2020 UNSERER ZUKUNFT VERPFLICHTET - Kleefeld Buchholz
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UNSERER
ZUKUNFT
VERPFLICHTET
GESCHÄFTSBERICHT
2020
WOHNUNGSG ENOSSENSC HA F T K LEEFELD-BU C HHOLZ E G, HA N N OV E R
02
46
I M P R E S S U M
HERAUSGEBER GRÜNDUNG KOORDINATION
DER GENOSSENSCHAFT
Wohnungsgenossenschaft Kleefeld-Buchholz eG S. Dannenberg, Wohnungsgenossenschaft
Berckhusenstraße 16 18.03.1894 Kleefeld-Buchholz eG
30625 Hannover
Telefon 05 11 / 5 30 02-0 EINTRAG IN DAS KONZEPTION UND LAYOUT
Telefax 05 11 / 53 70 70 GENOSSENSCHAFTSREGISTER
www.polkehn-design.de, Hameln
Postfach 61 02 20 Hannover GnR 202
30602 Hannover
BILDNACHWEIS
info@kleefeldbuchholz.de GERICHTSSTAND
www.kleefeldbuchholz.de Wohnungsgenossenschaft
Hannover Kleefeld-Buchholz eG
Hans & Jung GbR
PRÜFUNGSVERBAND Carolin Ubl
Daniel Junker
DHV – Genossenschaftlicher Begehungen.de
Prüfungsverband für Dienstleistungen, Homebase2
Immobilien und Handel e.V. Maike Helbig Photographie
Stock.adobe.com
VERANTWORTLICH © Monika Hunácková, © ~ Bitter ~
FÜR DEN INHALT © WaD, © EH, © scusi, © Beboy
Vorstand, Wohnungsgenossenschaft
Kleefeld-Buchholz eG
03
46
I N H A L T
DIE ORGANE DER GENOSSENSCHAFT
4 ⇢ Vertreterinnen und Vertreter der Genossenschaft
5 ⇢ Vorstand
5 ⇢ Aufsichtsrat
LAGEBERICHT
6 ⇢ Grundlagen des Unternehmens
6 ⇢ Wirtschaftslage
8 ⇢ Wohn- und Immobilienmarkt Stadt Hannover und Umland Hannover
10 ⇢ Die Genossenschaft
10 ⇢ Geschäftsergebnis
11 ⇢ Vermietung
11 ⇢ Betriebskosten
12 ⇢ Neubauprojekte
15 ⇢ Bestandspflege und Modernisierung
19 ⇢ Mitgliederentwicklung und -kontakte
19 ⇢ Personal
WIRTSCHAFTLICHE LAGE
20 ⇢ Vermögenslage und Kapitalstruktur
20 ⇢ Finanzlage
21 ⇢ Ertragslage
PROGNOSE-, CHANCEN- UND RISIKOBERICHT
22 ⇢ Prognose-, Chancen- und Risikobericht
JAHRESABSCHLUSS FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020
28 ⇢ Bilanz zum 31. Dezember 2020
30 ⇢ Gewinn- und Verlustrechnung 2020
ANHANG
32⇢ A. Allgemeine Angaben
32⇢ B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
34 ⇢ C. Erläuterungen zur Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung
34 ⇢ I. Bilanz
34 ⇢ Verbindlichkeitenspiegel
36 ⇢ II. Gewinn- und Verlustrechnung
36 ⇢ D. Sonstige Angaben
38 ⇢ Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
42 ⇢ Bericht des Aufsichtsrates der Wohnungsgenossenschaft
Kleefeld-Buchholz eG zum Geschäftsjahr 2020
44 ⇢ Empfehlung des Aufsichtsrates an die Vertreterversammlung
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G E N O S S E N S C H A F T
⇢ VERTRETERINNEN Iris Kosbab
Bussestr. 21 A
D E R
30655 Hannover
UND VERTRETER Harald Lindenmann
O R G A N E
Klabundestr. 30 D
DER GENOSSENSCHAFT 30627 Hannover
Irene Makowski
Boiestr. 2
30177 Hannover
D I E
Horst Behrendt Dietmar Feise Annelies Gieseler Alexander Makowsky
Arensborgstr. 1 Maneckestr. 10 Strelitzer Weg 8 Meitnerstr. 2
30625 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover 30627 Hannover
Gerd Böhnstedt Wolfgang Fernekohl André Gleich Sergio Merz
Heidering 10 Hitzackerweg 9 A Tieckstr. 15 Corinthstr. 1
30625 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover 30655 Hannover
Frank Bonath Manfred Fiedel Peter Gottwald Jürgen Meyer
Defreggerstr. 22 Schulze-Delitzsch-Str. 7 Droste-Hülshoff-Weg 37 Kleestr. 19
30655 Hannover 30625 Hannover 30629 Hannover 30625 Hannover
Dr. Friedrich Borchers Anke Fischer Katrin Hampe Ralf Michaelis
Wilhelm-Tell-Str. 89 Pertzstr. 20 Warnemünder Weg 15 C Lenbachplatz 5
30629 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover 30655 Hannover
Elfriede Böttner Jonas Flemming Gert Heisrath Fred Möller
Berckhusenstr. 28 Luise-Kaschnitz-Weg 36 Lützekenstr. 6 Schulze-Delitzsch-Str. 21
30625 Hannover 30629 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover
Frank Burgey Hans-Peter Fuchs Frank Herrmann Jörg Mössinger
Tieckstr. 10 A Schlegelplatz 5 Klopstockstr. 11 Tieckstr. 2
30625 Hannover 30625 Hannover 30177 Hannover 30625 Hannover
Hans-Joachim Dix Katharina Gatz Dieter Herrmann Ricarda Puschky
Franklinstr. 12 Klaus-Groth-Str. 5 Brelinger Hof 6 Tieckstr. 20
30177 Hannover 30655 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover
Gesa Eckert Hans Joachim Gatz Wolfgang Jorrens Rüdiger Rehbein
Schulze-Delitzsch-Str. 8 Klabundestr. 36 B Schlegelplatz 9 Heidering 16
30625 Hannover 30627 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover
Steffen Ellmer Monika Gehle Michael Koepke Michael Reinhardt
Pertzstr. 14 Berckhusenstr. 39 Maneckestr. 7 Lehrter Str. 48
30625 Hannover 30625 Hannover 30625 Hannover 30559 Hannover
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 2020
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G E N O S S E N S C H A F T
Dagmar Reiß
Widemannstr. 16
Cornelia Weber
Hitzackerweg 9 ⇢ VORSTAND UND
D E R
AUFSICHTSRAT
30625 Hannover 30625 Hannover
Dagmar Roselieb Bernd Wiese
O R G A N E
Ahldener Str. 5 Aubryweg 6
30625 Hannover 30629 Hannover
Hans-Dieter Sawade Detlef Wittenberg
Talaverastr. 12 Maneckestr. 5
30163 Hannover 30625 Hannover
D I E
Alexander Schendera Manfred Wuttig
Andersenstr. 7 Spilckerstr. 3
30177 Hannover 30625 Hannover
Dieter Schmutzler Tanja Zimmer-Heider
Albrechtstr. 22 Corinthstr. 7
30627 Hannover 30655 Hannover
Claudia Schütz
Droste-Hülshoff-Weg 35
Dipl.-Kfm. Christian Petersohn Dr. Eckart Galas
30627 Hannover Vorstandsvorsitzender Aufsichtsratsvorsitzender
Astrid Stratenschulte
Robert-Weise-Str. 26
30952 Ronnenberg
VORSTAND
Jonas Stühmann
Arensborgstr. 4 Dipl.-Kfm. Christian Petersohn, Vorsitzender
30625 Hannover Dipl.-Ing. Achim Bösler
Birgit Ballweg
Edmund Stützer
Schaperplatz 1
30625 Hannover AUFSICHTSRAT
Margrit Tappiser Dr. Eckart Galas, Vorsitzender
Berckhusenstr. 79 Martin Niegel, Stellvertreter
30625 Hannover Ralf Buhmann
Regina Fiedel
Marianne Thiem
Martin Napp
Am Kalkofen 5
Stefan Niehoff
30952 Ronnenberg
Martina Pabst
Martina Totzke Norbert Puschky
Am Plessenfelde 7 Wolfgang Schmiedel (bis 08.06.2020)
30659 Hannover Kay Stühmann
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L A G E B E R I C H T
LAGEBERICHT
⇢ Wirtschaftslage
GRUNDLAGEN Die Konjunkturentwicklung im Jahr 2020 wurde
maßgeblich durch die vorherrschende Corona-Pande-
DES UNTER- mie beeinflusst. Besonders politisch verordnete
Lockdowns zur Eindämmung des Infektionsgeschehens haben
NEHMENS- deutliche Spuren in Bezug auf die Entwicklung der deutschen
Wirtschaft hinterlassen. Das Bruttoinlandsprodukt ist nach Anga-
UND ben des statistischen Bundesamtes im Jahr 2020 preisbereinigt
um -5,0 % gefallen (Vorjahr +0,6 %). Damit wird das ununterbro-
GESCHÄFTS- chene Wirtschaftswachstum des letzten Jahrzehnts erstmals seit
langem gebrochen. Hierbei sind verschiedene Wirtschafts-
VERLAUFS bereiche unterschiedlich stark betroffen. Besonders im verarbei-
tenden und im produzierenden Gewerbe lassen sich, gemessen
an der Entwicklung der preisbereinigten Bruttowertschöpfung,
starke Leistungseinbrüche feststellen (-10,4 % bzw. -9,7 % im
Vergleich zum Vorjahr). Im Handels-, Verkehrs- und Gastgewerbe-
bereich hat sich die Wertschöpfung im Vergleich zum Vorjahr
ebenfalls um -6,30 % reduziert. Ausschließlich das Baugewerbe
zeigt sich mit einer positiven Entwicklung (+1,35 % zum Vorjahr).
Nach einer ersten Schätzung des statistischen Bundesam-
tes haben Ende des Jahres 2020 etwa 83,2 Millionen Menschen in
Deutschland gelebt. Die Gesamtbevölkerungsanzahl gegenüber
dem Vorjahr hat sich demnach erstmals seit 2011 nicht erhöht.
Die deutlich geringere Nettozuwanderung und leicht erhöhte
Sterbefallzahlen in Verbindung mit leicht gesunkenen Geburten-
zahlen sind hauptsächlich hierfür verantwortlich zu machen.
83,2 MIO.
Die Bevölkerung verteilt sich auf etwa 41,5 Millionen Haushalte
– davon leben 42,3 % bzw. 57,7 % der Menschen in Ein-/bzw.
Zwei- und Mehrpersonenhaushalten.
MENSCHEN LEBEN IN DEUTSCHLAND
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 2020
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L A G E B E R I C H T
Positive Die Zahl der Erwerbstätigen ist im
Jahr 2020 auf 44,8 Millionen Menschen ge-
Entwicklung im fallen. (Vorjahr = 45,3 Millionen). Darunter
Baugewerbe befinden sich 40,8 Millionen Arbeitnehmer
(Vorjahr = 41,1 Millionen). Das verarbeiten-
Zusammenfassend lässt sich de Gewerbe und das Gastgewerbe sind
festhalten, dass die Immobili- dabei besonders stark von Beschäftigungs-
enwirtschaft auch im Krisenjahr verlusten und Kurzarbeit betroffen. Die Ar-
2020 eine wichtige Stütze der beitslosenquote liegt im Dezember 2020
deutschen Wirtschaft war. bei 5,9 %. Die jahresdurchschnittliche
Es bleibt abzuwarten inwieweit Arbeitslosigkeit fällt demnach höher aus
sich insbesondere nachfrage-
als noch im Jahr 2019 (Vorjahr = 4,9 %).
seitige Impulse aufgrund der
Nach Angaben der Bundesagentur für
aktuellen Wirtschaftsentwick-
Arbeit waren durchschnittlich 2.695.000
lung verändern und welche
Auswirkungen dadurch auch für Menschen arbeitslos gemeldet. Das sind
die Bauwirtschaft entstehen. 429.000 Menschen mehr als im Vorjahres-
Laut Prognosen des DIW zeitraum. Die Anzahl der gemeldeten freien
(Deutsches Institut für Wirt- Arbeitsstellen beläuft sich im Jahresmittel
schaftsforschung) wird 2020 auf etwa 613.000 (-21 % zum Vor-
besonders der Teilbereich jahr).
des Wirtschaftsbaus mit den
Bei Betrachtung der Immobilienwirt-
Auswirkungen der Corona-
schaft lässt sich im Jahr 2020 eine Brutto-
Pandemie zu kämpfen haben.
Es wird davon ausgegangen, wertschöpfung in Höhe von 334,5 Mrd.
dass sich der Wohnungsbau Euro festhalten (Vorjahr = 327,2 Mrd. Euro).
weiterhin positiv entwickelt. Hiermit konnte die positive Entwicklung
der Vergangenheit trotz aktueller Umstän-
de weiter fortgesetzt werden (+2,2 % zum
Vorjahr). Auch die Bauwirtschaft hat sich
trotz der aktuellen Wirtschaftslage, gemes-
Verteuerung
+ 3,4% + 1,7%
sen am Bauvolumen, positiv entwickelt.
Das Neubauvolumen im Wohnungsbau
belief sich auf insgesamt 79,5 Mrd. Euro.
Das sind laut Deutschem Institut für Wirt-
schaftsforschung (DIW) 5,2 % mehr als
Mit Datenstand Der Baupreisanstieg
noch im Vorjahr. Die Bauleistungen an
November 2020 scheint aufgrund der ak-
wurden im Jahr 2020 tuellen Lage im Vergleich bereits bestehenden Gebäuden haben
etwa 212.000 Bauge- zum Vorjahr etwas aus- ebenfalls um 4,7 % zugelegt. Es wurden
nehmigungen erteilt. gebremst. Laut Deut- Bauleistungen mit einem Wert von insge-
Dies sind 7.000 Geneh- schem Institut für Wirt- samt 175,6 Mrd. Euro erbracht (Vorjahr
migungen mehr als im schaftsforschung haben = 168,8 Mrd. Euro). In Summe wurden
Vorjahreszeitraum (+3,4 sich die Baupreise im
damit 255,1 Mrd. Euro in den Neubau bzw.
%). Vergleich zum Vorjahr
um etwa +1,7 % verteuert die Modernisierung von Wohnungsbestän-
(Vorjahr = +4,2 %). den investiert.
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L A G E B E R I C H T
⇢ WOHN- UND
IMMOBILIENMARKT
STADT HANNOVER
UND UMLAND
HANNOVER
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 2020
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L A G E B E R I C H T
Trendumkehr bei raum vorliegen. Diese Vermutung wird
durch die aktuelle Wohnungsmarktbeob-
der Bevölkerung in achtung der Landeshauptstadt Hannover
der Region bestärkt. So fällt bspw. auf, dass die
I
Umzugsintensität bei steigender durch-
schnittlicher Angebotsmiete weiter
m Jahr 2019 wurde eine Bevölke- abnimmt. Es ist anzunehmen, dass unter
rungsprognose durch die Region anderem hohe Preissteigerungen im
Hannover vorgestellt, welche im Bereich der Angebotsmieten dafür verant-
Kern von einem Bevölkerungsan- wortlich zu machen sind.
stieg der vergangenen Jahre in
Die durchschnittliche Angebotsmiete
der Landeshauptstadt berichtete.
liegt laut Landeshauptstadt Hannover aktu-
Kurz darauf zeichnete sich bereits
ell bei 8,86 Euro/qm (Datenstand: 2019).
eine Trendumkehr bei der Bevöl-
Dabei ist zu berücksichtigen, dass Woh-
kerungsentwicklung in der Region Hannover
nungsvermietungen, welche nicht über
ab. Die Bevölkerungsanzahl der Landes-
Angebotsportale erfasst werden, nicht dar-
hauptstadt ist zum Ende des Jahres 2019
in enthalten sind. Die durchschnittliche
erstmals seit 2008 um 1.800 Menschen
Mietspiegelmiete liegt zum gleichen Zeit-
geschrumpft. So lebten Ende 2019 etwa
punkt bei etwa 6,91 Euro/qm. Im Jahr 2017
543.300 Menschen in Hannover. Die Bevöl-
lag diese noch bei 6,51 Euro/qm. Dies
kerungsanzahl des Umlands hingegen ist im
entspricht einer Steigerung von +6,1 %.
gleichen Zeitraum um 1.100 Menschen, auf
insgesamt 635.600, angewachsen. Die Spitzenmieten im Neubaubereich
Nach aktuellen Informationen der haben sich gemäß Immobilienmarktbericht
Statistikstelle der Region Hannover hat 2020 im Vergleich zum Vorjahr um 10 Cent
sich dieser Trend auch im Jahr 2020 fortge- auf insgesamt 15,70 Euro/qm erhöht.
setzt. In der Landeshauptstadt sind laut Besonders anzumerken ist, dass die
Datenstand September 2020 noch 539.600 Durchschnittsmiete im Neubaubereich im
Menschen mit Hauptwohnsitz gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahr mit 12,50 Euro/qm
Vergleich zum Jahresende 2019 ist das eine geringer ausfällt, und dass bei gestiegenen
Reduktion der Bevölkerungszahl um etwa Baupreisen (Vorjahr = 13,20 Euro/qm).
3.700 Menschen (-0,6 %). Die Einwohner- Die Nachfrage im hohen Preissegment
zahlen des Umlandes haben sich dagegen scheint also deutlich niedriger auszufallen,
weiter positiv entwickelt. Zum 30.09.2020 als von den Anbietern zunächst erhofft.
werden etwa 636.600 Menschen als im Um der Wohnraumnachfrage für
Umland wohnhaft dokumentiert. Das sind Haushalte mit niedrigen und besonders
etwa 1.000 Menschen mehr als noch im auch mittleren Einkommen gerecht zu
Vorjahr. werden, besteht nach wie vor Bedarf an
Die beschriebene Trendumkehr in der bezahlbarem Baugrund. Zur Senkung der
Landeshauptstadt ist ein Indikator für eine in der Vergangenheit drastisch gestiegenen
Entspannung am Wohnungsmarkt. Es kann Baukosten im Neubaubereich, sind kosten-
jedoch angenommen werden, dass in der steigernde Forderungen der Kommunen auf
Landeshauptstadt weiterhin Engpässe den Prüfstand zu stellen und ggf. ersatzlos
beim Angebot von kostengünstigem Wohn- zu streichen.
10
46
LAGEBERICHT
bestimmt. Den Bestand kontinuierlich zu
pflegen und zu erweitern ist für die Genos-
senschaft eine Verpflichtung.
Mit dem Geschäftsjahr 2020 ist es
der Genossenschaft wiederholt gelungen,
ihre ausgezeichnete Positionierung in Han-
novers Wohnungswirtschaft zu festigen.
⇢ Geschäftsergebnis
Wohnungen sind ein langlebiges Wirt-
schaftsgut. Deshalb treffen wir unsere Inves-
4.284
WOHNUNGEN
⇢ Die Genossenschaft
Die Wohnungsgenossenschaft Kleefeld-
Buchholz eG mit Sitz in Hannover wurde
titionsentscheidungen mit Augenmaß und
Weitblick. Wir orientieren uns am langfristi-
gen Erfolg unserer Investitionen, vor allem
an Wohnqualität und Wohnzufriedenheit.
64
am 18.03.1894 gegründet und unter der Nr. Die Entwicklung der Genossenschaft ist äu-
202 in das Genossenschaftsregister beim ßerst positiv, da unser Wohnungsbestand
Amtsgericht Hannover eingetragen. durch die Lagen, Ausstattung und das Preis-
niveau langfristig attraktiv ist.
GEWERBLICHE Die Genossenschaft verfügt im Ge-
EINHEITEN schäftsjahr 2020 unverändert über 4.284 Die Genossenschaft schließt das Ge-
Wohnungen, 64 gewerbliche Einheiten und schäftsjahr 2020 mit einem Jahresüber-
653
GARAGEN
653 Garagen.
Zweck der Genossenschaft ist die
Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch
schuss in Höhe von 3.405,7 TEUR ab.
Gegenüber dem vorsichtig geplanten
Jahresüberschuss von 3.678,0 TEUR ergab
eine gute, sichere und sozial verantwort- sich eine Planabweichung in Höhe von
3.405,7
bare Wohnungsversorgung. Dabei ist die 272,3 TEUR.
Strategie der Wohnungsgenossenschaft Die wesentlichen Posten, die für die
Kleefeld-Buchholz eG nicht auf eine Ge- Entwicklung des Jahresergebnisses von Be-
TEUR winnmaximierung ausgerichtet. Sie bleibt deutung sind, stellt die folgende Tabelle
JAHRESÜBERSCHUSS weiterhin von Vernunft und Nachhaltigkeit dar:
Jahresüberschuss 2020 Geplant Vorjahr
TEUR TEUR TEUR
Jahresüberschuss 3.405,7 3.678,0 2.310,3
Sollmieten 21.219,9 21.053,0 20.924,9
Instandhaltung/Modernisierung 8.078,0 7.735,0 8.819,9
Abschreibungen 4.057,9 4.115,0 3.931,7
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.097,9 2.406,0 2.159,7
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202011
Zum 31.12.2020 46
LAGEBERICHT
belaufen sich die
Mietforderungen
auf 47,7 TEUR
Im Wesentlichen haben sich Verände- (Vorjahr 56,6 Die Umsatzerlöse aus der Bewirt-
rungen – im Vergleich zum Planansatz – im TEUR). Die Ab- schaftung des Bestandes haben sich um
Bereich der Sollmieten, der Instandhal- 288,1 TEUR auf 26.299,0 TEUR erhöht. Die
tungskosten/Modernisierungskosten sowie
schreibungshöhe Steigerung der Sollmieten in Höhe von
bei den Zinsaufwendungen ergeben. Den auf Mietforde- 295,0 TEUR wurde im Wesentlichen durch
Mietmehreinnahmen in Höhe von 166,9 moderate Mieterhöhungen nach erfolgten
rungen beträgt
TEUR stehen 343,0 TEUR Mehraufwendun- Modernisierungsmaßnahmen und den Miet-
gen für die laufende Instandhaltung gegen- 44,8 TEUR und einnahmen aus der Neu-Vermietung der
über. Diese resultierte aus einer unterjähri- ist gegenüber Gewerbeeinheiten im Heidering erreicht.
gen Etat-Anpassung für die Modernisierung Gegenläufig wirkten sich geringere Umsatz-
von Einzel-Wohnungen. Durch Bauverzöge- dem Vorjahr um erlöse aus der Vermietung der Gästewoh-
rungen im Neubaubereich kam es zu nicht 16,4 TEUR nungen in Höhe von 34,4 TEUR aus. Dieses
abgerufenen Valutierungen, wodurch 308,1 ergab sich aus der teilweisen Nicht-Vermie-
TEUR geringere Zinsen gezahlt wurden.
gesunken. tung durch die Corona-Pandemie.
Erfreulicherweise
⇢ Vermietung führte die ⇢ Betriebskosten
Corona-Pandemie Der Durchschnitt der Verbraucher-
Die Nachfrage nach gut ausgestatte-
weder zu preise hat sich im Jahr 2020 nur geringfü-
ten Wohnungen ist unverändert hoch.
gig erhöht. Im Vergleich zum Vorjahr doku-
Durch die seit vielen Jahren betriebenen nennenswerten mentiert das statistische Bundesamt
umfangreichen Investitionen in unserem
Mietstundungen lediglich einen Anstieg um +0,5 % (Vorjahr
Wohnungsbestand konnte die Vermietung
= +1,4 %). In einigen Bereichen waren
unserer Wohnungen auch im Geschäftsjahr noch zu Zah-
weiterhin deutliche Ausschläge in der
2020 erfolgreich fortgesetzt werden. Die
lungsausfällen, Preisentwicklung festzustellen. So haben
daraus resultierende Kundenzufriedenheit
sich die Strompreise im Vergleich zum Vor-
hat einen niedrigen Leerstand und eine ge- die bilanzielle
jahr um +3,0 % erhöht. Der Preis für Erdgas
ringe Fluktuation zur Folge. Wertberichtigun- ist um +1,54 % angestiegen, Fernwärme
Zum Abschluss des Geschäftsjahres gen erforderten. wurde um -1,62 % günstiger. Die Kosten
sind 44 (Vorjahr 46) leerstehende Woh- für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
nungen zu verzeichnen. Die Erlösschmäle- haben sich im Vergleich zum Vorjahr um
rungen des gesamten Geschäftsjahres be- +1,67 % bzw. +2,81 % erhöht.
trugen 342,9 TEUR (Vorjahr 295,6 TEUR), In Zukunft bleibt insbesondere die
gegenüber dem Vorjahr eine Erhöhung um Erhöhung der Energiepreise abzuwarten.
47,3 TEUR. Diese beruht im Wesentlichen Es kann davon ausgegangen werden, dass
auf längeren Leerständen bei Gewerbeein- diese aufgrund der eingeführten CO2-Be-
heiten während durchgeführter Moderni- preisung im Wärme- und Verkehrssektor
sierungsarbeiten. Im Berichtszeitraum ha- stärker als gewohnt ansteigen. Dies könnte
ben 403 Mieter (Vorjahr 365) ihre Wohnung zukünftig zu spürbaren Auswirkungen auf
gekündigt. Das entspricht einer Wechsel- die Betriebskosten der deutschen Haus-
quote von nur 9,41 % (Vorjahr 8,52 %). halte führen.
Der Orts- und Arbeitsplatzwechsel sowie
der Wunsch nach einer größeren Wohnung
sind die häufigsten Kündigungsgründe.12
46
LAGEBERICHT
NEUBAUPROJEKTE
Im Geschäftsjahr
2020 befanden sich
insgesamt fünf Neu-
bauprojekte mit 188
Wohnungen im Bau.
Die Neubauten sind
in verschiedenen
Stadtteilen vorgese-
hen und werden zu
deutlich niedrigeren
Neubaumietpreisen
als im hannover-
schen Durchschnitt
angeboten.
ALBRECHTSTRAßE
Zwei Wohnhäuser mit 26 Wohnungen in Misburg.13
46
LAGEBERICHT
2 Neubauprojekte in Kleefeld
und Misburg
Zwei Neubauprojekte werden als Nachverdichtungsmaßnahmen in
Kleefeld und Misburg auf genossenschaftseigenen Grundstücken reali-
siert. Die Anforderungen des energetischen Standards KfW 55 werden
erfüllt und die Projekte werden jeweils zu 25 % öffentlich durch die
Stadt Hannover gefördert. Der Bau von 26 modernen Wohnungen in der
Albrechtstraße startete bereits im Jahr 2019. Die Fertigstellung und
Übergabe der Wohnungen ist für April 2021 vorgesehen. So ergänzt
schon bald ein modernes Mehrfamilienhaus mit 2-, 3- und 4-Zimmer-
Wohnungen den Bestand der Genossenschaft. Die Nachverdichtungs- SCHWERINER STRAßE
maßnahme in der Schweriner Straße wurde im Herbst 2020 begonnen. Mehrfamilienhaus mit 10 Wohnungen
Es werden insgesamt 10 Wohnungen zwischen 51 qm und 105 qm in Kleefeld.
realisiert. Die Baufertigstellung ist zum Ende des Jahres 2021 geplant,
sodass ab Januar 2022 die Übergabe der Wohnungen erfolgen kann.
3 Mehrfamilienhäuser in den
Kleefelder Hofgärten
Die Kleefelder Hofgärten – ein von einem Bauträger umgesetztes
Neubauprojekt – entstehen in einem historisch gewachsenen Quartier
in Kleefeld und stellen eine besondere Bereicherung für den Wohnungs-
bestand der Genossenschaft dar. Das Projekt besteht aus drei Mehrfa-
milienhäusern mit insgesamt neun Hauseingängen. Es werden insge-
KLEEFELDER HOFGÄRTEN
Häusergruppe mit 83 Wohnungen in
Kleefeld.
samt 83 hochwertige Neubauwohnungen entstehen. Das Konzept
zeichnet sich durch große Balkone und Loggien, Barrierefreiheit und
eine gepflegte Umgebung aus.
Eine neue Kindertagesstätte und fußläufig erreichbare Nahversor-
gungsangebote runden das Gesamtpaket ab. Mit der Realisierung
beider Bauabschnitte wurde im vergangenen Geschäftsjahr 2020
begonnen. Mit der Fertigstellung rechnen wir Mitte des Jahres 2022.
Wie auch bei den Folgeprojekten sind jedoch aufgrund der Corona-
Pandemie Fertigstellungszeitpunkte nur bedingt planbar.
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202014
46
LAGEBERICHT
1 Neubauprojekt –
Vitalquartier Seelhorst
Ein weiteres Neubauprojekt – das Vitalquartier Seelhorst –
wird ebenfalls durch einen Bauträger umgesetzt. Die Wohnungs-
genossenschaft hat hier insgesamt 44 Wohnungen erworben.
Besonders hervorzuheben sind an dieser Stelle die Dienstleistungs-
angebote der angrenzenden Diakovere. Zudem zeichnet sich das
Projekt durch die gute Erreichbarkeit von Schulen und Nahversor-
VITALQUARTIER SEELHORST
gung aus. Mit dem Bau des familienfreundlichen Wohnquartiers
Drei Häuser mit 44 Wohnungen in
der Nähe der Seelhorst. wurde im Februar 2020 begonnen. Aktuell rechnen wir mit einer
Baufertigstellung im Herbst 2021.
AM SEELBERG
Fünf Wohnhäuser mit 25 Wohnungen
5 dreigeschossige
Wohnhäuser am Seelberg
Im Stadtteil Misburg entsteht am Seelberg der fünfte Neubau
der Genossenschaft. Es werden fünf dreigeschossige Wohnhäuser
mit insgesamt 25 Wohnungen gebaut. Besonders harmonisch wirkt
der geplante Wohnhof, auf dem sich alle Mieter der Häuser begeg-
in Misburg. nen und ein gutes Miteinander pflegen können. Mit der Umsetzung
des Projektes wurde ebenfalls im vergangenen Geschäftsjahr 2020
begonnen. Mit der Fertigstellung rechnen wir Anfang des Jahres
2022.
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202015
46
LAGEBERICHT
BESTANDSPFLEGE UND MODERNISIERUNG
Im Rahmen unserer Investitions-
tätigkeit hat seit Jahren die Be-
standserhaltung durch geeignete
Modernisierungs- und Instand-
haltungsmaßnahmen, neben der
Neubautätigkeit, höchste Priorität.
Wir erhalten Wohnraum für Ge-
nerationen, um unseren Mitglie-
dern auch zukünftig eine gute,
sichere und sozial verantwortbare
Wohnungsversorgung zu gewähr-
leisten. Sie sind Ausdruck einer
nachhaltigen Strategie unseres
Unternehmens und sichern somit
die Zukunft der Genossenschaft.
Auf der Basis von strukturierten
Auswertungen, einer sorgfältigen
Planung und einem konsequen-
ten Kostenmanagement wird
der Wohnungsbestand an die
heutigen Wohnbedürfnisse an-
gepasst. Dabei werden Fassaden,
Eingangsbereiche, Aufzüge und
Innenhöfe kontinuierlich aufge-
wertet.
BERCKHUSENSTRAßE
Photovoltaik-Anlage auf dem Dach der Verwaltung.16
46
LAGEBERICHT
Umbau einer Verbesserung der
Physiotherapiepraxis energetischen Gebäu-
zur Apotheke desituation
Neben den aufgeführten dauerhaften Entlang der Berckhusenstraße wurde
Maßnahmen zur Bestandspflege und Mo- zudem ein groß angelegtes Fensteraus-
dernisierung werden jedes Geschäftsjahr tauschprogramm begonnen. So werden in
auch weitere große Projekte durchgeführt. den nächsten Jahren sämtliche unter Denk-
So wurde 2020 die ehemalige Physiothera- malschutz stehende Fenster im genannten
piepraxis in der Berckhusenstraße 17 unter Straßenzug erneuert. Diese Sanierung
großem Aufwand zur Apotheke umgebaut. nimmt maßgeblichen Einfluss auf die ener-
Das Objekt erhielt eine vollständig neue getische Situation der betroffenen Wohn-
Fassade in Form einer großzügigen Fens- gebäude, da die neuen Fenster nicht nur
terfront und einen umfänglichen Innenaus- den denkmalschutzrechtlichen Vorschrif-
bau. Die seit Jahren in Kleefeld ansässige ten genügen, sondern auch energetisch auf
Greif Apotheke konnte somit aus der dem neuesten Stand sind. Die erhaltungs-
Berckhusenstraße 33 in das vollständig würdige Außenansicht der Gebäude konnte
barrierefreie und moderne Objekt in der somit, bei gleichzeitiger Verbesserung der
Berckhusenstraße 17 umziehen. Ein neu energetischen Gebäudesituation, erhalten
aufgelegtes und lange geplantes Nahver- werden.
sorgungskonzept konnte damit erfolgreich
zum Abschluss gebracht werden.
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202017
46
LAGEBERICHT
Sanierung des ehemaligen
Reformhauses
In der Scheidestraße 35 wurde eine aufwendige Sanierung des
ehemaligen Reformhauses durchgeführt. Das Gebäude wurde im Innen-
bereich entkernt und auf aktuellem Stand der Technik wieder herge-
richtet. Zudem wurden die gesamte Fensterfront und der Eingangs-
bereich erneuert, sodass das Gebäude heute in neuem Glanz erstrahlt.
Nach Beendigung der Sanierungsarbeiten konnte ein neu gewonnener
Gewerberaummieter mit einem Blumenladen die Arbeit aufnehmen und
das Nahversorgungsangebot in Kleefeld erweitern.
SCHEIDESTRAßE 35
Aufwendige Sanierung des ehemaligen
Photovoltaik-Anlage auf dem Reformhauses.
Dach der Verwaltung
Auch am Wohn- und Verwaltungsgebäude in der Berckhusenstra-
ße 16 konnten Maßnahmen zur Verbesserung der genossenschaftlichen
Energiebilanz umgesetzt werden. So wurde im September 2020 die
erste Ausbaustufe einer Photovoltaikanlage auf dem Verwaltungsdach
fertiggestellt. Die Anlage versorgt die Verwaltung seitdem mit klima-
neutralem Sonnenstrom und deckt schon heute etwa 20 % des gesam-
ten Energiebedarfs der Verwaltung ab. Eine Erweiterung der Anlage ist
für das Geschäftsjahr 2021 geplant.
Sanierung von AHLDENER STRAßE 3, 5, 7, 9
Flachdächern Aufwendige Flachdachsanierungen.
Im benachbarten Heideviertel wurden zudem die Flachdächer der
Gebäude Ahldener Straße 3, 5, 7 und 9 aufwendig saniert. Diese befin-
den sich nun auf dem neusten Stand der Technik und beeinflussen die
energetische Situation der Gebäude positiv.18
46
L A G E B E R I C H T
31.797 TEUR
FÜR NEUBAU-, MODERNISIERUNGS-
UND INSTANDHALTUNGSMAßNAHMEN
Auch in diesem Geschäfts-
jahr wurde wieder ein Innenhof
saniert. Der Innenhof der Klee-
DAVON
straße 17 bis 19 erstrahlt nun in
neuem Glanz und lädt die Anwoh-
ner zum gemütlichen Verweilen in
der Grünanlage ein.
21.866,8 TEUR Der finanzielle Aufwand für die im
Neubau-
Geschäftsjahr durchgeführten Neubau-,
maßnahmen
Modernisierungs- und Instandhaltungs-
maßnahmen betrug 31.797,2 TEUR. Davon
flossen in Neubaumaßnahmen 21.866,8
TEUR, in aktivierungspflichtige Moderni-
sierungen 1.852,5 TEUR und in aufwands-
wirksame Instandhaltungsmaßnahmen
8.078,0 TEUR. Einschließlich zugerechne-
ter Personal- und Sachkosten entspricht
dies einem Wert von 40,75 EUR/qm (Vor-
1.852,5 TEUR 8.078,0 TEUR jahr: 42,19 EUR/qm). Finanziert wurden
Modernisierungen Instandhaltungs- die Maßnahmen mit Fremd- und Eigenmit-
maßnahmen teln.
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202019
46
L A G E B E R I C H T
Der Erfolg
unseres
Handelns ist
⇢ Mitglieder- wesentlich
entwicklung und geprägt durch ⇢ Personal
-kontakte den Einsatz und
Neben den drei Vorstandsmitgliedern
Am 31.12.2020 hatte die Wohnungs- das persönliche
waren am 31.12.2020 insgesamt 37 Mitarbei-
genossenschaft Kleefeld-Buchholz eG Engagement terinnen und Mitarbeiter, darunter 8 Teilzeit-
7.304 Mitglieder mit insgesamt 56.175 der Mitarbeite- kräfte und 3 Auszubildende, bei der Genos-
Anteilen. Gekündigt haben 170 Mitglieder senschaft beschäftigt. Im Jahr 2021 wird die
rinnen und
mit 717 Anteilen. Durch Tod, Ausschluss, Genossenschaft einen weiteren Auszubilden-
Übertragung und Kündigung weiterer Mitarbeiter den einstellen.
Anteile verringert sich die Anzahl um 80 unserer Genos- Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbei-
Mitglieder mit 867 Anteilen. Den Abgängen
senschaft. Mit ter sind der Kleefeld-Buchholz über viele Jah-
stehen Beitritte von 380 Mitgliedern mit
unserer geleb- re hinweg treu. Das spricht für ein intaktes
2.226 Anteilen gegenüber.
Betriebsklima auf der einen und langjährige
ten Unterneh- Berufserfahrung auf der anderen Seite. So
Die Veränderung der Geschäftsantei-
le beträgt in 2020 kumuliert 255,0 TEUR. menskultur des können wir stets flexibel und engagiert auf
Der Zuwachs der Geschäftsanteile in Höhe gegenseitigen Veränderungen am Wohnungsmarkt und Kun-
von 593,7 TEUR resultiert aus Neuzugän- denwünsche reagieren und den Unterneh-
Respekts und
gen. Die Abgänge betrafen 338,7 TEUR. menserfolg nachhaltig am Markt absichern.
der Wertschät-
Unsere Auszubildenden werden eng
Aufgrund der COVID-19-Pandemie
zung sowie betreut. Sie lernen alle Abteilungen ausführ-
waren die bisher jährlich stattfindenden
Mitgliederfahrten sowie die Kontaktpflege individueller lich kennen und wirken bereits früh eigenver-
antwortlich in Teilbereichen mit.
unserer Mitglieder in den Mietertreffs nicht Förderung
möglich. Auch die Unterbringung von erreichen wir
Gästen unserer Mitglieder in unseren neun Personalstand 31.12.2020
gute Arbeitser-
komfortabel ausgestatteten Gästewohnun-
3 8
gen wurde durch die Pandemie ausgespro- gebnisse und
VORSTANDS-
chen eingeschränkt. Sobald es die aktuelle sind heute und MITGLIEDER TEILZEITKRÄFTE
37 3
Situation wieder zulässt, ist es unser Be-
in Zukunft für
streben, die oben genannten Dienstleistun- MITARBEITERINNEN /
gen wieder in vollem Umfang anbieten zu den Wettbe- MITARBEITER AUSZUBILDENDE
können. werb gerüstet.20
46
L A G E B E R I C H T
⇢ WIRTSCHAFTLICHE LAGE
VERMÖGENSLAGE UND Die Vermögenslage und Kapitalstruktur der Woh-
nungsgenossenschaft stellt sich in der Gegenüber-
KAPITALSTRUKTUR stellung der Wirtschaftsjahre 2020 und 2019 wie
folgt dar:
31.12.2020 31.12.2019 Veränderungen
TEUR % TEUR % TEUR
Vermögensstruktur
Anlagevermögen 149.358,3 93,6 129.493,1 90,2 19.865,2
Umlaufvermögen 10.163,3 6,4 14.133,55 9,8 -3.970,2
Bilanzsumme 159.521,6 100,0 143.626,6 100,0 15.895,0
Kapitalstruktur
Eigenkapital 61.106,8 38,3 58.017,8 40,4 3.089,0
Fremdkapital, langfristig
Verbindlichkeiten 89.268,1 56,0 76.921,4 53,6 12.346,7
Pensionsrückstellungen 1.769,8 1,1 1.976,0 1,4 -206,2
Übrige Passiva 31,5 0,0 33,6 0,0 -2,1
Kurzfristige Fremdmittel 7.345,4 4,6 6.677,8 4,6 667,6
Bilanzsumme 159.521,6 100,0 143.626,6 100,0 15.895,0
FINANZLAGE
2020
TEUR TEUR
2019
TEUR
Finanzmittelbestand zum 01.01. 6.588 6.732
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
nach planmäßigen Tilgungen *) 8.477 7.228
Cashflow aus der Investitionstätigkeit -23.905 -9.594
Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 9.980 -5.448 2.221
Finanzmittelbestand am 31.12. 1.139 6.588
**) darin enthalten: Cashflow nach DVFA/SG 7.258 5.976
planmäßige Tilgungen -1.917 -1.701
Die in 2020 durchgeführten Neubaumaßnahmen wurden mit Fremd- und Eigenmitteln finanziert. Die Fremdfinanzierun-
gen erfolgten mit langfristigen Kapitalmarktdarlehen in Höhe von 14.383,6 TEUR.
**) DVFA/SG = Rechenverfahren der „Deutschen Vereinigung für Finanzanalyse/Schmalenbach-Gesellschaft“
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202021
46
L A G E B E R I C H T
⇢ Ertragslage
GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG
2020 2019 Veränderungen
TEUR TEUR TEUR
Hausbewirtschaftung 3.440,4 2.583,4 857,1
Bautätigkeit/Modernisierung Anlagevermögen -5,0 -250,4 -245,4
Mitgliederwesen -181,1 -208,3 27,2
Sonstiger Geschäftsbetrieb -44,6 -43,7 -0,9
Betriebsergebnis 3.209,7 2.081,0 -1.128,8
Finanzergebnis 17,9 14,7 3,2
Neutrales Ergebnis 167,8 204,0 -36,2
Ergebnis vor Steuern 3.395,4 2.299,7 -1.095,8
Steuern vom Einkommen und Ertrag 10,2 10,6 -0,4
Jahresüberschuss 3.405,7 2.310,3 1.095,4
Das Ergebnis der Hausbewirtschaftung Die Veränderung im Mitgliederwesen ist
bestimmt maßgeblich die Ertragslage unserer auf geringe Verwaltungskosten zurückzufüh-
Genossenschaft. Unser Kerngeschäft gewähr- ren.
leistet stabile Mieterträge, die wir mit hohen
Das Finanzergebnis verbesserte sich um
Investitionen in unsere Bestandsobjekte nach-
3,2 TEUR. Das Ergebnis wird durch die Zins-
haltig sichern und steigern.
erträge aus Bausparguthaben bestimmt.
Gegenüber dem Vorjahr verzeichnen wir
Die Eigenkapitalrentabilität beträgt bei
um 575,8 TEUR gestiegene Erträge. Die Auf-
gestiegenem Eigenkapital 5,6 % (Vorjahr 4,0
wendungen sind um 281,3 TEUR gesunken.
%) und die Gesamtkapitalrentabilität 3,4 %
Die Veränderung aus der Bautätigkeit (Vorjahr 3,1 %).
(Modernisierung und Neubau) ergibt sich aus
gestiegenen aktivierten Eigenleistungen bei
ebenfalls gestiegenen Verwaltungskosten.
Der Verlust aus dem Sonstigen Geschäfts-
betrieb ist insbesondere auf die verrechneten
anteiligen Verwaltungskosten zurückzuführen.22
46
L A G E B E R I C H T
⇢ PROGNOSE-, CHANCEN-
UND RISIKOBERICHT
Z
iel unserer Genossen- Die anhaltende Zinsentwicklung auf
schaft ist es nach wie vor, niedrigem Niveau bietet uns grundsätzlich
den erfolgreichen ge- nach wie vor die Chance, in guten Lagen
schäftspolitischen Kurs Neubauprojekte zu realisieren oder Be-
der letzten Jahre auch standsobjekte zu erwerben. Hierbei sind
in Zukunft fortzusetzen. jedoch die jeweilige Marktsituation und
Weiterhin werden hierzu die Baukostenentwicklung von besonderer
aufmerksam Trends und Bedeutung. Es ist bereits festzustellen,
Tendenzen am Markt und im näheren Um- dass im hochpreisigen und freifinanzierten
feld der Genossenschaft studiert. So kön- Neubaubereich in Hannover eine gewisse
nen realistische Szenarien für die Chancen Marktsättigung zu verzeichnen ist. Darüber
am regionalen Markt entwickelt werden. hinaus ist in Hannover eine Trendumkehr
Daneben ist es notwendig, optimale inter- festzustellen. Zum einen die Umkehr von
ne Strukturen und Abläufe zu gewährleis- einer wachsenden zu einer schrumpfenden
ten, um auf die Entwicklungen angemessen Bevölkerung und zum anderen die Umkehr
reagieren zu können. Das in unserer Genos- des Urbanisierungstrends zu einer Abwan-
senschaft eingerichtete Risikomanagement derung in ländliche Bereiche. Die Weiter-
ist unter anderem darauf ausgerichtet, entwicklung unseres Wohnungsport-
dauerhaft die Zahlungsfähigkeit sicherzu- folios wird durch diese Aspekte maßgeb-
stellen und das Eigenkapital zu stärken. lich beeinflusst. Wir werden die jeweiligen
Marktveränderungen sehr genau beobach-
Eine lang- und mittelfristige Unter-
ten und etwaige Neubauentscheidungen
nehmensplanung gehört gerade in der
unter den gegebenen Risikoaspekten beur-
nachhaltig agierenden Wohnungs- und Im-
teilen.
mobilienwirtschaft zu den zentralen Steue-
rungselementen. Zur Steuerung und Über- Das Anlagevermögen ist ausschließ-
wachung der Planung für das laufende lich durch langfristige Annuitätendarlehen
Geschäftsjahr werden monatlich die wich- mit vereinbarten Zinsbindungen von min-
tigsten Kennzahlen z. B. zu den Sollmieten, destens zehn Jahren finanziert. Neben der
Leerständen, Erlösschmälerungen und permanenten Beobachtung der Zinsentwick-
Investitionsbudgetüberwachungen erstellt lung wird unser Portfolio im Kapitaldienst
und fortgeschrieben. Dadurch sind wir in kontinuierlich überprüft. Somit lassen sich
der Lage, etwaige Entwicklungen rechtzei- Handlungsspielräume zur Realisierung zu-
tig zu erkennen, zu bewerten und entspre- künftiger Investitionen optimieren. Die
chend gegenzusteuern. Zinsbindungsabläufe für die kommenden
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202023
46
L A G E B E R I C H T
⇢ Klimaschutz
⇢ Wohnraum-
nachfrage ⇢ Soziales
Engagement
Maßnahmenpaket
für aktuelle
⇢ Digitalisierung Herausforderungen
⇢ Arbeitsplatz-
⇢ Mit dem gesamten Maßnah-
sicherung
menpaket reagiert die Genossenschaft
auf die aktuellen gesellschaftlichen
Herausforderungen wie dem demo-
graphischen Wandel, der hohen
Jahre wurden auch in 2020 überprüft und Wohnraumnachfrage im niedrigen
zu Teilen neu strukturiert. Mehrere Einzel- und mittleren Preissegment in Hanno-
darlehen wurden aufgrund des niedrigen ver, dem Klimaschutz, der Digitalisie-
Zinsniveaus umgeschuldet. Zinsänderungs- rung sowie der Sicherung von Arbeits-
risiken sind aufgrund von langfristigen plätzen im Handwerk und der
Festschreibungen im Darlehens-Portfolio Verwaltung. Die Verbindung von sozi-
nicht zu erwarten. alem Engagement und wirtschaft-
Preisänderungsrisiken bestehen akut lichem Erfolg steht dabei im Vorder-
nicht, da auf der Grundlage der Miet- und grund. Unsere Genossenschaft wird
Nutzungsverträge die Mieten auch für künf- auch weiterhin ein krisensicherer und
tige Jahre langfristig festgelegt sind. Für die verlässlicher Partner für unsere Mit-
Zukunft rechnen wir mit moderat steigen- glieder und Geschäftspartner sein.
den Mieterlösen. Nennenswerte Leerstän-
de und Mietausfälle sind dagegen nicht zu
erwarten. Daraus ergibt sich, dass Liquidi-
tätsrisiken weder akut noch längerfristig zu
erwarten sind. Der Kapitaldienst kann aus Die Mietausfallrisiken sind als gering einzuschätzen. So betrug
den regelmäßigen Zuflüssen aus dem Ver- die Mietausfallquote (Abschreibungen aus Mietforderungen, Erlös-
mietungsgeschäft vereinbarungsgemäß er- schmälerungen und Kosten für Miet- und Räumungsklagen) 1,4 %.
bracht werden. Die Genossenschaft verfügt Die monatlichen Mieterlöse einschließlich der Vorauszahlungen
für weitere Investitionstätigkeiten über auf die Betriebskosten fließen der Wohnungsgenossenschaft über-
ausreichende Beleihungsreserven. wiegend im Rahmen von Lastschrifteinzügen zu.24
46
L A G E B E R I C H T
Die anhaltende
D
Zinsentwick-
ie kontinuierliche Risi- lung auf niedri- In Zukunft wird die Digitalisierung
koüberwachung und die des Unternehmens weiter vorangetrieben.
gem Niveau
getroffenen Vorsorge- So wurde bereits Ende 2020 mit einer
maßnahmen führen bietet uns umfassenden Umstellung der IT begonnen.
dazu, dass keine wirt- grundsätzlich Mitarbeiter erhalten moderne Dienstlap-
schaftlichen Risiken, nach wie vor tops, welche das arbeitsplatzunabhängige
die die Vermögens-, Fi- Arbeiten fördern und Videokonferenztech-
nanz- und Ertragslage
die Chance, in nologien unterstützen. Im Geschäftsjahr
der Wohnungsgenossenschaft nachhaltig guten Lagen 2021 ist die aufwendige Umgestaltung des
belasten könnten, zu erwarten sind. Neubauprojekte II. Obergeschosses der Verwaltung geplant.
Es wird eine moderne Arbeitslounge mit
Die Genossenschaft hat in den Vor- zu realisieren
aktueller Technologie zur Zusammenarbeit
jahren umfangreiche Maßnahmen zur Stei- oder Bestands- und zur Abhaltung von Videokonferenzen
gerung des Vermietungserfolges eingelei-
tet, die fortlaufend entsprechend der
objekte zu entstehen.
erkennbaren Notwendigkeiten angepasst erwerben. Zudem plant die Wohnungsgenossen-
bzw. erweitert werden. Hierbei sind schaft auch im nächsten Geschäftsjahr
umfangreiche Investitionen in die Erweite-
Eine Portfolioanalyse, die die Stand- jedoch die
rung, Erhaltung und Modernisierung des
ortqualität und den technischen Zustand jeweilige Wohnungsbestandes. Es sollen auch
unserer Immobilien in Bezug zum wirt-
schaftlichen Vermietungserfolg auswertet,
Marktsituation weiterhin attraktive und dem heutigen
und die Bau- Standard entsprechende Wohnungen zu er-
wird jährlich auf Basis der jeweiligen Ver-
schwinglichen Preisen angeboten werden.
änderungen aktualisiert. Die gewonnenen kostenentwick-
Erkenntnisse werden unmittelbar in einer Im Jahr 2021 ist insbesondere die
lung von
kurz- und mittelfristigen Wirtschafts- und Sanierung von Fassaden und Flachdächern
Finanzplanung berücksichtigt. Erforder- besonderer sowie die Erneuerung von Haus Zuwegun-
liche Budgetanpassungen werden dement- Bedeutung. gen geplant. In Wohnanlagen, welche
sprechend vorgenommen. mittels Zentralheizungen oder Fernwärme
beheizt werden, sind aufwendige Instand-
Die Digitalisierung ist für die
haltungs- und Erneuerungsmaßnahmen an
Wohnungsgenossenschaft weiterhin ein
den jeweiligen Anlagen vorgesehen. Auch
wichtiger Faktor in der Geschäfts- und Risi-
die Umnutzung von zwei Gewerbeeinhei-
kostrategie. Ziel ist es, die eigene Wettbe-
ten ist geplant. So soll die ehemalige
werbsfähigkeit zu erhalten und vorhande-
Apotheke in der Berckhusenstraße 33 zu
ne Chancen zu nutzen. Besonders im
Büroräumen umgebaut und in der Constan-
Corona-Pandemie geprägten Jahr 2020 hat
tinstraße 11 – eine ehemalige Gewerbeein-
sich gezeigt, dass dieser Ansatz von hoher
heit – Wohnraum geschaffen werden.
Relevanz ist. Als Reaktion auf die Lock-
downs zur Eindämmung des Infektionsge-
schehens konnte die Genossenschaft ihren
Geschäftsbetrieb entsprechend anpassen.
So wurde 2020 das Arbeiten im Homeoffice
ermöglicht und dennoch das gewohnte
Servicelevel aufrechterhalten.
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202025
46
L A G E B E R I C H T
UMFANGREICHE INVESTITIONEN
2021
Zudem wird sich die Genossenschaft
auch weiterhin dem Thema Umweltschutz
verschreiben und die ausführlich auf unse-
rer Homepage dargestellte Klimastrategie
weiterverfolgen. So wird der Wohnungs-
bestand fortlaufend auf energetische
Sanierungsmöglichkeiten geprüft. Auch der
verstärkte Einsatz von Photovoltaikanlagen
zur Produktion von umweltfreundlichem Weiterentwicklung der
Sonnenstrom ist Teil unserer Planung. Digitalisierung
Hierzu werden energierechtliche Entwick-
lungen und Rahmenbedingungen in Bezug Umgestaltung des II. OG
auf Mieterstrommodelle fortlaufend unter- der Verwaltung
sucht und bewertet. Sanierungserfolge im
energetischen Sinne werden auch in
Erweiterung, Erhaltung
Zukunft systematisch über ein CO2-Moni-
toring dokumentiert und kontrolliert. Die
und Modernisierung des
Weiterentwicklung und Förderung unserer Wohnungsbestandes
Stadtteile erfolgen ebenfalls kontinuierlich.
Sanierung von Fassaden
Neben den aufgeführten und weiter-
hin umfänglich geplanten Arbeiten zur
und Flachdächern
Modernisierung der genossenschaftlichen
Quartiere, wurde im Geschäftsjahr 2020 Umnutzung von
mit der Umsetzung eines zukunftsfähigen zwei Gewerbeeinheiten
Mobilitätskonzeptes begonnen. Die Genos-
senschaft setzt dabei verstärkt auf die Elek- Intensivierung
tromobilität. Im Wohnungsbestand wurden der Klimastrategie
insgesamt sieben Schnellladesäulen mit
jeweils zwei Ladepunkten errichtet. Hier- Verstärkter Einsatz von
bei wurde auf eine strategisch günstige
Photovoltaikanlagen
Positionierung geachtet. Die Schnellla-
desäulen werden in Kooperation mit Ener-
city betrieben und bieten den Mitgliedern
Weiterentwicklung
Lademöglichkeiten mit bis zu 22 KW und Förderung unserer
Ladeleistung direkt am Wohnort zu beson- Stadtteile
ders günstigen Konditionen. Auch die fort-
laufende Elektrifizierung des eigenen Fuhr- Ergänzung des
parks wird angestrebt. Es werden Mobilitätskonzeptes
derzeit geeignete Fahrzeugmodelle für
Servicewarte geprüft, sodass zukünftig VORAUS
acht E-Fahrzeuge mit klimaneutralem
SCHAU
Ökostrom im Bestand unterwegs sein
werden.26
46
L A G E B E R I C H T
CAR-SHARING & E-MOBILITÄT Die zur Verfügung stehenden Lade- keit dieser Risiken sehr gering bleibt.
möglichkeiten auf dem Parkplatz und in Es konnten im Geschäftsjahr 2020 keine
den Garagen der Kleefeld-Buchholz sind Auswirkungen auf die Liquidität oder den
entsprechend ausgelegt. Vier Ladepunkte Jahresabschluss der Genossenschaft fest-
sind schon installiert und vier weitere La- gestellt werden. Der Vorstand geht deswe-
depunkte können flexibel dazukommen. gen weiterhin von der Unternehmens-
Das mieterfreundliche Angebot zweier fortführung (Going-Concern-Prämisse) aus.
elektrischer Carsharing-Fahrzeuge und die Wesentliche entwicklungsbeeinträchtigen-
Zurverfügungstellung eines Lastenfahr- de Auswirkungen auf die Vermögens-,
rades ergänzen derzeit unser Mobilitäts- Finanz- und Ertragslage, die die Fortfüh-
konzept. rung der Genossenschaft gefährden könn-
ten, sind für das Geschäftsjahr 2021 nicht
Auch die Verwaltung soll in Bezug auf
zu erwarten.
CO2-Neutralität weiter im Fokus stehen.
So ist für das nächste Geschäftsjahr die Für das Geschäftsjahr 2021 rechnen
Erweiterung der bereits bestehenden Pho- wir mit aktivierungspflichtigen Investitio-
tovoltaikanlage geplant. Nach Umsetzung nen in Neubauten und Bestandsobjekten in
dieser Maßnahme können bereits 50 % des Höhe von rund 27.878 TEUR sowie mit Kos-
von der Verwaltung benötigten Stroms um- ten für die Instandhaltung des Bestandes in
weltfreundlich durch die Sonne produziert Höhe von 8.310,0 TEUR. Die Finanzierung
und genutzt werden. Das allein lässt eine erfolgt mit 23.152,0 TEUR durch lang-
CO2-Einsparung von etwa 26 Tonnen im fristige Darlehen. Die Abschreibungen
Jahr erwarten. werden voraussichtlich 4.477,0 TEUR und
I
die Zinsaufwendungen 2.182,0 TEUR
betragen. Unter Einhaltung dieser Budgets
m Zusammenhang mit der Coro- und der zu erwartenden Nettomieterträgen
na-Pandemie ist eine Rezession von 21.757,0 TEUR rechnen wir mit einem
der gesamtwirtschaftlichen Kon- Jahresüberschuss in Höhe von 3.444,0
junktur eingetreten. Für die TEUR.
Genossenschaft könnten sich
daraus auch im nächsten
Geschäftsjahr Risiken aus Miet-
Hannover, 05.03.2021
stundungen und Einnahmeaus-
fällen sowie aus zeitlichen Verzögerungen
bei der Durchführung von Modernisie- Wohnungsgenossenschaft
rungs- und Neubaumaßnahmen ergeben. Kleefeld-Buchholz eG
Ein fortlaufendes Corona-Pandemie Moni-
toring im Geschäftsjahr 2020 hat allerdings
gezeigt, dass die Eintrittswahrscheinlich- Petersohn Bösler Ballweg
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 2020⇢ JAHRES
ABSCHLUSS
2020
BILANZ ZUM 31.12.202028
46
3 1 . 1 2 . 2 0 2 0
AKTIVA EUR
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR
Anlagevermögen
Z U M
Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Werte und Lizenzen 58.522,02 58.522,02 31.517,96
B I L A N Z
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten 118.042.510,53 120.494.185,07
Grundstücke mit Geschäfts- und
anderen Bauten 1.633.417,75 240.487,10
Grundstücke ohne Bauten 8.581,02 8.581,02
Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 6.442,28 6.442,28
Technische Anlagen und Maschinen 92.458,30 44.424,43
Betriebs- und Geschäftsausstattung 267.909,56 131.113,71
Anlagen im Bau 7.284.644,49 2.841.419,00
Bauvorbereitungskosten 0,00 205.551,06
Geleistete Anzahlungen 21.962.345,61 149.298.309,54 5.487.885,43
Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen 1.500,00 1.500,00 1.500,00
Anlagevermögen insgesamt 149.358.331,56 129.493.107,06
Umlaufvermögen
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
Unfertige Leistungen 4.869.539,79 4.133.454,40
Andere Vorräte 1.204,40 4.870.744,19 1.204,40
Forderungen und
sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung 47.700,45 56.593,57
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen 2.259,89 2.208,44
Sonstige Vermögensgegenstände 102.819,10 152.779,44 106.137,76
Flüssige Mittel und Bausparguthaben
Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 1.139.573,21 6.587.776,99
Bausparguthaben 3.964.196,25 5.103.769,46 3.211.425,40
Rechnungsabgrenzungsposten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten 35.964,34 35.964,34 34.677,32
Bilanzsumme 159.521.588,99 143.626.585,34
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 202029
46
3 1 . 1 2 . 2 0 2 0
PASSIVA Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
Eigenkapital
Z U M
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder 271.200,00 269.100,00
B I L A N Z
der verbleibenden Mitglieder 16.801.016,25 16.632.100,96
aus gekündigten Geschäftsanteilen 130.200,00 17.202.416,25 46.200,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile 57.783,75 EUR 30.199,04
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage
6.700.000,00
davon aus Jahresüberschuss 7.200.000,00
Geschäftsjahr eingestellt 500.000,00 (400.000,00)
Bauerneuerungsrücklage
33.770.371,06
davon aus Jahresüberschuss 36.004.346,71
Geschäftsjahr eingestellt 2.233.975,65 (1.326.232,72)
43.204.346,71
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 28.231,65 15.943,63
Jahresüberschuss 3.405.744,00 2.310.289,09
Einstellung in Ergebnisrücklagen 2.733.975,65 700.000,00 1.726.232,72
Eigenkapital insgesamt 61.106.762,96 58.017.772,02
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen
und ähnliche Verpflichtungen 1.769.822,00 1.975.938,00
Steuerrückstellungen 0,00 0,00
Sonstige Rückstellungen 506.545,00 2.276.367,00 376.432,00
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten 63.792.151,49 48.761.142,94
Verbindlichkeiten gegenüber
anderen Kreditgebern 25.616.084,17 28.298.942,48
Erhaltene Anzahlungen 4.731.484,79 4.207.160,75
Verbindlichkeiten aus Vermietung 65.433,60 47.230,28
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 1.845.673,11 1.858.347,37
Sonstige Verbindlichkeiten 87.631,87 96.138.459,03 83.619,50
davon aus Steuern: 619,24 EUR 390,91
davon im Rahmen der sozialen
Sicherheit: 0,00 EUR
Bilanzsumme 159.521.588,99 143.626.585,3430
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V E R L U S T R E C H N U N G
FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS
31. DEZEMBER 2020
Geschäftsjahr Vorjahr
EUR EUR EUR
Umsatzerlöse
U N D
a) aus der Hausbewirtschaftung 26.299.038,04 26.010.892,76
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 910,00 26.299.948,04 910,00
G E W I N N -
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen 772.221,72 474.261,01
Andere aktivierte Eigenleistungen 573.525,63 230.461,73
Sonstige betriebliche Erträge 447.674,46 572.848,36
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 13.736.388,74 14.080.343,29
Rohergebnis 14.356.981,11 13.209.030,57
Personalaufwand
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 1.951.235,04 2.022.289,52
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung 529.037,05 2.480.272,09 552.867,97
(davon für Altersversorgung: 143.348,02 EUR ) (167.414,02)
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 4.057.932,61 3.931.724,39
Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.570.104,71 1.481.601,91
Erträge aus anderen Finanzanlagen 82,50 82,50
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 17.821,69 14.585,51
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.097.938,84 2.159.561,27
(davon aus Aufzinsung: 47.412,00 EUR) 59.134,00
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -10.193,63 -10.624,36
Ergebnis nach Steuern 4.178.830,68 3.086.277,88
Sonstige Steuern 773.086,68 775.988,79
Jahresüberschuss 3.405.744,00 2.310.289,09
Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 28.231,65 15.943,63
Einstellung in Ergebnisrücklagen ./. 2.733.975,65 ./. 1.726.232,72
Bilanzgewinn 700.000,00 600.000,00
WOHNUNGSGENOSSENSCHAFT KLEEFELD-BUCHHOLZ EG – GESCHÄFTSBERICHT 2020⇢ ANHANG
FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR
202032
46
A N H A N G
⇢ A. Allgemeine Angaben
Die Wohnungsgenossenschaft Kleefeld- ordnung über Formblätter für die Gliederung
Buchholz eG hat ihren Sitz in Hannover, des Jahresabschlusses für Wohnungsunter-
Berckhusenstr. 16, und ist eingetragen in das nehmen (Formblatt VO) beachtet.
Genossenschaftsregister beim Amtsgericht
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde ent-
Hannover (GnR 202).
sprechend dem § 275 Abs. 2 HGB wiederum
Der Jahresabschluss zum 31.12.2020 wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufgestellt.
nach den Vorschriften des deutschen Handels-
gesetzbuches (HGB) aufgestellt.
Dabei wurden die einschlägigen gesetzlichen
Regelungen für Genossenschaften und die
Satzungsbestimmungen ebenso wie die Ver-
⇢ B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs-
und Bewertungsmethoden
Das gesamte Sachanlagevermögen wurde
Wohnbauten linear unter Zugrundele-
zu den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. gung einer Gesamtnutzungsdauer von
Herstellungskosten, vermindert um die Ab- 80 Jahren
schreibung, bewertet. Die Herstellungskosten
Geschäftsbauten zwischen 2,5 und 10 %
beinhalten die Fremdkosten und die Eigen-
leistungen. Die Eigenleistungen bestehen aus ein Erbbaurecht auf die Restlaufzeit
Architekten- und Verwaltungsleistungen, die Betriebs- und Geschäftsausstattung linear
in Anlehnung an die II. Berechnungsverord- zwischen 10 und 33,3 %
nung ermittelt wurden. Fremdkapitalzinsen
wurden nicht aktiviert. Geringwertige Wirtschaftsgüter zu 100 %
Die planmäßigen Abschreibungen auf abnutz- Je nach Umfang der Modernisierungsmaß-
bare Gegenstände des Anlagevermögens wur- nahmen wurden bei den Wohnbauten Nut-
den wie folgt vorgenommen für: zungsdauerverlängerungen bis zu 30 Jahren
vorgenommen.
Die Finanzanlagen wurden zu den Anschaf-
fungskosten bzw. dem Restforderungsbestand
bewertet.
Bei den Forderungen und sonstigen Vermö-
gensgegenständen wurde allen erkennbaren
Risiken durch entsprechende Abschreibung
Rechnung getragen.
Geldbeschaffungskosten wurden nicht akti-
viert.
Die Pensionsrückstellung wurde auf der
Grundlage eines versicherungsmathemati-
schen Gutachtens anhand der Richttafeln
2018 G von Heubeck gebildet. Dabei wurde
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