DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
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DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH
>> RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE
Wien, 12.04.2018
Vortragender: David Koch, FH Kufstein
david.koch@fh-kufstein.ac.at
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 1
AGENDA
Verhaltensökonomik & Immobilien: Wie ticken Immobilienakteure?
Immobilienmarkt Österreich
• Transaktionen und Preise
• Gebäudebestand
• Bevölkerung
Behavioural Economics – Behavioural Real Estate
• Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
• Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern
• Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
• Studie: Weisheit der Vielen
Diskussion
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 2
Marktanalyse Österreich
IMMOBILIENMARKT
ÖSTERREICH
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 3
Marktanalyse Österreich
IMMOBILIENMARKT
ÖSTERREICH
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 4
Transaktionen im Jahr 2017
Marktanalyse Österreich
Transaktionen im Jahr 2017
Links: Anzahl der Verbücherungen in 2017
30.000 10,00
9,00
Rechts: Wert d. Verbücherungen
25.000 Verbücherungen in Österreich
8,00
121.171 Senkung zum Vorjahr
in 2017 [in Mrd]
20.000 7,00
6,00 um -0,20%
15.000 5,00 Wert der Verbücherungen 28,31
10.000
4,00 Mrd Steigerung zum Vorjahr
3,00
2,00
4,7%
5.000
1,00
0 0,00
Wien Bgld Ktn NÖ OÖ Sbg Stmk Tirol Vrlb Wertmäßig am höchsten:
Wert d.
Verbücherung 2017 8,76 0,56 1,47 4,17 3,15 2,30 3,09 3,08 1,55
Wien mit über 31%
[in Mrd]
Verbücherungen 2017 21.378 6.427 8.547 24.909 17.406 7.848 18.297 10.872 5.487
Die meisten Verbücherungen:
Niederösterreich mit über 20%
Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel 2017 / IMMOunited“
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 5
Veränderung von 2016 auf 2017
Marktanalyse Österreich
Wert: Veränderung von 2016 auf
Prozentuelle Änderung von 2016 auf 2017
20,00% 20,00% 2017:
15,00% 15,00% Größter Anstieg in Burgenland ca.
10,00% 10,00% 20%
5,00% 5,00% Größter Rückgang ist in
0,00% 0,00% Oberösterreich ca. -4,8%
-5,00% -5,00%
-10,00% -10,00% Anzahl Verbücherung:
-15,00%
Wien Bgld Ktn NÖ OÖ Sbg Stmk Tirol Vrlb
-15,00% Veränderung von 2016 auf 2017:
Wert d. Verbücherung Größter Anstieg in Wien ca. 9,7%
6,60% 20,20% 10,50% 9,80% -4,80% -4,40% 7,60% 6,30% -1,60%
Änderung 2017/2016
Größter Rückgang in Vorarlberg
Verbücherung
Änderung 2017/2016
9,70% -6,40% 1,10% -1,70% -1,20% -8,20% 2,40% -2,30% -10,60% ca. -10,6%
Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel 2017 / IMMOunited“
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 6
Wohnungspreise in Österreich 2017
Marktanalyse Österreich
Eigentumswohnungen
Ca. 50.000 Wohnungsverkäufe (+3,6%)
zum Rekordjahr 2016)
Wert: 10,6 Mrd. Euro um +907 Mio.
Euro (+9,4%) mehr als im Jahr 2016.
Österreich-Schnitt bei 194.208 Euro pro
Wohnung
Quadratmeterpreise im Schnitt um
+6,5% auf 3.094 Euro gestiegen
Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel 2017 / IMMOunited“
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 7
Hauspreisindex: 2010 – 2017
Marktanalyse Österreich
Zeitliche Entwicklung
Der Häuserpreisindex (HPI) Preissteigerung von
5,3% im Vergleich zum Vorjahr auf.
Rückgang der hohen Preisdynamik des Vorjahres
HAUSPREISINDEX STATISTIK AUSTRIA (+8,5%) und liegt unter dem durchschnittlichen
jährlichen Wachstum seit Beginn der HPI-Indexreihe
im Jahr 2010 von 5,8%.
148,78
141,32
Europäischer Vergleich
130,21
124,13 mit einer Preissteigerung von 4,8% (3 Quartale) im
119,92
114,03 Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres über
106,25 der durchschnittlichen HPI-Teuerungsrate des
100,00 Euroraums (+3,9%) und der Europäischen Union
(+4,4%).
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Im Vergleich mit sechs EU-Nachbarländern
Österreich liegt zwischen Deutschland (+4,1%) und
Quelle: Statistik Austria, Hauspreisindex: 2018-03-28 der Slowakei (+5,9%). Tschechien führt die Gruppe
mit einem Preisanstieg von 12,8% an, während
Italien mit einem Rückgang von 0,4% als einziges
Nachbarland negative Preisveränderungen aufwies.
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 8
Marktanalyse Österreich
GEBÄUDEBESTAND
ÖSTERREICH
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 9
Gebäudebestand im Zeitverlauf und nach Bauepoche
Marktanalyse Österreich
Gebäudebestand im Zeitverlauf In Österreich gibt es aktuell
5.000.000
2,2 Mio Gebäude
4.000.000
4,5 Mio Wohnungen
Einheiten
3.000.000
2.000.000
1.000.000
0
1951 1961 1971 1981 1991 2001 2011
Neubewilligungen 2016:
Gebäude 896.030 1.049.953 1.281.114 1.586.841 1.809.060 2.046.712 2.191.280 66.351 Wohnungen
Wohnungen 2.138.001 2.249.678 2.666.048 3.052.036 3.393.271 3.863.262 4.441.408
26.169 Gebäude
Gebäudebestand nach Bauepoche
Neubewilligungen im
900.000 Zeitverlauf:
800.000
700.000 2016 66.351
600.000
EInheiten
500.000 2015 64.623
400.000
300.000 2014 63.094
200.000
100.000 2013 59.071
0
vor 1919
1919 bis 1945 bis 1961 bis 1971 bis 1981 bis 1991 bis 2001 oder 2012 52.811
1944 1960 1970 1980 1990 2000 später
Gebäude 327.350 165.930 243.616 283.271 325.343 305.125 264.146 276.499 2011 58.396
Wohnungen 791.264 341.264 492.249 624.730 663.001 522.565 487.725 518.610
2010 50.980
Quelle: Statistik Austria,
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 10Struktur des Wohnungsbestandes
Marktanalyse Österreich
50% 40% 10%
1,86 Mio 1,49 Mio 372‘
Sonstige
Eigenheime Mietwohnung
39,2% 4,1% 6,9% 16,8% 16,8% 7,8%
1,46 Mio 153‘ 257‘ 626‘ 625‘ 257‘
Mietwohnung
Mietwohnung
Mietwohnung
(gewerblich)
Kommunale
private
(gBV)
ETW
ETW
gBV
EFH
9,1% 7,7%
338‘ 297‘
NEUBAU
ALTBAU
Quelle Amann / Lugger (2016) , ÖVI, Statistik Austria 76‘ Altverträge [vor 1994]
232‘ Richtwertverträge
30‘ Sonstige
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 11Hauptwohnsitzwohnungen nach Rechtsverhältnis und Bundesland
Marktanalyse Österreich
Hauptwohnsitzwohnungen nach Rechtsverhältnis und
Bundesland (Anteile in Prozent)
80
70
(Anteile in Prozent)
60
50
40
30
20
10
0
Österreic Burgenla Steiermar Vorarlber
Kärnten NÖ OÖ Salzburg Tirol Wien
h nd k g
Hauptmiete 40 15 33 23 34 32 30 30 29 76
Untermiete 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2
Dienst-, Werks-wohnungen, etc. 3 2 3 3 5 5 3 4 4 2
Einfamilienhaus 39 73 51 59 44 38 47 40 48 7
Wohnungseigentum 11 2 6 8 8 16 13 18 14 13
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus, Trockner 2012
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 12Wohnungsgröße
Marktanalyse Österreich
Durchschnittliche Fläche pro Hauptwohnsitzwohnung Wohnungsgröße
Es ist ein stark steigender
Wohnflächenkonsum pro Person um ein
Drittel innerhalb von zwei Jahrzehnten
erkennbar
Der Anstieg der durchschnittlichen
Wohnungsgröße ist vor allem auf das
massive Größenwachstum der
Hauptwohnsitzwohnungen nach Nutzfläche und Eigenheime zurückzuführen,
Mietensituation 2015 Im Mehrwohnungsbau sind wieder
sinkende Wohnungsgrößen zu
beobachten
Wohnungsqualität
Die Qualität der Wohnversorgung ist
hoch. Hatten Anfang der 1970er Jahre
nur 15% der Wohnungen die
Ausstattungskategorie A (Zentralheizung,
Quelle: Amann / Lugger (2016) Bad, WC), sind es mittlerweile 93%.
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 13Eigentumsquoten im europäischen Vergleich 2014
Marktanalyse Österreich
Eigentumsquoten im
europäischen Vergleich 2014
Österreich liegt unter dem EU
Durchschnitt!
Achtung lt. Darstellung nach der
Statistik Austria liegt die
Eigentumsquote bei 50%
Diese Berechnung fußt auf der
Datengrundlage der EuroStat
hier gibt es eine andere
Zählmethode (vor allem bei
Sonstige)
Quelle: Amann / Lugger (2016)
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 14Marktanalyse Österreich
DEMOGRAFISCHE
ENTWICKLUNG ÖSTERREICH
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 15Demografische Entwicklung in Österreich
Marktanalyse Österreich
Bevölkerungswachstum
Aktuell: 8,62 Mio Personen in Österreich
Bis 2050: 9,63 Mio Personen in Österreich
Grund für Anstieg:
• nur leicht positive Geburtenbilanz,
• vor allem Wanderungssaldo , (2015 einen
Saldo von fast 70.000).
Struktur der österreichischen
Familien ändert sich:
1970er Jahre noch 55% der Familien
„klassische“ Kernfamilien (Ehepaare mit
Kindern),heute 39%
Die Zahl der Singles hat sich seit den
1970er Jahren mehr als verdoppelt, 2015
waren 37% aller Haushalte
Quelle: Statistik Austria,
Einpersonenhaushalte.
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 16Durchschnittliche Baugrundstückspreis
Marktanalyse Österreich
… Preise und
Bevölkerungsentwicklung
ist im Einklang …
Quelle: Statistik Austria,
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 17EXKURS: Fremdkapital und Leitzinssatz
Einfluss auf den Immobilienpreis
Quelle: www.leitzinsen.info
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 18Behavioural Real Estate
BEHAVIOURAL ECONOMICS –
VERHALTENSÖKONOMIE
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 19Behavioural Economics
Allgemein
Homo oeconomicus
Wissenschaftstheorie: Modell eines ausschließlich „wirtschaftlich” denkenden Menschen, das den
Analysen der klassischen und neoklassischen Wirtschaftstheorie zugrunde liegt.
wirtschaftlich denkend
Rationales Verhalten
Nutzenmaximierend
Behavioural Economics
auch Verhaltensökonomie
Menschliches Verhalten in wirtschaftlichen Situationen Annahmen, die im Widerspruch zum Modell
des Homo oeconomicus stehen
(Quelle; http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/homo-oeconomicus.html)
Vorreiter & populärwissenschaftlich dargestellt
Daniel Kahneman (Amos Tversky) Schnelles Denken, Langsames Denken
2004 Nobelpreis
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 20Behavioural Economics
Rational (1/2)
Was bedeutet überhaupt rational?
Beispiel: Füllfeder
Geschäft A Geschäft B
15 min
18 € 25 €
-7 €
Quelle: Ariely, D (2008).: Predictably Irrational: The Hidden Forces That Shape Our Decisions, HarperCollins
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 21Behavioural Economics
Rational (2/2)
Was bedeutet überhaupt rational?
Beispiel: Anzug
Geschäft A Geschäft B
15 min
448 € 455 €
-7 €
Quelle: Ariely, D (2008).: Predictably Irrational: The Hidden Forces That Shape Our Decisions, HarperCollins
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 22Behavioural Economics
Zwei Systeme (1/2)
Schnelles Denken (System 1)
• Schnelles, instinktives, automatisches und emotionales Denken
• Geschieht automatisch
• Manche Aufgaben kann es aber nicht lösen System 2
Langsames Denken (System 2)
• Langsames, Dinge durchdenkendes, anstrengendes und logisches Denken
• Komplizierte Überlegungen
• Ist mühsam und verbraucht viele Ressourcen
• Kann nur ein Problem gleichzeitig bearbeiten
• Art Prüfinstanz für die Ergebnisse schnellen Denkens
SYSTEM 1 macht FEHLER!
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 23Behavioural Economics
Zwei Systeme (2/2)
Schnelles Denken (System 1)
• Beispiel: 2x2
Langsames Denken (System 2)
• Beispiel: 17 x 24
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 24Behavioural Economics
Zwei Systeme (2/2)
Schnelles Denken (System 1)
• Beispiel: 2x2 = 4
Langsames Denken (System 2)
• Beispiel: 17 x 24 = 408
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 25Behavioural Economics
System 1: Intuition und Fehler das faule System 2
Einfaches Beispiel
• Ein Schläger und ein Ball kosten 1,10 Euro
• Der Schläger kostet einen Euro mehr als der Ball.
• Wie viel kostet der Ball?
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 26Behavioural Economics
System 1: Intuition und Fehler das faule System 2
Einfaches Beispiel
• Ein Schläger und ein Ball kosten 1,10 Euro
• Der Schläger kostet einen Euro mehr als der Ball.
• Wie viel kostet der Ball?
Lösung
Eine Zahl fällt sofort ein: 10 Cent!
Diese Antwort ist intuitiv verlockend aber FALSCH
FALSCH
Wenn der Ball 10 Cent kostet dann betragen die Gesamtkosten 1,20 Euro
10 Cent für Ball, 1,10 Euro für Schläger = 1,20 Euro Schläger würde einen Euro mehr kosten
RICHTIG
Wenn der Ball 5 Cent kostet dann betragen die Gesamtkosten 1,10 Euro
5 Cent für Ball, 1,05 Euro Schläger = 1,10 Euro Schläger würde einen Euro mehr kosten
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 27Behavioural Economics
Beispiel Ankereffekt
Beispiel Ankereffekt
Vorgehensweise
1. Drehen des Glücksrades Zahl zwischen 0 – 100 (Manipuliert bei 10 bzw. 65)
2. Die Probanden bekamen die Frage, ob der Prozentsatz der afrikanischen UNO-
Mitgliedstaaten über oder unter dieser Zahl liegt
3. Anschließend mussten die Probanden eine exakte Schätzung abgeben – wieviel Prozent
der Mittglieder der Vereinten Nationen tatsächlich afrikanische Länder sind
Ergebnis
Der Mittelwert abgegebener Schätzungen von Personen, deren Glücksradzahl (Anker) 65
war, lag bei 45 %.
Personen, die einen Anker von 10 erhielten, schätzten den Anteil der afrikanischen UN-
Mitgliedsländer auf durchschnittlich nur 25 %.
Zahlenschätzungen wird durch zuvor übermittelte zufällige Zahl beeinflusst.
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 28Behavioural Real Estate
BEHAVIOURAL REAL ESTATE
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 29Behavioural Real Estate
Allgemein
Forschung von Verhaltensökonomie in der Immobilienwirtschaft
Tendenz steigend
Ideen von Behavioural Economics (Verhaltensökonomie) wird auf Immobilienwirtschaft
umgelegt
Bsp.: Ankereffekt bei der Bewertung
Laien und Experten unterliegen dem Ankereffekt bei der Immobilienbewertung
(Northcraft, G., Neale, M. (1987) Experts, Amateurs, and Real Estate: An Anchoring and Adjustment Perspective on Property Pricing
Decisions, in ORGANIZATIONAL BEHAVIOR AND HUMAN DECISION PROCESSES 39, p84-97)
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 30Stadler, D. (2015): Masterarbeit FH Kufstein
EINFLUSS EIGENTÜMER AUF
KÄUFER
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 31Ausganglage und Fragestellung
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
Ausgangslage
… in der klassischen Immobilienbewertung spielt der Eigentümer keine Rolle …
Fragestellung(en)
Welchen Einfluss hat die persönliche Information über den Eigentümer einer Immobilie
auf das Verhalten potenzieller Käufer hinsichtlich:
• der Einstellung gegenüber der Immobilie
• der Kaufintention
• der Zahlungsbereitschaft für die Immobilie
Sind potenzielle Käufer beeinflussbar von für den Immobilienwert irrelevanter Information
(Eigentümer) und daher irrational?
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 32Studiendesign
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
Studiendesign
Online vor Ort
158 Personen befragt
Ablauf Befragung:
1. Information zur Immobilie (alle identisch)
2. Vier Szenarien – vier unterschiedliche Verkäufer (Foto plus kurzer Text)
3. Fragen zum Objekt und zu:
1. der Einstellung gegenüber der Immobilie,
2. der Kaufintention und
3. der Zahlungsbereitschaft für die Immobilie?
4. Würden Sie was ändern, wenn der Eigentümer anders wäre?
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 33Das Objekt Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 34
Vier Stereotypen – die vier Eigentümer
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
Einzelperson Familie
Positiv
Negativ
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 35Ergebnis (1/2)
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
ERGEBNIS
Einzelperson
Zwischen der Einzelperson konnte kein statistischer Unterschied erkannt werden
Unterschied negativer zu positiver Einzelperson:
• gegenüber der Immobilie ident
• Kaufintention ident
• niedrigeren Zahlungsbereitschaft ident
Familie
Zwischen der Familie konnte ein statistischer Unterschied erkannt werden
Unterschied negativer zu positiver Familie:
• gegenüber der Immobilie ident
• Kaufintention niedriger
• niedrigeren Zahlungsbereitschaft niedriger
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 36Ergebnis (2/2)
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
Nach der Befragung wurden die Teilnehmer gefragt, ob sich Ihre Entscheidung ändert wenn ein
anderer Eigentümer (Verkäufer) wäre (umgekehrtes Bild wurde gezeigt):
NEIN 46,5%
JA 53,5%
Analyse nach Typen:
Positiv dann Negativ:
• 42% NEIN
• 58% JA
Negativ dann Positiv:
• 51% NEIN
• 49% JA
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 37Hofpointner, J. (2017): Masterarbeit FH Kufstein
WAHRNEHMUNG UND WIRKUNG
VON IMMOBILIENBILDERN
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 38Ausgangslage und Fragestellung
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern
Ausgangslage
„Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“
Generell wird bei allen Plattformen empfohlen, eine entsprechende Anzahl und vor allem
auch eine entsprechende Qualität der Bilder von der Immobilie darzustellen.
Ziel
Ziel der Studie war es, den Effekt von Bildern bei einem Inserat zu untersuchen
Hat die Qualität einen Einfluss auf die Vermarktung, obwohl der Beschreibungstext
ausführlich und umfassend die Immobilie darstellt
Der Fokus des Experiments lag darin, zu untersuchen inwieweit ein Inserat mit Profibildern,
Amateurbildern bzw. keinen Bildern nachgefragt wird.
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 39Studiendesign
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern
Experiment auf einer österreichischen Plattform (keine Befragung unter Makler bzw.
Immobiliensuchenden)
Zeitraum: von Dezember 2016 bis April 2017
Immobilienart: 3-Zimmerwohnung in der Stadt Salzburg zum Kauf in drei unterschiedlichen
Varianten im Abstand von ca. 2 Monaten
Varianten:
• Variante I mit Profibildern
• Variante II mit Amateurbildern
• Variante III ohne Bilder
Die Textbeschreibung bei allen drei Varianten ident
Laufzeit der drei Varianten wurde jeweils mit 11 Tagen festgesetzt
ANMERKUNG:
Diese Laufzeit resultierte daraus, dass es sich bei der ersten Anzeige mit Profibildern um eine reale
Anzeige handelte, welche tatsächlich zum Verkauf angeboten wurde. Da die Immobilie nach 11 Tagen
erfolgreich vermittelt werden konnte, wurde dieser Wert als Richtwert bestimmt.
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 40Textbeschreibung Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 41
Profi vs. Amateurbilder
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern
Profibilder Amateurbilder
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 42Ergebnis
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern
Profifotos mit 1.333 Besuchen
Variante I: Variante II: Variante III: mit Abstand am häufigsten
Anzeigenstatistik
Profibilder Amateurbilder ohne Bilder besucht
Gesamt-Immoanzeigen zu Beginn
83.658 84.845 85.932 Anzeige mit Amateurbildern mit
der Anzeige:
nur 680 Besuchen um 49% und
Laufzeit: 11 Tage 11 Tage 11 Tage die Anzeige ohne Bilder mit 536
Zeitraum:
Do. 01.12. – Do. 26.01. – Do. 23.03. – Besuchen sogar um 60%
So. 11.12.2016 So. 05.02.2017 So. 02.04.2017 weniger häufig besucht
Anzeige vorreihen: ja ja ja Überraschend: Anzeige ohne
Online-Besuche: 1.333 680 536 Bilder mit 12 Anfragen am
meisten Kontaktaufnahmen
per Suchagent verschickt: 254 287 317
Makleranfragen! Obwohl unter
von Usern vorgemerkt: 11 5 7 Rubrik „Sonstiges“ angeführt,
Interessentenanfragen: 8 1 7 dass bitte keine Makler mit dem
Verkäufer Kontakt aufnehmen
Makleranfragen: 2 1 5
sollen, da es sich um einen
Gesamtanfragen: 10 2 12 Privatverkauf handelt bei dem
keine Maklerprovision fällig wird
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 43Leiber, S. (2017): Masterarbeit FH Kufstein
WAHRNEHMUNG UND
BESCHREIBUNG VON IMMOBILIEN
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 44Ausgangslage und Fragestellung
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
Ausgangslage
Verschiedene Forschungsarbeiten in anderen Produktkategorien und Branchen
(Onlinehandel, Mode, Automobil, Elektronikgüter, etc.)
(Edell & Staelin, 1983; Kisielius & Roedder, 1983; Hirschmann, 1986; Kim & Lennon, 2000, 2008)
Wie nimmt der Konsument die verschiedenen Produkte wahr?
Wenig bekannt, wie der Mensch das Produkt „Immobilie“ (z.B. Immobilieninserate)
wahrnimmt, obwohl Immobilien besondere Bedeutung einnehmen
• Menschen verbringen ca. 90% ihrer Zeit innerhalb von Gebäuden, davon 2/3 Zuhause
(World Health Organization, 2013)
Forschungsfrage
Wie nehmen Menschen eine Immobilie wahr?
Welche Merkmale einer Immobilie werden als wichtig empfunden?
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 45Vorgehensweise – Aufbau der Studie
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
Studiendesign
Onlinebefragung mit Bachelorstudenten Studiengang „Facility Management und
Immobilienwirtschaft“
65 Personen ausgewertet
Freie Texte Inhaltsanalyse (MAXQDA)
Textbegrenzung: 1000 Zeichen ca. 120 Wörter
Zeitbegrenzung: max. 10 Minuten
Aufbau der Onlinebefragung:
1. Startseite (Eingabe Befragungskennzahl 1/2/3 vertauschte Bildanordnung)
2. Beschreibung der Immobilie anhand der Bilder (Grundriss, Außenansicht, Innenansicht,
Lageplan)
3. 16 standardisierte Fragen zur Erinnerung an Merkmale
4. Erfassung von soziodemographischen Merkmalen
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 46Das Objekt Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 47
Ergebnis: Wichtigkeit von Merkmalen
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
Merkmal Rang Rang
(Nennungs- (Nennungs-
häufigkeit) zeitpunkt)
Balkon 1 3
Geschosslage 2 2
Anzahl der Zimmer 3 1
Autobahn 4 4
Loggia der Wohnung 5 6
Bad und WC getrennt 6 7
Möblierung der Wohnung 7 10
Größe der Wohnung 8 5
Bahnhof 9 11
Mehrfamilienhaus 10 8
Stadtzentrum 11 9
... ... ...
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 48ad und WC getrennt 72,3% 24,6%
Ergebnis: Erwähnung & Erinnerung
1,5%
erialStudie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
Badezimmertür 93,8%
1,5%
Lage Fluss 10,8%
Lage Autobahn 78,5% 78,5% 20,0% 10,
3,1%
1,5%
Balkon 95,4%
eschosse (Immobilie) 16,9% 70,8% 12,3
1,5%
Loggia 76,9% 21,5%
3,1%
Farbe AußenfassadeBad4,6%
und WC getrennt 72,3% 80,0% 24,6% 15,4%
1,5%
Material Badezimmertür 93,8% 4,6%
3,1%
1,5%
ber Gang erreichbar 81,5% 13,9%
Lage Fluss 10,8% 78,5% 10,8%
1,5%
Farbe Couch
Anzahl Geschosse (Immobilie) 16,9% 83,1%
70,8% 12,3% 15,4%
Farbe Außenfassade 4,6% 80,0% 15,4%
Geschosslage 63,1% 6,2% 27,7%
3,1%
1,5%
Küche über Gang erreichbar 81,5% 13,9%
1,5%
Zimmeranzahl Farbe Couch 55,4% 83,1% 9,2% 15,4% 26,2% 9
3,0%
Geschosslage 63,1% 6,2% 27,7%
1,5%
1,5%
enster Wohnzimmer 63,1% 34,0%
Zimmeranzahl 55,4% 9,2% 26,2% 9,2%
1,5%
1,5%
Decke im Gang weiß
Farbe Fenster
4,6% Wohnzimmer 35,4% 63,1% 34,0% 60,0%
Decke im Gang weiß 4,6% 35,4% 60,0%
1,5%
über Gang erreichbar 30,8% 67,7%
1,5%
Zimmer B über Gang erreichbar 30,8% 67,7%
0% 10%
0% 20%
10% 20% 30%
30% 40% 50%
40% 50%
60% 70%60% 80% 70%
90% 80%
100% 90%
Erwähnung Ja/Erinnerung Ja Erwähnung Nein/Erinnerung Ja Erwähnung Ja/Erinnerung Nein Erwähnung Nein/Erinnerung Nein
Erwähnung Ja/Erinnerung Ja Erwähnung Nein/Erinnerung Ja Erwähnung Ja/Erinnerung Nein Erwähnung Nein/Erinnerung Nein
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 49Ergebnis: Erwähnung & Erinnerung Fokus Fläche
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
Fokus Fläche
Nicht erwähnt:
Mittelwert 77,13
Erwähnt:
Mittelwert 81,62
Signifikant
unterschiedlich
Häufigsten Werte:
78m² = ohne Loggia
88m² = inkl. Balkon
Korrekt 83 m²
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 50Behavioural Real Estate
WISDOM OF CROWDS –
WEISHEIT DER VIELEN
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 51Ausganglage, Ziel und Studiendesign
Studie: Weisheit der Vielen
Ausgangslage
Bspw.: Galton Tierausstellung
… gibt es Schwarmintelligenz in der Immobilienwirtschaft?
Ziel
Gibt es eine Schwarmintelligenz bei der Abschätzung des Immobilienwertes?
Unterscheiden sich die Schätzungen von unterschiedlichen Gruppen?
Studiendesign
266 Personen wurden drei Immobilien gezeigt Marktwert schätzen
9 unterschiedliche Studienrichtungen an der FH Kufstein
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 52Objekte
Studie: Weisheit der Vielen
Eigentumswohnung Mietwohnung Einfamilienhaus
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 53Ergebnis
Studie: Weisheit der Vielen
Eigentumswohnung Mietwohnung Einfamilienhaus
Q50: € 150.000 Q50: € 350 Q50: € 500.000
TP: € 100.000 TP: € 320 TP: € 330.000
VW: € 126.000 VW: € 650.000
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 54Ergebnis
Studie: Weisheit der Vielen
Einfamilienhaus nach Studiengängen
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 55FAZIT: Verhaltensökonomik & Immobilien – Wie ticken Immobilienakteure?
Fazit und Diskussion
Der Mensch ist nicht rational
Behavioural Economics – Behavioural Real Estate
Eigentümer (Verkäufer) hat Einfluss
Bilder sind elementar in der Vermarktung
Einheitlich wichtige Aspekte identifiziert
Schwarmintelligenz
WAS ERKENNT DER COMPUTER BEI EINER IMMOBILIE?
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 56IMMOPIXEL: Bilderkennung im Kontext der Immobilie
(I)mmo(A)age: Die Idee
aktuelle Forschung...
Titel: (I)mmo(A)ge
Langtitel: Regionale Baujahrsbestimmung von Einfamilienhäuser mit Hilfe von Bilderkennung
„Ziel dieses Projektes ist es, dass Baujahr bzw. die Bauperiode sowie regionale Bauweisen von
Einfamilienhäusern mit Hilfe von Bilderkennungsverfahren zu analysieren und Gebäude automatisiert zu
klassifizieren“
links rot umrandet: Unterschied nach Bauklasse (links: 60iger; rechts: 90iger);
rechts blau strichliert: Regionale Unterschiede (links: Bauweise im Westen Österreichs; rechts Bauweise
im Osten Österreichs)
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 57IMMOPIXEL: Bilderkennung im Kontext der Immobilie
ImmBild: Die Idee
aktuelle Forschung...
Titel: ImmBild
Langtitel: Lageklassifizierung von Immobilien mit Hilfe automatisierter Bilderkennung
„Im Fokus dieses Projekts steht die Entwicklung von bildbasierten Methoden, die durch Eingabe eines
Satellitenbildes und vorgegebenen Koordinaten eine automatisierte Klassifikation der lokalen Wohnlage
ableiten können.“
Beispielhafte Ausschnitte aus der Stadt Kufstein
(Links Endach: weniger beliebte Wohnlage; Rechts: beliebte Wohngegend)
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 58Danke für ihre Aufmerksamkeit
Kontakt
DISKUSSION
Kontakt Vortragender
David Koch
FH Kufstein
Andreas Hofer Straße 7
A-6330 Kufstein
david.koch@fh-kufstein.ac.at
Tel.: +43 5372 71819 137
www.fh-kufstein.ac.at
BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 59LITERATUR BankenTalk 2018 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich 60
Literatur
Literaturliste
Ariely, Dan (2008).: Predictably Irrational: The Hidden Forces That Shape Our Decisions, HarperCollins
Edell, Julie A. & Staelin, Richard (1983) The Information Processing of Pictures in Print Advertisements. The Journal of
Consumer Research. 10 (1)
Hirschman, Elizabeth C. (1986) The Effect of Verbal and Pictorial Advertising Stimuli on Aesthetic, Utilitarian and Familiarity
Perceptions. Journal of Advertising. 15 (2)
Kahnemann, Daniel (2011): Schnelles Denken, Langsames Denken, Siedler
Kim, Minjeong & Lennon, Sharron (2000) Television Shopping for Apparel in the United States: Effects of Perceived Amount
of Information on Perceived Risks and Purchase Intentions. Family and Consumer Sciences Research Journal. 28(3)
Kim, Minjeong & Lennon, Sharron (2008) The effects of visual and verbal information on attitudes and purchase intentions in
internet shopping. Psychology and Marketing. 25 (2)
Kisielius, Jolita & Roedder, Deborah L. (1983) The effects of imagery on attitude-behavior consistency. Advances in the
Consumer Research. 10
World Health Organization (2013) Combined or multiple exposure to healthstressors in indoor built environments - An
evidence-based review prepared for the WHO training workshop „Multiple environmental exposures and risks“.Online
verfügbar: http://www.euro.who.int/__data/assets/pdf_file/0020/248600/Combined-or-multiple-exposure-to-health-stressors-in-
indoor-built-environments.pdf
Studien FH Kufstein
Seebacher, Rene. (2014): Wie verhält sich die Schwarmintelligenz in Bezug auf Immobilienwerte, Bachelorarbeit FH Kufstein
Leiber, Sascha. (2017): Die Wahrnehmung des Menschen im Zusammenhang mit Immobilien, Masterarbeit FH Kufstein
Stadler, Dominik. (2015): Der Einfluss des Eigentümers als Person auf den Verkaufsprozess einer Immobilie, Masterarbeit FH
Kufstein
Hofpointner, Jörgen. (2017): Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern und die Frage nach der ir- oder rationalen
Entscheidungsfindung, Masterarbeit FH Kufstein
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