UniImmo: Europa Halbjahresbericht zum 31. März 2011 - Union Investment Real Estate
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UniImmo: Europa Halbjahresbericht zum 31. März 2011
UniImmo: Europa auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 551
ISIN: DE0009805515
Kennzahlen zum 31.3.2011 30.9.2010
Fondsvermögen (netto): EUR 7.420,6 Mio. EUR 7.501,4 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1): EUR 6.897,7 Mio. EUR 6.864,9 Mio.
Ědavon direkt gehalten: EUR 3.305,0 Mio. EUR 3.342,4 Mio.
Ědavon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2): EUR 3.592,7 Mio. EUR 3.522,5 Mio.
Direkt gehaltene Immobilien: 43 43
Immobilien-Gesellschaften: 36 34
Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 556,1 Mio. EUR 652,0 Mio.
Gesamtliquidität: EUR 2.286,0 Mio. EUR 2.556,7 Mio.
Freie Liquidität 3): EUR 1.729,9 Mio. EUR 1.904,7 Mio.
4)
Fremdfinanzierungsquote : 24,2 % 25,3 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 93,3 % 93,8 %
Umlaufende Anteile: 130.436.706 128.514.214
Ausgabepreis: EUR 59,73 EUR 61,29
Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 56,89 EUR 58,37
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 5): 2 6) 6 7) 8)
Verkäufe 5): 1 6) 1 7)
6)
Mittelaufkommen (netto): EUR 106,7 Mio. EUR 783,2 Mio. 7)
Ausschüttungsstichtag: — 16.12.2010
Ausschüttung je Anteil: EUR — EUR 2,10
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: EUR — EUR 1,1543
Anzurechnende ZASt je Anteil im Privatvermögen (bei Depotverwahrung): EUR — EUR 0,2886
Ertragschein Nr.: — 26
Rücknahmepreis per 31.12.2010: EUR 56,62 — —
1) 7)
Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. Zeitraum 1.10.2009 – 30.9.2010.
2) 8)
Zum anteiligen Sachverständigenwert. Die Ankäufe beinhalten einen Zukauf von Gesellschaftsanteilen an einer bereits im Bestand befind-
3)
Siehe Glossar „Freie Liquidität“. lichen Immobilien-Gesellschaft sowie die Ablöse für eine Gewinnbeteiligung. Diese Erwerbe hatten
4)
Siehe Glossar „Fremdfinanzierungsquote“. keine Änderung bei der Anzahl der Immobilien-Gesellschaften oder direkt gehaltenen Immobilien
5)
Bestandsübergang erfolgt. zur Folge.
6)
Zeitraum 1.10.2010 – 30.9.2011.
2
Halbjahresbericht*
zum 31. März 2011 des UniImmo: Europa
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr. . . . . . . . . . . . . 4
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1.3 Anteilwert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.1.4 Fondsvermögen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.1.5 Anlegerstruktur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.1.7 Latente Steuern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.1.8 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung. . . . . 20
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten
Vermögensaufstellung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . 26
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite . . . . . . . . . . . . . . 46
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . 50 erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
2 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
Fotos in diesem Bericht:
3 Glossar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 Düsseldorf, Bleichstraße 8 –10, Goldsteinstraße 14,
„Hofgartenpalais“
* Zeitraum 1.10.2010 – 31.3.2011
Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungs-
system für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist interna-
tional anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen.
3
1 Bericht der Geschäftsführung
Lage, an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an den
nationalen und internationalen Immobilienmärkten ergeben.
Im Berichtszeitraum wurde das breit gestreute Qualitätsportfolio
des UniImmo: Europa durch zwei Ankäufe mit einem Gesamtvolu-
men von rund EUR 144 Mio. strategiekonform erweitert. Das erst
im Dezember 2010 fertiggestellte „Chinon Center“ in Hofheim am
Taunus liegt in einem Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft und steht
für solide Mieterträge. Darüber hinaus wurde die Projektentwicklung
des Büroturms „Cap Square Tower 2“ in Kuala Lumpur/Malaysia für
den Fonds übernommen. Zugleich hat das Fondsmanagement das
positive Investmentumfeld zum Verkauf der Bürogebäude „Axialys“,
Bauteil I und II, in Paris genutzt. Der erzielte Verkaufserlös für die
beiden Objekte, die im Jahr 2000 als spekulative Projektentwicklung
für den UniImmo: Europa angekauft worden waren, lag deutlich
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Volker Noack (stellv.), Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender),
über dem zuletzt festgestellten Sachverständigenwert.
Dr. Frank Billand
Des Weiteren wurde im Dezember 2010 ein ca. 49.000 m² großes
Shopping-Center in Neuss beurkundet. Das „Rheinpark-Center“
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, wurde Anfang April 2011 eröffnet und wird am 30.6.2011 in den
Bestand übergehen.
der UniImmo: Europa hat im ersten Geschäftshalbjahr 2010/2011
ein positives Ergebnis erzielt und damit seine Qualität als Anlage- Das in Tokio gelegene Bürogebäude „Shibuya Prime Plaza“ hat das
form mit attraktiver Wertentwicklung unter Beweis gestellt. In verheerende Erdbeben vom 11. März in Japan nahezu unbeschadet
dem Ergebnis spiegeln sich gleichwohl noch die auslaufenden überstanden. Die kleinen entstandenen Schäden sind vollumfäng-
Effekte der globalen Wirtschaftskrise wider. Zum 31.3.2011 lich durch die Versicherung gedeckt. Außer diesem Objekt hält der
beträgt der Zwölf-Monats-Erfolg unseres auf Europa fokussier- UniImmo: Europa keine Vermögensgegenstände in Japan.
ten Immobilienfonds 1,9 % (Berechnungsverfahren des BVI
Bundesverband Investment und Asset Management e.V.). Das Die Vermietungsquote des Fonds nach Mietertrag liegt zum
Vorjahresergebnis (31.3.2010) betrug 2,6 %. Berichtsstichtag bei 93,3 % und ist damit im Geschäftshalbjahr
um 0,5 Prozentpunkte gesunken. Durch den Ankauf weiterer
In einem sich weiter aufhellenden Marktumfeld verfügt der Fonds attraktiver europäischer Anlageobjekte mit hohen Vermietungs-
über gute Voraussetzungen, um an den verbesserten Wachstums- ständen soll die hohe Vermietungsquote des Fonds im Verlauf
perspektiven in vielen seiner Investmentregionen zu partizipieren. des zweiten Geschäftshalbjahres weiter stabilisiert werden.
Zum Berichtsstichtag weist das Portfolio mit 79 direkt und indirekt
gehaltenen Immobilien und Immobilien-Gesellschaften eine breite In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle Scope-
Diversifizierung über 18 Ländermärkte auf. Die Streuung über die Rating vom 18.5.2011 hin, bei dem der UniImmo: Europa mit
Hauptnutzungsarten Büro (58,4 %), Einzelhandel (30,1 %) und Hotel dem Rating „A–“ ausgezeichnet wurde. Das gute Vorjahresergeb-
(7,9 %) trägt dazu bei, das Portfoliorisiko zusätzlich zu reduzieren. nis wurde damit bestätigt.
Im Berichtszeitraum erfreute sich der UniImmo: Europa einer Über die Entwicklung des UniImmo: Europa im ersten Geschäfts-
weiterhin guten Nachfrage auf der Anlegerseite: Per Saldo ergibt halbjahr werden wir Sie im Folgenden detailliert informieren.
sich für den Fonds in den ersten sechs Monaten des aktuellen
Geschäftsjahres ein Netto-Mittelzufluss von EUR 106,7 Mio.
Bedingt durch die Ausschüttung verringerte sich das Fondsver- 1.1 Entwicklung im ersten
mögen auf EUR 7.420,6 Mio. gegenüber EUR 7.501,4 Mio. zu
Beginn des Geschäftsjahres. Dies entspricht einem leichten
Geschäftshalbjahr
Rückgang um 1,1 %.
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte
Der Fonds verfügte im Jahresverlauf konstant über ein Liquiditäts-
polster von deutlich über 20 % freie Liquidität. Zum Ende des Im Jahresverlauf 2010 haben sich die Perspektiven für die inter-
Geschäftshalbjahres belief sich diese auf EUR 1.729,9 Mio. und nationalen Immobilienmärkte deutlich aufgehellt. Diese Entwick-
damit auf 23,3 % des Fondsvermögens. Durch seine ausgespro- lung ist zum einen auf die verbesserten Wachstumsperspektiven
chen gute Liquiditätsausstattung war und ist der Fonds in der der meisten Volkswirtschaften sowie auf das stark rückläufige
4
Volumen spekulativ errichteter Immobilien zurückzuführen. Vor Deutsche Büromärkte
diesem Hintergrund hat sich die Flächennachfrage der Unterneh-
men spürbar belebt, und die Leerstandsraten sind vielerorts nur Nach einem schwachen Jahr 2009 kehrte auf den deutschen
noch moderat gestiegen. Teilweise konnten auch bereits wieder Vermietungsmärkten im Jahr 2010 die Dynamik zurück. Der Büro-
sinkende Leerstandsraten beobachtet werden. Auf den ersten flächenumsatz stieg im Jahresverlauf in den fünf größten deut-
europäischen, asiatischen und amerikanischen Büromärkten schen Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg
konnte darüber hinaus wieder Mietpreiswachstum verzeichnet und München um insgesamt 27 % auf fast 2,5 Mio. Quadratmeter.
werden. Die Mehrzahl der Märkte machte bezüglich der Miet- Trotz der guten Umsätze konnten allerdings keine Leerflächen
entwicklung eine Seitwärtsbewegung. Nur in den Ländern, die absorbiert werden. Infolge von Neubaufertigstellungen und frei
von der Finanzmarktkrise besonders betroffen waren, sanken gewordenen Bestandsflächen ist die durchschnittliche Leerstands-
die Mieten 2010 entgegen dem allgemeinen Trend noch. Der rate über die fünf deutschen Standorte noch einmal leicht um 0,8
deutlich verbesserte Marktausblick hat dazu beigetragen, dass Prozentpunkte auf durchschnittlich 11,4 % gestiegen. Die anzie-
Immobilieninvestments an Attraktivität gewonnen haben. Nach hende Nachfrage sorgte 2010 dafür, dass die Spitzenmieten trotz
wie vor im Fokus der Investoren stehen hochwertige, langfristig der noch hohen Leerstände in einigen Märkten, wie Berlin oder
vermietete Immobilien in guten Lagen. Die Preise für solche Düsseldorf, wieder Aufwärtstendenzen zeigten. Die Aussichten für
Objekte sind 2010 deutlich gestiegen. die deutschen Büromärkte sind gut. Die erfreulichen Stimmungs-
werte aus den Unternehmen dürften die Flächenumsätze auch
2011 positiv beeinflussen. Die Leerstände werden infolge der
Europäische Büromärkte geringen Bautätigkeit und einer guten Flächennachfrage voraus-
sichtlich an fast allen Standorten abgebaut. Die anziehende Nach-
Der Aufschwung auf den europäischen Bürovermietungsmärkten frage insbesondere nach hochwertigen Flächen in guten Lagen
gewinnt an Breite. Im Jahresverlauf 2010 sind die Leerstandsraten sorgt in einigen Bürohochburgen für steigende Spitzenmieten.
auf vielen europäischen Büromärkten weiter gesunken: So standen
u. a. in London, Luxemburg und Paris zum Jahresende weniger als
10 % des Büroflächenbestandes zur Verfügung. Aufgrund eines Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte
rückläufigen Angebots an freien Büroflächen wurden im Jahresver-
lauf auf immer mehr Büromärkten steigende Mietpreise beobach- Im Jahresverlauf 2010 hat sich die Situation auf den meisten
tet, im Durchschnitt der europäischen Büromärkte war bereits ein europäischen Einzelhandelsmärkten deutlich verbessert. Vor
Anstieg des Mietniveaus von 3,6 % zu verzeichnen. Infolge einer dem Hintergrund der wirtschaftlichen Belebung haben sich die
sehr guten Nachfrageentwicklung konnte London im Jahr 2010 Arbeitslosenquoten in vielen Ländern stabilisiert oder waren
mit 17,9 % das höchste Mietpreiswachstum aller europäischen teilweise bereits wieder rückläufig. Das gestiegene Verbraucher-
Metropolen vorweisen. Aber auch in Brüssel und Paris konnten vertrauen hatte positive Auswirkungen auf die Einzelhandels-
deutliche Mietpreiszuwächse registriert werden. Die Rahmenbe- umsätze, die vielfach zulegten. Allerdings ist eine deutliche
dingungen verbessern sich auf fast allen Märkten perspektivisch Zweiteilung des Marktes zu beobachten. Während vor allem
weiter. Nur in den Ländern, die von der Finanzmarktkrise beson- in den nord- und mitteleuropäischen Ländern stabile oder
ders betroffen waren, entwickelten sich die Mieten entgegen steigende Mietpreise zu beobachten waren, dürfte die Markt-
dem Trend noch negativ. Insgesamt wird sich jedoch auf den erholung in den von der Finanzmarktkrise besonders stark
meisten Märkten die positive Mietentwicklung auch 2011 fort- betroffenen Ländern noch etwas auf sich warten lassen. Die
setzen. Mieten auf den europäischen Einzelhandelsmärkten werden
2011 ihren Aufwärtstrend fortsetzen, der im Jahresverlauf an
Breite und Dynamik gewinnen dürfte.
Spitzenmietpreisentwicklung1) für Büroflächen
300 Der Markt für deutsche Einzelhandelsflächen verzeichnete 2010
250
gegenüber dem Vorjahr deutlich mehr Vermietungen. Auch aus-
ländische Einzelhandelsketten zeigten wieder zunehmend Inter-
200
esse am Standort Deutschland. Die Flächennachfrage konzen-
150 triert sich nach wie vor auf die guten Lagen deutscher Groß-
100 städte sowie auf attraktive Shopping-Center. Die Spitzenmieten
50 in den 1a-Lagen von Berlin und Düsseldorf sind im Jahresverlauf
0 2010 leicht gestiegen, auf den anderen großen deutschen Märk-
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 ten zeigten sie sich stabil. Aufgrund der sehr guten Arbeitsmarkt-
Q Index Europa Q Index Deutschland Q Index USA Q Index Asien lage sowie der anziehenden Einzelhandelsumsätze in Deutsch-
Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnung. land werden die Einzelhandelsmieten 2011 auf vielen Märkten
1)
Index-Basisjahr 1999. voraussichtlich steigen.
5
Europäische und deutsche Hotelmärkte Die positive wirtschaftliche Entwicklung im Jahresverlauf 2010
spiegelt sich auch auf den deutschen Hotelmärkten wider. Unterstützt
Auf den europäischen Hotelmärkten lässt sich für das Jahr durch ein sehr gutes Messegeschäft erhöhte sich die Auslastung
2010 eine positive Entwicklung ablesen. Die Belegung der der Hotels in den deutschen Immobilienhochburgen im Jahresver-
Hotels in den europäischen Metropolen stieg um durchschnitt- gleich um durchschnittlich 6,1 %. Die Zimmerpreise konnten der
lich 5,7 %. Da – mit Ausnahme von Wien – auch die Zimmer- steigenden Nachfrage entsprechend merklich zulegen. Im Ergebnis
preise anstiegen, erhöhte sich der Zimmerertrag in den euro- erhöhte sich folglich der durchschnittliche Zimmerertrag um 19,6 %.
päischen Metropolen im Durchschnitt um 9,9 %.
Aufgrund der konjunkturellen Erholung in den wichtigsten Volks-
wirtschaften ist davon auszugehen, dass sich der positive Trend
Internationaler Vergleich der Büroleerstandsquoten (in %) sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotel-
märkten im Jahr 2011 fortsetzen wird.
Seattle 18,9
18,6
Amsterdam 17,4 Außereuropäische Immobilienmärkte
16,7
Frankfurt/Main 13,6 Die US-Konjunktur nimmt wieder Fahrt auf, und auch die Stim-
14,7 mung auf den amerikanischen Büroimmobilienmärkten verbessert
Washington 14,2 sich langsam. Die durchschnittliche Leerstandsquote über die 54
D.C. 13,9 größten Büromärkte ist vor diesem Hintergrund seit Ende 2009
Prag 11,9 mit 18,6 % konstant geblieben. Die Mietpreise entwickelten sich
13,2 im Jahresverlauf aber dennoch im Durchschnitt der Standorte mit
Kuala Lumpur 9,7
– 1,5 % leicht rückläufig. In New York City und San Francisco
12,8 konnte aber bereits wieder ein leichtes Mietpreiswachstum regist-
10,9
riert werden. 2011 wird die Flächennachfrage steigen, und die
New York City
11,3 Leerstände können abgebaut werden, während immer mehr
Märkte Mietpreiswachstum aufzeigen werden.
Brüssel 11,2
11,2
Die wirtschaftliche Lage in Mexiko hat sich im Laufe des Jahres
München 9,6
10,5 2010 weiter verbessert. Das Bruttoinlandsprodukt verzeichnete
2010 einen Anstieg von 4,5 %. Allerdings führten weitere Fer-
Madrid 9,0
10,1
tigstellungen auf dem Büroimmobilienmarkt Mexiko-Stadt zu
einem Anstieg der Leerstandsrate um 220 Basispunkte auf
Mexiko-Stadt 7,8
10,0 % per Jahresende 2010. Trotz der wirtschaftlichen Erho-
10,0
lung sanken die Mieten im Jahresvergleich um 3,4 %. Aufgrund
Hamburg 8,3 der Tatsache, dass weitere noch unvermietete Flächen im ersten
9,6
Quartal 2011 auf den Markt kommen werden, wird zunächst
Berlin 9,4 noch mit weiter leicht steigenden Leerstandsraten gerechnet.
9,1
Luxemburg 5,5 Im Jahresverlauf 2010 lässt sich die konjunkturelle Erholung des
7,2
asiatisch-pazifischen Wirtschaftsraumes deutlich an der Entwick-
Paris 7,1 lung der Immobilienmärkte ablesen. Die Leerstände sind zwar
7,0
teilweise noch gestiegen, im vierten Quartal 2010 verzeichneten
London 9,1 aber nur noch Kuala Lumpur eine leicht ansteigende Leerstands-
6,5 rate. Auf den anderen großen Büromärkten der Region sanken
Tokio 6,5 die Leerstände bereits wieder. Im Durchschnitt der Standorte
5,8 konnte im Jahresvergleich ein spürbarer Anstieg des Mietpreisni-
Wien 4,9 veaus von 11,2 % verzeichnet werden. Tokio hatte mit – 1,7 %
5,5 einen geringfügigen Rückgang zu verzeichnen. Aufgrund der
guten Wachstumsperspektiven der Region und der davon ausge-
0% 5% 10 % 15 % 20 % henden positiven Impulse für die Büromärkte wird das Mietpreis-
wachstum im Jahresverlauf 2011 an Dynamik gewinnen und
Q 4. Quartal 2009 Q 4. Quartal 2010
immer mehr Märkte erfassen. Die weitere Entwicklung des
Quelle: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Property & Portfolio Research, Property Market Analysis Büromarktes in Tokio ist mit Unsicherheiten behaftet, da die
6
wirtschaftlichen Auswirkungen der Erdbeben bzw. des Nuklear- als 100 Basispunkte auf schließlich 3,4 %. In den USA war ein
unfalls in Fukushima noch nicht vollständig abschätzbar sind. vergleichbarer Renditeanstieg in diesem Laufzeitsegment zu
verzeichnen. Mit Stabilisierung der europäischen Schuldenkrise –
nicht zuletzt als Folge der Einrichtung des weitreichenden Euro-
Investmentmarkt Rettungsschirms – waren deutsche und amerikanische Staats-
papiere nicht mehr als Zufluchtsort verunsicherter Investoren
Die globale Investitionstätigkeit zeigte 2010 eine deutliche gefragt. Neben der vorübergehenden Beruhigung der Lage in
Aufwärtstendenz. Nicht zuletzt dank eines starken vierten Quar- der Euro-Peripherie waren indessen auch verbesserte Konjunktur-
tals belief sich das Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien daten und wachsende Inflationsrisiken wichtige Markttreiber.
auf insgesamt EUR 239 Mrd., gleichbedeutend mit einem deut-
lichen Plus von rund 50 % gegenüber dem Vorjahresergebnis. Die Ereignisse im arabischen Raum und die Katastrophe in Japan
hatten dagegen keinen nachhaltigen Einfluss auf die Staatsan-
Das europäische Transaktionsvolumen lag 2010 bei EUR 103 Mrd. leihemärkte. Selbst eher risikoanfällige Anlagen wie Unterneh-
Dies bedeutet gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum mensanleihen und Zinspapiere aus den aufstrebenden Ländern
ein Wachstum von rund 41 %. Im Fokus der Investoren standen in wurden davon nicht dauerhaft in Mitleidenschaft gezogen. Ihre
erster Linie Großbritannien und dort insbesondere der Londoner Renditeaufschläge gegenüber Staatsanleihen gaben während
Büromarkt, aber auch Länder wie Norwegen und Schweden. des gesamten Betrachtungszeitraums nochmals leicht nach.
Auf dem deutschen Gewerbeinvestmentmarkt wurden 2010 Im- Am Devisenmarkt konnte der Euro gegenüber dem US-Dollar
mobilien im Gesamtwert von EUR 18 Mrd. verkauft. Damit ver- erneut etwas zulegen. Ende März 2011 lag der Wechselkurs bei
doppelte sich das Transaktionsvolumen gegenüber 2009 nahezu. USD 1,42, verglichen mit USD 1,36 sechs Monate zuvor. Abge-
Vor allem im letzten Quartal des Jahres legte der Investmentmarkt sehen von der Entspannung in der Euro-Peripherie trug die von
mit zum Teil großvolumigen Transaktionen nochmals deutlich zu. der Europäischen Zentralbank für April 2011 in Aussicht ge-
stellte Zinswende entscheidend zur Euro-Aufwertung bei. Der
Auf dem amerikanischen Kontinent war eine deutliche Erholung Zinsvorsprung des Euroraums gegenüber den USA weitet sich
des Transaktionsvolumens festzustellen. Besonders gefragte dadurch zunächst aus.
Investitionsstandorte waren New York City und San Francisco.
Das Transaktionsvolumen auf dem amerikanischen Kontinent
hat sich im Jahresvergleich von EUR 34 Mrd. auf EUR 73 Mrd. 1.1.2 Risikobericht
mehr als verdoppelt.
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Manage-
Im asiatisch-pazifischen Raum war im Jahr 2010 ein Trans- mentprozesse und hilft Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen
aktionsvolumen in Höhe von EUR 63 Mrd. zu beobachten, was und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen
einem Plus von rund 25 % entsprach. Beträchtliche Zuwächse abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur
des Investitionsvolumens konnten vor allem in Australien, China, Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der
Hongkong und Singapur verzeichnet werden. Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risiko-
managementsystem im Einsatz.
Vor dem Hintergrund der sich derzeit erholenden Immobilienmärkte
und der noch attraktiven Finanzierungskonditionen ist mit einer Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
weiteren Belebung der Investitionsmärkte zu rechnen. Die Preise für
Core-Immobilien sind 2010 deutlich gestiegen und dürften ihre
Aufwärtstendenz auch 2011 fortsetzen, wenn auch nicht mehr in Adressenausfallrisiken
dem Maße, wie in den zurückliegenden Quartalen. Die Finanzierung
von Objekten außerhalb des Core-Bereiches ist und bleibt schwierig. Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wur-
den Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poors,
Moody´s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen erfolgten
Geld- und Kapitalmarkt im vergangenen Geschäftshalbjahr bei zuletzt 17 Kreditinstituten.
Die Durchschnittsbonität von 16 Geschäftspartnern lag durch-
Die internationalen Rentenmärkte waren in der Berichtsperiode gängig zwischen AA und A–. Lediglich ein Institut hatte mit
durch teilweise stärkere Kursverluste geprägt. So büßte etwa der BBB+ ein schlechteres Rating. Das dort angelegte Volumen liegt
für europäische Staatsanleihen repräsentative iBoxx Euro Sovereign jedoch unter 2 ‰ des Nettofondsvermögens.
Index 4,6 % an Wert ein. Verantwortlich hierfür war in erster Linie
der starke Renditeanstieg von Bundesanleihen. So erhöhte sich Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung
etwa die Verzinsung zehnjähriger deutscher Staatstitel um mehr unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt
7
zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union Invest-
der gesamten Fondsmiete lag im Berichtshalbjahr bei rund 23 % ment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte Übersicht
(berechnet nach Jahresnettomietertrag der direkt und indirekt aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrestlaufzeiten sind breit
gehaltenen Immobilien). diversifiziert.
Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Europa wird im Wert-
Zinsänderungsrisiken papier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 gehalten. Das Fonds-
management der Union Investment Real Estate GmbH begleitet
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des
auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermin- Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds Nr. 577
geschäfte sowie die Kapitalanlage. wird vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert.
Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinan- Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswir-
zierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der kungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisen-
Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zins- termingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des
festschreibungen im UniImmo: Europa geachtet. Zur Steuerung Fonds monatlich überwacht. Im abgelaufenen Geschäftshalbjahr
8
lag das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximale potenzielle Verlust im Stressfall über alle Währun-
maximal 0,22 % des Nettofondsvermögens. gen lag im Berichtszeitraum bei 0,38 % des Nettofondsver-
mögens.
Währungsrisiken
Sonstige Marktpreisrisiken
Der UniImmo: Europa verfolgt grundsätzlich eine risikoarme
Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögensposi- Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das
tionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden. Die Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen
Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss in einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können.
von Devisentermingeschäften sowie durch Fremdkapitalauf- Schwerpunkt des Immobilienportfolios ist mit konstant rund
nahme in der Investitionswährung. 80 % Europa.
Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Währungs- Das Portfolio in Deutschland ist nahezu konstant mit etwa
position ermittelt, überwacht und gesteuert. Monatlich erfolgt 30 % das größte Länderportfolio. Die zweitgrößte Länder-
darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. allokation Frankreich ist leicht zurückgegangen und liegt
Die offenen Währungspositionen im UniImmo: Europa belie- zum 31.3.2011 bei 19 %. Der USA-Anteil schwankte um
fen sich auf maximal 1,31 % des Nettofondsvermögens. Der rund 15 %.
9
Der Fonds ist von der Natur- / Nuklearkatastrophe in Japan nur ge- Im Geschäftsjahresverlauf flossen dem Fonds rund EUR 106,7 Mio.
ring betroffen, da er lediglich eine Immobilie in Tokio hält, deren netto inkl. Wiederanlage zu.
letzter festgestellter Sachverständigenwert ca. 1,8 % am Immo-
bilienvermögen ausmacht.
1.1.3 Anteilwert
Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds ist der Anteil der
drei größten Branchen an der Fondsmiete leicht angestiegen und Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Europa-An-
liegt nach rund 52 % zum Geschäftsjahresbeginn bei rund 53 % teils betrug zum 31.3.2011 EUR 56,89, der Ausgabepreis
zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres. Der Anteil der größten EUR 59,73. Unter Berücksichtigung der am 16.12.2010 erfolg-
Branche Konsumgüter erhöhte sich leicht um ca. 1 % auf rund ten Ausschüttung von EUR 2,10 je Anteil erhöhte sich der Anteil-
29 %. Durch den Ausbau des Anteils der Branche Konsumgüter wert in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres um EUR 0,62.
wurde das Mieterportfolio aufgrund der Vielzahl kleinerer Ein- Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 1,9 % (Berech-
zelhandelsmieter weiter diversifiziert. nungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset
Management e.V.).
Operationelle Risiken
1.1.4 Fondsvermögen
Im Berichtszeitraum waren keinen nennenswerten operationellen
Risiken im Fonds zu verzeichnen. Die Zahl der umlaufenden Anteile nahm von 128.514.214
am 30.9.2010 auf 130.436.706 am 31.3.2011 zu. Im ersten
Geschäftshalbjahr wurden 4.461.879 Anteile im Wert von
Liquiditätsrisiken EUR 253,0 Mio. ausgegeben und 2.539.387 Anteile in Höhe
von EUR 146,3 Mio. zurückgenommen. Der Netto-Mittelzufluss
Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Europa im Wesentlichen betrug EUR 106,7 Mio. gegenüber dem Netto-Mittelzufluss
bei fälligen Darlehen sowie aus starken unvorhergesehenen Mittel- in Höhe von EUR 661,3 Mio. im Vergleichszeitraum des Vor-
abflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im UniImmo: jahres.
Europa wurde im Berichtszeitraum stets ein über den gesetzlichen
Anforderungen liegender Anteil am Fondsvermögen in liquiden Von dem am 16.12.2010 ausgeschütteten Ertrag für das Geschäfts-
Mitteln gehalten. jahr 2009/2010 in Höhe von EUR 269,9 Mio. wurden EUR 177,4
Mio. oder 65,7 % wieder in UniImmo: Europa-Anteilen angelegt.
Der Fonds verfügte im Jahresverlauf konstant über ein Liquidi-
tätspolster von deutlich über 20 % freier Liquidität und konnte Das Fondsvermögen verringerte sich gegenüber dem Beginn des
jederzeit die Rücknahme von Anteilen bedienen. Ein Großteil der Geschäftsjahres von EUR 7.501,4 Mio. auf EUR 7.420,6 Mio.
Liquidität wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 Dies entspricht einem Rückgang von 1,1 %.
verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere mit einer
hohen Bonität und geringem Risiko. Eine hohe Liquidierbarkeit
war im Jahresverlauf stets gegeben.
Entwicklung des UniImmo: Europa
31.3.2011 30.9.2010 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 3.305,0 3.342,4 – 37,4
1)
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 2.092,0 2.026,1 + 65,9
Liquiditätsanlagen 2.286,0 2.556,7 – 270,7
Sonstige Vermögensgegenstände 778,7 698,6 + 80,1
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 1.041,1 1.122,4 + 81,3
Fondsvermögen 7.420,6 7.501,4 – 80,8
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 130,4 128,5 + 1,9
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
101.1.5 Anlegerstruktur Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften ge-
haltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert)
Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die beträgt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 87,5
in UnionDepots und Bankdepots gehalten werden, sowie auf Mio. nach EUR 89,2 Mio. im Vorjahr. Der durchschnittliche Wert
Anlagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Immobilien beträgt
der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; EUR 3.644.
für diesen Anteil ist es aufgrund fehlender Informationen nicht
möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern. Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der
durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen
Per 31.3.2011 waren Anteile des UniImmo: Europa in 17 Wertpa- Immobilien (jeweils anteilig) verringerte sich von insgesamt
pierfonds mit einem Gesamtvolumen von EUR 190 Mio. enthalten. 1.809.664 m² auf 1.800.813 m². Zum Berichtsstichtag lag die
Vermietungsquote bei 93,3 % des Mietertrages oder 90,2 %
der Gesamtnutzfläche.
Anlegerstruktur des UniImmo: Europa
Hinweise zu einzelnen Objekten:
nicht aufgliederbar 1) 2 %
institutionelle Anleger 2) 3 % Mannheim / E1 2, 10, 15, 16
Ziel-/Dachfonds 3) 2 % Durch die Verwendung des neuen Aufmaßes bei Neuvermietungen
Privatanleger 93 % erhöht sich die Nutzfläche um 184 m².
Kortrijk /„K in Kortrijk“
Durch Verwendung eines neuen Aufmaßes bei Neuvermietungen
erhöht sich die Nutzfläche um 103 m².
New York City /„140 Broadway“
Aufgrund der Verwendung des neuen Aufmaßes bei Neuvermie-
tungen erhöht sich die Nutzfläche um 350 m².
Anlagevolumen je Anleger 3) Anteil am Gesamtbestand
bis 50 Tsd. EUR 61 %
Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %)
bis 100 Tsd. EUR 19 %
bis 1 Mio. EUR 13 % 42,9
größer 200 Mio. EUR
mehr als 1 Mio. EUR 7% 10 Objekte
1)
2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die 150 bis 200 Mio. EUR 7,8
Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. 3 Objekte
2)
Inkl. Banken und Versicherungen.
3)
Per 31.3.2011 waren Anteile des UniImmo: Europa in 17 Wertpapierfonds mit einem Gesamtvolumen 100 bis 150 Mio. EUR 11,0
von EUR 190 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Immobilienquote 6 Objekte
in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Anlegern verteilt.
50 bis 100 Mio. EUR 25,0
25 Objekte
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an 25 bis 50 Mio. EUR 10,7
Immobilien-Gesellschaften 20 Objekte
10 bis 25 Mio. EUR 2,6
11 Objekte
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verringerte sich um
1,1 % von EUR 3.342,4 Mio. auf EUR 3.305,0 Mio. Es setzte sich bis 10 Mio. EUR 0,0
zum 31.3.2011 aus 43 Immobilien zusammen; davon befindet 0 Objekte
0% 10 % 20 % 30 % 40 %
sich ein Objekt im Bau. Weiterhin werden 35 Immobilien über
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften und eine Verwal- 1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum antei-
tungsgesellschaft mit einem Wert von EUR 2.092,0 Mio. gemäß ligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobili-
en in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung
Vermögensaufstellung gehalten, wovon sich derzeit zwei Immo- der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Betei-
bilien im Bau befinden. ligungsgrad herangezogen.
11Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher 1.1.8 Immobilienaktivitäten
Altersstruktur (in %)
Im Berichtszeitraum wurde das breit gestreute Qualitätsportfolio
älter als 20 Jahre 9,8 des UniImmo: Europa durch zwei Ankäufe in Deutschland und
(1990 und früher) 9,0 Malaysia strategiekonform erweitert. Zugleich hat das Fondsma-
nagement das positive Investmentumfeld zum Verkauf der Büro-
15 bis 20 Jahre 6,4 gebäude „Axialys“, Bauteil I und II, in Paris genutzt.
(1995 bis 1991) 6,9
10 bis 15 Jahre 13,0
(2000 bis 1996) 10,8 Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt)
5 bis 10 Jahre 47,1
(2005 bis 2001) 42,1
Kayseri /„Forum Kayseri“
Das Shopping-Center-Projekt befindet sich im Südosten der
bis 5 Jahre 23,7 Türkei, in der Provinzhauptstadt Kayseri, und verfügt über ein
(2006 und später) 31,2 Einzugsgebiet von ca. 1,25 Mio. Einwohnern. Geplant ist die
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % Errichtung von ca. 64.794 m² Mietflächen für Einzelhandel,
Gastronomie und Kino sowie ca. 2.000 Kfz-Stellplätzen. Das
Q Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1)
Q
Shopping-Center ist Teil einer umfangreichen innerstädtischen
Zeitraum nach letztem Umbau gemäß Vermögensaufstellung Teil I 2)
Entwicklungsmaßnahme, die darüber hinaus ein Hotel und zwei
1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
anteiligen Sachverständigenwert.
Wohnhochhäuser umfasst, die jedoch nicht Bestandteil des
2)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum antei- Investments sind. Aufgrund der Verzögerung des vor Baubeginn
ligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten). erforderlichen Abbruchs des auf dem Kaufgrundstück bestehen-
den alten Fußballstadions hat sich die Baufertigstellung des
Projektes auf das vierte Quartal 2011 (kostenneutral) verschoben.
1.1.7 Latente Steuern Die Fertigstellung der Teilleistung Rohbau erfolgte planmäßig
im vierten Quartal 2010. Zurzeit laufen die Ausbauarbeiten inkl.
Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten eine der Haustechnikinstallationen. Mit Übergabe des ersten großen
Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern außer- Mietbereiches wird im Mai 2011 gerechnet. Derzeit liegt der
halb Deutschlands, in denen der UniImmo: Europa Immobilien Vermietungsstand bei ca. 60 %. Nach Fertigstellung kann der
hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Steuern auf den Verkäufer einen Anteil von 50 % an der Immobilien-Gesellschaft
Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungsgrundlage hierfür übernehmen.
ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem durch die
jährlichen Abschreibungen verminderten steuerlichen Buchwert. Kuala Lumpur /„Cap Square Tower 2“
Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit Nähere Hinweise siehe unter Ankäufe (Bestandsübergang
Veräußerung des jeweiligen Objekts, bildet jedoch bereits heute erfolgt).
einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung
nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund – und um Paris /„Central Seine“
eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Haltepe- Bereits im September 2009, sechs Monate vor Auszug des Mieters,
riode der Objekte zu gewährleisten – sind derartige, sich über die wurden die Planungs- und Ausschreibungsarbeiten aufgenommen,
Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Veräuße- um das aus dem Jahr 2000 stammende, direkt an der Seine gele-
rungsgewinne beim UniImmo: Europa bereits in voller Höhe in gene Bürogebäude nach Auszug des Mieters wieder konkurrenz-
die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in den jewei- fähig am Pariser Büromarkt zu präsentieren. Umfangreiche Maß-
ligen Gesellschaftswerten berücksichtigt. nahmen zur Revitalisierung des Hauses, wie zum Beispiel der Aus-
tausch der Kühl- und Klimatechnik, Erneuerung der Beleuchtung,
Wenn die latente Steuer nach dem Steuerrecht des Staates, in dem Aufzugstechnik und Zugangskontrolle sowie die Renovierung der
die Immobilie liegt, aufgrund der Berücksichtigung von Reinvesti- fünf Tiefgaragengeschosse mit insgesamt 345 Stellplätzen, wurden
tionsrücklagen bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage für geplant und ausgeschrieben. Am 30.9.2010 erfolgte die Vermie-
den Veräußerungsgewinn gemindert wurde, wird gemäß der In- tung des 19.000 m² großen Bauteils „Bercy“ an eine große Inge-
vestment-Rechnungslegungs- und Bewertungsverordnung vom nieurgesellschaft. Mit den Bau- und Abbrucharbeiten wurde am
16.12.2009 gegebenenfalls die Risikovorsorge bis zum 31.12.2014 15.11.2010 begonnen, am 31.3.2011 konnten die Flächen recht-
linear auf die volle Höhe aufgebaut. zeitig an den Mieter übergeben werden. Mietverträge für weitere
2.800 m² im Bauteil „Seine“ konnten abgeschlossen werden,
Verhandlungen für die noch vorhandene Restfläche mit 10.000 m²
konnten nach Berichtsstichtag zum Abschluss gebracht werden.
12Neben der Revitalisierung des Gebäudes wird auch eine in Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt)
Frankreich übliche Nachhaltigkeitszertifizierung nach HQE
angestrebt. Kuala Lumpur /„Cap Square Tower 2“
Die Projektentwicklung wurde am 21.1.2011 vom Verkäufer über-
Zürich /„Fifty-One“ geben. Im Zuge der Abnahmen erfolgte auch ein finales Aufmaß
Mit dem am 9.9.2008 erfolgten Abschluss eines Kaufvertrages der Mietfläche, die mit 55.888 m² ermittelt wurde. Zuzüglich
für ein 7.162 m² großes Grundstück in zentrumsnaher Lage in befinden sich 461 Stellplätze in der Tiefgarage. Zurzeit erfolgt die
Zürich City West und dem gleichzeitigen Abschluss eines Bauver- planmäßige Mängelbeseitigung durch den Verkäufer, die durch
trages erfolgte das erste Investment des UniImmo: Europa in der einen auskömmlichen Kaufpreiseinbehalt abgesichert ist. Mit der
Schweiz. Die als Fälligkeitsvoraussetzung für die Inkraftsetzung Vermarktung der Mietflächen wurde bereits begonnen.
des Bauvertrages notwendige Rechtskraft der Baugenehmigung
wurde am 27.4.2009 erteilt. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte Hofheim am Taunus /„Chinon Center“
am 29.4.2009. Mit der Baumaßnahme wurde am 17.8.2009 Am 21.12.2010 wurde das „Chinon Center“ in der Innenstadt
begonnen. Die Gesamtfertigstellung war für März 2011 geplant, von Hofheim am Taunus für den UniImmo: Europa erworben.
und die Schlussabnahme erfolgte termingerecht am 23. März Das Ende Oktober 2010 nach rund eineinhalbjähriger Bauzeit
2011. Zur Absicherung der Vermietung wurde mit dem Projektent- eröffnete Shopping-Center verfügt über eine hohe Aufenthalts-
wickler eine bis zu 18monatige Mietgarantie ab Fertigstellung qualität in einem Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft. Hauptmie-
vereinbart. Zwischenzeitlich wurde das Gesamtobjekt für zehn ter des fast vollständig vermieteten Shopping-Centers sind u. a.
Jahre an ein großes Schweizer Telekommunikationsunternehmen bekannte Textil-Filialisten, eine große Drogerie- sowie zwei große
vermietet. Die Übergabe der Mietflächen ist nach Berichtsstichtag Supermarkt-Ketten und eine Anzahl weiterer Textilanbieter, Gas-
am 5.4.2011 erfolgt. tronomen, Dienstleister und Ladengeschäfte zur Abrundung des
Sortiments. Zuletzt eröffnete im Center das Kino „Cinepark
Hofheim“. Das „Chinon Center“ direkt am Chinonplatz in Hof-
Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch nicht heim umfasst eine Gesamtfläche von 14.753 m² und 455 Stell-
erfolgt) plätze auf drei Etagen. Es ist durch einen neu errichteten Anbau
direkt mit der Stadthalle und dem Rathaus der Stadt Hofheim
Neuss /„Rheinpark-Center“ verbunden. Durch den städtischen Bahnhof, welcher wenige
Am 23.12.2010 wurde das Einkaufszentrum „Rheinpark-Center“ Gehminuten entfernt liegt, besteht Anschluss an das S-Bahn-
in Neuss erworben. Bei dem Objekt handelt es sich um ein kern- Netz nach Frankfurt/Main. Der wirtschaftliche Übergang in den
saniertes und erweitertes Bestandsobjekt mit einer Gesamtfläche Bestand erfolgte am 1.2.2011.
von ca. 49.000 m², ca. 140 Shops und 1.719 Stellplätzen. Das
Objekt wurde in zwei Bauabschnitten erstellt. Mit dem ersten
Bauabschnitt wurde im Jahr 2008 begonnen. Die Gesamtfertig- Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt)
stellung erfolgte am 31.3.2011. Das Center wurde am 1.4.2011
eröffnet. Der Vermietungsstand betrug zum Zeitpunkt des Ankau- Neuss /„Rheinpark-Center“
fes 96 %. Der wirtschaftliche Übergang des Shopping-Centers Nähere Hinweise siehe unter Immobilienentwicklungen (Bestands-
erfolgt am 30.6.2011. übergang noch nicht erfolgt).
Immobilienentwicklungen UniImmo: Europa
Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m2 Vorvermietungsstand/ Gesamtinvestition Erwerbsdatum
Vermietungsstand in Mio. EUR 2)
zum Stichtag in % 1)
41 Zürich, „Fifty-One“ 20.583 100,0 3) 96,7 4) 29.4.2009
5) 4)
61 Kuala Lumpur, „Cap Square Tower 2“ 55.888 0,0 129,7 7.1.2008
5)
72 Kayseri, „Forum Kayseri“ 64.794 60,0 242,9 22.8.2007
Summe 141.265 469,3
1) 4)
Nach Ertrag. Umrechnung von CHF bzw. MYR in EUR mit Währungskurs zum 31.3.2011.
2) 5)
Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. Beteiligungs-Gesellschaft: Die Beteiligungsquote des UniImmo: Europa beträgt 100 %.
3)
Mietgarantie bis zu 18 Monate.
13Verkäufe (Bestandsübergang erfolgt) Hotel Stuttgart Messe“ verkauft. Das Hotel wurde 1967 erbaut,
1986 auf seine heutige Nutzfläche von 11.284 m² erweitert und
Paris-La Plaine Saint Denis /„Axialys“, Bauteil I und II verfügt über 229 Zimmer. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte
Die beiden jeweils an einen Einzelmieter voll vermieteten Büro- außerhalb des Berichtszeitraumes am 14.4.2011.
gebäude „Axialys I“ und „Axialys II“ wurden am 22.12.2010
aufgrund idealer Rahmenbedingungen in einem positiven Invest-
mentumfeld über dem Sachverständigenwert verkauft. Die beiden Vermietungssituation
Immobilien gehörten zu den ersten Investments des UniImmo:
Europa in Paris. Der wirtschaftliche Übergang erfolgte ebenfalls Im Laufe des Geschäftshalbjahres ist die Vermietungsquote
am 22.12.2010. nach Ertrag von 93,8 % auf 93,3 % gesunken. Die Leerstands-
quote des Fonds befindet sich damit immer noch auf einem
gutem Niveau.
Verkäufe (außerhalb des Berichtszeitraumes)
Im Zuge der Neu- und Anschlussvermietungsaktivitäten konnten
Paris /„Marriott Hotel Champs-Élysées“ im Verlauf des letzten Halbjahres rund 100.000 m² bzw. EUR
Rund acht Jahre nach dem Erwerb wechselte das „Marriott Hotel 995.000 Monatsmiete neu abgeschlossen bzw. verlängert wer-
Champs-Élysées“ den Besitzer. Das 2009 hinter historischer Fassade den. Die Vermietungsleistung teilt sich auf in rund 39.000 m²
vollumfänglich renovierte Fünf-Sterne-Haus mit 174 Zimmern und Neuvermietungen und ca. 61.000 m², für die vorhandene Miet-
18 Suiten erzielte einen Verkaufserlös, der deutlich über dem zuletzt verträge verlängert wurden.
festgestellten Sachverständigenwert lag. Der wirtschaftliche Über-
gang erfolgte außerhalb des Berichtszeitraumes am 6.4.2011. Im Logistikobjekt „Parque Industrial Tecnológico II“ in Mexiko
konnten Mietverträge über mehr als 42.000 m² neu abgeschlossen
Stuttgart /„Mövenpick Hotel Stuttgart Messe“ und verlängert werden. In Spanien konnten in Summe 4.500 m² im
Nach einer Haltedauer von 24 Jahren wurde das am Stuttgarter „Torre Diagonal Mar“, Barcelona, vermietet werden; im Madrider
Flughafen und neben dem Messezentrum gelegene „Mövenpick Objekt „Amura“ wurden rund 3.400 m² erfolgreich am Markt
Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1)
Nettoanfangsrendite in % 5)
Verkaufspreis in Mio. EUR
Beteiligungsquote in %
Vermietungsquote
Vermietungsquote
Kaufpreis/SV-Wert
nach Ertrag in % 4)
Verkaufsdatum
Erwerbsdatum
nach m2 in % 4)
in Mio. EUR 2) 3)
Lfd. Nr.
Projekt / Objekt /
Immobilien-Gesellschaft
Ankäufe
Direkt gehaltene Immobilien im Inland
11 Hofheim am Taunus, „Chinon Center“ 2/2011 — — 43,1 — 97,3 96,5 5,3
Über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien im Ausland mit anderer Währung
61 „UIR Malaysia Office 1 Sdn. Bhd.“, Kuala Lumpur; 12/2010 — — 101,3 100,0 — — 4,3
Kuala Lumpur, „Cap Square Tower 2“
Verkäufe
Direkt gehaltene Immobilien im Ausland mit Euro-Währung
Paris-La Plaine Saint Denis, „Axialys“ 12/2010 120,0 116,0 — — — —
Bauteil I 12/2000
Bauteil II 4/2001
1) 3)
Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert ausgewiesen.
4)
Weise mit der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich Einschließlich Mietgarantie.
5)
verbunden sind. Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Zugrundelegung
2)
Bei Ankauf/Verkauf. der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger Währung.
14platziert. Im Objekt Höchster Straße 70 – 90, Liederbach/Taunus Um dieses Ziel zu erreichen, werden bei auslaufenden Verträgen
wurden 5.600 m² verlängert bzw. neu vermarktet, ebenso gab aufgrund des hohen Konkurrenzangebotes und gesunkener
es Erfolge im Objekt „Airport-Center Hamburg“ zu vermelden, Marktmieten Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Ausbaukosten-
wo rund 4.200 m² an Mieter übergeben werden konnten. zuschüsse für die Mieter erforderlich. Dieser Aufwand belastet
kurzfristig die Ertragslage des Fonds, sichert jedoch mittel- und
Fokus des Fondsmanagements ist es, die Vermietungsquote auf langfristig für unsere Anleger die Ausschüttungsbasis durch die
hohem Niveau zu stabilisieren und möglichst noch zu steigern. Erwirtschaftung von Ordentlichen Mieterträgen.
15Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1)
Lfd. Objekt Anteil am Bruttosoll- Anteil am Bruttosoll- Leerstehende Anteil am Bruttosoll-
Nr. mietertrag 2) des Objektes mietertrag 2) des Objektes Mietfläche mietertrag 2) des Fonds
in % zum 31.3.2011 in % zum 30.9.2010 in m2 in % zum 31.3.2011
6 Eschborn, Kölner Straße 12 58,86 55,21 7.646 0,22
12 Ismaning, Adalperostraße 82, 84, 86 50,89 51,14 7.552 0,20
23 Wiesbaden, Peter-Sander-Straße 41 40,39 42,30 3.044 0,09
(Bauteil M)
39 Madrid, „Amura“ 49,35 27,90 9.225 0,38
49 Brüssel-Zaventem, „Corporate Village, 39,73 0,00 6.363 0,26
Gebäude Bayreuth“
51 Paris, „Central Seine“ 33,55 39,94 9.708 0,98
56 Luxemburg-Findel, „Da Vinci“ 37,12 37,59 4.931 0,34
63 Mexiko-Stadt, „Santa Fé III“ 34,92 26,92 6.763 0,20
69 Prag 5, „Technopark Pekaska“ 39,59 38,23 1.647 0,06
1)
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate.
2)
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
1.2 Ausblick Portfoliostrategie
Zins- und Devisenkursentwicklungen Der breit diversifizierte Fonds UniImmo: Europa weist eine aus-
gewogene und insofern risikoarme Streuung nach Regionen,
Die Renditen von Bundesanleihen dürften auch in den kommen- Standorten, Nutzungsarten und Mietern auf.
den Monaten weiter anziehen. Wir erwarten vor dem Hintergrund
eines robusten Konjunkturaufschwungs in Kerneuropa und eines Zur Betonung des strategischen Fokusses des UniImmo: Europa
zunehmenden Inflationsdrucks einen Anstieg der Zehn-Jahres- auf europäische Investitionsstandorte sieht das Fondsprofil eine
Renditen binnen eines Jahres bis auf 4,0 %. Einen wichtigen Quote für Investments in Europa, einschließlich Deutschland, von
Beitrag hierzu wird auch die Europäische Zentralbank leisten. Auf mindestens 60 % vor. Die aktuelle Auslastung liegt bei 80 %.
die erste Leitzinsanhebung nach der Finanz- und Wirtschaftskrise Die größte Länderallokation des Fonds liegt mit aktuell rund 30 %
im April 2011 auf 1,25 % sollten noch weitere folgen. Auf in Deutschland. Im Zuge der fortschreitenden internationalen
Zwölf-Monats-Sicht könnte der Hauptrefinanzierungssatz bis auf Diversifizierung des Fonds wird dieser Anteil in Zukunft zuguns-
2,0 % erhöht werden. An den Anleihemärkten der Euro-Periphe- ten anderer Standorte tendenziell weiter sinken. Amerika- und
rie ist trotz der Einrichtung eines umfassenden Rettungsschirms Asien/Pazifik-Investments sind mit einer Quote für außereuro-
mit einer anhaltend hohen Volatilität zu rechnen, zumal immer päische Immobilienanlagen als Beimischung auf maximal 40 %
mehr Marktteilnehmer vor allem im Falle Griechenlands von einer begrenzt.
Schuldenrestrukturierung ausgehen. Demgegenüber haben sich
die wirtschaftlichen und fiskalischen Aussichten Spaniens zuletzt Hinsichtlich der Risikodiversifizierung soll nahezu ausschließlich an
spürbar verbessert. etablierten Standorten mit geringem Länderrisiko investiert werden.
Die diesbezügliche Zielvorgabe liegt bei mindestens 70 %. In be-
An den Devisenmärkten dürfte unterdessen die anhaltende grenztem Umfang erfolgt eine Beimischung von prosperierenden
Dollarschwäche das beherrschende Thema sein. Die Ausweitung Immobilienstandorten mit höherem Länderrisiko, für die aufgrund
des Zinsabstandes zum Euroraum und die Staatsschuldenproble- laufender Marktanalysen eine besonders gute Entwicklungschance
matik, die inzwischen auch auf die Vereinigten Staaten überge- prognostiziert werden kann.
griffen hat, belasten den US-Dollar im Verhältnis zum Euro, aber
auch zu anderen Währungen. Für eine Wende in der Geldpolitik Analog der Verfügbarkeit auf den gewerblichen Immobilien-
der US-Notenbank und durchgreifende Reformen zur Sanierung märkten stehen für den UniImmo: Europa Büroobjekte und
des Staatshaushalts gibt es jedenfalls bislang keine konkreten hochwertige Shopping-Center im Fokus der Akquisitionstätig-
Anzeichen. keiten. Diversifiziert wird das Portfolio durch die Beimischung
von Hotelimmobilien sowie in geringerem Umfang durch Bei-
mischung weiterer Nutzungen wie Logistikimmobilien.
16Die Investitionsentscheidungen des Managements fokussieren auf Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin
die Erzielung von Ordentlichen Mieterträgen. Zur Gewährleistung mit Ihnen beschreiten zu dürfen.
des stetigen Mietertrages werden vornehmlich Objekte mit boni-
tätsstarken Mietvertragspartnern und möglichst langfristigen
Mietvertragslaufzeiten erworben. Investitionen in Projektentwick- Hamburg, im Mai 2011
lungen sind in begrenztem Umfang zulässig, wenn potenzielle
Risiken aus der Erstvermietung oder den Baukosten vertraglich
weitgehend abgesichert sind. Union Investment Real Estate GmbH
Im zweiten Geschäftshalbjahr soll das europäische Kernportfolio
durch gezielte Investitionen in hochwertige Büro-, Einzelhandels- Die Geschäftsführung
und Hotelimmobilien weiter ausgebaut werden. Hierbei gilt es,
gezielt antizyklische Investitionschancen überwiegend in Europa
sowie vereinzelt in den Regionen Amerika und Asien/Pazifik zu
nutzen, um auch außerordentliche Erträge erzielen zu können.
Dr. Kutscher
Die Entwicklung des Fonds über die letzten Monate hat gezeigt, (Vorsitzender)
dass das Portfolio auch in einem schwierigen Marktumfeld gut
aufgestellt ist und von einer Wiederbelebung an den Märkten
profitieren kann.
Dr. Billand Dr. Hermanns-Engel Noack
(stellv.)
Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniImmo: Europa 1)
Portfolioanteil in % Ziel: 60 – 100 % Ziel: bis 40 %
100
80
60
40 80 %
20
20 %
0
Europa Welt (ex. Europa)
Q Ziel-Korridor Q IST-Verteilung
1)
Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
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