Stadt Cottbus/Chóśebuz - "Sondergebiet Hermannstraße" - Stadt Cottbus/Chóśebuz
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Stadt Cottbus/Chóśebuz Bebauungsplan O/20/106 „Sondergebiet Hermannstraße“ Begründung Entwurf Fassung 01. April 2021
CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Impressum
Plangeber Stadt Cottbus/Chóśebuz
vertreten durch
Geschäftsbereich IV
Fachbereich Stadtentwicklung
Karl-Marx-Straße 67
03044 Cottbus
Planvorhaben Bebauungsplan
Nr. O/20/106 „Sondergebiet Hermannstraße“
Planverfahren Erstaufstellung Regelverfahren
Planstand 01. April 2021
Planverfasser Planungsbüro Wolff
Bonnaskenstraße 18 19
03044 Cottbus
Plangrundlage Vermessungsbüro Strese und Rehs
Dreifertstraße 2
03044 Cottbus
Inhaltsverzeichnis
1 Einführung 3
1.1 Plangebiet 3
1.2 Verfahren 3
1.3 Plan- und Kartengrundlage 4
1.4 Anlass, Ziel und Zweck 4
2 Planerische Grundlagen 5
2.1 Landes- und Regionalplanung 5
2.2 Fachgesetzliche Vorgaben 7
2.2.1 Umweltrecht 7
2.2.2 Sonstige Bindungen 7
2.2.3 Formelle Planungen 7
2.2.4 Informelle Planungen und Konzepte 8
2.2.5 Sonstige Planungen und Vorhaben 8
3 Städtebauliche Rahmenbedingungen 8
3.1 Natürliche Standorteigenschaften 8
3.2 Erschließung 9
3.3 Nutzung 11
3.4 Umwelt 12
4 Planungskonzept 12
5 Rechtsverbindliche Festsetzungen 15
5.1 Geltungsbereich 15
5.2 Flächennutzung 16
5.3 Verkehrsflächen 16
5.4 Art der baulichen Nutzung 17
5.4.1 Sonstiges Sondergebiet 17
5.4.3 Grünfläche 21
5.5 Maß der baulichen Nutzung 22
5.5.1 Grundfläche 22
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CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
5.5.2 GFZ 23
5.5.3 Höhe 23
5.5.4 Obergrenzen § 17 BauNVO 24
5.6 Überbaubare Grundstücksflächen 24
5.7 Weitere bauplanungsrechtliche Festsetzungen 25
5.7.1 Regelungen zum Immissionsschutz 25
5.7.2 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 25
5.7.3 Grünordnerische Festsetzungen 26
5.8 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 27
5.9 Kennzeichnungen / Nachrichtliche Übernahmen 28
5.10 Vermerke / Hinweise 29
5.10.1 Vermerke 29
5.10.2 Hinweise 29
6 Planrechtfertigung / Auswirkungen 31
6.1 Entwicklung aus dem FNP 31
6.2 Beachtung informelle Planungen 31
6.3 Landesplanung 31
6.4 Städtebauliche Auswirkungen 33
6.5 Umwelt / Natur 34
6.5.1 Umweltprüfung 34
6.5.2 Besonderer Artenschutz 34
6.5.3 Natura-2000-Schutzssystem 35
6.5.4 Sonstige bindende Umweltbelange 35
6.5.5 Baumschutz 36
6.5.6 Eingriffsbewältigung 36
6.5.7 Schallschutz 36
6.6 Sonstige Auswirkungen 36
7 Umweltbericht 37
7.1 Einleitung 37
7.1.1 Kurzdarstellung der Ziele und Inhalte der Planung 37
7.1.2 Umweltschutzziele 39
7.2 Umweltwirkungen 41
7.2.1 Bestandsaufnahme 42
7.2.2 Prognose 47
7.2.3 Maßnahmen 49
7.2.4 Alternativen 51
7.3 Zusätzliche Angaben 51
7.3.1 Technische Verfahren 51
7.3.2 Überwachungsmaßnahmen 52
7.3.3 Zusammenfassung 52
7.3.4 Referenzliste der Quellen 53
8 Anhang 55
8.1 Flächenbilanz 55
8.2 Bilanz Grundflächen / Überbauung 55
8.3 Pflanzlisten 56
Pflanzliste 1 (Bäume) 56
Pflanzliste 1 (Sträucher) 56
8.4 Sortimentsliste 57
8.5 Quellenangaben 58
8.6 Rechtsgrundlagen 59
9 Übersicht Anlagen 59
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CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
1 Einführung
1.1 Plangebiet
Das Planvorhaben betrifft den Bebauungsplan (B-Plan) Nr. O/20/106 „Sondergebiet Plangebiet
Hermannstraße“ im Stadtsteil Sandow (nachfolgend Plangebiet genannt).
Übersichtskarte
Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Cottbus, Flur 100, östlich des Stadtzentrums, Lage
unmittelbar an der Sandower Hauptstraße.
Der räumliche Geltungsbereich des B-Planes schließt zwecks Sicherung von Großgrün-
beständen neben dem Grundstück von REWE (Flurstücke 531 und 536) auch umge-
bende Verkehrs- und Grünflächen (Teilflächen der städtischen Flurstücke 610, 613, 636,
637) ein.
Zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und zum Ausschluss
möglicher städtebaulicher und funktioneller Konflikte soll auch das in Privatbesitz befind-
liche Flurstück 545 (ehemaliger Blumenpavillon) in die Planung einbezogen werden.
Der Geltungsbereich umfasst damit eine Gesamtfläche von ca. 1,7 ha. Flächengröße
1.2 Verfahren
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 26.09.2018 den Aufstellungsbeschluss ge- Aufstellungsbeschluss
fasst und damit das Planverfahren formell eingeleitet.
Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage des Baugesetzbuches (BauGB) im „Regel- Rechtsgrundlagen
verfahren“ mit Umweltprüfung aufgestellt. Darüber hinaus werden die einschlägigen Regelverfahren
Fachgesetze beachtet.
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CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Ein Bauleitplan durchläuft ein vorgegebenes u. U. umfangreiches Aufstellungsverfahren, Verfahrensstand
in dem die betroffenen Behörden, Träger der öffentlichen Belange (TöB), Nachbarge-
meinden sowie die Öffentlichkeit eingebunden werden.
Die vorliegende Fassung des B-Planes ist die Schlussfassung, die als Satzung be- Schlussfassung
schlossen wird.
Im Rahmen der Abwägung eingeflossen sind die Ergebnisse der vorangegangenen Be-
teiligungsverfahren.
Im Anhang ist eine Verfahrensübersicht beigefügt, die den gesamten Verfahrensverlauf Verfahrensübersicht
widerspiegelt.
1.3 Plan- und Kartengrundlage
Die Planzeichnung ist auf einem durch einen öffentlich bestellten Vermesser hergestell- Plan- und Kartengrundlage
ten Lageplan mit Stand vom April 2017 angefertigt. Sie genügt somit den Anforderungen
der Planzeichenverordnung.
Die Katasterangaben entsprechen dem Stand vom 26.03.2017 Die örtliche Aufnahme
hat den Stand 15.03.2017. Der Lageplan wurde am 07.04.2017 angefertigt bzw. über-
geben.
Das Lagesystem der Kartengrundlage der Planzeichnung ist ETRS 89. Das Höhenbe-
zugssystem der Planunterlage ist DHHN 92.
Zusätzlich werden u. U. aktuelle Geobasisdaten (Topografische Karten, Luftbilder u. dgl.
aus dem Web-Dienst www.geobasis-bb.de) der ©Landesvermessung und Geobasisin-
formation Brandenburg © GeoBasis-DE/LGB als Grundlage herangezogen.
1.4 Anlass, Ziel und Zweck
Bauleitpläne sind aufzustellen, „sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung
und Ordnung erforderlich ist“.
Der Einzelhandel unterliegt einem starken Strukturwandel. Dieser ist u. a. gekenn- Ziel / Zweck
zeichnet durch
- Konzentration und Filialisierung
- Veränderung der Einkaufgewohnheiten
- Dominanz der Supermärkte und Discounter bei der Grundversorgung
- Tendenz zur Ansiedlung multifunktioneller Großstrukturen außerhalb der
Zentren
Die fortschreitende Konzentration im Einzelhandel, das auf Grund von Kundenwünschen
erforderliche, und in den letzten Jahren gestiegene und vielfältigere Warenangebot, eine
moderne Ausstattung der Ladeneinrichtungen und Kassenzonen, geräumigere Gänge
zum Befahren mit Einkaufswagen und zum Einräumen sowie die Präsentation der Wa-
ren, die Vorhaltung von Packtischen sowie Behältern zum gesetzlich vorgeschriebenen
Sammeln der Verpackungen erfordern heute aus Sicht des Lebensmitteleinzelhandels
eine, gemessen an den Anforderungen, die noch vor wenigen Jahren galten, wesentlich
größere Verkaufsfläche.
Es werden auch größere Kapazitäten für das Vorhalten von Waren im Verkaufsraum und
im Lager benötigt, um die Zyklen der Belieferung zu strecken und damit den Verkehrs-
aufwand zu reduzieren. Der Verkaufsraum wird teilweise zum Lager. Die Lagerflächen
selbst werden verkleinert.
Das erforderliche Vergrößern der Verkaufsflächen erfolgt unter Beachtung dieser Bedin-
gungen im Wesentlichen ohne grundlegende Änderungen der bisher angebotenen Sor-
timente.
Um die Ankerfunktion auch zukünftig erfüllen zu können, konkurrenzfähig zu bleiben und
den Anforderungen an eine moderne kundenorientierte Handelskultur gerecht zu wer-
den, ist beabsichtigt, den Standort an der Sandower Hauptstraße umzustrukturieren.
Als Eigentümer der Flurstücke 531 und 536 in der Flur 100 der Gemarkung Sandow hat Anlass
die REWE-Markt GmbH mit Schreiben vom 23.01.2017 bei der Stadt Cottbus die Auf-
stellung eines Bebauungsplanes (BBP) zu Gunsten einer baulichen Erweiterung und
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CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Umgestaltung des in ihrem Besitz befindlichen Einkaufskomplexes Hermannstraße 16
beantragt.
Der Bebauungsplan soll sowohl die Zulässigkeitsvoraussetzungen für eine städtebaulich
vertretbare Erweiterung der Verkaufsfläche des bestehenden Einkaufskomplexes schaf-
fen als auch den Einzelhandelsstandort als solchen planungsrechtlich sichern.
Ziel ist ferner die Verbesserung der Parkplatzsituation (breitere Stellplätze), sowie die
Neugestaltung der fußläufigen Beziehungen innerhalb der derzeitigen REWE-Flächen
(Verzicht auf Quer- und Längsverbindungen innerhalb des Parkplatzbereiches).
Auch soll der allgemeinen Entwicklung technologischer und hygienischer Anforderungen
sowie der Anpassung an marktfähige Konzepte Rechnung getragen werden. Verbes-
serte Warenpräsentationen, großzügige Verkehrs- und Bewegungsflächen, größere
Gangbreiten, die eine effizientere Bestückung ermöglichen und zur Vereinfachung von
Betriebsabläufen beitragen, stehen dabei im Vordergrund.
Eine wesentliche Sortimentserweiterung oder grundsätzliche Änderung wird nicht ange-
strebt. Für den ehemaligen Blumenpavillon wird vom Eigentümer der Ausbau zu einem
„Asia-Imbiss“, einem Nagelstudio und einer Reinigungsannahme angestrebt.
Die vorgesehenen Erweiterungs- und. Umgestaltungsmaßnahmen des an seinem
Standort gefestigten Einkaufskomplexes stehen in Einklang mit den im Einzelhandels-
und Zentrenkonzept (EHZK) der Stadt Cottbus (Stand Fortschreibung 2015/16) durch
die BBE Handelsberatung GmbH gutachterlich untersetzten Ziele der Einzelhandelsent-
wicklung in der Stadt.
Die geplanten Maßnahmen sind im Rahmen des bestehenden Baurechts nicht möglich. Aufgabe
Als Voraussetzung zur Realisierung ist ein Bebauungsplan aufzustellen. Erforderlichkeit
Ohne Planung lassen sich die Ziele, obwohl der Standort im so genannten „Innenbe-
reich“ liegt und bereits einen großflächigen Markt beherbergt, nicht verwirklichen, da
- die städtebaulichen Konflikte nur durch Planung gelöst werden können
- großflächige Handelseinrichtungen, außer in Kerngebieten, nur in einem ent-
sprechenden Sondergebiet zulässig sind.
Es ist also erforderlich, für das betroffene Grundstück ein Planverfahren einzuleiten, um
die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für das aus der Sicht der Stadt erforderli-
chen Vorhaben zu schaffen.
Die Stadt wird durch den Bebauungsplan die verbrauchernahe Versorgung der Bevöl-
kerung auch für die Zukunft nachhaltig sichern.
Insbesondere sind die Verträglichkeit und Vereinbarkeit hinsichtlich der Erschließung
sowie die Größe der Verkaufsfläche und das Sortiment zu regeln.
Es ist sicherzustellen, dass weiterhin keine erheblichen Belastungen der Anwohner ent-
stehen und dass die Umweltbedingungen sich nicht verschlechtern.
2 Planerische Grundlagen
2.1 Landes- und Regionalplanung
Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen. Landes- und Regionalpla-
nung
Aus raumordnerischer Sicht sind aktuell folgende Rechtsgrundlagen verbindlich.
Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan „Hauptstadtregion Berlin-Branden- LEP HR
burg“ (LEP HR) vom 29. April 2019 wurde am 13.05.2019 im Gesetz- und Verordnungs-
blatt für das Land Brandenburg, Teil II – Verordnungen, bekanntgemacht.
Diese Verordnung ist am 1. Juli 2019 in Kraft betreten. Der LEP HR ist also ab diesem
Zeitpunkt für den B-Plan relevant.
Folgende Ziele des LEP HR sind relevant
Z 2.6 Bindung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen an Zentrale Orte
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungs-
verordnung (BauNVO) sind nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot).
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CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Z 2.7 Schutz benachbarter Zentren
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen dürfen nach Art, Lage und Umfang die Ent-
wicklung und Funktionsfähigkeit bestehender oder geplanter zentraler Versorgungsbe-
reiche benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevöl-
kerung in benachbarten Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigen (raumordnerisches
Beeinträchtigungsverbot).
Z 2.13 Einordnung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen innerhalb Zentraler
Orte
(1) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit sonstigen zentrenrelevanten Sortimen-
ten gemäß Tabelle 1 Nummer 1.2 sind nur in Zentralen Versorgungsbereichen zulässig
(Integrationsgebot).
(2) Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment
gemäß Tabelle 1 Nummer 2 sind auch außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche
zulässig, sofern die vorhabenbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsorti-
mente zehn Prozent nicht überschreitet. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit
zentrenrelevantem Sortiment für die Nahversorgung gemäß Tabelle 1 Nummer 1.1 sind
auch außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche zulässig.
(3) Vorhandene genehmigte großflächige Einzelhandelseinrichtungen außerhalb Zent-
raler Versorgungsbereiche im Sinne von Absatz 1 können verändert werden, wenn hier-
durch die genehmigte Verkaufsfläche sowohl insgesamt, als auch für nahversorgungs-
relevante Sortimente und sonstige zentrenrelevante Sortimente (Tabelle 1 Nummer 1.1
und 1.2) nicht erhöht wird. G 2.11 bleibt unberührt. Durch die Veränderung darf keine
Umwandlung zu einem Hersteller- Direktverkaufszentrum im Sinne von Z 2.9 erfolgen.
Z 3.1 Zentralörtliche Gliederung
Im Rahmen der zentralörtlichen Gliederung sind die übergemeindlich wirkenden Ange-
bote der Daseinsvorsorge vorrangig in den Zentralen Orten zu konzentrieren, um ein
vielseitiges und erreichbares Angebot für alle Bevölkerungsgruppen im jeweiligen Ver-
flechtungsbereich zu erhalten. In der zentralörtlichen Gliederung der Hauptstadtregion
Berlin-Brandenburg werden Zentrale Orte der Stufen Metropole, Oberzentrum und Mit-
telzentrum festgelegt.
Z 3.5 Oberzentren
(1) Oberzentren sind die Landeshauptstadt Potsdam, Brandenburg an der Havel, Cott-
bus / Chóśebuz und Frankfurt (Oder).
(2) In den Oberzentren sind die hochwertigen Funktionen der Daseinsvorsorge mit über-
regionaler Bedeutung räumlich zu konzentrieren. Dazu sind Waren- und Dienstleistungs-
angebote des spezialisierten höheren Bedarfes zu sichern und zu qualifizieren.
Das Plangebiet liegt in der Planungsregion Lausitz-Spreewald. Zielvorgaben der Regio- Ziele Regionalplan
nalplanung für das Planvorhaben bestehen nicht.
Für die Bewertung der vorliegenden Planung sind folgende Grundsätze der Raumord- Grundsätze Raumordnung
nung relevant.
Die Grundsätze aus § 5 Abs. 1, 2 und 4 LEPro 2007 (Konzentration der Siedlungsent- LEPro 2007
wicklung auf Zentrale Orte; Vorrang von Innen- vor Außenentwicklung; Stärkung des
innerstädtischen Einzelhandels, Sicherung der verbrauchernahen Grundversorgung)
sind zu beachten.
G 2.8 Angemessene Dimensionierung LEP HR
Neue oder zu erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen in den Zentralen Or-
ten sollen der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot).
G 2.11 Strukturverträgliche Kaufkraftbindung
Bei der Entwicklung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen soll dafür Sorge getragen
werden, dass nicht mehr als 25 Prozent der sortimentsspezifischen Kaufkraft im ein-
schlägigen Bezugsraum gebunden werden.
G 3.2 Grundversorgung
Die Funktionen der Grundversorgung sollen in allen Gemeinden abgesichert werden.
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G 5.1 Innenentwicklung und Funktionsmischung
(1) Die Siedlungsentwicklung soll unter Nutzung von Nachverdichtungspotenzialen in-
nerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Inf-
rastruktur auf die Innenentwicklung konzentriert werden. Dabei sollen die Anforderun-
gen, die sich durch die klimabedingte Erwärmung insbesondere der Innenstädte erge-
ben, berücksichtigt werden.
(2) Die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung, Bildung und Erholung sollen einan-
der räumlich zugeordnet und ausgewogen entwickelt werden.
G 8.1 Klimaschutz, Erneuerbare Energien
(1) Zur Vermeidung und Verminderung des Ausstoßes klimawirksamer Treibhausgase
sollen - eine energiesparende, die Verkehrsbelastung verringernde und zusätzlichen
Verkehr vermeidende Siedlungs- und Verkehrsflächenentwicklung angestrebt werden, -
eine räumliche Vorsorge für eine klimaneutrale Energieversorgung, insbesondere durch
erneuerbare Energien, getroffen werden.
G 8.3 Anpassung an den Klimawandel
Bei Planungen und Maßnahmen sollen die zu erwartenden Klimaveränderungen und
deren Auswirkungen und Wechselwirkungen berücksichtigt werden. Hierzu soll durch
einen vorbeugenden Hochwasserschutz in Flussgebieten, durch den Schutz vor Hitze-
folgen in bioklimatisch belasteten Verdichtungsräumen und Innenstädten, durch Maß-
nahmen zu Wasserrückhalt und -versickerung sowie zur Verbesserung des Land-
schaftswasserhaushaltes Vorsorge getroffen werden.
Weitere Grundsätze der Regionalplanung für das Planvorhaben bestehen nicht. Grundsätze Regionalplan
2.2 Fachgesetzliche Vorgaben
Bei der Planung sind weitere fachgesetzliche Vorgaben oder Planungen zu beachten, die Vorbemerkungen
ohne Zustimmung, Ausnahme, Befreiung o. dgl. durch die Fachbehörde im Rahmen der
Abwägung nicht überwunden werden können. Diese werden nachfolgend benannt.
2.2.1 Umweltrecht
Die für das Plangebiet zu beachtenden Bindungen auf der Grundlage des Natur-, des
Wasser-, des Boden-, des Immissionsschutz-, des Denkmalrechtes und anderer Rechts-
bereiche, die die Umwelt betreffen, sind im Umweltbericht zusammengefasst.
2.2.2 Sonstige Bindungen
Zusätzlich zum Umweltrecht sind Bindungen auf Grund sonstiger Rechtsbereiche gegen- keine sonstigen fachge-
wärtig nicht bekannt. setzlichen Bindungen
Sonstige Schutzgebiete oder –objekte werden vom Planvorhaben nicht berührt.
Verbindliche Planfeststellungen für Vorhaben von überörtlicher Bedeutung, Bauliche
Maßnahmen des Bundes und der Länder oder sonstige privilegierte Fachplanungen, die
das Plangebiet berühren, sind nicht bekannt.
Sonstige fachgesetzliche Vorgaben oder Planungen sind nicht bekannt.
2.2.3 Formelle Planungen
Bebauungspläne sind gem. § 8 Abs. 2 BauGB in der Regel aus dem Flächennutzungs- FNP
plan (FNP) zu entwickeln.
Für die Stadt Cottbus besteht ein rechtswirksamer FNP.
Im aktuellen rechtswirksamen FNP (Stand 2004) ist das Plangebiet als gemischte Bau- Wirksamer FNP
fläche und als Grünfläche dargestellt. Stand 2004
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Ausschnitt FNP
Stand 2004
Das Plangebiet bzw. sein Umfeld berühren keine rechtsverbindlichen oder in Aufstellung Städtebauliche Satzungen
befindlichen B-Pläne oder sonstigen städtebaulichen Satzungen.
Sonstige formelle Planungen, die für den Standort relevant sind, sind nicht vorhanden
bzw. bekannt.
Die Stadt hat aktuell folgende sonstige Satzungen erlassen, die für die Aufstellung des Sonstige formelle Planun-
Planes bzw. für die Vorhabenplanung von Bedeutung sind gen
- Stellplatzsatzung
- Gehölzschutzsatzung
2.2.4 Informelle Planungen und Konzepte
Insbesondere folgende informelle Planungen bzw. Konzepte betreffen den Standort Informelle Planungen und
- Verkehrskonzept Konzepte
- Einzelhandelskonzept
2.2.5 Sonstige Planungen und Vorhaben
Umweltrelevante Planungen, Konzepte und Untersuchungen, die das Planvorhaben be- Umweltkonzepte
treffen: siehe Umweltbericht.
Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB, die für das gegenständliche Planvorhaben von Relevante Vorhaben
Bedeutung sind oder sein könnten, sind nicht bekannt.
Planungen und Vorhaben der Nachbargemeinden werden durch die Planungsabsicht Planungen
nicht berührt. Nachbargemeinden
Für die Standortentwicklung des Einzelhandels wurde vom Investor ein Bebauungs- und Standortentwicklungs-kon-
Freiraumkonzept vorgelegt, welches bei den Regelungen des B-Planes berücksichtigt zept
wurde.
3 Städtebauliche Rahmenbedingungen
Im Folgenden werden die für den Geltungsbereich des B-Planes wesentlichen Rahmen-
bedingungen, die sich aus der Örtlichkeit ergeben, dargestellt.
3.1 Natürliche Standorteigenschaften
Das Plangebiet ist größtenteils praktisch eben. Im Osten befindet sich allerdings entlang Gelände
der Bestandsgebäude eine Aufschüttung mit einer Höhe von rund einem Meter gegen-
über dem Parkplatz.
Die Planfläche liegt deshalb auf einer Höhe zwischen 71,6 m und 73,0 m.
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CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Die Standorteigenschaften aus der Sicht der Umwelt ist im Umweltbericht abgehandelt
und bewertet.
Das betrifft gegebenenfalls auch vorhandene Vorbelastungen des Bodens (z. B. durch
Altlasten), der Luft oder des Grundwassers.
Luftbild / Vermessung
Geobasisdaten
© GeoBasis DE/LGB
3.2 Erschließung
Das Plangebiet grenzt im Süden unmittelbar an die Sandower Hauptstraße. Der beste- Erschließung
hende Parkplatz schließt an diese Straße an. Der Standort ist damit verkehrlich voll er-
Verkehr
schlossen.
Im Norden berührt das Gebiet die Hermannstraße und die Max-Grünebaum-Straße. Alle
angrenzenden Straßen gelten nach § 48 Abs. 7 BbgStrG als gewidmet.
Unmittelbar entlang der Gebäude an der östlichen Grenze des Geltungsbereiches ver- Radfahrer
läuft in Nord-Süd-Richtung ein separater Fußweg, der auch von Radfahrern benutzt wer- Fußgänger
den darf.
Nördlich des Geltungsbereiches liegt ein in Ost-West-Richtung verlaufender Radweg mit
lokaler Bedeutung.
Die Sandower Hauptstraße ist mit Gehbahnen ausgestattet.
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Insgesamt gesehen ist der Standort für Fußgänger und Radfahrer über die bestehenden
Wege optimal erreichbar.
Zusätzlich ist auch eine unmittelbare Straßenbahnanbindung gewährleistet. Haltestellen ÖPNV
befinden sich in fußläufiger Entfernung. Der Handelsstandort ist somit auch „nahver-
kehrsmäßig“ mit dem weiteren Stadtgebiet verbunden.
Der Bereich wird auch durch Buslinien bedient.
Der Standort ist auf Grund seiner Lage im Stadtgebiet und der Vornutzung stadttech- Erschließung
nisch voll erschlossen. Stadttechnik
Folgende Medien der Stadttechnik sind im Bearbeitungsgebiet vorhanden. Medien
- Telekommunikation
- Öffentliches Straßenbeleuchtungsnetz
- Stromversorgungsnetz (Mittelspannung und Niederspannung)
- Gasversorgungsnetz
- Fernwärmenetz
- Niederschlagsentwässerungsnetz
- Schmutzwasserentwässerungsnetz
- Trinkwassernetz
Der Geltungsbereich liegt im Fernwärmegebiet der Stadt Cottbus. Fernwärme
Im Norden des Geltungsbereiches liegt ein Fernwärmekanal. Von diesem zweigt eine
Doppelleitung in Richtung Süden ab, durchquert das Bestandsgebäude und führt zum
bestehenden Pavillon.
Die infrastrukturellen Grundlagen für eine Erweiterung der elektrischen Versorgung im Strom
Bebauungsgebiet "Sondergebiet Hermannstraße sind mittel -und niederspannungsseitig
vorhanden.
Die Stromleitungen liegen im Wesentlichen im Norden des Plangebietes.
Direkt am Bestandsgebäude befindet sich die Trafostation "REWE Hermannstraße", die
eine kundeneigene Trafostation ist, die ausschließlich den bestehenden Supermarkt ver-
sorgt.
Auch Niederdruckversorgungsgasleitungen DN 200 sind im Norden des B-Plan-Gel- Gas
tungsbereiches eingeordnet.
Im Bebauungsplangebiet sind, nach den Angaben des zuständigen Versorgungsunter- Leitungsbestand Trinkwas-
nehmens LWG, folgende Ver- und Entsorgungsleitungen für das Medium Wasser ver- ser
legt:
Trinkwasserleitung 300 AZ, südlich, westlich und östlich des Gebäudes
Für die Trinkwasserleitungen besteht nach § 8 Absatz 1 der "Verordnung über allge-
meine Bedingungen für die Versorgung mit Wasser (AVBWasserV)" Duldungspflicht.
Es ist ein Schutzstreifen von 3 m beiderseits der jeweiligen Leitung zu beachten.
Östlich des Einkaufszentrums liegt die Trinkwasserleitung im Sondergebiet SO1.
Im Falle der Erweiterung der Bebauung ist für die Trinkwasserleitung eine Lösung zu
finden. Einer Überbauung der Trinkwasserleitung bzw. des Schutzstreifens stimmt die
LWG nicht zu.
Trinkwasserhausanschluss 50x4,6 PE80
Im Falle einer Erweiterung der Bebauung in östliche Richtung ist der Trinkwasserhaus-
anschluss umzuverlegen.
Trinkwasserleitung 110x10,0 PE80, nördlich des Einkaufszentrums
Auch für diese Leitung besteht Duldungspflicht nach der AVBWasserV. Der Schutzstrei-
fen für diese Leitung beträgt 4 m, also beiderseits der Leitung 2 m.
Im Falle einer Erweiterung der Bebauung in nördliche Richtung ist für diese Trinkwas-
serleitung eine Lösung zu finden.
Einer Überbauung der Trinkwasserleitung bzw. des Schutzstreifens stimmt die LWG
nicht zu.
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Regenwasserkanal 200 PVC östlich der Bebauung Leitungsbestand
Niederschlagswasser
Schutzstreifen 6 m, beiderseits der Leitung 3 m.
Schmutzwasser
Regenwasserkanäle, jeweils 200 Stz. Mischwasser
Diese Kanäle sind als Bestandteile der Grundstücksabwasseranlage nicht im Eigentum
der LWG und werden auch nicht von dem Unternehmen betrieben.
Unabhängig davon empfiehlt die LWG für diese Kanäle die Einhaltung eines Schutz-
streifens von 4 m, beiderseits der Leitung 2 m.
Schmutzwasserkanal und Regenwasserkanal, jeweils 200 Stz., nördlich des Ge-
bäudes
Diese Kanäle sind als Bestandteile der Grundstücksabwasseranlage nicht im Eigentum
der LWG und werden auch nicht von dem Unternehmen betrieben.
Im Falle einer Erweiterung der Bebauung in nördliche Richtung werden diese Kanäle
überbaut. Der Eigentümer muss entsprechende Maßnahmen vorsehen.
Außerhalb der geplanten Bebauung sind nahe der Grundstücksgrenze neue Revisions-
schächte für Schmutz- und Regenwasser zu errichten.
Mischwasserhauptkanal Eiprofil 800/1200 B und 1200/1350 B und 1500 B
Dieser Mischwasserkanal ist über eine Leitungs- und Anlagenrechtsbescheinigung seit
dem 12.02.2008 unter dem Aktenzeichen ARB82 für die LWG im Grundbuch gesichert.
Der Schutzstreifen beträgt 10 m, also beiderseits der Leitung 5 m.
Im westlichen Bereich der vorhandenen Bebauung ist der Mischwasserhauptkanal der
LWG bereits mit einer eingeschossigen Bebauung überbaut.
Bei der Vorhabenplanung sind folgende Bedingungen zu beachten.
- Es darf kein zusätzlicher Lasteintrag auf den Mischwasserhauptkanal der
LWG erfolgen
- Die Zugänglichkeit zum Schacht M543481580 ist jederzeit zu gewährleisten.
Die Niederschlagsentwässerung der baulichen Anlagen auf dem Grundstück erfolgt di-
rekt in die Kanalisation.
Die Ver- und Entsorgbarkeit des Standortes und des Umfeldes mit den stadttechnischen
Medien ist aus den vorhandenen Netzen gewährleistet.
3.3 Nutzung
Die „Sandower Hauptstraße“ als Versorgungszentrum ist das einzige urban gewachsene Funktion als Stadtteilzent-
Stadtteilzentrum in Cottbus. Im Einzelhandelskonzept ist es als so genanntes rum Sandow
„B-Zentrum“ eingestuft.
Der Geltungsbereich umfasst nur einen Teil dieses Versorgungszentrums.
Das Stadtteilzentrum entspricht dem Ortskern des Ortsteiles Sandow. Das Zentrum be-
findet sich in Nachbarschaft zur Spree mit ihren attraktiven Uferbereichen und nahe dem
künftigen Entwicklungskorridor zum Cottbuser Ostsee.
Die räumliche Abgrenzung als Stadtteilzentrum orientiert sich am Einzelhandelsschwer-
punkt, schließt neben dem Einzelhandelskomplex an der Hermannstraße die weiteren
Geschäftseinheiten entlang der Sandower Hauptstraße bis zum Kreuzungsbereich mit
Willy-Brandt-Straße und Wilhelm-Riedel-Straße ein.
Dabei konzentrieren sich die Geschäftseinheiten vor allem auf der nördlichen Seite der
Sandower Hauptstraße, während auf der Südseite nur in einem Teilbereich Ladenein-
heiten integriert sind.
Das Stadtteilzentrum erfüllt die Funktionen einer umfassenden Grundversorgung als
Handels- und Dienstleistungszentrum.
Die so genannte „Magnetfunktion“ für den Gesamtbereich übernimmt die Agglomeration
an der Hermannstraße mit Lebensmittel-Vollsortimenter (REWE), Drogeriemarkt (Ross-
mann), Textilmarkt (Takko) und weiteren Anbietern.
Diese ist Gegenstand der vorliegenden Planung.
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Neben dem „B-Zentrum“ an der Sandower Hauptstraße bestehen im Stadtteil Sandow
mit
- dem Nahversorgungszentrum (D-Zentrum) „Willy-Brandt-Straße“
- der Nahversorgungslage „Merzdorfer Weg“
- dem Ergänzungsstandort „Östlicher Stadtring“
weitere Standorte des Handels
Entlang der Sandower Hauptstraße nimmt eine Grünfläche einen Teil des Geltungsbe- Nutzungsverteilung
reiches ein. Der Großteil wird allerdings durch den bestehenden Markt und den dazuge-
hörigen Parkplatz beansprucht.
Das Umfeld des Plangebietes ist entlang der Sandower Hauptstraße durch eine Mi-
schung gekennzeichnet. Im südlichen, östlichen und nordwestlichen Umfeld dominiert
allerdings die Wohnnutzung. Nördlich des Geltungsbereiches liegt die Fläche eines ehe-
maligen Kindergartens brach.
Im Plangebiet selbst wird bereits ein Nahversorgungszentrum betrieben, welches aus
einem größeren Hauptgebäude und einem kleinen pavillonartigem Bau sowie den dazu-
gehörigen Stellplätzen besteht.
Das Hauptgebäude beherbergt den bereits großflächigen Nahversorger mit einem Voll-
sortiment an Lebensmitteln.
Die Versorgungsschwerpunkte liegen in einer umfassenden Grundversorgung, die durch
Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsbereich ergänzt wird.
Die Wohngebäude im Umfeld weisen fünf bis elf Vollgeschosse auf. Bauhöhen
Die angrenzenden Gebäude im Osten sowie an der Sandower Hauptstraße besitzen
eine eingeschossige Unterlagerung mit Läden als Gewerbeeinheiten.
Die Gebäude im Plangebiet selbst sind durchgängig eingeschossig.
Der Überbauungsgrad auf den umliegenden Wohngrundstücken ist relativ gering. Er ent- Überbauungsgrad
spricht dem der üblichen Wohngebiete.
Die Fläche des Geltungsbereiches besteht aus einer städtischen Grünfläche sowie dem
eigentlichen Standort für den Handel, der als eine Art Markt konzipiert ist.
Auf Grund des hohen Anteils an Grünfläche ist der Geltungsbereich relativ gering über-
baut. Das Grundstück des bestehenden Handelsunternehmens selbst ist nahezu voll
versiegelt.
3.4 Umwelt
Der Ist-Zustand aus der Sicht der Umwelt ist ausführlich im Umweltbericht dargestellt.
4 Planungskonzept
Das Stadtteilzentrum Sandow wird im Zentrenkonzept der Stadt wie folgt charakterisiert. B-Zentrum
- städtebaulich integriertes Zentrum mit ergänzender öffentlicher Infrastruktur
(Post, Schule, Verwaltung, soziale und medizinische Einrichtungen) und
ÖPNV-Anschluss
- überwiegende Ausrichtung auf umfassende Grundversorgung der Ortsteilbe-
völkerung mit einem ortsteilbezogenen Einzugsbereich von mind. 10.000
Einwohnern
- Angebote des Grundbedarfs, d. h. kurz- und ergänzender mittel- bis langfris-
tiger Bedarf
- Anbieterstruktur mit 20-30 Anbietern darunter bis zu 3 großflächige Betriebe
(>800 m²), Verkaufsflächendimensionierung max. 4.000 m²
Hintergrundinformationen zur Ausgangslage können bei Bedarf der „Auswirkungsana- Bestand
lyse“ der BBE Handelsberatung (Stand August 2017) entnommen werden.
Im aktuellen Zentrenkonzept der Stadt Cottbus sind die Ziele für das gesamte Stadtteil- Entwicklungsziele
zentrum wie folgt formuliert.
Ein etwa bundesdurchschnittlicher Flächenbesatz durch Supermärkte und Disco-
unter, abgestimmt auf die prognostizierten ca. 21.400 Einwohner des
Seite 12CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Stadtgebietes im Jahr 2020, kann als Zielgröße einer Verkaufsflächenausstattung
der Nahversorgungsstrukturen angesehen werden.
Daraus errechnet sich eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 6.000 m², dies sind
etwa 1.500 m² über dem aktuellen Bestand.
Dieser Flächenbesatz ist nicht mit einer Nachfragedeckung, gleichzusetzen, auch
zukünftig werden Kaufkraftabflüsse aus dem Stadtgebiet insbesondere zu Groß-
betriebsformen des Lebensmittelhandels (Verbrauchermärkte, SB-Warenhäuser)
bestehen. Dies wird auch an einem Anstieg des Dichte-Index auf lediglich 70%
der Vergleichsbasis über alle Betriebsformen deutlich.
Diese Entwicklungspotenziale sind jedoch durch die Nahversorgungsstrukturen
des vorliegenden Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes zu erschließen, bevor-
zugt in eine Stärkung des B-Zentrums zu lenken.
Konkret ist es nicht vorgesehen, die o. a. Erweiterungsoption des Einzelhandelskonzep- Entwicklungskonzept
tes von 1.500 m² zusätzlicher Verkaufsfläche im Plangebiet vollständig zu verwirklichen.
Das Unternehmen REWE will seine Verkaufsfläche u. a. dadurch, dass bestehende
„Nicht-Verkaufsflächen“ in ein Obergeschoss ausgelagert werden und dass das Ge-
bäude in Richtung Norden erweitert wird, um rund 600 m² vergrößern.
Grundsätzliche Veränderungen im Angebotssortiment von REWE sind nicht vorgese-
hen.
Entwicklungskonzept
Erschließungsplan
Stand Dezember 2020
(Quelle Ingenieurbüro
Wolfgang Lehmann)
Bei den übrigen Nutzern sind keine gravierenden Veränderungen der Flächengrößen
geplant. Lediglich der Drogerie- und der Bekleidungsmarkt werden etwas vergrößert.
Zwei kleine Ladeneinheiten gehen in diesen Nutzungen auf. Die bisherigen Nutzer wol-
len größtenteils am Standort verbleiben.
Im Geltungsbereich sollen im umzugestaltenden Bestandsgebäude (Teilfläche SO 1 im Geplante
B-Plan) konkret folgende Handelseinrichtungen untergebracht werden Handelseinrichtungen
Seite 13CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Teilfläche SO 1
Nutzung / Nutzer Verkaufsfläche (m²)
Lebensmittelmarkt als Vollsortimenter (REWE) 1950
Bekleidung (Takko Fashion) 380
Drogerien (Rossmann) 630
Bäckerei (Dreißig) 85
Bei dem Projekt ist, wie bereits im Bestand, die Grenze für die „Großflächigkeit“ von Großflächigkeit
Handelseinrichtungen für den Lebensmittelmarkt überschritten.
Die Nutzung des Pavillons (Teilfläche SO 2 im B-Plan) wird geändert.
Auf der Teilfläche SO 2 ist mit rund 465 m² Nettofläche ein „Nutzungsmix“ aus Imbiss, Geplante Nutzungen
Nagelstudio, Annahmestelle und Textilreinigung geplant. Teilfläche SO 2
Es ist vorgesehen, den quasi privaten Parkplatz neu zu gestalten. Die Größe der Park- Parkplatz
flächen entspricht nicht mehr den Anforderungen der Kunden. Insgesamt gehen einige
wenige Stellplätze verloren.
Zusätzlich sind die erforderlichen Stellplätze einzuordnen. Insgesamt sind 91 PKW-
Stellplätze realisierbar sowie 45 Plätze für Fahrräder.
Die bestehende Grünfläche wird im Wesentlichen beibehalten. Es ergeben sich gegen- Grünfläche
über dem Bestand nur marginale Änderungen.
Der Parkplatz wird auch in Zukunft weiterhin direkt von der Sandower Hauptstraße aus Verkehr
erschlossen. Wegeführung
Auch die Anlieferung erfolgt wie bisher über die Herrmannstraße. Die Anlieferzone selbst
wird umgestaltet.
Im Zuge der Neugestaltung des Areals wird die Wegeführung für Fußgänger verändert.
Die vorhandenen stadttechnischen Anlagen werden (soweit wie möglich) weiter genutzt, Stadttechnik
müssen aber teilweise umverlegt werden.
Das betrifft im Wesentlichen folgende Medien
- das Mittelspannungsnetz mit der Trafostation
- die Fernwärmeleitung
- Hausanschlüsse
Die Ver- bzw. Entsorgung mit den stadttechnischen Medien für die Grundstücke außer-
halb des Plangebietes wird dauerhaft gesichert.
Die Trinkwasserversorgung des Standortes ist auch weiterhin über die vorhandenen Versorgbarkeit
Versorgungsleitungen und Hausanschlussleitungen gesichert. Der Trinkwasserdruck für Trinkwasser
das Objekt Hermannstraße 16 beträgt 3,7 - 4,5 bar. Die Druckangabe bezieht sich auf
den Hausanschluss bei Nulldurchfluss und Geländehöhe.
Die Schmutzwasserableitung und die Niederschlagswasserableitung der zum gegen- Schmutzwasser
wärtigen Zeitpunkt angeschlossenen Flächen (Dachfläche Einkaufszentrum 2.542 m² Niederschlagswasser
und Dachfläche Imbiss 263 m²) ist weiterhin über die vorhandene Mischwasserkanalisa-
tion gesichert.
Die Niederschlagsentwässerung des Parkplatzes wird völlig neu konzipiert.
Im Löschbereich ist aus unseren Wasserverteilungsanlagen Löschwasser für den Löschwasser
Grundschutz in Höhe von 96,0 m3/h verfügbar.
Die Gasversorgung des Objektes ist gesichert. Gas
Die bestehende kundeneigene Trafostation wird umverlegt, da sich der bestehende Strom
Standort im Bereich der Gebäudeerweiterung befindet.
Trotz der Tatsache, dass die Neuordnung sich weitgehend auf dem bisherigen Bau- Umwelt
grundstück vollziehen wird, sind erhebliche Eingriffe in den Baumbestand nicht vollstän- Naturschutz
dig zu vermeiden.
Im Norden müssen die Bäume, die zwischen dem Bestandsgebäude und dem Rad- Fuß-
weg stehen, auf Grund der Erweiterung des Gebäudes beseitigt werden.
Auch von der Umgestaltung des Parkplatzes sind einzelne Bäume betroffen.
Seite 14CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Erhalten wird allerdings der Großteil der den Standort prägenden Alt- Bäume im Süden
der Grünfläche.
Als Ausgleich sind, unter Beachtung der unterirdischen Leitungen, einzelne Baumpflan-
zungen im Geltungsbereich vorgesehen. Daneben wird ein Teil der Dachflächen be-
grünt.
Zusätzliche Maßnahmen für den vollständigen Ausgleich werden auf externen Flächen
realisiert und rechtzeitig vertraglich abgesichert.
Unzulässige Störungen der nahen Wohnnutzung werden auch in Zukunft ausgeschlos- Immissionsschutz
sen.
5 Rechtsverbindliche Festsetzungen
Planzeichnung
5.1 Geltungsbereich
Das Plangebiet wird wie folgt begrenzt:
- im Norden durch einen Rad- Fußweg
- im Osten durch einen Fußweg
- im Süden durch die Sandower Hauptstraße
Seite 15CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
- im Westen durch das Gebäude Herrmannstraße 11 bis 14
Die Festsetzung des räumlichen Geltungsbereiches erfolgt entsprechend den im Ver-
messungsplan ausgewiesenen Flurstücksgrenzen.
5.2 Flächennutzung
Um die Planungsziele gewährleisten zu können, werden folgende Flächennutzungen Flächennutzungen
im Geltungsbereich vorgesehen
- Verkehrsflächen
- Sondergebiet
- Grünflächen
Alternativ könnte der bestehende Wochenmarktplatz auch als Sondergebiet aufgefasst Alternative
werden. Da die Marktnutzung allerdings nicht dominiert, ist hierfür eine Verkehrsfläche
die richtige Lösung. Der Bereich ist auch bereits entsprechend gewidmet.
Der Parkplatz für den Markt wird als untrennbarer Bestandteil der Marktnutzung gese-
hen. Deshalb ist er Teil des Baugebietes.
5.3 Verkehrsflächen
Zu den Verkehrsflächen (Festsetzung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) zählen insbeson- Straße
dere die Flächen für den fließenden und den ruhenden Verkehr.
Die Erschließung der Grundstücke im Plangebiet erfolgt über die angrenzende „Her-
mannstraße“ im Norden und die „Sandower Hauptstraße“ im Süden.
Die Hermannstraße wird, soweit sie im Geltungsbereich liegt, als öffentliche Straßen- Hermannstraße
verkehrsfläche festgesetzt.
Die Sandower Hauptstraße grenzt südlich unmittelbar an den Geltungsbereich. Sie wird Sandower Hauptstraße
allerdings nicht vom Geltungsbereich erfasst.
Die öffentliche Straßenverkehrsfläche wird von den angrenzenden Grundstücken jeweils Straßenbegrenzungslinie
durch eine Straßenbegrenzungslinie abgegrenzt. Diese verläuft jeweils auf bereits be-
stehenden Flurstücksgrenzen.
Die bestehenden Rad- und Fußwege im Norden und der Weg im Osten des B-Plan- Rad- Fußwege
Bereiches werden als öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung
hier als Rad- Fußweg festgesetzt.
Soweit erforderlich, werden die Verkehrsflächen vermasst. Die Maße werden mit ei- Maße
nem entsprechenden Planzeichen Teil der Planzeichnung.
Die Festsetzung der Verkehrsfläche ist nicht mit der Fahrbahn gleichzusetzen, sondern
sie umfasst den gesamten Verkehrsraum einschließlich Verkehrsanlagen, Straßenbe-
gleitgrün u. dgl.
Details innerhalb der Verkehrsfläche / des Straßengrundstücks (wie die Aufteilung in
Fahr- oder Gehbahn, Straßenbegleitgrün, der Standort von Nebenanlagen o. dgl.) regelt
der B-Plan nicht.
Grundsätzlich kann also auch das im Plangebiet vorgesehene öffentliche WC innerhalb
der Verkehrsfläche im Rahmen der Vorhabenplanung verortet werden.
Die bestehende Zufahrt zum Parkplatz des Verbrauchermarktes wird erhalten und in Grundstückszufahrt
Zukunft weiterhin als solche genutzt.
Außerhalb der bestehenden Zufahrt von der Sandower Hauptstraße sind keine neuen
Anschlüsse an die Hauptverkehrsstraße, auf der auch die Straßenbahn verkehrt, mög-
lich.
Im vorliegenden Fall ist es deshalb erforderlich, den Anschluss der Baugebietsflächen Ausschluss Grundstücks-
bzw. der Baugrundstücke an die öffentlichen Verkehrsflächen, hier die Sandower Haupt- zufahrten
straße, zu regeln.
Auf der Basis des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB ist es zulässig, „Ein- und Ausfahrten sowie
den Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen“ in einem B-Plan zu steuern.
Seite 16CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Im vorliegenden Fall wird der Einfahrtsbereich zum Parkplatz mit dem Planzeichen 6.4 Einfahrtsbereich
der PlanZV vorgegeben. Der betroffene Bereich ist mit dem entsprechenden Planzei-
chen vermasst.
5.4 Art der baulichen Nutzung
Die Art der baulichen Nutzung wird auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in
Verbindung mit § 1 Abs. 2 BauNVO festgesetzt.
5.4.1 Sonstiges Sondergebiet
Vorbemerkungen
Die vorgesehene Nutzung im entsprechenden Gebiet lässt sich keinem der in den §§ 2 Sonstiges Sondergebiet
bis 10 BauNVO aufgeführten Baugebiete zuordnen.
Deshalb sind die entsprechenden Flächen als „Sonstiges Sondergebiet“ nach § 11
BauNVO festzusetzen.
Der § 11 BauNVO führt entsprechende Arten von SO-Gebieten beispielhaft auf. Die Liste
ist nicht abschließend.
In der Aufzählung in § 11 Abs. 2 BauNVO sind für die Zweckbestimmung u. a. „Laden-
gebiete“ und „Gebiete für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe“ aufge-
führt.
Ziel der Planung ist es u. a. Baurecht für den großflächigen Einzelhandel zu schaffen.
Zweckbestimmung
Ein SO-Gebiet nach § 11 BauNVO kann aus verschiedenen „Teilsondergebieten“ beste- Festsetzung von Teilgebie-
hen. ten
Im vorliegenden Fall wird das SO-Gebiet in zwei Teilflächen SO1 und SO 2 aufgeteilt,
für die im Einzelnen unterschiedlichen Festsetzungen gelten.
Beide Teilflächen (SO 1 und SO 2) sind aber als ein einheitliches Baugebiet aufzufas-
sen. Die Zweckbestimmung gilt für beide Teilflächen gemeinsam.
Im vorliegenden Fall sind die planerischen Ziele optimal zu verwirklichen, wenn ein Zweckbestimmung
Sonstiges Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Grund- und Nahversor-
gungszentrum festgesetzt wird.
Der Begriff umschreibt grundsätzlich die Zielrichtung der Entwicklung des Standortes
entsprechend dem Einzelhandelskonzept.
Die Zweckbestimmung wird als textliche Festsetzung präzisiert. Die Kurzbezeichnung
ausschließlich in der Planzeichenerklärung ist noch nicht hinreichend.
Das Plangebiet ist Teil des Stadtteilzentrums von Sandow, welches als Ganzes als so-
genanntes „B-Zentrum“ eingestuft ist.
Im Geltungsbereich soll die „Ankerfunktion“, die der bisherige REWE-Markt bereits be-
sitzt, gestärkt werden. Es wird eine qualifizierte Grundversorgung bis in den mittel- und
langfristigen Bedarfsbereich angestrebt. Dem Stadtteilzentrum wird eine Ortsteilfunktion
in der Bereitstellung einer umfassenden Grundversorgung zugewiesen. Eine Konkur-
renz zum „A-Zentrum“ der Stadt wird nicht zugelassen.
Das Sonstige Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Grund- und Nahver- Textfestsetzung 1
sorgungszentrum“ dient vorwiegend der Unterbringung von großflächigen
Einzelhandelsbetrieben mit einem nahversorgungsrelevanten, d. h. auf die
Grundversorgung ausgerichteten Sortiment.
Die Zweckbestimmung wird an ein bestimmtes Sortiment gebunden. Eingeschlossen nahversorgungs- bzw. zen-
sind damit auch Anbieter mit Sortimenten, die nicht nur „nahversorgungsrelevant“, son- trenrelevantes Sortiment
dern auch „zentrenrelevant“ sind. Diese können allerdings den Standort nicht dominie-
ren.
Als „nahversorgungsrelevante Sortimente“ sind Waren des täglichen, kurzfristigen Be-
darfs für alle Bevölkerungsschichten anzusehen. Sie dienen insbesondere der
Seite 17CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
Grundversorgung mit Lebensmitteln, Getränken sowie Gesundheits- und Drogeriearti-
keln. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind zugleich auch „zentrenrelevant“.
Was im vorliegenden Fall ein „zentren- bzw. nahversorgungsrelevantes Sortiment“ ist, konkret
bestimmt die Stadt selbst.
Grundlage ist das vorliegende aktuelle „Konzept zur Einzelhandels- und Zentrenentwick-
lung der Stadt Cottbus“ (in der Fortschreibung aus 2015). Es wurde im Oktober 2016 als
städtebauliches Entwicklungskonzept von der Stadtverordnetenversammlung (SVV) be-
schlossen.
Die entsprechende „Cottbuser Liste“ ist als Anhang der Begründung zum B-Plan beige-
fügt.
Der Begriff „vorwiegend“ soll verdeutlichen, dass, neben den aufgeführten Hauptnutzun-
gen, andere nicht generell ausgeschlossen sein sollen, soweit sie der Zweckbestim-
mung nicht widersprechen.
Das betrifft sowohl kleinere Einzelhandelsbetriebe, die also nicht großflächig sind, als
auch sonstige Gewerbe- oder Handwerksbetriebe, u. dgl., die das Versorgungszentrum
in seiner Funktion ergänzen.
Solche Nutzungen sollen nicht generell ausgeschlossen sein. Letztlich geht es um die
Deckung des täglichen bzw. periodischen Bedarfs der Wohnbevölkerung im weitesten
Sinn.
Die Zweckbestimmung ist aber nicht erreicht, wenn kein großflächiger Einzelhandelsbe-
trieb mit einem nahversorgungsrelevanten Sortiment angesiedelt wird. Nur auf diese
Weise kann die Zentrumsfunktion erfüllt werden.
Die vorgesehene Anbieterstruktur könnte gem. Konzept zur Einzelhandels- und Zentren-
entwicklung der Stadt Cottbus bis zu drei großflächige Betriebe einschließen. Deshalb
wird hier sowohl nur ein einzelner entsprechender Betrieb, als auch eine Mehrzahl zu-
gelassen. Damit ist der B-Plan auch mit Blick auf langfristige Entwicklungen flexibel aus-
gestattet.
Der Störgrad entspricht dem eines Mischgebietes und sichert das Einfügen der Vorha- Störgrad
ben in das auch durch schutzbedürftige Nutzungen geprägte Umfeld.
Das maßgebliche Schutzbedürfnis der angrenzenden Nutzungen entspricht dem von
Allgemeinen Wohngebieten.
zulässige Nutzungen
Auf der Grundlage der Zweckbestimmung bestimmen die Festsetzungen zur Art der Nut- Zulässige Nutzungen
zung den gesamten Katalog der im SO-Gebiet konkret zulässigen und/oder ausnahms-
weise zulässigen baulichen und sonstigen Anlagen.
Im Rahmen der Zweckbestimmung sind nachfolgende Nutzungen im SO-Gebiet als
Ganzes allgemein zulässig.
Im Sonstigen Sondergebiet mit den Teilflächen SO 1 und SO 2 sind großflä- Textfestsetzung 2
chige Einzelhandelsbetriebe mit dem Hauptsortiment „Lebensmittel und Ge-
tränke“ zulässig. Nahversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente sind auf
maximal 10% der Verkaufsfläche des jeweiligen Betriebes zulässig. Zusätz-
lich sind sonstige Einzelhandelsbetriebe mit einem Angebot an folgenden
Sortimentsgruppen als Hauptsortiment allgemein zulässig: Drogeriewaren,
Wasch- und Reinigungsmittel, Kosmetik und Bekleidung.
Der Sachverhalt „Großflächigkeit“ für einen Betrieb ist erfüllt, wenn nach höchstrichterli-
cher Rechtsprechung die Größe seiner Verkaufsfläche 800 m² überschreitet.
Für eine Einstufung als „Einzelhandelsgroßprojekt“ gem. § 11 Abs. 3 BauNVO muss
auch die Geschossfläche im Sinne des § 20 BauNVO die Größe von 1.200 m² über-
schreiten. Beide Sachverhalte müssen kumulativ erfüllt sein.
Der Begriff „Einzelhandelsbetrieb“ schließt ladenmäßig betriebene Handwerks- und
Dienstleistungsbetriebe bzw. Betriebe des Nahrungsmittelhandwerks (z. B. Bäcker oder
Fleischer) ein.
Neben dem Lebensmittelmarkt sind entsprechend der Aufgabenstellung sonstige, d. h.
nicht großflächige Betriebe zulässig, die nur einen Teil der Sortimente abdecken, den
Seite 18CB BP „Sondergebiet Herrmannstraße“ (REWE Sandow) Entwurf Fassung 01. April 2021
die „Cottbuser Liste“ als „nahversorgungsrelevant“ bzw. „grundversorgungsrelevant“
hervorhebt.
Um die Angebote zu bereichern bzw. zu ergänzen und um die Planungsziele hinsichtlich Ausnahmeregelung
der Teilfläche SO 2 erfüllen zu können, sind weitere Nutzungen sinnvoll, die das SO-
Gebiet aber nicht dominieren sollen.
Solche werden als Ausnahme für das SO-Gebiet festgesetzt.
Im Sondergebiet sind Schank- und Speisewirtschaften, sonstige nicht we- Textfestsetzung 3
sentlich störende Handwerks- und Gewerbebetriebe, Anlagen für sportliche,
kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke sowie Einzelhandelsbetriebe
mit einem nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanten Sortiment als Ausnahme
zulässig.
Bei den Nutzungen handelt es sich einerseits ebenfalls um versorgende Funktionen in
erweiterten Wortsinn.
Es sind auch Einzelhandelsbetriebe aufgeführt, die nahversorgungs- bzw. zentrenrele-
vante Sortimente führen, die auf Grund der konkreten Ziele für den Standort nicht als
allgemein zulässige Nutzungen zugelassen sind, die aber im Einzelfall die Zentrums-
funktion stärken können.
Die erreichte Flexibilität der Festsetzungen macht mit Blick auf die Dynamik im Bereich
des Handels Sinn und beachtet, dass das Plangebiet nur einen Teil des Stadtteilzent-
rums abbildet.
Die vorliegende „Auswirkungsanalyse zur geplanten Erweiterung des Einzelhandels-
standortes an der Hermannstraße in Cottbus“ (Verträglichkeitsgutachten) zeigt auch,
dass mit diesen Regelungen die Funktion der im Wirkungsbereich liegenden anderen
Zentren im Stadtteil nicht beeinträchtigt wird.
Störende Nutzungen, wie z. B. Vergnügungsstätten werden, auch wenn sie in gewisser Unzulässige Nutzungen
Weise ebenfalls der Versorgung dienen oder als Dienstleister gesehen werden können,
nicht zugelassen.
Präzisierung Anlagentyp
Auf der Grundlage von § 11 Abs. 2 BauNVO ist es zulässig und im vorliegenden Fall Präzisierung
auch erforderlich, die Art der Nutzung näher zu konkretisieren, als den Anlagentyp zu Anlagentyp
bestimmen, um das Planungsziel zu erreichen.
5.4.1.4.1 Sortimente
Die Festsetzungen zu den Sortimenten charakterisieren auf dieser Grundlage bereits Bestimmen der Sortimente
den Anlagentyp.
Die Auswahl und Bezeichnung der Sortimente entspricht der „Cottbuser Liste“ (siehe
Anhang), die das aktuelle „Konzept zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt
Cottbus“ (in der Fortschreibung aus 2015) herausgearbeitet hat.
Die zulässigen Sortimente sind u. a. im Rahmen einer Auswirkungsanalyse einer kon-
kreten Prüfung unterzogen worden. Die Ergebnisse zeigen, dass vom konkreten Vorha-
ben keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind und dass das Zent-
rum weiterhin seine Aufgaben erfüllen wird.
Innerhalb des Plangebietes (praktisch der Teilfläche SO 1) ist, um der Zweckbestim-
mung gerecht zu werden, mindestens ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb für die
Grundversorgung d. h. mit einem Hauptsortiment Lebens- und Genussmitteln sowie Ge-
tränken einzuordnen.
Die so genannten „Randsortimente“ des Lebensmittelmarktes dürfen auf Grund der
Funktion des Standorts als „B-Zentrum“ die gesamte Palette der nahversorgungrelevan-
ten bzw. einem zentrenrelevanten Angebote umfassen. Die Verkaufsfläche für die Rand-
sortimente ist allerdings gedeckelt, und die Grundversorgung sicherzustellen.
„Randsortimente“ sind solche, die dem Hauptsortiment sachlich zugeordnet werden kön-
nen aber hinsichtlich des Angebotsumfangs deutlich untergeordnet sind.
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