Preiswert in die nächste Runde - Immobilien-Anschlussfinanzierung
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Helga Riedel 14/21
Immobilien-Anschlussfinanzierung
Preiswert in die nächste Runde
Endet die Zinsbindung des ersten Baukredits, Geld. Der Grund: Viele Eigentümer verlän-
ist meist noch eine beachtliche Restschuld gern, ohne zu vergleichen, das Darlehen bei
offen. Für diese benötigen Eigentümer eine ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits
Anschlussfinanzierung. Viele entscheiden kleine Konditionsunterschiede zu erheblichen
sich für das sogenannte Prolongationsange- Mehrkosten führen.
bot der Hausbank, schließlich macht das we- Kostenbewusste Eigenheimer werfen deshalb
nig Arbeit und die Konditionen erscheinen frühzeitig einen Blick auf die Konkurrenz.
wegen des anhaltenden Zinstiefs günstig. Außerdem prüfen sie, ob es sich angesichts
Doch die Rechnung geht nicht immer auf. des niedrigen Zinsniveaus nicht lohnt, den
Während Käufer bei der Erstfinanzierung Folgekredit Jahre im Voraus abzuschließen.
meist sehr genau kalkulieren, verschenken Dies geht mittels Forward-Darlehen. Wie
sie bei der Anschlussfinanzierung häufig funktioniert das und worauf ist zu achten?
Tiefzinsen sichern mit Forward-Darlehen
Die oberste Prämisse für Kreditnehmer mit So funktionieren Forward-Darlehen
auslaufender Baufinanzierung heißt: Nicht
das Kreditende verschlafen! Nur wer sich Forward-Darlehen sind auch unter dem Na-
rechtzeitig informiert, kann Kostenvorteile men Vorratsdarlehen bekannt. Damit sichern
erzielen. Einen allgemeingültigen festen Zeit- sich Kreditnehmer ein Baudarlehen, das sie
punkt, ab dem man aktiv werden sollte, gibt erst in ein paar Jahren brauchen. Der Vorteil
es allerdings nicht. Für jeden Eigentümer solcher Kredite kommt vor allem in Niedrig-
stellt sich die Situation anders dar. Wichtig ist zinsphasen zum Tragen. Denn die Finanzie-
die jeweilige Marktsituation. „Geht man mittel- rung sichert die aktuellen Minizinsen für spä-
fristig von steigenden Zinsen aus und möchte ter, wenn das Zinsniveau vielleicht schon
damit verbundene Kostenrisiken beim Folge- wieder gestiegen ist.
kredit ausschließen, dann empfiehlt sich ein
Forward-Darlehen“, rät Christoph Zschätzsch, Hoher Spareffekt: Klettert der Marktzins
Leiter Privatkundenkredite bei der Deutschen in den nächsten Jahren nach oben, spart
Bank. ein Forward-Darlehen ordentlich Geld.
Beispiel: Ein Zinszuwachs von zwei Pro-
Vorteil: Forward-Darlehen schreiben die ak- zent gegenüber heutigen Konditionen ver-
tuellen Tiefzinsen für die Zukunft fest, das teuert einen Kredit über 150.000 Euro um
sichert langfristig niedrige Kreditkosten. Kre- rund 250 Euro pro Monat. Binnen zehn
ditnehmer sparen damit nicht nur Geld, son- Jahren entstehen Mehrkosten von 30.000
dern erlangen zudem (hohe) Planungssicher- Euro. Ein Forward-Darlehen mit einem
heit. Viele Banken gewähren Forward- Zinszuschlag von 0,025 Prozent, das in
Darlehen bis zu 36 Monate im Voraus. Die drei Jahren startet, würde hingegen nur
Deutsche Bank ermöglicht 48 Monate; Com- gut 12.000 Euro mehr kosten.
direct, National-Bank 60 Monate und die Hy-
povereinsbank sogar 66 Monate. Aber: Kreditexperte Zschätzsch rät, nicht nur
auf die Zinskonditionen zu achten. „Wichtig
www.biallo.deSeite 2
ist, dass das Gesamtkonzept für die An- nehmers.
schlussfinanzierung stimmt.“ Das sei nicht
immer der Fall. Sinnvoll können zum Beispiel Der Forward-Zins
Sondertilgungsrechte sein oder die Möglich-
keit, während der Zinsbindung den Tilgungs- Für die langfristige Festschreibung der aktu-
satz zu wechseln. Passen die Rahmenbedin- ellen Zinsen berechnen Banken eine zeitab-
gungen nicht optimal zu den Wünschen des hängige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur
Kreditnehmers, sollte man ausloten, ob man Auszahlung des Forward-Darlehens vergeht,
nicht bei seiner Hausbank nachverhandeln beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil
kann. 0,01 bis 0,04 Prozent. Das bedeutet: Je län-
ger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsauf-
Bedingungen von Forward-Darlehen schlag, desto teurer die Anschlussfinanzie-
rung.
Die Bedingungen für Forward-Darlehen ent-
sprechen denen herkömmlicher Hypotheken- Positiv: Da die Zuschläge derzeit sehr nied-
darlehen. Die wesentlichen Eckpunkte sind: rig sind, rechnen sich Forward-Darlehen
Darlehensumfang, Laufzeit, Nominal- und schon bei geringen Zinsanstiegen in der Zu-
Effektivzins sowie Tilgungssatz. Weitere Ne- kunft. Die Santander Bank vergibt in be-
benbedingungen können Sondertilgungsrech- stimmten Fällen Forward-Darlehen sogar
te oder Tilgungssatzänderungen sein. Auch ohne Aufzins, die 1822 direkt fordert 0,02
die Kündigungsregeln entsprechen denen bei Prozent und die Allianz nur 0,01 Prozent.
einem klassischen Hypothekendarlehen, also Die ersten drei Monate bis zum Kreditstart
ein Ausstieg vor Kreditende ist nur mit Zu- sind meist aufschlagfrei. Allerdings sollte man
stimmung der Bank möglich. überlegen, ob sich bei einer langen Vorlauf-
zeit und hohen Forward-Aufschlägen, der
Ausnahme: Das Folgedarlehen läuft länger Vorratskredit wirklich lohnt. Abwarten kann in
als zehn Jahre, dann besteht ein außerorden- diesem Fall die bessere Wahl sein.
tliches Kündigungsrecht seitens des Kredit-
So hoch sind die Zinsaufschläge bei Forward-Darlehen
Bank Aufschlag pro Monat
in Prozent auf aktuelle Konditionen
National Bank (Rhein-Ruhr) 0,013 - 0,023 ab dem 4. Monat
Sparda Bank West 0,01 ab dem 7. Monat
Santander Bank 0,000 - 0,015 ab dem 13. Monat
1822 direkt 0,020 ab dem 7.Monat (0,04 bei < 10 Jahren Zins-
bindung)
Allianz 0,01 ab dem 4.Monat
PDS Bank Westfalen-Lippe 0,01 ab dem 7.Monat
Volksbank Bremerhaven Cuxland 0,02
Aachener Bank 0,02 ab dem 4. Monat
Degussa Bank 0,02 - 1,08
Mittelbrandenburgische Sparkasse 0,012 - 0,021
ING 0,015 ab dem 13. Monat
Deutsche Bank 0,000 - 0,72
PSD Bank Nord 0,025
PSD Berlin Brandenburg 0,010 vom 13. bis 36. Monat und 0,020 ab dem 37.
Monat bis max. 60 Monate
Sparda Bank München 0,01 ab dem 13. Monat
Quelle: Biallo.de, https://www.biallo.de/forward-darlehen/ , Stand: März 2021
Wie sich die Forward-Aufschläge auf die Kos- ten des Baukredits auswirken, verdeutlichen
www.biallo.deSeite 3
zwei Beispiele: für welche Zeitspanne ausgewählte Banken
Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Mo- auf Zinszuschläge verzichten:
nat 0,02 Prozent Zinsaufschlag und star-
tet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, Bank Zinsfreie Zeit
würde der Aufpreis auf heutige Konditio- ING 12 Monate
nen – abzüglich von drei Freimonaten – Santander Bank 12 Monate
lediglich 0,3 Prozent betragen. PSD Bank Nord 12 Monate
PSD Bank Berlin
12 Monate
Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Mo- Brandenburg
nat 0,04 Prozent Zinsaufschlag und star- PSD Bank RheinNeckar
6 - 12 Monate
tet das Darlehen erst in 48 Monaten, Saar
summiert sich der Aufzins auf 1,8 Pro- Sparda Bank München 12 Monate
zent. Sparda Bank Hessen 6 Monate
Allianz 3 Monate
Quelle: biallo.de, Stand März 2021.
Darauf kommt es beim Forward-Darlehen
an
Wann lohnt sich das Forward-Darlehen
Ein wichtiges Kriterium bei der Wahl des nicht?
Forward-Darlehens ist die maximale Auf-
schubzeit. Die meisten Banken gewähren 36 Forward-Darlehen sind nicht zu jedem Zeit-
Monate Wartezeit, bis der Folgekredit starten punkt eine gute Wahl. Befindet sich der Markt
muss. Einige Institute räumen jedoch 48 oder gerade in einer Hochzinsphase, ist ein For-
60 Monate ein. Lange Vorlaufzeiten sind be- ward-Darlehen ungeeignet, denn es würde
sonders für Immobilieneigner interessant, die schlechten Zinsen für lange Zeit fest-
deren Erstfinanzierung erst in vier bis fünf schreiben.
Jahren ausläuft und die wegen der Tiefzinsen
bereits jetzt aktiv werden wollen. Ob sich Immobilienbesitzer für ein Forward-
Darlehen entscheiden oder nicht, hängt also
Tipp: Manche Bank verzichtet während der davon ab, wie sie die weitere Zinsentwicklung
Vorlaufzeit eine gewisse Zeit lang auf For- einschätzen. Wer sinkende oder stagnieren-
ward-Aufschläge. ING, Santander Bank und de Zinsen erwartet, der sollte besser warten.
etliche PSD Banken erheben beispielsweise Wer langfristig von steigenden Zinsen aus-
bis zu zwölf Monate keine Forward- geht, der sollte sich rechtzeitig nach einem
Zuschläge. Die nachstehende Tabelle zeigt, günstigen Folgedarlehen umsehen.
Prolongation: Kredit verlängern bei der bisherigen Bank
Endet der Erstkredit bereits in wenigen Mona- Bereitstellungszinsen. Das heißt, die Bank
ten, dann ist ein Forward-Darlehen nicht nö- berechnet monatlich Zinsen für die Bereitstel-
tig. Bei kurzfristiger Kreditverlängerung lung des Kreditbetrags. Meist beginnt die
kommt die sogenannte Prolongation in Frage. Zinserhebung nach vier Monaten. In der Re-
Gemeint ist damit die Verlängerung der Bau- gel berechnen die Kreditinstitute dann monat-
finanzierung bei der bisherigen Bank. Das lich 0,25 Prozent Zinsen für den gesamten
lohnt sich, wenn die Bank ein gutes Zins- Darlehensbetrag. Das kann schnell einige
Angebot macht und bis zum Start des An- hundert Euro kosten.
schlusskredits keine Bereitstellungszinsen
anfallen. Oft lassen sich Zinsnachlässe erzie-
len, denn die Bank geht mit der Anschlussfi- Beispiel: Ein Folgedarlehen über
nanzierung ein geringeres Risiko als im Neu- 150.000 Euro kostet bei einem Zinssatz
geschäft ein. von 0,25 Prozent 375 Euro Breitstel-
lungszinsen pro Monat.
Bereitstellungszinsen
Solche Zinsen sollte man vermeiden. Möglich
Startet das Folgedarlehen erst in fünf oder ist dies mit Kreditinstituten, die nicht nur für
sechs Monaten, entstehen häufig sogenannte die ersten zwei oder drei Monate auf Bereit-
www.biallo.deSeite 4
stellungszinsen verzichten, sondern für eine 10 Monate ohne Extrazins gewähren:
wesentlich längere Zeit. Degussa Bank
Debeka
15 Monate ohne Extrazins gewährt:
PSD Hannover 6 Monate ohne Extrazins gewähren:
Sparda Bank West
12 Monate ohne Extrazins gewähren: Sparda Bank München
1822 Direkt Hypovereinsbank
Santander Bank PSD Nord
Allianz Nassauische Sparkasse
Umschuldung zu einer anderen Bank
Nicht jede Bank zeigt sich verbraucherfreund- unter der angebotenen Prolongation liegt.
lich. Manches Kreditinstitut denkt eher an
seine Gewinnmarge als an zufriedene Kun- Grundschuld abtreten
den und legt ein überteuertes Prolongations-
angebot vor. Die Bank spekuliert darauf, dass Das gern genutzte Argument des Bankbera-
Kreditnehmer die Mühen und Kosten scheu- ters, dass sich die Anschlussfinanzierung bei
en, die mit einem Wechsel zu einem anderen einem anderen Kreditinstitut wegen der Kos-
Anbieter verbunden sind. Das sollten Ver- ten für den Grundschuldübertrag nicht lohnt,
braucher aber auf keinen Fall akzeptieren, stimmt in der Regel nicht. In den meisten
sondern sofort Alternativangebote von ande- Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung
ren Banken und freien Kreditvermittlern ein- der Grundschuld an die neue Bank. Selbst
holen. bei Löschung und Neueintrag der Grund-
schuld bleiben die Kosten im Vergleich zur
Umschuldungskosten möglichen Ersparnis überschaubar.
Die Kosten für die Kreditumschuldung sollten Beispiel: Bei einer Restschuld von
kein Hinderungsgrund für einen Bankwechsel 100.000 Euro ist eine Grundschuldabtre-
sein, denn eine Grundschuldabtretung kostet tung inklusive Nebenkosten ab rund 250
nur wenige hundert Euro und bringt im Zwei- Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen
felsfall mehr als eine ungünstige Prolongati- 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert
on. sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zins-
bindung auf 5.500 Euro. Unterm Strich
Faustregel: Der Bankwechsel lohnt sich, verbleibt eine Ersparnis von mehr als
wenn der Zinssatz der alternativen Baufi- 5.000 Euro.
nanzierung mehr als 0,2 Prozentpunkte
So viel kostet eine Grundschuldabtretung (Notar- und Grundbuchkosten)
Höhe der Grund- Grundschuldabtretung Löschung einer Grundschuldbestellung
schuld Grundschuld
(Urkunde wurde be-
reits von Bank ent-
worfen)
50.000 Euro 121,77 Euro 141,77 Euro 557,70 Euro
100.000 Euro 201,47 Euro 221,47 Euro 922,74 Euro
150.000 Euro 260,30 Euro 280,30 Euro 1196,52 Euro
200.000 Euro 300,80 Euro 320,80 Euro 1470,30 Euro
Hinzu kommen Auslagen je nach Aufwand, beispielsweise für Porto und Telefon.
Quelle: Notar- und Grundbuchkostenrechner Interhyp, Stand: 01.04.2021
www.biallo.deSeite 5
Tipp: Banken bieten immer wieder Offerten, kunden teilweise oder ganz erstatten. Erkun-
bei denen sie die Wechselkosten für Neu- digen Sie sich danach!
Wichtige Punkte,
auf die Sie bei der Anschlussfinanzierung achten sollten
Anfangstilgung Zehnjahresdarlehen aus, das mit einem Pro-
zent Anfangstilgung begonnen wurde und bei
Die im Vergleich zum Erstkredit niedrigere dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet
Darlehenssumme sowie die noch immer sehr wurden, dürfte die Tilgungshöhe bei Auslau-
tiefen Zinsen eröffnen Spielräume, die Kredit- fen des Erstkredits zwei bis drei Prozent er-
rate zu senken. Doch dies ist häufig nicht reicht haben. Behält man die Ratenhöhe bei,
empfehlenswert, da der Schuldenabbau sollte unter aktuellen Zinsbedingungen ein
dadurch verzögert wird. Wer die monatliche Tilgungssatz von vier oder gar fünf Prozent
Belastung des Erstkredits problemlos schul- kein Problem sein.
tern kann, der sollte die aktuelle Monatsrate
auch bei der Anschlussfinanzierung beibehal- Kreditnehmer profitieren von erheblichen Vor-
ten – zumal in der Regel das Einkommen teilen: Wer statt mit einem mit vier Prozent
inzwischen höher liegt als bei Abschluss des Anfangstilgung den Folgekredit startet, der
Erstdarlehens. verkürzt bei einem Zinssatz von 1,5 Prozent
die Darlehenslaufzeit um rund 40 Jahre. Statt
Tipp: Wer die Zinsersparnis in eine höhere in 61 ist der Kredit nach gut 21 Jahren getilgt.
Tilgung investiert, spart Kreditzinsen und baut Zwar erhöht sich die monatliche Kreditrate,
die Schulden schneller ab. dafür sinken die Zinskosten deutlich. Vier
Prozent Anfangstilgung verringern den Zins-
In Verbindung mit den derzeitigen Minizinsen aufwand um knapp zwei Drittel – das gilt für
lässt sich der Tilgungssatz beim Folgekredit alle Kreditbeträge.
deutlich aufstocken. Läuft beispielsweise ein
Höhere Tilgung verkürzt Kreditlaufzeit
Anfangstilgung 1 Prozent 2 Prozent 3 Prozent 4 Prozent
Darlehensbetrag 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro 100.000 Euro
Sollzins 1,5 Prozent 1,5 Prozent 1,5 Prozent 1,5 Prozent
monatliche 208 Euro 292 Euro 375 Euro 458 Euro
Kreditrate
Zinskosten ca. 52.830 Euro ca. 30.660 Euro ca. 21.715 Euro ca. 16.840
gesamt Euro
Laufzeit 61 Jahre, 37 Jahre, 27 Jahre, 21 Jahre,
1 Monat 3 Monate 1 Monat 3 Monate
Quelle: biallo.de, eigene Berechnungen
Tilgungssatzwechsel Zu den Banken, die einen Tilgungssatzwech-
sel ermöglichen, gehören unter anderem:
Immer mehr Kreditinstitute ermöglichen Fi-
nanzierungen, bei denen Kreditnehmer den ING: bis zu zweimal kostenloser Wechsel
anfänglich gewählten Tilgungssatz während während der Kreditlaufzeit
der Zinsbindungsfrist verändern können. Dies Sparda Bank Berlin: bis zu zweimal kos-
ist von Vorteil, wenn wider Erwarten die Ein- tenloser Wechsel während der Kreditlauf-
künfte zurückgehen, etwa bei Verdienstaus- zeit
fall wegen der Geburt eines Kindes oder we- Santander Bank: bis zu zweimal kosten-
gen Arbeitslosigkeit. Ist die Einkommens- loser Wechsel während der Kreditlaufzeit
schwäche beendet, erlaubt der Tilgungssatz- Sparkasse Aachen: kostenloser Til-
wechsel dann das erneute Heraufsetzen der gungssatzwechsel während der Laufzeit
Tilgung. zwischen einem und drei Prozent.
www.biallo.deSeite 6
spielsweise in sechs oder acht Jahren die
Tipp: Wie sich unterschiedlich hohe Til- Lebensversicherung aus oder stellen die
gungssätze und Raten auf ihre Anschlussfi- Eltern oder Schwiegereltern das vorzeiti-
nanzierung auswirken, können Immobilienbe- ge Erbe in Aussicht, dann empfiehlt es
sitzer mit dem Biallo- sich, den Betrag zur Schuldentilgung ein-
Anschlussfinanzierungsrechner ermitteln. zusetzen. Überlegenswert ist in diesem
Fall ein Kredit mit variablen Zinsen. Die-
Zinsbindung ser ermöglicht unbegrenzte Sondertilgun-
gen und somit das jederzeitige Krediten-
Läuft die Erstfinanzierung aus, stehen häufig de.
noch 70 oder 80 Prozent Restschuld zu Bu-
che. Um den hohen Restbetrag bis zum Ru- Sondertilgungsrechte
hestand abzubauen, empfiehlt es sich, nicht
nur die Tilgung zu erhöhen, sondern auch die Neben der monatlichen Tilgung helfen Son-
Laufzeit entsprechend anzupassen. Als dertilgungen, die Darlehensschuld schneller
Faustregel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte zu verringern und die Kreditkosten deutlich zu
die Immobilie schuldenfrei sein, da das Ein- senken. Dabei leisten Kreditnehmer je nach
kommen in der Regel sinkt und hohe Kredit- Kassenlage einmal im Jahr eine Extrazahlung
belastungen nur schwer zu schultern sind. innerhalb eines vereinbarten Rahmens. Ar-
beitnehmer verwenden dafür gern Sonder-
Kritisch wird es, wenn das Zweitdarlehen im zahlungen wie Weihnachtsgeld oder das 13.
Ruhestand ausläuft und noch offene Kredit- Monatsgehalt. Selbstständige legen häufig
schulden vorhanden sind. Viele Banken tun Teile überdurchschnittlicher Einkünfte zurück
sich schwer, Ruheständlern aufgrund des und zahlen sie einmal im Jahr auf das Hypo-
fortgeschrittenen Alters neue Immobilienkre- thekenkonto ein.
dite auszureichen.
Kostenlose Sondertilgung: Kreditnehmer
Volltilgerdarlehen: Ist der Kreditnehmer sollten allerdings sicher sein, dass sie das
nach Auslaufen des Erstkredits um die 50 Sondertilgungsrecht auch wirklich nutzen.
Jahre alt, sollte er versuchen eine kom- Denn berechnet die Bank dafür einen Zins-
plette Restfinanzierung auf die Beine zu aufschlag, verteuert sich unnötig das Baudar-
stellen, damit das Objekt in zehn, zwölf lehen. Viele Geldhäuser erlauben inzwischen,
oder 15 Jahren abgezahlt ist. Eine Mög- bis zu fünf Prozent der Darlehenssumme
lichkeit sind sogenannte Volltilgerdarle- jährlich ohne Aufpreis als Sondertilgung ein-
hen. Dabei handelt es sich um klassische zuzahlen.
Hypothekendarlehen, die bis zur vollstän-
digen Schuldenfreiheit laufen. Vorteil:
Aufgrund hoher Rückzahlsicherheit für die Tipp: Mit dem Biallo-
Bank gewährt diese meist ein oder zwei Baufinanzierungsvergleich können Sie nicht
Zehntel zusätzlichen Zinsrabatt. nur Zinsen vergleichen, sondern finden auch
umfassende Informationen zu den Kreditbe-
Variable Darlehen: Bei der Suche nach dingungen – zum Beispiel inwieweit der je-
der optimalen Zinsbindung sollten Darle- weilige Anbieter Sondertilgungen und Til-
hensnehmer berücksichtigen, ob während gungssatzwechsel ermöglicht und ab wann
der Vertragslaufzeit mit größeren Geld- Bereitstellungszinsen anfallen.
zahlungen zu rechnen ist. Läuft bei-
Der „Ratgeber der Woche“ ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH,
Bahnhofstraße 25, 86938 Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per
Telefon: 08192/93379-0. Weitere Infos unter www.biallo.de. Es ist uns jedoch gesetzlich unter-
sagt, individuell fachlich zu beraten.
www.biallo.deSie können auch lesen
