Zahlen und Fakten Lager/Logistik Rhein-Main - Q1 2022 - NAI Apollo Group
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Zahlen und Fakten Lager/Logistik Rhein-Main Q1 2022
„Um die Dinge ganz zu kennen, muss
man um ihre Einzelheiten wissen.“
Zitat von François VI. Duc de La Rochefoucauld
Für weitere Informationen rufen Sie uns gerne an. Bei uns be-
gegnen Sie Fachleuten, die Sie gerne mit ihrem Wissen un-
terstützen. Wir freuen uns auf Sie.
Dr. Konrad Kanzler
Head of Research
+49 (0) 69 - 970 505-614
konrad.kanzler@nai-apollo.de
Michael Weyrauch
Head of Industrial and Logistics
+49 (0) 69 - 970 505-902
michael.weyrauch@nai-apollo.de
Tim Weißleder
Director Industrial and Logistics
+49 (0) 69 - 970 505-157
tim.weissleder@nai-apollo.de
Stefan Weyrauch
Associate Director
Co-Head of Industrial and Logistics
+49 (0) 69 - 970 505-169
stefan.weyrauch@nai-apollo.de
Marktumfeld
Bevölkerungsentwicklung Frankfurt/Rhein-Main
Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt Offenbach
Die Corona-Pandemie ist zu Jahresbeginn
Einwohner (12/2021): Frankfurt 753.626 / Wiesbaden 291.645 / Mainz 217.244 /
Darmstadt 162.428 / Offenbach 140.857
2022 zwar nicht in Gänze überstanden, die
Quelle: Städte Frankfurt a.M., Wiesbaden, Mainz, Darmstadt, Offenbach
800.000
zum Großteil aufgehobenen Beschränkun-
700.000
gen zur weiteren Infektionsverbreitung und
600.000
500.000
die aktuelle geopolitische Lage lassen diese
400.000 aber in den Hintergrund treten. Der russi-
300.000 sche Invasionskrieg auf die Ukraine ist das
200.000 bestimmende Thema, das sich in Deutsch-
100.000
land zunächst vor allem in steigenden Ener-
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 gie- und Rohstoffpreisen niedergeschlagen
hat. Die Inflation in Deutschland hat mit
7,3 % im März 2022 den höchsten Wert
Arbeitslosenquote Frankfurt/Rhein-Main seit 40 Jahren erreicht. In Hessen liegt die
Teuerungsrate sogar bei 8,0 %. Das Wirt-
Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt Offenbach Deutschland
Arbeitslosenquote (03/2022): Frankfurt 5,7 % / Wiesbaden 7,4 % / Mainz 4,9 % / Darmstadt 5,2 % / schaftswachstum wird in den kommenden
Offenbach 8,3 % / Deutschland 5,1 %
12,0
Monaten sicherlich geringer ausfallen als
11,0
noch zu Jahresbeginn prognostiziert. Auch
Quelle: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit
10,0
eine Rezession – u.a. bei einem vollkom-
9,0
8,0
menen Gasstopp – kann nicht mehr ausge-
7,0 schlossen werden.
6,0
In den Arbeitsmarktzahlen der Rhein-Main-
5,0
4,0
Region spiegeln sich diese Entwicklungen
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Mrz 22 zum Quartalsende allerdings noch wenig
wider. So haben die Arbeitslosenquoten in
den fünf größten Städten der Region
Kaufkraft pro Kopf Frankfurt/Rhein-Main (Frankfurt, Wiesbaden, Mainz, Darmstadt,
Frankfurt Wiesbaden Mainz Darmstadt Offenbach Deutschland
Offenbach) zum Stand Ende März 2022 im
Kaufkraft pro Kopf (2022): Frankfurt 27.457 € / Wiesbaden 26.857 € / Mainz 26.343 € / Vorjahresvergleich ohne Ausnahme abge-
Darmstadt 25.957 € / Offenbach 22.521 € / Deutschland 24.807 €
30.000
nommen. Im ungewichteten Schnitt liegen
25.000 diese nun mit 6,3 % rund 1,2 %-Punkte un-
20.000 ter dem Märzwert 2021. Die Jahresend-
15.000
quoten 2021 wurden um 0,02 %-Punkte
unterschritten.
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH
10.000
5.000 In den vor dem Kriegsbeginn in der Ukraine
0
erfolgten letzten IHK-Konjunkturumfragen
2017 2018 2019 2020 2021 2022 vom Jahresbeginn 2022 haben die Unter-
nehmen sowohl für den Bezirk Frankfurt am
Main als auch für das Land Hessen noch
Verkehrssituation Frankfurt/Rhein-Main eine überwiegend befriedigende Markt-
Flugverkehr Passagierzahlen am Frankfurt Airport im ersten Quartal stimmung gezeigt. Zwar hat in beiden Um-
2022 bei 7,3 Mio. Fluggästen und damit 192 % über
Vorjahreswert (-51 % zu Q1 2019). Cargo-Volumen mit fragen der Geschäftsklimaindex im Ver-
520.736 Tonnen 8 % unter Vorjahresniveau.
gleich zu den Vorberichten leicht abgenom-
Schienenverkehr Frankfurter Hauptbahnhof wichtigster ICE-Knotenpunkt in men, dieser hat sich jeweils aber weiterhin
Deutschland. Täglich über 630 Züge im Fern- und
Nahverkehr, 1.100 S-Bahnen sowie fast 500.000
im positiven Bereich befunden. Bei der für
Besucher und Reisende. den IHK Bezirk Frankfurt am Main separat
betrachteten Verkehrswirtschaft hatte die
Straßenverkehr Mit fünf Autobahnen zentrale Anbindung an das deutsche Stimmung infolge einer verbesserten Be-
Autobahnnetz. Frankfurter Kreuz mit mehr als 350.000
Fahrzeugen pro Tag das meist befahrene Autobahnkreuz wertung der aktuellen Geschäftslage im
Deutschlands. Vergleich zur Herbstumfrage 2021 sogar
noch zugenommen.
Marktdaten
Flächenumsatz (Vermietungen u. Eigennutzer – in 1.000 m²)
Der Lager- und Logistikflächenmarkt im
Flächenumsatz (in Tausend) Durchschnittlicher Flächenumsatz 10 Jahre (637.000 m²)
Rhein-Main-Gebiet ist mit einem Negativ-
900
769 m² 778 m²
rekord in das Jahr 2022 gestartet. Der Flä-
800
741 m²
700
chenumsatz durch Vermietungen und Ei-
629 m² 635 m²
600 gennutzer in den ersten drei Monaten des
508 m²
500 478 m² neuen Jahres beläuft sich auf rund
400 44.300 m². Dies ist das niedrigste Quar-
300
talsergebnis seit Beginn unserer Datener-
200
fassung. Die bereits unterdurchschnittli-
Quelle: NAI apollo
100 44 m²
0
chen Jahresstarts 2020 und 2021 mit je-
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q1 2022 weils rund 90.000 m² sind jetzt nochmals
halbiert worden. In beiden Fällen standen
am Jahresende aber positive Umsatzer-
Flächenumsatz nach Flächengröße Q1 2021
gebnisse. 2021 endete sogar trotz des
25.000
Insgesamt: 44.300 m²
schlechten Jahresbeginns mit einem
8 Flächen
19.300 m² neuen Umsatzrekord. Mit der Coronapan-
20.000
demie bzw. den pandemiebedingten Ein-
15.000
13 Flächen
schränkungen ist die jetzige Entwicklung
12.200 m²
2 Flächen
nicht zu begründen. Deren Auswirkungen
10.000
7.200 m²
1 Fläche haben sich in der Vergangenheit in Gren-
5.600 m²
5.000 zen gehalten. Kurzzeitige Rückgänge bei
0 Flächen
den Marktaktivitäten sind zeitnah wieder
Quelle: NAI apollo
0 m²
0
≤ 1.500 1.501 - 3.000 3.001 - 5.000 5.001 - 10.000 > 10.000
aufgeholt worden. Momentan bestehen si-
cherlich zahlreiche Unsicherheitsfaktoren,
die vor allem aus dem Ukrainekrieg resul-
tieren. Größere negative Konsequenzen
Flächenumsatz nach Branchen Q1 2021
für den hiesigen Lager- und Logistikmarkt
10,1 % 7,9 % sind zu erwarten, wenn es in Folge der ak-
tuellen Entwicklung zu einem deutlicheren
Transport, Lager & Logistik
Wirtschaftsrückgang in Deutschland kom-
Handel 15,6 % men sollte.
Industrie & Gewerbe Im jetzigen Resultat spiegelt sich stattdes-
sen ein Problem des Marktes wider, auf
Sonstiges & k.A.
das bereits lange Zeit nahezu gebetsmüh-
lenartig hingewiesen wird. Als problema-
Quelle: NAI apollo
66,4 % tisch stellt sich im Rhein-Main-Gebiet das
Angebot dar. Beziehbare Flächen, die den
Nutzeransprüchen entsprechen, sind
Definition des Marktgebiets nicht mehr nur Mangelware, es fehlt an
diesen nahezu ganz. Die Unternehmen
zeigen sich mittlerweile sehr kompromiss-
Die NAI apollo group definiert als Lager- und Logistikflächenimmobili-
bereit, aber selbst in den mittleren und
enmarkt Frankfurt/Rhein-Main alle relevanten verfügbaren Lager-/Lo-
kleinen Flächenclustern sind die Engpässe
gistikflächen zwischen den Städten Butzbach im Norden und Worms
mittlerweile immens.
im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und der Stadt Aschaf-
fenburg im Osten. Fehlende Abschlüsse im Neubausegment
spiegeln sich deutlich in den unterschiedli-
Die Stadt Frankfurt am Main bildet den zentralen Punkt des beschrie-
chen Teilaspekten des Marktes wider.
benen Marktes.
Machte der Neubau im gesamten Vorjahr
noch einen Marktanteil von 42 % aus, fällt
dieser in den ersten drei Monaten gänzlich
aus.Marktdaten
Mietpreisentwicklung Frankfurt/Rhein-Main
Spitzenmiete Logistikflächen ≥ 5.000 m² (in Euro/m²) Vor allem großflächige Neubauprojekte
9,00
Spitzenmiete Lager-/Logistikflächen - einschließlich Gewerbeparks (in Euro/m²) haben im letzten Jahr auch zu hohen
8,00 Marktaktivitäten in den Randbereichen
7,00 des Marktgebietes geführt. Diese Bereiche
6,00
haben zwar weiterhin eine wichtige Rolle,
5,00
4,00
allerdings positioniert sich der traditionell
3,00 starke Süd-Osten mit 20.900 m² bzw.
2,00 über 47 % mit Abstand auf den ersten
1,00
Rang der umsatzstärksten Teilmärkte. Bei
Quelle: NAI apollo
0,00
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Q1 2022 Differenzierung nach Größenklassen wei-
sen die kleineren Flächencluster die größ-
ten Umsatzanteile auf. Dabei sticht das
Große aktuelle Projektentwicklungen Q1 2022 Segment „1.501 m² bis 3.000 m²“ heraus,
auf das mit über 19.000 m² nicht nur der
Langenselbold – 20.000 m²
größte Umsatzanteil entfällt, sondern in
Spekulative Entwicklung von ca. 20.000 m² Hallen- und 4.000 m² mögliche Bürofläche von
HubOne auf einem ca. 38.000 m² großen Grundstück direkt an der A45. Die Fertigstellung ist dem im Vorjahresvergleich als einziges
für das zweite Halbjahr 2023 vorgesehen.
Flächensegment Zugewinne verzeichnet
Raunheim/Kelsterbach – 28.000 m² werden konnten. Wichtigster Flächen-
Gemeinsames Projekt der Dietz AG und der Fraport AG auf dem letzten verfügbaren
Grundstück auf dem Mönchhof-Areal unweit des Frankfurter Flughafens mit zwei
nachfrager in den ersten drei Monaten des
Logistikgebäuden und insgesamt ca. 28.000 m² Logistikfläche. Voraussichtlich werden die Jahres ist der Handel, auf den rund
Flächen bereits vor Fertigstellung voll vermietet sein.
29.400 m² und damit rund 66 % der um-
Hanau – 28.000 m²
gesetzten Fläche entfällt. Mit deutlichem
Entwicklung des Gewerbe- und Logistikparks "Holzpark Hanau" von INBRIGHT an der B43a im
Quelle: NAI apollo
Stadtgebiet von Hanau, das bereits von AEW erworben wurde. Die Hallenflächen verteilen sich Abstand folgen Unternehmen aus Indust-
auf drei Gebäudekomplexe und umfassen insgesamt ca. 28.000 m². Die Fertigstellung ist für
Anfang 2023 vorgesehen.
rie und dem verarbeitenden Gewerbe mit
6.900 m² sowie die Transport-, Lager- und
Logistikdienstleister mit 3.500 m². Dies
Große fertiggestellte Projektentwicklungen Q1 2022 entspricht der Reihenfolge im ersten Quar-
Grolsheim – 24.000 m² tal 2021, alle Branchen konnten aber ihre
Vorjahresumsätze nicht wieder erreichen.
Fertigstellung einer rund 24.000 m² großen Logistikhalle im Industriegebiet Grolsheim. Es
handelt sich um die zweite Einheit (DC 2) von Prologis in diesem Gebiet. Der Marktausblick auf die kommenden
Hammersabch – 40.000 m² Monate steht in enger Verbindung zur Ent-
wicklung des Flächenangebots. Die ge-
Fertigstellung des dritten Bauabschnitt auf dem interkommunalen Gewerbegebiet Limes
(Hammersbach, Limeshain und Büdingen) durch die Dietz AG mit ca. 40.000 m² Mietfläche.
ringe Verfügbarkeit in mittlerweile allen Flä-
chengrößen wird sich kurzfristig nicht sig-
Kleinostheim - 62.000 m²
nifikant ändern, auch weil es an Grundstü-
Quelle: NAI apollo
Fertigstellung einer Logistikimmobilie mit rund 62.000 m² Lagerhalle, 5.000 m² Mezzanine- und
über 2.000 m² Büro- und Sozialfläche an der Bundesautobahn A45 durch die US-
cken fehlt, die hinsichtlich Lage, Größe
amerikanische Investment- und Entwicklungsgesellschaft Hillwood. und Genehmigungsfähigkeit für entspre-
chende Neubauvorhaben geeignet sind.
Nicht abzuschätzen ist die weitere Ent-
Ausblick nächste 12 Monate wicklung und die Folgen des Ukrainek-
riegs. Sollten weitere Sanktionen wie ein
Bestand Embargo für Energielieferungen beschlos-
sen werden, wäre die Logistik hiervon un-
Leerstand mittelbar betroffen. Langfristig ist ein Auf-
bau von neuen Produktionsstätten sowie
Umsatzleistung
zusätzlichen Lagerungsmöglichkeiten
prognostizierbar. Hieraus resultiert wiede-
Spitzenmiete
rum zusätzlicher Flächenbedarf, von dem
Quelle: NAI apollo
Durchschnittsmiete die Lager- und Logistikflächenmärkte pro-
fitieren sollten.Teilmärkte
Teilmärkte, Mietpreise und verfügbare Bestandsobjekte Q1 2022
Nord-Ost
4,00 – 5,40 €/m²
Nord-West
4,00 – 6,50 €/m²
Ost
Frankfurt 4,00 – 5,75 €/m²
4,30 – 7,60 €/m²
Wiesbaden/Mainz
4,00 – 6,25 €/m²
Süd-Ost
Süd-West 4,00 – 6,50 €/m²
4,00 – 6,90 €/m²Top 5 – Key Facts
Logistikhochburgen
Durchschnitts- und Spitzenmiete für Logistikflächen (≥ 5.000 m²) Q1 2022
Durchschnittsmiete in €/m² Spitzenmiete in €/m²
Berlin 5,50 6,50
Düsseldorf 5,10 6,30
Frankfurt/Rhein-Main 5,50 6,80
Quelle: NAI apollo
Hamburg 5,10 6,70
München 6,60 7,50
Spitzenrenditen Q1 2022
Spitzenrendite Spitzenrendite Spitzenrendite
Büro Einzelhandel Logistik
Berlin 2,40 % 2,90 % 3,00 %
Düsseldorf 2,80 % 3,25 % 3,10 %
Frankfurt a. M. 2,70 % 3,15 % 3,05 %
Hamburg 2,60 % 3,10 % 3,05 %
Quelle: NAI apollo
München 2,50 % 2,90 % 3,00 %
Gesamt Ø = 2,60 % Ø = 3,05 % Ø = 3,05 %
Frankfurt/Rhein-Main
Größte Umsätze Q1 2022
Objekt + Lage Mieter / Eigennutzer Nutzfläche in m²
Frankfurt am Main P&A Management ca. 5.600
Rodgau UNI ELEKTRO ca. 4.100
Reichelsheim Pegasus Spiele ca. 3.100
Quelle: NAI apollo
Rodgau Sogood International ca. 3.000
Rosbach PREMA-SERVICE ca. 2.800
Größte Investments Q1 2022
Objekt + Lage Käufer Nutzfläche in m²
Logistikimmobilie / Florstadt PGIM Real Estate ca. 35.000
Gefahrenstofflager / Wiesbaden Granite ca. 32.000
Gewerbepark "Holzpark Hanau" / Hanau AEW ca. 28.000
Quelle: NAI apollo
Gewerbepark / Dieburg Palmira Capital Partners ca. 11.300
Logistikneubau / Bingen am Rhein Deka ca. 11.000EIN PARTNER. ALLE LEISTUNGEN. ALLE ASSETKLASSEN.
BÜRO – EINZELHANDEL – LOGISTIK – WOHNEN
ASSET MANAGEMENT
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