Auswirkungsanalyse Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera - Stadt Gera
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Auswirkungsanalyse
Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines
Möbelmitnahmemarktes in Gera
Auftraggeber:
Stadtverwaltung Gera
Amthorstraße 11
07545 Gera
Projektleitung:
Dipl.-oec. Mathias Vlcek
Gesamtleitung:
Dr. Ulrich Kollatz
BBE Handelsberatung GmbH
Büro Gera
Futterstraße 14
99084 Gera
Telefon (0361) 77 80 660
Fax (0361) 77 80 612
E-Mail vlcek@bbe.de
© BBE Handelsberatung GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem
gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2 Abs. 2 sowie § 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie
sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urhe-
berrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH.
Wissen schafft Zukunft.
MMünMünchen · Hamburg · Köln · Leipzig · Münster · Erfurt
Erfurt, 15. August 2018
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Inhaltsverzeichnis
1. Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ....................................................................... 5
1.1. Ausgangssituation / Projektdaten ....................................................................................................... 5
1.2. Methodische Vorgehensweise ............................................................................................................ 7
2. Makrostandort Gera .............................................................................................................................. 14
3. Mikrostandort ........................................................................................................................................ 19
4. Markt-/ Wettbewerbsanalyse ................................................................................................................ 21
4.1. Einzugsgebiet des Projektvorhabens ............................................................................................... 21
4.2. Marktpotenzial .................................................................................................................................. 25
4.3. Angebotsanalyse der projektrelevanten Branchen im Einzugsgebiet .............................................. 27
5. Städtebauliche Beurteilung des Vorhabens ....................................................................................... 50
5.1. Rechtliche Beurteilungsgrundlagen .................................................................................................. 50
5.2. Umsatzprognose............................................................................................................................... 53
5.3. Wirkungsprognose ............................................................................................................................ 59
5.3.1. Methodische Vorgehensweise .................................................................................................... 59
5.3.2. Städtebauliche Auswirkungen auf die Angebotsstrukturen im Einzugsgebiet ............................ 61
5.3.3. Städtebauliche Auswirkungen auf die Angebotsstrukturen außerhalb des Einzugsgebietes .... 91
5.3.4. Kompatibilität des Projektvorhabens mit dem Zentrenkonzept der Stadt Gera .......................... 93
6. Zusammenfassung ................................................................................................................................ 95
2
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1: Sortimentskonzept der beiden Möbelhäuser XXXLutz und Mömax ............................................... 6
Tabelle 2: Sortimentsschlüssel zur Verkaufsflächenerhebung ....................................................................... 7
Tabelle 3: Einteilung der geplanten Verkaufsfläche von XXXLutz/ Mömax nach Zentrenrelevanz .............. 11
Tabelle 4: Untersuchungsrelevantes Sortimentskonzept von XXXLutz/ Mömax .......................................... 13
Tabelle 5: Bevölkerungsentwicklung von Gera im Vergleich ........................................................................ 15
Tabelle 6: Marktpotenzial der Einrichtungsbranche (inkl. Randsortimente) im Einzugsgebiet ..................... 25
Tabelle 7: Sortimentsspezifisches Marktpotenzial der Einrichtungsbranche im Einzugsgebiet ................... 26
Tabelle 8: Angebot in den projektrelevanten Branchen in GERA ................................................................. 31
Tabelle 9: Angebot in den projektrelevanten Branchen im LANDKREIS GREIZ .......................................... 34
Tabelle 10: Angebot in den projektrelevanten Branchen im SAALE-ORLA-KREIS...................................... 36
Tabelle 11: Angebot in den projektrelevanten Branchen im SAALE-HOLZLAND-KREIS ............................ 39
Tabelle 12: Angebot in den projektrelevanten Branchen im BURGENLANDKREIS .................................... 41
Tabelle 13: Angebot in den projektrelevanten Branchen im LANDKREIS ALTENBURGER LAND ............. 44
Tabelle 14: Angebot in den projektrelevanten Branchen im LANDKREIS ZWICKAU .................................. 47
Tabelle 15: Angebot an strukturprägenden Möbelanbietern außerhalb des Einzugsgebietes ..................... 49
Tabelle 16: Orientierungswerte der Umsatzverlagerungen bei großflächigen Ansiedlungsvorhaben .......... 50
Tabelle 17: Kumulierte Umsatzprognose des projektierten XXXLutz-Einrichtungshauses .......................... 53
Tabelle 18: Umsatzprognose von XXXLutz nach Sortimenten (ohne Kinderwaren) .................................... 54
Tabelle 19: Kumulierte Umsatzprognose des projektierten Mömax-Trendmitnahmemarktes ...................... 55
Tabelle 20: Umsatzprognose des Mömax-Trendmitnahmemarktes nach Sortimenten ................................ 56
Tabelle 21: Prospektive Raumleistung der beiden projektrelevanten Möbelhäuser ..................................... 56
Tabelle 22: Sortimentsspezifische Raumleistung der beiden projektierten Möbelhäuser ............................ 58
Tabelle 23: Kumulierte Umsatzumlenkungen des Projektvorhabens nach Kreisen ..................................... 62
Tabelle 24: Prognostizierte Umsatzumlenkungen in GERA.......................................................................... 68
Tabelle 25: Prognostizierte Umsatzumlenkungen im LANDKREIS GREIZ .................................................. 73
Tabelle 26: Prognostizierte Umsatzumlenkungen im SAALE-ORLA-KREIS ................................................ 75
Tabelle 27: Prognostizierte Umsatzumlenkungen im SAALE-HOLZLAND-KREIS....................................... 78
Tabelle 28: Prognostizierte Umsatzumlenkungen im BURGENLANDKREIS ............................................... 81
Tabelle 29: Prognostizierte Umsatzumlenkungen im LANDKREIS ALTENBURGER LAND ....................... 85
Tabelle 30: Prognostizierte Umsatzumlenkungen im LANDKREIS ZWICKAU............................................. 89
Tabelle 31: Umsatzumlenkungen strukturprägender Möbelmärkte außerhalb des Einzugsgebietes........... 91
3
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Lageskizze des Vorhabenstandortes in Gera ............................................................................ 5
Abbildung 2: Beispiele für Möbelhäuser (Vollsortiment/ Discounter) im Einzugsgebiet (Auswahl) ................ 8
Abbildung 3: Beispiele für Spezialanbieter im Einzugsgebiet (Auswahl) ........................................................ 8
Abbildung 4: Beispiele für Anbieter mit relevanten Randsortimenten im Einzugsgebiet (Auswahl) ............... 9
Abbildung 5: Relevante Randsortimentsabteilungen branchenfremder Anbieter (Auswahl) .......................... 9
Abbildung 6: Ausgewählte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern...................................................... 16
Abbildung 7: Ausgewählte Zentralitätskennziffern ........................................................................................ 18
Abbildung 8: Anbieter von Möbeln in Gera (Auswahl) .................................................................................. 29
Abbildung 9: Anbieter von Einrichtungsbedarf in Gera (Auswahl) ................................................................ 30
Abbildung 10: Anbieter von Möbeln im Landkreis Greiz (Auswahl) .............................................................. 33
Abbildung 11: Anbieter von Möbeln/Wohneinrichtungsartikeln im Saale-Orla-Kreis (Auswahl) ................... 35
Abbildung 12: Anbieter von Möbeln im Saale-Holzland-Kreis (Auswahl) ..................................................... 38
Abbildung 13: Anbieter von Möbeln im Burgenlandkreis (Auswahl) ............................................................. 40
Abbildung 14: Anbieter von Möbeln im Landkreis Altenburger Land (Auswahl) ........................................... 43
Abbildung 15: Anbieter von Möbeln im Landkreis Zwickau (Auswahl) ......................................................... 46
Abbildung 16: Bundesdurchschnittliche Raumleistungen im Möbeleinzelhandel ......................................... 56
Abbildung 17: Raumleistungen spezieller Vertriebskonzepte im deutschen Möbeleinzelhandel ................. 57
Abbildung 18: Positionierung/ Merkmalsdimensionierung im deutschen Möbelfachhandel ......................... 61
Kartenverzeichnis
Karte 1: Raumstruktur Ostthüringen (Ausschnitt).......................................................................................... 14
Karte 2: Zentren-/ Standortkonzept Gera ...................................................................................................... 17
Karte 3: Skizzierung Mikrostandort Tinzer Straße ........................................................................................ 19
Karte 4: Relevante Möbel-Angebotsstandorte im Umfeld von Gera und Erreichbarkeitsisochronen ........... 22
Karte 5: Zonierung des Einzugsgebiets der beiden projektrelevanten Möbelhäuser in Gera ....................... 23
Karte 6: Strukturprägende Möbelanbieter im Untersuchungsgebiet ............................................................. 27
Anlageverzeichnis
Anlage 1: Betriebstypen des stationären Möbeleinzelhandels...................................................................... 98
4
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
1. Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise
1.1. Ausgangssituation / Projektdaten
Die XXXLutz-Gruppe plant im nördlichen Kernstadtgebiet von Gera die Eröffnung von zwei Möbelhäusern
mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 36.000 m². Die Ansiedlung ist im westlichen Bereich des Gewer-
begebietes Tinzer Straße in räumlicher Nähe zu dem bestehenden Möbelhaus Rieger geplant. Der Vorha-
benstandort liegt direkt an der Autobahnabfahrt Gera-Langenberg und ist über die Siemensstraße bzw. die
Tinzer Straße verkehrlich erreichbar.
An dem Standort sollen zwei Möbelmärkte etabliert werden. Hierbei handelt es sich um ein viergeschossi-
ges Einrichtungs- bzw. Vollsortimentshaus mit rd. 28.000 m² Verkaufsfläche (XXXLutz). Im Standortver-
bund ist ein Trendmöbel-Mitnahmemarkt mit rd. 8.000 m² Verkaufsfläche (Mömax) geplant. In diesem
ebenfalls viergeschossigen Gebäude werden lediglich zwei Etagen als Verkaufsfläche genutzt, die beiden
oberen Geschosse fungieren als Lagerflächen.
Nachfolgender objektbezogener Lageplan stellt den Standort der beiden projektierten Möbelhäuser im
räumlichen Kontext dar.
Abbildung 1: Lageskizze des Vorhabenstandortes in Gera
Projektstandort
Gewerbegebiet
Tinzer Straße
Lageplan: Rossmann + Partner Architekten
Karte: GDI-Th Freistaat Thüringen (Geoclient 1.8.1)
Bearbeitung: BBE Handelsberatung
Im Rahmen der Ansiedlung der beiden Möbelhäuser wird seitens der Stadt Gera beabsichtigt, für das Vor-
haben ein Sondergebiet Einzelhandel nach § 11 Abs. 3 BauNVO auszuweisen. Der Geraer Stadtrat hat in
seiner Sitzung am 24.08.2017 den Aufstellungsbeschluss für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan
VB/87/17 „XXXLutz- und Mömax-Einrichtungshaus“ gefasst.
Für die Schaffung der bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen wird eine Analyse und Bewertung mögli-
cher Auswirkungen der Ansiedlung zur Abwägung im B-Planverfahren benötigt. In dem zu erstellenden
Gutachten ist aufzuzeigen, inwieweit Auswirkungen auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich
und die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Ansiedlungsgemeinde oder in anderen Gemein-
den im Sinne von § 11 Abs. 3 Satz 2 BauNVO anzunehmen sind. Ferner ist darzustellen, ob die Versor-
5
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
gungsfunktion von Nachbarkommunen – auch in den angrenzenden Bundesländern Sachsen-Anhalt und
Sachsen – bezüglich der ihnen durch die Landesplanung zugewiesenen Funktionen im Sinne von
§ 2 Abs. 2 BauGB gefährdet werden.
Darüber hinaus erfolgt eine Prüfung der Kompatibilität des Vorhabens mit dem Geraer Einzelhandels-
und Zentrenkonzept,1 da gemäß § 6 Abs. 1 Satz 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen insbe-
sondere die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
zu berücksichtigen sind.
Den Schwerpunkt im Sortimentskonzept der beiden Möbelanbieter bildet naturgemäß das Möbelsegment,
für das gemäß der Planung der XXXLutz-Gruppe eine Verkaufsfläche von rd. 27.300 m² vorgesehen ist;
gleichbedeutend von ca. 76 % der Gesamtverkaufsfläche beider Häuser. Bei den sonstigen Sortimenten
dominieren die Randsortimentsabteilungen für Haushaltswaren sowie Heimtextilien.
Folgende Tabelle stellt überblicksartig die geplante Sortimentsstruktur der beiden Möbelhäuser dar.
Tabelle 1: Sortimentskonzept der beiden Möbelhäuser XXXLutz und Mömax
XXXLutz Mömax Summe
m² m² m²
Möbel 21.800 5.510 27.310
Haushaltswaren/ Wohndekoration 2.100 1.020 3.120
Heimtextilien 1.570 750 2.320
Lampen/ Leuchten 980 300 1.280
Teppiche/ Bodenbeläge 730 300 1.030
Aktionswaren 450 120 570
Sonstige Sortimente (u.a. Kinderausstattung) 370 0 370
Gesamt 28.000 8.000 36.000
Quelle: Angaben XXXLutz-Gruppe
Umseitig werden die methodischen Grundlagen zur Erstellung der Auswirkungsanalyse erläutert.
1 Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Gera wurde am 19.01.2017 vom Geraer Stadtrat (Beschluss Nr. 79/2016)
beschlossen.
6
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
1.2. Methodische Vorgehensweise
Für die Stadt Gera wird mit der Ansiedlung der beiden Möbelhäuser eine Stärkung der oberzentralen
Versorgungsfunktion einhergehen. Auf Grund der Größe der beiden Möbelanbieter ist mit einer Strahl-
kraft zu rechnen, die über das Geraer Stadtgebiet hinausgeht. Aus diesem Grund müssen nicht nur die
Auswirkungen auf die Stadt Gera, sondern auch auf die möglicherweise betroffenen Nachbarkommunen in
die Untersuchung mit einbezogen werden.
Ein zentraler Bestandteil der Wirkungsprognose ist die Ermittlung der möglichen Umsatzumverteilungen
und die sich daraus ergebenden städtebaulichen Auswirkungen im untersuchungsrelevanten Einzugsbe-
reich. Das vorliegende Gutachten basiert daher auf Vor-Ort-Recherchen im gesamten zonierten Einzugs-
gebiet des projektierten Vorhabens. In Ergänzung erfolgte eine Aufbereitung von sekundärstatistischen
Daten. Im Einzelnen wurden folgende Erhebungen durchgeführt bzw. Quellen verwendet:
■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u.a. Einzelhandels-
konzepte der Kommunen im Einzugsgebiet, soziodemografische Kennzahlen)
■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien (z.B. aktuelle Einwohnerzahlen der Statistischen Lan-
desämter, Kaufkraftkennziffern, sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben etc.)
■ Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung des Projektstandortes bzw. der makro- und mikroräumlichen
Standortsituation in Gera
■ Ermittlung des Einzugsgebiets des Planvorhabens und Berechnung des Nachfragevolumens
■ Sortimentsgenaue Erhebung der projektrelevanten Betriebe bzw. Einzelsortimente in Gera und im
überörtlichen Einzugsgebiet der beiden Möbelhäuser, räumliche Zuordnung der erhobenen Han-
delsbetriebe nach folgenden Standortkategorien:
- zentrale Versorgungsbereiche (Innenstadt-/ Stadtteil-/ Nahversorgungszentren)
- sonstige Lagen
■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbe-
zogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennzif-
fern
Die Untersuchung der zu erwartenden Auswirkungen erfolgt jeweils sortimentsspezifisch. Nachstehender
Sortimentsschlüssel zeigt, welche jeweiligen Untersortimente bzw. Warengruppen zu den einzelnen un-
tersuchungsrelevanten (Haupt-)Sortimenten hinzurechnen sind.
Tabelle 2: Sortimentsschlüssel zur Verkaufsflächenerhebung
Hauptbranche Sortimente/ Warengruppen
Möbel Möbel aller Art, Küchen, Bettwaren, Matratzen, Lattenroste
Haushaltswaren Haushaltswaren, Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel,
Wohndekoration, Bilder, Rahmen
Heimtextilien Heimtextilien, Haus-/ Tisch-/ Bettwäsche, Gardinen, Sonnenschutz/ Rol-
los/ Markisen, Stoffe
Lampen/ Leuchten Lampen, Leuchten, Leuchtmittel
Teppiche/ Bodenbeläge Teppiche/ Bodenbeläge/ Auslegware/ Parkett/ Laminat
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Erhebung
7
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Im Rahmen der Wettbewerbsanalyse wird der Fokus zunächst auf die größeren Möbelanbieter als
Hauptwettbewerber der beiden Möbelhäuser der XXXLutz-Gruppe gelegt. Auf Basis zahlreicher eigener
empirischer BBE-Studien zum Möbeleinzelhandel kann festgestellt werden, dass abhängig von der Ange-
botssituation die höchsten Wettbewerbswirkungen mit systemgleichen Betrieben (d.h. mit größeren Möbel-
und Einrichtungshäusern [ab ca. 10.000 m²] bzw. mit Möbeldiscountern, vgl. Einstufung der Betriebstypen
in Anlage 1) im näheren räumlichen Umfeld eintreten werden.
Abbildung 2: Beispiele für Möbelhäuser (Vollsortiment/ Discounter) im Einzugsgebiet (Auswahl)
Möbel Schröter (Windischleuba) Möbel Roller (Werdau) Möbel Boss (Gera)
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen
Neben den beiden vorstehend genannten Betriebstypen bestehen auch Wettbewerbsbeziehungen zu
anderen Möbelanbietern. Hierzu zählen u.a. kleinere Einrichtungshäuser und Möbelfachmärkte (unter
10.000 m²), Fachmärkte für Polstermöbel, Küchenstudios, Matratzenstudios oder verschiedene Spezialan-
bieter. Diese Betriebe werden mit in die Untersuchung einbezogen, wenngleich in Relation zu den ange-
botsaffinen Möbelhäusern geringe Wettbewerbsbeziehungen zu erwarten sind.
Abbildung 3: Beispiele für Spezialanbieter im Einzugsgebiet (Auswahl)
Küchen & Co (Meerane) MFO Matratzen (Werdau) Dänisches Bettenlager (Altenburg)
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen
Neben der Erhebung der Möbelanbieter erfolgte auch eine Analyse von angebotsgleichen Handelsbetrie-
ben, welche die relevanten Randsortimente der beiden geplanten Möbelhäuser führen. Hierbei sind vor
allem Betriebe relevant, welche die Sortimente
■ Haushaltswaren (inkl. Glas/ Porzellan/ Keramik, Geschenkartikel, Bilder/ -rahmen),
■ Raumausstattungsartikel (inkl. Haus-/ Heimtextilien, Gardinen, Teppiche) und
■ Lampen/ Leuchten
im Kernsortiment anbieten. Dies sind insbesondere verschiedene, meist mittelständische Fachgeschäfte,
aber auch vereinzelte Fachmärkte.
8
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Abbildung 4: Beispiele für Anbieter mit relevanten Randsortimenten im Einzugsgebiet (Auswahl)
Licht-Galerie (Jena) Raumschmuck (Glauchau) TTM (Gera)
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen
Die Sortimente der beiden Möbelhäuser werden von diversen Anbietern auch in den Randsortimentsabtei-
lungen geführt. Hierbei sind i.d.R. größere, meist fachmarkttypische Anbieter relevant, welche diese Sorti-
mente auf einer maßgeblichen Fläche führen.2 Beispielhaft sind hier Randsortimentsabteilungen von
■ Baumärkten (i.d.R. Lampen/Leuchten, Haushaltwaren/Wohnungsdekoration/Bilder/Rahmen, Heim-
textilien/Gardinen/Raumausstattungsartikel, Kleinmöbel, Teppiche/Auslegwaren, z.T. auch Küchen),
■ Sonderpostenmärkten (i.d.R. Haushaltwaren/Wohnungsdekoration/Bilder/Rahmen, Heimtextilien),
■ SB-Warenhäusern/Verbrauchermärkten (i.d.R. Haushaltwaren, Heimtextilien) oder
■ Kauf-/ Warenhäusern (i.d.R. Haushaltwaren/Wohnungsdekoration/Bilder/Rahmen, Heimtextilien)
zu sehen. Die Größe der einzelnen Randsortimentsabteilungen variiert je nach dem Konzept des Betrei-
bers. Bei der Berücksichtigung bzw. Aufnahme der jeweiligen Sortimentsgruppen wurde beachtet, dass die
jeweiligen Sortimentsgruppen auch einen gewissen Flächenanteil belegen. So wurden bspw. Kleinstflä-
chen in einzelnen Betrieben – die nur eine geringe Bedeutung für den gesamten Handelsbetrieb haben –
i.d.R. nicht berücksichtigt.3
Abbildung 5: Relevante Randsortimentsabteilungen branchenfremder Anbieter (Auswahl)
Heimtextilen/Gardinen (Baumarkt) Haushaltwaren (Verbrauchermarkt) Lampen/Leuchten (Baumarkt
Quelle: BBE Handelsberatung, eigene Aufnahmen
Für die folgende Analyse wurden im Juni/ Juli 2018 die projektrelevanten Verkaufsflächen mit den vorste-
hend genannten Umsatzschwerpunkten im Rahmen einer Vor-Ort-Erhebung in den einzelnen Orten im
Einzugsgebiet aufgenommen.
2 Prinzipiell wurden lediglich vergleichbare Anbieter mit einem dem Möbelhaus analogen Sortiment – auch Randsortiment – aufgenom-
men. So wurden bspw. kleinere Fachgeschäfte, die Geschenkartikel oder Haushaltwaren nur auf Nebenflächen führen bzw. eine an-
dersartige Ausrichtung (bspw. touristisch orientierte Fachgeschäfte, Geschäfte mit überwiegenden Umsatzanteil an Reparaturen oder
Dienstleistungen) besitzen, nicht mit als relevante Konkurrenzbetriebe eingestuft und demzufolge nicht berücksichtigt.
Auf der anderen Seite ergeben sich bspw. deutlichere Angebotsüberschneidungen im Segment Haushaltswaren mit Fachabteilungen
von Kauf- oder Warenhäusern und sog. Sonderpostenmärkten oder im Segment Lampen/Leuchten oder Teppichen/Bodenbelägen mit
Baumärkten.
3 Beispielsweise nimmt das Sortiment Haushaltwaren in Supermärkten (bspw. REWE, Edeka) i.d.R. nur eine äußerst geringe Fläche von
wenigen Quadratmetern ein und besitzt keine maßgebliche Umsatzbedeutung. Dagegen werden in SB-Warenhäuser/ Verbrauchermärk-
ten (bspw. Kaufland, Globus) oder Kleinkaufhäusern (bspw. Woolworth, Müller) meist größere Fachabteilungen mit diesem Sortiment
belegt. Demzufolge werden diese Kleinstflächen – auch bei anderen Vertriebsformen – nicht mit berücksichtigt.
9
Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Aufbauend auf der Erhebung der relevanten Betriebe und deren Verkaufsfläche erfolgt eine betriebs- und
standortbezogene Umsatzschätzung der einzelnen Anbieter. Die Bewertung des Umsatzes (Brutto-
Jahresumsatz) jedes einzelnen Handelsbetriebes erfolgt auf Grundlage der ortstypischen Raumleistung,
die mit der Verkaufsfläche des jeweiligen Betriebes multipliziert wird. Die Kennwerte der Raumleistung
werden aus den Erfahrungen der einzelnen spezialisierten BBE-Branchenberater abgeleitet. Ferner wer-
den diese Raumleistungen auch mit der aktuellen Handelsliteratur oder mit Veröffentlichungen von Groß-
betriebsformen abgeglichen.
Die Umsatzschätzung wird für die Anbieter mit dem Kernsortiment Möbel für den Gesamtbetrieb ausgewie-
sen, da für die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen Beeinträchtigungen die Umsatzverluste des gesam-
ten Betriebes und nicht nur in einzelnen Warengruppen relevant sind. Ferner kaufen Konsumenten Rand-
sortimente i.d.R. in Kombination mit Möbeln ein, so dass die getätigten Erlöse in den Randsortimentsabtei-
lungen größtenteils zu Lasten von angebotsaffinen Möbelhäusern gehen. Für Betriebe, die lediglich
Teilsortimente der geplanten Möbelhäuser führen, erfolgt eine Aufsplittung der einzelnen Verkaufsflächen
und Umsätze je Warengruppe auf das jeweilige Hauptsortiment.
Durch die Vor-Ort-Begehung bzw. auch die Innen-Begehung jedes einzelnen Betriebes werden in der Um-
satzbewertung ebenfalls qualitative Aspekte, die Wettbewerbsfähigkeit der einzelnen Anbieter oder mikro-
räumliche bzw. lageseitige Standortbedingungen berücksichtigt.
Auf den Ergebnissen der Markt- und Standortanalyse aufbauend, wurden folgende gutachterliche Bewer-
tungsschritte im Rahmen der Auswirkungsanalyse vorgenommen:
■ Umsatzprognose der beiden Möbelhäuser
■ Bewertung des Vorhabens in Bezug auf die zu erwartenden absatzwirtschaftlichen und städtebauli-
chen Auswirkungen
In Anlehnung an die wissenschaftliche Arbeit von Huff ("Defining and Estimating a Trading Area"4) werden
die durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen für die jeweiligen projekt-
relevanten Warengruppen prognostiziert, die ein wesentlichen Beurteilungskriterium in Bezug auf die zu
erwartenden städtebaulichen Auswirkungen sind.
Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt:
- Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Ein-
zelhandelsstandorten
- Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet
- Einzelhandelsrelevantes und sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau der Kommunen im Untersu-
chungsgebiet
- Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch
das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit
- Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen:
Während bspw. bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v.a. Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren)
das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität
wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedarfes (z.B. Oberbeklei-
dung, Schuhe, Schmuck, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität
Die Modellberechnung ermittelt für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Einzugsgebiet die Wahr-
scheinlichkeit, mit der ein Konsument relevante Einkaufsziele in seiner Umgebung aufsucht bzw. welche
Verteilung seiner Ausgaben für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwar-
ten ist. Dies ist insbesondere von der Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seinem Wohnort und vor
allem deren Attraktivität abhängig. Werden die einem Einkaufsstandort aus allen Wohnortbereichen poten-
ziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz.
4 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S. 34 - 38
10Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
In einem zweiten Schritt wird die modellhaft abgebildete Realität der Möbelbranche im Untersuchungsge-
biet der Situation nach Ansiedlung der beiden Möbelhäuser in Gera gegenübergestellt. Die sonstigen
Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wettbewerbsbeeinflussung
durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität im Lauf der
Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit Änderungen sonstiger Rahmenbedingungen (Ein-
wohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung etc.) gerech-
net werden.
Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede
Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aus-
sage zu möglichen Veränderungen. Je stärker die beiden geplanten Möbelhäuser Kaufkraft auf sich ziehen
können – die zuvor anderen bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist – desto stärker sind Letztere ab-
solut und relativ von der Umsatzumverteilung betroffen.
Die Auswirkungen der geplanten Möbelhäuser XXXLutz und Mömax werden sich einerseits auf angebots-
affine Betriebe beziehen, die Möbel und auch die Randsortimente mit einem vergleichbaren Betreiberkon-
zept führen. Andererseits werden ebenfalls Handelsbetriebe tangiert, die lediglich die Randsortimente der
Möbelhäuser anbieten (vgl. Ausführungen auf Seite 9). Da in beiden Möbelhäusern ein nicht unwesentli-
cher Anteil an zentrenrelevanten Randsortimenten angeboten werden soll (vgl. Tab. 1), ist i.d.R. eine Limi-
tierung dieser Sortimente erforderlich.
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Gera wurde insbesondere vor dem Hintergrund des
Schutzes von zentralen Versorgungsbereichen ein Schwellenwert definiert, der einen maximalen Anteil der
zentrenrelevanten Randsortimente von 10 % vorsieht.5
Auf Basis des geplanten Sortimentskonzeptes von XXXLutz und Mömax (vgl. Tab. 1) wird nachstehend
eine Einteilung der einzelnen Sortimentsgruppen bezüglich ihrer Zentrenrelevanz vorgenommen. Hierbei
wird die ortsspezifische Sortimentsliste der Stadt Gera, die in dem Zentrenkonzept6 definiert wurde, zu-
grunde gelegt.
Tabelle 3: Einteilung der geplanten Verkaufsfläche von XXXLutz/ Mömax nach Zentrenrelevanz
Verkaufsfläche Anteil
zentrenrelevant nicht- zentrenrelevant nicht-
zentrenrelevant zentrenrelevant
m² m² % %
Möbel 27.310 75,9
Haushaltswaren/ Wohndekoration 3.120 8,6
Heimtextilien 1.590 730 4,4 2,0
Lampen/ Leuchten 1.280 3,6
Teppiche/ Bodenbeläge 1.030 2,9
Aktionswaren 570 1,6
Kinderausstattung 140 230 0,4 0,6
Summe 5.420 30.580 15,0 85,0
Gesamt-Verkaufsfläche 36.000 100,0
Quelle: Angaben XXXLutz-Gruppe / Einstufung BBE Handelsberatung gemäß Geraer Zentrenkonzept
5 vgl. BBE Handelsberatung, Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera, 03.08.2016, Seite 192.
6 vgl. BBE Handelsberatung, Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera, 03.08.2016, Tab. 22.
11Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Das Kernsortiment Möbel und die Randsortimente Lampen/ Leuchten und Teppiche/ Bodenbeläge sind
grundsätzlich als nicht-zentrenrelevante Sortimente einzustufen. Die zentrenrelevanten Sortimente umfas-
sen die Randsortimente Haushaltwaren und zum Teil Heimtextilien, Aktionswaren und die Kinderausstat-
tung. Zu diesen Sortimenten, die teilweise auch nicht-zentrenrelevante Warengruppen enthalten, ist fol-
gendes anzumerken:
■ Das Sortiment Heimtextilien wird grundsätzlich als zentrenrelevant kategorisiert. Innerhalb dieses
Segments sind jedoch auch einzelne Warengruppen enthalten, welche die Eigenschaften von nicht-
zentrenrelevanten Waren besitzen. Hierbei handelt es sich um Bettdecken, Bettkissen und Inletts
(ca. 400 m²) sowie um Badematten (ca. 100 m²). Ferner sind hierzu auch Waren des Sonnenschut-
zes, Markisen, Rollos und Stangen/ Zubehör (ca. 230 m²) zu zählen, die ebenfalls auf Grund ihres
Umfangs und der Größe die Merkmale von nicht-zentrenrelevanten Sortimenten7 besitzen. Diese
einzelnen Warengruppen werden derzeit fast ausschließlich außerhalb der zentralen Versorgungs-
bereiche (v.a. in Baumärkten, Raumausstattungsmärkten, Möbelmärkten)8 angeboten.
■ Die sog. Aktionswaren sind überwiegend als zentrenrelevante Sortimente einzustufen. Darunter fal-
len etwa Aktionen wie ein Weihnachts- oder Ostermarkt oder spezielle Aktionen einzelner Produ-
zenten. Andererseits werden in diesem Rahmen aber auch nicht-zentrenrelevante Sortimente (z.B.
Gartenmöbel im Frühjahr, Teppiche) verkauft. Im Sinne einer worst-case-Betrachtung werden diese
Sortimentsgruppen zu den zentrenrelevanten Sortimenten gezählt.
■ Das Segment Kinderausstattung ist größtenteils zu den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten zu
rechnen. Bei diesen Sortimentsgruppen handelt es sich um Autokindersitze (ca. 110 m²) und Kin-
derwagen (ca. 130 m²). Auf Grund der Großvolumigkeit der Waren sind diese Produkte als nicht-
zentrenrelevant einzustufen und sind für die innerstädtischen zentralen Versorgungsbereiche nicht
prägend.
Hinsichtlich der Eingruppierung der Randsortimente in Bezug auf die Zentrenrelevanz ist zu konstatieren,
dass gemäß dem Sortimentskonzept der beiden Möbelhäuser der XXXLutz-Gruppe (vgl. Tab. 3) der Anteil
der zentrenrelevanten Sortimente oberhalb der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept definierten 10 %-
Schwelle9 liegt. Da gemäß § 6 Abs. 1 Satz 11 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen insbesondere
die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes zu be-
rücksichtigen sind, wird nachstehend eine Reduzierung der zentrenrelevanten Sortimente vollzogen. Somit
wird im Vorfeld bereits sichergestellt, dass sich das Vorhaben diesem relevanten Grundsatz des Geraer
Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes unterordnet und keinen Versagungsgrund darstellen kann.
In der umseitig eingefügten Tabelle wird eine anteilige Reduzierung der Fläche für zentrenrelevante
Sortimente vorgenommen, die aliquot auf die nicht-zentrenrelevanten Warengruppen verteilt wurde. Somit
erhöht sich der Anteil der Möbelverkaufsfläche bzw. auch der sonstigen nicht-zentrenrelevanten Sortimen-
te, so dass für die folgende Untersuchung eine realistische Fallkonstellation des Vorhabens angenommen
wird.
Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente wurde von 5.420 m² (vgl. Tab. 3) um circa ein Drittel auf
3.600 m² begrenzt, was zu einer deutlichen Einschränkung des Sortimentskonzepts des Investors führt.
Diese Limitierung der zentrenrelevanten Randsortimente ist jedoch insbesondere im Hinblick auf den
Schutz der einzelnen zentralen Versorgungsbereiche in Gera und der Schaffung von vergleichbaren Wett-
7 Die sog. nicht-zentrenrelevanten Sortimente besitzen i.d.R. hohe Flächenansprüche, die in zentralen Versorgungsbereichen meist nicht
darstellbar sind. Bei diesen Sortimenten handelt es sich um Waren, die zentrale Versorgungsbereiche nicht prägen und hier i.d.R. be-
züglich ihrer Größe und Beschaffenheit nicht angeboten werden können. Ferner besitzt diese Sortimentsgruppe für die Attraktivität von
zentralen Versorgungsbereichen eine untergeordnete Bedeutung. Zum Abtransport dieser meist großvolumigen Waren ist oft ein Kfz er-
forderlich. Des Weiteren erzeugen diese Sortimente keine eigene Besucherfrequenz, weisen geringe Kopplungsaktivitäten auf und wer-
den gezielt angefahren.
vgl. BBE Handelsberatung, Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera, 03.08.2016, Tab. 21.
8 Exemplarisch sind hier die Anbieter Bauhaus, Hammer, TTM, Rieger oder Dänisches Bettenlager zu nennen, die alle an dezentralen
Standorten verortet sind.
9 vgl. BBE Handelsberatung, Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera, 03.08.2016, Seite 192.
12Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
bewerbsbedingungen im Vergleich zu dem zweiten Möbelvollsortimentshaus in Gera aus gutachterlicher
Sicht vertretbar.
In der nachstehenden Tabelle werden die untersuchungsrelevanten Verkaufsflächen der beiden Möbel-
häuser zusammengefasst ausgewiesen.
Tabelle 4: Untersuchungsrelevantes Sortimentskonzept von XXXLutz/ Mömax
Verkaufsfläche Verkaufsflächenanteil
zentrenrelevant nicht- zentrenrelevant nicht-
zentrenrelevant zentrenrelevant
m² m² % %
Möbel 28.930 80,4
Haushaltswaren/ Wohndekoration 2.070 5,7
Heimtextilien 1.060 780 2,9 2,2
Lampen/ Leuchten 1.350 3,7
Teppiche/ Bodenbeläge 1.090 3,0
Aktionswaren 380 1,1
Kinderausstattung 90 250 0,3 0,7
Summe 3.600 32.400 10,0 90,0
Gesamt-Verkaufsfläche 36.000 100,0
Quelle: BBE Handelsberatung
Unter Berücksichtigung der geplanten Gesamtverkaufsfläche wird deutlich, dass nach einer Reduzierung
der Verkaufsflächenanteil der zentrenrelevanten Sortimente nunmehr bei 10 % der Verkaufsfläche liegen
wird. Diese Flächenkonfiguration wird für die folgende Wirkungsanalyse angesetzt.
13Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
2. Makrostandort Gera
Die kreisfreie Stadt Gera befindet sich in Bezug auf ihre geographische Lage im östlichen Bereich des
Freistaats Thüringen. Das Gemarkungsgebiet von Gera wird zum größten Teil vom Landkreis Greiz einge-
schlossen. Nördlich grenzt Gera an den Burgenlandkreis (Sachsen-Anhalt) und nordwestlich an den Saale-
Holzland-Kreis. Die Lage von Gera ist durch die räumliche Nähe zu den Bundesländern Sachsen und
Sachsen-Anhalt geprägt.
Die überregionale verkehrliche Erreichbarkeit von Gera wird über die nördlich der Kernstadt befindliche
Autobahn A 4 hergestellt, deren Trassierung durch das Gemarkungsgebiet der Stadt verläuft. Gera ist über
drei Anschlussstellen dieser Autobahn anfahrbar. Die regionale Erreichbarkeit von Gera ist durch mehrere
leistungsfähige Bundesstraßen (B 2, B 7, B 92) gegeben. Neben diesen Straßenverbindungen ist Gera
durch verschiedene Landes- und Kreisstraßen mit den umliegenden, vorwiegend ländlich geprägten Orten
vernetzt. Angesichts der Bündelung der beschriebenen Straßenverbindungen stellt die Stadt einen regiona-
len Verkehrsknotenpunkt dar.
Der innerörtliche ÖPNV ist durch das gut ausgebaute Straßenbahnnetz gekennzeichnet, welches das
Grundgerüst des städtischen Nahverkehrs darstellt. Zahlreiche Busverbindungen ergänzen dieses Angebot
und stellen die kleinräumige Erreichbarkeit in der Kernstadt und der peripheren Ortsteile sicher. Die zentra-
le Bus- und Straßenbahnhaltestelle für den Stadtverkehr befindet sich in der Heinrichstraße. Weiterhin wird
Gera von verschiedenen Regionalbuslinien angefahren, deren Busse auch Haltestellen innerhalb von Gera
bedienen und darüber hinaus die Erreichbarkeit umliegender Orte gewährleisten.
Die kreisfreie Stadt Gera ist in der Landesplanung neben der Landeshauptstadt Erfurt und Jena als Ober-
zentrum ausgewiesen.10 In Oberzentren sollen hochwertige Funktionen der Daseinsvorsorge mit landeswei-
ter Bedeutung konzentriert und zukunftsfähig weiterentwickelt werden, wozu auch die zentrale Einzelhan-
delsfunktion zählt.11
Karte 1: Raumstruktur Ostthüringen (Ausschnitt)
Oberzentrum
Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Ober-
zentrums
Mittelzentrum
Mittelzentraler Funktionsraum
Bilaterale Ausrichtung
Kreisgrenze
Quelle: Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr
Landesentwicklungsprogramm Thüringen 2025, Karte 4
Auf Grund der zentralörtlichen Einstufung übernimmt Gera eine überörtliche Versorgungsfunktion für die
Stadt selbst und auch für den ausgewiesenen Verflechtungsbereich, in dem laut Landesentwicklungspro-
gramm Thüringen rd. 135.200 Einwohner wohnen.12
10 Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr, Landesentwicklungsprogramm (LEP) Thüringen 2025, Z 2.2.5.
11 Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr, Landesentwicklungsprogramm (LEP) Thüringen 2025, G 2.2.6.
12 Ministerium für Bau, Landesentwicklung und Verkehr, Landesentwicklungsprogramm (LEP) Thüringen 2025, Tab. 3 (Bevölkerung zum
31.12.2012).
14Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Die Stadt Gera ist mit rd. 95.100 Einwohnern nach der Landeshauptstadt Erfurt (rd. 211.600 Ew.) und nach
Jena (rd. 110.200 Ew.) die drittgrößte Stadt im Freistaat Thüringen. Die Bevölkerungsentwicklung war in
den letzten knapp zehn Jahren mit -6,4 % rückläufig und fiel damit geringfügig höher aus als im Landes-
vergleich (-5,9 %). In den beiden umliegenden Ostthüringer Landkreisen Greiz und Altenburger Land sowie
im Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt war dagegen ein deutlich höherer Bevölkerungsrückgang zu ver-
zeichnen.
Tabelle 5: Bevölkerungsentwicklung von Gera im Vergleich
Einwohner Veränderung
12/2007 06/2017
abs. abs. %
Gera 101.618 95.090 -6,4
LK Greiz 112.682 99.756 -11,5
LK Altenburger Land 103.313 91.213 -11,7
Burgenlandkreis 201.932 182.345 -9,7
Freistaat Thüringen 2.289.219 2.153.499 -5,9
Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Bevölkerung zum 31.12.2007/30.06.2017
Statistisches Landesamt Sachsen-Anhalt, Bevölkerung zum 31.12.2007/30.09.2017
Auf Basis von Vorausberechnungen des Statistischen Landesamts wird die prognostizierte Einwohner-
zahl in Gera bis zum Jahr 2025 auf rd. 87.400 Personen zurückgehen (-8,1 %).13 In Relation zum Trend der
vorangegangen zehn Jahre wird sich der Bevölkerungsrückgang fortsetzen und im Vergleich zur landes-
weiten Entwicklung (-6,0 %) geringfügig höher ausfallen.14
Die Bertelsmann Stiftung schätzt die Einwohnerzahl von Gera im Jahr 2025 auf 89.800 Personen15, was
einem Rückgang von -5,6 % entspricht. Somit besteht zwischen beiden Prognosen eine gewisse Abwei-
chung, wobei die Tendenz jedoch auf eine sinkende Bevölkerung zeigt.
Die Stadt Gera geht in einer eigenen Bevölkerungsprognose für das Jahr 2025 (Hauptvariante) von einer
Bevölkerungszahl von ca. 89.100 Personen aus, wobei in der oberen Variante eine Einwohnerzahl von rd.
91.400 Personen und in der unteren Variante von 87.200 Personen prognostiziert wird.16 Im Fazit der drei
angesprochenen Prognosen dürfte somit ein Bevölkerungsrückgang auf ca. 89.000 bis 90.000 Personen
zu erwarten sein.
Die Pendler stellen ein mögliches Potenzial für den Einzelhandel dar, da auch Besorgungen auf dem Ar-
beitsweg bzw. am Arbeitsort getätigt werden. Mit einem Pendlersaldo von +1.917 Personen17 besitzt Gera
mehr Ein- als Auspendler, so dass auf Grund der positiven Arbeitsplatzzentralität zusätzliche Kaufkraftpo-
tenziale für die Stadt zu erwarten sind.
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung
bestimmt. Die Kennziffer gibt – unabhängig von der Größe der Stadt bzw. Region – das verfügbare Pro-
Kopf-Einkommen im Verhältnis zum Gesamteinkommen der Bundesrepublik an, das nach Abzug von ein-
zelhandelsfremden Aufwendungen (z.B. Miete, Vorsorgeleistungen, Versicherungen, Dienstleistungen,
Reisen) potenziell für die Ausgaben im Einzelhandel (inkl. Versand-/ Onlinehandel) am Wohnort verfügbar
13 Quelle: Thüringer Landesamt für Statistik, Entwicklung der Bevölkerung Thüringens 2015 bis 2035 nach Kreisen (Seite 46).
14 Die vom Thüringer Landesamt für Statistik veröffentlichten amtlichen Daten zur Einwohnerentwicklung der Stadt Gera weichen bereits
zum 31.12.2016 (94.750 Personen) von den Ergebnissen der 1. regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung zu diesem Zeitpunkt
(93.326 Personen) um 1.424 Personen und somit deutlich ab. Demnach wäre ein geringerer Bevölkerungsrückgang zu erwarten.
15 Quelle: Bertelsmann Stiftung, Wegweiser Kommune.
16 Quelle: Stadt Gera – Stabsstelle Statistik und GIS, Bevölkerungs- und Haushalteprognose 2013.
17 Bundesagentur für Arbeit, Sozialversicherungspflichtig Beschäftige nach Wohn- und Arbeitsort mit Pendlerdaten 2017.
15Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
ist. Der einzelhandelsrelevante Kaufkraftindex von Gera liegt mit 91,7 über dem Landesdurchschnitt von
Thüringen (89,4). Im Vergleich zu weiteren größeren Städten im regionalen Umfeld zeichnen sich die bei-
den Thüringer Oberzentren Jena und Gera durch eine höhere Kaufkraft aus.
Abbildung 6: Ausgewählte einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern
Bundesdurchschnitt
Jena 93,1
Gera 91,7
Zwickau 90,8
Burgenlandkreis 89,6
Freistaat Thüringen 89,4
LK Greiz 87,7
Glauchau 87,4
Zeitz 87,2
LK Altenburger Land 86,6
Greiz 85,9
Altenburg 85,9
Schmölln 85,6
Eisenberg 82,5
80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 100
Quelle: MB-Research Nürnberg, Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern 2017
Im nationalen Vergleich besitzt Gera – wie der Großteil der ostdeutschen Städte – eine geringere Kaufkraft
und liegt unterhalb des bundesdeutschen Durchschnitts (100,0). Demnach steht dem lokalen Einzelhandel
ein im Bundesvergleich geringeres Ausgabevolumen zur Verfügung.
Die Stadt Gera nimmt im landesweiten Kontext eine führende Stellung in Bezug auf den generierten Ein-
zelhandelsumsatz ein. Mit einem Jahresumsatz von 649,0 Mio. EUR18 bindet die kreisfreie Stadt im kom-
munalen Vergleich nach der Landeshauptstadt Erfurt (1.363,2 Mio. EUR) und Jena (664,7 Mio. EUR) den
dritthöchsten Einzelhandelsumsatz in Thüringen. Gera steht damit für einen Umsatzanteil von knapp über
6 % der im Freistaat Thüringen generierten Handelsumsätze und stellt somit den regionalen Einzelhan-
delsschwerpunkt dar.
Die städtebaulichen Zielvorstellungen von Gera zur Einzelhandelsentwicklung werden durch das
Einzelhandels- und Zentrenkonzept19 widergespiegelt. Die Einzelhandelsstruktur gliedert sich gemäß
dem Geraer Zentrenkonzept in ein hierarchisches Zentrensystem, das aus einem Hauptgeschäftszentrum
und acht Nahversorgungszentren besteht. Diese Einzelhandelslagen stellen zentrale Versorgungsbereiche
dar, die im Sinne des BauGB/BauNVO schützenswerte Lagen sind. Weitere Nahversorgungsstandorte und
Sonderlagen ergänzen das Angebot in den ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereichen.
Hinsichtlich der räumlichen Verteilung des Geraer Einzelhandelsangebots stellt die Einkaufsinnenstadt mit
rd. 51.000 m² Verkaufsfläche den flächen- und anzahlmäßig größten zusammenhängenden Einzelhandels-
standort dar.20 Im innerstädtischen zentralen Versorgungsbereich sind mit ca. 240 Handelsbetrieben ca.
37 % der Geraer Einzelhandelsbetriebe verortet, so dass hier bezüglich der Betriebsstätten die größte
Auswahlvielfalt gegeben ist. Grundsätzlich sind alle Sortimentsbereiche – meist mehrfach – vertreten, so
dass dem Kunden ein breites und tiefes Angebot präsentiert wird.
Nachgelagert zu der Einkaufsinnenstadt sind in dem Einzelhandelskonzept acht Nahversorgungszentren
ausgewiesen. Der Einzelhandelsbesatz ist in diesen zentralen Versorgungsbereichen deutlich geringer
18 Quelle: MB-Research Nürnberg, Einzelhandelsumsatz 2017.
19 vgl. BBE Handelsberatung, Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Gera (03.08.2016), Beschluss Nr. 79/2016 des Geraer
Stadtrats vom 19.01.2017.
20 Anmerkungen: Die Angaben wurden aus dem Einzelhandelskonzept der Stadt Gera aus dem Jahr 2016 übernommen. Aktuell dürften
sich die Verkaufsfläche und die Anzahl der Betriebe auf Grund von Absiedlungen von Handelsbetrieben geringfügig vermindert haben.
16Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
ausgeprägt als im Innenstadtzentrum, zumal diese Versorgungsbereiche lediglich eine bezirks- bzw. quar-
tiersbezogene Versorgungsfunktion übernehmen sollen. Die Ausrichtung dieser wohnortnahen Zentren ist
überwiegend auf sog. nahversorgungsrelevante Sortimente fokussiert.
Das vorstehende Angebot wird durch Nahversorgungsstandorte arrondiert, die die flächendeckende wohn-
ortnahe Versorgung der Bevölkerung in Gera ergänzend zu dem Angebot in zentralen Versorgungsberei-
chen mit sicherstellen. Diese Standorte bestehen meist aus einem Anbieter des Lebensmitteleinzelhandels
(Super-/ Verbrauchermarkt, Discounter) und teilweise weiteren kleinteiligen Lebensmittelanbietern und
stellen vor allem für ihr näheres räumliches Umfeld die Nahversorgung dar.
In Ergänzung der vorstehend beschriebenen Einzelhandelslagen sind in Gera verschiedene Sonderlagen
bzw. Agglomerationsstandorte vorhanden. Diese Standorte nehmen bezüglich ihres großformatigen Ange-
botsbesatzes zusammen einen hohen Flächenanteil an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ein. Dort
sind überwiegend fachmarkttypische Angebotsstrukturen vorzufinden.
Folgende Abbildung stellt die Zielstruktur des Einzelhandels in Gera gemäß dem Einzelhandels- und
Zentrenkonzept kartographisch dar.
Karte 2: Zentren-/ Standortkonzept Gera
Quelle: BBE Handelsberatung
Einzelhandels- und Zentrenkon-
zept für die Stadt Gera
Karte 12
17Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
Abschließend wird die Einzelhandelszentralität betrachtet, welche die Bindung der Einzelhandelsumsätze
vor Ort unter Berücksichtigung der lokalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft darstellt. So können Aussa-
gen über die Fähigkeit eines Ortes getroffen werden, die Kaufkraft seiner Bewohner und der Bewohner
anderer Gebiete an den lokalen Einzelhandel zu binden. Die Zentralität ist somit ein Indikator für die Ein-
zelhandelsattraktivität eines Ortes.21
Abbildung 7: Ausgewählte Zentralitätskennziffern
Kaufkraftabfluss ↔ Kaufkraftzufluss
Zeitz 136,4
Altenburg 136,0
Zwickau 135,6
Gera 126,3
Glauchau 121,3
Eisenberg 110,7
Jena 109,9
Schmölln 109,6
Greiz 109,3
90 95 100 105 110 115 120 125 130 135 140
Quelle: MB-Research Nürnberg, Zentralitätskennziffern 201722
Die Zentralitätskennziffer von Gera liegt bei ca. 126 und weist somit per Saldo einen Umsatzzufluss aus.
Dies ist aus Sicht des örtlichen Einzelhandels positiv einzuschätzen, da per Saldo Kaufkraft nach Gera
fließt. Folglich versorgt der lokale Einzelhandel einen Teil seines Umlands mit.
21 Die Zentralität errechnet sich aus dem Verhältnis der örtlichen Umsatzkennziffer zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer. Eine
Zentralität von über 100 drückt aus, dass eine Stadt mehr Einzelhandelsumsatz bindet, als aus ihrem Einwohnerpotenzial zu erwarten
ist. Bei einer Kennziffer von unter 100 besteht per Saldo ein Umsatzabfluss.
22 Anmerkung: Die ausgewählten Zentralitätskennziffern dienen als Orientierungswerte und sind nicht miteinander vergleichbar, da die
Städte über unterschiedliche Einwohnerzahlen, Ortsgrößen, Bevölkerungs- und Siedlungsstrukturen, Einzelhandelsstrukturen etc. verfü-
gen.
18Auswirkungsanalyse – Ansiedlung eines Möbeleinrichtungshauses und eines Möbelmitnahmemarktes in Gera
3. Mikrostandort
Neben der Betrachtung des Makrostandortes stellt die Mikrostandortanalyse einen Teil der Standortbewer-
tung dar. Hierbei werden insbesondere die Aspekte der Lage und der verkehrlichen Erreichbarkeit themati-
siert. Der Mikrostandort ist auch für die Abgrenzung des Einzugsgebiets von Relevanz.
Der Projektstandort ist in exponierter Lage im nördlichen Bereich des Geraer Kernstadtgebiets im Bezirk
Bieblach-Tinz und hier im Stadtteil Tinz verortet. Der Standort liegt direkt an der Autobahnabfahrt Gera-
Langenberg und ist somit von der nördlich verlaufenden Autobahn direkt einsehbar.
Karte 3: Skizzierung Mikrostandort Tinzer Straße
Bad Köstritz
Projektstandort
Gewerbegebiet
Tinzer Straße
Wohngebiet
Karte: GDI-Th Freistaat Thüringen (Geoclient 1.8.1)
Zentrum Bearbeitung: BBE Handelsberatung
Der Vorhabenstandort befindet sich im westlichen Bereich des Gewerbegebietes Tinzer Straße, so dass
die direkte Umfeldnutzung durch diverse Gewerbebetriebe (u.a. Euromaster, Dekra, Deutsche Post,
Deutsche Telekom, Rittal, GEDO, Druckhaus Gera) geprägt ist. Nördlich des Projektstandortes verläuft die
Trassierung der Autobahn A 4, die eine Zäsur des Standortes darstellt.
Westlich der Siemensstraße ist das standortprägende Möbelhaus Rieger inklusive des Rieger Discount-
möbelmarktes verortet, wobei eine direkte Sichtachse zwischen beiden Standorten besteht. Nach dem
Hinzutreten der Möbelmärkte der XXXLutz-Gruppe kann am Standort eine hohe Angebotsverdichtung und
Kompetenz im Möbelsegment gezeigt werden, wobei gewisse Kundenaustauschbeziehungen zwischen
beiden Standorten zu erwarten sind. Im direkten Umfeld von Möbel Rieger sind als weitere prägende Nut-
zungen verschiedene Autohäuser, eine Systemgastronomie (Mc Donalds) und eine Tankstelle (Aral) her-
vorzuheben.
Südlich des Projektstandortes ist mit der Dualen Hochschule Gera‐Eisenach (DHGE) eine Bildungseinrich-
tung angesiedelt. Südlich der Hochschule ist neben vereinzelten Gewerbebetrieben vor allem eine verdich-
tete Wohnbebauung vorzufinden.
Der Projektstandort ist durch eine sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit gekennzeichnet, da dieser von
der Autobahn A 4 über die naheliegende Anschlussstelle Gera-Langenberg über die Siemensstraße bzw.
die Tinzer Straße direkt angefahren werden kann. Ferner besteht eine Sichtachse von den beiden Möbel-
19Sie können auch lesen
