IMMOBILIEN Wertschöpfung mit - IMMOVATION AG Immokles AG
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Wertschöpfung mit
IMMOBILIEN
IMMOVATION-Unternehmensgruppe 2018
IMMOVATION AG
Immokles AG
Inhaltsverzeichnis
Editorial ............................................................................................................. 5
1 Management
Aufsichtsrat, Vorstand und Führungsgremium .................................................... 8
Unternehmenssitz Kassel (Standorte) .............................................................. 10
2 Konzernstruktur
Struktur der Unternehmensgruppe ................................................................... 14
3 Wertschöpfung
Kernelemente der Wertschöpfung ..................................................................... 18
Meilensteine der Unternehmensgeschichte ....................................................... 20
4 Zahlen, Daten, Fakten
Konzernbilanz .................................................................................................. 24
Ertragslage, Finanzlage .................................................................................... 26
Vermögenslage ................................................................................................. 27
5 Beteiligungsoptionen
Beteiligungsoptionen für Investoren ................................................................ 30
6 Investitionsstrategie
Immobilien-Investitionsstrategie ...................................................................... 34
Ankaufsprofil Wohn- und Gewerbe-Immobilien ................................................. 36
7 Immobilienbestand Beispiele
Wohnanlagen im Bestand – Beispiel I Portfolio Seeviertel ............................. 40
Wohnanlagen im Bestand – Beispiel II Portfolio Hohe Geest ........................... 41
8 Realisierte Projekte – Beispiele
Realisierte Projekte – Beispiel I Salamander-Areal ......................................... 44
Realisierte Projekte – Beispiel II Konversion Jägerkaserne ............................. 46
9 Aktuelle Projekte – Beispiele
Aktuelle Projekte – Beispiel I Höfe am Kaffeeberg .......................................... 50
Aktuelle Projekte – Beispiel II Park Schönfeld Carree...................................... 52
Aktuelle Projekte – Beispiel III Lingner Altstadtgarten .................................... 54
Kontakt ............................................................................................................. 58
INHALT | 3
Editorial
Werte schaffen und
vermehren mit Immobilien
Nachhaltige Investments mit Projektentwicklung und Bestandsoptimierung
Es gibt Erkenntnisse, die zeitlos sind. Eine davon ist: Nichts ist wirklich sicher. Aber es gibt Sach-
werte, die auch bei wechselnden Bedingungen mehr Sicherheit bieten können als andere. Dazu
zählen Immobilien. Wir sind überzeugt, dass Immobilien für institutionelle Investoren ebenso wie
für private Anleger weiterhin die Anlageform bleiben wird, die das beste Rendite-Risiko-Verhältnis
bieten kann.
Die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands ist seit Jahren positiv und die Zahl der Erwerbstäti-
gen ist auf einem Rekordniveau. Der deutsche Immobilienmarkt bietet daher ein vergleichsweise
stabiles Umfeld für attraktive Erträge.
Bis zum Jahr 2020 werden einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln zufolge
jährlich 385.000 neue Wohnungen benötigt, um den Bedarf zu decken. Der Wohnungsbedarf in
den Großstädten übersteigt nach wie vor die Fertigstellungszahlen. Ein Ende dieser Bewegung ist
nach der Auswertung aktueller Marktdaten durch den Arbeitskreis der Gutachterausschüsse nicht
in Sicht (Immobilienmarktbericht 2017). Der Preisanstieg für Wohnimmobilien über das erste
Halbjahr 2018 hinaus bestätigt diese Prognose: Der Europace Hauspreis-Index (EPX) weist für
Juli 2018 den stärksten Anstieg der durchschnittlichen Wohnungspreise in Deutschland seit zwei
Jahren aus. Der deutsche Wohn-Immobilienmarkt entwickelt sich insgesamt nach Analysen von
F+B sehr heterogen (F+B-Wohn-Index Deutschland VI-2017). In der Folge gewinnen B-, C- und
auch D-Standorte an Attraktivität für Investoren, denn Privathaushalte mit mittleren Einkommen,
können sich die teuren A-Standorte zunehmend nicht mehr leisten.
Für die Entwicklung von Wohnbau-Projekten – dem Schwerpunkt der IMMOVATION-Unter-
nehmensgruppe – lohnt ein genauer Blick auf Standorte jenseits der großen Metropolen:
Gerade Groß- und Mittelstädte in Regionen mit positiver Wirtschaftsentwicklung und wachsender
Einwohnerzahl verfügen über das Potenzial für lohnende Investments.
Mit über 20 Jahren Markterfahrung und dem Know-how von Spezialisten in 18 Gesellschaften
verfügt die Unternehmensgruppe nachweislich über die Expertise zur erfolgreichen Entwicklung
lukrativer Immobilien-Projekte. Für institutionelle Investoren, die von den Chancen des Immobi-
lienmarktes und dem Know-how der IMMOVATION profitieren möchten, konzipieren wir maßge-
schneiderte Beteiligungen mit einer ausgewogenen Mischung aus Ertrag und Risiko.
Wir freuen uns auf den Dialog mit Ihnen.
Dipl.-Kfm. Lars Bergmann
Vorstand IMMOVATION AG
EDITORIAL | 5
1 1
» Im Mittelpunkt unseres Handelns stehen Immobilien
und die Menschen, mit deren Engagement wir das
Beste aus diesen Immobilien machen. «
Die Fakten im Überblick:
Vermögen im Management: rund 500 Mio. Euro
Mitarbeiterzahl: ca. 90
Private Kapitalanleger: 7.500
Verwaltete Mietfläche: 328.500 m2
Vermietungsquote: ca. 95%
Stand: 30.06.2018
6 MANAGEMENT | 7
Aufsichtsrat, Vorstand und
Führungsgremium
Aufsichtsrat
Dr. Heidemarie Krüger (Vorsitzende), geboren am Volker Wehrmann (stellv. Vorsitzender), geboren am
Prokuristen
18. November 1954, ist promovierte Diplom Soziologin. 01. Mai 1969, ist Jurist (2. Staatsexamen). Ergänzende
Sascha Engelmann, ge Manuela Schreiber, geboren am 19. März 1965, hat nach einer
Seit über 20 Jahren berät sie mittelständische und große Studiengänge schloss er als Master of Laws (LL.M.) sowie
boren am 23. Juli 1978, Ausbildung zur Bankkauffrau (IHK) ein Studium zur Bankfachwirtin
Unternehmen bei der Personal-Beschaffung. Executive Master of Business Administration ab. Im Jahr
ist Diplom-Ingenieur für (IHK) absolviert, dass sie 1990 abgeschlossen hat. Von 1987 bis 2012
2002 erhielt Volker Wehrmann die Zulassung als Rechts-
York Hilgenberg (stellv. Vorsitzender), geboren am 04. Stadtplanung. Zwischen war Frau Schreiber für verschiedene Kreditinstitute tätig. Unter anderem
anwalt. 2003 gründete er die Kanzlei Jäkel & Wehrmann in
März 1956, ist Diplom-Kaufmann. Nach seiner Tätigkeit 2007 und 2013 war er für war sie stellvertretende Filialleiterin der Kasseler Bank eG, leitete eine
Frankfurt/Main, in der er bis heute tätig ist. Seine Schwer-
als Prüfungsleiter in der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft verschiedene Architek Filiale der Norisbank GmbH und war Senior Loan Analyst der Deutschen
punkte sind das Immobilienrecht, das Erbrecht sowie das
Price Waterhouse GmbH, Frankfurt, führt er seit 1989 die tur- und Planungsbüros tätig. Berufsbegleitend ergänzte er seine Kennt Kreditbank AG.
Vertragsrecht.
Kanzlei Hilgenberg als selbstständiger Steuerberater. nisse mit dem Studium Städtebau/Architektur und beendete es als
Im Jahr 2013 übernahm Manuela Schreiber die Leitung der iCapital
Master of Science (M. Sc.).
Consulting & Vertriebs-Gesellschaft mbH, einer Tochtergesellschaft der
Im Jahr 2014 wechselte er zur IMMOVATION-Unternehmensgruppe und IMMOVATION-Unternehmensgruppe. Seit 2014 ist sie Geschäftsführerin
wurde Leiter der GLOBAL CONZEPT GmbH, dem Architekturbüro der der iCapital. In dieser Funktion ist sie zuständig für die Bereiche Finan-
Richtungsweisende Entscheidungen werden Unternehmensgruppe. In 2015 wurde er mit der Geschäftsführung der
GLOBAL CONZEPT betraut. Im November 2017 hat Sascha Engelmann
zen, Consulting & Vertrieb der IMMOVATION-Unternehmensgruppe.
Seit November 2017 ist die Bankfachwirtin mit der Gesamtprokura für
gemeinsam mit einem Führungsgremium Gesamtprokura für die IMMOVATION AG erhalten. Er ist verantwortlich
für die Bereiche Architektur, Projektentwicklung und Bauleitung.
die IMMOVATION AG betraut. Sie ist verantwortlich für die Bereiche
Finanzen, Vertrieb, Inneres und Personal-Management.
aus kompetenten Fachleuten getroffen.
Vorstand
Lars Bergmann, geboren am 06. Mai 1964, studierte Finanz-Vorstand. In dieser Funktion ist er für die Bereiche Führungsgremium
Rechtswissenschaften und Betriebswirtschaftslehre. Sein Konzeptionen und Strategien, Rechnungswesen, Vertrieb &
leuten des Unternehmens ergänzt. Das Führungsgremium legt Grund-
Studium schloss er 1993 erfolgreich als Diplom-Kaufmann Marketing sowie das Finanz-Management von Bauprojek-
sätze fest, trifft wichtige Entscheidungen und stellt richtungsweisende
ab. Bereits seit 1988 ist Lars Bergmann mit der Vermittlung ten verantwortlich.
Weichen, die gemeinsam verantwortet werden. Das Motto des Gremi-
von Immobilien und Kapitalanlagen in Immobilien befasst.
Lars Bergmann ist darüber hinaus Vorstand der im Novem- ums lautet: Für eine erfolgreiche Zukunft der Unternehmensgruppe
Darüber hinaus war er von 1995 bis 2004 Mitglied der
ber 2014 gegründeten Immokles AG. Für diese Gesellschaft gemeinsam „immovativ“ entscheiden.
IHK-Vollversammlung Kassel und ist seit 2003 ehrenamt-
verantwortet er den Ankauf, die Projektierung und den
licher Handelsrichter beim Landgericht Kassel. Das Führungsgremium besteht aus fünf Mitgliedern. Dem Gremium
strukturierten Verkauf von Immobilien-Liegenschaften der Seit Gründung der IMMOVATION GmbH im Jahr 1996 – der Vorläuferge-
gehören folgende Personen an, v.l.n.r.: Dipl.-Kfm. Lars Bergmann
Lars Bergmann gründete 1996 die IMMOVATION Kapital Projektgesellschaften. sellschaft der heutigen Aktiengesellschaft – wurde ein Firmenverbund
(Vorstand IMMOVATION AG), die Prokuristen Dipl.-Ing. Sascha Engel-
anlagenvertriebs GmbH. Seit der Umwandlung in die mit 18 Firmen entwickelt, die im gesamten Spektrum des Immobili-
mann M. Sc. (u.a. Geschäftsführer GLOBAL CONZEPT GmbH) und Bank-
IMMOVATION Immobilien Handels AG im Jahr 2002 ist er engeschäftes tätig sind. Mit der Entwicklung zur IMMOVATION-Un-
fachwirtin Manuela Schreiber (Geschäftsführerin iCapital Consulting
ternehmensgruppe und der Emission von Kapitalanlagen, sind die
& Vertriebsgesellschaft mbH) sowie Dipl.-Oek. Eugen Hollstein
Verantwortung und die Vielfalt der Aufgaben kontinuierlich gewachsen.
(Center Manager, Salamander-Areal) und Immobilienfachwirt Carsten
Für das professionelle Management der vielfältigen Herausforderungen Borchert (Leitung Research & Globalverkauf IMMOVATION AG).
wird der Vorstand der IMMOVATION heute durch ein Team aus Fach-
8 MANAGEMENT | 9
Unternehmenssitz Kassel und
Standorte der Unternehmensgruppe
Kassel ist ein idealer Standort für die IMMOVATION-Unter Kassel | Brandenburger Straße
nehmensgruppe. Die wirtschaftsstarke nordhessische Metropole In einem separaten Gebäude, unweit des Stammsitzes, haben
hat mit über 200.000 Einwohnern das Potenzial für die Entwick- die Rechts- und Personalabteilung, der Immobilien-Research
lung erfolgreicher Projekte. Und: Kassels zentrale Lage in der sowie die Tochtergesellschaften GLOBAL CONZEPT GmbH und
Mitte Deutschlands erleichtert die vielfältigen Aufgaben eines ex ante GmbH ihren Sitz. Die GLOBAL CONZEPT ist zuständig
Unternehmens, das in allen Bereichen des Immobiliengeschäftes für Architektur, Projektierung und Realisierung aller Bauprojekte
deutschlandweit agiert. und die ex ante GmbH ist Verwalterin und Facility Managerin des
gesamten Immobilienbestandes der Unternehmensgruppe.
Kassel | Stammsitz Druseltalstraße
Der Stammsitz in der Druseltalstraße ist die Keimzelle der Kornwestheim | Dresden | Salzgitter
IMMOVATION AG. Hier werden strategische Entscheidungen Großprojekte der IMMOVATION-Unternehmensgruppe, die über
getroffen und die Weichen für die Finanzierung der Unternehmen- mehrere Jahre entwickelt werden, erfordern ein besonderes
sentwicklung gestellt. Auch das Rechnungswesen, das Controlling Engagement vor Ort. Neben den Standorten in Kassel wurden
und das Marketing sind hier angesiedelt. daher Außenstellen in Kornwestheim und Dresden eingerichtet.
Außerdem wurde in Salzgitter ein Service-Büro eröffnet.
Salzgitter
Dresden
Kassel (2x)
Kornwestheim
10 MANAGEMENT | 11
» Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe deckt die
gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienbranche ab.
Immobilienhandel, Projektierung und
Bestandsmanagement werden unter dem Dach der
Unternehmensgruppe mit eigenen Tochtergesellschaften
gemeinsam gemanagt. «
12 KONZERNSTRUKTUR | 13
Struktur der Unternehmensgruppe
Im Mittelpunkt aller Aktivitäten der IMMOVATION-Unternehmensgruppe Effizient und kostenminimierend
steht das breit gefächerte Leistungsangebot rund um die Immobilie: der Der einfache Zugriff auf das unternehmensinterne Know-how eines einge- Finanzierung und Vertrieb
An- und Verkauf (Handel), die Projektierung klassischer Revitalisierungs- spielten Teams mit allen erforderlichen Kompetenzen der Immobilien-
objekte und urbaner Entwicklungsgrundstücke sowie das Bestands- IMMOKLES AG
branche bietet entscheidende wirtschaftliche Vorteile. Das gemeinsame
management von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Für institutionelle Management aller Firmen ermöglicht schnelle Entscheidungen und eine Gebäude-Management Ankauf, Projektierung, Revitalisierung,
Investoren werden darüber hinaus individuelle Beteiligungen konzipiert. und Hausverwaltung Sanierung, Verwaltung und strukturierter
optimale Koordinierung und Steuerung der einzelnen Aufgabenbereiche. Verkauf von Immobilien-Liegenschaften
Die Firmen der Unternehmensgruppe arbeiten als effizientes Netzwerk,
Wertschöpfung rund um die Immobilie
mit dem die Kosten auf ein Minimum reduziert werden können.
Seit dem Jahr 2002 wurde die IMMOVATION AG zu einer Unternehmens-
gruppe mit 18 Firmen entwickelt. Bis auf die IMMOVATION AG erfüllen Herausragende Beispiele für die besonderen Chancen zur Wertschöpfung
die einzelnen Gesellschaften jeweils spezifische bzw. projektbezogene unter Mitwirkung der Firmen des Unternehmensverbundes sind die
Projektierung und Neubau
Aufgaben. Ihre Geschäftsfelder entsprechen der vollständigen Wertschöp- Revitalisierung des Salamander-Areals in Kornwestheim und die Konver- von Eigentumswohnungen
Architektur, Projektierung
fungskette der Immobilienbranche: Angefangen vom Objekt-Research und sion einer Teilfläche der ehemaligen Jägerkaserne in Kassel. Mit ihrer und Realisierung als
Generalübernehmer
-Ankauf, gegebenenfalls erforderliche Bautätigkeiten inklusive Projekt- besonderen Expertise als Spezialistin für Immobilien-Projektierung wird
management, über die Immobilien-Verwaltung bis hin zum Verkauf der
Objekte.
die IMMOVATION-Unternehmensgruppe in Zukunft weitere Projekte mit
Gewinn entwickeln.
IMMOVATION
Immobilien Handels AG
Kernaufgaben innerhalb der Unternehmensgruppe erfüllen die GLOBAL
CONZEPT GmbH und die ex ante GmbH. Die GLOBAL CONZEPT ist Projektierung, Ankauf und Management Fonds-Geschäftsführung
zuständig für Architektur, Projektierung und Realisierung aller Baupro- von Immobilien Konzeption & Vertrieb und Anleger-Verwaltung
jekte und die ex ante GmbH ist Verwalterin und Facility Managerin des von Kapitalanlagen
Revitalisierung und Entwicklung
gesamten Immobilienbestandes. des Salamander-Areals
Die 2014 gegründete Immokles AG erfüllt wesentliche Funktionen in den
Bereichen Ankauf, Projektierung, Revitalisierung, Sanierung, Verwaltung
und dem strukturierten Verkauf von Immobilien-Liegenschaften.
Makler- und Vermittlungstätigkeit, Verwaltung und Betreuung
exklusiv für die IMMOVATION AG von Wohnimmobilien
und die KG‘s der Unternehmensgruppe
Die ausgefeilte Aufgabenteilung der Immobilien Handels AG & Co. 1.KG
Immobilien Handels AG & Co. 2.KG
Immobilien Handels AG & Co. 3.KG
Unternehmensgruppe erzeugt Synergien, Erwerb, Errichtung, Verwaltung
und Vermietung von Immobilien
die Arbeitsprozesse effizienter machen.
14 KONZERNSTRUKTUR | 15
» Die Basis der Unternehmensentwicklung ist eine
kontinuierliche Marktbeobachtung und -analyse
sowie eine vorausschauende Finanz-, Investitions-
und Projektplanung.
Versierte Spezialisten sorgen in den einzelnen
Fachabteilungen der Unternehmensgruppe für ein
professionelles Management der Prozesse. «
16 WERTSCHÖPFUNG | 17
Kernelemente der Wertschöpfung
Kaufen Bauen Halten Verkaufen Service
ANALYSE PROJEKTENTWICKLUNG BESTANDSHALTUNG MONITORING
GENERALÜBERNEHMUNGEN
des deutschen Immobilienmarktes, mit und -Steuerung: Sanierung, Umbau, Neubau mit mittelfristiger Haltedauer sowie der Immobilienmärkte in Deutschland,
Konzeption, Planung, Koordination und
den Schwerpunkten Wohnimmobilien, inklusive aller Architektur-, Planungs-, langfristiger Haltedauer einzelner regionale Preisentwicklung, Trends.
Überwachung aller Architektur- und
Revitalisierungsobjekte, Entwicklungs- Management- und Bauleistungen. Premium-Objekte.
AKQUISITION Bauleistungen.
grundstücke.
WERTSCHÖPFUNG VERMIETUNGSMANAGEMENT und Kontaktpflege mit Käufern
GEBÄUDE-DIENSTLEISTUNGEN
IDENTIFIKATION durch Bestandsentwicklung, u.a. Ausbau und Regelung aller Mietangelegenheiten (Eigennutzer) und Investoren.
Vermietung, kaufmännische und
chancenreicher Investmentpotenziale in Aufstockung zusätzlicher Flächen. kaufmännisch, technisch und rechtlich,
IMMOBILIEN-VERKAUF technische Betreuung.
strukturstarken Städten und Regionen. Leerstands-Management, Ausschöpfen
MODERNISIERUNG des Mietsteigerungspotenzials. inkl. Koordination des Marketings
STEUERUNG und Instandsetzung von Bestandsimmobilien. sowie Vorbereitung und Management
des gesamten Ankaufsprozesses TECHNISCHES von Vertragsangelegenheiten,
inklusive Due Diligence. GEBÄUDEMANAGEMENT Entwicklung von Exit-Strategien für
Instandhaltung, Koordination und Bestandsimmobilien.
VORBEREITUNG Kontrolle von Leistungen, Optimierung
von Investmententscheidungen mit der Betriebskosten.
Wertsteigerungspotenzial.
18 WERTSCHÖPFUNG | 19Meilensteine der
Unternehmensgeschichte 1988 | Der Anfang 2009 | Gründung Immobilien-Projektgesellschaft
Salamander-Areal Kornwestheim mbH (IPSAK)
Beginn der Selbstständigkeit von Lars Bergmann, Vermittlung
von Immobilien und Kapitalanlagen 2009: Kauf des Salamander-Areals
1996 | Gründung IMMOVATION 2012: Gründung Immobilien-Projekt
Lars Bergmann gründet die IMMOVATION Kapitalanlagen- Zanger Berg Heidenheim GmbH ¹
Vertriebs GmbH, die Vorgängerin der IMMOVATION AG
2013: Gründung Immobilien-Projekt
Höfe am Kaffeeberg Ludwigsburg GmbH ¹
2002 | Gründung AG
Gesellschafterbeschluss zur Umwandlung in IMMOVATION AG 2013: Gründung IPSAK Energie GmbH ¹
Zweck: Projektierung und Vertrieb von Immobilien und
2013: Gründung Immobilien-Projekt
Kapitalanlagen
Park Schönfeld Carree Kassel GmbH ¹
ab 2004 | Emissionen
ab 2012 | Anleihen
2004: Genussrechte 1. Tranche – Platzierung beendet
2012: Anleihe IPSAK mbH: EUR 30 Mio. platziert
2008: Genussrechte 2. Tranche – Platzierung beendet
2015: 1. Anleihe Immokles AG: EUR 35 Mio. platziert
2014: Genussrechte 3. Tranche – Platzierung beendet
2016: 2. Anleihe Immokles AG: EUR 45 Mio. platziert
Platzierungssumme der Genussrechte: ca. EUR 94 Mio.
bis 31.07.2018: Gesamt-Kapitalrückfluss und Zinszahlungen für
2014 | Gründung Immokles AG
die 1., 2. und 3. Genussrechts-Tranche: ca. EUR 95 Mio.
2014: Gründung Immobilien-Projekt
Lingner Altstadtgarten Dresden GmbH ²
2006: Immobilien-Fonds 1. KG: EUR 25 Mio. Investitionsvolumen 2014: Gründung Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH ²
2009: Immobilien-Fonds 2. KG: EUR 45 Mio. Investitionsvolumen 2016: Gründung Immobilien-Projekt Seeviertel GmbH ²
2010: Immobilien-Fonds 3. KG: EUR 70 Mio. Investitionsvolumen
bis 31.07.2018: Gesamt-Kapitalrückfluss durch prospektgemäße
Entnahmen aus den Immobilienfonds der 1., 2. und 3. KG (1) Tochtergesellschaft der IPSAK GmbH
(2) Tochtergesellschaft der Immokles AG
ca. EUR 26,9 Mio.
20 WERTSCHÖPFUNG | 21» Große Investitionssicherheit und eine attraktive
Rendite zu kombinieren, ist unsere Stärke.
Das Wachstum der Unternehmensgruppe zu einem
Gewinn für unsere Investoren zu machen, ist unser
Anspruch. «
22 ZAHLEN / DATEN / FAKTEN | 23Zahlen / Daten / Fakten
IMMOVATION-Unternehmensgruppe Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017
AKTIVA 31.12.2017 31.12.2016 31.12.2017 31.12.2016
EUR EUR EUR PASSIVA
EUR EUR EUR
A. ANLAGEVERMÖGEN A. EIGENKAPITAL
I. Immaterielle Vermögensgegenstände I. Gezeichnetes Kapital 500.000,00 500.000,00
1. Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte
und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen II. Kapitalrücklage 55.000,00 55.000,00
Rechten und Werten 72.143,00 52.448,50
II. Sachanlagen III. Gewinnrücklagen
1. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit Wohnbauten 120.476.796,47 117.166.464,71 1. Gesetzliche Rücklage 1.421,00 1.421,00
2. Grundstücke und grundstückgleiche Rechte mit Geschäfts- 2. Andere Gewinnrücklagen 11.500.000,00 8.000.000,00
und anderen Bauten 54.688.409,71 51.161.439,71
11.501.421,00 8.001.421,00
3. Technische Anlagen und Maschinen 6.653.402,00 7.103.918,00
4. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 762.203,50 843.680,02
5. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 59.994,22 484.083,00 IV. Konzernbilanzgewinn 188.404,32 115.269,01
182.640.805,90 176.759.585,44
V. Anteile anderer Gesellschafter 17.360.248,91 18.163.787,60
III. Finanzanlagen
1. Beteiligungen 4.406.097,00 3.790.097,00
B. GENUSSRECHTSKAPITAL 34.685.349,00 41.361.249,00
187.119.045,90 180.602.130,94
B. UMLAUFVERMÖGEN C. RÜCKSTELLUNGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Steuerrückstellungen 0,00 3.418.689,17
1. In Arbeit befindliche Bauprojekte 22.880.421,32 21.042.517,27 2. sonstige Rückstellungen 1.047.232,18 1.849.512,35
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten 34.115.439,94 34.294.519,34
1.047.232,18 5.268.201,52
3. Unfertige Leistungen noch nicht abgerechneter Betriebskosten 6.665.389,17 4.980.896,95
4. Erhaltene Anzahlungen auf Betriebskosten -12.655.447,23 -10.662.608,96
51.005.803,20 49.655.324,60 D. VERBINDLICHKEITEN
1. Anleihen 110.000.000,00 110.000.000,00
II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 76.429.559,55 75.820.407,69
3. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 6.767.226,09 8.828.260,15
1. Forderungen Vermietung 774.306,29 364.218,55
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3.025.984,77 3.176.553,49
2. Forderungen aus Grundstücksverkäufen 2.437.026,16 1.687.265,47
5. Verbindlichkeiten gegen Unternehmen mit denen
3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 392.882,22 1.647.026,20
ein Beteiligungsverhältnis besteht 14.845,31 305.195,17
4. Forderungen gegen Unternehmen mit denen ein
6. Sonstige Verbindlichkeiten 6.297.682,39 5.109.842,79
Beteiligungsverhältnis besteht 2.934.427,99 3.094.390,41
davon aus Steuern € 427.953,35 (Vj.: T€ 461)
5. Sonstige Vermögensgegenstände 4.581.283,94 4.021.553,68
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 342,85 (Vj.: T€ 4)
11.119.926,60 10.814.454,31
202.535.298,11 203.240.259,29
III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 19.361.721,32 35.632.599,85
E. PASSIVER RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 273.325,70 314.180,97
81.487.451,12 96.102.378,76
F. PASSIVE LATENTE STEUERN 743.429,45 497.037,52
C. RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN 283.211,65 811.896,21
268.889.708,67 277.516.405,91
268.889.708,67 277.516.405,91
24 ZAHLEN / DATEN / FAKTEN | 25IMMOVATION-Unternehmensgruppe Konzernabschluss 31. Dezember 2017
Ertragslage Vermögenslage
Diese Übersicht zeigt die Geschäftsentwicklung der einzelnen Bereiche Die nachfolgenden Kennzahlen spiegeln die Ertragslage wider: Die für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe maßgebliche Kennzahl „Net Asset Value (NAV)“ beträgt zum Bilanzstichtag 2017 TEUR 150.137,7.
sowie weitere Posten der Konzern-Gewinn -und Verlustrechnung: Die „Loan-to-Value-Ratio (LTV)“ beträgt 59,66 %. Die Ermittlung der Kennzahlen ist im Folgenden dargestellt:
TEUR % Vermögen Verbindlichkeiten
Gesellschaft Projekt / Immobilie
(Marktwert) in Euro in Euro
Rohergebnis aus der Return on Sales
14.505,7 7,1 Druseltalstraße 31 +
Hausbewirtschaftung (Jahresüberschuss / Gesamtleistung) Verwaltungsgebäude Kassel 4.049.308,04 0,00
Brandenburger Straße 11
Rohergebnis aus dem Materialaufwandsquote
8.402,7 58,7 IMMOVATION AG Portfolio Hamm/Sieg, + Kassel 4.344.999,33 34.356.437,20
Verkauf von Grundstücken (Materialaufwand / Gesamtleistung)
Rohergebnis Übrige 1.591,8 Personalaufwandsquote IMMOVATION AG & Co. 1. KG Kommanditanteil 62.000,00 0,00
5,8
(Personalaufwand / Gesamtleistung) IMMOVATION AG & Co. 2. KG Variables Eigenkapital 70.000,00 0,00
Summe Rohergebnis 24.500,2
Abschreibungsquote Portfolio KWH, Kassel, M’gladbach,
Personalaufwand - 3.427,1 7,6 IMMOVATION AG & Co. 3. KG 35.648.135,36 20.866.414,21
(Abschreibungen / Gesamtleistung) St. Augustin, Ludwigsburg
Abschreibungen - 4.518,2
Zinsdeckungsgrad IMMOVATION eG Portfolio Lippstadt, Bergen, Alfeld 4.164.328,80 2.462.998,76
2,2
sonstige betriebliche Aufwendungen - 2.245,8 (EBITDA / Zinsaufwand)
Salamander-Areal KWH:
Beteiligungserträge 45,8 IPSAK GmbH 106.488.866,28 54.437.500,00
Bestand
Finanzergebnis - 8.393,8 Salamander-Areal KWH:
TEUR 388.568,50 0,00
Steuern vom Einkommen BV “Stadtvillen”
1.795,3
und vom Ertrag EBIT Salamander-Areal KWH:
14.354,9 3.079.861,44 0,00
Ergebnis nach Steuern 4.201,8
(Gewinn vor Zinsen und Steuern)
BV “REWE”
Sonstige Steuern -2,4 EBITDA Salamander-Areal KWH:
(Gewinn vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen auf Sachanlagen und 18.873,1 IPSAK Energie GmbH 14.311.269,83 0,00
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände)
Energieversorgung
Periodenergebnis * 4.199,4
IP Höfe am Kaffeeberg LB GmbH Baugrundstück Ludwigsburg 2.292.249,07 0,00
* vom Periodenergebnis sind TEUR 626,3 an fremde Gesellschafter
abzuführen. IP Park Schönfeld Carree KS GmbH Baugrundstück Kassel 9.736.887,83 4.400.000,00
Wohnanlage
IMMOVATION Projekt KS GmbH 4.000,00 0,00
Frankenstraße 42 - Kassel
Finanzlage * IMMOVATION Projekt KS GmbH Wohnanlage
* 7.730.232,00 * 3.228.945,21
Der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit beträgt im Die für die IMMOVATION-Unternehmensgruppe maßgebliche & Co. 4. KG Hirtenweg 26 u.a. - Kassel
Geschäftsjahr TEUR 10.666,2 und ist um Wesentlichen geprägt Kennzahl „Funds from Operations (FFO)“ beträgt zum Bilanz-
IP Lingner Altstadtgarten DD GmbH Robotron-Areal Dresden 48.557.000,00 35.000.000,00
durch die Steuerzahlungen stichtag 2017 TEUR 8.717,6 und ermittelt sich wie folgt:
Zum Bilanzstichtag verfügt die IMMOVATION-Unternehmens- IP Hohe Geest GmbH Portfolio Delmenhorst / Cuxhaven 51.706.352,57 22.262.500,00
gruppe über einen Finanzmittelfonds in Höhe von TEUR 19.361,8. IP Seeviertel GmbH Portfolio Salzgitter 59.970.000,00 45.000.000,00
TEUR * IMMOVATION-Unternehmensgruppe Guthaben bei Kreditinstituten * 19.548.485,77 0,00
TEUR
Cashflow aus der laufenden
10.666,2 Konzernjahresüberschuss 4.199,4
Geschäftstätigkeit
Cashflow aus der Summen 372.152.544,81 222.014.795,38
- 11.040,9 + Abschreibungen auf immaterielle
Investitionstätigkeit
Vermögensgegenstände des Anlage- 4.518,2
Cashflow aus der vermögens und Sachanlagen
- 15.657,3 NAV-Saldo 150.137.749,43
Finanzierungstätigkeit
Finanzmittelfonds am + Abschreibungen auf das
19.361,8 0,0
Ende der Periode Umlaufvermögen LTV 59,66 %
= FFO 8.717,6
* nicht in den Konzernabschluss einbezogene Tochterunternehmen
26 ZAHLEN / DATEN / FAKTEN | 27» Wir verstehen uns als Bindeglied zwischen
Immobilien und Investoren.
Über Jahrzehnte haben wir umfangreiche
Transaktionserfahrung im Bereich Immobilien-
Investments gesammelt. Das sichert uns und unseren
Kapitalgebern einen hervorragenden Marktzugang. «
28 BETEILIGUNGSOPTIONEN | 29IMMOVATION-Unternehmensgruppe
Beteiligungsoptionen für Investoren
Institutionelle Investoren im Fokus Platzierte Kapitalanlagen
Zur Finanzierung von Immobilienprojekten in Deutschland bietet
Genussrechte 1.| 2.| 3. Tranche
die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verschiedene Optionen
Die 1. Tranche mit Genussrechten der IMMOVATION Immobilien
der Beteiligung am Unternehmenserfolg. Für private Kapitalanle-
Handels AG wurde im Jahr 2004 aufgelegt und im Jahr 2008
ger wurde bereits im Jahr 2004 eine erste Genussrechtstranche
platziert. Noch im Jahr 2008 wurde eine 2. Genussrechtstran-
aufgelegt. In den folgenden Jahren wurde die Produktpalette
che emittiert, die zum 31. Dezember 2012 platziert wurde.
mit drei Immobilienfonds (platziert), zwei weiteren Genuss-
Die 3. Genussrechtstranche wurde vom Januar 2014 bis zum
rechtstranchen (platziert) sowie einer Anleihe (Börse Stuttgart)
30.06.2016 angeboten.
ergänzt.
Insgesamt sind an die Genussrechtsanleger der 1., 2. und
Für die zunehmende Zahl und die wachsende Dimension der
3. Tranche bis 31.07.2017 kumuliert ca. 86,3 Millionen Euro
Immobilien-Projekte hat die Unternehmensführung neue Wege
Gesamtkapital zurückgezahlt und Zinsen ausgeschüttet worden.
der Finanzierung eingeschlagen. Die anteilige Projektfinan-
zierung über private Kapitalgeber wurde Mitte 2016 vorerst
Immobilienfonds 1.| 2.| 3. KG
eingestellt und der Fokus auf das Angebot individueller Beteili-
Zur Finanzierung von Immobilien-Projekten wurden seit dem Jahr
gungsprodukte für institutionelle Investoren gerichtet.
2006 drei geschlossene Immobilienfonds aufgelegt und platziert.
Die Fonds haben Wohn-und Gewerbeimmobilien in Deutschland
Maßgeschneiderte Beteiligungen erworben. Der Immobilienbestand der Fonds wird jeweils über
Mit maßgeschneiderten Private Equity-Beteiligungen bieten die zehnjährige Mindestlaufzeit entwickelt und verwaltet.
wir Investoren Lösungen mit einer ausgewogenen Mischung
Der Immobilienfonds der 1. KG hat ein Gesamtinvestitionsvolumen
aus Ertrag und Risiko jenseits unkalkulierbarer Aktienkurse.
von ca. 25 Millionen Euro bei einem Eigenkapitalanteil von 10,1
Die IMMOVATION-Unternehmensgruppe verfügt über die
Millionen Euro. Der Immobilienfonds der 2. KG verfügt über
Expertise und den Zugang zum Immobilienmarkt, mit dem
ein Gesamtinvestitionsvolumen von ca. 45 Millionen Euro bei
renditestarke Objekte zuverlässig identifiziert werden. Mit
einem platzierten Eigenkapitalanteil von ca. 21 Millionen Euro.
unseren Immobilienprojekten sind wir nachweislich in der Lage,
Das Gesamtinvestitionsvolumen des Immobilienfonds der 3. KG
Investoren am prosperierenden Immobilienmarkt Deutschland
umfasst ca. 70 Millionen Euro. Er wurde zum 31.12.2013 mit
erfolgreich zu beteiligen.
einem Eigenkapitalanteil von über 30 Millionen Euro platziert.
Die ersten Investments dieser Art sind zwei Anleihen der
Immokles AG – einer Immobiliengesellschaft der IMMOVATION Mittelstandsanleihe
Unternehmensgruppe. Die Anleihen wurden 2015 (EUR 35 Mio.) Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Kornwest
und 2016 (EUR 45 Mio.) vollständig im Rahmen von Privatplatzie- heim mbH (IPSAK), eine Tochtergesellschaft der IMMOVATION
rungen gezeichnet. Weitere maßgeschneiderte Beteiligungen für AG, hat im Dezember 2012 eine Mittelstandsanleihe an der Börse
institutionelle Investoren werden folgen. Stuttgart begeben. Das Volumen der Anleihe beläuft sich auf
Mit kontinuierlicher Marktbeobachtung und professionellen Due 30 Millionen Euro. Aufgrund der hohen Nachfrage konnte die
Diligence-Analysen werden mögliche Risiken zuverlässig erkannt Zeichnung bereits am ersten Zeichnungstag nach eineinhalb
und die Rentabilität des Investments eingeschätzt. Ideal für Stunden vorzeitig beendet werden. Mit dem Kapital aus der
Investoren, die sich im komplexen Immobilien-Asset engagieren Anleihe wurden von der IPSAK bisher fünf Tochtergesellschaften
möchten und eine kundenorientierte Lösung mit attraktiven gegründet. Sie entwickeln außerhalb des Salamander-Areals u.a.
Renditen und einem optimalen Rendite-Risiko-Profil suchen. Immobilien-Projekte in Deutschland.
30 BETEILIGUNGSOPTIONEN | 31» Wir kaufen, entwickeln und managen großflächige
Liegenschaften in Deutschland und schaffen damit
solide Werte für Investitionen.
Mit regelmäßigen Mieteinnahmen aus Objekten an
vielen verschiedenen Standorten minimieren wir
Risiken und verbinden so Sicherheit mit Ertrag. «
32 INVESTITIONSSTRATEGIE | 33Immobilien-Investitionsstrategie
Rendsburg
Cuxhaven
Schwerin
Delmenhorst Bergen
Lippstadt Salzgitter Berlin
Mönchengladbach
Alfeld
Lünen
Kassel Erfurt
Dresden
Sankt Augustin
Meiningen
Hamm
Ludwigsburg
Burgkirchen
Kornwestheim
Schongau
Lahr
Füssen
Diversifikation als Basis beständiger Einnahmen Investition in regionale Wirtschaftszentren
Immer mehr Menschen bevorzugen das Leben in der Stadt.
Der Bestand aus vermieteten Immobilien ist eine wesentliche
Neben den Metropolen wie Berlin, Frankfurt oder München
Säule zur Finanzierung der Unternehmensentwicklung. Das
verzeichnen auch viele Groß- und Mittelstädte mit wachsender
Portfolio der Unternehmensgruppe wird kontinuierlich erwei-
Einwohnerzahl deutliche Zuwachsraten bei den Immobilien-
tert. Im Rahmen der sicherheitsorientierten Investitionsstra-
preisen. Entscheidend für Investoren: Die mögliche Rendite
tegie werden bevorzugt vermietete Wohnimmobilien an vielen ist aufgrund des niedrigeren Preisniveaus in diesen Städten
verschiedenen Standorten Deutschlands erworben. Mit dem meistens höher als in den bekannten Metropolen. Wichtig ist,
Ankauf von Immobilien in unterschiedlichen Regionen Deutsch- dass die Voraussetzungen für eine positive Entwicklung gegeben
lands können unerwartete Risiken aufgrund unvorhersehbarer sind: wie z.B. ein vielfältiges Arbeitsplatzangebot, eine gute
regionaler Marktentwicklungen weitgehend reduziert werden. Infrastruktur und ein hoher Freizeitwert.
34 INVESTITIONSSTRATEGIE | 35Ankaufsprofil
Wohn- und Gewerbe-Immobilien
Standorte Wohnimmobilien:
ab 20.000 Einwohner in Städten,
Die Ankaufsstrategie der IMMOVATION-Unternehmensgruppe auf ihre Eignung als Inves
titionsobjekt geprüft. Bevorzugt
ist das Resultat aus über 25 Jahren Erfahrung mit Immobili- werden mittlere bis gute Lagen in deutschen Großstädten
strukturstarken Regionen
en-Projekten und -Transaktionen. sowie in Ballungsgebieten. Die gesuchten Objekte sollten sich
in Volleigentum befinden, Portfolios mit Eigentumswohnungen
Für neue Immobilien-Projekte und zur Erweiterung unseres
bzw. Teileigentum werden ebenso wie Erbbaurechtsgrundstücke
Immobilien-Bestandes sucht unsere Research-Abteilung Grund
oder Betreiberimmobilien nicht favorisiert. Standorte Gewerbeimmobilien:
stücke und Gebäude, insbesondere Wohn- bzw. Wohn- und
Gewerbeimmobilien. Ebenfalls gesucht werden klassische Das Investitionsvolumen pro Immobilien-Akquisition sollte ca. 5
ab 50.000 Einwohner in Städten,
Revitalisierungsobjekte und urbane Entwicklungsgrundstücke. Millionen Euro und das Volumen pro Baugrundstück sollte ca.
Auch Objekte mit Instandhaltungsdefiziten/Sanierungsbedarf 1 Million Euro nicht unterschreiten.
strukturstarken Regionen
sowie Interimsnutzungen und Immobilien mit Leerstand werden
Wohnimmobilien Wohn- und Gewerbeimmobilien Büro / Verwaltung / Hotel
Flensburg
Ausschließlich gesucht:
Kiel Objekte in Deutschland
Hamburg Ausgewählt werden Lagen mit Potenzial
auch gerne in der Peripherie von städtischen
Bremen Zentren und Ballungsräumen.
Berlin
Hannover
Wolfsburg Wohnanlagen und Mehrfamilienhaus-Portfolios Gewerbe (max.30 %): Handel, Gastronomie, Bürogebäude, Ärztehäuser, Hotels
Münster Bielefeld Magdeburg Potsdam Ab mind. 5.000 m² Mietfläche Büros, Praxen Auch mit Gastronomie und Mischnutzung
Ab mind. 5.000 m² Mietfläche Innenstadt-Lage, ab mind. 5.000 m² BGF
Dortmund
Essen
Düsseldorf Kassel Leipzig Dresden
Erfurt
Köln
Aachen Jena
Bonn Fulda
Revitalisierungsobjekte Entwicklungs-/Gewerbeflächen Non Performing Loans (NPL)
Wiesbaden Frankfurt
Mainz Würzburg Mikrolage entscheidet:
Mannheim Nürnberg
Heidelberg
Einfache bis gute Lage mit solider Sozialstruktur.
Karlsruhe
Entscheidend für einen möglichen Ankauf ist das
Stuttgart
Augsburg Entwicklungspotenzial der lokalen Mikrolage.
Freiburg i.B. München
Ehem. Industrie-, Verwaltungs-, Handels- und Baugrundstücke, auch in Sanierungsgebieten Wertberichtigte oder in Zahlungsverzug geratene
Gewerbegebäude, Speicherhäuser, Kasernen, ... Ab mind. 3.000 m² Grundstücksfläche Kredite mit Bestandsimmobilien als Sicherheit
Ab mind. 5.000 m² BGF, auch denkmalgeschützt
36 INVESTITIONSSTRATEGIE | 37» Mit dem Kauf von Immobilien übernehmen wir deren
professionelle Bewirtschaftung und sorgen für deren
Wertsicherung und -steigerung.
Das verantwortungsvolle Management sorgt für die
kontinuierliche Vermietung und gewährleistet den
wirtschaftlichen Erfolg. «
38 IMMOBILIENBESTAND | 39Wohnanlagen im Bestand Beispiel I: Wohnanlagen im Bestand — Beispiel II
Portfolio Seeviertel, Salzgitter Portfolio Hohe Geest, Delmenhorst & Cuxhaven
Ein repräsentatives Beispiel für die Investitionsstrategie beim Salzgitter ist ein Paradebeispiel dafür, dass gerade außerhalb Mit dem Kauf des Immobilien-Paketes in Delmenhorst und weitere Wohnbebauung sowie öffentliche Gebäude mit einer
Aufbau des Wohnimmobilien-Bestandes der IMMOVATION- der sogenannten Top-Standorte Immobilien-Perlen zu finden Cuxhaven im Dezember 2014 wurde der Wohnimmobilien-Be- Grund- und Berufsschule.
Unternehmensgruppe in Deutschland ist der Kauf eines Immo- sind. Mit rund 44.000 Einwohnern ist Lebenstedt mit Abstand stand der IMMOVATION-Unternehmensgruppe in Deutschland Cuxhaven ist mit ca. 52.000 Einwohnern das wirtschaftliche Zent-
bilien-Paketes in Salzgitter-Lebenstedt im August 2016. der größte Stadtteil Salzgitters. weiter ausgebaut. rum und Sitz des gleichnamigen Landkreises. Die Stadt verfügt
Das Portfolio besteht aus 920 Wohn- und 19 Gewerbeeinheiten. Das sogenannte Seeviertel, dem das Portfolio seinen Namen Das Portfolio Hohe Geest besteht aus 879 Wohneinheiten und 6 über eine hervorragende Infrastruktur und hat sich zu einem
Die Immobilien wurden überwiegend in den 1950er und 1960er verdankt, zeichnet sich gegenüber den anderen Stadtteilen durch Gewerbeeinheiten. Die Fläche der Wohnanlagen umfasst insge- der führenden Offshore Basishäfen entwickelt. Cuxhaven ist
Jahren gebaut. Sie sind vom Verkäufer bis auf zwei Wohnblöcke seine im Stadtgebiet einmalige Lage zwischen dem Freizeitgebiet samt ca. 55.100 Quadratmeter und ist zu 93 Prozent vermietet. zudem, neben Bremerhaven, der bedeutendste Fischereistand-
seit Anfang der 2000er Jahre kontinuierlich instand gehalten und Salzgittersee und der in 10 Minuten zu Fuß erreichbaren Innen- Die Gewerbeflächen mit insgesamt ca. 757 Quadratmetern sind ort Deutschlands. Die Wohnanlagen im Cuxhavener Westend
grundlegend modernisiert worden. Die Fläche der Wohnanlagen stadt aus. Diese attraktive Kombination macht das Seeviertel zu 96 Prozent vermietet. Die erworbenen Objekte verfügen über (Süderwisch) liegen ruhig und zentral.
umfasst insgesamt ca. 58.500 Quadratmeter und ist mit Stand zu einer besonders gefragten Wohnlage innerhalb Salzgitters. eine solide Bausubstanz und sind in gutem Zustand.
Juni 2018 zu ca. 90 Prozent vermietet. Eingerechnet sind dabei Darüber hinaus profitiert Salzgitter vom vergleichsweise schnel-
Beispiel Bestandsimmobilien in Cuxhaven, Wohngebäude Mozartstraße
Salzgitter, Stadtteil Lebenstedt – Begehrte Wohnlage zwischen Stadtzentrum und Salzgittersee
Positive Standortfaktoren
auch zwei instand zu setzende Wohngebäude mit 64 Wohnungen, len und starken Anstieg der Mietpreise in der Nachbarstadt Geschäfte und Arbeitsplätze in der Cuxhavener Innenstadt, der
die bis zum Ende der Baumaßnahmen vorübergehend unvermie- Braunschweig. Das macht Salzgitter zu einer preiswerten Alter Delmenhorst und Cuxhaven passen hervorragend zur Inves Gewerbegebiete und des Hafens, sind auf kurzem Weg leicht
tet sind. Die Gewerbeeinheiten mit einer Fläche von insgesamt native für Pendler. Vor dem Hintergrund der günstigen Wettbe- titionsstrategie der Unternehmensgruppe. Favorisiert werden erreichbar.
Wohnimmobilien in guten Lagen strukturstarker Regionen und in
ca. 2.300 Quadratmetern sind zu 100 Prozent vermietet. werbssituation – die Wohnqualität des Portfolios liegt weit über
Großstädten. Wesentlich für die Auswahl der Objekte im Norden Ausbau des Immobilienbestandes
dem Niveau der Wettbewerber in Salzgitter – bestehen für das
Investitionsstrategie: Deutschlands war die positive oder mindestens stabile Prognose Das Portfolio wurde gekauft, um den Immobilienbestand
Portfolio auf absehbare Zeit nachhaltig gute Vermietungschancen.
A-Lagen in B- und C-Standorten für die wirtschaftliche Entwicklung der beiden Standorte. der Unternehmensgruppe mittelfristig zu erweitern. Für das
Salzgitter liegt in der Metropolregion Hannover-Braunschweig-
Erschließung weiterer Rendite-Potenziale Die kreisfreie Stadt Delmenhorst ist mit mehr als 75.000 Management der Wohnungen des neuen Immobilien-Paketes
Wolfsburg. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage in einer Das Portfolio Seeviertel wird von der IMMOVATION-Tochter- Einwohnern ein Mittelzentrum zwischen Bremen und Oldenburg. hat die IMMOVATION eine eigene Gesellschaft mit dem Namen
dynamischen Region mit hervorragenden Verkehrsanbindungen gesellschaft ex ante GmbH verwaltet. Neben dem Mieter- und Die Metropolen Hamburg, Hannover, Rhein-Ruhr sind über „Immobilien-Projekt Hohe Geest GmbH“ gegründet. Dabei
und interessanten Standortbedingungen für Unternehmen. Das Gebäudemanagement zählt die Modernisierung von zwei Autobahnen gut erreichbar. Die gekauften Wohnanlagen liegen handelt es sich um das zweite Unternehmen der im November
Oberzentrum mit über 105.000 Einwohnern ist der drittgrößte Wohnblöcken mit 64 Wohnungen zu ihren Aufgaben. Nach ihrer in begehrten Wohngegenden. Das Stadtzentrum ist nur ca. 1,2 2014 gegründeten IMMOVATION-Tochtergesellschaft Immokles
Wirtschaftsstandort in Niedersachsen und Sitz weltweit agieren- Instandsetzung und Modernisierung bis zum Ende des 1. Quartal Kilometer entfernt. Auf kurzem Weg gelangen die Bewohner AG. Die Einnahmen aus den vollvermieteten Wohnungen tragen
der Firmen, wie z.B. die Salzgitter AG, VW AG, Alstom Transport 2019 eröffnen sich zusätzliche Rendite-Potenziale durch die zu den Geschäften in der Innenstadt und zu verschiedenen nachhaltig zur weiteren Expansion und zur finanziellen Stärke der
Deutschland, MAN Nutzfahrzeuge und Robert Bosch Elektronik. anschließende Vermietung der beiden Wohngebäude. Arbeitsplätzen. Das Umfeld der Wohnanlagen ist geprägt durch IMMOVATION-Unternehmensgruppe bei.
40 IMMOBILIENBESTAND BEISPIELE | 41» Die Projektierung, der Bau und der Verkauf
von Eigentumswohnungen bilden den Kern der
Unternehmensaktivitäten.
Erfolgreich realisierte Projekte belegen die
Expertise der Unternehmensgruppe für jede
Phase der Wertschöpfung. «
42 REALISIERTE PROJEKTE | 43Realisierte Projekte — Beispiel I
Salamander-Areal in Kornwestheim
Das Salamander-Areal in Kornwestheim diente jahrzehntelang als Gewerbe und Wohnen kombiniert
Produktionsstätte für Schuhe der Marke Salamander. Aufgrund Bis auf wenige kleine Flächen hat die IPSAK seit dem Kauf des
wirtschaftlicher Probleme wechselte das Salamander-Areal nach Areals alle vermietbaren Gewerbeflächen teilweise aufwendig
dem Jahr 2000 mehrfach den Eigentümer. Ende 2009 erwirbt eine umgebaut und an Dienstleister und Gewerbebetriebe vermietet.
Projektgesellschaft der IMMOVATION AG das Industriedenkmal Hauptmieter ist das Land Baden-Württemberg. Über 30.000
Salamander-Areal mit einer Gesamtgrundstücksfläche von ca. qm des Industriedenkmals wurden von der IPSAK für das neue
41.000 m² und ca. 90.000 m² Bruttogeschossfläche. Grundbuchzentralarchiv des Landes umgebaut. Der Umbau wurde
Die Immobilien-Projektgesellschaft Salamander-Areal Korn- Ende 2017 abgeschlossen. Die Mindestmietdauer beträgt 20 Jahre.
westheim mbH (IPSAK) wurde eigens für den Ankauf und das
Über den Umbau und die Vermietung von Flächen hinaus wurde
Management des Areals gegründet.
eines der denkmalgeschützten Gebäude saniert und zu 70
Salamander-Areal – Übersicht
70 Loft-Mietwohnungen, Büro- und Gewerbefläche, 42 barrierefreie Eigentumswhg, fertig- 8 Stadtvillen mit 64 Eigentumswhg.,
vermietet alle Großflächen vermietet gestellt, verkauft, 5 Gewerbefl. im Verkauf fertiggestellt, verkauft
Kindertagesstätte, Grundbuchzentralarchiv, 79 Eigentumswhg. fertiggestellt, verkauft
vermietet vermietet mit REWE-Lebensmittelmarkt, vermietet
Die IMMOVATION AG ist 100%-ige Gesellschafterin der IPSAK.
Ein Ergebnisabführungsvertrag regelt, dass sämtliche Gewinne Loft-Mietwohnungen umgebaut und vermietet. Auf dem Areal
und Erträge der IMMOVATION AG zufließen. sind außerdem 8 Stadtvillen mit 64 Eigentumswohnungen
errichtet und verkauft sowie eine Kindertagesstätte für über 100
Mit Nutzungsvielfalt zum wirtschaftlichen Erfolg Kinder gebaut und vermietet worden.
Für die Revitalisierung des Salamander-Areals wurde eine Mischung
In der abschließenden Revitalisierungsphase sind seit 2016 weitere
aus aufeinander abgestimmten Nutzungen entwickelt, die im urba-
121 Wohnungen, 5 Gewerbeeinheiten und ein REWE-Lebensmit-
nen Umfeld des Areals zu einem nachhaltigen, wirtschaftlich trag-
telmarkt entstanden. Bis Ende 2016 wurden alle Eigentumswoh-
fähigen Erfolg geführt haben. Die wachsenden Immobilienpreise in
nungen verkauft. Die ersten Wohnungen sind plangemäß zum 30.
der nahen Metropole Stuttgart haben die Gewerbeflächen ebenso
wie die neuen Wohnungen auf dem Salamander-Areal zu einer September 2017 bezugsfertig hergestellt worden. Zum Jahresende
gefragten Alternative gemacht. Mit der Mischung aus Wohnen und 2017 wurde der REWE-Lebensmittelmarkt dem Mieter bezugsfertig
Einkaufen, Dienstleistungen und Gewerbe ist ein lebendiger kleiner übergeben. Zum Ende des ersten Quartals 2018 wurden die letzten
Stadtteil für Kornwestheim entstanden. Eigentumswohnungen und neuen Gewerberäume bezugsfertig.
44 REALISIERTE PROJEKTE – BEISPIEL I | 45Realisierte Projekte — Beispiel II
Konversion Jägerkaserne in Kassel
In der Mitte Deutschlands hat sich eine Wirtschaftsregion mit ca. Eigentumswohnungen der „Park Schönfeld-Villen” (A) sind
450.000 Menschen zum idealen Standort für Handel, Logistik, fertiggestellt und verkauft. Eine weitere Stadtvilla mit 7 Eigen-
Dienstleistung und Industrie entwickelt. Namhafte Firmen wie tumswohnungen, die „Torwache” (B), ist ebenfalls fertiggestellt
Volkswagen, Daimler, Thyssen-Henschel, K+S, Wintershall und und alle Wohnungen sind verkauft.
nicht zuletzt die Universität mit ihrem ausgezeichneten Ruf,
haben in der Region Kassel ihren Sitz.
2. Bauphase: Umbau denkmalgeschützter Gebäude
Mit dem Grundstück der ehemaligen Kaserne wurden auch zwei
Die nordhessische Metropole bietet gute Chancen für ein
denkmalgeschützte Gebäude erworben, die zu Wohnungen umge-
attraktives Rendite-Potenzial: Die Preise für Wohneigentum und
baut wurden. Das Haus „König Jerome” (C) wurde zu 12 Eigen-
Mieten sind von 2015 bis 2016 um durchschnittlich 8% gestie-
gen (IVD in HNA, 03.02.2017).
Denkmal-Immobilie „König Jerome“
Experten gehen davon aus, dass A „Park-Schönfeld-Villen“
mit insgesamt 21 ETW
C mit insgesamt 12 Eigentumswohnungen
die Nachfrage in Kassel weiter „Stadtvilla Torwache“ mit Denkmal-Immobilie „Kurfürst-Wilhelm“
B 7 Eigentumswohnungen D mit 17 Mietwohnungen
steigen wird (Immobilienmarktbe-
„Schlosspark-Villen“ mit
richt Kassel 2016). Die gute wirt- E insgesamt 24 Eigentumswohnungen
schaftliche Entwicklung Kassels
und Zuzüge aus dem Umland
haben die Bevölkerungszahl auf
über 200.000 wachsen lassen. D
C
Konversion Jägerkaserne
Ende Juli 2009 hat die IMMOVA-
TION AG ein Teilgrundstück und
zwei denkmalgeschützte Gebäude B E
der ehemaligen Jägerkaserne in A
zentraler Lage Kassels erworben. Park Schönfeld
Der Standort an einem Land-
schaftspark gegenüber dem
Schloss Schönfeld vereint in besonderer Weise Faktoren, nach tumswohnungen mit Balkon umgebaut. Alle 12 Wohnungen sind
denen viele Käufer suchen: eine ruhige Wohnlage in der Innen- verkauft. Im „Haus Kurfürst Wilhelm” (D) sind 17 Mietwohnungen
stadt mit hervorragender Infrastruktur und einer grünen Umge- entstanden. Das Objekt wurde von der IMMOVATION Immobilien
bung. Die Nähe zum Stadtzentrum Kassels und verschiedene Handels AG & Co. 3. KG, einem Immobilienfonds der IMMOVATION
Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung machen Besorgungen AG, erworben.
für den täglichen Bedarf einfach und bequem. Die verkehrsgüns-
3. Bauphase: Neubau „Schlosspark-Villen“
tige Lage macht das Areal darüber hinaus zu einem idealen
Ausgangpunkt für weiter entfernte Ziele und für Berufspendler. Auf dem letzten verbliebenen Bauplatz wurden bis Ende Juli 2014
mit dem Neubau der „Schlosspark-Villen” drei weitere Stadtvillen
1. Bauphase: Neubau „Park Schönfeld Villen“ (E) bezugsfertig hergestellt. Alle 24 hochwertigen Eigentumswoh-
In einem ersten Bauabschnitt an der Bosestraße wurden nungen in dieser außergewöhnlich attraktiven Lage im Herzen
drei Stadtvillen mit 21 Eigentumswohnungen errichtet. Alle Kassels haben in kurzer Zeit einen Käufer gefunden.
46 REALISIERTE PROJEKTE – BEISPIEL II | 47» Mit neuen Wohnungsbau-Projekten erschließen wir
das Potential des deutschen Immobilienmarktes für
unsere Investoren.
Mit kontinuierlicher Marktbeobachtung und
professionellen Analysen identifizieren wir Standorte
mit positiver Wirtschaftsentwicklung und schätzen die
Rentabilität des Investments zuverlässig ein. «
48
AKTUELLE PROJEKTE | 49Aktuelle Projekte — Beispiel I
Höfe am Kaffeeberg in Ludwigsburg
Die Revitalisierung urbaner Brachflächen mit historischen enger Abstimmung mit dem Denkmalamt saniert und umgebaut.
Gebäuden ist das Spezialgebiet der IMMOVATION-Unterneh- Die Nutzung der Gebäude wird voraussichtlich zum Ende des
mensgruppe. Am Anfang steht die Identifizierung von Flächen, 2. Quartals 2019 möglich sein.
die das Potenzial für lukrative Renditechancen haben. Ein solches
Stadtentwicklung in historischem Umfeld
außergewöhnliches Entwicklungspotenzial bietet das Grundstück
des ehemaligen Polizeiareals in Ludwigsburg. Seine Lage direkt In der repräsentativen Lage am Schloss Ludwigburg hat die
gegenüber dem barocken Residenzschloss mit seiner ausge- Bewahrung und die sensible Weiterentwicklung des barocken
dehnten Parkanlage entlang der Schlossstraße, ist prädestiniert Stadtbildes große Bedeutung. Für die beste städtebauliche
für die Entwicklung hochwertiger Eigentumswohnungen. Das Lösung dieser Aufgabe wurde von der Projektgesellschaft und
Grundstück mit einer Fläche von ca. 4.000 Quadratmetern wurde der Stadt Ludwigsburg ein Architekturwettbewerb ausgeschrie-
von einer Projektgesellschaft der IMMOVATION-Unternehmens- ben. Überzeugt hat ein Entwurf, der die stadtbildprägenden
gruppe im Januar 2013 erworben. historischen Gebäude erhält und nach ihrer Restaurierung eine
Residenzschloss Ludwigsburg | Foto: Wolfgang Vogt
Neubau von 40 Eigentumswohnungen gewerbliche Nutzung vorsieht. Im rückwärtigen Bereich des
Das Schaffen neuen Wohnraums ist der städtebauliche Schwer- Areals ist dagegen der Bau von Wohngebäuden vorgesehen, die
punkt des Projektes. In sieben neuen Wohngebäuden entstehen sich um drei Wohnhöfe gruppieren. Sie geben dem Projekt, zusam-
40 Eigentumswohnungen. Darüber hinaus werden zwei denkmal- men mit der angrenzenden Straße „Kaffeeberg“, seinen Namen.
geschützte Gebäude, der „Grafenbau“ und der „Gesandtenbau“ Der Entwurf wurde von den Architekten der GLOBAL CONZEPT
saniert und ein Neubau errichtet. Geplant ist, diese drei Gebäude GmbH, einer Gesellschaft der IMMOVATION-Unternehmens-
an Dienstleister zu vermieten (Büros). gruppe, konkretisiert. Das Resultat wurde mit den Vertretern der
Nach umfangreichen Tiefbauarbeiten ab Juli 2017 wurde im Okto- Stadt Ludwigsburg und deren Gestaltungsbeirat abgestimmt.
ber 2017 plangemäß mit dem Bau der Wohnhäuser begonnen. Parallel dazu untersuchte die Denkmalschutzbehörde den
Parallel dazu startete der Verkauf der Eigentumswohnungen. Bestand des Grafen- und Gesandtenbaus. Daraus wurden die
Bis Juli 2018 sind 40 % der Wohnungen verkauft bzw. reserviert Vorgaben abgeleitet, die bei der sensiblen Restaurierung der
worden. Die Wohnungen werden bis zum 31.08.2019 bezugs- historischen Gebäude zu beachten sind.
fertig. Darüber hinaus werden die beiden Denkmalgebäude in
50 AKTUELLE PROJEKTE BEISPIEL I | 51Sie können auch lesen
