Mehrfamilienhaus mit Gewerberaum, Garagen, 2 Scheunen und landwirtschaftlichem Land, Stationsstrasse 41, 3204 Rosshäusern - ImmobilienWerte AG
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Mehrfamilienhaus mit Gewerberaum, Garagen, 2 Scheunen und landwirtschaftlichem Land, Stationsstrasse 41, 3204 Rosshäusern
Wegweiser zu den einzelnen Informationen 1. Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick ............................................................................................................................................. 3 2. Unser Angebot im Detail ............................................................................................................................................................................ 4 3. Renditen und ihre Definitionen ................................................................................................................................................................... 6 4. Mietwerte der Liegenschaft ...................................................................................................................................................................... 7 5. Bilder von der Liegenschaft ....................................................................................................................................................................... 8 6. Die Situationspläne (Parzelle 250, zusätzliche Parzelle 771) ................................................................................................................. 16 7. Die Grundrisspläne .................................................................................................................................................................................. 18 8. Wissenswertes über Rosshäusern und die Umgebung .......................................................................................................................... 21 9. Informationen zum öffentlichen Baurecht ................................................................................................................................................ 25 10. Die Verkaufsbestimmungen, Haftungsausschluss, Copyright ................................................................................................................. 31 11. Kontaktangaben / Impressum ................................................................................................................................................................. 32 ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 2
1. Verschaffen Sie sich einen ersten Überblick
Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen und Gewerberaum (Nr. 41), Mühleberg-Grundbuchblatt Nr. 250
Garage (Nr. 41a ) und 2 Scheunen (Nrn. 41b und 41c)
Grundbucheinträge Keine wertbeeinflussenden Einschreibungen:
die Dienstbarkeit Nutzniessung wird gelöscht
Grundstückfläche 1'125 m2
Gebäudevolumen (Nr. 41 / 41a / 41b / 41c), GVB-Norm 1'810 m3 / 180 m3 / 300 m3 / 370 m3
Baujahr (Nr. 41 / 41a / 41b / 41c) 1946 / 1964 / 1961 / 1962
GVB Versicherungswerte (Nr. 41 / 41a / 41b / 41c) CHF 1'015'100.- / CHF 39'400.- / CHF 67'600 .- / CHF 79'000.-
Amtliche Werte (Nr. 41 / 41a / 41b / 41c), ab 2015 CHF 391'600.- / CHF 14'800.- / CHF 14'200.- / CHF 3'100.-
Mietflächen siehe sep. Aufstellung Mietwerte, Seite 7
Mietzins / Mietwerte siehe sep. Aufstellung Mietwerte, total CHF 50'486.-
Übergabetermin sofort
Bruttorendite / Eigenkapitalrendite 7.0 % / 8.8 %
Verkaufsrichtpreis CHF 721'000.-
Handänderungskosten zulasten Käuferschaft Die Handänderungssteuer beträgt 1,8 Prozent des Kaufpreises.
Auf den ersten 800‘000 Franken des Kaufpreises ist für den Erstwohn-
sitz keine Handänderungssteuer geschuldet.
* Alle Flächenberechnungen nach SIA 416:2003
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2. Unser Angebot im Detail
Lage Rosshäusern gehört zur Gemeinde Mühleberg. Die Distanz zum Bahnhof Rosshäusern-Station ist 240 m,
was keine 5 Minuten Fussweg bedeutet. Nördlich grenzt die Bahnlinie Bern-Freiburg an das Grundstück.
Durchgangsverkehr vor der Liegenschaft ist gering. Einkaufen ist in den umliegenden Gemeinden möglich.
Hausbeschrieb Die Liegenschaft besteht aus zwei Gebäuden. Im rechten Teil sind zwei Wohnungen (Erdgeschoss und
Obergeschoss) und im Keller die Heizung und die Waschküche installiert. Ganz rechts finden sich zwei
Scheunen, welche der Tierhaltung dienten. Im linken Teil sind im Erdgeschoss die Gewerberäume (72 m2),
ein weiterer Raum (18 m2) sowie im Nr. 41a ein Schopf und 2 Garagen. Um die Liegenschaft sind mehrere
Parkplätze vorhanden.
Baulicher Zustand Der bauliche Zustand ist unterschiedlich. Die Wohnung auf der rechten Seite im Erdgeschoss ist renoviert
und kann sofort bezogen oder vermietet werden. Die Wohnung im Obergeschoss bedarf etwas an Renova-
tionen wie Küchenbauten, Bodenbeläge und Malerarbeiten. Der Gewerbeteil im Erdgeschoss im linken
Gebäude muss je nach künftiger Nutzung renoviert werden. Die Raumhöhen sind 2.97 m und 3.95 m. Die
Wohnung im 1. Obergeschoss ist vermietet. Die Wärmepumpenheizung wurde ca. 2010 installiert. Im allge-
meinen Teil/Fassade sind mit Ausnahme der Aussentreppe ins OG keine kurzfristigen Arbeiten notwendig.
Mittelfristig könnten energetische Arbeiten und ein Fensterersatz in Betracht gezogen werden.
Baurechtliche Informationen Die Liegenschaft befindet sich in der Landwirtschaftszone. Dies bedeutet, dass Ausbau- und Änderungs-
möglichkeiten nur eingeschränkt möglich sind. Siehe auch die beiden Informationsblätter A1 und A9 im
Anhang. Für sämtliche Bewilligungen ist das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) zuständig. Der
Bewilligungsprozess dürfte deshalb eher länger dauern. Herr Affolter der Bauverwaltung Mühleberg emp-
fiehlt, mit der zuständigen Person des AGR eine Begehung zu vereinbaren, um dann an Ort und Stelle das
Bauvorhaben zu besprechen. Die Umnutzung des Gewerberaumes scheint möglich zu sein. Sie bedarf
einer Bewilligung, welche je nach künftiger Nutzung im Umfang unterschiedlich sein kann.
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Die Renovation der Wohnungen bedarf keiner Bewilligung. Sind Grundrissveränderungen vorgesehen, sind
diese bewilligungspflichtig.
Zusätzliche Parzelle Angrenzend an die Parzelle GB 250 ist auf der Westseite die Parzelle GB 771, ebenfalls in der Landwirt-
schaftszone. Die Fläche beträgt 933 m2. Im Rahmen des Ausbaus der Bahngeleise wurde seitens BLS
entlang dieser Parzelle eine neue Lärmschutzwand erstellt. Für diese, an GB 771 angrenzende Fläche von
595 m2, besteht mit der BLS ein Vertrag zur Gebrauchsleihe.
In Mühleberg sei eine Ortsplanungsrevision in 3 bis 5 Jahren vorgesehen. Auf Wunsch des Eigentümers
würde dannzumal auch eine Umzonung in eine Bauzone geprüft. Hätte gemäss Herr Affolter eine Mehr-
wertabschöpfung zur Folge. Die baulichen Möglichkeiten wären nach erfolgter Umzonung deutlich weniger
restriktiv.
Diese Informationen wurden sorgfältig erhoben, sie sind rein informativer Natur und nicht Vertragsinhalt.
Interessenten sind gebeten, allenfalls konkrete Anfragen an die Bauverwaltung der Gemeinde zu richten.
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3. Renditen und ihre Definitionen
• Die Bruttorendite ist die Verhältniszahl vom Total der Bruttoerträge (Nettomietzinsen) zum Verkaufspreis, inkl. Handänderungskosten.
• Die Nettorendite ist die Rendite unter Berücksichtigung der Liegenschaftskosten und der Rückstellungen. Der Eigenkapitalanteil und
die Hypothekarzinsen werden nicht berücksichtigt. Die Nettorenditen eignen sich deshalb am besten für den Direktvergleich verschie-
dener Liegenschaften.
• Die Eigenkapitalrendite ist die Rendite, die auf dem für die Liegenschaft eingesetzten Eigenkapital plus Handänderungskosten, nach
Abzug der Liegenschaftskosten, der Rückstellungen und der Hypothekarzinsen erzielt werden kann. Die so berechnete Rendite kann
jährlich über einen langen Zeithorizont unabhängig von Renovationen erzielt werden. Vorausgesetzt ist, dass die Hypothekarzinsen
gleichbleiben. Eigenkapitalrenditen eignen sich nicht für den Direktvergleich verschiedener Liegenschaften, weil der Fremdkapitalanteil
und damit das Eigenkapital und die Hypothekarzinsen abhängig sind von der Strategie der Eigentümerschaft. Hier spielt der Leverage-
Effekt: Je weniger Eigenmittel Sie investieren, desto höher ist die Eigenkapital-Rendite.
• Anlageobjekt in Rosshäusern: Rendite Eigenkapital 8.8 %, Mietwerte CHF 50'486.-, Zinssatz Hypothek Annahme 0.9%, Hypotheken-
anteil 55%. Berücksichtigt sind auch die effektiven Eigentümerkosten, Instandhaltungskosten sowie Rückstellungen für Leerstandsri-
siko und grosszyklische Erneuerungen.
Details zu diesen Angaben erläutern wir Ihnen gerne.
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4. Mietwerte Liegenschaft ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 7
5. Bilder der Liegenschaft Bilder Aussenansichten ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 8
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ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 10
Bilder Wohnung EG ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 11
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Bilder Wohnung OG ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 13
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Bilder Gewerberaum ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 15
6. Die Situationspläne ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 16
Zusätzliche Parzelle Nr. 771 ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 17
7. Die Grundrisspläne Grundriss Wohnung Erdgeschoss rechts ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 18
Grundriss Wohnung 1. Stock links ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 19
Grundriss Gewerbe Erdgeschoss links ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 20
8. Wissenswertes über Rosshäusern und die Umgebung ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 21
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Rosshäusern ist ein Ortsteil der politischen Gemeinde Mühleberg. Als flächenmässig grösste Gemeinde im ehemaligen Amtsbe-
zirk Laupen liegt Mühleberg auf einem bewaldeten und gewellten Hochplateau und weist grosse Höhenunterschiede auf. Im Nor-
den bilden die Aare und der Wohlensee, im Westen die Saane und im Osten der Forstwald die Gemeindegrenzen; auf der Süd-
seite ist der Übergang fliessend. Die Gemeinde wird mit drei Verkehrswegen von Osten nach Westen durchtrennt: Autobahn,
Hauptstrasse und Eisenbahn.
Zahlen und Fakten (Stand 1. Januar 2020)
Gemeindefläche 26,3 km2
Höhe 557 M.ü.M.
Einwohnerzahl 2'980
Gemeindesteueranlage 1,45
Liegenschaftssteuer 1,5 Promille des amtlichen Wertes
Einkaufen
In Mühleberg gibt es eine Volg-Filiale und eine Bäckerei. Für mehr Auswahl sind die Orte Laupen, Kerzers, Murten, das Einkaufszentrum
Bern-Westside und die Stadt Bern schnell erreichbar. Die nächste Poststelle und eine Filiale der Valiant Bank befinden sich in Mühleberg.
Gesundheitswesen
An der Murtenstrasse 28 in Mühleberg befindet sich ein Ärztezentrum, in Laupen befinden sich weitere Ärzte sowie Zahnärzte. Der nächste
Tierarzt befindet sich in Heggidorn.
Kultur, Freizeit und Sport
In Mühleberg herrscht ein reges Vereinsleben. Es gibt verschiedenste Möglichkeiten seinem Hobby zu frönen. Die Naherholungsgebiete an
der Saane, am Wohlensee und am Murtensee sind in maximal 20 Minuten erreichbar.
Gastronomie
In der Gemeinde Mühleberg sorgen folgende Restaurants für das leibliche Wohl: Traube Mühleberg, Kreuz Gümmenen, Locanda 93 Güm-
menen, Casa Gümmenen, Bistro "Mini-Golf Anlage Heggidorn", Restaurant Zum Zimmermann Rosshäusern und Restaurant Bahnhof
Rosshäusern.
ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 23Distanzen (von der Stationsstrasse 41 gemessen)
Öffentlicher Verkehr
Bushaltestelle Linie 560 Stationsstrasse 250 m
BLS Bahnhof Rosshäusern 250 m
Einkaufen
täglicher Bedarf in Mühleberg
erweitertes Einkaufen Laupen 5,8 km
erweitertes Einkaufen Kerzers 12 km
erweitertes Einkaufen Bern 15 km
Schulen
Kindergarten 3000 m, Kindergarten Allenlüften, Buchstrasse 30, 3205 Gümmenen
Primarschule 3000 m, Schulhaus Allenlüften, Buchstrasse 30, 3205 Gümmenen
Oberstufe 3000 m, Schulhaus Allenlüften, Buchstrasse 30, 3205 Gümmenen
Gymnasium Bern, Neufeld, Fahrzeit mit ÖV ab 37 min
Privatverkehr
A1 Richtung Bern 5800 m
(Autobahnhalbanschluss Mühleberg)
A1 Richtung Westschweiz 15 km
(Autobahnanschluss Kerzers)
Flugplatz Belp 21 km
ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 249. Informationen zum Baurecht ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 25
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ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 27
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10. Die Verkaufsbestimmungen
Allgemeine Verkaufsbedingungen
• Der Besitzantritt des Verkaufsobjektes in Rechten und Pflichten, Nutzen und Gefahr kann per sofort erfolgen.
• Die Handänderungskosten (Staatsabgaben, Grundbuch, Notar, usw.) sind, wie im Kanton Bern üblich, durch die Käuferschaft zu
tragen.
• Besichtigungen und Verhandlungen über den Abschluss des Kaufgeschäftes werden ausschliesslich durch die ImmobilienWerte
AG getätigt.
• Ein Verkauf in der Zwischenzeit und Preisänderungen bleiben vorbehalten.
Haftungsausschluss
Die Angaben in dieser Verkaufsdokumentation wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Abweichungen bleiben
vorbehalten, alle Angaben ohne Gewähr. Wir haben nicht Teile der Konstruktion besichtigt, die versteckt, nicht freistehend oder unzu-
gänglich sind. Deshalb sind wir nicht in der Lage zu bestätigen, dass sich solche Teile in gutem Zustand befinden oder frei von Schäden
bzw. Mängeln sind.
Wir können nicht bestätigen, ob das Grundstück im Altlastenkataster oder im Altlastenverdachtskataster registriert ist, Das Grundstück /
Gebäude wurde nicht auf Umweltrisiken untersucht (Altlasten: Deponie, Gewerbe, Abbau von Bodenschätzen und dergleichen, Asbestfa-
sern, Radon).
Die Verkaufsdokumentation bildet weder für den Kaufvertrag noch für den Grundbucheintrag eine verbindliche Grundlage.
Copyright
Die vorliegende Verkaufsdokumentation wurde durch die ImmobilienWerte AG als Beauftragte ausgearbeitet. Die Verkaufsdokumenta-
tion darf ohne ausdrückliche Zustimmung der Beauftragten weder überarbeitet noch teilweise oder vollständig kopiert oder an Dritte wei-
tergegeben werden.
Bern, im August 2020
ImmobilienWerte AG Version 23. September 2020 / Seite 3111. Kontaktangaben / Impressum
Exklusiv-Verkauf durch
ImmobilienWerte AG
Robinsonweg 16
CH-3006 Bern
Telefon 031 952 77 75
e-Mail info@immobilienwerte.ch
Homepage www.immobilienwerte.ch
Fotos und Verkaufsdokumentation erstellt durch
tmb fotorama
Markus Brunner
Kaufdorfstrasse 58
CH-3125 Toffen
Telefon 031 819 19 83 / 079 408 01 58
e-Mail tmb.fotorama@belponline.ch
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