2020 GEMEINSAM AUF DEM WEG! - HEIMBAU-BREISGAU.DE
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Gemeinsam
auf dem Weg!
Geschäftsbericht
2020
Heimbau Breisgau eG Geschäftsbericht 2020
Wir trauern um
31 Mitglieder unserer Genossenschaft,
die im Berichtsjahr verstorben sind.
Den Verstorbenen widmen wir
ein ehrendes Gedenken.
Inhalt
Vorwort 7
Verwaltungsorgane 8
Informationen auf einen Blick 10
Rechtliche Grundlagen 11
Lagebericht des Vorstands
Grundlagen der Genossenschaft
Geschäftsmodell 13
Ziele und Strategien 13
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche branchenbezogene Rahmenbedingungen 14
Geschäftsverlauf der Heimbau Breisgau eG
- Geschäftsverlauf 18
- Betriebliche Kennzahlen 24
Wirtschaftliche Lage
- Ertragslage 25
- Vermögenslage 26
- Investitionen 28
- Finanzlage 29
Prognosebericht 31
Wirtschaftsplan 2021 31
Chancen- und Risikobericht sowie Bericht
über die Verwendung von Finanzinstrumenten 33
Bericht des Aufsichtsrates 36
Bilanz 40
Gewinn- und Verlustrechnung 42
Anhang 43
Geschäftsbericht 2020 | Vorwort
Vorwort
Sehr geehrte Geschäftspartner, liebe Mitglieder und Mieter,
mit dem Geschäftsbericht 2020 blicken wir auf bei der Bestandspflege unserer Gebäude und
das 101. Gründungsjahr der Heimbau zurück. Wohnungen nach Kräften Rechnung getragen.
Dies ist für uns wiederum Anlass, Revue passie- Neben den notwendigen Investitionen in die In-
ren zu lassen und den Blick auf unser aktuelles standhaltung und Modernisierung unserer Ge-
Selbstverständnis als Wohnungsbaugenossen- bäude- und Wohnungsbestände wird die Heim-
schaft zu richten. bau auch zukünftig genossenschaftliche Miet-
2020 war ein Jahr mit außerordentlichen und wohnungen erstellen und damit einen Beitrag für
unerwarteten Herausforderungen. Das COVID- bezahlbares Wohnen in ihrem Geschäftsgebiet
19-Virus hat einen entscheidenden Einfluss auf leisten. Gutes Wohnen auf nachhaltiger wirt-
das Leben, Arbeiten und Wirtschaften im Be- schaftlicher Grundlage zu fairen Mietpreisen,
richtsjahr genommen, der zu deutlichen Ein- das ist der Kern unserer genossenschaftlichen
schränkungen, aber auch zu neuen Methoden Unternehmensstrategie. Leider wird dies durch
der Zusammenarbeit geführt hat. Themen wie stetig steigende Grundstücks- und Baupreise,
der Arbeits- und Gesundheitsschutz von Beleg- aber auch durch zunehmende bürokratische
schaft, beauftragten Handwerkern und Mietern Hemmnisse und rechtliche Anforderungen eher
gerieten noch intensiver als bisher in den Mittel- erschwert. Gleichwohl werden wir im Rahmen
punkt. Homeoffice, Webinare, digitale Bespre- des Möglichen alles dafür tun, um unsere
chungen und Online-Konferenzen nahmen brei- Genossenschaft 2021 wiederum verlässlich und
ten Raum ein und haben – zumindest vorüber- verantwortlich durch das erneut anspruchsvolle
gehend – Präsenzformaten den Rang abgelaufen. Jahr zu führen.
Einiges davon hat sich bewährt und wird nach
der Pandemie bleiben, auch um zeitliche und Herzlichen Dank für Ihre Verbundenheit und Ihr
wirtschaftliche Ressourcen zu schonen. Insbe- Vertrauen.
sondere das mobile Arbeiten hat stärker als bis-
her Eingang in unsere Arbeitswelt gefunden und
wird unterstützt durch schnelle Datenverbin- Martin Weiner Hugo
dungen, Cloud-Lösungen und digitale Plattfor-
men. Unabhängig davon wird künftig die Prä-
senz, Kommunikation und Zusammenarbeit der
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in der Ge-
schäftsstelle und deren Erreichbarkeit in der Ge-
schäftsstelle, in Wohnungen und auf Baustellen
für die Heimbau wichtig bleiben.
Der Heimbau geht es nicht um maximale Ge-
winne, sondern um solides und werteorientiertes
Wirtschaften. Von jeher hat sie sich der nach-
haltigen Wohnungsbewirtschaftung verschrie-
ben. Dem haben wir auch im Geschäftsjahr Hugo Ruppenthal Martin Weiner
2020, trotz der Pandemie, im Neubau und Vorstand geschäftsführender Vorstand
6 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 7
Die Verwaltungsorgane der Heimbau Breisgau eG
Vorstand hauptamtlich Martin Weiner, Geschäftsführer, Stellv. Schriftführerin Monika Holderied, Dipl.-Verwaltungswirtin
Dipl.-Verwaltungswirt
Markus Birmele, Sparkassen-Betriebswirt
nebenamtlich Hugo Ruppenthal, Sparkassen-Betriebswirt
Dr. Sandra Ehmann, Dipl.-Volkswirtin
Gerold Wißkirchen, Dipl.-Verwaltungswirt
Aufsichtsrat Vorsitzender Rüdiger Schirmeister, Rechtsanwalt
1. Stellv. Vorsitzender Stephan Konrad, Rechtsanwalt
Ausschüsse Bauausschuss Kurt Armbruster, Hansjörg Hetzel
2. Stellv. Vorsitzender Kurt Armbruster, Lehrer für Pflegeberufe i. R.
Personalausschuss Rüdiger Schirmeister, Stephan Konrad,
Schriftführer Hansjörg Hetzel, Bankkaufmann (vorberatend) Hansjörg Hetzel und Kurt Armbruster
Prüfungsausschuss Dr. Sandra Ehmann und Markus Birmele
8 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 9
Geschäftsbericht 2020 | Informationen auf einen Blick | Rechtliche Grundlagen
Informationen auf einen Blick Rechtliche Grundlagen
Im Berichtsjahr sind keine Änderungen bei den demie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrens-
Gründung 12. Mai 1919 rechtlichen Grundlagen der Genossenschaft recht vom 27.03.2020, § 3 Abs. 3 Gebrauch
eingetreten. Der Vorstand hat den Geschäfts- gemacht, wonach bei Genossenschaften abwei-
Eintragung im Genossenschafts- betrieb und alle wesentlichen Geschäftsvorfälle chend von § 48 Abs. 1 S. 1 GenG die Feststellung
register von Freiburg 22. Mai 1919 in 19 Sitzungen kontinuierlich beraten und die des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr
erforderlichen Entscheidungen getroffen. Trotz 2019 im Jahr 2020 auch durch den Aufsichtsrat
Register Nr. GnR 11 der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie erfolgen kann. Demgemäß hat der Aufsichtsrat
konnte der Vorstand seine Sitzungen in Präsenz in seiner (Präsenz-)Sitzung am 27.05.2020 den
Gesetzlicher Prüfungsverband Verband baden-württembergischer durchführen. Jahresabschluss 2019 (Bilanz zum 31. Dezem-
Wohnungs- und Immobilienunter- ber 2019 mit Gewinn- und Verlustrechnung und
nehmen e.V., Stuttgart
In sechs gemeinsamen Sitzungen haben Vorstand Anhang) unter teilweiser Ergebnisverwendung
und Aufsichtsrat die ihnen nach Gesetz und einstimmig festgestellt.
Satzung Die Mitgliederversammlung hat am 22. Oktober
Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen
2008 die Neufassung der Satzung beschlossen.
und die wesentlichen Geschäftsvorfälle und Die 98. Ordentliche Mitgliederversammlung
Diese wurde am 12. November 2008 in das Ge-
Sachverhalte umfassend behandelt und die fand aufgrund der konkreten Auswirkungen
nossenschaftsregister eingetragen. Die Mitglieder-
erforderlichen Beschlüsse gefasst. Eine Sitzung der COVID-19-Pandemie auf der Grundlage
versammlung beschloss ferner am 17. Juni 2009
des Aufsichtsrates fand pandemiebedingt im entsprechender sondergesetzlicher Regelun-
die Änderung der Satzung in § 1 (Firma, Sitz). Die gen am 09.12.2020 im schriftlichen Verfahren
schriftlichen Verfahren statt.
Änderung der Firma in Heimbau Breisgau eG mit statt. Dabei beschloss die Versammlung, den
unverändertem Sitz in Freiburg im Breisgau wurde
Die Vorstände, Herren Martin Weiner (haupt- Bilanzgewinn zum 31.12.2019 in Höhe von €
am 5. August 2009 in das Genossenschaftsregis-
amtlich) und Hugo Ruppenthal (nebenamt- E 251.852,04 zur Ausschüttung einer Dividen-
ter eingetragen.
lich), wurden vom Aufsichtsrat am 31.03.2020 de von 4 % auf die Geschäftsguthaben an die
jeweils einstimmig bis 2025 wiederbestellt. Mitglieder zu verwenden. Ferner wurde den
Geschäftsanteil 325,00 Euro Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichts-
Der Aufsichtsrat hat nach pflichtgemäßem rates durch die Mitgliederversammlung Ent-
Ermessen unter Berücksichtigung der konkre- lastung für das Geschäftsjahr 2019 erteilt.
ten Auswirkungen der COVID-19-Pandemie
31.12.2020 31.12.2019 31.12.2018
von der Möglichkeit in Art. 2 des Gesetzes zur
Mitgliederstand 4 354 4 307 3 883 Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pan-
Gezeichnete Geschäftsanteile 22 163 21 250 19 375
Bilanzsumme 72.413.433,00 E 71.831.706,00 E 71.072.385,20 E
Anlagevermögen 64.881.717,17 E 64.083.962,98 E 63.293.324,90 E
Geschäftsguthaben 7.310.289,20 E 7.007.030,80 E 6.420.661,54 E
Rücklagen 29.415.717,53 E 27.886.255,66 E 26.843.703,23 E
Rückstellungen 401.624,34 E 163.123,23 E 129.291,00 E
Erlöse aus Hausbewirtschaftung
(ohne Betriebskosten) 8.417.747,27 E 8.229.715,65 E 8.002.456,40 E
Jahresüberschuss 1.805.710,76 E 1.294.404,47 E 1.072.242,74 E
Bilanzgewinn 276.248,89 E 251.852,04 E 236.558,08 E
10 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 11
Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
LageBERICHT Grundlagen der Genossenschaft
Geschäftsmodell Ziele und Strategien
des Vorstands Die Heimbau Breisgau eG (im Folgenden Heim-
bau oder Genossenschaft) ist ein Wohnungs-
Zweck der Genossenschaft ist die Förderung
und Betreuung ihrer Mitglieder in der wohnli-
unternehmen in der Rechtsform einer eingetra- chen Versorgung. Ziel ist es, den Mitgliedern
der Heimbau Breisgau eG genen Genossenschaft. Die Genossenschaft hat
ihren Sitz in Freiburg im Breisgau. Ihr Kernge-
auch durch entsprechende Neubaumaßnah-
men ein gutes Wohnungsangebot zu ange-
schäftsfeld ist die Bewirtschaftung des eigenen messenen Preisen bereitzustellen. Um diesem ge-
Immobilienbestandes, der sich derzeit auf das nossenschaftlichen Förderauftrag langfristig
Einzugsgebiet der Stadt Freiburg sowie auf die nachkommen zu können, legt die Heimbau
Wohnungsbestände in den Landkreisen Breis- einen Schwerpunkt auf eine nachhaltige Wirt-
gau-Hochschwarzwald und Emmendingen be- schaftlichkeit. In diesem Zusammenhang in-
zieht. Die als weiteres Geschäftsfeld von der vestiert die Genossenschaft neben dem Neu-
Heimbau betriebene kaufmännische und tech- bau jährlich erhebliche Beträge in den Woh-
nische Betreuung von drei Eigentümergemein- nungsbestand unter Beobachtung des Mietni-
schaften im Rahmen der Wohnungseigen- veaus, insbesondere auch im Vergleich zum
tumsverwaltung wurde bis zum Ende des Ge- durchschnittlichen Mietniveau in Freiburg und
schäftsjahres 2020 fortgeführt. der Region.
8 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 13
Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
Wirtschaftsbericht
Gesamtwirtschaftliche branchenbezogene Rahmenbedingungen Der Wirtschaftseinbruch hat sich auch auf die sank die Zahl der Baugenehmigungen für Woh-
Beschäftigung ausgewirkt. Die Zahl der gemel- nungen von 33 408 (Januar bis Oktober 2019)
Die Anfang 2020 weltweit aufgetretene CO- Die Pandemie führte im 2. Quartal 2020 zu deten Arbeitslosen in Baden-Württemberg belief auf 31 468 im Vergleichszeitraum des Jahres
VID-19-Pandemie, verbunden mit Shutdowns einem historischen Rückgang des Bruttoin- sich im Dezember 2020 auf 264 521 Personen, 2020.
und dem Zusammenbruch von Lieferketten, hat landsprodukts von 9,8 %. Im 3. Quartal konn- während im Dezember 2019 nur 200 855 Per-
im 1. Halbjahr 2020 zu einem starken Wirt- te sich die deutsche Wirtschaft wieder spür- sonen arbeitslos gemeldet waren. Damit betrug Die Zahl der Einwohner Baden-Württembergs
schaftseinbruch geführt. Nachdem sich die bar erholen und um 8,5 % zulegen. Insge- die Arbeitslosenquote im Dezember 2020 in Ba- hat sich im 1. Halbjahr 2020 nur noch um etwa
Wirtschaft in Deutschland im zweiten Halbjahr samt brach das Bruttoinlandsprodukt 2020 den-Württemberg 4,2 % (Vorjahr: 3,2 %). Die Ar- 1600 auf 11 102 000 Personen erhöht. Damit
bis November wieder etwas erholt hatte, stiegen im Vergleich zum Vorjahr um 5,0 % ein. Trotz beitslosenquote in Gesamtdeutschland belief sich hat die Einwohnerzahl einen neuen Höchststand
die Infektionszahlen erneut an und es kam ab der nicht vorhersehbaren weiteren Entwicklung im Dezember 2020 auf 5,9 % (Vorjahr: 4,9 %). erreicht. Allerdings war das Plus im 1. Halbjahr
November 2020 zunächst in Teilbereichen zu der Coronapandemie wird für 2021 mit einer Zu Beginn des Shutdowns im März stieg die 2020 das geringste seit 2009. Damit setzte sich
einem neuen Shutdown, der dann im Dezember Erholung der Konjunktur gerechnet, da viele Kurzarbeit binnen kürzester Zeit stark an und der Trend aus den vergangenen Jahren zu rück-
ausgeweitet wurde. Hoffnungsvoll stimmt, dass Ausgaben aufgrund des Shutdowns aufgescho- erreichte dann im April einen Höchststand mit läufigen Einwohnerzuwächsen fort. Gewonnen
zum Jahresbeginn 2021 erste Impfstoffe verfüg- ben wurden. knapp 6 Millionen Personen. hat der ländliche Raum, die Kommunen in dün-
bar sind und damit ggf. die Pandemie im Laufe ner besiedelten Gebieten konnten im 1. Halbjahr
des Jahres 2021 überwunden werden kann. Zur Bekämpfung der wirtschaftlichen Auswir- 2020 ein Einwohnerplus von 6500 Personen er-
Bedenklich ist, dass Mutationen des Virus auf- kungen der Pandemie wurden von staatlicher zielen, in den Ballungsräumen ging dagegen die
tauchten, die deutlich ansteckender sind. Seite zahlreiche fiskalische Maßnahmen ergrif- Einwohnerzahl um 8900 zurück. Bis zum Jahr
fen, was zu einem Haushaltsdefizit von Bund, 2017 hatten sich die Ballungsräume dynami-
Ländern, Gemeinden und Sozialversicherungen scher als der ländliche Raum entwickelt.
von insgesamt 158,2 Milliarden Euro führte. So
Eckdaten zur Konjunkturentwicklung in Deutschland wurde der Regelumsatzsteuersatz befristet für Nach der Prognose des Statistischen Landes-
das 2. Halbjahr 2020 von 19 % auf 16 % ge- amtes Baden-Württemberg soll die Bevölkerung
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 senkt. Dies hat die Preise 2020 gedrückt. Nach bis zum Jahr 2030 auf 11,34 Millionen Personen
vorläufigen Daten des Statistischen Bundesamtes anwachsen (+2,4 %). Der Anteil der Personen,
Veränderung in % gegenüber dem Vorjahr
(reale Entwicklung) lag die Inflationsrate im Jahresdurchschnitt 2020 die älter als 65 Jahre sind, soll sich von 2,23
Reales Bruttoinlandsprodukt 1,5 2,2 2,6 1,3 0,6 -5,0 3,0 bei 0,5 % (2019: 1,4 %). Zur Preisdämpfung Millionen Personen im Jahr 2018 auf 2,75
Privater Konsum 1,9 2,4 1,5 1,5 1,6 -6,0 3,6 hat auch der Rückgang der Energiepreise bei- Millionen Personen 2030 erhöhen (+23,3 %).
Konsumausgaben des Staates 2,9 4,0 1,6 1,2 2,7 3,4 0,0 getragen. Diese verbilligten sich im Dezember Damit wird der Anteil dieser Altersgruppe an der
-1,4 3,8 0,8 2,6 3,8 1,5 1,3
2020 im Vergleich zum Vorjahresmonat um 6 %. Gesamtbevölkerung von derzeit 20 % bis 2030
Bauinvestitionen
Nach einer Pressemitteilung des Statistischen in Baden-Württemberg auf voraussichtlich 24 %
Wohnungsbauinvestitionen -0,7 5,0 0,6 3,0 4,0 2,1 1,5
Landesamtes Baden-Württemberg sanken die ansteigen.
Exporte 5,4 5,4 5,4 5,4 5,4 -9,9 7,6 Baupreise im 4. Quartal 2020 wegen der Um-
Arbeitsmarkt satzsteuersenkung gegenüber dem Vorjahres- Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfra-
Erwerbstätige in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 43 122 43 655 44 262 44 868 45 269 44 792 44 997 quartal um 0,5 %. Ohne die Senkung der Um- ge ist auch die Zahl der Haushalte. Nach den
Veränderung in % gegenüber Vorjahr 0,9 1,2 1,4 1,4 0,9 -1,1 0,5 satzsteuer wären die Baupreise rein rechnerisch Ergebnissen des Mikrozensus gab es in Baden-
Arbeitslose in Tsd. (Jahresdurchschnitt) 2 795 2 691 2 533 2 340 2 267 2 711 2 607 um 2,1 % gestiegen. Württemberg im Jahr 2017 fast 5,3 Millionen
... Arbeitslosenquote* 6,4 6,1 5,7 5,2 5,0 5,8 5,7 Privathaushalte. Nach der Vorausrechnung des
Trotz der Pandemie herrschten auch 2020 Statistischen Landesamtes Baden-Württemberg
Quelle: Statistisches Bundesamt, Fachserie 18, Reihe 1.1; 2020 erste vorläufige Ergebnisse; Bundesagentur für Arbeit, gute konjunkturelle Rahmenbedingungen für könnte die Zahl der Haushalte bis 2045 um
Arbeitslosigkeit im Zeitverlauf; Werte für 2021 Schätzung nach Instituten und Bundesregierung Ende 2020/Anfang 2021 den Bausektor (niedriges Zinsniveau, Zuzüge, annähernd 300 000 auf knapp 5,6 Millionen
* nationales Berechnungskonzept der Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslose bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen) Trend zu kleineren Haushaltsgrößen), dennoch ansteigen, erst danach wird ein leichter Rück-
14 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 15
Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
gang erwartet. Die Haushaltszahl im Jahr 2050 ken. So sollen z. B. in dem neuen Stadtteil Die- Mietspiegel 2021/2022
könnte dann immer noch um fast 290 000 hö- tenbach langfristig rd. 6900 Wohnungen ent- (Neuerstellung auf Basis der Datenerhebung und Auswertung)
her liegen als 2017. stehen. Allerdings wird es in Dietenbach nach
9,79 H/m2
Angaben der Projektgruppe der Stadt Freiburg
Seit Jahren wächst in Freiburg sowie in den noch bis 2024/25 mit dem Baubeginn der
Landkreisen Breisgau-Hochschwarzwald und ersten Wohngebäude dauern.
Emmendingen die Bevölkerungszahl. Im Jahr
2020 lebten über 231 000 Menschen in Frei- Gemäß dem neu erstellten qualifizierten Frei-
8,56 H/m2
burg. Im Landkreis Hochschwarzwald betrug burger Mietspiegel 2021/2022 stieg die mittle-
8,25 H/m2
die Einwohnerzahl im Berichtsjahr knapp über re monatliche Nettokaltmiete aller Wohnungen
265 000 und im Landkreis Emmendingen waren auf 9,79 E/m² Wohnfläche (2019/2020 lag
7,75 H/m2
es 166 780 Einwohner. dieser Wert bei 8,56 E/m² Wohnfläche). Auch
7,53 H/m2
bei den Grundstückspreisen waren in den ver-
7,29 H/m2
7,14 H/m2
Eine wachsende Bevölkerung und Kapitalanle- gangenen Jahren deutliche Preissteigerungen er-
6,91 H/m2
ger erzeugen auf dem Freiburger Wohnungs- kennbar. So wurden – ebenfalls nach Angabe der
markt und in der Region um Freiburg unverän- Stadt Freiburg – für mehrgeschossige Wohn- und
6,42 H/m2
6,41 H/m2
dert eine Wohnungsnachfrage, die durch das Geschäftsgebäude im Jahr 2020 durchschnitt-
6,25 H/m2
vorhandene Angebot nicht befriedigt werden lich ca. 1.660 E/m² Baulandfläche bezahlt.
kann. Insbesondere der Mangel an bezahlba-
rem Wohnraum ist eine der größten gesell- Es fehlen nach wie vor bezahlbare und für
schaftspolitischen Herausforderungen, denen Mietwohnungsneubau geeignete Baugrund-
sich Kommunen, Land und Bund derzeit stellen stücke. Hinzu kommt, dass Bauleitplan- und
müssen. Baugenehmigungsverfahren nach wie vor zu
lange dauern. Zudem sind die Kapazitäten der
Dem fehlenden Wohnraum und den damit ein- Baufirmen (und zwischenzeitlich auch die der
hergehenden Preissteigerungen will die Stadt Baumaterialien) derzeit nahezu ausgeschöpft.
Freiburg insbesondere durch Nachverdich-
tungen und neue Wohnquartiere entgegenwir-
Genehmigte Wohneinheiten in Freiburg von 2011 bis 2020
1650
1474
1302
1274
1254
1062
1032
843
650
Durchschnittliche
464
Nettokaltmiete in E/m2
Mietspiegel-Aus-
wertung im Jahr
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1999 2001 2003 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Quelle: Baurechtsamt Stadt Freiburg
Quelle: Stadt Freiburg
16 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 17
Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
Geschäftsverlauf der heimbau Breisgau EG
Geschäftsverlauf
Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus auf TE 1.929,7 (Vorjahr: TE 2.569,1) führte. ner Grundstücke in der Hindenburgstraße
(COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in So mussten pandemiebedingt die ursprünglich (Gesamtfläche ca. 2644 m²) wurde die Ent-
Deutschland hat die Pandemie seit Februar geplanten größeren Instandhaltungsmaßnah- wurfsplanung für den Bau von 2 Wohnge-
2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im men in der Hansjakobstr. 1/1a in Gundelfingen bäuden mit genossenschaftlichen Mietwoh-
sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt.(Außensanierung für geschätzt TE 250,0) und nungen, 1 Arztpraxis und betreuten Senio-
in der Hansjakobstr. 13 in Freiburg (Dachsa- renwohnungen mit Tiefgarage 2020 abge-
Von den Einschränkungen des Coronavirus nierung zu geschätzt TE 200,0) in das Jahr 2021 schlossen. Der Abschluss des notariellen
(COVID-19) war auch die Heimbau betroffen. verschoben werden. Kaufvertrags mit darauffolgendem Abriss der
So musste als Folge der Pandemie mit Blick abgängigen Bestandsgebäude war hingegen im
auf den fürsorglichen Gesundheitsschutz für Ungeachtet dessen war der Geschäftsverlauf der Berichtsjahr nicht mehr möglich, da die dort
Belegschaft und Mitglieder die Geschäftsstel- Heimbau 2020 trotz Pandemie positiv. u. a. seitens der Stadt noch öffentlich-rechtlich
le ab Mitte März 2020 für den laufenden untergebrachten Menschen pandemiebedingt
Publikumsverkehr geschlossen werden. Dies So konnte der Neubau eines Mehrfamilienhau- erst bis Mitte 2021 in ihre neue Unterkunft
führte wiederum dazu, dass der Zugang von ses mit 15 Mietwohnungen in der Blumen- umgesetzt werden können.
neuen Mitgliedern und die Zeichnung von str. 11 in Gundelfingen Ende Mai des Berichts-
Geschäftsanteilen nur sehr eingeschränkt jahres planmäßig fertiggestellt werden. Die Ge-
möglich waren. Auch die Durchführung von samtinvestitionen ohne Tilgungszuschuss lagen
Instandhaltungsmaßnahmen war pandemie- bei TE 3.899,4 (Kostenberechnung TE 4.000,0).
bedingt wegen der auch rechtlich vorgegebe- Alle 15 Neubauwohnungen konnten dabei zeit-
nen Kontaktminimierungen nur eingeschränkt nah vermietet werden (durchschnittliche Kalt-
möglich, was im Berichtsjahr zu einem Rück- miete: 9,50 E/m²). Freiburger Straße 3, Elzach
gang der Aufwendungen für Instandhaltung
Ferner konnte die Heimbau im Jahr 2020 den
Neubau von 12 genossenschaftlichen Mietwoh-
nungen in einem Mehrfamilienhaus mit Tiefga-
rage auf dem zentral gelegenen Grundstück
Freiburger Straße 3 in Elzach planmäßig fort-
führen.
Mit dem Neubau eines 6-Familienhauses als
Nachverdichtung auf dem genossenschaftseige-
nen Grundstück Hödlerstr. 47/47a in Waldkirch
wurde im September 2020 begonnen.
Auf der Basis der von der Stadt Waldkirch
und ihrem Eigenbetrieb Wohnungswirtschaft
Blumenstr. 11, Gundellfingen Blumenstr. 11, Gundellfingen vorliegenden Zusage zum Kauf verschiede- Hödlerstr. 47 a, Waldkirch
18 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 19Weil sich der Kauf eines weiteren Grundstücks Bei den Instandhaltungsmaßnahmen ist die
zum Bau von genossenschaftlichen Mietwoh- umfassende Sanierung der Mehrfamilienhäuser
nungen von der Gemeinde Winden im Elztal Am Bischofskreuz 21/23 in Freiburg in Höhe
(schriftliche Zusage zum Kauf des Grundstücks von TE 438,9 hervorzuheben (ursprüngliche
liegt der Heimbau vor) 2020 nicht mehr rea- Kostenschätzung TE 700,0). Bei diesen 1968
lisieren ließ (der Bebauungsplan hatte noch errichteten und 1995/96 bereits nach der da-
keine Rechtskraft und das Grundstück war noch maligen Wärmeschutzverordnung energetisch
zu vermessen), betrugen die Investitionen in modernisierten Gebäuden mit insgesamt 64
den Wohnungsneubau 2020 TE 2.740,0. Wohnungen erfolgte die Erneuerung des Fassa-
Am Bischofskreuz 21/23,
Freiburg
Neue Heizung Langemarckstr. 86-88a, Freiburg Badsanierung Händelstr. 4, Freiburg
denanstrichs inkl. Balkondecken und Balkon- Die Nachfrage nach Wohnungen der Heimbau
brüstungen, die Wartung der Fenster sowie der war im Berichtsjahr erneut sehr hoch. Vermie-
Rollläden, der Austausch der Wohnungsein- tungsschwierigkeiten bzw. strukturelle Leerstän-
gangstüren inkl. neuer Schließanlage, der Trep- de bestanden nicht. Im Jahr 2020 hat sich die
penhausanstrich inkl. Zargen und Treppenge- Mitgliederzahl (trotz überwiegend geschlossener
länder sowie die Erneuerung bzw. Umgestaltung Geschäftsstelle und Pandemie) von 4307 auf
der Außenanlage in Form von Landschafts- 4354 erhöht. Die Zahl der von den Mitgliedern
arbeiten. gezeichneten Geschäftsanteile ist von 21 250 auf
22 163 Anteile gestiegen.
Ferner wurden im Berichtsjahr im Rahmen von
Mieterwechseln Badsanierungen für TE 161,9
und Fassadensanierungen in der Rheinstr. 17/19,
Teningen in Höhe von TE 42,3 durchgeführt.
Neue Heizungen haben wir 2020 in verschie-
denen Gebäuden für rd. TE 118,9 eingebaut.
20 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 21Entwicklung Mitglieder/Geschäftsanteile 2000 bis 2020 22 163
Mitglieder
Geschäftsanteile
15 946
838
Mieteinheiten
in Freiburg
9336
4354
6255 3075
2483
1854
2000 2010 2015 2020
Insgesamt verwaltet die Genossenschaft zum tumsverwaltung bei drei Eigentümergemein-
31. Dezember 2020 einen eigenen Immobi- schaften mit 78 Wohnungen und 10 Gewerbe-
lienbestand von 1279 Wohnungen und 26 ge- einheiten betrieben. Mit Blick auf den dafür
werbliche Einheiten sowie 705 Tiefgaragen- hohen Personal- und Verwaltungsaufwand
stellplätze und Einzelgaragen. Mieterwechsel hat die Genossenschaft entschieden, sich
fanden im Berichtsjahr 51 (gegenüber 56 im ab 01.01.2021 nicht mehr als Verwalter der
Jahr 2019) statt. Eigentümergemeinschaften Ferdinand-Kopf-
Str. 14/16 sowie Feldbergstr. 24-24a-m, beide
Die Heimbau hat 2020 als fachkundige Dienst- Freiburg, zu bewerben.
leistung auch die kaufmännische und technische
Betreuung im Rahmen der Wohnungseigen-
22 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 23Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
Betriebliche Kennzahlen Wirtschaftliche Lage
Wesentliche finanzielle Leistungsindikatoren, die zur Steuerung des Unternehmens
Ertragslage
verwendet werden:
2020 2019
Die Ertragslage wird ohne Verrechnung des Verwaltungsaufwands auf die einzelnen Betriebsfunk-
tionen dargestellt. Die Ergebnisse der einzelnen Betriebsfunktionen ergeben sich dabei als Beitrag
Anzahl der eigenen Mieteinheiten (per 31.12.) 1305 1290
zur Deckung der Verwaltungskosten.
Wohn- und Nutzfläche (m2) (per 31.12.) 94 802 93 565
2020 2019 Veränderungen
Mieterwechsel 51 56
TE TE TE
Eigenkapital
Eigenkapitalquote = % 51,1 48,9 Hausbewirtschaftung 3.848,8 2.935,5 913,3
Bilanzsumme Betreuungstätigkeit 19,4 19,7 -0,3
Sollmieten Kapitaldienst 2,4 2,9 -0,5
Durchschnittliche Sollmiete/m2 p.m. = % 7,47 7,42 Summe Deckungsbeiträge 3.870,6 2.958,1 912,5
m2 Wohn- und Nutzfläche*12
Verwaltungsaufwand -1.580,7 -1.653,4 72,7
Leerstand von ME am 31.12. Betriebsergebnis 2.289,9 1.304,7 985,2
Leerstandsquote = % 1,0 0,9
Anzahl der Mieteinheiten Übrige Rechnung 104,9 280,9 -176,0
Jahresergebnis 2.394,8 1.585,6 809,2
Instandhaltungsaufwendungen
Instandhaltung/m p.a. =
2
% 20,35 27,46 Steuern vom Einkommen und Ertrag -589,1 -291,2 -297,9
m2 Wohn- und Nutzfläche
Jahresüberschuss 1.805,7 1.294,4 511,3
Personal- u. Sachaufwendungen
Verwaltungskosten/m2 p.a. = % 16,67 17,67
m2 Wohn- und Nutzfläche
Der Jahresüberschuss in Höhe von T€ 1.805,7 Der Überschuss aus dem Kapitaldienst ergibt
Zinsen für Dauerfinanz. + Erbbau steigt gegenüber 2019 um T€ 511,3. Die Zu- sich vor allem aus Zinserträgen für Bauspar-
Zinsquote = 8,1 9,4 nahme des Jahresüberschusses ist im Wesent- guthaben.
Sollmiete
lichen auf den höheren Deckungsbeitrag aus
Vermietbares Anlagevermögen der Hausbewirtschaftung (T€ 913,3) zurück- Das niedrigere Ergebnis des Verwaltungsauf-
Mietwert = 7,3 7,3 zuführen, dem das steigende Ergebnis aus wands resultiert insbesondere aus abnehmen-
Sollmiete abzgl. Erlösschmälerung
den Steuern vom Einkommen und Ertrag den sächlichen Verwaltungsaufwendungen des
(T€ 297,9) und der sinkende Deckungsbeitrag Betriebs und des Unternehmens (T€ 76,9).
aus der Übrigen Rechnung (T€ 176,0) gegen-
überstehen. Im Vergleich zum Vorjahr neh- Der Deckungsbeitrag der Übrigen Rechnung
Die Kennzahlen zeigen die gute Vermögens-, Zieles wider, den Mitgliedern qualitativ guten
men die Deckungsbeiträge aus dem operati- besteht hauptsächlich aus Erträgen aus Ver-
Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Wohnraum zu fairen Preisen zur Verfügung
ven Geschäft um T€ 912,5 und das Betriebs- sicherungsentschädigungen (T€ 90,3).
Die durchschnittliche Sollmiete in Verbindung zu stellen. Entwicklungsbeeinträchtigungen und
ergebnis um T€ 985,2 zu.
mit den Investitionen in Neubaumaßnahmen Bestandsgefährdungen sind nicht erkennbar.
Das höhere Ergebnis aus den Steuern vom
E
spiegelt die konsequente Verfolgung dieses
Der Deckungsbeitrag aus der Hausbewirt- Einkommen und Ertrag ergibt sich im Wesent-
schaftung nimmt um T€ 913,3 zu. Er erhöht lichen aus der zunehmenden Körperschaft-
sich insbesondere durch steigende Mieterlöse steuer (T€ 148,8) und der steigenden Gewer-
(T€ 188,1), niedrigere Zinsen für Dauerfinan- besteuer (T€ 141,0).
zierungsmittel (T€ 91,9) und abnehmende
Instandhaltungsaufwendungen (T€ 639,4).
Der Überschuss aus der Betreuungstätigkeit
betrifft im Wesentlichen Erlöse aus der Woh-
nungseigentumsverwaltung.
24 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 25Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
Vermögenslage
Die Vermögens- und Kapitalstruktur stellt sich wie folgt dar:
Bei der Vermögensstruktur liegt der Anteil des An- Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstitu-
lagevermögens an der Bilanzsumme bei 89,6 % ten verringern sich hauptsächlich durch plan-
2020 2019 Veränderungen (Vorjahr: 89,2 %). mäßige (TE 2.909,5) und außerplanmäßige
Tilgungen (TE 607,4), denen Zugänge durch
Das Anlagevermögen erhöht sich insbesondere Darlehensvalutierungen (TE 1.880,0) gegen-
TE % TE % TE
durch Investitionen für die in Anlagen im Bau be- überstehen.
VERMÖGENSSTRUKTUR
findlichen Neubaumaßnahmen Blumenstr. 11
Anlagevermögen
in Gundelfingen (TE 796,9), Freiburger Straße Die Vermögenslage der Genossenschaft ist
Immaterielle Vermögensgegenstände
und Sachanlagen 64.878,8 89,6 64.081,1 89,2 797,7 3 in Elzach (TE 1.357,2) und Hödlerstr. 47a in geordnet.
Finanzanlagen 2,9 0,0 2,9 0,0 0,0 Waldkirch (TE 383,0). Darüber hinaus steigt das
Umlaufvermögen Anlagevermögen durch Bauvorbereitungskosten
Unfertige Leistungen 2.138,4 3,0 2.135,3 3,0 3,1 für geplante Neubaumaßnahmen (TE 201,6) Entwicklung der Bilanzsumme und Eigenkapitalquote
Flüssige Mittel und Bausparguthaben 5.219,0 7,2 5.484,3 7,6 -265,3 sowie durch Investitionen in die Betriebs- und
Bilanzsumme
Übriges Umlaufvermögen 160,1 0,2 116,3 0,2 43,8 Geschäftsausstattung (TE 70,7). Vermindernd 72.413.433,00
Rechnungsabgrenzungsposten 14,2 0,0 11,8 0,0 2,4 wirken sich planmäßige Abschreibungen Eigenkapital
(TE 2.023,3) aus. Die Neubaumaßnahme 67.789.810,46
Bilanzsumme 72.413,4 100,0 71.831,7 100,0 581,7
Blumenstr. 11 in Gundelfingen (TE 3.899,4)
wurde nach Fertigstellung von Anlagen im Bau
62.139.354,43
K A P I T A L S T R U K T U R auf Grundstücke mit Wohnbauten umgebucht.
Eigenkapital Mit Beginn der Bebauung in der Hödlerstr. 47a
Geschäftsguthaben 7.310,3 10,1 7.007,0 9,8 303,3 in Waldkirch wurden die Planungskosten
Ergebnisrücklagen 29.415,7 40,6 27.886,3 38,8 1.529,4 (TE 94,8) von Bauvorbereitungskosten auf
52.262.273,85
Bilanzgewinn 276,2 0,4 251,9 0,3 24,3 Anlagen im Bau umgewidmet.
Fremdkapital
Die Unfertigen Leistungen betreffen noch nicht
Rückstellungen
abgerechnete Betriebs- und Heizkosten, denen
Steuerrückstellungen 298,0 0,4 66,9 0,1 231,1
unter den Erhaltenen Anzahlungen Voraus-
Sonstige Rückstellungen 103,7 0,2 96,2 0,2 7,5
zahlungen der Mieter gegenüberstehen.
Verbindlichkeiten
%
Verbindlichkeiten ggü. Kreditinstituten 31.820,2 43,9 33.457,2 46,6 -1.637,0
Bezüglich der Flüssigen Mittel und Bauspar-
Erhaltene Anzahlungen 2.445,2 3,4 2.392,8 3,3 52,4
guthaben wird auf die in der Analyse der
Übrige Verbindlichkeiten 734,2 1,0 664,1 0,9 70,1
Finanzlage dargestellte Kapitalflussrechnung
Rechnungsabgrenzungsposten 9,9 0,0 9,3 0,0 0,6
verwiesen.
Bilanzsumme 72.413,4 100,0 71.831,7 100,0 581,7
37.002.255,62
Bei der Kapitalstruktur erhöht sich das Eigen- 51,10 %
kapital aus dem erzielten Jahresüberschuss des
28.404.935,46
Geschäftsjahres unter Berücksichtigung der 41,90 %
erfolgten Dividendenausschüttung und der 19.354.129,38
Veränderung der Geschäftsguthaben. Die 31,15 %
Eigenkapitalquote erhöht sich auf 51,1 %
(Vorjahr 48,9 %). 5.569.925,99
10,66 %
2000 2010 2015 2020
26 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 27Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
Investitionen Finanzlage
Die Zahlungsströme des Geschäftsjahres 2020 werden anhand folgender komprimierter Kapital-
flussrechnung dargestellt:
Die Weiterentwicklung des Gebäude- und Woh- in der Stadt Freiburg sowie in den Landkreisen
nungsbestandes ist nach wie vor Kernauf- Breisgau-Hochschwarzwald und Emmendingen,
Kapitalflussrechnung
gabe der Heimbau. Um den Wohnungsbe- hoch ist. Dies führt zu der Erkenntnis, dass die
stand kontinuierlich an die Wohnbedürfnis- energetische Maximallösung, die unweigerlich 2020 2019 Veränderungen
se der Mieter anzupassen, um über Energie- zu vergleichsweisen hohen Mieten führen muss, TE TE TE
einsparungen die Wohnkosten zu senken und nicht für den gesamten Bestand zielführend sein
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 4.747,3 4.194,6 552,7
um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten, kann.
Cashflow aus Investitionstätigkeit -2.778,2 -2.543,8 -234,4
werden erhebliche Beträge in den Wohnungs-
bestand investiert. Investitionen erfolgen im Bei Entscheidungen über Investitionen werden Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -2.236,3 -1.421,9 -814,4
Rahmen von Neubauten, umfassenden Bestands- zukünftig stets auch die jeweils erwartbaren Zahlungswirksame Veränderungen
des Finanzmittelbestands -267,2 228,9 -496,1
sanierungen, Wohnungseinzelmodernisierungen Risiken, die aus den Auswirkungen der Corona-
und im Rahmen der laufenden Instandhaltung. pandemie resultieren, zu berücksichtigen sein. Finanzmittelbestand zum 01.01. 4.977,3 4.748,4 228,9
Bezüglich der Höhe der Investitionen wird auf Finanzmittelbestand zum 31.12. 4.710,1 4.977,3 -267,2
die Ausführungen zur Ertragslage, Vermögens- Die Investitionen werden sowohl mit Eigen- als
struktur und Kapitalflussrechnung verwiesen. auch Fremdkapital finanziert. Für den Fremd-
kapitalanteil werden langfristige Kapitalmarkt-
Bei der Investitionstätigkeit ist zu bedenken, darlehen in Anspruch genommen. Die Bausparguthaben in Höhe von TE 508,9 Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit
dass die Nachfrage nach bezahlbaren Miet- werden nicht in den Finanzmittelbestand ein- umfasst insbesondere Einzahlungen aus der
wohnungen in Freiburg und der Region, auch bezogen. Valutierung von Darlehen (TE 1.880,0) und
aus Geschäftsguthaben (TE 303,3), denen
Der Cashflow aus der laufenden Geschäfts- Auszahlungen für Tilgungen (TE 3.516,9),
tätigkeit reicht aus, um den planmäßigen Zinszahlungen (TE 653,0) sowie Dividenden
(TE 2.909,5) und außerplanmäßigen Kapital- (TE 251,9) gegenüberstehen.
dienst (TE 607,4) zu decken.
Am Bilanzstichtag bestehen freie Kreditlinien
Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit be- in Höhe von TE 7.131,3.
inhaltet im Wesentlichen Auszahlungen für
Investitionen in immaterielle Vermögensge- Die Zahlungsbereitschaft war im Berichtszeit-
genstände und in das Sachanlagevermögen raum jederzeit gegeben. Die Finanzlage der
(TE 2.780,9). Genossenschaft ist geordnet.
E
28 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 29Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
242
Mieteinheiten
Prognosebericht
in Waldkirch
Das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland ist zwar Die wirtschaftliche Lage der Heimbau war im Be-
pandemiebedingt im 1. Quartal 2021 gegenüber richtsjahr trotz der pandemiebedingten Einschrän-
Oktober bis Dezember 2020 um 1,8 % gesunken. kungen gut. Aufgrund der noch andauernden Co-
Die Stimmung der deutschen Wirtschaft hat sich ronapandemie können vom Vorstand für 2021
laut Ifo-Institut im Mai 2021 aber deutlich verbes- Beeinträchtigungen im Hinblick auf die Er-
sert. Nach Auffassung der Deutschen Bundesbank trags-, Finanz- und Vermögenslage nicht aus-
besteht die Aussicht, dass die Wirtschaft im Som- geschlossen werden. Nach derzeitigem Stand
mer d. J. wieder zulegen könne. Die Bundesregie- geht der Vorstand aber davon aus, dass die
rung rechnet derzeit für 2022 mit einer Rückkehr Herausforderungen durch die Genossenschaft
der Wirtschaft zum Vorkrisenniveau. bewältigt werden können.
E
Wirtschaftsplan 2021
Erträge EURO EURO
TE TE
Hausbewirtschaftung 10.801,2
Betreuungstätigkeit 2,5
Sonstige Erträge 145,6
Zinserträge 2,8
10.952,1
Aufwendungen
Aufwendungen für bezogene
Lieferungen und Leistungen 2.271,5
Instandhaltung 2.500,0
Personalaufwand 1.312,2
Abschreibungen 2.130,6
Sächlicher Verwaltungsaufwand 339,4
Kapitalkosten 569,4
Steuern 412,6
9.535,7
Überschuss 1.416,4
Neubau: 4.610.000,00 E
Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 31Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
Der Jahresüberschuss 2021 wird gemäß Wirt- mit voraussichtlichen Investitionen in Höhe von Chancen- und Risikobericht sowie Bericht über
schaftsplan auf ca. TE 1.416,4 prognostiziert. Die TE 1.700,0 ist für Februar/März 2022 geplant.
Aufwendungen für Instandhaltung sind mit TE€ die Verwendung von Finanzinstrumenten
2.500,0 veranschlagt. Es wird im vermieteten Be- Für den bereits eingereichten Bauantrag für die
stand auch 2021 mit Blick auf den Zweck der Ge- Hindenburgstr. 6-12 in Waldkirch, den Grund-
Zwar scheint in Deutschland die dritte Welle anhaltenden Überschreitung der Nachfrage nach
nossenschaft (§ 2 Abs. 1 der Satzung) pandemie- erwerb, den Abriss und für die Werkplanung er-
der COVID-19-Pandemie zum Zeitpunkt der Wohnraum gegenüber dem Angebot. Durch die
bedingt keine Erhöhungen der Kaltmieten geben. warten wir in 2021 Ausgaben in Höhe von bis zu
Erstellung dieses Berichts u. a. durch die im Wahrung der Neubautätigkeit und die Erhal-
Ab 2022 werden aber mit Blick auf die Sicherung TE 2.000,0.
Infektionsschutzgesetz des Bundes und ergän- tung eines zeitgemäßen Wohnungsbestandes
der nachhaltigen Investitionskraft der Heimbau
zend in der Corona-Verordnung des Landes durch Instandhaltung und Modernisierung wird
(angesichts stetig steigender Bau-, Material- und Für Grunderwerb, Bauantrag und Werkplanung
Baden-Württemberg ergriffenen Maßnahmen die nachhaltige Entwicklung des Unternehmens
sonstigen Kosten) maßvolle Mietanpassungen des Baugrundstücks in Winden i. E. gehen wir in
sowie durch die zunehmenden Impferfolge im langfristig gesichert.
nötig sein. Von erhöhten Erlösschmälerungen auf- 2021 von Ausgaben in Höhe von bis zu TE 650,0
Wesentlichen eingedämmt, überwunden ist die
grund der Pandemie gehen wir nach den Erfah- aus.
Ausbreitung des Coronavirus aber nicht. Die seit Jahren gute Entwicklung unserer Ge-
rungen des Vorjahres für 2021 nicht aus.
nossenschaft wird durch langjährige Geschäfts-
Im Rahmen des Instandhaltungsplans 2021 haben
Die Ausbreitung des Coronavirus hat auch für beziehungen zu Banken, Planern und Fachpla-
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung wir u. a. die Außensanierung der Mehrfamilien-
die Heimbau ökonomische Auswirkungen, die nern, Bauhandwerkern sowie zu kommunalen
für 2021 werden mit TE 10.701,2 prognostiziert häuser in der Boelckestr. 15/17 in Freiburg (Kos-
mit Risiken für die künftige Entwicklung der und regionalen Behörden unterstützt. Mitglieder,
und liegen damit insbesondere durch die erstma- tenschätzung TE 400,0) und die Außensanierung
Genossenschaft verbunden sind. Zu nennen Mieter, Eigentümer und Interessenten schätzen
Freiburger Straße 3, Elzach lig ganzjährige Vermietung der 15 Wohnungen in der Mehrfamilienhäuser Hansjakobstr. 1/1a in
sind Risiken aus längeren Leerstandszeiten, die die Heimbau als seriösen, zuverlässigen Partner.
der Blumenstr. 11 in Gundelfingen und durch die Gundelfingen (geschätzte Kosten rd. TE 250,0)
sich aus einer verzögerten Durchführung von Dies sehen wir als Chance der Heimbau, die ne-
erstmalige Vermietung der Wohnungen beim Neu- geplant.
Instandhaltungsmaßnahmen z. B. bei Mieter- gativen Auswirkungen und Risiken, die auch aus
bau in Elzach ab Mitte 2021 sowie aufgrund von
wechseln ergeben können. Größere Sanierungs- der Pandemie resultieren, zu begrenzen.
Mietanpassungen bei Mieterwechseln höher als Die Stadt Freiburg hat im Juli 2020 eine soziale Er-
und Modernisierungsmaßnahmen an Gebäuden
2020. Bei der Fluktuation wird 2021 ein niedriger haltungssatzung für den Stadtteil Stühlinger erlas-
und Neubauprojekten sind pandemiebedingt Auch in Freiburg und der Region Breisgau wird
Wert, auf ähnlichem Niveau wie in den Vorjahren, sen, von der auch die Gebäude und Wohnungen
verbunden mit dem Risiko längerer Bauzeiten die Pandemie im Jahr 2021 und zeitlich auch
erwartet. in den Mehrfamilienhäusern der Heimbau in der
mit der Folge von Kostensteigerungen und darüber hinaus zu sozialen und wirtschaftlichen
Breisacher Straße 28-32, im Gärtnerweg 1/3 so-
der Verzögerung von Fertigstellungen und ge- Beeinträchtigungen führen, deren Dauer und
Auf der Basis der im Mai d. J. aktualisierten per- wie in der Hugstetter Straße 38/40 und Hugstetter
planten Mieteinnahmen. Intensität derzeit schwierig zuverlässig einzu-
spektivischen Neubauplanung der Heimbau, die Straße 15/17 betroffen sind. Nach dieser Satzung
schätzen sind. Zum Abschlussstichtag lagen un-
auch den Grunderwerb enthält, sind 2021 ca. unterliegen grundsätzlich eine Vielzahl von bau-
Gestörte Lieferketten führen zu Engpässen bei geachtet dessen keine bestandsgefährdenden
TE 4.610,0 Investitionen in den Wohnungsneu- lichen Maßnahmen, auch kleinere Instandhaltun-
Baumaterialien wie Holz, Stahl sowie Dämm- oder entwicklungsbeeinträchtigenden Sachver-
bau geplant. gen und Modernisierungen, einem Genehmigungs-
und Kunststoffen. Diese Entwicklung treibt halte bei der Heimbau vor. Zahlungsschwie-
vorbehalt durch die Stadt Freiburg. Vorstand und
in der Folge die Materialpreise nach oben, was rigkeiten, Vermögensverluste oder erhebliche Be-
Das Neubauvorhaben in der Freiburger Straße 3 in Aufsichtsrat haben nach rechtlicher Beratung
wiederum zu Baukostensteigerungen und zeit- einträchtigungen des Geschäftsmodells der Heim-
Elzach ist Ende Mai 2021 abgeschlossen. Die Inve- durch eine Kanzlei für Verwaltungsrecht entschie-
lichen Verzögerungen bei Instandhaltungs- und bau können durch den Vorstand zum Ab-
stitionen hierfür werden inklusive Grundstück, wie den, die Einbeziehung der genossenschaftlichen
Baumaßnahmen, auch bei der Heimbau, füh- schlussstichtag nicht festgestellt werden. Die
vorgesehen, bei rd. TE 3.200,0 liegen. Die durch- Mietwohnungsbestände der Heimbau in diese so-
ren kann. Unternehmensfortführung erfolgt auf soli-
schnittliche Kaltmiete der 12 Wohnungen liegt bei ziale Erhaltungssatzung durch den Verwaltungsge-
der wirtschaftlicher Basis. Um sich gegen typi-
9,71E/m². 11 Wohnungen waren zum Zeitpunkt richtshof Baden-Württemberg rechtlich überprü-
Die Mitgliederförderung und insbesondere die sche Risiken im Zusammenhang mit der Be-
der Erstellung des Berichts bereits vergeben. fen zu lassen.
Bereitstellung von angemessenem und zukunfts- wirtschaftung von Immobilienbeständen bzw.
fähigem Wohnraum ist und bleibt unabhängig den Betrieb eines Unternehmens abzusichern,
Im September 2020 wurde mit dem Neubau eines Auf Basis der Unternehmensplanung und der
von den weiterhin gegebenen Auswirkungen der hat die Genossenschaft in üblichem Rahmen
Mehrfamilienhauses als Nachverdichtung mit dargestellten Entwicklung der allgemeinen Wirt-
Pandemie das Kerngeschäft der Heimbau. Für Versicherungen abgeschlossen. Außerdem ist ein
6 Wohnungen auf dem genossenschaftseigenen schaftslage erwartet die Heimbau für 2021 und
eine Wohnungsbaugenossenschaft in Freiburg Risikomanagementsystem zur frühzeitigen Er-
Grundstück Hödlerstr. 47/47a in Waldkirch be- auch für die kommenden Geschäftsjahre grund-
und der Region Breisgau liegen Chancen in der kennung von Risiken eingerichtet.
Hödlerstr. 47 a, Waldkirch gonnen. Die Fertigstellung dieser Maßnahme sätzlich einen guten Geschäftsverlauf.
32 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 33Geschäftsbericht 2020 | Lagebericht des Vorstands
BERICHT des
Die Grundeinstellung der Geschäftsleitung beim
Einsatz von Finanzinstrumenten kann als konser-
Den Wohnungsbestand hat die Heimbau ge-
sichtet und systematisch auf Instandhaltungs-
Aufsichtsrates
vativ bezeichnet werden. Im Wesentlichen liegen bedarf hin untersucht. Die Einnahmen aus dem
bei der Heimbau Finanzinstrumente in Form von
langfristigen Darlehensverbindlichkeiten gegen-
Wohnungsbestand, die vorhandenen liquiden
Mittel sowie die derzeit nicht in Anspruch genom-
der Heimbau Breisgau eG
über Banken vor. Derivative Finanzinstrumente menen Kreditlinien und Beleihungsreserven
werden nicht verwendet. Wesentliche Risiken in minimieren das Risiko, dass die Genossenschaft
Zusammenhang mit den vorhandenen Finanzin- Verpflichtungen aus Finanzinstrumenten nicht
strumenten bestehen nicht. So ist das aktuel- erfüllen kann. Mittels eines konsequenten Mahn-
le Zinsumfeld trotz sich andeutender maßvol- wesens, das auch mit Blick auf die erwartba-
ler Zinserhöhungen für Baukredite nach wie ren Auswirkungen der Pandemie unter Be-
vor eine Chance, günstige Kreditmittel aufzu- rücksichtigung der Empfehlungen der woh-
nehmen bzw. bei Ende der Zinsbindungsfrist nungswirtschaftlichen Verbände weiter ver-
günstige Anschlussfinanzierungen zu verein- feinert wurde, wird die Besorgnis des finanzi-
baren. Von einem deutlichen Anstieg der Zin- ellen Verlusts aus Forderungen minimiert.
sen in 2021, der bei Neu- und Refinanzierun-
gen zu Zinsmehraufwendungen führen wür- Aufgrund der geordneten Vermögenslage und
de, geht die Geschäftsleitung nicht aus. Bei unserer Marktkenntnisse gehen wir davon aus,
den Darlehenslaufzeiten wird auf eine brei- auch künftig die Chancen für die Mitglieder
te Streuung geachtet, um Risiken im Zusam- konsequent nutzen zu können. Da wir dabei die
menhang mit Anschlussfinanzierungen zu ver- dargelegten wirtschaftlichen Risiken im Blick
meiden. haben, sind wir grundsätzlich zuversichtlich,
dass es uns, wie in den Vorjahren, gelingt, die
Aufgrund der guten Liquiditätslage des Unter- gesteckten Ziele nach und nach zu erreichen.
nehmens wird es in 2021 in vertretbarem Um-
fang zur Zahlung von Verwahrentgelten an Auf Basis der Unternehmensplanungen beste-
Banken durch die Heimbau kommen. hen für die Genossenschaft – auch bezogen
auf eine mögliche Beeinträchtigung der Ertrags-,
Bei den Neubauvorhaben zur Vergrößerung Finanz- und Vermögenslage durch die Corona-
ihres Bestandsportfolios sieht sich die Heim- pandemie – insgesamt keine steuerbaren Risiken,
bau grundsätzlich, aktuell auch pandemiebe- die den Bestand gefährden.
dingt, mit steigenden Grundstücks- und Bau-
kosten sowie längeren Bauzeiten konfrontiert.
Zur Vermeidung von Risiken, die zur Unwirt-
schaftlichkeit einer Neubaumaßnahme füh- Freiburg i. Br., 26. Mai 2021
ren können, werden jeweils mehrere Angebote
bei der Auftragsvergabe eingeholt. Zudem Der Vorstand
erfolgt ein laufendes Baukostencontrolling
und es werden vom beauftragten Architekten
regelmäßig Gesamtkostenkalkulationen der
Neubaumaßnahmen angefordert. Weiner Ruppenthal
34 Geschäftsbericht 2020 Geschäftsbericht 2020 35Geschäftsbericht 2020 | Bericht des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates
Das Geschäftsjahr 2020 war auch bei der Heim- rensrecht vom 27.03.2020 zur Anwendung kam, Rahmen der gemeinsamen Sitzungen von Vor- Vorstands nach Rücksprache mit dem Verband
bau Breisgau eG geprägt von den Auswirkungen wonach Mitglieder des Aufsichtsrates einer Ge- stand und Aufsichtsrat beraten, fortgeführt und baden-württembergischer Wohnungs- und Immo-
der COVID-19-Pandemie, dennoch stand die Schaf- nossenschaft auch nach Ablauf ihrer Amtszeit bis weiterentwickelt. bilienunternehmen e.V. entschieden, auch in
fung und der Erhalt genossenschaftlichen Wohn- zur Bestellung eines Nachfolgers im Amt bleiben. diesem Jahr von der Möglichkeit in Art. 2
Der Aufsichtsrat stellt fest, dass die wirtschaftli- des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der
raums im Mittelpunkt der Tätigkeit der Genossen- Dies betraf im konkreten Fall die Aufsichtsrats-
chen Verhältnisse der Genossenschaft geordnet COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und
schaft. mitglieder Frau Dr. Sandra Ehmann, Herrn Kurt
und klar strukturiert sind. Die Stabilität der Strafverfahrensrecht vom 27.03.2020, § 3 Abs. 3
Armbruster und Herrn Markus Birmele. Diese Auf-
Das Zusammenspiel der Organe sowie der lösungs- Genossenschaft beruht auf einer starken Solidar- Gebrauch zu machen, wonach bei Genossen-
sichtsratswahlen, die eigentlich 2020 durchge-
orientierte Ansatz der Unternehmensführung gemeinschaft und einer soliden betriebswirt- schaften abweichend von § 48 Abs. 1 Satz 1 GenG
führt worden wären, stehen nun in der Mitglieder-
haben dafür gesorgt, dass auch das abgelaufene schaftlichen Basis. Mittelfristige Wirtschaftspläne die Feststellung des Jahresabschlusses für das
versammlung 2021 in einem separaten Tagesord-
Geschäftsjahr mit einem positiven Jahresergebnis wurden in Abstimmung auf das Neubau- und Geschäftsjahr 2020 im Jahr 2021 auch durch den
nungspunkt an. Im Fall von Frau Dr. Ehmann und
abgeschlossen werden konnte. Modernisierungsprogramm ausgearbeitet und Aufsichtsrat erfolgen kann. Diese gesetzliche Re-
Herrn Birmele ist eine Wiederwahl zulässig. Herr
stellen weiterhin die Grundlage der Beratung gelung wurde durch Verordnung des Bundes-
Nach Gesetz und Satzung überwachte der Auf- Armbruster scheidet hingegen mit Ablauf der Mit-
und Bewertung zur wirtschaftlichen Lage des Un- ministeriums für Justiz und Verbraucherschutz
sichtsrat den Vorstand in seiner Geschäftsführung. gliederversammlung satzungsgemäß altersbedingt
ternehmens dar. Das Risikomanagementsystem vom 20.10.2020 bis 31.12.2021 verlängert.
Der Aufsichtsrat wurde im Geschäftsjahr 2020 in aus dem Aufsichtsrat aus.
und das Interne Kontrollsystem entsprechen
sechs gemeinsamen Sitzungen von Vorstand und Mit Ablauf der diesjährigen Mitgliederversamm- nach den Feststellungen des Aufsichtsrates den Das Geschäftsjahr schließt mit einem Jahres-
Aufsichtsrat über alle wichtigen Geschäftsvorfälle lung scheiden zudem wegen Ablaufs der betrieblichen Erfordernissen der Heimbau in überschuss von 1.805.710,76 € ab. Der Jah-
unterrichtet. Eine Sitzung des Aufsichtsrates fand Amtszeit von drei Jahren satzungsgemäß die vollem Umfang und sind angemessen. Die Ge- resabschluss wurde auf Empfehlung des Vor-
pandemiebedingt im schriftlichen Verfahren statt. Herren Hansjörg Hetzel, Stephan Konrad und schäftsführung des Vorstands ist nach den stands durch Beschluss des Aufsichtsrates unter
Bei dieser schriftlichen Beschlussfassung am Gerold Wißkirchen aus dem Aufsichtsrat aus. Feststellungen des Aufsichtsrates ordnungsge- teilweiser Verwendung des Jahresergebnisses fest-
31.03.2020 wurden die beiden Vorstände Herr Diese Wahlen werden ebenfalls in der für den mäß. gestellt. In die Rücklagen werden demnach aus
Martin Weiner und Herr Hugo Ruppenthal jeweils 22.09.2021 vorgesehenen Mitgliederversammlung dem Jahresergebnis für 2020 1.529.461,87 €
einstimmig für weitere fünf Jahre bis 2025 wieder- Die laufenden Zahlungsverpflichtungen der Ge- zugewiesen. Der Mitgliederversammlung wird vor-
erfolgen. Eine Wiederwahl der Herren Hetzel,
bestellt. nossenschaft und die Bezahlung der Rechnungen geschlagen, den sich ergebenden Bilanzgewinn
Konrad und Wißkirchen ist zulässig.
konnten in allen Fällen pünktlich eingehalten wer- in Höhe von 276.248,89 € zur Ausschüttung einer
Die Mitgliederversammlung der Heimbau fand Der Bauausschuss führte im Berichtsjahr eine den. Die Finanzierung der durchgeführten bau- Dividende von 4 % an die Mitglieder zu verwenden.
unter Berücksichtigung der konkreten Auswirkun- Bau- und Wohnungsbegehung durch. Er wirk- lichen Maßnahmen war jederzeit gesichert.
gen der COVID-19-Pandemie am 09.12.2020 te zudem beratend beim fertiggestellten Neu- Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand verlief
im Wege des schriftlichen Verfahrens statt. Die bauvorhaben Blumenstraße 11 in Gundelfingen Die gesetzliche Prüfung der Heimbau für das stets durchweg positiv. Für den Einsatz und die
Mitgliederversammlung beschloss mit großer Mehr- und bei der Fortführung des Neubaus Frei- Geschäftsjahr 2019 führte der Verband baden- Leistung im abgelaufenen Geschäftsjahr spricht
heit, den Bilanzgewinn zum 31.12.2019 in Höhe burger Straße 3 in Elzach mit. Der Prüfungs- württembergischer Wohnungs- und Immobilien- der Aufsichtsrat seinen Dank an den Vorstand
von 251.852,04 E zur Ausschüttung einer Divi- ausschuss führte im Berichtsjahr zwei Kas- unternehmen e.V. in der Zeit vom 2. bis 13. No- sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern
dende von 4 % auf die Geschäftsguthaben an die sen- und Buchführungsprüfungen durch, da- vember 2020 durch. Die Prüfungshandlungen aus.
Mitglieder zu verwenden. Die Auszahlung an die runter auch eine Prüfung der Bilanz und von haben ergeben, dass Vorstand und Aufsichtsrat
Mitglieder erfolgte am 17.12.2020. Ferner erteilteVergaben. Es gab dabei keine Beanstandungen. ihren gesetzlichen und satzungsmäßigen Ver- Freiburg i. Br., 26. Mai 2021
die Mitgliederversammlung dem Vorstand und Der Personalausschuss tagte einmal, er bereitete pflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen
sind. Es gab keinerlei Beanstandungen. Der Aufsichtsrat
dem Aufsichtsrat mit jeweils großer Mehrheit Ent- insbesondere die Wiederbestellung der Vorstände
lastung für das Geschäftsjahr 2019. vor. Über die Ergebnisse der Ausschusssitzungen
Der Aufsichtsrat erklärt sich mit dem Jahres-
wurde der gesamte Aufsichtsrat jeweils ausführ-
Wahlen zum Aufsichtsrat fanden in dieser Mit- abschluss 2020 und den Ausführungen des
lich unterrichtet.
gliederversammlung im schriftlichen Verfahren Vorstands im Geschäftsbericht einverstanden. Schirmeister
nicht statt, so dass § 3 Abs. 5 S. 1 des Gesetzes Die strategische Ausrichtung und Entwicklung Er hat nach pflichtgemäßem Ermessen unter - Vorsitzender –
zur Abmilderung der Folgen der COVID-19- der Genossenschaft sowie die wesentlichen Berücksichtigung der konkreten Auswirkungen
Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfah- Grundsätze der Geschäftspolitik wurden im der COVID-19-Pandemie auf Empfehlung des
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