächen ........................................................................................................................ 47
4.10 Öffentliche Grün- und Freiflächen........................................................................................................... 49
4.11 Öffentliche Spielplätze ............................................................................................................................ 50
4.12 Zusammenfassung der Ergebnisse der Versorgung mit sozialer Infrastruktur ....................................... 51
5. Verzeichnisse................................................................................................................. 52
Anhang
Karte Wohnbaupotenziale
Tabelle Wohnbaupotenziale
Standortprofile Infrastruktur
Aus Gründen der besseren Lesbarkeit wird auf eine geschlechtsneutrale Differenzierung verzichtet. Entsprechende
Begriffe gelten im Sinne der Gleichbehandlung grundsätzlich für beide Geschlechter.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 1
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte) 1. Untersuchungsanlass und Zielsetzung Das Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt ist durch eine inhomogene städtebauliche Nutzungs- struktur geprägt. Vorherrschend sind Wohnnutzungen, teils in Siedlungsbeständen des industriell gefer- tigten Wohnungsbaus, teils in neuem Geschosswohnungsbau und gründerzeitlicher Blockrandbebauung. Das Gebiet weist auch eine Vielzahl gewerblicher Nutzungen in größeren Arealen sowie eingelagert in Wohnnutzungen auf. Darüber hinaus verfügt das Gebiet über diverse Infrastrukturstandorte mit lokaler und überregionaler Bedeutung. In dem ehemals an den Westteil der Stadt angrenzenden Gebiet bestehen noch bis in die Gegenwart zahlreiche fehl- oder untergenutzte Brachflächen. Die günstige Lage des Untersuchungsgebiets zum Parlaments- und Regierungsviertel Berlins und z.T. hochwertige Grundstückslagen, insbesondere entlang der Spree, haben in den letzten Jahren zu einem deutlich verstärkten Aufwertungsdruck in dem Gebiet geführt. Eine Vielzahl von geplanten und z.T. schon realisierten Bauvorhaben demonstriert ein nachhal- tiges Interesse von Investoren an diesem attraktiven, zentral gelegenen und stadträumlich gut einge- bundenen Quartier. Die Entwicklungstendenz der Bautätigkeit liegt, im Gegensatz zur ersten Entwick- lungsphase nach der Wende, einseitig beim Wohnungsbau, teils durch Umnutzung von Gewerbegebäu- den, teils durch Wohnungsneubau. Insbesondere mit dem Segment der „gehobenen“ Eigentumswoh- nungen in attraktiven Spreelagen verknüpfen sich hohe Renditeerwartungen. Spektakuläre Wohnungs- bauvorhaben wie das Postfuhramt, das AOK-Gebäude und das Bauprojekt „Myrica“ der Berolina e.G. werden allein mehr als 500 zusätzliche Wohnungen in das Gebiet bringen. Durch Wanderungsbewegungen, generative Bevölkerungsentwicklungen insbesondere aber den Woh- nungszugang sind in dem Untersuchungsgebiet bereits in den letzten Jahren Veränderungen bezüglich der Anzahl und demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu beobachten, die von den demografischen und baulich-städtebaulichen Entwicklungen in den übergeordneten räumlichen Gebie- ten abweichen. Die Tendenzen lassen sich in einem verstärkten Bevölkerungszuwachs und einer zuneh- menden Verjüngung der Wohnbevölkerung zusammenfassen. In dem als Fördergebiet im Programm „Städtebaulicher Denkmalschutz“ und in einem Teilraum auch als Sanierungsgebiet ausgewiesenen Untersuchungsgebiet zeichnet sich eine baulich-städtebauliche Ent- wicklung zur forcierten Verstärkung der Wohnfunktion ab. Es ist daher zu erwarten, dass sowohl hin- sichtlich der Anzahl der in dem Gebiet wohnenden Menschen als auch der demografischen Zusammen- setzung der Bewohnerschaft erhebliche Veränderungen eintreten werden. Anpassungen im Bereich der Wohnfolgeeinrichtungen, insbesondere der Angebote und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur wer- den daher aufgrund der Bevölkerungsentwicklung in den nächsten Jahren unvermeidlich sein. Mit der vorliegenden Studie werden vor dem Hintergrund der erwarteten baulich-städtebaulichen Ent- wicklung zunächst der voraussichtliche Wohnungszugang durch Ausschöpfung der Wohnungspotenziale in den nächsten 15 Jahren abgeschätzt und quantitative Ableitungen vorgenommen, zur demografi- schen Entwicklung der Wohnbevölkerung auch unter Berücksichtigung der allgemeinen Bevölkerungs- prognose in Berlin und wohnungsstruktureller Besonderheiten in dem Gebiet. Auf der Grundlage der Bevölkerungsentwicklungsanalyse wird im zweiten Teil der Studie der Richtwert- bedarf an Angeboten und Einrichtungen der sozialen Infrastruktur ermittelt und die Möglichkeiten der Bedarfsdeckung anhand einer Analyse der vorhandenen Angebote und Einrichtungen beurteilt. Auf Grundlage einer detaillierten Aufnahme und Bewertung der bestehenden Infrastruktur werden ab- schließend Vorschläge und Empfehlungen zur kurz-, mittel- und langfristigen Bedarfsdeckung für die einzelnen Versorgungssektoren formuliert. argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 2
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte) 2. Wohnungsbestand und Entwicklung im Prognosezeitraum Der Untersuchungsbereich erstreckt sich über die beiden Planungsräume Heine-Viertel West und Heine- Viertel Ost und wird bei der Ermittlung des kurzfristigen Wohnungszuwachses ergänzt um einen unmit- telbar westlich angrenzenden Bereich, Beuthstraße / Seydelstraße / Elisabeth-Mara-Straße / Neue Grün- straße. Diese Erweiterung wurde in Abstimmung mit dem Auftraggeber vorgenommen, da hier zum Zeitpunkt des Beginns der Untersuchung mehrere große Wohnungsbauvorhaben kurz vor der Fertigstel- lung standen bzw. im Bau waren. Die hier entstehende Nachfrage nach Infrastrukturangeboten wird voraussichtlich zu einem großen Teil durch die Einrichtungen und Angebote im Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt gedeckt werden müssen. Abbildung 1: Abgrenzung Untersuchungsgebiet und Teilräume argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 3
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte) 2.1 Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen Als Grundlage für die Erhebungen zur aktuellen und zukünftigen Entwicklung des Wohnungsbestandes im Untersuchungsgebiet dienten Übersichten über konkrete Bauvorhaben sowie Baupotenziale im Sa- nierungsgebiet Nördliche Luisenstadt, im Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mit- te) sowie teilweise in der näheren Umgebung. Diese Zusammenstellungen (Stand 31.12.2012) wurden uns vom Sanierungsbeauftragten Koordinationsbüro für Stadtentwicklung und Projektmanagement - KoSP GmbH (im Folgenden KoSP) zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus gingen die Informationen aus der Karte „Geplanter Wohnungsneubau“ vom Bezirksamt Mitte, Stand 21.01.2013, in die Ausgangsdaten ein. Die berücksichtigten Standorte wurden im Einzelnen überprüft und anhand der Rahmenplanung für das Fördergebiet abgeglichen. Im Rahmen von Gebietsbegehungen sind alle Baulücken und Brachflächen erfasst und auf ihren aktuel- len Entwicklungsstatus hin überprüft worden. Soweit bereits Bauschilder vorhanden waren, konnten die Daten zu Wohnungszahl, Wohnungsschlüssel und geplantem Fertigstellungstermin aufgenommen wer- den. Ergänzend sind in die Ermittlungen Angaben zu Wohnungsbauprojekten im Vorbereitungsstadium aus Immobilienanzeigen der Berliner Presse und dem Internet eingeflossen. Gebäude, die augenschein- lich 2013 fertig gestellt und bezogen wurden, sind mit ihrem Wohnungsbestand ebenfalls noch in die Erfassung der Neubauwohnungen eingegangen, da davon auszugehen ist, dass die Bewohner noch nicht mit der Einwohnerstatistik zum Stichtag 31.12.2012 erfasst wurden. Im Oktober 2013 erhielten wir eine Aktualisierung der im Bezirk vorliegenden und mit positiver Stel- lungnahme versehenen Bauanträge mit den entsprechenden Wohnungszahlen und konnten, in Rück- sprache mit dem Stadtplanungsamt, das Wohnungsbaupotenzial für den Block 104 009, Stallschreiber- straße / Alte Jakobstraße, entsprechend der Ansätze im Bebauungsplan I-14 berücksichtigen. Desweiteren sind in die Daten zur Entwicklung des Wohnungsbestandes im Untersuchungsgebiet auch Projekte eingeflossen, bei denen es zu einer Schaffung neuen Wohnraums durch Umwandlung von Ge- werbegebäuden kommt, wie z. B. in dem denkmalgeschützten ehemaligen AOK-Gebäude Rungestraße 3-7 oder auch in nicht mehr genutzten ehemaligen Bürogebäuden , wie in der Köpenicker Straße 86-90 oder 55-55B. Die geplante Umnutzung der letztgenannten Plattenbauten zu Kleinwohnungen entspricht einem aktuellen Trend, der offenbar der großen Wohnungsnachfrage und den guten Vermarktungs- chancen in zentralen Bereichen der Stadt geschuldet ist. Für die beiden genannten Standorte war bis vor kurzem noch ein Abriss der Gebäude und Neubau von Gewerbefläche bzw. eine Sanierung für erneute Büronutzung des leer stehenden Gebäudes vorgesehen. Der im Untersuchungsgebiet vorhandene Wohnungsbestand befindet sich in Zeilenbauten aus den 1950er bis 1980er Jahren, gründerzeitlicher Bebauung, in 10- bis 11-geschossigen Plattenbauten sowie in ab 1990 errichteten Neubauten. Der Siedlungsbestand der Wohnungsbaugenossenschaft Berolina und der WBM wurde in den vergangenen Jahren zum Teil recht aufwändig erneuert, so dass hier nach unserer Einschätzung kurz- bis mittelfristig nicht von einer Erweiterung des Wohnungsbestandes durch Aufstockung auszugehen ist. In den Wohngebäuden aus der Gründerzeit sind die Dachgeschosse zum Teil bereits ausgebaut. Zahlenmäßig halten wir das noch vorhandene Potenzial an neu zu schaffenden Dachgeschosswohnungen für die Gesamtbetrachtung für gering und daher vernachlässigbar. Überlegungen zu möglicher baulicher Verdichtung auf den Flächen der beiden oben genannten großen Wohnungsunternehmen führten zu der Annahme, dass hier kurz- bis mittelfristig keine über das bereits realisierte Maß hinaus gehenden Neubauvorhaben zu erwarten sind. Die möglichen Potenzialflächen, wie z. B. entlang der Heinrich-Heine-Straße (östliche Seite), entlang der Köpenicker Straße (südliche Seite) zwischen Heinrich-Heine-Straße und Michaelkirchstraße oder an der Neuen Roßstraße (nördliche Seite, Fischerinsel) sind überwiegend als Stellplatzflächen an die Bewohner vermietet und damit als Wohnbauflächen derzeit nicht verfügbar. In Abstimmung mit Bezirk und Sanierungsbeauftragtem (Ter- min 25.10.2013) wurde daher von einer Berücksichtigung dieser Flächen abgesehen. Bei einem entspre- chend hohen Entwicklungsdruck und einer für die Wohnungsbaugenossenschaft oder die WBM günsti- gen Förderung von Wohnungsneubau ist die Situation langfristig möglicherweise verändert zu bewer- ten. argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 4
Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
2.2 Umfang der Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet und
voraussichtliche Realisierung
Die für das Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt und das westlich angrenzende Verflechtungsge-
biet ermittelten Wohnungsbaupotenziale belaufen sich auf insgesamt ca. 4.700 Wohnungen. Diese
Wohnungen werden voraussichtlich überwiegend in neu errichtetem Geschosswohnungsbau sowohl als
Miet- wie auch als Genossenschafts- und Eigentumswohnungen entstehen.
Abbildung 2: Wohnbaupotenziale im Untersuchungsgebiet und Verflechtungsbereich
Einen Überblick über die räumlichen Entwicklungsschwerpunkte und die zeitliche Zuordnung der vo-
raussichtlichen Wohnungszugänge ist der vorstehenden Abbildung 2: Wohnungspotenziale zu entneh-
men. Grundstücksbezogene Angaben zu den Einzelvorhaben (Standort, Anzahl der Wohnungen, soweit
bekannt Wohnungsschlüssel und voraussichtlicher Bezugstermin) sind in einer tabellarischen Zusam-
menstellung („Tabelle Wohnbaupotenziale“) im Anhang dokumentiert.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 5Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Tabelle 1: Zusammenfassung Wohnungsbaupotenziale im Zeitraum 2013 bis 2027
Anzahl Wohneinheiten nach voraussichtlichem Bezugstermin
Region 2013 2014 2015-2017 2018-2022 2023-2027
gesamt
6 bis 10 11 bis 15
bis 5 Jahre
Jahre Jahre
Heine-Viertel-West 249 189 550 220 375 1.583
Heine-Viertel -Ost 467 220 840 785 324 2.636
Verflechtungsbereich 373 108 481
gesamt 1.089 517 1.390 1.005 699 4.700
Quelle: eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013
An dem bis 2027 zu erwartenden Wohnungszugang ist der Teilraum Heine-Viertel Ost aufgrund der gro-
ßen Wohnungsbaupotenziale entlang der Köpenicker Straße mit mehr als der Hälfte (56%) aller erwarte-
ten Wohnungen am stärksten beteiligt. Etwa 34% des Wohnungszugangs kann mit Schwerpunkten an
der Sebastian- und Stallschreiberstraße im Heine-Viertel Ost erwartet werden. Im westlich an das Unter-
suchungsgebiet angrenzenden Verflechtungsbereich wird vor allem auf den Standorten Neue Grün- und
Beuthstraße ein Wohnungszugang von ca. 10% der Gesamtzahl von 4.700 Wohnungen erwartet.
Nach Abstimmung mit dem Bezirk und dem Sanierungsbeauftragten wurden im Hinblick auf die Bevöl-
kerungsprognose und den Bedarf an Infrastruktureinrichtungen die voraussichtlichen Fertigstellungs-
termine der Wohnungen in drei Fünf-Jahres-Zeiträume eingeordnet: kurzfristig (1 bis unter 5 Jahre),
mittelfristig (5 bis unter 10 Jahre) und langfristig (10 bis 15 Jahre). Die Informationsgrundlagen haben für
die kurzfristig fertiggestellten Bauvorhaben eine konkrete Zuordnung zu den Jahren 2013 und 2014 er-
möglicht. Bauvorhaben ab 2015 wurden über die Folgejahre bzw. die jeweiligen Fünf-Jahres-Zeiträume
durch lineare Interpolation verteilt.
Die nachstehende Grafik zeigt die Entwicklung des voraussichtlichen Wohnungszuwachses über den
gesamten Prognosezeitraum (2013 bis 2027) nach den einzelnen Teilräumen und für das Untersu-
chungsgebiet gesamt einschließlich des Verflechtungsbereichs.
Grafik 1: Entwicklung des prognostizierten Wohnungszuwachses zwischen 2013 und 2027 nach
Teilräumen und im Gesamtgebiet
5000 4.700
4.560
Eintwicklung des voraussichtlichen Wohnungszuwachses 4.420
4500 4.281
2013 bis 2027 4.141
4.001
4000 3.800
3.599
3.398
3500
3.197
2.996
3000
2.571 2.636
2.533 2.506
2.377 2.442
2500 2.312
2.069 2.155
1.998
2000 1.841
1.684
Anzahl Woohnungen
1.606 1.527 1.583
1.433 1.508
1500 1.283 1.358
1.247 1.208
1.089 1.120 1.164
1.032 1.076
967 988
1000 805
687
621
467
500 438
373
249 481 481 481 481 481 481 481 481 481 481 481 481 481 481
0
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Heine-Viertel West Heine-Viertel Ost Verflechtungsbereich Gesamtentwicklung
Quelle: eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 6Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Im zeitlichen Verlauf ist der voraussichtliche Wohnungszugang im ersten Fünf-Jahres-Zeitraum etwas
stärker und verflacht dann zunehmend in den Folgezeiträumen. Insbesondere sind, gegenüber den an-
deren Teilräumen überproportionale Fertigstellungsvolumina für Planungsraum Heine-Viertel West bis
zum Jahr 2017 zu erwarten.
Insgesamt wird sich der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet von derzeit 8.766 Wohnungen
durch die Ausschöpfung der Wohnungsbaupotentiale im Prognosezeitraum 2013 bis 2027, ohne Berück-
sichtigung des Verflechtungsbereichs, auf ca. 13.000 Wohnungen erhöhen.
Grafik 2: Prognose der Entwicklung des Wohnungsbestandes zwischen 2013 und 2027 im
Untersuchungsgebiet und den Teilräumen Heine-Viertel West und Heine-Viertel Ost
Entwicklung des voraussichtlichen Wohnungszuwachses Untersuchungsgebiet
14 000 ohne Verflechtungsbereich 2013 bis 2027
(Ausgangsstand GWZ 2012) 12 845 12 985
12 566 12 705
12 286 12 426
12 085
11 884
12 000 11 683
11 482
11 281
10 818
10 354
9 891
10 000 9 482
8 766
8 000
6 902 6 967 7 032
6 708 6 773 6 838
Anzahl Woohnungen
6 394 6 551
6 080 6 237
5 923
6 000 5 643
5 363
5 083 5 953
4 863 5 728 5 803 5 878
5 490 5 534 5 578 5 653
4 396 5 358 5 402 5 446
4 991 5 175
4 619 4 808
4 000 4 370
Jahr 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Heine-Viertel West Heine-Viertel Ost Untersuchungsgebiet
Quelle: GWZ, eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 7Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
3. Wohnbevölkerung und Entwicklung im Prognosezeitraum
Unter Berücksichtigung der Bevölkerungsentwicklung zwischen 2007 und 2012, der Bevölkerungsprog-
nose 2011 bis 2030 die vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und der Senatsverwaltung für Stadt-
entwicklung und Umwelt vorgelegt wurde, der vorstehenden Bestandsaufnahme der Wohnungsbaupo-
tenziale und der bevölkerungsstrukturellen Besonderheiten in den Siedlungsbeständen werden im Fol-
genden die Ergebnisse der Bevölkerungsprognose für den Zeitraum 2013 bis 2027 dargestellt. Die Be-
funde werden sowohl räumlich (Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt mit den Teilräumen Heine-
Viertel West und Ost sowie westlich angrenzender Verflechtungsbereich) als auch zeitlich (Jahresergeb-
nisse bzw. 5-Jahres-Zeiträume) differenziert. Als überörtliche Referenz werden für ausgewählte Angaben
der „Prognoseraum Zentrum“, der Bezirk Mitte und Berlin vergleichend dokumentiert.
Der Bevölkerungsprognose vorangestellt werden einige ausgewählte sozialstrukturelle Angaben zur
Wohnbevölkerung aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung für den Zeitraum 2007 bis 2010.
3.1 Erhebungen, Informations- und Datengrundlagen
Zur Erstellung der Bevölkerungsprognose wurden folgende Quellen genutzt:
Melderechtlich registrierte Einwohnerinnen und Einwohner am Ort der Hauptwohnung 2007 bis
2012 nach Altersjahren, Geschlecht und Staatsangehörigkeit, Amt für Statistik Berlin-
Brandenburg, im folgenden „EMR“
Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
für den Zeitraum 2007 bis 2010
Bevölkerungswanderung 2007 bis 2012, Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
Angaben zur Anzahl und zum Wohnungsschlüssel des Siedlungsbestands im Untersuchungsge-
biet der Wohnungsgenossenschaft „Berolina“ e.G (Stand Januar 2014) und der Wohnungsbau-
gesellschaft Berlin-Mitte mbH (Stand Oktober 2013)
Wohnungs- und Wohngebäudebestand in Berlin am 31. Dezember 2012 nach Planungsräumen
Ergebnisse auf Grundlage der Gebäude- und Wohnungszählung 2011 (Stand 31. Mai 2013), Amt
für Statistik Berlin-Brandenburg, im folgenden „GWZ“
Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011 – 2013, Senatsverwaltung für Stadtent-
wicklung und Umwelt Ref. IA – Stadtentwicklungsplanung in Zusammenarbeit mit dem Amt für
Statistik Berlin-Brandenburg, Oktober 2012, im folgenden „Bevölkerungsprognose“
Erhebungen der in Kapitel 2 dokumentierten Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet
3.2 Sozialstrukturelle Merkmale der Wohnbevölkerung und Entwicklung
Im Folgenden werden aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung der Senatsverwaltung für Stadt-
entwicklung und Umwelt ausgewählte Angaben zum sozialen Status der Wohnbevölkerung der beiden
Teilräume Heine-Viertel West und Ost im Vergleich zu den räumlich übergeordneten Bereichen Bezirks-
region Alexanderplatz und Bezirk Mitte von Berlin dargestellt. Für die Darstellungsebene der Planungs-
räume Heine-Viertel West (01011305) und Ost (01011306) sind Daten aus den Monitoringberichten
2008 bis 2011 verfügbar. Die Statusindikatoren haben jeweils den Datenstand 31.12. des vorangegange-
nen Jahres, die Dynamikindikatoren jeweils den Zeitraum 1.1. bis 31.12. des vorangegangenen Jahres.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 8Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Tabelle 2: Ausgewählte Sozialdaten Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2008 bis 2011 für die Teilräume
Heine-Viertel West und Ost sowie die Vergleichsgebiete Bezirksregion Alexanderplatz und
Bezirk Mitte
Indikator- Indikator Monitoring Heine- Heine- Bezirks- Bezirk
typ Viertel West Viertel Ost region Mitte
Alexander-
platz
2008 6.165 7.356 45.903 323.017
Einwohner zum 2009 6.079 7.348 46.054 323.304
Status Statusstichtag 2010 5.996 7.361 46.108 327.082
2011 6.018 7.377 46.096 326.650
Entwicklung 2008 bis 2011 -147 21 193 3.633
2008 247 253
Rangplatz im Bezug auf alle 447 2009 291 265
Entwick- PLR Berlins (1 = PLR mit bester
Sozialstruktur) 2010 247 256
lung
2011 k.A. k.A.
Entwicklung 2008 bis 2011 +/- +/-
Status/Dynamik-Index (Gruppe) 2008 2- 2- Erläuterung:
(Status: Skala 1 bis 4; 2009 2- 2- Die Einzelbefunde zu-
Entwick- 1=günstigster Wert, sammenfassender Indika-
2010 2+/- 2- tor.
lung Dynamik: +/- = stabile, - negative,
+ positive Entwicklung) 2011 2+/- 2-
Entwicklung 2008 bis 2011 positiv +/-
2008 34,3 34,5 Erläuterung:
Standardisierter Status-Index 2009 38,8 34,9 Die Statusindikatoren,
Entwick- (Skala 0 bis 100; 0=günstigster d.h. die Zustandsbe-
Wert) 2010 37,2 36,7 schreibung zum Stichtag
lung
2011 38,0 35,0 zusammenfassender
Indikator.
Entwicklung 2008 bis 2011 +/- +/-
2008 46,8 47,4 Erläuterung:
Standardisierter Dynamik-Index 2009 78,6 77,5 Die Dynamikindikatoren,
Entwick- (Skala 0 bis 100; 0=günstigster d.h. die Verlaufsbeschrei-
Wert) 2010 67,0 69,3 bung eines Jahres zu-
lung
2011 31,5 41,6 sammenfassender Indika-
tor.
Entwicklung 2008 bis 2011 k.A. k.A.
2008 9,0 10,5 10,9 15,5
Kinder und Jugendliche unter 18 2009 8,9 9,9 10,8 15,5
Status Jahren pro 100 EW 2010 8,7 10,0 11,1 15,3
2011 8,5 10,2 11,2 15,5
Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte) -0,5 -0,3 0,3 0
2008 31,9 19,2 19,8 14,3
Personen 65 und älter 2009 32,5 19,6 20,2 14,3
Status pro 100 EW 2010 33,4 19,7 20,3 14,2
2011 32,9 19,5 20,0 14,0
Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte) 1,0 0,3 0,2 -0,3
Einwohner mit Migrationshinter- 2008 24,5 26,8 25,9 44,5
grund pro 100 EW 2009 24,7 28,3 27,3 44,9
(Ausländer und Deutsche mit ange-
Status nommener deutscher Staatsbür- 2010 22,1 28,2 26,8 45,0
gerschaft) 2011 23,5 28,8 27,5 44,8
Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte) -1,0 2,0 1,6 0,3
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 9Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Indikator- Indikator Monitoring Heine- Heine- Bezirks- Bezirk
typ Viertel West Viertel Ost region Mitte
Alexander-
platz
2008 32,2 37,1 35,0 37,0
Wanderungsvolumen 2009 25,7 33,2 31,2 34,9
Dynamik in % der EW 2010 26,9 36,6 32,6 36,5
2011 25,9 36,7 31,6 36,5
Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte) -6,3 -0,4 -3,4 -0,5
2008 0,0 -1,2 -0,1 0,1
Wanderungssaldo 2009 -1,3 0,0 0,2 -0,1
Dynamik
in % der EW 2008 2010 -0,9 -0,3 -0,1 0,9
2011 1,0 0,0 -0,1 -0,3
2008 -5,6 -3,5 -2,5 -2,8
Wanderungssaldo von Kindern 2009 -7,2 -6,0 -5,1 -3,0
Dynamik unter 6 Jahren
in % der EW unter 6 Jahren 2010 -6,4 -7,4 -5,2 -3,0
2011 1,6 -9,9 -0,5 -2,5
2008 7,6 8,3 7,0 12,1
Arbeitslose Empfänger von 2009 7,7 7,7 6,9 11,6
SGB II- u. III Leistungen insgesamt
Status in % der 15-65 j. EW 2010 7,7 8,1 7,3 11,8
2011 7,4 8,3 7,1 12,4
Entwicklung 2008 bis 2011 (Prozentpunkte) -0,2 0 0,1 0,3
Quelle: Monitoring Soziale Stadtentwicklung, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, eigene Berechnungen argus gmbh 2013
Für den Zeitraum 2007 bis 2010, für den Daten aus dem Monitoring Soziale Stadtentwicklung 2008 bis
2011 zur Verfügung stehen, werden beide Teilräume im mittleren Bereich des Rankings aller Planungs-
räume Berlins taxiert. D.h. die Gebiete weisen eine, im Vergleich zu allen Planungsräumen in Berlin,
durchschnittliche soziale Belastung auf. Signifikante Veränderungen sind im Beobachtungszeitraum
nicht eingetreten. Im Dynamik-Index, der den Entwicklungstrend bewertet, wird für das Heine-Viertel
Ost eine leicht zunehmende soziale Belastung angenommen, während dem Heine-Viertel West ab 2009
eine stabile soziale Entwicklung attestiert wird.
Mit Ausnahme einiger Daten im Heine-Viertel West liegt die Ausprägung der Bevölkerungs- und Sozial-
daten im Bereich der Bezirksregion Alexanderplatz. Das Heine-Viertel West weist mit geringeren Antei-
len von Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren und höheren Anteilen von Senioren über 64 Jahren
den für ältere Siedlungsbestände typischen Altersaufbau auf. Komplementär zu diesem Befund sind ein
vermindertes Wanderungsvolumen und ein geringer Anteil von Einwohnern mit Migrationshintergrund.
Aus dem positiven Wanderungssaldo von Kindern unter 6 Jahren im letzten Auswertungszeitraum kann
geschlossen werden, dass die Entwicklung des Altersaufbaus im Heine-Viertel West eine Tendenz zur
Angleichung an das Heine-Viertel Ost und die Bezirksregion aufweist.
Wie im Folgenden gezeigt werden wird, kann die im Monitoring für 2007 bis 2010 abgebildete sozial-
und bevölkerungsstrukturelle Entwicklung jedoch nicht auf den Prognosezeitraum fortgeschrieben wer-
den, weil die sich abzeichnende besondere bauliche Entwicklung des Untersuchungsgebiets und den
damit verbundenen hohen positiven Wanderungssaldo gravierende Auswirkungen auch Auswirkungen
auf die demografische Zusammensetzung der Wohnbevölkerung haben wird.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 10Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
3.3 Anzahl der Einwohner und Entwicklung
Im Untersuchungsgebiet sind mit Stand vom 31.12.2012 insgesamt 14.220 Einwohner melderechtlich
registriert, wobei sich die Bevölkerung in den beiden Teilräumen Heine-Viertel West und Ost in etwa
halbiert. Die Bevölkerungsentwicklung im Untersuchungsgebiet war zwischen 2007 und 2010 leicht
rückläufig. Seit 2010 sind jedoch in beiden Teilräumen im Zusammenhang mit der baulichen Entwicklung
deutliche Bevölkerungsgewinne zu verzeichnen (2010 bis 2012 insgesamt 826 Einwohner, entsprechend
ca. 6%).
Grafik 3: Bevölkerungsentwicklung von 2007 bis 2012 nach Bezugsräumen (absolut)
Bevölkerungsentwicklung 2007 bis 2012
17.000
Heine-Viertel West, Heine-Viertel Ost
und Untersuchungsgebiet
15.000
14.220
13.838
13.521 13.427 13.357 13.394
13.000
Heine-Viertel West
11.000 Heine-Viertel Ost
Untersuchungsgebiet
9.000
7.857
7.579
7.356 7.348 7.361 7.376
Einwohner
7.000 6.363
6.165 6.079 6.259
5.996 6.018
5.000
Jahr 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: EMR
Die vom Amt für Statistik Berlin-Brandenburg und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Um-
welt in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg veröffentlichte Bevölkerungs-
prognose 2011 bis 2013 basiert auf der Bevölkerungsentwicklung der vergangenen Jahre und Annahmen
zu voraussichtlichen Entwicklungen im Prognosezeitraum. Berücksichtigt werden hierbei die sogenannte
natürliche Bevölkerungsentwicklung, d.h. der Geburten- bzw. Sterbeüberschuss aufgrund der sich ver-
ändernden demografischen Zusammensetzung der Wohnbevölkerung sowie die voraussichtlichen Zu-
und Abwanderungen von Wohnbevölkerung. Nach den Ergebnissen der Bevölkerungsprognose war in
den zurückliegenden Jahren die Wanderungsbewegung der Wohnbevölkerung die wesentliche Einfluss-
größe der Bevölkerungsentwicklung. Auch für den Prognosezeitraum 2011 bis 2030 gehen die Autoren
davon aus, dass Bevölkerungswanderung die Bevölkerungsentwicklung dominieren wird.1
Die Bevölkerungsprognose 2011 bis 2013 berücksichtigt zur Abschätzung der Bevölkerungswanderung in
der hier verwendeten „mittleren Variante“ neben allgemeinen Rahmenbedingungen der Bevölkerungs-
entwicklung in Berlin (Wirtschafts- und Arbeitsmarktsituation, grundsätzliche Bestimmungen auf Bun-
des- und Landesebene, Veränderung der Attraktivität Berlins u.a.) auch den voraussichtlichen Woh-
nungsneubau. Da jedoch die Bevölkerungsprognose als kleinste räumliche Analyseeinheit nur den soge-
nannten „Prognoseraum“ zum Gegenstand hat, können kleinräumliche Besonderheiten auf der unter-
geordneten Ebene der Planungsräume nicht angemessen berücksichtigt werden.
Das Untersuchungsgebiet liegt im „Prognoseraum Zentrum“ das eine Fläche von 1.600 ha aufweist und
ca. 95.000 Einwohnern (Stand 31.12.2012) hat. Der Prognoseraum Zentrum ist wiederum in die vier
Bezirksregionen Tiergarten Süd, Regierungsviertel, Alexanderplatz und Brunnenstraße Süd gegliedert.
Das Untersuchungsgebiet nördliche Luisenstadt ist ein Teilraum der Bezirksregion Alexanderplatz und
hat lediglich eine Größe von 135 ha und 14.220 Einwohner (Stand 31.12.2012). Wie im Folgenden ge-
zeigt wird, sind die für den „Prognoseraum Zentrum“ getroffenen Wanderungsannahmen aufgrund
1
Bevölkerungsprognose für Berlin und die Bezirke 2011 bis 2030: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Ref. I A
– Stadtentwicklungsplanung in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Berlin, Oktober 2012
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 11Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
nutzungsstruktureller Unterschiede und spezifischer lokaler Entwicklungspotentiale nicht auf das
Untersuchungsgebiet übertragbar.
Abbildung 3: Bezugssystem Prognoseraum, Bezirksregionen, Untersuchungsgebiet
Quelle: Kartengrundlage FIS Broker Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Zugriff 4.1.2014)
In der Bevölkerungsprognose (mittlere Variante) wird für den Bezirk Mitte und den Prognoseraum Zent-
rum bis zum Jahr 2020 ein deutlich höheres Bevölkerungswachstum angenommen. Ab dem Jahr 2020
geht die Prognose allerdings für beide Bezugsräume von einem leicht rückläufigen Bevölkerungswachs-
tum aus.
Grafik 4: Relative Bevölkerungsentwicklung von 2007 bis 2012 und Bevölkerungsprognose 2013 bis 2027 nach
Bezugsräumen
125 %
Relative Bevölkerungsentwicklung/-prognose nach Bezugsräumen
120 % (IBasis 2007 = 100%)
115 %
110 %
Einwohhner in % (2007 = 100%)
105 %
100 % Untersuchungsgebiet
Prognoseraum Zentrum
95 % Bezirk Mitte
Entwicklung Prognose Berlin
90 %
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Jahr
Quelle: EMR, Bevölkerungsprognose
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 12Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Als bedeutsame Einflussfaktoren der im Folgenden dargestellten kleinräumigen Bevölkerungsprognose
werden im Einzelnen berücksichtigt:
die allgemeine Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum Zentrum (Sterbe- bzw. Geburten-
überschuss und Wanderungsbewegungen) auf Basis der mittleren Bevölkerungsprognose Berlin
2011 bis 2030,
der Bevölkerungszuwachs durch die sukzessive Ausschöpfung der Wohnungsbaupotenziale im
Untersuchungsgebiet im Zeitraum 2013 bis 2027 und
die Veränderung der demografischen Struktur der Mieterschaft und der Belegungsdichte in den
überalterten Siedlungsbeständen des Untersuchungsgebiets.
3.3.1 Allgemeine Bevölkerungsentwicklung der Bevölkerungsprognose Berlin 2011 bis 2030
Die allgemeine Bevölkerungsentwicklung der Bevölkerungsprognose Berlin 2011 bis 2030 berücksichtigt
die Veränderung der Anzahl der Wohnbevölkerung durch den Geburten- bzw. Sterbeüberschuss sowie
die Bevölkerungswanderung. Die Bevölkerungsprognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und
Umwelt in Zusammenarbeit mit dem Amt für Statistik Berlin-Brandenburg berücksichtig besondere Aus-
prägungen der Bevölkerungsentwicklung auf dem Bezugssystem der Prognoseräume als kleinste räumli-
che Einheit. Insbesondere wegen räumlich differenzierter Wanderungsannahmen (Binnen-und Außen-
wanderung) weichen die regionalen Prognosen auf der Ebene der Prognoseräume von denen der über-
geordneten Gebiete „Ortsteil“, „Bezirk“ und „Berlin“ ab. Für den Bezirk Mitte und den Prognoseraum
Zentrum werden im Vergleich zu Berlin gesamt überdurchschnittliche Wanderungsgewinne angenom-
men. Der Bezirk Mitte weist bis 2030 in der Bevölkerungsprognose nach Pankow und Friedrichshain-
Kreuzberg die höchsten Wanderungsgewinne auf.
Tabelle 3: Allgemeine Bevölkerungsentwicklung 2011 bis 2030
(Bevölkerungsprognose für Berlin mittlere Variante)
Zuwachs 2011
Bezugsraum
bis 2030
Berlin (00) 7,3%
Bezirk Mitte (01) 8,6%
Prognoseraum Zentrum (0101) 10,5%
Quelle: Bevölkerungsprognose, eigene Berechnungen argus gmbh 2013
Für die Veränderung der Einwohnerzahl, verursacht durch den Geburten- bzw. Sterbeüberschuss sowie
die Bevölkerungswanderung (ohne Berücksichtigung besonderer lokaler Entwicklungen) wird für das
Untersuchungsgebiet als Teilraum des „Prognoseraums Zentrum“ angenommen, dass sich diese im Pro-
gnosezeitraum 2013 bis 2027 analog der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung im Prognoseraum Zent-
rum (mittlere Variante) entwickelt.
Zwischen 2013 und 2027 ergibt sich im Untersuchungsgebiet aus der allgemeinen Bevölkerungsentwick-
lung ein Bevölkerungszuwachs von 1.385 Personen entsprechend 9,5% der Bevölkerung von 2012. Im
Gegensatz zu der Entwicklung in der Gesamtstadt (vgl. Grafik 4), die einen kontinuierlichen Anstieg bis
2030 annimmt, wird für den „Prognoseraum Zentrum“ im Jahr 2020 ein Maximum (2.245 Personen im
Untersuchungsgebiet) vorhergesagt. Danach wird, verursacht durch eine dann negative Bilanz der Au-
ßen- und Binnenwanderung im Prognoseraum, wieder ein leichter Bevölkerungsrückgang prognostiziert.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 13Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Grafik 5: Veränderung der Einwohnerzahl durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung 2013 bis 2027 im
Untersuchungsbereich nördliche Luisenstadt nach der mittleren Variante der Bevölkerungsprognose
für den Prognoseraum Zentrum
3.000
Veränderung der Einwohnerzahl 2013 bis 2027
durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung
2.500
2.145 2.108
2.027 2.076
2.022 1.973
2.000 1.895 1.905
1.842
1.744 1.767
1.568
1.500 1.363
1.105
1.000
788
Einwohner
500
-
Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Quelle: Bevölkerungsprognose, eigene Berechnungen argus gmbh 2013
3.3.2 Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Veränderung der Mieterstruktur in den
Siedlungsbeständen
Das Untersuchungsgebiet umfasst nach der fortgeschriebenen Gebäude- und Wohnungszählung 2011
insgesamt 8.766 Wohnungen (Stand 2012). Hiervon liegen in Siedlungen des industriellen Montagebaus
ca. 1.000 Wohneinheiten im Eigentum der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH und weitere ca.
2.600 Wohneinheiten im Eigentum der Wohnungsgenossenschaft „Berolina“ e.G (Stand Januar 2014)
sowie ca. 800 Wohneinheiten in privatem Einzeleigentum.
Abbildung 4: Siedlungsbestand im Untersuchungsgebiet
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 14Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Der Siedlungsbestand umfasst damit insgesamt ca. 4.400 Wohnungen und damit in etwa die Hälfte des
Gesamtwohnungsbestands im Untersuchungsgebiet.
Ein Vergleich der Altersstruktur der Bewohnerschaft der Siedlungsbestände mit den Einwohnern des
gesamten Untersuchungsgebiets ergibt insgesamt eine signifikante „Überalterung“ der Bewohner der
Siedlungsbestände. Die Alterskohorten der über 65-Jährigen sind in diesen Beständen zu Lasten der
Kinder unter 6 Jahren und der mittleren Altersgruppe deutlich stärker besetzt. Offenkundig werden die
Wohnungen, wie in vielen Siedlungsbeständen Berlins, noch in Teilen von Erstbeziehern bewohnt, die
die Wohnungen nach dem Auszug der Kinder auch weiterhin als Altersruhesitz nutzen.
Grafik 6: Altersverteilung Siedlungsbestand WBM und Berolina e.G. im Vergleich
zum Untersuchungsgebiet gesamt
70
Altersverteilung Siedlungsbestand und 58,7
60 Untersuchungsgebiet (31.12.2012)
51,5
50
Anteil in % (Stand 31.12.2012)
40
Siedlungsbestand
30 25,8
Untersuchungsgebiet gesamt
18,8
20
10 6,5 7,3 6,5 5,3
4,5 4,4
2,6 3,4 2,0 1,2
0,6 0,9
0
unter 1 Jahr 1 bis unter 6 6 bis unter 15 15 bis unter 18 18 bis unter 25 25 bis unter 65 65 bis unter 80 80 und mehr
Altersgruppen
Quelle: EMR, eigene Berechnungen argus gmbh 2013
Abbildung 5: Lage der stat. Blöcke 610 und 010
Die kleinräumige Analyse der Bevölkerungs-
struktur zeigt jedoch in den einzelnen statis-
tischen Blöcken mit Siedlungsbeständen
disparitäre Ausprägungen. Lediglich in den
statistischen Blöcken 610 und 010, die beide
im Planungsraum Heine-Viertel West liegen,
kann von einer, für die künftige Bevölke-
rungsentwicklung relevanten Abweichung
der Altersgruppenverteilung vom Gebiets-
durchschnitt gesprochen werden.
Die besondere Altersverteilung in den
Wohnblöcken 610 und 010 erklärt zu we-
sentlichen Teilen die Unterschiede zwischen
der Altersverteilung in den Siedlungsbe-
ständen gesamt und dem Untersuchungs-
gebiet.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 15Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Grafik 7: Altersverteilung statistischer Block 610 im Vergleich zum Untersuchungsgebiet gesamt
70
60
Altersverteilung Block 610 im Vergleich zum 58,7
Anteil in % (Stand 31.12.2012)
Untersuchungsgebiet (31.12.2012)
48,8
50
40
33,6
Block 610
30
Untersuchungsgebiet
18,8
20
12,6
10 7,3
4,4 3,9 5,3
3,4
0,6 0,9 0,0 0,6 0,0 1,2
0
unter 1 Jahr 1 bis unter 6 bis unter 15 bis unter 18 bis unter 25 bis unter 65 bis unter 80 und
6 15 18 25 65 80 mehr
Altersgruppen
Quelle: EMR, eigene Berechnungen argus gmbh 2013
Grafik 8: Grafik Altersverteilung statistischer Block 010 im Vergleich zum Untersuchungsgebiet gesamt
70
60
Altersverteilung Block 010 im Vergleich zum 58,7
Untersuchungsgebiet (31.12.2012)
Anteil in % (Stand 31.12.2012)
50
41,4
40 35,0
30
Block 010
18,8
20 Untersuchungsgebiet 13,8
10 7,3
5,3
1,6
3,4 2,9 4,4 3,7
0,6 0,9 1,0 1,2
0
unter 1 Jahr 1 bis unter 6 bis unter 15 bis unter 18 bis unter 25 bis unter 65 bis unter 80 und
6 15 18 25 65 80 mehr
Altersgruppen
Quelle: EMR, eigene Berechnungen argus gmbh 2013
Aus der Altersentwicklung in den beiden Wohnblöcken zwischen 2007 und 2012 kann entnommen wer-
den, dass sich die Altersstruktur der Bewohner zunehmend an die Ausprägung der Altersstruktur im
Untersuchungsgebiet insgesamt angleicht. Da die besondere Altersstruktur auch mit einer geringeren
Belegungsdichte der Wohnungen korrespondiert, kann angenommen werden, dass sich der Anglei-
chungsprozess im Prognosezeitraum fortsetzt und im Zuge der Neubelegung der Wohnungen eine Be-
völkerungszunahme eintreten wird.
Nach Maßgabe der Belegung der nicht „überalterten“ Wohnungen in den Siedlungsbeständen wird da-
von ausgegangen, dass bis 2027 insgesamt ca. 200 Personen zusätzlich in den beiden genannten statisti-
schen Blöcken wohnen werden.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 16Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Grafik 9: Bevölkerungszuwachs durch Veränderung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen des Unter-
suchungsgebiets zwischen 2013 und 2027
500
450 Bevölkerungszuwachs 2013 bis 2027 durch die Veränderung der
Mieterstruktur in den statistischen Blöcken 010 und 610
400
350
300
250
210
196
200 182
168
154
140
150 126
112
Einwohner
98
100 84
70
56
42
50 28
14
-
Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
3.3.3 Bevölkerungsentwicklung aufgrund der Ausschöpfung der Wohnungspotenziale im
Untersuchungsgebiet
Die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung wird maßgeblich durch die Annahmen zum dargestellten
Wohnungszugang im Untersuchungsgebiet und unmittelbaren westlich angrenzenden Verflechtungsbe-
reich bestimmt. Auf Basis der vorstehenden Ermittlungen kann davon ausgegangen werden, dass zwi-
schen 2013 und 2027 im Untersuchungsgebiet 4.219 und im Verflechtungsbereich 481 zusätzliche Woh-
nungen bezogen werden, wobei der zeitliche Schwerpunkt des Wohnungszugangs im ersten 5-Jahres-
Zeitraum zwischen 2013 und 2017 liegen wird (vgl. Grafik 1).
Im Zusammenhang mit der Erhebung der Wohnungsbaupotenziale im Untersuchungsgebiet konnte von
einer Auswahl bereits fertiggestellter bzw. noch im Bau befindlicher Wohnungsbauvorhaben auch der
jeweilige Wohnungsschlüssel ermittelt werden. Die Auswertung von 20 Bauvorhaben mit insgesamt ca.
950 Wohnungen (vgl. Tabelle: Wohnungsbaupotenziale im Anhang) ergibt bezüglich der Anzahl der
Wohneinheiten und der Zimmeranzahl folgende Verteilung:
Grafik 10: Wohnungsgrößen nach Anteil in ausgewählten
Bauvorhaben
Wohnungsschlüssel Neubau
6-Zi.-Whg. 7 und mehr-Zi.-
1% Whg.
1-Zi.-Whg.
5-Zi.-Whg. 2%
6%
7%
2-Zi.-Whg.
4-Zi.-Whg. 24%
21%
3-Zi.-Whg.
39%
Quelle: eigene Ermittlungen S.T.E.R.N. GmbH 2013
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 17Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Der Wohnungsschlüssel der Wohnbauvorhaben beträgt im Durchschnitt 3,1 Räume pro Wohnung und
liegt damit etwas unter dem Wert für das Untersuchungsgebiet gesamt mit 3,3 Räumen pro Wohnungen
(fortgeschriebene GWZ 2011 mit Stand vom 31.5.2013).
Zur Berechnung des Bevölkerungszugangs im Zusammenhang mit dem zusätzlichen Wohnungsbestand
mussten Annahmen zur durchschnittlichen Belegungsdichte der Wohnungen getroffen werden. Unter
Berücksichtigung des Umstands, dass es sich bei den neu geschaffenen Wohnungen zu größeren Teilen
um Wohnungseigentum und zu kleineren Teilen um freifinanzierten Mietwohnungsbau handelt, wurde
von einem überdurchschnittlichen Wohnflächenverbrauch und einer tendenziellen Unterbelegung der
Wohnungen ausgegangen:
Tabelle 4: Annahmen zur durchschnittlichen Belegung des Wohnungsneubaus
1-Zimmer- 2-Zimmer- 3-Zimmer- 4-Zimmer- 5-Zimmer- 6-und mehr
Whg. Whg. Whg. Whg. Whg. Zimmer-Whg.
Belegung mit
1 1,2 2 2,5 3 4
Personen
Quelle: argus gmbh 2013
Aus der Verteilung des Wohnungsschlüssel und der Belegungsmatrix ergibt sich eine durchschnittliche
Belegung von ca. 1,9 Personen pro Neubauwohnung. Zum Vergleich: die Belegungsdichte im Heine-
Viertel West beträgt 1,5 und Heine-Viertel Ost 1,8 Personen pro Wohnung (fortgeschriebene GWZ 2011
mit Stand vom 31.5.2013 und EMR zum 31.12.2012).
Wird die durchschnittliche Belegungsdichte dem ermittelten Wohnungszugang zugrundegelegt ist zwi-
schen 2013 und 2027 insgesamt ein Bevölkerungszuwachs von ca. 8.930 Personen zu erwarten.
Tabelle 5: Voraussichtlicher Bevölkerungszuwachs durch Wohnungszugang im Zeitraum 2013 bis 2027
Einwohnerzuwachs nach voraussichtlichem Bezugstermin
Region 2013 2014 2015-2017 2018-2022 2023-2027
gesamt
11 bis 15
bis 5 Jahre 6 bis 10 Jahre
Jahre
Heine-Viertel-West 473 359 1.045 418 713 3.008
Heine-Viertel -Ost 887 418 1.596 1.492 616 5.008
Verflechtungsbereich 709 205 - - - 914
gesamt 2.069 982 2.641 1.910 1.328 8.930
Quelle: eigene Berechnungen, argus gmbh 2013
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 18Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Werden die angenommenen Einwohnerzuwächse entsprechend der zeitlichen Zuordnung der Baufertig-
stellungen (vgl. Grafik 1) auf die jeweiligen Jahre verteilt, ergibt sich folgende Wachstumsprognose:
Grafik 11: Einwohnerzuwachs durch die Belegung neugeschaffenen Wohnraums im Untersuchungsgebiet und
Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027
12.000
Entwicklung des Einwohnerzuwachses 2013 bis 2027
10.000 durch die Neuschaffung von Wohnraum
8.930
8.664
8.399
8.133
7.868
8.000 7.602
7.220
6.838
6.456
6.074
6.000 5.692
4.812
3.932
4.000
3.051
2.069
Einwohner
2.000
-
Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Quelle: eigene Berechnungen, argus gmbh 2013
3.3.4 Zusammenfassung: Bevölkerungsprognose 2013 bis 2027
Wie dargestellt, erbringen die für die künftige Entwicklung der Wohnbevölkerung im Untersuchungsge-
biet und Verflechtungsbereich relevanten Faktoren unterschiedliche Beiträge zur Gesamtentwicklung.
Bezogen auf das Resultat im Jahr 2027 ist die maßgebliche Einflussgröße mit ca. 82% der Bevölkerungs-
zuwachs durch den Wohnungszugang. Demgegenüber trägt die allgemeine Bevölkerungsentwicklung
(Wanderungsgewinne und Sterbe- bzw. Geburtenüberschuss) lediglich 16% und der Zuwachs durch die
zu erwartende Angleichung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen nur 2% bei.
Grafik 12: Entwicklung des Einwohnerzuwachses nach den Einzelfaktoren im Untersuchungsgebiet
und Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027
12.000
Entwicklung des Einwohnerzuwachses 2013 bis 2027 im Untersuchungsbereich
durch die allgemeine Bevölkerungsentwicklung ,
10.000 die Veränderung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen und
die Neuschaffung von Wohnraum 8.930
8.664
8.399
8.133
7.868
8.000 7.602
7.220
6.838
6.456
6.074
6.000
5.692
4.812
3.932
Einwohner
4.000
3.051
2.069 2.027 2.145 2.108 2.076 2.022 1.973 1.905
1.744 1.895 1.842 1.767
2.000 1.363 1.568
1.105
788
14 28 42 56 70 84 98 112 126 140 154 168 182 196 210
-
Jahr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
allgemeine Bevölkerungsentwicklung Neuschaffung von Wohnraum Veränderung der Mieterstruktur in den Siedlungsbeständen
Quelle: eigene Berechnungen, argus gmbh 2013
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 19Infrastruktur-und Bevölkerungsentwicklungsanalyse Fördergebiet Städtebaulicher Denkmalschutz Luisenstadt (Mitte)
Nach den dargestellten Berechnungen ist davon auszugehen, dass sich die Bevölkerung im Untersu-
chungsgebiet und Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027 insgesamt um ca. 11.000 Einwohner
erhöhen wird. Aufgrund relativ detaillierter Informationen über die Bauvorhaben kann davon ausgegan-
gen werden, dass im ersten 5-Jahres-Zeitraum (2013 bis 2017) die Aussagen sowohl bezüglich der quan-
titativen Abschätzung, als auch der zeitlichen Zuordnung der Zugänge mit einer relativ hohen prognosti-
schen Sicherheit getroffen werden können. Wegen der zeitlich zunehmend unsichereren Ausprägung
der Einflussfaktoren muss für Langfristprognosen sowohl bezüglich der Stetigkeit der Entwicklung als
auch der erwarteten Quantitäten eine ansteigende Schwankungsbreite des Prognoseergebnisses hinge-
nommen werden. Der maßgebliche Einfluss auf die Prognoseergebnisse wird von der angenommenen
Realisierung der Wohnungsbauvorhaben ausgeübt. Die innerstädtische Wohnungsbautätigkeit unter-
liegt jedoch einer Vielzahl von wohnungspolitischen und finanzwirtschaftlichen Einflussfaktoren, die in
dem Prognosezeitraum von 15 Jahren nur schwer vorhersehbar sind. Wir gehen daher bis 2027 von ei-
ner zunehmenden Schwankungsbreite der Ergebnisse auf ca. +/- 10% aus. D.h. bis zum Jahr 2027 kann
die Bevölkerungsprognose um ca. +/- 1.000 Einwohner von der mittleren Variante abweichen.
Grafik 13: Bevölkerungszuwachs mittlere Variante und +/- 10% Schwankungsbereich im Untersuchungsgebiet
und Verflechtungsbereich zwischen 2013 und 2027
11.701 11.998
12.000 11.394
11.096
Bevölkerungszuwachs 2013 bis 2027 gesamt 10.780
10.473
10.021
10.000 9.580 10.702 10.907
8.982 10.274 10.486
9.818 10.044
8.376 9.454 9.498 9.610 9.707
9.253 9.387
7.757 9.095 9.120
8.000 8.853
8.582 8.584
6.608 8.054 8.162
7.506 7.719
6.000 5.444 7.248
6.436
6.260
4.240 5.337
Einwohner
4.000 5.228
2.890 4.185
4.128
Zuwachs mittlere Variante
2.000 2.871
Zuwachs obere Variante (+10%)
2.852
Zuwachs untere Variante (-10%)
-
Jahr
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027
Quelle: eigene Berechnungen, argus gmbh 2013
In den folgenden Darstellungen werden auf der Grundlage des derzeitigen Kenntnisstandes jeweils die
Ergebnisse der mittleren Variante als Prognose mit der höchsten Wahrscheinlichkeit genutzt.
argus gmbh / S.T.E.R.N. GmbH Seite 20Sie können auch lesen
