AUSBLICK BÜROIMMOBILIENMARKT 2023: Wann startet der Transaktions- und Vermietungsmarkt wieder durch? Online-Pressekonferenz 19.01.2023
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AUSBLICK BÜROIMMOBILIENMARKT 2023: Wann startet der Transaktions- und Vermietungsmarkt wieder durch? Online-Pressekonferenz 19.01.2023
DIE REFERENTEN
Ausblick Büroimmobilienmarkt 2023:
Wann startet der Transaktions- und Vermietungsmarkt wieder durch?
Juri Ostaschov Andreas Trumpp Felix Meyen
Chief Data Scientist Head of Market Geschäftsführer
PREA Intelligence & Foresight HIH Invest Real Estate
Colliers
AGENDA Ausblick Büroimmobilienmarkt 2023: Wann startet der Transaktions- und Vermietungsmarkt wieder durch? 01 Begrüßung 02 Kurzvorträge der Referenten 03 Diskussion und Fragerunde
Makroökonomischer
Überblick
analysiert von
Wir sind ein Beratungs- und Dienstleistungsunternehmen, das KI und Machine Learning
Modelle einsetzt, um Werte im Immobiliensektor zu schaffen. Mit dem selbst entwickelten
Datenanalysesystem mercury messen, bewerten und prognostizieren wir das Markt-
geschehen entlang des gesamten Immobilienzyklus für jede Mikrolage in Deutschland.
Wir nutzen Insights aus mehr als 500 Milliarden relevanten Datenpunkten,
um Investoren, Eigentümer und Nutzer zu beraten.
Transaction & Advisory Research & Bewertung Finanzierung Strategieberatung Architektur & Design Projektentwicklung
Inhaltsverzeichnis. 04 Inflationsrate 05 Entwicklung der Inflation 06 Wachstum BIP 07 BIP Prediction 08 Produktionsindex 09 Rendite 10 Leitzins 11 Risikoaufschlag Rendite 12 Rendite-Spread 13 Fertigstellungsvolumen 14 Kontakt
60% der
Inflationsrate
erklärt.
• Energie- & Nahrungsmittelpreise sorgen für
60% der aktuellen Inflation.
• Erdgaspreis deutlich gefallen, jedoch noch Erklärender Anteil der Warengruppe Inflation
volle Lagerbestände zu alten Preisen.
• 9 € Ticket und Tankrabatt haben der
Inflation entgegengewirkt.
Abb. 1: Inflationsrate in % und der Anteil der jeweiligen Warengruppen; Quelle: Destatis und mercury. analysiert von
Energiepreise
bewirken massive
Steigerung der
Inflation.
• Aktuelle Inflation: 9,6%
• Der Forecast-Algorithmus geht davon aus, Inflation Forecast
dass die Inflation kurzfristig nicht fallen wird.
Abb. 2: Historische und zukünftige Entwicklung der Inflation in Deutschland. Quelle: mercury. analysiert von
Hohe Inflation
raubt Kaufkraft
und schwächt
die internationale
Wettbewerbs-
fähigkeit.
• Nachfrageseite: Entzug der Kaufkraft und
damit starke Einschränkung des
Konsumverhaltens.
Index (2015 = 100) Veränderungsrate
• Angebotsseite: Anstieg der
Produktionskosten und damit
höhere Erzeugerpreise.
Abb. 3: Wachstum BIP in % und als Index (2015 = 100); Quelle: mercury. analysiert von
Inflation bremst 5,50 BN
Erholung der 5,00 BN
deutschen 4,50 BN
Wirtschaft und 4,00 BN
kostet Angebot & 3,50 BN
Nachfrage. 3,00 BN
2,50 BN
2,00 BN
1,50 BN
• Mehrheit der Szenarien der Forecasts für
die kommenden 3 Jahre positiv.
BIP Forecast Interval 68% Forecast Interval 95%
• Negative und gleichbleibende Szenarien
jedoch auch vorhanden.
Abb. 4: BIP in Billionen USD, inkl. Prognose bis 2024; Quelle: mercury. analysiert vonLetzter Ausweg:
Produktions-
rückgang und
Verlagerung ins
Ausland.
• Hohe Energiepreise belasten
insbesondere die energieintensiven
Industriezweige.
• Produktionsstand wieder auf Niveau der
COVID-19 Pandemie.
• Möglichkeiten: Einzelne Produktionslinien
schließen bzw. ins Ausland verlagern.
Abb. 5: Produktionsindex produzierendes Gewerbe und energieintensive Industriezweige; Quelle: Destatis. analysiert vonWeltweit
hohe Renditen
durch Zinswende.
• Alle Anleihen, bis auf Japan, in einem
starken Aufwärtstrend.
Abb. 6: Rendite zehnjähriger Staatsanleihen in ausgewählten Ländern; Quelle: mercury. analysiert von• Aktuelle Federal Funds Rate: 4,25-4,50%
Leitzins: • Aktueller EZB Leitzins: 2,50 - 2,75%
FED ist Vorreiter • Zukünftige FED Entscheidungen:
steigender Zinssatz.
von Steigerungen. • Häufig: FED der Vorreiter zur EZB.
Target rate Wahrscheinlichkeit für Fed Meeting am 1. Feb 2023 Target rate Wahrscheinlichkeit für Fed Meeting am 22. Mar 2023
Abb. 7 und 8: Erwarteter Zinsschritt der Fed, Einschätzung von institutionellen Anleihehändlern. Quelle: CME FedWatch Tool. analysiert vonSchmelzender
Risikoaufschlag,
sinkende
Attraktivität.
• Risikospread für Bürospitzenrenditen
schmilzt dahin.
• Renditeanstieg der Staatsanleihen stärker
Risikospread in Basispunkten Bürospitzenrendite in %
als die der Bürospitzenrenditen.
• Bis auf Japan, ist der Risikoaufschlag im
Bereich von 50-100 Basispunkten oder negativ.
Abb. 9: Risikoaufschlag Rendite Büroimmobilien ggü. Rendite zehnjähriger Staatsanleihen in ausgewählten Ländern; analysiert von
Quelle: BNP Paribas RE und mercury.Inverse Zins-
strukturkurve
kostet den
Büromarkt
weitere
Attraktivität.
• Rendite-Spread hat sich in fast allen großen
Volkswirtschaften ins Negative gedreht.
• 2-Jährige Anleihe wird stärker verzinst
als 10-Jährige.
• Dies sind Anzeichen für Unsicherheit an
den Kapitalmärken.
Abb. 10: Rendite-Spread in ausgewählten Ländern; Anmerkungen: Differenz aus zehnjährigen und zweijährigen Staatsanleihen; Quelle: mercury. analysiert vonBaukostenindex Arbeitskosten
Fertigstellungs-
volumen:
Hohe Kosten Massivholz Baustahl
belasten.
Beton Kaufwerte-Bauland
• Steigende Material- & Finanzierungskosten
belasten aktuell das Fertigstellungsvolumen.
• Mangel an neuen, ESG-konformen
Büroflächen wird Spitzenmieten beeinflussen.
Abb. 11 - 11.5: Entwicklung der Baukosten über die vergangenen fünf Jahre. Quelle: mercury. analysiert vonJuri Ostaschov
Chief Data Scientist & Partner
Telefon
+49 157 77 917 694
E-Mail
management@prea.eu
analysiert von• DEUTSCHLAND
Colliers Ausblick 2023
Herausforderungen meistern. Chancen nutzen.Colliers 2022 | 2
Das beschäftigt uns 2023:
1 2 3 4 5
Konjunktur Inflation & Wettbewerbs- Klimawandel Technologie &
Zins druck & ESG New Work
Rezession im Jahr 2023 Inflation sinkt, Wettbewerbsdruck: Ja. ESG-Regulierungsspirale Veränderung von
erscheint unausweichlich. Zinsrally endet. Immobilienflucht: Nein. dreht sich weiter Nachfrage- und
AngebotsmusternColliers 2022 | 3
Immobilienmarkt Deutschland
Gewerblicher Investmentmarkt kühlt ab
Prognose: Rund 42 Mrd. EUR Transaktionsvolumen im Jahr 2023
Transaktionsvolumen gewerblich (Mrd. EUR) Prognose 2023 Transaktionsvolumen Büroimmobilien (Mrd. EUR)
80 80
70 70
60 60
50 50
40 40
30 30
20 20
10 10
0 0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Quelle: Colliers (Januar 2023)Colliers 2022 | 4
Wettbewerbsdruck: Ja. Immobilienflucht: Nein.
Aufwärtsdruck auf die Anfangsrenditen
Renditeabstand zu Anleihen wird sich bis 2024 auf moderatem Niveau einpendeln
Renditeabstand (BP, re.) Ungewichtete Spitzenrendite Büro (%, li.) 10j. dt. Staatsanleihe (%, li.)
6 600
Prognose
5 500
4 400
3 300
2 200
1 100
0 0
-1 -100
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
Quellen: Oxford Economics (Januar 2023), Colliers
Stand: 10.01.2023 | Annahme: Rendite-Spread steigt bis Q2 2024 auf 250 bpsColliers 2022 | 5
Rezession 2023 hinterlässt Spuren
Frühindikator signalisiert ruhigeres Jahr 2023
Frühindikator signalisiert schweres Jahr 2023, Mieten steigen trotzdem weiter an
Flächenumsatz Top 7 und Ifo Index Mietentwicklung Top 7 (aggregiert)
Flächenumsatz in Mio m² (li.) Spitzenmiete Durchschnittsmiete Leerstandsquote
Ifo Geschäftsklimaindex (re.,) 4 Quartale verschoben
45 Prognose 11%
4.5 110 10%
40
9%
4.0 105 35
8%
100 30
3.5 7%
95 25 6%
3.0 5%
90 20
4%
2.5 85 15
3%
2.0 80 10 2%
05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26
Quellen: ifo Institut (Dez 2022), Colliers (Jan 2023) Quelle: Colliers (Jan 2023)Colliers 2022 | 6
Büroflächenangebot
Flächenleerstand unter Kontrolle
Leerstandsrate im marktneutralen Bereich, Angebotsreserve im langfristigen Mittel
Leerstandsprognose Top 7 (Basisszenario) Angebotsreserve Büromarkt (in Monaten)
10 10% 40 Angebotsreserve Mittelwert 40
9 9% 35 35
8 8%
30 30
7 7%
25 25
6 6%
5 5% 20 20
4 4% 15 15
3 3%
10 10
2 2%
1 1% 5 5
0 0% 0 0
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23
Quelle: Colliers (Jan 2023) Quelle: Colliers (Jan 2023)Colliers 2022 | 7
Technologie & New Work und ESG als Transformatoren
Neue Nachfrage- und Angebotsmuster
Obsoleszenzrisiken für Bestandsbüroimmobilien, moderner Neubau im Vorteil
Zahl der Homeoffice-Tage pro Woche Preisunterschiede Bürogebäude mit
Zertifizierung vs. ohne Zertifizierung
2.5 Status quo Plan Arbeitgeber Wunsch Arbeitnehmer 2.5
London Offices Paris Offices
40%
2.0 2.0
35%
30%
1.5 1.5 25%
20%
1.0 1.0 15%
10%
5%
0.5 0.5
0%
-5%
0.0 0.0 -10%
UK NL IT SE DE AT FR PL ES 16 17 18 19 20 21 22
Quellen: CESifo (Sep 2022), Colliers Quelle: MSCI (Dez 2022)Colliers 2022 | 8
Ausblick 2023
Unsere Erwartungen
Stabilisierung Polarisierung ESG und New
im ersten, der Nach- Work als
mehr frage, Transforma-
Aktivitäten moderate toren haben
im zweiten Druck auf Zunahme des Mietpreis- tragende
Halbjahr Anfangs- Angebots anstieg v.a. in Rolle
renditen „grünen“ und
nimmt flexiblen
langsam ab Immobilien in
CBD-LagenColliers 2022 | 9 Ansprechpartner ppa. Andreas Trumpp MRICS, CREA® Managing Director Head of Market Intelligence & Foresight I Deutschland Tel.: +49 151 67140411 andreas.trumpp@colliers.com Colliers International Deutschland GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 60313 Frankfurt am Main
Colliers 2022 | 10 Über uns Colliers International Unsere Dienstleistungen Colliers International ist einer der führenden Immobiliendienstleister Basis aller unserer Dienstleistungen ist das Know-how und die Expertise weltweit – geprägt durch seinen Unternehmergeist. Durch eine Kultur unserer Immobilienexperten. Unsere Mitarbeiter verfügen über umfassen- höchster Dienstleistungsqualität und Eigeninitiative führen wir die des Know-how und höchste Kompetenz. Auf unsere jahrelange unmittel- Ressourcen von Immobilienspezialisten weltweit zusammen, um den Erfolg bare Erfahrung auf den lokalen Märkten können Sie jederzeit bauen – wir unserer Kunden zu steigern. Als unser Kunde arbeiten Sie nicht nur mit kennen die Regionen und Branchen wie unsere eigene Westentasche. Colliers-Mitarbeitern zusammen, die ausgewiesene Experten auf ihrem Unabhängig davon, ob Sie ein lokal, national oder global agierendes jeweiligen Fachgebiet sind, sondern ihren Beruf mit Leidenschaft ausüben. Unternehmen sind – Wir bieten kreative Lösungen für Ihre Denn Ihr Erfolg steht im Mittelpunkt unseres Handelns. Immobilienentscheidungen. Dieser Grundsatz spiegelt sich auf allen Ebenen unseres Unternehmens Colliers International bietet Immobiliennutzern, Eigentümern, Investoren wider – angefangen von der Colliers University, unserer und Projektentwicklern ein umfangreiches Leistungsspektrum auf lokaler, unternehmenseigenen Aus- und Weiterbildungsplattform, über unseren nationaler und internationaler Ebene. Zusätzlich zu diesen Bereichen Ansatz der Kundenbetreuung, der die bereichs-übergreifende Integration bieten wir spezialisierte Beratungsdienstleistungen für bestimmte von Dienstleistungen umfasst, bis hin zu unserer Kultur der sozialen Branchen an, wie zum Beispiel für Rechtsanwälte, das Gesundheitswesen Verantwortung. Uns verbinden gemeinsame Werte, die ein und die IT-Branche. partnerschaftliches Umfeld formen, das ganz Colliers prägt und in der Immobilien-wirtschaft seinesgleichen sucht.
Colliers 2022 | 11
3,9 €
Mrd. Umsatz
62 Länder 185
Mio. Quadratmeter unter Verwaltung
20.000+
MitarbeiterColliers 2022 | 12 Haftungsausschluss Diese Präsentation wurde ausschließlich zum Gebrauch für die OPK von Rücker Consult am 19.1.2023 erstellt. Die Offenlegung oder Verbreitung der in dieser Präsentation enthaltenen Informationen an Dritte ist untersagt. Weder die gesamte Präsentation noch einzelne Bestandteile dürfen zu anderen als den genannten Zwecken ohne schriftliche Zustimmung der Colliers International Deutschland GmbH genutzt werden. Die Informationen in dieser Präsentation beziehen sich auf den Zeitpunkt, zu dem die Präsentation erstellt wurde. Änderungen bleiben vorbehalten. Bei der Erstellung der Präsentation hat Colliers International Deutschland GmbH die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen aus öffentlichen oder anderen uns zur Verfügung gestellten Quellen unterstellt und keine weitere Prüfung vorgenommen.
Büromärkte in 2023
Pressekonferenz – Herausforderungen am
Büromarkt
Felix Meyen, Geschäftsführer HIH Invest
19.1.2023
SHIFT | Klaus-Bungert-Straße in DüsseldorfRisikoprämie für Immobilien derzeit nicht adäquat –
Rendite-/Preisanpassungen notwendig
Renditen deutscher Bundesanleihen mit einer Restlaufzeit von 10 Jahren (in %), Spitzennettoanfangsrenditen in
München für Büro (in %) sowie die Renditedifferenz für München (in %-Punkten)
Renditedifferenz München Rendite - 10-jährige deutsche Bundesanleihe Spitzenrendite - München - Büro
10,0
8,0
6,0
4,0
2,0
Implizite Rendite für 10-
jährige Bundesanleihe
0,0 in 5 Jahren
-2,0
-4,0
-6,0
Eingeschränkte Liquidität begrenzt weiterhin bei Anfangsrenditen
Quelle: HIH Invest; Oxford Economics (2022); PMA (2022); investing.com (2022); eigene Berechnungen; Stand Q3 für 2022
HIH Invest Real Estate 2Büromarkt fundamental intakt – Vollvermietung auch in
Wachstumsstandorten
Entwicklung der Leerstandsrate von 2009 bis 2021 (in % des Flächenbestands)
Bandbreite Leerstandsrate (2009-2018) Leerstandsrate 2019 Leerstandsrate 2020 Leerstandsrate 2021
25,0
20,0
15,0
10,0
Fluktuationsreserve
5,0
0,0
▪ Wachstumsstädte mit sehr hohen Vermietungsständen und geringer Volatilität
▪ Sehr stark nachfrageinduzierte Bautätigkeit bei gleichzeitig hoher Standorttreue der Mieter
Quelle: HIH; PMA (2022); Bulwiengesa (2022)
HIH Invest Real Estate 3Geringes Angebot an jungen, ESG-konformen Gebäuden in
CBDs sorgt für Flächenknappheit und steigende Spitzenmieten
Altersstruktur des Flächenbestandes nach Baujahr (in % des Büroflächenbestands)
vor 2001 erbaut 2001-2005 2006-2010 2011-2015 2016-2021
Hannover 83,3 3,9
Wiesbaden 75,1 4,2
Bonn 73,4 4,9
Leipzig 88,8 5,2
Nürnberg 74,9 5,3
Düsseldorf 66,0 6,8
Köln 66,4 7,0
Aachen 70,5 7,2
Frankfurt 54,0 7,7
Hamburg 66,2 8,6
Stuttgart 71,2 8,7
München 63,5 9,0
Freiburg 69,6 11,4
Berlin 69,6 12,5
0,0 20,0 40,0 60,0 80,0 100,0
Quelle: HIH Invest; PMA (2022); RIWIS (2022)
HIH Invest Real Estate 4Ausblick für die deutschen Büromärkte in 2023 Wesentliche Rahmenparameter der Büromärkte geben positive Entwicklung vor. ▪ Hohe Nachfrage und geringes Angebot an modernen, drittverwendungsfähigen Flächen in zentralen Lagen – Top 7 und Wachstumsstandorte bleiben im Fokus der Mieternachfrage ▪ Qualitätsanforderungen der Mieter an die Flächen nehmen zu ▪ Raumkonzepte passen sich dem geänderten Nutzungsverhalten an ▪ Preisbereitschaft großer Unternehmen ist hoch ▪ Rückgang der Fertigstellungspipeline und Baugenehmigungen wird mittelfristig das Angebot verknappen ▪ Leerstandsraten verharren auf niedrigem Niveau ▪ Konzentration auf aktive Asset-Management-Strategien ▪ ESG-Parameter sind fester Bestandteil von Anmietentscheidungen HIH Invest Real Estate 5
Ausblick Büroinvestmentmarkt in 2023 Assetklasse Büro bleibt wesentlicher Bestandteil der institutionellen Kapitalallokation ▪ Attraktivität alternativer Assetklassen – insbesondere Anleihen – ist gestiegen ▪ Immobilienquoten institutioneller Anleger haben sich „passiv“ erhöht ▪ Büroinvestments stehen neben anderen Assetklassen wie Wohnen und Healthcare, Infrastruktur und Logistik im Fokus ▪ Hohe Nachfrage nach Artikel-8- und Artikel-9-Fonds nach Offenlegungsverordnung und taxonomiekonformen Investments ▪ Chancen: Opportunitäten am Investmentmarkt für Club Deal Investments ▪ Poolfonds mit ausgewählten Investitionsstrategien (bspw. Wachstumsstädte) ▪ Erwartungen: Anziehende Investmentmärkte sowie einsetzende konjunkturelle Erholung im zweiten Halbjahr 2023 HIH Invest Real Estate 6
Ihr Referent
Felix Meyen
Geschäftsführer,
Transaction Management
T +49 40 3282 3135
E fmeyen@hih.de
HIH Invest Real Estate GmbH
Gertrudenstraße 9 | 20095 Hamburg
HIH Invest Real Estate 7Rechtliche Hinweise Diese Präsentation dient Werbezwecken. Sie enthält keine Handlungsempfehlung und stellt keine Finanzanalyse, Anlageberatung oder ein Vertragsangebot dar. Dieses Dokument und die hierin enthaltenen Annahmen wurden von der HIH Invest mit Sorgfalt und im Vertrauen auf die Richtigkeit der uns von Dritten überlassenen Daten erstellt. Die HIH Invest übernimmt keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität des Inhalts dieses Dokuments. Der Inhalt dieser Präsentation basiert sowohl auf öffentlichen Daten und Dokumenten, als auch auf Informationen, die der HIH Invest von Dritten gesondert zugänglich gemacht wurden. Alle in dieser Unterlage enthaltenen Aussagen, Meinungen und Beurteilungen entsprechen aktuellen, z. T. subjektiven Einschätzungen und Bewertungen und sind nicht als eine konstante, unveränderliche oder absolute Aussage zu betrachten. Die diesem Dokument zugrundeliegenden Parameter und Annahmen können sich jederzeit ändern, so dass es möglich ist, dass die gemachten Ausführungen zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr aufrechterhalten werden können. Eine Weitergabe an Dritte ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung der HIH Invest gestattet und unter der Voraussetzung, dass diese zur Verschwiegenheit und Nichtweitergabe verpflichtet sind und eine Haftung der HIH Invest ausdrücklich ausgeschlossen ist. Quelle: HIH Invest (Stand: 19.1.2023), soweit keine anderen Quellen angegeben. HIH Invest Real Estate 8
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