Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim 01 / 2017
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Wohnraumversorgungskonzept für
die Stadt Achim
01 / 2017
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Auftraggeber und Ansprechpartner
Stadt Achim
Obernstraße 38 | 28831 Achim
Telefon 04202 / 9160-411
Email m.nadrowska@stadt.achim.de
Dr. Monika Nadrowska
Bearbeitung
protze + theiling GbR
Am Hulsberg 23 | 28205 Bremen
Telefon 0421-178647-70
E-Mail post@pt-planung.de
Web pt-planung.de
in Arbeitsgemeinschaft mit
akp_ Stadtplanung + Regionalentwicklung
Brandt Höger Kunze PG
Friedrich-Ebert-Straße 153 | 34119 Kassel
Dipl.-Ing. Uwe Höger | akp_
Dipl.-Ing. Tim König | akp_
M.A. Lisa Morgenschweis | p+t
Dipl.-Ing. Christoph Theiling | p+t
Inhalt
1 Einleitung ....................................................................................................................... 3
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts ........................................... 3
1.2. Aufbau..................................................................................................................... 4
1.3. Regionale Einordnung, Stadtstruktur ....................................................................... 5
2 Demografieprofil ............................................................................................................. 8
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen .............................................. 8
2.2. Bevölkerungsprognose...........................................................................................11
2.3. Prognose der Altersstruktur ....................................................................................13
2.4. Prognose der Haushaltszahlen ..............................................................................14
3 Wohnungsmarktentwicklung ..........................................................................................16
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand ..........................................................................16
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen ...........................................................................18
3.3. Bautätigkeit ............................................................................................................19
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt .................................................................21
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt ...........................................................23
3.6. Wohnungsbaupotenziale ........................................................................................24
4 Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte ........................................27
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ...............................27
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII ..................................27
4.3. Wohngeldempfänger/innen ....................................................................................28
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylbLG und Geflüchtete ..................29
4.5. Menschen mit Behinderungen ................................................................................29
4.6. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum .....................................................30
4.7. Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und
SGB XII.............................................................................................................................32
5 Wohnungsbedarfsprognose ..........................................................................................33
5.1. Methodik der Bedarfsprognose ..............................................................................33
5.2. Quantitative Bedarfe...............................................................................................36
5.3. Qualitative Bedarfe: Wohnungsgrößen und Preissegmente ...................................37
5.4. Qualitative Bedarfe: Altenwohnen, barrierefreier Wohnraum ..................................39
5.5. Qualitative Bedarfe: Wohnraum für geflüchtete und asylsuchende Menschen........41
6 Fazit ..............................................................................................................................43
7 Handlungsempfehlungen...............................................................................................45
8 Abkürzungsverzeichnis..................................................................................................47
9 Literatur und Quellen .....................................................................................................48Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
1 EINLEITUNG
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts
Seit dem Tiefpunkt in den Jahren 2007 bis 2009 sind steigende Neubauzahlen im Woh-
nungsmarkt zu verzeichnen. Dieser Neubau kommt jedoch in erster Linie den Besserverdie-
nenden zugute, da sie die hohen Bau- oder Mietkosten bezahlen können. Der sog. Sickeref-
fekt, durch den ein Umzug in eine neu errichtete Wohnung immer ein Freimachen einer billi-
geren Wohnung nach sich zieht, kommt im unteren Preissegment nachweislich weder kurz-
noch mittelfristig an. Dieser daraus resultierende nach wie vor aktuelle Bedarf an günstigem
Wohnraum, verbunden mit dem Herausfallen etlicher preisgebundener Wohnungen aus der
Bindungsfrist, hat zu einer Neuorientierung und Verstärkung der Förderung des sozialen
Wohnungsbaus in Niedersachsen geführt. Zudem ist ebenfalls seit 2009 eine steigende Zahl
der aus Kriegs- und Krisengebieten Flüchtenden zu verzeichnen, deren Zahl 2015 einen un-
erwarteten Höhepunkt erreicht hat und von denen ein größerer Teil in Deutschland bleiben
wird und günstigen Wohnraum benötigt.
In Niedersachsen ist die Vergabe von Wohnungsbauförderungsmitteln (die sogenannte Ob-
jektförderung) an ein schlüssiges Wohnraumversorgungskonzept gebunden: „Für alle För-
dermaßnahmen muss ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept vorgelegt werden. Es
sollte Aussagen zur Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtlichen Wohnungs-
markt – darunter zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf – treffen und
Zielsetzungen, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche Wohnraumversor-
gung enthalten.“ (NBank, Internetseite, Dez. 2015)
Durch den Einsatz der Mittel müssen die Mieter/innen bestimmte Bedingungen erfüllen: „Die
geförderten Wohnungen dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkom-
men bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Zweckbestimmung der Woh-
nungen ist auf eine Dauer von 20 Jahren festgesetzt. Sie beginnt, wenn die Wohnung be-
zugsfertig ist.“ Seit dem Herbst 2015 ist die mögliche Nutzung des Wohnraums für Geflüch-
tete neu: „Zeitlich flexible Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge (ist) für die Dauer von bis
zu 10 Jahren möglich.“ (NBank, Internetseite, Dez. 2015). Die vereinbarte Miete ist ab Be-
zugsfertigkeit für die Dauer von drei Jahren festgeschrieben (Nettokaltmiete), und zwar für
Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG (untere Einkommensgrenze) 5,60 Euro, für Berechtigte
nach § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG (erhöhte Einkommensgrenze) 7,00 EUR je qm Wohnfläche
und Monat (Produktinformation NBank, Stand 1.2.2016).
Das hier vorliegende Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim bildet einerseits –
auf der formalen Ebene – die Voraussetzung für eine Förderung des sozialen Mietwoh-
nungsbaus durch das Land Niedersachsen. Andererseits soll das Konzept aber auch – im
politischen Bereich – eine abgestimmte, nachhaltige Vorgehensweise bei der Errichtung von
bezahlbarem Mietwohnungsbau sicherstellen und damit einen zügigen Weg für die notwen-
digen politischen Beschlüsse für die dringend notwendigen Wohnungsbauvorhaben in der
Stadt Achim ebnen.
Ziel des Wohnraumversorgungskonzeptes ist demnach eine quantitative und qualitative Ein-
schätzung zum Bedarf an kostengünstigem Mietwohnraum aus vorhandenen Bestandsdaten
Seite 3Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
und Prognosen zu erarbeiten und dafür dann geeignete Handlungsempfehlungen zur Um-
setzung zu entwickeln.
Grundlagen für das Wohnraumversorgungskonzept sind u.a. die Einwohnerstatistik der
Stadt, welche teilweise aufgeschlüsselt nach Stadtteilen, Altersstruktur und Transferleis-
tungsempfänger/innen sowie Migrationsstruktur vorliegen. Weiterhin die Zahlen zum Wohn-
raumbestand, der Bautätigkeit der letzten Jahre wie auch der zweckgebundenen Wohnun-
gen. Mit Hilfe der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, ergänzt durch das Demografie-
und Sozialprofil, sowie durch Gespräche mit Akteuren im Wohnungsmarkt wurde der voraus-
sichtliche Bedarf an günstigem Wohnraum in der Stadt Achim ermittelt.
1.2. Aufbau
Das Wohnraumversorgungskonzept beginnt in Kapitel 1.3 mit einer regionalen Einordnung
und einer Übersicht über die Stadt Achim.
Im Demografieprofil (Kapitel 2) wird die Einwohner- und Haushaltsentwicklung in Achim be-
trachtet. Dazu dient die Darstellung des Prognosekorridors der Bevölkerung ebenso wie die
Darstellung der Alterung der verschiedenen Altersklassen bis zum Jahr 2020 und 2025 (so-
wie 2030 und 2035).
Dem gegenüber gestellt werden im Kapitel 3 der Wohnungsbestand und die Angebotsent-
wicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dafür werden der Wohnungsbestand und die Bautätig-
keit (Baugenehmigungen und -fertigstellungen) differenziert nach Haustypen und nach Nut-
zung der Wohneinheiten ermittelt und dargestellt. Eine Analyse von Haushaltsgrößen und
Wohnungsgrößen auf Basis der Zensusdaten gibt Hinweise darauf, welche Wohnungsgrö-
ßen besonders stark nachgefragt werden. Für den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit ist
auch das Preisniveau im Eigentumsmarkt wie das Mietniveau relevant. Beides wird u.a. auf
Basis der Daten des Gutachterausschusses dargestellt.
In Kapitel 4 wird die derzeitige Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushal-
ten in Achim dargestellt. Für den Bedarf werden die Leistungsempfänger/innen nach SGB
und AsylbLG sowie die Empfänger/innen von Wohngeld berücksichtigt. Ergänzt wird der Be-
darf noch durch Menschen mit einem niedrigen Einkommen, die ebenso auf eine kosten-
günstige Wohnung angewiesen sind.
Das Angebot an kostengünstigen Mietwohnungen wird über die zweckgebundenen Woh-
nungen und einem abzuschätzenden Anteil von Wohnungen mit einer günstigen Miete der
auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Bestände ermittelt. Eine Stichprobe der Wohnungsan-
gebote gibt Auskunft über die auf dem Markt angebotenen preiswerten Wohnungen. Dabei
sind dann auch Einschätzungen durch Wohnungsmarktakteure ergänzende Indizien.
Das Kapitel 5 beinhaltet die Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Achim. Um aus den
beiden Parametern zu Bedarf und Angebot und die nach Größe sowie nach Eigentum oder
Miete differenzierte Menge an neuen Wohnungen ermitteln zu können, sind die Faktoren der
Entflechtung (prognostizierte Verringerung der Haushaltsgrößen, die zum Mehrbedarf an
Wohnungen führt) und der Ersatzbedarf (Neubau für abgerissene, nicht mehr genutzte Woh-
nungen) darzustellen und dem Bedarf hinzuzurechnen.
Seite 4Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Für die Ermittlung einer Größenordnung von Bedarf und Angebot im Bereich der kosten-
günstigen Mietwohnungen sind die allgemeinen Zahlen der demografischen Prognose und
der sozialen Kenndaten auf dieses Teilsegment des Wohnungsmarktes herunter zu brechen.
Die quantitative Bedarfsprognose wird um die qualitative Betrachtung zu Wohnungsgrößen
und Preissegmenten, Altenwohnen und barrierefreiem Wohnraum sowie Wohnraum für ge-
flüchtete und asylsuchende Menschen ergänzt. Die gesamte Bedarfsprognose wird durch
entsprechende Handlungsempfehlungen abgeschlossen.
1.3. Regionale Einordnung, Stadtstruktur
Die Stadt Achim liegt im Westen des Landkreises Verden direkt an der Weser am Rande der
Achim-Verdener Geest. Die Stadt gliedert sich in die beiden Ortschaften Bollen und Embsen
sowie die sieben Ortsteile Achim, Baden, Badenermoor, Bierden, Borstel, Uesen und Up-
husen. Direkt westlich angrenzend befindet sich die Hansestadt Bremen.
Tabelle 1: Zahl der Einwohner/innen in den Achimer Stadtteilen (Quelle: Stadt Achim, Einwohnermeldedaten)
Bevölkerungszahlen 2015
Ortsteil Anzahl
Achim (OT) 11.706
Baden 6.941
Badenermoor 598
Bierden 2.896
Bollen 219
Borstel 396
Embsen 964
Uesen 4.251
Uphusen 3.771
Gesamt 31.742
An den überörtlichen Verkehr ist Achim durch die Autobahnen A1 und A27 angebunden, die
sich am Rande des Stadtgebietes kreuzen. Außerdem liegt Achim direkt an der Eisenbahnli-
nie Bremen-Hannover, wodurch von den Bahnhöfen in der Kernstadt und im Stadtteil Baden
regelmäßige Verbindungen nach Bremen, Verden und weiter nach Hannover bestehen.
Mit über 31.000 Einwohner/innen stellt Achim die größte Stadt im Landkreis dar und als
kreisangehörige selbstständige Gemeinde übernimmt Achim auch die Funktion der Wohn-
raumförderstelle im Gebiet der Kommune.
Seite 5Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Tabelle 2: vorhandene Infrastruktur in den Ortsteilen (eigene Erhebung 20161 )
Vorhandene Infrastruktur Ortsteile
Kindergärten In allen Ortsteilen
Grundschulen Achim, Baden, Bierden, Uesen, Uphusen
Weiterführende Schulen Achim (Haupt- und Realschule, Realschule, Gymnasien,
Förderschule)
Bahnhöfe/Bahnhaltepunkte Achim, Baden
SB-Märkte Achim, Baden, Uesen, Uphusen
Die Ortsteile Bierden, Achim (Kernstadt), Uesen und Baden gehen siedlungsstrukturell inei-
nander über, während der Stadtteil Uphusen direkt an den Bremer Stadtteil Hemelingen an-
grenzt. In diesem Siedlungsbereich zwischen der Autobahn A 27 im Norden und der Weser
im Süden befinden sich die wichtigsten infrastrukturellen und sozialen Einrichtungen der
Stadt Achim.
Abbildung 1: Die Stadt Achim mit ihren Ortsteilen (eigene Darstellung, Kartengrundlage: Landesamt für Geoin-
formation und Landesvermessung Niedersachsen)
Auch aufgrund ihrer guten verkehrlichen Anbindung weist die Stadt Achim starke Pendelbe-
ziehungen zu umliegenden Städten und Gemeinden auf. Von den 10.455 Beschäftigten am
Arbeitsort Achim pendeln ca. 7.500 in die Stadt hinein. Gleichzeitig gibt es in Achim etwa
8.500 Auspendler/innen, von denen ca. 22 % in anderen Kommunen im Landkreis arbeiten.
Fast 65 % der Auspendler/innen überschreiten die Landesgrenze.
1Abfrage der Lebensmittelmärkte auf http://www.landkreis-verden-navigator.de und bei Rewe, Edeka,
Lidl, Aldi, Kaufland, NP-Discount, Netto
Seite 6Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Es pendeln mehr Beschäftigte aus Achim heraus als hinein, das Pendlersaldo je 1.000 Be-
schäftigte ist in Achim trotzdem weniger stark negativ als im Landkreis Verden. Die Stadt ist
somit ein beliebter Wohnort, bietet aber auch relativ viele Arbeitsplätze für Einwohner/innen
aus umliegenden Kommunen.
Tabelle 3: Pendler- und Beschäftigtenstatistik 2014 (Quelle: LSN)
Pendlersaldo je
sozialversicherungspflichtig
Pendlersaldo 1.000 Beschäftigte
Beschäftigte am Arbeitsort
am Arbeitsort
LK Verden 43.573 -6.759 -155
Stadt Achim 10.455 -961 -92
Seite 7Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
2 DEMOGRAFIEPROFIL
Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen
Nach einer Periode stagnierender Bevölkerungszahlen in den 90er und 2000er Jahren steigt
seit etwa dem Jahr 2010 die Zahl der Einwohner/innen in Achim stark an. Die Bevölkerungs-
zahl liegt inzwischen deutlich über 30.000 Personen. Die Korrektur der Landesstatistik nach
unten zwischen 2010 und 2011 ist auf die Zensusergebnisse zurückzuführen. Die vom LSN
geführte Einwohner/innenzahl liegt aktuell (2015) bei 31.026. Bei der Einwohnerstatistik der
Stadt Achim, die auf den kommunalen Meldedaten basiert, ist keine Korrektur nach unten
aufgrund des Zensus vorgenommen worden. Nach den städtischen Daten liegt die aktuelle
Einwohnerzahl ca. 2,3 % höher als nach der Landesstatistik, aktuell sind 31.742 Personen in
Achim mit Hauptwohnsitz gemeldet (siehe Abbildung 2).
32000
31000
30000
29000
Landesstatistik
28000
27000 Einwohnermeldedaten
26000
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
2011
2013
2015
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung - Vergleich Landesstatistik und Melderegister Stadt Achim – letzte Werte
30.09.2015 (Quelle: LSN, Stadt Achim; eigene Darstellung)
Die steigenden Bevölkerungszahlen in den letzten Jahren werden durch ein positives Wan-
derungssaldo verursacht. Während in Achim schon seit 2000 – mit Ausnahme der Jahre
2002 und 2014 – ein negatives natürliches Bevölkerungssaldo besteht (d.h. mehr Sterbefälle
als Geburten auftreten), gibt es seit dem Jahr 2010 einen deutlichen Überschuss der Zuzüge
gegenüber den Fortzügen. Zuletzt ist die Bevölkerung in Achim sogar um 586 Personen an-
gestiegen (im Jahr 2014).
Seite 8Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
700
600
500
400
Natürliche
300
Bevölkerungsentwicklung
200 Wanderungssaldo
100
Bevölkerungssaldo gesamt
0
-100
-200
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Abbildung 3: Bevölkerungssalden – Stadt Achim (Quelle: LSN, eigene Darstellung) 2014
Die Wanderungsgewinne machen sich auch in einem wachsenden Anteil der ausländischen
Bevölkerung und der Personen mit doppelter Staatsbürgerschaft bemerkbar. Die Anteile
weisen schon länger eine steigende Tendenz auf, derzeit beträgt der Anteil der Auslän-
der/innen 5,8 % und der Anteil der Doppelstaatler/innen 7,4 % (jeweils 2015). Die Verteilung
dieser Bevölkerungsgruppen ist im Stadtgebiet unterschiedlich. In Uphusen wohnt ein hoher
Anteil von Menschen mit doppelter Staatsangehörigkeit (8,5 %). Der Anteil der Auslän-
der/innen ist in den Ortsteilen Achim, Uesen, Bollen und Embsen höher als im restlichen
Stadtgebiet. Die genannten Anteile hängen sehr stark mit der Flüchtlingsunterbringung in
Sammelunterkünften zusammen.
Seite 9Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
8,0%
7,0%
6,0%
5,0%
4,0%
Anteil
3,0% Ausländer/innen
2,0% Anteil
Doppelstaatler/innen
1,0%
0,0%
1998
1990
1992
1994
1996
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
Abbildung 4: Anteil der Ausländer und Doppelstaatler (Quelle: Stadt Achim, eigene Darstellung)
Bei der Altersstruktur der Achimer Ortsteile macht sich die allgemeine Alterung der Bevölke-
rung bemerkbar. Die Altersgruppe ab 66 Jahren macht in der gesamten Stadt einen Anteil
von 22 % aus. Die Ortsteile Achim und Uesen fallen mit höheren Anteilen in dieser Alters-
gruppe der älteren Menschen auf, im Ortsteil Achim liegt dies auch an drei dort ansässigen
Pflegeeinrichtungen. Dementsprechend sind die Altersgruppen zwischen 26 und 65 Jahren
in diesen beiden Ortsteilen weniger stark vertreten, während der Anteil der Kinder in diesen
bevölkerungsreichen Stadtteilen eher durchschnittlich bis leicht überdurchschnittlich ausfällt.
Verhältnismäßig jung ist die Bevölkerung im Ortsteil Uphusen. Dort sind Kinder und Jugend-
liche verhältnismäßig stark vertreten, während die Einwohner/innen ab 46 und die Zahl der
Rentner/innen ab 66 Jahren geringere Bevölkerungsanteile ausmachen (s. Abbildung 5).
45,0%
40,0%
OT Achim
35,0%
OT Baden
30,0%
OT Badenermoor
25,0%
OT Bierden
20,0% OT Bollen
15,0% OT Borstel
10,0% OT Embsen
OT Uesen
5,0%
OT Uphusen
0,0%
0 - 6 Jahre 7 - 10 11 - 18 19 - 25 26 - 45 46 - 65 66 - 110
Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre
Abbildung 5: Altersstruktur der Achimer Ortsteile 2015 (Quelle: Stadt Achim; eigene Darstellung)
Seite 10Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Bevölkerungsprognose
Für Achim liegen verschiedene Bevölkerungsprognosen vor, deren Prognoseergebnisse zum
Teil deutlich voneinander abweichen. Die Unterschiede ergeben sich zum einen durch die
Ausgangsbasis der Daten, zum anderen aus den jeweiligen Grundannahmen und Fort-
schreibungsmodellen der Prognoserechnung.
Die Spannweite der Prognosen umfasst für das Jahr 2030 einen Unterschied von ca. 2.300
Einwohner/innen bzw. 7,7 % der Bevölkerungszahl (Differenz zwischen Prognose NBank
und Bertelsmann). Die höchsten Ergebnisse ergeben die Bevölkerungsfortschreibung des
LSN sowie die Prognose der NBank. Bis zum Jahr 2030 rechnet die NBank mit ca. 31.700
Einwohner/innen. Die Bertelsmann Prognose rechnet bis 2030 mit ungefähr gleich bleiben-
den Bevölkerungszahlen knapp unter 30.000.
Das Kramer-Gutachten kommt in beiden gerechneten Szenarien bis 2030 zu noch niedrige-
ren Ergebnissen (28.900 Einwohner/innen im Extro-Szenario und 27.800 im Intro-Szenario –
s. Abbildung 6). Hierbei handelt es sich jedoch um Näherungswerte2, die eigentliche Bevöl-
kerungsprognose des Kramer-Gutachtens ist mit Haupt- und Nebenwohnsitzen gerechnet
und ist daher nicht direkt mit den anderen Prognosen vergleichbar (s. Abbildung 7).
Die in der Meldestatistik nachvollzogene Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2015 lag
bislang über allen Bevölkerungsprognosen. Hierbei ist allerdings zu beachten, dass in der
Meldestatistik keine Korrektur der Einwohner/innenzahl aufgrund des Zensus 2011 vorge-
nommen wurde.
34000 LSN (Basis 2014)
33000
Kommunalverbund (Basis
32000 2013)
31000 Bertelsmann (Basis 2012)
30000
Nbank (Basis 2013)
29000
28000 Kramer-Gutachten Extro-
Szenario (Hauptwohnsitze -
27000 Basis 2013)
Kramer-Gutachten Intro-
26000 Szenario (Hauptwohnsitze -
Basis 2013)
25000 Bevölkerungsentwicklung bis
2020
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2015 (Meldestatistik,
Hauptwohnsitze)
Abbildung 6: Bevölkerungsprognosen Hauptwohnsitze – Stadt Achim (Quellen: LSN, Bertelsmann-Stiftung, N-
Bank, Kommunalverbund, Kramer-Gutachten; eigene Darstellung)
2 Siehe S. 247 des Kramer-Gutachtens
Seite 11Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Das für die Stadt Achim erarbeitete Kramer-Gutachten definiert zwei Szenarien: Im Extro-
Szenario wird mit steigenden Einwohner/innenzahlen bis etwa 2018 gerechnet (dann 32.900
Haupt- und Nebenwohnsitze). Das Intro-Szenario geht nur bis zum Jahr 2016 von einem
Bevölkerungswachstum aus (dann 32.640 Haupt- und Nebenwohnsitze). Für die Zeit danach
bis 2020 bzw. 2030 rechnet das Kramer-Gutachten in beiden Szenarien mit deutlich sinken-
den Bevölkerungszahlen (s. Abbildung 7).
33500
33000
32500
32000
31500 Kramer-Gutachten Intro-
31000 Szenario (Haupt- und
30500 Nebenwohnsitze - Basis 2013)
30000 Kramer-Gutachten Extro-
29500 Szenario (Haupt- und
29000 Nebenwohnsitze - Basis 2013)
28500
28000
2014
2024
2013
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Abbildung 7: Bevölkerungsprognosen Haupt- und Nebenwohnsitze - Stadt Achim (Quellen: Kramer-Gutachten;
eigene Darstellung)
Exkurs: Methodik der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen
Die verschiedenen Prognoseergebnisse resultieren aus einer unterschiedlichen Methodik.
Das Landesamt für Statistik Niedersachsen führt eine einfache Hochrechnung durch. In der
Prognose wird ein Durchschnitt der Veränderung der davor liegenden 5 Jahre ermittelt und
für die kommenden 5 Jahre weiter gerechnet (Trendverlängerung). Grundsätzliche Verände-
rungen in den Trends werden damit nur indirekt wieder gegeben.
Der Kommunalverbund führt eine Vorausberechnung für den Landkreis durch, welche in ei-
nem zweiten Schritt auf die Gemeinden heruntergerechnet wird. Prinzipiell werden hier auch
die Entwicklungen der letzten fünf Jahre fortgeschrieben, mit zusätzlichen Grundannahmen
zur weiteren Trendentwicklung bei Geburten- und Sterberaten sowie der Zuwanderung. Für
die Jahre 2014, 2015 und 2016 wird von einer zusätzlichen Zuwanderung von 300.000,
200.000 und 100.00 ausgegangen. Alle Kreise und die Kommunen eines Kreises unterei-
nander werden hierbei als zueinander gleich attraktiv für Zuwanderer angenommen. Die
Zensuskorrektur wurde nicht berücksichtigt, so dass die Zahlen des Kommunalverbundes in
Achim von einer höheren Basis ausgehen als die anderen Prognosen.
Am aufwändigsten sind die Bertelsmann-Prognose und die NBank-Prognose. Die Bertels-
mann-Stiftung (Wegweiser Kommune) führt mit Hilfe der Komponentenmethode eine qualita-
tiv hochwertige Rechnung durch (Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung, Mittelwerte
2009 bis 2012, Zuordnung der Gemeinde zu einem von 9 Clustertypen, jährliche Berechnung
der Komponenten und Fortschreibung). Sie hat die Bevölkerungszahl und die Altersstruktur
aufgrund der Zensus-Ergebnisse pauschal korrigiert und aus diesem Grund eine geringere
Zahl im Ausgangsjahr 2012.
Seite 12Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Die Prognose der NBank von 2015 unterscheidet sich in der Methodik gering von der Ber-
telsmann-Prognose. Sie beruht ebenfalls auf einer Komponentenmethodik, welche die CIMA
für die NBank entwickelt hat. Hier ist einerseits ein kürzerer, teils gewichteter 3-Jahres-
Zeitraum (Stützzeitraum) zu Grunde gelegt, andererseits sind Niedersachsen-spezifische
Daten zur Demographie und insbesondere zur Erwerbstätigkeit und Wirtschaftsentwicklung
berücksichtigt worden. Die Zensus-Ergebnisse wurden eingerechnet.
Das vom Büro für angewandte Systemwissenschaften in der Stadt - und Gemeindeentwick-
lung im Jahr 2014 erarbeitete Gutachten (Kramer-Gutachten) ist spezifisch auf die Stadt
Achim zugeschnitten. Dem dort verwendeten Simulationsmodell wurden zwei Szenarien (Int-
ro- und Extro-Szenario) zu Grunde gelegt, die sich hinsichtlich der angenommenen Bauland-
entwicklung unterscheiden, mit dem Ziel die Gemeinbedarfsentwicklung der Stadt Achim zu
steuern. Im Intro-Szenario wird kein neues Bauland mehr entwickelt, Innenentwicklung hat
absoluten Vorrang. Im Extro-Szenario wird eine differenzierte Wohnflächenentwicklung an-
genommen. Die Ausgangsdatenbasis für die Simulation ist die Zahl der Einwohner/innen am
31.12.2013 nach Angaben der Stadt Achim. Die Bevölkerungsprognose des Kramer-
Gutachtens ist mit Haupt- und Nebenwohnsitzen gerechnet und ist daher nicht direkt mit den
anderen Prognosen vergleichbar.
Eine Bewertung der Prognosen ist aufgrund ihrer Komplexität und zweifellosen Sorgfältigkeit
schwer möglich. Einerseits wird deutlich, dass der reale, auch von der LSN dokumentierte
Bevölkerungsstand bereits jetzt über der NBank-Prognose liegt. Andererseits spricht für die
NBank-Prognose, dass sowohl als Grundlagen die länderspezifischen Aspekte stärker mit
einbezogen sind, als auch die Differenzierung bis zur Haushalts- und Wohnbaulandentwick-
lung fortgeführt ist.
Daher wird im Folgenden von der NBank-Prognose ausgegangen. Mit zu denken sind die
etwa 7,7 % niedrigere Bertelsmann-Prognose sowie die niedrigeren Bedarfsprognosen des
Kramer-Gutachtens. Das Kramer-Gutachten beinhaltet zudem auch Aussagen zu Zuwäch-
sen der Wohneinheiten für die Stadt Achim. Somit gibt es einen Entwicklungskorridor, der
durch zwei bzw. drei aufwändige Prognosen begrenzt wird.
In allen Fällen sind in den Prognosemodellen zwar Zuwanderungsüberschüsse berücksich-
tigt, aber die Entwicklungen der Jahre 2014/2015 mit einem starken Anstieg geflüchteter
Menschen sind in den Modellrechnungen nicht enthalten.
Prognose der Altersstruktur
Die Prognose der Altersstruktur der NBank zeigt auf, dass auch in der Stadt Achim mit einer
weiteren Alterung der Bevölkerung zu rechnen ist. Der Anteil der Altersgruppen über 60 Jah-
ren wird bis 2030 von derzeit ca. 31 % auf 36 % der Bevölkerung ansteigen. Noch deutlicher
ist die Tendenz, wenn man nur die Altersgruppe der 75-Jährigen und Älteren betrachtet. Die
Anzahl der Menschen in dieser Altersgruppe wird von derzeit 3.100 auf über 4.900 im Jahr
2035 bzw. von 10 % auf 16 % steigen.
Für die junge Altersgruppe bis 18 Jahre wird vom Basisjahr 2013 bis zum Jahr 2025 ein
leichtes Wachstum prognostiziert, danach ein Rückgang. Der prozentuale Anteil dieser Al-
tersgruppe wird nach Rechnung der NBank von derzeit 17 % auf 16 % sinken.
Seite 13Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
8000
7000
6000
5000 2013
2020
4000
2025
3000
2030
2000 2035
1000
0
Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe
0-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-59 Jahre 60-74 Jahre 75 und älter
Abbildung 8: Prognose der Altersstruktur – Stadt Achim (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
Prognose der Haushaltszahlen
Im Jahr 2013 gab es in Achim 14.282 Haushalte. Bis 2035 prognostiziert die NBank einen
Anstieg der Haushalte um 1.262 auf dann insgesamt 15.544 Haushalte. Die stärksten Zu-
wächse werden bis zum Jahr 2025 erwartet, in der Zeit danach fällt die Wachstumskurve
deutlich flacher aus. Die Zuwächse der Haushalte insgesamt werden durch eine steigende
Anzahl der kleinen Haushalte mit einer oder zwei Personen hervorgerufen. Bis 2025 werden
die kleinen Haushalte mit bis zu zwei Personen in Achim um ca. 1.000 zunehmen, während
im gleichen Zeitraum die Anzahl der größeren Haushalte über zwei Personen um 21 sinken
wird.
Aufgrund der Haushaltsentflechtung, d.h. der Verkleinerung der einzelnen Haushalte, steigt
die Haushaltszahl schneller als die Anzahl der Einwohner/innen. Ursache dafür sind u.a.
neue Lebensstile in der vor- und nachfamiliären Phase sowie die Alterung der geburtenstar-
ken Jahrgänge und die damit einhergehende Verkleinerung der Haushalte.
Seite 14Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
18.000
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000 2013
6.000 2020
4.000
2025
2.000
2030
0
2035
Abbildung 9: Prognose der Privathaushalte – Stadt Achim (Quelle NBank, eigene Darstellung)
Seite 15Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
3 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2014 gab es in Achim 7.583 (78,7 %) Einfamilienhäuser, 1.271 (13,2 %) Zweifamili-
enhäuser sowie 779 (8,1 %) Mehrfamilienhäuser (Quelle: LSN). Der Anteil der Einfamilien-
häuser liegt in Achim über dem Durchschnitt des Landkreises Verden, allerdings ebenso der
Anteil der Mehrfamilienhäuser. Hierin drückt sich die für Achim typische bau- und siedlungs-
strukturelle Charakteristik mit ausgedehnten Einfamilienhausgebieten aus aber auch mit Ge-
bieten, die von Geschosswohnungsbau geprägt sind wie dem Magdeburger Viertel.
Nach der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung des LSN gab es im Jahr 2014 in Achim
insgesamt 14.833 Wohnungen. Seit der Zählung im Rahmen des Zensus im Jahr 2011 sind
ca. 600 Wohnungen hinzugekommen. Seit 2012 wurden somit jährlich zwischen 150 und
200 Wohnungen in Achim gebaut.
Der Mietwohnungsanteil beträgt ca. 39 %3, insgesamt gibt es 5.369 Mietwohnungen, wobei
hierin auch mietfrei überlassene Wohnungen enthalten sind (Quelle: Zensus 2011). Mit die-
sem Wert liegt Achim fast genau im Kreisdurchschnitt; hierin drückt sich die teils ländliche,
teils suburbane bzw. kleinstädtische Struktur aus. Von den Einfamilienhäusern4 in Achim
werden knapp 14 % vermietet, bei den restlichen Einfamilienhäusern handelt es sich fast
ausschließlich um Eigenheime (Quelle: Zensus 2011 / GWZ).
Die Leerstandsquote betrug zum Zeitpunkt der Gebäude und Wohnungszählung im Jahr
2011 etwa 2,3 % und damit in der Größenordnung der akzeptablen Fluktuationsreserve
(Leerstände durch Umzüge und Instandsetzungen). Es ist davon auszugehen, dass die ver-
stärkte Zuwanderung der letzten Jahre und die Verteilung der Flüchtenden auf die Landkrei-
se diesen ohnehin relativ geringen Leerstand weiter reduziert hat und daher aktuell praktisch
keine ungewollten Wohnungsleerstände in der Stadt vorhanden sind.
Weiter wurden bei der Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr 2011 insgesamt 12 Ferien-
wohnungen im Stadtgebiet ermittelt. Auf dem Wohnungsmarkt spielt dieses Wohnungsseg-
ment mit 0,1 % in Achim keine nennenswerte Rolle. Ferienwohnungen, die ständig gewerb-
lich-hotelmäßig genutzt werden, sind jedoch bei der Gebäude- und Wohnungszählung nicht
miterfasst worden.
3 Mietwohnungsanteil nach Zensusdaten 2011: Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen wur-
den hierbei bei der Gesamtzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt.
4 Einfamilienhäuser werden hier der Einfachheit halber der Kategorie „Gebäude mit einer Wohnung“
nach der Gebäude- und Wohnungszählung gleichgesetzt, es können aber auch Geschäftsgebäude
mit einer Wohnung unter diese Kategorie fallen. Ähnlich können auch Geschäftshäuser oder Doppel-
häuser als „Gebäude mit 2 Wohnungen“ erfasst sein.
Seite 16Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
321
Von Eigentümer/-in bewohnt
5369
Zu Wohnzwecken vermietet
(auch mietfrei)
Leer stehend
8525
Abbildung 10: Wohnungsbestand (2011) – Stadt Achim (Quelle: Zensus/GWZ, eigene Darstellung)
Der Wohnungsbestand ist von großen Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern geprägt (79 %
aller Wohnungen), worin sich insbesondere der hohe Anteil von Einfamilienhäusern aus-
drückt. Kleine Wohnungen mit ein oder zwei Zimmern nehmen nur 5,6 % des Bestandes ein
und in diesem Segment sind in den letzten Jahren kaum neue Wohnungen gebaut worden.
Tabelle 4: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume – Stadt Achim (Quelle: LSN)
Wohnungen mit ... Räumen
Insgesamt 1 2 3 4 5 6 7++
2011 14.306 147 675 2.191 3.299 3.286 2.278 2.430
2012 14.459 147 677 2.197 3.346 3.322 2.304 2.466
2013 14.634 147 680 2.208 3.366 3.383 2.346 2.504
2014 14.833 148 682 2.226 3.406 3.438 2.376 2.557
Ein großer Teil des Achimer Wohnungsbestandes ist in den 60er und 70er Jahren gebaut
worden. Insgesamt 38 % aller Wohnungen stammen aus diesen beiden Jahrzehnten. Das
durchschnittliche Baualter der Wohnungen beträgt 42,8 Jahre (Quelle: NBank).
Seite 17Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
25,0%
20,0%
15,0%
10,0%
5,0%
0,0%
Abbildung 11: Baualter der Wohnungen (2014) – Stadt Achim (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen
Im Jahr 2011 standen den 4.282 Einpersonenhaushalten in Achim nur 701 Wohnungen mit
einem oder zwei Räumen5 und weitere 1.980 Wohnungen mit drei Räumen gegenüber.
Über 2.500 Einpersonenhaushalte (59 % der Einpersonenhaushalte) wohnten zu diesem
Zeitpunkt in Wohnungen mit 4 oder mehr Zimmern (vgl. Abbildung 12). Der Anteil der Ein-
personenhaushalte in Wohnungen mit mindestens 4 Räumen und der Zweipersonenhaushal-
te in Wohnungen mit mindestens 5 Räumen liegt deutlich über dem Durchschnittswert in
Niedersachsen, ist jedoch niedriger als im Landkreis Verden. Dies ist vor allem die Folge des
Verbleibs von kleinen Haushalten in für größere Familien ausgelegten Einfamilienhäusern
(Remanenzeffekt) und ist in Bezug auf den Wohnkomfort nicht negativ zu bewerten. In
Achim scheint ein zu geringes Angebot kleiner Wohnungen zu existieren, wofür ein Indiz ist,
dass zwischen Haushaltsgrößenstruktur und Wohnungsgrößenbestand eine große Diskre-
panz besteht. Hierdurch wird die Mobilität auf dem Wohnungsmarkt und die sinnvolle Wohn-
raumanpassung an die Haushaltsgröße stark verlangsamt.
56 % der Ein-Personen-Haushalte in der Stadt Achim sind Mieterhaushalte.
5Küchen werden hierbei als Zimmer mitgezählt, wenn sie einen eigenen Raum in der Wohnung bil-
den.
Seite 18Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
2 Personen in 5+ Zimmern
Niedersachsen
Lk Verden
Achim
1 Person in 4+ Zimmern
45,0% 50,0% 55,0% 60,0% 65,0% 70,0%
Abbildung 12: Größe der von kleinen Haushalten bewohnten Wohnungen (Quelle: Zensus 2011, eigene Darstel-
lung)
3.3. Bautätigkeit
Die Analyse der Baugenehmigungen der letzten 10 Jahre zeigt einen sprunghaften Anstieg
der Bautätigkeit von 2009 bis 2012. Wurden vor dem Jahr 2010 nicht mehr als 50 Einfamili-
enhäuser pro Jahr genehmigt, waren es auf dem Höhepunkt im Jahr 2012 insgesamt 141.
Die Mehrzahl der Einfamilienhäuser wurde als freistehende Einzelgebäude geplant. Die Ge-
nehmigungen von Doppelhaushälften schwankten zwischen 0 bis knapp 30 pro Jahr. Der
Bau von Reihenhäusern spielte in den letzten 10 Jahren praktisch keine Rolle in Achim.
Bei den Mehrfamilienhäusern macht sich in den letzten Jahren eine verstärkte Bautätigkeit
bemerkbar. In den Jahren 2013 bis 2015 wurden jeweils um die 30 Mehrfamilienhäuser ge-
nehmigt.
160
140
120
100 EFH
80
davon EFH-
60
Doppelhaus
40 hälften
MFH
20
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 13: Entwicklung der Baugenehmigungen und Mitteilungen genehmigungsfreier Vorhaben nach EFH
und MFH (Quelle: Stadt Achim; eigene Darstellung)
Seite 19Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
In der Landesstatistik der Baufertigstellungen macht sich die gestiegene Bautätigkeit bei den
Ein- und Zweifamilienhäuser bemerkbar. Im Jahr 2014 wurden 155 Ein- und Zweifamilien-
häuser fertiggestellt, 2011 waren es nur 55. Bei den Mehrfamilienhäusern hingegen ist bis-
lang keine Erhöhung der Baufertigstellungen zu sehen.
180
160
140
120
100
Ein- und Zweifamilienhäuser
80
Mehrfamilienhäuser
60
40
20
0
2011 2012 2013 2014
Abbildung 14: Entwicklung der Baufertigstellungen nach Gebäudeart – Stadt Achim (Quelle: LSN, eigene Darstel-
lung
Auch die Betrachtung der Anzahl der Räume der fertiggestellten Wohnungen deutet auf eine
Entwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern mit relativ großen Wohnungen hin. Seit 2012
wurden jährlich zwischen 100 und 140 Wohneinheiten mit fünf oder mehr Räumen fertigge-
stellt. Kleine Wohnungen mit ein bis zwei Zimmern wurden nur sehr selten gebaut. Die Fer-
tigstellungen von Wohnungen mit drei bis vier Räumen schwankte jährlich etwa zwischen 25
bis 60.
160
140
120
100
WE mit 1-2 Räumen
80
WE mit 3-4 Räumen
60 WE mit 5+ Räumen
40
20
0
2011 2012 2013 2014
Abbildung 15: Entwicklung der Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Anzahl der Räume – Stadt Achim
(Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Seite 20Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt
Der Wohneigentumsmarkt ist in der Stadt Achim und im Landkreis Verden von einer zuneh-
menden Dynamik in den letzten Jahren gekennzeichnet. Die mittleren Bodenpreise für Bau-
grundstücke für individuellen Wohnungsbau in Achim sind im Jahr 2015 sprunghaft auf 158 €
pro Quadratmeter angestiegen. Die Preise in diesem Segment hängen mehr oder weniger
stark von der Bau- und Planungspolitik der Kommune ab, welche das verfügbare Angebot an
Bauland steuern kann. In Achim ist die Anzahl der Kaufverträge in den letzten Jahren zu-
rückgegangen, was darauf hindeuten kann, dass ein verknapptes Angebot an Wohnbauland
zu Nachfrageüberhängen führt. Das Preisniveau liegt in Achim deutlich über den anderen –
weiter von Bremen entfernt liegenden – Kommunen im Landkreis Verden, lediglich in Oyten
sind die Baulandpreise noch stärker im letzten Jahr angezogen, so dass dort inzwischen
sogar ein höheres Preisniveau herrscht.
160
155
150
145
140
135
130
125
2012 2013 2014 2015
Abbildung 16: Stadt Achim: Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau - Entwicklung mittlerer Preis inkl.
Erschließungskosten in €/qm (Quelle: Grundstücksmarktberichte; eigene Darstellung)
Zum Eigentumsmarkt bei bebauten Grundstücken sind lediglich Daten auf Landkreisebene
verfügbar. Grundsätzlich sind in diesem Segment steigende Preise ablesbar, gleichzeitig
sind hier in den letzten Jahren auch leicht steigende Kauffallzahlen zu verzeichnen. Im Jahr
2015 sind im Landkreis 480 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 171 Reihen- und
Doppelhaushälften und 6 Mehrfamilienhäuser im Landkreis verkauft worden. 447 Eigen-
tumswohnungen sind erst- oder wiederverkauft worden.
Bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern steigen die Preise nach einer Periode
der gleichbleibenden bis sinkenden Preise seit dem Jahr 2009 stetig an auf aktuell etwa
1.400 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
Seite 21Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2015
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Abbildung 17: Lk Verden: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser - Entwicklung durchschnittliches Preisniveau
in €/qm Wohnfläche (Quelle: Grundstücksmarktberichte; eigene Darstellung)
Bei den Reihen- und Doppelhäusern liegt das Preisniveau mit 1.500 € pro Quadratmeter
Wohnfläche derzeit sogar noch höher als bei den freistehenden Einzelhäusern. Auch auf-
grund der geringeren Fallzahlen sind hier jedoch stärkere Schwankungen bei den mittleren
Preisen zu verzeichnen. Nach einem leichten Einbruch 2009 haben sich die Preise ab 2012
wieder auf Niveau vom Anfang der 2000er Jahre erholt, 2015 war darüber hinaus eine weite-
re Verteuerung bemerkbar.
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abbildung 18: Lk Verden: Grundstücke mit Reihen- oder Doppelhausbebauung - Entwicklung durchschnittliches
Preisniveau in €/qm Wohnfläche (Quelle: Grundstücksmarktberichte; eigene Darstellung)
Seite 22Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt
Für freifinanzierte Wohnungen mit 80 m2, einem Baujahr von 2010 und einem durchschnittli-
chen Bodenrichtwert im Landkreis Verden ermittelt der Grundstückmarktbericht einen mittle-
ren Preis aus Neuvermietungen und Bestandsmieten von 6,05 € pro m2 (nettokalt). Für eine
entsprechende Wohnung mit Baujahr 1980 wird ein Quadratmeterpreis von 5,45 € ermittelt.
In Achim sind gemäß Grundstückmarktbericht aufgrund der günstigen Lage und des höheren
Bodenrichtwertes Mieten zwischen 4,60 € und 7,00 € bzw. im Mittel 5,80 € pro m2 zu erwar-
ten.
Eine im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erhobene Stichprobe der Angebots-
mieten der Inserate zwischen Mai und September 20166 hat zum Ergebnis, dass die derzei-
tigen Neuvermietungen in Achim noch einmal deutlich über den im Grundstücksmarktbericht
genannten Preisen liegen. Bei einer Fallzahl von 117 Wohnungsangeboten wurde eine
durchschnittliche Nettokaltmiete von 7,35 € pro m2 (Median: 7,22 €) ermittelt. Die durch-
schnittliche Nettokaltmiete liegt in allen Größensegmenten derzeit über 7,00 €. Es ist also
davon auszugehen, dass einerseits das Preisniveau bei den Neuvermietungen gegenüber
den Bestandsmieten deutlich höher liegt und andererseits die Mieten insgesamt derzeit deut-
lich anziehen. Der Eindruck eines angespannten Mietwohnungsmarkts in Achim wird
dadurch bestärkt, dass die Inserate in der Regel schon nach kurzer Zeit wieder aus den Por-
talen herausgenommen werden.
Während der von den Verfasser/innen durchgeführten Stichprobe wurden in Achim
117 Wohnungen zur Vermietung angeboten, hiervon hatten 3 % ein Zimmer, 24 % zwei
Zimmer, 46 % drei Zimmer und 26 % vier oder mehr Zimmer. Gerade kleine Wohnungen
sind begehrt und waren selten länger als zwei Wochen inseriert. Bemerkenswert ist der deut-
liche Schwerpunkt bei den Angeboten von Dreizimmerwohnungen in Achim.
Tabelle 5: Anteile der Wohnungsgrößen bei den Wohnungsangeboten der Stichprobe 2016 – Stadt Achim (eige-
ne Erhebung)
Anzahl 1 2 3 4 5 k.A.
Zimmer
Anzahl 4 28 54 26 4 1
Angebote
prozentual 3,4 % 23,9 % 46,2 % 22,2 % 3,4 % 0,9 %
6Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen in Achim von 12. Mai bis 14. September 2016 bei
den Portalen immonet, immowelt, immobilienscout24 und ebay-kleinanzeigen sowie bei der Kreisbau
Verden (siehe auch 4.7.Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II
und SGB XII).
Seite 23Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
3.6. Wohnungsbaupotenziale
Für die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum und Wohnraum in Mehrfamilienhäusern
(in der Regel also kleinerer Wohnungen in Eigentum oder zur Miete) verfügt die Stadt Achim
über zahlreiche Potenziale in den jeweiligen Ortsteilen und der Kernstadt.
Der größte Teil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern auf Potenzialflächen liegt in der
Kernstadt von Achim (ca. 180 WE) und im westlich benachbarten Ortsteil Bierden (ca. 140
WE) (siehe Tabelle 6). Mit dem Sanierungsgebiet „Nördliche Innenstadt“ kann im direkten
innenstädtischen Umfeld ein Wohnstandort entwickelt werden, der ergänzende Förderungen
aus der Förderkulisse des Städtebaus erhält und allein ein Potenzial für ca. 100 WE, über-
wiegend im Geschosswohnungsbau darstellt. Aus den aktuellen Bauleitplanverfahren (Vor-
bereitung, Aufstellung) ergeben sich kurz und mittelfristig insgesamt etwa 300 WE in MFH.
Bei einem sich fortsetzenden Trend, können außerdem jährlich weiterhin ca. 30 MFH (ent-
spricht ca. 150 WE) punktuell im Stadtgebiet realisiert werden.
Die seitens der Stadtverwaltung geprüften Flächen sind hinsichtlich der planungsrechtlichen
Voraussetzungen und hinsichtlich der Flächenverfügbarkeit unterschiedlich zu bewerten. Um
einen hohen Anteil von preisgünstigen, geförderten Wohnungen kurz- und mittelfristig reali-
sieren zu können, bedarf es einer systematischen planerischen Bearbeitung dieser Potenzia-
le. Dazu ist Bodenbevorratung ein wichtiges Instrument, um preisgünstigen Wohnraum zu
schaffen oder beispielsweise eine Quote an gefördertem Wohnraum zu realisieren. Derzeit
sind etwa 300 WE in MFH in planungs- wie baurechtlichen Verfahren.
Tabelle 6: Wohnbaupotenziale für Mehrfamilienhäuser (Stand August 2016) – Stadt Achim (Quelle: Stadt Achim)
Potenziale für Bei 20 % Quote Bei 25 % Quote
Ortsteile
WE in MFH auf WE in MFH auf WE in MFH
Achim / Innenstadt 182 36 46
Baden 96 19 24
Bierden 140 28 35
Uesen 10 2 3
Uphusen 25 5 6
Gesamt 454 90 114
Tabelle 6 stellt die möglichen Potenziale für preisgünstige Wohnungen bei der Realisierung
einer Quote von 20 oder 25 Prozent anteilig an den zu errichtenden WE in Mehrfamilienhäu-
sern dar. Ein Hintergrund der Vorschläge zur Realisierung von Wohnungsbau und anteilig
preisgünstigem Wohnungsbau auf den unterschiedlichen Potenzialflächen ist u.a. die aus
dem Jahr 2000 stammende Leitlinie für die Bereitstellung von Wohnbauland der Stadt
Achim.
Die nachfolgende Kartendarstellung zeigt, dass in der Stadt Achim, bezogen auf die Erreich-
barkeit von Nahversorgung und sozialer Infrastruktur, alle Ortsteile gut ausgestattet sind
Seite 24Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim (siehe Abbildung 19). Im weiteren Planungsprozess sind die Kapazitäten der Gemeinbe- darfseinrichtungen jedoch zu berücksichtigen. Die Anbindung der Ortsteile an den lokalen ÖPNV ist in der Stadt Achim generell als gut zu bewerten, einzige Ausnahmen bilden die südlichen Abschnitte der Ortsteile Uesen und Bier- den. Seite 25
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Abbildung 18: Infrastruktur und Potenziale für WE in MFH nach Ortsteilen - Stadt Achim, Karte befindet sich in größerem Format im Anhang (Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt
Achim)
Seite 26Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
4 WOHNRAUMVERSORGUNG FÜR EINKOMMENS-
SCHWACHE HAUSHALTE
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
Die Stadt Achim hat in den Jahren 2014 und 2015 jeweils insgesamt 17 Wohnberechti-
gungsscheine ausgestellt, die zu einem Zugang zu einer staatlich geförderten und damit
preisgebundenen Wohnung berechtigen. Von Januar bis Juli 2016 wurden bereits 5 Wohn-
berechtigungsscheine ausgestellt. Ob die jeweiligen Haushalte mit Wohnberechtigungs-
schein eine geförderte Wohnung in Achim bezogen haben, kann aufgrund der vorliegenden
Daten nicht beurteilt werden.
Tabelle 7: Anzahl der Ausgestellten Wohnberechtigungsscheine in der Stadt Achim (Quelle: WFS Achim)
Ausgestellte Wohnberech-
Jahr
tigungsscheine
2014 17
2015 17
20167 5
Im § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes sind die Einkommensgren-
zen für den Zugang zu einem Wohnberechtigungsschein geregelt. Die Einkommensgrenze
beträgt 17.000 € für Einpersonenhaushalte und 23.000 € für Zweipersonenhaushalte und
weitere 3.000 € pro Kind. Werbungskosten, Steuern und Sozialabgaben werden nach pau-
schalen Sätzen abgezogen und besondere Personengruppen erhalten zusätzliche Freibeträ-
ge. Je nach Art der geförderten Wohnungen können die Einkommensgrenzen darüber hin-
aus um 20 % oder 60 % höher angesetzt werden (bzgl. den geförderten Wohnungen in
Achim siehe auch: 4.6. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum)
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII
Im Dezember 2015 gab es in Achim 829 Bedarfsgemeinschaften, die Leistungen nach
SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende, „Hartz IV“) bezogen. Dies entspricht in etwa
5,8 % der Haushalte. Leistungen nach SGB XII (Sozialhilfe, auch Grundsicherung im Alter)
erhielten 253 Bedarfsgemeinschaften. Bezogen auf die Haushalte sind dies 1,8 %. Vergli-
chen mit dem gesamten Landkreis Verden liegen die Anteile der Bedarfsgemeinschaften in
Achim leicht niedriger.
7 Bis Juli 2016
Seite 27Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
Tabelle 8: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und XII (12.2015 / 4.Quartal 2015) (Quelle: Lk Verden)
Achim Lk Verden
Anzahl 829 3.699
Bedarfsgemeinschaften
SGB II
Anteil 5,8 % 6,2 %
Anzahl 253 681
Bedarfsgemeinschaften
SGB XII
Anteil 1,8 % 1,1 %
4.3. Wohngeldempfänger/innen
Wohngeld ist eine finanzielle Unterstützung für einkommensschwache Haushalte, die in der
Regel keine Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII bekommen, damit sie sich besser
auf dem privaten Wohnungsmarkt behaupten können (Mietzuschuss bzw. Lastenzuschuss).
In Achim bekamen im Jahr 2015 insgesamt 201 Haushalte Wohngeld (Jahreswert). Somit
beziehen ca. 1,4 % der Haushalte Wohngeld.
Zum 1.1.2016 wurde das Wohngeldgesetz novelliert, indem das Wohngeld an die allgemeine
Erhöhung der Mieten und warmen Nebenkosten (Heizung und warmes Wasser) angepasst
wurde. Zugleich wurde die Einkommensgrenze angehoben, die zu einem Bezug des Wohn-
geldes berechtigt. Für 2016 ist wegen der Wohngeldnovelle folglich mit einem weiteren An-
stieg der Zahl der Empfängerhaushalte zu rechnen. Die vorliegenden Zahlen aus dem ersten
und zweiten Quartal 2016 sind jedoch Momentaufnahmen und lediglich die Jahreswerte wei-
sen die vollständige Zahl der Empfängerhaushalte aus. Aus diesem Grund wird hier auf den
Jahreswert 2015 zurückgegriffen.
Achim wird zur Mietenstufe III gerechnet. Die Kreisstadt Verden sowie die meisten Kommu-
nen im Landkreis werden niedrigeren Mietenstufen zugeordnet. Für die Stadt Bremen gilt die
Mietenstufe IV.
Der Höchstbetrag der bezuschussten Miete sowie das Höchsteinkommen, bis zu dem
Wohngeld bewilligt wird liegt höher, je höher die Mietenstufe der Kommune ist.
Tabelle 9: Haushalte mit Wohngeldbezug (Jahreswert 2015) (Quelle: Lk Verden)
Achim Lk Verden
Anzahl 201 1.031
Haushalte mit Wohn-
geldbezug
Anteil 1,4 % 1,7 %
Seite 28Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Achim
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylbLG und Ge-
flüchtete
Etwa 1,0 % der Haushalte in Achim erhalten Leistungen nach dem Asylbewerberleistungs-
gesetz. Bezugsberechtigt sind Personen, die sich im bzw. vor dem Asyl-
Anerkennungsverfahren befinden. Im IV. Quartal 2015 gab es in der Stadt 147 Bedarfsge-
meinschaften, die entsprechende Leistungen bezogen. Die Anzahl der Leistungsempfän-
ger/innen ist mit der verstärkten Zuwanderung geflüchteter Menschen gestiegen. Im I. Quar-
tal 2014 gab es 44 Bedarfsgemeinschaften nach AsylbLG und im I. Quartal 2015 107 Be-
darfsgemeinschaften.
Sobald die Personen bleibeberechtigt sind, bekommen sie Leistungen nach dem Sozialge-
setzbuch und fallen damit aus dem AsylbLG. Die Zahl der Leistungsempfänger/innen nach
dem SGB II hat sich in diesem Jahr nicht nennenswert erhöht, daraus ist zu schließen, dass
die Verfahren weiterhin laufen oder die meisten aus diesem Personenkreis ein Arbeitsver-
hältnis erhalten konnten.
Tabelle 10: Bedarfsgemeinschaften nach AsylbLG (4. Quartal 2015) (Quelle: Lk Verden)
Achim Lk Verden
Anzahl 147 789
Bedarfsgemeinschaften
AsylbLG
Anteil 1,0 % 1,3 %
Grundsätzlich erfolgt die Verteilung auf die Bundesländer mithilfe des Königsteiner Schlüs-
sels, danach auf die Gemeinden nach ihrem Einwohneranteil.
Von März bis Juni 2016 erfolgten neue Regelzuweisungen von etwa 400 geflüchteten Men-
schen vor allem in die Sammelunterkünfte in der Turnhalle der Berufsbildenden Schulen
Verden, in die Halle des Autolandes 2000 in Ottersberg sowie das Containerdorf am Kreis-
haus in Verden. Mit weiteren Flüchtenden ist grundsätzlich zu rechnen.
Unabhängig davon ist die Amtshilfe, welche in Zeiten von Kapazitätenmangel der Erstauf-
nahmeeinrichtungen des Landes Niedersachsens jederzeit wieder in Kraft treten kann und
eine zusätzliche kurzfristige Verteilung von Flüchtenden bedeuten würde. Für den Woh-
nungsmarkt ist diese Personengruppe jedoch nicht relevant, da sie nicht in privaten Woh-
nungen untergebracht werden dürfen. Im Jahr 2015 wurden im Rahmen der Amtshilfe
Flüchtlinge in Sammelunterkünfte in Uphusen und in Embsen zugewiesen, die beiden Turn-
hallen wurden aber inzwischen (Stand: September 2016) wieder an die Sportvereine über-
geben.
4.5. Menschen mit Behinderungen
In Achim sind (Stichtag 31.12.2013) 2.286 Menschen in Besitz eines Schwerbehinderten-
ausweises. Dies entspricht ca. 7,6 % der Bevölkerung (Quelle: LSN).
Nicht alle schwerbehinderten Personen sind körperlich so behindert, dass sie barrierefreie
Wohnungen benötigen. Die konkrete Wohnungsnachfrage hängt also jeweils von der Art der
Seite 29Sie können auch lesen
