Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wohnpark Krone" - Gemeinde Loffenau
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Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht
Entwurf in der Fassung vom 11.06.2020
bestehend aus:
Durchführungsvertrag (wird zur Satzungsfassung ergänzt)
Vorhaben- und Erschließungsplan (Planzeichnung Bebauungsplan)
Bebauungsplan, bestehend aus
Satzungstext
Übersichtskarte
Planzeichnung
Planungsrechtliche Festsetzungen gem. BauGB
Örtliche Bauvorschriften gem. LBO Baden-Württemberg
Begründung
Habitatpotenzialanalyse, artenschutzrechtliche Beurteilung sowie
naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Satzung (Entwurf) 1/2
Gemeinde Loffenau - Satzung
über die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Wohnpark Krone“ im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht
Nach § 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) vom 08. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253) in der
Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 27. März 2020 (BGBl. I S. 587) m. W. v. 28.03.2020, in der derzeit
aktuellen Fassung
§ 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7, S.
358) zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Juli 2019 (GBI. S. 313), in der derzeit aktuellen
Fassung
in Verbindung mit § 4 der Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO)
hat der Gemeinderat der Gemeinde Loffenau am xx.xx.2020 die Aufstellung des
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Wohnpark Krone“ als Satzung beschlossen.
§ 1 Räumlicher Geltungsbereich
Der räumliche Geltungsbereich des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Wohnpark
Krone“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht ergibt sich aus
dem zeichnerischen Teil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans "Wohnpark Krone" vom
xx.xx.2020.
§ 2 Bestandteile der Satzung
Die Satzung besteht aus:
1. den planungsrechtlichen Festsetzungen, bestehend aus
a. dem zeichnerischen Teil im Maßstab 1:200 mit Abgrenzung des Geltungsbereichs
und den zeichnerischen Festsetzungen vom xx.xx.2020
b. den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans vom xx.xx.2020
2. den örtlichen Bauvorschriften gemäß § 74 LBO vom xx.xx.2020 bestehend aus
a. dem zeichnerischen Teil im Maßstab 1:200 mit Abgrenzung des Geltungsbereichs
und den zeichnerischen Festsetzungen vom xx.xx.2020
b. den textlichen Festsetzungen vom xx.xx.2020
Beigefügt sind, ohne Bestandteil der Satzung zu werden:
1. Begründung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Wohnpark Krone“ vom
xx.xx.2020
2. Übersichtskarte (ohne Maßstab)
3. Habitatpotenzialanalyse, artenschutzrechtliche Beurteilung sowie
naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz, Juni 2020 (IUS Weibel & Ness)
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Satzung (Entwurf) 2/2
§ 3 Ordnungswidrigkeit
Ordnungswidrig im Sinne des § 213 BauGB sowie § 75 LBO handelt, wer den Vorschriften
dieser Satzung zuwiderhandelt.
§ 4 Inkrafttreten
Der Bebauungsplan tritt mit ortsüblicher Bekanntmachung in Kraft (§ 10 Abs. 3 BauGB).
Loffenau, den
Der Bürgermeister Markus Burger
Vermerk über die Rechtskraft des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans „Wohnpark
Krone“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht
Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan „Wohnpark Krone“ im beschleunigten Verfahren
nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht mit planungsrechtlichen Festsetzungen und örtlichen
Bauvorschriften ist durch ortsübliche Bekanntmachung am ____________________ in Kraft
getreten (§ 10 Abs. 3 BauGB).
Loffenau, den
Der Bürgermeister Markus Burger
Gemeinde Loffenau Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Übersichtskarte Stand:11.06.2020 Übersichtskarte Übersichtskarte (ohne Maßstab) Luftfoto (ohne Maßstab)
257
5
WBF
WBF
S BF Zeichenerklärung Verfahrensvermerke
W 4
5
3902 4/1
2 Art der baulichen Nutzung Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB
25
§ 5 Abs. 2 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, §§ 1 bis 11 BauNVO durch GR am
Ortsübliche Bekanntmachung im Mitteilungsblatt Nr.
WA Allgemeines Wohngebiet § 4 BauNVO
Gar
1
3
am
Hä l d e n we g Maß der baulichen Nutzung
§ 5 Abs. 2 Nr. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 BauNVO
frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB
vom bis
0.4 Grundflächenzahl GRZ
frühzeitige Beteiligung der gemäß § 4 (1) BauGB
Sc
Schu Whs III Zahl der Vollgeschosse Behörden und sonstiger Träger vom bis
hu
öffentlicher Belange
Büro
t r g TH 9.60 Traufhöhe als Höchstmaß, Angaben in Meter
Auslegungsbeschluss gemäß § 3 (2) BauGB
3 B 245/2 FH 14.75 Firsthöhe als Höchstmaß, Angaben in Meter
durch GR am
Whs 55
257/
Ortsübliche Bekanntmachung gemäß § 3 (2) BauGB im
h s BH Bezugshöhe als Höchstmaß, Angaben in Meter der Entwurfsauslegung Mitteilungsblatt Nr. am
257/1 WBF 51 W 3 WBF
Whs 5 245/3
Auslegung vom bis
Whs chu
Bauweise, Baulinien, Baugrenzen
S § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB, § 22 und 23 BauNVO Erneute Auslegung vom bis
49 o offene Bauweise
43I Gar Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (2) BauGB
47 Obere Dorfstraße Baugrenze und sonstiger Träger
öffentlicher Belange
mit Schreiben vom
Sonstige Planzeichen mit Schreiben vom
erneute Beteiligung
256/1 GFIG Umgrenzung von Flächen für Garagen, Carports, Stellplätze und
Nebenanlagen Satzungsbeschluss gemäß § 10 (1) BauGB
43 WBF mögliche raufstellfläche
eh
Feuerw licher Straße
50 179/3 § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB durch GR am
EG
nt
auf öffe
Whs
179/2 W
Ortsübliche Bekanntmachung gemäß § 10 (3) BauGB im
20 0 / 8 W 3,50 48 48/1 Whs WBF Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
§ 9 Abs. 7 BauGB Mitteilungsblatt Nr. am
WBF Stellpla
tz / /1 In Kraft getreten am
Carport Gebäude Bestand
5,50
257/2 Car. /4
Gar
tze
Stellplä
6,00
Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung
St.
telle
Anleiters
WBF
ht
waagrec
§ 1 Abs. 4, § 16 Abs. 5 BauNVO
Whs
St.
BF
Ausgefertigt: Zur Beurkundung:
Stellpla
tz
Car.
Scheu Schu
Zeichenerklärung gemäß Bauordnungsrecht
5,00
Abst.
St.
m2
St.
A: 7,13
/5
telle
Anleiters
waagrec
ht Na. SD Satteldach § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 74 Abs. 1 LBO BW
200/4 Schu Schu /7 u
Gar
ler 9
Keller
8 Kel
ler 7
2 A: 4,45
m2 Firstrichtung § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 74 Abs. 1 LBO BW
44
el
WGhs
10 K 00 m
Keller m2 A: 3,
Schu ch
2 A: 3,00
m
A: 4,64
BH 35° Dachneigung § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 74 Abs. 1 LBO BW Loffenau, den Ort, den
ü.NN
./Wo.
Ko./Ess
42 S
2
1 5 ,62 m
0/1 , Bürgermeister Markus Burger
A: 27
Whs 33 3 /6 Bürgermeisteramt
6
Keller
4 0 4 A: 3,27
m2
u
Füllschema der Nutzungsschablone
Stellplatz
Wasch
.-/Tr.
Flur 1
Abst.
m2
h e
2,50
2
,93 m Bad
2 A: 2,67
Die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen dieses Bebauungsplanes
Sc
A: 10 2 m m2
A: 11,0 A: 6,75
16,00
6,00
Zahl der
179
DU
Flur / Gard.
m2
1.15/1.20
Baugebiet
Vollgeschosse stimmen mit den Beschlüssen des Gemeinderats überein.
A: 7,94 (50%)
Schlafe 2
n Terrasse
Whg. 1
2
6 m 11,39 m
echn. A: 11,4 A : Grundflächen- Geschoss-
Heiz./T 2
A: 11
,93 m zahl flächenzahl
168/4 Aufzug 2
A: 3,20
m
3,50 Traufhöhe
G Firsthöhe
Bauweise
31,50
DU
1.10/1.20
Bad
m2
A: 8,88
Whs
TH
A: 30,9
6 m
2 BW
1.70/0.75 Dachform Dachneigung
±0,00 = üNN
1,50
333,15 Whg. 2
WBF 169/1 Whs ard.
Flur / G 2
St.
m
iwa 2 A: 8,61 Ankl.
Abst. K 2 Gard. Schl. / 2
iwa 1 72 m ,21 m
Abst. K A: 4, WC A: 18
eller 1
2
3,78 m m2
167/1 2,50
Keller
A: 4,97
2 K
m2 A: 3,67
m2 A:
Flur 2 2
A: 2,23
165
A: 8,21
m Zimmer 2
3 m
164
Stellplä
A: 16,5
hysio Abst.
WBF 5 Keller P 2
A: 4,06
m2
tze
Keller 2 A:
7,61 m
4
Keller A: 4, 44 m
3 m2
Keller A: 4,44
Schu
15,00
A: 5,89
m2
166/1 Terrasse
(50%)
14,00 m
2
GR
A:
o.
Schu WBF
Ko. / E
A:
ss. / W
41,45 m
2
Gemeinde Loffenau
Gar
tze
Stellplä
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
telle
Anleiters
ht
waagrec
telle
Anleiters
"Wohnpark Krone"
ht
waagrec
WBF gesam e
18 Stellp
t
lätz
GR im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
11,70
ohne Umweltbericht
5,50
llp l.
d-Abste
Fahrra t
ch
überda
Müll
Car. tze über
dacht
St. Stellplä
Na. 19,00 Vorhaben- und Erschließungsplan
WA III
0.4 - Vorhabenträger Wohnpark Krone GmbH & Co. KG
4303 4305
TH max. 9.60 m
FH max. 14.80 m
o Adresse Obere Dorfstraße 49, 76597 Loffenau
4301
SD SD 30-40°
GR GR Verfahrensschritt Entwurf Fassungsdatum 11.06.2020
GR GR Erstellt KH,DB
Format 914 x 594 mm Maßstab 1:200
WEG E/01/A
a d
Plannr. + Index
f
geändert
Heck e n b r u n n e n p
4311
planschmiede hansert
4306 architekten und stadtplaner
GFLF 4304 mörburgstraße 5 | 77746 schutterwald | fon (0781) 20552796 | fax (0781) 94902292
www.planschmiede-hansert.net | info@planschmiede-hansert.net
4300 4302 GR
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 1/8
Textliche Festsetzungen
Mit Inkrafttreten der zeichnerischen und planungsrechtlichen Festsetzungen dieses
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden die Festsetzungen im Überlappungsbereich des
Geltungsbereichs des angrenzenden Bebauungsplans „Brunnenwiesen“ außer Kraft gesetzt.
Ergänzend zum zeichnerischen Teil gelten folgende planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche
Bauvorschriften.
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) vom 08. Dezember 1986 (BGBl. I. S. 2253) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27.
März 2020 (BGBl. I S. 587) m. W. v. 28.03.2020, in der derzeit aktuellen Fassung
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl.
I S. 132), geändert durch Einigungsvertrag vom 31.08.1990 (BGBl. II S. 889, 1124) und Art. 3
Investitionserleichterungs- und Wohnbauland-Gesetz v. 22.04.1993 (BGBl. I S. 466), in der derzeit
aktuellen Fassung
§ 74 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) vom 5. März 2010 (GBl. Nr. 7, S. 358)
zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Juli 2019 (GBI. S. 313), in der derzeit aktuellen Fassung
Gemeindeordnung für Baden-Württemberg vom 24. Juli 2000 (GBl. S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 04.05.2009 (GBl. S. 185) m.W.v. 01.01.2009 (rückwirkend) bzw. 09.05.2009, in der
derzeit aktuellen Fassung
Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV) vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), in der derzeit
aktuellen Fassung.
Planungsrechtliche Festsetzungen
1.0 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)
Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO
Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen (§ 4 Abs. 1 BauNVO).
Zulässig sind gem. § 4 Abs. 2 BauNVO
- Wohngebäude
- die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störende Handwerksbetriebe
- Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
Ausnahmsweise zulässig sind gem. § 4 Abs. 3 BauNVO
- Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe
Nicht zulässig sind gem. § 1 Abs. 6 BauNVO
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes
- Anlagen für Verwaltungen
- Gartenbaubetriebe
- Tankstellen
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 2/8
2.0 Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB und §§ 16 – 21a BauNVO)
Das Maß der baulichen Nutzung ist durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der
Vollgeschosse sowie durch die Höhe der baulichen Anlagen festgesetzt.
2.1 Grundflächenzahl GRZ
Die Festsetzungen zur Grundflächenzahl sind der Nutzungsschablone in der Planzeichnung zu
entnehmen.
Entsprechend § 19 BauNVO dürfen mit Carports und Stellplätzen sowie ihren Zufahrten und mit
Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO die zulässige Grundfläche bis zu einer maximalen
Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden.
2.2 Vollgeschosse
Die zulässige Zahl der Vollgeschosse ist der Nutzungsschablone in der Planzeichnung zu
entnehmen.
2.2 Höhe der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 18 BauNVO)
Die zulässigen Trauf- und Firsthöhen sind der Nutzungsschablone in der Planzeichnung zu
entnehmen.
Bezugspunkt zur Bestimmung der maximal zulässigen Traufhöhen und Firsthöhen ist die durch
Planeintrag festgesetzte Bezugshöhe (BH) als Höhe üNN (= 333,15 m üNN).
Als Traufhöhe (TH) gilt das Maß vom Bezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit
der Dachhaut.
Als Firsthöhe (FH) gilt das Maß vom Bezugspunkt bis zum oberen Abschluss der Dachhaut.
3.0 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Stellung der baulichen Anlagen (§ 9
Abs. 1 Nr. 2 und Nr. 2a BauGB und § 22 und 23 BauNVO)
Die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen (Baugrenzen) sowie die Stellung der
baulichen Anlagen sind durch Planeintrag festgesetzt.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist das Anlegen von Terrassen bis zu einer
maximalen Größe von insgesamt 20 m² zulässig.
o offene Bauweise
Für die Ostseite des Gebäudes wird nach § 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB eine Abstandsfläche von
0,35 x Wandhöhe festgesetzt. Die Mindesttiefe der Abstandsflächen von 2,50 m darf nicht
unterschritten werden.
4.0 Stellung der baulichen Anlagen (§9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
Die im zeichnerischen Teil eingetragene Hauptfirstrichtung ist für das Hauptgebäude zwingend
einzuhalten.
Neben dem vorgeschriebenen Hauptfirst sind rechtwinklig dazu untergeordnete Nebenfirste
als Zwerchgiebel oder Winkelbau zulässig.
5.0 Carports, Stellplätze und Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, § 12 und § 23 Abs. 5
BauNVO)
Carports sind innerhalb der in der Planzeichnung ausgewiesenen Flächen für Carports und
Nebenanlagen sowie innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 3/8
Garagen sind unzulässig.
Stellplätze sind innerhalb der ausgewiesenen Flächen für Carports, Stellplätze und
Nebenanlagen, innerhalb der ausgewiesenen Flächen für Stellplätze sowie innerhalb der
überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.
Die örtlichen Bauvorschriften zur Gestaltung unbebauter Flächen bebauter Grundstücke sind
einzuhalten.
Nebenanlagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche sowie innerhalb der in
der Planzeichnung ausgewiesenen Flächen für Garagen, Carports und Nebenanlagen zulässig.
6.0 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden,
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
6.1 Baufeldfreimachung
Die Baufeldfreimachung und Rodung darf nur innerhalb der gesetzlich erlaubten Fristen (01.
Oktober bis 28. Februar) durchgeführt werden.
6.2 Beleuchtung
Die Verwendung von Quecksilberdampf-Hochdrucklampen (HQL) für die Beleuchtung der
Außenbereiche wird ausgeschlossen. Zulässig sind ausschließlich Lampen mit einem
Lichtspektrum über 500 Nm (z. B. Natriumdampf-Niederdrucklampen oder LED-Lampen).
6.3 CEF-Maßnahmen
Um den Eintritt artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände zu vermeiden, werden insgesamt
sechs künstliche Nisthilfen für Vögel vorsorglich angebracht.
Für die Gilde der Nischenbrüter werden zwei Nischenbrüter-Nistkästen (Typ 2H oder 2HW der
Fa Schwegler oder gleichwertig), für den Haussperling zwei Sperlingskolonie-Nisthilfen (zwei
Kästen mit je drei Nistplätzen des Typs 1 SP der Fa. Schwegler oder gleichwertig) angebracht.
Für die ungefährdeten Höhlenbrüter werden zwei Höhlenbrüter-Nistkästen (Typ 1B, M oder 1
MR der Fa. Schwegler oder gleichwertig) aufgehängt.
Die Aufhänghöhe beträgt ca. 3 m. Die Kästen werden so angebracht, dass die Einfluglöcher auf
die wetterabgewandte Seite, nach Süden oder Osten, zeigen.
Die Nisthilfen gleicher Bauart sollen in Abständen von mindestens 10-20 m aufgehängt werden.
Die Nisthilfen für Nischenbrüter und den Haussperling werden an Gebäuden angebracht, die
für Höhlenbrüter möglichst an Bäumen.
7.0 Pflanzgebote (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)
Je angefangene 200 m² private Grundstücksfläche ist mindestens ein Laubbaum zu pflanzen.
Für die Baumpflanzungen sind vorzugsweise heimische Bäume erster oder zweiter Ordnung zu
wählen (Hochstämme, 3 x verpflanzte Ware, Stammumfang mind. 16-18 cm, siehe Pflanzliste
im Anhang).
Die Bäume sind dauerhaft zu pflegen und bei Abgang gleichwertig zu ersetzen.
Sofern nicht gesondert gekennzeichnet sind die Baumstandorte frei wählbar.
8.0 Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers (§ 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB)
Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, die zur Herstellung der öffentlichen
Verkehrsflächen erforderlich sind, sowie erforderliche Straßenbeleuchtungen und
Straßenbeschilderungen sind auf den privaten Baugrundstücken zu dulden.
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 4/8
9.0 Zuordnung von Maßnahmen zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft
außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans (§ 9 Abs. 1a BauGB, § 135b BauGB)
Zum Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft wird die planexterne Anlage einer
Streuobstwiese auf der Gemarkung Loffenau erbracht.
Dazu müssen auf der Fläche mindestens zwölf Hochstamm-Obstbäume (Apfel, Birne, Kirsche)
gepflanzt werden. Die Feldschicht der Streuobstwiese muss zukünftig extensiv gepflegt, nicht
gedüngt und maximal zwei Mal jährlich gemäht bzw. beweidet werden.
Die konkrete Fläche, auf der der Ausgleich realisiert wird, wird zur Satzungsfassung ergänzt.
Loffenau, den
planschmiede
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architekten und stadtplaner
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Markus Burger, Bürgermeister Planverfasser
Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 5/8
Örtliche Bauvorschriften
1.0 Dächer und Dachaufbauten (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
Die Dachform der Hauptgebäude und die jeweils zulässige Dachneigung sind durch Planeintrag
festgesetzt.
Der Neigungswinkel der Dachflächen muss beidseitig des Firstes gleich sein, ebenso müssen
Zwerchgiebel und Querbauten dieselbe Dachneigung wie das Hauptdach vorweisen.
Flachdachanteile sind bis zu einer Größe von 30 % der Grundfläche des geplanten Gebäudes
zulässig. Werden diese nicht als Dachterrasse genutzt, sind sie extensiv zu begrünen. Dies gilt
auch für Garagen, Carports und Nebengebäude.
Dachaufbauten und Dacheinschnitte sind nur bei einer Dachneigung des Hauptdachs größer
oder gleich 30° zulässig.
Auf einer Dachseite sind entweder Einschnitte oder Aufbauten zulässig.
Es ist nur eine Art Gauben zulässig. Die Summe aller Gaubenbreiten je Gebäudeseite darf 50%
der Gebäudelänge nicht überschreiten.
Zwischen zwei Gauben muss ein Mindestabstand von 1,00 m eingehalten werden.
Der Abstand der Dachaufbauten zu den Giebelwänden muss mind. 1,25 m betragen. Mit dem
oberen Abschluss der Gauben ist ein Abstand von mind. 0,80 m zum First und zur Traufe
einzuhalten (senkrecht gemessen).
Dachaufbauten, die der Energiegewinnung dienen, sind zulässig.
Auf geneigten Dächern sind die Anlagen zwingend in der Neigung der Dachfläche zu errichten.
Der Abstand zu den Giebelwänden muss mind. 1,25 m, zum First und zur Traufe mind. 0,80 m
betragen. Dachaufbauten, die der Energiegewinnung dienen dürfen in ihrer Summe 2/3 der
jeweiligen Dachseite nicht überschreiten.
Zusätzlich ist die Gestaltungssatzung zu beachten.
2.0 Fassaden (§ 74 Abs. 1 Nr. 1 LBO)
Zulässig sind Holzhäuser und verputzte Außenwände.
Grelle und reflektierende Materialien sowie Bekleidungen aus Kunststoff und Waschbeton sind
als Fassadenbekleidung unzulässig.
3.0 Gestaltung unbebauter Flächen bebauter Grundstücke (§ 74 Abs. 1 Nr. 3 LBO)
Zufahrten, Stellplätze
Die Bodenversiegelung ist auf das unabdingbar notwendige Maß zu beschränken.
Zufahrten und Stellplätze sind durchlässig zu gestalten. In Abhängigkeit von der Nutzung sollte
für diese Flächen die Oberflächenbefestigung mit der größtmöglichen Durchlässigkeit gewählt
werden (Schotterrasen, Rasengittersteine, Porenpflaster, Rasenfugenpflaster,
Splittfugenpflaster).
Sonstige nicht überbaute Grundstücksflächen sind gärtnerisch als Grünflächen zu gestalten,
sofern nicht andere Festsetzungen des Bebauungsplans entgegenstehen.
Aufschüttungen und Abgrabungen, Stützmauern
Die Geländeverhältnisse zwischen Erschließungsstraße und Grundstück sind einander
anzugleichen, ebenso die Geländeverhältnisse benachbarter Grundstücke.
Höhenunterschiede sind durch Abböschungen und/oder Stützmauern auf dem eigenen
Grundstück auszugleichen. Die dafür notwendigen Stützmauern sind mithilfe von
unregelmäßigen Blocksätzen aus Naturstein herzustellen.
Abtragungen und Aufschüttungen für andere Zwecke sind außerhalb der Baufenster unzulässig.
Im straßenseitigen Vorgartenbereich sind Böschungen und Stützmauern nur mit einem Abstand
von 0,50 m zur Straßenbegrenzungslinie zugelassen.Gemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 6/8
5.0 Niederspannungsfreileitungen
Niederspannungsfreileitungen sowie Kommunikationsfreileitungen sind, vorbehaltlich der
Regelung in § 68 (3) Satz 2 und 3 Telekommunikationsgesetz (TKG), nicht zulässig. Die
Leitungen sind erdverkabelt auszuführen.
6.0 Stellplatzverpflichtung (§ 74 Abs. 2 Nr. 2 LBO)
Die Anzahl der auf dem Grundstück nachzuweisenden notwendigen Stellplätze wird auf einen
Stellplatz pro Wohneinheit festgesetzt.
Loffenau, den
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Markus Burger, Bürgermeister PlanverfasserGemeinde Loffenau
Vorhabenbezogener Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht Stand: 11.06.2020
Textliche Festsetzungen | Örtliche Bauvorschriften (Entwurf) 7/8
Hinweise
1.0 Inhalt der Bauvorlagen
Für alle Bauvorhaben müssen die Bauvorlagen folgende Darstellungen zur Gestaltung
enthalten: Aufteilung der Freiflächen in befestigte Flächen (Zufahrten, Stellplätze, Wege) und
Pflanzflächen mit Bepflanzungsvorschlag, Mauern und Zäunen.
2.0 Boden
Auf die Pflicht zur Beachtung der Bestimmungen des Bundes-Bodenschutzgesetzes
(BBodSchG), insbesondere auf die §§ 4 und 7, wird hingewiesen.
Vor Abtrag des Bodens sollten oberirdische Pflanzenteile entfernt werden.
Werden Arbeiten bei nassen Verhältnissen durchgeführt, muss die Zufahrt sichergestellt
werden. Falls die vorhandene Erschließung dies nicht ermöglicht, können temporäre
Baustraßen den Boden optimal schützen. Temporäre Baustraßen sind aus Naturschotter oder
Recyclingmaterial zu schütten, die nach Abschluss der Arbeiten wieder zurückzubauen sind.
Um Bodenverdichtungen gering zu halten, sollten Raupenbagger statt Radfahrzeuge eingesetzt
werden. Es sind Fahrzeuge mit geringer Bodenpressung zu wählen.
Humushaltiger Oberboden und kulturfähiger Unterboden sind beim Aushub getrennt
auszubauen und zu lagern. Der Bodenaushub und die Zwischenlagerung sollten nicht in
nassem Zustand der Böden erfolgen. Die entsprechenden Vorgaben der DIN 18915 und 19731
(nr. 7.2 und 7.3) sind einzuhalten. Von besonderer Bedeutung ist die strikte Einhaltung der
Mindestfestigkeit in Abhängigkeit des Feuchtezustands.
Die Lagerung des Oberbodens sollte in trapezförmigen Mieten bis max. 2 m Höhe erfolgen. Auf
Schutz vor Vernässung sollte geachtet werden; abflusslose Senken sind zu vermeiden; bei
längerer als halbjährlicher Lagerung ist die Miete zu begrünen.
Für nicht überbaute Flächen sind Bodenverdichtungen möglichst zu vermeiden; ggf. sollten
mechanische Auflockerungen durchgeführt werden.
Im Plangebiet stehen unter einer Hangschuttdecke unbekannter Mächtigkeit sandige und
konglomeratische Festgesteine des Zechsteins an. Darunter und am Südrand des Plangebiets
wird Granit angetroffen. Die Gesteinsarten können tiefgründig verwittert sein. Unverwittertes
Festgestein ist sehr hart und kann zu Erschwernissen beim Aushub führen.
Bei geotechnischen Fragen im Zuge der weiteren Planung (z.B. zum genauen Baugrundaufbau,
zu Bodenkennwerten, zur Wahl und Tragfähigkeit des Gründungshorizonts, zum Grundwasser
u. dgl.) wird ingenieurgeologische Beratung durch ein privates Ingenieurbüro empfohlen.
3.0 Bau- und Kunstdenkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege
Sollten bei der Durchführung der vorgesehenen Arbeiten archäologische Funde oder Befunde
entdeckt werden, sind diese umgehend dem Landesdenkmalamt Baden-Württemberg,
Archäologische Denkmalpflege, Amalienstraße 36, 76133 Karlsruhe, zu melden. Die Fundstelle
ist vier Werktage nach der Anzeige unberührt zu lassen, wenn nicht das Landesdenkmalamt
einer Verkürzung dieser Frist zustimmt (§ 20.1 DSchG). Auf die Bestimmungen des
Denkmalschutzgesetzes über Ordnungswidrigkeiten (§ 27 DSchG) wird hingewiesen.
4.0 Grundwasser
Das Erschließen von Grundwasser muss gemäß § 37 WG dem Landratsamt – Amt für Wasser-
und Bodenschutz – angezeigt werden. Eine dauerhafte Grundwasserableitung ist nicht zulässig.Gemeinde Loffenau
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Pflanzenliste
Einzelbäume
Spitzahorn (Acer platanoides)
Bergahorn (Acer pseudoplatanus)
Linde (Tilia platyphyllos)
Eiche (Quercus robur, Quercus petraea)
Mehlbeere (Sorbus aria)Gemeinde Loffenau
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Begründung (Entwurf) 1 / 11
Begründung
Inhaltsverzeichnis
1.0 Aufgabe, Notwendigkeit und Abgrenzung des Bebauungsplans
2.0 Vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne
Umweltbericht
3.0 Vorhandene baurechtliche Vorgaben
3.1 Vorbereitende Bauleitplanung
3.2 Verbindliche Bauleitplanung
4.0 Beschreibung des Plangebiets
4.1 Bestand - Lage, Bebauung, Erschließung, Ver- und Entsorgung
4.2 Planungskonzept
5.0 Beschreibung und Begründung der Festsetzungen
5.1 Zeichnerischer Teil und planungsrechtliche Festsetzungen
5.2 Örtliche Bauvorschriften
6.0 Umlegung und Kosten
7.0 StatistikGemeinde Loffenau
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1.0 Aufgabe, Notwendigkeit und Abgrenzung des Bebauungsplans
Auf dem Grundstück des ehemaligen Gasthauses „Krone“ an der Oberen Dorfstraße 46 im
Nordosten der Gemeinde Loffenau möchte ein Investor ein Mehrfamilienhaus errichten. Geplant
sind zehn Wohneinheiten und Praxisräume im 1. Obergeschoss, eine Unterkellerung ist nicht
vorgesehen.
Das Bestandsgebäude Krone wurde bereits abgebrochen und sämtlicher Bewuchs entfernt, das
Planungsgebiet liegt derzeit brach.
Da das Bauvorhaben nach § 34 BauGB nicht genehmigungsfähig wäre – unter anderem ragt
es im Süden in den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans „Brunnenwiesen“ (1.
Änderung 1989) – wird die Aufstellung eines Bebauungsplans notwendig.
Der Bebauungsplan regelt die notwendigen Parameter wie Art und Maß der Nutzung
zugeschnitten auf das konkret durch den Investor zur Realisierung kommende Projekt und wird
deshalb als Vorhabenbezogener Bebauungsplan nach §12 BauGB, bestehend aus Vorhaben-
und Erschließungsplan (identisch mit der Planzeichnung Bebauungsplan),
Durchführungsvertrag und Bebauungsplan, aufgestellt.
Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird wie folgt begrenzt:
• Im Norden durch die Obere Dorfstraße
• Im Osten durch die Flst. Nr. 179/1, 179, 165
• Im Süden durch das Flst. Nr. 4301
• Im Westen durch das Flst. Nr. 167/1
Geltungsbereich Vorhabenbezogener Bebauungsplan "Wohnpark Krone" - ohne MaßstabGemeinde Loffenau
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2.0 Vorhabenbezogener Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
ohne Umweltbericht
Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan nach §12 BauGB stellt rechtlich eine Sonderform des
Bebauungsplans dar. Ein Investor unterbreitet der Gemeinde ein planerisch ausgearbeitetes
Bebauungskonzept für sein Grundstück, den Vorhaben- und Erschließungsplan. Dieser wird
Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans.
Die Durchführung des Vorhabens wird in einem städtebaulichen Vertrag vereinbart, mit dem
sich der Vorhabenträger zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist und
zur ganzen oder teilweisen Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet.
Anders als beim Bebauungsplan, der sich als Angebotsplan versteht, ist der Vorhabenbezogene
Bebauungsplan nach § 12 BauGB durch seine Vorhabenbezogenheit gekennzeichnet – mit der
Zielsetzung, eine Bebauung nach einem präzise umrissenen Planungskonzept des
Vorhabenträgers in Abstimmung mit den Rahmenbedingungen und den städtebaulichen
Zielvorstellungen der Gemeinde zügig umzusetzen.
Anders als beim herkömmlichen Bebauungsplan ist die Gemeinde beim Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan nicht an den Festsetzungskatalog des § 9 BauGB gebunden.
Das Aufstellungsverfahren eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplans erfolgt nach den
üblichen Verfahrensregeln wie bei herkömmlichen Bebauungsplänen.
Aufgestellt wird der vorliegende Vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten
Verfahren nach § 13a BauGB. Er erfüllt die Voraussetzungen des §13a Abs. 4 BauGB als
Bebauungsplan der Innenenwicklung.
Durch den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird ein überbaubarer Bereich ausgewiesen,
dessen Fläche deutlich weniger als 20.000 m² beträgt.
Für Bebauungspläne der Innenentwicklung wird von der Durchführung einer Umweltprüfung
nach § 2 Abs. 4 BauGB einschließlich Umweltbericht nach § 2a BauGB sowie von der
Überwachung nach § 4c BauGB abgesehen. Dennoch muss sichergestellt werden, dass keine
Verbotstatbestände nach Bundesnaturschutzgesetz durch die Umsetzung des Bebauungsplans
eintreten.
Es ist festzustellen, dass durch die vorliegende Aufstellung des Vorhabenbezogenen
Bebauungsplans keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
Ferner ist die Eingriffsregelung für solche Bebauungspläne der Innenentwicklung mit weniger
als 20.000 m² Grundfläche nicht anzuwenden. Nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten diese
Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt oder zulässig.
Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur
Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen.
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannter
Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung
und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes)
bestehen nicht.
Der Bebauungsplan begründet weiter keine Zulässigkeit von Vorhaben, bei denen
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten
Schutzgüter oder dafür bestehen, dass bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder
Begrenzung von Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 des Bundes-
Immissionsschutzgesetzes zu beachten sind.Gemeinde Loffenau
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Grundsätzlich könnte das Vorhaben zu Beeinträchtigungen von Arten des Anhang IV der FFH-
Richtlinie und von europäischen Vogelarten führen, die den Verbotstatbeständen des § 44 (1)
BNatSchG entsprechen. Nach § 44 (1) BNatSchG ist es verboten,
• wildlebenden Tieren der besonders geschützten Arten nachzustellen, sie zu
fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu
entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören (Nr. 1),
• wildlebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten
während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und
Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich
durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art
verschlechtert (Nr. 2),
• Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wildlebenden Tiere der besonders
geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören
(Nr. 3),
• wildlebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre
Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu
beschädigen oder zu zerstören (Nr. 4). Nach Prüfung der Bestandssituation treten
im vorliegenden Fall keine der genannten Verbotstatbestände ein.
Um Verbotstatbestände auszuschließen, wurde eine Potentialanalyse, artenschutzrechtliche
Beurteilung und Eingriffs-/Ausgleichsbilanz erstellt.
Da das Bestandsgebäude sowie die Gehölze bereits im Jahr 2019/2020 abgerissen
beziehungsweise gerodet wurden und damit eine Erfassung des tatsächlichen Bestands nicht
mehr möglich war, bildet neben der Begehung vor allen eine Habitatpotentialanalyse im Sinne
einer „worst-case-Abschätzung“ die Grundalge der artenschutzrechtlichen Beurteilung.
Eine Betroffenheit ist für Arten aus der Gruppe europäischer Vogelarten, der Fledermäuse
sowie, bedingt durch die Räumung des Baufelds, der Reptilien denkbar.
Die notwendigen Maßnahmen werden als CEF-Maßnahmen bzw. als planexternen Ausgleich
im Bebauungsplan festgesetzt (siehe „Potentialanalyse, artenschutzrechtliche Beurteilung und
Eingrifss-/Ausgleichsbilanz“, IUS Weibel & Ness, Juni 2020).
3.0 Vorhandene baurechtliche Vorgaben
3.1 Vorbereitende Bauleitplanung
Regionalplan Regionalverband Mittlerer Oberrhein vom 13. März 2002, ohne Maßstab
Im rechtskräftigen Regionalplan des Regionalverband Mittlerer Oberrhein vom 13. März 2002
ist der Großteil des Geltungsbereichs des vorliegenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplans
als regionalplanerisch abgestimmter Bereich für Siedlungsentwicklung ausgewiesen.Gemeinde Loffenau
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Flächennutzungsplan 2000, Verwaltungsgemeinschaft Gernsbach – Loffenau - Weisenbach, ohne Maßstab
Im rechtskräftigen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Gernsbach – Loffenau
– Weisenbach (Stand 2000) ist der Großteil des Geltungsbereichs des vorliegenden
Vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Wohnbaufläche Bestand ausgewiesen.
Der Geltungsbereich ragt südlich in die als Grünfläche - Kleingärten ausgewiesene Fläche
hinein. Die zeichnerische Darstellung des Flächennutzungsplans auf Grundlage der
topographischen Karte lässt allerdings keine parzellenscharfe Abgrenzung zwischen
Wohnbaufläche und Grünfläche zu.
3.2 Verbindliche Bauleitplanung
Das Planungsgebiet ragt südlich in den Geltungsbereich des Bebauungsplans „Brunnenwiesen“
(1. Änderung, 1989).
Hier wird Grünfläche – Private Kleingärten und Obstwiesen festgesetzt.
Durch die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans werden die hier gültigen
Festsetzungen außer Kraft gesetzt.
Bebauungsplan „Brunnenwiesen“, 1. Änderung 1989, ohne Maßstab
Außerdem befindet sich das Planungsgebiet im Bereich der Gestaltungssatzung Ortskern.Gemeinde Loffenau
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4.0 Beschreibung des Plangebiets
4.1 Bestand
Das Planungsgebiet liegt im Nordosten der Gemeinde Loffenau an der Oberen Dorfstraße, der
Hauptdurchgangsstraße des Ortes.
Das Planungsgebiet befindet sich im östlichen Anschluss an den gewachsenen Ortskern und
im Geltungsbereich der bestehenden Gestaltungssatzung. Hier befinden sich noch klar
erkennbare Gebäude- und Hofstrukturen, ebenso zahlreiche Fachwerkgebäude.
Vor Abbruch des Gasthauses Krone wurde dessen Denkmalwürdigkeit durch das Landratsamt
Rastatt geprüft und verneint.
Das Planungsgebiet ist direkt über die Obere Dorfstraße erschlossen.
Ver- und Entsorgungsleitungen sind vorhanden, es muss lediglich der Hausanschluss neu
verlegt werden.
4.2 Planungskonzept
Mit dem vorliegenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planungsrechtlichen
Rahmenbedingungen für die Entwicklung des Planungsgebiets durch einen Investor geregelt
werden. Der Investor möchte im „Wohnpark Krone“ zehn altersgerechte und teilweise
barrierefreie Wohneinheiten errichten.
Im 1.Obergeschoss wird die sich an anderer Stelle im Ort in beengten Verhältnissen befindliche
Physiotherapiepraxis untergebracht.
In einer städtebaulichen Vorstudie wurden Rahmenbedingungen geklärt, die ein Neubau an
dieser Stelle erfüllen sollte – so z. B. die Giebelständigkeit zur Straße hin und die langgestreckte
Gebäudeform, die auch in der Gestaltungssatzung als Leitbild definiert wurden.
Eine Bebauung mit einem zweiten Gebäude im südlichen Bereich wurde untersucht und
aufgrund der hohen Verdichtung zum Grünraum hin als städtebaulich nicht gewünscht
verworfen.
Als Orientierungswerte wurden die Geschossigkeit (max. III + Dach, d.h. kein viertes
Vollgeschoss) sowie mögliche Höhenentwicklungen skizziert, um sicherzustellen, dass sich ein
Neubau städtebaulich einfügt.
Städtebaulicher Entwurf, planschmiede hansert, 10.07.2019, ohne MaßstabGemeinde Loffenau
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Während der städtebauliche Entwurf noch davon ausgegangen war, dass die Mehrzahl der
notwendigen Stellplätze in einer Tiefgarage Platz finden würden, hat sich bei der näheren
Prüfung der Verhältnisse vor Ort herausgestellt, dass bereits wenige Zentimeter unterhalb der
Oberfläche Grundwasser ansteht.
Eine Realisierung eines Kellergeschosses mit Tiefgarage und Nebenräumen ist unter diesen
Umständen nur mit immens hohem baulichem Aufwand und dadurch mit hohen Kosten
verbunden.
Der Investor hat nach Kenntnis der örtlichen Verhältnisse eine Planung vorgelegt, die ohne
Kellergeschoss auskommt und die notwendigen Stellplätze ebenerdig nachweist. Dafür wird
etwas weiter in den südlichen Bereich eingegriffen als ursprünglich beabsichtigt.
Grundriss Erdgeschoss Wohnpark Krone, Vorabzug Genehmigungsplanung 04.06.2020, Luft GmbH Architekten und
Ingenieure, ohne MaßstabGemeinde Loffenau
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Aus städtebaulicher Sicht kann dieser Eingriff durch eine eingeschossige Nebenanlage (mit
Stellplätzen, Fahrradstellplätzen und Müllplatz) toleriert werden, zumal sich im Süden ein
intakter Grünraum anschließt, der nicht bebaut werden soll.
Auf Basis dieser Planung wurde der Vorhabenbezogene Bebauungsplan erarbeitet.
5.0 Beschreibung und Begründung der geänderten Festsetzungen
5.1 Zeichnerischer Teil und planungsrechtliche Festsetzungen
Die Art der baulichen Nutzung wird mit WA - Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Dadurch wird
auch die Nutzung als Physiotherapiepraxis abgedeckt.
Sollte jedoch das Angebot der Praxis bzw. der Angebotsträger wechseln (z. B. Fitness oder
Kursangebote), ist es zusätzlich notwendig, als Ausnahme weiteres nicht störendes Gewerbe
zuzulassen. Die anderen Ausnahmen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO sind dagegen nicht zugelassen.
Diese Festsetzungen zur Art der baulichen Nutzungen entsprechen der Nutzung der Umgebung
sowie der angestrebten Nutzung im Plangebiet.
Das Maß der baulichen Nutzung wird über die Grundflächenzahl GRZ, die Zahl der
Vollgeschosse sowie die Höhe der baulichen Anlagen begrenzt.
Die Grundflächenzahl ist mit 0.4 festgesetzt, was dem Standard im WA entspricht. Eine höhere
Verdichtung durch einen Neubau ist nicht gewünscht, auch wenn die umgebenden
Bestandsgebäude teilweise durch Haus-Hof-Anlagen eine höhere Verdichtung aufweisen.
Die GRZ 2, die die Summe der befestigten Flächen von Carports, Stellplätzen, Zufahrten und
Nebenanlagen beschreibt, wird auf max. 0,8 festgesetzt. Dies ist notwendig, um die Zufahrt zu
den Stellplätzen im südlichen Grundstücksbereich sicherzustellen. In den Örtlichen
Bauvorschriften ist die Herstellung von sickerfähigen Belägen festgesetzt.
Die Zahl der Vollgeschosse wird definiert, um zusammen mit der gedeckelten
Höhenentwicklung eine zweite Regelgröße zur dreidimensionalen Entwicklung des Baukörpers
festzusetzen. Es sollen maximal III Vollgeschosse errichtet werden, das vierte Geschoss als
Dachgeschoss mit Kniestock in Erscheinung treten.
Zusätzlich dazu werden Trauf- und Firsthöhe als Maximalhöhe definiert.
Die Traufhöhe wird als Maß vom Bezugspunkt bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der
Dachhaut definiert. Zulässig sind 9,60 m.
Als Firsthöhe (FH) gilt das Maß von der Bezugshöhe bis zum oberen Abschluss der Dachhaut.
Zulässig sind 14,80 m.
Diese Festsetzungen sind dazu geeignet, die angestrebte dreigeschossige Wirkung des
Gebäudes zu sichern.Gemeinde Loffenau
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Ansicht Nord Wohnpark Krone, Vorabzug Genehmigungsplanung 04.06.2020, Luft GmbH Architekten und Ingenieure,
ohne Maßstab
Die Bauweise wird als offene Bauweise festgesetzt. Die Stellung der baulichen Anlagen wird
ebenfalls in der Planzeichnung festgesetzt. Der Hauptfirst soll in Nord-Süd-Richtung verlaufen.
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden aufgrund der vorliegenden Planung festgesetzt,
so dass sämtliche geplanten Bauteile innerhalb des Baufensters liegen.
Für Terrassen, die im EG außerhalb des Baufensters zu liegen kommen, wird eine maximale
Größe festgesetzt. So wird verhindert, dass wertvolle und notwendige Freiräume versiegelt
werden.
Die Abstandsfläche auf der Ostseite des Gebäudes darf abweichend von den Regelungen der
LBO eine Tiefe von 0,35 x Wandhöhe (mindestens allerdings den brandschützenden Teil von
2,50 m) betragen.
Die städtebauliche Struktur im Ortskern weist im Bestand sehr eng bebaute Grundstücke auf,
die teilweise keine oder nur sehr geringe Abstandsflächen freihalten. Diese Struktur soll durch
den Neubau ergänzt werden können, weshalb eine einseitige Verringerung der Abstandsfläche
vertretbar ist.
Garagen sind unzulässig. Carports sind auf den für sie in der Planzeichnung ausgewiesenen
Flächen (einmal in einem kleinen Teilbereich entlang der oberen Dorfstraße, einmal im Süden
des Planungsgebiets) zulässig und innerhalb des überbaubaren Bereichs für das
Hauptgebäude.
Stellplätze sind innerhalb der für sie ausgewiesenen Baubereiche zulässig sowie innerhalb des
Baubereiches für das Hauptgebäude.
Nebenanlagen sind innerhalb der für sie ausgewiesenen Baubereiche zulässig sowie innerhalb
des Baubereiches für das Hauptgebäude.
Diese Festsetzungen stellen sicher, dass sowohl keine weitere Verdichtung im südlichen
Grundstücksbereich stattfindet (z. B. durch Garagen) als auch dass nicht auf der kompletten
Fläche parkiert wird und damit wertvoller Außenraum verloren geht.
Zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft werden diverse
Festsetzungen getroffen.
Die gesetzliche Rodungszeit von Oktober bis Februar ist einzuhalten.
Zur Beleuchtung dürfen nur Lampen mit einem Lichtspektrum über 500 Nm eingesetzt werden.
Als CEF-Maßnahme für die in der Habitatpotentialanlyse betrachteten Vogelarten wird das
Anbringen von diversen Nistkästen festgesetzt.Gemeinde Loffenau
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Flächen zur Herstellung des Straßenkörpers Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern,
die zur Herstellung der öffentlichen Verkehrsflächen erforderlich sind, sowie erforderliche
Straßenbeleuchtungen und Straßenbeschilderungen sind auf den privaten Baugrundstücken
zu dulden.
Als planexterner Ausgleich wird die Anlage einer Streuobstwiese mit mindesten zwölf
Hochstamm-Obstbäumen festgesetzt. Das konkrete Flurstück, auf dem dieser Ausgleich
erbracht wird, wird zur Satzungsfassung ergänzt. Zur Bilanzierung siehe die Ausarbeitung des
Büros Weibel & Ness.
5.2 Örtliche Bauvorschriften
Als Örtliche Bauvorschriften werden einige wenige Festsetzungen zur Dachform (Satteldach)
und Dachneigung (30-40°) sowie zu Dachaufbauten und Dacheinschnitten getroffen.
Dies ist ausreichend, um das Einfügen des Neubaus in die Umgebung zu sichern.
Zusätzlich zu den getroffenen Festsetzungen gilt die Gestaltungssatzung.
Zur Gestaltung der unbebauten Flächen bebauter Grundstücke werden Festsetzungen zur
Ausbildung der versiegelten Bereiche (so durchlässig wie möglich), zu Einfriedungen und zu
Aufschüttungen und Abgrabungen getroffen.
Damit soll ebenfalls das Einfügen des Neubaus in die gewachsenen Strukturen gesichert
werden.
Die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen beträgt ein Stellplatz pro Wohneinheit. Zusätzlich
dazu werden die notwendigen Stellplätze für die Physiotherapiepraxis nachgewiesen.
6.0 Umlegung und Kosten
Da die Aufstellung des Vorhabenbezogenen Bebauungsplans keine bislang nicht überplanten
Flächen zum Gegenstand hat, wird keine Umlegung erforderlich. Der Gemeinde entstehen
somit keine Kosten bei der Umsetzung der Bebauungsplanänderung.Gemeinde Loffenau
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7.0 Statistik
Gesamtfläche Planungsgebiet ca. 1.370 m²
davon
Allgemeines Wohngebiet ca. 1.370 m²
Loffenau, den
planschmiede
hansert + partner mbb
architekten und stadtplaner
mörburgstraße 5 | 77746 schutterwald
fon 0781 – 20552796 | fax 0781 – 94902292
info@planschmiede-hansert.net
Markus Burger, Bürgermeister PlanverfasserGemeinde Loffenau
Bebauungsplan „Wohnpark Krone“
Habitatpotenzialanalyse, artenschutzrechtliche Beurteilung
sowie naturschutzrechtliche Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz
Juni 2020
Auftraggeber:
Gemeinde Loffenau
Untere Dorfstraße 1
76597 Loffenau
Bearbeitung:
IUS Institut für Umweltstudien
Weibel & Ness GmbH
Heidelberg ∙ Potsdam ∙ KandelAuftraggeber: GemeindeLoffenau
Dorfstraße 1
76597 Loffenau
Bearbeitung: IUS - Institut für Umweltstudien
Weibel & Ness GmbH
Römerstraße 56
69115 Heidelberg
Telefon: (0 62 21) 1 38 30-0
Telefax: (0 62 21) 1 38 30-29
E-Mail: heidelberg@weibel-ness.de
Projektnummer: 4069
Projektbearbeitung: Ralf Harter, Dipl.-Ing. Landespflege (FH)
Heidelberg, 12.06.2020
Ralf HarterInhaltsverzeichnis
1 Anlass und Aufgabenstellung ................................................................................... 1
2 Lage des Vorhabens, Bestandssituation .................................................................. 3
3 Denkbare Vorkommen gemeinschaftlich geschützter Arten...................................... 5
3.1 Habitatpotenzialanalyse im Geltungsbereich „Wohnpark Krone“ ..................... 5
4 Artenschutzrechtliche Betrachtung ........................................................................... 7
4.1 Mögliche Verbotstatbestände des § 44 (1) BNatSchG..................................... 7
4.2 Mögliche Betroffenheit von Vögeln .................................................................. 8
5 Beschreibung der Maßnahmen, mit denen das Eintreten von
Verbotstatbeständen vermieden wird ....................................................................... 9
5.1 Anbringung künstlicher Nisthilfen für nischen- und gehölzbrütende
Vogelarten....................................................................................................... 9
5.2 Prognose der artenschutzrechtlichen Tatbestände .......................................... 9
6 Naturschutzrechtliche Eingriffs-/Ausgleichsbilanz ................................................... 10
6.1 Bilanz Boden / Fläche ................................................................................... 10
6.2 Bilanz Biotoptypen ........................................................................................ 11
6.3 Schutzgutübergreifende Gesamtbilanz .......................................................... 12
6.4 Planexterner Ausgleich ................................................................................. 13
7 Literatur .................................................................................................................. 14
8 Anhang................................................................................................................... 15
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Übersicht zur Lage des Geltungsbereiches (lila Punkt) ............................... 1
Abbildung 2: Wohnpark Krone (Quelle: Luft-Architekten und Ingenieure, Vorabzug
vom 16.02.2020)......................................................................................... 2
Abbildung 3: Lage und Abgrenzung Geltungsbereichs .................................................... 3
Abbildung 4: Blick von Süden auf das Baufeld (Aufnahme vom 07.05.2020) ................... 3
Abbildung 5: Blick von Nordwesten auf das Gebäude des ehemaligen Gasthauses
Krone .......................................................................................................... 4
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Im Geltungsbereich „Wohnpark Krone“ potentiell vorkommende
Vogelarten .................................................................................................. 6
Tabelle 2: Bilanz Schutzgut Boden ............................................................................ 11
Tabelle 3: Bilanz Schutzgut Biotope .......................................................................... 12
Tabelle 4: Schutzgutübergreifende Gesamtbilanz gemäß ÖKVO .............................. 12
Tabelle 5: Abschichtungstabelle zu potenziellen Vorkommen von Arten des
Anhangs IV der FFH-Richtlinie: (+) Vorkommen im Geltungsbereich
möglich; (-) Vorkommen im Geltungsbereich kann ausgeschlossen
werden...................................................................................................... 15
Anlage
Protokolle zur artenschutzrechtlichen Prüfung bei Vorhaben und Planungen nach §§ 44, 45
Abs. 7 BNatSchG (Formblätter)Sie können auch lesen
