DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria

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DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH
    >>       RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE

Wien, 12.04.2018
Vortragender: David Koch, FH Kufstein
david.koch@fh-kufstein.ac.at
 BankenTalk 2018                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   1
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
AGENDA
Verhaltensökonomik & Immobilien: Wie ticken Immobilienakteure?

        Immobilienmarkt Österreich
           •      Transaktionen und Preise
           •      Gebäudebestand
           •      Bevölkerung

        Behavioural Economics – Behavioural Real Estate
           •      Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer
           •      Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern
           •      Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
           •      Studie: Weisheit der Vielen

        Diskussion

BankenTalk 2018                               Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   2
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
Marktanalyse Österreich

         IMMOBILIENMARKT
         ÖSTERREICH

BankenTalk 2018                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   3
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Marktanalyse Österreich

         IMMOBILIENMARKT
         ÖSTERREICH

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Transaktionen im Jahr 2017
Marktanalyse Österreich

                                                                                                                                     Transaktionen im Jahr 2017
Links: Anzahl der Verbücherungen in 2017

                                           30.000                                                                          10,00
                                                                                                                           9,00      
     Rechts: Wert d. Verbücherungen

                                           25.000                                                                                        Verbücherungen in Österreich
                                                                                                                           8,00
                                                                                                                                         121.171  Senkung zum Vorjahr
             in 2017 [in Mrd]

                                           20.000                                                                          7,00
                                                                                                                           6,00          um -0,20%
                                           15.000                                                                          5,00         Wert der Verbücherungen 28,31
                                           10.000
                                                                                                                           4,00          Mrd  Steigerung zum Vorjahr
                                                                                                                           3,00
                                                                                                                           2,00
                                                                                                                                         4,7%
                                            5.000
                                                                                                                           1,00
                                               0                                                                           0,00
                                                    Wien   Bgld    Ktn      NÖ     OÖ      Sbg     Stmk    Tirol   Vrlb              Wertmäßig am höchsten:
             Wert d.
        Verbücherung 2017                           8,76   0,56    1,47     4,17   3,15    2,30     3,09   3,08    1,55
                                                                                                                                        Wien mit über 31%
             [in Mrd]
        Verbücherungen 2017 21.378                         6.427   8.547   24.909 17.406   7.848   18.297 10.872   5.487
                                                                                                                                     Die meisten Verbücherungen:
                                                                                                                                        Niederösterreich mit über 20%

              Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel 2017 / IMMOunited“

BankenTalk 2018                                                                     Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                   5
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
Veränderung von 2016 auf 2017
Marktanalyse Österreich

                                                                                                                                               Wert: Veränderung von 2016 auf
Prozentuelle Änderung von 2016 auf 2017

                                                  20,00%                                                                       20,00%          2017:
                                                  15,00%                                                                       15,00%             Größter Anstieg in Burgenland ca.
                                                  10,00%                                                                       10,00%              20%
                                                   5,00%                                                                       5,00%              Größter Rückgang ist in
                                                   0,00%                                                                       0,00%               Oberösterreich ca. -4,8%
                                                   -5,00%                                                                      -5,00%

                                                  -10,00%                                                                      -10,00%         Anzahl Verbücherung:
                                                  -15,00%
                                                            Wien   Bgld   Ktn    NÖ     OÖ      Sbg    Stmk     Tirol   Vrlb
                                                                                                                               -15,00%         Veränderung von 2016 auf 2017:
                          Wert d. Verbücherung                                                                                                    Größter Anstieg in Wien ca. 9,7%
                                               6,60% 20,20% 10,50% 9,80% -4,80% -4,40% 7,60%                   6,30% -1,60%
                          Änderung 2017/2016
                                                                                                                                                  Größter Rückgang in Vorarlberg
                             Verbücherung
                          Änderung 2017/2016
                                                            9,70% -6,40% 1,10% -1,70% -1,20% -8,20% 2,40% -2,30% -10,60%                           ca. -10,6%

                                          Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel 2017 / IMMOunited“

BankenTalk 2018                                                                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                     6
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
Wohnungspreise in Österreich 2017
Marktanalyse Österreich

                                                                                              Eigentumswohnungen
                                                                                                   Ca. 50.000 Wohnungsverkäufe (+3,6%)
                                                                                                    zum Rekordjahr 2016)

                                                                                                   Wert: 10,6 Mrd. Euro  um +907 Mio.
                                                                                                    Euro (+9,4%) mehr als im Jahr 2016.

                                                                                                   Österreich-Schnitt bei 194.208 Euro pro
                                                                                                    Wohnung
                                                                                                   Quadratmeterpreise im Schnitt um
                                                                                                    +6,5% auf 3.094 Euro gestiegen

   Quelle „RE/MAX-ImmoSpiegel 2017 / IMMOunited“

BankenTalk 2018                                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                   7
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
Hauspreisindex: 2010 – 2017
Marktanalyse Österreich

                                                                                      Zeitliche Entwicklung
                                                                                       Der Häuserpreisindex (HPI) Preissteigerung von
                                                                                           5,3% im Vergleich zum Vorjahr auf.
                                                                                       Rückgang der hohen Preisdynamik des Vorjahres
               HAUSPREISINDEX STATISTIK AUSTRIA                                            (+8,5%) und liegt unter dem durchschnittlichen
                                                                                           jährlichen Wachstum seit Beginn der HPI-Indexreihe
                                                                                           im Jahr 2010 von 5,8%.
                                                                        148,78
                                                               141,32
                                                                                      Europäischer Vergleich
                                                      130,21
                                             124,13                                    mit einer Preissteigerung von 4,8% (3 Quartale) im
                                    119,92
                           114,03                                                        Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres über
                  106,25                                                                 der durchschnittlichen HPI-Teuerungsrate des
      100,00                                                                             Euroraums (+3,9%) und der Europäischen Union
                                                                                         (+4,4%).

       2010       2011     2012     2013     2014     2015     2016     2017
                                                                                           Im Vergleich mit sechs EU-Nachbarländern
                                                                                            Österreich liegt zwischen Deutschland (+4,1%) und
    Quelle: Statistik Austria, Hauspreisindex: 2018-03-28                                   der Slowakei (+5,9%). Tschechien führt die Gruppe
                                                                                            mit einem Preisanstieg von 12,8% an, während
                                                                                            Italien mit einem Rückgang von 0,4% als einziges
                                                                                            Nachbarland negative Preisveränderungen aufwies.

BankenTalk 2018                                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                             8
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
Marktanalyse Österreich

         GEBÄUDEBESTAND
         ÖSTERREICH

BankenTalk 2018                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   9
DIE ENTWICKLUNG DES IMMOBILIENMARKTS IN ÖSTERREICH - RATIONALE & IRRATIONALE ASPEKTE - SPRENGNETTER Austria
Gebäudebestand im Zeitverlauf und nach Bauepoche
Marktanalyse Österreich

                     Gebäudebestand im Zeitverlauf                                                                                               In Österreich gibt es aktuell
                             5.000.000
                                                                                                                                                  2,2 Mio Gebäude
                             4.000.000
                                                                                                                                                  4,5 Mio Wohnungen
                 Einheiten

                             3.000.000

                             2.000.000

                             1.000.000

                                       0
                                              1951           1961           1971           1981          1991          2001          2011
                                                                                                                                                 Neubewilligungen 2016:
                             Gebäude         896.030       1.049.953      1.281.114      1.586.841     1.809.060     2.046.712     2.191.280      66.351 Wohnungen
                             Wohnungen      2.138.001      2.249.678      2.666.048      3.052.036     3.393.271     3.863.262     4.441.408
                                                                                                                                                  26.169 Gebäude

                     Gebäudebestand nach Bauepoche
                                                                                                                                                 Neubewilligungen im
               900.000                                                                                                                           Zeitverlauf:
               800.000
               700.000                                                                                                                                   2016    66.351
               600.000
 EInheiten

               500.000                                                                                                                                   2015    64.623
               400.000
               300.000                                                                                                                                   2014    63.094
               200.000
               100.000                                                                                                                                   2013    59.071
                     0
                                  vor 1919
                                                1919 bis       1945 bis       1961 bis      1971 bis      1981 bis      1991 bis     2001 oder           2012    52.811
                                                 1944           1960           1970          1980          1990          2000          später
             Gebäude              327.350        165.930       243.616        283.271        325.343      305.125       264.146      276.499             2011    58.396
             Wohnungen            791.264        341.264       492.249        624.730        663.001      522.565       487.725      518.610
                                                                                                                                                         2010    50.980
              Quelle: Statistik Austria,
BankenTalk 2018                                                                 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                        10
Struktur des Wohnungsbestandes
Marktanalyse Österreich

                                50%                                                                                40%                                  10%
                              1,86 Mio                                                                           1,49 Mio                               372‘

                                                                                                                                                         Sonstige
                        Eigenheime                                                                           Mietwohnung

                       39,2%                        4,1%            6,9%                16,8%                               16,8%         7,8%
                      1,46 Mio                      153‘            257‘                 626‘                                625‘         257‘

                                                                                         Mietwohnung

                                                                                                                                          Mietwohnung
                                                                                                                            Mietwohnung
                                                     (gewerblich)

                                                                                                                                          Kommunale
                                                                                            private
                                                                    (gBV)
                                                                    ETW
                                                        ETW

                                                                                                                                gBV
                     EFH

                                                                             9,1%                      7,7%
                                                                             338‘                      297‘

                                                                                                        NEUBAU
                                                                               ALTBAU

   Quelle Amann / Lugger (2016) , ÖVI, Statistik Austria                                           76‘ Altverträge [vor 1994]
                                                                                                  232‘ Richtwertverträge
                                                                                                   30‘ Sonstige
BankenTalk 2018                                       Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                                      11
Hauptwohnsitzwohnungen nach Rechtsverhältnis und Bundesland
Marktanalyse Österreich

                                          Hauptwohnsitzwohnungen nach Rechtsverhältnis und
                                                   Bundesland (Anteile in Prozent)
                                                     80

                                                     70
     (Anteile in Prozent)

                                                     60

                                                     50

                                                     40

                                                     30

                                                     20

                                                     10

                                                       0
                                                           Österreic Burgenla                                           Steiermar           Vorarlber
                                                                                Kärnten    NÖ         OÖ     Salzburg               Tirol               Wien
                                                               h        nd                                                  k                   g
                            Hauptmiete                        40        15        33        23        34         32        30        30        29        76
                            Untermiete                         1         1         1         1         1          1         1         1         1         2
                            Dienst-, Werks-wohnungen, etc.     3         2         3         3         5          5         3         4         4         2
                            Einfamilienhaus                   39        73        51        59        44         38        47        40        48         7
                            Wohnungseigentum                  11         2         6         8         8         16        13        18        14        13

                     Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus, Trockner 2012

BankenTalk 2018                                                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                   12
Wohnungsgröße
Marktanalyse Österreich

 Durchschnittliche Fläche pro Hauptwohnsitzwohnung                             Wohnungsgröße
                                                                                    Es ist ein stark steigender
                                                                                     Wohnflächenkonsum pro Person um ein
                                                                                     Drittel innerhalb von zwei Jahrzehnten
                                                                                     erkennbar

                                                                                    Der Anstieg der durchschnittlichen
                                                                                     Wohnungsgröße ist vor allem auf das
                                                                                     massive Größenwachstum der
  Hauptwohnsitzwohnungen nach Nutzfläche und                                         Eigenheime zurückzuführen,
  Mietensituation 2015                                                              Im Mehrwohnungsbau sind wieder
                                                                                     sinkende Wohnungsgrößen zu
                                                                                     beobachten

                                                                               Wohnungsqualität
                                                                                    Die Qualität der Wohnversorgung ist
                                                                                     hoch. Hatten Anfang der 1970er Jahre
                                                                                     nur 15% der Wohnungen die
                                                                                     Ausstattungskategorie A (Zentralheizung,
 Quelle: Amann / Lugger (2016)                                                       Bad, WC), sind es mittlerweile 93%.

BankenTalk 2018                          Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                13
Eigentumsquoten im europäischen Vergleich 2014
Marktanalyse Österreich

                                                                                        Eigentumsquoten im
                                                                                        europäischen Vergleich 2014

                                                                                           Österreich liegt unter dem EU
                                                                                            Durchschnitt!

                                                                                           Achtung lt. Darstellung nach der
                                                                                            Statistik Austria liegt die
                                                                                            Eigentumsquote bei 50%

                                                                                           Diese Berechnung fußt auf der
                                                                                            Datengrundlage der EuroStat 
                                                                                            hier gibt es eine andere
                                                                                            Zählmethode (vor allem bei
                                                                                            Sonstige)

   Quelle: Amann / Lugger (2016)

BankenTalk 2018                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                       14
Marktanalyse Österreich

         DEMOGRAFISCHE
         ENTWICKLUNG ÖSTERREICH

BankenTalk 2018                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   15
Demografische Entwicklung in Österreich
Marktanalyse Österreich

                                                                           Bevölkerungswachstum
                                                                                Aktuell: 8,62 Mio Personen in Österreich
                                                                                Bis 2050: 9,63 Mio Personen in Österreich

                                                                                Grund für Anstieg:
                                                                                     •   nur leicht positive Geburtenbilanz,
                                                                                     •   vor allem Wanderungssaldo , (2015 einen
                                                                                         Saldo von fast 70.000).

                                                                           Struktur der österreichischen
                                                                           Familien ändert sich:
                                                                                1970er Jahre noch 55% der Familien
                                                                                 „klassische“ Kernfamilien (Ehepaare mit
                                                                                 Kindern),heute 39%

                                                                                Die Zahl der Singles hat sich seit den
                                                                                 1970er Jahren mehr als verdoppelt, 2015
                                                                                 waren 37% aller Haushalte
Quelle: Statistik Austria,
                                                                                 Einpersonenhaushalte.

BankenTalk 2018                 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                        16
Durchschnittliche Baugrundstückspreis
Marktanalyse Österreich

                                                                                 … Preise und
                                                                            Bevölkerungsentwicklung
                                                                               ist im Einklang …

Quelle: Statistik Austria,

BankenTalk 2018                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich               17
EXKURS: Fremdkapital und Leitzinssatz
Einfluss auf den Immobilienpreis

                   Quelle: www.leitzinsen.info

BankenTalk 2018                                  Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   18
Behavioural Real Estate

         BEHAVIOURAL ECONOMICS –
         VERHALTENSÖKONOMIE

BankenTalk 2018                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   19
Behavioural Economics
Allgemein

    Homo oeconomicus
        Wissenschaftstheorie: Modell eines ausschließlich „wirtschaftlich” denkenden Menschen, das den
         Analysen der klassischen und neoklassischen Wirtschaftstheorie zugrunde liegt.
         wirtschaftlich denkend
        Rationales Verhalten
        Nutzenmaximierend

    Behavioural Economics
        auch Verhaltensökonomie
        Menschliches Verhalten in wirtschaftlichen Situationen  Annahmen, die im Widerspruch zum Modell
         des Homo oeconomicus stehen
         (Quelle; http://wirtschaftslexikon.gabler.de/Definition/homo-oeconomicus.html)

    Vorreiter & populärwissenschaftlich dargestellt
        Daniel Kahneman (Amos Tversky)  Schnelles Denken, Langsames Denken
        2004 Nobelpreis

BankenTalk 2018                                     Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich      20
Behavioural Economics
Rational (1/2)

    Was bedeutet überhaupt rational?

     Beispiel: Füllfeder

                     Geschäft A                                                                Geschäft B
                                                                    15 min
                               18 €                                                                     25 €

                                                                      -7 €

                  Quelle: Ariely, D (2008).: Predictably Irrational: The Hidden Forces That Shape Our Decisions, HarperCollins

BankenTalk 2018                                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                21
Behavioural Economics
Rational (2/2)

    Was bedeutet überhaupt rational?

     Beispiel: Anzug

                     Geschäft A                                                                Geschäft B
                                                                    15 min
                             448 €                                                                     455 €

                                                                      -7 €

                  Quelle: Ariely, D (2008).: Predictably Irrational: The Hidden Forces That Shape Our Decisions, HarperCollins

BankenTalk 2018                                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                22
Behavioural Economics
Zwei Systeme (1/2)

     Schnelles Denken (System 1)
           •      Schnelles, instinktives, automatisches und emotionales Denken
           •      Geschieht automatisch
           •      Manche Aufgaben kann es aber nicht lösen  System 2

     Langsames Denken (System 2)
           •      Langsames, Dinge durchdenkendes, anstrengendes und logisches Denken
           •      Komplizierte Überlegungen
           •      Ist mühsam und verbraucht viele Ressourcen
           •      Kann nur ein Problem gleichzeitig bearbeiten
           •      Art Prüfinstanz für die Ergebnisse schnellen Denkens

     SYSTEM 1 macht FEHLER!

BankenTalk 2018                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   23
Behavioural Economics
Zwei Systeme (2/2)

     Schnelles Denken (System 1)
           •      Beispiel: 2x2

     Langsames Denken (System 2)
           •      Beispiel: 17 x 24

BankenTalk 2018                       Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   24
Behavioural Economics
Zwei Systeme (2/2)

     Schnelles Denken (System 1)
           •      Beispiel: 2x2 = 4

     Langsames Denken (System 2)
           •      Beispiel: 17 x 24 = 408

BankenTalk 2018                             Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   25
Behavioural Economics
System 1: Intuition und Fehler  das faule System 2

     Einfaches Beispiel
           •      Ein Schläger und ein Ball kosten 1,10 Euro
           •      Der Schläger kostet einen Euro mehr als der Ball.
           •      Wie viel kostet der Ball?

BankenTalk 2018                                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   26
Behavioural Economics
System 1: Intuition und Fehler  das faule System 2

     Einfaches Beispiel
           •      Ein Schläger und ein Ball kosten 1,10 Euro
           •      Der Schläger kostet einen Euro mehr als der Ball.
           •      Wie viel kostet der Ball?

    Lösung
        Eine Zahl fällt sofort ein: 10 Cent!
        Diese Antwort ist intuitiv verlockend aber FALSCH

    FALSCH
     Wenn der Ball 10 Cent kostet dann betragen die Gesamtkosten 1,20 Euro
     10 Cent für Ball, 1,10 Euro für Schläger = 1,20 Euro  Schläger würde einen Euro mehr kosten

    RICHTIG
     Wenn der Ball 5 Cent kostet dann betragen die Gesamtkosten 1,10 Euro
     5 Cent für Ball, 1,05 Euro Schläger = 1,10 Euro  Schläger würde einen Euro mehr kosten

BankenTalk 2018                                Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich    27
Behavioural Economics
Beispiel Ankereffekt

    Beispiel Ankereffekt

    Vorgehensweise
    1. Drehen des Glücksrades Zahl zwischen 0 – 100 (Manipuliert bei 10 bzw. 65)
    2. Die Probanden bekamen die Frage, ob der Prozentsatz der afrikanischen UNO-
       Mitgliedstaaten über oder unter dieser Zahl liegt
    3. Anschließend mussten die Probanden eine exakte Schätzung abgeben – wieviel Prozent
       der Mittglieder der Vereinten Nationen tatsächlich afrikanische Länder sind

    Ergebnis
     Der Mittelwert abgegebener Schätzungen von Personen, deren Glücksradzahl (Anker) 65
       war, lag bei 45 %.

        Personen, die einen Anker von 10 erhielten, schätzten den Anteil der afrikanischen UN-
         Mitgliedsländer auf durchschnittlich nur 25 %.

         Zahlenschätzungen wird durch zuvor übermittelte zufällige Zahl beeinflusst.

BankenTalk 2018                       Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich          28
Behavioural Real Estate

         BEHAVIOURAL REAL ESTATE

BankenTalk 2018                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   29
Behavioural Real Estate
Allgemein

        Forschung von Verhaltensökonomie in der Immobilienwirtschaft

        Tendenz steigend

        Ideen von Behavioural Economics (Verhaltensökonomie) wird auf Immobilienwirtschaft
         umgelegt

    Bsp.: Ankereffekt bei der Bewertung

        Laien und Experten unterliegen dem Ankereffekt bei der Immobilienbewertung
         (Northcraft, G., Neale, M. (1987) Experts, Amateurs, and Real Estate: An Anchoring and Adjustment Perspective on Property Pricing
         Decisions, in ORGANIZATIONAL BEHAVIOR AND HUMAN DECISION PROCESSES 39, p84-97)

BankenTalk 2018                                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                        30
Stadler, D. (2015): Masterarbeit FH Kufstein

         EINFLUSS EIGENTÜMER AUF
         KÄUFER

BankenTalk 2018                  Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   31
Ausganglage und Fragestellung
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer

 Ausgangslage
 … in der klassischen Immobilienbewertung spielt der Eigentümer keine Rolle …

 Fragestellung(en)
      Welchen Einfluss hat die persönliche Information über den Eigentümer einer Immobilie
       auf das Verhalten potenzieller Käufer hinsichtlich:
        • der Einstellung gegenüber der Immobilie
        • der Kaufintention
        • der Zahlungsbereitschaft für die Immobilie

      Sind potenzielle Käufer beeinflussbar von für den Immobilienwert irrelevanter Information
       (Eigentümer) und daher irrational?

BankenTalk 2018                          Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich        32
Studiendesign
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer

    Studiendesign
        Online vor Ort
        158 Personen befragt

        Ablauf Befragung:
    1.   Information zur Immobilie (alle identisch)
    2.   Vier Szenarien – vier unterschiedliche Verkäufer (Foto plus kurzer Text)
    3.   Fragen zum Objekt und zu:
           1.     der Einstellung gegenüber der Immobilie,
           2.     der Kaufintention und
           3.     der Zahlungsbereitschaft für die Immobilie?
    4. Würden Sie was ändern, wenn der Eigentümer anders wäre?

BankenTalk 2018                               Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   33
Das Objekt
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer

BankenTalk 2018                          Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   34
Vier Stereotypen – die vier Eigentümer
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer

                                         Einzelperson                                              Familie

       Positiv

       Negativ

BankenTalk 2018                               Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich             35
Ergebnis (1/2)
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer

    ERGEBNIS

    Einzelperson
        Zwischen der Einzelperson konnte kein statistischer Unterschied erkannt werden
        Unterschied negativer zu positiver Einzelperson:
          • gegenüber der Immobilie                                      ident
          • Kaufintention                                                ident
          • niedrigeren Zahlungsbereitschaft                             ident

    Familie
        Zwischen der Familie konnte ein statistischer Unterschied erkannt werden
        Unterschied negativer zu positiver Familie:
          • gegenüber der Immobilie                                      ident
          • Kaufintention                                                niedriger
          • niedrigeren Zahlungsbereitschaft                             niedriger

BankenTalk 2018                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   36
Ergebnis (2/2)
Studie: Einfluss Eigentümer auf Käufer

    Nach der Befragung wurden die Teilnehmer gefragt, ob sich Ihre Entscheidung ändert wenn ein
    anderer Eigentümer (Verkäufer) wäre (umgekehrtes Bild wurde gezeigt):

        NEIN 46,5%
        JA 53,5%

    Analyse nach Typen:
     Positiv dann Negativ:
           •      42% NEIN
           •      58% JA

        Negativ dann Positiv:
           •      51% NEIN
           •      49% JA

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Hofpointner, J. (2017): Masterarbeit FH Kufstein

         WAHRNEHMUNG UND WIRKUNG
         VON IMMOBILIENBILDERN

BankenTalk 2018                  Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   38
Ausgangslage und Fragestellung
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern

    Ausgangslage
        „Ein Bild sagt mehr als tausend Worte“
        Generell wird bei allen Plattformen empfohlen, eine entsprechende Anzahl und vor allem
         auch eine entsprechende Qualität der Bilder von der Immobilie darzustellen.

    Ziel
        Ziel der Studie war es, den Effekt von Bildern bei einem Inserat zu untersuchen
        Hat die Qualität einen Einfluss auf die Vermarktung, obwohl der Beschreibungstext
         ausführlich und umfassend die Immobilie darstellt
        Der Fokus des Experiments lag darin, zu untersuchen inwieweit ein Inserat mit Profibildern,
         Amateurbildern bzw. keinen Bildern nachgefragt wird.

BankenTalk 2018                             Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich         39
Studiendesign
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern

        Experiment auf einer österreichischen Plattform (keine Befragung unter Makler bzw.
         Immobiliensuchenden)
        Zeitraum: von Dezember 2016 bis April 2017
        Immobilienart: 3-Zimmerwohnung in der Stadt Salzburg zum Kauf in drei unterschiedlichen
         Varianten im Abstand von ca. 2 Monaten
        Varianten:
           •      Variante I mit Profibildern
           •      Variante II mit Amateurbildern
           •      Variante III ohne Bilder
        Die Textbeschreibung bei allen drei Varianten ident
        Laufzeit der drei Varianten wurde jeweils mit 11 Tagen festgesetzt

    ANMERKUNG:
     Diese Laufzeit resultierte daraus, dass es sich bei der ersten Anzeige mit Profibildern um eine reale
       Anzeige handelte, welche tatsächlich zum Verkauf angeboten wurde. Da die Immobilie nach 11 Tagen
       erfolgreich vermittelt werden konnte, wurde dieser Wert als Richtwert bestimmt.

BankenTalk 2018                              Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich               40
Textbeschreibung
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern

BankenTalk 2018                             Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   41
Profi vs. Amateurbilder
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern

                      Profibilder                                                                Amateurbilder

BankenTalk 2018                             Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                   42
Ergebnis
Studie: Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern

                                                                                                         Profifotos mit 1.333 Besuchen
                                      Variante I:         Variante II:         Variante III:              mit Abstand am häufigsten
     Anzeigenstatistik
                                      Profibilder        Amateurbilder         ohne Bilder                besucht
     Gesamt-Immoanzeigen zu Beginn
                                        83.658                84.845              85.932                 Anzeige mit Amateurbildern mit
     der Anzeige:
                                                                                                          nur 680 Besuchen um 49% und
     Laufzeit:                          11 Tage              11 Tage              11 Tage                 die Anzeige ohne Bilder mit 536
     Zeitraum:
                                      Do. 01.12. –         Do. 26.01. –        Do. 23.03. –               Besuchen sogar um 60%
                                     So. 11.12.2016       So. 05.02.2017      So. 02.04.2017              weniger häufig besucht
     Anzeige vorreihen:                    ja                   ja                   ja                  Überraschend: Anzeige ohne
     Online-Besuche:                     1.333                 680                  536                   Bilder mit 12 Anfragen am
                                                                                                          meisten Kontaktaufnahmen 
     per Suchagent verschickt:            254                  287                  317
                                                                                                          Makleranfragen! Obwohl unter
     von Usern vorgemerkt:                11                     5                   7                    Rubrik „Sonstiges“ angeführt,
     Interessentenanfragen:                8                     1                   7                    dass bitte keine Makler mit dem
                                                                                                          Verkäufer Kontakt aufnehmen
     Makleranfragen:                       2                     1                   5
                                                                                                          sollen, da es sich um einen
     Gesamtanfragen:                      10                     2                  12                    Privatverkauf handelt bei dem
                                                                                                          keine Maklerprovision fällig wird

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Leiber, S. (2017): Masterarbeit FH Kufstein

         WAHRNEHMUNG UND
         BESCHREIBUNG VON IMMOBILIEN

BankenTalk 2018                  Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   44
Ausgangslage und Fragestellung
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien

    Ausgangslage
        Verschiedene Forschungsarbeiten in anderen Produktkategorien und Branchen
         (Onlinehandel, Mode, Automobil, Elektronikgüter, etc.)
         (Edell & Staelin, 1983; Kisielius & Roedder, 1983; Hirschmann, 1986; Kim & Lennon, 2000, 2008)

          Wie nimmt der Konsument die verschiedenen Produkte wahr?

        Wenig bekannt, wie der Mensch das Produkt „Immobilie“ (z.B. Immobilieninserate)
         wahrnimmt, obwohl Immobilien besondere Bedeutung einnehmen
           •      Menschen verbringen ca. 90% ihrer Zeit innerhalb von Gebäuden, davon 2/3 Zuhause
                  (World Health Organization, 2013)

    Forschungsfrage
        Wie nehmen Menschen eine Immobilie wahr?
        Welche Merkmale einer Immobilie werden als wichtig empfunden?

BankenTalk 2018                                       Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   45
Vorgehensweise – Aufbau der Studie
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien

    Studiendesign
        Onlinebefragung mit Bachelorstudenten Studiengang „Facility Management und
         Immobilienwirtschaft“
        65 Personen ausgewertet
        Freie Texte  Inhaltsanalyse (MAXQDA)
        Textbegrenzung: 1000 Zeichen ca. 120 Wörter
        Zeitbegrenzung: max. 10 Minuten

     Aufbau der Onlinebefragung:
    1. Startseite (Eingabe Befragungskennzahl 1/2/3  vertauschte Bildanordnung)
    2. Beschreibung der Immobilie anhand der Bilder (Grundriss, Außenansicht, Innenansicht,
       Lageplan)
    3. 16 standardisierte Fragen zur Erinnerung an Merkmale
    4. Erfassung von soziodemographischen Merkmalen

BankenTalk 2018                            Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   46
Das Objekt
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien

BankenTalk 2018                            Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   47
Ergebnis: Wichtigkeit von Merkmalen
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien

                          Merkmal                                       Rang                    Rang
                                                                     (Nennungs-             (Nennungs-
                                                                      häufigkeit)            zeitpunkt)
                          Balkon                                            1                    3
                          Geschosslage                                      2                    2
                          Anzahl der Zimmer                                 3                    1
                          Autobahn                                          4                    4
                          Loggia der Wohnung                                5                    6
                          Bad und WC getrennt                               6                    7
                          Möblierung der Wohnung                            7                    10
                          Größe der Wohnung                                 8                    5
                          Bahnhof                                           9                    11
                          Mehrfamilienhaus                                 10                    8
                          Stadtzentrum                                     11                    9
                          ...                                               ...                  ...

BankenTalk 2018                            Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich             48
ad und WC getrennt                                                                                   72,3%                                                                                                   24,6%
    Ergebnis: Erwähnung & Erinnerung

                          1,5%
 erialStudie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien
      Badezimmertür                                                                                                                93,8%

                                                                                                                                                                                                      1,5%
          Lage Fluss               10,8%
                                 Lage Autobahn                                                            78,5%                     78,5%                                          20,0%                                       10,

                                                                                                                                                                                               3,1%
                                                                                                                                                                                               1,5%
                                          Balkon                                                                       95,4%
eschosse (Immobilie)                      16,9%                                                                                        70,8%                                                                                  12,3

                                                                                                                                                                                                      1,5%
                                          Loggia                                                          76,9%                                                               21,5%

                                                                                                                                                                                                    3,1%
Farbe AußenfassadeBad4,6%
                     und WC getrennt                                                                  72,3%                80,0%                                        24,6%                                                15,4%

                                                   1,5%
                      Material Badezimmertür                                                                              93,8%                                                                4,6%
                            3,1%

                                                                                                                                                                                                                 1,5%
 ber Gang erreichbar                                                                                                   81,5%                                                                                                 13,9%
                                     Lage Fluss             10,8%                                                          78,5%                                                           10,8%
                          1,5%

        Farbe Couch
              Anzahl Geschosse (Immobilie)                     16,9%                                                 83,1%
                                                                                                                         70,8%                                                             12,3%                             15,4%

                        Farbe Außenfassade          4,6%                                                          80,0%                                                                15,4%
       Geschosslage                                                                         63,1%                                                                    6,2%                                    27,7%
                                                     3,1%

                                                                                                                                                                            1,5%
                  Küche über Gang erreichbar                                                                      81,5%                                                                13,9%
                                                   1,5%

       Zimmeranzahl                 Farbe Couch                                    55,4%                       83,1%                                    9,2%                           15,4%       26,2%                        9

                                                                                                                                                                                                    3,0%
                                   Geschosslage                                               63,1%                                          6,2%                    27,7%
                          1,5%

                                                                                                                                                                     1,5%
 enster Wohnzimmer                                                                            63,1%                                                                                                          34,0%
                                   Zimmeranzahl                                           55,4%                                       9,2%                   26,2%                           9,2%
                                                   1,5%

                                                                                                                                             1,5%
Decke im Gang weiß
              Farbe Fenster
                       4,6% Wohnzimmer                                   35,4%                    63,1%                                                              34,0% 60,0%

                        Decke im Gang weiß          4,6%                          35,4%                                                             60,0%
                          1,5%

über Gang erreichbar                                          30,8%                                                                                                67,7%
                                                   1,5%

               Zimmer B über Gang erreichbar                              30,8%                                                              67,7%

                        0%                   10%
                                               0%                     20%
                                                                    10%        20%        30%
                                                                                            30%               40% 50%
                                                                                                            40%                      50%
                                                                                                                                      60%           70%60% 80%                     70%
                                                                                                                                                                                    90%                80%
                                                                                                                                                                                                    100%                 90%
                                 Erwähnung Ja/Erinnerung Ja            Erwähnung Nein/Erinnerung Ja           Erwähnung Ja/Erinnerung Nein          Erwähnung Nein/Erinnerung Nein
     Erwähnung Ja/Erinnerung Ja                      Erwähnung Nein/Erinnerung Ja                                  Erwähnung Ja/Erinnerung Nein                              Erwähnung Nein/Erinnerung Nein

    BankenTalk 2018                                                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                                                                                        49
Ergebnis: Erwähnung & Erinnerung  Fokus Fläche
Studie: Wahrnehmung und Beschreibung von Immobilien

                                                                                                Fokus Fläche
                                                                                                   Nicht erwähnt:
                                                                                                    Mittelwert 77,13
                                                                                                   Erwähnt:
                                                                                                    Mittelwert 81,62
                                                                                                    Signifikant
                                                                                                    unterschiedlich

                                                                                                Häufigsten Werte:
                                                                                                 78m² = ohne Loggia
                                                                                                 88m² = inkl. Balkon

                                                                                                   Korrekt 83 m²

BankenTalk 2018                            Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                           50
Behavioural Real Estate

         WISDOM OF CROWDS –
         WEISHEIT DER VIELEN

BankenTalk 2018                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   51
Ausganglage, Ziel und Studiendesign
Studie: Weisheit der Vielen

    Ausgangslage
        Bspw.: Galton Tierausstellung
        … gibt es Schwarmintelligenz in der Immobilienwirtschaft?

    Ziel
        Gibt es eine Schwarmintelligenz bei der Abschätzung des Immobilienwertes?
        Unterscheiden sich die Schätzungen von unterschiedlichen Gruppen?

    Studiendesign
        266 Personen wurden drei Immobilien gezeigt  Marktwert schätzen
        9 unterschiedliche Studienrichtungen an der FH Kufstein

BankenTalk 2018                       Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   52
Objekte
Studie: Weisheit der Vielen

       Eigentumswohnung                   Mietwohnung                              Einfamilienhaus

BankenTalk 2018               Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                     53
Ergebnis
Studie: Weisheit der Vielen

       Eigentumswohnung                        Mietwohnung                              Einfamilienhaus

                  Q50: € 150.000               Q50: € 350                                Q50: € 500.000
                  TP: € 100.000                TP: € 320                                 TP: € 330.000
                  VW: € 126.000                                                          VW: € 650.000

BankenTalk 2018                    Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                     54
Ergebnis
Studie: Weisheit der Vielen

                              Einfamilienhaus nach Studiengängen

BankenTalk 2018                   Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   55
FAZIT: Verhaltensökonomik & Immobilien – Wie ticken Immobilienakteure?
Fazit und Diskussion

        Der Mensch ist nicht rational

        Behavioural Economics – Behavioural Real Estate

        Eigentümer (Verkäufer) hat Einfluss

        Bilder sind elementar in der Vermarktung

        Einheitlich wichtige Aspekte identifiziert

        Schwarmintelligenz

         WAS ERKENNT DER COMPUTER BEI EINER IMMOBILIE?

BankenTalk 2018                          Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   56
IMMOPIXEL: Bilderkennung im Kontext der Immobilie
 (I)mmo(A)age: Die Idee

aktuelle Forschung...
          Titel: (I)mmo(A)ge
          Langtitel: Regionale Baujahrsbestimmung von Einfamilienhäuser mit Hilfe von Bilderkennung
          „Ziel dieses Projektes ist es, dass Baujahr bzw. die Bauperiode sowie regionale Bauweisen von
           Einfamilienhäusern mit Hilfe von Bilderkennungsverfahren zu analysieren und Gebäude automatisiert zu
           klassifizieren“

          links rot umrandet: Unterschied nach Bauklasse (links: 60iger; rechts: 90iger);
          rechts blau strichliert: Regionale Unterschiede (links: Bauweise im Westen Österreichs; rechts Bauweise
           im Osten Österreichs)

BankenTalk 2018                            Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                     57
IMMOPIXEL: Bilderkennung im Kontext der Immobilie
 ImmBild: Die Idee

aktuelle Forschung...
        Titel: ImmBild
        Langtitel: Lageklassifizierung von Immobilien mit Hilfe automatisierter Bilderkennung
        „Im Fokus dieses Projekts steht die Entwicklung von bildbasierten Methoden, die durch Eingabe eines
         Satellitenbildes und vorgegebenen Koordinaten eine automatisierte Klassifikation der lokalen Wohnlage
         ableiten können.“

                                  Beispielhafte Ausschnitte aus der Stadt Kufstein
                      (Links Endach: weniger beliebte Wohnlage; Rechts: beliebte Wohngegend)

BankenTalk 2018                           Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich                     58
Danke für ihre Aufmerksamkeit
Kontakt

                                DISKUSSION

                                          Kontakt Vortragender
                                                  David Koch
                                                  FH Kufstein
                                             Andreas Hofer Straße 7
                                                A-6330 Kufstein

                                           david.koch@fh-kufstein.ac.at
                                            Tel.: +43 5372 71819 137
                                              www.fh-kufstein.ac.at

BankenTalk 2018                 Die Entwicklung des Immobilienmarkts in Österreich   59
LITERATUR

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Literatur
    Literaturliste

      Ariely, Dan (2008).: Predictably Irrational: The Hidden Forces That Shape Our Decisions, HarperCollins
      Edell, Julie A. & Staelin, Richard (1983) The Information Processing of Pictures in Print Advertisements. The Journal of
       Consumer Research. 10 (1)
      Hirschman, Elizabeth C. (1986) The Effect of Verbal and Pictorial Advertising Stimuli on Aesthetic, Utilitarian and Familiarity
       Perceptions. Journal of Advertising. 15 (2)
      Kahnemann, Daniel (2011): Schnelles Denken, Langsames Denken, Siedler
      Kim, Minjeong & Lennon, Sharron (2000) Television Shopping for Apparel in the United States: Effects of Perceived Amount
       of Information on Perceived Risks and Purchase Intentions. Family and Consumer Sciences Research Journal. 28(3)
      Kim, Minjeong & Lennon, Sharron (2008) The effects of visual and verbal information on attitudes and purchase intentions in
       internet shopping. Psychology and Marketing. 25 (2)
      Kisielius, Jolita & Roedder, Deborah L. (1983) The effects of imagery on attitude-behavior consistency. Advances in the
       Consumer Research. 10
      World Health Organization (2013) Combined or multiple exposure to healthstressors in indoor built environments - An
       evidence-based review prepared for the WHO training workshop „Multiple environmental exposures and risks“.Online
       verfügbar: http://www.euro.who.int/__data/assets/pdf_file/0020/248600/Combined-or-multiple-exposure-to-health-stressors-in-
       indoor-built-environments.pdf

Studien FH Kufstein
    Seebacher, Rene. (2014): Wie verhält sich die Schwarmintelligenz in Bezug auf Immobilienwerte, Bachelorarbeit FH Kufstein
    Leiber, Sascha. (2017): Die Wahrnehmung des Menschen im Zusammenhang mit Immobilien, Masterarbeit FH Kufstein
    Stadler, Dominik. (2015): Der Einfluss des Eigentümers als Person auf den Verkaufsprozess einer Immobilie, Masterarbeit FH
     Kufstein
    Hofpointner, Jörgen. (2017): Wahrnehmung und Wirkung von Immobilienbildern und die Frage nach der ir- oder rationalen
     Entscheidungsfindung, Masterarbeit FH Kufstein

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Sie können auch lesen