REAL ESTATE INSIGHTS AKTUELLE BRANCHEN INFORMATIONEN AUS DEUTSCHLAND, ÖSTERREICH UND DER SCHWEIZ - PWC
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Real Estate Insights Aktuelle Brancheninformationen aus Deutschland, Österreich und der Schweiz April 2019 www.pwc.de/realestate
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Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser, Was passiert eigentlich, wenn alle nur noch im
Susanne Eickermann-Riepe Internet einkaufen? Werden die Einzelhandels
FRICS Country Leader Real in unserer neuesten Ausgabe der Real Estate geschäfte und Shoppingcenter aus den
Estate Germany Insights haben wir für Sie wieder aktuelle und Innenstädten verschwinden? In der Schweiz
spannende Brancheninformationen aus der sinken bereits die Renditen der Einzelhandels-
Uwe Stoschek DACH-Region zusammengestellt. immobilien und die Leerstandsquote steigt.
Global Real Estate Tax Leader Doch es gibt Hoffnung – durch den Onlinehandel
Kennen Sie die Klimaziele der EU bis 2030? selbst! Lesen Sie mehr dazu in unserem fünften
Dann wissen Sie vielleicht auch, dass für ihre Beitrag.
Erreichung 180 Milliarden Euro zusätzliche
Investitionen pro Jahr nötig sind – und ein Besonderheiten im österreichischen und
Teil davon wird auch aus Immobilienfonds und schweizerischen Immobilienrecht bieten
ähnlichen Finanzprodukten kommen. Doch aus interessante Möglichkeiten: Erfahren Sie mehr
den Nachhaltigkeitskriterien des EU-Aktions- zu Superädifikaten und Baurechten in Österreich
plans für nachhaltiges Wirtschaften ergeben sich im sechsten Beitrag sowie zur Umnutzung von
auch verschärfte regulatorische Anforderungen Hotels in Zweitwohnungen in der Schweiz im
für Investmentlösungen. Was sie konkret für achten Beitrag.
Real-Estate-Assetmanager bedeuten, erfahren
Sie in unserem ersten Beitrag. Die Zeit drängt: Bis zum 31. Dezember 2019
muss der Gesetzgeber die Grundsteuer in
Endlich Klarheit für die Bilanzierung von Deutschland neu regeln. Bund und Länder
Immobilienerwerben als Unternehmens arbeiten mit Hochdruck an der Reform, Anfang
zusammenschluss! Im Oktober 2018 hat das Februar wurde eine neue Kompromisslösung
International Accounting Standards Board seine vorgestellt. Was sie beinhaltet, erläutern wir im
geänderte Fassung von IFRS 3 veröffentlicht. Wir siebten Beitrag.
bringen Sie in unserem zweiten Beitrag auf den
neuesten Stand. In unserem letzten Artikel stellen wir Ihnen die
Ergebnisse des EU-Kommissionsberichts zur
Bei der Grunderwerbsteuer hingegen gibt es Umsetzung der AIFM-Richtlinie vor, der im
weiterhin Änderungs- und Diskussionsbedarf. Januar 2019 veröffentlicht wurde.
Debattiert werden insbesondere die Gesetzes-
vorschläge zur Verschärfung der Share-Deal- Wir wünschen Ihnen eine aufschlussreiche
Regelung. In unserem dritten Beitrag informieren Lektüre und freuen uns auf Ihr Feedback!
wir Sie über die jüngsten Entscheidungen und
aktuellen Vorschläge zu diesem Steuergesetz.
In Wien trat Ende März eine neue Bauordnung in
Kraft. Sie will mit einer neuen Flächenwidmung
für deutlich mehr „geförderten Wohnbau“ in
der Hauptstadt sorgen. Was die Neuregelung
beinhaltet und wie sie umgesetzt werden soll,
erfahren Sie im vierten Artikel.
Real Estate Insights April 2019 2
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Inhaltsverzeichnis
Vorwort 2
Nachhaltigkeit: wie der Gesetzgeber das Thema Nachhaltigkeit auf der Agenda
der Real-Estate-Assetmanager platziert 4
Immobilienerwerbe – Änderung von IFRS 3 bringt Klarheit 7
Die Grunderwerbsteuer im Regelungsdickicht 9
Österreich: Bauordnungsnovelle für Wien: Neue Flächenwidmung soll den Anteil 12
„geförderten Wohnbaus“ auf zwei Drittel erhöhen
Schweizer Retail im Wandel – aktuelle Trends 14
Baurecht und Superädifikat in Österreich: allgemeine rechtliche Hinweise und 16
grunderwerbsteuerliche Implikationen
Aktuelles zur Grundsteuerreform 18
Schweiz: Umwandlung von Hotels in Zweitwohnungen 20
Bericht zur Umsetzung der AIFM-Richtlinie fordert weitere Harmonisierung der AIFM 22
Veröffentlichungen 24
Veranstaltungen 26
Ihre Ansprechpartner 28
Frühere Ausgaben der Real Estate Insights können Sie aus
unserem Archiv über diesen Link herunterladen: www.pwc.de
Real Estate Insights April 2019 3
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Nachhaltigkeit: wie der Gesetzgeber
das Thema Nachhaltigkeit auf der
Agenda der Real-Estate-Asset
manager platziert
Die EU-Kommission fordert nachhaltige Vom UN-Klimaabkommen 2015 bis zum
Sebastian Kreutel ist Investmentlösungen. Das Konsultations- EU-Aktionsplan
Manager im Bereich Real papier der Europäischen Wertpapier- und Die UN-Klimakonferenz hat sich 2015 in Paris
Estate/Alternative Investments Marktaufsichtsbehörde (ESMA) vom darauf geeinigt, die Erderwärmung auf maximal
Consulting bei PwC in 19. Dezember 2018 macht deutlich, dass 2 °C – möglichst 1,5 °C – verglichen mit dem
Frankfurt am Main. Nachhaltigkeit der Real Estate Professionals vorindustriellen Niveau zu begrenzen. Dafür
schon längst nicht mehr als Nischenprodukt müssen die weltweiten Treibhausgasemissionen
Eric Hinzmann ist Associate der Investmentbranche betrachtet werden zwischen 2040 und 2060 auf null reduziert
im Bereich Real Estate/ darf. Insbesondere Anpassungen im Risiko- und die Energieversorgung vollständig auf
Alternative Investments management und im Investmentprozess erneuerbare Energien umgestellt werden.
Consulting bei PwC in sowie bei den allgemeinen organisatorischen
Frankfurt am Main. Anforderungen müssen Alternative Die EU-Kommission hat sich daher bis 2030
Investment Fund Managers (AIFMs) und eigene Klimaziele gesetzt, um Handlungsbedarfe
deren Partner zukünftig berücksichtigen. für die Mitgliedsstaaten und deren Wirtschaft
Andernfalls drohen Konsequenzen, vom zu definieren. Drei ambitionierte Klima- und
Vertriebsverbot bis hin zum Entzug der Energieziele der EU bis 2030 wurden im EU-
AIFM-Lizenz. Aktionsplan für nachhaltiges Wachstum
kommuniziert:
Abb. 1 Klima- und Energieziele der EU bis 20301
1
Reduzierung der Treibhausgasemissionen um mindestens 40 % (35 %)1
im Vergleich zu 1990.
2
Mindestanteil von 27 % an erneuerbaren Energien im Endenergieverbrauch.
3
Mindestens 30 % Energieeinsparung im Vergleich zum „Business-as-usual”-Szenario.
Um die Klima- und Energieziele zu erreichen, Finanzbranche. Hier kommt Immobilienfonds
werden 180 Milliarden Euro zusätzlich pro und ähnlichen Finanzprodukten eine zentrale
Jahr benötigt. Diese Investitionslücke lässt Rolle zu.
sich nur mit privaten Investitionen schließen –
insbesondere mithilfe der investitionsstarken
1
EU-Kompromiss vom 10. Oktober 2018: Senkung der Treibhausgasemissionen um mindestens 35 % im Vergleich zu 1990
Real Estate Insights April 2019 4
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Taxonomie
Ein Klassifikationssystem (Taxonomie) bildet das
Kernstück der Gesetzesvorhaben. Derzeit berät
eine technische Expertengruppe (TEG) über die
Taxonomie nachhaltigen Handelns. Aktuell
werden die umweltbezogenen Nachhaltigkeits-
ziele konkretisiert:
Abb. 2 T
axonomie - Hintergrund und Ziele der Wirtschaftstätigkeiten
1 2 3 4 5 6
Klimaschutz Anpassung Nutzung und Übergang zu Vermeidung Schutz
an den Schutz von einer Kreislauf- und Ver- gesunder
Klimawandel Wasser- und wirtschaft, minderung Ökosysteme
Meeres- Abfall der Umwelt
ressourcen vermeidung verschmutzung
und Recycling
Die Taxonomie ermöglicht es den Finanzmarkt-
teilnehmern, nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten
einheitlich zu bewerten. Eine Wirtschaftstätigkeit
gilt als ökologisch nachhaltig, wenn sie sämtliche
folgenden Kriterien erfüllt:
Abb. 3 A
nforderungen an die Nachhaltigkeitskriterien
Die Wirtschaftstätigkeit trägt wesentlich zur Die Wirtschaftstätigkeit wird unter
Verwirklichung eines oder mehrerer Einhaltung des festgelegten
der sechs festgelegten Umweltziele bei. Mindestschutzes ausgeübt.
Nachhaltigkeitskriterien
gemäß Taxonomie
Die Wirtschaftstätigkeit führt zu Die Wirtschaftstätigkeit steht im
keiner erheblichen Beeinträchtigung Einklang mit technischen
der sechs festgelegten Umweltziele. Evaluierungskriterien.
Real Estate Insights April 2019 5
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Die TEG hat Gebäude als wesentliche Ver Potenzielle Lösungsansätze für Real-
ursacher von CO2-Emissionen identifiziert und Estate-Assetmanager
berät derzeit über den Umgang mit Neubauten Aktuelle Studien bestätigen bereits eine erhöhte
und Bestandsimmobilien in Immobilienfonds. Nachfrage nach nachhaltigen Investments.
Durch die verpflichtende Integration von
ESMA-Konsultationen Nachhaltigkeitsfaktoren in den Anlageprozess
Neben der Taxonomie und den Anpassungen aufgrund der MiFID-II-Anpassungen wird sich
in der MiFID II befindet sich der Vorschlag der dieser Trend noch verstärken, sodass nicht
ESMA zur Anpassung der UCITS/AIFMD in der nachhaltige Produkte im Rahmen der Anlage
Konsultationsphase (ESMA Consultation Paper beratung ausgeschlossen werden können.
from 19.12.2018 on Integrating Sustainability Die Integration von Anlagestrategien gemäß
Risks and Factors in the UCITS Directive and taxonomiekonformen Investments lässt sich
AIFMD). AIFMs sind demnach verpflichtet, also nicht nur mit regulatorischen Anforderungen
Nachhaltigkeitsrisiken und -faktoren in der Auf- begründen, sondern auch wirtschaftlich.
bau- und Ablauforganisation zu berücksichtigen. Das Real Estate/Alternative Investment
Due-Diligence- und Risikomanagement- Consulting Team von PwC empfiehlt daher für
Prozesse müssen angepasst werden, um die Umsetzung einen ganzheitlichen Ansatz:
ESG-Risiken (ESG: environmental, social and nachhaltiges Investieren als Business Case,
governance) zu überwachen. Auch die um die regulatorischen Anforderungen und
Anforderungen an Mitarbeiter, der Umgang mit zukünftige Marktentwicklungen zu antizipieren.
Interessenkonflikten sowie die Verantwortung
der Geschäftsleitung sind Bestandteile der
regulatorischen Anpassungen.
Auswirkungen auf Real-Estate-Assetmanager
Real Estate AIFMs werden infolge der
regulatorischen Neuerungen ihre Prozesse, ihre
Strukturen und ihre Systeme anpassen müssen.
Insbesondere die Verarbeitung, Bereitstellung
und Nutzung von Daten werden Assetmanager,
Property-Manager und Serviceprovider vor
neue Herausforderungen stellen. Die Integration
von Nachhaltigkeitsfaktoren beeinflusst die
Investmentprozesse von Real Estate AIFMs im
größeren Ausmaße, da deren Investitionen auf-
grund ihrer Langfristigkeit und ihrer geringeren
Liquidität einer weitaus umfangreicheren
Due Diligence bedürfen. Diejenigen AIFMs,
die die zusätzlichen Anforderungen für ihr
Geschäftsmodell am besten nutzen, werden
sich im Vertrieb der ESG-Produkte Wettbewerbs-
vorteile verschaffen.
Mit dem aktuellen Stand der Konsultation ist
die Integration von Nachhaltigkeitsfaktoren
und -risiken verpflichtend für alle Kapital
verwaltungsgesellschaften unter dem AIFMD-
Regime. Bei nicht angemessener Umsetzung
kann die Bundesanstalt für Finanzdienst
leistungsaufsicht (BaFin) Assetmanagern oder
deren Produkten die Zulassung versagen bzw.
entziehen.
Real Estate Insights April 2019 6
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Immobilienerwerbe – Änderung von
IFRS 3 bringt Klarheit
Das International Accounting Standards Portfoliozuschlag gebildet. Außerhalb von IFRS 3
Anita Dietrich, Wirtschafts Board (IASB) hat am 22. Oktober 2018 wird der vereinbarte Kaufpreis im Verhältnis der
prüfer und Steuerberater, ist seine Änderung von IFRS 3 „Unternehmens relativen fair values auf die erworbenen
Director im Servicebereich zusammenschlüsse“ veröffentlicht, die Immobilien verteilt (Anschaffungskosten der
Capital Markets & Accounting Klarheit darüber bringen soll, wann ein einzelnen Vermögenswerte) und fortentwickelt.
Advisory Services – Financial Geschäftsbetrieb vorliegt, dessen Erwerb
Services – bei PwC in dann als Unternehmenszusammenschluss Für die Immobilienwirtschaft stellt sich jetzt
Frankfurt am Main und abzubilden ist. Für die Immobilienwirtschaft die Frage, inwieweit durch die Änderung der
deutsche Vertreterin in der ist die Regelung insofern von Bedeutung, als Definition eines Geschäftsbetriebs mehr oder
globalen IFRS Real Estate sich die Abbildung eines Share-Deals zum eher weniger Transaktionen als Unternehmens-
Industry Accounting Group Beispiel im Hinblick auf die Darstellung zusammenschluss abzubilden sein werden.
von PwC. latenter Steuern im Erwerbszeitpunkt
oder auch die Abbildung einer Portfolio Änderung von IFRS 3
Carolin Stoek, Wirtschafts
transaktion zum Beispiel im Hinblick auf die Ein Unternehmenszusammenschluss erfordert
prüfer und Steuerberater, ist
Darstellung eines Goodwill bei Realisierung immer, dass ein business erworben wird. Bei
Senior Manager im Service
eines Portfolioaufschlags signifikant unter- Erwerb einer Immobilie bzw. eines Immobilien-
bereich Capital Markets &
scheiden kann, je nachdem ob ein Unter portfolios ist dieses Kriterium erfüllt, wenn die
Accounting Advisory Services
nehmenszusammenschluss im Sinne des Immobilie als Input dazu genutzt wird, Outputs,
– Financial Services bei PwC in
Frankfurt am Main. IFRS 3 vorliegt oder lediglich der Erwerb das heißt Mieterträge, zu generieren und dafür
eines Vermögenswerts angenommen wird. Prozesse zum Einsatz kommen. Diese Definition
ist an sich unverändert zu den bisherigen
Ausgangslage Regelungen des IFRS 3.
Die Abbildung eines Immobilienerwerbs als
Unternehmenszusammenschluss setzte bisher Neu ist nunmehr, dass wesentliche Prozesse
voraus, dass ein Geschäftsbetrieb (business) verpflichtend miterworben werden müssen.
vorlag – Diskussionsgegenstand war dabei, Es reicht insofern nicht mehr aus, wenn zwar
aufgrund der nur generischen Ausführungen in ein Prozess vor der Transaktion bestand (z. B.
IFRS 3, vor allem, ob Prozesse vorhanden sind. Management der Mietverträge), dieser aber nicht
Daher liegen Geschäftsbetriebe bis dato miterworben wird, da ein Erwerb jederzeit am
eindeutig nur dann vor, wenn entweder eine Markt möglich bzw. eine Integration in die eige-
Immobiliengesellschaft inklusive ihrer Mitarbeiter nen Prozesse geplant ist.
übertragen oder ein Shoppingcenter erworben
wird. Andere Immobilienerwerbe – wie zum Gemäß der Neuregelung muss der miterworbene
Beispiel der Erwerb eines Single-Tenant- Prozess zentral verantwortlich dafür sein, die
Objekts – werden unabhängig davon, ob es Mieterträge zu realisieren. Dokumentiert wird der
sich um einen Share- oder Asset-Deal handelt, Erwerb eines Prozesses, wenn der Prozess ent-
nicht als Unternehmenszusammenschluss weder einzigartig ist oder die für die Verhandlung
abgebildet. In der Folge werden dann zum von Mietverträgen verantwortlichen Mitarbeiter
Beispiel im Erwerbszeitpunkt bestehende durch die Transaktion mit auf den Erwerber
Differenzen zwischen Steuerwert und Kaufpreis übergehen. Zur Annahme eines Unternehmens-
nicht mit latenter Steuer belegt oder kein Good- zusammenschlusses reicht es insofern nicht aus,
will bei Erwerb eines Immobilienportfolios mit
Real Estate Insights April 2019 7
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wenn lediglich das Facility-Management auf den Fazit
Erwerber übergeht. Die Neuregelung von IFRS 3 bringt für die
Immobilienwirtschaft Klarheit bei der
Der neue IFRS 3 enthält einen sogenannten Beantwortung der Frage, ob ein Geschäfts
concentration test, ein vereinfachtes Verfahren betrieb vorliegt, wenngleich weniger Immobilien-
zur Prüfung des Vorliegens eines business, das erwerbe diese Definition erfüllen werden. Das
der Bilanzierende freiwillig anwenden kann. wirkt sich anschließend auf die weitere
Dieser Test besagt in Stufe 1, dass kein Bilanzierung der Immobilien aus – keine
Geschäftsbetrieb vorliegt, wenn sich der fair Abbildung latenter Steuern im Erwerbszeitpunkt,
value der erworbenen Vermögenswerte im Allokation des Kaufpreises nach relativen fair
Wesentlichen in einer Gruppe ähnlich values auf die erworbenen Immobilien und
identifizierbarer Vermögenswerte konzentriert. gegebenenfalls unmittelbare Berücksichtigung
Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn ein bei der nächsten Bewertung im Bewertungs-
Portfolio gleichartiger Immobilien erworben wird ergebnis.
und sich der fair value somit in den gleichartigen
Objekten konzentriert. Führt die Analyse in
Stufe 1 zu keinem eindeutigen Ergebnis, sind in
Stufe 2 weitere Überlegungen zu gegebenenfalls
erworbenen Prozessen anzustellen.
Die vorgenannten Anforderungen an einen
Geschäftsbetrieb werden in der Praxis dazu
führen, dass sich weniger Immobilienerwerbe
als Unternehmenszusammenschluss abbilden
lassen. Auch der bisher so eindeutige Fall des
Shoppingcenters wird nur noch dann als Unter-
nehmenszusammenschluss abgebildet werden
können, wenn auch die Mitarbeiter, die zentral
für das Mietmanagement verantwortlich sind,
auf den Erwerber übergehen.
Real Estate Insights April 2019 8
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Die Grunderwerbsteuer im
Regelungsdickicht
Von vielen Seiten und vielerorts beachtet Personengesellschaft innerhalb von fünf Jahren
Jana Greiser ist Senior ist die Grunderwerbsteuer im stetigen übertragen werden (§ 1 Abs. 2a Grunderwerb-
Managerin im Bereich Real Änderungsfluss. Wiederkehrendes Thema steuergesetz (GrEStG)) bzw. 95 % der Anteile
Estate Tax & Legal bei PwC für die Legislative ist dabei die Verschärfung einer grundbesitzenden Gesellschaft vereinigt
in Berlin. der Übertragung von Anteilen grund werden (§§ 1 Abs. 3, 3a GrEStG). Im Rahmen
besitzender Gesellschaften. Aber auch der Gesetzesänderung sollen die derzeitigen
Kira Hube ist Associate im Exekutive und Judikative sind mit den Grenzen auf 90 % gesenkt und die geltenden
Bereich Real Estate Tax & Legal Regelungen zur Grunderwerbsteuer befasst. Fünfjahreszeiträume auf zehn Jahre ausgedehnt
bei PwC in Berlin. werden. Zudem soll ein neuer Tatbestand
Die Legislative will die Regelungen für Share etabliert werden, der, äquivalent zu § 1 Abs. 2a
Deals verschärfen GrEStG, eine Besteuerung vorsieht, wenn
Derzeitige Gesetzesvorschläge innerhalb von zehn Jahren mindestens
Die Grunderwerbsteuer wird durch den 90 % der Anteile einer grundbesitzenden
Erwerb eines Grundstücks selbst (Asset Deal) Kapitalgesellschaft übertragen werden
oder durch die Übertragung von Anteilen an (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E).
einer grundbesitzenden Gesellschaft (Share
Deal) ausgelöst. Die Finanzminister tagten in Zweifel an Verfassungsmäßigkeit der Vor-
der Konferenz am 29. November 2018, in der schläge
sie Gesetzesvorschläge zur Verschärfung der Schon jetzt wird diskutiert, ob der mögliche neue
Grunderwerbsteuer bei Share Deals beschlossen Tatbestand für Kapitalgesellschaften wie auch
und das Bundesfinanzministerium baten, diese die Absenkung der Beteiligungsgrenzen auf
ins Gesetzgebungsverfahren des Bundes ein nunmehr 90 % oder weniger verfassungskonform
zubringen.2 Beim Treffen des Bundesfinanz sind. Argumentiert wird, dass bei einem Asset
minister Olaf Scholz mit den Länderfinanz Deal erst der Erwerb des gesamten Grundstücks
ministern am 14. März 2019 ging hervor, dass eine Besteuerung auslöst, wohingegen bei einem
das Bundesfinanzministerium die Forderungen Share Deal bereits besteuert werden soll, wenn
der Finanzministerkonferenz vollumfänglich lediglich 90 % oder möglicherweise weniger
aufgreifen möchte3. Laut Information sollen die über die Gesellschaft erworben werden.
Regelungen ins Jahressteuergesetz 2019
aufgenommen werden. Kernpunkte der aktuellen Anwendungsbereich der Neuregelungen –
Vorschläge sind das Absenken der Beteiligungs- Rückwirkung
grenze, die Etablierung eines Ergänzungs Derzeit völlig offen ist der zeitlich-sachliche
tatbestands für Kapitalgesellschaften sowie die Anwendungsbereich der geplanten Regelungen.
Verlängerung von Vor- und Nachbehaltensfristen Grundsätzlich darf nach dem Rechtsstaats
und Beobachtungszeiträumen. prinzip des Art. 20 Abs. 3 des Grundgesetzes
(GG) jeder auf die bestehende Rechtslage
Bei einem Share Deal wird die Grunderwerb- vertrauen, insbesondere darauf, dass bei
steuer derzeit ausgelöst, wenn mindestens Gesetzesänderungen keine für ihn nachteiligen
95 % der Anteile an einer grundbesitzenden Wirkungen rückwirkend eintreten.
2
Vgl. u. a. Pressemitteilung des hessischen Ministeriums der Finanzen vom 29. November 2018.
3
Vgl. Pressemitteilung des hessischen Ministeriums der Finanzen vom 15. März 2019.
Real Estate Insights April 2019 9
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Davon ausgehend ist die echte Rückwirkung vor der entsprechenden Gesetzesänderung
einer Gesetzesänderung (Anknüpfung an einen getroffenen Vermögensverfügung der
in der Vergangenheit abgeschlossenen Sach- Vertrauensschutz in Bezug auf das zu diesem
verhalt) grundsätzlich unzulässig. Bei einer Zeitpunkt geltende Recht bestünde. Daher wird
unechten Rückwirkung hingegen (Anknüpfung dafür plädiert, für die Anwendung der Neu
an einen in der Vergangenheit begonnen, nicht regelung auf den schuldrechtlichen Vertrags-
abgeschlossenen Sachverhalt) soll die ent- schluss abzustellen. Aufgrund der bestehenden
sprechende Neuregelung bereits ab dem Zeit- Unsicherheiten wäre es im Sinne einer
punkt gelten können, in dem der Entwurf in das höheren Rechtssicherheit derzeit aber wohl
Gesetzgebungsverfahren eingebracht wurde, da ratsam, Signing und Closing zeitlich nah
das Vertrauen in den Fortbestand der bisherigen zueinander zu legen, um beides vor
Rechtslage damit beendet wird. Demnach Veröffentlichung eines Entwurfs zu den Neu
könnten die Neuregelungen frühestens ab dem regelungen abzuschließen.
Zeitpunkt gelten, in dem die Bundesregierung
die Vorschläge (ausformulierter Gesetzesentwurf Die Exekutive gibt neuen Erlass zu
als Beschlussvorlage) dem Bundesrat nach § 1 Abs. 2a GrEStG heraus
Art. 76 Abs. 2 Satz 1 GG zugeleitet hat. Eine Am 12. November 2018 wurde der gleichlautende
Rückwirkung auf einen noch davorliegenden Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder
Zeitpunkt dürfte den Maßstäben des Vertrauens- betreffend die Anwendung des § 1 Abs. 2a
schutzes nicht gerecht werden. GrEStG veröffentlicht.4 Relevante Änderungen
zum bisherigen Erlass5 sind:
Die Regeln zum Share Deal wurden in der Ver- • mittelbarer Gesellschafterwechsel –
gangenheit bereits mehrfach geändert, wobei wirtschaftliche Betrachtungsweise
§ 23 GrEStG den Anwendungsbereich für die Bei der mittelbaren Änderung des
jeweilige Änderung regelt. Beispielsweise erklärt Gesellschafterbestands einer grund
§ 23 Abs. 13 GrEStG die letzte Änderung des besitzenden Personengesellschaft im Sinne
§ 1 Abs. 2a GrEStG in 2015 in der neuen Fassung des § 1 Abs. 2 GrEStG folgt die Finanz
erst auf Erwerbsvorgänge für anwendbar, die verwaltung der Rechtsprechung des Bundes-
nach dem 5. November 2015, dem Tag der Ver- finanzhofs (BFH)6 und erkennt an, dass für
kündung im Gesetzblatt, verwirklicht wurden. Die die nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten
Gretchen-Frage ist nun: Was gilt, wenn die jetzt vorzunehmende Zurechnungsentscheidung
geplante Änderung auf die Grundsätze des § 39 Abs. 2 Nr. 1
zwischen Signing (Abschluss des schuld Abgabenordnung (AO) abzustellen ist, dies
rechtlichen Geschäfts) und Closing (dinglicher aber unter Beachtung grunderwerbsteuerlicher
Übergang) liegen wird, denn ab wann gilt ein Besonderheiten. Damit einher geht die
Erwerbsvorgang im Sinne des § 1 Abs. 2a Aufhebung7 der Nichtanwendungserlasse vom
GrEStG als verwirklicht? 9. Dezember 2015.8
• Besonderheiten bei Kapitalgesellschaften
Besteuert wird für Zwecke des § 1 Abs. 2a Feinteilig wird differenziert in unmittelbare und
GrEStG der dingliche Anteilsübergang, nicht mittelbare Alt- und Neugesellschafter – so
der Abschluss der schuldrechtlichen Ver- auch einer Kapitalgesellschaft – in Bezug auf
pflichtung zur Anteilsübertragung. Zwar wird im grundbesitzende Personengesellschaften .
Zusammenhang mit der Frage des Vertrauens- Das Konzept der unschädlichen Kürzung
schutzes bei echter und unechter Rückwirkung der Beteiligungskette zwischen Kapital
teilweise davon ausgegangen, dass im Fall einer gesellschaften bleibt erhalten, aber nur soweit
4
Vgl. BStBl. I 2018, 1314 ff.
5
Vgl. BStBl. I 2014, 561 ff.
6
Vgl. BFH-Urteil vom 9. Juli 2014 – II R 49/12.
7
Vgl. DStR 2018, 2582.
8
Vgl. gleichlautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. Dezember 2015 (BStBl. I 2016, 136,
DStR 2016, 1475).
Real Estate Insights April 2019 10sichern drucken schliessen Inhalt
die 95-%-Grenze nicht unterschritten wird.
Die der grundbesitzenden Personen
gesellschaft am nächsten stehende
Kapitalgesellschaft muss erhalten
bleiben. Der Fünfjahreszeitraum gilt nicht
für Gesellschafterwechsel bei Kapital-
gesellschaften im Sinne des § 1 Abs. 2a
Satz 4 und 5 GrEStG.
• Übergangsregelungen aufgrund der
Gesetzesänderung des § 1 Abs. 2a GrEStG
in 2015
Der Erlass folgt den Grundsätzen des BFH,
wonach mittelbare Änderungen bei Personen-
oder Kapitalgesellschaften nur dann zu einem
Gesellschafterwechsel führen, wenn ein voll-
ständiger, also 100%iger Wechsel auf der
obersten Beteiligungsebene stattfindet.9 Dies
soll jedoch nur für Fälle gelten, in denen der
Tatbestand vor dem 6. November 2015 (Neu-
fassung des § 1 Abs. 2a GrEStG) verwirklicht
wurde bzw. für Fälle, die nach dem
5. November 2015 verwirklicht wurden, aber
ein Teil der Anteilsübertragungen bereits vor
dem 6. November 2015 stattgefunden hat.
Für alle Anteilsübertragungen nach dem
5. November 2015 gilt die neue Rechtslage
des aktuellen § 1 Abs. 2a GrEStG. Dies
bietet einen Anhaltspunkt hinsichtlich der
zukünftigen Anwendung der aktuell vor-
geschlagenen Änderungen aus Sicht der
Exekutive.
Die Judikative entscheidet zu § 6a GrEStG
In seinem Urteil vom 19. Dezember 2018 hat der
Europäische Gerichtshof (EuGH) entschieden,
dass eine Steuervergünstigung in Form einer
Befreiung von der Grunderwerbsteuer bei
Umstrukturierungen im Konzern nach
§ 6a GrEStG im konkreten Fall keine unerlaubte
staatliche Beihilfe im Sinne des Art. 107
Abs. 1 des Vertrags über die Arbeitsweise der
Europäischen Union (AEUV) sei. Eine verbotene
selektive Beihilfe liege demnach nicht vor.
Fazit
Der Schlussspurt im Jahr 2018 war möglicher-
weise nur ein Auftakt für weitere Veränderungen
in diesem Jahr und es gilt, diese im Blick zu
behalten.
9
Vgl. BFH, Urteil vom 23. April 2013 – II R 17/10.
Real Estate Insights April 2019 11sichern drucken schliessen Inhalt
Österreich: Bauordnungsnovelle für
Wien: Neue Flächenwidmung soll
den Anteil „geförderten Wohnbaus“
auf zwei Drittel erhöhen
Konkret lautet die neue Bestimmung des Anwendungsfälle
Karl Koller ist Rechtsanwalt § 6 Abs. 6a BO: “In Gebieten für geförderten Die neue Widmung soll dazu dienen, Nutzungs-
und Partner und leitet bei Wohnbau dürfen [...] Wohnungen [...] nur und Entwicklungsmöglichkeiten innerhalb
PwC Legal Österreich die geschaffen werden, wenn dem Ansuchen um bestehender Baulandwidmungen zu
Praxisgruppe Real Estate & Baubewilligung ein Nachweis angeschlossen konkretisieren, und in der gesamten Stadt zur
Construction mit Schwerpunkt ist, dass die auf dem Bauplatz vorgesehenen Anwendung kommen – auch in Stadtteilen mit
auf Immobilientransaktionen Wohnungen [...] hinsichtlich der Grund besonders hohen durchschnittlichen Boden-
und Immobilienentwicklungen. kostenangemessenheit nach der Wohnnutz- preisen.
fläche, [...] überwiegend dem § 5 Z 1 des
Elias Pressler ist Rechts Wiener Wohnbauförderungs- und Wohn- Betroffen sind Grundstückswidmungen mit
anwaltsanwärter und Senior haussanierungsgesetzes – WWFSG 1989 5.000 m² erzielbarer Bruttowohnnutzfläche;
Associate der Praxisgruppe entsprechen. Im Grundbuch ist zur Sicher damit wird der bisher übliche Einsatzbereich der
Real Estate & Construction von
stellung der Inanspruchnahme einer Wohnbauförderung auf kleinere Bauvorhaben
PwC Legal Österreich.
Förderung [...] ein Veräußerungsverbot zu ausgeweitet.
Gunsten des Landes Wien einzuverleiben [...]“
Die Kategorie kommt grundsätzlich bei allen
Planungsgrundlagen für die Umsetzung Neuwidmungen zur Anwendung, wo bisher keine
Die recht unscheinbare und allgemein „Wohngebiete“ oder „gemischten Baugebiete“
gehaltene Bestimmung ersetzt damit die bestanden.
Regelung zur weniger strengen Widmung des
„förderbaren“ Wohnbaus durch eine Regelung Auch für Umwidmungen und Erhöhungen der
zur Widmung des „geförderten“ Wohnbaus. Ihre zulässigen baulichen Dichte (z. B. Erhöhungen
Brisanz erhält die Widmung vor allem durch die der Bauklasse) soll die Widmung angewendet
sogenannten „Planungsgrundlagen“ der neuen werden. In bestehende Widmungen wird
Widmungskategorie „Gebiete für geförderten allerdings nicht eingegriffen.
Wohnbau“.
Grundsätzlich sind auch Hochhausprojekte um-
Diese Planungsgrundlagen wurden parallel fasst. Um die höheren Kosten für die Errichtung
zum Gesetzgebungsverfahren von Experten von Hochhäusern zu berücksichtigen, soll aber in
erarbeitet und im Wiener Gemeinderat mehr der Wohnbauförderung festgelegt werden, dass
stimmig angenommen. ein geringfügig höherer Mietzins zulässig ist.
Sie beinhalten Details zu dieser neuen Zweidrittelregelung
Widmungskategorie und sollen laut Stadt Im Kern müssen entsprechend der neu
regierung als Leitlinie für einen sachlichen, enthaltenen Regelung künftig betroffene Flächen
transparenten und durchgängigen Vollzug bei Grundstückswidmungen „überwiegend“ für
dienen. Obwohl die rechtliche Einordnung dieser die Schaffung geförderter Wohnungen
Planungsgrundlagen nicht letztgültig feststeht, genutzt werden. „Im Regelfall“ soll im Sinne
ist anzunehmen, dass sie bei der Auslegung einer „ausgewogenen sozialen Durchmischung“
der Widmungsbestimmung als Richtlinie dienen ein Mindestanteil an geförderter Wohnnutzfläche
werden. von zwei Dritteln festgesetzt werden.
Real Estate Insights April 2019 12sichern drucken schliessen Inhalt
Kostenlimits und Veräußerungsverbot Ausnahmen
Bei der Definition des geförderten Wohnbaus Die Stadt kann bei Projekten mit weniger als
knüpft das Gesetz an das Wiener Wohnbau- 5.000 m² erzielbarer Bruttowohnnutzfläche und
förderungs- und Wohnhaussanierungsgesetz in „gewerblichen Mischgebieten“, wenn Nutz-
an. Gemäß den erläuternden Bemerkungen zur flächen für produzierende Betriebe sichergestellt
Novelle werden die Grundkosten daher mit werden, auf den geförderten Anteil verzichten.
188 Euro/m² oberirdischer Bruttogrundfläche Damit Ausnahmen nicht zu Umgehungen
limitiert. Dieses Grundkostenlimit wird für die führen, werden bei benachbarten Bauplätzen
Dauer der Förderung eingefroren, hinzu kommt, mit gemeinsamer Entwicklungsabsicht die
dass Wohnungen nicht gewinnbringend ver erzielbaren Flächen addiert.
äußert werden können. Geförderte Wohnungen
dürfen darüber hinaus nur im Sinn des Ausgenommen werden sollen laut Stadt
Förderungsrechts weitervermietet werden – regierung auch „gewünschte städtebauliche
derzeit zu rund 5 Euro/m². Projekte“ wie beispielsweise die Überbauung
von Bahngleisen, die sehr teuer und daher oft
Es soll sichergestellt werden, dass Käufer einer nur mithilfe privater Investoren realisierbar sind.
Wohnung durch einen Weiterverkauf keinen
Spekulationsgewinn erwirtschaften. Im Grund- In solchen Ausnahmefällen muss zuvor die
buch wird auf die Zeit der Förderdauer (40 Jahre) Stadtentwicklungskommission oder der
ein Veräußerungsverbot zugunsten der Stadt Wiener Gemeinderat sein Einverständnis
Wien eingetragen, die im Fall des Verkaufs ihre gegeben haben.
Zustimmung geben muss.
Fazit
Keine Beherbergung Überall dort, wo künftig die Kategorie
Beherbergungsstätten (Hotels) sollen inner- „geförderter Wohnbau“ in Widmungs- und
halb der neuen Widmung im Bebauungsplan Bebauungsplänen zur Anwendung kommt,
untersagt werden, um den Anteil an geförderter dürfen de facto nur Wohnbauten mit einem über-
Wohnnutzfläche für Plangebiete nicht zu wiegenden Anteil an geförderten Wohnungen
reduzieren. Wo Beherbergungsstätten errichtet werden.
ermöglicht werden sollen, ist stattdessen die
Widmung „Geschäftsviertel“ vorzusehen. Es bleibt abzuwarten, wie die neue Widmung
konkret umgesetzt wird und ob sie dazu
beiträgt, die Preise auf dem Immobilienmarkt zu
dämpfen. Die Auswirkungen sollen innerhalb von
fünf Jahren untersucht und bewertet werden, um
die Festlegungen der vorliegenden Planungs-
grundlagen gegebenenfalls anzupassen.
Real Estate Insights April 2019 13sichern drucken schliessen Inhalt
Schweizer Retail im Wandel –
aktuelle Trends
Werden Verkaufsflächen aus den Innen Amazon revolutioniert stationären Einzel-
Marie Seiler, MRICS, ist städten verschwinden und Shoppingcenter handel
Director und leitet den Bereich durch Onlinehandel ersetzt? Eines steht Die Lösung für stationäre Retailflächen liegt
Real Estate Advisory bei PwC fest: Die Ertragskraft von Retailflächen als in einer Kombination aus Online- und Offline
in Zürich. Sie betreut Kunden Anlageobjekten sinkt, da der Retailmarkt verkauf. Amazon hat seine Strategie den
in den Bereichen Immobilien sich strukturell verändert. Aufgrund des Kundenbedürfnissen nicht nur angepasst,
bewertung, -beratung und anhaltenden Tiefzinsumfelds bleiben sondern auch neue Trends kreiert und somit den
-transaktion. Investitionen in Retailflächen dennoch Einzelhandel revolutioniert. Erst kürzlich hat sich
eine attraktive Anlage. Amazon mit zwei Konzepten, Amazon 4-star und
Léonie Philipp ist Consultant Amazon Go, in den stationären Einzelhandel
im Bereich Real Estate Onlinehandel hat in der Schweiz 10 % Markt- gewagt. Amazon Go revolutioniert den Food-
Advisory bei PwC in Zürich. anteil erreicht Einzelhandel, indem sich der Kunde mit seinem
Sie betreut Kunden in den
Die High Street Einzelhandelsimmobilien haben Smartphone am Eingang einloggen kann und
Bereichen Immobilien
in den letzten sechs Monaten eine Reduktion der durch künstliche Intelligenz anschließend sofort
bewertung, -beratung und
Nettorenditen um etwa 30 Basispunkte erfahren. erkannt wird, was der Kunde aus dem Sortiment
-transaktion.
Außerhalb der Städte war die Kompression noch nimmt. Beim Verlassen des Shops wird der
stärker.10 Die Nachfrage der Immobilieninvestoren Rechnungsbetrag der Ware direkt abgebucht
ist entsprechend weiterhin hoch, obwohl die und die Rechnung ist auf dem Smartphone
Ertragsseite unter Druck ist. Die Leerstands einsehbar. So kann der Kunde, ohne an einer
quote steigt. Wartelisten von Mietinteressenten Kasse anstehen zu müssen oder Geld in die
für Toplagen sind praktisch abgebaut. Als Haupt- Hand zu nehmen, den Alltagseinkauf erledigen.13
grund dafür wird häufig das starke Wachstum Um den Non-Food-Bereich abzudecken, wurde
des Onlinehandels genannt.11 Das Umsatz Amazon 4-star lanciert. Produkte, die vier Sterne
wachstum der Onlineanbieter hat in den letzten oder mehr auf der Amazon-Plattform erhalten
Jahren tatsächlich dasjenige des stationären haben, werden im Laden ausgestellt. Das
Handels bei Weitem übertroffen. Der Anteil des Angebot der Verkaufsstelle soll widerspiegeln,
Onlinehandels am gesamten Schweizer Detail- was Amazon-Kunden lieben und kaufen.14 Der
handel ist mit rund 10 % bereits signifikant.12 Konsument hat die Möglichkeit, die Produkte an-
Oft lassen die Analysen jedoch außer Acht, zusehen und zu testen. Er wird kompetent
dass sich in den letzten Jahren auch die Kauf beraten, kann die gewünschte Ware direkt
gewohnheiten und Ansprüche der Konsumenten online kaufen und zu sich liefern lassen.
grundlegend verändert haben.11 Amazons neue Verkaufsmodelle wurden haupt-
sächlich durch Fortschritte im Bereich der
künstlichen Intelligenz ermöglicht. Technologie
ist deshalb ein Schlüsselelement, um erfolg-
reich Synergien zwischen stationären Verkaufs-
10
Vgl. PwC, Real Estate Investor Survey, Oktober 2018.
11
Vgl. Schweizer Immobilienbrief, Ausgabe 259, Detailhandelsimmobilien – Mehr Engagement gefragt, 24.04.2018.
12
Vgl. Credit Suisse, Retail Outlook 2019, Januar 2019.
13
Vgl. ZEIT ONLINE, Rein, Rucksack füllen, raus, 30.09.2018.
14
Vgl. The Amazon Blog, Introducing Amazon 4-star, 26.09.2018.
Real Estate Insights April 2019 14sichern drucken schliessen Inhalt
flächen und dem Onlinehandel zu kreieren. Das
Smartphone hat sich von einem Recherchetool
zu einem festen Bestandteil des Kaufprozesses
entwickelt. Um ein optimales Kauferlebnis zu
garantieren, sollte deshalb in nutzerfreundliche
Webseiten mit vollem Funktionsumfang investiert
werden.
Technologie als Potenzial und Risiko zugleich
Heutzutage ist nicht mehr die Sammlung von
Kundendaten, sondern deren Analyse eine
wesentliche Herausforderung. Technologische
Fortschritte eröffnen den Konsumenten und
Einzelhändlern neue Möglichkeiten, zu
interagieren sowie das Kauferlebnis maß
zuschneidern. Andererseits erhöht sich das
Risiko für Cyberangriffe, einschließlich Data
Hacking. Um vertrauenswürdig zu bleiben,
sind deshalb sichere Plattformen für jeden
Berührungspunkt mit den Kunden ein Muß.15
Nur so lässt es sich auch in Zukunft entspannt
einkaufen.
15
Vgl. PwC, Total Retail 2017, Juli 2017.
Real Estate Insights April 2019 15sichern drucken schliessen Inhalt
Baurecht und Superädifikat in
Österreich: allgemeine rechtliche
Hinweise und grunderwerb
steuerliche Implikationen
Baurechte und Superädifikate durchbrechen Grunderwerbsteuerliche Behandlung des
Karl Koller ist Rechtsanwalt den im österreichischen Zivilrecht geltenden Superädifikats
und Partner bei PwC Legal in Grundsatz, dass sich die Eigentums Die Einräumung eines Superädifikats im Rahmen
Wien und Leiter der Real Estate verhältnisse eines Gebäudes nach jenen des eines Bestandsvertrags ist kein grunderwerb-
& Construction Praxisgruppe. Grundstücks richten müssen, auf dem sie steuerlich relevanter Tatbestand. Wird allerdings
errichtet sind. Die beiden Institute bilden bei Abschluss des Bestandsvertrags zwischen
Franz Rittsteuer ist Steuer demnach die einzige Möglichkeit, Eigentum Bauführer und Grundstückseigentümer ver
berater und Senior Manager auf fremdem Grund zu begründen. Ins einbart, dass das Bauwerk nach Ablauf der
bei PwC in Wien und vor allem besondere bei der Grunderwerbsteuer Vertragsdauer an den Grundstückseigentümer
in den Bereichen Immobilien-, (GrESt) gibt es einige Besonderheiten zu ohne weitere Erklärung der Vertragspartner
Umgründungs- und Konzern beachten. übertragen wird, so wird bereits ein Anspruch
steuerrecht tätig. auf Übereignung des zu errichtenden Bauwerks
Das Superädifikat im Zivilrecht begründet. Somit kommt es bereits durch
Philipp Grohmann ist Rechts
Ein Superädifikat ist ein Bauwerk auf fremdem Abschluss des Bestandsvertrags zu einem
anwaltsanwärter und Associate
Grund, das in der Absicht errichtet wird, nicht grunderwerbsteuerpflichtigen Verpflichtungs
der Real Estate & Construction
dauerhaft darauf bestehen zu bleiben. Die geschäft. Die GrESt für den Rückfall des Super-
Praxisgruppe von PwC Legal
fehlende Belassungsabsicht muss dabei ädifikats ist somit bereits bei Abschluss des
in Wien.
äußerlich erkennbar (z. B. durch das Bestandsvertrags fällig, obwohl es zum Rückfall
Erscheinungsbild oder aus den zwischen des Superädifikats erst Jahrzehnte später
Erbauer und Grundeigentümer entstandenen kommen kann. Es empfiehlt sich daher, die
Rechtsverhältnissen) und bereits vor Bau sofortige Entrichtung der GrESt bereits im
beginn vereinbart worden sein. Ein bestehendes Bestandsvertrag zu regeln. Durch entsprechende
Gebäude kann daher nicht nachträglich zum Vertragsgestaltung kann aber auch die Fälligkeit
Superädifikat erklärt werden. Rechtlich wird das der GrESt bis zum tatsächlichen Rückfall hinaus-
Superädifikat als bewegliche Sache behandelt, geschoben werden (z. B. durch aufschiebende
der Eigentumserwerb erfolgt demnach auch Bedingungen für den Rückfall des Super
nicht durch Eintragung im Grundbuch, sondern ädifikats).
Urkundenhinterlegung bei Gericht. Am Ende der
Vertragslaufzeit wird das Superädifikat in der Das Baurecht im Zivilrecht
Regel vom Bestandnehmer entfernt oder fällt Aufgrund stark gestiegener Bodenpreise erfreut
dem Grundeigentümer zu. sich das Baurecht sowohl im privaten als auch
im gewerblichen Bereich immer größerer
Klassische Anwendungsbereiche von Super- Beliebtheit, um Baukosten zu reduzieren bzw.
ädifikaten wären zum Beispiel vorübergehende die Rendite zu erhöhen.
Markt- oder Bootshütten sowie Hochsitze. In
der Praxis werden entgegen der Rechtstheorie Das Baurecht ist das dingliche, veräußerliche
aber oftmals auch massive Bauten wie Hotels, und vererbliche Recht, auf fremdem Grund ein
die von einem Investor errichtet und von diesem Gebäude zu errichten. Die Einräumung des Bau-
oder einem Dritten betrieben werden, als Super rechts muss für einen Zeitraum zwischen 10 und
ädifikate ausgeführt. 100 Jahren erfolgen.
Real Estate Insights April 2019 16sichern drucken schliessen Inhalt
Im Gegensatz zum Superädifikat gilt das Fazit
Baurecht als unbewegliche Sache und der Superädifikate und Baurechte stellen eine
Eigentumserwerb erfolgt durch Eintragung interessante Möglichkeit dar, Eigentum auf
im Grundbuch unter Bildung einer eigenen fremdem Grund zu begründen, und bieten
Einlage aufgrund eines Baurechtsvertrags. Für vielfältige Anwendungsmöglichkeiten. Aufgrund
die Nutzungsberechtigung zahlt der Berechtigte ihrer Sonderstellung im österreichischen Recht
in der Regel eine Gegenleistung in Form einer gibt es jedoch zahlreiche Besonderheiten zu
wiederkehrenden Leistung (Bauzins) oder einer beachten, die hier exemplarisch an der GrESt
Einmalzahlung. veranschaulicht wurden.
Mangels anderslautender Vereinbarung geht das
Bauwerk am Ende der Vertragslaufzeit samt
Pfand- und Vorzugsrechten auf den Grund
eigentümer über.
Grunderwerbsteuerliche Behandlung des
Baurechts
Auch beim Baurecht gibt es aus grunderwerb-
steuerlicher Sicht Besonderheiten zu beachten,
da diese oftmals gegen einen monatlichen oder
jährlichen Baurechtszins eingeräumt werden. Als
Bemessungsgrundlage für die GrESt im
Zusammenhang mit einem Baurecht ist aufgrund
gesetzlicher Fiktion der mit 5,5 % kapitalisierte
Jahreswert der Baurechtszinsen (gedeckelt mit
dem 18-fachen Jahreswert) sowie etwaiger
Zuzahlungen anzusetzen. Laut Ansicht des
österreichischen Bundesministeriums für
Finanzen (öBMF) stellt jedoch der Grundstücks-
wert die Mindestbemessungsgrundlage dar, falls
der kapitalisierte Jahreswert unter dem Grund-
stückswert liegt. Laut einem im September 2018
ergangenen Erkenntnis des Verwaltungsgerichts-
hofs (VwGH) ist diese Rechtsansicht des öBMF
allerdings nicht länger aufrechtzuerhalten. Da
der Grundstückswert auch den Grundanteil
beinhaltet und dieser durch ein Baurecht
eben nicht übertragen wird, kann als Mindest
bemessungsgrundlage des Baurechtsvertrags
höchstens der gemeine Wert des Baurechts
herangezogen werden. Ungewöhnliche oder
persönliche Verhältnisse sind bei der
Berechnung des gemeinen Werts auszublenden.
Die Steuerschuld entsteht in jedem Fall bereits
mit dem Zeitpunkt der Einräumung des Bau-
rechts.
Real Estate Insights April 2019 17sichern drucken schliessen Inhalt
Aktuelles zur Grundsteuerreform
Grundsteuerreform endlich auf dem Weg? Das Kompromissmodell
Cornelia Waschkies, Die Zeit drängt! In der nachfolgenden Verhandlung am
Wirtschaftsprüferin und Seit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts 1. Februar 2019 schien es, dass sich Bund
Steuerberaterin, ist Senior vom 10. April 2018 (BVerfG, 10. April 2018 – und Länder auf ein Eckpunktepapier zur
Manager im Bereich Real BvL 11/14) arbeiten Bund und Länder mit Hoch- Grundsteuerreform verständigen konnten. Doch
Estate Tax bei PwC in Berlin. druck an einer Reform der Grundsteuer. Derzeit Bayern und Niedersachsen haben die Debatte
läuft alles auf ein Kompromissmodell zu den wieder neu entfacht. Die beiden Länder fordern
Ronald Lehmann ist Senior vom Bundesministerium der Finanzen vor einen Neustart der Verhandlungen, da ihnen der
Associate im Bereich Real geschlagenen Modellen hinaus. jetzt vorliegende Entwurf trotz Vereinfachungen
Estate Tax bei PwC in Berlin. zu komplex und zu bürokratisch ist.
Neuregelung bis zum 31. Dezember 2019
Bis zum 31. Dezember 2019 muss der Gesetz Das am 1. Februar 2019 vorgelegte Eckpunkte-
geber die Grundsteuer neu regeln, um eine papier stellt eine Kompromisslösung zu den vom
„grundsteuerfreie Zeit“ und damit einen Steuer- Bundesministerium der Finanzen eingebrachten
ausfall für die Kommunen zu verhindern. Daher Modellen dar.
arbeiten die Länder zusammen mit dem Bundes
ministerium der Finanzen intensiv an einer Nach dem Eckpunktepapier bleibt es bei dem
Lösung. dreistufigen Verfahren zur Ermittlung der Grund-
steuer.
Einfach oder kompliziert?
Am 29. November 2018 brachte das Bundes- Die Werte von Wohngrundstücken sollen künftig
ministerium der Finanzen zwei Modelle zur auf Basis der Mieten des Mikrozensus und der
Neuregelung der Grundsteuer in die Diskussion Wohngeldtabellen ermittelt werden. Sofern die
mit den Ländern ein. Das eine Modell sah ein tatsächlichen Mieten deutlich unter den
zweistufiges Besteuerungsverfahren anhand der durchschnittlichen Mieten liegen (30 Prozent),
Grundstücks- und Gebäudeflächen vor (sog. soll es möglich sein, die tatsächlichen
wertunabhängiges Modell). Das zweite (sog. niedrigeren Mieten anzusetzen. Weiterhin soll
wertabhängige Modell) sah ein vereinfachtes das Baujahr der Gebäude bei der Wertermittlung
Bewertungsverfahren zur Ermittlung der Berücksichtigung finden. Der Wert des Grund
Grundstückswerte vor, die sich den tatsächlichen und Bodens soll auf Basis von Bodenrichtwerten
Immobilienwerten weitestgehend annähern ermittelt werden. Aus Vereinfachungsgründen
sollten. können die Finanzverwaltungen der Länder
in Abstimmung mit den örtlichen Gutachter
Die Länder konnten sich auf keines der Modelle ausschüssen bei der Berücksichtigung der
einigen. Sie kritisierten, dass das vor Bodenrichtwerte Wohnlagen zu größeren
geschlagene wertabhängige Modell zu komplex Bodenrichtwertzonen sinnvoll zusammen-
und aufgrund des hohen administrativen Auf- fassen.
wands für die Verwaltung nicht umsetzbar
sei. Das von der CDU/CSU präferierte wert
unabhängige Modell wäre zwar schnell
umsetzbar, aber die Marktwerte der
Grundstücke blieben unberücksichtigt.
Real Estate Insights April 2019 18sichern drucken schliessen Inhalt
Gemischt genutzte Grundstücke und Geschäfts- Fazit
grundstücke, bei denen keine tatsächlichen oder Das Eckpunktepapier ist zwar ein wichtiger
üblichen Mieten vorliegen, sollen anhand eines Zwischenschritt auf dem Weg zu einer Neu
vereinfachten Sachwertverfahrens bewertet regelung der Grundsteuer, doch ist man von
werden, bei dem im Vergleich zum derzeitigen einem Gesetzentwurf noch weit entfernt.
Verfahren nur einige statt der bisher Insbesondere Bayern und Niedersachsen halten
30 Gebäudemerkmale Berücksichtigung weiterhin an einem vereinfachten Verfahren fest
finden sollen. und wollen die Verhandlungen wieder neu auf-
nehmen.
Die Grundsteuer A für Grundstücke der Land-
und Forstwirtschaft wird beibehalten. Die Auch steht bislang die Bewertung der Wohn-
Bewertung des Grundvermögens soll im grundstücke in Zeiten immer weiter steigender
Ertragswertverfahren erfolgen. Mieten und Grundstückspreise in den Ballungs-
gebieten politisch klar im Vordergrund, während
Weiterhin wird den Kommunen eine Option die Bewertung der Geschäftsgrundstücke auch
eingeräumt, eine Grundsteuer C für nicht im Eckpunktepapier weiterhin nebulös bleibt.
bebautes, baureifes Land einzuführen, um
künftig auf kommunalpolitischer Ebene einen Ob die Grundsteuer insgesamt aufkommens
Anreiz für die Bebauung zu schaffen und um neutral sein wird, ist ebenfalls unsicher.
Bodenwertspekulationen zu verhindern. Unabhängig von der Aufkommensneutralität wird
es zu Wertverschiebungen aufgrund der unter-
Das künftige Erhebungsverfahren schiedlichen Lagen der Grundstücke kommen.
Mit der Grundsteuerreform soll auch das Ob die Gemeinden diese Wertverschiebungen
Verfahren grundlegend modernisiert werden. durch die Anpassung der Hebesätze wieder
Grundstückswerte sollen alle sieben Jahre ausgleichen werden, bleibt abzuwarten.
ermittelt werden, um eventuellen Wert
veränderungen Rechnung zu tragen. Auch
ist es Ziel, einen voll automatisierten Prozess
von der elektronischen Erklärung bis zur
Prüfung und Verarbeitung zu schaffen.
Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf Mieter
Die ebenfalls im Zuge der Grundsteuerreform
aufgekommene Debatte über die Umlage
fähigkeit der Grundsteuer auf die Mieter steht
aktuell erneut im Fokus der Diskussionen.
Insbesondere die SPD fordert eine Änderung der
Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) , um die
Weiterbelastung der Grundsteuer im Rahmen
der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter zu
verhindern.
Real Estate Insights April 2019 19sichern drucken schliessen Inhalt
Schweiz: Umwandlung von Hotels
in Zweitwohnungen
Im Januar 2016 ist das Bundesgesetz über 2. Querfinanzierung neuer oder bestehender
Dr. Benjamin Fehr ist Zweitwohnungen (ZWG) in Kraft getreten. Hotels
Rechtsanwalt und Partner bei Dieses Gesetz begrenzt den Anteil an Zweit- Um den (Weiter-)Betrieb eines Hotels sicher
PwC Legal in Zürich. Er ist wohnungen in einer Schweizer Gemeinde auf zustellen, dürfen Hotels in Zweitwohnungen
spezialisiert auf die Bereiche 20 %. Ziel ist es, sogenannte kalte Betten umgenutzt werden, wenn die folgenden
Gesellschaftsrecht, M&A und zu vermeiden. Gerade in Bergregionen stellt Bedingungen erfüllt sind:
Immobilien. sich für Hotels in wirtschaftlichen • Die Hauptnutzfläche dieser Zweit
Schwierigkeiten die Frage, ob und wie sie wohnungen darf maximal 20 % der
umgenutzt werden können, wenn der Zweit- gesamten Hauptnutzfläche der Zimmer
wohnungsanteil in der betreffenden und Wohnungen betragen.
Gemeinde erreicht ist. Der Artikel zeigt auf, • Der Betrieb des Hotels kann nur mit dem
in welchen Fällen das ZWG eine Umnutzung Ertrag aus der Erstellung solcher Zweit
zulässt. wohnungen wirtschaftlich weitergeführt
werden.
Falls eine Umnutzung eines Hotels in Zweit • Die Eigentümer/Betreiber bringen auf
wohnungen erwogen wird und der Zweit- Verlangen den Nachweis, dass der Ertrag
wohnungsanteil von 20 % in der betreffenden aus den Wohnungen in den Bau oder
Gemeinde überschritten ist, sieht das ZWG im Betrieb der strukturierten Beherbergung
Wesentlichen folgende vier Optionen vor: investiert wird.
1. Touristisch bewirtschaftete Wohnungen • Die Wohnungen bilden mit dem
Ein Hotel kann die bestehenden Hotelzimmer Beherbergungsbetrieb eine bauliche
in Zweitwohnungen umwandeln und diese und funktionale Einheit.
verkaufen bzw. zur Bewirtschaftung zurück- • Es stehen der Umnutzung keine über
mieten. Dazu müssen die Wohnungen dauer- wiegenden Interessen entgegen. Dies
haft zur ausschließlich kurzzeitigen Nutzung beurteilen die Baubewilligungsbehörden.
durch Gäste dienen und zu markt- und orts-
üblichen Bedingungen angeboten werden. Die Erfüllung dieser Bedingungen muss durch
Zudem dürfen sie nicht auf die persönlichen ein unabhängiges Gutachten nachgewiesen
Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten werden. Die Baubewilligungsbehörde muss bei
sein und müssen im Rahmen eines der Bestimmung des Gutachters zustimmen.
strukturierten Beherbergungsbetriebs
bewirtschaftet werden. Ein strukturierter 3. Umnutzung unrentabler Hotels
Beherbergungsbetrieb liegt dann vor, wenn Kann ein Hotel nicht mehr wirtschaftlich
der Betrieb hotelmäßige Infrastrukturen (z. B. weitergeführt werden, ist in erster Linie eine
Rezeption, Zimmerdienst) umfasst, ein Umnutzung in touristisch bewirtschaftete
hotelmäßiges Betriebskonzept aufweist und Wohnungen vorgesehen (siehe Ziffer 1). Wenn
die Bewirtschaftung im Rahmen eines ein- diese Form der Umnutzung nicht infrage
heitlichen Betriebs sichergestellt wird. Ob ein kommt, kann ein Betrieb, der bei Annahme
strukturierter Beherbergungsbetrieb vorliegt, der Zweitwohnungsinitiative schon bestand,
entscheidet die zuständige Baubewilligungs- zu 50 % in Zweitwohnungen umgenutzt
behörde. werden.
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