WOHNUNGSMARKTSTUDIE FÜR DEN KREIS KLEVE - Zentrale Ergebnisse Kleve, 21.03.2019 Dr. Torsten Bölting Marcel Peiß, M.Sc.
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WOHNUNGSMARKTSTUDIE FÜR DEN KREIS KLEVE Zentrale Ergebnisse Kleve, 21.03.2019 Dr. Torsten Bölting Marcel Peiß, M.Sc.
ZIELSETZUNG
Bedarfe und Herausforderungen auf dem regionalen Wohnungsmarkt
• Erweiterung der KKB um den Zweig Wohnungswirtschaft
• Zentrales Ziel der Gesellschaft: „kreisweite Beteiligung an einer unabhängigen,
sicheren und sozial verantwortbaren Wohnversorgung von breiten Schichten der
Bevölkerung“
• Erarbeitung einer Wohnungsmarktstudie, die die aktuellen Bedarfe und
Herausforderungen auf dem regionalen Wohnungsmarkt für alle Kommunen des
Kreises aufzeigt
• Analyse nachfrageseitiger und angebotsseitiger Faktoren zur Ermittlung der
jeweiligen Bedarfe
• Zusätzlich Erarbeitung einer Wohnungsbedarfsprognose mit dem Zieljahr 2030
• Basisjahr 2016 (Datenverfügbarkeit), aber Berücksichtigung aktueller
Entwicklungen
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 2
RAHMENBEDINGUNGEN AM WOHNUNGSMARKT Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 3
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Insgesamt positive Bevölkerungsentwicklung im Kreis Kleve
Bevölkerungsentwicklung 2012-2016 Bevölkerungsprognose 2016-2030
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, Zweckverband KRZN, eigene Darstellung
• Bevölkerung wächst Hinweis auf steigenden Wohnungsbedarf
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 4
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Deutliche Zunahme älterer Einwohner bis 2030
Prognose der Altersstruktur 2016-2030 (Zuwachs in Prozent)
Bevölkerung insgesamt 2,7%
unter 18-Jährige -0,2%
65 bis unter 75 Jährige 53,7%
über 75-Jährige 23,5%
-10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%
Kreis Kleve
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
• Zahl der 65 bis unter 75-Jährigen steigt innerhalb von 14 Jahren um 53,7 %
• Hinweis auf Bedarf nach seniorengerechten (und preisgünstigen!) Wohnraum
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 5
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Anteil Bedarfsgemeinschaften nach SGB II steigt in fast allen Kommunen
Veränderung des Anteils der Bedarfsgemeinschaften SGB II an allen Haushalten 2013-2017
• Steigender Anteil als Hinweis auf
höheren Bedarf an preisgünstigen
Wohnungen
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: Bundesagentur für Arbeit; GfK, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 6
WOHNUNGSBESTAND IM KREIS
Mehrfamilienhäuser gewinnen an Bedeutung
Durchschnittliche Bauintensität in den Kommunen Baufertigstellungen im Kreis Kleve
1.200
982
1.000
891
789
800
Anzahl Fertigstellungen
693
644
597 588 551 554 573
600
502 512
463
484
400
400 453 407 397
375
200 311 254
253
159 135
107 129
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fertigstellungen Wohnungen in MFH Fertigstellungen Wohnungen in EFH/ZFH
• Anteil der Wohneinheiten in
Mehrfamilienhäusern reicht von
17,4% (Uedem) bis zu 41,0%
(Kleve)
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 7
MIETWOHNUNGEN
Insgesamt hohe Nachfragekennwerte in allen Kommunen
Nachfragekennwerte Mietwohnungen 2017-2018
• Hohe Kennwerte in allen
Kommunen, besonders in
Goch, Kevelaer und Geldern
angespannter Markt
• Die kreisweit meisten
Angebote gab es in Kleve (rd.
1.150), Geldern (rd. 400) und
Straelen (rd. 250)
• Weniger als 100 Angebote in
Bedburg-Hau, Kranenburg,
Rheurdt, Uedem,
Wachtendonk und Weeze
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 8
MIETWOHNUNGEN
Hohes Interesse bei kleinen und/oder preisgünstigen Wohnungen
Gegenüberstellung von Mietpreisklassen, Wohnungsgrößenklassen und Nachfragekennwerten im Kreis Kleve
€/ m² bis 50 m² bis 70 m² bis 90 m² bis 110 m² ab 110 m²
bis
EIGENTUMSWOHNUNGEN
Kleiner Markt für Eigentumswohnungen im Kreis Kleve
Nachfragekennwerte Eigentumswohnungen 2017-2018
• Höchste Kennwerte Kevelaer,
Kerken und Rheurdt
• Höchste Angebotszahlen in Kleve
(rd. 250), Goch (rd. 150) und
Emmerich am Rhein (rd. 140)
• In ländlichen Kommunen nur sehr
geringe Angebotszahlen
• Bedburg-Hau ebenfalls mit
erhöhten Nachfragekennwerten,
aber weniger als zehn Angeboten
• Durchschn. Angebotspreise über
2.000 €/m² in Kalkar, Straelen und
Issum (Einzelobjekte bis zu 5.000
€/m²)
• Durchschnittlicher Angebotspreis
im Kreis liegt bei 1.695 €/m²
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: ImmobilienScout24, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 10ÖFFENTLICH GEFÖRDERTER WOHNUNGSBESTAND Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 11
ÖFFENTLICH GEFÖRDERTER GESCHOSSWOHNUNGSBAU
Insgesamt geringe Anzahl an Bewilligungen
Bewilligungen geförderter Geschosswohnungsbau 2008-2017
Ø jährliche Bewilligungen Ø jährliche Baufertigstellungen
Kommune
2008-2017 2008-2017
Bedburg-Hau 3,9 1,8
• Rheurdt und Wachtendonk
Emmerich am Rhein 9,2 2,2
ohne Bewilligungen
Geldern 15 5,5 • Insgesamt überwiegend
Goch 25,6 14,8 geringe Anzahl an jährlichen
Issum 0,6 0,6 Bewilligungen
Kalkar 0,8 0
Kerken 0,5 0
Kevelaer 3,9 10,4
Kleve 88,2 57,5
Kranenburg 8,4 5,1
Rees 9,1 6
Rheurdt 0 0
Straelen 0,8 2,8
Uedem 5,3 0,6
Wachtendonk 0 0
Weeze 1 0
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.Bank, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 12ÖFFENTLICH GEFÖRDERTER GESCHOSSWOHNUNGSBAU
Insgesamt geringe Anzahl an Bewilligungen und Baufertigstellungen
Bewilligungen und Baufertigstellungen geförderter Geschosswohnungsbau 2008-2017
Ø jährliche Bewilligungen Ø jährliche Baufertigstellungen
Kommune
2008-2017 2008-2017
Bedburg-Hau 3,9 1,8
• Rheurdt und Wachtendonk
Emmerich am Rhein 9,2 2,2
ohne Bewilligungen und
Geldern 15 5,5
Fertigstellungen
Goch 25,6 14,8 • Ebenfalls keine
Issum 0,6 0,6 Fertigstellungen in Kalkar,
Kalkar 0,8 0 Kerken und Weeze
Kerken 0,5 0 • Insgesamt überwiegend
Kevelaer 3,9 10,4 geringe Anzahl an jährlichen
Kleve 88,2 57,5 Baufertigstellungen
Kranenburg 8,4 5,1
Rees 9,1 6
Rheurdt 0 0
Straelen 0,8 2,8
Uedem 5,3 0,6
Wachtendonk 0 0
Weeze 1 0
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.Bank, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 13ÖFFENTLICH GEFÖRDERTER GESCHOSSWOHNUNGSBAU
Rückgang um 34,7 Prozent bis 2030 ohne neue Förderungen
Bestand und Prognose des öffentlich geförderten Mietwohnungsbestands (2017/2030)
gef. MW 2017 je gef. MW 2030 je
Entwicklung 2017-
Kommune 2017 2030 100 Einwohner 100 Einwohner
2030
2017 2030
Bedburg-Hau 66 50 -20,4% 0,51 0,38
Emmerich am Rhein 444 350 -20,3% 1,44 1,07
Geldern 672 350 -47,9% 1,99 1,06
Goch 805 460 -42,9% 2,39 1,35
Issum 43 20 -53,5% 0,36 0,17
Kalkar 179 100 -44,1% 1,29 0,75
Kerken 47 20 -57,4% 0,38 0,17
Kevelaer 489 240 -50,9% 1,74 0,84
Kleve 1.591 1.270 -20,4% 3,10 2,50
Kranenburg 85 70 -17,6% 0,80 0,58
Rees 242 170 -29,8% 1,14 0,86
Rheurdt 6 10 +66,7% 0,09 0,13
Straelen 219 130 -40,6% 1,37 0,74
Uedem 34 10 -70,6% 0,42 0,13
Wachtendonk 57 20 -64,9% 0,70 0,24
Weeze 62 20 -67,7% 0,54 0,15
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: NRW.Bank, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 14ÖFFENTLICH GEFÖRDERTER GESCHOSSWOHNUNGSBAU
Bedarf an geförderten Wohneinheiten wird steigen
Trends:
• 50% der Bevölkerung und 80% der Seniorenhaushalte erfüllen (schon
heute!) Voraussetzungen für Wohnberechtigungsschein*
• Steigende Zahl der Wohngeldempfänger im Kreis Kleve
• Anstieg SGB II-Empfänger (2013-2017)
• Zunahme der älteren Bevölkerung bis 2030 und zunehmende Altersarmut
Bedarf an öffentlich gefördertem Wohnraum für verschiedene
Zielgruppen steigt
* Quelle: NRW.Bank
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 15ÖFFENTLICH GEFÖRDERTER GESCHOSSWOHNUNGSBAU
Geförderter Wohnungsbau sichert Versorgung vieler Zielgruppen
• Öffentlich geförderter Wohnungsbau kann sowohl direkt, als auch indirekt
zur Versorgung von Leistungsempfängern beitragen
o Direkt: Angemessene Kosten der Unterkunft liegen insbesondere bei
der großen Nachfragegruppe der Ein- und Zweipersonenhaushalte
überwiegend oberhalb der Bewilligungsmiete von 5,55 €/m²(ab 2019:
5,70 €/m²)
o Indirekt: Durch neuen geförderten Wohnungsbau können
„Umzugsketten“ in Gang gesetzt werden
• Aber: Zielgruppe des geförderten Wohnungsbaus sind nicht nur
Leistungsempfänger nach SGB II
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 16WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE UND HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 17
WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE
Gesamtbedarf von rd. 20.400 Wohneinheiten bis 2030
Wohnungsbedarf nach Kommunen (2016-2030)
Uedem
Kerken 380
Issum 420
Kalkar 426
Wachtendonk 704
Rheurdt 721
Rees 931
Kranenburg 938
Bedburg-Hau 1244
Goch 1748
Kevelaer 1848
Geldern 1883
Straelen 1938
Weeze 1949
Emmerich am Rhein 2072
Kleve 3082
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Gesamtbedarf
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 18WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE
Bisheriges Niveau muss in vielen Kommunen übertroffen werden
Jährlicher Wohnungsbedarf (2016-2030) und durchschnittliche Baufertigstellungen (2013-2017)
Uedem 10 (16) 16 -6
Kerken 27 (42) 15 -15
Issum 30 (18) 14 12
Kalkar 30 (41) 13 -11
Wachtendonk . 50 (11) 12 32
Rheurdt . 52 (18) 11 41
Rees 66 (42) 10 24
Kranenburg . 67 (37) 9 30
Bedburg-Hau . 89 (43) 8 46
Goch 125 (136) 7 -11
Kevelaer . 132 (77) 6 55
Geldern 135 (96) 5 39
Straelen . 138 (58) 4 80
Weeze 139 (40) 3 99
Emmerich am Rhein . 148 (83) 2 65
Kleve 220 (227) 1 -7
0 50 100 150 200 -20 0 20 40 60 80 100
jährlicher Gesamtbedarf (Ø Baufertigstellungen 2013-2017) Differenz zu Ø Baufertigstellungen 2013-2017
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
• Tatsächlicher Bedarf durch Baufertigstellungen 2017 und 2018 etwas niedriger
• Teilweise deutlich höherer Bedarf 2016-2030 durch positive
Bevölkerungsprognose
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 19WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE
Gesamtbedarf von rd. 20.400 Wohneinheiten bis 2030 (3.000 gefördert)
Wohnungsbedarf nach Teilsegmenten und Kommunen (2016-2030)
Uedem
Kerken 152
Issum 202
Kalkar 204
Wachtendonk 258 141 211 94
Rheurdt 288 172 144 117
Rees 372 191 233 135
Kranenburg 422 252 170 94
Bedburg-Hau 647 213 260 124
Goch 734 255 514 245
Kevelaer 739 309 554 246
Geldern 791 262 529 301
Straelen 775 390 523 250
Weeze 994 267 390 298
Emmerich am Rhein 731 414 622 305
Kleve 940 555 971 616
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
EZFH ETW freifinazierte MW öffentlich geförderte MW
Quelle: InWIS 2018, Datenbasis: IT.NRW, eigene Darstellung
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 20ZENTRALE ERKENNTNISSE
Preisgünstiger Wohnraum wird benötigt
• Insgesamt angespannter Wohnungsmarkt
• Es fehlen kleine und/oder preisgünstige Mietwohnungen
• Auch seniorengerechte Wohnungen werden benötigt
• Geringe bis keine Baufertigstellungen geförderter Mietwohnungen in vielen
Kommunen
• Aktuell nur wenige Akteure, die öffentlich geförderte Mietwohnungen errichten
Die Ausweitung der Geschäftstätigkeit der KKB ist vor diesem Hintergrund
zielführend
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 21HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN
• Der Wohnungsneubau muss in allen Kommunen weiter forciert werden
• Wir empfehlen den Kommunen einen stärkeren Schwerpunkt auf den
Geschosswohnungsbau
– Neubauten schwellenfrei, barrierefrei nachrüstbar
– zentral gelegen (Flächenrecycling?), insbesondere für Senioren
– Stärkerer Fokus auf kleine Wohnungen und spezielle Seniorenwohnformen
(auch zur Miete)
– Mischung aus frei finanzierten (nach Möglichkeit trotzdem preisgedämpften)
und öffentlich geförderten Wohnungen
Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 22BEISPIELSTECKBRIEF Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 23
KONTAKT Dr. Torsten Bölting Marcel Peiß, M.Sc. torsten.boelting@inwis.de; marcel.peiss@inwis.de Tel. 0234/89034-0 bzw. -21 InWIS Forschung & Beratung GmbH Springorumallee 20a 44795 Bochum www.inwis.de www.facebook.com/inwis.de Wohnungsmarktstudie für den Kreis Kleve 24
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