2021 Union Investment Austria
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Einblick
2021
Informationsmaterial erhalten Sie bei allen Risikohinweis
Volksbanken, bei der SPARDA-BANK
sowie der Österreichischen Ärzte- & Der Fonds hält direkt und/oder indirekt
Ein Stück vom großen Ganzen
Apothekerbank. Immobilien in seinem Besitz, deren Ver-
kauf eine gewisse, von den Gegebenheiten
Rechtliche Hinweise auf den Immobilien- und Finanzmärkten
abhängige Zeitspanne in Anspruch nimmt.
Die vorliegende Marketingmitteilung dient
ausschließlich der unverbindlichen Informa-
Anteile können erst nach Ablauf einer Min
desthaltefrist von 24 Monaten und unter
Immobilienfonds – ein solides Fundament für Ihr Vermögen
tion. Die Inhalte stellen weder ein Anbot Einhaltung einer Rückgabefrist von zwölf
bzw. eine Einladung zur Stellung eines An- (12) Monaten und der sonstigen im Pros
bots zum Kauf/Verkauf von Finanzinstru pekt dargelegten Bedingungen durch eine
menten noch eine Empfehlung zum Kauf/ unwiderrufliche Rückgabeerklärung gegen
Verkauf oder eine sonstige vermögensbe über der depotführenden Stelle zurückge
zogene, rechtliche oder steuerliche Bera geben werden. Zwischen der unwiderrufli
tung dar und dienen überdies nicht als Er- chen Rückgabeerklärung des Anlegers und
satz für eine umfassende Risikoaufklärung dem Zeitpunkt der Anteilrückgabe kann der
bzw. individuelle, fachgerechte Beratung. Rücknahmepreis Schwankungen unterlie
Sie stammen überdies aus Quellen, die wir gen und somit zum Zeitpunkt der Anteil
als zuverlässig einstufen, für die wir jedoch rückgabe höher oder niedriger ausfallen.
keinerlei Gewähr übernehmen. Die hier dar- Bitte beachten Sie, dass das zurückge-
gestellten Informationen wurden mit größter zahlte Kapital geringer als der Betrag sein
Sorgfalt recherchiert. Union Investment kann, den Sie ursprünglich investiert haben,
Austria GmbH übernimmt keine Haftung für wenn sich der Wert der vom Fonds erwor
die Richtigkeit, Vollständigkeit, Aktualität benen Vermögensgegenstände aufgrund
oder Genauigkeit der Angaben und Inhalte. der Bedingungen auf den Immobilien-und
Druckfehler und Irrtümer vorbehalten. Finanzmärkten während der Dauer Ihrer
Veranlagung verringert hat. Die emp
Die Verkaufsunterlagen zu den Fonds (Ver- fohlene Haltedauer für Anteile liegt bei
kaufsprospekte bzw. Information für Anleger vier (4) Jahren.
gemäß § 21 AIFMG, Anlagebedingungen,
aktuelle Jahres- und Halbjahresberichte und Warnhinweis
wesentliche Anlegerinformationen/KID)
finden Sie in deutscher Sprache auf: Weder UniImmo: Wohnen ZBI noch die
www.union-investment.at ZBI Fondsmanagement AG unterliegt einer
Die Wert- und Ertragsentwicklungen von Aufsicht der Finanzmarktaufsichtsbehör
Investment- und Immobilienfonds können de (FMA) oder einer sonstigen österreichi
nicht mit Bestimmtheit vorausgesagt werden. schen Behörde. Die Aufsicht obliegt aus
Performanceergebnisse der Vergangenheit schließlich der deutschen Bundesanstalt
lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige für Finanzdienstleistungsaufsicht. Weder
Entwicklung eines Investmentfonds oder ein etwaiger Prospekt noch ein Kunden
Immobilienfonds zu. Ausgabe- und Rücknah- informationsdokument (KID) oder ein ver
mespesen, sowie Provisionen, Gebühren und einfachter Prospekt wurden von der FMA
andere Entgelte (lt. Schalteraushang) sowie oder einer sonstigen österreichischen
Steuern sind in der Performanceberechnung Behörde geprüft. Die FMA oder eine sons
nicht berücksichtigt und können sich min- tige österreichische Behörde haften nicht
dernd auf die angeführte Bruttowertentwick- für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der
lung auswirken. Vertriebsunterlagen.
Union Investment-Fondssparen umfasst keine 006967 09.21
Spareinlagen gemäß Bankwesengesetz (BWG).
Informationen zur Offenlegungsverordnung Aus Geld Zukunft machen
unter: https://ui-link.de/offenlegungsver-
ordnung
Aus Geld Zukunft machen
Medieninhaber und Hersteller
Union Investment Austria GmbH
Schottenring 16
1010 Wien
www.union-investment.at
Verlags-und Herstellungsort: Wien
Stand aller Informationen, Darstellungen und
Erläuterungen: 23. August 2021, soweit nicht
anders angegeben.
Werbung
Inhalt
55 342 61,3 %
Jahre im Markt ¹ Gewerbeimmobilien Anteil Auslands-
weltweit ² immobilienvermögen
94,6 % 14.978 3.966 6 18
vermietete Gewerbe Hotelzimmer Geschäfte
flächen³ (3.424 Shopflächen und 542 Gast-
ronomieflächen)
9 22
46.768 4.855.510 m²
Wohneinheiten Büro- und Logistikfläche⁴
(Mieteinheiten inklusive Zentral Boden
Immobilien Gruppe)
¹ Auflegung UniImmo: Deutschland zum 01.07.1966.
² E xklusive separater Grundstücke WE 3010 und WE 4064.
³ Anteilige Vermietungsquote nach Ertrag für alle UIR- und URA-
Fonds.
⁴ Nutzfläche, davon 4.660.300 vermietet
Die oben genannten Zahlen beziehen sich auf die folgenden Fonds: 4 Vorwort 14 Das Asset-Management 24 Glossar
UniImmo: Deutschland, UniImmo: Europa , UniImmo: Global,
immofonds 1 und UniImmo: Wohnen ZBI. Grundbegriffe der Immobilien-
Stand: 30.06.2021 5 Warum Offene Immobilien- 16 Die zwei Offenen fonds – einfach erklärt
fonds? Immobilienfonds
26 Chancen und Risiken bei
6 Wie machen wir das? 18 Moderne Bürowelten mit Offenen Immobilienfonds
Zukunft
8 Das Fondsmanagement
Interview mit Petia Zeiringer, 20 Immobilienvielfalt mit
immofonds 1 Geschichte
10 Interview mit Sarah Dral, 22 Investitionen in neue Lebens-
UniImmo: Wohnen ZBI und Wohnqualität
12 Das Investmentmanagement 23 Gut zu wissen
Kaufen und Verkaufen
von Fonds
2 2 3
Warum Offene Immobilienfonds?
Die Offenen Immobilienfonds von
Union Investment
Seit mehr als 50 Jahren geben wir Bequem Geld anlegen Mischung von vielfältigen Gewerbe-
Dr. Michael Bütter,
Anlegern unser Produktversprechen: und/ oder Wohnimmobilien an unter-
Vorsitzender der Geschäftsführung
Union Investment Real Estate GmbH eine attraktive Vermögensanlage. Mit uns investieren Sie in attraktive schiedlichen Standorten sowie eine
Im Auftrag unserer Anleger halten Immobilien, müssen sich aber nicht große Anzahl von Mietern können
wir die Balance zwischen Vorsicht und mit dem Verwaltungsaufwand eines das Risiko der Fonds reduzieren.
Liebe Leserinnen Risiko und setzen auf eine breite Immobiliendirektbesitzes beschäfti-
und Leser, Streuung in unseren Fonds. Sowohl
geografisch als auch bei den unter-
gen. Auch um alltägliche Probleme
wie Anfragen der Mieter oder Re-
Gute Chance bei
langfristiger Haltedauer
schiedlichen Nutzungsarten Büro, Ein- novierungsarbeiten braucht sich der
die Idee eines Offenen Immobilienfonds ist einfach. zelhandel, Hotel, Logistik und Woh- Anleger nicht zu kümmern. All das Geld in Immobilien sollte tenden
Mit dem eingezahlten Geld der Anleger wird eine nen. Für unsere hohe Kompetenz im steuern unsere erfahrenen Experten. ziell mittel- und langfristig angelegt
Vielzahl von Immobilien gekauft. Als Anleger sichern Objekt- und Mietermanagement wer- werden. Der deutsche Gesetzgeber
Sie sich so ein Stück vom Ganzen und können von den wir regelmäßig von Experten und Stabiler Baustein beim ist auf der Seite der Anleger. Er hat
Mieterträgen und Wertsteigerungen der in den
Ratings mit Bestnoten ausgezeichnet. Vermögensaufbau Rückgaberegelungen getroffen, die
Fonds gehaltenen Immobilien profitieren.
einer stabilen Zahlungsfähigkeit Of-
Wir handeln vorausschauend. Das heißt, Immo Ideal für Einsteiger Im Vergleich zu anderen Geld fener Immobilienfonds dienen, und
bilien werden mit Weitblick gekauft, verkauft, anlagen sind Immobilien weniger unterstreicht so den langfristigen
kontinuierlich gepflegt und vermietet. Mit einem Fondssparplan oder einer schwankungsanfällig. Immobilien an Charakter dieser Anlageform. Gene-
Einmalanlage erwerben Sie bereits mit guten Standorten mit ausgewogenen rell sollten Anleger jedoch bereit sein,
Das alles gelingt uns, weil wir in unsere Mitarbeiter
kleinen Beträgen Anteile an einem un- Mieterstrukturen sorgen für konti- Risiken wie etwa das Risiko von Kurs-
investieren. Weil wir mit eigenen Teams und
Kooperationspartnern in den Zielmärkten präsent serer breit aufgestellten Immobilien nuierliche Mieterträge. Eine gesunde schwankungen in Kauf zu nehmen.
sind. Und weil wir dabei alle Arbeitsabläufe fonds. Schon ab 50,– Euro können Sie
permanent vereinfachen und optimieren. in den immofonds 1 investieren.
Auf den folgenden Seiten geben wir Ihnen einen
Solides Fundament
Einblick in unsere Arbeit und unsere Offenen
Immobilienfonds. Es freut uns, wenn Sie mit Union
Investment Ihr Geld in Immobilien anlegen. Vieles Eine Immobilie dient als solides Funda-
spricht für eine gemeinsame erfolgreiche Zukunft. ment des Vermögens und zeichnet sich
im Allgemeinen durch Wertbeständig-
Mit herzlichen Grüßen keit aus. Gewerbeimmobilien können
Ihr
darüber hinaus einen Inflationsschutz
bieten, da die Mieten in der Regel
automatisch an den jeweiligen aktu-
ellen Preisindex angepasst werden.
Michael Bütter Eine kontinuierliche Nachfrage nach
Mietraum ist bei der Investitionsent-
scheidung für Wohnimmobilien aus-
schlaggebend.
4 5
Wie machen wir das?
So wird aus Offenen
Immobilienfonds
eine zukunftsfähige
Geldanlage
Hunderte von Objekten, Tausende von Mietern und über
eine Million Privatanleger – damit Offene Immobilien-
fonds leistungsfähig bleiben, arbeiten im Hintergrund viele
erfahrene Experten. Wir geben Ihnen hier einen Einblick.
Komplexe Aufgaben können nur in einem Miteinander ge-
löst werden. Besonders bei Offenen Immobilienfonds. Das
beginnt grundsätzlich bei der Frage, in welche Immobilien
investiert wird, und reicht bis zur Steuerung der optimalen
und gewinnbringenden Verwaltung und Bewirtschaftung
einzelner Immobilien. Auch die Mieterbetreuung und Be-
standspflege zählen zu den wichtigen Aufgaben.
Darum arbeiten Fondsmanager, Investmentmanager und
Asset-Manager eng zusammen und haben das gemeinsame
Ziel fest im Blick.
6 7
Das Fondsmanagement
Immer den Blick nach vorn:
Das Fondsmanagement
Eine der wichtigen Aufgaben des Fondsmanage- ihrem langfristigen Potenzial überzeugen. Je höher die
ments ist, die Chancen und Risiken zu bewerten, Nachfrage nach Immobilien ist, desto höher sind auch die
Ankaufspreise für Bestandsimmobilien, fertiggestellte
die einzelne Objekte im Fonds aufweisen. Be-
Neubauten und laufende oder geplante Projektentwick-
sonders die Chancen und Risiken der einzelnen lungen. Bei allen Möglichkeiten gilt es, Chancen und
Objekte werden kontinuierlich überprüft. Neben Risiken eines Ankaufs genau zu analysieren. Ein genau
kalkuliertes Risiko geht der Fonds zum Beispiel dann ein,
den Immobilien steuert das Fondsmanagement
wenn er eine Immobilie im Status der Projektentwicklung
auch die Liquiditätsplanung. Auch Finanzierungs- erwirbt. Das heißt: Die Immobilie ist noch gar nicht fertig
quoten werden permanent überwacht. gebaut. Gleichzeitig kann der frühzeitige Ankauf aber
vielfach die zu erwartende Rendite begünstigen.
Einblick: Können Sie uns konkrete Beispiele
Einblick: Frau Zeiringer, Sie als Fondsmanagerin ha- dafür geben?
ben immer den Blick aufs große Ganze. Müssen Sie da
nicht auch die Entwicklungen bei den verschiedenen Petia Zeiringer: Die projektierte Wohnanlage mit der
Nutzungsarten wie Büro, Einzelhandel, Hotel, Wohnen Adresse Neubaugasse 49a und 51 im dynamischen
„Die wichtigste Aufgabe
und Logistik genau verfolgen? Lend-Viertel von Graz ist ein Beispiel für eine Investition
in ein modernes Immobilienensemble in einem urbanen des Fondsmanagements ist
Petia Zeiringer: Ja, tatsächlich muss man sein Augenmerk Quartier. Am Standort entstehen bis zum Frühjahr 2022
vorausschauendes Handeln.“
auf die verschiedenen Nutzungsarten legen. Doch das ist insgesamt 255 Wohneinheiten sowie ergänzende Büro-
Petia Zeiringer, nur ein Teilaspekt. Wir müssen als Fondsmanager auch und Einzelhandelsflächen.
Vorstand und Fondsmanagerin der Union Investment die beiden Ländermärkte Österreich und Deutschland im Die durchschnittliche Wohngröße des Neubaus wird bei
Real Estate Austria AG
Blick behalten. Immofonds 1 investiert in Städten dieser 61 Quadratmeter liegen, wobei ein vielfältiges Spektrum
beiden Länder. Die wichtigste Aufgabe eines Fondsma- von Wohneinheiten von 40 Quadratmeter bis rund 125 lien auch einen Wohnanteil in das breit aufgestellte Port-
nagers ist es, vorausschauend zu handeln. Wir müssen Quadratmeter abgedeckt wird. Alle Wohnungen werden folio des immofonds 1 einzubinden. So reduzieren wir
die konjunkturellen Bewegungen der Immobilienmärkte zudem über Freiflächen in Form von Loggien, Terrassen auch die Risiken im Fonds.
möglichst renditestabilisierend und -fördernd für die oder Balkonen verfügen. Insgesamt setzt sich die Wohn-
Anleger nutzen. Also geht der Blick nicht nur nach rechts anlage aus vier Gebäudeteilen zusammen, die im hinteren Einblick: Bunter Mix von Gewerbe- und Wohnimmobili-
und links, sondern vor allem langfristig nach vorn. Bereich eine offene Gartenfläche umschließen. Auf dem en zur Risikoverteilung, das klingt vielversprechend.
Grundstück befindet sich außerdem die Schell Collection,
Einblick: Nun gibt es niemanden, der die Zukunft vor- ein Schloss- und Schlüsselmuseum, die nicht zum Fonds Petia Zeiringer: Wir schauen sehr genau hin, wie sich
hersehen kann. Was heißt „vorausschauend agieren“ gehören, aber durch eine Fassadenbegrünung und wei- das Risiko einerseits begrenzen lässt, sich andererseits
genau? tere künstlerische Gestaltung das neue urbane Quartier aber auch Erfolge entwickeln können. Der Ausbau der
aufwerten. Fachmarktzentren und auch der Erwerb neuer Immobi-
Petia Zeiringer: Wir möchten mit unseren Einschätzun- lien in Österreich sowie der frühzeitige Einstieg in Hotel-
gen, die auf Daten und Wissen von Experten basieren, Einblick: Warum investieren Sie aktuell in Wohnimmo- projekte, zum Beispiel in Dresden, sind attraktive Oppor-
Chancen und Risiken vorausschauend managen. Da geht bilien in Graz? tunitäten, die wir auf Basis hoher Ankaufsstandards in
es zum Beispiel darum, Leerstände in den Immobilien zu den letzten Jahren verfolgt haben.
vermeiden und die Immobilienflächen dauerhaft zu mög- Petia Zeiringer: Graz ist die wachstumsstärkste Metro-
lichst guten Konditionen zu vermieten. Darüber hinaus pole in Österreich und bietet derzeit in unterschiedlichen So agieren wir einerseits mit Augenmaß , generieren kon-
prüfen wir fortlaufend neue Investitionsmöglichkeiten. Nutzungsarten hervorragende Bedingungen für langfris- tinuierliche Mieterträge für die Anleger und sorgen für
Immobilien, die für einen Erwerb infrage kommen, müs- tig orientierte Immobilieninvestoren. Wir verfolgen das maßvolles Wachstum im Fondsbestand.
sen uns in zentralen Punkten wie Qualität, Lage, Preis und Ziel, neben dem Mix unterschiedlicher Gewerbeimmobi-
8 9
„Attraktive Wohnimmobilienfonds
sind breit aufgestellt.“
Geldanlage sucht drei Zimmer, Küche, Bad
zum Wohnen! Nachgefragte Wohnimmobilien
Vor allem in Nordrhein-Westfalen investiert der Fonds. Aus gutem Grund:
können zu einer soliden Geldanlage für Anleger Hier gibt es viele Metropolregionen mit guter Wirtschaftsentwicklung und
stabilem Wohnungsmarkt.
werden.
Einblick: Frau Dral, Sie sind Fondsmanagerin für den Einblick: Ist das nicht kleinteilig und ein hoher Auf- Die bunte Vielfalt von Gewerbeflächen wie Arztpraxen,
Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Warum setzt wand für eine Fondsgesellschaft? Kindergärten, Restaurants oder Biosupermärkte ist ein
der Fonds seinen Schwerpunkt auf Wohnimmobilien? wichtiger Beitrag zur Nahversorgung der Mieter in dem
Sarah Dral: Nein, für Wohnungsspezialisten überhaupt jeweiligen Stadtviertel. Diese Einrichtungen sind wichtig
Sarah Dral: Deutschland ist ein Land der Mieter. Die Ei- nicht. Wir kaufen ja keine einzelnen Wohnungen, son- für ein lebendiges Wohnumfeld, in dem Mieter langfristig
genheimquote liegt im europäischen Vergleich bei nied- dern größere, abgeschlossene Wohnobjekte mit einem sesshaft sind.
Sarah Dral, rigen 52 Prozent. Auch in Österreich ist die Lage ähnlich. Wert ab 5 Millionen Euro aufwärts. Wir schauen bereits
Fondsmanagerin UniImmo: Wohnen ZBI
Deshalb ist die Nachfrage nach Wohnungen hoch. Insbe- beim Ankauf, ob der Wohnwert durch Sanierung oder Einblick: Wie gehen Sie bei der Suche nach den passen-
sondere Wohngebiete mit Anschluss an den öffentlichen Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden kann. Dazu den Objekten vor?
Nahverkehr, soziale Einrichtungen und Einkaufsmöglich- gehören oft umfassende Maßnahmen wie Dachsanie-
keiten sind gefragt. Die Möglichkeiten, in Wohnimmobi- rung, neue Fenster, neue Treppenhäuser, und auch in Sarah Dral: Bevor langfristig in eine Immobilie oder in
lien zu investieren, sind vielfältig. Wir investieren derzeit der Wohnung wird in der Regel vieles modernisiert. Wir eine Wohnimmobilienprojektentwicklung investiert wird,
deutschlandweit in Wohnimmobilien an zukunftsfähigen schaffen damit eine Wertsteigerung der Wohnimmobilie werden Mikro- und Makrofaktoren der Standorte über-
Standorten mit stabilem Wohnungsmarkt. 2020 hat der durch eine höhere Wohnqualität mit zeitgemäßem Kom- prüft und bewertet.
Fonds erstmals in zwei Wohnimmobilienprojekt in Wien fort. Dadurch ziehen bei uns Mieter ein, die sich in den
investiert. In 2021 wurde eine weitere Projektentwicklung Wohnungen von Anfang an zu Hause fühlen. Die Mikrofaktoren geben uns Auskunft über die Lebens
in Graz erworben. qualität: Wie nahe liegt die Wohnimmobilie an der Innen-
Bei allen Wohnobjekten integrieren wir bewusst eine stadt? Wie gut ist die Erreichbarkeit mit Pkw und dem öf-
Einblick: Welche Vorteile bieten Investitionen professionelle Hausverwaltung, die sich um die Instand- fentlichen Nahverkehr? Gibt es soziale Einrichtungen und
in eine derart große Zahl von Objekten? haltung kümmert, aber auch für die Mieter direkter und Erholungsgebiete in angemessener Entfernung?
persönlicher Ansprechpartner ist. Unser Ziel ist es, die
Sarah Dral: Der Fonds ist in mehr als 1000 Immobilien Mieter zufriedenzustellen. Und das zahlt sich für alle aus. Zu den Makrofaktoren gehören die Perspektive der ge-
investiert. Durch die breite Streuung der Investitionen Für die Mieter, für uns und für unsere Anleger. samten Stadt und der Region. Zum Beispiel die Situation
in Wohnimmobilien in derzeit nahezu allen deutschen am Arbeitsmarkt, die sich auf die Kaufkraft der Bevölke-
Bundesländern ergibt sich eine attraktive Mischung aus Einblick: Sind in den Objekten ausschließlich Wohnungen? rung auswirkt, die Verkehrsanbindungen, aber auch die
Wohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern in zentralen Versorgung mit schnellem Internet.
Innenstadtlagen sowie großen, weitflächigen Wohnanla- Sarah Dral: Bei unseren Immobilien liegt der Schwer-
gen, die unterschiedliche Mieterstrukturen bedienen. punkt auf Wohnungen. Klares Ja. Daneben gibt es aber Einblick: Vielen Dank, Frau Dral.
auch einen Anteil an Mietflächen für gewerbliche Nutzer.
10 11
Der Weg zum Ziel
Mit der richtigen Taktik zum Ziel:
Das Investmentmanagement
Hand in Hand mit dem Fondsmanagement Kombinationsspiel: Bei großen Investitionsvolumina
arbeitet das Investmentmanagement, um die organisieren sich die Partner in einem Joint Venture. Das
ist die hohe Kunst der Kombination. Dabei entwickeln
Fonds mit neuen, aussichtsreichen Objekten zu
meist zwei oder mehr Partner gemeinsam eine Projekt
verstärken. Um die Transaktion zu tätigen, ist ein idee, teilen sich die Aufgaben wie Ankaufsgespräch,
geschicktes Vorgehen gefragt. Mit eigenen Teams Risikoprüfung oder Kaufabwicklung und sind meist
gleichberechtigt am Projekt beteiligt.
für Deutschland und Österreich. Sie suchen vor
Ort nach neuen Ideen und Wegen, um ans Ziel Offensivspiel: Ein verstärkter Trend ist der Erwerb der Im-
zu kommen. Das Investmentmanagement entwi- mobilie während der Entwicklungs- und Bauphase, auch
ckelt deshalb die jeweils passende Erwerbsstrate- Forward Deal genannt. Dies ist ein offensives Vorgehen.
gie und realisiert die Käufe und Verkäufe. In Zeiten niedriger Zinsen sind Immobilien besonders be-
gehrt und der Markt für Bestandsobjekte ist umkämpft.
Daher kaufen sich Investoren auch gern während der
Projektentwicklungsphase in eine Immobilie ein und
Alleingang: Die gängigste Variante bei Offenen Immo bezahlen entweder in Raten, je nach Bauabschnitt oder
bilienfonds ist der Kauf der Immobilie (Asset Deal). Dabei bei Fertigstellung.
erwirbt Union Investment die Immobilie samt dazuge-
hörigem Grundstück direkt und muss in den meisten Der Investor übernimmt damit je nach Vertragsgestaltung
Ländern eine Grunderwerbsteuer entrichten. Auch ein verschiedene Risikokomponenten (wie zum Beispiel die
Verkauf kann in dieser Form durchgeführt werden. Vermietung), kann aber dadurch zu deutlich günstigeren
Konditionen kaufen, als wenn er ein fertiggestelltes und
Zusammenspiel: Immobilien können auch indirekt voll vermietetes Objekt erwerben würde.
durch Anteilserwerb an einer Immobiliengesellschaft
gekauft werden. Das Zusammenspiel erfolgt im Rahmen
eines s ogenannten Share Deals, der rechtlich den Kauf
eines Unternehmens darstellt und steuerlich vorteilhaft
sein kann.
Dieser Anteilserwerb lohnt sich oft nur bei großen Investi-
tionen. Denn die Anforderungen eines Share Deals an den
Käufer sind sehr hoch, da er die Risiken der Gesellschaft
übernimmt. Dementsprechend ist eine sehr umfangreiche
rechtliche und steuerliche Risikoprüfung notwendig.
12 13
Das Asset-Management kümmert sich Gute Aussichten für
um die Objekte: Das ist das A und O im attraktive Mietflächen
Immobilienfonds
Die Hauptaufgabe der Asset- len Fachmarktzentren mit ihrer Nah- Die Immobilienspezialisten im Asset-
Manager ist die Vermietung versorgungsaufgabe und einem Fo- Management sorgen für einen viel-
kus auf den periodischen Bedarf mit fältigen Mietermix, der eine breite
der Objekte. Sie sorgen für die
Lebensmitteln oder Drogerieproduk- Kundschaft anspricht. Neben nationa-
Auslastung der Immobilie ten eine noch zentralere Rolle. len und internationalen Modehänd-
durch zahlungskräftige Mieter. lern zählen auch Frequenzbringer aus
Das Fachmarktzentrum HATRIC im dem Einzelhandel- und Drogeriebe-
Darüber hinaus erarbeiten die
österreichischen Hartberg ist ein ein- reich zu den Mietern.
Asset-Manager Konzepte zur drucksvolles Beispiel dafür. Es be-
Bestandspflege der Objekte. steht aus insgesamt vier Bauabschnit- Die erfolgreiche Positionierung des
Das können Umbauten sein ten. Zwei Bauabschnitte des HATRIC Fachmarktzentrums ist nur eine der
erwarb Union Investment bereits mit vielen Erfolgsgeschichten, die vom
oder die Renovierungswünsche Fertigstellung im Jahr 2017. Um sich Asset-Management geschrieben wer-
der Mieter. zum einen den immer wichtiger wer- den.
denden Lebensmittelanker, in diesem
Ein Baustein des Portfolios des immo Fall den zur REWE Group gehörenden
fonds 1 ist das Einzelhandelssegment. Supermarkt BILLA Plus, als Anbotser
Damit eine Einzelhandelsimmobilie gänzung und Frequenzbringer zu
nachhaltig stabile Mieterträge gene- sichern und, zum anderen, um nicht
riert, muss ihr Angebot dauerhaft ein Klumpenrisiko im Hinblick auf das
attraktiv sein und die Kunden immer Nachvermietungspotenzial und die
wieder neu überzeugen. Das Asset- Marktliquidität am Standort Hartberg
Management leistet dazu einen akti- einzugehen, erwarb der Fonds im
ven Beitrag. Jedes Objekt wird von August 2020 auch das bereits 2005
einem persönlichen Asset-Manager eröffnete Bestandsgebäude auf dem
betreut, der im ständigen Austausch Areal mit rund 6.800 Quadratmetern
mit den Mietern ist. Im Zuge der Ver- Mietfläche.
änderung des Einkaufsverhaltens
der Kunden hin zu vermehrtem On- Die Erweiterung besteht aus zwei Ge-
line-Shopping sind Einzelhändler bäudeteilen: Der größte Teil der Im-
und auch das Asset-Management mobilie nimmt der Lebensmittel-
zum Umdenken gezwungen. Zum händler BILLA Plus ein, an den eine
einen ist der Trend erkennbar, dass Fachmarktzeile angrenzt. Die Laden- Fachmarktzentrum HATRIC
viele Einzelhandelsflächen eher einem zeile wurde bereits in den vergan-
Showroom gleichen, in dem beson- genen eineinhalb Jahren neu struk-
ders auf Beratungsqualität und eine turiert und konnte zehn attraktive
ausgewählte Anzahl an Produkten Fachgeschäfte aus den Bereichen
Wert gelegt wird. Zum anderen spie- Mode, Schuhe und Genuss gewinnen.
Neben der Vermietung wird die Revitalisierung und Modernisierung
bestehender Mietflächen in gefragten Lagen zu einer immer wichtigeren
Aufgabe des Asset-Managements.
14 15
Die Welt unserer Offenen Immobilienfonds
Wo bewegt sich auf der Welt
was in Sachen Immobilien?
Zwei Fonds mit unterschiedlichen Strategien
immofonds 1 investiert in UniImmo: Wohnen ZBI ist der Worauf immer Sie Ihren Schwer-
Gewerbeimmobilien an ausgewähl- jüngste Spross aus der Familie der punkt legen wollen – bunter Mix aus
ten Standorten – der Schwerpunkt Immobilienfonds. Die Nachfrage einer Vielzahl von Nutzungsarten
liegt auf Objekten wie Bürogebäu- nach Wohnungen ist in Deutschland oder gezielt auf Wohnimmobilien –,
den, Einzelhandelsobjekten und und Österreich weiterhin hoch. Ins- Union Investment hat die für Sie pas-
Hotelimmobilien in Österreich und besondere Wohngebiete mit gutem sende Lösung. Lassen Sie sich in Ihrer
Deutschland. Zusätzlich investiert Anschluss an den öffentlichen Nah- Bank beraten.
der Fonds auch in Logistikzentren verkehr, soziale Einrichtungen und
oder gemischt genutzte Objekte wie Einkaufsmöglichkeiten sind gefragt. Auf den folgenden Seiten stellen wir
Wohn- und Geschäftshäuser. Hier setzt der neue Offene Immo Ihnen beispielhafte Immobilien vor,
bilienfonds an, der am 28. Juli 2017 die Ihnen einen Eindruck vermitteln,
Ausgewählte Standorte, eine gute aufgelegt wurde. UniImmo: Wohnen wie Union Investment und die
Verkehrsanbindung und flexible Nut- ZBI investiert derzeit in deutsche und vielen exzellenten Partner
zungsarten ermöglichen gemeinsam österreichische Wohnimmobilien aussichtsreich Kapital anlegen.
mit einem aktiven Bestandsmanage- an zukunftsfähigen Standorten mit
ment eine nachhaltige Mieterstruk- stabilem Wohnungsmarkt. Neben
tur und sorgen für attraktive Erträge. Bestandsimmobilien investiert der
Fonds auch in Wohnprojekte, die in
den kommenden Jahren fertigge-
stellt werden.
16 17
Büroimmobilien
Hafens in Wiesbaden. Auf Basis des neu entwickelten Umgebung für den täglichen Bedarf einkaufen können.
Bebauungsplans entsteht hier ein modernes Verwal- Parks und Grünflächen um die Ecke wünschen sich 70
tungsgebäude, das K7, mit fast 3.500 Quadratmetern Bü- Prozent der Befragten und die Hälfte der Befragten hätte
rofläche. Der Mieter kann somit seinen neuen Platzbedarf gern Cafés und Restaurants in der Nachbarschaft. Rund
am bekannten attraktiven Standort ausbauen und seine 60 Prozent der Befragten wollen zudem nicht länger als
individuellen Anforderungen an moderne Bürokonzepte 30 Minuten zum Arbeitsplatz benötigen. Ein zentraler
einbringen. Das neue Gebäude bietet eine große Flexi- urbaner Standort mit guter Anbindung ist also der erste
bilität und lässt die Realisierung unterschiedlicher Büro- Schritt zu einer zukunftssicheren Büroimmobilie. Grund-
konzepte wie Einzel-, Doppel-, Kombi- oder Großraum- / sätzlich gilt: Mitarbeiter fühlen sich im Büro wohl, wenn
Open-Space-Büros zu. Die Besonderheit am Standort ist dort erlebbar bessere Bedingungen vorzufinden sind. Der
die Verbindung der drei Gebäude über eine verglaste Brü- höchste Wert wird der Kommunikation im Büro
cke. Alle Verbindungstüren werden dabei mit einem elek- zugesprochen, die damit das zentrale Thema einer räum-
trischen Türöffner ausgestattet und für einen mieterseiti- lichen Verortung der Arbeitstätigkeit ist, der die neuen
gen Kartenleser vorgerüstet. Kriterien wie beispielsweise Bürowelten gerecht werden müssen. Abgeschlossene
Moderne Bürowelten mit Zukunft
Zaeske Architekten BDA
Partnerschaftsgesellschaft mbB
Bauherr: vertreten durch:
Union Investment Real Estate Austria AG Union Investment Real Estate GmbH
Daimlerstraße 35
65197 Wiesbaden ökologische und regionale Baustoffe, die Sicherstellung Büros oder Rückzugsinseln zum ungestörten Arbeiten,
0611 94206 0
Schottenring 16, A-1010 Wien Valentinskamp 70 / EMPORIO, 20355 Hamburg zaeske-architekten.de
info@zaeske-architekten.de einer effizienten Wassernutzung im Gebäude sowie Fahr- Konferenzräume und Kaffeeküchen sind laut Umfrage die
radstellplätze werden neben der Begrünung der Dacht- Top Drei der wichtigsten Plätze in einem Bürogebäude.
Neue Bürokonzepte als Inspirationsquelle in einem Gebäude ermöglicht werden. Sinn und Zweck errassen zudem im Rahmen der nachhaltigen Bauweise Aber auch moderne, ansprechende Loungebereiche zum
von Energiemonitoring ist die Erfassung detaillierter Ver- berücksichtigt. Auch die Möglichkeiten, den Neubau gemeinsamen Austausch sind und werden für die Arbeit-
Ein Büroumfeld bietet einzigartige Vorteile, wenn es um brauchsdaten von Strom, Wärme, Kälte und Wasser. Denn smarter zu gestalten, werden genau geprüft. nehmer im Zeitalter der Digitalisierung wichtiger. Eines
die Themen Produktivität, Kreativität, Motivation, Un- mit aussagekräftigen Werten können Optimierungspo- wird aber auf jeden Fall auch in Zukunft bleiben: Die Flä-
ternehmenskultur und soziale Interaktion geht, die für tentiale in den Gebäuden erkannt und Maßnahmen zur Welche Büroimmobilien sind zukunftssicher? che muss zum Mieter passen.
Arbeitgeber und Mitarbeiter gleichermaßen langfristig kontinuierlichen Reduzierung des Energieverbrauchs
relevant und wichtig sind. Vorreiter in Sachen moderne abgeleitet werden. Im Rahmen der Umsetzung werden Das Büro der Zukunft liegt zunächst einmal im Herzen ei-
Bürowelten sind große Technologieunternehmen wie zunächst die Gebäude analysiert und Messkonzepte zur ner Großstadt und hat ein großes Service- und Dienstleis-
Apple oder Google. Sie haben ihre eigenen ‚Büro-Mekkas‘ Optimierung erstellt. Falls in den Objekten die techni- tungsangebot in unmittelbarer Nähe, wie eine Umfrage
erschaffen, um junge Talente auf dem Arbeitsmarkt anzu- schen Voraussetzungen nicht gegeben sind, werden diese des Immobiliendienstleisters Savills und der Unterneh-
ziehen. Aber nicht nur bekannte Technologieriesen setzen beispielweise durch digitale Zähler geschaffen. mensberatung Consulting Cum Laude unter 1.250 Arbeit-
auf moderne Büros und neue Konzepte, auch alteinge- nehmern, -gebern und Studierenden in Deutschland er-
sessene Unternehmen und Verwaltungen erkennen den Moderne Bürokonzepte sind also eine Win-win-Strategie geben hat. 78 Prozent der Befragten wollen in fußläufiger
neuen Zeitgeist und gehen neue Wege. für das Erdklima, für Mieter und Vermieter.
Das Büro der Zukunft: einladend, nachhaltig und mit Bestandsobjekte optimieren
Augenmaß digitalisiert
Als ein großer Bestandshalter von Gewerbeimmobilien
Vor dem Hintergrund, dass sich Europäer im Durchschnitt sieht auch Union Investment hohe Potenziale im Zusam-
20 Stunden am Tag in geschlossenen Räumen aufhalten – menspiel von Nachhaltigkeit und Digitalisierung. So ist
die meiste Zeit davon im Büro –, liegt es nahe, neben dem beispielsweise für die Büroobjekte K3 und K5 am Stand-
viel diskutierten Smart Home auch über ein Smart Office ort Wiesbaden der Einsatz von Energiemonitoring in Pla-
nachzudenken. Wie sehen die modernen Bürowelten mit nung, mit dem Ziel den Energieverbrauch der Immobilien
Zukunft aus? Sie sind digital und klimaschonend, so viel zu reduzieren. Dazu werden digitale Zähler verbaut, die
steht fest. Durch die intelligente Nutzung von digitalen Daten für Auswertungen und Reports für das Asset Ma-
Systemen können Smart Offices einen Beitrag zum Klima- nagement liefern, um den laufenden Energieverbrauch zu
schutz leisten und sorgen gleichzeitig für Kosteneinspar- beobachten und mögliche Einsparpotentiale zu identifi-
potenziale. zieren.
Im Zentrum der Aufmerksamkeit steht dabei meist die Neben den zwei Bestandsgebäuden K3 und K5 wird seit
Reduktion des Energieverbrauchs. Zum Beispiel kann Sommer 2020 ein zusätzliches Verwaltungsgebäude für
mit dem Einsatz von Energiemonitoring mithilfe von den langjährigen Bestandsmieter entwickelt. Die bisher
sogenannten Smart Metern, intelligenten Energiever- als Parkplatz genutzte Fläche liegt ebenso wie die beiden
brauchsmessern, eine effizientere Steuerung von Energie benachbarten Gebäude direkt am Rand des Schiersteiner
18 19Wohnimmobilien
Immobilienvielfalt mit Geschichte
Wohnimmobilien als Zeugen des Aufschwungs Wohnungsbau im Ruhrgebiet
UniImmo: Wohnen ZBI ist eine Anlagelösung mit Zukunft. In der Hochindustrialisierung zwischen 1870 und 1914 Man sieht es in Essen, Oberhausen, Duisburg, Gelsen-
Gleichzeitig hat das Immobilienportfolio des Fonds auch findet in Deutschland eine verstärkte Urbanisierung statt. kirchen und Dortmund: Arbeitersiedlungen prägen die
eine interessante Vergangenheit. Es enthält ein buntes Die Bebauung verdichtet sich, vielerorts entstehen erst- Stadtbilder. Die meisten sind in den industriellen Blü-
Gemisch von denkmalgeschützten Immobilien bis hin zu mals echte Straßenzüge. Innerdeutsche Wanderungsbe- tephasen entstanden. Viele dieser Siedlungen bildeten
Wohnanlagen mit großen Grünflächen in Duisburg mit liebevoll gestalteten
modernen Appartements für junge Menschen. Wohnen wegungen vom Land in die neuen Städte verlangen nach den Grundstein zu eigenen Stadtteilen für die heutigen Vorgärten.
zur Miete ist in Deutschland besonders verbreitet. Somit neuen Wohnformen. Einige der Immobilien im Fonds „Revierstädte“.
spiegeln sich die wirtschaftlich starken Epochen des Lan- wurden in dieser Phase vor mehr als einhundert Jahren
des deutlich in den angekauften Immobilien wider. Es fin- errichtet und liegen daher in heute begehrten Innen- Das im Jahr 1889 erlassene preußische Genossenschafts- Beliebte Laubengänge
den sich gut gepflegte historische Gebäude im Portfolio, stadtlagen. Oftmals befinden sich Gewerbeeinheiten im gesetz wiederum ermöglichte die Entwicklung von Woh-
die dank Modernisierungen und umfassender Sanierun- Erdgeschoss dieser Häuser. Nicht umsonst sprechen wir nungsbaugenossenschaften. Diese Baugenossenschaften Diese Siedlungen entstanden im Geist des Gemein-
gen ein ansprechendes Wohnniveau bieten. heute von der Gründerzeit. Repräsentative Bauformen waren insbesondere in den 1920er und 1950er Jahren schaftsgefühls und der Fürsorge – oft war man nicht nur
mit viel Zierrat waren beliebt, galten traditionsgemäß als aktiv, und das vor allem im Rheinland. Verbände entstan- Nachbar, sondern auch Arbeitskollege. Die Wohnungen
wertvoll und blieben bis heute erhalten. Immobilien der den, die bis heute als politische Interessenvertretung für in diesen Siedlungen sind um die 50 bis 60 Quadratmeter
Gründerzeit – als das Bürgertum stolz war auf historisches die Belange der Wohnungswirtschaft in der Öffentlichkeit groß und verfügen über zwei bis vier Zimmer. Die anei-
Kulturgut – wurden in den Städten gebaut und finden eintreten. nandergereihten Wohnhäuser sind so konstruiert, dass
sich heute im Fonds wieder. vier bis acht Wohneinheiten über einen Eingang erreicht
Das Bevölkerungswachstum im Ruhrgebiet beginnt werden. Ist die Anzahl der Wohneinheiten im Objekt grö-
Hohe Decken, interessante Wohnungsaufteilungen oder mit dem Zuzug aus benachbarten Regionen wie dem ßer, gehören oft sogenannte Laubengänge dazu, die für
individuell gestaltete Fenster und Schiebetürelemente Rheinland, dem Siegerland und Westfalen. In mehreren die 1950er Jahre typisch waren. Laubengänge sind meist
mit Ornamenten sind einige der Gründe für die auch Phasen entstehen so Siedlungswohnungen. Mit dem wirt- an der Nordseite der Wohnimmobilien platziert – so ver-
heute anhaltende Beliebtheit und Nachfrage solcher schaftlichen Aufschwung kommen Arbeiter aus weiter meiden sie eine Verschattung und Lärmbelästigung der
Einheiten. Ebenso spricht der großzügige Schnitt der entfernten ländlichen Gegenden dazu. Eine große Wan- Wohnräume an der sonnenbeschienenen Südseite. Die
„Gemeinschaftsflächen“, der viel Raum für die Anwohner derungsbewegung setzt ein. Mit den Werkssiedlungen schmale und nach beiden Seiten offene Bauweise sorgt
bietet, für diese Objekte. Vorwiegend finden sich die werden Arbeiter und ihre Familien sesshaft. Beim Bau die- für eine optimale Belüftung der Wohnungen. Die Tatsa-
Häuser in den Stadtzentren, und genau dort ist die Inf- ser Siedlungen berücksichtigte man die dörfliche Heimat che, dass bis heute kaum konzeptionelle Veränderungen
rastruktur besonders ausgebaut – sodass beispielsweise vieler Zuwanderer, weshalb sich noch heute großzügige an diesen Häusern vorgenommen wurden, spricht dafür,
Schulen, Kindergärten, Arztpraxen und Geschäfte für den und liebevoll gepflegte Gärten und Grünflächen rund um dass Laubengangwohnungen von Mietern durchweg po-
täglichen Bedarf in der Nähe liegen und der Anschluss an diese Häuser finden. sitiv betrachtet werden.
den öffentlichen Nahverkehr optimal ist. Das zieht sowohl
junge Familien als auch Mieter im Ruhestand an. Einzigartige Verdichtung in Nordrhein-Westfalen
Die Städte an Rhein und Ruhr sind das Ergebnis der Indus-
trialisierung, die im 19. und 20. Jahrhundert die gesamte
westliche Welt erfasste. Eine so dichte Anhäufung großer
Städte wie im Rheinland und im Ruhrgebiet findet sich
nur in Nordrhein-Westfalen. Einige Städte verdanken die-
ser Zeit ihre Existenz, fast alle ihr enormes Größenwachs-
tum und ihre heutige Bedeutung. Um das Bevölkerungs-
wachstum zu stemmen, mussten zahlreiche Häuser und
Wohnungen gebaut werden. Dieses Häusermeer beher-
bergt heute fast ein Viertel der deutschen Bevölkerung.
Daher besteht auch für UniImmo: Wohnen ZBI genau hier
Einige Wohngebäude im Portfolio von UniImmo: Wohnen ZBI stammen aus Typische Laubengänge eines Wohnhauses in Wuppertal.
der industriellen Blütephase zwischen dem 19. und 20. Jahrhundert, wie das größte Ankaufspotenzial, was sich schon seit den ers-
hier in der Chemnitzer Barbarossastraße. Architektur und Gebäudequalität ten Transaktionen deutlich im Fonds widerspiegelt.
spiegeln den Wohlstand wider.
20 21Gut zu wissen
Investitionen in neue Lebens- und Kaufen und Verkaufen von Fondsanteilen
Wohnqualität UniImmo: Wohnen ZBI
Das Extra Plus für die zukünftigen Mieter - neben Woh- Wer in Sachwerte investiert, baut bei seiner Geldanlage über Ihr Kapital verfügen. Diese Rückgaberegelung stärkt
nungen wird es auch Geschäfte des täglichen Bedarfs di- klar auf Sicherheit. Um diesem Sicherheitsbedürfnis der den A nlegerschutz. Denn die Liquiditätssteuerung für
rekt im Gebäude geben. Anleger Rechnung zu tragen, wurden in Deutschland ge- den Fonds wird so sehr viel planbarer. Gleichzeitig unter-
setzliche Mindesthalte- und Rückgabefristen eingeführt. streicht diese Fristenregelung des Gesetzgebers den lang-
Graz ist bei Investoren en vogue – das ist kein kurzfristi- Sie erlauben den O ffenen Immobilienfonds eine besse- fristigen Charakter einer Anlage in Sachwerte.
ger Trend, sondern eine nachhaltige Entwicklung, die der re Liquiditätssteuerung.
überaus positiven demografischen Entwicklung und den Warum werden Offene Immobilienfonds oft zeitlich
guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen geschul- Was bedeutet das für Sie, wenn Sie heute Anteile begrenzt angeboten?
det ist. Alle Wohnungen werden mit voll ausgestatteten des Wohnimmobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI
Einbauküchen geplant und jeweils über eine großzügige erwerben? Offene Immobilienfonds von Union Investment sind eine
Freifläche verfügen. Nicht nur unterirdische Parkplätze äußerst begehrte Anlageform, da sie intelligent in Sach-
sowie die nahe gelegene Straßenbahnhaltestelle sind ein Der übliche Weg, Anteile an Offenen Immobilienfonds zu werte investieren und attraktive Renditechancen bieten.
weiteres Plus für die Mieter. Auch das Angebot von Mie- kaufen, führt über Ihre Bank. In einem Beratungsgespräch, So trifft oft eine sehr hohe Nachfrage auf ein begrenz-
tautos befinden sich direkt vor der Haustüre. in dem die Möglichkeit des Erwerbs von Anteilen geklärt tes Angebot.
wird, werden Sie vor allem auch über Chancen und Risiken
Neuer Stadtteil für Jung und Alt gleichermaßen aufgeklärt. Nach Erwerb der Fondsanteile Würde man das Angebot nicht begrenzen, hätten die
gilt für diese eine Haltedauer von 24 Monaten. Fonds eine zu hohe Liquidität, und das wiederum würde
Im Fokus des neuen Stadtteils stehen die verschiedenen die Ertragschancen mindern. Deshalb sammeln die Offe-
Bedürfnisse der Mieter. Das Quartier mit autofreien Zonen Bereits nach 12 Monaten kann eine sogenannte unwider- nen Immobilienfonds nur so viel Geld ein, wie sie lang-
bietet eine Vielfalt an Nahversorgungs- und Gastronomie- rufliche Rückgabeerklärung abgegeben werden. Mit ihr fristig und mit guter Perspektive anlegen können. Jede
angeboten. Ob morgens, mittags oder abends - zahlreiche beginnt die 12-monatige Rückgabefrist, an deren Ende Partner-Bank erhält für einen bestimmten Zeitraum ihr
Cafés und Restaurants ermöglichen Zeit zum Genießen. Ihre Anteile veräußert werden. Das heißt, Sie können Kontingent. So steuert Union Investment die Zuflüsse der
Aber auch das Grüne Herz, der Reinighauspark, lädt zum frühestens nach Ablauf der 24-monatigen Haltedauer Fonds. Diese Steuerung ist also für Anleger von Vorteil.
BE-WO Wohnbau und Grundstücksverwertungsgesellschaft mbH
Verweilen und ausgedehnten Spaziergängen ein. Ein
großer Bezirkssportplatz bietet Platz für sportliche Ak-
Durch den jüngsten Erwerb einer Wohnprojektentwick- tivitäten. Die allgemeine Wohn- und Lebensqualität im
lung in Graz ist UniImmo: Wohnen ZBI aktuell mit rund neuen Stadtteil wird auch durch die soziale Infrastruktur
einer halben Milliarde Euro in Neubauprojekte engagiert. gestärkt. Ein Primärversorgungszentrum wird für die ge-
2019 wurden die ersten Projekte in Deutschland an den sundheitliche Versorgung der Anwohner sorgen. Darüber
Standorten Berlin, Baden-Württemberg, Nordrhein-West- hinaus punktet der Standort mit mehreren Kindergärten,
falen, Sachsen und Thüringen erworben. In 2020 und 2021 Tagesbetreuungsstätten sowie einem zentralen Schulcam-
konnten die Immobilienspezialisten drei Wohnprojekte in pus. Die direkte Anbindung an die Straßenbahn sowie die
Österreich für die Anleger sichern. Die beiden ersten be- schnelle Erreichbarkeit des Hauptbahnhofs mit dem Auto
finden sich in der Hauptstadt Wien in Liesing (23. Bezirk) oder Fahrrad runden das Bild von Reinighauspark als mo-
und Simmering (11. Bezirk). Jüngstes Engagement in der dernen und nachhaltigen Stadtteil ab.
Landeshauptstadt Graz liegt im neu gestalteten Quartier
Reininghaus Gründe, ehemaliges Brauereiareal. Hier ent- Neubauprojekte sorgen für einen bunten Mix
steht ein moderner Wohnturm am nördlichen Eingang der
Quartiersentwicklung an der Straße UNESCO-Esplanade Neubauten können auf Wohnbedürfnisse unterschiedli-
in Nähe des Hauptbahnhofs. Von der Ein bis zur Dreizim- cher Altersgenerationen eingehen. Auch der ökologischen
mer-Wohnung bietet der Wohnturm modernes Wohnam- Verantwortung lässt sich so Rechnung tragen, etwa durch
biente für Singles und Familien. die Umsetzung von effizienten ressourcenschonen-
den-Standards, einer Wärmeversorgung über Blockheiz-
Die Fertigstellung und der Erstbezug der zentral gelege- kraftwerke und dem Einsatz neuester Technologien in
nen Wohnungen sind für das vierte Quartal 2023 geplant. allen Gewerken.
22 23Glossar
Grundbegriffe
der Immobilienfonds –
schon abgezogen), gegebenenfalls
Gewinne aus der Veräußerung von
Ertragswertverfahren einfach erklärt
Immobilien sowie Zinsen aus den Grundlage der Bewertung bildet
Liquiditätsanlagen. das Ertragswertverfahren. Dieses
Verfahren basiert auf den markt
üblich erzielbaren Mieterträgen. wicklung von Investmentfonds. Die
Als wichtigste Vergleichsparameter Performance ist im Regelfall eine
werden die Vertragsmieten und die rückblickende Kennzahl, die keine
aktuell erzielbaren Marktmieten für direkten Schlüsse auf die zukünftige
Immobilienobjekte in vergleichbaren Entwicklung eines Fonds zulässt. Die
Lagen und Qualitäten herangezo- Performanceberechnung erfolgt in
gen. Zudem beziehen die Experten der Regel brancheneinheitlich auf
die Nutzungsdauer der Immobilie, Euro-Basis gemäß der BVI-Methode
Anlageerfolg die notwendigen laufenden Bewirt- beziehungsweise OeKB-Methode,
schaftungskosten, aktuelle Leerstän- das heißt, die Wertentwicklung
Der Anlageerfolg setzt sich im We- de, derzeitige Bodenwerte sowie berechnet sich auf Basis von Rück-
sentlichen aus dem Überschuss aus künftige Markt- und Standortent- . nahmepreisen unter Berücksichtigung
der Bewirtschaftung von Immobilien, wicklungen in ihre Bewertung ein. der vollständigen Wiederanlage aller
der Wertveränderung der Fonds Bewertungsverfahren Kapitalertragssteuer Nachhaltigkeitsmerkmale zwischenzeitlichen Ausschüttungen
immobilien, der Verzinsung oder der zum jeweiligen Rücknahmepreis. Mit
Wertveränderung der Liquiditäts Für die Bewertung der Liegen- Kapitalerträge im Privatvermögen Unter Nachhaltigkeit versteht man dieser Methode wird eine Vergleich-
anlagen zusammen. schaften sind bei Offenen Immo- von Steuerinländern unterliegen im ökologische und soziale Kriterien barkeit zwischen einzelnen Fonds er-
bilienfonds externe unabhängige Rahmen der Vermögenszuwachsbe- sowie gute Unternehmensführung. möglicht.
Immobiliensachverständige ver- steuerung der Kapitalertragssteuer Ökologische Nachhaltigkeitsmerkma-
antwortlich. Die Bewertung folgt in Höhe von 27,5 Prozent. Die Kapi- le sind beispielsweise der CO2-Fuß-
gemäß den allgemein anerkann- talertragssteuer wird zum einen vom abdruck oder der Verbrauch von
ten Bewertungsgrundsätzen nach ausschüttbaren Jahresgewinn des Energie einer Immobilie. Soziale
dem Ertragswertverfahren. Der Fonds sowie von realisierten Wert Nachhaltigkeitsmerkmale zeichnen
Verkehrswert wird durch den Preis steigerungen auf Kapitalvermögen, sich beispielsweise durch die Raum-
bestimmt, der zeitnah im gewöhn- Dividenden und Einkünften aus und Luftqualität, Sicherheit oder Bar-
lichen Geschäftsverkehr nach den Derivaten berechnet. Zum anderen rierefreiheit der Gebäude aus.
rechtlichen Gegebenheiten und tat- fällt die Kapitalertragssteuer bei der
sächlichen Eigenschaften der sons- Immobilienrendite Veräußerung von Anteilscheinen an,
tigen Beschaffenheit und der Lage sofern der Erwerb der Anteilscheine
des Grundstücks ohne Rücksicht auf Errechnet sich auf Basis der Erträge nach dem 01.01.2011 (Neubestand)
ungewöhnliche oder persönliche aus den Immobilien nach Bewertung stattgefunden hat. Die Steuer wird
Ausschüttung Verhältnisse zu erzielen wäre. und Darlehensaufnahme bezogen grundsätzlich direkt von der inländi-
auf das durchschnittliche Immobili- schen depotführenden Stelle des An- Thesaurierung
Offene Immobilienfonds schütten envermögen im Geschäftsjahr. legers an das Finanzamt abgeführt.
ihre ordentlichen Erträge regelmä- Anleger müssen diese Einkünfte des- Bei einer Thesaurierung wird der Er-
ßig aus. Die Fonds haben jährliche halb nicht mehr in ihrer persönlichen trag eines Fonds nicht ausgeschüttet,
Ausschüttungstermine. Zur Auszah- Einkommenssteuer angeben. sondern wieder angelegt (thesau
lung kommen im Wesentlichen die riert). Die Thesaurierung führt daher
ordentlichen Erträge, dies sind die im Gegensatz zu einer Ausschüttung
von den Immobilien und Liquiditäts- zu einem höheren Fondsvermögen
anlagen erwirtschafteten Einnahmen Performance und somit automatisch zu einem ver-
abzüglich der Bewirtschaftungskos- gleichsweise höheren Anteilspreis.
ten. Dazu gehören Mieteinahmen Die Performance (engl. für Leistung)
(Steuern und die zur Kostendeckung ist der gebräuchlichste Kennwert im
verwendeten Erträge sind davon Zusammenhang mit der Wertent-
24 25Chancen und
Kategorie
Risiken
Chancen und Risiken bei Offenen Immobilienfonds
Mit Offenen Immobilienfonds • Durch die breite Streuung der In- Managements, sondern auch ent- Die allgemeinen Risiken von Spezielle Risiken einzelner Fonds
investieren Sie in Sachwerte, vestitionen der immofonds 1 und scheidend von der Entwicklung an Offenen Immobilienfonds
UniImmo: Wohnen ZBI auf unter- den Märkten ab. Unvorhergesehe- immofonds 1
die Chancen auf kontinuierli-
schiedliche Objekte ergibt sich ne Ereignisse an den Immobilien- •M
arktbedingte Kurs- und Ertrags- • Erhöhte Wertschwankungen durch
che Mieterträge bieten und als eine attraktive Mischung der Nut- und Kapitalmärkten haben daher schwankungen sowie Bonitäts Konzentration auf bestimmte Län-
langfristiges Investment ange- zungsarten, Mieterstrukturen und auch Einfluss auf die Entwicklung risiken einzelner Emittenten/Ver- der und Regionen
Mietvertragslaufzeiten. Damit sind der Fonds und somit mögliche tragspartner
legt sind.
die Fonds grundsätzlich auch in he- Wertschwankungen zur Folge. UniImmo: Wohnen ZBI
rausfordernden Marktphasen gut Ziel des Fondsmanagements ist es, •R
isiken einer Immobilienanlage • Erhöhte Wertschwankungen durch
aufgestellt und können zielsicher langfristig attraktive Erträge für die (zum Beispiel Vermietungsquote, Konzentration auf bestimmte Län-
Doch es gibt auch Risiken, die durch ein schwieriges Marktumfeld Anleger zu erwirtschaften Bewertung, Mietausfall) der und Regionen
wir offen ansprechen. Und die gelenkt werden. Dennoch können
sich die Offenen Immobilienfonds • Befristete Rücknahmeaussetzung
Sie kennen sollten. Deshalb
nicht von der jeweiligen volkswirt- im Ausnahmefall sowie Möglichkeit
empfehlen wir Ihnen, die folgen schaftlichen Entwicklung der Stand- eingeschränkter Handelbarkeit von
den Aspekte in eine Anlageent orte abkoppeln, an denen sie anle- Vermögensgegenständen, die zu
gen, sodass sie mit Zeitverzögerung erhöhten Wertschwankungen füh-
scheidung einfließen zu lassen.
sowohl auf negative als auch auf ren kann
positive Entwicklungen reagieren
• Die Entwicklung der Fonds hängt
nicht nur von der Kompetenz des
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