Realestatereport Auf und ab - Real Estate Move
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rer Ausgabe 26
realestatereport
Erscheinungsdatum: 20.04.2021
DA S I M MOBI L I E N E - M AG A Z I N F Ü R AN L AG E N & P R OP E R T Y P R OF E S S ION AL S
Auf und ab «Eine Sale & Lease
Immobilienaktien mit einer starken Korrelation zum Aktienmarkt haben Back-Transaktion
am wenigsten an den Erfolg «vor Corona» anknüpfen können. Doch
insgesamt haben sich direkte und indirekte Immobilienanlagen ange- sollte sorgfältig
sichts des sehr herausfordernden Corona-Jahres 2020 auch im ersten geplant werden»
Quartal 2021 als krisenresistent erwiesen. Von Remi Buchschacher
Thomas P. Müller,
Fachanwalt SAV bei
WalderWyss Rechtsanwälte
INHALTSVERZEICHNIS
Seite 3
Logistik: Immobiliensegment
der Stunde
Seite 6
Sale & Lease Back-Transaktionen
Seite 9
Kolumne
Neulich in der Immobilien-Leasing
Praxis...
Das Phänomen hält die Asset Manager zurzeit auf Trab: das erste Quartal 2021
zeigte ein unerfreuliches Auf und Ab der Korrekturen und Erholungen bei Seite 11
den börsenkotierten Immobilienwerten und hinterliess auch bei den Handels- Ein gewichtiger Hebel
volumen deutliche Spuren. Diese lagen laut MV Invest bei durchschnittlich
Seite 13
46 Millionen Franken pro Tag, was bei den Immobilienfonds deutlich über «Das Immobilienportfolio ist
dem Wert vom Vorjahr lag. «Die Asset Manager gehen von einer anhaltend historisch gewachsen»
hohen Nachfrage aus und kommen mit weiteren Kapitalerhöhungen an den
Seite 16
Markt. Ein Risiko liegt hier jedoch bei einer zunehmenden Verwässerung und
Es besteht Hoffnung
entsprechend tieferer Kurse – man denke an 2017», hält MV Invest fest. Im
ersten Quartal ist das Preiswachstum für Mehrfamilienhäuser mit 0.7% (Vor- Seite 18
quartal: 0.8%) praktisch stehen geblieben. Auf Jahresbasis beträgt es -0.1% Wohnen in der Stadt
(Vorquartal: 0.0%). «Einige Investoren agieren nun vorsichtiger», sagt Donato
Seite 19
Scognamiglio, CEO von IAZI. «Jene, die den Kauf von Renditeliegenschaften Nachrichten
über eine Hypothek finanzieren, müssen strenge Regeln befolgen. Hingegen
Seite 20
weiter auf Seite 2 Impressum
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sind Investoren ohne Notwendigkeit einer Bankfinan- negativen Jahresperformance ab (-6.7%). Bis zum Crash
zierung immer noch bereit, sehr hohe Preise zu bezahlen legten die Immobilienaktien allerdings eine glänzende
mit einer Renditeaussicht von teilweise unter zwei Performance hin. Am 25. Februar erreichte der SXI
Prozent». Da der Wanderungssaldo für das Jahr 2020 Real Estate All Shares Index einen Höchststand, bevor
weiterhin positiv ist, und wir uns immer noch in einem er dann absank. Später im Jahresverlauf vermochten
Tiefzinsumfeld bewegen, sei es nicht auszuschliessen, die Titel den Kursverlust nicht wieder wettzumachen.
dass es sich beim nun seitwärts verlaufenden Markt Unternehmen, die vorwiegend Geschäftsimmobilien in
um einen temporären Effekt handelt, schätzt Donato ihrem Portfolio hielten, mussten grössere Mietverluste
Scognamiglio die Situation ein. hinnehmen als solche, die einen relativ grossen Anteil
Wohnimmobilien aufwiesen, was sich dann auf die
Nichts falsch gemacht Erfolgsrechnung und den Kursverlauf auswirkte.
Wer Geld in Immobilien investiert, habe bestimmt
nichts Falsches gemacht, schreibt das IAZI im neusten Fonds besser positioniert
Marktbericht. Diese vereinfachte Aussage galt noch Im Unterschied zu den Immobilienaktien erzielten die
bis zum Corona-Crash im Februar 2020 ohne jegliche Schweizer Immobilienfonds mit 13.7 Prozent nicht nur
Einschränkungen. In den zwanzig Jahren vorher gab eine positive, sondern auch gleichzeitig die höchste
es für die Kursverläufe von Immobilienfonds und Performance der von IAZI analysierten Märkte. Aller-
Immobilienaktien fast nur eine Richtung – steil nach dings ist das Bild nicht einheitlich. Bei Fonds mit einer
oben. Wer bei der Millenniumswende in den Markt Konzentration auf Geschäftsliegenschaften, wie zum
eingestiegen ist, hat laut IAZI bis Februar 2020 einen Beispiel Fonds mit der Bezeichnung «Commercial» im
Total Return von 286 Prozent für Immobilienaktien und Fondsnamen ist per Anfang 2021 das Agio (Differenz
264 Prozent für die konservativeren Immobilienfonds zwischen Börsenkurs und Rücknahmepreis) zusammen-
erzielt. Wer gar in das reelle Betongold, sprich: direkte geschmolzen. Fonds hingegen mit den Bezeichnungen
Immobilienanlagen, investierte, schwang hoch hinaus «Residential» oder «Living» wiesen ein Agio in einer
mit einem Total Return von 316 Prozent. «Doch das Bandbreite von 40 bis zu rund 60 Prozent auf.
Anlegerfest endete etwa ab dem 21. Februar 2020.
Was dann folgte war einer der massivsten Crashes der Ausschlaggebend für den Erfolg bei den Immobilien-
Börsengeschichte und – gleich darauf – die schnellste anlagen ist die Kennzahl der «Performance» (Total
Erholung aller Zeiten», schreibt IAZI weiter. Return). Sie beträgt 5.8 Prozent per Ende 2020. Im Vor-
jahr (2019) betrug sie 6.2 Prozent. Bei Geschäftsliegen-
Die grösste Krisenresistenz zeigten erwartungsgemäss schaften ist dieser Effekt mit 4.5 Prozent (Vorjahr: 5.2%)
die Bundesobligationen mit einer Rendite von 0.9% für am deutlichsten ausgefallen, während die Performance
das Börsenjahr 2020. Weniger gut behauptet haben sich bei Wohnliegenschaften 6.7 Prozent (Vorjahr: 7.1%) und
die Aktien der Schweizer Immobiliengesellschaften. bei gemischt genutzten Liegenschaften 6.0 Prozent
Diese Titel schlossen das Börsenjahr 2020 mit einer (Vorjahr: 6.2%) beträgt. Quellen: MV Invest, IAZI
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rer Ausgabe 26
Logistik: Während die meisten kommerziellen Immobilien-
anlageklassen wie Büro, stationärer Einzelhandel
Immobiliensegment
oder Hotels negativ von den Massnahmen zur Ein-
dämmung der Pandemie betroffen sind und diese
Segmente deshalb unter einem Nachfrageeinbruch
der Stunde leiden, blühen Logistikimmobilien richtiggehend
auf. Im Krisenjahr 2020 wurde ein globales Allzeit-
hoch erreicht, noch nie war die Flächennachfrage
Die COVID-19 Pandemie hat das Interesse der so stark und der Investorenappetit so gross. Wenig
Anleger an Logistikimmobilien weltweit verstärkt. überraschend nahmen die Leerstände weltweit ab.
Auch in der Schweiz drängt diese Anlageklasse
vermehrt ins Rampenlicht. Der regen Nachfrage steht Für Schweizer Investoren attraktiv
jedoch ein begrenztes Angebot gegenüber. Logistik- Dieser Trend blieb auch Schweizer Investoren
immobilien sind das Immobiliensegment der Stunde, nicht verborgen. Im Januar 2021 befragte JLL 90
wie eine Umfrage von Jones Lang LaSalle aufzeigt. institutionelle Investoren, welche in der Schweiz
Von Daniel Stocker* Anlageimmobilien im Wert von CHF 251 Mia. halten.
Logistikimmobilien blühen seit Ausbruch der Corona-Pandemie richtiggehend
auf. Im Krisenjahr 2020 wurde ein globales Allzeithoch erreicht.
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rer Ausgabe 26
Die Antworten auf die Frage, bei welcher Schweizer
Immobilienanlage im Jahr 2021 das attraktivste
Risiko-Rendite-Verhältnis erwartet wird, erstaunten Welche Bedeutung hat die Nachhaltigkeit?
dann aber doch: Für 63 Prozent der befragten
Investoren ist dies bei Logistikimmobilien der Fall. «Investoren schenken dem Thema Nachhaltigkeit
Damit setzte sich diese Assetklasse zum ersten mittlerweile grosse Beachtung. Gerade Logistik-
Mal an die Spitze, noch vor Wohnliegenschaften an immobilien weisen in dieser Hinsicht Potenzial
A-Lagen (61%) und Wohnliegenschaften an B-/C- auf: Ein höherer energetischer Standard bedeutet
Lagen (42%). Im Vergleich zur letzten Umfrage ist Ressourcen- und Kosteneffizienz. Diese fallen
der Anteil der Investoren, welcher bei Logistikim- aufgrund der grossflächigen Bauweise spürbar
mobilien das attraktivste Risiko-Rendite-Verhältnis ins Gewicht», schreibt Christian P. Michel,
sieht, um 17 Prozentpunkte gestiegen. Portfoliomanager bei Adimmo, in einer Marktbe-
trachtung. Neben den Gebäuden selbst betreffe
Weltweit blieb die Nachfrage nach Logistikflächen das ihren gesamten Betrieb einschliesslich
im vergangenen Jahr bemerkenswert stabil und aller eingesetzten Maschinen und Heizungs-/
erreichte aggregiert betrachtet ein neues Rekord- Kühlsysteme. «Es sei angemerkt, dass in diesem
niveau. Der Haupttreiber dafür ist neben weiteren Zusammenhang ein gewisses Fragezeichen
Faktoren der wachsende wachsende Onlinehandel. hinter den Güterverkehr zu setzen ist. Mit einer
Weil der stationäre Einzelhandel durch Einschrän- Immobilie erreicht man vergleichsweise einfach
kungen stark behindert wurde, erfuhr E-Commerce einen hohen Standard bezüglich der Umwelt-
einen regelrechten Wachstumsschub. verträglichkeit. Doch beim Transport der Güter
besteht noch grosser Optimierungsbedarf. Auch
Anita Bleiker, Head Office Leasing bei JLL in Zürich, dafür haben Investoren mittlerweile ein stark
spürt diese Trends im Arbeitsalltag schon länger: ausgeprägtes Bewusstsein entwickelt. Deswegen
«Die Suchanfragen nach Logistikflächen und wird die Logistik-Branche daran arbeiten
Bauparzellen, welche solche Nutzungen erlauben, müssen, künftig noch mehr auf saubere Energie
haben in den letzten Jahren stetig zugenommen. zu setzen», ist Michel überzeugt.
Die Pandemie war nun ein Beschleuniger dieser
bereits laufenden Entwicklung. Wir erhalten deutlich Die direkte Investition in Form eines Kaufs
mehr Anfragen zu Logistikliegenschaften und der von Logistikimmobilien im Ausland empfehle
Beratungsbedarf steigt sowohl bei Nutzern wie auch sich für institutionelle Anleger aus der Schweiz
Eigentümern.» eher nicht. Ein solches Vorgehen erfordere sehr
spezifisches Know-how und setze idealerweise
Steigende Nachfrage, knappes Angebot eine Vertretung direkt vor Ort voraus. «Alternativ
Die Nachfrage wird sich zukünftig vermehrt auf existieren verschiedene Anlagemöglichkeiten,
Standorte richten, welche eine Sicherstellung der welche ein strategisches und nachhaltiges Vor-
Lieferketten gewährleisten können, auch unter aus- gehen ermöglichen. Zur Auswahl steht eine sehr
serordentlichen Bedingungen. Möglicherweise wird grosse Anzahl unterschiedlich strukturierter
das Produktionsverlagerungen zur Folge haben. Gefässe, breit diversifizierte Produkte oder
Die Lieferketten sollen darüber hinaus möglichst Vehikel, welche eine Nischenposition innehaben»,
klimaneutral funktionieren. Auch wird der Bedarf so Christian Michel. Grundsätzlich gelte wie bei
nach Objekten nah an den urbanen Zentren steigen, vielen Anlageklassen: «Je näher Ihnen ein Markt
um die weiterhin zunehmenden Onlinebestellungen geografisch liegt, desto besser werden Sie ihn
im B2C- sowie B2B-Bereich kostengünstiger und auch überblicken.»
schneller liefern zu können. Ein Treiber sind die
stark zunehmenden Lebensmittelbestellungen,
welche frisch und zeitnah zu den Endverbrauchern
gelangen sollen.
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wurde ein globales Allzeithoch erreicht, noch nie war die Flächennachfrage so stark und der Investorenappetit
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so gross. Wenig überraschend nahmen die Leerstände weltweit ab.
Leerstandsquoten bei Logistikimmobilien
Abbildung 1: Leerstandsquoten bei Logistikimmobilien
Logistikimmobilien für Schweizer Investoren neu am Attraktivsten
Immobilien,
Dieser Trend welche diesen
blieb auch Anforderungskriterien
Schweizer Investoren nicht verborgen. Im Januar 2021 befragte JLL 90 institutionelle
gerecht werden, sind allerdings bereits heute dünn
Investoren, welche in der Schweiz Anlageimmobilien im Wert von CHF 251 Mia. halten. Die Antworten auf die
gesät. Logistikgebäude benötigen aufgrund der
Frage, bei welcher Schweizer Immobilienanlage im Jahr 2021 das attraktivste Risiko-Rendite-Verhältnis er-
Güteranlieferungen per LKW überdurchschnittlich
wartet wird, erstaunten dann aber doch: Für 63% der befragten Investoren ist dies bei Logistikimmobilien der
viel Land. Die Standortsuche gestaltet sich daher
Fall. Damit
in der Regelsetzte sich diese Assetklasse
sehr herausfordernd, zum ersten Mal an die Spitze, noch vor Wohnliegenschaften an A-
weil ausreichend
Lagen
grosse(61%) und Wohnliegenschaften
Parzellen in der kleinräumigenanSchweiz
B-/C-Lagen
rar (42%). Im Vergleich zur letzten Umfrage ist der Anteil der
Investoren, welcher bei Logistikimmobilien
sind. Noch schwieriger das attraktivste
macht es der Umstand, dass Risiko-Rendite-Verhältnis sieht, um 17 Prozent-
punkte
der mitgestiegen.
einem Logistikbetrieb verbundene Schwer-
verkehr oftmals auf breite Ablehnung stösst und
Weltweit blieb die Nachfrage nach Logistikflächen im vergangenen Jahr bemerkenswert stabil und erreichte
solcherlei Bauprojekte entsprechender Gegenwehr
aggregiert betrachtet ein neues Rekordniveau. Der Haupttreiber dafür ist neben weiteren Faktoren der wach-
ausgesetzt sind.
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©*2021
Daniel
JonesStocker ist Leiter
Lang LaSalle Research
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rer Ausgabe 26
Für Unternehmen mit Betriebsliegenschaften in
ihrem Eigentum bietet der Verkauf und die gleich-
Sale & Lease Back-
zeitige Rückmiete dieser Liegenschaften eine inter-
essante Option zur Kapitalbeschaffung. Eine solche
Sale & Lease Back-Transaktion sollte ein Unter-
Transaktionen nehmen namentlich dann prüfen, wenn die durch
sein Kerngeschäft erzielte Rendite höher ist als die
Mietrendite der eigengenutzten Immobilien. Dazu
Die Herausforderungen der COVID-19-Pandemie kommt, dass sich aufgrund des Niedrigzinsumfelds
lassen viele Unternehmen mit eigenen Betriebsliegen- das Preisniveau für Anlageimmobilien derzeit auf
schaften über eine Sale & Lease Back-Transaktion sehr hohem Niveau bewegt. Es wäre daher wenig
nachdenken, um Kapital zu beschaffen. Die interessante überraschend, wenn sich Unternehmen mit eigenen
Option muss aber gut überlegt sein. Sie sollte sorg- Betriebsliegenschaften aufgrund der Herausforde-
fältig und auf der Grundlage einer vertieften Analyse rungen der COVID-19-Pandemie aktuell vermehrt
der Bedürfnisse und der Ziele des Unternehmens mit der Möglichkeit einer Kapitalbeschaffung mittels
geplant werden. Von Thomas P. Müller* Sale & Lease Back Transaktionen befassen.
Je höher der Mietzins und je länger die Laufzeit, desto höher
der Kaufpreis bei einer Sale & Lease Back-Transaktion.
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rer Ausgabe 26
Damit eine Sale & Lease Back-Transaktion und die Bei den Mietzinsbestimmungen ist ein besonderes
damit verfolgte Unternehmensstrategie mittel- und Augenmerk der Mehrwertsteuerregelung zu widmen.
langfristig erfolgreich umgesetzt werden kann, muss Wenn die im Verkaufsobjekt ausgeübte Tätigkeit auf
die Transaktion sorgfältig und auf der Grundlage mehrwertsteuerpflichtige Umsätze ausgerichtet ist,
einer vertieften Analyse der Bedürfnisse und der wird sich zwar die mehrwertsteuerliche Optierung
Ziele des Unternehmens geplant werden. Die kom- des Mietzinses regelmässig aufdrängen. Angesichts
merziellen Bedingungen des (Rück-)Mietvertrags der üblicherweise langen Mietdauer darf in diesem
haben direkte Auswirkungen auf die Höhe des Zusammenhang jedoch die Möglichkeit einer Nut-
Kaufpreises, bestimmen aber gleichzeitig auch die zungsänderung nicht ausser Acht gelassen werden.
künftige Flexibilität des Unternehmens. Lässt sich nicht ausschliessen, dass die Liegenschaft
künftig für Leistungen genutzt wird, die nicht oder
Vertragsstruktur ist wichtig nur zu einem reduzierten Satz mehrwertsteuer-
Die Vertragsstruktur einer Sale & Lease Back- pflichtig sind, sollte dies im Mietvertrag mittels
Transaktion besteht im «Grundmodell» aus spezifischer Anpassungsregeln adressiert werden.
zwei aufeinander abgestimmten Verträgen: dem
Grundstückkaufvertrag und einem Mietvertrag, Unterhalt ist ein zentraler Aspekt
mit dem die Verkäuferin von der Käuferin das Kauf- Einen zentralen Aspekt der wirtschaftlichen Rahmen-
objekt zurückmietet. Der Mietvertrag wird dabei bedingungen bilden sodann die mietvertraglichen
üblicherweise unmittelbar vor der Beurkundung Unterhalts- und Erneuerungspflichten. Investoren
des Grundstückkaufvertrags aufschiebend bedingt bevorzugen hier eine möglichst weitgehende
auf den Eigentumsübergang abgeschlossen. Weil Übernahme durch die Mieterin im Rahmen eines
den Sale & Lease Back-Transaktionen regelmässig sogenannten triple-net oder double-net- Mietver-
ein Bieterverfahren vorausgeht, muss diese trags. Bei Sale & Lease Back- Transaktionen stehen
Vertragsdokumentation bereits zu Beginn der diese Formen des Mietverhältnisses auch deshalb
Due Diligence-Phase vorliegen. im Vordergrund, weil die Mieterin hier als frühere
Eigentümerin den Zustand und den Unterhalts- und
Die wirtschaftlichen Parameter der Transaktion Erneuerungsbedarf der Liegenschaft besser kennt
werden dabei primär durch die Ausgestaltung des als die Käuferin. Aus Sicht der Käuferin ist dabei
Mietvertrags bestimmt. Im Zentrum stehen die wichtig sicherzustellen, dass die Mieterin diesen
Höhe des Mietzinses und die feste Dauer des Miet- Verpflichtungen bis zum Ende des Mietverhältnisses
vertrags. Vereinfacht: je höher der Mietzins und je einwandfrei nachkommt. Bei der Umsetzung von
länger die Laufzeit, desto höher der Kaufpreis, desto triple- oder double-net-Konzepten ist eine sorgfäl-
stärker aber auch die künftige finanzielle Belastung tige Vertragsredaktion zwingend, nicht zuletzt, weil
des Unternehmens und die Einschränkung seiner diese in einem gewissen Spannungsverhältnis zu
Flexibilität hinsichtlich der Immobilienstrategie. den (zwingenden) Unterhaltsregelungen des schwei-
zerischen Mietrechts stehen. Häufig entscheiden
Der maximalen Dauer der (ersten) festen Dauer sich die Parteien aus diesem Grund auch dafür,
des Mietvertrags können die für das Unternehmen allfällige Streitigkeiten durch ein Schiedsgericht
massgeblichen Rechnungslegungsregeln eine beurteilen zu lassen, das mit den Besonderheiten
Obergrenze setzen: die mit der Transaktion solcher Mietverhältnisse vertraut ist.
verfolgten Ziele würden kompromittiert, wenn der
Mietvertrag als Finanzierungsleasing qualifiziert Kommerzielle Mietverhältnisse werden üblicher-
würde. (Rück-) Mietverträge mit einer (ersten) weise als Rohbaumietverträge abgeschlossen, damit
festen Dauer von mehr als zwanzig Jahren sind auch die Mieterin bezüglich des Mieterausbaus grösst-
aus diesem Grund in der Praxis kaum je anzutreffen. mögliche Flexibilität wahren kann. Dieses Bedürfnis
Üblich sind demgegenüber Verlängerungsoptionen besteht auch bei (Rück-)Mietverträgen. Weil die
zu Gunsten der Verkäuferin/Mieterin. Immobilie bei Sale & Lease Back-Transaktionen
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rer Ausgabe 26
jedoch bereits in Betrieb steht und daher voll ausge- Rahmen von Privat Public Partnership und der «Sale
baut ist, stehen die Parteien vor der Schwierigkeit, & Lease Back» bei einer Projektentwicklung, wenn
dass sie die Schnittstelle zwischen Grund- und das Unternehmen eine künftige Betriebsliegenschaft
Mieterausbau im Nachhinein «konstruieren» selber entwickelt, diese dann aber bereits vor
müssen. Aus rechtlicher Sicht müssen sie dabei der Realisierung an einen Investor verkauft und
beachten, dass der bestehende Mieterausbau, der zurückmietet. In diesen Fällen sind zusätzliche
fest mit dem Gebäude verbunden ist, aufgrund des Anforderungen beispielsweise aufgrund des
sachenrechtlichen Akzessionsprinzip mitverkauft öffentlichen Vergaberechts oder im Zusammenhang
wird und daher im Eigentum der Käuferin steht. mit der Regelung der Realisierung der Liegenschaft
Im Mietvertrag muss der nachträglichen Definition (Totalunternehmervertrag o.ä.) zu beachten.
des Mieterausbaus daher mit obligatorischen Ände- Interessant können Sale & Lease Back-Transaktionen
rungs- und Wegnahmerechten Rechnung getragen aber auch für Unternehmen sein, welche einen
werden. Standortwechsel in Erwägung ziehen, wenn sich
ihre bestehenden Betriebsliegenschaften als Ent-
Dies sind nur einige Fragen im Zusammenhang wicklungsprojekt eignet. Hier können kurzfristige
mit (Rück-)Mietverträgen; weitere können je nach (Rück-)Mietverträge zum Zuge kommen, so dass die
konkretem Projekt dazukommen, beispielsweise Verkäuferin den neuen Standort fertigstellen und
wenn sich die Verkäuferin das Recht zu Um- oder beziehen kann, während die Käuferin die (kurze)
Erweiterungsbauten – auf eigene Kosten oder durch Mietphase parallel für die eigene Projektentwicklung
die Käuferin finanziert – ausbedingen will. nutzen kann. Klassische oder verwandte Formen,
sind für Unternehmen mit eigenen Betriebslie-
Verwandte Transaktionsformen genschaften eine interessante Option. Sie müssen
Weil die Parteien die wesentlichen Aspekte der Sale für einen nachhaltigen Erfolg jedoch sorgfältig
& Lease Back-Transaktion überwiegend im (Rück-) vorbereitet, auf die langfristige Immobilien- und
Mietvertrag regeln, wird der Grundstückkaufvertrag Unternehmensstrategie abgestimmt und rechtlich
entsprechend «entlastet». Auch seine Ausarbeitung strukturiert werden.
bleibt jedoch anspruchsvoll, weil er exakt auf den
Inhalt des (Rück-)Mietvertrags abgestimmt werden
muss. Neben dieser Grundform der Sale & Lease
Back-Transaktion trifft man in der Beratungspraxis * Thomas P. Müller ist Dr. iur, Fachanwalt SAV für
immer wieder auch auf verwandte Transaktions- Bau- und Immobilienrecht und Partner bei Walder-
formen. Zu nennen wäre etwa das Mietmodell im Wyss Rechtsanwälte in Zürich.
Einen zentralen Aspekt bilden die Unterhalts- und Erneuerungspflichten: Investoren bevorzugen hier eine
Übernahme durch die Mieterin im Rahmen eines sogenannten triple-net oder double-net- Mietvertrags.
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rer Ausgabe 26
Kolumne Eine Leasing-Struktur hängt von vielen Parametern
Neulich in der Immobilien-
ab wie zum Beispiel Bodenwert, Ertragswert der
Immobilie und ganz wichtig von der künftigen
Leasing Praxis... Ertragskraft des Leasingnehmers. Kurz gesagt: wie
und wofür möchten Sie denn die freiwerdenden
Mittel verwenden?
Sale & Lease Back-Transaktionen sind kompliziert KMU: Als wir seinerzeit die Firma gekauft haben,
und erfordern eine gute Vorbereitung. Der Einblick wurde dem Aspekt der Finanzierung der Immobilie
in den Immobilien-Leasing-Alltag zeigt auf, wie das zu wenig Beachtung geschenkt. Jedenfalls war die
Prozedere abläuft. Von Thomas H. Henle Bank gestern nicht bereit, unsere Kreditlimite
weiter zu erhöhen, obwohl wir über eine grosse
Trafen sich ein Leasinggeber (LG) und ein Leasing- stille Reserve in der Immobilie verfügen.
nehmer. Beim Leasingnehmer handelte es sich LG: Dann benötigen wir eine vorhandene Verkehrs-
um ein KMU mit gewissen Finanzierungsthemen. wertschätzung und Ihre aktuelle Bilanz.
Infolge der Covid-19-Pandemie wurde das KMU als
Zulieferer für die Medtech-Branche von zusätzlicher Umfangreicher Abklärungsbedarf
Nachfrage überrollt. Hieraus ergibt sich ein Finan- Nach Erhalt der Unterlagen stellt der Leasinggeber
zierungsbedürfnis. Die Vorbereitungen für eine Sale fest, dass durch die langjährige Besitzesdauer der
& Lease Back-Transaktion sind kompliziert, deshalb Buchwert der Immobilie sehr tief und die mehrwert-
geben wir sie in einem fiktiven Gespräch wider: steuerliche Vorgeschichte äusserst unklar ist.
Dazu kommt, dass die Aufteilung der vorhandenen
KMU: Guten Tag, gibt’s bei Ihnen Immobilien-Leasing? Betriebseinrichtungen unter einem zukünftigen
LG: Das gehört zu unserem Kern- und Tagesgeschäft. Käufer (Leasinggeber) und dem künftigen Leasing-
KMU: Wir möchten wissen, was im Zusammenhang nehmer umfangreicher Abklärungen bedarf.
mit unserer betrieblich genutzten Liegenschaft
möglich wäre. KMU: Sie haben nun alle Unterlagen erhalten. Bis
LG: Damit wir dies beurteilen können, müssten wir wann dürfen wir mit Ihrem Angebot rechnen?
zuerst etwas mehr Informationen haben. LG: Eine konkrete Einschätzung ist leider so noch
nicht möglich. Wir müssten eine Besichtigung
vornehmen und ein vertiefendes Gespräch führen.
KMU: Gerne, wann möchten Sie vorbeikommen?
Anlässlich der Besichtigung stellt der Leasinggeber
fest, dass die Maschinen in der Produktion
relativ neu sind, dass das Personal zielstrebig
und engagiert tätig ist und dass die Lager in der
richtigen Dimensionierung vorhanden sind. Auch
das Management macht einen kompetenten und
motivierten Eindruck.
Thomas H. Henle ist
Geschäftsführer der
KMU: Wir möchten gerne die Bank ablösen und
IL Industrie-Leasing
AG in Zug. mehr unternehmerische Freiheit haben.
Als amtierender LG: Freiheit hat natürlich ihren Preis. Nur schon
Präsident führt er um die Handelbarkeit der Immobilie vorzubereiten
ehrenamtlich die ist einiger Aufwand nötig, auch ist steuerlich alles
FIABCI-SUISSE,
abzuklären. Es ist wie beim Arzt: Erst muss eine
das Swiss-Chapter
des internationalen vollständige Diagnose gemacht werden. Und da
Dachverbandes der diese ziemlich aufwendig ist, müssen wir bereits
Immobilienwirtschaft. dafür eine Honorierung vereinbaren.
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rer Ausgabe 26
KMU: Und nachher? Bedingungen der gesamten Transaktion. Die übli-
LG: Dann wissen wir, wie die Struktur, die finanziellen chen Refinanzierungspartner und Investoren werden
Bedingungen und die Machbarkeit für ein Immobilien- vertraulich und direkt angesprochen. Diese zeigen
leasing sind. Interesse und machen ihre Angebote, mal mit und
KMU: Wie lange wird es dauern? mal ohne Kauf- beziehungsweise Rückkaufsrecht zu
LG: In der Regel schaffen wir das in guter Zusammen- Gunsten des KMU.
arbeit innert 2-3 Monate, da kein Neu- und Umbau-
projekt damit verbunden ist. Die Kosten sind vom Unterdessen ist das KMU nebst seinem Tagesgeschäft
Aufwand abhängig. damit beschäftigt, das Archiv zu durchsuchen,
Handwerker zu koordinieren und die Immobilie
Zuerst Mängel beheben vorzeigebereit zu machen. Zwei Wochen später
Nachdem die beiden Parteien über das Leasing- finden Besichtigungen für die Due Diligence der
Projekt einig wurden, kommen beim anschliessenden Kapitalgeber statt. Jeder dieser Interessenten macht
Einrichten des Datenraumes für die Investoren seine eigene Bewertung. Dabei ist es ist immer
beziehungsweise für die Refinanzierung weitere wieder erstaunlich, wie gross die Unterschiede der
Details zum Vorschein: Der «NIV-Nachweis» (Sicher- Verkehrswertschätzungen ausfallen. Das gleiche
heitsnachweis für Elektroinstallationen) muss Objekt kann plus oder minus 25 Prozent an geschätz-
beschafft werden, für welchen zuerst noch einige tem Wert aufweisen. Mit dem besten Partner werden
Mängel an der Elektroinstallation zu beheben sind. nun die Bedingungen für eine sehr langfristige
Das Flachdach benötigt eine Reparatur und es gibt Zusammenarbeit definiert und die Vertragsentwürfe
einige Asbest-Bauteile, welche fachgerecht entsorgt ausgearbeitet. Es ist wichtig, dass für diese jahrelange
und ersetzt werden müssen. künftige Zusammenarbeit die Partner gut zusammen-
passen.
KMU: Das sind ja «schöne Überraschungen»! Das
wird ja lange dauern! Können Sie uns bitte helfen? VR-Beschluss nicht vergessen
LG: Wir kennen für alle Arbeiten den richtigen Die Parteien sind sich in der Folge einig. Die Verträge
Partner; lassen Sie uns Offerten einholen und die wurden erstellt und der Notariatstermin vereinbart.
Kosten dann in die Gesamtinvestition einrechnen. Mit der Eigentumsübertragung wird viel Geld fliessen
Gleichzeitig sollten wir sofort mit der Investorenge- und für das Unternehmen eine neue Ära beginnen.
winnung beziehungsweise mit der Bereitstellung der
Refinanzierung zu beginnen. So sparen wir Zeit. LG: Haben Sie daran gedacht, einen Verwaltungs-
ratsbeschluss zum Verkauf und zum Abschluss des
In der Folge erstellt der Leasinggeber ein Termsheet langjährigen Mietvertrages fassen zu lassen? Und
über die Ausgangslage, die Ziele und die möglichen bringen Sie bitte eine beglaubigte Vollmacht mit.
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10rer Ausgabe 26
Ein gewichtiger
wird teurer – CO2 wird besteuert – Stichworte, die
die Gesellschaft umtreiben. «Welche Rolle spielt die
FM-Branche in der aktuellen Klimadebatte? Sind
Hebel
wir Trittbrettfahrer oder übernehmen wir Verant-
wortung?» sind die Fragen, die am diesjährigen
FM Day, der am 1. Juni stattfindet, im Mittelpunkt
der Diskussion stehen. «Diese Thematik stand
schon vor einem Jahr über dem FM Day 2020, den
«Welche Rolle spielt die FM-Branche in der aktuellen wir leider absagen mussten. Sie ist aber so wichtig,
Klimadebatte? Sind wir Trittbrettfahrer oder über- dass wir nicht zuwarten wollen und sie deshalb auch
nehmen wir Verantwortung?» Das sind wichtige am FM Day 2021 prioritär behandeln. Ausserdem
Fragestellungen am diesjährigen Facility Management sehen wir uns als führender FM-Verband hierzu
Day, der am 1. Juni stattfindet. in der Pflicht zu vermitteln, zu informieren und
Brücken zu bauen», sagt Christian Hofmann,
rb. Die Facility Management Branche steht vor grossen Präsident der FM-Kammer des SVIT. Auch wenn
Herausforderungen: Der Planet brennt – Schüler sich durch die Covid-19-Pandemie die Priorität der
streiken – Gletscher und Pole schmelzen – Energie CO2-Debatte kurzfristig verschoben hat, sind die
Auch wenn sich durch die Covid-19-Pandemie die Priorität der CO2-
Debatte kurzfristig verschoben hat, sind die Probleme nicht vom Tisch.
11rer Ausgabe 26
Probleme in keiner Form vom Tisch, im Gegenteil: Hebel bedienen können
Wir haben wieder ein Jahr verloren! Ausserdem Die FM-Branche kann als Innovationstreiber zur
sitzt unsere Branche bei der Klimadebatte und Energiewende einen Beitrag leisten. «Wir sind
der einhergehenden Dekarbonisierung an einem in den Gebäuden und betreiben sie, erfassen
gewichtigen Hebel und hat eine Verantwortung zu die Energiedaten, kennen die Anlagen und das
tragen», fügt Hofmann an. Nutzerverhalten. 75 Prozent der Gesamtkosten sind
in unserer Hand, da müssen wir den einen oder
Herausforderung annehmen anderen Hebel bedienen können», unterstreicht
Heute werden über 60 Prozent der beheizten Christian Hofmann. Allerdings seien dieser Rolle
Flächen in der Schweiz immer noch mit fossilen heute noch nicht alle Branchenvertreter gewachsen.
Energieträgern beheizt. Die Schweizer Energiestra- Für eine nachhaltige Entwicklung fehle sowohl auf
tegie 2050 des Bundes formuliert dazu klare Zielset- der Eigentümer- oder Bestellerseite, wie auch bei
zungen, nämlich die weitgehende Substitution und den Dienstleistern, die entsprechende Fachkom-
Abkehr zu erneuerbaren Energieformen. Die Wege petenz. Und diese Herausforderung gelte es anzu-
dahin sind vielseitig und auf jeden Fall eine klare nehmen: «Als Immobilienbetreiber müssen wir die
Herausforderung und Chance für die FM-Branche. Beratungskompetenz aufbauen, um unsere Kunden
«Wir sind als FM-Branchenvertreter aufgefordert, beim CO2-turn-around zu beraten, um Potenziale
unseren Kunden und Eigentümern Lösungen und aufzuzeigen und Optionen zu identifizieren und
Unterstützung auf dem Energiepfad der Zukunft zu vermitteln», ist der Präsident der FM-Kammer
aufzuzeigen. Damit stellt sich die Frage nach unserer überzeugt.
Rolle, nach zu lösenden Aufgaben und den damit
verbundenen Kompetenzen und Verantwortungen»,
heisst es dazu im Programmheft des FM Days 2021.
Die Schweiz kenne heute schon über Lenkungs-
abgaben und Klimarappen eine Besteuerung von
fossilen Energieträgern, welche über innovative
Massnahmen und Ideen wieder in den Energiewert- Sie finden das Programm mit den genauen Angaben
schöpfungskreislauf zurückfliessen sollen. «Aber über den zeitlichen Ablauf, Art der Durchführung
sind wir den Anforderungen gewachsen, um diese und die Referentinnen und Referenten des FM Days
Steuertöpfe kompetent anzuzapfen oder überlassen 2021 unter:
wir dies anderen Marktteilnehmern?» https://fm-kammer.ch/events/fmday/2021/
SOFTWARE FÜR SCHWEIZER
IMMOBILIENUNTERNEHMEN
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12rer Ausgabe 26
«Das Immobilien- in denkmalgeschützten Altstadtzonen – sowie in
deren gut erschlossenen Agglomerationen. UBS
portfolio
«Foncipars» verfolgt eine langfristig ausgerichtete
Strategie, in deren Zentrum die Ausschöpfung des
Wertsteigerungspotenzials durch Sanierungen und
ist historisch Nachverdichtungen steht. Zusätzlich akquirieren wir
Neubauprojekte und Bestandsliegenschaften, um das
gewachsen» Portfolio gezielt zu verjüngen und weiterzuentwickeln.
Dabei berücksichtigen wir stets die Ziele der Nach-
haltigkeitsstrategie von Real Estate Switzerland.
Der heutige UBS «Foncipars» wurde am 23. April
1943 von SAGEPCO, einer Aktiengesellschaft mit Sitz UBS «Foncipars» war ja bei der Gründung noch
in Lausanne, als «Foncipars Série Ancienne» lanciert nicht im Besitz der UBS. Wie kam es zur Übernahme?
und ist damit der älteste Immobilienfonds der Der heutige UBS «Foncipars» wurde am 23. April 1943
Schweiz. Heute gehört er ins UBS Fund Management von SAGEPCO, einer Aktiengesellschaft mit Sitz in
(Switzerland). Ab dem 29. April findet die nächste Lausanne, als «Foncipars Série Ancienne» lanciert.
Kapitalerhöhung statt, gibt Fund Manager Elvire Ab 1945 übernahm der damalige Schweizerische
Massacand bekannt. Bankverein – heute UBS – die Rolle als Depotbank.
Im Jahre 1960 wurde ein zweiter Fonds, Foncipars
UBS «Foncipars» ist der schweizweit älteste noch Série II, lanciert. Es folgte im Jahr 1995 die Über-
aktive Immobilienfonds. Wie fügt er sich in die nahme der zwei Fonds inklusive Direktion durch
heutige Fondslandschaft ein? HIMAC – heute UBS Fund Management (Switzerland)
Elvire Massacand: UBS «Foncipars» ist einer der AG – in Basel, welche schliesslich die beiden Fonds
wenigen Schweizer Immobilienfonds, welche «Foncipars Série Ancienne» und «Foncipars Série II»
ausschliesslich in der Westschweiz mit Fokus auf im Jahr 2002 zum UBS «Foncipars» fusionierte. Der
Wohnimmobilien investiert sind. Unsere Liegen- Name UBS «Foncipars» setzt sich übrigens aus den
schaften liegen grösstenteils an zentralen Lagen französischen Wörtern «foncier (-ière)», also Grund,
in den Städten Lausanne und Genf – einige davon Grundbesitz und «part», also Teil, Anteil zusammen.
Wie sieht die geografische Diversifikation in der
Westschweiz aus?
Das Portfolio weist eine hohe geografische Fokussie-
rung auf die beiden Westschweizer Zentren Lausanne
und Genf auf. Diese beiden MS-Regionen machen
rund 74 Prozent des gesamten Verkehrswertes der
rund CHF 1,6 Mrd. aus. Schauen wir uns nur die
Region Genfersee an, umfasst diese bereits 89 Prozent
aller Verkehrswerte, während dann lediglich 8 Prozent
der Liegenschaften in der restlichen Westschweiz
und 3 Prozent im Wallis angesiedelt sind.
Welche Sektoren stehen im Mittelpunkt der Strategie?
Der Fokus liegt klar auf dem Wohnsektor. So setzt
sich der Gesamtertrag aus folgenden Nutzungska-
tegorien zusammen: 87 Prozent Wohnen, 5 Prozent
Parken, 3 Prozent Verkauf, 3 Prozent Gewerbe und
Elvire Massacand ist Fund Manager beim UBS «Foncipars», 2 Prozent Büros. UBS «Foncipars» wird sich auch
dem ältesten noch aktiven Schweizer Immobilienfonds. weiterhin primär auf Wohnliegenschaften konzen-
trieren. Die Gewerbe- und Ladenflächen sowie
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Die älteste Liegenschaft des Fonds wurde 1898 in einem Quartier im
Norden von Lausanne erbaut, an der Rue de la Pontaise 14 in Lausanne.
sonstige kommerzielle Nutzungen sollen dabei aber verjüngen. Zudem berücksichtigen wir bei der
nicht aktiv reduziert werden, da sie ja oft Bestandteil Weiterentwicklung des Portfolios wichtige Themen
von Wohnüberbauungen sind. wie zum Beispiel energetische Sanierungen unserer
Liegenschaften. Dem Thema Nachhaltigkeit wird
Wie hoch ist der Anteil an Liegenschaften, die über grundsätzlich eine hohe Bedeutung geschenkt, dies
50jährig sind? auch zum Nutzen unserer Mieter – zum Beispiel
Das Portfolio weist einen Anteil von rund 56 Prozent durch Erhöhung von Komfort und Sicherheit –
an Liegenschaften aus, welche aus den Jahren vor und so letztlich auch unserer Investoren, da so die
1970 stammen, also über 50jährig sind. Das Baujahr Attraktivität unserer Gebäude gesteigert wird.
an sich sagt aber wenig über den aktuellen Zustand,
also über das wirtschaftliches Alter, der Liegenschaft Wie sehen diese Massnahmen im Detail aus?
aus. Vielmehr ist es wichtig, den momentanen Vor einigen Jahren haben wir ein Programm zur
Zustand und die damit notwendigen Sanierungs- Verjüngung unserer ältesten Gebäude lanciert,
aufwendungen festzulegen. Es ist uns wichtig, das welches nun erste Früchte trägt. Ein gutes Beispiel
Portfolio und die Liegenschaften fit für die Zukunft ist die Gesamtsanierung «La Tourelle» in Genf. Im
zu machen, insbesondere was die energetischen Gebäudekomplex aus den 70er-Jahren mit rund 420
Aspekte anbelangt. Nachhaltigkeit liegt uns sehr am Wohnungen entsteht nach der Sanierung attraktiver
Herzen. und nachhaltiger Wohnraum. Bei einem Investiti-
onsvolumen von rund 50 Millionen Franken können
Bei älteren Liegenschaften steigt der Sanierungsbedarf. wir das Marktpotenzial gleichzeitig schrittweise
Wie gehen Sie bei «Foncipars» damit um? ausschöpfen.
Unser Portfolio hat aufgrund seines über 75-jährigen
Bestehens und der sehr attraktiven, urbanen Lagen Ist «La Tourelle» die älteste Liegenschaft?
natürlich einen hohen Anteil an älteren Liegen- Die älteste Liegenschaft des Fonds befindet sich an
schaften. Daraus ergibt sich aber ein beträchtliches der Rue de la Pontaise 14 in Lausanne, sie wurde
wirtschaftliches Potenzial. Das wiederum gibt uns 1898 erstellt. Das damalige Projekt von Victor Maget
die Mittel, um gezielte, langfristig ausgerichtete bestand aus einem konventionellen Mehrfamilien-
Sanierungsinvestitionen – teilweise in Kombination haus mit zehn Wohnungen. Die Dekorationen an
mit einer Nachverdichtung – zu tätigen, die den Wert der Fassade aus Zement sind im klassizistischen Stil
des Portfolios zusätzlich steigern und gleichzeitig gehalten - ein wahres Bijou!
14rer Ausgabe 26
Die Verjüngung des Portfolios wird nur über jekten sowie an zwei grösseren Sanierungen. Die
Projektentwicklungen realisiert werden können. Aktivitäten der letzten Monate unterstreichen das
Wie stark gewichten Sie diese Sparte? stetige Wachstum des Portfolios und verbessern
Als ältester Immobilienfonds der Schweiz ist das dessen Qualität und Diversifikation weiter. Damit
Portfolio von UBS «Foncipars» historisch gewachsen unterstreicht UBS «Foncipars» sein erfolgreiches
und verfügt über zahlreiche Liegenschaften in Anlagekonzept als Schweizer Immobilienfonds mit
Altstadtzonen und an Top-Lagen in der Westschweiz. einem langjährig gewachsenen und diversifizierten
Im aktuellen Marktumfeld ist es schwierig, geeignete Portfolio aus Wohnbauten mit stabilen Erträgen und
Objekte zu akquirieren, aber wenn wir strategisch nachhaltigem Wachstum an ausgesuchten Lagen in
passende Neubauprojekte finden, versuchen wir der Westschweiz. Interview: Remi Buchschacher
diese natürlich für unser Portfolio zu gewinnen.
In erster Linie konzentrieren wir uns aber darauf,
das hohe Wertsteigerungspotenzial unserer «Foncipars»: Facts & Figures, Stand per 31. Dezember 2020
Bestandesimmobilien durch Sanierung und Nach-
verdichtung auszuschöpfen. Durch gezielte Analysen Gründungsjahr 1943
der Liegenschaften werden diese nach ihrem Sanie- Nettofondsvermögen CHF 1181,4 Mio.
rungsbedarf sowie Aufwertungspotenzial priorisiert. Verkehrswert CHF 1607,2 Mio.
Anzahl Liegenschaften 131
Sie sprachen von der Wichtigkeit der Nachhaltigkeit. Mietzinseinnahmen CHF 81,4 Mio.
Bei Sanierungen ist diese aufwändiger als bei Mietausfallrate 2,4 Prozent
Neubauten. Fremdfinanzierung 21,2 Prozent
Mittels Sanierungen unserer Bestandbauten verjüngen Anlagerendite 8,2
wir nicht nur unser Portfolio, wir erhöhen so zudem Nutzungskategorien 83 Prozent Wohnbauten,
die Energieeffizienz und erzielen Fortschritte bei der nach KAG 16 Prozent gemischte Bauten,
Umstellung auf erneuerbare Energien im Sinne der 1 Prozent Bauland/
Angefangene Bauten,
Energiestrategie 2050 des Bundes.
0 Prozent kommerziell
genutzte Liegenschaften.
Ab dem 29. April findet eine Kapitalerhöhung statt.
Liegenschaftsstandorte 64 Prozent Kanton Waadt,
Wofür werden Sie die Emission einsetzen? 28 Prozent Kanton Genf,
Der Emissionserlös dient dem Kauf von zusätzlichen 4 Prozent Kanton Freiburg,
Liegenschaften, der Finanzierung von Sanierungen 3 Prozent Kanton Wallis,
und Bauprojekten sowie der Rückführung von 1 Prozent Kanton Neuenburg.
Fremdfinanzierungen. Ende 2020 haben wir zum
Beispiel eine Wohnliegenschaft in Genf-Onex
akquiriert und aktuell sind wir an zwei Neubaupro-
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Es besteht
ausgeschrieben als im Jahr zuvor. Damit wurde die
grosse Nachfrage nach Wohneigentum bei weitem
nicht gestillt. Trotz prekärer Konjunkturlage und
entsprechend ungewisser Arbeitsmarktaussichten
Hoffnung
gibt es weiterhin viele Kaufwillige. Eine mögliche
Erklärung liegt darin, dass die Pandemie die einzelnen
Branchen sehr unterschiedlich tangiert und die für
den Eigenheimsektor relevanten Lohnsegmente
bisher wenig betroffen waren. Damit bleiben die
Hauptgründe für steigende Immobilienpreise auch
Im Kanton Zürich erwartet das Immobilien-Research über die Corona-Krise hinweg bestehen.
der Zürcher Kantonalbank 2021 ein Preiswachstum
von 4%, schweizweit von 3%. Über-60-Jährige Wohneigentumsangebot steigt
besitzen mehr als die Hälfte aller Zürcher Immobilien. Das knappe Angebot lässt manchen Eigenheimwunsch
Der Generationentransfer schafft in den nächsten unerfüllt. Insbesondere bei Einfamilienhäusern ist
Jahrzehnten ein zusätzliches Angebot von rund der Neubau in den vergangenen Jahren praktisch
30'000 Einfamilienhäusern und 100'000 Wohnungen. zum Erliegen gekommen. Der einzige Lichtblick
liegt in der Hoffnung, einst ein Haus einer älteren
Person übernehmen zu können. Aktuell besitzen die
Über-60- Jährigen im Kanton Zürich rund 54'000
Einfamilienhäuser und 158'000 Wohnungen.
In der Pandemie-Krise hat die Mikrolage von Immobilien
an Relevanz gewonnen. Das Sonnenlicht zählt dabei zu den
wichtigsten Faktoren.
ZKB. Die Preise für Wohneigentum sind 2020
kräftig gestiegen: Im Kanton Zürich haben sie um
4% zugenommen – schweizweit gar um 5%. Ursina
Kubli, Leiterin Immobilien-Research der Zürcher
Kantonalbank, sieht dafür drei Gründe: «Erstens
sind die tiefen Hypothekarzinsen ein wichtiger
finanzieller Ansporn, ein Eigenheim zu erwerben. Dies sind über die Hälfte aller Einfamilienhäuser
Zweitens ist das Angebot knapp, da sich die Bauindu- und Eigentumswohnungen. Bei Mehrfamilienhäusern
strie nach wie vor auf Mietwohnungen konzentriert, sind es sogar mehr als 80%. Was die Über-60-Jährigen
während viele ältere Verkaufswillige mit der nicht innerhalb der Familie weitergeben, landet
Veräusserung zögern. Drittens hat die persönliche früher oder später im Verkauf. Die Anzahl der
Wohnsituation in der Pandemie zunehmend an künftigen Liegenschaftsverkäufe wird das Angebot
Bedeutung gewonnen». Im Kanton Zürich waren und damit die Immobiliensituation in Zukunft
2020 auf Homegate rund 13% weniger Eigenheime massgeblich prägen.
16rer Ausgabe 26
Der Generationentransfer schafft in den nächsten Jahrzehnten ein
zusätzliches Angebot von rund 30'000 Einfamilienhäusern auf dem Markt.
Handänderungen von Liegenschaften mit einer Alles andere als knapp ist das Angebot auf dem
Finanzierung bei der Zürcher Kantonalbank zeigen, stark von der Konjunktur abhängigen Büromarkt.
dass fast jedes zweite Einfamilienhaus innerhalb Dieser ist unmittelbar vom wirtschaftlichen Still-
der Familie bleibt und von dieser in der Regel selbst stand betroffen und sorgt für steigende Leerstände.
bewohnt wird. Für viele Familien ist es eine Herzens- Umnutzungen von Büro- zu Wohnimmobilien
angelegenheit, Häuser in der Familie zu halten und könnten gleich zwei Probleme lösen. Investoren
die nächste oder sogar übernächste Generation haben reges Interesse an der Umnutzung leerer
darin aufwachsen zu sehen. Die gute Nachricht Büroflächen, scheitern jedoch oft an behördlichen
für diejenigen, welche von einem Haus träumen Hürden. So wurden im Kanton Zürich seit 2015
und nicht das Glück haben, ein Haus innerhalb der lediglich 53% der Umnutzungsgesuche bewilligt –
eigenen Familie erwerben zu können: In den näch- im Gegensatz zu 90% im Wohnungsneubau. Damit
sten 25 Jahren dürften die Über-60-Jährigen rund bleiben Umnutzungen eine attraktive aber zugleich
30'000 Einfamilienhäuser auf dem freien Markt harzige Nischenstrategie
veräussern.
Sonnenuntergangszeiten berechnet
Bald mehr Stockwerkeigentum verfügbar In der Krise hat sich der Bewegungsradius verkleinert.
Beim Stockwerkeigentum sind die Aussichten für Die eigene Wohnung wurde zum Mittelpunkt der
die Suchenden noch besser. Das Interesse von Welt. Damit hat auch die Mikrolage von Immobilien
Familien an dieser Art Immobilie scheint insgesamt an Relevanz gewonnen. Das Sonnenlicht zählt dabei
etwas weniger ausgeprägt als bei einem Einfamilien- zu den wichtigsten Faktoren. Dem Immobilien-
haus. Bleibt eine ältere Eigentumswohnung inner- Research der Zürcher Kantonalbank ist es erstmals
halb der Familie, wird sie relativ häufig vermietet gelungen, mit einem Hochleistungsrechner an 100
(42%). 62% aller Erbschaften werden jedoch am Millionen geographischen Punkten innerhalb der
freien Markt verkauft. In den nächsten 25 Jahren Schweiz den Sonnenuntergang am längsten und am
dürften folglich rund 100'000 Wohnungen allein kürzesten Tag des Jahres auszuwerten. Dabei wurde
von den Über-60-Jährigen auf den Markt kommen. explizit auch das Gelände berücksichtigt, das gerade
Dies wäre ein jährliches Zusatzangebot von 4000 in der Schweizer Gebirgslandschaft eine grosse
Eigentumswohnungen. Da die Bevölkerung im Bedeutung hat. Das Resultat ist bemerkenswert:
Kanton Zürich weiterwachsen wird und Eigenheime Die Stadt Zürich kann sich zwar in verschiedenen
besonders gefragt sind, sollte der Markt diese Studien mit der höchsten Lebensqualität rühmen,
Menge aus heutiger Sicht vertragen. Würden die im Vergleich mit anderen Schweizer Städten
Zinsen jedoch unerwartet steigen, könnte der Markt schneidet sie aber in den Wintermonaten bezüglich
für Stockwerkeigentum vom Verkäufer- in einen Sonnenlicht relativ schlecht ab. Selbst die Goldküste
Käufermarkt kehren. wird vom Zürcher Weinland übertroffen.
17rer Ausgabe 26
Wohnen in der Stadt 000 Einwohnerinnen und Einwohnern sind hingegen
Vier-Zimmer-Wohnungen leicht in der Überzahl.
Grosse Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern sind in
Drei Viertel der Bevölkerung der Schweiz wohnen im den Grossstädten mit 9,8% am seltensten, wohingegen
urbanen Raum. Die Städterinnen und Städter leben deren Anteil in den restlichen Grössenklassen bei 19%
in rund 2 Millionen Wohnungen in knapp 540 000 liegt. 69% der städtischen Mieterinnen und Mieter
städtischen Gebäuden. Nahezu drei Viertel der Woh- wohnen in einer Drei- oder Vier-Zimmer-Wohnung.
nungen sind mit Mieterinnen und Mietern belegt, die Demgegenüber verfügt die Mehrheit der Eigentümerin-
überwiegend in 3-Zimmer-Wohnungen leben. Dies sind nen und Eigentümer in den Schweizer Städten (86,5%)
Erkenntnisse aus der «Statistik der Schweizer Städte über eine Wohnung mit vier oder mehr Zimmern. Von
2021» mit dem Fokusthema «Wohnen in der Stadt». Der 2015 bis 2017 (kumuliert) waren 74% der bewohnten
Schweizerische Städteverband publiziert das Jahrbuch Wohnungen in den Schweizer Städten durch Miete-
zusammen mit dem Bundesamt für Statistik (BFS). rinnen und Mieter sowie Genossenschafterinnen und
Genossenschafter belegt, während es sich bei 25% um
rb.Nach den von Stadtflucht geprägten 1980er- und Eigentümerwohnungen handelt. In Brig-Glis, Möhlin,
1990er-Jahren erlebten die Schweizer Städte in den Spiez und Uzwil sind mehr als die Hälfte der bewohn-
letzten 20 Jahren eine regelrechte Renaissance: Heute ten Wohnungen durch Privatbesitzende belegt. In Genf,
wohnen drei Viertel der Bevölkerung der Schweiz Lausanne, Zürich und Carouge werden hingegen mehr
im urbanen Raum. 19% der Einwohnerinnen und als 90% der Wohnungen als Miet- oder Genossen-
Einwohner der 171 untersuchten Städte sind 19 Jahre schaftswohnungen genutzt.
oder jünger, 63% sind zwischen 20 und 64 Jahre alt
und 18% gehören der Gruppe der über 64-Jährigen an. Hebel für eine gerechte Wohnversorgung
Im Vergleich zum Rest der Schweiz unterscheidet sich Die Städte setzen vermehrt auf den gemeinnützigen
die Altersstruktur nur minimal. 47% der städtischen Wohnungsbau für sozial und wirtschaftlich benachtei-
Bevölkerung sind ledig (gegenüber 42% in der übrigen ligte Personen. Während Gebäude des gemeinnützigen
Schweiz) und 31% der Städterinnen und Städter haben Wohnungsbaus 1,3% des gesamtschweizerischen Wohn-
eine ausländische Staatsangehörigkeit, während aus- gebäudebestands ausmachen, liegen die Grossstädte
ländische Personen ausserhalb der Städte nur 20% der mit durchschnittlich 11,4% deutlich über dem Schweizer
Bevölkerung ausmachen. Durchschnitt. In der Stadt Zürich sind 22,4% aller Drei-
Zimmer- und 24,4% aller Vier-Zimmer-Wohnungen
Dass ein solcher Bevölkerungsmix möglich ist und auch gemeinnützig gebaut. Aber auch kleinere Städte wie
möglich bleibt, hängt stark von der Ausgestaltung des Urdorf und Birsfelden weisen mit je rund 15% einen
Wohnungsmarkts ab. 2018 standen in den 171 unter- beachtlichen Gesamtanteil gemeinnütziger Wohnungen
suchten Schweizer Städten insgesamt 2,2 Millionen aus.
Wohnungen in 539 767 städtischen Gebäuden mit
Wohnnutzung bereit. Davon waren 46,8% Ein- und
35,6% Mehrfamilienhäuser. Betrachtet man die
Verteilung nach Gemeindegrössenklasse, zeigt sich,
dass der Anteil Einfamilienhäuser mit der Abnahme
der Gemeindegrösse zunimmt. Bei den Mehrfamilien-
häusern verhält es sich gerade umgekehrt: Während
die zehn grössten Städte einen durchschnittlichen
Anteil von mehr als 43% aufweisen, liegt dieser bei den
restlichen 161 Städten unter 33%.
Drei-Zimmer-Wohnungen dominieren
Was die Grösse der Wohnungen anbelangt, dominieren
in den meisten Gemeindegrössenklassen Drei-
Zimmer-Wohnungen. In Städten mit weniger als 20
18rer Ausgabe 26
Nachrichten
Wie entwickelt sich der Markt für indirekte Grosse Preisunterschiede
Anlagen? Bei den Immobilienpreisen gibt es in der Schweiz
«Nachhaltigkeit in der Vermögensanlage: wie grosse Preisunterschiede, analysiert homegate.
entwickelt sich der Markt für indirekte Immobilien- ch. Während man sich mit einem Budget von CHF
anlagen?», so heisst er Titel es Fachforums vom 500’000 in den Kantonen Uri, St. Gallen und Jura
9. Juni 2021 im Auditorium Avobis, Brandschenkestrasse eine Wohnung mit mindestens 4.5 Zimmern kaufen
38 in Zürich. Beginn 17.30 Uhr. Das Forum findet kann, liegt in den Kantonen Genf und Zug lediglich
physisch unter Einhaltung der Regeln des Bundes- eine 1.5 Zimmer-Wohnung drin. In Zürich gibt es
amtes für Gesundheit statt. Trotz Coronakrise dafür immerhin drei Zimmer. Eine Wohnung mit
haben sich die Schweizer Immobilienfonds und mindestens 4.5 Zimmern gibt es für dieses Budget
Schweizer Immobilienaktien im bisherigen Verlauf nur in den Kantonen Uri, St. Gallen und Jura. Mit
der Pandemie stabil entwickelt. Die erwarteten einem Budget von einer Million Franken kann man
Einbussen sind nicht eingetreten. Im Gegenteil – sich im Kanton Genf immer noch lediglich eine
die Anlagen gelten weiterhin als sicherer Hafen. Eigentumswohnung mit 3.5 Zimmern leisten. Am
Nun werden politische Stimmen laut, die auf einen zweitteuersten sind Objekte im Kanton Zug, dort
ungerechtfertigten Umgang mit Härtefallgeldern liegt für das gleiche Budget eine 4 Zimmer-Woh-
hinweisen. Wie wird sich der Jahresverlauf entwic- nung drin. Für das gleiche Budget erhält man jedoch
keln? Welche Agios sind gerechtfertigt? Wie wirken in vielen Kantonen eine Wohnung mit mindestens
sich die geplanten Kapitalerhöhungen aus? Können 7 Zimmern (AI/AR, GL, JU, NE, SG, SH, SO, UR, VS).
die ESG-Kriterien Investitionsentscheide beeinflussen? Hier sind aber die Anzahl Objekte für eine so hohe
Referenten: Prof. Donato Scognamiglio, CEO IAZI AG; Summe stark limitiert. Mit einem hohen Budget
Arno Kneubühler, CEO Procimmo SA; Frédéric von 1.5 Millionen Franken bekommt man in den
Königsegg, Leiter Vertrieb, Avobis Group. Kantonen Genf und Zug immerhin eine Wohnung
Sie können sich hier direkt anmelden: mit 5 Zimmern. In den anderen Kantonen liegen
https://realestatemove.ch/anmelden/ für dieses Budget gar Wohnungen mit 6.5 oder
mehr Zimmern drin.
Für eine halbe Million Franken gibt’s in St. Gallen
eine 4,5-, in Genf nur eine 1,5- Zimmerwohnung.
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