MARKTBERICHT: WOHNIMMOBILIEN MÜNCHEN 2021 | 22 - verkaufen vermieten beraten bewerten investieren - www.bunz-co.de
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
MARK TBERICHT: WOHNIMMOBILIEN MÜNCHEN 2021 | 22 verkaufen vermieten beraten bewer ten investieren w w w.bunz- co.de
verkaufen vermieten beraten bewer ten investieren
1 „Mit uns arbeiten Sie nicht mit dem größten Immobilienmakler der Branche, sicherlich aber mit einem der besten.“ Philipp Bunz
2
V O R W O R T
Die bayerische Landeshauptstadt München ist ein national und international gefragter
Wohnstandort, der sowohl durch stabile wirtschaftliche Rahmenbedingungen als auch durch
einen überdurchschnittlich hohen Freizeit- und Erholungswert besticht.
S
eit Jahren liegt die Stadt im Lebens- für die Zukunft wird ein anhaltendes Wachstum,
qualitätsranking von Mercer auf einem jedoch mit geringerer Dynamik, prognostiziert. Ein
der Top-Plätze, 2020 hinter Wien und weiterer wichtiger Faktor für den anhaltend hohen
Zürich auf Platz drei. Damit wird München Nachfragedruck auf dem Immobilienmarkt ist die
zum wiederholten Mal die höchste Lebensquali- Entwicklung der Haushaltszahlen. Bereits heute
tät innerhalb Deutschlands attestiert. Neben dem entfallen mehr als 80 % auf Ein- und Zweipersonen
pittoresken Stadtbild mit vielen Sehenswürdig haushalte und auch in Zukunft wird von einem
keiten und den vielfältigen Grünflächen innerhalb anhaltenden Trend der Verkleinerung von Haushal
der Stadt, prägt zudem die lebendige und inter ten ausgegangen.
national angesehene Kunstund Kulturszene das
positive Image der Stadt. Auch das Umland mit Die hohe Nachfrage, der geringe Leerstand,
seinen reizvollen Landschaften, der großen Zahl knappe Flächen und eine nicht ausreichende Neu-
an Badeseen und den authentischen Dörfern bautätigkeit haben in den letzten Jahren zu deut
und Städten bietet vielfältige Freizeit- und Erho lichen Anstiegen der Kaufpreise für Eigentums
lungsmöglichkeiten. Zudem besticht München wohnungen geführt, zwischen 2020 und 2021 war
durch die Nähe zu den Alpen, die mit dem Auto in eine Zunahme um 8 % zu verzeichnen. Etwas
rund einer Stunde zu erreichen sind. abgeschwächt konnte dieser Trend auch bei den
Mietpreisen beobachtet werden.
Mit acht Dax-Konzernen, vielen High-Tech-Unter
nehmen und einem breiten Branchenmix aus Hat die Corona-Krise Auswirkungen auf
Automobilindustrie, Biotechnologie, Informations- die Immobilienpreise?
und Kommunikationstechnologie und Finanz Die Immobilienbranche ist nur in wenigen Teil-
dienstleistungen, ist die Stadt zudem wichtiger märkten betroffen. Dazu gehören vor allem
wirtschaftlicher Wachstumsmotor – nicht nur Einzelhandels- und Hotelimmobilien, teilweise
innerhalb Bayerns und Deutschlands, sondern auch Büroimmobilien.
auch auf europäischer und internationaler Ebene. Weiterhin ungebrochen ist die Nachfrage nach
Folglich hat die Stadt in den letzten Jahren viele Wohnimmobilien. Die Preise in München und dem
Menschen aus aller Welt angezogen. Münchner Umland lagen im 2. Quartal 2021 um
Der positive Trend der letzten Jahre zeigt sich auch durchschnittlich 6,1 % höher als im Vorjahresquar-
in der Entwicklung der Beschäftigten, alleine von tal. Damit setzt sich der Trend steigender Wohnimmo-
2020 auf 2021 nahm die Zahl um 23.000 auf knapp bilienpreise trotz der Corona-Pandemie fort.
900.000 Beschäftigte zu. München ist in den letzten Lediglich eine Veränderung im Nachfrageverhalten
Jahren rasant gewachsen, Ende 2020 lag die Zahl ist festzustellen. Das Wohnen im Umland wird
der Einwohner bei rund 1,47 Mio. Damit ist die immer beliebter, sofern eine gute Anbindung und
Einwohnerzahl in den letzten zehn Jahren, bedingt Infrastruktur vorhanden sind. Neben der Tendenz
vor allem durch Bildungswanderung, arbeitsplatz- zum „Wohnen im Grünen“ nimmt auch das Thema
bedingte Zuwanderung und ein natürliches Bevöl Homeoffice eine immer wichtigere Rolle bei den
kerungswachstum, um ca. 11 % gestiegen. Auch Suchkriterien ein.
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 3
Dieser Marktbericht bietet Ihnen einen Einblick profitieren, erläutere ich Ihnen gerne in einem
in den Wohnungsmarkt 2021| 2022 und nimmt neben persönlichen Gespräch.
gesamtstädtischen Kennzahlen ausgewählte
Wohnlagen detaillierter in den Blick. Betrachtet Lassen Sie sich gut beraten.
werden neben dem Wohnungsmarkt (Eigentum
und Miete), auch der Markt für Häuser und Grund
stücke. Wirtschaftliche und|oder immobilien
wirtschaftliche Auswirkungen der Corona-Pande-
mie, über die wir aktuell Kenntnis haben, sind
mit Datum der Veröffentlichung des Marktberichts
berücksichtigt. Etwaige Auswirkungen darüber
hinaus, die sich in Folge noch ergeben können, Philipp Bunz
sind mit Datum der Veröffentlichung nicht Dipl.-Immobilienökonom [ADI]
Sachverständiger für Immobilienbewertung
berücksichtigt. Kfm. der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft
Wie Sie als potenzieller Käufer bzw. Verkäufer von
unseren herausragenden Dienstleistungen
4 I N H A LT 6 DE R I MM O B I LI E NM A R K T 44 D I E R A HME N BE D I N GU N G E N 56 I H R PA R TN E R
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 5
INHALT
2
VORWOR T
6 DER IMMOBILIENMARK T
8 KE Y FAC TS Wohnungsmarkt München
8 München im Vergleich der A-Städte
10 Wohnungsbedarf versus Bautätigkeit in München
11 Münchner Wohnlagen
11 . Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen und
in ausgewählten Wohnlagen am Münchner Stadtrand
12 . Kurzcharakteristiken ausgewählter Münchner Wohnlagen
14 Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den
zentralen Münchner Wohnlagen sowie in Solln und Harlaching
15 Besonderheiten sanierter Altbauten in München
16 MARK T für Eigentumswohnungen in München
16 Kaufpreisentwicklung und -prognose in München
18 Kaufpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen
22 Eigentumswohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen
26 . Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen
26 . Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung
27 Outlook Eigentumswohnungsmarkt München
28 MARK T für Mietwohnungen in München
28 Mietpreisentwicklung und -prognose in München
28 Mietpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen
33 Mietwohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen
36 . Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch Wohnungsgrößen
37 . Zu- und Abschläge beim Mietpreis durch die Ausstattung
37 Outlook Mietwohnungsmarkt München
38 MARK T für Einfamilienhäuser in München
43 VERVIELFACHER für Mehrfamilienhäuser in München
44 DIE R AHMENBEDINGUNGEN
46 GRUNDL AGEN soziodemografischer und ökonomischer
Rahmenbedingungen des Immobilienmarkts München
46 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung Münchens
47 Wohn- und Freizeitwert Münchens
48 Einwohner und Haushalte
50 ZIELGRUPPENANALYSE
50 Charakteristik der Wohnungsinteressenten
54 Kurzcharakteristik der Microm Geo Milieus®
56 IHR PARTNER
58 BUNZ & CO. Immobilien
58 Wofür steht BUNZ & CO.?
60 Kundenstimmen & Standorte
62 IMMOBILIENBE WER TUNG
62 Jede Immobilie ein Unikat
64 BUNZ & CO. R ATGEBER
64 Broschüren: Marktberichte Wohnimmobilien 2021 | 2022 und Vermietungsratgeber
65 Broschüren: Immo - Guides
65 Impressum
6
D E R
I M M O B
M A R K T
M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 7 I L I E N -
8
K E Y F A C T S
Wohnungsmark t München
l l l München im Vergleich der A-Städte
München – einer der begehrtesten Wohnorte Wohnimmobilienmarkt insbesondere in den
M
unter den deutschen A-Städten Jahren nach 2011 eine höhere Dynamik. Der
Bulwiengesa-Immobilienindex Wohnen repräsen-
ünchen gehört aufgrund seiner tiert die Preisentwicklung von Eigentums- und
positiven wirtschaftlichen Rahmen Mietwohnungen, Reihenhäusern sowie von Einfa
bedingungen und dem gleichzeitig milienhausgrundstücken. Besonders prägend
hohen Freizeitwert zu den gefrag- für die Marktsituation in München ist die Verknap
testen Wohnstandorten Deutschlands. Selbst im pung der Flächena ngebote mit der Folge einer
Vergleich mit den anderen deutschen Immobilien überdurchschnittlichen Steigerung der
hochburgen [Berlin, Düsseldorf, Frankfurt | Main, Grundstückspreise. Zudem stiegen die Preise für
Hamburg, Köln und Stuttgart] zeigt der Münchner Reihenhäuser überproportional stark.
Bulwiengesa-Immobilienindex Wohnen München versus A-Städte
300
Indexpunkte [1990 = 100] München
280
rd. 287
240
240
A-Städte
220 rd. 232
200
180
160
140
120
100 Quelle: RIWIS
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2012
2012
Aufgrund anhaltender Zuzüge ist der Wohnungs 5.960 Wohneinheiten pro Jahr deutlich. Dem
markt von einem knappen Angebot insbesondere begegnet die Stadt durch die Schaffung entspre-
im unteren und mittleren Preissegment geprägt. chender Angebote [München-Modell, einkommens
Bulwiengesa prognostiziert für die Landeshaupt- orient ierte Förderung] und dem bundesweit
stadt eine Steigerung der Wohnraumnachfrage größten kommunalen Wohnungsbauprogramm.
[inkl. Nachholbedarf] von ca. 215.600 Wohnein
heiten bis 2030 oder knapp 18.000 Wohneinheiten Aktuell werden Angebote im Stadtgebiet ins
pro Jahr. Wird der Nachholbedarf außen vor gelas- besondere in großen Entwicklungsarealen wie
sen, bleibt eine Wohnraumnachfrage von ca. Freiham bzw. den ehemaligen Kasernenarealen
8.800 Wohneinheiten pro Jahr. Beide Werte überstei- [u. a. Bayernkaserne, Luitpold-Kaserne, Prinz-Eugen-
gen die Neubautätigkeit der letzten zehn Jahre mit Kaserne] geschaffen.M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 9
MIETE
ER
V
T
High-End-Neubauwohnungen in Schwabing –
exklusiv vermietet durch BUNZ & CO. Immobilien
B
U
NZ & CO
.
Seit einigen Jahren gewinnt der Mietwohnungs- Wohnungsmarkt jedoch durch überdurchschnitt-
bau als Anlageprodukt zunehmend an Bedeutung. lich hochpreisige Projekte auf, bedingt durch die
So machte der Anteil der Eigennutzer vor der hohen Grundstückspreise in allen Münchner
Finanzkrise etwa 80 % des Gesamtmarktes aus. Wohnlagen.
Durch die Veränderungen des Kapitalmarktes und
fehlenden Anlagealternativen hat sich das Nach Der Wohnungsleerstand in München lag laut des
frageverhalten deutlich geändert. Trotz geringer von CBRE und Empirica herausgegebenen Leer
Renditen wächst auch der Anteil ausländischer standsindex 2020 mit einer Leerstandsquote von
Kapitalanleger, da München im Vergleich zu 0,2 % auf sehr niedrigem Niveau. Eine für den
anderen europäischen Märkten verhältnismäßig Wohnungsmarkt notwendige Mobilitätsreserve ist
„günstig“ ist. Im nationalen Vergleich fällt der damit kaum gegeben.10 K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n
l l l Wohnungsbedarf versus Bautätigkeit in München
Baufertigstellungen steigen weiter 2011 bis 2020 durchschnittlich 22 %. Die Gründe
In München wurden seit 2010 jährlich durch- hierfür sind vielfältig und nicht immer klar
schnittlich rund 5.960 Wohnungen fertiggestellt. zu identifizieren. Nicht nur die Auslastung des
Diese waren allen Segmenten zuzuordnen Bauhauptgewerbes und der einhergehende
[Miet-, Eigentumswohnungen in Mehrfamilien Fachkräftemangel führen zu Bauverzögerungen.
häusern und Häuser], wobei häufig die Fertigstel- Des Weiteren lassen Bauherren Grundstücke
lung von Eigentumswohnungen deutlich überwog. bewusst brachliegen, um auf steigende Mieten
Zur Deckung der hohen Nachfrage hat München und Preise zu spekulieren. Zu einem weiteren
das ehrgeizigste Wohnungsbauprogramm in Überhang führen Genehmigungen, die durch eine
Deutschland aufgelegt. Die Stadt strebt den Neubau Änderung der Nutzung nicht umgesetzt werden
von 8.500 Wohnungen pro Jahr an, dieses Ziel konnten. Bei Anforderung einer weiteren Geneh
wurde 2019 erstmals erreicht. migung wird die vorherige nicht automatisch
gelöscht und wird somit mehrfach aufgeführt.
Im Gegensatz zu den Baufertigstellungen hat
die Zahl der Baugenehmigungen 2020 im Vergleich Ende 2020 gab es in der Stadt knapp 800.300 Woh
zum Vorjahr wieder abgenommen. Mit knapp nungen. Dies entsprach einer Steigerung von 7,1 %
11.000 ausgestellten Genehmigungen verblieben seit 2011, während die Zunahme der Haushalte
diese jedoch auf einem sehr hohen Niveau. im gleichen Zeitraum bei 13,8 % lag. Der Druck auf
Insgesamt betrug der Genehmigungsüberhang von den Wohnungsmarkt wächst folglich weiter.
Wohnbauaktivität in München, 2011 bis 2020
BAUGENEHMIGUNGEN BAUFERTIGSTELLUNGEN
JAHR WOHNUNGS-
Wohnungen in davon in Mehr Wohnungen in davon in Mehr BESTAND
Wohng ebäuden familienhäuser Wohng ebäuden familienhäusern
2011 5.237 87 % 3.983 91 % 746.912
2012 5.049 82 % 3.641 89 % 750.409
2013 7.349 85 % 5.570 83 % 755.440
2014 6.690 89 % 4.777 85 % 760.549
2015 6.100 88 % 6.791 87 % 766.586
2016 7.627 89 % 6.204 87 % 772.878
2017 7.489 90 % 5.678 88 % 777.704
2018 8.650 91 % 6.729 90 % 784.422
2019 11.910 92 % 7.767 86 % 791.905
2020 10.992 91 % 8.502 89 % 800.262
Ø 7.709 88 % 5.964 87 % + 7,1 %
Quelle: Bayerisches Landesamt für StatistikM A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 11
Feldmoching | Harthof | Am Hart
Freimann
Lerchenau | Fasanerie
Allach | Untermenzing
Milbertshofen
Moosach
Englischer Garten
Schwabing | Maxvorstadt Daglfing | Johanneskirchen
Aubing
Neuhausen
Nymphenburg Oberföhring | Englschalking | Denning
Pasing | Obermenzing Altbogenhausen | Herzogpark
MÜNCHEN
Laim Westend Riem
Zentrum
Haidhausen | Au
Berg am Laim
Hadern Ramersdorf
Sendling Trudering | Waldperlach
Giesing
Perlach
Harlaching
Wohnlagen Fürstenried | Forstenried
sehr gut Solln
gut bis sehr gut
gut
durchschnittlich bis gut
durchschnittlich
einfach bis durchschnittlich
einfach
0 1 2 3 km Quelle: © OpenStreetMap CC-BY-SA, bulwiengesa AG
l l l l Münchner Wohnlagen
Hohe Wohnqualität in den zentralen Münchner Wohnlagen und in ausgewählten
Wohnlagen am Münchner Stadtrand
Deutliche Preis- und Mietsteigerungen in allen immer knapper werdenden Flächen in München
Münchner Wohnlagen führte bei einem anhaltend niedrigen Zinsniveau
Zu den begehrtesten Lagen im Münchner demnach zu deutlichen Miet- und Preissteigerun
Stadtgebiet gehören seit jeher die Wohnlagen gen in allen Münchner Wohnlagen.
Altbogenhausen | Herzogpark, Zentrum
[Altstadt-Lehel | Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt], Laim, Sendling und Giesing zählten bislang
Nymphenburg und Englischer Garten. zu den noch verhältnismäßig günstigeren der
Auch Schwabing | Maxvorstadt, Haidhausen | Au zentralen Münchner Wohnlagen, jedoch sind
und Neuhausen haben sich zu äußerst belieb- auch hier gerade in den letzten Jahren deutliche
ten Wohnlagen entwickelt. Zu den exklusivsten Aufwertungsprozesse durch Sanierungen und
Wohnlagen im Münchner Süden gehören den Neubau hochwertiger Wohnungen in Gang
zudem die Stadtbezirksteile Solln und Harlaching. gesetzt worden. Insbesondere das Westend
fand durch die Sanierung von Altbauten steigende
Der Druck auf den Wohnungsmarkt führte Beliebtheit. Die Qualität der Bausubstanz ist
jedoch dazu, dass sich die starke Nachfrage nach innerhalb des Viertels jedoch nach wie vor sehr
Wohnraum auf das gesamte Stadtgebiet über- heterogen, auch wenn bereits einige Luxus
trägt. Die zu geringe Bautätigkeit bei gleichzeitig wohnprojekte realisiert wurden.12 K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n
Kurzcharakteristiken ausgewählter Münchner Wohnlagen
Urbanität als wichtiger Standortfaktor Schwabing | Maxvorstadt besteht aus Schwabing-
Im Zentrum Münchens, bestehend aus den Stadt West, dem südlichen Teil des Stadtbezirks
bezirken Altstadt-Lehel und Ludwigsvorstadt- Schwabing-Freimann und der Maxvorstadt. Die
Isarvorstadt, ist eine sehr heterogene Struktur Maxvorstadt ist Zentrum des klassizistischen
anzutreffen: Die Altstadt zeichnet sich durch München. Erholung bietet der Alte Botanische
touristische Infrastruktur, Einzelhandel, Büros, Garten. Kunst, Kultur und Wissenschaft prägen
aber auch Wohnbevölkerung aus, während das die Maxvorstadt, das Viertel der Dichter und Denker.
Lehel durch prächtige historische Fassaden und Die Universitäten sorgen für eine hohe Tages-
großbürgerliches Wohnen gekennzeichnet ist. bevölkerung und ein etabliertes Nachtleben.
Das Glockenbachviertel und Gärtnerplatzviertel Schwabing ist besonders durch die Leopoldstraße
in der Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt haben sich zwischen Siegestor und Münchner Freiheit als
zum vielleicht beliebtesten Wohnquartier mit Flaniermeile bekannt. Geprägt wird Schwabing
hohem Anteil an Gastronomie und Dienstleistun auch durch Stadtvillen und gründerzeitliche
gen gewandelt. Die hohe bauliche Dichte sowie Bürgerhäuser sowie die zahlreichen Jugendstil-
das Image als Mittelpunkt des Münchner Nacht Fassaden. Die Münchner Freiheit ist das bedeu-
lebens mit seiner schwul-lesbischen Szene machen tendste Stadtteilzentrum Münchens und bietet ein
den besonderen Reiz aus. diversifiziertes Einzelhandelsangebot. Die Nähe
zum Englischen Garten, die optimale Verkehrsa n
Die Wohnlage Haidhausen | Au [Stadtbezirk bindung und die kulturellen Einrichtungen begrün
Au-Haidhausen] entstand ursprünglich als dicht den das sehr hohe Preisniveau.
bebaute Vorstadt aus der Gründerzeit. Die Wand
lung zum beliebten urbanen Viertel ist mittlerweile Neuhausen ist der östliche Teil des Stadtbezirks
vollzogen. Das breite Kulturangebot [u. a. mit Neuhausen-Nymphenburg. Das ehemalige Arbeiter
Gasteig, Muffatwerk, Auer Dult und Nockherberg] viertel wandelte sich in den letzten Jahren in
unterstreicht die Bedeutung von Haidhausen | Au ein teures „In-Viertel“. Der Rotkreuzplatz ist das
für das kulturelle Stadtleben. Das Herzstück der Au Stadtteilzentrum mit diversen Einzelhändlern
bildet der quadratische Mariahilfplatz rund um sowie Cafés und Restaurants. Ein breites Kultur
die neugotische Mariahilf-Kirche. angebot aus Live-Bühnen, Kino, Theater, Museen
und kleinen Galerien lockt die Bevölkerung
Altbogenhausen | Herzogpark ist die exklusivste nicht nur aus dem Viertel an.
Wohnlage im Stadtbezirk Bogenhausen, der bis an
die östliche Stadtgrenze reicht. Repräsentative Nymphenburg ist der westliche Teil des Stadt
historische bzw. Jugendstil-Fassaden, frei stehende bezirks Neuhausen-Nymphenburg. Das Schloss
Villen im Neu- und Altbau, die von Botschaftern, Nymphenburg dominiert den Stadtteil, der
Werbeagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und Nymphenburger Schlosspark bietet Grün- und
Medienstars bewohnt und genutzt werden, sowie Erholungsflächen, die für die ganze Stadt von
hohe Gartenmauern charakterisieren diesen Bedeutung sind. Nymphenburg ist ein repräsen
Teilraum. tatives, großbürgerliches Villenviertel vom
Ende des 19. Jahrhunderts und gilt bei vielen als
Die Wohnlage Englischer Garten ist sehr kleinräu- die beste Wohnlage Münchens.
mig und ein Teil des Stadtbezirks Schwabing-
Freimann. Da der Isarring hier im Tunnel verläuft, Laim ist geprägt durch Einfamilienhäuser, Villen
zeichnet sich die Wohnlage durch eine beschauliche kolonien und Wohnanlagen mit teilweise gemein-
Ruhe aus. Die unmittelbare Nähe zum Englischen nützigen mehrgeschossigen Wohnblocks. Als ehe-
Garten und die großzügige Durchgrünung der Gärten maliges Arbeiterviertel zeichnet es sich heute durch
und Freiflächen sind charakteristisch. eine breit gemischte Bewohnerstruktur aus. Nahver-M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 13
sorgung wird an der Fürstenr ieder Straße angeboten. zeichnen sich, anders als die zentralen Wohnlagen,
Das Westend im Stadtbezirk Schwanthalerhöhe ist vor allem durch die naturnahe und ruhige Lage
eines der Viertel Münchens mit höchster Urbanität. aus. Die Bebauungsstruktur ist deutlich aufgelocker-
Viele verschiedene Nationen und soziale Schichten ter und kleinteiliger. In den letzten Jahren sind
wohnen in den das Stadtbild bestimmenden Genos jedoch auch in diesen Stadtteilen vielfältige Nachver
senschaftssiedlungen aus der Zeit um 1900. Das dichtungsmaßnahmen durchgeführt worden,
alte Messezentrum westlich der Theresienwiese ist die attraktives und modernes Wohnen von höchster
durch die Verlagerung der Messe München nach Qualität geschaffen haben.
Riem frei geworden und wurde vor einigen Jahren
neu bebaut. Das Westend ist eines der Viertel in Solln, der südlichste Stadtteil Münchens, besteht
München, das aktuell den größten Aufwertungs hauptsächlich aus dem unter Denkmalschutz
prozess durch Gentrifizierung erfährt. stehenden historischen Dorfkern und exklusiven
Villenkolonien. Daneben wurde in den 1960er-
Bei allen charakterisierten Wohnlagen ist Urbanität und 1970er-Jahren die Parkstadt Solln eine für die
ein wichtiger Standortfaktor. Sie alle verfügen über Epoche typische Großwohnsiedlung gebaut. Die
einen mehr oder weniger hohen und attraktiven Nähe zum Forstenrieder Park und zur Isar sorgen
Altbaubestand, der vor allem in den innerstädtischen für ein vielfältiges Naherholungsangebot.
Lagen Potenzial für Liebhaberpreise bietet. Aufwer
tungsprozesse durch Gentrifizierung sind Ursache Auch Harlaching ist durch Villenkolonien und
für die überwiegend hohen Preisniveaus und ver- hochwertige Ein- und Mehrfamilienhäuser mit
stärken die positiven Preisentwicklungen. großzügigen Gärten geprägt. Das Viertel besticht
zudem durch die grüne Umgebung mit der Nähe zu
Vornehme Wohnlagen im Münchner Süden den renaturierten Isarauen, dem Perlacher Forst
Die exklusiven Wohnlagen im Münchner Süden und dem Tierpark Hellabrunn.
K AUF
ER
V
T
Bestlage Herzogpark: Design pur –
exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
B
U
NZ & CO
.14 K E Y FAC T S Wo h n u n g s m a r k t M ü n c h e n
l l l Ausgewählte aktuelle Eigentums- und Mietwohnungsprojekte in den zentralen
Münchner Wohnlagen sowie in Solln und Harlaching
Projekte mit hochwertiger Ausstattung Die rechts stehende Tabelle zeigt eine Auswahl an
und Architektur geplanten bzw. in Bau befindlichen Wohnungspro
Derzeit finden sich in den zentralen Wohnlagen jekten. In den zentralen Wohnlagen sind mitt
Münchens an vielen Stellen interessante und lerweile Durchschnittspreise von über 14.000 € |m 2
hochwertige Wohnungsprojekte. Besonders viele üblich. Auch im Mietwohnungsbau etabliert
neue Eigentumswohnungen werden in den sich zunehmend ein Angebot, das mit hochwertigs-
Wohnlagen Schwabing | Maxvorstadt und Haid ter Architektur, Ausstattungsqualität und Service
hausen | Au gebaut. leistungen eine anspruchsvolle Klientel umwirbt.
Milbertshofen
15
Englischer Garten
18
13
9
14
10
Schwabing | Maxvorstadt
23
Neuhausen
12
Oberföhring | Englschalking | Denning
Altbogenhausen | Herzogpark
24 17
16
11
1
21
MÜNCHEN
Wohnlagen
sehr gut Zentrum
gut bis sehr gut
gut
durchschnittlich bis gut
durchschnittlich Haidhausen | Au
einfach bis durchschnittlich
einfach 20 Berg am Laim
Eigentumswohnung 19
Mietwohnung
unter 25 Wohnungen
25 bis unter 50 Wohnungen
2
50 bis unter 150 Wohnungen 22
über 150 Wohnungen 3 4–7
8
0 0,2 0,4 0,6 km Ramersdorf
Giesing
©O
penStreetMap CC-BY-SA,
bulwiengesa AG
1 Zaubzer 29 9 Wilhelmstraße 27 17 Türkenstraße 52–54
2 Haus Mühlbach 10 The Hub Schwabing 18 Schwabinger Carré | Flair Schwabing
3 Hoch der Isar 11 Artists 19 BAADER Glockenbach
4 Wohnen am Nockherberg, Block 2 12 ehemaliges Umspannwerk 20 Edition 14
5 Wohnen am Nockherberg, Block 3 13 Wohlfühl-Oase Fallmerayer Hof II 21 Hermann-Lingg-Straße 4
6 Wohnen am Nockherberg, Block 4 14 H59 22 Schlachthofgelände – Bereich Viehhof
7 Wohnen am Nockherberg, NOC 2.4 15 Luxemburger Straße | Stengelstraße 23 Fasaneriestraße 14
8 Wohnen am Nockherberg, Welfengarten 16 Carl Rottmann 24 Renatastraße 20 aM A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 15
Ausgewählte aktuelle Wohnungsprojekte in München
ANZAHL WOHN- Ø-KAUF- / FERTIG-
PROJEKT TEILRAUM INVESTOR
WHG. FLÄCHE [m 2 ] Ø-MIETPREIS* STELLUNG
Hoch der Haidhausen Becken
185 ETW 13.800 16.600 IV | 2022
Isar | Au Development GmbH
Wohlfühl- Immoglob Woh-
Oase Schwabing | nungs- und Gewer-
17 ETW 1.300 20.200 I | 2021
Fallmerayer Maxvorstadt bebau Vermögens
Hof II treuhand
Schwabing | pbm development
H59 24 ETW 2.200 16.000 I | 2021
Maxvorstadt GmbH
Schwabinger
Schwabing | Metropolitan
Carré II | Flair 74 MW 5.700 21,20 I | 2020
Maxvorstadt Firmengruppe
Schwabing
BAADER Heisig und Heisig
Glocken- Zentrum Projektentwicklungs- 90 ETW 7.700 14.700 II | 2021
bach gesellschaft
6B47 Real Estate
Will No. 16 Harlaching 28 ETW 3.600 15.300 III | 2021
Investors AG
Söltlstr. |
Harlaching L-Homes GmbH 36 ETW 2.500 10.800 II | 2020
Säbener Str.
Sollair [Glo- HGW Bauträger
Solln 20 ETW 2.400 8.200 I | 2020
ckenbecher] GmbH
Hofgut Alt- Domino Haus- und
Solln 45 ETW 4.500 9.500 IV | 2020
Solln 2. BA Grundbesitz GmbH
* in Euro Quelle: bulwiengesa AG
l l l l Besonderheiten sanierter Altbauten in München
Sanierte Altbauten entsprechen heutigem Sanierte Altbauten weisen eine Ausstat-
Wohnbedürfnis tung auf, die eine Nutzung entsprechend den
Unter Altbau verstehen viele zunächst Bauwerke heutigen Wohnbedürfnissen zulässt. Dazu
im Jugendstil aus der Zeit um 1900, wobei auch zählen die Anpassung an heutige Energie
Bauten aus früheren Epochen wie der Gründerzeit standards, um die Betriebskosten zu ver
oder dem Historismus unter diesen Begriff fallen. ringern, und die Modernisierung der elektri-
Häufig sind Altbauten durch eine repräsentative schen Versorgung. Die Lage der Altbauquar-
Bauweise geprägt, welche zunächst aus der auf- tiere befindet sich in der Regel an urbanen
wendigen Fassadengestaltung hervorgeht. Hinter und infrastrukturell gut ausgebauten Orten,
der Fassade befinden sich oftmals großzügige das heißt im Altstadtkern und den angren
Räumlichkeiten mit hohen Decken, teils aufwen- zenden Quartieren. Mit dem Wohngefühl „im
dige Stuckverzierungen, Holzdielen oder Fisch Altbau leben“ geht damit auch „urbanes
grätparkett sowie Flügeltüren und Kastenfenster. Wohnen“ einher.16
M A R K T
für Eigentumswohnungen in München
l l l Kaufpreisentwicklung und -prognose in München
Höchstes Kaufpreisniveau in Deutschland Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Durchschnitts
Der Münchner Wohnungsmarkt ist nach wie vor preise in München für Neubaueigentumswohnun
durch eine verhältnismäßig niedrige Bautätigkeit gen um 134 % und im Bestand um 179 %. Zuletzt
bei gleichzeitig immer knapper werdenden lagen sie bei durchschnittlich 9.000 € |m 2 im Neubau
Flächen geprägt. In Verbindung mit dem anhaltend sowie 7.800 € |m 2 im Bestand. In keiner anderen Stadt
günstigen Zins- und Finanzierungsumfeld und Deutschlands ist das Kaufpreisniveau derart hoch.
der geringeren Attraktivität alternativer Anlage
möglichkeiten führte dies als Folge der Finanz- In den sehr guten Wohnlagen Münchens stiegen
krise 2008 zu enormen Preis- und Mietsteiger un die Preise für Eigentumswohnungen 2020 auf durch
gen. Dabei stiegen die Preise für Eigentumswoh schnittlich 17.000 € |m 2 im Neubau und 13.500 € |m 2
nungen und entkoppelten sich von der Entwicklung im Bestand. Für Objekte mit Alleinstellungsmerk
der Mietpreise, was entsprechend ein deutliches malen konnten auch deutlich höhere Kaufpreise
Absinken der Renditen nach sich zog. Zwar schätzen erzielt werden.
Kapitalanleger die positive Wertentwicklung und
gute Vermietbarkeit von Wohnungen, jedoch wird Die seit Jahren ungebrochene Nachfrage nach
die Nachhaltigkeit eines Investments aufgrund Wohnraum spiegelt sich in der Preisdynamik wider.
der hohen Kaufpreisfaktoren zunehmend infrage Eine Verringerung des Drucks auf den Wohnungs
gestellt. Insgesamt besteht jedoch nach wie vor ein markt ist aufgrund der im Kern positiven sozio
hohes Interesse für Wohnimmobilien in München. ökonomischen und wirtschaftlichen Faktoren
Durchschnittspreise in € | m2 für Eigentumswohnungen in München, 2009–2024
10.000
Neubau
9.000
rd. 9.100
8.000 Bestand
rd. 8.050
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000 Quelle: RIWIS
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Wohnungspreise in €/m 2 Wohnfläche gelten idealtypisch für eine Wohnung mit ca. 65 bis 90 m 2 Wohnfläche und Standardaus-
stattung; ab 2021 PrognosewerteM A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 17
K AUF
ER
V
T
Klassik neu definiert in Bestlage Schwabing –
exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
B
U
NZ & CO
.
langfristig nicht zu erwarten. Kurzfristig führte werden werden 2021 für ein vorzeitiges Ende
die Corona-Pandemie zu leichten Rückgängen bei der hohen Wachstumsraten sorgen. Nicht nur bei
Verkäufen und Vermietungen. Unaufschiebbare Privatkunden, sondern auch bei Projektentw ick
Wohnungswechsel lassen bald jedoch wieder stei- lern stehen Verschiebungen von Investitionsent
gende Transaktionen und Vermietungen erwarten. scheidungen im Raum. Auch 2022 werden die
Folgen aus dem aktuellen Jahr noch spürbar sein.
In den letzten Jahren konnten Preisanstiege Leicht steigende Zinsen bei verhaltenen Einkom
durch das geringe Zinsniveau teilweise kompensiert menssteigerungen werden in den kommenden
werden, was den Erwerb von Wohnraum noch Jahren preisdämpfend wirken. Sowohl im Neubau
erschwinglich machte. als auch im Bestand stabilisieren sich die Preise
jedoch mittelfristig wieder und werden prognose-
Einkommensrückgänge und ein unsicheres Umfeld gemäß schon 2023 über das Ausgangsniveau von
während bzw. als Folge der Covid-19-Pandemie 2019 steigen.18 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n
l l l Kaufpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen
In den zentralen Wohnlagen werden die und Harlaching lagen die durchschnittlichen
höchsten Preise aufgerufen Kaufpreise bei 7.900 € |m 2 bzw. 8.200 € |m 2.
Im Zeitraum 2010 bis 2020 sind die Durchschnitts
preise im Bestand in allen Münchner Wohnlagen Zwischen den durchschnittlichen Kaufpreisen
deutlich angestiegen. Die stärksten Steigerungen in in den guten bis sehr guten Lagen [Max.] und den
den zentralen Lagen konnten dabei mit 208 % in durchschnittlichen Kaufpreisen in den eher
Schwabing | Maxvorstadt und 188 % im Zentrum einfachen Lagen [Min.] im Bestand lagen zwischen
verzeichnet werden. 4.000 und knapp 11.000 € |m 2, was auf den Mikro
standort bei gleicher Objektqualität zurückzufüh-
Generell zeigt sich, gestaffelt nach den durch- ren ist. Besonders groß sind die Preisspannen
schnittlichen Kaufpreisen im Bestand, dass in den in Schwabing | Maxvorstadt sowie im Zentrum.
zentralen Wohnlagen und in den exklusiven
Wohnlagen im Münchner Süden die höchsten Für 2022 wird in den zentralen Münchner
Kaufpreise erzielt wurden. Der höchste durch- Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen
schnittliche Kaufpreis ist im Zentrum mit 11.800 € |m 2 im Münchner Süden aufgrund der Corona-
aufgerufen worden, aber auch am Englischen Pandemie mit einem Nachgeben der dynamischen
Garten, in Altbogenhausen | Herzogpark, Haid- Wachstumsraten auf dem Immobilienmarkt
hausen | Au, Nymphenburg, Schwabing | Maxvor- gerechnet. In den beliebten Münchner Wohnlagen
stadt und im Westend lagen die Preise im Durch kann aber weiterhin mit steigenden Bestands
schnitt bei 8.800 € |m 2 und darüber. In Solln preisen gerechnet werden.
WO H N U N GSM A R K T
MÜNCHEN 2021 | 2022
ETW BESTAND Feldmoching | Harthof | Am Hart
Freimann
Allach | Lerchenau | Fasanerie
Untermenzing
Milbertshofen
Moosach Engl.
Garten
Daglfing |
Johanneskirchen
Aubing
Schwabing | Oberföhring |
Nymphenburg Neuhausen Maxvorstadt Englschalking |
Denning
Pasing |
Altbogenhausen |
Obermenzing
Herzogpark
Laim Westend
Zentrum Haidhausen | Au Riem
Berg am Laim
Ø Kaufpreis ETW Bestand Hadern Sendling Giesing Ramersdorf Trudering |
Waldperlach
in € | m 2
drei über 10.000 Perlach
drei 9.000 bis unter 10.000 Harlaching
drei 8.000 bis unter 9.000 Fürstenried |
Forstenried
zehn 7.000 bis unter 8.000
Solln
zehn 6.000 bis unter 7.000
eine unter 8.000 Quelle: © bulwiengesa AG 2021M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 19
Kaufpreis für Bestandswohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2 im Jahr 2020
WOHNLAGE MIN. Ø MAX. ENTWICKLUNG 2010–2020 TREND
HAIDHAUSEN | AU 5.100 9.500 15.000 171 % ↑
LAIM 5.300 6.900 9.100 156 % ↑
NEUHAUSEN 6.100 8.400 14.500 151 % ↑
SCHWABING | MAXVORSTADT 5.600 9.700 16.500 208 % ↑
WESTEND 6.000 8.800 10.200 171 % ↑
ZENTRUM 7.200 11.800 18.000 188 % ↑
ALTBOGENH. | HERZOGPARK 5.600 10.000 14.500 178 % ↑
ENGLISCHER GARTEN 7.800 10.000 14.000 115 % ↗
NYMPHENBURG 7.000 9.100 12.600 149 % ↗
HARLACHING 5.800 8.200 10.200 134 % ↗
SOLLN 4.600 7.900 10.800 159 % ↑
Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten. Quelle: RIWIS
Der positive Trend umfasst auch das mit 9.400 € | m2 bzw. 10.700 € | m2 noch deutlich
Neubausegment erschwinglicher.
Die Durchschnittspreise im Neubau sind im
Zeitraum 2010 bis 2020 in allen Wohnlagen stark Zwischen den Maximum- und den Minimum
angestiegen. Die stärksten Anstiege sind mit preisen innerhalb der Wohnlagen lagen meist etwa
262 % in Schwabing | Maxvorstadt, 213 % im Zentrum 4.000 bis 9.500 € |m 2, dies war auf die jeweiligen
und 204 % in Neuhausen zu verzeichnen, aber Mikrostandort- und Ausstattungsqualitäten zurück
auch die Wohnlagen Altbogenhausen | Herzogpark, zuführen. Besonders groß waren die Preisspannen
Haidhausen | Au, Harlaching, Laim und das im Zentrum und in Neuhausen.
Westend weisen Preissteigerungen von 140 % und
mehr auf. In den letzten zehn Jahren waren in allen Münchner
Stadtteilen deutliche Preissteigerungen für
Generell zeigt sich, gestaffelt nach dem durch- Eigentumswohnungen im Neubau und im Bestand
schnittlichen Kaufpreis im Neubau, dass in den zu beobachten. Gleichzeitig variierten die Wachs
zentralen Wohnlagen die höchsten Kaufpreise tumsraten in den einzelnen Teilräumen deutlich.
erzielt wurden. An der Spitze stand hier mit Dieser Trend wird auch in Zukunft weiter zu beob
14.700 € |m 2 das Münchner Zentrum, aber auch im achten sein. 2022 werden im Neubausegment in
Teilraum Altbogenhausen | Herzogpark wurden allen Wohnlagen Auswirkungen der Corona-
Durchschnittspreise von 14.300 € |m erreicht. Im
2
Pandemie zu verzeichnen sein, mittelfristig kann
Vergleich dazu waren die durchschnittlichen aber auch hier wieder mit einer positiven, wenn
Kaufpreise für Neubauwohnungen in den vorneh- auch abgeschwächten Entwicklungsdynamik
men Stadtbezirksteilen Solln und Harlaching gerechnet werden.20 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n
WO H N U N GSM A R K T
MÜNCHEN 2021 | 2022
ETW NEUBAU
Feldmoching | Harthof | Am Hart
Freimann
Allach | Lerchenau | Fasanerie
Untermenzing
Milbertshofen
Moosach Engl.
Garten
Daglfing |
Johanneskirchen
Aubing
Schwabing | Oberföhring |
Nymphenburg Neuhausen Maxvorstadt Englschalking |
Denning
Pasing |
Altbogenhausen |
Obermenzing
Herzogpark
Laim Westend
Zentrum Haidhausen | Au Riem
Berg am Laim
Hadern Sendling Giesing Ramersdorf Trudering |
Ø Kaufpreis ETW Bestand Waldperlach
in € | m2
Perlach
fünf über 12.000
Harlaching
eine 11.000 bis unter 12.000 Fürstenried |
zwei 10.000 bis unter 11.000 Forstenried
sieben 9.000 bis unter 10.000 Solln
zehn 8.000 bis unter 9.000
fünf unter 8.000 Quelle: © bulwiengesa AG 2021
K AUF
ER
V
T
At its best: Terrassenwohnung im Lehel – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
B
U
NZ & CO
.M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 21
K AUF
ER
V
T
Diverse Neubauwohnungen am Englischen Garten –
exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
B
U
NZ & CO
.
Kaufpreis für Neubauwohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2 im Jahr 2020
WOHNLAGE MIN. Ø MAX. ENTWICKLUNG 2010–2020 TREND
HAIDHAUSEN | AU 9.700 12.000 17.000 167 % ↑
LAIM 6.600 7.700 10.300 148 % ↗
NEUHAUSEN 7.650 10.500 16.800 204 % ↑
SCHWABING | MAXVORSTADT 9.600 13.200 18.500 262 % ↑
WESTEND 8.000 9.100 10.300 140 % ↗
ZENTRUM 11.000 14.700 20.500 213 % ↑
ALTBOGENH. | HERZOGPARK 12.500 14.300 17.500 198 % ↑
ENGLISCHER GARTEN 9.000 13.000 17.000 120 % ↗
NYMPHENBURG 8.300 11.000 15.600 100 % ↗
HARLACHING 8.900 10.700 13.200 148 % ↗
SOLLN 7.300 9.400 11.500 124 % ↗
Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten. Quelle: RIWIS22 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n
l l l Eigentumswohnungsangebot in ausgewählten Münchner Wohnlagen
Insgesamt dominieren Wohnungen mit mit durchschnittlich 42 m2] und gleichzeitig
2,5 bis 3 Zimmern eine überdurchschnittliche Zahl an großen Wohn-
Die 2020 angebotenen Eigentumswohnungen einheiten [insg. 53 % der Wohnungen haben
wiesen in den ausgewählten Wohnlagen durch- mehr als 3,5 Zimmer] zu verzeichnen.
schnittlich eine Fläche von 88 m2 auf. Dabei Einen hohen Anteil an 1-Zimmer-Wohnungen
dominierten Eigentumswohnungen mit 2,5 bis gab es zudem in Haidhausen | Au [mittlere Wohn
3 Zimmern und einer Größe von 60 bis 150 m 2
fläche 29 m2], und auch in Schwabing | Maxvor-
[31 %] sowie 1,5- bis 2–Zimmer-Wohnungen mit stadt waren mehr als ein Fünftel der angebotenen
40 bis 95 m2 Wohnfläche [26 %]. Eigentumswohnungen diesem Segment zuzuord-
Die Wohnlage Englischer Garten wich von nen [durchschnittlich 34 m2 Wohnfläche].
diesem Trend ab, hier war ein großer Anteil an Einen überproportional hohen Anteil großer Woh-
kleinen 100
Wohnungen
% [29 % 1-Zimmer-Wohnungen nungen wies neben der Wohnlage Englischer
80 %
Wohnungsgröße der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020
100 % 60 %
80 % 40 %
60 % 20 %
40 % 0
20 %
0
ALLE
HAIDHAUSEN | AU
LAIM
NEUHAUSEN
SCHWABING |
MAXVORSTADT
WESTEND
ZENTRUM
ALTBOGENHAUSEN |
HERZOGPARK
ENGLISCHER GARTEN
NYMPHENBURG
HARLACHING
SOLLN
1 Zimmer 1,5- bis 2 Zimmer 2,5- bis 3 Zimmer 3,5- bis 4 Zimmer 4,5 Zimmer und mehr
Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AGM A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 23
Garten auch Altbogenhausen | Herzogpark auf. nungen hatten einen Balkon, zwei Drittel
21 % der Wohnungen hatten hier 3,5 bis 4 Zimmer, befanden sich in einem Gebäude mit Aufzug.
und die mittlere Wohnfläche betrug 165 m . 2
Aufgrund der hohen Bebauungsdichte waren
Weitere 21 % waren dem Segment 4,5 Zimmer und dagegen Eigent umswohnungen mit einem
mehr zuzuordnen, die durchschnittliche Wohn Garten eher selten [22 %]. Die „grünsten“ Teil
fläche betrug 227 m . 2
räume waren die im südlichen München
befindlichen Wohnlagen Solln und Harlaching,
Hoher Ausstattungsstandard bei Eigentumswohnungen mit Garten machten
Eigentumswohnungen hier rund 35 % des Angebots aus. Einbau
Die Eigentumswohnungen in München verfüg- küchen waren in rund der Hälfte aller im Jahr
ten im Allgemeinen über einen hohen Ausstattungs 2020 angebotenen Eigentumswohnungen
standard. Gut drei 100
Viertel
% der angebotenen Woh- vorhanden.
80 %
Ausstattung der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020
250 60 %
200 40 %
150 20 %
100 0
50
0
ALLE
ENGLISCHER GARTEN
NYMPHENBURG
HARLACHING
SOLLN
HAIDHAUSEN | AU
LAIM
NEUHAUSEN
SCHWABING |
MAXVORSTADT
WESTEND
ZENTRUM
ALTBOGENHAUSEN |
HERZOGPARK
Aufzug EBK Balkon Garten
Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG24 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n
Diversifizierte Baualtersstruktur in den relativ gesehen die meisten Wohnungen mit
ausgewählten Wohnlagen einem Baujahr ab 2010 angeboten worden.
Rund ein Viertel der 2020 angebotenen Eigentums Das Angebot an Wohnungen mit Baujahr vor 1920
wohnungen gehörte zur Baualtersklasse von 1970 lag bei insgesamt 12 %. Die Gebäude aus diesen
bis 1989. Ein weiterer Angebotsschwerpunkt war Baujahren wiesen einen insgesamt hohen Sanie
bei Wohnungen aus den Jahren 1950 bis 1969 und rungsstand auf und entsprachen damit mehr
bei Wohnungen aus den Jahren ab 2010 zu beob- heitlich den aktuellen Wohnbedürfnissen. Im
achten – hier lag der Anteil bei jeweils 21 %. In den Westend und im Zentrum gehörten jeweils
Teilräumen Harlaching, Altbogenhausen | Herzog etwa ein Drittel der angebotenen Eigentumswoh
park, Nymphenburg und Solln sind mit 35 bis 40 % nungen zu dieser Baualtersklasse.
Gebäudealter der Eigentumswohnungen in ausgewählten Münchner Wohnlagen, 2020
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
ALLE
HAIDHAUSEN | AU
LAIM
NEUHAUSEN
SCHWABING |
MAXVORSTADT
WESTEND
ZENTRUM
ALTBOGENHAUSEN |
HERZOGPARK
ENGLISCHER GARTEN
NYMPHENBURG
HARLACHING
SOLLN
vor 1920 1920–1949 1950–1969 1970–1989 1990–1999 2000–2009 2010 und später keine Angabe
Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG
Laim und die Wohnlagen im Münchner Süden günstigen Wohnungen von 4.500 € |m 2 und
vergleichsweise erschwinglich bei den teuersten Wohnungen von 4.000 € |m 2.
Der in den Angeboten geforderte Kaufpreis lag im Trotz der insgesamt hohen Ausstattungs
Mittel für Wohnungen im Bestand bei ca. 9.800 € |m 2
standards der Bestandswohnungen und dem
und im Neubau bei ca. 14.600 € |m 2. In den teuers- überwiegend guten baulichen Zustand eben
ten Teilräumen – Altbogenhausen | Herzogpark, dieser konnten für Neubauwohnungen mit
Schwabing | Maxvorstadt und Zentrum wurden ihrem Anspruch an modernes Wohnen deutlich
überhaupt höhere Preise aufgerufen. Der einzige höhere Kaufpreise aufgerufen werden. In den
zentral gelegene Teilraum mit etwas günstigeren Gebieten Neuhausen und Nymphenburg über
Angebotspreisen war Laim. Zudem wurden im stiegen im Spitzensegment die Preise von
südlichsten Stadtteil von München, in Solln, Preise Bestandswohnungen die der Neubauobjekte.
deutlich unterhalb des Durchschnitts der ausge- Dies begründete sich durch eine sehr hoch
wählten Wohnlagen aufgerufen. wertige Altbausubstanz sowie geringe Mög-
Zwischen Bestandswohnungen und Neubauwohnun lichkeiten von hochwertigem Neubau in
gen lag eine durchschnittliche Preisdifferenz bei diesen Lagen.M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 25
Angebotspreise für Bestands- und Neubau-ETW in ausgewählten Wohnlagen in € | m2, 2020
BESTAND NEUBAU AB 2019
WOHNLAGE MIN. Ø MAX. MIN. Ø MAX.
HAIDHAUSEN | AU 4.000 8.700 17.500 9.900 13.800 22.500
LAIM 4.000 7.000 10.700 * * *
NEUHAUSEN 5.400 9.000 16.000 9.200 11.100 13.700
SCHWABING | MAXVORSTADT 4.600 10.300 19.600 9.700 16.600 30.400
WESTEND 6.100 9.000 13.600 * * *
ZENTRUM 5.100 13.000 24.100 11.200 16.800 29.900
ALTBOGENH. | HERZOGPARK 4.400 12.200 21.500 11.400 18.400 29.000
ENGLISCHER GARTEN 4.800 8.600 11.900 * * *
NYMPHENBURG 8.200 10.100 17.500 8.500 10.500 15.500
HARLACHING 4.900 10.000 14.400 9.000 12.300 16.900
SOLLN 4.100 7.400 11.200 7.800 10.200 15.700
Ø-WERT 4.300 9.800 19.800 8.800 14.600 24.300
Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de;
Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten;
*Weniger als zehn Datensätze wurden nicht ausgewertet. Quelle: bulwiengesa AG
K AUF
ER
V
T
Bestlage am Josefsplatz in Maxvorstadt – exklusiv verkauft durch BUNZ & CO. Immobilien
B
U
NZ & CO
.26 M A R K T f ü r Ei g e n t u m s w o h n u n g e n i n M ü n c h e n
Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen
Mit zunehmender Wohnungsgröße steigt der ten. Hier gilt die Regel: je größer, desto höher der
Kaufpreis Quadratmeterpreis. Die Zuschläge auf den durch-
Entgegen der Regel, dass der Kaufpreis pro Quadrat schnittlichen Kaufpreis reichten bei Wohnungen
meter mit zunehmender Wohnungsgröße abnimmt, über 130 m2 bis zu + 30 %. Abschläge auf den mittle-
ist in München ein gegenläufiger Trend zu beobach- ren Preis gab es bei Wohnungen bis 90 m2.
Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch Wohnungsgrößen, 2020
40 %
30 %
20 %
10 %
0%
-10 %
-20 %
unter 30 m2 30 bis unter 50 m2 50 bis unter 70 m2 70 bis unter 90 m2 90 bis unter 110 m2 110 bis unter 130 m2 ab 130 m2
Auswertung von 3.620 inserierten Eigentumswohnungsangeboten im Jahr 2020 auf immobilienscout24.de Quelle: bulwiengesa AG
Zu- und Abschläge beim Kaufpreis durch die Ausstattung
Zuschläge für ausschlaggebende Ausstattung Küche. Zuschläge gab es auch bei besonders gefrag
In München konnten je nach Ausstattung Ab- und ten Wohnungstypen [etwa Penthouse- und Dachter
Zuschläge von - 20 bis + 20 % erreicht werden. Dabei rassenwohnungen] und mit zunehmender Etagen
galten im positiven Sinne als besonders „ausschlag- zahl. Zu Abschlägen führte vor allem die mangelnde
gebende“ Ausstattungen zum Beispiel hochwertige Erreichbarkeit einer U-Bahn-Haltestelle [> 1 km],
Böden wie Parkett- oder Marmorböden, Terrasse | Lärmbelastung [> 50 dB[A] nachts], Böden geringer
Balkon | Loggia | Wintergarten, die Helligkeit, Haus- Qualität [z. B. PVC], veraltete Haustechnik und die
technik, die Anzahl der Bäder sowie die Größe der Qualität der Heizungsanlage [z. B Nachtspeicheröfen].M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 27
l l l Outlook Eigentumswohnungsmarkt München
Zunehmendes Wohnungsdefizit zu erwarten Der aus gutachterlicher Sicht geforderte jährliche
Der starke Anstieg der Eigentumswohnungspreise Neubaubedarf von etwa 8.800 bis 18.000 Wohnein-
in München war bedingt durch ein Zusammenspiel heiten bis 2030 [ohne | mit Nachholbedarf] über-
von verschiedenen Faktoren: Die Zahl der Ein trifft sowohl das von der Stadt selbst gesteckte Ziel
wohner wuchs, binnen Jahresfrist 2019 stieg sie um von 8.500 Wohnungen pro Jahr als auch die tatsäch-
etwa 15.500 Einwohner. Dabei standen Ende 2020 lich fertiggestellten durchschnittlich 8.100 Wohnun
855.500 Haushalte einem Wohnungsbestand von gen in den Jahren 2019 und 2020 deutlich.
nur knapp 800.300 gegenüber, mittelfristig ist
bei einer anhaltenden Nachfrage ein deutlich zuneh- Die aktuell gezahlten Preise für Eigentumswoh
mendes Wohnungsdefizit zu erwarten. Zudem nungen in München liegen erheblich über den Vor-
werden bei größeren Pendlerdistanzen steigende jahren. Inwieweit dies im Einzelfall noch wirt-
Mobilitätskosten als immer höhere Opportuni schaftlich und nachhaltig ist, bedarf einer inten
tätskosten wahrgenommen, womit auch das Wohn- siven Auseinandersetzung mit der Lage und dem
leitbild vom frei stehenden Einfamilienhaus Zustand der Wohnung. Risiken bestehen, wenn
zugunsten einer stadtnahen Wohnung weiter sich die Finanzierung als nicht nachhaltig erweist.
abnehmen wird, auch wenn Homeoffice zukünftig
eine größere Rolle in einigen Branchen erleben Durch die Covid-19-Pandemie wird es kurz- bis
wird. Angesichts historisch niedriger Bauzinsen mittelfristig zu Gegenwind auf dem Immobilien
sehen vor allem Investoren, aber auch Eigen- markt kommen. Wohnungsinvestments werden
nutzer Wohnimmobilien gerade in wirtschaftlich jedoch weniger stark betroffen sein als die anderen
starken Städten wie München als vergleichsweise Assetklassen – gewohnt wird immer. Es kann
sichere Anlagemöglichkeit. Dies erklärt die deut- davon ausgegangen werden, dass der Makrostand
lich gestiegene Nachfrage von Kapitalanlegern. ort München seine Position als teuerster Standort
Deutschlands weiterhin behaupten wird.
Dem versucht die Stadt mit dem größten Woh-
nungsbauprogramm Deutschlands zu begegnen.
Blick vom Projekt „Schwabinger Tor‟28
M A R K T
für Mietwohnungen in München
l l l Mietpreisentwicklung und -prognose in München
Starke Nachfrage nach Mietwohnungen Gemäß Prognose ist ab 2023 wieder mit einer
Die jüngere Vergangenheit hat auch die Mieten am deutlich positiven Dynamik zu rechnen. Für das
Münchner Wohnimmobilienmarkt deutlich nach Jahr 2024 kann im Bestand mit Mietpreisen in
oben getrieben. Angesichts geringer Bautätigkeit, Höhe von 18,40 €|m2 im Durchschnitt bzw. 29,90 € |m 2
einer unterdurchschnittlichen Eigentümerquote in im Maximum gerechnet werden. Die Erstbezugs
München und eines weiteren Anstiegs der Haushalts mieten liegen mit 21,10 € |m 2 im Durchschnitt und
zahlen wird es auch zukünftig zu einer anhaltend 31,00 € |m 2 für das Spitzensegment leicht darüber.
starken Nachfrage nach Mietwohnungen kommen.
In ausgewählten Lagen und bei besonderen
Die Entwicklung der Mietpreise sowohl im Bestand Objekten können auch zukünftig noch deutlich
als auch im Neubau wird sich aufgrund der Corona- höhere Mieten erzielt werden. Auch bei der
Pandemie vorerst stabilisieren. Während Kaufpreise Wiedervermietung kann in bestimmten Lagen in
den Gegenwind eines leicht steigenden Zinsniveaus den nächsten Jahren mit sogenannten Lieb
zu spüren bekommen werden, wird der weiter- haberobjekten gerechnet werden, in denen die
hin vorhandene Bedarf in den gefragten Städten die Spitzenmieten voraussichtlich deutlich über
Mieten stützen. schritten werden.
Mietpreisentwicklung in ausgewählten Münchner Wohnlagen
Positive Entwicklung der Bestandsmieten in tigen Qualitäten vergleichsweise erschwinglich.
den Münchner Wohnlagen Die höchsten Durchschnittsmieten wurden mit
Zwischen 2009 und 2019 stiegen die Durchschnitts 21,00 € |m 2 im Zentrum und mit 20,20 € |m 2 am
mieten im Bestand in allen Münchner Wohnlagen Englischen Garten erzielt. Auch in Schwabing |
an. Die stärksten Steigerungsraten der betrachteten Maxvorstadt, Haidhausen | Au, Nymphenburg,
Wohnlagen sind dabei mit 64 % im Zentrum und Neuhausen, Altbogenhausen | Herzogpark und im
in Neuhausen verzeichnet worden. Aber auch in Alt- Westend lag die Durchschnittsmiete bei mehr
bogenhausen | Herzogpark, Haidhausen | Au, Laim, als 18,00 € |m 2.
Schwabing | Maxvorstadt und im Westend stiegen Zwischen der Spitzenmiete und der Mindestmiete
die Mieten um mehr als 55 %. im Bestand lagen 2019 in den Wohnlagen etwa
Generell zeigte sich, gestaffelt nach der durch- 9,00 bis 13,70 € |m 2, dies war auf die Lage bei gleicher
schnittlichen Miethöhe im Bestand, dass in den Objektqualität zurückzuführen.
ausgewählten Wohnlagen die höchsten Mieten In 2020 | 21 wurde in den zentralen Münchner
erzielt wurden. Lediglich in Laim und in Solln lag Wohnlagen und in den exklusiven Wohnlagen im
die durchschnittliche Miete mit 16,80 € |m 2 bzw. Münchner Süden als Folge der Covid-19-Pandemie
16,70 € |m 2 unterhalb der Schwellenwerte anderer eine Stabilisierung der Mietpreise festgestellt.
Münchner Wohnlagen. Damit waren diese Teil Mittelfristig kann jedoch wieder mit einer gedämpf-
räume genauso wie Harlaching trotz ihrer vielfäl- ten Entwicklungsdynamik gerechnet werden.M A R K T B ER I CH T 2 021 | 2 02 2 29
WO H N U N GSM A R K T
MÜNCHEN 2021 | 2022
MIETWOHNUNGEN
Feldmoching | Harthof | Am Hart
Freimann
Allach | Lerchenau | Fasanerie
Untermenzing
Milbertshofen
Moosach Engl.
Garten
Daglfing |
Johanneskirchen
Aubing
Schwabing | Oberföhring |
Nymphenburg Neuhausen Maxvorstadt Englschalking |
Denning
Pasing |
Altbogenhausen |
Obermenzing
Herzogpark
Laim Westend
Zentrum Haidhausen | Au Riem
Berg am Laim
Hadern Sendling Giesing Ramersdorf Trudering |
Ø Mietwohnungen Bestand Waldperlach
in € | m2
Perlach
zwei über 20
Harlaching
drei 19 bis unter 20 Fürstenried |
drei 18 bis unter 19 Forstenried
acht 17 bis unter 18 Solln
acht 16 bis unter 17
sechs unter 16 Quelle: © bulwiengesa AG 2021
Durchschnittspreise in € | m2 für Mietwohnungen in München, 2009–2024
23,
21, Neubau
rd. 21,2
19, Bestand
rd. 18,4
17,
15,
13,
Prognose-
11, werte ab
2021
9, Quelle: RIWIS
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 202430 MARK T für Miet wohnungen in München
Mietpreise für Bestandswohnungen in ausgewählten Wohnlagen in € | m2, 2020
WOHNLAGE MIN. Ø MAX. ENTWICKLUNG 2010–2020 TREND
HAIDHAUSEN | AU 15,10 19,50 24,80 56 % ↗
LAIM 12,80 16,80 24,60 60 % ↑
NEUHAUSEN 13,50 18,50 24,50 64 % ↑
SCHWABING | MAXVORSTADT 14,20 19,70 27,20 60 % ↑
WESTEND 15,00 20,70 24,30 59 % ↗
ZENTRUM 18,00 23,80 32,00 64 % ↑
ALTBOGENH. | HERZOGPARK 16,30 21,70 29,00 61 % ↑
ENGLISCHER GARTEN 17,00 20,20 26,00 53 % ↗
NYMPHENBURG 16,50 22,50 29,00 53 % ↗
HARLACHING 13,90 17,60 24,00 54 % ↗
SOLLN 13,20 16,70 24,30 45 % ↗
Min. bzw. Max. bezeichnet den Mittelwert der oberen bzw. unteren 5 % der angebotenen Einheiten. Quelle: RIWIS
Überdurchschnittliche Neubaumieten in 20,00 € |m 2 liegen, haben die Mietpreise in Solln
zentralen Wohnlagen und im Münchner Süden diesen Grenzwert noch nicht überschritten.
Die Durchschnittsmieten im Neubau stiegen
zwischen 2010 und 2020 in allen Wohnlagen. Die Zwischen der Spitzen- und der Minimummiete
höchsten Preissteigerungen in den ausgewähl- lagen innerhalb der Wohnlagen meist etwa 8,00
ten Wohnlagen konnten mit 72 % in Haidhausen | bis 14,00 € |m 2, dies ist auf Lagequalitäten
Au und 70 % im Zentrum verzeichnet werden. zurückzuführen.
Es zeigt sich, gestaffelt nach dem durchschnitt Im Jahr 2021 kam es, bedingt durch die Corona-
lichen Mietpreis im Neubau, dass in den zentralen Pandemie, in ausgewählten Wohnlagen zu einer
Wohnlagen die höchsten Mieten erzielt wurden. Stabilisierung der Mietpreise. Im Zuge der ins
Ausnahmen waren auch hier die Wohnlage Laim gesamt positiven Marktaussichten für München
und das Westend, die verhältnismäßig günstig werden in allen Wohnlagen mittelfristig jedoch
waren. An der Spitze standen das Zentrum mit wieder steigende Mieten sowohl im Neubau als
23,80 € |m 2 und der Teilraum Englischer Garten auch im Bestand erwartet. Die Steigerungsraten
mit 23,00 € |m . Während die durchschnittlichen
2
nach Wohnlagen werden jedoch eine gewisse
Mieten in Harlaching mittlerweile deutlich über Varianz aufweisen.Sie können auch lesen
