Tschüss Miete. HALLO EIGENHEIM! - Mein Leitfaden zum Wohnglück - Bausparkasse Schwäbisch Hall
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HALLO EIGENHEIM!
Mein Leitfaden zum Wohnglück
Ihr Arbeitsbuch mit Infos, Tipps und Checklisten zum Ausfüllen
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Wussten Sie, dass die Heimatexperten in den letzten 70 Jahren
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den Traum von den eigenen 4 Wänden Wirklichkeit werden.
Liebe Leserinnen und Leser,
viele Menschen wünschen sich eigene vier Wände. Die individuellen Vorstellungen des Wohn-
traums sind so unterschiedlich, wie die Möglichkeiten, diesen zu realisieren. So träumen die Einen
von einem Neubau, um sich dabei mit eigenen Ideen selbst verwirklichen zu können. Für Andere ist
eine Eigentumswohnung das Ideale. Und es gibt nicht minder viele, deren Herz für eine gebrauchte
Immobilie schlägt. Das kann das Elternhaus sein, mit dem man schöne Kindheitserinnerungen ver-
knüpft. Oder es ist ein gebrauchtes Schmuckstück, das nach der Modernisierung wieder in neuem
Glanz erstrahlt.
Übrig bleibt eine zentrale Frage: Neu oder gebraucht. Beide Typen haben spezifische Vor- und
Nachteile. Bei einem Neubau ist es einfacher, eigene Vorstellungen zu verwirklichen. Oft sind auch
die Kosten transparenter. Bei einer gebrauchten Immobilie müssen oft mehr Kompromisse ein-
gegangen werden – sei es bei der Ausstattung oder dem Schnitt. Dafür locken ein oft überdurch-
schnittlich großes Grundstück und ein alter und schöner Baumbestand. Dies ist bei Neubauten
Ihr Heimatexperte nicht immer vorhanden.
Unabhängig davon wofür Ihr Herz schlägt: Der „Leitfaden zum Wohnglück“ kann Ihnen eine gute
Orientierung auf dem Weg in Ihr persönliches Wohnglück geben. Unterstützt haben uns dabei auch
Architekten und Fertighausanbieter, die mit ihrem Fachwissen zu einem umfangreichen Nachschlage-
werk beigetragen haben. Darüber hinaus finden Sie wertvolle Hinweise, was Sie bei der Finanzierung
Ihres Wohnglücks beachten sollten und welche Möglichkeiten es gibt.
Wie auch immer Ihr Traum vom Wohnglück aussieht – der Bau oder Kauf der eigenen vier Wände
und die passende Finanzierung gehören für viele Menschen zu den größeren Projekten im Leben.
Stand: 10.03.2020, 2. Ausgabe. Deswegen empfiehlt es sich, vertrauensvolle Experten an die Seite zu nehmen, die Sie mit Rat und
Die Inhalte wurden nach bestem Wissen zusammengetragen. Tat dabei unterstützen. Die Berater der genossenschaftlichen Banken und Heimatexperten von
Sie stützen sich u. a. auf Informationen und Erfahrungen Schwäbisch Hall finden für Sie dabei eine Finanzierung, die zu Ihnen und Ihren Planungen passt.
von Experten wie z. B. Architekten. Wir übernehmen keine
Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben. Wir wünschen Ihnen auf dem Weg zum wichtigsten Ort der Welt viel Erfolg.
Der Rechtsweg ist ausgeschlossen.
2 3
Inhaltsverzeichnis
Part A – Der Neubau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1. Ihr Fahrplan zum neuen Objekt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
2. Das richtige Grundstück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
3. Von der Idee zum Wohnglück . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3.1 Worin unterscheiden sich ein Architekt, ein Bauträger und ein Fertighaus-Anbieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
3.2 Ein Doppelhaus kann auch eine gute Lösung sein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Exkurs: Einliegerwohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
3.3 Zwischenstand . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Part C – Bauen/Modernisieren und Ausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43
3.4 Der Bauantrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18
3.5 Koordination der Handwerker und Abstimmen von Eigenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 1. Klimagerechtes Bauen/Modernisieren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
1.1 Was ist klimagerechtes Bauen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
4. Der Bau beginnt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1.2 Drainage und andere Schutzmaßnahmen vor Schäden durch Starkregen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
4.1 Bauvertrag abschließen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
4.2 Baubeginn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 2. Dämmung und Fenster . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
4.3 Was steht nun alles an? Weitere To-dos entsprechend der Bauphasen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Exkurs: Die Energieeinsparverordnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 47
4.4 Bauabnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 2.1 Dämmtechniken für Fassaden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
Exkurs: Wie erfolgt die Bauabnahme? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 2.2 Dämmtechniken für Dächer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
2.3 Bedeutung von Fenstern in der Dämmung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
Part B – Die gebrauchte Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 3. Heizsystem/Fotovoltaik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
3.1 Heizsysteme im Vergleich . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
1. Ihr Fahrplan für eine gebrauchte Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 3.2 Fotovoltaik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
2. Sieben Tipps, wie eine gebrauchte Immobilie zum Traumhaus wird . . . . . . . . . . . . . . . . 31 4. Barrierefreier Bau/Umbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
Exkurs: Kaufvertrag abschließen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 4.1 Maßnahmen für Barrierefreiheit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
4.2 Barrierefreies Bad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3. An-/Umbau sowie energetische Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 Exkurs: Schutz gegen Einbruch – KfW Programm 159/455 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
3.1 Energetische Modernisierung/Sanierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
3.2 Umbau allgemein . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33 5. Innenausstattung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.3 Barrierefreier Umbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.1 Küchenplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.4 Dachausbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.2 Böden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55
3.5 Anbau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34 5.3 Wandbeläge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56
4. Bestandsaufnahme und Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 6. Die Außenanlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
4.1 Vorgehen bei der Bestandsaufnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 6.1 Garagen und Auffahrt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
4.2 Bereiche der Bestandsaufnahme und die jeweiligen Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 36 Exkurs: Garage versus Carport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
Exkurs: Gesundheitsgefährdende Baumaterialien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 6.2 Bepflanzung des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
4.3 Wertsteigernde Bereiche der Bestandsaufnahme und Maßnahmen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 Exkurs: Gartenplanung bei einem Bauträger? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
4 5
Part A – Der Neubau
Part D – Solide Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
1. Kassensturz – kann ich mir die Immobilie leisten? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
1.1 Gesamtkosten realistisch planen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60
Exkurs: Wie setzen sich die Notariatskosten zusammen? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .60
1.2 Laufende Kosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.3 Berechnung der möglichen Darlehensrate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
1.4 Kalkulation vorhandenes Eigenkapital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.5 Möglicher Finanzierungsspielraum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
2. Eine solide Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
2.1 Was ist Ihnen bei einer Finanzierung wichtig? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Exkurs: Die optimale Tilgungshöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
Exkurs: Laufzeit der Zinsbindung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68
2.2 Die Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.3 Finanzierungsarten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69
2.4 Fördergelder, staatliche Förderungen und Steuervorteile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Exkurs: Eigenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
Exkurs: KfW 124 und KfW 153 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
3. Vorsorge für den Fall der Fälle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
3.1 Mit Versicherungen vorsorgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
3.2 Wichtige Regelungen bei unverheirateten Paaren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77
3.3 Wichtige Regelungen bei verheirateten Paaren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78
Part A
Checklistenübersicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79 Der Neubau
Checkliste 1 – Planung des Eigenheims . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 81
Checkliste 2 – Grundstücksbesichtigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83
Checkliste 3 – Fertighaus-Anbieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .85
Checkliste 4 – Alles beginnt mit dem richtigen Architekten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87 Sie träumen von einem freistehenden Haus mit zwei Vollgeschossen, einer Dachgaube
Checkliste 5 – Bauträger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89 mit Blick ins Grüne und rot leuchtenden Dachpfannen? Oder von einem futuristischem
Checkliste 6 – Zwischenstand, noch auf dem richtigen Weg? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91 Flachbau, der mit Smart-Home-Installationen keinen Wunsch offen lässt?
Checkliste 7 – Vertragsabschluss mit dem Architekten/Bauunternehmen/Fertighaus-Anbieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
Checkliste 8 – Handwerker und Eigenleistungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95 Ob sich Ihre Vorstellungen auch in die Tat umsetzen lassen, hängt vom Bebauungsplan
Checkliste 9 – Abnahmeprotokoll . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97 ab. Doch neben dem Bebauungsplan gibt es noch weitere Variablen, die Sie als zukünf-
Checkliste 10 – Besichtigung der Immobilie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99 tiger Bauherr berücksichtigen müssen:
Checkliste 11 – Notarielle Beurkundung des Immobilienerwerbs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105 Lage, Form und Größe des Grundstücks
Checkliste 12 – Küchenplanung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107 Architekten und Handwerker
Checkliste 13 – Kostenverfolgung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Bauträger und Fertighaus-Anbieter
Checkliste 14 – Finanzierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Checkliste 15 – Baukindergeld . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115 Das folgende Kapitel unterstützt Sie als Bauherr und begleitet Sie auf den
Checkliste 16 – Notwendige Versicherungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 117 unterschiedlichen Stufen Ihres Hausbaus.
6 7
1. Ihr Fahrplan zum neuen Objekt
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
Die meisten Bauvorhaben dauern oft länger als gedacht. Planen Sie deswegen mit einem großzügigen Zeitpuffer. Eine Informationen über das passende Grundstück
enorme Hilfe ist Ihr vertrauensvoller Fachmann, z. B ein Bauberater, Gutachter oder Architekt. Er berät Sie, übernimmt
die Kommunikation mit Handwerkern oder dem Bauträger und überprüft die Bauausführung. Dieser Fahrplan enthält die Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
wichtigsten Aspekte, auf die Sie als Bauherr achten müssen. Außerdem erfahren Sie sofort, wo Sie ggf. benötigte Unter-
Bauplatzbesichtigung Checkliste 2 – Grundstücksbesichtigung
lagen oder Informationen erhalten:
Weitere Informationen zum Bauplatz Immobilienbereich der Bank
Selbstständige Makler
Verkäufer
Der Wohntraum Grundstücksgesellschaften der Stadt
Internetportale Zum Beispiel
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
https://www.immobilienscout24.de/
Erfassen der Wohnwünsche und der aktuellen Checkliste 1 – Planung des Eigenheims https://www.immowelt.de/
Wohnsituation
Bebauungsvorschriften Baurechtsbehörde Stadt/Land
Ideenfindung Musterhausausstellungen nach Bebauungsplan/Lageplan Katasteramt/Vermessungsamt
Bauzeitschriften, Einrichtungszeitschriften
Baumessen
Positionen der Elektro-/Wasseranschlüsse und Leitungskataster der Baurechtsbehörde
Pinterest
Lage der Leitungen im Grundstück
Spaziergang durch Neubaugebiete
Tipp Bauplatz gefunden? Passt dieser zu Ihren Vorstellungen? Ihr Architekt/Fertighaus-Anbieter bespricht mit
Ihnen gerne die Bebauungsmöglichkeiten. Wenden Sie sich bei Fragen auch an die zuständige Baurechts-
Tipp Die Checkliste 1 kann Sie bei der Zusammenstellung Ihrer Vorstellungen und Ideen helfen.
behörde. Nutzen Sie hierzu auch die Checkliste 2 .
Passende Objekte Bauplatz erwerben
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Makler Immobilienbereichder Bank Finanzierungstermin Finanzierungs-/Bankberater/Heimatexperten der
Selbstständige Makler Bausparkasse Schwäbisch Hall
Internetportale Zum Beispiel Kreditvertrag unterschrieben Finanzierungs-/Bankberater/Heimatexperten der
https://www.immobilienscout24.de/ Bausparkasse Schwäbisch Hall
https://www.immowelt.de/
Notartermin Notar
Unternehmerische Angebote RegionaleAngebote der Banken
Eigentumseintragung in Grundbuch. Notar ggf. zusätzlich Katasteramt
Bauträgervor Ort
Hinterlegen der Leitungs- und Überfahrts-
Grundstücksgesellschaften der Stadt
rechte in Kataster
Private Angebote Privat-Marktder örtlichen Zeitung
Grundbuchauszug an Kreditinstitut senden
Ebay-Kleinanzeigen (Immobilienbereich)
Freunde, Familie, Bekannte
Tipp Ihr Finanzierungsberater kann Ihnen mit seinen Erfahrungen wertvolle Tipps rund um die
Eigentumseintragung im Grundbuch geben.
Tipp L assen Sie sich in Interessentenlisten von Maklern/Banken aufnehmen.
Wünschen Sie eine Eigentumswohnung, dann tragen Sie sich in die Interessentenliste von Bauträgern ein.
8 9
Planungsphase mit Ihrem Objektpartner Finanzierungsplanung
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Erster Termin mit Fertighaus-Anbieter Checkliste 3 – Fertighaus-Anbieter Kostenplanung Checkliste 13– Kostenverfolgung
Part D, Kapitel 1
Erster Termin mit Architekt Checkliste 4 – Alles beginnt mit dem richtigen
Architekten Kalkulation monatliche Einnahmen/Ausgaben Siehe Part D, dort erhalten Sie auch weitere Informa-
tionen, wo Sie die jeweiligen Einnahmen/Ausgaben
Erster Termin Bauträger Checkliste 5 – Bauträger Berechnung monatlich mögliche Darlehensrate
finden
Baugrund-Gutachten, das die Grund- Baugrund-Gutachter Eigenkapitalcheck
stücks-Beschaffenheit untersucht. So können Was ist mir bei einer Finanzierung wichtig? Checkliste 14 – Finanzierung
Sie sicher gehen, dass das Grundstück auch
für das geplante Haus geeignet ist. Beratungsgespräche Bank/Finanzierungs- Part D
berater/Heimatexperte von Schwäbisch Hall
Erste Planungsgespräche mit dem Architek- Nehmen Sie zu diesem Gespräch die Checkliste 1 –
ten/Bauträger/Fertighaus-Anbieter Planung des Eigenheims – als Grundlage mit Vergleichen der eingeholten Angebote z. B. im Internet
Zwischenstand: Kreditvertrag unterschreiben Bank-/Finanzierungsberater/Heimatexperte von
Checkliste 6 – Zwischenstand, noch auf dem Schwäbisch Hall
Stimmen die ersten Baupläne mit den ur- richtigen Weg?
sprünglichen Wünschen überein? Eintrag Grundschuld Grundbuchamt
Notar
Tipp nabhängig davon, mit wem Sie am Schluss Ihr Wohnglück verwirklichen,
U
Übermittlung Grundschuldauszug an
machen Sie sich ein umfassendes Bild. Sprechen Sie z. B. mit mehreren Architekten.
Kreditgeber
Tipp Mit zahlreichen staatlichen Förderungen wie Riester-Förderung, verbesserter WOP oder dem bis Ende
Planungsphase – Ausstattung 2020 befristeten Baukindergeld können Sie schneller schuldenfrei sein. Die Fördermittel können den
Finanzierungsaufwand verringern oder Sie nutzen diese als Sondertilgungen. Eine Übersicht finden Sie
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt in Part D – Kapitel 2.4.
Klimagerechtes Bauen Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Staatliche Förderungen bei einem Neubau
Energieberater, Kontakte finden Sie unter
www.energie-effizienz-experten.de
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Dämmung Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Fördermöglichkeiten der KfW und der BAFA Fördermittelübersicht
Part D - Kapitel 2.4
Energieberater
www.kfw-formularsammlung.de
Solarthermie/Photovoltaik Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter www.bafa.de
Energieberater
Heizsystem/Sanitär Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Achtung Die Fördermittel müssen VOR Beginn der Maßnahmen beantragt werden.
Zudem dürfen Sie mit den Maßnahmen auch erst NACH Bewilligung der Fördermittel beginnen.
Energieberater
Installateur
Vorsorge
Barrierefreier Bau Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Entsprechend Planungsfortschritt: Elektriker Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Finale Abstimmung der Elektrik
Versicherungscheck: „Versicherungen im Checkliste 16
– Notwendige Versicherungen
Entsprechend Planungsfortschritt: Checkliste 12
– Küchenplanung Zusammenhang mit der Finanzierung und Bank- oder Versicherungsberater
Küchenplanung Küchenbauer während der Bauphase“
Elektriker
Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter Tipp Finanzielle Regelungen sind bei Unverheirateten ein Muss. Lösungen sind z. B. ein privatrechtlicher Vertrag
oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Auch bei verheirateten Paaren empfehlen sich Regelungen zur
Tilgung oder den Eigentumsverhältnissen. Sie können die Regelungen in einem Ehevertrag festhalten.
10 11
Erstellung Ihres Objektes Umzug
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
Die angegebenen Zeitangaben dienen als reine Orientierung. Die Vorlaufzeiten und Reihenfolge der einzelnen Gewerke
sind immer abhängig vom individuellen Objekt. Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Versicherungscheck: Checkliste 16 – Notwendige Versicherungen
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
„Versicherungen nach Fertigstellung“
Abschluss Bauvertrag Checkliste 7 – Vertragsabschluss mit dem
Kündigen alter Mietwohnung entsprechend im Vermieter, schriftlich per Einschreiben
Architekten/Bauunternehmen/Fertighaus-Anbieter
Mietvertrag hinterlegter Kündigungsfrist
Mindestens 3 Monate vor Baustart: Architekt/Bauleiter reicht den Antrag bei der
Ummeldung Bürgeramt
Bauantrag Behörde ein
Versicherungen/Banken
Ca. 3-6 Monate vor Baustart: Koordination Checkliste 8 – Handwerker und Eigenleistungen Arbeitgeber
der Handwerker. Tipp: Stimmen Sie mit den
Ggf. An-/Ummeldung bei Kindergarten/Schule
Handwerkern Ihr Wunschdatum ab.
Transporter für Umzug buchen,
Baubeginn der Baubehörde gemeldet Selbstständig
Umzugshelfer organisieren
Architekt/Fertighaus-Anbieter/Bauträger
Neue Lieferadresse bei Internetshops
Stellplatz für Kran und Ablagemöglichkeiten Ggf. Nutzungsvereinbarung/Straßensperre
hinterlegen
für Materialien sicherstellen bei Kommune beantragen
Beantragung Baukindergeld*: https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatperso-
Ausreichende Sicherung der Baustelle vorhanden Handwerker oder Architekt
Innerhalb von 3 Monaten nach Einzug nen/Neubau/Baukindergeld/
Entsprechend Baufortschritt: Bestellen von Jeweils Fachhändler/Handwerker
Einreichen der Belege für Erhalt der Förder- www.kfw-formularsammlung.de
Fliesen, Tapeten, Bad-Armaturen/Küche
mittel bei KfW und/oder BAFA www.bafa.de
Richtfest Rechtzeitig Termin planen
Beteiligte Handwerker und Architekten einladen
Denken Sie an alle Freunde, Familie, Helfen
Ausreichend Verpflegung vorhanden? Außenanlagen
Sitzmöglichkeiten? Sanitäre Anlagen?
Heizlüfter für die kalte Jahreszeit Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Musik/Unterhaltung?
Impressionen und Planung Außenanlagen Baugebiet
Landschaftsgärtner
Tipp aumängel müssen zeitnah gemeldet werden. Kümmern Sie sich daher um regelmäßige Kontrollen.
B Internet
Diese sollten durch die Bauleitung durchgeführt werden. Bei Mängeln sind unbedingt Fristen zur
Mangelbeseitigung zu stellen. Siehe Checkliste 9 – Abnahmeprotokoll. Überprüfung der rechtlichen Vorgaben: Bebauungsplan
Entsprichtdie Idee den Vorgaben des
Bebauungsplans?
Ende der Bauarbeiten Wurden Abstandsflächen berücksichtigt?
Müssen Elemente genehmigt werden?
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Angebote von Dienstleistern einholen Jeweiliger Anbieter
Termin Bauabnahme fixiert Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Angebot Garage/Carport Jeweiliger Anbieter
Bauabnahme erfolgt Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Checkliste 9 – Abnahmeprotokoll
Angebot Auffahrt Jeweiliger Anbieter
Ggf. Baumängel beseitigt Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter
Bauantrag Garage/Carport Bauamt, ggf. jeweiliger Anbieter. Alternativ Beantra-
Jeweiliger Handwerker gung im Zusammenhang mit der Genehmigung des
Neubaus.
Finale Schlösser/Zylinder eingebaut Schreiner/Schlosser
Ende der Bauarbeiten an Baubehörde gemeldet
Einmessen des Grundstücks und des Objektes Katasteramt/Vermessungsamt vor Ort
für das Katasteramt
12 * Baugenehmigung/Kaufvertrag muss bis 31.12.2020 vorliegen. 13
2. Das richtige Grundstück 3. Von der Idee zum Wohnglück
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
Mit dem Grundstück fängt alles an. Dem Volksmund zufolge zählt bei einem Grundstück nur Eines. Lage, Lage, Lage. Auf dem Weg zum Traumhaus werden Ihnen viele Ideen und Impressionen begegnen, die am Schluss Ihr Traumhaus er-
Natürlich gibt es noch weitere Kriterien, die bei einem Grundstück wichtig sind. Deshalb empfiehlt es sich, als künftiger geben. Entweder die schöne Küche der besten Freunde oder das neue Bad der Nachbarn. Alles startet jedoch immer mit
Bauherr vor dem Grundstückskauf unbedingt einen Blick in den Bebauungsplan zu werfen und sich von einem Fachmann einer ersten Idee: dem Wunsch, wie man leben und alt werden möchte. Auch wenn Sie bereits fixe Ideen haben, wie das
beraten zu lassen. Tipp: Den Bebauungsplan erhalten Sie beim Bauamt oder dem Vermessungsamt vor Ort. Eigenheim künftig aussehen soll, überstürzen Sie nichts. Sammeln Sie so viele Eindrücke und Ideen wie möglich.
Wenn Sie einen Architekten gewählt haben, lohnt sich dennoch der Besuch von Musterhausausstellungen oder bei
Ob sich das gewählte Grundstück für den Bau Ihres Traumhauses eignet, können Sie zu Fertighaus-Anbietern. Bei einer Musterhausausstellung können Sie sich vor Ort ein erstes Bild machen. Sie finden dort
Checkliste 2
gewissen Teilen bereits in den Besichtigungsterminen und vor dem Kauf des Grundstücks eine große Vielfalt von Fertighäusern: Von Bungalows, moderner Architektur bis hin zu klassischen Satteldach-Häusern.
klären. Nutzen Sie dazu als Hilfestellung Checkliste 2 im Anhang. Schauen Sie genau hin, ob Ihnen die Raumaufteilung, die Bauweise oder auch das Interieur (Fließen, Farbwahl, Boden-
belag, Fensterarten ...) zusagt.
Baugrund-Gutachten: Checkliste 1
Viele Firmen setzen in den Planungen ideale Bodenbe- Tragfähigkeit. Wenn sich das Grundstück nicht für das Bevor Sie mit der Planung des Eigenheims beginnen, machen Sie einen kurzen Check. Wie sieht Ihre aktuelle Wohnsitu-
dingungen voraus. Stellt sich z.B. während des Aushubes geplante Objekt eignet, liefert der Gutachter Empfehlun- ation aus? Wo streben Sie eine Verbesserung an? Was ist bereits perfekt? Das hilft nicht nur Ihnen, sondern auch dem
heraus, dass dem nicht so ist, drohen Zusatzkosten oder gen. So können z. B. Pfähle in das Grundstück gerammt Architekten, dem Fertighaus-Anbieter oder dem Bauträger.
das Haus kann sich später zur Seite neigen. Aus diesem oder der Boden verdichtet werden. Die Kosten für einen
Grund benötigen Sie wichtige Informationen über den Baugutachter beginnen ab 1.500 € und hängen vom
Baugrund. Wie tragfähig ist das Grundstück/der Aufwand des Gutachters ab.
Boden? Sind die Böden weich oder fest? Diese Erkennt- Häufig übernehmen Kommunen bereits bei der Erschlie-
nisse erhalten Sie über ein Baugrund-Gutachten. Für ßung von Neubaugebieten großflächige Bodengutach- 3.1 Worin unterscheiden sich ein Architekt, ein Bauträger und ein Fertighaus-Anbieter?
ein Baugrund-Gutachten macht ein Fachmann Probe- ten. Dieses liefert jedoch keine vollständigen Angaben zu
bohrungen mit einem Kernbohrer auf dem Grundstück Ihrem Grundstück. Unter Umständen ist auch in diesen Fertighaus-Anbieter:
Checkliste 3
oder übernimmt Druck-/Rammsondierungen. Empfeh- Fällen ein individuelles Baugrund-Gutachten notwendig. Ein Fertighaus ist ein Haus vom Fließband? Inzwischen kann man diese Frage ver-
lenswert sind die Probebohrungen an den Stellen, wo neinen. Fertighäuser zeichnen sich durch eine hohe Vielfalt im Baustil aus. Von
das Haus später auch stehen soll. Über die Tests erhält Bitte beachten Sie: Eine genaue Auswertung der Boden- Premiumhäusern wie Stadtvillen, Häusern im Landhausstil bis hin zu Mehrgeneratio-
der Fachmann Informationen zu den Bodenverhältnis- beschaffenheit anhand eines Baugrund-Gutachtens ist nenhäusern – bei vielen Anbietern können Sie Ihr Fertighaus individuell zusammen-
sen wie die Zusammensetzung, Wasserspiegel und der meist erst nach Kauf des Grundstücks möglich. stellen. Damit haben Sie unzählige Möglichkeiten. Handwerker werden oft direkt vom
Fertighaus-Anbieter koordiniert und zur Verfügung gestellt. Außerdem vereinbaren
Sie vorab einen Festpreis für den Bau.
Architekt:
Checkliste 4
Tipp: Leitungskataster und Baustellenzugang Ein vom Architekten geplantes Haus steht für Viele für Individualität. Ein Architekt
plant Ihnen das Haus Ihrer Wünsche. Dabei ist Ihrer Kreativität fast keine Grenzen
Wo liegen auf Ihrem Grundstück die Leitungen für Was- Doch nicht nur die Leitungen und Anschlüsse eines gesetzt. Viele Architekten begleiten Sie über den kompletten Bauprozess.
ser, Strom und Telekommunikation? Diese Information Grundstücks sind von Bedeutung. Besonders wichtig
erhalten Sie über das Leitungskataster (Bauaufsichts- sind Anfahrtswege und Platz für einen Kran. Falls der Bauträger:
Checkliste 5
behörde oder im Regelfall auch von den Versorgern Kran nicht auf Ihrem Grundstück platziert werden kann, Ein Bauträger ist ein Unternehmen, welches das Grundstück erwirbt und auf diesem
bzw. Stadtwerken). Diese Informationen sind aus den muss er unter Umständen auf der Straße stehen. Sichern Wohn- und Gewerbeimmobilien baut und vermietet/verkauft. Träumen Sie von einer
folgenden Gründen notwendig: Sie sich dafür rechtlich ab und treffen Sie mit der Kom- Eigentumswohnung, sind Sie hier an der richtigen Stelle. Auch bei Eigentumswohnun-
Wenn Sie die jeweiligen Positionen der Anschlüsse mune eine Nutzungsvereinbarung. Gegebenenfalls ist gen können Sie Ihre Individualität spielen lassen. So können Sie bei vielen Anbietern z. B.
kennen, erleichtert es Ihnen die Planung des Hauses. auch eine kurzfristige Straßensperrung notwendig. Auch Böden oder auch die Platzierung von Steckdosen und Lichtschaltern frei entscheiden.
Werden im Zuge Ihres Bauvorhabens vorhandene das muss bei der Kommune beantragt werden. Auf dem Ein Bauträgervertrag ist eine Mischung aus Kaufvertrag und Werkvertrag. Das bedeutet:
Leitungen auf Ihrem Grundstück oder im Umfeld Grundstück müssen außerdem Stellflächen für Baumate- Der Käufer muss Abschlagszahlungen entsprechend dem Bautenstand leisten. Im Prinzip
des Grundstücks beschädigt, ergibt sich daraus ein rialien oder Container vorhanden sein. Auch sollten Sie sind die Überlegungen, die Sie als Bauherr eines freistehenden Objektes anstellen
Haftungsrisiko. Stellplätze für Handwerker-Fahrzeuge einplanen. auch auf den Erwerb einer Eigentumswohnung übertragbar. Wenn Sie sich also mit
dem Gedanken einer Eigentumswohnung beschäftigen, lesen Sie auf jeden Fall weiter.
https://www.t-online.de/heim-garten/bauen/id_61679400/baugrundgutachten-erstellen-lassen-ohne-ist-ein-hausbau-harakiri.html, Stand 07.02.2020;
https://www.focus.de/immobilien/experten/hausbau-ein-baugrundgutachten-ist-gut-investiertes-geld_id_6108096.html, Stand 07.02.2020;
14 Stiftung Warentest; Unser Bauherrenhandbuch, „Praxismappe Abnahmen“, Stand 2019 15
3.2 Ein Doppelhaus kann auch eine gute Lösung sein
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
Exkurs: Einliegerwohnung
Es lohnt sich, auch über ein Doppelhaus nachzudenken. So kann Ihr Traum vom Eigenheim sogar bis zu 25 Prozent güns- Eine Einliegerwohnung im Eigenheim schafft separat nutzbaren Wohnraum, bietet die Möglichkeit zur Ver-
tiger werden. Das Bauen mit Tandempartner birgt aber auch besondere Herausforderungen. Ein Doppelhaus zu bauen, mietung und bringt unter Umständen steuerliche Vorteile. Auch das immer beliebtere Konzept vom Mehr-
verlangt von Ihnen die Bereitschaft zu Kompromissen. Das reicht von der Dacheindeckung über die Heizungsanlage bis generationenwohnen lässt sich mit einer Einliegerwohnung verwirklichen.
zur Energieeffizienz. Regeln Sie deshalb vertraglich mit Ihrem Tandempartner, wie das Doppelhaus gebaut werden soll.
Der Vertrag kann in Form einer offiziellen Baugruppe geschehen. Oder Sie verfassen mithilfe eines Notars einen individu- Was ist eine Einliegerwohnung?
ellen Vertrag. Eine Einliegerwohnung muss baulich eine in sich geschlossene Einheit bilden. Erkennbar wird das meist
über einen separaten Eingang. Ein gemeinsamer Flur oder ein gemeinschaftliches Treppenhaus mit der
Hauptwohnung ist zulässig, gleiches gilt für einen Windfang. Generell sollte die Einliegerwohnung in jedem
Was legen Sie im Vertrag fest? Grundstückskosten beim Doppelhaus Fall eine voll funktionale, von den Nutzräumen des übrigen Hauses unabhängige Wohnung sein. Darin
Was geschieht, wenn eine Partei die Haushälfte Bei einem Doppelhaus fällt das Grundstück deutlich muss sich ein selbstständiger Haushalt führen lassen. Das setzt üblicherweise eine Kochgelegenheit und
verkauft? günstiger aus, da geringere Maße erforderlich sind. Im ein Bad voraus. Ist dies nicht der Fall, geht der Fiskus im ungünstigen Fall davon aus, dass es sich bei einer
Haben Sie als direkter Nachbar in diesem Fall deutschen Baurecht ist vorgeschrieben, dass ein Haus Vermietung lediglich um eine Zimmervermietung und nicht um die Vermietung einer Wohnung handelt.
ein Vorkaufsrecht? mindestens drei Meter Abstand zur Grundstücksgrenze
Wie soll die Außenanlage gestaltet werden? haben muss. Je nach Landesverordnung kann es auch Wann gilt die Einliegerwohnung rechtlich gesehen als eine Wohnung?
Wo dürfen Bäume gepflanzt werden? mehr sein. Ein Grundstück muss also immer mindestens Damit eine Einliegerwohnung rechtlich als Wohnung gilt, muss das Haus vom Eigentümer ständig selbst
Mitspracherecht, wenn eine Partei die Doppel- sechs Meter breiter sein als das Haus, das darauf steht. bewohnt werden. Eine nur gelegentliche Nutzung – etwa am Wochenende oder in den Ferien – reicht nicht
haushälfte vermieten möchte? Wenn Sie ein Doppelhaus bauen, entfällt dieser Abstand aus. Am besten legt man bereits frühzeitig beim zuständigen Bauamt sowie beim Finanzamt oder dem
Wie soll das Dach eingedeckt werden und auf der einen Seite des Hauses. Es hängt von den Qua- Steuerberater die Pläne für die Einliegerwohnung zusammen mit einem Grundriss des gesamten Gebäudes
welche Außenfarbe erhält das Objekt? dratmeterpreisen in Ihrer Region ab, wie viel Sie konkret vor und holt eine rechtliche Einschätzung ein.
Bei gemeinsamer Heizung: Wann wird die sparen können.
Heizung eingestellt? Wann ausgestellt?
…
3.3 Zwischenstand
Zwischen den ersten Ideen und den Bauplänen Ihres aus der Checkliste 1 – Planung des Eigenheims. Die
Traumobjekts ist einige Zeit vergangen. Nehmen Sie sich Anpassungen können Sie im gemeinsamen Gespräch
daher ein paar Minuten und rekapitulieren Sie. Entspre- mit Ihrem Architekten/Fertighaus-Anbieter/Bauträger
Tipp: Gemeinsam heizen chen die Baupläne Ihren Wünschen und Ansprüchen? abstimmen.
Überprüfen Sie dazu Ihre Baupläne mit Ihren Angaben Checkliste 6
Die Heizungsanlage ist ein hoher Kostenfaktor. Eine Möglichkeit, Kos-
ten zu senken, kann eine gemeinsame Heizung sein. Sie teilen sich die
Kosten für Anschaffung und Einbau der Anlage. Auch die Rechnungen
für Wartung, Reparaturen und Modernisierung zahlen Sie nur anteilig.
Planen Sie am besten gleich mit einem gemeinsamen Heizungsraum im
Keller. Von dort aus werden getrennte Rohrleitungen in beide Haushälf-
ten verlegt. Je Doppelhaushälfte werden Wärmemengenzähler einge- Tipp:
baut. Der Verbrauch wird für beide Parteien getrennt abgelesen. Wenn Die Planungsphase beginnt. Ein Architekt verwirklicht Ihre Ideen und Wünsche auf Papier. Damit
Sie gemeinsam heizen, klären Sie vorab, wann die Heizung im Herbst alle Möbel einen Platz finden und das Sofa nicht plötzlich zu groß für das neue Wohnzimmer ist,
an- und wann im Frühling ausgestellt wird. berücksichtigen Sie in der Planungsphase die spätere Platzierung aller Möbel. Das gleiche gilt für
Steckdosen, Lichtschalter oder Lampenanschlüsse.
Sie können entweder ganz traditionell mit einem Stift und Papier den Grundriss zeichnen.
Oder Sie nutzen die Annehmlichkeiten der Digitalisierung. Im Internet finden sich unterschied-
liche Softwareprogramme, mit denen Sie online Ihren Grundriss und Ihre Räume planen können.
Möchten Sie etwas am Grundriss oder an der Platzierung der Möbel ändern, können Sie das mit
den Online-Programmen ganz einfach tun. Bei manchen Anbietern lässt sich Ihr Grundriss sogar
in 3D visualisieren.
16 17
3.4 Der Bauantrag
4. Der Bau beginnt
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
Vor Baustart steht für den Bauherrn in erster Linie Der Architekt/der Fertighaus-Anbieter/der Bauträger
Bürokratie an. Dazu zählt insbesondere die Baugeneh- stellt alle Unterlagen für den Antrag zusammen und
migung. Bereits mit Baugenehmigung muss geklärt sein, reicht sie bei der Behörde ein. Neben dem Architekten/ Die Idee vom Wohnglück ist fix. Der Anbieter ist gefunden. Bei Vertragsabschluss lohnt es sich, noch einmal auf das
wie das Haus der Träume am Schluss aussehen soll. Bei- Bauträger/Fertighaus-Anbieter unterschreibt der Statiker Kleingedruckte zu schauen. Das wichtigste Dokument in Ihrem Immobilienprojekt ist der Bauvertrag. Er regelt alle
spielsweise stellen viele Kommunen Anforderungen zur den Bauantrag. Liegt die Genehmigung vor, überprüfen Details des gesamten Bauprozesses. Außerdem beinhaltet der Bauvertrag eine Baubeschreibung. Mit einer detaillierten
erlaubten Dachform. So ist nicht immer ein modernes Sie diese detailliert mit dem Architekten/Fertighaus- Baubeschreibung lässt sich während des Baus klären, ob die in Auftrag gegebenen Arbeiten pünktlich und wie vereinbart
Flachdach sondern nur ein Satteldach erlaubt. Manche Anbieter oder Bauleiter. durchgeführt wurden. Ein weiterer Vorteil: Eine korrekte Baubeschreibung enthält auch Angaben zu Details, die nicht
Kommunen schränken sogar die Dachziegelform und ohne Weiteres sofort ins Auge fallen, wie etwa Material und Art der Wärmedämmung.
-farbe ein.
3.5 Koordination der Handwerker und Abstimmen von Eigenleistungen 4.1 Bauvertrag abschließen
Checkliste 7
Wird Ihr Traumhaus von einem Fertighaus-Anbieter oder Möchten Sie manche Gewerke in Eigenleistung über- Im Bauvertrag sind folgende Dinge geregelt:*
einem Bauträger gebaut, dann übernehmen diese meist nehmen, stimmen Sie die Eigenleistungen mit dem Archi-
die Koordination mit den Handwerkern. tekten/Bauträger/Fertighaus-Anbieter ab. Unabdingbar Baubeschreibung mit Angaben über Umfang und die Eventuelle Abzüge: Z. B. die Kostenübernahme von
Wenn Sie mit einem Architekten zusammenarbeiten, ist dabei die Frage der Gewährleistung. Mit Eigenleistun- Ausführungsweise der einzelnen Gewerke Erdaushub und Abtransport oder Baustrom, Gerüstbau
dann stimmen Sie mit ihm frühzeitig die zu beauftragen- gen können Sie als Bauherr zwar Geld sparen, doch bei Angaben zum Lohn/Vergütung. Z. B. Stundenlohn oder Versicherungen (siehe dazu Part D - Kapitel 3.1)
den Handwerker ab. Manche Architekten übernehmen die Fehlern oder Mängeln übernehmen Handwerker keine aber auch Pauschalbeträge können Sie dem Bauver- Rabatte
Baubegleitung und koordinieren die unterschiedlichen Gewährleistung. trag entnehmen. Abgrenzung der Handwerkerleistungen zu Eigenleis-
Gewerke bzw. die jeweiligen Handwerker. Egal, wer sich Fristen für Gewährleistung der Handwerker: Verein- tungen
um die Handwerker kümmert, beginnen Sie frühzeitig. Checkliste 8 baren Sie möglichst lange Verjährungsfristen. Hinweis: Leistungsänderungen durch den Auftragsnehmer
Die Verjährungsfristen für Handwerk und für Planung Koordinierung der Handwerker
betragen 5 Jahre nach Abnahme der Leistung. Bauüberwachung
Zahlungsmodalitäten: Fälligkeit von Teilzahlungen (z. B. Handwerksunternehmen/Subunternehmer
nach Baufortschritt), Sicherheitseinbehalte, Skonto Ausführungsfrist und Vertragsstrafe
Tipp Nehmen Sie bereits im Bauvertrag Formalitäten zur Abnahme auf (z. B. Form der Abnahme, siehe dazu Part
A - Kapitel 4.4 und Checkliste 9).
18 * Stiftung Warentest; Unser Bauherrenhandbuch, „Praxismappe Alle Abnahmen“, Stand 2019 194.2 Baubeginn In der untenstehenden Übersicht finden Sie die jeweiligen Bauabschnitte und die noch anstehenden To-dos kurz
Part A – Der Neubau
Part A – Der Neubau
zusammengefasst:
Die Baugenehmigung liegt vor. Doch bevor Sie mit dem Bau beginnen können, müssen Sie den Baubeginn der
Baubehörde melden. Finale Abstimmung Elektrik:
Falls die Elektrik noch nicht final mit den Handwerkern abgestimmt wurde, ist mit
Baubeginn aller höchste Zeit dafür.
4.3 Was steht nun alles an? Weitere To-dos entsprechend der Bauphasen
Materialbestellung:
Welche Gewerke stehen nun an? Egal, ob Sie einen Keller möchten oder ob das Haus nur auf einer Bodenplatte Fliesen, Tapeten, Bad-Armaturen und mehr haben oft längere Lieferzeiten. Bestellen
steht: Es beginnt immer mit den Erdarbeiten. Sind diese abgeschlossen, folgen der Rohbau und der Innenausbau Sie Materialien rechtzeitig. Gegebenenfalls übernimmt dies auch der Handwerker für
bevor Heizung, Sanitär und Elektro verlegt werden. Der Bau endet mit den Außenanlagen. Sie. Die Frage, wann Sie welche Materialien bestellen müssen, beantwortet Ihnen Ihr
Architekt/Bauträger/Fertighaus-Anbieter.
Bestellung der Küche:
4. Heizung, Bei manchen Küchenanbietern können Sie die Küche bis zu einem Jahr im Voraus
1. 2. 3. 5.
Lüftung, Sanitär bestellen. Die Lieferung erfolgt dann zum damals festgelegten Termin. Ist das nicht
Erdarbeiten Rohbau Innenausbau Außenanlagen
und Elektro
möglich, bestellen Sie umgehend die Küche. Bitte beachten Sie: Die Lieferzeit der
Küche beträgt oft bis zu 12 Wochen.
Gewerke: Gewerke: Gewerke: Gewerke: Gewerke:
Tiefbau Hochbau Fensterbau Elektriker Garten- und Regelmäßige Kontrollen:
Garten- und Gerüstbau Tischler Heizung/ Landschaftsbau Beginnen die Bauarbeiten, sollten Sie sich um regelmäßige Kontrollen kümmern. Bau-
Landschaftsbau Trockenbau Estrichleger Sanitär Schlosserei mängel müssen zeitnah gemeldet werden. Kontrollieren und ordnen Sie Lieferscheine,
Dachdecker Bodenleger Lüftung Rechnungen sowie sonstige Belege. Behalten Sie die Kosten im Auge.
Zimmerei Fliesenleger
Flaschner Putzer Ende der Bauarbeiten:
Maler Sind die Bauarbeiten beendet, muss das der Baubehörde gemeldet werden. Danach
Treppenbau erfolgen die Bauabnahme sowie das Einmessen des Grundstücks für die Unterlagen
im Katasteramt.
Tipp: Bautagebuch
Es empfiehlt sich, von der Planung bis zum Einzug ein
Bautagebuch zu führen. Darin dokumentieren Sie jeden
Baustellentermin schriftlich, am besten auch mit Fotos,
und halten den Fortgang der Arbeiten detailliert fest.
Wenn später Mängel auftreten, lassen sich mithilfe des
Bautagebuchs eventuell die Ursachen nachweisen.
20 214.4 Bauabnahme*
Part A – Der Neubau
Die Bauabnahme ist die Schlussabnahme eines Bauvorhabens.Und letztendlich die Quali-
tätskontrolle, ob alle versprochenen Leistungen auch umgesetzt wurden. Mit Bauabnahme Checkliste 9
kehrt sich außerdem die Beweislast um und die Verjährungsfrist beginnt. Doch was bedeutet
das für Sie? Fällt Ihnen als Bauherr vor der Bauabnahme ein Mangel auf, müssen Sie diesen
zeitnah an den Handwerker melden, so dass er den Mangel beseitigen kann. Fällt Ihnen
nach der Bauabnahme ein Mangel auf, dann müssen Sie als Bauherr nun beweisen, dass der
Mangel auf einer schlechten Leistung des Handwerkers/Bauträgers beruht. Das kann teure
Nacharbeiten, im schlimmsten Fall sogar Gerichtsver-fahren, zur Folge haben.
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Exkurs: Wie erfolgt die Bauabnahme?
Die Bauabnahme erfolgt im herkömmlichen Sinn in einer Begehung des Objekts mit dem Bauträger/Architek-
ten/Handwerker.
Die Bauabnahme kann jedoch auch anders erfolgen. Wenn Sie
eigenmächtig in das Haus einziehen. Das heißt: Mit Bezug des Objektes gilt es als abgenommen, auch
wenn Mängel vorhanden sind.
die Schlussrate überweisen.
die Frist für die Bauabnahme verstreichen lassen.
Tipp: Bauabnahme-Protokoll
In einem Bauabnahme-Protokoll hinterlegen Sie alle vorgefundenen Mängel.
Part B
Tipp: Hinterlegen Sie Fotos im Protokoll.
Die gebrauchte Immobilie
Einigen Sie sich mit dem Vertragspartner, bis wann er die Mängel beseitigt.
Anstatt einer Nachbesserung bieten manche Bauträger/Handwerker auch
einen finanziellen Ausgleich an. Hinterlegen Sie das ebenfalls im Protokoll.
Bei vielen schlägt das Herz für eine gebrauchte Immobilie. Entweder das
Elternhaus oder ein gebrauchtes Schmuckstück, das mit einem großen
Grundstück lockt. Außerdem ist es eine wunderbare Aufgabe, alte Häuser zu
modernisieren und sich so selbst zu verwirklichen. Der folgende Leitfaden
unterstützt und begleitet Sie auf den unterschiedlichen Stufen Ihres Moderni-
sierungsprojektes.
22 * https://www.bauen.de/a/bauabnahme-kein-heikles-thema.html, Stand 07.02.2020 231. Ihr Fahrplan für eine gebrauchte Immobilie
Mit diesem Fahrplan haben Sie die wichtigsten Punkte auf einen Blick, auf die Sie als Käufer einer gebrauchten Immobilie Allgemeine Informationen über das Grundstück und die Immobilie:
achten müssen. Sind Sie bereits Immobilieneigentümer und Sie möchten die Immobilie modernisieren, können Sie den
Leitfaden an vielen Stellen auf Ihr Projekt übertragen. Außerdem finden Sie darin, wo Sie ggf. benötigte Unterlagen oder Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Informationen erhalten:
Größe und Lage des Grundstücks Immobilienbereich der Bank/Selbstständige Makler/
Verkäufer/Internetportale
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Erfassen der Wohnwünsche: Bebauungsmöglichkeiten Baurechtsbehörde Stadt/Land
Notwendig, falls Sie anbauen möchten. Doch Katasteramt/Vermessungsamt
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt auch bei umfangreichen Sanierungsmaßnah-
men notwendig. Bebauungspläne machen z. B.
Erfassen der Wohnwünsche und der aktuellen Checkliste 1 – Planung des Eigenheims
auch Vorschriften bei Dachziegeln.
Wohnsituation
Positionen der Elektro-/Wasseranschlüsse und Leitungskataster der Baurechtsbehörde
Lage der Leitungen im Grundstück. Baupläne
Notwendig, falls Sie an- oder umbauen möchten. Stadtwerke
Überblick über das aktuelle Marktangebot:
Rechte und Einschränkungen des Grundstücks Grundbuch (Einsicht erhalten Sie erst bei berechtig-
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt tem Interesse)
Makler Immobilienbereichder Bank Größe, Baujahr und erste Impressionen der Immobilienbereich der Bank/Selbstständige Makler/
Selbstständige Makler Immobilie Verkäufer/Internetportale
Internetportale Zum Beispiel Energiebedarf der Immobilie Energieausweis
https://www.immobilienscout24.de/
Liegt für die Immobilie eine Baugenehmigung Immobilienbereich der Bank/Selbstständige Makler/
https://www.immowelt.de/
vor? Wenn nein, kann die Immobilie mit einem Verkäufer
Private Angebote Mini-Markt der örtlichen Zeitung nachträglichen Bauantrag legalisiert werden?
Ebay-Kleinanzeigen (Immobilienbereich)
Teilungserklärung für die Immobilie
Freunde, Familie, Bekannte
Tipp Lassen Sie sich in Interessentenlisten von Maklern/Banken eintragen.
24 25Besichtigung der Immobilie: Finanzierungsplanung:
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Besichtigungstermin fixiert Verkäufer/Makler/Immobilienbereich der Bank Kostenplanung Checkliste 13– Kostenverfolgung
Part D, Kapitel 1
Besichtigung durchgeführt Checkliste 10 – Besichtigung der Immobilie
Kalkulation monatliche Einnahmen/Ausgaben. Siehe Part D, dort erhalten Sie auch weitere Informa-
Ziehen Sie bei Bedarf einen erfahrenen Archi- Architekt
Berechnung der monatlich möglichen Dar- tionen, wo Sie die jeweiligen Einnahmen/ Ausgaben
tekten oder Bausachverständigen hinzu. Diese Bausachverständiger
lehensrate finden
überprüfen für Sie die Bausubstanz. Auch ein Energieberater
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Energieberater hilft Ihnen Modernisierungs- Eigenkapitalcheck
maßnahmen aufzudecken und zu planen.
Was ist mir bei einer Finanzierung wichtig? Checkliste 14 – Finanzierung
Besichtigen
Sie die Immobilie zu unterschiedlichen Tageszeiten. Beratungsgespräche Bank/Finanzierungsberater/Heimatexperte von
Tipp So bekommen Sie ein Gefühl für Schattenfall und Verkehrslärm. Schwäbisch Hall
Nutzen Sie die Förderungen der BAFA für Energieberatungen.
Vergleichen der eingeholten Angebote z. B. im Internet
Erwerb der Immobilie:
Kreditvertrag unterschreiben Bank-/Finanzierungsberater/Heimatexperte von
Schwäbisch Hall
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Eintrag Grundschuld Grundbuchamt
Finanzierungstermin Finanzierungs-/Bankberater/Heimatexperte von
Notar
Schwäbisch Hall
Übermittlung Grundschuldauszug an
Kreditvertrag unterschreiben Finanzierungs-/Bankberater/Heimatexperte von
Kreditgeber
Schwäbisch Hall
Check Kaufvertrag – Notarielle Beurkundung des
Checkliste 11 Tipp Mit zahlreichen staatlichen Förderungen wie Riester-Förderung oder dem Baukindergeld und ggf. Steuer-
Immobilienerwerbs vorteilen können Sie schneller schuldenfrei sein. Sie können den Finanzierungsaufwand verringern oder Sie
nutzen die Fördermittel als Sondertilgungen. Eine Übersicht finden Sie in Part D - Kapitel 2.4.
Notartermin
Eigentumseintragung in Grundbuch. Notar ggf. zusätzlich Katasteramt
Hinterlegen der Leitungs- und Überfahrts-
Staatliche Förderungen für Modernisierung und Sanierung:
rechte in Kataster.
Grundbuchauszug an Kreditinstitut senden Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Bei energetischen Modernisierungen und Sa- Fördermittelübersicht
Part D – Kapitel 2.4
nierungen können Sie zudem von unterschied- www.kfw-formularsammlung.de
Planung der Modernisierungsmaßnahmen:
lichen Fördermöglichkeiten der KfW oder der www.bafa.de
BAFA profitieren.
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Bestandsaufnahme der Modernisierungs- Architekt/Bauingenieur/Bausachverständiger Achtung Die Fördermittel müssen bei der KfW VOR Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Zudem dürfen
und Sanierungsmaßnahmen Energieberater, Kontakte finden Sie unter Sie mit den Maßnahmen auch erst NACH Bewilligung der Fördermittel beginnen.
www.energie-effizienz-experten.de
Checkliste 10 – Besichtigung der Immobilie
Planung der An- und Umbaumaßnahmen Architekt/Bauingenieur/Bausachverständiger Tipp Nutzen Sie die verbesserten Zuschüsse von der KfW und der BAFA.
(Gesamtüberblick über Anbau und Um- Handwerker
bau-Phase finden Sie nachstehend)
Zwischenstand: Checkliste 6– Zwischenstand, noch auf dem
Stimmen die ersten Baupläne mit den ur- richtigen Weg?
sprünglichen Wünschen überein?
Ggf. anpassen der Baupläne an Wünsche Architekt/Bauingenieur/Bausachverständiger
26 27Vorsorge:
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt Baderneuerung Gas- und Wasserinstallateur
Tipp: Machen Sie vorab eine Bedarfsanalyse,
Versicherungscheck: „Versicherungen im Checkliste 16– Notwendige Versicherungen
was das Bad nach der Sanierung beinhalten
Zusammenhang mit der Finanzierung und Bank- oder Versicherungsberater
soll.
während der Bauphase“ Part D, Kapitel 3
Türen nachrüsten Tischler/Schreiner
Tipp F inanzielle Regelungen sind bei Unverheirateten ein Muss. Lösungen sind z. B. ein privatrechtlicher Vertrag
Nicht nur eine Immobilie, auch die Außenanlage kann modernisiert werden, z. B. die Renovie-
oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Auch bei verheirateten Paaren empfehlen sich Regelungen zur Tipp rung des Balkons oder das Neu-Pflastern der Terrasse. Umfangreicher wird es bei den Gara-
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Part B – Die gebrauchte Immobilie
Tilgung oder den Eigentumsverhältnissen. Sie können die Regelungen in einem Ehevertrag festhalten.
gen oder wenn die Auffahrt neu gemacht werden soll. Für ein neues Gartenhaus orientieren
Siehe Part D, Kapitel 3.
Sie sich bitte an Part C – Kapitel 6.
Nutzen Sie die umfangreichen staatlichen Förderungen der KfW und der BAFA.
Modernisierungs-/Sanierungs-Phase: Um-/Anbau-Phase:
Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt Was Wen oder was muss ich einbeziehen? Erledigt
Substanzschäden Architekt/Bausachverständiger Abschluss Bauvertrag Checkliste 7 – Vertragsabschluss mit dem Architek-
ten/Bauunternehmen/Fertighaus-Anbieter
Mangelhafte Dachsubstanz Fachmann hinzuziehen
Einzelne Holzteile austauschen Mindestens 3 Monate vor Um-/Anbaustart: Architekt/Bauingenieur/Bausachverständiger/Hand-
Neueindeckung des Daches Bauantrag werker reicht den Antrag bei der Behörde ein
Dachsanierung
Ca. 3–6 Monate vor Um-/Anbaustart: Checkliste 8 – Handwerker- und Eigenleistungen
Nässefolgeschäden Fachmann hinzuziehen Koordination der Handwerker
Entfeuchtungs- bzw. Trocknungsarbeiten Tipp: Stimmen Sie mit den Handwerkern
Ihr Wunschdatum ab.
Versorgungsleistungen (Wasser) erneuern Architekt
Installateur Baubeginn der Baubehörde gemeldet Selbstständig
Architekt/Bauingenieur/Bausachverständiger/
Elektrik aufbessern Elektriker
Handwerker
Heizungsanlagen erneuern Installateur
Bei Bedarf: Ggf. Beantragung einer Straßensperrung bei der
Einbau einer neuen Heizungsanlage Bezirksschornsteinfeger
Ablademöglichkeit für Baumaterialien Kommune
Einbau neuer Heizkörper
Ausreichende Sicherung der Baustelle Architekt/Bauingenieur/Bausachverständiger/Hand-
Isolierung der Heizungsrohre Fachmann hinzuziehen
vorhanden werker
Kunststoff, Mineralwolle oder Kautschuk
Entsprechend Baufortschritt: Bestellen von Fachhändler/Handwerker
Dämmung Handwerker
Fliesen, Tapeten, Bad-Armaturen, Küche
Fensteraustausch Handwerker hinzuziehen
Termin Bauabnahme fixiert Architekt/Handwerker
Erneuerung der Treppen Tischler
Bauabnahme erfolgt Architekt/Handwerker
Treppenstufenverkleidung Treppenbauer
Komplettaustausch (je nach Abnutzung) Ggf. Baumängel beseitigt Architekt/Handwerker
Neue Böden Tischler Ende der Bauarbeiten an Baubehörde gemeldet
Austauschen Fliesenleger
Abschleifen Bodenleger Tipp Baumängel müssen zeitnah gemeldet werden. Kümmern Sie sich daher um regelmäßige Kontrollen.
Tipp: Sie können über den alten Boden einen Diese sollten durch die Bauleitung durchgeführt werden. Bei Mängeln sind unbedingt Fristen zur Mangel-
neuen verlegen, aber Achtung bzgl. Höhe der beseitigung zu stellen. Siehe Checkliste 9 – Abnahmeprotokoll.
Türen
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