Stadt Bernau bei Berlin Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans "ALDI-Markt Schönow" - Entwurf Juni 2018 - Geoportal Stadt Bernau
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Anlage 1 zur Vorlage Nr. 6-1096 Stadt Bernau bei Berlin Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „ALDI-Markt Schönow“ Entwurf Juni 2018
Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans
„ALDI-Markt Schönow“
Stadt Bernau bei Berlin
Entwurf Juni 2018
Stadt: Stadt Bernau bei Berlin
Marktplatz 2
16321 Bernau bei Berlin
Tel.: 03338 / 365-194
Fax: 03338 / 365-100
Stadtplanungsamt: Leitung: Dipl.-Ing. Sylvia Hirschfeld
Projektkoordination: Dipl.-Ing. Christian Filter
Auftraggeber: BGB Grundstücksgesellschaft Herten
vertreten durch
ALDI Immobilienverwaltung Herten
Hohewardstraße 345 – 349
45699 Herten
Tel.: 030 / 419 52 36 - 11
E-Mail: Torsten.Schmidt@aldi-nord.de
Auftragnehmer: Stadtplanungskontor
Dipl.-Ing. Jürgen Thesing
Czeminskistraße 5
10829 Berlin
Tel.: 030 / 280 45 281
E-Mail: thesing@jura-line.de
_ grigoleit Landschaftsarchitektur Umweltplanung
Dipl.-Ing. Bert Grigoleit
Gaudystraße 7
10437 Berlin
Tel.: 030 / 440 310 20
E-Mail: info@buero-grigoleit.de
2 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
Inhalt
Abbildungsverzeichnis 4
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen 4
I. Planzeichnung und Text des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 5
II. Begründung 7
1. Einführung 7
1.1 Lage und Abgrenzung des Planungsgebiets 7
1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung 8
1.3 Aufstellung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB 9
2. Ausgangssituation 11
3. Planungsbindungen 13
3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation 13
3.2 Ziele der Raumordnung 13
3.3 Flächennutzungsplanung 14
3.4 Fachplanungen 15
4. Planungskonzept 15
4.1 Ziele und Zwecke der Planung 15
4.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan 15
5. Planinhalt (Abwägung und Begründung) 16
5.1 Art der baulichen Nutzung 16
5.2 Maß der baulichen Nutzung 19
5.2.1 Grundflächenzahl 19
5.2.2 Zahl der Vollgeschosse 20
5.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen 20
5.4 Gestaltung der baulichen Anlagen 22
5.5 Anpflanzung von Bäumen 23
5.6 Artenschutz 24
5.7 Textliche Festsetzungen 24
5.8 Hinweise 26
6. Umweltbericht, allgemeine Vorprüfung nach UVPG 28
7. Auswirkungen der Planung 30
8. Verfahren 30
9. Durchführungsvertrag 30
10. Rechtsgrundlagen 31
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 3
Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Lage des räumlichen Geltungsbereichs 7 Abbildung 2: Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans 8 Abbildung 3: Auszug aus dem „Brandenburg Viewer“ 11 Abbildung 4: Planzeichnung – bisher rechtsverbindliche Fassung 12 Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 14 Abbildung 6: Lageplan des Bauvorhabens 21 Abbildung 7: Werbeanlage Schriftzug 23 Abbildung 8: Werbeanlage Logo 23 Verzeichnis der textlichen Festsetzungen 1 - Aufhebung von Festsetzungen 24 2 - Art der baulichen Nutzung 24 3 - Maß der baulichen Nutzung 25 4 - Bauweise 25 5 - Gestaltung der baulichen Anlagen 25 6 - Anpflanzung von Bäumen 25 7 - Pflanzliste 26 4 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
I. Planzeichnung und Text des vorhabenbezogenen Bebauungsplans BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 5
PLANZEICHNUNG TEXT VERFAHRENSVERMERKE
Satzungsbeschluss
Der Bebauungsplan - bestehend aus der Planzeichnung und dem Text - wurde am _________________ von
ART DER BAULICHEN NUTZUNG
B-Plan Nr. 1 zungsverordnung - BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bernau bei Berlin als Satzung beschlossen (Beschluss Nr.
Stadtverordnetenver-
"Gewerbegebiet EH NV Einzelhandel Nahversorgung
Pappelallee" 228 P P (BGBl. I S. 1057) hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Bernau bei Berlin in ihrer Sitzung am
sammlung der Stadt Bernau bei Berlin am _________________ gebilligt (Beschluss Nr. _______________).
Bernau bei Berlin, den ............................................................................................................................................
RRB (Beschluss Nr. _______________).
GRZ 0,5
Planunterlage
1. Textliche Festsetzungen I Zahl der Vollgeschosse
1 - Aufhebung von Festsetzungen BAUWEISE UND BAUGRENZEN
a Abweichende Bauweise
269 __________, den .................................................................................................................................................... Baugrenze
2 - Art der baulichen Nutzung
230 Ausfertigung HAUPTVERSORGUNGSLEITUNGEN
232
GRZ 0,8 GF 1,2
II a
P P Die Satzung des aufgestellten Bebauungsplans - bestehend aus der Planzeichnung und dem Text - wird
hiermit ausgefertigt.
Oberirdisch
Unterirdisch
Feuchtbiotop
Erweiterung
Bernau bei Berlin, den ............................................................................................................................................ SONSTIGE PLANZEICHEN
273
Bekanntmachung
Der Satzungsbeschluss der Stadtverordnetenversammlung zur Aufstellung des Bebauungsplans sowie die HINWEISE
318
Satzung ist mit der Bekanntmachung in Kraft getreten. Geplante Hauptanlagen
4 - Bauweise
MRS Bernau bei Berlin, den ............................................................................................................................................
46,0
EH NV 5 - Gestaltung der baulichen Anlagen
8
GRZ 0,5
RAL-K7 (classic) entsprechen.
I a
40,6
9
6
Flur 5 63,3
319 162 7 - Pflanzliste
(Hinweis:
158
Feld-Ahorn Acer campestre
GE 4 Spitz-Ahorn Acer platanoides
Sand-Birke Betula pendula
Kornelkirsche Cornus mas
GRZ 0,76 GF 1,2 Crataegus oxyacantha bzw. C. laevigata
Gemeine Esche Fraxinus excelsior
Wild-Apfel Malus sylvestris agg.
II a 318 1 Wild-Kirsche Prunus avium
Wild-Birne Pyrus pyraster
Eberesche Sorbus aucuparia
Gemarkung Elsbeere Sorbus torminalis
Winter-Linde Tilia cordata
Bernau
2. Hinweise
Wasserschutzgebiet
2/2
MRS
231 89]) zu entnehmen.
2
Altlasten
Flur 15
Auftraggeber:
Stadt Bernau bei Berlin
Marktplatz 2, 16321 Bernau bei Berlin
Abs. 1 Brandenburgisches Abfall- und Bodenschutzgesetz - BbgAbfBodG - vom 6. Juni 1997 (GVBl. I/97,
5])). vertreten durch
ALDI Immobilienverwaltung Herten
Anzeige- , Erlaubnis- und Dokumentationspflichten bei der Entdeckung von Bodendenkmalen
Auftragnehmer:
Stadtplanungskontor
10829 Berlin
Tel.: 030 / 280 45 281
E-Mail: thesing@jura-line.de
Projekt:
Geltungsbereich B-Plan
"Gewerbegebiet Pappelallee"
(im Original)
0 5 15 25 50
Geltungsbereich Planbezeichnung:
vorhabenbezogener B-Plan
N
Gezeichnet / Datum Dateiname:
HRG / 16.10.17
II. Begründung
1. Einführung
1.1 Lage und Abgrenzung des Planungsgebiets
Der räumliche Geltungsbereich befindet sich gut zwei Kilometer nordwestlich des
Stadtzentrums von Bernau und ca. 1½ km östlich des Zentrums des Ortsteils
Schönow (vgl. Abbildung 1). Der räumliche Geltungsbereich umfasst in der Flur 5
der Gemarkung Schönow einzig das Flurstück 318 (vgl. Abbildung 2 auf Seite 8).
Die Größe des räumlichen Geltungsbereichs beträgt ca. 0,7 ha. An das Plangebiet
schließen sich an: im Westen eine kleine Brachfläche, im Norden das Gewerbege-
biet Helmut-Schmidt-Allee (ehemals Pappelallee), im Osten eine Grünfläche, im
Südosten eine landwirtschaftliche Nutzfläche und im Südwesten Einfamilienhäu-
ser.
Abbildung 1: Lage des räumlichen Geltungsbereichs1
1 © OpenStreetMap-Mitwirkende, http://www.openstreetmap.org/copyright.
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 7
Abbildung 2: Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans
1.2 Anlass und Erforderlichkeit der Planaufstellung
Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „ALDI-Markt
Schönow“ in der Stadt Bernau bei Berlin ist der geplante Abriss und Neubau der
Filiale des Lebensmitteldiscounters. Im Zuge dessen wird die derzeitige Verkaufs-
fläche von rund 760 m² auf 1.000 m² vergrößert, und zwar u.a. zugunsten groß-
zügigerer Warenpräsentation, niedrigerer Regalhöhen und größerer Gangbreiten.
Durch die Vergrößerung der Verkaufsfläche ist das Vorhaben gemäß dem rechts-
verbindlichen Bebauungsplan „Gewerbegebiet Pappelallee“ unzulässig; denn dieser
setzt den Bereich des ALDI-Marktes als Gewerbegebiet fest. Zwar sind nach § 8
Baunutzungsverordnung (BauNVO) 2 in Gewerbegebieten Gewerbebetriebe aller Art
und damit auch Einzelhandelsbetriebe zulässig, allerdings bestimmt § 11 Abs. 3
BauNVO, dass großflächige Handelsbetriebe nur in Kerngebieten und in für sie
festgesetzten Sondergebieten zulässig sind, wobei als großflächig Betriebe einzu-
schätzen sind, deren Geschossfläche größer als 1.200 m² ist. Dies ist künftig hier
der Fall; denn die Geschossfläche wird auf knapp über 2.000 m² vergrößert.
Entsprechend könnte ein „sonstiges Sondergebiet“ mit der Zweckbestimmung
„Einzelhandel“ gemäß § 11 BauNVO festgesetzt werden, um die planungsrechtli-
che Voraussetzung für die Erweiterung des Lebensmitteldiscounters zu schaffen.
Da jedoch ein vorhabenbezogener Bebauungsplan nach § 12 Baugesetzbuch
2 Baunutzungsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.
132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 4. Mai 2017 (BGBl. I S. 1057).
8 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
(BauGB)3 aufgestellt wird, kann nach § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB auf die Festset-
zung eines Baugebiets nach der BauNVO verzichtet und ein Baugebiet „Einzelhan-
del Nahversorgung“ festgesetzt werden.
1.3 Aufstellung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB
Die Aufstellung des Bebauungsplans „ALDI-Markt Schönow“ erfolgt im beschleu-
nigten Verfahren nach § 13a BauGB, da es sich um eine „andere Maßnahme der
Innenentwicklung“ (§ 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB) handelt, wozu gemäß dem Mus-
tererlass der Fachkommission Städtebau 4 insbesondere auch „die Überplanung im
Zusammenhang bebauter Ortsteile im Sinne des § 34 BauGB (sog. Innenbereich)
… (und) die Überplanung von Gebieten mit einem rechtskräftigen Bebauungsplan,
der geändert oder durch einen neuen Bebauungsplan abgelöst werden soll,“ zu
zählen ist.5 Dies ist hier der Fall; denn der räumliche Geltungsbereich des vorha-
benbezogenen Bebauungsplans „ALDI-Markt Schönow“ liegt innerhalb des seit
dem 2. September 1996 rechtsverbindlichen Bebauungsplans „Gewerbegebiet
Pappelallee“.
Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans kann zudem im beschleu-
nigten Verfahren erfolgen, da die geplante zulässige Grundfläche im vorhabenbe-
zogenen Bebauungsplan unter 20.000 m² liegt und die einstige Aufstellung des Be-
bauungsplans „Gewerbegebiet Pappelallee“ in keinem engen sachlichen und zeitli-
chen Zusammenhang mit der jetzigen Planung steht. Die Bedingung des § 13a
Abs. 1 Satz 2 BauGB wird also erfüllt.
Nach § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB ist das beschleunigte Verfahren ausgeschlossen,
wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die
einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Ge-
setz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) 6 oder nach Landesrecht un-
terliegen. Vorhaben, die nicht der unbedingten UVP-Pflicht nach § 3b UVPG unter-
lagen, bedurften nach § 3c Abs. 1 UVPG – alt 7 - einer Umweltverträglichkeitsprü-
fung, wenn für diese Vorhaben durch ein "A" oder "S" in der Anlage 1 (gemäß §
3 UVPG – alt – gilt das UVPG für die in Anlage 1 aufgeführten Vorhaben) zum
3 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.
2414), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 3 des Gesetzes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S.
2808).
4 Muster-Einführungserlass zum Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenent-
wicklung der Städte (BauGB-ÄndG 2007 – Mustererlass), beschlossen durch die Fachkommissi-
on Städtebau der Bauministerkonferenz am 21. März 2007
5 Zitiert nach: Ministerium für Infrastruktur und Raumordnung des Landes Brandenburg: Arbeits-
hilfe Bebauungsplanung, Potsdam, November 2007, Abschnitt F 5.
6 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 14b des Geset-
zes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808).
7 Das Verfahren zur Feststellung der UVP-Pflicht nach § 3c UVPG wurde direkt nach dem Auf-
stellungsbeschluss vom 6. April 2017 eingeleitet und damit vor der Änderung des UVPG. Ent-
sprechend der Überleitungsvorschrift in § 74 Abs. 1 UVPG erfolgte die Vorprüfung des Einzel-
falls daher in der bis dahin geltenden (alten) Fassung.
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 9UVPG in der zu dem Zeitpunkt geltenden Fassung eine allgemeine Vorprüfung vor-
gesehen war. Bei der allgemeinen Vorprüfung nach § 3c UVPG – alt – für die in
Anlage 1 entsprechend markierten Vorhaben war zu ermitteln, ob das entspre-
chende Vorhaben erhebliche Umweltauswirkungen hat. Lagen nach Einschätzung
der zuständigen Behörde, aufgrund seiner überschlägigen Prüfung unter Berück-
sichtigung der Prüfkriterien erhebliche Umweltauswirkungen vor, die nach § 12
UVPG zu berücksichtigen gewesen wären, wäre das Vorhaben UVP-pflichtig ge-
wesen, was dann zum Ausschluss des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13 a
BauGB geführt hätte (siehe § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB). Mithin hing die Anwend-
barkeit der Verfahrensvorschriften zum beschleunigten Verfahren vom Ergebnis
der allgemeinen Vorprüfung ab.
Damit ergab sich für die Prüfung des in § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB genannten
Ausschlusskriteriums nach der Feststellung, dass das Vorhaben nicht der unbe-
dingten UVP-Pflicht nach § 3b UVPG – alt – unterliegt, die Pflicht zur Durchfüh-
rung einer allgemeinen Vorprüfung des Einzelfalls nach Maßgabe des § 3c Satz 1
UVPG – alt – in Verbindung mit den Anlagen 1 und 2 zum UVPG in der zu dem
Zeitpunkt geltenden Fassung. Weil die zulässige Geschossfläche auf über 1.200
qm vergrößert werden soll, fiel das Bauvorhaben unter Nr. 18.6.2 der Anlage 1 –
alt –, so dass eine allgemeine Vorprüfung gemäß § 3c UVPG – alt – vorgesehen
war.
Diese Allgemeine Vorprüfung ergab, dass voraussichtlich keine relevanten Auswir-
kungen auf die Umwelt durch das Bebauungsplanverfahren zu erwarten sind und
daher auch keine Veranlassung für die Durchführung einer förmlichen Umweltver-
träglichkeitsprüfung besteht. Damit steht im Ergebnis auch das Ausschlusskriteri-
um des § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB der Aufstellung des B-Plans „ALDI-Markt
Schönow“ im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB nicht entgegen.
Der Sachbereich Bauleitplanung des Landkreises Barnim wendete in seiner Stel-
lungnahme zum Entwurf ein, dass die Aufstellung des Bebauungsplans nicht im
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB erfolgen könne, da das Plangebiet
weder in einem Siedlungsbereich läge noch an einen solchen angrenze. Daher kön-
ne der Flächennutzungsplan auch nicht nach Abschluss des Bebauungsplanverfah-
rens 'nur' berichtigt werden. Der Bebauungsplan sei im „Normalverfahren“ gemäß
§ 2 BauGB aufzustellen, der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren zu ändern. 8
Dem Einwand wurde nicht gefolgt, da die Entfernung zur jeweils nächstgelegenen
Bebauung in nordöstlicher Richtung 150 m, in südlicher 30 m und in westlicher
110 m beträgt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet sich damit in-
nerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Außerdem wird bei der Ab-
wägung insbesondere der oben erwähnte Mustererlass der Fachkommission Städ-
tebau und das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 4. November 2015 (Ak-
tenzeichen BVerwG 4 CN 9.14) beachtet; denn denn dort heißt es u.a.: „Als Ge-
biete, die für Bebauungspläne der Innenentwicklung in Betracht kommen, nennt …
8 Stellungnahme des Sachbereiches Bauleitplanung des Strukturentwicklungs- und Bauordnungs-
amtes des Landkreises Barnim vom 10. Januar 2018.
10 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt(der Gesetzgeber) beispielhaft … innerhalb des Siedlungsbereichs befindliche Ge-
biete mit einem Bebauungsplan, der infolge notwendiger Anpassungsmaßnahmen
geändert ... werden soll (BT-Drs. 16/2496 …).“ (Rdnr. 24). Hier ist insbesondere
darauf hinzuweisen, dass dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan dazu dienen
soll, einen neuen Verbrauchermarkt an der Stelle eines bereits vorhandenen zu er-
möglichen.
2. Ausgangssituation
Im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „ALDI-
Markt Schönow“ ist bisher der Bebauungsplan „Gewerbegebiet Pappelallee“
rechtsverbindlich und setzt zeichnerisch das eingeschränkte Gewerbegebiet „GE
4“ fest (vgl. Abbildung 4 auf Seite 12). Die Beschränkung ergibt sich aus der text-
lichen Festsetzung Nr. 7.2, wonach nur solche Betriebe und Anlagen zulässig sind,
die das Wohnen nicht wesentlich stören.
Der räumliche Geltungsbereich ist mit einem ALDI-Markt nebst Zufahrt und Stell-
plätzen bebaut (vgl. Abbildung 3). Weitere bauliche Nutzungen sind im Plangebiet
nicht vorhanden.
Die Zu- und Abfahrt sowohl der Anlieferung als auch der Kunden erfolgt über die
die Potsdamer Straße.
Im räumlichen Geltungsbereich liegt einzig das Flurstück 318 (vgl. Abbildung 2 auf
Seite 8), das sich im Eigentum der BGB-Grundstücksgesellschaft Herten, vertreten
durch die ALDI Immobilienverwaltung GmbH & Co. KG, befindet.
Abbildung 3: Auszug aus dem „Brandenburg Viewer“ 9
9 © Landesvermessung und Geobasisinformation Brandenburg, http://bb-viewer.geobasis-bb.de/
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 11Abbildung 4: Planzeichnung – bisher rechtsverbindliche Fassung 12 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
3. Planungsbindungen 3.1 Planungsrechtliche Ausgangssituation Der vorhabenbezogene Bebauungsplan „ALDI-Markt Schönow“ liegt innerhalb des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans „Gewerbegebiet Pappelallee“ mit Satzungsbeschluss vom 26. März 1996. Der bisher rechtsverbindliche Bebau- ungsplan setzt zeichnerisch das eingeschränkte Gewerbegebiet „GE 4“ fest (vgl. Abbildung 4 auf Seite 12). Die Beschränkung ergibt sich aus der textlichen Fest- setzung Nr. 7.2, wonach nur solche Betriebe und Anlagen zulässig sind, die das Wohnen nicht wesentlich stören. 3.2 Ziele der Raumordnung Nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO sind „… großflächige Einzelhandelsbetrie- be, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können, … außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.“ Zudem sind die Gemeinden nach § 1 Abs. 4 BauGB verpflichtet, ihre Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung an- zupassen. Raumordnerisch bedeutsam sind nach § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO Aus- wirkungen „... auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Ver- sorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich der ... Betriebe, auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt.“ Vor diesem Hintergrund bestimmt der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B)10 mit dem Ziel 4.7 Abs. 1, dass „großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) … vorbehalt- lich des Abs. 6 nur in Zentralen Orten zulässig sind (Konzentrationsgebot).“ Mit dem Ziel 2 legt der LEP B-B als Zentrale Orte die Metropole Berlin sowie im Land Brandenburg Ober- und Mittelzentren fest, darunter die Stadt Bernau bei Berlin als Mittelzentrum (Ziel 2.9). Gemäß dem Ziel 2.10 sollen „in den Mittelzentren … für den jeweiligen Mittelbereich die gehobenen Funktionen der Daseinsvorsorge mit re- gionaler Bedeutung konzentriert werden. Dazu gehören insbesondere: … Einzel- handelsfunktionen …“ Ergänzend definiert die Akademie für Raumforschung und Landesplanung: „Mittelzentren sind zentrale Orte zur Deckung des gehobenen peri- odischen Bedarfs der Bevölkerung im Mittelbereich (zum Abitur führende Schulen, Krankenhäuser, vielseitige Einkaufsmöglichkeiten, etc.).“ 11 10 Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 27. Mai 2015 mit rückwirkender Wirkung zum 15. Mai 2009 (GVBl. II Nr. 24/2015). 11 Akademie für Raumforschung und Landesplanung (ARL®), Online-Lexica, Zentrale-Orte-System, Aufruf am 15.04.16 → http://www.arl-net.de/lexica/de/zentrale-orte-system BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 13
3.3 Flächennutzungsplanung
Der Flächennutzungsplan der Stadt Bernau bei Berlin vom 12. September 2008
stellt den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans vollständig als „Gewer-
begebiet“ dar (vgl. Abbildung 5).
Abbildung 5: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan
14 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt3.4 Fachplanungen Um die Entwicklung des Einzelhandels steuern zu können, wurde im Auftrag der Stadt ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erstellt. 12 Ergänzend wurde im Vor- feld des Aufstellungsbeschlusses für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan „AL- DI-Markt Schönow“ eine Verträglichkeitsanalyse zur Erweiterung des Lebensmittel- discounters vom Vorhabenträger in Auftrag gegeben. 13 4. Planungskonzept 4.1 Ziele und Zwecke der Planung Die beabsichtigte Erweiterung des ALDI-Marktes auf eine Verkaufsfläche von 1.000 m² und damit eine Geschossfläche von knapp über 2.000 m² ist nach § 11 BauNVO in einem Gewerbegebiet nicht zulässig, da der Markt mit einer Geschoss- fläche von über 1.200 m² einen großflächigen Handelsbetrieb darstellt, der außer in Kerngebieten nur in für ihn festgesetzten Sondergebieten zulässig ist. Abwei- chend hiervon kann in einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB auf die Festsetzung eines Baugebiets nach der BauNVO ver- zichtet werden. 14 Mit der Aufstellung des Bebauungsplans wird die baurechtliche Zulässigkeit für das Erneuerungs- und Erweiterungsvorhaben geschaffen; die Geltungsbereiche des Vorhaben- und Erschließungsplanes sowie des vorhabenbezogenen Bebauungspla- nes sind identisch und umfassen jeweils das Flurstück 318. Die einzelnen vorge- schlagenen Festsetzungen werden im Kapitel 5 erläutert und begründet. 4.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Nach § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind „Bebauungspläne … aus dem Flächennut- zungsplan zu entwickeln“. Der Flächennutzungsplan der Stadt Bernau bei Berlin vom 12. September 2008 stellt den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungs- plans vollständig als „Gewerbegebiet“ dar (vgl. Abbildung 5 auf Seite 14), so dass 12 Horn, Silvia und Kollatz, Ulrich: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bernau bei Ber- lin (Fortschreibung 2013), Leipzig 2014. 13 Emmerling, Sandra u.a.: Die Potsdamer Straße 1 in Bernau bei Berlin als Standort für einen Le- bensmitteldiscounter - Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen eines Neubau- und Erwei- terungsvorhabens, Hamburg 2016. 14 In seiner Stellungnahme vom 10. Januar 2018 wies der Sachbereich Bauleitplanung des Struk- turentwicklungs- und Bauordnungsamtes des Landkreises Barnim darauf hin, dass die Gemein- de zwar bei einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan weder an die Festsetzungen nach § 9 BauGB noch die BauNVO und die Planzeichenverordnung gebunden sei, doch empfohlen wird, sich an diese zu halten, u.a. wegen der hohen Rechtssicherheit. Dem wurde nicht gefolgt; denn Ziel der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist es, nur ein bestimmtes Bauvorhaben zu ermöglichen; entsprechend soll z.B. kein Sondergebiet gemäß BauNVO festge- setzt werden, sondern konkret ein Baugebiet „Einzelhandel Nahversorgung“. BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 15
nach dem Abschluss dieses Aufstellungsverfahrens eine Berichtigung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB erforderlich sein wird. 5. Planinhalt (Abwägung und Begründung) 5.1 Art der baulichen Nutzung Festsetzung: Im Baugebiet „Einzelhandel Nahversorgung (EH NV)“ ist ein großflächiger Lebens- mitteleinzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von höchstens 1.000 m² zuläs- sig, der auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche Nahrungsmittel, Getränke, Ta- bakwaren, Drogerieartikel, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bü- robedarf anbietet. Im Baugebiet „Einzelhandel Nahversorgung (EH NV)“ sind nur Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchfüh- rungsvertrag zu diesem Bebauungsplan verpflichtet. Begründung: Der bisher rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt die Art der Nutzung im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zeichnerisch als Gewerbegebiet „GE 4“ fest (vgl. Abbildung 4 auf Seite 12). Gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 7.2 sind im „GE 4“ nur solche Betriebe und Anlagen zulässig, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Diese Anforderung erfüllt der bestehende Einzelhandelsbetrieb. In der textlichen Festsetzung Nr. 5 „Nutzung des Gewerbegebietes“ ist darüber hinaus festgesetzt: „Gemäß § 1 Abs. 5 in Verbindung mit § 1 Abs. 9 BauNVO 1990 sind im Gewerbe- gebiet Einzelhandelsbetriebe ausgeschlossen. Ausnahmsweise sind Einzelhandelsbetriebe bis zu einer Größe von 300 m² Ge- schossfläche zulässig, soweit sie nicht mit Waren und Gütern des täglichen Be- darfs handeln, wenn der Einzelhandel in einem unmittelbaren räumlichen und be- trieblichen Zusammenhang mit einem Großhandels-, Produktions- oder Handwerks- betrieb steht und diesem gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet ist. Eine Überschreitung der maximal zulässigen Geschossfläche von 300 m² für den Einzelhandelsanteil kann darüber hinaus bis zu 1.200 m² Geschossfläche aus- nahmsweise zugelassen werden, wenn die Art des Betriebes durch Sortimentsbe- standteile, die besonders großvolumig sind, eine Überschreitung erfordert. Auf eine Unterordnung des Einzelhandelsanteils am Großhandels-, Produktions- oder Handwerksbetrieb kann in diesem Fall verzichtet werden.“ Von dieser Festsetzung wurde der bestehende ALDI-Markt befreit. Durch die Erneuerung und Erweiterung des Lebensmitteldiscounters wird die nach § 11 Abs. 3 BauNVO auf höchstens 1.200 m² beschränkte Größe der Geschoss- 16 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
fläche von Einzelhandelsbetrieben außerhalb eigens festgesetzter Sondergebiete überschritten, weshalb entweder in einem „normalen“ Bebauungsplan ein Sonder- gebiet festgesetzt werden muss oder wie hier ein vorhabenbezogener Bebauungs- plan aufzustellen ist, in dem gemäß § 12 Abs. 3 Satz 2 BauGB auf die Festsetzung eines Baugebiets nach der BauNVO verzichtet werden kann. Aus raumordnerischer Sicht könnte ein Sondergebiet für den großflächigen Einzel- handel ohne Einschränkungen festgesetzt werden, so dass unabhängig vom Sorti- ment jeder großflächige Einzelhandel zulässig wäre. Das ist hier aber nicht gewollt, denn der Lebensmitteldiscounter soll wie bisher der Nahversorgung dienen, wobei „der Begriff Nahversorgung ... in der bisherigen wissenschaftlichen Auseinander- setzung immer mit zwei Dimensionen umschrieben (wird): einer inhaltlichen und ei- ner räumlichen.“15 „Die inhaltliche Dimension wird in der Regel durch ein ausrei- chendes Warenangebot aus dem periodischen Bedarfsbereich (vor allem Lebens- mittel und Drogerieartikel) ... bestimmt.“ 16 Die räumliche Dimension ist hier von geringer Bedeutung, da die meisten Kunden ohnehin mit dem Kfz kommen. Hinsichtlich des zulässigen Sortiments orientiert sich der vorhabenbezogene Be- bauungsplan am LEP B-B, der beim Ziel 4.7 Abs. 6 bestimmt, dass „... auf mindes- tens 75 % der Verkaufsfläche nahversorgungsrelevante Sortimente nach Tabelle 4 Nummer 1.1 angeboten werden.“ Dies sind: Nahrungsmittel, Getränke und Tabakwaren; Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmetische Artikel (einschließlich Drogerieartikel) Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf. 17 Diese Festlegung bezieht sich zwar auf die Errichtung oder Erweiterung großflächi- ger Einzelhandelseinrichtungen außerhalb Zentraler Orte, entspricht aber dem Pla- nungswillen der Stadt Bernau bei Berlin, die den Typ des hier zulässigen großflä- chigen Einzelhandels näher bestimmen will. Für das Baugebiet „Einzelhandel Nahversorgung“ wird daher hier festgesetzt, dass auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren, Drogerieartikel, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und Bürobedarf an- geboten werden müssen. Apotheken, medizinische, orthopädische und kosmeti- sche Artikel (soweit nicht Drogerieartikel) wurden nicht in diese Liste aufgenom- men, um das andernorts in der Stadt vorhandene Angebot nicht zu beeinträchti- gen. Vor diesem Hintergrund wird auch die Größe der Verkaufsfläche beschränkt. Na- heliegend erscheint eine Festsetzung der Verkaufsflächengröße als Maß der Nut- 15 Krüger, Thomas und Klein, Kurt et. al.: Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhan- del, Hamburg/Regensburg 2013, S. 8. 16 ebd. 17 Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl. II S. 186), Anlage, S. 46. BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 17
zung; allerdings mangelt es hierfür an einer Rechtsgrundlage, da nach § 16 Abs. 2 BauNVO das Maß der baulichen Nutzung (nur) durch die Grundflächenzahl oder Größe der Grundflächen, die Geschossflächenzahl oder Größe der Geschossflä- chen, der Baumassenzahl oder Baumasse, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen bestimmt werden kann. Die Festsetzung der Größe einer Nutzfläche, wie z.B. einer Verkaufsfläche, ist damit ausgeschlossen. Eine Gemeinde kann allerdings bei der Festsetzung eines Sondergebiets für groß- flächigen Einzelhandel auch eine Regelung zur höchstzulässigen Verkaufsfläche treffen; denn dabei „... handelt es sich – ungeachtet der mit ihr bezweckten Grö- ßenbegrenzung – um eine Vorschrift über die Art der baulichen Nutzung. Bereits der Verordnungsgeber hat … mit der Bestimmung über Sondergebiete für großflä- chige Einzelhandelsbetriebe ein Baugebiet besonderer Art mit einem bestimmten Typ der baulichen Nutzung festgelegt … Hieran knüpft der Ortsgesetzgeber an, wenn er in einem Bebauungsplan für ein Sondergebiet Verkaufsflächengrenzen für Einzelhandelsgroßbetriebe festsetzt. Mit solchen Regelungen über höchstzulässige Verkaufsflächen fächert er in Fortführung des vom Verordnungsgeber geschaffe- nen Konzepts einer nach der Betriebsgröße abgegrenzten besonderen Nutzungsart 'großflächiger Einzelhandel' diese Art der Nutzung weiter auf. Das schließt übri- gens nicht aus, dass er in einem solchen Bebauungsplan daneben auch Regelun- gen über das Maß der baulichen Nutzung unter Verwendung der in § 16 Abs. 2 BauNVO genannten Größenordnungen trifft ...“ 18 Bei einer solchen Festsetzung bedarf der Begriff der Verkaufsfläche jedoch einer Definition durch die Gemeinde, da er nicht durch die BauNVO oder anderweitig be- stimmt ist. Als Verkaufsfläche gilt in diesem Fall die den Kunden zu Verkaufszwe- cken zugängliche Fläche. 19 Die Festsetzung der Größe der Verkaufsfläche als Art der Nutzung setzt voraus, dass „... die von der Gemeinde getroffene Bestimmung über eine höchstzulässige Verkaufsfläche der Sache nach städtebaulich begründet sein (vgl. § 1 Abs. 3 BauGB) und den Anforderungen des Abwägungsgebotes (§ 1 Abs. 6 BauGB) genü- gen (muss); willkürliche Verkaufsflächengrenzen darf die Gemeinde im Bebauungs- plan nicht ziehen.“20 Die Begrenzung der Verkaufsfläche ergibt sich hier einerseits durch das Vorhaben – so viel, aber auch nicht mehr wird seitens des Vorhabenträ- gers im Moment gewünscht (ein privater Belang gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchsta- be a BauGB) –, andererseits aus der Notwendigkeit, Beeinträchtigungen anderer Versorgungsbereiche in der Stadt zu vermeiden (ein öffentlicher Belang gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 4 und Nr. 8 Buchstabe a). 18 Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 27.04.1990, Aktenzeichen 4 C 36.87, Randnum- mer 27. 19 Das Gericht führt hierzu weiter aus: Die Verkaufsfläche ist der „... Teil der Geschäftsfläche, auf dem üblicherweise die Verkäufe abgewickelt werden (einschließlich Kassenzone, Gängen, Schaufenster und Stellflächen für Einrichtungsgegenstände sowie innerhalb der Verkaufsräume befindliche und diese miteinander verbindende Treppen und Aufzüge) ...“, ebd., Randnummer 26. 20 ebd., Randnummer 29. 18 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
Um solche Beeinträchtigungen ausschließen zu können, wurde zunächst eine Ver- träglichkeitsanalyse durchgeführt. 21 Das Gutachten trifft abschließend u.a. die fol- genden Aussagen:22 Die Umsatzumverteilungswirkungen durch den erweiterten Neubau des Aldi- Discounters in Bernau bei Berlin erreichen nach den Prognosen ... im Segment des nahversorgungsrelevanten Bedarfsbereichs im realitätsnahen Worst Case Werte ... im Schnitt etwa 2,1 %. Für das C-Zentrum Schönow (Zone 1) liegt die Quote bei rd. 2,5 %, für die sonstigen Lagen sind maximale Umsatzrück- gänge von bis zu 3,0 % zu erwarten. Ein Umschlagen der absatzwirtschaftlichen Auswirkungen des Vorhabens in städtebauliche oder raumordnerische Wirkungen im Sinne einer Funktionsstö- rung der Nahversorgung sowie der zentralen Versorgungsbereiche kann ausge- schlossen werden. Das Vorhaben wird dem Zentralitäts- und Kongruenzgebot und Beeinträchti- gungsverbot gerecht. Die Kompatibilität mit dem Einzelhandels- und Zentren- konzept ist entsprechend der Leitlinie 2 (Sicherung der Nahversorgung) gege- ben: Der Aldi-Markt fungiert auch nach der Vorhabenrealisierung als wohnge- bietsbezogener Nahversorger (rd. 90 % nahversorgungsrelevante Sortimente) und ist aus den angrenzenden Wohngebieten mit prospektiv noch steigender Einwohnerdichte gut zu erreichen. Der geplante Abriss und erweiterte Neubau trägt zur Bestandssicherung des etablierten Nahversorgers und damit zur Verbesserung der verbrauchernahen Grundversorgung in Bernau bei Berlin bei, ohne städtebauliche oder raumbe- deutsame Wirkungen auszulösen. Dies bestätigte die Gemeinsame Landesplanungsabteilung und erkannte insbeson- dere durch die Begrenzung der zulässigen Verkaufsfläche auf 1.000 m² und des festgesetzten Anteils von 75 % für die Nahversorgung keinen Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung. 23 5.2 Maß der baulichen Nutzung 5.2.1 Grundflächenzahl Festsetzung: Grundflächenzahl 0,5 21 Emmerling, Sandra u.a.: Die Potsdamer Straße 1 in Bernau bei Berlin als Standort für einen Le- bensmitteldiscounter - Verträglichkeitsanalyse zu den Auswirkungen eines Neubau- und Erwei- terungsvorhabens, Hamburg 2016. 22 ebd. S. 52 f. 23 Stellungnahme der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vom 20. Dezember 2017. BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 19
Begründung: Der bisher rechtsverbindliche Bebauungsplan „Gewerbegebiet Pappelallee“ setzt im Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,76 fest und bleibt damit knapp unter der Obergrenze von § 17 Abs. 1 BauNVO. Unter der Berücksichtigung von § 19 Abs. 4 BauNVO könnte darüber hinaus eine Versieglung durch Nebenlagen bis zu einer GRZ von 0,8 erfolgen. 24 Durch das angestrebte Bauvorhaben werden diese Werte nicht ganz erreicht: Der Markt wird eine Grundfläche von rund 2.050 m² haben, für Nebenanlagen wie Zu- fahrt, Anlieferung und Stellplätze werden 3.250 m² benötigt (vgl. Abbildung 6 auf Seite 21). Ausgehend von einer Größe des Baugrundstück von 7.263 m² wird da- her für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan eine Grundflächenzahl von 0,5 festgesetzt, der eine zulässige Grundfläche von 3.632 m² entspricht. Gemäß der zulässigen Überschreitung für Nebenanlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO können darüber hinaus 1.816 m² versiegelt werden. Dabei wird beachtet, dass für Haupt- anlagen nicht genutzte zulässige Grundflächen für Nebenanlagen in Anspruch ge- nommen werden können. 5.2.2 Zahl der Vollgeschosse Festsetzung: Zahl der Vollgeschosse I Begründung: Der bisher rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt im Bereich des vorhabenbezo- genen Bebauungsplans die Zahl der Vollgeschosse mit zwei fest. Dies wird für den geplanten Einzelhandel nicht benötigt und daher die Zahl der Vollgeschosse auf eins verringert. 5.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Festsetzung: In der abweichenden Bauweise sind Einzelhäuser mit und ohne seitlichem Grenzab- stand zulässig. 24 § 19 Abs. 4 Sätze 1 und 2 BauNVO lauten: „1Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, 3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. 2Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichne- ten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zuge- lassen werden. 20 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
Abbildung 6: Lageplan des Bauvorhabens BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 21
Überbaubare Grundstücksflächen: siehe Planzeichnung. Begründung: Der bisher rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt eine abweichende Bauweise fest, in der gemäß der textlichen Festsetzung Nr. 4 „Gebäude in offener Bauweise ohne Längenbegrenzung nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig“ sind. Dies wird über- nommen. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden an das Vorhaben angepasst, halten aber, um kleinere Änderungen zu ermöglichen, die sich noch im Zuge des Aufstel- lungsverfahrens bzw. in den Folgejahren aus gesetzlichen Änderungen (z.B. der Verpackungsverordnung) ergeben könnten, etwas Abstand zum geplanten Baukör- per ein. 5.4 Gestaltung der baulichen Anlagen Festsetzung: Zulässig ist ein Flachdach mit Attika. Auf dem Dach dürfen Anlagen zur Nut- zung der Solarenergie errichtet werden. Die sichtbaren Flächen der Attika müs- sen dem Farbton RAL 7016 (anthrazitgrau) gemäß Farbfächer RAL-K7 (classic) entsprechen. Für die sichtbaren Flächen der Außenwände sind nur die Baustoffe Beton, Klin- ker, Metall und Glas zulässig. Zur Gliederung der Fassade dürfen Lisenen errich- tet werden. Die sichtbaren Flächen der Fensterrahmen müssen dem Farbton RAL 7016 (anthrazitgrau) gemäß Farbfächer RAL-K7 (classic) entsprechen. Auf der Attika ist der Schriftzug „ALDI“ oberhalb des Eingangs über Eck zuläs- sig; die Größe darf jeweils 3,9 m mal 1,2 m nicht überschreiten. 25 An den Fassaden ist das Logo „A“ bis zu einer Größe von jeweils 2,7 m mal 2,0 m zu- lässig.26 Freistehend ist ein Pylon zulässig, dessen Höhe 5,5 m und dessen Wer- befläche die Breite von 2,1 m nicht überschreiten dürfen. Alle genannten Wer- beanlagen dürfen von innen beleuchtet sein. Begründung: Nach § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 87 Abs. 1 und 9 BbgBO27 können örtliche Bau- vorschriften über die Gestaltung baulicher Anlagen als Festsetzungen in den Be- bauungsplan aufgenommen werden. Der bisher rechtsverbindliche Bebauungsplan setzt keine fest. Entsprechend dem architektonischen Konzept werden aber in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan die oben genannten Festsetzungen aufgenom- men. 25 vgl. Abbildung 7 auf Seite 23. 26 vgl. Abbildung 8 auf Seite 23. 27 Brandenburgische Bauordnung (BbgBO) vom 19. Mai 2016 (GVBl. I/16, [Nr. 14]). 22 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
Abbildung 7: Werbeanlage Schriftzug
Abbildung 8: Werbeanlage Logo
5.5 Anpflanzung von Bäumen
Festsetzung:
Bei der Anlage der Kundenstellplätze ist ein Baum je acht Stellplätze mit einem
Stammumfang von mindestens 12 cm, gemessen in 1 m Höhe, gemäß Pflanzliste
zu pflanzen.
(Hinweis: Bei der Angabe von i.d.R. großwüchsigen Arten sind kleinkronige bzw. kleinwüchsige
Sorten im Handel erhältlich und zu verwenden.)
Feld-Ahorn Acer campestre
Spitz-Ahorn Acer platanoides
Sand-Birke Betula pendula
Kornelkirsche Cornus mas
Zweigriffliger Weißdorn Crataegus oxyacantha bzw. C. laevigata
Gemeine Esche Fraxinus excelsior
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 23Wild-Apfel Malus sylvestris agg. Wild-Kirsche Prunus avium Wild-Birne Pyrus pyraster Eberesche Sorbus aucuparia Elsbeere Sorbus torminalis Winter-Linde Tilia cordata Begründung: Im Zuge der Beratungen zum Aufstellungsbeschluss des vorhabenbezogenen Be- bauungsplans wurde angeregt, im Bereich der Kundenstellplätze Bäume zu pflan- zen, um (u.a.) eine Überhitzung der Fahrzeuge bei starker Sonneneinstrahlung zu verhindern. Der Vorschlag wurde in den Aufstellungsbeschluss aufgenommen und entsprechend wird textlich festgesetzt, dass bei der Anlage der Kundenstellplätze ein Baum je acht Stellplätze mit einem Stammumfang von mindestens 12 cm, ge- messen in 1 m Höhe, gemäß Pflanzliste zu pflanzen ist. Wegen der das Plangebiet kreuzenden Hochspannungsleitung sind kleinkronige bzw. kleinwüchsige Bäume zu verwenden. Die Obstbäume Wild-Apfel, Wild-Kirsche und Wild-Birne sind nicht in unmittelbarer Nähe der Kfz-Stellplätze zu verwenden, um eine Verschmutzung der Fahrzeuge zu vermeiden. 5.6 Artenschutz Das Aufstellungsverfahren betrifft zum einen ein Bestandsgebiet, zum anderen werden für die Erweiterung des Lebensmittelmarktes ausschließlich Flächen in An- spruch genommen, die bereits versiegelt sind oder die dem Biotoptyp „artenarmer Trittrasen“28 zuzuordnen sind; ein Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbote ist daher nicht zu erwarten (vgl. Abbildung 3 auf Seite 11). 5.7 Textliche Festsetzungen 1 - Aufhebung von Festsetzungen Im räumlichen Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „ALDI- Markt Schönow“ treten alle Festsetzungen nach § 9 BauGB des hier bisher rechts- verbindlichen Bebauungsplans „Gewerbegebiet Pappelallee“ mit Satzungsbeschluss vom 26. März 1996 außer Kraft. 2 - Art der baulichen Nutzung In dem Baugebiet „Einzelhandel Nahversorgung (EH NV)“ ist ein großflächiger Le- bensmitteleinzelhandelsbetrieb mit einer Verkaufsfläche von höchstens 1.000 m² 28 „Intensiv genutzte und gepflegte, i.d.R. sehr oft gemähte und stark gedüngte, z.T. mit Herbizi- den behandelte Rasenflächen, die fast nur aus Süßgräsern bestehen. Blühaspekt aufgrund häu- figer Mahd nicht möglich. Wertstufe nach Bierhals et al. (2004): I.“ Zitiert nach Planungsge- meinschaft LaReG GbR, http://biotoptypen.lareg.de/gruenanlagen/1/. 24 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt
zulässig, der auf mindestens 75 % der Verkaufsfläche Nahrungsmittel, Getränke,
Tabakwaren, Drogerieartikel, Bücher, Zeitschriften, Zeitungen, Schreibwaren und
Bürobedarf anbietet.
3 - Maß der baulichen Nutzung
Die zulässige Grundfläche darf nach § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen
von
w Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
w Nebenanlagen i.S.v. § 14 BauNVO und
w baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Bau-
grundstück lediglich unterbaut wird,
bis zu 50 vom Hundert überschritten werden.
4 - Bauweise
In der abweichenden Bauweise sind Einzelhäuser mit und ohne seitlichem Grenzab-
stand zulässig.
5 - Gestaltung der baulichen Anlagen
(1) Zulässig ist ein Flachdach mit Attika. Auf dem Dach dürfen Anlagen zur Nut-
zung der Solarenergie errichtet werden. Die sichtbaren Flächen der Attika müssen
dem Farbton RAL 7016 (anthrazitgrau) gemäß Farbfächer RAL-K7 (classic) ent-
sprechen.
(2) Für die sichtbaren Flächen der Außenwände sind nur die Baustoffe Beton, Klin-
ker, Metall und Glas zulässig. Zur Gliederung der Fassade dürfen Lisenen errichtet
werden. Die sichtbaren Flächen der Fensterrahmen müssen dem Farbton RAL
7016 (anthrazitgrau) gemäß Farbfächer RAL-K7 (classic) entsprechen.
(3) Auf der Attika ist der Namenszug „ALDI“ oberhalb des Eingangs über Eck zu-
lässig; die Größe darf jeweils 3,9 m mal 1,2 m nicht überschreiten. An den Fassa-
den ist das Logo „A“ bis zu einer Größe von jeweils 2,7 m mal 2,0 m zulässig.
Freistehend ist ein Pylon zulässig, dessen Höhe 5,5 m und dessen Werbefläche die
Breite von 2,1 m nicht überschreiten dürfen. Alle genannten Werbeanlagen dürfen
von innen beleuchtet sein.
6 - Anpflanzung von Bäumen
Bei der Anlage der Kundenstellplätze ist ein Baum je acht Stellplätze mit einem
Stammumfang von mindestens 12 cm, gemessen in 1 m Höhe, gemäß Pflanzliste
zu pflanzen.
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 257 - Pflanzliste
(Hinweis: Bei der Angabe von i.d.R. großwüchsigen Arten sind kleinkronige bzw.
kleinwüchsige Sorten im Handel erhältlich und zu verwenden.)
Feld-Ahorn Acer campestre
Spitz-Ahorn Acer platanoides
Sand-Birke Betula pendula
Kornelkirsche Cornus mas
Zweigriffliger Weißdorn Crataegus oxyacantha bzw. C. laevigata
Gemeine Esche Fraxinus excelsior
Wild-Apfel Malus sylvestris agg.
Wild-Kirsche Prunus avium
Wild-Birne Pyrus pyraster
Eberesche Sorbus aucuparia
Elsbeere Sorbus torminalis
Winter-Linde Tilia cordata
5.8 Hinweise
Wasserschutzgebiet und Gewässerschutz
Der räumliche Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans „ALDI-
Markt Schönow“ liegt in der Schutzzone W III A des Wasserschutzgebietes
Schönow. Die damit verbundenen Verbote sind der Verordnung zur Festsetzung
des Wasserschutzgebietes Schönow vom 25. Oktober 2012 (GVBl. II/12, [Nr.
89]) zu entnehmen.
Bei (Bau-) Maßnahmen, mit denen Einwirkungen auf ein Gewässer verbunden
sein können, ist die nach den Umständen erforderliche Sorgfalt anzuwenden,
um eine nachteilige Veränderung der Gewässereigenschaften zu vermeiden (§ 5
Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt ge-
ändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 18. Juli 2017 (BGBl. I S. 2771)). Auf
die Meldepflichten nach § 21 des Brandenburgisches Wassergesetzes (BbgWG)
in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. März 2012 (GVBl. I/12, [Nr. 20])
wird hingewiesen.
Die Versiegelung darf nur soweit erfolgen, wie dies unvermeidbar ist; soweit
eine Verunreinigung des Grundwassers nicht zu besorgen ist und sonstige Be-
lange nicht entgegenstehen, ist Niederschlagswasser zu versickern (§ 54
BbgWG).
Altlasten
Der Unteren Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde des Umweltamtes Bar-
nim sind für das Änderungsgebiet keine Altlasten- oder Altlastenverdachtsflä-
chen bekannt. Sollten dennoch im Zuge von Baumaßnahmen Kontaminationen
und/oder organoleptische Auffälligkeiten (Geruch, Farbe, Aussehen, Form, Kon-
sistenz) des Bodens sowie Ablagerungen von Abfällen festgestellt werden, ist
26 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odtdie Untere Abfallwirtschafts- und Bodenschutzbehörde zur Festlegung der wei-
teren Verfahrensweise umgehend in Kenntnis zu setzen (§ 31 Abs. 1 Branden-
burgisches Abfall- und Bodenschutzgesetz - BbgAbfBodG - vom 6. Juni 1997
(GVBl. I/97, [Nr. 05], S. 40), zuletzt geändert durch Artikel 2 Abs. 7 des Geset-
zes vom 25. Januar 2016 (GVBl. I/16, [Nr. 5])).
Anzeige-, Erlaubnis- und Dokumentationspflichten bei der Entdeckung von Bo-
dendenkmalen
Erdarbeiten sind gemäß §§ 2, 9 und 19 des Brandenburgisches Denkmalschutz-
gesetzes (BbgDSchG vom 24. Mai 2004, GVBl. I/04, Nr. 9, S. 215) zwei Wo-
chen vorher der unteren Denkmalschutzbehörde des Landkreises anzuzeigen.
Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist nach § 11 BbgDSchG unverzüglich
der Denkmalfachbehörde oder der unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen.
Zur Anzeige verpflichtet sind der Entdecker, der Verfügungsberechtigte des
Grundstücks sowie der Leiter der Arbeiten, bei denen ein Bodendenkmal ent-
deckt worden ist. Alle Veränderungen, Maßnahmen und Teilzerstörungen an
Bodendenkmalen sind gemäß § 9 BbgDSchG erlaubnis- und dokumentations-
pflichtig.
Anzeige-/Dokumentationspflicht bei Bohrungen und Aufschlüssen
Bauherren haben bei Bohrungen und Erkundigungen durch andere Aufschlüsse
die Anzeige- und Dokumentationspflichten gegenüber dem Landesamt für Berg-
bau, Geologie und Rohstoffe gemäß dem Lagerstättengesetz (in der im Bun-
desgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 750-1, veröffentlichten bereinigten
Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 22 des Gesetzes vom 10. November
2001, BGBl. I S. 2992) zu erfüllen.
Erleichterung des Ausbaus digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze
Um den Ausbau des digitalen Hochgeschwindigkeitsnetzes zu beschleunigen,
sieht § 77h des Telekommunikationsgesetzes vom 22. Juni 2004 (BGBl. I S.
1190), zuletzt geändert durch Artikel 10 Absatz 12 des Gesetzes vom 30. Ok-
tober 2017 (BGBl. I S. 3618), vor, dass Eigentümer oder Betreiber öffentlicher
Telekommunikationsnetze ... bei den Eigentümern oder Betreibern öffentlicher
Versorgungsnetze die Erteilung von Informationen über geplante oder laufende
Bauarbeiten an öffentlichen Versorgungsnetzen beantragen (können), um eine
Koordinierung dieser Bauarbeiten mit Bauarbeiten zum Ausbau digitaler Hochge-
schwindigkeitsnetze zu prüfen. Der Antrag muss erkennen lassen, in welchem
Gebiet der Einbau von Komponenten digitaler Hochgeschwindigkeitsnetze vor-
gesehen ist.
Öffentlich-rechtliche Entsorgung
Gemäß § 9 der Satzung über die Abfallentsorgung im Landkreis Barnim (Abfall-
entsorgungssatzung - AES) vom 4. Mai 2011, zuletzt geändert durch die 1. Än-
derungssatzung vom 28. November 2012, besteht für jeden Eigentümer eines
im Gebiet des Landkreises Barnim liegenden Grundstückes, auf dem Abfälle an-
BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odt 27fallen können, ein Anschluss- und Benutzungszwang an die öffentliche Abfall-
entsorgung.
Elektrizitäts-, Gas- und Wärmeversorgung
Die E.DIS Netz GmbH teilte mit, 29 dass die 110-kV-Freileitung „Bernau – Neu-
hof“ den Geltungsbereich des Bebauungsplans quert und entsprechend der Be-
ginn von Baumaßnahmen im Geltungsbereich der E.DIS Netz GmbH zwei Wo-
chen vorher anzuzeigen ist.
Die Stadtwerke Bernau teilten mit, 30 dass sich im Geltungsbereich des Bebau-
ungsplans Elektroniederspannungsleitungen sowie Gashausanschlussleitungen
und eine Gasmitteldruckversorgungsleitung befinden, die bei der Planung und
Bauausführung zu berücksichtigen sind; ggf. sind Suchschachtungen zur genau-
en Ortung durchzuführen. Sollte eine Verlegung bestehender Leitungen notwen-
dig werden, wird um rechtzeitige Mitteilung gebeten; die Kosten sind vom Ver-
ursacher zu tragen.
Im Geltungsbereich befinden sich keine Fernwärmeleitungen der Stadtwerke.
Wasserver- und Entsorgung
Der Wasser- und Abwasserverband „Panke/Finow“ teilte mit, 31 dass sich im
Geltungsbereich des Bebauungsplans Trinkwasserversorgungsleitungen der Grö-
ßen DA 225 und DA 250 sowie Schmutzwassergefälleentsorgungsleitungen der
Größen DN 200 und DN 400 befinden, die bei der Planung und Bauausführung
zu berücksichtigen sind; ggf. sind Suchschachtungen zur genauen Ortung
durchzuführen. Sollte eine Verlegung bestehender Leitungen notwendig wer-
den, wird um rechtzeitige Mitteilung gebeten; die Kosten sind vom Verursacher
zu tragen.
Im Geltungsbereich befinden sich keine Anlagen für die Niederschlagswasser-
entsorgung.
6. Umweltbericht, allgemeine Vorprüfung nach UVPG
Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 3 BauGB wird auf
die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB verzichtet.
Wegen der Größe des Bauvorhabens musste aber eine „Allgemeine Vorprüfung“
nach § 3c des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) 32 vorge-
nommen werden. 33 Entsprechend § 13a Abs.1 Satz 2 Nr. 2 BauGB wurden die Un-
29 Stellungnahme der E.DIS Netz GmbH vom 12. März 2018.
30 Stellungnahme der Stadtwerke Bernau GmbH vom 4. Januar 2018.
31 Stellungnahme des Wasser- und Abwasserverbandes „Panke/Finow“ vom 4. Januar 2018.
32 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) in der Fassung der Bekanntmachung
vom 24. Februar 2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Artikel 2 Absatz 14b des Geset-
zes vom 20. Juli 2017 (BGBl. I S. 2808).
33 Das Verfahren zur Feststellung der UVP-Pflicht nach § 3c UVPG wurde direkt nach dem Auf-
stellungsbeschluss vom 6. April 2017 eingeleitet und damit vor der Änderung des UVPG. Ent-
28 BP_Aldi-Schönow_E_1806_Begründung.odtSie können auch lesen
