Shopping in Echtzeit Lebenszyklen von Handelskonzepten werden kürzer, Standorte angreifbarer - was ist zu tun? - BMWi
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Shopping in Echtzeit
Lebenszyklen von Handelskonzepten werden kürzer, Standorte angreifbarer – was ist zu tun?
Dialogplattform Einzelhandel
Bundesministerium für Wirtschaft
14. Dezember 2016
Christoph Meyer
Geschäftsführender Gesellschafter
Quelle: Immobilienzeitung, 12.02.2009 CM Best Retail Properties GmbH
Im Einzelhandel ist die Zeit der Gewissheit vorbei!
Der deutsche Einzelhandel leidet unter Zukunftsängsten Schlagwortwolke aus einer Händlerbefragung des HDE – Handelsverband Deutschland
Deutscher Städte- und Gemeindebund befürchtet Ladensterben
Quelle: Deutscher Städte- und
Gemeindebund
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 4
Trotzdem gehen Retail Investments ungebremst weiter
Retail Investments
Deutschland
2005 – 2015
Quelle: CBRE
Transaktionsvolumen am deutschen Einzelhandelsimmobilienmarkt mit
neuem Hoch wie 2006
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 5
Aber niemand weiß, wer das Sagen über die Immobilie hat – es gibt keine
Gesprächspartner für Kommunen und weitere Stakeholder
Internat. Private Internationale Intern. reiche
Equity Fund A Pensionskasse B Privatperson C
Investment-Management-
Verbriefung Finanzierung
Gesellschaft / Initiator in
Großbritannien
Intern. Private
Fund D
Ankauf
Internationale
Bank (deutscher Immobilien-
Pensionskasse
Herkunft) portfolio in
E
Deutschland
Intern. reiche
Privatperson F Treuhand-
Grundstücksholding (niederländische B.V.)
gesellschaft in
Niederlanden
stellt
Grundstücksges. Grundstücksges. Grundstücksges. Geschäftsführer
Typische Eigentümerstruktur (B.V.) (B.V.) (B.V.)
eines Immobilienportfolios
Deutsche Deutsche
Deutsche Immobilie
Immobilie Immobilie
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 9
Das war mal anders!
Märkte und kleinteiliges Ladenhandwerk
> 1000
Jahre
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 8
Warenhäuser
> 150 1852 Gründung Le Bon Marché
Jahre
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 9
Shoppingcenter
> 50
1956 Eröffnung Southdale Center
Jahre
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 10Pop-up-Stores
< 0,08 Jahre
Berlin, Hauptbahnhof Foto: CM Best Retail
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 11Und: Der Wettbewerbsdruck wächst weiter und das Karussell dreht sich immer schneller
Quellen: BBE, bvh 2013 und
Mittelwert verschiedener
Schätzungen (u.a.
elaboratum, Prof.
Heinemann, Verbände)
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 12Was ist zu tun?
Grundgedanke
Der stationäre Einzelhandel ist schützenswert. Denn es dreht sich um mehr als reine Waren-
versorgung. Er ist von immenser Bedeutung für die Existenz der mitteleuropäischen Stadt
und unser Sozialleben insgesamt.
Quelle: Weihnachtsgruß 2013 des Beratungsunternehmens
für Handelsimmobilien CM Best Retail Properties
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 14Grundgedanke
Ohne Handel keine Stadt, ohne Stadt kein Handel – nur attraktive Standorte sind
prosperierend und nachhaltig
In den USA entstanden: Die Diskussion zu sogenannten Third Places
1st Place: Die eigene Wohnung
2nd Place: Der eigene Arbeitsplatz
3rd Place: Der eigene Ort der Freizeitgestaltung
Deshalb:
• Optimale Aufenthaltsqualität gewährleisten
• SOS – Sicherheit, Ordnung, Sauberkeit
• Originäre Erlebnisse vermitteln
• Identifikation ermöglichen („meine“ Stadt)
• Nur wer sich wohlfühlt, kauft gerne (und somit
viel) ein
• Nur wenn in der Stadt eingekauft wird,
überlebt die Stadt
Foto: BID Sachsentor, Hamburg-Bergedorf
© CM Best Retail Properties GmbH 2016 Folie 15Generelle
Empfehlung
Ein „3rd Place“ darf nicht gerade dann geschlossen sein, wenn die Mehrheit der
Menschen Freizeit hat – daher: Sonntagsöffnung generell erlauben
• Die meisten Käufe im Internet werden
getätigt, wenn die Läden in Deutschland
geschlossen sind
• Selbst in christlicheren Ländern wie Italien
oder Spanien ist die Sonntagsöffnung
selbstverständlich
Das Netz schließt nie!
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 16Standortaufwertung
Mehr BIDs (in NRW und Berlin: Immobilien- und Standortgemeinschaften), ein
erfolgreiches Mittel zur Standortaufwertung, einführen
Oberzentren* 6
Mittelzentren 7
Grundzentren u. ä. 0
Insg. 13
*Oberzentren: Bremen, Flensburg, Hamburg und Wuppertal sowie Gießen
(Teil eines oberzentralen Verbunds); Mittelzentren: Baunatal, Bergisch
Gladbach, Elmshorn, Gelsenkirchen, Gütersloh, Norderstedt und
Offenbach
In der Kaufmannsstadt Hamburg aktuell allein
12 BIDs!!!
Quelle: Handelskammer Hamburg
© CM Best Retail Properties GmbH 2016 Folie 17Standortaufwertung
Bei einem BID werden alle Akteure vernetzt und im Sinne der Standortaufwertung aktiv
• Zusammenwirken aller Akteure:
Immobilieneigentümer, örtlicher
Einzelhandel, Behörden,
Lokalpolitikwirtschaft, IHK etc.
• Gemeinsam mit allen Beteiligten klar
definierter Aktionsplan
• Verbindliche Zahlungen der Eigentümer
für fünf Jahre
• keine Trittbrettfahrer
• Aufbruchsstimmung für den Standort
Foto: BID Sachsentor, Hamburg-Bergedorf
© CM Best Retail Properties GmbH 2016 Folie 18Standortaufwertung
Fördermittel bereitstellen und Standortinitiativen
professionalisieren
Nicht nur fördern, sondern auch fordern, nämlich
• einheitliche Öffnungszeiten in Geschäftsstraßen
• Gründung von Werbegemeinschaften nach dem Vorbild von EKZ
• gemeinsamen Internetauftritt
• ggf. gemeinsamen Onlinehandel (Beispiel: Mönchengladbach)
• ggf. gemeinsamen Lieferservice
Wichtig: Trittbrettfahrer vermeiden (meist Filialisten)
Deshalb: Ggf. juristisches Instrumentarium der BID-Gesetzgebung
nutzen
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 19Handel und Immobilie
Mehr Investitionen in Modernisierungen vorhandener Handelsimmobilien vornehmen
• Insbesondere Warenhäuser können ihre wichtige zentrale Rolle in den Städten nur noch mit immensen
Investitionen erfüllen
• Aber auch großer Investitionsstau bei innerstädtischen EKZ aus insbesondere aus 1970er und 1980er Jahren
sowie bei Geschäftshäusern
Positives Beispiel: KaDeWe Berlin Umbau 2016 – 2021
Quelle: KaDeWe
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 20Handel und Immobilie
Umnutzungspotenziale bei vorhandenen
Immobilien an zentralen Standorten nutzen
Geschäftshausentwicklung Berlin-Moabit,
Turmstraße (ehem. Hertie)
Projektentwickler:
MIB AG
Foto: CM Best Retail
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 21Handel und Immobilie Flexibilität ist oberstes Gebot bei der Entwicklung neuer Handelsimmobilien Im Wettbewerb mit dem Internet muss die Handelsimmobilie der Zukunft wie ein Theater funktionieren • Für jedes Produkt eine neue einzigartige Umgebung schaffen • Immer schneller neue Inszenierungen ermöglichen • Alle Akteure, Händler, Eigentümer, Architekten, müssen flexibler werden Nur wenn sich der stationäre Einzelhandel deutlich schneller entwickelt und dynamisch auf Veränderungen reagiert, hat er eine Chance bei den Kunden von heute und von morgen! © CM Best Retail Properties GmbH Folie 22
Genehmigungspraxis
Wenn der Standort stimmt: Vorfahrt für Refurbishments, statt für Neubau
Stadt Delmenhorst scheitert mit „Knochen-Modell“ für Lange Straße auf ganzer Linie
EKZ-Projekt
Foto:
Konczak, Delme Report
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 23Genehmigungs-
leitlinien
Wenn Neubau, dann neue Shoppingcenter nur in existierenden Zentren bauen
Berlin übernimmt entsprechende IHK-Forderungen an neue Einkaufszentren in STEP Zentren
• Neue Einkaufszentren sollen in den Hauptlagen der bestehenden Zentren
angesiedelt werden.
• Einkaufszentren müssen „richtig“ dimensioniert werden, um die
Stadtzentren zu stärken.
• Der Nutzungsmix in Zentren ist zu definieren.
• Einkaufszentren sind in das vorhandene Fußwegesystem zu integrieren.
• Vorhaben sollen sich nach außen öffnen und das bestehende Zentrum
beleben.
• Das Stellplatzangebot neuer Großvorhaben soll zur Stärkung der
bestehenden Zentren beitragen.
• Einkaufszentren sind verkehrlich zu integrieren.
• Die Gestaltung der Einkaufszentren muss ihrer Bedeutung für die Stadt
gerecht werden.
• Die öffentliche Hand muss Rahmenbedingungen definieren und ein
Vorhaben in ein Gesamtpaket zur Stärkung der Zentren integrieren.
Quelle: Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin)
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 24Genehmigungs-
leitlinien
Sortimentslisten nicht als starres Instrument nutzen
• Branchenmix verschiedener Städte sehr unterschiedlich
• Selbst Struktur der Bezirkszentren in Metropolen
teilweise stark abweichend
• Sortimentslisten oft weltfremd
• Sortimentsbeschränkungen bremsen Dynamik bei der
Weiterentwicklung bestehender Handelsimmobilien und
Einzelhandelsbetriebe
• Sie verhindern häufig eigentlich sinnvollen Angebotsmix
Quelle: Hamburger Leitlinien für den Einzelhandel
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 25Genehmigungs-
leitlinien
Ungezügelte Flächenexpansion ist nur noch ein Scheinproblem,
Annahme der Großflächigkeit gemäß § 11.3 BauNVO nicht mehr zeitgemäß,
deshalb: Auch größere Ansiedlungen zulassen (Großflächigkeit ab 2.000 m²)
• § 11.3 verhindert Dynamik bei Veränderungen der Betriebsformen
• Bisherige Auswirkung: Einseitige Bevorzugung von Discountern
• aber: mittlerweile haben selbst moderne Discounter mehr als 800 m² VKF
Verkaufsfläche im
Einzelhandel in Deutschland
in den Jahren 1970 bis 2015
(in Millionen Quadratmeter)
Quelle: Statista 2016
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 26Genehmigungs-
leitlinien
Stellplatzablösebeträge dienen häufig nur Aufbesserung der Gemeindekassen,
deshalb Stellplatzablöse generell abschaffen
• Stellplatzablöse wird häufig sogar dann gefordert, wenn geplante Stellplätze
von der Gemeinde nicht genehmigt werden
• Stellplatzablösebeträge gleichbleibend trotz steigender Kundenanteile von
ÖPNV- und Fahrradnutzern
• Dadurch: Stellplatzablöse unnützer Kostentreiber, der notwendige
Bauinvestitionen verhindert
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 27Zusammenfassung
„Waffen“-Gleichheit zwischen Online-Handel und stationärem Einzelhandel herstellen
Internet und daher auch Online-Handel beinahe völlig unreguliert
Stationärer Handel unterliegt hingegen extrem starken Restriktionen auf folgenden Sektoren:
• Starre Genehmigungspolitik beim Bau von Handelsimmobilien und Ansiedlung von Betrieben
• Höhere Anforderungen an Betriebsimmobilien selbst (teurere Architektur, wegen Kundenverkehr stärkere
Sicherheitsstandards)
• Kürzere Betriebszeiten
• Höhere Kosten (Mieten, Personal etc.)
• Arbeitgeberunfreundlicheres Arbeitsrecht (z.B. Arbeitszeiten)
Investitionen in Handelsimmobilien sind lebenswichtig für unsere Städte wichtig,
deshalb:
• Restriktionen für Investoren und stationären Handel weitgehend beseitigen
• Positives Investitionsklima schaffen (Willkommenskultur für Investoren)
• Örtlichen Einzelhandel unterstützen
© CM Best Retail Properties GmbH Folie 28Weihnachtskarte von CM Best Retail 2016 (Versand in den kommenden Tagen)
Auf Wiedersehen beim
Christoph Meyer
Geschäftsführender Gesellschafter
CM Best Retail Properties GmbH
Wittenbergplatz 1, 10789 Berlin
Telefon: +49-30-887 10 99-0
E-Mail: christoph.meyer@cm-bestretail.com
www.cm-bestretail.com
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