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ONEFOCUS
PLANNING &
BUILDING
ABSCHIED VOM
EIGENMIETWERT –
JETZT HANDELN!
w w w. p ro p e r t yo n e.c h
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Der ungeliebte Eigenmietwert soll fallen. Das hat im Au konkret über die Jahre 2019, 2020 und 2021, staffeln will.
gust 2018 die ständerätliche Kommission für Wirtschaft Besonders gut werden Eigentümer planen müssen, die in
und Abgaben (WAK) beschlossen und die Eidgenös ihrem Haus angestauten Renovationsbedarf haben, der
sische Steuerverwaltung beauftragt, einen konkreten in Etappen und steuerlich vorteilhaft behoben werden
Gesetzesvorschlag auszuarbeiten. Die Hoffnung be soll, und deren Liegenschaft zu einem hohen Teil fremd-
steht, dass der Systemwechsel bei der Besteuerung finanziert ist.
von selbst genutztem Wohneigentum dieses Mal
klappt.
Etliche Vorstösse zur Abschaffung des Eigenmietwerts
sind in der Vergangenheit gescheitert, allein in den letz-
ten 20 Jahren blieben vier Volks- und Gesetzesinitiativen
ohne Erfolg. Nun stehen die Chancen besser denn je.
Nicht zuwarten mit der Planung
Frühestens in drei Jahren, also im Jahr 2022, dürfte die Der Weg zur Abschaffung
Erwartet wird, dass viele Eigentümer die Renovations
Änderung Rechtskraft erlangen (siehe unten). So viel Zeit
arbeiten nun zeitlich vorziehen werden und dies zu ei- 2018 Die WAK-S hat die Eidgenössische Steuer
bleibt Hauseigentümern also noch, sich auf die Auswir-
nem Boom der Sanierungstätigkeiten führen könnte. verwaltung beauftragt, einen Gesetzesentwurf
kungen vorzubereiten.
Handwerker und Spezialisten für besondere Arbeiten zu für die Abschaffung des Eigenmietwerts zu
finden dürfte dann nicht einfach sein. Fachleute raten erarbeiten.
Bislang sind erst einige Eckpfeiler des Vorhabens be-
daher, mit dem Beginn der Planung und der Umsetzung
kannt, das im politischen Prozess noch etliche Hürden 2019 Der Entwurf kommt vermutlich im Frühjahr
der Arbeiten nicht zuzuwarten. Für Altbauten dürften zu-
zu nehmen hat: Neben dem Wegfall des Eigenmietwerts, 2019 zurück in die Kommission, die diesen
dem die Marktpreise unter Druck geraten, da nach einem
mit dem auf Basis des Gebäudewerts ein fiktives Ein- noch einmal diskutiert und allenfalls Änderun-
Systemwechsel durch Sanierungen keine Steuererspar-
kommen besteuert wird, sollen auch die Abzugsmöglich gen anbringt. Anschliessend Vernehmlassung.
nisse mehr möglich sind. Bei neueren Eigenheimen ist
keiten von Hypothekarzinsen und Renovationen, Umbau- Frühestens im Herbst 2019 geht das Geschäft
nach der Änderung des Steuerregimes denkbar, dass die
ten und Sanierungen weitgehend abgeschafft werden. zurück in den Ständerat.
Objekte schneller an Wert verlieren als bisher, da dann die
Abzugsmöglichkeit für eine regelmässige Auffrischung 2020 Nun muss auch der Nationalrat zustimmen.
Ausgangspunkt der Überlegungen sollte stets eine fehlt. Zunehmen dürften damit auch die Preisunter Ohne Referendum dürfte der Bundesrat das
Gebäudeanalyse sein, verbunden mit einer Aufnahme schiede zwischen Neu- und Altbauten. Gesetz frühestens auf Anfang 2021 in Kraft set-
der eigenen Bedürfnisse: Was wäre nötig, was ist sinn- zen, die Verordnungen dazu auf Anfang 2022.
voll? Welche Bauteile sind reif für eine Überholung oder Keine Änderung bei Zweitwohnungen und Rendite
2021 Sollte das Referendum ergriffen werden,
einen Ersatz? Ist eine energetische Sanierung der Immo- liegenschaften
kommt die Vorlage vors Volk, bei rascher
bilie mit Wärmedämmung, Ersatz der alten Heizanlage Mit dem von der WAK des Ständerats erarbeiteten Vor-
Behandlung bereits 2021.
und neuen Fenstern angezeigt? Wäre jetzt der richtige schlag würde der Eigenmietwert nur für den Erstwohnsitz
Zeitpunkt, um Bäder, Nasszellen und die Küche kom- verschwinden. Anders bei Zweitwohnungen: Hier bleibt 2022 Frühester Zeitpunkt des Inkrafttretens des Sys-
fortabler zu gestalten und auf einen modernen Stand die bisherige Regelung bestehen. Ausnahmeregelungen temwechsels, mit Referendum ein Jahr später.
zu bringen? Macht eine Erweiterung Sinn? Mit welchen sind für einen gewissen Zeitraum beim Ersterwerb von
Mitteln lässt sich die Liegenschaft generationengerecht Wohneigentum vorgesehen. Unverändert soll auch die Fazit: Das Thema Eigenmietwert und die Folgen seiner
und für eine möglichst langfristige Nutzung ausrüsten? Besteuerung bei Renditeliegenschaften und vermiete- möglichen Abschaffung sind bedeutend genug, um sich
Wie sähe eine mögliche Finanzierung der Massnahmen tem Stockwerkeigentum bleiben: Zinsen für die Hypo- damit näher zu befassen. Warten Sie nicht und wenden
aus? Mit diesen Fragen sollte sich auseinandersetzen, thek und sonstiger Aufwand liessen sich dort weiterhin Sie sich an Property One, um einen Termin bei unseren
wer das Zeitfenster bis 2022 nutzen will. steuerlich in Abzug bringen, da im Gegenzug ja auch die Spezialisten für «Planning & Building» zu vereinbaren.
Mieterträge als Einkommen zu versteuern sind.
Steht die Analyse, folgt als nächster Schritt das Erstellen
eines Investionsplans. Dieser enthält nicht nur die Kos- Die Vorschläge beziehen sich lediglich auf die Bundes-
tenprojektion, sondern auch erste Angaben dazu, wann steuer. Den Kantonen soll es freigestellt werden, Abzugs-
welche Arbeiten ausgeführt werden können. Damit lässt möglichkeiten für die (politisch erwünschte) energeti-
sich die eigentliche Umsetzung angehen: Baubewilligun- sche Sanierung von Gebäuden aufrecht zu erhalten. Der
gen und Offerten einholen, Bau- und Ablaufplanung im Systemwechsel wird zudem die Anreize bei der Finanzie-
Detail erstellen und Aufträge an Unternehmen erteilen. rung verändern. Während es heute aus steuerlicher Sicht
Sind förderungsfähige Massnahmen vorgesehen, so sind sinnvoll erscheint, eine möglichst hohe Hypothek auf der
Abzugsmöglichkeit über die Jahre staffeln Anträge an die zuständigen kantonalen und kommuna- Liegenschaft zu halten, wird es künftig von Vorteil sein,
Was also ist in Bezug auf die eigene Liegenschaft zu len Stellen zu formulieren. Im Verlauf der Arbeiten ko- die Schulden mit Hilfe von Amortisationen zu reduzieren.
tun? Drei Jahre sind für allfällige Bauprojekte eine rela- ordiniert die Bauleitung die Einsätze der Firmen. Es gilt
tiv kurze Frist, erst recht, wenn man dabei die steuer sodann, die Kosten zu überwachen, die Einhaltung der
lichen Folgen berücksichtigen und die noch beste- Termine zu gewährleisten und die Qualität von Material
henden Abzugsmöglichkeiten über mehrere Perioden, und Ausführungen zu prüfen.
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Fachpartner Treuhandgesellschaft: Fachpartner Bauphysik: Fachpartner Finanzierungsexperte:
BK&P AG Kuster + Partner AG Hyrock AG
Balderngasse 9, 8001 Zürich Sihlquai 131, 8005 Zürich Bergstrasse 64, 8032 Zürich
www.bkpzh.ch www.kusterpartner.ch www.hyrock.ch
Tritt die geplante Gesetzesänderung Die technische Prüfung eines Ge- Sollte der Systemwechsel wie
zur Abschaffung des Eigenmietwerts bäudes ist sinnvollerweise zu Beginn vorgeschlagen vom Parlament be-
in Kraft, entfallen für Erstwohnungen einer Planung durchzuführen, um schlossen werden und nicht an einer
die steuerlichen Abzüge für wert alle möglichen Optionen aufzuzeigen. allfälligen Abstimmung scheitern,
erhaltende Unterhaltskosten und Dazu ist eine Begehung notwendig, könnten Festhypotheken mit langen
Hypothekarzinsen. Mit einer früh während der alle Gebäudemerkmale Laufzeiten und höheren Zinssätzen
zeitigen und durchdachten Steuer- detailliert aufgenommen werden, um ein Nachteil sein. Eine vorzeitige
planung können einschneidende darauf basierend einen Beratungs- Auflösung solcher Festhypotheken
steuerliche Nachteile gezielt gemil- bericht mit zwei bis drei Varianten wäre – bei unverändertem Zins
dert werden. zu erstellen. Je nach Kundenwunsch niveau – sehr teuer und dement
Um optimal von den aktuellen kann dieser Bericht kurz und einfach sprechend unvorteilhaft.
Abzugsmöglichkeiten zu profitieren, oder sehr differenziert und ausführ- Unter diesen Bedingungen wären
lohnt es sich, bei renovationsbedürf- lich ausfallen. kurzfristige Geldmarkthypotheken
tigen Erstwohnungen anstehende Neben unseren selbstentwickelten (heute noch auf Libor-Basis) deutlich
Arbeiten zeitlich vorzuziehen und Tools stehen dafür auch die Ge- attraktiver, da günstiger und kurz-
in Abstimmung auf das steuerbare bäudeenergieausweise der Kantone fristig rückzahlbar. Sollten in Zukunft
Einkommen gestaffelt über mehrere (GEAK/ GEAK+) zur Verfügung. Damit Hypotheken auf Eigenheime steuer-
Jahre zu verteilen. können zu einem frühen Zeitpunkt lich nicht mehr attraktiv sein, würden
Mit dem geplanten zeitlich und bauphysikalische Schwachstellen sich unserer Meinung nach neue
betragsmässig limitierten Schuld- (z.B. Wärmebrücken) erkannt und Hypothekarprodukte etablieren,
zinsenabzug für Ersterwerber konzeptionell berücksichtigt wer- konkret Annuitätenhypotheken.
wird die persönliche Finanz- und den, um damit Schadenfreiheit zu Dennoch empfehlen wir trotz des
Steuerplanung unabdingbar. Bei erreichen. Ebenfalls setzen Innen- möglichen Systemwechsels weiter-
allen Eigenheimbesitzern ist nebst dämmungen oder Anbauten / Auf- hin langfristige Festhypotheken,
der direkten Amortisation auch die stockungen eine umsichtige Beurtei da die Zinssätze historisch gesehen
kantonale Möglichkeit von Energie- lung und Planung hinsichtlich der immer noch sehr tief und attraktiv
spar- und Umweltabzügen in den Konstruktion und der Details voraus. sind. Dies schliesst eine persönliche
Planungshorizont einzubeziehen. Beratung, abgestimmt auf das indi-
viduelle Risikoprofil und die spezifi-
schen Bedürfnisse nicht aus.
Property One Partners AG
Seestrasse 455
CH-8038 Zürich
T +41 44 487 20 40 Property One Investors AG
welcome@propertyone.ch Höh-Rohnenweg 8
w w w.prop e r tyone.c h CH-8832 Wilen b. Wollerau
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