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Privater
Immobilienbesitz
in Frankreich
Steuerliche Problematiken
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Privater Immobilienbesitz in Frankreich
Steuerliche Frankreich war schon immer ein privilegierter Standort für ausländische Pri-
vatinvestoren im Immobilienbereich (z.B. Erwerb eines Apartments in den
Problematiken schicken Arrondissements von Paris, eines Zweitwohnsitzes oder eines Fe-
rienhauses in den sonnigen Gegenden der Provence oder eine Investition
in einen der zahlreichen neuen Gebäudekomplexe, die sich „pilzartig“ in
den meisten französischen Großstädten ausbreiten). Die meisten Anleger
sollten jedoch im Vorfeld einer Immobilieninvestition die steuerlichen Fol-
gen und die damit verbundenen finanziellen Risiken analysieren. Das bloße
Eigentum an einer französischen Immobilie, und sei es auch nur für den
privaten Gebrauch ohne Spekulationsabsichten, kann bereits eine Vielzahl
an steuerlichen Verpflichtungen auslösen, wie beispielsweise die Vermö-
gensteuer, an der in Frankreich, im Vergleich zu den meisten anderen eu-
ropäischen Ländern, die sie mittlerweile abgeschafft haben, sicherlich noch
einige Zeit festgehalten wird.
Ebenso wird selten im Vorfeld eines Immobilienerwerbs ausreichend an die
erbschaftsteuerrechtlichen Auswirkungen gedacht, was in extremen Fällen
dazu führen kann, dass den Erben zwecks Tilgung der Steuerschuld nichts
anderes übrig bleibt, als das geerbte Immobilienvermögen verkaufen zu
müssen. Erschwerend kommt noch hinzu, dass die langen Verjährungsfris-
ten es den Steuerbehörden ermöglichen, gegebenenfalls nachträglich bis
zu sechs Jahre rückwirkend die steuerliche Situation des ausländischen Im-
mobilieneigentümers zu prüfen und die Entrichtung unterlassener Zahlun-
gen einzufordern. Den Investoren gelingt es somit nur schwer, den Klauen
der französischen Finanzver waltung auf Dauer zu entkommen.
Sowohl beim Erwerb als auch bei der Nutzung der Immobilie, aber schließ-
lich auch zum Zeitpunkt der freiwilligen oder unfreiwilligen Übertragung
an einen Dritten werden spezifische Steuerproblematiken ausgelöst. Es ist
deshalb dringend zu empfehlen, bei einem Immobilienprojekt entspre-
chende Fragen vorab zu beleuchten, um bestimmte Steuerfallen zu vermei-
den und den Vorgang steuerlich optimal zu gestalten.
Nachstehend soll eine einführende Darstellung der wesentlichen steuerli-
chen Auswirkungen gegeben werden, die im Vorfeld eines Immobiliener-
werbs in Frankreich ganz besonders von ausländischen Privatinvestoren zu
berücksichtigen sind.
Paris, September 2014
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1. Erwerb und Sobald der Entschluss feststeht, Immobilienvermögen in Frankreich zu er-
werben, ist zunächst aufgrund der spezifischen Eigenschaften der ausge-
Übertragung wählten Immobilie zu prüfen, ob der Erwerb der Grunderwerbsteuer oder
einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt. Je nach Zweck des Investitionsprojekts ist
es darüber hinaus empfehlenswert, schon zu diesem Zeitpunkt die steuer-
in Frankreich lichen Folgen einer späteren Übertragung zu kennen.
In der Regel unterliegt der Erwerb einer Immobilie in Frankreich der Grund-
1.1 Grunderwerbsteuer erwerbsteuer in Höhe von 5,09%, die normalerweise vom Käufer geschul-
oder det und vom Notar bei der Grundbuchregistrierung der Transaktion zu
Mehrwertsteuer? entrichten ist. Es besteht jedoch gegenüber der Finanzverwaltung eine Ge-
samtschuldnerschaft von Käufer und Verkäufer zur Zahlung der Grunder-
werbsteuer.
Die Transaktion kann aber auch die Mehrwertsteuer zum normalen Satz
von 20% auslösen, beispielsweise wenn die Immobilie vor weniger als fünf
Jahren fertig gestellt wurde. Da die Mehrwertsteuer in der Regel für Privat-
investoren nicht abgezogen oder erstattet werden kann, ist bei der Ein-
schätzung der potentiellen Investitionskosten der umsatzsteuerlichen
Behandlung des Vorgangs große Bedeutung beizumessen.
Ferner sind beim Erwerb zusätzliche Kosten und Gebühren, wie Notarho-
norare, Maklerprovisionen etc. zu berücksichtigen.
Je nach Nutzungszweck der Investition (persönlicher Gebrauch oder Ver-
1.2 Die Übertragung mietung) sollte der Käufer bereits beim Erwerb die steuerlichen Folgen einer
der Immobilie späteren Übertragung des Eigentums durch Verkauf, Schenkung oder Ge-
samtrechtsnachfolge bedenken und eventuell vorhandene Gestaltungs-
möglichkeiten in Betracht ziehen.
1.2.1 Besteuerung von Die von ausländischen Investoren aus dem Verkauf französischer Immobi-
lien erzielten Nettoerlöse unterliegen grundsätzlich einer Quellensteuer, die
Veräußerungserlösen für EU-ansässige natürliche Personen 19% und in anderen Fällen 33 1/3%
des Erlöses beträgt. Zuzüglich zur eigentlichen Steuer fallen seit August
2012 besondere Sozialabgaben in Höhe von 15,5 % an. Die Steuerschuld
wird vom Kaufpreis einbehalten und direkt vom Notar bei der Registrierung
der Transaktion an die Finanzverwaltung abgeführt. Die Bestellung eines
von der Finanzverwaltung akkreditierten Fiskalvertreters ist erforderlich,
wenn der Transaktionswert über 150.000 € liegt und die Immobilie vom
Verkäufer weniger als 22 Jahren gehalten wurde. Die im Ausland erfolgte
Abtretung von Anteilen an französischen Immobiliengesellschaften unter-
liegt ebenfalls der Notarpflicht in Frankreich.
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Privater Immobilienbesitz in Frankreich
Der zu versteuernde Erlös ist die positive Differenz zwischen Verkaufspreis
und Erwerbskosten, wobei der Verkaufspreis um bestimmte vom Erwerber
entrichtete Kosten reduziert werden kann (Maklerprovision, Kosten der Auf-
hebung der bestehenden Sicherheiten und Garantien usw.). Die zugrunde
zu legenden Erwerbskosten können um die vom Verkäufer beim Erwerb der
Immobilie getragenen, reellen Ausgaben (Grunderwerbsteuer, Schenkung-
oder Erbschaftsteuer, Notargebühren etc.), bzw. um einen pauschalen Betrag
von 7,5%, erhöht werden. Ferner können Renovierungs- und Umbaukosten
dem Anschaffungswert zugerechnet werden, soweit sie durch entsprechende
Belege, wie z.B. Rechnungen, nachgewiesen werden. Für diese Kosten kann
auch eine Pauschale von 15% auf den Anschaffungspreis angesetzt werden,
wenn die Immobilie nach mehr als fünf Jahren nach ihrem Erwerb veräußert
wird.
Bis zum 31. August 2013 waren Veräußerungserlöse erst nach einer 30-
jährigen Besitzdauer völlig steuerfrei. Ab dem 1. September 2013 gelten
für deren Berechnung Abschläge von 6% pro Jahr ab dem 6. und bis zum
21. Jahr und 4% für das 22. Haltejahr. Eine Steuerfreiheit besteht somit
nunmehr nach einer Besitzdauer von 22 Jahren. Für die Sozialabgaben
(15,5%) gilt weiterhin die 30-jährige Frist nach folgendem Berechnungs-
schema: Abzug von 1,65% pro Jahr für die Jahre 6 bis 21, 1,60% für das
22. Jahr und 9% für jedes der verbleibenden Jahre.
Seit dem 1. Januar 2013 ist darüber hinaus eine Zusatzabgabe von 2 bis
6% des zu versteuernden Veräußerungserlöses (nach Anwendung obiger
Bestimmungen) fällig, soweit dieser 50.000 € überschreitet.
Unter bestimmten Bedingungen können auch Veräußerungen von Immo-
bilien, die als französischer Wohnsitz von im europäischen Wirtschaftsraum
ansässigen Steuerpflichtigen dienen, von der Gewinnbesteuerung befreit
werden. Diese Freistellung setzt aber u. a. voraus, dass der Eigentümer zu
irgendeinem Zeitpunkt vor der Veräußerung zwei Jahre lang ununterbro-
chen in Frankreich steueransässig war und zum Zeitpunkt der Übertragung
mindestens seit dem 1. Januar des Vorjahres die freie Verfügungsmacht
über die Immobilie besitzt.
Das Gewinnbesteuerungsrecht Frankreichs wird von den meisten Doppel-
besteuerungsabkommen (DBA) anerkannt, die das Belegenheitsprinzip an-
wenden (Gewinne aus Immobilien sind in dem Land zu besteuern, in dem
die Immobilie liegt). Dieses Prinzip findet Anwendung sowohl auf den un-
mittelbaren Besitz als auch auf die Immobilie, die durch eine von den In-
vestoren beherrschte ausländische Gesellschaft gehalten wird.
Um eine steuerlich abgesicherte Immobilieninvestition zu gewährleisten,
sollten im Hinblick auf die spätere Versteuerung von eventuellen Veräuße-
rungserlösen von Anfang an zukünftige steuerliche Konsequenzen berück-
sichtigt und die richtige Eigentümerstruktur gewählt werden.
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Die französischen Erbschaftsteuerfolgen sind bei einem privaten Immobi-
1.2.2 Erbschaft-/ lienprojekt in Frankreich besonders zu beachten, und zwar unabhängig
Schenkungsteuer davon, ob die erworbene Immobilie zum persönlichen Gebrauch oder über-
wiegend als Mietobjekt dienen soll. Die französische Erbschaftsteuerlast im
Todesfall des Erwerbers ist derzeit so hoch, dass die Erben die Steuerschuld
oft nicht ohne die Veräußerung der geerbten Immobilie entrichten können.
In der Regel und nach den meisten Erbschaftsteuervor schriften enthalten-
den DBA unterliegt das in Frankreich belegene Immobilienvermögen eines
ausländischen Erblassers der französischen Erbschaftsteuer. Die gleiche Re-
gelung findet grundsätzlich auch für Anteile an französischen oder auslän-
dischen Gesellschaften Anwendung, deren Anlagevermögen zu mehr als
50% aus französischen Immobilien besteht. Für die Bestimmung der
50%igen Grenze werden jedoch Immobilien, die zum Betreiben der Ge-
schäftstätigkeit dienen, nicht berücksichtigt. Es sei hier angemerkt, dass
seit dem 3. April 2009 ein deutsch-französisches DBA in Kraft getreten ist,
durch welches etwaige Doppelbesteuerungen im Bereich der Erbschaft-
steuer vermieden werden. Der französische Immobilienbesitz eines deut-
schen Steuerpflichtigen ist dennoch in jedem Fall den französischen
Erbschaftsteuergesetzen unterworfen.
Es ist deshalb zu empfehlen, bereits beim Erwerb spezifische Gestaltungen
vorzunehmen, die eine erbschaftsteuerliche Besserstellung gewährleisten.
Hier ist z.B. an die Aufteilung des Eigentums in Nießbrauch, der den Eltern
(Erwerbern) einzuräumen ist, und bloßem Eigentum, das den Kindern ge-
schenkt wird, zu denken. Hiermit wird, je nach Alter, eine entsprechende
Reduzierung der Bemessungsgrundlage begründet (um 50%, wenn der
Schenkende unter 60 Jahre alt ist, und 40%, wenn er über 60 Jahre und
unter 70 Jahre alt ist). Im Todesfalle der Eltern erfolgt dann die Übertragung
des Nießbrauchs und damit des vollen Eigentums an die Kinder ohne zu-
sätzliche Erbschaftsteuern. Die Schenkung des Immobilienbesitzes an die
Kinder ist damit ein geeignetes Mittel, die spätere Erbschaftsteuerlast zu
reduzieren.
Nachstehend die derzeitige (seit 1. Januar 2014) Steuertariftabelle bei di-
rekter Erbfolge. Der Freibetrag bei Erbschaften oder Schenkungen in direk-
ter Line liegt bei 100.000 € pro Kind. Der Erbfall vom verstorbenen auf den
überlebenden Ehegatten ist von jeglicher Erbschaftsteuer befreit.
Teilwert des steuerpflichtigen Vermögens Steuersatz
unter 8.072 € 5%
zwischen 8.072 € und 12.109 € 10%
12.109 € und 15.932 € 15%
15.932 € und 552.324 € 20%
552.324 € und 902.838 € 30%
902.838 € und 1.805.677 € 40%
über 1.805.677 € 45%
5Privater Immobilienbesitz in Frankreich
Darüber hinaus löst die Vererbung von Immobilienbesitz an steuerlich nicht
ansässige Steuerpflichtige eine Kette von zivilrechtlichen Fragen aus, die
die Einschaltung von Notaren aus den betroffenen Ländern erfahrungsge-
mäß ratsam erscheinen lässt.
Die Schenkungsteuer wird nach dem gleichen Tarif wie bei der Vererbung
erhoben.
2. Steuerliche Fragen Das Eigentum oder das Halten eines Immobilienbesitzes in Frankreich kann
noch zu weiteren Problematiken im Bereich der Vermögen- und Einkom-
aus dem Eigentum mensteuer führen. Dabei ist, soweit die Immobilie durch eine Gesellschaft
an einer Immobilie gehalten wird, auch an die Steuer, die spezifisch für Immobilienvermögen
von juristischen Personen gehaltenen Immobilien anfällt, zu denken.
2.1 Französische Private ausländische Steuerpflichtige unterliegen der französischen Vermö-
gensteuer, sobald der Nettoverkehrswert ihres in Frankreich belegenen Im-
Vermögensteuer mobilienbesitzes (einschließlich Anteile an Immobiliengesellschaften) eine
(„Impôt de solidarité bestimmte Höchstgrenze übersteigt (1.300.000 € in 2014). Der rasante An-
stieg des Immobilienmarktes in den letzten zehn Jahren (mehr als 80% Zu-
sur la fortune“ – ISF) wachs) hat dazu geführt, dass die Zahl der ISF-Pflichtigen erheblich
zugenommen hat. Bisher hat sich die Regierung aus sozialpolitischen Grün-
den vehement geweigert, den Hauptwohnsitz aus dem Anwendungsbe-
reich der ISF herauszunehmen, wie dies seit Jahren gefordert wird.
Die Vermögensteuerpflicht wird auf der Basis des Nettowertes bemessen,
d.h. unter Abzug aller Verbindlichkeiten, die sich auf das steuerpflichtige
Vermögen beziehen. Für ausländische Investoren kann es deshalb steuerlich
sinnvoll erscheinen, beim Kauf der Immobilie an eine Fremdfinanzierung
zu denken und hierfür entsprechend ein Darlehen in Anspruch zu nehmen.
Anders als für die Berechnung der Erbschaftsteuerbelastung stellt die Auf-
teilung des Eigentums an einem Immobilienbesitz in Nießbrauch und bloßes
Eigentum generell keinen Vorteil dar.
Die Vermögensteuerpflicht liegt nämlich allein beim Nießbraucher, und die
Steuerhöhe wird auf der Grundlage des Volleigentums bemessen. Im Ge-
genzug ist der bloße Eigentümer völlig von der Vermögensteuer befreit.
Als Beispiel sei hier angemerkt, dass in 2014 ein Immobilienvermögen von ca.
1,3 Mio. € (ohne Fremdfinanzierung und andere abzugsfähige Verbindlich-
keiten) zu einer jährlichen Vermögensteuerbelastung von ca. 4.000 € führt.
Ausländische ISF-Pflichtige sind zur Abgabe einer jährlichen Steuererklärung
verpflichtet, die in der Regel im Juli oder August zu erfolgen hat. Bei Nicht-
einhaltung der Erklärungsfristen sind Geldstrafen (Verzugszinsen sowie
10%, bzw. 40% Steuerstrafen für verspätete Deklarierungen) fällig. Die Fi-
nanzverwaltung verfügt darüber hinaus über lange Verjährungsfristen und
kann die ISF-Situation eines Steuerpflichtigen sechs bis zehn Jahre rückwir-
kend prüfen. Die Vermögensteuerpflicht für Immobilienbesitzer lässt sich
auf Dauer nur schwer verheimlichen, weil die Existenz der Immobilie der
Finanzverwaltung entweder zum Zeitpunkt des Erwerbs oder der späteren
Übertragung zur Kenntnis gebracht werden muss.
6Letztlich ist noch auf die von juristischen Personen bezüglich ihres Immo-
bilienvermögens abzugebende Erklärung hinzuweisen. Sie stellt eine wei-
tere Informationsquelle über eventuelle Vermögensteuerpflichtige für die
französische Finanzverwaltung dar.
2.2 Die 3%ige Abgabe In der Regel unterliegen juristische Personen (Gesellschaften, Vereine, Stif-
tungen usw.) einer jährlichen Abgabe von 3%, die auf der Basis des Ver-
auf den kehrswertes ihres in Frankreich belegenen Immobilienbesitzes bemessen
Immobilienbesitz wird. Eine Befreiung von dieser Abgabe kann aber in den meisten Fällen
erreicht werden, soweit die juristische Person spezifische Erklärungspflich-
juristischer Personen ten beachtet und die jeweiligen Anschriften ihrer Gesellschafter oder Mit-
glieder der Finanzverwaltung mitteilt.
Das Ziel dieser Abgabe liegt unter anderem darin, die sich hinter juristischen
Personen versteckenden natürlichen Personen aufzudecken, um sie direkt
der Vermögensteuer zu unterwerfen.
2.3 Die Einkommen- Nach dem französischen Steuergesetz kann ein ausländischer Immobilien-
besitzer einer pauschalen Einkommensteuer auf der Basis des Mietwertes
steuerpflicht der Immobilie unterworfen sein, auch wenn die Immobilie tatsächlich nicht
vermietet wird. Diese Regel findet aber nur Anwendung, sofern kein DBA
zwischen Frankreich und dem Staat des Eigentümers besteht (Liechtenstein,
Jersey, Guernsey oder Andorra können von dieser Vorschrift betroffen sein).
In den übrigen Fällen, in denen die Immobilienbesitzer in der übrigen EU
oder in DBA-Staaten ansässig sind, wird die französische Einkommensteuer
nur auf der Basis der Einkünfte aus der Vermietung der französischen Im-
mobilie erhoben (Belegenheitsprinzip).
Die Einkommensteuererklärung ist jährlich im Juni abzugeben. Seit August
2012 fallen hierbei auch Sozialabgaben in Höhe von 15,5 % an. Bei der
Berechnung des steuerpflichtigen Einkommens können Kosten wie Zinsen,
Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, Grundsteuern, Umbau- und Re-
novierungskosten etc. berücksichtigt werden. Eventuelle Verluste aus der
Vermietung (negativer Differenzbetrag zwischen Mieteinkünften und Kos-
ten) können zehn Jahre vorgetragen und mit künftigen Mieterträgen ver-
rechnet werden. Unter bestimmten Voraussetzungen können solche
Verluste auch von anderen Einkünften bis maximal 10.700 € pro Jahr ab-
gezogen werden. In Frankreich gilt ein progressiver Steuersatz. Der Höchst-
satz bei der Einkommensteuer beträgt bei Einkünften aus Vermietung und
Verpachtung 45%. Für ausländische Steuerpflichtige gilt ein Mindeststeu-
ersatz von 20%.
2.4 Sonstige Steuern Das Eigentum an einer französischen Immobilie löst noch eine Reihe ande-
rer Abgaben wie z.B. die lokalen Grundsteuern („Taxe foncière“ und „Taxe
d’habitation“) aus, die jährlich von den Gemeinden und Départements er-
hoben werden. Die entsprechenden Steuersätze werden auf lokaler Ebene
festgesetzt.
7Über uns
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bei der Anwaltskammer Paris. Die Gesellschaft wird von Partnern getragen, die
eine mehr als fünfundzwanzigjährige nicht nur Rechts-, sondern auch Wirt-
schaftsberatungspraxis von deutschen und französischen Unternehmen und
Einzelpersonen besitzen.
Wir gehören nicht zu den weltweit im Großverbund handelnden Akteuren. Für
uns steht der unmittelbare persönliche Kontakt mit unseren Mandanten im Vor-
dergrund.
Wir beraten aufgrund unserer langen Erfahrungen erfolgreich im Herzen der Eu-
ropäischen Union, in Frankreich, Deutschland und im deutschsprachigen Raum.
Unsere Schwerpunkte liegen in Bereichen, die wir beherrschen und auf die wir
uns auch beschränken. Nahezu alle unsere Mitarbeiter sind zwei- oder dreispra-
chig (französisch, deutsch, englisch).
Unsere Mandanten sind Unternehmen aller Branchen und Größen und natürlich
auch Einzelpersonen. Gemeinsam ist allen eine grenzüberschreitende Interes-
senlage und der Wunsch, einen persönlich engagierten Gesprächspartner zu
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Der Fortbildung unserer Mitarbeiter und der Qualitätssicherung unserer Arbeit
räumen wir höchsten Stellenwert ein. Nur so können wir den Herausforderungen
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