WALS-SIEZENHEIM Dehner Gartencenter Österreich GmbH & Co. KG 4775 - Handelsstrukturelle Analyse für März 2019
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WALS-SIEZENHEIM
Handelsstrukturelle Analyse
für
Dehner Gartencenter
Österreich GmbH & Co. KG
März 2019
4775
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
1. AUFTRAG 1
2. STANDORT 3
2.1 Darstellung der Vereinbarkeit der Planung mit den Vorgaben und Zielen der überörtlichen Planung und
dem Raumordnungsgesetz 4
2.1.1 Räumliches Entwicklungskonzept der Gemeinde Wals-Siezenheim 4
2.1.2 Landesentwicklungsprogramm Salzburg 2003 5
2.1.3 Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden 2013 5
2.1.4 Sachprogramm Standortentwicklung für Wohnen und Arbeiten im Salzburger Zentralraum von 2009 6
2.1.5 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 6
3. EINZUGSGEBIET, KAUFKRAFTVOLUMEN 7
3.1 Einzugsgebiet und Verflechtungsbereich 7
3.2 Einzugsgebiet 8
4. MARKTSITUATION 12
5. KONKURRENZSITUATION GARTENCENTER 15
6. UMSATZ UND MARKTPOSITION 17
6.1 Umsatz 17
6.2 Abschätzung der Umsatzumverteilung 18
S+M DATENQUELLENVERZEICHNIS 21
KARTENVERZEICHNIS
Karte 1 Einzugsgebiet Dehner Wals-Siezenheim 11
Karte 2 Handelszonen Salzburg 14
Karte 3 Überblick Sektoren 18
ABBILDUNGSVERZEICHNIS
Abbildung 1 Dehner Gartencenter Wals-Siezenheim Erweiterungsplan 3
Abbildung 2 Flächenwidmungsplan 4
Abbildung 3 Dehner Gartencenter + Parkplatz 4
Abbildung 4 Räumliches Entwicklungskonzept Gewerbegebiet Bayernstraße 4
TABELLENVERZEICHNIS
Tabelle 1 Einzugsgebietsabgrenzung Einwohner- und Kaufkraftpotenzial 2017 9
Tabelle 2 Einzugsgebietsabgrenzung Einwohner- und Kaufkraftpotenzial Prognose 2025+2030 10
Tabelle 3 Einzelhandelszonen Großraum Salzburg 13
Tabelle 4 Konkurrenzsituation Gartencenter 16
Tabelle 5 Kernkonkurrenten im Hinterland 16
Tabelle 6 Umsatz + Marktanteile Dehner Wals-Siezenheim im Einzugsgebiet 17
Tabelle 7 Übersicht Sektoren 18
Tabelle 8 Umsatzumverteilung Erweiterungsflächen Dehner 19
1. AUFTRAG
Die DEHNER GMBH & CO KG beauftragte uns Mitte November 2018 mit einer handelsstrukturel-
len Analyse für die Erweiterung des bestehenden Gartencenters in Wals-Siezenheim, Salzburg.
Es geht dabei um eine bereits als Produktionsfläche genutzte Halle von 708 m², die direkt westlich
an das Verkaufsgebäude von Dehner angrenzend liegt und zukünftig als Verkaufsfläche genutzt
werden soll. Wir haben die folgenden Arbeitsschritte vorgenommen:
• Einzugsgebiet und Verflechtungsbereich
o Abgrenzung des Einzugsgebiets des Vorhabens mit Einwohnerzahl, allfälliger Differen-
zierung nach Intensitätszonen der Kundenanbindung bzw. Kaufkraftabschöpfung
o Überprüfung des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches des Standortes
• Planobjektrelevante Kaufkraftdaten
o Ausweisen der Kaufkraftkennziffern (sogenannte Kaufkraftkoeffizienten) im Einzugsge-
biet
o Ermittlung der aktuellen einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben nach (Haupt-) Wa-
rengruppen bzw. wesentlichen Sortimentsbereichen sowie Erstellung von entsprechen-
den Prognosewerten für 5 bzw. 10 Jahre
o Berechnung der aktuellen Kaufkraftpotenziale bzw. -volumina im abgegrenzten Einzugs-
gebiet insgesamt und nach Hauptwarengruppen bzw. wesentlichen Sortimentsbereichen
inklusive Prognose für 5 und 10 Jahre
• Versorgungsgrad der Bevölkerung im Einzugsgebiet bzw. im zentralörtlichen Verflechtungs-
bereich
o Erfassung der bestehenden Einzelhandelsstruktur inklusive Beschreibung der wesentli-
chen Einkaufslagen im Untersuchungsraum
o Darstellung der vorhandenen Verkaufsflächenausstattung nach (Haupt-) Warengruppen
bzw. wesentlichen Sortimentsbereichen abgestimmt auf das gegenständliche Vorhaben
o Ermittlung der aktuellen Kaufkraftbindung durch andere Zentren im Einzugsbereich
• Umsatzleistung und Umsatzherkunft des geplanten Projektes
o Darstellung der Umsatzleistung insgesamt sowie differenziert nach (Haupt-) Warengrup-
pen bzw. wesentlichen Sortimentsbereichen
o Ermittlung der Umsatzherkunft differenziert nach den Zonen des abgegrenzten Einzugs-
gebietes
o Darstellung der Produktivitäts- und Leistungskennziffern des Planobjektes (Umsatz/m²
VK-Fläche)
o Bei Erweiterungen bestehender Betriebe: auch Verkaufsflächenausstattung
o Darstellung der Sortimentsstruktur sowie Produktions- und Leistungskennziffern des Be-
standes
o Ermittlung der Kaufkraftabschöpfungsquoten im abgegrenzten Einzugsgebiet nach
(Haupt-) Warengruppen bzw. wesentlichen Sortimentsbereichen
4475/1
• Auswirkungen auf die bestehende Versorgungsstruktur und zentralörtliche Hierarchie
o Ermittlung der Auswirkungen auf die zentralörtlichen Versorgungsfunktionen betroffener
zentraler Orte im Einzugsgebiet mit Darstellung der quantitativen Umsatzumverteilung
differenziert nach wesentlichen Sortimentsbereichen absolut (in Mio. €) und relativ (in %)
bezogen auf den relevanten Branchenumsatz in den einzelnen zentralen Orten
o Qualitative Bewertung der Auswirkungen
Beschreibung der Auswirkungen auf die Nahversorgung im abgegrenzten Einzugsge-
biet mit Beschreibung betroffener Versorgungslagen
Quantitative Darstellung und qualitative Bewertung der Auswirkungen des Planobjek-
tes
Darstellung der spezifischen Auswirkungen auf die Angebotssituation in den Stadt-,
Stadtteilzentren und Ortskernen (innerstädtischer Einzelhandel) im Einzugsgebiet
Qualitative Bewertung der Vereinbarkeit mit einzelhandelsspezifischen Aussagen vor-
liegender Planungsinstrumente (Sachprogramme, Regionalprogramme, räumliche
Entwicklungskonzepte)
• Zusammenfassende Beurteilung, Bewertungen und Empfehlungen (u.a. hinsichtlich der Ver-
kaufsflächendimensionierung des Planobjektes
4475/2
2. STANDORT
Der Auftraggeber plant am Standort Wals Siezenheim, welcher am 4.5.2017 eröffnet wurde, die
bestehende überdachte Verkaufsflächen von 3.502 m² um eine bereits bestehende Produktions-
halle (mit 708 m²) auf 4.210 m² zu erweitern. Für die Erweiterung der Verkaufsfläche muss kein
zusätzliches Gebäude errichtet, sondern das bestehende lediglich von Produktionsfläche auf Ver-
kaufsfläche umgewidmet werden. Der gegenwärtig bestehende Parkplatz mit 194 Stellplätzen
muss nicht verändert werden. Weiters ist die Errichtung eines neuen Freilagers mit rund 700 m²
und einer Lagerhalle (kalt) mit 400 m² geplant (siehe Abbildung unten).
Dehner Wals-
Siezenheim
Erweiterungsplan
Abbildung 1 Dehner Gartencenter Wals-Siezenheim Erweiterungsplan
Die Sortimentsstruktur des gegenwärtigen Gartenmarktes sieht nach Verkaufsflächen wie folgt aus:
48 % Grünsortiment, 42 % Hartware und 10 % Zoosortiment; die geplante zusätzliche Verkaufs-
halle soll ausschließlich Grünware anbieten.
Nutzungsstruktur des Standortumfelds: Der Standort von Dehner befindet sich in der Bayern- Nutzung: Gewerbe
straße 4 in Wals-Siezenheim, am nördlichen Rand eines Gewerbegebietes, welches u.a. das Miele + Agrarflächen
Werk beherbergt, deutlich abgesetzt von den im Osten befindlichen Fachmärkten Bauhaus, Miele bzw. Grünland
Show Room sowie Kaindl Floor House und dem Pfeiffer C&C Markt. Das nordöstliche Standortum-
feld ist durch Agrar- bzw. Grünland geprägt. Innerhalb des Gewerbegebietes gibt es in geringem
Ausmaß Wohnnutzung, welche sich in südlicher Richtung verdichtet.
Laut Flächenwidmungsplan sind der Bereich des Gartencenters für Handelsgroßbetriebe für
Bau-, Möbel- und Gartenmärkte, der Parkplatz als Gewerbegebiet und die Flächen für das zukünf-
tige Lager als Betriebsgebiet gewidmet (siehe nachfolgenden Flächenwidmungsplan).
4475/3Flächenwidmungs-
plan
Dehner Gartencen-
ter + Parkplatz
Abbildung 2 Flächenwidmungsplan Abbildung 3 Dehner Gartencenter + Parkplatz
2.1 Darstellung der Vereinbarkeit der Planung mit den Vorgaben und Zielen der überört-
lichen Planung und dem Raumordnungsgesetz
Räumliches Ent-
wicklungskonzept
Gewerbegebiet
Bayernstraße
Abbildung 4 Räumliches Entwicklungskonzept Gewerbegebiet Bayernstraße
2.1.1 Räumliches Entwicklungskonzept der Gemeinde Wals-Siezenheim
Laut räumlichem Entwicklungskonzept der Gemeinde Wals-Siezenheim sind der Standort von Deh-
ner sowie die gegenwärtige Produktions- und zukünftige Lagerhalle als Gewerbegebiet gewidmet.
Laut Raumentwicklungskonzept Wals-Siezenheim sollen Betriebsstandorte mit überörtlicher Be-
deutung, zur Sicherung zukünftiger Entwicklungsmöglichkeiten für die gewerbliche Wirtschaft, mit
größeren zusammenhängende Flächen als Betriebsstandorte mit überörtlicher Bedeutung erhalten
bleiben. Die überörtliche Bedeutung hängt dabei nicht nur von der beanspruchten Fläche sondern
4475/4auch von der jeweiligen Branche ab. Der Wortlaut des Raumentwicklungskonzepts für das Gewer-
begebiet Bayernstraße ist wie folgt:
Südlich eines ausgedehnten Grünraumgebietes (Wald- und Wiesenflächen) bzw. westlich der Ort-
schaft Siezenheim entwickelte sich in den letzten Jahrzehnten im Bereich der Bayernstraße ein
von einer gewerblichen Nutzung geprägtes Gebiet mit zum Teil flächenintensiven und großvolumi-
gen Betriebsbauten. Die äußeren Grenzen dieses an der Saalach liegenden Gewerbestandortes
sind durch naturräumliche Vorgaben bzw. durch Schutzbestimmungen (Landschaftsschutzgebiet)
vorgegeben. Problematisch ist die Ostgrenze, wo die gewerbliche Nutzung mit der Wohnnutzung
von Siezenheim zusammentrifft. Die noch vorhandenen und unbebauten Flächen dienen als Re-
serveflächen zur Erweiterung bestehender bzw. zur Ansiedlung neuer Betriebe.
Die zukünftige Entwicklung dieses Gewerbestandortes ist innerhalb der bestehenden Siedlungs-
grenzen vorgesehen. Die kritischen Übergangsbereiche zwischen verschiedenen Nutzungen (Ge-
werbe/Naturraum im Westen bzw. Gewerbe/Wohnen im Osten und Süden) sind bei allfälligen Ent-
wicklungsmaßnahmen (z. B. durch die Widmungsabfolge) zu berücksichtigen. Zusätzliche über
den Bestand hinausgehende Entwicklungen bestehen für den Gewerbestandort nicht. Ausnahmen
bilden Lückenfüllungen beziehungsweise geringfügige Arrondierungen im Norden. Der vorhandene
Grünraumbereich (Begleitgrün) entlang der Saalach ist unbedingt in seiner bestehenden Größe zu
erhalten.
Laut dem oben angeführten Text erscheinen Erweiterungen innerhalb des Gewerbegebiets un-
problematisch, wenn sie nicht über dessen Grenzen hinausgehen. Da das gegenständliche Projekt
nicht über die Grenzen des Gewerbegebiets hinausgeht, sollte es unserer Meinung nach zu keinen
Konflikten mit dem Raumentwicklungskonzept kommen.
2.1.2 Landesentwicklungsprogramm Salzburg 2003
Laut Landesentwicklungsprogramm Salzburg 2003, D.5. Versorgungsinfrastruktur, ergeben sich
die folgenden Bedingungen: Einerseits soll die Sicherstellung einer möglichst gleichwertigen Ver-
sorgung der Bevölkerung bei möglichst geringer Abhängigkeit vom motorisierten Verkehr sicher-
gestellt werden, andererseits ist die Sicherstellung der angestrebten zentralörtlichen Strukturen bei
der Entwicklung der Veränderung der Versorgungsstrukturen genannt.
Durch die Erweiterung eines bestehenden Gartenmarktes, die zum Raumentwicklungskonzept von
Wals-Siezenheim unserer Einschätzung nach nicht in Widerspruch steht, ist die Versorgungsfunk-
tion der Gemeinde nicht beeinträchtigt. Ebenso ist es nicht absehbar, dass sich die Bedeutung des
Ortskerns, dessen Nutzungsstruktur oder die Qualität der Nahversorgung durch die Flächenerwei-
terung und dadurch mögliche Vertiefung des Angebots an Pflanzen ändert. Wir sehen daher bei
der geplanten Flächenerweiterung keinen Widerspruch zum Salzburger Landesentwicklungspro-
gramm.
2.1.3 Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden 2013
Zu den Zielen des Regionalprogramms Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden 2013 ist die
Konzentration der Siedlungsentwicklung entlang von Entwicklungsachsen mit leistungsfähigen öf-
fentlichen Verkehrsmitteln und punktuelle Verdichtung der Funktionen Wohnen, Arbeiten und Ver-
sorgung in ausgewählten Zentren dieser Achsen vorgesehen. Die Gemeinde Wals-Siezenheim,
laut Regionalprogramm ein vollausgestattetes Grund- und Nahversorgungszentrum, befindet sich
4475/5an einer solchen Entwicklungsachse. Laut diesem Regionalprogramm ist die Weiterentwicklungs-
möglichkeit bestehender lokaler Gewerbegebiete sicherzustellen.
Die Flächenerweiterung von Dehner entspricht eben diesem Ziel und steht damit nicht in Wider-
spruch zum Regionalprogramm Salzburg Stadt und Umgebungsgemeinden.
2.1.4 Sachprogramm Standortentwicklung für Wohnen und Arbeiten im Salzburger Zentralraum
von 2009
Laut Sachprogramm Standortentwicklung für Wohnen und Arbeiten im Salzburger Zentralraum von
2009 zählt Wals-Siezenheim zu den „Ergänzungsgemeinden“ um die Kernstädte Salzburg und Hal-
lein. Diese Ergänzungsgemeinden sind laut Sachprogramm an Regionalzentren grenzende Ge-
meinden, die bereits derzeit mit dem Regionalzentrum eng verflochten sind, und die geeignet sind,
die Flächenpotenziale der Regionalzentren zu ergänzen. Zum Leitbild zählt, dass kurze Wege zwi-
schen Arbeiten und Wohnen angestrebt werden und bedarfsgerechte Standorte für Erwerbsmög-
lichkeiten gesichert werden sollen.
Der Flächenerweiterung steht damit unserer Einschätzung nach nicht im Widerspruch zum Sach-
programm Standortentwicklung für Wohnung und Arbeiten.
2.1.5 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009
Laut Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 in der aktuellen Fassung von 2018; § 32 (3) 4., Han-
delsgroßbetriebe, zählt Dehner zur Kategorie der Bau-, Möbel- und Gartenmärkte. Als solche gel-
ten Handelsgroßbetriebe, die Waren für Baumaßnahmen, die Raumausstattung bzw. die Raum-
oder Gartengestaltung, Waren, die typischerweise mit dem Kraftfahrzeug abtransportiert werden
sowie allenfalls in geringfügigem Ausmaß Lebens- und Genussmittel und sonstige Waren anbieten.
Bei der Ausweisung von Gebieten für Handelsgroßbetriebe sind auch die jeweilige zulässige Ka-
tegorie und die jeweils höchstzulässige Gesamtverkaufsfläche festzulegen.
Laut § 14 ergibt sich die Notwendigkeit einer Standortverordnung für Handelsgroßbetriebe (da die
Erweiterung mehr als 200 m² ausmacht), die von der Landesregierung erlassen wird. Diese legt
fest, dass die Verwendung von Flächen in einer Gemeinde für Handelsgroßbetriebe vom Stand-
punkt der überörtlichen Raumplanung des Landes zulässig ist. Solche Standortverordnungen ha-
ben sich auf bestimmte Grundflächen zu beziehen und das Höchstausmaß der Gesamtverkaufs-
flächen und die zulässigen Kategorien der Handelsgroßbetriebe festzulegen. (2) Standortverord-
nungen für Handelsgroßbetriebe dürfen nur in Übereinstimmung mit den Raumordnungszielen und
-grundsätzen erlassen werden. Darüber hinaus kommt bei Handelsgroßbetrieben mit zentrumsre-
levantem Warensortiment die Erlassung einer Standortverordnung nur in Betracht, wenn das Vor-
haben mit der überörtlichen Funktion der Gemeinde im Hinblick auf die Versorgung mit Gütern in
Einklang steht und auf Grund des Vorhabens keine maßgeblich nachteiligen Auswirkungen auf die
Verwirklichung des Raumordnungsziels der Revitalisierung und Stärkung der Orts- und Stadtkerne
zu erwarten sind.
Der Gartenfachmarkt Dehner führt keine zentrumsrelevanten Waren; unserer Einschätzung nach
steht das Vorhaben außerdem – wie schon ausgeführt – nicht in Widerspruch zu den jeweiligen
Entwicklungs- und Sachkonzepten. Wir haben in den folgenden Kapiteln die handelsstrukturellen
Auswirkungen der Flächenerweiterung des Gartenfachmarktes ausgeführt.
4475/63. EINZUGSGEBIET, KAUFKRAFTVOLUMEN
3.1 Einzugsgebiet und Verflechtungsbereich
Während in der Raumordnung bei Verflechtungsbereichen die Reichweiten unterschiedlichster
Versorgungsbereiche (z. B. Bildung, Altersbetreuung, Gesundheit) berücksichtigt und darauf ge-
stützte Planungsakte verordnet werden, sind Einzugsgebiete von Handelsunternehmen nicht
gleichermaßen den Konsumenten zuzuordnen, sondern definieren sich über das räumliche Käu-
ferverhalten von Konsumenten, die ihr Einkaufsziel oft kurzfristig neu wählen können.
Eine starre Festlegung von Bezugsbereichen analog den Verflechtungsbereichen für Handelsbe-
triebe als Versorgungseinrichtungen, die frei gewählt werden können, ist daher in der Praxis nicht
möglich. Eine Beurteilung allfälliger Auswirkungen auf die Handelsstruktur im Zuge einer Ange-
botsveränderung (Neuansiedlung bzw. Erweiterung von Betrieben) kann daher nur dann als rea-
listisch eingestuft werden, wenn sie sich am tatsächlichen Einzugsgebiet, nicht aber am festgeleg-
ten Verflechtungsbereich anderer und dabei insbesondere öffentlicher Versorgungseinrichtungen
orientiert.
Laut Raumentwicklungskonzept Wals-Siezenheim 2010 werden die folgenden Umlandbeziehun-
gen definiert:
Die topografisch und geografisch bedingten Gegebenheiten prägen bzw. bestimmen die Umland-
verbindungen der Planungsgemeinde unmittelbar an der Staatsgrenze. Die Autobahnen (A1 und
A10) als wichtigste Verkehrsträger verbinden das Gemeindegebiet nicht nur mit den Nachbarge-
meinden sondern auch mit dem österreichischen und europäischen Fernverkehrsnetz. Sie bilden
auch zum Teil die wichtigsten Nahverbindungen - neben der Innsbrucker Bundesstraße, der Kleß-
heimer Allee, der Kendlerstraße und zahlreichen Gemeindestraßen - zur Landeshauptstadt.
Dadurch und aufgrund der vorhandenen Flächenreserven mit ausgezeichneten Standortqualitäten
stellt Wals-Siezenheim einen bedeutenden Wohn- und Wirtschaftsstandort für die gesamte Region
dar.
Die Umlandbeziehungen orientieren sich zum größten Teil Richtung Landeshauptstadt Salzburg.
Mit ihr bestehen funktionale Verflechtungen im Bereich der technischen Infrastruktur: Reinhaltever-
band, Wasserversorgung, Elektrizitätsversorgung und öffentlicher Nahverkehr. Weiters bestehen
Verflechtungen im Bereich der sozialen Infrastruktur - Kultur, Bildung, Erziehung (höhere weiterbil-
dende Schulen, Theater, Museen usw.) - und der Naherholung (Schlosspark Kleßheim, Naturpark
Untersberg usw.).
Wals-Siezenheim ist Mitglied der EuRegio „Salzburg, Berchtesgadner Land und Traunstein“. Die
EuRegio ist ein Raum von besonderer landschaftlicher und wirtschaftlicher Vielfalt. Das ist ein Teil
ihrer Stärke. Es geht darum, diese Vielfalt gemeinsam zu erhalten und ihre Komponenten einander
noch besser ergänzen zu lassen. Das Leitbild sieht dafür eine gemeinsame Entwicklung nach
Funktionsräumen und Landschaften vor. Angestrebt wird eine nachhaltige und zukunftsweisende
Perspektive mit der weiteren Stärkung eines attraktiven und vielseitigen Lebens- und Wirtschaft-
raumes mitten in Europa mit gleichwertigen Lebensverhältnissen in allen Teilräumen, dem Abbau
von Schwächen und Strukturproblemen sowie einer zufriedenstellenden Regelung von Interes-
sens- und Nutzungskonflikten.
4475/73.2 Einzugsgebiet
Das Einzugsgebiet wurde auf Basis der Reichweite des Betriebs, der Erreichbarkeitsverhältnisse,
473.000
der Konkurrenz und der Topografie abgegrenzt. Es reicht im Norden bis nach Oberndorf, im Wes- Personen im Ein-
ten endet es vor Traunstein, im Süden mit dem Tennengebirge und im Osten bei Mondsee. In zugsgebiet
diesem grenzüberschreitenden Gebiet leben derzeit 473.000 Menschen, zwischen 2001 und 2017
ist die Zahl der Einwohner um gut 9 % gestiegen. Das Einzugsgebiet wurde in insgesamt 19 Teil-
gebiete unterteilt. Der nach der Bevölkerung gewichtete Pro-Kopf-Kaufkraftindex der GfK/Gesell-
schaft für Konsumforschung für 2018 liegt bei 103.
Zur Ermittlung des Kaufkraftpotenzials für Baumärkte (mit angeschlossenen Gartencentern) wurde
von uns bereits für die ersten Baumarkt-Standortanalysen vor über 20 Jahren eine eigenständige
Methode entwickelt, da brauchbare statistische Unterlagen zur Kaufkraft nicht verfügbar sind. In
Zusammenarbeit mit Architekten und (in jüngerer Zeit) Baumarktbetreibern haben wir den Einsatz
von Ausbaumaterialien für den Bau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses nach einzelnen
Sortimentsteilen sowie die Kosten der Instandhaltung geschätzt. Die Verbrauchsausgaben für
Grünpflanzen und sonstige, Gartencenter-spezifische Sortimente (Töpfe, Teiche, Samen, Floristik,
Dünger und Pflanzenschutz) nach Zielgruppen belaufen sich dabei gemäß unserer Einschätzung
derzeit
je Ein- oder Zweifamilienhausneubau auf ca. € 2.200,- (netto),
je bestehendem Ein- bzw. Zweifamilienhaus und Jahr auf € 330,- (netto) und
je bestehender sonstiger Wohnung und Jahr auf € 165,- (netto).
Nachfolgende Tabelle zeigt das Einwohnerpotenzial, die zur Ermittlung des Gartenmarkt-relevan-
ten Kaufkraftpotenzials relevante Häuser- und Wohnungsstruktur für das Jahr 20171 und das dar-
aus resultierende Kaufkraftvolumen (EZB = Einzugsbereich, Entw. = Bevölkerungsentwicklung,
KKI = Pro-Kopf-Kaufkraftindex 20182, NBR = Neubaurate, EFH = Einfamilienhäuser, SOWO =
sonstige Wohnungen, GC-KK-pot = Gartencenter-spezifisches Kaufkraftpotenzial).
Einwohner KKI Entw. NBR EFH SOWO GC-KKpot
EZB Gebietsbeschreibung
2017 2018 01-17 2017 2017 2017 2017 Mio €
EZB 1 Salzburg Sektor Nordost 43.083 107 12,8% 14 1.376 22.990 4,28
EZB 2 Salzburg Sektor Südost 19.250 110 5,6% 16 1.606 10.095 2,23
EZB 3 Salzburg Sektor Nordwest 65.635 107 9,8% 50 4.036 30.554 6,48
EZB 4 Salzburg Sektor Südwest 35.016 110 -1,2% 31 3.137 18.995 4,24
EZB 5 Anif - Elsbethen - Puch 23.016 111 10,1% 45 3.270 8.454 2,57
EZB 6 Thalgau - Hof - Plainfeld 10.300 104 6,7% 31 2.134 2.685 1,21
EZB 7 Hallein 27.891 101 10,8% 37 3.475 10.706 3,00
EZB 8 Eugendorf - Hallwang 12.039 106 34,4% 25 2.218 3.239 1,32
EZB 9 Bergheim - Elixhausen 12.178 111 10,3% 26 1.969 4.028 1,37
EZB 10 Seekirchen 10.575 104 13,2% 12 1.854 3.192 1,17
1
Die Daten basieren auf der letztverfügbaren Häuser- und Wohnungszählung 2016. Für Deutschland lagen uns die not-
wendigen Detailwerte nicht vor, wodurch wir anhand der Struktur in Österreich profunde Einschätzungen für das deutsche
Einzugsgebiet machten.
2
Der Kaufkraftindex wurde von der GfK (= Gesellschaft für Konsumforschung) ermittelt
4475/8Einwohner KKI Entw. NBR EFH SOWO GC-KKpot
EZB Gebietsbeschreibung
2017 2018 01-17 2017 2017 2017 2017 Mio €
EZB 11 Faistenau - Strobl - St. Gilgen 12.170 97 3,3% 26 2.688 5.383 1,83
EZB 12 Grödig - Wals 6.597 107 25,9% 12 945 2.519 0,75
EZB 13 Obertrum - Oberndorf 33.503 101 17,3% 121 6.502 9.167 3,92
EZB 14 Neumarkt - Straßwalchen 23.782 99 10,7% 68 4.390 6.580 2,68
EZG 15 Mondsee - Thalgau 17.405 103 20,5% 65 3.413 5.674 2,21
EZB 16 Golling - Kuchl 14.522 99 10,7% 33 2.231 4.823 1,60
Einzugsgebiet Österreich 366.963 105 10,7% 611 45.243 149.083 40,87
EZG 17 DE Raum Berchtesgaden 18.706 98 0,5% 22 3.741 4.677 2,06
EZG 18 DE Raum Bad Reichenhall 36.819 98 6,1% 44 7.364 9.205 4,05
EZG 19 DE Raum Freilassing 50.516 95 4,5% 61 10.103 12.629 5,55
Einzugsgebiet Deutschland 106.041 96 4,3% 127 21.208 26.510 11,65
Einzugsgebiet gesamt 473.004 103 9,2% 738 66.451 175.593 52,53
Tabelle 1 Einzugsgebietsabgrenzung Einwohner- und Kaufkraftpotenzial 2017
Im gesamten Einzugsgebiet beläuft sich das Gartencenter-spezifische Kaufkraftpotenzial (ohne GC-spezifisches
KK-Potenzial:
Tierbedarf und Schnittblumen) auf knapp 53 Mio. € netto jährlich. 53 Mio €
Auf Basis der Bevölkerungsprognose der ÖROK3 und der Bevölkerungsvorausberechnung des
Bayerischen Landesamtes für Statistik wurde die Bevölkerung im Einzugsgebiet für die Jahre 2025
sowie 2030 hochgerechnet sowie mit Hilfe einer Verhältnisrechnung die jährliche Neubaurate, die
Einfamilienhäuser und die sonstigen Wohnungen berechnet. Auf Basis von Verkaufspreisen 2018
ergibt sich folgende Prognose für das künftige Kaufkraftpotenzial (EW Prog. = Einwohnerprog-
nose):
EW EW GC-KK- GC-KK-
NBR EFH SOWO NBR EFH SOWO
EZB Gebietsbeschreibung Prog Prog pot 2025 pot 2030
2025 2025 2025 2030 2030 2030
2025 2030 Mio € Mio €
EZB 1 Salzburg Sektor Nordost 43.727 44.291 14 1.396 23.333 14 1.415 23.634 4,34 4,40
EZB 2 Salzburg Sektor Südost 19.537 19.789 16 1.630 10.246 16 1.651 10.378 2,26 2,29
EZB 3 Salzburg Sektor Nordwest 66.941 67.933 51 4.116 31.162 52 4.177 31.624 6,61 6,71
EZB 4 Salzburg Sektor Südwest 35.539 35.997 31 3.183 19.278 32 3.225 19.527 4,30 4,36
EZB 5 Anif - Elsbethen - Puch 24.044 24.601 47 3.416 8.832 48 3.495 9.036 2,69 2,75
EZB 6 Thalgau - Hof - Plainfeld 10.745 10.999 32 2.226 2.801 33 2.278 2.867 1,27 1,30
EZB 7 Hallein 29.206 29.859 39 3.639 11.211 40 3.720 11.461 3,14 3,21
EZB 8 Eugendorf - Hallwang 12.560 12.856 26 2.314 3.379 26 2.368 3.459 1,38 1,41
EZB 9 Bergheim - Elixhausen 12.695 12.990 27 2.053 4.199 28 2.100 4.296 1,43 1,46
EZB 10 Seekirchen 11.032 11.292 13 1.934 3.330 13 1.980 3.409 1,22 1,25
EZB 11 Faistenau - Strobl - St. Gilgen 12.645 12.920 27 2.792 5.593 27 2.853 5.715 1,90 1,94
EZB 12 Grödig - Wals 6.883 7.045 12 985 2.628 13 1.009 2.690 0,79 0,80
EZB 13 Obertrum - Oberndorf 34.953 35.777 126 6.783 9.564 129 6.943 9.789 4,09 4,19
EZB 14 Neumarkt - Straßwalchen 24.764 25.324 71 4.571 6.852 72 4.675 7.007 2,79 2,86
EZB 15 Mondsee - Thalgau 17.809 18.057 66 3.493 5.806 67 3.541 5.887 2,26 2,29
EZB 16 Golling - Kuchl 15.206 15.546 34 2.336 5.050 35 2.388 5.163 1,68 1,72
Einzugsgebiet Österreich 378.285 385.277 633 46.869 153.262 646 47.819 155.941 42,15 42,93
3
Österreichische Raumordnungskonferenz
4475/9EW EW GC-KK- GC-KK-
NBR EFH SOWO NBR EFH SOWO
EZB Gebietsbeschreibung Prog Prog pot 2025 pot 2030
2025 2025 2025 2030 2030 2030
2025 2030 Mio € Mio €
EZB 17 DE Raum Berchtesgaden 19.286 19.398 23 3.857 4.821 23 3.880 4.850 2,12 2,13
EZB 18 DE Raum Bad Reichenhall 37.960 38.181 46 7.592 9.490 46 7.636 9.545 4,17 4,20
EZB 19 DE Raum Freilassing 52.082 52.385 62 10.416 13.020 63 10.477 13.096 5,72 5,76
Einzugsgebiet Deutschland 109.328 109.965 131 21.866 27.332 132 21.993 27.491 12,01 12,08
Einzugsgebiet gesamt 487.613 495.242 764 68.734 180.594 778 69.812 183.432 54,16 55,02
Tabelle 2 Einzugsgebietsabgrenzung Einwohner- und Kaufkraftpotenzial Prognose 2025+2030
Die folgende Karte gibt einen Überblick über das Einzugsgebiet und die einzelnen Einzugsberei-
che.
4475/10EINZUGSGEBIET WALS-SIEZENHEIM
13
34.000 EW
14
24.000 EW
10
11.000 EW
9
19
12.000 EW 15
51.000 EW 8
12.000 EW 17.000 EW
1 6
3
!
. 43.000 EW
10.000 EW
66.000 EW 2
19.000 EW
4
35.000 EW
12 5
18
23.000 EW 11
6.600 EW
37.000 EW
12.000 EW
7
28.000 EW
17
16
Einzugsbereiche
19.000 EW 15.000 EW
1 11
2 12
3 13
4 14
5 15
6 16
7 17
8 18
9 19
10
!
. Standort Dehner
Einzugsgebiet
Karte 1 Einzugsgebiet Wals-Siezenheim
0 5 10 20
km
± © 2009 OpenStreetMap4. MARKTSITUATION
Im Großraum Salzburg gibt es die folgenden maßgeblichen Einzelhandelszonen (Geschäftsstra-
ßen bzw. Citybereiche/GS, Shopping Malls/SM, Designer Outlet/DOC, Retail Parks/RP, RA/ Retail
Agglomeration4, LA/lokale Agglomeration):
Aggl Anzahl Geschäfts-
Einzelhandelsagglomeration wichtigste Betriebe
Typ Shops flächen m²
11 Team Sport, Adler Mode, Bosch Reinigungssysteme, Das Futterhaus, Der-
endinger, dm, Erotik Markt, Fabri Herrenmode, Fressnapf, Hofer, Kärcher Cen-
Wals - Siezenheim (inklusive
RA 71 32.000 ter Salzburg, Libro, Markilux, Orion Erotikfachmarkt, Pagro Diskont, Penny
Shopping City Wals)
Markt, Ressel Golf Shop, Schuh Braun, Takko Fashion, Toys"R"Us, Unimarkt,
Zillertaler Trachtenwelt
Accesoires Lambert, Asics, Barbour, Bassetti, Brooks Brothers, Calvin Klein
Jeans, Coach, Converse, Falke, Gardeur, Guess, Home & Cook, Hugo Boss,
Intersport Bründl, K.I.D.S., Marc Cain Fashion, Marvelis, Möve, Mustang Jeans,
Designer Outlet Salzburg DOC 125 26.000
Nike Store, Northland, Rosenthal, Roy Robson, Salamander, Sarar, Seven
Sins, Spazio d'Ambrosio Schuhe, Stiefelkönig, Tom Tailor Denim, Trespass, Vil-
leroy & Boch
Ammerer Schlafen und Wohnen, Billa, Billa Corso, Bipa, Blue Tomato, Bonita,
Brax, Buchhandlung Höllrigl, Casa Moda Men, Christmas in Salzburg, Danten-
dorfer, Depot, DIVA by MAKOLE, dm (2x), Esprit, Footlocker, H & M, Haident-
haller Heimtex, Hallhuber, Hämmerle, Interio Wohngalerie, J. Ennsmann Mode,
Jack Wolfskin, KA International, KleiderBauer, Klexx Spielwaren, Mango, Marc
Salzburg City GS 639 72.800 O`Polo, Marionnaud, Massimo Dutti, Modehaus Dollinger, Nespresso, North-
land, Orientteppiche Mesgarzadeh, Orsay, Otto Gehmacher, Prada, Red Bull
World, Reformhaus Martin, Rupertus-Buchhandlung, Salamander, Salzburger
Heimatwerk, Samsonite, SEWA Aktionspostenmarkt, Spar Markt (4x), The
Living Store, Tommy Hilfiger, Trachten Forstenlechner, Trachten Wenger, Ulla
Popken, Wein & Co, Wiefler Modenhaus, Windsor, Zara
Dänisches Bettenlager, Deichmann, Depot, dm, Fressnapf, Fussl Modestraße,
Hervis, Hofer, INTOU Taschenoutlet, jello shoecompany, Kettner, kika, Lager-
haus Baumarkt, Libro, Louis Motorradzubehör, Matratzen Concord, Möbelix,
Eugendorf RA 93 88.300
New Yorker, NKD, P.Max Maßmöbel, Pagro Diskont, Penny Markt, Pico Kids,
Renard Trends & Tracht, Shoe 4 You, Eurospar, Takko Fashion, Team 7,
XXXLutz, Zillertaler Trachtenwelt
Bershka, C & A, Deichmann, dm, Douglas, Esprit, H & M, H & M Young Fash-
ion, Hervis, Hollister, Humanic, Ikea, Interspar, McShark, New Yorker, Peek &
Europark Salzburg SM 121 51.000
Cloppenburg, s.Oliver, Salomon, Saturn, Scotch & Soda, Spiel & Co, Thalia.at,
Zara
CCC Schuhe, Deichmann, dm, Eurospar, H & M, Hervis, Libro, Müller Drogerie,
Forum 1 SM 44 12.700
Nanu-Nana, New Yorker, Quick Schuh
Kiesel SM 23 5.900 C & A, Billa, Bipa
kik Textildiskont, basic Bio-Supermarkt, Conrad, DAN Küchenstudio, Dänisches
Salzburg - Alpenstraße RA 61 45.500 Bettenlager, Fressnapf, Hofer, jello shoecompany, Leiner, Merkur, Pagro Dis-
kont, Salewa Bergsport, Sport Enzinger, SportsDirect.com
Salzburg - Lehen RA 13 6.500 dm, Ernsting's, Interspar, Libro
Bipa, family, Miele Center, Pagro Diskont, Spar Supermarkt, Wenatex - Haus
Salzburg - Liefering RA 22 9.700
der Stoffe
Billa, Hofer, Josko Fenster und Türen, Kücher Digitale Welt, Obi, Spar Super-
Salzburg - Maxglan RA 21 20.700
markt
4
zumindest vier nicht einheitlich geplante Fachmärkte in Sichtweite zueinander, > 4.000 m² Verkaufsfläche
4475/12Aggl Anzahl Geschäfts-
Einzelhandelsagglomeration wichtigste Betriebe
Typ Shops flächen m²
Bauhaus, Billa, Bipa, Birner Autobedarf, Dänisches Bettenlager, Denn's Bio-
markt, Elektro Fuchsberger, Eurospar, Fressnapf, Khodai Teppiche, Lidl, NKD,
Salzburg - Sterneckstraße RA 39 16.600
P.Max Maßmöbel, Pagro Diskont, Penny Markt, Staudinger Bekleidung, Takko
Fashion, Würth
Anif LA 2 10.000 Maximarkt, Dehner
ChiBriNo, Colloseum, Desigual, dm, Eurospar, Fielmann, H & M, KleiderBauer,
Shopping Arena SM 66 18.500
Kult, Libro, Media Markt, Morawa, Müller Drogerie, Tally Weijl, Tom Tailor
Zentrum Herrnau SM 18 4.900 Deichmann, dm, Eurospar, Hofer
Deichmann, dm, Ernsting's family, Fussl Modestraße, Libro, Merkur, Modepark
ZIB Zentrum im Berg SM 21 13.600
Röther
Billa, CBR Company, dm, Elektro Ebner, Esprit, Ganzer Moden, Sisley, Skribo,
Hallein City C 96 11.000
Spielwaren Oedl
Baumit, Bipa, Deichmann, dm, Fressnapf, Hervis, Hofer, Interspar, Küche +
Hallein RA 29 18.400 Wohnen DAN, Lidl, McDonald's, NKD, Reno, Takko Fashion, Würth Hochenbur-
ger
Hallwang RA 8 6.500 Billa, grill company Weber World, IKO Bike & Mountain World, MPreis
Billa, dm, Ernsting's family, Hagebau Baumarkt Graspointner, Hofer, kik Textil-
Mondsee RA 13 10.400
diskont, Lagerhaus Baumarkt, McDonald's, Reno, Takko Fashion
Billa, Bipa, dm, Expert Gruppe: Compactmarkt, Hofer, kik Textildiskont, Lager-
Obertrum RA 32 11.000
haus Bau-markt, Libro, Paul Green Outlet, Penny Markt, Spar Supermarkt
Großraum Salzburg Gesamt 1.555 492.000
Tabelle 3 Einzelhandelszonen Großraum Salzburg
Der Großraum Salzburg präsentiert sich heute als durchaus gewichtige Einzelhandelsdestination
und bringt es insbesondere mit dem Europark, der City und dem DOC zustande, auch Kunden aus
Deutschland in erheblichem Maß (rund 30 % aller Kunden des Europarks kommen aus Deutsch-
land) anzusprechen. Der DIY-Sektor hat sich an verschiedenen Standorten in Salzburg niederge-
lassen, eine Schwerpunktbildung ist nicht zu erkennen.
Die nachfolgende Grafik gibt einen Überblick über die Salzburger Handelszonen:
4475/13HANDELSZONEN SALZBURG
!
.
!
(
$
+ !
(
Salzburg - Lehen
!
( Salzburg - Sterneckstraße
$
+
!
(
Salzburg City
$
+ Salzburg - Maxglan
"
)
$
+ !
(
Wals - Siezenheim
!
(
Legende
Standort Dehner
!
. Wals-Siezenheim Geschäftsflächen City
Shopping Malls Fachmarktagglomerationen Retail Parks
nach GLA nach Verkaufsfläche nach GLA
!
( bis 10.000 m²
!
( > 10.000 - 25.000 m² $
+
+ bis 10.000 m²
$
> 10.000 - 25.000 m²
"
) bis 10.000 m²
"
)
> 10.000 bis 25.000 m²
($
!+ Salzburg - Alpenstraße
!
( > 25.000 - 40.000 m² $
+ > 25.000 - 40.000 m² "
) > 25.000 bis 40.000 m²
!
( > 40.000 - 65.000 m² $
+ > 40.000 - 65.000 m² "
) > 40.000 bis 65.000 m²
!
( > 65.000 - 100.000 m² $
+ > 65.000 - 100.000 m² "
) über 65.000 m²
0 0,5 1
km
± !
( > über 100.000 m²
$
+ > über 100.000 m²
Karte 2 Handelszonen Salzburg5. KONKURRENZSITUATION GARTENCENTER
Aufgrund des doch etwas breiteren Sortimentsspektrums von Gartenmärkten wurde der Fokus der
Angebotsstrukturanalyse auf jene Anbieter gelegt, die überwiegend das Garten-Basissortiment ab-
decken. Dazu zählen primär folgende Betriebsformen:
filialisierte Gartencenter
(Groß-)Baumärkte (mit Gartencenter)
(größere) Gärtnereien mit Detailverkauf.
Blumenfachgeschäfte, Gartendekor- oder Gartenmöbelanbieter blieben unberücksichtigt. Im Ein-
zugsgebiet wurden die einzelnen Anbieter besucht und die Verkaufsflächen abgeschätzt (sofern
uns nicht konkrete Angaben des Betreibers vorlagen). Hier wurde auch ein Dehner-Gartenfach-
markt in Anif inkludiert, der im Frühjahr 2019 eröffnen wird. Um den Detaillierungsgrad weiter zu
erhöhen, haben wir bei Baumärkten und Spezialmärkten (wie etwa Werkzeugmärkten) eine grobe
Abschätzung jener Verkaufsflächen getroffen, die mit Gartencenter-relevantem Sortiment bestückt
sind. Die einzelnen Anbieter wurden hinsichtlich ihrer Angebotskompetenz (100: Optimum) einge-
stuft (GW: Grünware, HW: Hartware [Werkzeug, Zubehör, Töpfe, Vasen, etc.], TN: Tiernahrung).
Weiters wurde das Gartencenter-relevante Umsatzpotenzial der einzelnen Anbieter (Umsatz netto)
tendenziell vorsichtig abgeschätzt. Für das gesamte Einzugsgebiet (EZG) ergibt sich Folgendes:
VK- GC- davon Kompetenz Umsatz
davon
Gemeinde Adresse Betrieb Fläche rele- Freige- Klasse
Halle GW HW TN
gesamt vant lände netto GC
Salzburg Sterneckstraße Bauhaus 4 000 800 650 150 10 50 0 0,5 bis 1,0
Salzburg Karolingerstraße Obi 16 000 5 000 2 500 2 500 60 100 30 2,0 bis 5,0
Salzburg Vogelweiderstraße Hagebau 1 000 200 0 0 0 10 0 < 0,25
Salzburg Andrä Blümel Straße Blumen Fuchsberger 300 300 300 0 30 0 0 0,25 bis 0,5
Salzburg Linzer Bundesstraße Blumen+Garten Schmeikal 600 600 350 250 30 5 0 0,25 bis 0,5
Salzburg Aiglhofstraße Gärtnerei Aiglhof 1 500 1 500 1 000 500 30 5 0 0,25 bis 0,5
Salzburg Kobergerweg Gärtnerei Zmugg 3 000 3 000 1 000 2 000 80 0 0 0,5 bis 1,0
Salzburg Rottweg Hydrokulturen Schmeikal 700 700 500 200 30 5 0 0,25 bis 0,5
Salzburg Siezenheimerstraße Kainz Blumen 350 350 350 0 30 0 0 0,25 bis 0,5
Salzburg Nonntaler Hauptstraße Gärtnerei Doll 3 500 3 500 3 000 500 100 5 0 2,0 bis 5,0
Salzburg Oberer Bonauweg Mayer Pflanzen 2 500 2 500 500 2 000 70 0 0 2,0 bis 5,0
Elsbethen Halleiner Landesstraße Lagerhaus Elsbethen 1 000 400 200 200 20 20 10 0,25 bis 0,5
Wals-Siezenheim Lagerhausstraße Lagerhaus Wals 700 400 200 200 20 20 10 0,25 bis 0,5
Wals-Siezenheim Himmelreich Blumen Lindner 200 200 200 0 20 0 0 < 0,25
Wals-Siezenheim Mielestraße Bauhaus 17 000 4 000 3 500 500 10 100 2 2,0 bis 5,0
Wals-Siezenheim Hauptstraße Gartencenter Posch 8 000 8 000 2 000 6 000 100 25 0 1,0 bis 2,0
Wals-Siezenheim Bayernstraße Dehner Gartencenter 4 800 4 800 3 500 1 300 100 25 50 2,0 bis 5,0
Anif Keltenallee Lederleitner 4 000 4 000 1 000 3 000 100 10 0 2,0 bis 5,0
Anif Waldbadstraße Dehner Gartencenter NEU 4 800 4 800 3 500 1 300 100 25 50 2,0 bis 5,0
Grödig Pflegerstraße Lagerhaus Grödig 700 400 200 200 20 20 10 0,25 bis 0,5
Bergheim Lamprechtsh. Bundesstr Lagerhaus Bergheim 3 000 800 600 200 15 25 10 0,25 bis 0,5
Bergheim Moosfeldstraße Obi 4 000 1 000 500 500 20 50 10 0,5 bis 1,0
Bergheim Langwiesweg Gärtnerei Spieldiener 1 000 1 000 0 1 000 20 0 0 0,25 bis 0,5
Hallwang Hammerschmidtweg Roland´s Gärtnerei 500 500 0 500 10 0 0 < 0,25
Freilassing Sägewerkstraße Baywa 4 000 1 000 700 300 20 70 20 0,5 bis 1,0
Freilassing Bahnhofstraße Hagebau 2 500 500 500 0 0 30 0 0,5 bis 1,0
Kernkonkurrenten 89 650 50 250 26 750 23 300 34,0
4475/15VK- GC- davon Kompetenz Umsatz
davon
Gemeinde Adresse Betrieb Fläche rele- Freige- Klasse
Halle GW HW TN
gesamt vant lände netto GC
Eugendorf Wiener Straße Fressnapf 360 360 360 0 0 0 60 0,5 bis 1,0
Salzburg Robinigstraße Fressnapf 350 350 350 0 0 0 60 0,5 bis 1,0
Salzburg Alpenstraße Fressnapf 600 600 600 0 0 0 60 0,8 bis 1,5
Wals-Siezenheim Josef-Lindner-Straße Fressnapf 500 500 500 0 0 0 60 0,8 bis 1,5
Wals-Siezenheim Josef-Lindner-Straße Das Futterhaus 500 500 500 0 0 0 60 0,8 bis 1,5
Konkurrenten Tierbedarf 2 310 2 310 2 310 0 4,5
Tabelle 4 Konkurrenzsituation Gartencenter
Im Hinterland von Salzburg gibt es fast ausnahmslos nur kleinere Gärtnereien und Baumschulen,
einzige Ausnahmen bilden dabei
die Gartenwelt Trapp (in Neumarkt-Wertheim) und
der Hellweg Baumarkt (in Straßwalchen).
In Freilassing gibt es mit Baywa einen durchschnittlich profilierten Anbieter, Hagebau ist lediglich
im Werkzeugbereich konkurrenzwirksam.
VK- GC- davon Kompetenz Umsatz
davon
Gemeinde Adresse Betrieb Fläche rele- Frei-ge- Klasse
Halle
gesamt vant lände GW HW TN netto GC
Seekirchen Moosstraße Gärtnerei Harasek 2 000 2 000 500 1500 50 0 0 0,25 bis 0,5
Seekirchen Wallerseestraße Gärtnerei Monger 2 000 2 000 500 1500 60 0 0 0,25 bis 0,5
Seekirchen Wallerseestr Lagerhaus Seekirchen 700 300 200 100 10 30 10 0,25 bis 0,5
Neumarkt Wertheim Gartenwelt Trapp 6 000 6 000 3 000 3000 100 10 10 1,0 bis 2,0
Köstendorf Moosmühlstraße Gartenbaumschule Wlczko 4 000 4 000 1 000 3000 80 0 0 0,25 bis 0,5
Straßwalchen Marktplatz Gärtnerei Hartl 500 500 500 0 20 10 0 0,5 bis 1,0
Straßwalchen Bergstraße Hellweg Baufreund 5 000 2 500 1 000 1500 60 100 20 1,0 bis 2,0
Straßwalchen Neumarkterstraße Lagerhaus Steindorf 1 000 500 500 0 20 20 10 0,25 bis 0,5
Eugendorf Salzburger Straße Lagerhaus Eugendorf 1 000 500 200 300 20 20 10 0,25 bis 0,5
Hof bei Salzburg Gewerbestraße Lagerhaus Hof 700 350 250 100 20 20 10 0,25 bis 0,5
Faistenau Hinterseestraße Lagerhaus Faistenau 700 350 250 100 20 20 10 0,25 bis 0,5
Mondsee Walter Simmer Straße Hagebau Graspointner 5 700 1 500 750 750 15 100 0 0,5 bis 1,0
Hallein Schloßallee Gartenbau Pleitner 1 000 1 000 700 300 30 0 0 0,25 bis 0,5
Hallein Charlottenhüttenweg Gärtnerei Vöhringer 1 500 1 500 0 1500 25 0 0 0,25 bis 0,5
Hallein Franz-Dückher-Weg Lagerhaus Hallein 700 350 250 100 20 20 10 0,25 bis 0,5
Hallein Neualmer Str Obi 2 800 500 350 150 10 30 10 0,5 bis 1,0
Hallein Kletzgutenweg Würth Hochenburger 6 000 1 500 700 1000 20 70 0 0,5 bis 1,0
Kuchl Markt Lagerhaus Kuchl 700 350 250 100 20 20 10 0,25 bis 0,5
Kernkonkurrenten Hinterland 43 100 26 450 11 550 15 100 10,5
Hallein Kletzlgutweg Fressnapf 500 500 500 0 0 0 60 0,8 bis 1,5
Tabelle 5 Kernkonkurrenten im Hinterland
Außerhalb des Einzugsgebietes sollte noch angeführt werden, dass es in Traunstein ein Garten-
center des Auftraggebers als auch einen weiteren gewichtigen Mitbewerber (Büchele) gibt.
Zusammenfassend stufen wir die Konkurrenzdichte in Anbetracht der Weitläufigkeit und Einwoh-
nerdichte des Einzugsgebietes unter Berücksichtigung der Eröffnung des Dehner Gartencenters in
Anif als angemessen ein. Durch die geringfügige Erweiterung des bestehenden Dehner Garten-
centers in Wals, die ausschließlich den Grünbereich betreffen wird, ist nur mit marginalen Auswir-
kungen auf die Konkurrenzbetriebe zu rechnen.
4475/166. UMSATZ UND MARKTPOSITION
6.1 Umsatz
Laut Auftraggeber erzielt Dehner in Wals derzeit einen Netto-Jahresumsatz von 4,8 Mio. €. Der Nettojahresum-
anteilige Umsatz mit dem Zoosortiment beträgt rund 0,7 Mio. €. Das bedeutet, dass der Garten- satz 17/18 ohne
centerumsatz bei 4,1 Mio. € liegt. Die Umlegung des jährlichen Nettoumsatzes (in €) auf das Ein- Zoosortiment:
4,1 Mio. €
zugsgebiet erfolgte mit Hilfe der Kopfquotenmethode (Nettoumsatz je Einwohner in Teilräumen des
Einzugsgebietes), wobei als Basis der tatsächlich erzielte Netto-Jahresumsatz herangezogen
wurde. Bei der Abschätzung der Kopfquoten/KQ wurden die unterschiedlichen Konkurrenz- als
auch Erreichbarkeitsverhältnisse berücksichtigt. Die Verteilung des jährlichen Netto-Umsatzes
wurde wie folgt ermittelt (GC-KKpot = Gartencenter-spezifisches Kaufkraftpotenzial):
Umsatz
Einwohner GC-KKpot Kopf- Umsatz- Markt-
EZB Gebietsbeschreibung netto
2017 2017 Mio € quote anteil anteil
2017/18
EZB 1 Salzburg Sektor Nordost 43.083 4,28 13 0,56 13,7% 13,2%
EZB 2 Salzburg Sektor Südost 19.250 2,23 11 0,22 5,2% 9,6%
EZB 3 Salzburg Sektor Nordwest 65.635 6,48 20 1,34 32,6% 20,6%
EZB 4 Salzburg Sektor Südwest 35.016 4,24 14 0,49 12,0% 11,6%
EZB 5 Anif - Elsbethen - Puch 23.016 2,57 6 0,13 3,1% 4,9%
EZB 6 Thalgau - Hof - Plainfeld 10.300 1,21 4 0,04 1,0% 3,5%
EZB 7 Hallein 27.891 3,00 4 0,12 2,9% 3,9%
EZB 8 Eugendorf - Hallwang 12.039 1,32 8 0,10 2,5% 7,7% Marktanteil im
EZG 7,8 %
EZB 9 Bergheim - Elixhausen 12.178 1,37 12 0,15 3,7% 11,1%
EZB 10 Seekirchen 10.575 1,17 6 0,07 1,6% 5,6%
EZB 11 Faistenau - Strobl - St. Gilgen 12.170 1,83 1 0,02 0,4% 1,0%
EZB 12 Grödig - Wals 6.597 0,75 14 0,09 2,2% 12,2%
EZB 13 Obertrum - Oberndorf 33.503 3,92 6 0,21 5,1% 5,3%
EZB 14 Neumarkt - Straßwalchen 23.782 2,68 4 0,10 2,4% 3,6%
EZG 15 Mondsee - Thalgau 17.405 2,21 3 0,06 1,4% 2,7%
EZB 16 Golling - Kuchl 14.522 1,60 3 0,05 1,2% 3,1%
Einzugsgebiet Österreich 366.963 40,87 10 3,74 91,1% 9,1%
EZG 17 DE Raum Berchtesgaden 18.706 2,06 3 0,05 1,3% 2,5%
EZG 18 DE Raum Bad Reichenhall 36.819 4,05 3 0,10 2,5% 2,5%
EZG 19 DE Raum Freilassing 50.516 5,55 4 0,21 5,1% 3,8%
Einzugsgebiet Deutschland 106.041 11,65 3 0,36 8,9% 3,1%
Einzugsgebiet gesamt 473.004 52,53 9 4,10 100,0% 7,8%
Tabelle 6 Umsatz + Marktanteile Dehner Wals-Siezenheim im Einzugsgebiet
Insgesamt betrachtet erzielt Dehner gegenwärtig einen Marktanteil beim Gartencentersortiment
von knapp 8 % im gesamten Einzugsgebiet. Aufgrund der Weitläufigkeit des Einzugsgebietes ha-
ben wir der guten Ordnung halber keine Streuumsätze angenommen, der Marktanteil ist damit als
Obergrenze zu sehen.
4475/176.2 Abschätzung der Umsatzumverteilung
In der Handelsforschung gelten derzeit "Handelsgroßprojekte", die eine Umsatzumverteilung von
weniger als 10 % in den Einkaufsdestinationen oder zentralen Orten eines Einzugsgebietes bewir-
ken, als handelsstrukturell gut verträglich. Negative städtebauliche bzw. handelsstrukturelle Kon-
sequenzen werden in der Handelswissenschaft erst bei Umsatzumverteilungsquoten zwischen 20
und 30 % gesehen.
Auf den geplanten zusätzlichen Verkaufsflächen von rund 700 m² würde, wie bereits oben erwähnt,
ausschließlich Grünware präsentiert werden. Laut Auftraggeber wird mit Grünware ein durch-
schnittlicher Nettoumsatz je m² Verkaufsfläche von € 750,- erzielt, dies würde einen zusätzlichen
Umsatz von 0,53 Mio € ergeben. Für die Umsatzumverteilung wurde zur besseren Übersichtlichkeit
das Einzugsgebiet in vier Sektoren unterteilt, welche folgende Einzugsbereiche umfassen:
Einzugs- Einzugs-
Sektoren Gebiete Sektoren Gebiete
bereiche bereiche
Nord 1 Salzburg Sektor Nordost Süd 2 Salzburg Sektor Südost
8 Eugendorf - Hallwang 4 Salzburg Sektor Südwest
9 Bergheim - Elixhausen 5 Anif - Elsbethen - Puch
10 Seekirchen 7 Hallein
13 Obertrum - Oberndorf 16 Golling - Kuchl
14 Neumarkt - Straßwalchen 17 Raum Berchtesgaden
Ost 6 Thalgau - Hof - Plainfeld West 3 Salzburg Sektor Nordwest
11 Faistenau - Strobl - St. Gilgen 12 Grödig - Wals
15 Mondsee - Thalgau 18 Raum Bad Reichenhall
19 Raum Freilassing
Tabelle 7 Übersicht Sektoren
Karte 3 Überblick Sektoren
Innerhalb dieser Sektoren wurden die Umsätze der oben angeführten Konkurrenten summiert und
4475/18dem zusätzlichen Umsatz aus der Erweiterungsfläche gegenübergestellt. Die Anteile am Projek-
tumsatz ergeben sich aus der Umsatzverteilung nach Kopfquoten. Es würde sich rechnerisch die
folgende Umsatzumverteilung ergeben, wobei die Umsätze der Tierbedarfsanbieter heraus ge-
rechnet wurden, da diese Sortimentsgruppe nicht in den Erweiterungsflächen angeboten wird. Es
ergibt sich die folgende Umsatzumverteilung für den zusätzlichen Grünsortiments-Umsatz von
0,53 Mio. €:
Anteil am Umsatz Umsatz Umsatz-
Umsatzumverteilung Projekt- Projekt Bestand umver-
umsatz Mio € Mio € teilung
Sektor Nord 29,0% 0,15 9,5 1,6%
Sektor Ost 2,9% 0,02 1,5 1,0%
Sektor Süd 25,7% 0,14 14,0 1,0%
Sektor West 42,4% 0,23 19,5 1,2%
Erweiterung Dehner Wals-Siezenheim 100,0% 0,53 44,5 1,2%
Tabelle 8 Umsatzumverteilung Erweiterungsflächen Dehner
Durch die geplante Erweiterung des bestehenden Gartencenters ist nicht zu erwarten, dass da-
durch die Versorgung mit Grünpflanzen und Hartwaren im Einzugsgebiet gefährdet wird.
Durch den sehr geringen zu erwartenden zusätzlichen Umsatz und das relativ weitläufige Einzugs-
gebiet erscheint die Umsatzumverteilung, wie bereits oben sichtbar, nur im Minimalbereich zu er-
folgen. Die Auswirkung auf die einzelnen Sektoren ist unterschiedlich und wird den Sektor West
aufgrund der Lage umsatzmäßig mit € 230.000,- am stärksten treffen, jedoch durch das starke
Angebot in diesem Bereich mit 19,5 Mio. € Umsatz nur eine Umsatzumverteilung von 1,2 % aus-
machen. Der Sektor Nord, aus dem voraussichtlich rund € 150.000,- stammen werden, hat einen
Bestand mit knapp 9,5 Mio. €, wodurch sich die Umsatzumverteilung mit 1,6 % sehr gering hält.
Aus dem Sektor Süd, zu dem der neue Dehner Gartenmarkt in Anif bereits hinzugerechnet wurde,
werden in etwa € 140.000,- stammen, was bei einem Bestand5 von 14 Mio. € einer Umsatzumver-
teilung von lediglich 1,2 % entspricht. Aus dem Sektor Ost werden aufgrund der räumlichen Ent-
fernung voraussichtlich nur € 20.000,- kommen. Die Umsatzumverteilung wird trotzdem bei 1 %
liegen, da in diesem Sektor das bestehende Angebot sehr gering ist.
Insgesamt betrachtet erscheint die Erweiterung des Dehner Gartencenters um rund 700 m² han-
delsstrukturell verträglich und wird die bestehenden Konkurrenten nicht bzw. kaum spürbar beein-
trächtigen. Auch das Raumordnungsentwicklungskonzept schreibt für das Gewerbegebiet Bayern-
straße keine Beschränkungen vor, solange die Grenzen des Gebietes nicht überschritten werden.
Die geplante Erweiterung sollte unabhängig von der Eröffnung des Dehner Standortes in Anif ge-
sehen werden. Es handelt sich dabei um eine Erweiterung, die ausschließlich das Grünsortiment
betrifft, welches die Hauptkompetenz von Dehner darstellt. Mit dieser Erweiterung wird die Mög-
lichkeit für den Kunden geboten, aus einem breiteren, attraktiveren Grünsortiment auswählen zu
können, welches in Anif, aufgrund der geringeren Fläche, auch zukünftig nicht angeboten werden
kann.
5
Inklusive eines möglichen geschätzten Netto-Umsatzes für Dehner in Anif
4475/19STANDORT + MARKT
Beratungsgesellschaft m.b.H.
4475/20S+M DATENQUELLENVERZEICHNIS
Institut/Unternehmen Daten
S+M Dokumentation Shopping Center Österreich, S+M Dokumentation
Fachmarktagglomerationen Österreich, S+M Expansionshandbuch Öster-
Standort + Markt BeratungsgmbH reich, S+M Dokumentation City Retail Österreich, S+M Dokumentation Wie-
ner Geschäftsstraßen, eigene Berechnungen auf Basis unserer hausinter-
nen Datenbanken (zu Standorten, Mieterattraktivität u.ä.)
Registerzählung 2015, abgestimmte Erwerbsstatistik 2013, Gemeindedaten
(Ein Blick auf die Gemeinde), sonstige Statistiken wie Tourismusdaten, Bil-
Statistik Austria
dung, Kfz-Bestand, Pendlermatrix, Konsumerhebung, Häuser- und Woh-
nungszählung, volkswirtschaftliche Rahmenbedingungen
AMS/Arbeitsmarktservice Arbeitsmarktdaten Online
GfK/Gesellschaft für Konsumforschung Kaufkraftniveaus Österreich 2015
KMU Forschung Austria durchschnittliche Flächenproduktivitäten, allgemeine Handelsdaten
ÖROK Bevölkerungsprognosedaten 2014-2075
Statistische Ämter (international), Eustat Statistische Jahrbücher der jeweiligen Staaten, Konsumerhebungen
WIIW/Wiener Institut für Internationale WIIW Forecast Autumn 2015; volkswirtschaftliche Daten zu den CEE Län-
Wirtschaftsvergleiche dern
MBR MarketData SEE/CEE-Staaten (Bevölkerungsdaten und Kaufkraftni-
Michael Bauer Research
veaus in Zahlen und Vektordatensätzen)
BatchGeo Koordinatenberechnungen
Geofabrik Isochronenberechnungen
Basemap.at
Open Street Map
Sketchmap.co.uk Hintergrundkarten
World Imagery
World Topo Map
WIGeoGIS Vektordaten (z.B. administrative Einheiten)
Daten zu Erweiterung Dehner Gartencenter Wals-Siezenheim; gegenwär-
Auftraggeber
tige Sortimentsstruktur Dehner Wals
Wir verwenden so möglich die letztverfügbaren Daten bzw. Hochrechnungen. Marginale Abweichungen können sich
ergeben, da Statistikblätter einer Stadt auf den aktuellst verfügbaren Gemeindedaten der Statistik Austria (Ein Blick auf
die Gemeinde) und andere Einwohnerdaten, die zwecks Einzugsgebietsberechnungen oder sonstigen kumulierten Dar-
stellungen auf Daten der Registerzählung der Statistik Austria beruhen.
Wir erstellen alle unsere Gutachten, Analysen und Dokumentationen mit äußerster Sorgfalt und
nach bestem Wissen und Gewissen. Wir sind von der Verlässlichkeit unserer Datenquellen über-
zeugt, können aber keine Garantie für deren Vollständigkeit oder Richtigkeit abgeben. Sämtliche
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4475/21t-markt.at
-Ring 2 office@standor
zherzog-Wilhelm www.standort-m
arkt.at
A-2500 Baden, Er 52 806 406
STANDORT + MARKT T +43 2252 80 6 40 , F +4 3 22
B.H.
ELLSCHAFT M.
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