PRIVATISIERUNG KOMMUNALER WOHNUNGEN - DSTGB DOKUMENTATION NO 70
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DStGB
DOKUMENTATION NO 70
Privatisierung
kommunaler
Wohnungen
Hintergründe, Risiken
und Möglichkeiten
Deutscher Städte-
und Gemeindebund
Deutscher Städte-
und Gemeindebund
www.dstgb.de
Verlagsbeilage „Stadt und Gemeinde INTERAKTIV“ Ausgabe 7-8/2007
a1
Herausgeber Autoren Deutscher Städte- und Gemeindebund Beigeordneter Norbert Portz Marienstraße 6 · 12207 Berlin Rechtsreferendarin Claudia Lüdtke Tel. 030 77307-0 · Fax 030 77307-200 Rechtsreferendarin Agneta Krüger dstgb@dstgb.de
Inhaltsverzeichnis
Vorwort 2
A. Privatisierung von Wohnungen in Deutschland – Hintergründe und Ausblick 3
I. Die aktuelle Lage des deutschen Wohnungsmarktes 3
1. Wohnungen im kommunalen Eigentum 3
2. Insgesamt zunehmender Leerstand 4
3. Leerstand beinhaltet nicht automatisch Wohnraumangebot 5
II. Investitionsgründe für Investoren 5
1. Über 600 000 Wohnungen seit 1998 an Investoren veräußert 5
2. Die Gründe der Investoren im Einzelnen 5
3. Ziele bzw. Strategien der Investoren 5
III. Gründe der Kommunen zur Privatisierung von Wohnungen 6
B. Erfahrungen mit dem Verkauf kommunaler Wohnungen 7
I. Bisher erfolgte Veränderungen im kommunalen Wohnungsbestand 7
1. Spektakuläre Wohnungsprivatisierungen seit 2000 7
2. Befürchtungen der Mieter – „Schwarzseherei“ oder begründete Ängste? 8
II. Konkrete Beispiele 9
III. Ausblick 10
C. Risiken einer Privatisierung kommunaler Wohnungen 11
I. Kommunaler Wohnungsbestand: Grundpfeiler sozialer Stadtentwicklung 11
II. Risiken berücksichtigen 11
D. Kommunale Aufgabenverantwortung 12
I. Kommunen: Wesentliche Akteure für eine sozialgerechte
Wohnungs- und Stadtentwicklung 12
II. Kommunale „Prüfpunkte“ vor geplanter Privatisierung 13
E. Überlegungen vor dem Verkauf 14
I. Politische und sozialgerechte Begleitung einer Privatisierung 14
II. Möglichkeiten vertraglicher Gestaltung beim Verkauf 15
III. Kommunalrechtliche Vorgaben beim Verkauf 15
IV. Kooperationsvereinbarungen 15
V. Vertragliche Absicherung der Mieterbelange 16
VI. Besonderheiten bei kleineren Kommunen 16
F. Handlungsalternativen für die Kommune 16
I. Übernahme des kommunalen Wohnungsbestandes
durch genossenschaftlichen Verein 16
II. (Neu-)Gründung einer Genossenschaft 17
III. Verkauf an ein Unternehmen mit kommunaler Mehrheitsbeteiligung 19
IV. Verkauf von Teilbeständen 19
G. Fazit 19
Vorwort
Die Privatisierung öffentlicher und insbesondere kommunaler Wohnungen ist
ein zunehmend aktuelles Thema. Dabei stehen zwar die größeren und spekta-
kulären Abschlüsse einiger Großstädte (Beispiel: Dresden) im Vordergrund der
Diskussion. Jedoch sind viele andere deutsche Kommunen ebenfalls von dem
Thema betroffen. Auch Klein- und Mittelstädte planen nach einer aktuelleren
Umfrage der Wirtschaftsprüfer von PricewaterhouseCoopers („Kommuna-
le Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“, Umfrage unter 204 deutschen
Dr. Gerd Landsberg Städten und Gemeinden, Oktober 2006) die Privatisierung ihres kommunalen
Geschäftsführendes Wohnungsbestandes.
Präsidialmitglied des Hintergrund ist die nach wie vor angespannte kommunale Finanzsituation:
DStGB Den Gewerbesteuereinnahmen von 28,3 Milliarden Euro im Jahre 2006 standen
Ausgaben der Kommunen für soziale Leistungen im gleichen Jahr von 36,6 Milli-
arden Euro gegenüber (Quelle: Kassenstatistik 1. - 4. Quartal 2006, ohne Stadt-
staaten).
Bei der Privatisierung kommunaler Wohnungsbestände handelt es sich um ein höchst sensibles
Thema. Dies zeigt sich insbesondere an vielfältigen Bürgerprotesten, die sich in letzter Zeit hierzu
formiert haben. So hat sich im Herbst 2006 in Freiburg, wo die Frage eines Verkaufs kommunaler
Wohnungen Thema eines Bürgerentscheids war, die Mehrzahl der Bürger gegen den Verkauf ent-
schieden. Bürgerinitiativen machen unter anderem geltend, dass Investoren für den schnellen Profit
Wohnungen kaufen, die Miete erhöhen bzw. Verträge kündigen oder die Immobilie rasch wieder
verkaufen. Aus kommunaler Sicht ist zudem zu berücksichtigen, dass ein Wohnungsbestand im
Eigentum der Gemeinde Grundpfeiler für eine soziale Stadtentwicklungspolitik ist. Ein Verkauf birgt
daher durchaus Risiken in sich.
Der Deutsche Städte und Gemeindebund will mit der vorliegenden Dokumentation ein Stück Trans-
parenz in das komplexe Thema kommunaler Privatisierungen im Wohnungsbereich bringen und
generelle Leitlinien sowie Hilfestellungen aufzeigen. Angesichts der Vielschichtigkeit der Problematik
erhebt die Dokumentation jedoch weder einen Anspruch auf vollständige Darstellung des Für und
Wider, noch ist es deren Ziel, die jeweils im Einzelfall zu treffende Entscheidung in den Kommunen
vor Ort zu ersetzen.
Berlin, im Juli 2007
Dr. Gerd Landsberg
2 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/2007
A. Privatisierung von Wohnungen in
Deutschland – Hintergründe und Ausblick
I. Die aktuelle Lage des deutschen Insgesamt stellte die öffentliche Hand Ende des
Wohnungsmarktes Jahres 1998 rund ein Drittel (33,1 %) der Eigentümer.
Bis Mitte 2006 ist der Anteil um 6,4 Prozentpunkte
1. Wohnungen im kommunalen Eigentum auf 26,7 Prozent gesunken. Der Anteil kommunaler
Der deutsche Wohnungsmarkt umfasst in etwa Wohnungen am Bestand der Eigentümer ist von
39,6 Millionen Wohneinheiten. Der Anteil der Selbst- 28,0 Prozent im Jahre 1998 um 3,6 Prozentpunkte auf
nutzer liegt bei rund 40 Prozent. Der Großteil der 24,4 Prozent zurückgegangen. (Quelle: Studie „Verän-
Bevölkerung wohnt jedoch zur Miete. Rund 38 Prozent derungen der Anbieterstruktur im deutschen Woh-
der Wohnungen werden von privaten Vermietern nungsmarkt und wohnungspolitische Implikationen“,
angeboten (hiervon auch erfasst: Eigentümer, deren Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Miet-Wohneinheiten von professionell-gewerblichen im Auftrag des Bundesbauministeriums, Heft 124,
Eigentümern verwaltet werden). Ca. 22 Prozent der Schriftenreihe Forschungen, Bonn 2007, S. 26, 27.)
Wohnungen werden von professionell-gewerblichen
Die Relation zwischen Einwohnerzahl und zur
Eigentümern vermietet. Die letzte Gruppe lässt sich
Verfügung stehenden Wohnungen im kommunalen
aufteilen in private und professionell-gewerbliche
Wohnungsbestand ist dabei relativ stabil: Kleinstäd-
Eigentümer (privatwirtschaftliche Wohnungsunter-
te (5 000 bis unter 20 000 Einwohner) und kleinere
nehmen, Banken, Fonds etc.), die öffentliche Hand
Mittelstädte (20 000 bis unter 50 000 Einwohner)
(Kommunale Eigentümer, Bund/Land) und in sonstige
verfügen prozentual an ihren Einwohnern gemessen
professionell-gewerbliche Eigentümer wie Genossen-
über kommunale Wohnungen in einer ähnlichen
schaften, Kirchen etc.
Größenordnung wie größere Mittelstädte (50 000 bis
Professionell-
unter 100 000 Einwohner) und Großstädte (100 000
gewerbliche
Einwohner und mehr). (Quelle: „Kommunale Woh-
Private Eigentümer
nungsbestände: Ein Auslaufmodell?“, Pricewater-
Vermieter
22 % houseCoopers, Oktober 2006.)
38 % Durchschnittliche Anzahl der kommunalen Wohnungen im Bestand
Kleinstädte Kleine Große Großstädte
Mittelstädte Mittelstädte
40 %
600 1 298 2 512 21 337
Quelle: „Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“, PricewaterhouseCoopers,
Oktober 2006
Selbstnutzer
Professionell-gewerbliche Professionell-gewerbliche
Eigentümer 2006 Eigentümer 1998
27 % 27 % Öffentliche Hand
46 % 40 % Private
Sonstige
(Genossenschaften,
27 % 33 % Kirche etc.)
Die Daten sind der Studie des BBR „Veränderung der Anbieterstruktur im deutschen Wohnungs-
markt und wohnungspolitische Implikationen“, Schriftenreihe Forschungen, Heft 124, Bonn 2007,
S. 26 f. entnommen.
7-8/2007 Privatisierung kommunaler Wohnungen
www.dstgb.de 3
2. Insgesamt zunehmender Leerstand
Prozentualer Leerstand nach Gemeindegröße
Insbesondere in vielen Gemeinden der neuen Länder
50
stellt der Leerstand der im kommunalen Eigentum
stehenden Wohnungen ein Problem dar. Die Leer- 40 Klein-
standsquote bei kommunalen Wohnungen beläuft städte
30
sich in Deutschland insgesamt auf durchschnittlich
5,9 Prozent, wobei zwischen den neuen und den alten 20 Mittel- Groß-
Bundesländern signifikante Unterschiede zu ver- städte
10 städte
zeichnen sind (Die Zahlen zu den Leerstandsquoten
sind der von PricewaterhouseCoopers im Oktober 0
Leerstand von mehr als 5 %
2006 veröffentlichten Studie: „Kommunale Woh-
Quelle: „Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“,
nungsbestände: Ein Auslaufmodell?“ entnommen. PricewaterhouseCoopers, Oktober 2006
Die angegebenen Zahlen beziehen sich auf die im
Rahmen der Studie befragten Kommunen. Vgl. zu den Primäre Gründe des Leerstands sind eine schlechte
Leerstandsquoten S. 11, 12.). Während der Leerstand Arbeitsmarktsituation sowie Wirtschaftsprobleme in
bei den kommunalen Wohnungen im Westen bei einer Kommune oder einer Region. Diese führen regel-
durchschnittlich 3,8 Prozent liegt, erreicht der Osten mäßig zu einem verstärkten Wegzug der Bevölkerung.
mit im Durchschnitt 13 Prozent einen Spitzenwert. Als weiterer Grund für den Leerstand wird von den
In den neuen Bundesländern verzeichnen 58 Prozent Kommunen überdurchschnittlich häufig die mangel-
der befragten Kommunen dabei einen Leerstand von hafte Wohnqualität der kommunalen Wohnungen
mehr als 11 Prozent. angegeben, die insbesondere auf der Sanierungsbe-
dürftigkeit, der schlechten Ausstattung oder auch der
Prozentualer Leerstand kommunaler Wohnungen schlechten Lage der Immobilien beruht.
nach neuen und alten Ländern
Diese Entwicklung ist indes nicht nur auf den kom-
60
Alte Länder munalen Wohnungsbestand beschränkt, sondern
50
Neue Länder betrifft den gesamten deutschen Wohnungsmarkt.
Die derzeitige Leerstandsentwicklung wird sich in den
40
nächsten Jahren wahrscheinlich auch bundesweit
30 fortsetzen. Insbesondere in den neuen Bundesländern
ist nach der Wohnungsprognose des Bundesamtes
20
für Bauen und Raumordnung (BBR) zu erwarten, dass
10 bis zum Jahre 2020 doppelt so viele Wohnungen leer
stehen werden wie heute.
0
Leerstand Leerstand Leerstand Leerstand >
0% 1-5% 6 - 10 % 11 %
Quelle: „Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“, PricewaterhouseCoopers,
Oktober 2006 Abschätzung des Leerstandsrisikos nach Regionen
Abschätzung des Leerstandsrisikos im vermieteten Wohnungs-
Geschosswohnungsbestand bis 2020 leerstand in
Signifikante Unterschiede im Mehrfami-
lienhäusern
Hinblick auf die Leerstandsquo- 2005
te bestehen auch im Vergleich
zwischen Klein- und Großstäd-
ten. Ein problematisches Leer-
standsniveau ist insbesondere
in Kleinstädten zu verzeichnen.
Fast 50 Prozent der Kleinstäd-
te haben einen Leerstand von
mehr als 5 Prozent aufzuweisen.
Die Anzahl der leerstehenden
Objekte sinkt jedoch mit der
Größe der Kommunen, so dass
in Großstädten nur noch in
21 Prozent aller Kommunen ein
Leerstand in der Größenord-
nung von mehr als 5 Prozent zu
beobachten ist.
Quelle: Bundesamt für Bauen und Raumordnung, BBR-Wohnungsmarktprognose 2020
4 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/20073. Leerstand beinhaltet nicht automatisch
Wertsteigerung deutscher Wohnimmobilien 1995 - 2004
Wohnraumangebot
250
Nicht angebracht ist es jedoch, voreilige Schlussfolge-
rungen aus den aktuellen und den zukünftigen Leer- 200
200 %
standsquoten zu ziehen. Der Leerstand von Wohnun-
150
Prozent
gen bedeutet nämlich keineswegs automatisch ein
überdurchschnittliches Wohnraumangebot. Vielmehr 100
ist die Qualität der leerstehenden Wohnungen häufig 89 %
50 79 %
so schlecht, dass es sich dabei zum Teil um nicht mehr 6%
marktfähigen Wohnraum handelt. So könnte selbst 0
Deutsche Deutsche US UK
in den Gegenden mit hohen Leerstandsquoten nach Wohnimmobilien Aktien Wohnimmobilien Wohnimmobilien
der Einschätzung von Wulff Aengelvelt, Geschäftsfüh- Quelle: Institut für Wohnen und Umwelt, Darmstadt
rer des Düsseldorfer Maklerhauses Aengelvelt, bald
ein Mangel an marktfähigem Wohnraum herrschen. dene Unterbewertung der Wohnungen: Während
Grund ist, dass etwa 50 Prozent der leerstehenden in anderen europäischen Ländern die Preise für
Wohnungen so genannte „Marktleichen“ sind, die Wohneigentum teilweise sogar mit zweistelligen
sich nicht wieder vermieten lassen. Im Zusammen- Steigerungsraten stark gestiegen sind, sind die
hang mit der Tatsache, dass die Zahl der – immer Preise in Deutschland in den letzten Jahren oftmals
kleiner werdenden – Privathaushalte bis 2025 steigen nicht nur konstant geblieben, sondern zum Teil
wird, wird man die Wohnraumsituation also auch in sogar gesunken.
den Gegenden mit hohen Leerstandsquoten keines- Im Gegensatz dazu steht die leicht aufwärts ge-
falls als automatisch entspannt bezeichnen können. richtete Entwicklung der Mieten.
45
Die Chance, angesichts der
im europaweiten Vergleich
40
geringen Eigentumsquote in
35
Deutschland für selbst ge-
30
nutztes Eigentum (ca. 40 %)
Mio. Haushalte
25
„Nochmieter“ zu Eigentü-
20
mern zu machen und hier-
15 bis 65 Jahre durch Gewinne zu erzielen.
10 ab 65 Jahre
Das Risiko-Rendite-Verhältnis
5
ist trotz vereinzelter Leer-
0
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 stände niedrig, weil sich das
Quelle: Institut für Wohnen und Umwelt, Darmstadt Mietausfallrisiko nicht auf
nur ein Objekt, sondern auf
II. Investitionsgründe für Investoren viele Einheiten verteilt.
Die Erwartung einer hohen Rendite durch den so
1. Über 600 000 Wohnungen seit 1998 an Investoren
genannten Leverage-Effekt (Hebeleffekt): Teilweise
veräußert
werden bis zu 80 Prozent der Investitionssumme
Insbesondere ausländische Investoren sind trotz der auf-
bei Wohnungskäufen durch Darlehen finanziert,
gezeigten Probleme am deutschen Immobilienmarkt ver-
die zurzeit mit verhältnismäßig niedrigen Zinsen
stärkt interessiert. So sind seit 1998 aus dem Bestand des
abgeschlossen werden können. Gleichzeitig sind
Bundes, der Kommunen und der Wohnungsunternehmen
die aus der Vermietung oder dem Verkauf erzielten
über 600 000 Wohnungen an ausländische Investoren
Gewinne höher als der Darlehenszinssatz. Die Ren-
veräußert worden. (Quelle: Studie BBR, Heft 124, Schriften-
dite auf das eingesetzte Eigenkapital erhöht sich so
reihe Forschungen, Bonn 2007, S. 26). Insbesondere Woh-
automatisch mit steigendem Fremdkapitaleinsatz,
nungen, die von einheimischen Immobilienfirmen häufig
also beim Verkauf von Wohnungen, sei es an frü-
wegen ihrer Lage in unbeliebten Wohngegenden, ihrer
here Mieter oder an andere Investoren. So konnten
1950er-, 1960er- und 1970er-Jahre-Architektur und ihrer
große Investoren, die vor drei bis vier Jahren nach
Sanierungsbedürftigkeit „verschmäht“ werden, erfreuen
Deutschland kamen, beim späteren Verkauf bis zu
sich bei ausländischen Investoren großer Beliebtheit.
20 Prozent Rendite erzielen.
Dafür gibt es verschiedene Gründe:
2. Die Gründe der Investoren im Einzelnen: 3. Ziele bzw. Strategien der Investoren
Die im internationalen Vergleich niedrigen Immobi- Private Finanzinvestoren verfolgen hinsichtlich der
lienpreise in Deutschland und eine hiermit verbun- Renditeerzielung und der geplanten Bewirtschaf-
7-8/2007 Privatisierung kommunaler Wohnungen
www.dstgb.de 5tungsdauer der Bestände darüber hinaus kein einheit-
liches Vorgehen. Anhand der Untersuchung bisheriger
Transaktionen zeigt sich bei den Käufern eine große
Vielfalt und Flexibilität bei den verfolgten Strategien
und den geplanten Investitionszeiträumen, so dass
sich auch hinsichtlich der Folgen der Transaktionen
kein einheitliches Muster ergibt. Die Auswirkungen
sind von Verkaufsfall zu Verkaufsfall sehr unter-
schiedlich.
Alle Käufer großer Portfolios verfolgen die Strategie
der Einzelprivatisierung, sofern sie über geeignete Be-
stände verfügen. Dabei richtet sich die Privatisierung
jeweils nur auf Teilbestände, da keines der Portfolios
vollständig privatisierungsfähige Bestände umfasst.
Der Umfang der für die Privatisierung vorgesehenen
Teilbestände und die Intensität des Vertriebs diver-
giert je nach Käufer erheblich. Tendenziell zeichnet
sich folgende Hierarchie und Reihenfolge der Verwer-
tungs- bzw. Renditesteigerungsmöglichkeiten ab:
Verkauf von Wohnungen, Vermietungs- und Mie-
tenmanagement, Umfinanzierung der Unterneh-
menskredite, Reduzierung der Bestandsinvestitionen,
Rationalisierung der Bewirtschaftung und Einsparung
von Personalkosten (Quelle: Studie BBR, Heft 124,
Schriftenreihe Forschungen, Bonn 2007, S. 68, 74, 115).
III. Gründe der Kommunen zur
Privatisierung von Wohnungen
Für die Städte und Gemeinden stehen häufig bei der
Frage eines Verkaufs kommunaler Wohnungen fis-
kalische Überlegungen im Vordergrund. Die trotz der
gestiegenen Gewerbesteuereinnahmen insbesondere
angesichts der Soziallasten nach wie vor schlechte
Haushaltslage vieler Kommunen rückt auch einen
Verkauf des Wohnungsbestandes vermehrt in das
kommunale Blickfeld. Mit dem Erhalt des Kaufpreises
eröffnet sich die Möglichkeit, den Haushalt kurzfris-
tig zu sanieren und an liquide Mittel zu gelangen. So
6 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/2007geht die Zinslast zurück und eröffnet der Kommune – den Sanierungsbedarf des kommunalen Wohnungs-
dadurch die Gelegenheit, in andere (Zukunfts-)Berei- bestandes als Hauptgrund für den Verkauf („Kom-
che (Schule, Bildung, Infrastruktur etc.) zu investieren. munale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“,
Daneben haben die Bestände der öffentlichen Hand PricewaterhouseCoopers, Oktober 2006). Denn viele
einen Bedeutungs- und Funktionswandel erfahren. Kommunen können schon aus finanziellen Gründen
Neben der traditionell besonderen Bedeutung in der eine Sanierung der Immobilien eigenverantwortlich
Versorgung von sozial Schwächeren bzw. von Haus- nicht durchführen. Hinzu kommt, dass die zum Teil
halten mit Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt hohe Leerstandsquote für die Kommunen eine Sanie-
(so genannte „Problemmieter“, das heißt Mietschuld- rung oftmals als „sinnlos“ erscheinen lässt. Daher ist
ner, Süchtige, Mieter mit auffälligem Verhalten) gerade in den ostdeutschen Kommunen die Auflösung
bestand die generelle Funktion eines kommunalen des Sanierungsstaus das mit Abstand vordringlichste
Wohnungsbestands in der Versorgung breiter Schich- Ziel bei den Verkäufen. Allerdings dürfte durchaus zwi-
ten mit ausreichendem und bezahlbarem Wohnraum. schen den beiden Faktoren Leerstand und Sanierungs-
Auf oftmals entspannten Wohnungsmärkten können bedürftigkeit eine gewisse Wechselwirkung bestehen
sich inzwischen jedoch weitaus mehr Haushalte als und der Leerstand durch eine Sanierung der Immobili-
früher versorgen, auch wenn die Versorgung von so- en zumindest teilweise reduziert werden können.
zialen Problemgruppen nach wie vor eine Rolle spielt. Neben den beiden dominierenden Motiven des Aus-
(Studie BBR, Heft 124, Schriftenreihe Forschungen, gleichs von Haushaltsdefiziten und der Sanierungs-
Bonn 2007, S. 46.) bedürftigkeit der Immobilie spielen auch die Kon-
Am Beispiel Dresden zeigt sich sehr deutlich, was der zentration der Kommune auf ihre Kernaufgaben und
Verkauf kommunaler Liegenschaften im Hinblick auf geplante Investitionen in die „kommunale Zukunft“
eine mögliche Haushaltssanierung bedeuten kann. bei Privatisierungsüberlegungen eine Rolle.
Die städtische Wohnungsbaugesellschaft (WOBA Die Pricewaterhouse-Studie hat auch gezeigt, dass im
Dresden GmbH) verkaufte nach einem Beschluss des süddeutschen Raum im Gegensatz zum gesamtdeut-
Stadtrates vom 9. März 2006 immerhin 48 600 Wohn- schen Umfrage-Ergebnis die Durchführung von Infra-
einheiten an die US-amerikanische Firma Fortress für strukturmaßnahmen im Bildungs- und Schulbereich
einen Kaufpreis von 1,750 Milliarden Euro. Die Stadt ein häufiges Verkaufsmotiv zu sein scheint. Während
Dresden konnte ihre Schulden auf diese Art mit einem im gesamtdeutschen Schnitt nur 14 Prozent aller
einzigen Verkauf auf Null reduzieren. befragten Kommunen die Durchführung solcher Infra-
Neben dem Motiv der Haushaltssanierung nennen strukturmaßnahmen als Verkaufsziel angaben, lag die
viele – insbesondere die ostdeutschen Kommunen Quote im süddeutschen Raum bei etwa 30 Prozent.
B. Erfahrungen mit dem Verkauf
kommunaler Wohnungen
I. Bisher erfolgte Veränderungen Reduzierung des kommunalen Wohnungsbestandes
im kommunalen Wohnungsbestand nach Lage (Ost und West)
60
Wie dargestellt haben Bund, Kommunen und öffent-
liche Unternehmen seit 1998 über 600 000 Woh- 50
nungen aus ihrem Bestand verkauft. Diese Zahl wirkt
40
zunächst immens. Tatsächlich jedoch ist das Ausmaß
der Bestandsreduzierungen sehr unterschiedlich und 30
variiert abhängig von der Lage und Größe der jeweili-
20
gen Kommune.
1. Spektakuläre Wohnungsprivatisierungen seit 2000 10
Deutliche Unterschiede zeigen sich auch abhängig
0
von der Größe der jeweiligen Kommune: Während in Keine Unwesent- Reduzierung Wesentliche
Reduzierung / liche um bis zu Reduzierung
den Klein- und Mittelstädten der kommunale Woh- Aufstockung Reduzierung 50 % des über 50 % des
nungsbestand durchschnittlich durch Privatisierun- (1 - 10 %) Bestandes Bestandes
gen nur um 15 Prozent reduziert wurde, reduzierten Gesamt 47 33 14 5
die Großstädte ihren Wohnungsbestand bisher um West 52 28 13 7
Ost 32 51 15 2
etwa ein Viertel des Bestandes.
Quelle: PricewaterhouseCoopers, : „Kommunale Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“,
Oktober 2006, S. 7.
7-8/2007 Privatisierung kommunaler Wohnungen
www.dstgb.de 7Die bisher erfolgten Veränderungen des kommu- an vielfältigen Bürgerprotesten, die sich in letzter
nalen Wohnungsbestandes sind also bei weitem Zeit zu diesem Thema formiert haben. Dies war zum
nicht so gravierend wie in der Allgemeinheit häufig Beispiel jüngst in Freiburg der Fall, wo die Frage nach
angenommen wird. Dennoch standen – und stehen dem Verkauf kommunaler Wohnungen Thema eines
– einige große Abschlüsse und Verkäufe öffentlicher Bürgerentscheids war, der mit sehr eindeutiger Mehr-
Wohnungen im Lichte der Öffentlichkeit, die auch die heit gegen den Verkauf entschieden wurde (Badische
Diskussion um die Privatisierung des kommunalen Zeitung vom Montag, 13. November 2006).
Wohnungsbestandes gefördert haben.
Auch angesichts des geplanten Verkaufs der LEG Woh-
Die großen Abschlüsse seit 2000 (Beispiele): nungen in NRW hat sich bereits eine Volksinitiative
Dezember 2000: Eisenbahnerwohnungen (Bund), Käufer: formiert (vgl. www.volksinitiative-leg.de). In den Städ-
Deutsche Annington, 64 000 Wohneinheiten ten Heidenheim und jüngst im Mai 2007 in Greifs-
Juli 2002: Gera (Gewo), Käufer: Deutsche Kreditbank wald scheiterten entsprechende Bürgerentscheide, da
(DKB) Immobilien, 10 000 Wohneinheiten die Verkaufsgegner die erforderliche Stimmzahl nicht
erreichen konnten.
September 2003: Kiel (BIG Heimbau), Käufer: Deutsche
Annington, 10 000 Wohneinheiten Sobald ein geplanter Verkauf kommunaler Wohnim-
Mai 2004: Berlin (GSW), Käufer: Cerberus, 66 000 Wohn- mobilien ansteht, fürchten insbesondere die Mie-
einheiten ter um ihre sozialen Sicherungen und Rechte und
Juli 2004: Gagfah (Eigentümer BfA), Käufer: Fortress, erwarten nicht tragbare Mieterhöhungen oder sogar
82 000 Wohnungen Kündigungen. Ängste und Unsicherheiten, die im
Dezember 2004: Wilhelmshaven (Jade-Wohnungsbau- Zusammenhang mit den Änderungen im Bereich der
gesellschaft), Käufer: Cerberus, Wohneinheiten: 7 500 sozialen Sicherungssysteme oder mit der aktuellen
Mai 2005: Essen: Viterra Deutschbau, Käufer: Arbeitsmarktsituation bereits vorhanden sind, errei-
Deutsche Annington, 150 000 Wohneinheiten chen damit zunehmend auch den Bereich des Woh-
nens. Insbesondere ältere Menschen, die häufig schon
Juli 2005: Nileg Immobilien Holding (Eigentümer
mit dem Entstehen des sozialen Wohnungsbaus nach
NordLB), Käufer: Fortress, 30 000 Wohneinheiten
dem Krieg ihre jetzigen Wohnungen bezogen haben,
März 2006: Städtische Wohnungsbaugesellschaft
fürchten um ihre Wohnung und damit auch um ihre
Dresden, Käufer Fortress, 48 000 Wohneinheiten.
Heimat. Gerade für sie ist ein Umzug kaum noch
Weitere große Verkäufe stehen an. So sollen von der zumutbar.
nordrhein-westfälischen LEG (Landesentwicklungsge- Diese sicherlich verständlichen Befürchtungen sind
sellschaft) 107 000 Wohnungen verkauft werden, der jedoch nicht – wie tatsächlich gemachte Erfahrungen
Käufer steht noch nicht fest. belegen – grundsätzlich und in jedem Fall begründet:
Dabei erfolgt der Verkauf kommunaler Wohnungsbe-
stände in den überwiegenden Fällen an den Meist- Eine im Jahre 2005 vom Institut für Wohnen und
bietenden oder aufgrund von eingeholten Wertgut- Umwelt in Darmstadt durchgeführte Untersuchung
achten. Jedoch macht eine signifikante Anzahl von über die Auswirkungen der Privatisierung öffentli-
Kommunen zusätzlich den Verkauf von vertraglichen cher Wohnungsunternehmen konnte die im Zusam-
Auflagen, wie zum Beispiel der Begrenzung von Miet- menhang mit dem Verkauf an private Investoren
erhöhungen, dem Verzicht auf Luxusmodernisierun- geäußerten Bedenken jedenfalls so nicht bestäti-
gen oder der Beschränkung von Wohnungsverkäufen, gen: (Sauter, Heinz, unter Mitarbeit von R. Guder, V.
abhängig. Im Ergebnis wurde der Verkauf nur selten Oelbermann, V. Stercz, „Auswirkungen des Wegfalls
per öffentlicher Ausschreibung durchgeführt, zumal von Sozialbindungen und des Verkaufs öffentlicher
der Verkauf von Wohnungen im eigentlichen Sinne Wohnungsbestände auf die Wohnungsversorgung
ja gerade das Gegenteil einer Beschaffung auf dem unterstützungsbedürftiger Haushalt.“ Teilabschluss-
Markt ist. (PricewaterhouseCoopers: „Kommunale bericht im Rahmen des vom Bundesministerium der
Wohnungsbestände: Ein Auslaufmodell?“, Oktober Finanzen geförderten Forschungsverbundes „Woh-
2006). nungslosigkeit und Hilfen in Wohnungsnotfällen“,
herausgegeben vom Institut für Wohnen und Umwelt
in Darmstadt, 2005).
2. Befürchtungen der Mieter – „Schwarzseherei“
oder begründete Ängste? An der Studie nahmen sechs westdeutsche Städte
Die Privatisierung des kommunalen Wohnungsbe- verschiedener Größenordnungen teil:
standes ist ein hochsensibler Vorgang, der gespaltene Kiel, Wilhelmshaven, Frankfurt a. M., Mainz, Darm-
Meinungen hervorruft. Dies zeigt sich insbesondere stadt und Backnang:
8 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/2007Das Ergebnis der – nicht repräsentativen – Studie
Im Hinblick auf die Bewohnerstruktur nach der
kann jedoch nicht ohne weiteres auf die Gesamtsi-
erfolgten Privatisierung hat die Untersuchung keine
tuation beim Verkauf kommunaler Liegenschaften
Anhaltspunkte für eine Verdrängung einkommens-
übertragen werden. Zum einen ist der Trend zur
schwacher Mieter geliefert. Die Bewohnerstruktur
Privatisierung noch verhältnismäßig jung, so dass
blieb auch unter Berücksichtigung der nach der
es nicht möglich ist, die langfristige Strategie der
Privatisierung eingezogenen Haushalte etwa gleich
privaten Erwerber zu beurteilen. Zum anderen bezieht
und umfasste weiterhin auch einkommensschwache
sich die Studie teilweise auf Kommunen, in denen sich
Haushalte. Knapp 54 Prozent der nach der Privatisie-
der Wohnungsmarkt erheblich entspannt hat, so dass
rung eingezogenen Haushalte gehörten zur Gruppe
den privaten Wohnungsunternehmen vergleichswei-
der Minderverdienenden mit einem Haushaltsnet-
se wenig Raum für Mieterhöhungen zur Verfügung
toeinkommen von 20 Prozent oder mehr unter der
steht.
Berechtigungsgrenze des sozialen Wohnungsbaus
(§ 9 WoFG). Dass die Folgen für die Bestände und die Wohnun-
gen bislang begrenzt geblieben sind (meist gab es
Unter den nach der erfolgten Privatisierung einge- nur punktuelle Modernisierungen, keine Luxusmo-
zogenen Haushalten befanden sich durchaus sozial dernisierungen und relativ geringe Erhöhungen der
benachteiligte Haushalte, wie Arbeitslose, Sozialhilfe- Mieten), liegt jedoch nicht an Selbstbeschränkungen
empfänger und ausländische Familien mit Kindern. des Käufers, sondern an den Rahmenbedingungen
Insofern gehört es durchaus zur Strategie der priva- wie etwa beim Verkauf eingegangener vertraglicher
ten Käufer, Haushalte mit niedrigen bzw. Transferein- Auflagen und einem entspannten Wohnungsmarkt.
kommen nicht grundsätzlich bei der Vermietung von Dieses zeigt die Studie des BBR „Veränderungen der
Wohnungen auszuschließen, da auch diese Nachfra- Anbieterstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und
ger insbesondere auf entspannten Märkten willkom- wohnungspolitische Implikationen“ deutlich auf.
men sind, um die in der Masse mittleren Standard Ändern sich diese Rahmenbedingungen, so ist davon
aufweisenden Wohnungen in ausreichendem Maß auszugehen, dass ein Strategiewechsel erfolgt, wel-
vermieten zu können. Dies gilt jedoch ersichtlich cher zu spürbaren Auswirkungen für die Bewohner
nicht für „Problemmieter“. Als solche bekannte Woh- und die Bestände führen kann. Die Studie geht daher
nungssuchende – so hat die Untersuchung des BBR davon aus, dass sich das „Gesicht“ der privaten Groß-
gezeigt – werden bei privaten Käufern bei der erneu- investoren, wie es sich zum derzeitigen Zeitpunkt
ten Vermietung überwiegend ausgeschlossen (Studie darstellt, noch etwas wandeln wird.
BBR, Heft 124, Schriftenreihe Forschungen, Bonn 2007,
S. 80).
II. Konkrete Beispiele
Auch signifikante Mieterhöhungen haben seit der
Privatisierung in den an der Untersuchung teilneh- Die folgenden Beispiele sind Einzelfälle, die ohne
Anspruch auf Vollständigkeit sowie Überprüfung aus
menden Kommunen nicht stattgefunden.
Medieninformationen entnommen worden sind, um
Die Befragung der Haushalte nach möglichen Weg- die möglichen Folgen einer Privatisierung in positiver
zugsabsichten nach der Privatisierung erbrachte keine und in negativer Hinsicht exemplarisch aufzuzeigen.
Hinweise für eine Zunahme der Wegzugsbereit- Dabei ist zu berücksichtigen, dass die dargestellten
schaft. Folgen in dieser oder ähnlicher Form in jeder Kommu-
Auch im Hinblick auf Modernisierungs- und Instand- ne, unabhängig von der Größe und der geografischen
setzungsinvestitionen zeichneten sich keine ne- Lage, auftreten können.
gativen Erfahrungen mit den neuen, privaten
Beispiel Berlin: Dort verkaufte eine städtische
Wohnungseigentümern ab. Im Gegenteil: Moderni-
Wohnungsgesellschaft zwischen 2000 und 2002
sierungsaktivitäten wurden nach der Privatisierung
mehrere Tausend Wohnungen an den Investor
häufiger durchgeführt als vorher. Häufigste Maß-
Fonds IV „WVB Wohnpark“, eine Tochterfirma der
nahmen waren hierbei der Einbau neuer Fenster,
US-Gesellschaft Lonestar. Der private Erwerber
die Modernisierung von Bad und Heizung, sowie die
nahm sich der Sanierung der Wohnungen an und
Erneuerung der Fußböden.
gestaltete diese nach den Wünschen der Mieter
Die Zufriedenheit der Mieter scheint demnach, zu- und in einem Zeitraum von etwa 18 Monaten.
mindest in den an der Untersuchung teilnehmenden Auch der äußeren Gestaltung des Wohnblocks
Kommunen, durch die Privatisierung nicht gelitten zu wurde sich angenommen: Gärten und Parks wur-
haben. Die große Mehrheit der befragten Haushalte den angelegt und sogar ein Golfplatz steht den
war mit ihrer Wohnung zufrieden oder sehr zufrieden. Mietern jetzt zur Verfügung. Der private Investor
7-8/2007 Privatisierung kommunaler Wohnungen
www.dstgb.de 9Rendite-Rechnung nicht mehr aufgeht. Je weniger
schaffte es, durch mieterfreundliche Maßnahmen, wie
entspannt der Wohnungsmarkt jedoch ist, desto
zum Beispiel der Veranstaltung von Mieterpartys, Grilla-
größer ist die Gefahr, dass sich der Verkauf kommu-
benden und Kinderfesten, den Leerstand in fünf Jahren
naler Wohnungen negativ für die Mieter und damit
von 18 Prozent auf sechs Prozent zu reduzieren.
dauerhaft auch für die Kommune auswirkt.
Alle Mieter können auf eine Mieterzeitung, einen Inter-
netauftritt und einen 24-Stunden-Hausmeister-Service
ihres Vermieters zurückgreifen. Im Mai 2006 mündeten III. Ausblick
die bisherigen Aktivitäten der Lonestar-Tochter WVB
Nach einem zukünftig geplanten Verkauf gefragt, ant-
jedoch in einen Verkauf an die französische Groupe
wortete jede zweite Kommune positiv: 48 Prozent der
Financière Centuria. (Quelle: Welt am Sonntag vom
2004 im Rahmen der PricewaterhouseCoopers-Studie
17. Dezember 2006).
befragten Kommunen planen eine Bestandsverände-
Doch kann nicht aus allen Privatisierungen ein solches rung ihrer Liegenschaften.
Fazit gezogen werden. Im Dezember 2004 erwarb der Dabei ist das Planungsverhalten jedoch stark ab-
US-amerikanische Investor Cerberus von der Jade-Woh- hängig von der Größe der Kommune. Am wenigsten
nungsbaugesellschaft ein 7 500 Wohneinheiten um- scheinen die Veränderungsabsichten in den Groß-
fassendes Immobilienpaket in Wilhelmshaven. Seitdem städten zu bestehen. Hier planen nur 35 Prozent der
wechselte das Immobilienpaket noch zweimal den befragten Städte einen Verkauf. Anders in den Mit-
Eigentümer. Der aktuelle Erwerber, die luxemburgisch- tel- und Kleinstädten: Während in den Kleinstädten
australische Firma Babcock und Brown, verhält sich nicht 44 Prozent der befragten Städte auf die Frage nach
anders als seine Vorgänger: Die Immobilien wurden einer geplanten Veränderung und Veräußerung des
nicht saniert, dennoch sollen die Mieten erhöht werden. Wohnungsbestandes positiv antworteten, waren es in
Die Verwaltung der Wohnungen lässt die Mieter weit- den Mittelstädten sogar 54 Prozent.
gehend im Stich. Zeitweise flohen die Mieter regelrecht
Auch zwischen den alten und den neuen Bundeslän-
aus dem Wohnblock, so schlecht war der Zustand der
dern bestehen Unterschiede. Während in den alten
Wohnungen. (Quelle: „Gutes oder böses Geld?“, Focus
Bundesländern nur 44 Prozent der befragten Kom-
32/2006, Immobilienteil, S. 121 ff.)
munen Bestandsveränderungen anstreben, sind es in
Ähnlich sieht es in Essen aus: Dort hat die Deutsche den neuen Bundesländern 62 Prozent. Die regionalen
Annington ein großes, 150 000 Wohneinheiten umfas- Unterschiede im Hinblick auf die Verkaufsabsichten
sendes Immobilienpaket von der Viterra Deutschbau sind erheblich.
übernommen. Die deutsche Annington hat sich seither In Süddeutschland und den dortigen „Hochpreis-
bei den Mietern wenig beliebt gemacht. Gegen die er- regionen“ besteht wegen der äußerst geringen Leer-
hebliche Sanierungsbedürftigkeit wird nichts unternom- standsquote und der großen Wohnraumnachfrage ein
men. Dennoch stehen Mieterhöhungen an, mit denen äußerst geringes Interesse am Verkauf kommunaler
der britische Investor die Mieter gegen sich aufbringt. Liegenschaften. Dies gilt natürlich insbesondere in der
Die Bewohnerstruktur verschlechtert sich zusehends, Region München sowie allen anderen Regionen, in
weil der neue Eigentümer keinen Einfluss auf die denen der Wohnungsmarkt stark angespannt ist. So
Struktur nimmt. Es droht eine Ghettoisierung aufgrund äußerte sich die Stadt München jüngst dahingehend,
des hohen und weiterhin steigenden Migrantenanteils, dass sie stadteigene Wohnungen nicht zu verkaufen
dem die deutsche Annington weitgehend gleichgültig beabsichtige. Diese Aussage ist umso glaubwürdiger,
gegenüber zu stehen scheint. (Quelle: Deutschlandfunk,
als dass München in diesem Jahr sogar Wohnungen von
Sendung vom 13. Dezember 2006).
der US-Firma Fortress zurückgekauft hat, weil die Stadt
zur langfristigen Planung Sozialwohnungen benötigt.
So ließen sich noch sowohl für die Positiv- als auch
für die Negativpolitik der privaten Investoren zahlrei- Im Gegensatz dazu stehen Kommunen in den neuen
che Beispiele aufzählen. Abhängig ist die tatsächliche Bundesländern. Hier sind – vom hohen Leerstand und
Ausgestaltung der Privatisierung immer auch von der dem beträchtlichen Sanierungsbedarf beeinflusst
aktuellen wohnungspolitischen Lage der jeweiligen – die Verkaufsabsichten um ein Vielfaches höher als in
Kommune. Bei einem entspannten Wohnungsmarkt den alten Bundesländern.
wie etwa in Dresden mit einem Leerstand von ca. Obwohl nach dem im März 2007 beschlossenen
40 000 Wohneinheiten bleibt den Investoren weni- Gesetz zu Real Estate Investment Trusts (REITs) Inves-
ger Raum für Fehlverhalten: Denn nicht sanierte und titionen in „Bestandsmietwohnimmobilien“ ausge-
teure Wohnungen wird niemand bei gleichzeitig vor- schlossen sind – die REITs dürfen aber in Wohnungen
handenem Leerstand an anderer Stelle mit qualitativ investieren, die nach dem 31. Dezember 2006 erbaut
guten Wohnungen mieten, so dass dann auch die worden sind – hat der deutsche Wohnungsmarkt
10 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/2007noch erhebliches Potenzial auch für Investoren in sich. im Landkreis Rügen den Verkauf sämtlicher kommu-
So soll auch weiter investiert werden: Das US-ame- naler Wohnungen, das heißt von 350 Mieteinheiten
rikanische Unternehmen Fortress sieht in seinen für (Quelle: Rüganer-Online-Anzeiger, 23. Oktober 2006).
sieben Milliarden Euro erworbenen 160 000 Wohnun- Die Kreisstadt Heidenheim plant den Verkauf städ-
gen in Deutschland noch erhebliches Gewinnpotenzi- tischer Anteile an der Grundstücks- und Baugesell-
al und plant in nächster Zukunft einen Börsengang. schaft Heidenheim (ein Bürgerentscheid der Gegner
Auch für die deutsche Annington ist noch nicht scheiterte am Quorum) (Quelle: Fachzeitschrift Alter-
Schluss mit den Investitionen in den deutschen native Kommunalpolitik vom 19. März 2007).
Immobilienmarkt: Das britische Unternehmen plant, Im Jahre 2006 wurde das öffentlich-rechtliche
noch einmal zehn Milliarden Euro in den deutschen Unternehmen des Kreises Pinneberg (81 %) und von
Wohnungsmarkt zu investieren und sieht einen Bör- sieben Gemeinden (19 %) mit 2 223 Wohnungen an
sengang ebenfalls als Option. die Genossenschaft Neue GeWoGe verkauft. Die
Kreisstadt Rendsburg verkaufte 2005 ihr Unterneh-
Nach der Studie des BBR „Veränderungen der Anbie-
men mit 1 364 Wohnungen. Weiterhin haben im Jahre
terstruktur im deutschen Wohnungsmarkt und woh-
2003 die Stadt Braunschweig mit den Landkreisen
nungspolitische Implikationen“ gibt es jedoch einen
Wolfenbüttel, Peine und Helmstedt einen Unterneh-
Trend zum Erwerb von kleineren Wohnungspaketen.
mensverkauf mit 1 661 Wohnungen vollzogen (Quelle:
Denn viele der größeren Finanzinvestoren verfolgen
Studie BBR, Heft 124, Schriftenreihe Forschungen,
das Ziel, das bereits aufgebaute Portfolio durch weite-
Bonn 2007, S. 36 f.).
re Zukäufe zu vergrößern. Dabei wird auch auf kleinere
Bestände zurückgegriffen, zumal die Zahl der angebo- Zu beachten ist dabei, dass bei der Nachfrage sehr
tenen großen Wohnungspakete inzwischen begrenzt großer Portfolios aufgrund des begrenzten Ange-
ist. Zudem finden dadurch zunehmend auch kleinere botes keine allzu speziellen Anforderungen an die
deutsche und ausländische Investoren Interesse. Bestände gestellt werden. Folge ist, dass durchaus
in Kauf genommen wird, wenn gewisse Teile der
Auch Wiederverkäufe, das heißt, die Wohnungen
gekauften Bestände Verwertungsrestriktionen (zum
wurden bereits zuvor ein- oder mehrmals verkauft,
Beispiel Sozialbindungen, Vertragspflichten) oder
weisen zwar eine steigende Tendenz auf, spielen
Qualitätsdefizite aufweisen, die anschließend im
insgesamt aber (noch) keine sehr große Rolle (Quelle: Rahmen von Portfoliobereinigungen gegebenenfalls
BBR, Heft 124, Schriftenreihe Forschungen, Bonn 2007, weiterverkauft werden. Käufer kleinerer Portfolios
S. 16 f.). Bei den kleineren Portfolios wird eine stabile stellen dagegen spezielle Anforderungen an die
Renditeerzielung durch Bestandsentwicklungs- und Bestände, insbesondere an die Qualität des Mikro-
Erweiterungsstrategien des kontinuierlichen Cash standorts. Vollständig sanierungsbedürftige Bestän-
Flow, verbunden mit Leerstandreduzierung und de werden gezielt nur durch eher kleine deutsche
internen Kostenabbau angestrebt, so Michael Zahn, oder kontinentaleuropäische Investoren und im
Geschäftsführer der Wohnungsgesellschaft Gehag Überschaubaren Umfang erworben. Wesentliches
GmbH Berlin (Quelle: „Verdeckte Schätze“, FAZ vom Ausschlusskriterium für alle Käufergruppen ist eine
13. April 2007, S. 86). generell fehlende Entwicklungsperspektive (Quelle:
Damit wird der Markt auch durchaus für kleinere Studie BBR, Heft 124, Schriftenreihe Forschungen,
Kommunen „attraktiv“. So plant die Gemeinde Sellin Bonn 2007, S. 50.).
C. Risiken einer Privatisierung kommunaler Wohnungen
I. Kommunaler Wohnungsbestand: Grund- II. Risiken berücksichtigen
pfeiler sozialer Stadtentwicklung Folgende – durchaus vorkommende – Risiken sollten
Angesichts der wichtigen sozialen und städtebauli- daher vor einem eventuellen Verkauf auf jeden Fall
chen Zielsetzungen, die mit einem eigenen kommu- von den Kommunen bedacht werden:
nalen Wohnungsbestand verfolgt werden sollen und
Investoren fühlen sich an bloße Absprachen, die vorher
müssen, birgt der Verkauf an private Investoren für
zwischen Mietern und Kommune getroffen wurden,
Städte und Gemeinden immer ein erhebliches Risiko.
nicht notwendigerweise gebunden.
Das Vorgehen der Investoren nach dem Erwerb der
Investoren sanieren die Wohnungen nicht oder
Immobilien ist für die verkaufende Kommune insbe-
nur oberflächlich, was längerfristig zu einer grundle-
sondere ohne den Einbau vertraglicher Sicherungen
genden Verschlechterung der Gebäudesubstanz führt.
nur schwer kalkulierbar.
7-8/2007 Privatisierung kommunaler Wohnungen
www.dstgb.de 11 Investoren erhöhen die Mieten, auch ohne voran- auf zehn Jahre). Je höher zudem die Mobilität
gegangene Verbesserung der Mietimmobilie. der Mieterinnen und Mieter ist, desto schneller
fällt die Mehrzahl der Mietverhältnisse aus den
Eine Privatisierung kann unter Umständen zu
Regelungen heraus.
einer Verdrängung einkommensschwacher
Mieter führen, weil die Investoren die einkom- Die Zahl der gebundenen Sozialmietwohnungen
mensschwachen Haushalte als nicht mietfähig wird in den kommenden Jahren in Deutschland
(„Problemmieter“) klassifizieren. spürbar zurückgehen. Laut Angaben des GdW
von 2,5 Millionen im Jahr 2005 um 44 Prozent auf
Private Investoren nehmen keine Rücksicht auf
1,4 Millionen im Jahr 2010 (vgl. GdW-Jahrespres-
eine städtebaupolitisch erwünschte (ausgewoge-
sekonferenz vom 9.6.2005, www.gdw.de). Dieser
ne und gemischte) Bewohnerstruktur. Durch den
Wegfall der Preisbindung birgt längerfristig das
Wegfall der kommunalen Einflussmöglichkeiten
Risiko, dass sich in den veräußerten Beständen
kann dies im schlimmsten Fall zu einer Ghettoi-
stärkere Auswirkungen als bisher ergeben (Mie-
sierung bestimmter Orts- und Stadtviertel führen
ten, Fluktuation, Verdrängung).
(Verlust von Einflussmöglichkeiten der Kommune).
Die Investoren sind an kommunalen Zielsetzun-
Die genannten Risiken sind nur beispielhaft darge-
gen (Beachtung sozialer und stadtentwicklungs-
stellt. Auch soll die Aufzählung keinesfalls aussagen,
spezifischer Belange) im Zusammenhang mit
dass private Investoren stets und grundsätzlich zu sol-
städtischem Wohnraum nicht interessiert bzw.
chen Verfahrensweisen neigen. Dennoch beinhalten
fühlen sich hieran nicht gebunden. Die Gewähr-
die aufgezeigten Risiken durchaus gemachte Erfah-
leistung sozialer Belange kann daher gerade im
rungen, die Kommunen bei einer eventuellen Privati-
Hinblick auf eine angestrebte Gewinnerzielung
sierungsentscheidung stets berücksichtigten sollten.
nachrangig sein.
Dabei sind die Gewichtung und die Wahrscheinlich-
Investoren verkaufen die Immobilien weiter.
keit der genannten Risiken natürlich stark abhängig
Dabei fehlt eine Berücksichtigung der Mieterbe-
vom Wohnungsmarkt in der jeweiligen Kommune
lange, weil das bloße Renditestreben überwiegt
und insbesondere von der Qualität und Seriosität
(„Heuschrecken“-Manieren).
des jeweiligen (privaten) Wohnungsunternehmens.
Insbesondere bei auf den kurzfristigen Handel Dort, wo der Wohnungsmarkt entspannt ist, ist für
ausgerichteten und bei kleineren Käufern besteht die Investoren in der Regel kein Raum für signifikante
die Gefahr, dass einzelne Käufer in wirtschaftliche Mieterhöhungen, weil sie dadurch die Mieter ver-
Not geraten und künftig anders agieren (zum drängen und sich dann auch die Rendite vermindert.
Beispiel mit extremen Bewirtschaftungs- und Ver- Dies sieht jedoch in den Städten und Gemeinden, in
wertungsstrategien wie Einzelprivatisierung mit denen bezahlbarer Wohnraum knapp ist, entspre-
Drückermethoden, völlige Vernachlässigung von chend anders aus. In den Städten und Gemeinden
Beständen, konsequente Belegung mit Transfer- mit angespannter wohnungspolitischer Lage, ein
geldempfängern) oder Insolvenzlösungen drohen. Beispiel hierfür sind die Regionen München, Stuttgart
Werden privatrechtliche Verpflichtungen, die die und Frankfurt, aber auch die „Rheinschiene“, birgt ein
Käufer bezogen auf die Mietentwicklung und den etwaiger Ausverkauf kommunaler Wohnungen daher
Kündigungsschutz (Sozialchartas) binden, einge- ein erhebliches Risiko für einkommensschwache
gangen, bieten diese keinen langfristigen Schutz: Haushalte und damit auch für die Aufgabenerfüllung
Regelmäßig sind Sozialchartas befristet (meist der Kommune im Hinblick auf städtebauliche und
soziale Zielsetzungen.
D. Kommunale Aufgabenverantwortung
I. Kommunen: Wesentliche Akteure für pragmatische Motive wie die „Abschaffung“ hoher
eine sozialgerechte Wohnungs- und Stadt- Leerstandsquoten oder einen ansonsten nicht zu
entwicklung bewältigenden Sanierungsbedarf gehen. Die Kom-
munen müssen sich im Rahmen ihrer Entscheidung
Bei der Frage eines geplanten Verkaufs kommuna- vielmehr genau im Einzelnen über ihre wohnungs-
ler Wohnungen darf es daher jedenfalls nicht nur und stadtentwicklungspolitischen Aufgaben klar
um eine schnelle Haushaltssanierung oder um rein sein.
12 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/2007Zur Vermeidung
Kommunale Wohnungsunternehmen sind Part-
der Bildung von Problemquartieren beziehungs- ner der Kommunen bei der zur Daseinsvorsorge
weise von „Ghettoisierung“ gehörenden sozialen Wohnraumversorgung. Dies
von Obdachlosigkeit stark einkommensschwa- gilt vor allem für einkommensschwache und sonst
cher Mieter benachteiligte Haushalte, weil diese Mieterklientel
von privaten Wohnraumanbietern unter Umständen
der Abwanderung der Bevölkerung
abgelehnt wird. Wesentlich ist ein preismäßig ak-
sowie demografisch begründeter Probleme, wie zeptabler Mietspiegel, um ein Mindestkontingent an
zum Beispiel fehlenden Angeboten für senioren- bezahlbaren, aber dennoch bewohnbaren Wohnun-
gerechtes Wohnen gen zur Verfügung stellen zu können.
zu hoher langfristiger Folgekosten, wie zum Die kommunalen Wohnungsunternehmen können
Beispiel der Belastung des Sozialetats durch mit ihrer Preispolitik eine Mietpreisdämpfung be-
Mietsteigerungen oder Kosten für den Ersatz bzw. wirken und dadurch nicht nur bedürftigen Mieter-
Einkauf von Leistungen des verkauften Unterneh- haushalten helfen, sondern auch im Bereich von
mens (Verlust der Sozial-/Stadtrendite) Wohngeld, Sozialhilfe und Unterkunftskosten für
die Bezieher von Arbeitslosengeld II die öffentlichen
müssen Städte und Gemeinden daher stets die Kern- Haushalte entlasten.
aufgaben ihrer kommunalen Wohnungsunternehmen
Die kommunalen Wohnungsunternehmen sind Part-
bedenken.
ner der Kommunen bei der Stabilisierung gefährdeter
Kommunale Wohnungsunternehmen sind wesentli- Wohnquartiere. Diese müssen mit Hilfe konkreter
che Akteure im Rahmen der wohnungs- und stadt- Maßnahmen in Form von sozialen Hilfestellungen,
entwicklungspolitischen Aufgaben einer Gemeinde. Beratungsangeboten und anderer kommunaler Maß-
Sie ermöglichen den Kommunen die Verwirklichung nahmen stabilisiert werden.
ihrer stadtentwicklungspolitischer Ziele. Dies bedeu-
Einer „Ghettoisierung“ bestimmter Wohnquartiere
tet freilich nicht, dass ein Verkauf der kommunalen
kann durch kommunale Einflussnahme auf die Mie-
Wohnungsbestände zwangsläufig dazu führt, dass
terstruktur vorgebeugt werden.
die städtebaulichen und sozialen Zielsetzungen
nicht mehr erfüllt werden können. Jedoch sind im Durch qualitative Verbesserung der kommunalen
Hinblick auf die grundsätzlich kommunalen woh- Wohnungen kann unerwünschten städtebaulichen
nungspolitischen Aufgaben stets die mittel- und Entwicklungen – wie zum Beispiel dem Leerfallen von
langfristigen Folgen eines Verkaufs zu bedenken und Wohngebieten- vorgebeugt werden.
mögliche Alternativen zur Komplettveräußerung zu Kommunale Wohnungsunternehmen sind Träger
prüfen. von Neubau und Bestandsmaßnahmen im öffentlich
geförderten Wohnungsbau.
Die kommunalen Wohnungsunternehmen können
gute Beispiele für die notwendige Anpassung an die
demografische Veränderung praktizieren und damit
II. Kommunale „Prüfpunkte“ vor geplanter den kommunalen Wohnungsmarkt im Hinblick auf
Privatisierung zum Beispiel altergerechtes Wohnen positiv beein-
Dabei lassen sich keine allgemeinen Regeln aufstel- flussen.
len, in welchem Umfang Kommunen den Zugang Daneben gewinnt die Schaffung von familiengerech-
zu eigenen Wohnungsbeständen erhalten müssen. tem Wohnraum und damit einhergehender famili-
Es gibt allerdings einige Gesichtspunkte, die in den enpolitischer Angebote auch für die kommunalen
Abwägungsprozess vor einem geplanten Verkauf ein- Wohnungsunternehmen vermehrt an Bedeutung.
fließen sollten (so etwa Dr. Franz-Georg Rips, Bundes- Die kommunalen Wohnungsunternehmen können
direktor Deutscher Mieterbund e.V. Berlin, vhw Forum bezahlbare Räume für Kleinbetriebe zur Verfügung
Wohneigentum Heft 6, Dezember 2006, S. 357 ff.). stellen. Die Bezahlbarkeit von Gewerberaum ist eine
Denn kurzfristig und vordergründig entschiedene wichtige Voraussetzung für die Stärkung des Wirt-
Schnellverkäufe sind nicht mehr rückgängig zu ma- schaftsstandorts einer Kommune.
chen und können für Kommune und Bewohner einen
Die kommunalen Wohnungsunternehmen sind
nicht wieder gutzumachenden Schaden verursachen.
schließlich Eigentümer von Grundstücken, die den
Kommunale Prüfpunkte bei einem in Frage stehenden
Städten bei der Zukunftsgestaltung wichtige Dienste
„Ob“ einer Privatisierung sollten daher insbesondere
leisten können.
sein:
7-8/2007 Privatisierung kommunaler Wohnungen
www.dstgb.de 13Natürlich hängt die Gewichtung der einzelnen der Fall ist, vonnöten, Lösungen zu finden, um der
Aufgaben stark von der jeweiligen Wohnungsmarkt- Gefahr eines völligen Leerfallens von Wohngebieten
situation in der Kommune ab. In Kommunen mit zu begegnen.
angespannter Wohnsituation, wie dies insbesondere Es empfiehlt sich daher immer zu prüfen, wie sich
bei süddeutschen Kommunen der Fall ist, wird es von die Möglichkeit bei einem Nichtverkauf darstellt und
erheblicher Bedeutung sein, vorhandenen Wohn- im Falle eines Nichtverkaufs dennoch Strategien der
raum zu sanieren, neuen Wohnraum zu schaffen, den Verbesserung der Einnahmesituation durch die Kom-
Mietspiegel sozial angemessen zu halten und dabei mune zu verfolgen (Maßnahmen zur Steigerung der
auch einkommensschwachen Mietern Wohnraum Rendite des kommunalen Wohnungsunternehmens
zur Verfügung zu stellen. Im Gegensatz dazu ist es wie zum Beispiel Erhöhung der (Energie-)Effizienz,
insbesondere bei Kommunen mit hohen Abwande- sozialverträgliche Nutzung von Mieterhöhungsspiel-
rungsquoten, wie dies in den neuen Bundesländern räumen, gegebenenfalls Einzelprivatisierung etc.).
E. Überlegungen vor dem Verkauf
Erfährt die Öffentlichkeit von einem geplanten
3. Bedenken der Zielstrategie potenzieller Erwerber
Verkauf, führt dieses in der Regel zu erheblichen
Protesten in der Mieterschaft, die sich verunsichert plant der potenzielle Erwerber lang- oder nur
fühlt und von den Investoren oftmals nur Negatives kurzfristig mit der Immobilie?
erwartet. Häufig ist Folge, dass, wie zum Beispiel Sieht er seine Hauptaufgabe in der
in Freiburg, ein Bürgerbegehren den Ratsbeschluss Optimierung des Wohnungsbestandes oder
bezüglich eines geplanten Verkaufs ersetzt bzw. die steht der Gedanke der Mobilisierung zum
Stadtvertreter wie in Schwerin im Jahre 2007 den Zwecke des Weiterverkaufs im Vordergrund?
Forderungen eines Bürgerbündnisses gegen den 4. Lässt sich der potenzielle Erwerber auf die ver-
Verkauf städtischer Wohnungen beigetreten sind. tragliche Vereinbarung bestimmter Auflagen ein?
Für die Kommune, die sich mit dem Gedanken trägt,
ihre Wohnungsbestände zu verkaufen, ist es daher in
jedem Fall erforderlich, sich mit dieser Entscheidung I. Politische und sozialgerechte Begleitung
vorher eingehend auseinander zu setzen und im Rah- einer Privatisierung
men eines beabsichtigten Verkaufs die Bürger und die Sind die unter D. II. genannten Prüfungspunkte
Politik mit deren Bedenken frühzeitig und umfassend ausreichend berücksichtigt worden und konnte bei
zu jedem Zeitpunkt einzubinden. einem dennoch beabsichtigten Verkauf ein geeigne-
ter Erwerber gefunden werden, so ist es von großer
1. Bedenken der zukünftigen Entwicklung sowohl Bedeutung, den Verkaufsprozess so zu gestalten, dass
im Hinblick auf möglichst alle von dem Verkauf Betroffenen ausrei-
die nähere Umgebung der zu verkaufenden chend beteiligt werden. Dies beinhaltet insbesondere
Wohnimmobilie
Leerstand zu befürchten? 1. Frühe Beteiligung der Mieter, ständiger Kontakt
negative Veränderung der Mieterstruktur zu be- und Information auch während der Verkaufs-
fürchten? verhandlungen
die städtebaulichen Ziele 2. Frühe Beteiligung des Stadtrates
Sind Verdrängungseffekte durch den Verkauf der 3. Transparenz und Offenheit des Verkaufs-
Wohnungen an einen privaten Investor zu befürch- verfahrens
ten? Welche Auswirkung kann der Verkauf auf den 4. Darlegung der bereits getätigten Vorüber-
kommunalen Mietwohnungsmarkt haben? legungen für die Öffentlichkeit
Bildung von Problemquartieren zu befürchten? Was sind die Vorteile eines Verkaufs?
Muss eine Abwanderung von der Kommune be- Wurde sich mit den möglichen Nachteilen
fürchtet werden? auseinandergesetzt?
die Gewährleistung sozialer Belange Warum ist der ausgewählte Erwerber der
steht in der Kommune genug Wohnraum auch für richtige?
einkommensschwache Haushalte zur Verfügung? Wie wird der Erwerber in Zukunft vorgehen?
2. Zeitliche Flexibilität, um in Ruhe einen 5. Beruhigung der Mieter durch Zusicherung der
geeigneten Bewerber aussuchen zu können Aufnahme sozialer Auflagen in den Kaufvertrag
14 www.dstgb.de Privatisierung kommunaler Wohnungen 7-8/2007Sie können auch lesen
