Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden 10.01.2017
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Wohnraumversorgungskonzept für
die Stadt Verden
10.01.2017
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Auftraggeber und Ansprechpartner
Stadt Verden
Fachbereich 3 - Stadtentwicklung
Ritterstraße 10 | 27283 Verden (Aller)
Telefon 04231 / 12 - 287
Email schaffeld@verden.de
Herr Norbert Schaffeld
Bearbeitung
protze + theiling GbR
Am Hulsberg 23 | 28205 Bremen
Telefon 0421-178647-70
E-Mail post@pt-planung.de
Web pt-planung.de
in Arbeitsgemeinschaft mit
akp_ Stadtplanung + Regionalentwicklung
Brandt Höger Kunze PG
Friedrich-Ebert-Straße 153 | 34119 Kassel
Dipl.-Ing. Uwe Höger | akp_
Dipl.-Ing. Tim König | akp_
M.A. Lisa Morgenschweis | p+t
M.Sc. Luisa Terres | p+t
Dipl.-Ing. Christoph Theiling | p+t
10.01.2017
Inhalt
1 Einleitung ................................................................................................................................. 4
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts .............................................. 4
1.2. Aufbau .............................................................................................................................. 5
1.3. Regionale Einordnung, Stadtstruktur ............................................................................. 6
2 Demografieprofil ...................................................................................................................... 9
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen .................................................. 9
2.2. Bevölkerungsprognose.................................................................................................. 12
2.3. Prognose der Altersstruktur .......................................................................................... 14
2.4. Prognose der Haushaltszahlen .................................................................................... 15
3 Wohnungsmarktentwicklung ................................................................................................ 17
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand ............................................................................... 17
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen................................................................................. 19
3.3. Bautätigkeit..................................................................................................................... 20
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt ...................................................................... 22
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt ............................................................... 24
3.6. Flächenpotenziale.......................................................................................................... 25
4 Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte ........................................... 28
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein ................................. 28
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII..................................... 28
4.3. Wohngeldempfänger/innen ........................................................................................... 29
4.4. Empfänger/innen von Leistungen nach dem AsylbLG und Geflüchtete ................... 30
4.5. Menschen mit Behinderungen ...................................................................................... 31
4.6. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum......................................................... 31
4.7. Wohnraum zu angemessenen Kosten für Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und
SGB XII ...................................................................................................................................... 32
5 Wohnungsbedarfsprognose ................................................................................................. 34
5.1. Methodik der Bedarfsprognose .................................................................................... 34
5.2. Quantitative Bedarfe: Übersicht ................................................................................... 37
5.3. Quantitative Bedarfe: Wohnraum für geflüchtete und asylsuchende Menschen ..... 38
5.4. Qualitative Bedarfe: Wohnungsgrößen und Preissegmente...................................... 39
5.5. Qualitative Bedarfe: Altenwohnen, barrierefreier Wohnraum .................................... 42
6 Fazit ........................................................................................................................................ 44
7 Handlungsempfehlungen ...................................................................................................... 46
8 Umsetzungsschritte ............................................................................................................... 48
9 Abkürzungs-, Abbildungs- und Tabellenverzeichnis .......................................................... 50
10 Literatur und Quellen ......................................................................................................... 52
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden 3
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
1 EINLEITUNG
1.1. Aufgabe und Ziel des Wohnraumversorgungskonzepts
Seit dem Tiefpunkt in den späten 2000er Jahren sind steigende Neubauzahlen im Woh-
nungsmarkt zu verzeichnen. Dieser Neubau kommt jedoch in erster Linie den Besserverdie-
nenden zugute, da sie die hohen Bau- oder Mietkosten bezahlen können. Der sog. Sickeref-
fekt, durch den ein Umzug in eine neu errichtete Wohnung immer ein Freimachen einer
Wohnung nach sich zieht, kommt im unteren Preissegment nachweislich weder kurz- noch
mittelfristig an. Dieser nach wie vor aktuelle Bedarf an günstigem Wohnraum, verbunden mit
dem Herausfallen etlicher preisgebundener Wohnungen aus der Bindungsfrist, hat zu einer
Neuorientierung und Verstärkung der Förderung des sozialen Wohnungsbaus in Nieder-
sachsen geführt. Zudem ist seit 2009 eine ständig steigende Zahl der aus Kriegs- und Kri-
sengebieten Flüchtenden zu verzeichnen, deren Zahl 2015 einen unerwarteten Höhepunkt
erreicht hat und von denen ein größerer Teil in Deutschland bleiben wird und günstigen
Wohnraum benötigt.
In Niedersachsen ist die Vergabe von Fördermitteln für den sozialen Wohnungsbau (die so-
genannte Objektförderung) an ein schlüssiges Wohnraumversorgungskonzept gebunden:
„Für alle Fördermaßnahmen muss ein kommunales Wohnraumversorgungskonzept vorge-
legt werden. Es sollte Aussagen zur Bestandsaufnahme und Bedarfsprognose für den örtli-
chen Wohnungsmarkt – darunter zur sozialen Wohnraumversorgung und zum Neubaubedarf
– treffen und Zielsetzungen, Handlungsempfehlungen und Maßnahmen für die örtliche
Wohnraumversorgung enthalten.“ (NBank, Internetseite, Sept. 2016)
Durch den Einsatz der Mittel müssen die Mieter/innen bestimmte Bedingungen erfüllen: „Die
geförderten Wohnungen dürfen nur an Haushalte vermietet werden, deren Gesamteinkom-
men bestimmte Einkommensgrenzen nicht übersteigen. Die Zweckbestimmung der Woh-
nungen ist auf eine Dauer von 20 Jahren festgesetzt. Sie beginnt, wenn die Wohnung be-
zugsfertig ist.“ Seit dem Herbst 2015 ist die mögliche Nutzung des Wohnraums für Geflüch-
tete neu: „Zeitlich flexible Vornutzung als Wohnraum für Flüchtlinge (ist) für die Dauer von bis
zu 10 Jahren möglich.“ (NBank, Internetseite, Sept. 2016). Die vereinbarte Miete ist ab Be-
zugsfertigkeit für die Dauer von drei Jahren festgeschrieben (Nettokaltmiete), und zwar für
Berechtigte nach § 3 Abs. 2 NWoFG (untere Einkommensgrenze) 5,60 €, für Berechtigte
nach § 5 Abs. 2 DVO-NWoFG (erhöhte Einkommensgrenze) 7,00 € je qm Wohnfläche und
Monat (Produktinformation NBank, Stand 1.2.2016).
Das hier vorliegende Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden bildet einerseits –
auf der formalen Ebene – die Voraussetzung für eine Förderung des sozialen Mietwoh-
nungsbaus durch das Land Niedersachsen. Andererseits soll das Konzept aber auch – im
politischen Bereich – eine abgestimmte, nachhaltige Vorgehensweise bei der Errichtung von
bezahlbarem Mietwohnungsbau unterstützen und damit einen zügigen Weg für die notwen-
digen politischen Beschlüsse für die dringend notwendigen Wohnungsbauvorhaben in der
Stadt ebnen.
Ziel des Wohnraumversorgungskonzeptes ist demnach, eine quantitative und qualitative Ein-
schätzung zum Bedarf an kostengünstigem Mietwohnraum aus vorhandenen Bestandsdaten
4
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden und Prognosen zu erarbeiten und dafür geeignete Handlungsempfehlungen zur Umsetzung zu entwickeln. Grundlagen für das Wohnraumversorgungskonzept sind u.a. die Einwohnerstatistik der Stadt, welche teilweise aufgeschlüsselt nach Stadtteilen, Altersstruktur und Transferleis- tungsempfänger/innen sowie Migrationsstruktur vorliegen. Weiterhin die Zahlen zum Wohn- raumbestand, der Bautätigkeit der letzten Jahre wie auch der zweckgebundenen Wohnun- gen. Mit Hilfe der Bevölkerungs- und Haushaltsprognose, ergänzt durch das Demografie- und Sozialprofil, sowie durch Gespräche mit Akteuren im Wohnungsmarkt wurde der voraus- sichtliche Bedarf an günstigem Wohnraum in der Stadt Verden ermittelt. 1.2. Aufbau Das Wohnraumversorgungskonzept beginnt in Kapitel 1.3 mit einer regionalen Einordnung und einer Übersicht über die Stadt Verden. Im Demografieprofil (Kapitel 2) wird die Einwohner- und Haushaltsentwicklung in Verden betrachtet. Dazu dient die Darstellung des Prognosekorridors der Bevölkerung ebenso wie die Darstellung der Alterung der verschiedenen Altersklassen bis zum Jahr 2020 und 2025 (sowie 2030 und 2035). Dem gegenüber gestellt werden im Kapitel 3 der Wohnungsbestand und die Angebotsent- wicklung auf dem Wohnungsmarkt. Dafür werden der Wohnungsbestand und die Bautätig- keit (Baugenehmigungen und -fertigstellungen) differenziert nach Haustypen und nach Nut- zung der Wohneinheiten ermittelt und dargestellt. Eine Analyse von Haushaltsgrößen und Wohnungsgrößen auf Basis der Zensusdaten gibt Hinweise darauf, welche Wohnungsgrö- ßen besonders stark nachgefragt werden. Für den Wohnungsbestand und die Bautätigkeit ist auch das Preisniveau im Eigentumsmarkt wie das Mietniveau relevant. Beides wird u.a. auf Basis der Daten der Grundstücksmarktberichte dargestellt. In Kapitel 4 wird die derzeitige Wohnraumversorgung von einkommensschwachen Haushal- ten in Verden dargestellt. Für den Bedarf werden die Leistungsempfänger/innen nach SGB und AsylbLG sowie die Empfänger/innen von Wohngeld berücksichtigt. Ergänzt wird der Be- darf noch durch Menschen mit einem niedrigen Einkommen, die ebenso auf eine kosten- günstige Wohnung angewiesen sind. Das Angebot an kostengünstigen Mietwohnungen wird über die zweckgebundenen Woh- nungen und einem abzuschätzenden Anteil von Wohnungen mit einer günstigen Miete der auf dem Wohnungsmarkt verfügbaren Bestände ermittelt. Eine Stichprobe der Wohnungsan- gebote gibt Auskunft über die auf dem Markt angebotenen preiswerten Wohnungen. Dabei sind dann auch Einschätzungen durch Wohnungsmarktakteure ergänzende Indizien. Das Kapitel 5 beinhaltet die Wohnungsbedarfsprognose für die Stadt Verden. Um aus den beiden Parametern zu Bedarf und Angebot und die nach Größe sowie nach Eigentum oder Miete differenzierte Menge an neuen Wohnungen ermitteln zu können, sind die Faktoren der Entflechtung (prognostizierte Verringerung der Haushaltsgrößen, die zum Mehrbedarf an Wohnungen führt) und der Ersatzbedarf (Neubau für abgerissene, nicht mehr genutzte Woh- nungen) darzustellen und dem Bedarf hinzuzurechnen. 5
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Für die Ermittlung einer Größenordnung von Bedarf und Angebot im Bereich der kosten-
günstigen Mietwohnungen sind die allgemeinen Zahlen der demografischen Prognose und
der sozialen Kenndaten auf dieses Teilsegment des Wohnungsmarktes herunter zu brechen.
Die quantitative Bedarfsprognose wird um die qualitative Betrachtung zu Wohnungsgrößen
und Preissegmenten, Altenwohnen und barrierefreiem Wohnraum ergänzt. Die gesamte Be-
darfsprognose wird durch entsprechende Handlungsempfehlungen abgeschlossen.
1.3. Regionale Einordnung, Stadtstruktur
Die an Aller und Mittelweser gelegene Stadt Verden (Aller) ist die Kreisstadt des Landkreises
Verden und eine selbstständige Gemeinde nach niedersächsischem Kommunalrecht. Mit
etwa 27.000 Einwohner/innen ist Verden nach Achim die zweitgrößte Stadt des Landkreises.
Die Innenstadt Verdens ist direkt an der Aller gelegen, welche ca. 2 km weiter nördlich in die
Weser mündet. In westlicher Richtung wird die Stadtgrenze durch die Weser begrenzt. Die
Stadt gliedert sich neben der Kernstadt in die Ortschaften Borstel, Dauelsen, Döhlbergen-
Hutbergen (mit Döhlbergen, Groß- und Klein-Hutbergen), Eitze, Hönisch, Scharnhorst und
Walle.
Tabelle 1: Zahl der Einwohner/innen in den Verdener Stadtteilen (Quelle: Stadt Verden, Einwohnermeldedaten)
Bevölkerungszahlen am 31.12.2014
Ortsteil Anzahl
Verden (Aller) Kernstadt 16.001
Borstel 1.870
Dauelsen 3.074
Döhlbergen 300
Eitze 1.400
Groß Hutbergen 153
Hönisch 763
Klein Hutbergen 602
Scharnhorst 1.315
Walle 1.613
Gesamt 27.091
Verden ist an das Autobahnnetz die durch das Stadtgebiet verlaufende A27 angebunden.
Außerdem liegt Verden direkt an den Eisenbahnlinie Bremen-Hannover, und Verden Roten-
burg (Wümme)wodurch regelmäßige Zugverbindungen nach Bremen, Hannover, Hamburg,
Rotenburg (Wümme), Minden sowie der Anschluss an das IC-Fernverkehrsnetz bestehen.
Als kreisangehörige selbstständige Gemeinde übernimmt die Stadt Verden die Funktion der
Wohnraumförderstelle im Gebiet der Kommune.
6
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Tabelle 2: vorhandene Infrastruktur in den Ortsteilen (eigene Erhebung 20161 )
Vorhandene Infrastruktur Ortsteile
Kindergärten 2x Borstel, 2x Dauelsen, Eitze, Hönisch, 5x Verden, Walle
Grundschulen Dauelsen, 3x Verden, Walle
Weiterführende Schulen Verden (Hauptschule, Realschule, 3x Gymnasium mit BBS
Verden)
Bahnhöfe/Bahnhaltepunkte Verden
SB-Märkte 2x Borstel,1x Dauelsen,1x Hönisch, 8x Kernstadt Verden
Abbildung 1: Die Stadt Verden mit ihren Stadtteilen (eigene Darstellung; Kartengrundlage: Landesamt für Geoin-
formation und Landesvermessung Niedersachsen)
1
Abfrage der Lebensmittelmärkte auf http://www.landkreis-verden-navigator.de und bei Rewe, Edeka,
Lidl, Aldi, Kaufland, NP-Discount, Netto
7
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Die beiden nach der Kernstadt größten Verdener Stadtteile Dauelsen und Borstel sowie der
viertgrößte Ortsteil Eitze schließen siedlungsstrukturell direkt nördlich und östlich an die
Kernstadt an. Döhlbergen-Hutbergen mit den Ortschaften Döhlbergen, Groß-Hutbergen,
Klein-Hutbergen und Rieda und der Ortschaft Hönisch befinden sich auf der westlichen Al-
lerseite im Gebiet zwischen Aller und Weser. Im nördlichen Stadtgebiet befinden sich die
Ortschaften Walle und Scharnhorst.
In der Kreisstadt Verden arbeiten verhältnismäßig viele Pendler/innen aus den umliegenden
Gemeinden. Von den 16.531 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten mit Arbeitsort Ver-
den pendeln ca. 11.200 in die Stadt hinein. Etwa die Hälfte hiervon wohnt im Landkreis Ver-
den, die andere Hälfte kommt aus anderen Landkreisen. Gleichzeitig gibt es in der Stadt
Verden etwa 4.500 Auspendler/innen, von denen knapp 40 % außerhalb des Landkreises
arbeiten.
Demnach pendeln mehr Beschäftigte nach Verden hinein als heraus. Das Pendlersaldo je
1.000 Beschäftigte ist somit in der Stadt Verden positiv, im Gegensatz zum gesamten Land-
kreis, welcher ein negatives Pendlersaldo aufweist. Die Stadt bietet somit relativ viele Ar-
beitsplätze für Einwohner/innen aus umliegenden Kommunen, ist aber auch als Wohnstand-
ort für Menschen, die nicht pendeln wollen, beliebt. Etwa 5.000 Beschäftigte wohnen und
arbeiten in der Stadt Verden, was ein vergleichsweise hoher Anteil ist.
Tabelle 3: Pendler- und Beschäftigtenstatistik 2014 (Quelle: LSN)
Pendlersaldo je
sozialversicherungspflichtig
Pendlersaldo 1.000 Beschäftig-
Beschäftigte am Arbeitsort
te am Arbeitsort
LK Verden 43.573 -6.759 -155
Stadt Verden 16.531 6.695 406
8
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
2 DEMOGRAFIEPROFIL
2.1. Bevölkerungsentwicklung, Wanderungsbewegungen
Nach einer Periode großer Bevölkerungszuwächse in den 90er Jahren und einer Zeit stag-
nierender bis leicht sinkender Zahlen der Einwohner/innen in den 2000er Jahren sind derzeit
wieder Bevölkerungszuwächse in Verden zu verzeichnen. Die Bevölkerungszahl liegt inzwi-
schen wieder über 27.000 Personen, sowohl nach den Zahlen der kommunalen Meldestatis-
tik als auch nach der Landesstatistik des LSN, welche im Zuge der Zensusergebnisse im
Jahr 2011 nach unten korrigiert wurden.
Die vom LSN geführte Einwohner/innenzahl liegt aktuell (12.2015) bei 26.997. Nach den
städtischen Daten liegt die aktuelle Einwohnerzahl ungefähr 0,5 % höher als nach der Lan-
desstatistik. Aktuell sind 27.135 Personen in Verden mit Hauptwohnsitz gemeldet (siehe Ab-
bildung 2).
27500
27000
26500
26000
25500
25000 Landesstatistik
24500 Meldestatistik
24000
23500
23000
01.12.1990
01.04.1992
01.08.1993
01.12.1994
01.04.1996
01.08.1997
01.12.1998
01.04.2000
01.08.2001
01.12.2002
01.04.2004
01.08.2005
01.12.2006
01.04.2008
01.08.2009
01.12.2010
01.04.2012
01.08.2013
01.12.2014
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung - Vergleich Landesstatistik und Melderegister Stadt Verden– letzte Werte
31.12.2015 (Quelle: LSN, Stadt Verden; eigene Darstellung)
Die steigenden Bevölkerungszahlen in den letzten Jahren werden durch ein positives Wan-
derungssaldo verursacht. Seit dem Jahr 2011 gibt es einen Überschuss der Zuzüge gegen-
über den Fortzügen, allgemein stellt sich das Wanderungssaldo in den letzten 15 Jahren
aber als sehr stark schwankend dar. Die natürliche Bevölkerungsentwicklung ist in Verden
seit dem Jahr 2002 durchweg negativ (d.h. es treten mehr Sterbefälle als Geburten auf),
wenn auch auf gemäßigtem Niveau. Die Bevölkerungszuwächse beliefen sich im Jahr 2014
auf 177 Personen und im Jahr 2013 auf 35 Personen.
9Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
250
200
150
100
50
Natürliche
0 Bevölkerungsentwicklung
-50 Wanderungssaldo
-100
-150 Bevölkerungssaldo gesamt
-200
-250
-300
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Abbildung 3: Bevölkerungssalden – Stadt Verden (Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Die Bevölkerungsentwicklung stellt sich je nach Ortsteil unterschiedlich dar und hängt auch
mit der kommunalen Baulandentwicklung zusammen. Die Kernstadt hat am stärksten an
Einwohner/innen zugelegt in den letzten Jahren, Mitte der 2000er Jahre gab es dort aber
auch deutliche Einwohnerverluste. Kontinuierlich wachsend ist die Ortschaft Klein Hutbergen
auf derzeit ca. 600 Einwohner/innen. Seit einigen Jahren leicht wachsend sind die Ortsteile
Dauelsen und Scharnhorst/Neumühlen. Bei den anderen Ortsteilen sind in den letzten zehn
Jahren keine eindeutigen Tendenzen nach oben oder unten ablesbar (s. Abbildungen 4 und
5).
16100
31.12.2005
16000
31.12.2006
15900 31.12.2007
31.12.2008
15800
31.12.2009
15700 31.12.2011
31.12.2012
15600
31.12.2013
31.12.2014
15500
Kernstadt
Abbildung 4: Bevölkerungsentwicklung der Kernstadt (2005-2014) (Quelle: Stadt Verden; eigene Darstellung)
10Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
3500
3000
31.12.2005
2500
31.12.2006
2000 31.12.2007
1500 31.12.2008
31.12.2009
1000
31.12.2011
500 31.12.2012
0 31.12.2013
31.12.2014
Abbildung 5: Bevölkerungsentwicklung der Stadtteile (2005-2014) (Quelle: Stadt Verden; eigene Darstellung)
In der Altersstruktur der Stadt Verden macht sich die allgemeine Alterung der Bevölkerung
bemerkbar. Die Altersgruppen ab 70 Jahren machen einen Anteil von 15 % der Gesamtbe-
völkerung aus, die Altersgruppen ab 65 Jahren stellen einen Anteil von 21 % dar.
2500
2000
1500
1000
500
0
Abbildung 6: Altersstruktur der Stadt Verden –Stichtag 06.03.2016 (Quelle: Stadt Verden; eigene Darstellung)
Die Altersstruktur der ausländischen Bevölkerung in Verden ist derzeit noch deutlich jünger.
Hier beträgt der Anteil der Altersgruppen ab 65 und 70 Jahren nur 6 % bzw. 4 %. Insgesamt
beträgt der Anteil der Ausländer/innen ungefähr 10 %.
11Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
350
300
250
200
150
100
50
0
Abbildung 7: Altersstruktur der ausländischen Bevölkerung der Stadt Verden –Stichtag 06.03.2016 (Quelle: Stadt
Verden; eigene Darstellung)
2.2. Bevölkerungsprognose
Für die Stadt Verden liegen verschiedene Bevölkerungsprognosen vor, deren Prognoseer-
gebnisse zum Teil deutlich voneinander abweichen. Die Unterschiede ergeben sich zum ei-
nen durch die Ausgangsbasis der Daten, zum anderen aus den jeweiligen Grundannahmen
und Fortschreibungsmodellen der Prognoserechnung.
Die Spannweite der Prognosen umfasst für das Jahr 2030 einen Unterschied von ca. 1.000
Einwohner/innen bzw. 3,7 % der Bevölkerungszahl (Differenz zwischen Prognose Kommu-
nalverbund und Bertelsmann). Die höchsten Ergebnisse ergeben die Bevölkerungsfort-
schreibung des LSN sowie die Prognose der Bertelsmann-Stiftung. Die Prognose der NBank
rechnet mit etwas höheren Bevölkerungszahlen als der Kommunalverbund, gerade im späte-
ren Prognosezeitraum nach 2025 bewegt sich diese Vorausberechnung aber auch recht
deutlich im unteren Prognosekorridor. Bis zum Jahr 2020 rechnet die NBank – vom Basisjahr
aus - mit einem geringen Bevölkerungszuwachs bis auf 26.700 Einwohner/innen. Im Jahr
2030 werden von der NBank 25.700 Einwohner/innen prognostiziert, was ungefähr einer
Schrumpfung von 900 Einwohner/innen gegenüber 2013 entspricht.
Die Bertelsmann-Prognose rechnet bis 2020 mit leicht steigenden Bevölkerungszahlen auf
dann knapp 26.900, bis zum Jahr 2030 wird wiederum mit einem leichten Rückgang auf
26.600 Einwohner/innen gerechnet.
Die in der Landesstatistik nachvollzogene Bevölkerungsentwicklung zeigt einen deutlichen
Anstieg der Bevölkerungszahl im Jahr 2014. Die Bevölkerungsprognosen mit den Basisjah-
ren 2012 und 2013 konnten diese Entwicklung noch nicht berücksichtigen. Eine Besonder-
heit stellt die Ausgangsbasis der Berechnung des Kommunalverbundes dar, welcher die Be-
völkerungszahlen ohne Zensuskorrektur zu Grunde liegen.
12Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
27500
27000
LSN (Basis 2014)
26500
Kommunalverbund (Basis
2013)
26000
Bertelsmann (Basis 2012)
25500 NBank (Basis 2013)
25000 Einwohnerentwicklung IST
(LSN)
24500
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Abbildung 8: Zusammenstellung der Bevölkerungsprognosen - Stadt Verden (Quellen: LSN, Bertelsmann-
Stiftung, Kommunalverbund, NBank)
Exkurs: Methodik der unterschiedlichen Bevölkerungsprognosen
Die verschiedenen Prognoseergebnisse resultieren aus einer unterschiedlichen Methodik.
Das Landesamt für Statistik Niedersachsen führt eine einfache Hochrechnung durch. In der
Prognose wird ein Durchschnitt der Veränderung der davor liegenden 5 Jahre ermittelt und
für die kommenden 5 Jahre weiter gerechnet (Trendverlängerung). Grundsätzliche Verände-
rungen in den Trends werden damit nur indirekt wieder gegeben.
Der Kommunalverbund führt eine Vorausberechnung für den Landkreis durch, welche in ei-
nem zweiten Schritt auf die Gemeinden heruntergerechnet wird. Prinzipiell werden hier auch
die Entwicklungen der letzten fünf Jahre fortgeschrieben, mit zusätzlichen Grundannahmen
zur weiteren Trendentwicklung bei Geburten- und Sterberaten sowie der Zuwanderung. Für
die Jahre 2014, 2015 und 2016 wird von einer zusätzlichen Zuwanderung von 300.000,
200.000 und 100.00 ausgegangen. Alle Kreise und die Kommunen eines Kreises unterei-
nander werden hierbei als zueinander gleich attraktiv für Zuwanderer angenommen. Die
Zensuskorrektur wurde nicht berücksichtigt, so dass die Zahlen des Kommunalverbundes in
Verden von einer höheren Basis ausgehen als die anderen Prognosen.
Am aufwändigsten sind die Bertelsmann-Prognose und die NBank-Prognose. Die Bertels-
mann-Stiftung (Wegweiser Kommune) führt mit Hilfe der Komponentenmethode eine qualita-
tiv hochwertige Rechnung durch (Geburten, Sterbefälle, Zu- und Abwanderung, Mittelwerte
2009 bis 2012, Zuordnung der Gemeinde zu einem von 9 Clustertypen, jährliche Berechnung
der Komponenten und Fortschreibung). Sie hat die Bevölkerungszahl und die Altersstruktur
aufgrund der Zensus-Ergebnisse pauschal korrigiert und aus diesem Grund eine geringere
Zahl im Ausgangsjahr 2012.
13Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Die Prognose der NBank von 2015 unterscheidet sich in der Methodik gering von der Ber-
telsmann-Prognose. Sie beruht ebenfalls auf einer Komponentenmethodik, welche die CIMA
für die NBank entwickelt hat. Hier ist einerseits ein kürzerer, teils gewichteter 3-Jahres-
Zeitraum (Stützzeitraum) zu Grunde gelegt, andererseits sind Niedersachsen-spezifische
Daten zur Demographie und insbesondere zur Erwerbstätigkeit und Wirtschaftsentwicklung
berücksichtigt worden. Die Zensus-Ergebnisse wurden eingerechnet.
Eine Bewertung der Prognosen ist aufgrund ihrer Komplexität und zweifellosen Sorgfältigkeit
schwer möglich. Einerseits wird deutlich, dass der reale, auch vom LSN dokumentierte Be-
völkerungsstand bereits jetzt über der NBank-Prognose liegt. Andererseits spricht für die
NBank-Prognose, dass sowohl als Grundlagen die länderspezifischen Aspekte stärker mit
einbezogen sind, als auch die Differenzierung bis zur Haushalts- und Wohnbaulandentwick-
lung fortgeführt ist.
Daher wird im Folgenden von der NBank-Prognose ausgegangen. Mit zu denken sind die bis
zu 3,4 % höhere Bertelsmann-Prognose und die aktuelle Bevölkerungsentwicklung, welche
eine höhere Ausgangsbasis darstellt. Somit gibt es einen Entwicklungskorridor, der durch
zwei aufwändige Prognosen begrenzt wird.
In allen Fällen sind in den Prognosemodellen zwar Zuwanderungsüberschüsse berücksich-
tigt, aber die Entwicklungen der Jahre 2014/2015 mit einem starken Anstieg geflüchteter
Menschen sind in den Modellrechnungen nicht enthalten.
2.3. Prognose der Altersstruktur
7000
6000
5000
2013
4000
2020
3000 2025
2030
2000
2035
1000
0
Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe Altersgruppe
0-17 Jahre 18-29 Jahre 30-44 Jahre 45-59 Jahre 60-74 Jahre 75 und älter
Abbildung 9: Prognose der Altersstruktur - Stadt Verden (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
Die Prognose der Altersstruktur der NBank zeigt auf, dass auch in der Stadt Verden mit einer
weiteren Alterung der Bevölkerung zu rechnen ist. Der Anteil der Altersgruppen über 60 Jah-
ren wird bis 2030 von derzeit ca. 27 % auf 34 % der Bevölkerung ansteigen. Analog werden
die jüngeren Altersgruppen bis 29 Jahre von 31 % auf 28 % zurückgehen.
14Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Die Altersgruppen der 18- bis 29-Jährigen und die der 45- bis 59-Jährigen werden in ihrer
absoluten Anzahl am stärksten zurückgehen, während die Altersgruppe der 60 bis 74-
Jährigen stark zulegen wird. Hier macht sich die Alterung der geburtenstarken Jahrgänge
bemerkbar.
2.4. Prognose der Haushaltszahlen
Im Jahr 2013 gab es in Verden nach Statistik der NBank 13.246 Privathaushalte. Aktuelle
Angaben des Landkreises (Abteilung für Wasser, Abfall und Naturschutz) und der Stadtwer-
ke ergeben um ca. 10 % höhere Haushaltszahlen in Verden. Aufgrund unterschiedlicher Er-
mittlungsmethoden sind jedoch diese Zahlen nur bedingt miteinander vergleichbar.
Bis 2020 prognostiziert die NBank einen Anstieg der Haushalte um 171 auf dann insgesamt
13.577 Haushalte.
Der Zuwachs der Haushalte bis 2020 wird durch eine steigende Anzahl der kleinen Haushal-
te mit einer oder zwei Personen hervorgerufen. Bis 2020 werden die kleinen Haushalte mit
bis zu zwei Personen in Verden um ca. 500 zunehmen, während im gleichen Zeitraum die
Anzahl der größeren Haushalte über zwei Personen um 172 sinken wird.
16000
14000
12000
10000
8000
2013
6000
2020
4000
2025
2000
2030
0
2035
Abbildung 10: Prognose der Privathaushalte – Stadt Verden (Quelle NBank, eigene Darstellung)
Aufgrund der Haushaltsentflechtung, d.h. der Verkleinerung der einzelnen Haushalte, steigt
die Haushaltszahl schneller als die Anzahl der Einwohner/innen. Ursache dafür sind u.a.
neue Lebensstile in der vor- und nachfamiliären Phase sowie die Alterung der geburtenstar-
ken Jahrgänge und die damit einhergehende Verkleinerung der Haushalte.
15Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Analog zur prognostizierten Bevölkerungsentwicklung wird im weiteren Verlauf mit einem
Rückgang der Haushalte in Verden gerechnet. Von 2020 bis 2025 soll die Anzahl der Haus-
halte um 160 zurückgehen und im Zeitraum von 2025 bis 2030 noch stärker um 275.
Die von der NBank-Prognose abweichende Bertelsmann-Prognose führt, sofern die Haus-
haltsgrößenentwicklung der NBank zugrunde gelegt wird, zu absolut zwischen etwa 90 (im
Jahr 2020) und 450 (im Jahr 2030) höheren Werten.
13.800
13.700 13.668 13.665
13.577 13.590
13.600 Privathaushalte nach NBank
13.500 13.417
13.400
13.300
13.200 13.142 Privathaushalte berechnet nach
Bertelsmann-
13.100 Bevölkerungsprognose und
13.000 Faktor der Haushaltsentflechtung
der Nbank
12.900
12.800
2020 2025 2030
Abbildung 11: Prognosekorridor der Haushalte nach NBank und Bertelsmann-Stiftung (auf Basis der angenom-
menen Haushaltsgrößen der NBank)
16Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
3 WOHNUNGSMARKTENTWICKLUNG
3.1. Wohnungs- und Gebäudebestand
Im Jahr 2014 gab es in Verden 5.269 (71,7 %) Einfamilienhäuser, 1.099 (14,9 %) Zweifamili-
enhäuser sowie 984 (13,4 %) Mehrfamilienhäuser (Quelle: LSN). Der Anteil der Einfamilien-
häuser liegt in Verden unter dem Durchschnitt des Landkreises Verden, der Anteil der Mehr-
familienhäuser ist der städtischen Siedlungsstruktur entsprechend überdurchschnittlich hoch.
Nach der Gebäude- und Wohnungsfortschreibung des LSN gab es im Jahr 2014 in Verden
insgesamt 13.521 Wohnungen. Seit der Zählung im Rahmen des Zensus im Jahr 2011 sind
ca. 190 Wohnungen hinzugekommen. Seit 2011 wurden somit jährlich knapp 50 Wohnungen
in Verden gebaut.
Der Mietwohnungsanteil beträgt ca. 53 %2, insgesamt gibt es 6.843 Mietwohnungen, wobei
hierin auch mietfrei überlassene Wohnungen enthalten sind (Quelle: Zensus 2011). Mit die-
sem Wert liegt die Stadt Verden deutlich über dem Kreisdurchschnitt; auch hierin drückt sich
die städtische Struktur Verdens aus. Von den Einfamilienhäusern3 in Verden werden knapp
20 % vermietet, bei den restlichen Einfamilienhäusern handelt es sich fast ausschließlich um
Eigenheime (Quelle: Zensus 2011 / GWZ).
Die Leerstandsquote betrug zum Zeitpunkt der Gebäude- und Wohnungszählung im Jahr
2011 etwa 3,4 % und damit in der Größenordnung der akzeptablen Fluktuationsreserve
(Leerstände durch Umzüge und Instandsetzungen). Es ist davon auszugehen, dass die ver-
stärkte Zuwanderung der letzten Jahre und die Verteilung der Flüchtenden auf die Kommu-
nen diesen ohnehin relativ geringen Leerstand weiter reduziert hat und daher aktuell prak-
tisch keine ungewollten Wohnungsleerstände in der Stadt mehr vorhanden sind. Diese Ein-
schätzung wird auch durch die Interviews Verdener Expert/innen im Rahmen des For-
schungsprojektes „Demografie und Ressourcen“ bestätigt (Quelle: Leibniz-Institut 2016).
Weiter wurden bei der Gebäude und Wohnungszählung im Jahr 2011 insgesamt 37 Ferien-
wohnungen im Stadtgebiet ermittelt. Auf dem Wohnungsmarkt spielt dieses Wohnungsseg-
ment mit 0,3 % in Verden keine nennenswerte Rolle. Ferienwohnungen, die ständig gewerb-
lich-hotelmäßig genutzt werden, sind jedoch bei der Gebäude- und Wohnungszählung nicht
miterfasst worden.
2
Mietwohnungsanteil nach Zensusdaten 2011: Ferienwohnungen und leerstehende Wohnungen wur-
den hierbei bei der Gesamtzahl der Wohnungen nicht berücksichtigt.
3
Einfamilienhäuser werden hier der Einfachheit halber der Kategorie „Gebäude mit einer Wohnung“
nach der Gebäude- und Wohnungszählung gleichgesetzt, es können aber auch Geschäftsgebäude
mit einer Wohnung unter diese Kategorie fallen. Ähnlich können auch Geschäftshäuser oder Doppel-
häuser als „Gebäude mit 2 Wohnungen“ erfasst sein.
17Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
37
455
Von Eigentümer/-in bewohnt
5969 Zu Wohnzwecken vermietet
(auch mietfrei)
Ferien- und Freizeitwohnung
6843
Leer stehend
Abbildung 12: Wohnungsbestand (2011) – Stadt Verden (Quelle: Zensus/GWZ, eigene Darstellung)
Der Wohnungsbestand ist von großen Wohnungen mit 4 und mehr Zimmern geprägt (77 %
aller Wohnungen), worin sich insbesondere der hohe Anteil von Einfamilienhäusern aus-
drückt. Kleine Wohnungen mit ein oder zwei Räumen nehmen 8 % des Bestandes ein, in
diesem Segment sind in den letzten Jahren zudem kaum neue Wohnungen gebaut worden.
Tabelle 4: Wohnungsbestand nach Anzahl der Räume – Stadt Verden (Quelle: LSN)
Wohnungen mit ... Räumen
Insgesamt 1 2 3 4 5 6 7++
2011 13.333 241 826 1.937 3.420 2.795 1.860 2.254
2012 13.355 241 828 1.944 3.426 2.797 1.862 2.257
2013 13.427 242 827 1.950 3.442 2.821 1.877 2.268
2014 13.521 242 835 1.980 3.461 2.833 1.888 2.282
Ein großer Teil des Verdener Wohnungsbestandes ist in den 1960er und 1970er Jahren er-
richtet worden. Insgesamt 36 % aller Wohnungen stammen aus diesen beiden Jahrzehnten.
Das durchschnittliche Baualter der Wohnungen beträgt 51,2 Jahre (Quelle: NBank; Stand
2014).
18Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
20,0%
18,0%
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
Abbildung 13: Baualter der Wohnungen (2014) – Stadt Verden (Quelle: NBank, eigene Darstellung)
3.2. Haushalte und Wohnungsgrößen
Im Jahr 2011 standen den 4.625 Einpersonenhaushalten in Verden nur 921 Wohnungen mit
einem oder zwei Räumen4 und weitere 1.779 Wohnungen mit drei Räumen gegenüber.
Über 2.600 Einpersonenhaushalte (58 % der Einpersonenhaushalte) wohnten zu diesem
Zeitpunkt in Wohnungen mit 4 oder mehr Zimmern (vgl. Abbildung 14). Der Anteil der Ein-
personenhaushalte in Wohnungen mit mindestens 4 Räumen liegt deutlich über dem Durch-
schnittswert in Niedersachsen, jedoch niedriger als im Landkreis Verden. Bei den Zweiper-
sonenhaushalten in Wohnungen mit mindestens 5 Räumen liegt die Stadt Verden mit 57 %
im Bereich des niedersächsischen Durchschnitts.
Die genannten Anteile von kleinen Haushalten in großen Wohnungen sind vor allem die Fol-
ge des Verbleibs von kleinen Haushalten in für größere Familien ausgelegten Einfamilien-
häusern (Remanenzeffekt); dies ist in Bezug auf den Wohnkomfort nicht negativ zu bewer-
ten. In Verden könnte dies aber auch durch ein zu geringes Angebot kleiner Wohnungen
verursacht zu sein, wofür ein Indiz ist, dass zwischen Haushaltsgrößenstruktur und Woh-
nungsgrößenbestand eine große Diskrepanz besteht. Hierdurch wird die Mobilität auf dem
Wohnungsmarkt und die sinnvolle Wohnraumanpassung an die Haushaltsgröße stark ver-
langsamt.
69 % der Ein-Personen-Haushalte sind Mieterhaushalte.
4
Küchen werden hierbei als Zimmer mitgezählt, wenn sie einen eigenen Raum in der Wohnung bil-
den.
19Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
2 Personen in 5+ Zimmern
Niedersachsen
Lk Verden
Stadt Verden
1 Person in 4+ Zimmern
45,0% 50,0% 55,0% 60,0% 65,0% 70,0%
Abbildung 14: Größe der von kleinen Haushalten bewohnten Wohnungen (Quelle: Zensus 2011, eigene Darstel-
lung)
3.3. Bautätigkeit
Die Analyse der Baugenehmigungen der letzten 10 Jahre zeigt einen deutlichen Anstieg der
Bautätigkeit seit etwa dem Jahr 2008. Wurden im Jahr 2007 lediglich 21 Einfamilienhäuser
und ein Zweifamilienhaus genehmigt, waren es auf dem Höhepunkt im Jahr 2011 insgesamt
52 Einfamilienhäuser, ein Zweifamilienhaus, 5 Doppelhäuser sowie 6 Mehrfamilien- und
Wohn- und Geschäftshäuser. Bei den Mehrfamilienhäusern und Wohn- und Geschäftshäu-
sern liegen die Genehmigungen ungefähr um den Faktor 10 niedriger als bei den Einfamili-
enhäusern, grundsätzlich macht sich aber auch in diesem Segment eine dynamischere Bau-
tätigkeit bemerkbar.
60
50
40
EFH
30
DH
20
ZFH
10
0
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 15: Entwicklung der Baugenehmigungen und Mitteilungen genehmigungsfreier Vorhaben (Quelle:
Stadt Verden; eigene Darstellung)
20Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
In der Landesstatistik der Baufertigstellungen macht sich die gestiegene Bautätigkeit bei den
Ein- und Zweifamilienhäuser bemerkbar, die in Verden jedoch noch deutlich unter dem Ni-
veau der ersten Hälfte der 2000er Jahre liegt. In den Jahren 2013 bis 2015 wurden jeweils
zwischen 30 und 50 Ein- und Zweifamilienhäuser fertiggestellt. Bei den Mehrfamilienhäusern
gab es eine leichte Steigerung auf 7 Fertigstellungen im Jahr 2014 und 3 Fertigstellungen im
Jahr 2015. Im Jahr 2014 wurden 52 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern fertiggestellt bei
insgesamt 90 gebauten Wohnungen (Quelle: NBank).
140
120
100
80 Wohngebäude mit 1 und 2
Wohnungen
60
Wohngebäude mit 3 und mehr
Wohnungen
40
20
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Abbildung 16: Entwicklung der Baufertigstellungen nach Anzahl der Wohnungen im Gebäude – Stadt Verden
(Quelle: LSN, eigene Darstellung)
Die genauere Betrachtung der Baufertigstellungen seit dem Jahr 2011 deutet einerseits auf
den nach wie vor bedeutenden Anteil der Entwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern mit
relativ großen Wohnungen (5 und mehr Räume) hin. Andererseits wurden ungefähr genauso
viele mittelgroße Wohnungen mit 3 und 4 Räumen fertiggestellt und auch bei den kleinen
Wohneinheiten mit einem oder zwei Zimmern ist eine leichte Erhöhung der Bautätigkeit be-
merkbar. Seit dem Jahr 2013 gab es jährlich ungefähr einen Zuwachs von 60 bis 90
Wohneinheiten.
60
50
40 Zuwachs WE mit 1-2
Räumen
30 Zuwachs WE mit 3-4
Räumen
20 Zuwachs WE mit 5+
Räumen
10
0
2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 17: Entwicklung der Baufertigstellungen von Wohneinheiten nach Anzahl der Räume – Stadt Verden
(Quelle: LSN, eigene Darstellung)
21Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
3.4. Angebotslage auf dem Eigentumsmarkt
Der Wohneigentumsmarkt ist in der Stadt Verden und im Landkreis Verden von einer zu-
nehmenden Dynamik in den letzten Jahren gekennzeichnet. Die mittleren Bodenpreise für
Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau in Verden bewegen sich laut Grundstücks-
marktbericht seit dem Jahr 2013 im Bereich über 100 €/qm. Laut Stadtplanungsamt der Stadt
Verden sind in 2015 Preise von 150,00 € / qm marktüblich. Die Preise in diesem Segment
hängen mehr oder weniger stark von der Bau- und Planungspolitik der Kommune ab, welche
das verfügbare Angebot an Bauland steuern kann. Gegenüber der im direkten Einzugsbe-
reich Bremens liegenden Stadt Achim ist das Preisniveau in Verden aber immer noch deut-
lich niedriger (ca. -50 €/qm). Die Baulandpreise bewegen sich in der Stadt Verden ungefähr
im Bereich des Landkreisdurchschnitts.
105
100
95
mittlerer Preis inkl.
Erschließungskosten €/qm
90
85
80
2012 2013 2014 2015
Abbildung 18: Stadt Verden: Baugrundstücke für individuellen Wohnungsbau - Entwicklung mittlerer Preis inkl.
Erschließungskosten in €/qm 2012 bis 2015 (Quelle: Grundstücksmarktberichte; eigene Darstellung)
Zur Eigentumsmarktentwicklung bei bebauten Grundstücken sind lediglich Daten auf Land-
kreisebene verfügbar. Grundsätzlich sind in diesen Segmenten steigende Preise ablesbar,
gleichzeitig sind hier in den letzten Jahren auch leicht steigende Kauffallzahlen zu verzeich-
nen. Im Jahr 2015 sind im Landkreis 480 freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, 171
Reihen- und Doppelhaushälften und 6 Mehrfamilienhäuser verkauft worden. 447 Eigen-
tumswohnungen sind erst- oder wiederverkauft worden.
Bei den freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern steigen die Preise nach einer Periode
der gleichbleibenden bis sinkenden Preise seit dem Jahr 2009 stetig an auf aktuell etwa
1.400 € pro Quadratmeter Wohnfläche.
22Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 19: Landkreis Verden: freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser - Entwicklung durchschnittliches
Preisniveau in €/qm Wohnfläche (Quelle: Grundstücksmarktberichte; eigene Darstellung)
Bei den Reihen- und Doppelhäusern liegt das Preisniveau mit 1.500 € pro Quadratmeter
Wohnfläche derzeit sogar noch höher als bei den freistehenden Einzelhäusern. Auch auf-
grund der geringeren Fallzahlen sind hier jedoch stärkere Schwankungen bei den mittleren
Preisen zu verzeichnen. Grundsätzlich weisen die Preise auch in diesem Segment seit dem
Jahr 2009 eine wachsende Tendenz auf.
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Abbildung 20: Landkreis Verden: Grundstücke mit Reihen- oder Doppelhausbebauung - Entwicklung durch-
schnittliches Preisniveau in €/qm Wohnfläche (Quelle: Grundstücksmarktberichte; eigene Darstellung)
23Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
3.5. Angebotslage auf dem Mietwohnungsmarkt
Für freifinanzierte Wohnungen mit 80 m2, einem Baujahr von 1980 und dem für die Stadt
Verden maßgeblichen durchschnittlichen Bodenrichtwert ermittelt der Grundstückmarktbe-
richt einen mittleren Preis aus Neuvermietungen und Bestandsmieten von 5,45 € pro m2 (net-
tokalt). Für eine entsprechende Wohnung mit Baujahr 2010 wird ein Quadratmeterpreis von
6,05 € ermittelt.
Für die Stadt Verden und ihre Umlandgemeinden liegt ein Mietspiegel vor, der zum 1.1.2016
in Kraft getreten ist, und der vom Mieterverein Verden und Umgebung e.V. sowie dem Verein
der Haus- und Wohnungseigentümer Verden e.V. anerkannt wird. Die ortsübliche Ver-
gleichsmiete für eine Wohnung mit 80 m2, einem Baujahr von 1980, in mittlerer Wohnlage
sowie normaler Ausstattung ohne Vor- oder Nachteile beträgt 5,05 € bis 6,45 €. Für eine ent-
sprechende Wohnung mit Baujahr ab 2010 werden 7,50 € bis 9,50 € angesetzt. Für Ort-
schaften mit weiten Entfernungen zu infrastrukturellen Einrichtungen sind prozentuale Abzü-
ge vorgesehen.
Eine im Rahmen des Wohnraumversorgungskonzeptes erhobene Stichprobe der Angebots-
mieten der Inserate zwischen August und Oktober 20165 kommt zum Ergebnis, dass bei der-
zeitigen Neuvermietungen in Verden noch einmal deutlich höhere Preisen verlangt werden.
Bei einer Fallzahl von 128 Wohnungsangeboten wurde eine durchschnittliche Nettokaltmiete
von 6,90 € pro m2 (Median: 6,86 €) ermittelt. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt in al-
len Größensegmenten derzeit über 6,50 €. Damit bewegt sich das Preisniveau der Neuver-
mietungen in der Stadt Verden zwar noch unter dem der Stadt Achim, es ist jedoch ein An-
ziehen der Preise auch in Verden zu beobachten.
Es ist also davon auszugehen, dass einerseits das Preisniveau bei den Neuvermietungen
gegenüber den Bestandsmieten deutlich höher liegt und andererseits die Mieten insgesamt
derzeit deutlich steigen. Der Eindruck eines angespannten Mietwohnungsmarkts in Verden
wird dadurch bestärkt, dass die Inserate für kleine Wohnungen in der Regel schon nach kur-
zer Zeit wieder aus den Portalen herausgenommen werden.
Tabelle 5: Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen in Verden vom 25.08.2016 bis 27.10.2016 bei den
Portalen immonet, immowelt, immobilienscout24 und ebay-kleinanzeigen und der Kreisbau Verden
Stadt Verden
um um um um um
50 qm1 60 qm1 75 qm1 90 qm1 105 qm1 Gesamt1
Anzahl2 18 39 48 37 21 128
Durchschnittliche
Kaltmiete
in € 7,02 6,77 6,69 7,01 6,63 6,90
Median 6,92 6,58 6,65 7,00 6,67 6,86
Spanne der Ange- 6,00 € bis 5,25 € bis 5,25 € bis 5,00 € bis 4,57 € bis 3,54 € bis
bots-Kaltmieten 8,83 € 9,27 € 9,11 € 9,76 € 8,64 € 11,67 €
(netto) pro qm
5
Stichprobe der öffentlich inserierten Wohnungen in Verden von August bis Oktober 2016 bei den
Portalen immonet, immowelt, immobilienscout24 und ebay-kleinanzeigen sowie bei der Kreisbau Ver-
den (siehe auch Fehler! Verweisquelle konnte nicht gefunden werden.).
24Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Spanne der Ange- 252 € bis 309 € bis 351 € bis 420 € bis 480 € bis 175 € bis
bots-Kaltmieten 530 € 610 € 730 € 920 € 950 € 1.600 €
(netto) ges.
1
Wohnungsgrößen +/- 10 qm; Gesamtzahl aller angebotenen Wohnungen von 15 qm bis 216 qm
2
Doppelungen in den einzelnen Größenklassen möglich, da sich die Klassen überschneiden – bei
den Gesamtzahlen keine Doppelungen
Während der von den Verfasser/innen durchgeführten Stichprobe wurden in Verden
128 Wohnungen zur Vermietung angeboten, hiervon hatten 7 % ein Zimmer, 25 % zwei
Zimmer, 48 % drei Zimmer und 19 % vier oder mehr Zimmer. Bemerkenswert sind der deutli-
che Schwerpunkt bei den Angeboten von Dreizimmerwohnungen in Verden und der geringe
Anteil sowohl von Einzimmerwohnungen und auch sehr großen Wohnungen.
Tabelle 6: Anteile der Wohnungsgrößen bei den Wohnungsangeboten der Stichprobe 2016 – Stadt Verden (eige-
ne Erhebung)
Anzahl 1 2 3 4 5 6+
Zimmer
Anzahl 9 32 62 18 3 4
Angebote
prozentual 7% 25 % 48 % 14 % 2% 3%
3.6. Flächenpotenziale
Für die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum und Wohnraum in Mehrfamilienhäusern
(in der Regel also kleinerer Wohnungen in Eigentum oder zur Miete) verfügt die Stadt Ver-
den über zahlreiche Potenzialflächen in den Ortsteilen bzw. den Quartieren der Kernstadt.
Hintergrund der Vorschläge zur Realisierung von Wohnungsbau und anteiligem preisgünsti-
gem Wohnungsbau auf den unterschiedlichen Potenzialflächen ist der politische Beschluss
vom März 2016 bei der Vergabe städtischer Grundstücke den preisgebundenen Wohnungs-
bau mit einer Quote von 20 Prozent zu fördern.
Ein Großteil der Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern auf Potenzialflächen verteilt sich auf
den Westen der Stadt, zum einen auf die Ortsteile Dauelsen (122 WE) und Scharnhorst (50
WE), zum anderen um das Stadtzentrum herum, auf die Ortsteile Altstadt (70 WE), Klein
Hutbergen/Aller-Weser-Dreieck (70 WE), Maulhoop (63 WE) und Nördliche Kernstadt (50
WE) (siehe Tabelle 7). Ein Anteil an preisgünstigem Wohnungsbau ist mit unterschiedlichen
Schwerpunktsetzungen für alle Potenzialflächen seitens des Fachbereichs Stadtentwicklung
vorgesehen.
25Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
Tabelle 7: Wohnbaupotenziale für Mehrfamilienhäuser (Stand Oktober 2016) – Stadt Verden (Quelle: Stadt Ver-
den)
Potenziale in WE
Ortsteile 20 % Quote 25 % Quote
(MFH)
Verden / Kern- 304 61 76
stadt
Aller-Weser- 70 14 18
Dreieck
Borstel 24 5 6
Dauelsen 122 24 31
Eitze 12 2 3
Scharnhorst 50 10 13
Gesamt 582 116 147
Im Stadtquartier Salzstraße/Hoppenkamp (8,1 ha), in Scharnhorst (7,1 ha) und in Klein Hut-
bergen (6,7 ha) liegen die größten zusammenhängenden Potenzialflächen. Die Flächen set-
zen sich jeweils aus zwei benachbarten Potenzialgebieten zusammen. Gemessen an der
Größe der Potenzialfläche sollen in der Salzstraße/Hoppenkamp jedoch vergleichsweise
wenige Wohneinheiten umgesetzt werden. Die Bebauungsdichte der Potenzialflächen vari-
iert also stark. So ist in den Kernstadtbereichen tendenziell eine dichtere Bebauung vorge-
sehen als in den Ortsteilen der Stadt Verden.
Die Flächen sind hinsichtlich der planungsrechtlichen Voraussetzungen und hinsichtlich der
Flächenverfügbarkeit unterschiedlich zu bewerten. Um einen hohen Anteil von preisgünsti-
gen, geförderten Wohnungen kurz- und mittelfristig realisieren zu können, bedarf es einer
systematischen planerischen Bearbeitung dieser Potenziale. Dazu ist Bodenbevorratung ein
wichtiges Instrument, um preisgünstigen Wohnraum zu schaffen oder beispielsweise eine
Quote an gefördertem Wohnraum zu realisieren.
Die Kartendarstellung zeigt, dass in der Stadt Verden bezogen auf die Erreichbarkeit von
Nahversorgung und sozialer Infrastruktur fast alle Potenzialflächen gut geeignet sind.
Die größten Entfernungen zur Nahversorgung bestehen für die Potenzialflächen in den Orts-
teilen Eitze, Klein Hutbergen (nördliche Fläche) und Salzstraße/Hoppenkamp (siehe Abbil-
dung 22). Insbesondere die schulische Anbindung ist in Eitze als schwierig zu bewerten, die
nächste Grundschule liegt über 3 km von der Potenzialfläche entfernt. Aber auch zum nächs-
ten Supermarkt muss eine Distanz von knapp 2 km überwunden werden. Ähnlich sieht die
Erreichbarkeit von Supermarkt und Grundschule bei den Potenzialflächen in Klein Hutber-
gen/Aller-Weser-Dreieck und der Salzstraße/Hoppenkamp aus, wo die Entfernungen jeweils
im Bereich von 2 km liegen. Bei den anderen Potenzialflächen bewegen sich die Entfernun-
gen zur Nahversorgung um 1 km.
Die Anbindung der Potenzialflächen an den lokalen ÖPNV ist in der Stadt Verden flächende-
ckend als sehr gut zu bewerten.
Flächen in der nördlichen Innenstadt und der Bahnhofsvorstadt sind starken nächtlichen
Lärmimmissionen ausgesetzt. Eine Nutzung als Wohnbauflächen wird als problematisch oh-
ne entsprechenden Lärmschutz eingeschätzt und ist ggf. vertiefend zu prüfen.
26Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden Abbildung 21: Infrastruktur und Potenziale für WE in MFH nach Ortsteilen - Stadt Verden, Karte befindet sich in größerem Format im Anhang (Quelle: Eigene Darstellung nach Stadt Verden) 27
Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
4 WOHNRAUMVERSORGUNG FÜR EINKOMMENS-
SCHWACHE HAUSHALTE
4.1. Haushalte mit Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein
Die Stadt Verden hat in den Jahren 2012 bis 2015 jährlich zwischen 10 und 20 Wohnberech-
tigungsscheine ausgestellt, die zu einem Zugang zu einer staatlich geförderten und damit
preisgebundenen Wohnung berechtigen. Insgesamt lässt sich in den letzten Jahren eine
steigende Tendenz der herausgegebenen Wohnberechtigungsscheine feststellen, im Jahr
2016 wurden sogar 29 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt. Bei dem starken Anstieg im
Jahr 2016 handelt es sich jedoch auch zum Teil um einen Sondereffekt, der durch die Über-
prüfung bestehender Belegungen hervorgerufen wurde.
Auch aufgrund des genannten Sondereffekts kann die Ausstellung eines Wohnberechti-
gungsscheins nicht mit dem Bezug einer geförderten Wohnung in Verden gleichgesetzt wer-
den.
Tabelle 8: Anzahl der Ausgestellten Wohnberechtigungsscheine in der Stadt Verden (Quelle: WFS Verden)
Ausgestellte Wohnberech-
Jahr
tigungsscheine
2012 11
2013 11
2014 16
2015 19
20166 29
Im § 3 Abs. 2 des Niedersächsischen Wohnraumfördergesetzes sind die Einkommensgren-
zen für den Zugang zu einem Wohnberechtigungsschein geregelt. Die Einkommensgrenze
beträgt 17.000 € für Einpersonenhaushalte und 23.000 € für Zweipersonenhaushalte und
weitere 3.000 € pro Kind. Werbungskosten, Steuern und Sozialabgaben werden nach pau-
schalen Sätzen abgezogen und besondere Personengruppen erhalten zusätzliche Freibeträ-
ge. Je nach Art der geförderten Wohnungen können die Einkommensgrenzen darüber hin-
aus um 20 % oder 60 % höher angesetzt werden (bzgl. den geförderten Wohnungen in Ver-
den siehe auch: 4.6. Bestand an belegungsgebundenem Wohnraum).
4.2. Empfänger/innen von Leistungen nach SGB II und SGB XII
Ende 2015 gab es in der Stadt Verden ungefähr 1.300 Bedarfsgemeinschaften, die Leistun-
gen nach SGB II (Grundsicherung für Arbeitssuchende, „Hartz IV“) bezogen. Dies entspricht
fast 10 % der Haushalte. Leistungen nach SGB XII (Sozialhilfe, auch Grundsicherung im
Alter) erhielten knapp 370 Bedarfsgemeinschaften. Bezogen auf die Haushalte sind dies
2,8 %. Verglichen mit dem gesamten Landkreis Verden und der Stadt Achim liegen die An-
6
Bis 22.09.2016 – Anstieg im Jahr 2016 z.T. hervorgerufen durch Überprüfung bestehender Belegun-
gen
28Wohnraumversorgungskonzept für die Stadt Verden
teile der Bedarfsgemeinschaften in der Stadt Verden deutlich höher (siehe Tabelle 9), was
grundsätzlich für zentrale Orte jedoch nicht ungewöhnlich ist.
Tabelle 9: Bedarfsgemeinschaften nach SGB II und XII (12.2015 / 4.Quartal 2015) (Quelle: Lk Verden)
Stadt Verden Stadt Achim Lk Verden
Anzahl 1.312 829 3.699
Bedarfsgemeinschaften
SGB II
Anteil 9,9 % 5,8 % 6,2 %
Anzahl 369 253 681
Bedarfsgemeinschaften
SGB XII
Anteil 2,8 % 1,8 % 1,1 %
4.3. Wohngeldempfänger/innen
Wohngeld ist eine finanzielle Unterstützung für einkommensschwache Haushalte, die in der
Regel keine Leistungen nach dem SGB II oder SGB XII bekommen, damit sie sich besser
auf dem privaten Wohnungsmarkt behaupten können (Mietzuschuss bzw. Lastenzuschuss).
Knapp 300 Haushalte beziehen in der Stadt Verden Wohngeld (Jahreswert 2015). Dies ent-
spricht ca. 2,3 % der Verdener Haushalte, bezogen auf den Landkreis beträgt der Anteil
1,7 %.
Zum 1.1.2016 wurde das Wohngeldgesetz novelliert, indem das Wohngeld an die allgemeine
Erhöhung der Mieten und warmen Nebenkosten (Heizung und warmes Wasser) angepasst
wurde. Zugleich wurde die Einkommensgrenze angehoben, die zu einem Bezug des Wohn-
geldes berechtigt. Für 2016 ist wegen der Wohngeldnovelle folglich mit einem weiteren An-
stieg der Zahl der Empfängerhaushalte zu rechnen. Die vorliegenden Zahlen aus dem ersten
und zweiten Quartal 2016 sind jedoch Momentaufnahmen und lediglich die Jahreswerte wei-
sen die vollständige Zahl der Empfängerhaushalte aus. Aus diesem Grund wird hier auf den
Jahreswert 2015 zurückgegriffen.
Die Stadt Verden sowie die meisten Kommunen im Landkreis werden der Mietenstufe II zu-
geordnet. Achim wird zur Mietenstufe III gerechnet. Für die Stadt Bremen gilt die Mietenstu-
fe IV.
Der Höchstbetrag der bezuschussten Miete sowie das Höchsteinkommen, bis zu dem
Wohngeld bewilligt wird, steigen je höher die Mietenstufe der Kommune ist.
Tabelle 10: Haushalte mit Wohngeldbezug (Jahreswert 2015) (Quelle: Lk Verden)
Stadt Verden Stadt Achim Lk Verden
Anzahl 299 201 1.031
Haushalte mit Wohn-
geldbezug
Anteil 2,3 % 1,4 % 1,7 %
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